Parkwijk, Langerak, Uitwerkingsplan Kop Amaliapark

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 16 mei 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak vastgesteld. Het plan is onherroepelijk sinds 18 december 2013. In het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak is ter plaatse van het plangebied een uit te werken bestemming opgenomen. Nu duidelijk is welke ontwikkeling hier plaats gaat vinden, namelijk de ontwikkeling van een kerk en appartementen, is dit uitwerkingsplan opgesteld.

1.2 Doelstelling

Het doel van het uitwerkingsplan is de nieuwe ontwikkeling, de bouw van een kerkgebouw en maximaal 26 appartementen, juridisch-planologisch mogelijk te maken. Het plan is een nadere uitwerking van het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak, waarin de kaders voor deze uitwerking zijn vastgelegd.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Parkwijk in Leidsche Rijn. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door de Eerste Westerparklaan in het westen, de Monarchvlinderlaan in het noorden, het Prinses Amaliapark in het oosten en de HOV busbaan Parkwijk in het zuiden. Zie afbeelding 1.

Afbeelding 1 Ligging en begrenzing plangebied

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Onherroepelijk
Parkwijk, Langerak		16 mei 2013	18 december 2013

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Inleiding

Dit uitwerkingsplan past in, en maakt na vaststelling onderdeel uit van het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak. In dit bestemmingsplan is in hoofdstuk 2 uitgebreid ingegaan op de relevante beleidskaders op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In dit uitwerkingsplan wordt daarom alleen ingegaan op het meest specifieke onderdeel van beleid dat relevant is voor deze uitwerkingslocatie, te weten de Ladder van duurzame verstedelijking en het Stedenbouwkundig Plan Parkwijk, locaties Verlengde Houtrakgracht en Kop Amaliapark.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden op grond van het Bro een nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen: de treden. Deze drie stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

De drie treden van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'
Eerste trede
Op de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien: eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties of een binnenstedelijke herstructurering, dekken immers al (deels) de regionale ruimtevraag. Ook leegstand speelt een rol in de bepaling van de vraag. De vraag is gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen én in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit). Wanneer de regionale ruimtevraag in beeld is, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Alleen wanneer de behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.

Tweede trede
Op de tweede trede wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte, zoals aangegeven in trede 1, kan worden voorzien. Oftewel: kan de beoogde ontwikkeling plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door een andere bestemming van een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. Hiertoe moet worden bepaald wat de beschikbare ruimte is (kwantiteit) en wat de (financiële) haalbaarheid van de intensivering is (kwaliteit).

De ruimtevraag moet dus bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Het zal nodig zijn om op basis van de gebiedsspecifieke situatie te bepalen wat ervaren wordt als stedelijk gebied. In het algemeen kan het bestaande stedelijk gebied worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord en/of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

Derde trede
Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde.

De gebruiker wordt geholpen om de meest duurzame ruimte te vinden voor verstedelijking buiten het (bestaand) stedelijk gebied. Het (potentiële) aanbod aan modaliteiten is sturend. De beantwoording van twee vragen staat centraal:

1. Welke plekken zijn of worden op korte termijn multimodaal ontsloten op een wijze die past bij de schaal van de ontwikkeling?

2. Wat is een optimale afstemming tussen de resterende regionale vraag en het aanbod aan passende (in potentie) multimodaal ontsloten of op korte termijn te ontsluiten locaties?

Het antwoord op deze vragen is het eindresultaat van de toepassing van de ladder: zicht op (in potentie) multimodale locaties die passen bij de schaal en de omvang van de ontwikkeling.

Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)
Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsector Life Sciences.

Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking
Eerste trede
De Gereformeerde Gemeente Utrecht is voornemens zich te vestigen op een locatie nabij het Amaliapark in Leidsche Rijn. Zij zien dit als een duurzame keuze, die voorziet in een duidelijke behoefte. De Gereformeerde Gemeente Utrecht is een gemeente met een regionale functie. Veel leden zijn afkomstig uit woonkernen rondom Utrecht. De Gereformeerde Gemeente Utrecht is wat betreft ledenaantallen stabiel gebleken. De huidige locatie heeft een verminderde bereikbaarheid en gebrek aan parkeerruimte. De Gereformeerde Gemeente Utrecht heeft daarom een onderzoek naar een geschikte locatie gestart en is uitgekomen bij de locatie op de kop van het Amaliapark in Leidsche Rijn.

Tweede trede
Uit onderzoek dat door de kerkelijke gemeente is gedaan bleek dat de meeste leden ten zuidwesten van het stadscentrum wonen. In deze omgeving is dan ook gezocht naar een locatie voor het vestigen van de kerkelijke gemeente. Veel bestaande gebouwen bleken de problemen, zoals een verminderde bereikbaarheid en gebrek aan parkeerruimte voor gemeenteleden, niet op te lossen. De kavel op de kop van het Amaliapark voldoet wel in een betere bereikbaarheid en de mogelijkheid om voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren. Bovendien biedt de locatie ook ruimte voor het realiseren van woningen voor ouderen, een project dat nauw verbonden is aan de kerkelijke gemeente. De kavel op de kop van het Amaliapark ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling voldoet dan ook aan de tweede trede, de ontwikkeling vindt binnen bestaand stedelijk gebied plaats.

Derde trede
Omdat de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied plaatsvindt is de derde trede niet aan de orde.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Stedenbouwkundig Plan Parkwijk, locatie Verlengde Houtrakgracht en Kop Amaliapark

Voor de locatie Kop Amaliapark is een stedenbouwkundig plan opgesteld, te weten: Stedenbouwkundig Plan Parkwijk, locaties Verlengde Houtrakgracht en Kop Amaliapark, vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 3 november 2009. In het Stedenbouwkundige Plan is vastgesteld op welke wijze ontwikkelingen op deze locaties mogelijk zijn. Ook zijn in het Stedenbouwkundige Plan de randvoorwaarden voor de ontwikkeling vastgelegd.

Voor de locatie Kop Amaliapark zijn de volgende ontwikkelingen mogelijk: maatschappelijke doeleinden, bedrijfsbestemming (categorie 1 en 2) en wonen. Een randvoorwaarde is de zichtlijnen naar het park te waarborgen. Dit gebeurt op verschillende manieren: door de bouwvolumes en door een zichtlijn vanuit de Eerste Westerparklaan op het Amaliapark.

Conclusie
De ontwikkelingen passen binnen de uitgangspunten en randvoorwaarden van het stedenbouwkundig plan.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling

De ondergrond van het plangebied bestaat volledig uit afzettingen van de Oude Rijn. In Parkwijk ligt de laatste fase van de Rijn met een aantal enorme bochten. In het stedenbouwkundige plan voor Parkwijk komen de resten van deze rivier terug. In de Romeinse tijd ontstonden veel agrarische nederzettingen. Een van deze nederzettingen ligt onder het Prinses Amaliapark. Bij de aanleg van de atletiekbaan in het Prinses Amaliapark in 2005 bleek dat boven op de Romeinse resten tevens een nederzetting uit de vroege Middeleeuwen ligt. Voor de bouw van Parkwijk heeft in 1998 archeologisch onderzoek plaatsgevonden en zijn waardevolle elementen gedocumenteerd. Op enkele plaatsen zijn de vondsten gerespecteerd door het onbebouwd te laten (o.a. Prinses Amaliapark) of door waardevolle elementen in te passen (lintbebouwing langs de Groenedijk en 't Zand, boerderij van 't Groene Sticht).

De wijk Parkwijk is gebouwd vanaf 1999. Er zijn nog enkele nieuwbouwontwikkelingen, waaronder het kerkgebouw en de appartementen.

3.2.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

In het plangebied zijn geen monumenten of beeldbepalende elementen aanwezig. Cultuurhistorie komt terug in de afzettingen van de Oude Rijn en de archeologische waarde van het gebied. Zo nodig zijn hier regels voor opgenomen.

3.2.3 Structuurbepalende elementen

Het plangebied ligt in Parkwijk, globaal begrensd door de Eerste Westerparklaan, busbaan en Monarchvlinderlaan. Centraal in de wijk ligt het Prinses Amaliapark. De busbaan ten zuiden verbindt Vleuten met het centrum van Utrecht. De omgeving van het plangebied kenmerkt zich door afwisselend rijwoningen en woningen in bouwblokopzet. De stedenbouwkundige opzet van Parkwijk bestaat uit diverse woonbuurten gelegen tussen parken zoals Park Hoge Weide, Prinses Amaliapark en park Groot Zandveld. De voormalig agrarische bebouwingslinten zoals Groenedijk zijn oude lijnen in het gebied en zijn mede bepalend voor de identiteit van de aangrenzende woonbuurten.

Afbeelding 2 Stedenbouwkundige opzet van Parkwijk

3.3 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Het plangebied is onderdeel van het Prinses Amaliapark. Dit park is een open groengebied met een school, atletiekbaan en enkele speelvoorzieningen. Er is beperkt beplanting aanwezig. Ten zuiden van het plangebied ligt winkelcentrum Parkwijk met winkelvoorzieningen en een gezondheidscentrum.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

De ontwikkeling betreft de bouw van een kerkgebouw en 24 appartementen. Het kerkgebouw zal in het noordelijke gedeelte van het plangebied en de appartementen in het zuidelijke gedeelte van het plangebied gebouwd worden.

4.1.1 Programma

Het kerkgebouw biedt plaats voor circa 350 kerkgangers en bevat tevens een ruimte voor een consistorie en een aantal zalen. Deze ruimtes worden gebruikt voor activiteiten gerelateerd aan de kerkfunctie.

In het appartementencomplex komen 24 appartementen en twee andere ruimtes:

• 7 appartementen van 55 m2 tot 80 m2 bvo;
• 13 appartementen van 80 m2 tot 130 m2 bvo;
• 4 appartementen van 130 m2 bvo of groter;
• een evangelische ruimte van 109 m2 bvo;
• een multifunctionele ruimte van 88 m2 bvo.

De evangelische ruimte en multifunctionele ruimte kunnen voor maatschappelijke functies gebruikt worden. In de toekomst kunnen deze ruimtes worden omgezet naar maximaal 2 woningen. Om deze reden worden maximaal 26 woningen toegestaan.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

In het plangebied komen twee bouwvolumes met daartussen een open ruimte met groen en parkeerplaatsen. Hierdoor ontstaat een zichtlijn vanuit de Eerste Westerparklaan naar het Prinses Amaliapark. In het ontwerp beslaat deze open ruimte circa 45% van het perceel. Het kerkgebouw wordt circa 12 meter hoog met een plaatselijk hoogteaccent (de spits) van circa 18 meter. De appartementen zijn circa 19 meter hoog en voorzien van een kap. Hiermee wordt aangesloten bij de hogere volumes aan de Eerste Oosterparklaan. Afbeeldingen 3 en 4 geven een impressie van het bouwplan weer.

Afbeelding 3 Impressie kerkgebouw


Afbeelding 4 Impressie appartementen met daarachter het kerkgebouw

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

De verkeersstructuur van Parkwijk is gebaseerd op de twee stadsassen, waartussen een groot aantal noord-zuidstraten zijn aangelegd.

Voetgangers
De wegen in en rondom het plangebied hebben allen aan tenminste één zijde een trottoir.

Fietsverkeer
De volgende wegen rond het plangebied maken onderdeel uit van het netwerk van hoofdfietsroutes:

• de Groenedijk;
• de Langerakbaan;
• de fietsroute parallel aan de Busbaan Parkwijk.

De overige straten in de omgeving met het plangebied zorgen voor fietsverbindingen met de omgeving en de hoofdfietsroutes.

Openbaar vervoer
Over de Langerakbaan en de Busbaan Parkwijk lopen buslijnen. De Busbaan Parkwijk maakt onderdeel uit van de HOV-structuur (Hoogwaardig Openbaar Vervoer) van Leidsche Rijn. Via bushaltes ter hoogte van de Eerste Oosterparklaan is het gebied voor busreizigers bereikbaar.

Auto
Kop Amaliapark is bereikbaar vanaf de Vlindersingel en Tweede Westerparklaan, die een aansluiting hebben op 't Zand. Dit gebied is ook bereikbaar vanaf de Langerakbaan, via de Verlengde Houtrakgracht en Eerste Oosterparklaan.

Met deze aansluitingen de ontwikkeling aangesloten op de hoofdverkeersstructuur van Leidsche Rijn. Deze hoofdverkeersstructuur verbindt de locaties met de andere delen van Leidsche Rijn.

De wegen in Parkwijk Noord maken onderdeel uit van een verblijfsgebied met een snelheidsregime van 30 km/u. In de straten in het gebied zijn een aantal locaties snelheidsremmende maatregelen getroffen in de vorm van drempels en plateaus. De wegen in het gebied ontsluiten de functies in het gebied en de parkeervoorzieningen.

4.2.2 Openbare ruimte en groen

Het is belangrijk dat er openheid ten opzichte van het park blijft bestaan. De open ruimte tussen de twee bouwvolumes zorgt hiervoor. Dit wordt ook vastgelegd in dit uitwerkingsplan. In de open ruimte worden waterdoorlatende parkeerplaatsen, die begroeid zijn met gras, toegepast. Om de overgang tussen privé en openbaar gebied aan te geven zullen hagen geplaatst worden. Tevens zullen er enkele bomen geplant worden.

4.2.3 Parkeren

Parkeerplaatsen komen in het open gebied tussen het kerkgebouw en de appartementen. Voor het parkeren is aangesloten bij de parkeernormen uit bijlage 1 van de Nota Stallen en Parkeren, zie onderstaande tabel.

Functie	Aantal	Eenheid	Parkeernorm incl. bezoekers conform Nota Stallen en Parkeren (minimaal)	Benodigd aantal parkeerplekken
Woning 55 m2 tot 80 m2 bvo	7	woning	1,2	8,4
Woning 80 m2 tot 130 m2 bvo	13	woning	1,35	17,55
Woning groter dan 130 m2 bvo	4	woning	1,50	6
Maatschappelijke functie *	200 m2	100 m2 bvo	1	2
Woning *	2	woning	1,35	2,7
Kerk	350	zitplaats	0,1	35
Totaal				70

* op de begane grond komen maatschappelijke functies, deze ruimtes kunnen in de toekomst omgezet worden naar maximaal 2 woningen, voor de volledigheid zijn beide parkeernormen in deze tabel opgenomen. In de berekening voor het benodigde aantal parkeerplekken is rekening gehouden met de hoogste minimale parkeernorm, namelijk die van de woningen.

In totaal komen er 78 parkeerplekken, waaronder 4 mindervalide parkeerplekken. Ook komen er fietsparkeerplekken voor de kerk en de appartementen (voor de kerk mogelijk in een fietsenkelder onder de kerk).

Afbeelding 5 Concept inrichting terrein

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

Deze paragraaf beschrijft de resultaten van relevante milieuonderzoeken. Dit uitwerkingsplan maakt de bouw van een kerk en maximaal 26 appartementen mogelijk. Deze uitwerking heeft geen nadelige gevolgen voor het milieu. Een milieu-effectrapportage op grond van het Besluit m.e.r. om de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen in de vorm een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is voor dit uitwerkingsplan niet nodig. In het moederplan is de milieutechnische haalbaarheid van het uitwerkingsplan in hoofdlijnen reeds aangetoond. Onderstaande paragrafen bevatten aanvullende informatie/onderzoeken voor het plangebied.

5.2 Geluidhinder

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening worden beschouwd zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" (o.a. woningen en scholen). De regels van de Wet geluidhinder zijn van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn onder andere van toepassing bij het bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen.

De Wet geluidhinder is niet van toepassing bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt. Wel moeten deze aspecten in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden beschouwd en afgewogen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-58 dB.

Plansituatie
In het kader van dit uitwerkingsplan is een akoestisch onderzoek verricht naar de toekomstige akoestische situatie in het plangebied. Voor het volledige rapport, zie bijlage 1.

Het plangebied ligt alleen binnen de wettelijke zone van de Busbaan Parkwijk. De geluidsbelasting overschrijdt de voorkeursgrenswaarde echter niet.

De Eerste Westerparklaan is een weg met een 30 km/u regime waardoor deze buiten het toetsingskader van de Wet geluidhinder valt. Vanwege de significante verkeersintensiteit is deze weg in het onderzoek toch beschouwd. Hieruit volgt dat de voorkeursgrenswaarde met enkele dB's wordt overschreden. De geluidbelasting blijft echter ruim binnen de maximale ontheffingswaarde en is daarmee acceptabel vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Omdat 30 km/u wegen buiten het toetsingskader van de Wet geluidhinder vallen hoeft een verdere procedure voor deze wegen dan ook niet plaats te vinden.

De realisatie van de bouw van woningen en een kerk op de Kop Amaliapark heeft effect op de bestaande akoestische situatie. De 78 parkeerplaatsen hebben een verkeersaantrekkende werking van ten hoogste 390 verkeersbewegingen per etmaal hetgeen maximaal zal leiden tot een geluidstoename van 1 dB. Dit is acceptabel vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie
Uit het akoestisch onderzoek volgt dat de nieuwe ontwikkelingen op de Kop Amaliapark geen wettelijke geluidsbelasting boven de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder zullen ondervinden. Er is derhalve geen ontheffingsprocedure ('hogere waarde') benodigd. Het plan is verder goed inpasbaar vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

5.3 Externe veiligheid

Kader
Bij bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Daarnaast kan transport van gevaarlijke stoffen risico's opleveren (transport over weg, spoor en water en door buisleidingen). In de stad ligt een vastgestelde route waarover transport van gevaarlijk stoffen plaats mag vinden.

Plansituatie
De ontwikkelingen die plaatsvinden op de locatie Kop Amaliapark liggen niet binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt. In de nabijheid van de planlocatie is geen spoorlijn, waterweg, buisleiding of rijksweg aanwezig die qua PR en GR invloed heeft op het plan.

Conclusie
Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de ontwikkelingen op de locatie Kop Amaliapark.

5.4 Luchtkwaliteit

Kader
In artikel 5.16 Wm staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en uitwerkingsplannen, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het vaststellen van een bestemmingsplan, als tenminste aan minimaal één van de volgende wordt voldaan:

a. aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van feitelijke of dreigende overschriijding van een grenswaarde;
b. de voorgenomen ontwikkeling leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
c. aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
d. de voorgenomen ontwikkeling is genoemd of is niet in strijd met het Nationaal Samenwerkings-programma Luchtkwaliteit (NSL).

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) de luchtkwaliteit te verbeteren.

Plansituatie
Uit de monitoringstool2016 blijkt dat ter plaatse van het plangebied in 2015 ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden voor fijn stof en stikstofdioxide uit de Wet Milieubeheer. Voor de jaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide (de meest kritische stof uit het oogpunt van voldoen aan de grenswaarden) zijn de berekende jaargemiddelde concentraties lager dan 35 µg/m3, zie afbeelding 6.

Afbeelding 6 Uitsnede Monitoringtool NSL 2016

Conclusie
Qua luchtkwaliteit wordt voldaan aan artikel 5.16, lid 1 onder respectievelijk a en d van de Wet milieubeheer, zodat vanuit luchtkwaliteit er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van de kerk en de appartementen.

5.5 Bodemkwaliteit

Kader
Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd;
• gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
  Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen;
• hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Plansituatie
In het moederplan Parkwijk, Langerak staat dat voor de locatie aan de Kop Amaliapark een actueel bodemonderzoek noodzakelijk is. In december 2016 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Amos milieutechniek, rapportnummer 164.158.BR.21.ROS). Zie bijlage 2 voor het verkennend bodemonderzoek.

Conclusie
De kwaliteit van de bodem op de locatie is voldoende vastgelegd en er is geen vermoeden voor de aanwezigheid van een sterke verontreiniging op de locatie. Gesteld kan worden dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem met betrekking tot de onderzochte chemische parameters geen belemmering vormt voor de voorgenomen nieuwbouw op de locatie en het beoogde gebruik van de onderzoekslocatie.

5.6 Water

Kader
In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen. De waterparagraaf is in zijn geheel opgenomen in bijlage 3.

Plansituatie
Het plangebied van het Kop Amaliapark bevindt zich in het gebied waarvoor in 2007/2008 al een waterplan is opgesteld welke herzien is in 2015. In voorgaande plannen is al woningbouw voorzien waarmee er geen compensatie vereist is.

Om toch rekening te houden met de klimaatontwikkelingen (klimaatadaptie) is het voorstel om zoveel mogelijk hemelwater in het plangebied vast te houden. De volgende maatregelen kunnen worden toegepast:

• de parkeerplaatsen kunnen worden voorzien van halfverharding (grasbetontegels);
• in de naastgelegen parkstrook kan een wadi, die bijdraagt aan de opvang en infiltratie van hemelwater, worden aangelegd;
• het hemelwater wordt zichtbaar, dus bovengronds via open goten, afgevoerd. Hierdoor besparen we op de gemeentelijke (beheer)kosten voor de aanleg van een regenwaterbuis (HWA-riool). Ook vergroten de open goten de beleving van water;
• platte daken kunnen worden uitgevoerd in vegetatiedaken.

5.6.1 Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder

Op 9 maart 2017 heeft het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden aangegeven dat de eerder gemaakte opmerkingen van HDSR juist zijn verwerkt in de waterparagraaf. De opmerking die in deze brief is aangegeven is verwerkt in dit uitwerkingsplan.

5.7 Archeologie

Kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Plansituatie
Het plangebied Kop Amaliapark bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied met archeologische verwachting. Het plangebied Kop Amaliapark ligt direct ten westen van het krachtens de Erfgoedwet beschermde archeologische monument onder het Amaliapark. In 1993 zijn de grenzen van het Amaliapark door middel van een waarderend booronderzoek vastgesteld. In 1999 en 2000 heeft archeologisch (proef) onderzoek in de directe omgeving van het plangebied plaatsgevonden waarbij geen archeologische waarden zijn aangetroffen.

Conclusie
Bij eerder archeologische (proef)onderzoek zijn geen archeologische waarden aangetroffen. Voor het plangebied geldt dan ook dat geen rekening hoeft te worden gehouden met archeologische waarden.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen, dient conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet melding te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. archeologen van de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht, 030 - 286 00 23, 030 - 286 00 16, 030 - 286 00 11 of 030 - 286 27 65 en via [e-mail].

5.8 Kabels en leidingen

In het gebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig die beschermd moeten worden in de regels van dit bestemmingsplan.

5.9 Bezonning

Het bezonningsonderzoek geeft inzicht in de mogelijke schaduwwerking van de beoogde bouwwerken op de omgeving. Middels schaduwmodellen is in beeld gebracht in hoeverre de bouwwerken van invloed zijn op de bezonning van de naastgelegen panden. Door het ontbreken van erfafscheidingen, beplanting en bomen wordt in deze studie de worst-case getoond. Om inzicht te geven in de toekomstige bezonningssituatie is in het kader van dit onderzoek uitgegaan van diverse tijdstippen van de maatgevende dagen van de vier seizoenen. Het bezonningsonderzoek is opgenomen in bijlage 4.

Het bezonningsonderzoek laat voor een aantal woningen een vermindering van zonlicht op de voorgevel zien in december (voornamelijk in de ochtend). Aangezien het een binnenstedelijke ontwikkeling betreft wordt enige afname van zonlicht aanvaardbaar geacht.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het daadwerkelijk uitvoeren van de ontwikkeling die door dit uitwerkingsplan mogelijk wordt gemaakt is voor rekening van de ontwikkelaar. De kosten voor het maken van dit uitwerkingsplan worden door de gemeente gedekt. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid afdoende aangetoond.

Planschade
In het bestemmingsplan Leidsche Rijn Utrecht 1999 waren de bestemmingen, zoals nu uitgewerkt in dit uitwerkingsplan, al toegestaan. Al in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen van Langerak 2 en Parkwijk, vastgesteld door de raad op 23 april 1998, was de ontwikkeling van Kop Amaliapark opgenomen. In het Stedenbouwkundig Plan Parkwijk, locaties Verlengde Houtrakgracht en Kop Amaliapark, vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders op 3 november 2009, is de ontwikkeling van Kop Amaliapark geconcretiseerd.

In het bestemmingsplan Parkwijk Langerak uit 2013 waren de bestemmingen, zoals die nu zijn uitgewerkt, ook al toegestaan. De globale bestemming 'Gemengd uit te werken 1' uit het bestemmingsplan Parkwijk Langerak is in dit uitwerkingsplan gedetailleerder uitgewerkt.

Tevens zijn er in de directe omgeving geen woningen aanwezig die er al stonden voordat Parkwijk werd gebouwd. Omliggende bebouwing is allemaal nieuwbouw.

Gelet op bovenstaande is de ontwikkeling van Kop Amaliapark, zoals deze nu is uitgewerkt, al lange tijd voor een ieder voorzienbaar en is planschade uit te sluiten.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is op 1 maart 2017 aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimgelijke ordening. Er is één reactie ontvangen. Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van paragraaf 5.6 van de toelichting.

6.2.2 Informatiebijeenkomsten

Op 11 mei, 27 oktober en 15 december 2016 zijn informatiebijeenkomsten gehouden. Tijdens deze informatiebijeenkomsten was op een aantal onderdelen inspraak mogelijk. De reacties van omwonenden hebben geleid tot een aantal aanpassingen van het ontwerp en het inrichtingsplan van de locatie.

6.2.3 Advies wijkraad

Op 1 maart 2017 is het plan aan de wijkraad Leidsche Rijn toegezonden. De wijkraad heeft geen advies uitgebracht over het uitwerkingsplan.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het uitwerkingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening. Na vaststelling maakt het uitwerkingsplan onderdeel uit van het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak.

7.2 Planvorm

Het plan betreft een uitwerking van de bestemming Gemengd Uit te werken 1 uit het bestemmingsplan Parkwijk, Langerak uit 2013.

7.3 Toetsing aan de uitwerkingsregels

De voor Gemengd uit te werken 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroep of bedrijf;
• b. maatschappelijke voorzieningen;
• c. bedrijven zoals opgenomen in de categorieën A en/of B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten functiemenging;
• d. dienstverlening;
• e. sport- en recreatieve voorzieningen;
• f. (half) verdiepte parkeergarage;
• g. additionele horeca;
• h. ondergeschikte detailhandel;
• i. de bij de bestemming behorende verkeers-, parkeer- en groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Bij de uitwerking nemen burgemeester en wethouders het volgende in acht:

• a. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 23 meter;
• b. het bebouwingspercentage voor het uit te werken gebied bedraagt ten hoogste 60%, waarbij de (half) verdiepte parkeergarage niet wordt meegerekend;
• c. er dient sprake te zijn van behoud van een zichtlijn tussen de Eerste Westerparklaan en het Amaliapark;
• d. er wordt een specifieke gebruiksregel opgenomen voor aan huis verbonden beroep of bedrijf;
• e. er wordt een afwijkingsregel opgenomen voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, indien en voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

In het plan worden een kerkgebouw en appartementen gerealiseerd. Dit past binnen de bestemming Gemengd uit te werken 1, namelijk binnen maatschappelijke voorzieningen en wonen. Door middel van een aanduiding 'maatschappelijk' worden tevens op de begane grond van het appartementencomplex maatschappelijke voorzieningen beperkt mogelijk gemaakt, dit mag maximaal 200 m2 beslaan. De bouwhoogte van de kerk, plaatselijk maximaal 18 meter, en de appartementen 19 meter passen binnen de maximale hoogte van 23 meter. Het bebouwingspercentage bedraagt circa 30% en past daarmee binnen de uitwerkingsregels. De zichtlijn tussen de Eerste Westerparklaan en het Prinses Amaliapark is behouden door een grote afstand te hanteren tussen beide gebouwen en door bouwvlakken op te nemen.

In de bestemming Wonen is een specifieke gebruiksregels voor aan huis verbonden bedrijf opgenomen. Ook de afwijkingsregel voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging is in de bestemming Wonen opgenomen.

7.4 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels.

7.5 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.5.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

De regeling voor erfbebouwing
Het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel) antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied
erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een natuur-, bos,- of agrarische bestemming rust). Het kan zijn dat zo’n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Achtererfgebied

Bebouwingsgebied
Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’. In onderstaand kader is de omschrijving van het begrip ‘bebouwingsgebied’ opgenomen.

Bebouwingsgebied
achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

Met de oppervlakte van het bebouwingsgebied wordt met bebouwingspercentages over gedeelten van het bebouwingsgebied bepaald welke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal bij het oorspronkelijk hoofdgebouw gebouwd mag worden. In onderstaande tabel staat welk maximaal toelaatbaar bebouwingspercentage geldt voor het desbetreffende gedeelte van het bebouwingsgebied.

Rekenvoorbeeld:

50% van 100 m2 = 50 m2

20% van 200 m2 = 40 m2

10% van 360 m2 = 36 m2 

= 126 m2

minus aanbouw 50 m2 = 76 m2

Op bovenstaand perceel mag er nog 76 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwd.

Bouwhoogten
Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

 

7.6 Artikelsgewijze toelichting

Omdat het uitwerkingsplan na vaststelling onderdeel wordt van het bestemmingsplan 'Parkwijk, Langerak', kan volstaan worden met een beperkt aantal regels. Deze worden hieronder artikelsgewijs toegelicht.

Artikel 5 Slotregel 

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.