Parkwijk, Langerak, Wijzigingsplan Zandweg 68

Toelichting projectbestemmingsplannen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De eigenaar van het perceel Zandweg 68, dat ligt in het deelgebied Langerak in Leidsche Rijn, heeft het College van burgemeester en wethouders gevraagd om ten behoeve van de bouw van twee woningen gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid, die onder artikel 18.6 van het bestemmingsplan Parkwijk Langerak voor het perceel Zandweg 68 is opgenomen. De wijzigingsbevoegdheid, op grond van artikel 3.6, lid 1sub a van de Wet ruimtelijke ordening, geeft gedetailleerd de criteria voor de mogelijke ontwikkeling op het perceel.
Het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak, het zogenoemde moederplan, is op 16 mei 2013 door de gemeenteraad vastgesteld en inmiddels -op één onderdeel na- onherroepelijk. Tegen de wijzigingsbevoegdheid van dit moederplan is geen beroep ingesteld.

De doelstelling van dit wijzigingsplan is de verwijdering binnen het plangebied van de specifieke aanduiding ten behoeve van de bedrijfswerkzaamheden in de loods en de nieuwe ontwikkeling ten behoeve van het perceel Zandweg 68 planologisch-juridisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het perceel Zandweg 68 in Langerak.

Afbeelding 1: luchtfoto begrenzing plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Onherroepelijk
Parkwijk Langerak		16 mei 2013	(grotendeels) 18 december 2013

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere worden hier de ruimtelijke structuur en de historische ontwikkeling van het gebied beschreven. In hoofdstuk 4 is de planbeschrijving opgenomen. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan. Hoofdstuk 7 beschrijft de juridische toelichting op de planregels.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

De wijzigingsbevoegdheid ten aanzien van het perceel Zandweg 68 is opgenomen in het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak. Voor het regionaal en nationaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke omgeving van het perceel Zandweg 68 wordt daarom verwezen naar het moederplan.

Hieronder volgt een korte samenvatting van het relevante gemeentelijk beleid voor het gebied.

2.1 Gemeentelijk beleid

2.1.1 Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)

Voor Utrecht is een structuurvisie vastgesteld. Deze visie werkt door in de bestemmingsplannen. Ten aanzien van de buitengebieden wordt in de visie opgemerkt dat de kernen van Vleuten, De Meern en Haarzuilens de afgelopen jaren een eigen ontwikkeling hebben doorgemaakt. Het cultuurhistorische wegenpatroon speelt hierin een belangrijke rol. Een belangrijk handvat voor de visie is het benutten van groene kwaliteiten in de stad en in de omgeving. Ook is het streven om te zorgen voor landelijke leefmilieus in Leidsche Rijn.

2.1.2 Planhistorie Leidsche Rijn

Het masterplan Leidsche Rijn gaat uit van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn. Dit masterplan was vooral bedoeld om richting te geven aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, maar heeft geen bindende juridische status. Het doel is een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht.

Drie begrippen staan daarbij centraal: compactheid, duurzaamheid en identiteit. Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar evenwicht in ecologische en economische aspecten. Identiteit heeft te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds.

2.1.3 Woonvisie 2009-2019 (2009)

In deze woonvisie zijn kaders geschetst van het woonbeleid van de gemeente Utrecht op lange termijn. De woningbehoefte is hoger dan het aanbod. Uit woningbehoefte-onderzoeken is gebleken dat nieuwbouw in de stad zich vooral moet richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' en 'dorpsrand/landelijke' woonmilieus. Binnen deze woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden.

2.1.4 Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht (2004)

In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken. De welstandsnota geeft beoordelingscriteria voor het toetsen van bouwaanvragen aan de redelijke eisen van welstand in aansluiting op een bestemmings- of wijzigingsplan. De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus: 'Open', 'Respect' en 'Behoud'. Voor veel voorkomende bouwwerken zijn in de Welstandsnota welstandscriteria, richtlijnen en aanbevelingen opgenomen. De wijk Langerak ligt tussen twee oude linten aan de Groenedijk en de Zandweg. Voor deze linten geldt het beleidsniveau 'Respect'.

Bij het beleidsniveau 'Respect'-gebied wordt uitgegaan van het respecteren van de essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken. Dit betekent dat de samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld voorop staat; respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm, waarbij nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties mogelijk zijn.

2.1.5 Groen en ecologie

In het Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' (2007) en het Meerjaren Groenprogramma (2006, 2007) zijn de bestaande en wenselijke groenstructuren (ecologisch, recreatief en cultuurhistorisch) vastgelegd. Deze zones moeten in principe groen blijven. Bij de (her)inrichting moet rekening worden gehouden met de ecologische functie. Functieverandering is alleen toegestaan na bestuurlijke afweging. Afname in omvang en/of kwaliteit moet gecompenseerd worden.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 is de Zandweg weergegeven als een (gewenste) groene verbinding.

Het Meerjarengroenprogramma merkt op dat het groen in Leidsche Rijn bestaat uit de ontwikkeling van parken, plantsoenen, watergangen en sportvelden.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur.

2.1.6 Bomenbeleid

Naar aanleiding van het Groenstructuurplan is een afzonderlijk beleid voor de bomen en bomenlanen in Utrecht ontwikkeld, omdat bomen een eigen ruimtelijke dimensie hebben en een aparte problematiek kennen. Dit is terug te vinden in Bomenbeleid Utrecht, Verbeterde regelgeving voor beheer, behoud en ontwikkeling van bomen (2009). Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur gebeurt door, waar mogelijk, ontbrekende bomen in de bomenstructuur aan te vullen om zo een samenhangende structuur te creëren en door het verder verbeteren van de bomenstructuur met behulp van extra zorg voor beheer en onderhoud.

De Zandweg langs de Leidsche Rijn staat aangegeven als oude toegangsweg. Oorspronkelijke fungeerde de Leidsche Rijn als trekvaart naar Leiden. Later is deze uitgebreid met een weg. De herkenbaarheid van de toegangsweg wordt versterkt door de bomenstructuur. De wens is de Zandweg als een groene verbindingsweg te behouden.

2.1.7 Gemeentelijk archeologiebeleid

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart (zie paragraaf 5.9 ) aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers als het gaat om bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zonodig veilig te stellen.

2.2 Conclusie

De ontwikkeling die dit wijzigingsplan mogelijk maakt is eerder bij voorbereiding van het moederplan getoetst aan het vigerend beleid. Het voldoet aan hetgeen in de Structuurvisie van Utrecht en het Masterplan Leidsche Rijn is opgemerkt ten aanzien van zorg voor behoud identiteit en van cultuurhistorische waarden en groen in de buitengebieden. Ook staat de woonvisie die diversiteit in aanbod van woningen benadrukt eraan niet in de weg. Er wordt voldaan aan de Nota Parkeernormen die aangeeft dat uit moet worden gegaan van parkeergelegenheid op eigen terrein.

De ontwikkeling gaat niet in tegen hetgeen in het Groenstructuurplan en ten aanzien van de bomen in het gebied als beleid is ontwikkeld om afname van groen te compenseren en de samenhangende bomenstructuur in de stad en de omgeving te behouden en zo nodig aan te vullen.
Hetzelfde geldt ten aanzien van het gemeentelijk archeologiebeleid.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van het plangebied

3.1.1 Historische ontwikkeling

Het perceel Zandweg 68 ligt in Leidsche Rijn, in de wijk Parkwijk Langerak, dat deel uitmaakt van een gebied dat bestaat uit zandige afzettingen van de Oude Rijn. Al ruim 4000 jaar voor de jaartelling stroomt een zijtak van de Rijn door het grote veengebied ten westen van Utrecht. Zo ontstond een brede zone van hoog gelegen oeverwallen, afgewisseld door oude geulen en laaggelegen kleigebieden, dat een ideaal gebied deed ontstaan voor de mens om zich te vestigen. Iets ten westen van waar nu het perceel Zandweg 68 ligt, ontstond de vier kilometer lange en vierhonderd meter brede Heldammer stroomrug. In de Romeinse tijd is deze stroomrug ontgonnen door vele honderden Romeinse soldaten. In de tweede eeuw na de jaartelling ontstaan vele agrarische nederzettingen in de nabijheid van de Zandweg. Een van deze nederzettingen ligt onder het Prinses Amaliapark en valt door de goede conservering van de sporen onder bescherming van de Monumentenwet.

In de vroege Middeleeuwen verlaten de Romeinen het gebied en wordt de stroomrug van de Oude Rijn weer langzaam teruggegeven aan de natuur. De Oude Rijn kiest een nieuwe loop door het gebied.

Vanaf de 5e eeuw neemt het aantal bewoners weer toe en in de 13e eeuw worden in Leidsche Rijn versterkte huizen of kastelen gebouwd. In de Middeleeuwen wordt de grond voor een belangrijk deel gebruikt als gras- en bouwland. Een deel is in gebruik als boomgaard. In de loop van de twintigste eeuw worden de weilanden en boomgaarden in toenemende mate vervangen door glastuinbouw.

Tot eind vorige eeuw heeft het gebied lange tijd een overwegend agrarische functie met een beperkte woonfunctie. In 1999 start de bouw van Leidsche Rijn. De meeste woningen zijn inmiddels opgeleverd.

Afbeelding 2: Overzichtskaart uit het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak -het zogenoemde moederplan-, waarop met met blauwe vierkant (zie pijl) de locatie van de ontwikkeling aan de Zandweg 68 is aangegeven. Direct ernaast de begrenzing van het plan Slingeraklaan-Zandweg die die bouw van 40 woningen mogelijk maakt.

3.1.2 Bestaande situatie

Het plangebied ligt in de woonwijk Langerak van Leidsche Rijn en betreft het perceel Zandweg 68. Op het perceel ligt de bestemming Wonen - 1.

Achterop het perceel Zandweg 68 staat een timmerloods, waarvoor de eigenaar in 2010 op grond van het bestemmingsplan Vleuten-De Meern, landelijk gebied een ontheffing heeft gekregen om als bedrijf te gebruiken. In het moederplan heeft de loods een specifieke gebruiksaanduiding. Binnen een woonomgeving is het niet wenselijk dat nog langer gebruik gemaakt wordt van deze ontheffing. Met de eigenaar van het perceel is in een exploitatieovereenkomst het tijdstip vastgelegd waarop de eigenaar van het perceel niet langer gebruik maakt van de ontheffing, namelijk na het onherroepelijk worden van het wijzigingsplan voor de twee woningen.

Afbeelding 3: uitsnede moederplan met daarop binnen de begrenzing van de
wijzigingsbevoegdheid 1 de aanduiding specifieke vorm van bedrijf -2 (sb-2).

De bouw van de woningen die dit wijzigingsplan mogelijk maakt past in de ontwikkelingen in Parkwijk, Langerak. De afgelopen jaren is het gebied aan en achter de Zandweg van voornamelijk landelijk naar wonen getransformeerd.

3.1.3 Structuurbepalende elementen

Het lint langs de Zandweg is een karakteristiek overblijfsel uit de periode waarin dit gebied nog gebruikt werd voor agrarische en tuinbouwdoeleinden. Het volgt de oever van de Leidsche Rijn. De bebouwing erlangs is kleinschalig en divers in omvang, hoogte en architectuur. Binnen het lint is onderscheid gemaakt tussen twee type bebouwing, vrijstaande woningen en twee onder één kap.

Ook nu nog is de voormalige functie van waterkering te herkennen in de verhoogde ligging van de Zandweg ten opzichte van de omgeving. Het behoud van de specifieke kwaliteiten van het gebied is uitgangspunt van het moederplan. Om karakteristieken en kwaliteiten van het lint te behouden zijn daarin regels opgenomen ten aanzien van bouwvolume, bouwhoogte, breedte van de bebouwing en de afstanden tot perceelgrenzen.

Archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat de nabij gelegen Groenedijk in de Middeleeuwen de belangrijkste landverbinding tussen Utrecht en het westen vormde. Het profiel van deze weg is binnen het stedenbouwkundig plan van Parkwijk en Langerak zorgvuldig ingepast en waar nodig hersteld. De Zandweg heeft nu ook een recreatieve functie en is onderdeel van het hoofdfietsnetwerk.

Voor de bouw van de wijk Parkwijk, Langerak heeft in 1998 een archeologisch onderzoek plaatsgevonden en zijn waardevolle elementen gedocumenteerd. Met sommige vondsten is rekening gehouden door de vindplaatsen onbebouwd te laten of een zogenoemd archeologisch park in te richten.

3.2 Conclusie

Het gebied langs en achter de Zandweg ontwikkelt zich als deel van Leidsche Rijn vanaf het eind van de vorige eeuw van landelijk gebied tot een woonlocatie. De voorgenomen bouw van de twee woningen die dit wijzigingsplan mogelijk maakt past in dit geheel. Ten aanzien van de bouw van de woningen zijn in de wijzigingsbevoegdheid voorwaarden gesteld. Het bouwplan moet hieraan voldoen.
Er is met de eigenaar overeengekomen dat vervolgens de ontheffing voor een timmerloods wordt ingeleverd.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

Op verzoek van de eigenaar van het perceel Zandweg 68 heeft het college gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid om het mogelijk te maken op het perceel twee extra woningen te bouwen. Een strook van het meest noordelijke van het perceel wordt ingericht als openbaar gebied met de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied en verkocht aan de gemeente. Dit pad maakt de ontsluiting mogelijk voor de hierboven genoemde twee woningen. Tevens biedt dit pad toegang voor de maaiboot tot nabij de watergang. Over het pad wordt de maaiboot vervoerd richting watergang en te water gelaten voor onderhoudswerkzaamheden van de watergang. Het pad loopt tot nabij het water, zodat een aanwezige boom in de noordoosthoek van het perceel wordt gespaard.

 

Afbeelding 4: Begrenzing perceel Zandweg 68.

4.1.1 Planbeschrijving

Binnen de specifieke bouwaanduiding op de verbeelding worden twee vrijstaande woningen gebouwd met een hoogte van maximaal 10 m voorzien van een kap. De inhoud van een woning is niet groter dan 600m3.
De onderlinge afstand tussen de woningen bedraagt ten minste 6 m. Er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende woningen.

De afstand van de bebouwing tot de meest oostelijke en meest westelijke perceelgrens bedraagt ten minste
5 m. De voorgevels van de woningen liggen royaal terug ten opzichte van de voorgevelrooilijn van de nog te realiseren woningen in het aangrenzende gebied (plan Slingeraklaan-Zandweg).

Er zijn geen belemmeringen van milieu-hygiënische aard.

De activiteiten ten behoeve van het aannemersbedrijf zullen worden gestaakt en de ontheffing hiervoor wordt door de gemeente volgens de expoitatieovereenkomst ingeleverd.

4.1.2 Stedenbouwkundige opzet

Het perceel Zandweg 68 ligt in de wijk Parkwijk, Langerak. Deze wijk ligt tussen twee oude linten Groenedijk en Zandweg. De verkavelingsrichting van de vroeger aanwezige weidestroken en vletstroken tussen de beide linten heeft als basis gediend voor het stedenbouwkundig plan voor dit gebied. Zichtrelaties tussen de oude linten zijn intact gebleven. De bebouwingstroken zijn ingevuld met drie typen bebouwing: stroken, hoven en vrijstaande bebouwing. Binnen deze gebieden komen alleen eengezinswoningen voor met een hoogte variërend van twee tot vier bouwlagen.

Aan de achterzijde van de Zandweg is op een zorgvuldige manier aangesloten op de open verkavelingsopzet. Qua karakteristiek en positie sluiten deze woningen veelal aan op de aangrenzende bebouwingsstroken, maar in volume passen ze tevens bij het kleinschalige van de Zandweg.

De bebouwing wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en diversiteit in omvang, hoogte en architectuur.

Om de karakteristieken en kwaliteiten van het lint te behouden zijn regels opgenomen ten aanzien van het bouwvolume, de bouwhoogte, de breedte van de bebouwing en de afstanden tot perceelgrenzen. De aanwezige variatie in het lint maakt het leveren van maatwerk in bepaalde gevallen noodzakelijk.

De Zandweg is samen met de waterloop Leidse Rijn en de aan de overzijde gelegen Rijksstraatweg van oudsher een belangrijke transportroute geweest tussen Utrecht en Leiden. De Rijksstraatweg heeft nu de voornaamste verkeersfunctie. De smallere Zandweg is bestemd voor fietsers, voetgangers en bestemmingsverkeer.

Voor het perceel Zandweg 68 zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden in de regels opgenomen. Stedenbouwkundig worden de twee woningen onderdeel van Langerak, met een ontsluiting aan die zijde. Ze komen te staan aan de openbare groenzone tussen twee bebouwingsstroken en nemen in beeld en positie een zelfstandige positie in. Hiervoor is het belangrijk afstand te houden tot de (nog te realiseren) kavels aan de oostzijde en de watergang aan de westzijde. Tevens blijven de nieuwe woningen achter de rooilijn van de aangrenzende woningen.

De woningen dienen conform de exploitatieovereenkomst te voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen en worden gebouwd met verlening van het garantiecertificaat inhoudende een afbouw- en kwaliteitswaarborg van SWK/Woningborg dan wel een vergelijkbaar waarborgfonds.

Voor de toegang van de twee woningen wordt ten noorden van het plangebied een strook van 4 m ingericht als openbare doorgang en op- en afrit. De openbare ontsluiting van de beide woningen moet geheel vrij toegankelijk blijven. Parkeren vindt plaats op eigen terrein.

4.1.2.1 Artikel 18.6 Wro zone wijzigingsbevoegdheid 1

In het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak is onder artikel 18.6 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze luidt als volgt:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding 'Wro zone wijzigingsbevoegdheid 1' in het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak de bestemming Wonen - 1 met de specifieke aanduiding aannemersbedrijf, te wijzigen ten behoeve van het realiseren van woningen met de daarbij behorende voorzieningen. Bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid nemen Burgemeester en wethouders de volgende bepalingen in acht:

• a. het aantal woningen mag maximaal 2 bedragen;
• b. de inhoud van de woningen (exclusief bijbehorende bouwwerken) bedraagt ten hoogste 600m3;
• c. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 10 meter. De woningen dienen te worden voorzien van een kap;
• d. de afstand van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken tot de oostelijke en westelijke perceelgrens alsmede tot de bestaande watergang, bedraagt tenminste 5 meter;
• e. de onderlinge afstand tussen de nieuw te realiseren hoofdgebouwen bedraagt minimaal 6 meter;
• f. de woningen bevinden zich op een afstand van tenminste 3 meter achter de voorgevellijn van de woningen in het aangrenzende nog te realiseren gebied;
• g. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken;
• h. er ontstaat geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer en er wordt voorzien in voldoende parkeerbehoefte;
• i. er zijn geen belemmeringen van milieuhygiënische aard.

Van de wijzigingsbevoegdheid onder artikel 18.7 'Wro zone wijzigingsbevoegdheid 2' van het moederplan wordt door de eigenaar van het perceel Zandweg 68 geen gebruik gemaakt. Deze voorziet in een tijdelijke wijziging voor een ontsluiting van de twee te bouwen woningen via het naburige perceel. Deze tijdelijke wijziging is niet langer noodzakelijk nu er sprake is van een voortvarende voortgang van de ontwikkeling die het bestemmingsplan Slingeraklaan-Zandweg mogelijk maakt. Dit plan is inmiddels onherroepelijk en voorziet in een definitieve ontsluiting van de twee woningen.
Bovendien is de tijdelijke ontsluiting op grond van artikel 18.7 voor de twee woningen inmiddels in de exploitatieovereenkomst en privaatrechtelijk afdoende geregeld.

4.2 Conclusie

Dit wijzigingsplan maakt de bouw van twee woningen achter de Zandweg 68 mogelijk.

Het plan past binnen de wijzigingsbevoegdheid die in het moederplan is opgenomen. Aan alle voorwaarden die in daarin worden gesteld wordt voldaan.

4.3 Verkeer en openbare ruimte

4.3.1 Verkeer

Het perceel Zandweg 68 ligt in een gebied met een verkeersstructuur dat is afgestemd op de direct naastliggende gebieden en het totale netwerk van Leidsche Rijn. Langerak is in hoofdzaak een woongebied. Het bereikbaarheidsprofiel van de woongebieden is dat ieder adres bereikbaar moet zijn. Met de auto moet men tot in de directe omgeving (binnen een straal van 50 meter) kunnen komen.Voor de voorzieningencentra geldt dat een goede en snelle bereikbaarheid van allerlei soorten van (langzaam) verkeer en heldere routes essentieel is voor het functioneren ervan.

Op de Zandweg geldt een snelheid van 30 km per uur.

4.3.2 Openbaar toegangspad en groen

De toegang tot de twee nieuwe woningen verloopt via het aangrenzende (nog te realiseren) woonbuurtje aan de Slingeraklaan/Zandweg. De inrichting van het pad moet passen bij het informele karakter van het openbaar groen.

4.4 Conclusie

Door dit wijzigingsplan ontstaat geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het verkeer.
Het parkeren bij de woningen vindt op eigen terrein plaats.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

Deze paragraaf beschrijft de resultaten van relevante onderzoeken op het gebied van milieu.
Dit wijzigingsplan maakt de de bouw van twee woningen achter de woning aan de Zandweg 68 mogelijk. Deze wijziging heeft geen nadelige gevolgen voor het milieu. Een milieu-effectrapportage op grond van het Besluit m.e.r. om de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen in de vorm een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is voor dit wijzigingsplan niet nodig.

Voor de wijziging van de bestemming zijn de benodigde relevante onderzoeken verricht op het gebied van geluid, flora en fauna en andere milieuaspecten. Hieronder wordt per onderdeel beschreven of er noodzaak is tot het treffen van maatregelen. Indien dat het geval is worden de maatregelen beschreven en de gemaakte keuzes verantwoord. Voor het overige levert deze wijziging geen andere conclusies op dan reeds vermeld in het moederplan Parkwijk, Langerak.

5.2 Geluidhinder

De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde en maximum ontheffingswaarde. De normering voor wegverkeer loopt tussen de 48 en 58 dB en die voor spoorweglawaai tussen de 55 en 68 dB.
Wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur hebben geen geluidzone.

Plansituatie en conclusie

Het perceel waarop de woningen worden gebouwd ligt buiten de geluidzone van rijkswegen. Nabij het perceel ligt geen spoorweg en geen industriegebied.

Het perceel ligt achter de Zandweg. Geluid vanwege wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor dit plan omdat de Zandweg een 30km/u regime kent.

5.3 Geur

Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkelingen van gevoelige bebouwing (met name woningen). Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder, maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld.

Plansituatie en conclusie

In de directe omgeving van het perceel Zandweg 68 zijn geen (industriële) bedrijven toegestaan welke geurhinder veroorzaken. Daarom is een onderzoek voor wat betreft het aspect geur niet noodzakelijk.

5.4 Externe veiligheid

In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Daarnaast kan transport van gevaarlijke stoffen risico's opleveren (transport over weg, spoor en water en door buisleidingen). In de stad ligt een vastgestelde route waarover transport en gevaarlijke stoffen plaats mag vinden. De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Kwetsbare bestemmingen moeten voldoende afstand houden tot bedrijven en transportroutes. Ook kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid gewenst zijn.

Plansituatie en conclusie

In de nabijheid van het perceel Zandweg 68 bevinden zich geen bedrijven die een belemmering vormen voor de voorgestelde ontwikkeling. Ook liggen er in de nabijheid geen spoorlijn, waterweg, buisleiding of rijksweg die van invloed zijn op het plan.

5.5 Luchtkwaliteit

In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (Wm) staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen.
Er is een Algemene Maatregel van Bestuur 'Niet in betekenende mate' (NIBM) van kracht, waarin ontwikkelingen worden opgesomd die onder deze maatregel vallen.

Plansituatie en conclusie

Het gaat om de bouw van twee woningen. Een dergelijke ontwikkeling is genoemd in de Regeling NIBM en valt qua omvang rechtstreeks onder de kwantitatieve grenzen van deze regeling. Er hoeft daarom geen nader onderzoek plaats te vinden naar het effect van het project op de luchtkwaliteit. Het is daarnaast op basis van de Monitoringstool aannemelijk dat er ter plaatse geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
Er zijn geen belemmeringen voor de realisatie van twee woningen uit het oogpunt van luchtkwaliteit.

5.6 Bodemkwaliteit

Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• a. Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.
• b. Bodemsanering
  Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• c. Bodembeheer
  Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie en conclusie

Op de Zandweg 68 is ter plaatse van de geplande nieuwbouw een verkennend bodemonderzoek verricht (Aeres Milieu projectnummer AM14197, 14 juli 2014, zie Bijlage 1 van de toelichting). Uit dit onderzoek blijkt dat ten zuiden van het onderzochte terrein een petroleum tank aanwezig was, en dat er een kolenopslagplaats aanwezig is geweest. Er zijn geen gedempte sloten aanwezig. In de bovengrond (0-0,5 m-mv) zijn lichte verontreinigingen met enkele zware metalen, PAK en enkele chloorbestijdingsmiddelen aangetroffen. De ondergrond (0,5-2,0 m-mv) is licht verontreinigd met nikkel. Het freatisch grondwater is licht verontreinigd met barium.

In de omgeving van de locatie zijn diverse andere bodemonderzoeken verricht, waarbij licht tot plaatselijk matige verontreinigingen zijn aangetoond. Achter Zandweg 68 ten noorden van de locatie, is bij een bodemonderzoek van 12 november 1996, plaatselijk een sterk verhoogd gehalte aan lood in de bovengrond aangetroffen. Deze verontreinigingen werden gerelateerd aan opgebracht materiaal met bodemvreemde elementen (puin, kool). In de aangrenzende sloot was het slib ernstig verontreinigd.

Er zijn geen nabij gelegen en omvangrijke diepere verontreinigingen in het grondwater bekend, die bij een eventuele grondwateronttrekking beïnvloed kunnen worden. De locatie ligt buiten de boringsvrije zone van de drinkwaterwinningen van Leidsche Rijn en De Meern.

Een deel van de onderzoekslocatie bevindt zich ter plaatse van een loods. Bij de omgevingsvergunning moet aanvullend onderzoek worden verricht. Bij grondverzet moet rekening gehouden worden met het feit dat de vrijkomende grond niet geschikt is voor onbeperkt hergebruik en dat er dus meerkosten zijn voor afvoer van grond.

Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden voor eventueel aanvullend onderzoek ter plaatse van de huidige schuur vormt de bodem geen belemmering voor het plan. De bodemkwaliteit is momenteel passend in relatie tot de functie/bestemming.

5.7 Flora en fauna

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie en conclusie

De locatie bestaat grotendeels uit grasland. Het zuidwestelijk deel van de locatie is bebouwd (circa 170 m²) met een loods en kweekkas. Loods en kweekkas zijn midden jaren negentig van de vorige eeuw gebouwd. Er is een poel aanwezig. Uit historisch kaartmateriaal (Verkennend bodemonderzoek Zandweg 68, Aeres Milieu 2014) valt af te leiden dat de locatie vóór de bouw van de loods en kweekkas niet bebouwd is geweest.

Er is een Quick Scan in het kader van de Flora- en faunawet uitgevoerd door BRO, projectnummer 211x06895 12 augustus 2014 (zie Bijlage 2 van de toelichting). Er is een recent gebruikt nest van een turkse tortel aangetroffen in/aan de schuur en een zeelt in de poel (algemene vissoort). De aanwezigheid van algemeen voorkomende amfibieën wordt niet uitgesloten.

Flora en fauna vormen geen belemmering wanneer er bij de uitvoering van de werkzaamheden rekening wordt gehouden met vogels, vissen en amfibieën (zorgplicht). Dat kan door buiten de broedtijd te slopen en voorafgaand aan het dempen van de poel de verbinding met de sloot open te zetten en te werken in de richting van de sloot, zodat vissen en amfibieën de kans hebben te ontsnappen naar de sloot.

5.8 Water

Door de inititatiefnemer is via de website www.dewatertoets.nl een watertoetsproces gestart. De watertoets is uitgevoerd door Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

Op basis van de digitale procedure is de conclusie van het Hoogheemraadschap dat het plan op het perceel Zandweg 68 geen groot effect heeft op water (geen groot waterbelang). Er kan worden volstaan met een standaard wateradvies van het waterschap, dossiercode 20140616-14-9156, 16 juni 2014 (zie Bijlage 3 van de toelichting).

Op basis van de ingevoerde gegevens blijkt dat de ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde, 'het standstill beginsel'. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. De ontwikkelingen die door het plan mogelijk worden gemaakt, hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Langs de Leidse Rijn (buiten het plangebied) bevindt zich een regionale waterkering.

Het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak licht toe dat alle nieuwe woningen/appartementen een aparte huisaansluiting op het vuilwaterstelsel (droogweerafvoer=dwa) van het (verbeterd) gescheiden stelsel moeten krijgen. Voor de aansluiting van de woningen op de openbare riolering is een aansluitvergunning vereist van Stadswerken. Het huidige riool in de Zandweg bestaat uit een persleiding en is in 1974 aangelegd. De panden 66 tot 69a zijn hierop aangesloten. Bij ontwikkelingen en nieuwbouw dient het hemelwater bovengronds te worden afgevoerd.

Plansituatie en conclusie

Het wijzigingsplan Zandweg 68 fungeert als onderdeel van het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak.
De ontwikkeling die dit wijzigingsplan mogelijk maakt heeft geen consequenties voor de waterhuishouding op het perceel. Voor de aansluiting op het riool moet contact op worden genomen met Stadswerken.

5.9 Archeologie

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen te worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen in de dubbelbestemming Waarde - Archeologie. In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht).
Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

 

Afbeelding 5: Het plangebied ligt in een rood gekleurd gebied

Plansituatie en conclusie

Het plangebied bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied van hoge archeologische waarde.Dit betekent dat voor alle bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlak groter dan 50 m2 een Archeologievergunning noodzakelijk is.

In april 2011 heeft op een perceel direct ten noorden van het perceel waarop de twee woningen zullen worden gebouwd een archeologisch proefonderzoek plaatsgevonden. Aanleiding voor dit proefonderzoek was een nederzetting uit de Romeinse tijd die ten noordoosten van uw plangebied in 1997 is opgegraven. Bij het proefonderzoek in 2011 (projectcode LR 77, Slingeraklaan) zijn echter geen archeologische sporen aangetroffen. Aangezien de proefsleuven direct ten noorden van het perceel Zandweg 68 zijn gegraven kan ervan uit worden gegaan dat ook hier geen archeologische resten te verwachten zijn.

Er hoeft derhalve geen rekening te worden houden met verder archeologisch onderzoek.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Erfgoed van de gemeente 030-2863990 te worden gedaan.

5.10 Kabels en leidingen

Behalve de hierboven genoemde persleiding in het riool bevinden zich onder het perceel geen kabels en leidingen in het plangebied.

5.11 Conclusie

De bouw van twee woningen achterop het perceel Zandweg 68 zal geen belemmering ondervinden van de regels op grond van de Wet geluidhinder. In de omgeving bevinden zich geen bedrijven die de externe veiligheid in gevaar brengen en er worden geen bedrijven toegestaan die geurhinder veroorzaken.

Op basis van de uitgevoerde luchtkwaliteitsbeoordeling is geconcludeerd dat aan de bepalingen van Wet milieubeheer wordt voldaan. Bij de omgevingsvergunning moet aanvullend bodemonderzoek worden verricht op vrijkomende grond om te beoordelen of deze geschikt is voor onbeperkt hergebruik. Vooralsnog vormt de bodemkwaliteit op het perceel geen belemmering voor de bouw van twee woningen. Bij de uitvoering ervan moet rekening worden gehouden met mogelijke aanwezigheid van vogels, vissen en amfibieën (zorgplicht).

De planologische ontwikkeling heeft geen effect op het water in het plangebied. Het perceel ligt in een gebied van hoge archeologische verwachting. Ontwikkelingen op het perceel moeten worden getoetst aan de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Er liggen geen kabels en leidingen, waarmee bij de bouw van de twee woningen rekening gehouden moet worden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor dit plan is een exploitatieovereenkomst afgesloten.

Nadat dit wijzigingsplan onherroepelijk is geworden, zal aan de exploitatieovereenkomst binnen een gestelde termijn uitvoering worden gegeven. Alle werkzaamheden binnen het exploitatiegebied realiseert de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico. De initiatiefnemer vraagt voor werkzaamheden die nodig zijn voor de ontwikkeling voor eigen rekening en risico vergunningen, afwijkingen en dergelijke aan.

Aansprakelijkheid

Schade aan eigendommen van de gemeente worden door hem en voor zijn rekening hersteld. Gronden met een openbare bestemming worden na door hem bouw- en woonrijp gemaakt te hebben in eigendom overgedragen aan de gemeente. De initiatiefnemer is aansprakelijk voor eventuele planschade en nadeelcompensatie.

De kosten van de onderzoeken die nodig zijn voor dit wijzigingsplan zijn voor rekening van de initiatiefnemer.

Conform artikel 6.7 van de exploitatieovereenkomst zalt de eigenaar geen gebruik meer maken van de door hem verkregen ontheffing voor bedrijfsactiveiten in loods ten behoeve van een aannemersbedrijf op het perceel. Dit houdt in dat de aanduiding (sb-2) = specifieke vorm van bedrijf-2 voor de loods niet langer geldt.

Voor het overige wordt verwezen naar de exploitatieovereenkomst.

6.1.1 Conclusie

Het wijzigingsplan is economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De eigenaar heeft over de nieuwbouw en ontwikkeling op het perceel overlegd met de omwonenden.

Dit wijzigingsplan is gegrond op artikel 18.6 van het moederplan Parkwijk, Langerak 2013. Tegen de wijzigingsbevoegdheid in het moederplan zijn destijds geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera.

Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

• De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen'.
• De term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen' ;hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen'.
• De term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen'.
• De term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

7.3 Planvorm

Het wijzigingsplan vloeit voort uit het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak, waarin onder artikel 18.6 een wijzigingsbevoegdheid staat opgenomen voor de bouw van twee extra woningen op het perceel Zandweg 68.

7.4 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.5 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.5.1 Inleiding

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn:

• het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen;
• het mogelijk maken van groen (bomen, tuinen) op erven;
• het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen;
• voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren.

7.5.2 Aanleiding

De tot nu toe gehanteerde regels voldoen in de meeste situaties. Op een aantal punten moeten ze worden aangepast.

• de bestaande regeling vertoont een discontinuïteit in bebouwingsmogelijkheden op de overgang van kleine naar middelgrote percelen;
• voor de grote en zeer grote percelen is er momenteel geen eenduidige uniforme regeling, maar is sprake van verschillende onderling afwijkende regelingen;
• de bestaande regeling houdt geen rekening met de mogelijkheden om zonder vergunning aan- en bijgebouwen op te richten.
  

De nieuwe opzet sluit qua bouwmogelijkheden in verreweg de meeste gevallen aan op de bestaande regels, maar voorziet tevens in een oplossing voor de hierboven vermelde punten.

7.5.3 De regeling

Voor de nieuwe regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet. De nieuwe erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de nieuwe erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* Erfzone is de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Wabo).

In aanvulling op de basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grootte van het achtererf:

1. Een achtererf tot 300 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50 % van het achtererfgebied, inclusief de erfzone, tot maximaal 30 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone ;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijgebouwen vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter

2. Een achtererf tussen 300-1500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 75 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 4,5 meter.

3. Een achtererf groter dan 1.500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5 % van het achterfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 125 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte bijbehorende vrijstaande bouwwerken maximaal 6 meter;
• bijbehorende aangebouwde bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep.

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming(en) en de bestemmingen waar de functie wonen met bijbehorende bouwwerken mogelijk wordt gemaakt.

7.6 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming is van toepassing op de ontsluiting aan de noordelijke zijde van het perceel Zandweg 68.

Artikel 4 Wonen - 1

Deze bestemming is van toepassing op het perceel Zandweg 68. De criteria zijn gesteld om de bebouwing op het genoemde perceel aan te laten sluiten bij de bestaande bebouwing aan het lint.
Een specifieke aanduiding geeft daartoe aan binnen welk vlak de twee woningen moeten worden gebouwd.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde-Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het wijzigingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 9 Algemene regel m.b.t. parkeergelegenheid

Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 12 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zo lang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 13 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.7 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.