Leidsche Rijn centrum Noord, 1e Wijziging

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 30 januari 2014 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord vastgesteld. In dit bestemmingsplan is de ontwikkeling van Leidsche Rijn Centrum Noord mogelijk gemaakt. Dit bestemmingsplan vormt de basis voor het verlenen van vergunningen voor de nieuwe woningen en voorzieningen in dit deel van Leidsche Rijn.

Aangezien ontwikkeling van kavel Z nog niet voldoende was uitgekristalliseerd bij vaststelling van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord is hiervoor in de regels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Bovendien was dit deel van kavel Z nog geen eigendom van de gemeente Utrecht, hetgeen nu wel het geval is (destijds eigendom Prorail).

Inmiddels zijn de plannen om kavel Z te ontwikkelen tot een woongebouw met diverse functies vergevorderd en heeft de ontwikkelaar verzocht om het onderhavige wijzigingsplan Kavel Z gedeeltelijk, Leidsche Rijn Centrum Noord op te stellen. Het gebruik van de wijzigingsbevoegdheid is nodig omdat de bouw- en gebruiksmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan niet toereikend zijn voor de beoogde ontwikkeling van het gebouw B@ducated, dat deels op het onderhavige stuk grond wordt ontwikkeld. Het bouwvlak dient voor de verschillende functies verruimd te worden.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het wijzigingsplan is de nieuwe ontwikkeling van kavel Z, Leidsche Rijn Centrum Noord planologisch-juridisch mogelijk te maken.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door het spoor met het station Utrecht Leidsche Rijn aan de zuidzijde, het talud van het spoor aan de westzijde, het gebouw B@ducated en het Reijkjavikplein aan de noord- en oostzijde (afbeelding 1).

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeert het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord:

bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Goedgekeurd door GS (indien van toepassing)
Bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum, Noord		30 januari 2014	NVT

Op basis van bovengenoemd bestemmingsplan hebben de gronden waarop dit wijzigingsplan van toepassing is de bestemming "Groen en Verkeer en verblijf" gekregen met daarop een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming "Gemengd".

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum, Noord

Plangebied Leidsche Rijn Centrum Noord
Leidsche Rijn Centrum Noord grenst aan de noordzijde aan het bedrijventerrein 'De Wetering-zuid', aan de zuidzijde aan de spoorlijn Utrecht- Woerden, aan de westzijde aan Terwijde en aan de oostzijde begrensd de rijksweg A2 het gebied. Leidsche Rijn Centrum Noord maakt onmiskenbaar deel uit van Leidsche Rijn Centrum.

Door deze ligging is de bereikbaarheid uitstekend. De reismogelijkheden per openvaar vervoer zijn door het in juni 2013 geopende NS station en het toekomstig busstation met onder andere Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) ruim aanwezig. Daarnaast ligt in de direct nabijheid van het gebied de aansluiting op de rijksweg A2 voor de autoreizigers, als ook de aansluiting op de doorgaande fietsroutes naar onder andere Leidsche Rijn en de binnenstad van Utrecht.

Opvallend aan het gebied is de intensieve schaal van bebouwing en de geplande hoogbouw in Leidsche Rijn Centrum Noord. Het gebied kenmerkt zich door een mix aan functies: kantoren, woningen, winkels, horeca, commerciële voorzieningen en een hotel met congrescentrum. In totaal krijgt ruim 143.000 m2 BVO een plek in het deelgebied van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord. Daarvan is een groot deel van het programma, circa 80.000 m2 gepland in een gesloten kantorenwand grenzend aan de A2. Deze wand dient als geluidswerende voorziening om de woningbouw in Leidsche Rijn Centrum en delen van Terwijde mogelijk te maken. Tevens zijn er aan de spoorzijde ook bouwblokken voorzien, die een geluidswerende functie hebben.

Samenhang met Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid
Een belangrijk uitgangspunt voor Leidsche Rijn Centrum Noord is de samenhang met Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid. Ondanks de doorsnijding van het spoor moet het gebied als één centrum functioneren. Deze samenhang wordt gerealiseerd door het stratenpatroon van Leidsche Rijn Centrum Noord aan te laten sluiten op de gridstructuur van Leidsche Rijn Centrum Kern. De samenhang tussen Leidsche Rijn Centrum Noord en Leidsche Rijn Centrum Kern wordt verder versterkt door in beide gebieden de karakteristieken van de bouwblokken en openbare ruimte op elkaar af te stemmen. Om de levendigheid in de openbare ruimte te versterken zijn de entrees van de gebouwen gelegen aan de openbare ruimte en zij n zoveel mogelijk publieksgerichte functies in de plint van de gebouwen opgenomen.

De samenhang tussen Noord en Kern komt ook tot stand door de toegangsmogelijkheden onder het spoor door van Leidsche Rijn Centrum Noord naar Leidsche Rijn Centrum Kern (en vice versa). Voor (langzaam) verkeer is op drie punten een verbinding tussen beide deelgebieden:

• via de Terwijdesingel
• via de Oslostraat/Kopenhagenstraat
• via de onderdoorgang bij het station Utrecht Leidsche Rijn aan het Reykjavikplein
  

Het beleid dat relevant is voor de ontwikkeling van kavel Z is in zijn geheel opgenomen in het op 30 januari 2014 vastgestelde bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord. Dit beleid is nog actueel. Specifiek ten aanzien van de Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)) wordt opgemerkt dat in het moederplan de aanvaardbaarheid van de beoogde wijzigingen conform de wijzigingsbevoegdheid is beschouwd.

Ladder duurzame verstedelijking

Inleiding

Het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord maakt de ontwikkeling mogelijk van oa. woningen, kantoren, commerciële voorzieningen en een hotel/congrescentrum. Het plangebied is een binnen stedelijk gebied en maakt deel uit van het centrumgebied van de wijk Leidsche Rijn. Het plangebied ligt direct naast (het treinspoor Utrecht CS –Rotterdam/Den Haag en is in de huidige situatie voor een deel in gebruik als verkeersruimte voor kantoren (CapGemini).

Afbeelding: Programma centrumgbied Leidsche Rijn Centrum Noord

Het Masterplan Leidsche Rijn 1995 (zie bestemmingsplan paragraaf 2.3.5) vormt het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en realisatie van de plannen voor Leidsche Rijn. In het Masterplan wordt richting gegeven aan de ontwikkeling van Leidsche Rijn tot een stedelijk gebied de realisering van circa 30.000 woningen, 30.000 arbeidsplaatsen in kantoren en bedrijven en diverse hectaren voor voorzieningen zoals winkels, scholen, gezondheidscentra, sport en groen.

In de Visie Leidsche Rijn Centrum: het levende Centrum 2004 (zie bestemmingsplan paragraaf 2.3.3) is aangegeven dat Leidsche Rijn Centrum is bedoeld voor zowel bewoners van Leidsche Rijn als voor bewoners van de stad Utrecht en een rol speelt als één van de nieuwe randstadcentra in de binnenring van de zogenaamde Deltametropool. Leidsche Rijn Centrum wordt in hiërarchie het tweede centrum van Utrecht, complementair aan het centrum in de binnenstad van Utrecht.

Leidsche Rijn Centrum moet een levend centrum worden wat onder andere bereikt wordt door een gevarieerd programma: winkels, woningen, horeca, kantoren en maatschappelijke en culturele voorzieningen.

In de Ontwikkelingsvisie Centrale Zone 2005 (zie bestemmingsplan paragraaf 2.3.4) is aangegeven dat het tot een eenheid smeden van de bestaande stad en Leidsche Rijn met z'n diversiteit aan wijken moet gebeuren in de Centrale Zone.

Leidsche Rijn Centrum is gelegen bij de kruising van de A2 en het spoor. Doordat het centrumgebied wordt doorgezet tot aan het kanaal ontstaan drie centrumkwadranten. Ook ligt het centrum op deze wijze op het knooppunt van routes van en naar de bestaande stad van Utrecht.

Hieronder wordt nader ingegaan op de drie stappen als vastgelegd in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. Bij stap 1 (Actuele regionale behoefte) wordt afzonderlijk ingegaan op de voorziene woningen, hotel en kantoren.

Context van de regionale behoefte

De behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene ontwikkelingen vloeit voort uit de sterkte van de Utrechtse economie. Sterkten van Utrecht als vestigingsplaats zijn de centrale ligging in Nederland, de goede uitgangspositie t.o.v. de (nationale) vaar-, spoor- en autowegen, een aantrekkelijk woon- en leefklimaat en een jonge en hoogopgeleide bevolking. Ook de aanwezigheid van kwalitatief goede onderwijs- en onderzoeksinstellingen draagt bij aan de sterkten van Utrecht. Tenslotte heeft Utrecht goede werklocaties. Al met al scoort Utrecht goed als het gaat om algemeen vestigingsklimaat voor bedrijven.

Ten aanzien van de economische prestaties van de stad, valt een aantal zaken op. De ontwikkeling van het aantal bedrijfsvestigingen is de afgelopen jaren redelijk stabiel gebleken. Sinds 2000 laat deze ontwikkeling een stijgende lijn zien. Op dit moment telt Utrecht 29.982 bedrijfsvestigingen. Ook het aantal startende bedrijven in de stad blijft stijgen. Sinds 2003 is het aantal starters meer dan verdubbeld en komt medio 2010 uit op een aantal van 2.924 startende bedrijven.

Utrecht is een stad van divers talent. Kenmerkend voor de stad is de relatief jonge en goed opgeleide beroeps- bevolking. Meer dan de helft (56%) is hoogopgeleid, terwijl slechts 16% laag is opgeleid. De Utrechtse beroeps bevolking is in de periode 2003-2009 gegroeid met 14,3%. In deze periode is de beroepsbevolking harder gegroeid dan het aantal banen. In tegenstelling tot de rest van Nederland zal door de (autonome) groei van de Utrecht bevolking (tot 440.000 inwoners in 2040) ook de beroepsbevolking de komende jaren verder doorgroeien.

Utrecht bezit de grootste universiteit van Nederland, een grote hogeschool en veel andere instellingen voor hoger onderwijs. De stad is daarmee, en door de centrale ligging in het land, al jaren één van de populairste studentensteden in Nederland. Op dit moment (2009) telt Utrecht 62.000 studenten.

De bedrijvigheid kenmerkt zich in toenemende mate door een hoge mate van kennisintensiteit: o.m. op het gebied van finance, IT en life science. Als gevolg hiervan willen veel studenten en (afgestudeerde) starters op de arbeidsmarkt betaalbare woonruimte in de stad.

Bij het ontwikkelen van een aantrekkelijk woonmilieu voor deze groepen hoort ook een omvangrijk cultureel aanbod. Daardoor zal Utrecht beter in staat om hoogopgeleiden vast te houden. Hierbij past ook het ontwikkelen van creatieve broedplaatsen, en uitbreiding van het aantal shortstay-faciliteiten voor buitenlandse studenten, professoren en onderzoekers.

Sterke economische potentie

Utrecht heeft een sterke economische positie in nationaal, maar ook in Europees opzicht. Binnen Nederland is het de tweede kantorenlocatie. Om deze positie te behouden en verder uit te bouwen dient een passend woonmilieu aangeboden te worden. Hierbij is een woningaanbod nodig dat brede lagen van de bevolking kan huisvesten. Economische groei is namelijk niet alleen afhankelijk van hoger opgeleiden, maar zeker ook van huisvestingsmogelijkheden voor werknemers in de meer ondersteunende bedrijvigheid en in het onderwijs en de zorg.

Een bijkomend effect van de kracht van de stad Utrecht als woonstad is de grote druk op de woningmarkt. Het geheel wegwerken van deze druk is een illusie en feitelijk ook ongewenst. De inzet is om, gegeven de ruimtelijke mogelijkheden binnen de gemeente en in de regio, een maximale inspanning te leveren om de druk op de woningmarkt te verminderen. Nu de grenzen van de beschikbare ruimte in zicht komen is het noodzakelijk om scherpe keuzes te maken in de

samenstelling en allocatie van het nieuwbouwprogramma. In kwantitatieve zin streven we naar een, binnen de grenzen van de kwaliteit, optimaal bouwprogramma.

Actuele regionale behoefte (trede 1)

Wonen

Kwantitatief
In de kwantitatieve prognose groeit de voorraad tussen 2010 en 2020 met gemiddeld 4.600 woningen per jaar. De behoefte neemt toe met gemiddeld 6.000 woningen per jaar. Dit komt door de nu nog jonge bevolkingsopbouw en een economisch aantrekkelijk klimaat dat jonge vestigers aantrekt. De lager geplande groei van de voorraad en de groeiende behoefte zorgen in deze prognose voor een stijgend woningtekort. Daardoor ligt het woningtekort in 2010 op 18.000 woningen en stijgt dit naar 46.000 woningen in 2025 en naar 76.000 woningen in 2040. In relatieve zin loopt het tekort op van circa 4% in 2010 naar 8% in 2025 en 13 % in 2040.

De gemiddelde groei van het aantal huishoudens en van de gewenste voorraad is tussen 2010 en

2025 in de hele provincie Utrecht circa 16%. De woningvoorraad groeit met 11%. Tussen 2010 en 2025 groeit het woningtekort met circa 28.000 wat op een groei van het tekort van 250% uitkomt.

In absolute zin is het tekort in het stadsgewest Utrecht het meest omvangrijk. Het provinciale tekort bestaat namelijk voor bijna 60% uit het tekort van het stadsgewest Utrecht. Tabel 1 hieronder toont aan dat tussen 2020 en 2025 de tekorten in vooral de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort flink oplopen. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei

van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Kwalitatief
De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van circa 73.000 woningen (2010-2025) wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal bediend worden. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldure huur het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment (vanaf €350.000) het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (€215.000 - €350.000; 14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

Conclusie wonen

60% van het kwantitatieve tekort aan woningen in de provincie Utrecht komt voor rekening van het stadsgewest Utrecht. Verder blijkt dat tussen 2010 en 2025 nog behoefte bestaat aan circa 8.500 Centrum stedelijke woningen. Gezien vorenstaande kan worden geconcludeerd dat zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin behoefte bestaat aan de nieuwe woningen (maximaal 22.000 m2 bvo) die mogelijk zijn gemaakt in het plangebied.

Kantoren

De behoefte aan kantoren in Utrecht is vooral een kwalitatieve. Een en ander zal hieronder nader worden toegelicht.

Het karakter van de kantorenmarkt is in de laatste jaren veranderd van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Op sterke locaties in de stad is nog steeds vraag naar nieuwbouw. De stad Utrecht voert een restrictief kantorenbeleid en staat in principe alleen nieuwbouw toe op drie sterke locaties: Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Buiten die drie locaties gaat de gemeente zeer terughoudend om met nieuwbouw en uitbreiding van kantoren. Op locaties waar de leegstand toeneemt, is uitbreiding van kantoorruimte niet aan de orde en spant de gemeente zich juist in om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. De gemeente streeft er naar kantoorfuncties op bedrijventerreinen zoveel mogelijk te beperken .

In 2012 heeft de provincie Utrecht in afstemming met het BRU en de gemeenten opdracht gegeven aan Stec Adviesbureau om een uitgebreid kantorenmarktonderzoek uit te voeren. Het doel van dit onderzoek was om te onderzoeken of en hoe het programma moest worden bijgesteld om te komen tot een gezonde kantorenmarkt. Daarbij is nadrukkelijk ook gekeken naar de bestaande voorraad. Het onderzoek geeft aan dat er in de provincie Utrecht en in de regio Utrecht sprake is van een overprogrammering tot 2030. Het onderzoek laat bovendien grote kwalitatieve verschillen zien tussen de kantorenmilieu's en de vraag naar die milieu's. In het rapport wordt geadviseerd om programma te schrappen op locaties die minder kansrijk zijn en op locaties die een product toevoegen waarvan al een overschot is. Kansrijke locaties die de concurrentiepositie van de regio versterken, krijgen prioriteit. Het rapport adviseert een (relatief) groot aandeel van het programma van aan Utrecht grenzende gemeenten te schrappen, waar de leegstand zeer groot is. Voor de stad Utrecht wordt ook geadviseerd om programma op bepaalde locaties te schrappen.

Als "kansrijke locaties", waar kantoren kunnen worden gerealiseerd, worden aangemerkt het Stationsgebied, Papendorp en de A2-strook (langs de snelweg A2) in Leidsche Rijn Centrum Noord.

Het leegstandcijfer voor de stad Utrecht (10% per 1/1/2014) is aanmerkelijk gunstiger dan voor de andere grote steden en de rest van de regio Utrecht. Utrecht neemt sinds 2013 flink gas terug in

het nieuwbouwtempo en transformeert op grote schaal kantoorgebouwen (52.800 m2 in 2013) naar andere functies.

Conclusie kantoren

Een aantal stedelijke en landelijke ontwikkelingen is medebepalend voor de aanpak van het Stationsgebied. Utrecht heeft als een van de HSL-locaties een belangrijke rol voor Nederland, hetgeen ook door het rijk is erkend door Utrecht aan te merken als een van de Nieuwe Sleutelprojecten. De komst van de Hogesnelheidslijn (HSL) biedt veel kansen voor de daaraan liggende stations en hun omgeving. Omdat de investeringen in de ontwikkeling van deze gebieden van belang zijn voor heel Nederland, ondersteunt het rijk dan ook de projecten rond de HSL-locaties.

De aanpak van het centrum van Leidsche Rijn staat niet op zichzelf. De hoofddoelstelling is een nieuw centrum van Utrecht te realiseren waardoor zowel de bestaande stad als Leidsche Rijn de kans krijgen zich op een goede manier te ontwikkelen.

Hotel

Uit de analyses (Horvath Aanscherping Hotelbeleid 25 oktober 2013) blijkt dat het aantal hotelovernachtingen de komende jaren naar verwachting verder zal toenemen, waardoor er marktruimte ontstaat voor nieuwe hotelontwikkelingen. Op basis van de scenarioanalyse ontstaat naar verwachting in de gemeente Utrecht marktruimte voor 948 nieuwe hotelkamers in het positieve scenario, 564 hotelkamers in het middenscenario en 156 hotelkamers in het negatieve scenario. Uit de aanbodanalyse blijkt echter dat er plannen zijn voor bijna 2.400 nieuwe hotelkamers waarvan, op basis van de huidige status van de plannen, naar verwachting circa 1.000 zullen worden gerealiseerd. Hiervan zijn 268 al in de realisatiefase; deze kunnen als (vrijwel) zeker worden beschouwd.

De discrepantie tussen het aantal geplande hotelontwikkelingen en de verwachte maximale marktruimte betekent dat er nadrukkelijk keuzes moeten worden gemaakt in de nieuwe hotelontwikkelingen. Het stationsgebied vormt een belangrijke spil in de ontwikkelingsplannen van zowel de gemeente als de provincie Utrecht, en verdient daarom bijzondere aandacht. Daarom is ook een nadere toetsingsmogelijkheid in de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan opgenomen. Hotelontwikkelingen die aantoonbaar een eigen vraag genereren, kunnen zorgen voor een vergroting van de marktruimte. Uit de analyse van markten en segmenten blijkt dat de meest potentierijke doelgroepen bestaan uit zorggerelateerde bezoekers, short stay, leisurebezoekers, wetenschappers en jongeren/budget. Hotelontwikkelingen die zich richten op deze doelgroepen, en die aansluiten op de eisen en wensen van deze groepen, zouden daarom de voorkeur kunnen krijgen.

Conclusie hotel

In de doelgroepen zorggerelateerde bezoekers, short stay, leisure bezoekers, wetenschap en jongeren/budget hotels is in Utrecht nog steeds sprake van een tekort aan passende accommodaties. Indien het noodzakelijk is om de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan toe te passen ligt het in de lijn der verwachting dat een eventuele hotelontwikkeling ter plaatse in het verlengde ligt van de beoogde woningbouw ontwikkeling in het gebied die gericht is op het creëren van huisvesting voor starters en studenten. Qua hotelfuncties dient daarbij gedacht te worden aan short stay en of (tijdelijke huisvesting van expats, uitwisselingsstudenten c.q wetenschappers).

Herstructurering bestaande terreinen, transformatie bestaande gebouwen stedelijk gebied (trede 2)

Vaststaat dat de ruimtevraag in dit geval niet wordt opgevangen door herstructurering van bestaand stedelijk gebied, maar door de ontwikkeling van een deel van het centrumgebied. In Leidsche Rijn, conform het Masterplan uit 1995 en de Ontwikkelingsvisie uit 2004 en de Ontwikkelingsvisie Centrale Zone (2005).

Bereikbaarheid (trede 3)

In dit geval kan de ruimtevraag volledig worden opgevangen op een multimodaal (namelijk door middel van openbaar vervoer –trein,bus- en autowegen ontsloten locatie in inmiddels bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat een beoordeling of de ruimtevraag buiten het bestaande stedelijke gebied kan worden opgevangen op locaties die multimodaal ontsloten zijn of worden (trede 3), hier niet meer nodig is.

CONCLUSIE

Het geheel overziend zijn wij van mening dat herontwikkeling van het plangebied zal bijdragen aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van Leidsche Rijn.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Projectbeschrijving

3.1.1 Stedenbouwkundig plan

De bouwblokken in Leidsche Rijn Centrum gelegen binnen het bestemmingplan Leidsche Rijn Centrum Noord hebben alleen dezelfde basisopbouw. Door gebruik te maken van ondermeer parcelering, verschillen in dakopbouw en terugliggende lagen wordt diversiteit in de basisopbouw van de blokken gerealiseerd. Deze basis opbouw van de bouwblokken kent een klassieke opbouw:

• Plint: een belangrijke functie is weggelegd voor de plint van de bouwblokken. De functie in de plint en/of ontwerp moet zoveel mogelijk bijdragen aan een levendig straatbeeld. Op sommige plekken in het stedenbouwkundig plan is de realisatie van publieksgerichte voorzieningen in de plint een eis (zie programmakaart). Door de hoogte van de plint zijn vele invulingen mogelijk en biedt het ook in de toekomst flexibiliteit.
• Middendeel
• Setback (terugliggende laag die dient als gevelbeëindiging en verbijzondering): de setbacks in Leidsche Rijn Centrum Noord vormen samen een gevarieerd daklandschap. Hier moet een breed scala aan architectonische kwaliteiten in de bouwblokken uitgewerkt worden om een bijzondere kwaliteit te creëren. Ook draagt de setback bij aan de individuele karakteristiek van de gebouwen, en biedt mogelijkheden tot de realisatie van bijzondere functies voor woningen en/of kantoren (bijvoorbeeld grote buitenruimte, dakterras, vergaderuimte).

In het bouwblok Z langs het spoor wordt de mogelijkheid geboden om een passage te realiseren. Dit biedt dan de mogelijkheid tot het creëren van een publiek toegankelijk binnenhof, een rustpunt in een stedelijke omgeving. Het biedt tevens de mogelijkheid om een kort verbinding te realiseren naar het Reykjavikplein.

Bijzonder in Leidsche Rijn Centrum Noord is de mogelijkheid tot hoogbouw. Dat kan in de A2 Zone en in bouwblok Z. De maximale bouwhoogte bedraagt 100 meter voor de hoogbouw in blok Z, en 70 meter op de kop van de A2 zone. In bouwblok Z is op 2 plaatsen de mogelijkheid tot hoogbouw opgenomen. De positie van die hoogbouw is variabel, en afhankelijk van de architectonische en stedenbouwkundige uitwerking.

3.1.2 Programma

De functies in Leidsche Rijn Centrum Noord zijn zeer divers en onderstrepen het hoogstedelijk karakter van dit plangebied. De functies in Leidsche Rijn Centrum Noord lopen uiteen van woningen en kantoren tot aan commerciële voorzieningen en een hotel/congrescentrum. Niet alleen de functies zijn divers, ook de beoogde doelgroepen voor de woningen en kantoren zijn divers. De woningen bevinden zich in zowel in sociaal als marktsegment, de kantoorgebruikers kunnen terecht in single-tenant en multi-tenant gebouwen en het hotel in de hoogbouw biedt zowel 'short stay' als 'long stay' overnachtingen aan voor de zakelijke en particuliere markt. In de onderstaande tabel is het totaal programma van Leidsche Rijn Centrum Noord nogmaals weergegeven.

Functie	Maximum bvo (m2)
Detailhandel	400
Horeca	750
Leisure	1.000
Hotel en congrescentrum	15.000
Dienstverlening	500
Kantoren	86.000
Wonen	24.000

Wonen
Het aantal m2 toekomstige woningen in Leidsche Rijn Centrum Noord bedraagt maximaal 24.000. Er is ruimte voor maximaal 535 woningen. Een groot deel wordt naar verwachting gerealiseerd in de vorm van studenten- en/of starterswoningen. De realisatie voor andere doelgroepen is ook mogelijk, bijvoorbeeld senioren. De woningen kunnen zowel in huur als koop worden gerealiseerd. De ontwikkelaar en of woningcorporatie heeft daarin keuzevrijheid, een en ander verder uit te werken bij de uitgifte van de gronden. De grondexploitatie van Leidsche Rijn gaat uit van 30% sociaal woonprogramma. De verdeling over de prijscategorieën is afgestemd op de programma's in de overige deelgebieden in Leidsche Rijn Centrum en andere projecten in de stad waar appartementen worden opgeleverd. Enige flexibiliteit is mogelijk, maar afwijkingen groter dan 5% zijn niet toegestaan.

Kantoren
Leidsche Rijn Centrum Noord biedt een uitstekend vestigingsmilieu voor een brede doelgroep kantoorgebruikers. De combinatie van een zeer goede bereikbaarheid en de ligging in het levendig centrumgebied met woningen, horeca, winkels en cultuur maakt dat Leidsche Rijn Centrum Noord als vestigingslocatie bovenaan de shortlist staat van potentiële kantoorgebruikers staat.

In de huidige kantorenmarkt hebben eindgebruikers een steeds grotere stem in het ontwerp en de functionaliteit van het gebouw, waarbij met name het "nieuwe werken" een belangrijk uitgangspunt is. Het gebouw is ook een marketinginstrument dat de bedrijfscultuur en identiteit uitstraalt.

Leidsche Rijn Centrum Noord verenigt bovenstaande wensen. In het gebied zijn verschillende typen kantoren te ontwikkelen van verschillende vloeroppervlaktes. Zowel in single-tenant als multi-tenant gebouwen. De mogelijkheden voor gebruikers zich met het gebouw te profleren zijn daarbij uitstekend.

Publieksgerichte voorzieningen
Een compleet en levendig centrum biedt aan de bezoekers en bewoners ook de nodige voorzieningen aan. In Leidsche Rijn Centrum Noord is een breed scala aan functies mogelijk, van winkelruimte tot persoonlijke dienstverlening. Enkele voorbeelden van deze laatste zijn kapsalon, bank, postkantoor, uitzendbureau, stomerij.

De winkelruimte betreft voornamelijk kleinschalige units. De invulling van de winkelruimte vereist afstemming met de winkelruimtes aan de zuidkant van het spoor. De beide pleinen bieden uitstekende mogelijkheden voor horecafuncties. Ten behoeve van de levendigheid is het uitgangspunt deze functies op maaiveldniveau te huisvesten.

Hotel en congrescentrum
Het hotel kent ruim 150-200 kamers. Het is een luxe hotel met alle faciliteiten die daarbij horen. Het is bedoeld voor zowel de zakelijke gebruiker als de particuliere gebruiker. Wenselijk zou de combinatie zijn van enerzijds 'short stay' (het klassieke hotel) en 'long stay' (ook de mogelijkheid bieden om een bepaalde periode in het hotel te 'wonen'). Het hotel biedt tevens plek aan leisure en horeca in de vorm van bijvoorbeeld restaurants, fitness, bars en wellness. Verder beschikt het hotel natuurlijk over een modern congrescentrum.

3.1.3 Het gebouw

Het gebouw B@ducated maakt onderdeel uit van de bebouwing van de noordzijde van het plan Leidsche Rijn Centrum. Het gebouw wordt aan de zuidzijde begrenst door het spoor. Aan de drie overige zijden sluit het gebouw aan bij de stedenbouwkundige structuur als vastgesteld in het masterplan Leidsche Rijn Centrum. Aan de westzijde bij de Oslostraat en de daaraan gelegen parkeergarage.

Aan de noordzijde aan de Stockholmstraat met daaraan het stedelijke blok van de toekomstige overburen. Aan de oostzijde sluit het gebouw aan op het Reykjavikplein en het kantoorgebouw van Cap Gemini dat een buffer is naar de daarachter gelegen A2.

Figuur: Het plangebied van de wijziging sluit aan op het gebouw en maakt daar straks onderdeel van uit.

In de visie van dit deel van Leidsche Rijn Centrum zijn de pleinen Stockhomplein en Reykjavikplein van groot belang. Het Stockholmplein zal een stedelijk plein worden waaraan wonen, werken en andere functies gelegen zijn terwijl het Reykjavikplein een belangrijk openbaar plein is dat de ontsluiting van het stationsgebied met dit stadsdeel bepaalt.

Artist Impression van het gebouw vanaf het Reykjavikplein

In totaal bestaat het gebouw uit 250 zelfstandige wooneenheden, meer dan 250 fietsenopstelplaatsen, ruimte voor commerciële voorzieningen, een wasserette parkeerplaatsen in de kelder en twee liften en diverse vluchttrappen. Het wonen zal op de verdiepingen plaatsvinden, de commerciële ruimten en de entree zullen op de begane grond aan het plein worden gerealiseerd.

3.1.4 Verkeer en parkeren

Leidsche Rijn Centrum Noord ligt op een centraal verkeersknooppunt. Dat betekent dat per trein en daarmee vanuit een grote regio de locatie uitstekend bereikbaar is. Ook per auto is het gebied uitstekend bereikbaar. Zowel aan de zuidkant als aan de noordkant van Leidsche Rijn Centrum Noord zijn op korte afstand aansluitingen op de Rijksweg A2 aanwezig. Verder ligt Leidsche Rijn Centrum Noord aan de Stadsbaan Leidsche Rijn en Vleutensebaan. Daarmee is zowel Leidsche Rijn als de binnenstad van Utrecht prima bereikbaar.

Hoofdontsluiting
De hoofdontsluiting van het gebied verloopt via Rekjavikstraat en Stockholmstraat. Gezien het toekomstig programma zijn deze straten ruim opgezet om de verkeersafhandeling zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. Dit komt met name tot uiting in de ruimte voor opstelstroken bij de kruispunten met de Terwijdesingel. Deze ruime opstelstroken beperken filevorming tijdens de ochtend en avondspits.
De Oslostraat vormt de verbing tussen Leidsche Rijn Centrum Noord met Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid.

Reykjavikplein
Het Reykjavikplein is een "shared space" plein. Dat wil zeggen dat de auto te gast is op het plein. Het plein is primair het domein van de voetganger. Dit komt in de inrichting ook terug. Door middel van bebording zal dit ook een weggebruikers worden aangegeven.

Parkeren
Leidsche Rijn Centrum Noord kenmerkt zich door een intensief programma in een geconcentreerde bebouwing. De ambitie is om het parkeren zo veel mogelijk onder de bouwblokken op te lossen. In principe is het streven dat elke functie parkeren op en/of onder de eigen kavel oplost, conform het uitgangspunt van het gemeentelijk parkeerbeleid en de gemeentelijke Bouwverordening. De maat van de bouwblokken is dan ook zo gekozen dat een efficiënte parkeeroplossing mogelijk is. Ook in de openbare ruimte zijn langs de Reykjavikstraat en de Stockholmstraat langsparkeerplaatsen voorzien. Deze dienen echter slechts ten behoeve van kort parkeren en/of ophalen/afzetten.

De in het gebied reeds opgenomen doelgroepengarage vervult een positieve, faciliterende rol; een tweede soortgelijke voorziening behoort tot de mogelijkheden. Zo zouden ook pieken in de vraag kunnen worden opgevangen en wordt de openbare ruimte ontzien. Daarnaast is mogelijk bij andere (rest)kavels ondergronds parkeren moeilijker realiseerbaar; een deel van de benodigde parkeerplaatsen zou dan in een doelgroepengarage kunnen worden gevonden.

Door de reeds bestaande doelgroepengarage ontstaat tevens een effectieve (en noodzakelijke) wering van de geluidhinder van het spoor.

Voor het autoparkeren voor dit gebouw wordt gebruik gemaakt van een te realiseren ondergrondse parkeergarage. De parkeervraag zal conform de normen uit de Nota parkeren en stallen (2013) worden geaccommodeerd in deze ondergrondse parkeergarage. Het fietsparkeren wordt ook inpandig opgelost conform het bouwbesluit.

Openbaar Vervoer
Station Utrecht Leidsche Rijn is een belangrijke openbaar vervoersknooppunt voor Leidsche Rijn Centrum Noord. Via het Reykjavikplein is het NS station Utrecht Leidsche Rijn direct bereikbaar. Het treinstation is een Randstad Spoor Station (RSS) en is in juni 2013 geopend.

Aan de zuidzijde van Station Utrecht Leidsche Rijn komt op loopafstand een groot busstation. Op dit station stoppen HOV buslijnen (Hoogwaardig Openbaar Vervoer), stadsbuslijnen en een aantal streekbussen. Andere mogelijkheden om gebruik te maken van het openbaar vervoer zijn de bushalte op de kruising Grauwaartsingel/Vleutense Baan of de bushalte te gebruiken aan de Jazzsingel (tegenover het toekomstig St. Antoniusziekenhuis).

Hoofdstuk 4 Onderzoek en randvoorwaarden

4.1 Inleiding

In het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum, Noord, uit januari 2014 is uitgebreid onderzoek gedaan naar de milieukundige, waterhuishoudkundige en cultuurhistorische aspecten van de realisering van Leidsche Rijn Centrum Noord. In dat bestemmingsplan zijn dan ook de ruimtelijke randvoorwaarden voor een goede ruimtelijke ordening van de ontwikkeling vastgelegd. Deze liggen tevens ten grondslag aan dit wijzigingsplan. Voor wat betreft de diverse aspecten levert dit wijzigingsplan geen andere conclusies op dan reeds vermeld in Hoofdstuk 4 van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
De grond, waar dit wijzigingsplan betrekking op heeft, is in eigendom van de gemeente Utrecht. Het kostenverhaal, voor het deel waar de kantoren en commerciële functies gerealiseerd worden, is door middel van de gronduitgifte verzekerd. De aanleg en inrichting van het openbaar gebied en de kostenaspecten ervan zijn verantwoord in de grondexploitatie Leidsche Rijn Centrum. Het ligt in de lijn der verwachting dat op de ontwikkeling van kavel Z, Leidsche Rijn Centrum Noord een positief rendement gehaald kan worden, waarbij de initiatiefnemer in staat geacht mag worden het project te realiseren. De ambtelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen worden door middel van leges gedekt.


Planschade
In het wijziginsplan worden, met uitzondering van Wonen, geen nieuwe ontwikkelingen planologisch mogelijk gemaakt. In het voorgaande bestemmingsplan (Utrecht Leidsche Rijn 1999) is het merendeel van de nu opgenomen bestemmingen en hoogtes ook al toegestaan. Dat leidt niet tot planschade. De nieuwe functie Wonen, leidt eveneens niet tot planschade. Dit omdat de te realiseren woningbouw geen planologisch nadeel of hinder oplevert voor reeds ontwikkelde of nog te ontwikkelen plangebieden in de directe omgeving, zoals De Wetering-zuid en Terwijde. Voor nieuwe functies in het gebied was de ontwikkeling voorzienbaar gelet op de reeds in het bp opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

5.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan behelst gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid van het actuele bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord, waarover uitvoerig vooroverleg heeft plaatsgevonden. Het plan past ook binnen de in het moederplan opgenomen wijzigingsrandvoorwaarden. Hernieuwd vooroverleg heeft naar onze mening dan ook geen toegevoegde waarde en is dan ook achterwege gelaten.

5.2.2 Advies wijkraad

Het plan behelst gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid van het actuele bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord, waarover reeds eerder advies is gevraagd. Het plan past ook binnen de in het moederplan opgenomen wijzigingsrandvoorwaarden. Een nieuwe adviesaanvraag heeft naar onze mening dan ook geen toegevoegde waarde en is dan is dan ook achterwege gelaten.

5.2.3 Inspraakresultaten

Het ontwerpwijzigingsplan wordt op grond van de Wet ruimtelijke ordening gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Eventueel ingekomen zienswijzen worden beantwoord. Met inachtneming van de zienswijzen stelt het college van Burgemeesters en wethouders vervolgens het wijzigingsplan vast.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Planvorm

Het plan betreft een wijzigingsplan van het bestemmingsplan "Leidsche Rijn Centrum, Noord", uit 2014. Dit bestemmingsplan voorziet voor het plangebied in de bestemmingen "Groen en Verkeer en verblijf" met daarop een wijzigingsbevoegdheid naar de bestemming "Gemengd". Van deze wijzgingsbevoegheid wordt in dit plan gebruik gemaakt om het gebouw B@ducated te kunnen realiseren. De wijziging heeft uitsluitend betrekking op de plankaart.

Het wijzgingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening. Het wijzigingsplan heeft uitsluitende betrekking op de plankaart van het moederplan van de bestemming "Groen en Verkeer en verblijf" naar de bestemming "Gemengd". Na vaststelling maakt het wijzigingsplan onderdeel uit van het bestemmingsplan "Leidsche Rijn Centrum, Noord".

6.2 Toetsing aan de wijzigingsregels

Op basis van artikel 4.3 en 5.4 van het bestemmingsplan "Leidsche Rijn Centrum Noord" zijn Burgemeester en wethouders bevoegd de bestemming van het gebied ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone-wijzigingsgebied 1' te wijzigen ten behoeve van de bestemmingen Verkeer - verblijfsgebied als bedoeld in artikel 5 en Gemengd als bedoeld in artikel 3 van dat bestemmingsplan, met in achtneming van de volgende voorwaarden:

• a. de in artikel 3.5.3. opgenomen maximale bruto vloeroppervlakten mogen door de wijziging niet worden overschreden;
• b. de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van de bestemming Gemengd mag niet meer bedragen dan 25 meter.

De wijziging heeft uitsluitend betrekking op de plankaart. De regels uit het moederplan voor wat betreft woningaantallen bruto-oppervlakten en dergelijke blijven voor het onverkort van toepassing. Het plan zal dan ook niet leiden tot een verandering in het bouwprogramma.

De maximale hoogte bedraagt 25 meter en blijft dus binnen de begrenzing van de wijzigingsbevoegdheid.