Bedrijventerrein Overvecht, 1e Herziening

3.3 Beschrijving van de bestaande functies

Bedrijven
Het grootste deel van het plangebied is ingericht als bedrijventerrein. Binnen het plangebied komt een verscheidenheid aan bedrijven voor. Wat opvalt is een aanzienlijk aandeel autodealers, garagebedrijven en hieraan gerelateerde bedrijven binnen het plangebied, hoewel een groot aantal merkdealers de afgelopen jaren verhuisd zijn met name naar bedrijventerrein de Wetering-Noord. Behalve de autobedrijven, is er ook een aanzienlijk aantal bedrijven met een groothandelsfunctie en is er een aantal productie- en bouwbedrijven. Een beperkt aantal bedrijven heeft uitsluitend een kantoor of daaraan verwante functie, zoals een rechtskundig adviesbureau, een advocatenkantoor, bedrijven voor werving en selectie van personeel, reclamebureaus en medische laboratoria. Mede in relatie tot het aanzienlijke sportcluster dat rondom het bedrijventerrein gevestigd is, heeft het bedrijventerrein het thema Mobiliteit en Beweging meegekregen binnen de profilering van bedrijventerreinen in Utrecht.

Enkele jaren geleden is het bedrijventerrein uitgebreid met circa 7 ha op een gedeelte van het sportpark Overvecht. Dit gedeelte is buiten het plangebied gehouden omdat in dat gedeelte geen wijziging is voorzien in de bestaande planologische regeling. Deze uitbreiding is met name bedoeld voor op het bedrijventerrein Overvecht gevestigde bedrijven die willen verplaatsen, voor bedrijven in het gebied Gageldijk / Herenweg binnen de gemeente Maarssen die moeten worden verplaatst, voor bedrijven uit stadsvernieuwingsgebieden en voor saneringen in het buitengebied. Ter plaatse van deze uitbreiding zijn ook meerdere bedrijfsverzamelgebouwen/zelfstandige bedrijfsunits in één bedrijfsgebouw gerealiseerd. De uitgifte van bedrijfspercelen in dit uitbreidingsgebied is snel verlopen.

Deelgebieden
Het meest westelijke deel van het bedrijventerrein heeft een redelijk homogeen beeld, zowel ruimtelijk als functioneel. Hier staan met name vrijstaande bedrijfshallen. Het gebied tussen de Floridadreef en de Sint Laurensdreef bestaat uit grotere kavels met verschillende functies. Onlangs is hier een bouwplan voor een school gerealiseerd. Het middengebied bestaat voornamelijk uit kleine bedrijven met veel kleine zelfstandige garagebedrijfjes. De strook langs de Franciscusdreef heeft een gemengd karakter, met deels consument gerichte functies zoals bouwmarkt, supermarkt en autodealer en deels meer besloten bedrijven.

Soort panden
Op het terrein staan behoorlijk wat panden leeg. Leegstand is met name te vinden in het oudste gedeelte van het bedrijventerrein (dus niet het meest westelijke gedeelte). Belangrijkste plekken waar leegstand is zijn de strook langs de Franciscusdreef en de onbebouwde kavels langs de Floridadreef. Het betreft veelal leegstaande showroompanden door het vertrek van een groot aantal autodealers uit het gebied. In het middengebied gaat het om een aantal verspreid liggende panden. Het terrein kent een zeer hoge bebouwingsdichtheid. Dit is een kwaliteit. Er zijn relatief weinig braakliggende stukken. Op plekken waar buitenopslag plaatsvindt (met name auto's) wordt de bebouwing onderbroken.

Figuur 3.2 Type bedrijven

Floridadreef
De Floridadreef is ontwikkeld als een nieuwe voorkant en aanvullende ontsluiting voor het bestaande

bedrijventerrein. De zone wordt gezien als overgangsgebied tussen het bedrijventerrein en het naastliggende landschap. De Floridadreef maakt onderdeel uit van een (fiets)route vanaf de woonwijk Overvecht richting de achterliggende sportvelden. Om een prettige route te creëren, wordt gezocht naar bedrijven met een representatieve uitstraling die zoveel mogelijk bijdragen aan de sociale veiligheid van het gebied.

Detailhandel
Op het bedrijventerrein Overvecht bevinden zich enkele detailhandelvestigingen. Meest in het oog springend zijn Super de Boer en Karwei, naast elkaar gelegen en direct zichtbaar vanaf de Franciscusdreef. Daarnaast bevindt zich iets verder langs de Franciscusdreef een handel in woningtextiel.

De supermarkt is de enige supermarkt op een perifere locatie in Utrecht. Het betreft hier een detailhandelsvestiging die oorspronkelijk behoorde tot de categorieën: cash- en carrybedrijven,

discount-houses en consumentenmarkten. Ten tijde van de vestiging van het oorspronkelijke bedrijf in een bestaand bedrijfsgebouw, waren er geen wettelijke middelen dit detailhandelsgebruik te verbieden.

Karwei heeft een omvang van ongeveer 1.450 m² vvo. Voor een bouwmarkt is dat niet groot. Het gemiddelde oppervlak van een bouwmarkt in Nederland vertoont een stijgende lijn en ligt op 2.610 m² (HBD, Branches in detail, 2002). De bouwmarkt heeft een lokaal verzorgende functie. Deze past daarmee binnen het gemeentelijke beleid.

Tapijthandel
De tapijthandel valt onder de woninginrichtingbranche. Grootschalige aanbieders in dit segment worden in Utrecht vooral geconcentreerd op de meubelboulevard Kanaleneiland. De vestiging aan de Franciscusdreef maakt deel uit van een formule die reeds een vestiging op de meubelboulevard heeft. Verplaatsing van deze winkel naar de meubelboulevard ligt daarom niet voor de hand.

Autoboulevard
Op het bedrijventerrein bevindt zich een ruime sortering aan bedrijven die auto's verkopen en/of onderhouden. Als tegenhanger van de term woonboulevard werd hiervoor in Utrecht het begrip autoboulevard gehanteerd. Echter, met het vertrek van een groot aantal merkdealers naar met name bedrijventerrein de Wetering-Noord is niet meer echt sprake van een Autoboulevard. Deze aanduiding dekt niet meer de lading van het type bedrijven dat er zit en de toekomstige richting van het gebied. Het gebied zal zich meer profileren op het thema Mobiliteit en Beweging en in het verlengde hiervan gezondheid.

Horeca
Op het bedrijventerrein is geen horeca aanwezig, met uitzondering van twee snackbars aan de Sint Laurensdreef en de Mississippidreef.

Wonen
Het plangebied heeft maar een beperkte functie voor het wonen. In het gebied ten zuidwesten van de Zuilense Ring wordt nauwelijks gewoond. Op het bedrijventerrein beschikken slechts enkele bedrijven over een bedrijfswoning. In het algemeen kunnen bedrijfswoningen beperkingen opleveren voor de bedrijfsvoering van bedrijven in de nabijheid van woningen. In verband daarmee is het in beginsel niet wenselijk dat verspreid over het bedrijventerrein woningen voorkomen.

Sport en recreatie
Rondom het plangebied zijn belangrijke functies voor sport en recreatie. Aan de zuidkant van het plangebied liggen enkele grootschalige sport- en recreatievoorzieningen in de vorm van de kunstijsbaan en kunstijshal, atletiekbanen en het sportcentrum Cannons, die voor de wijde omgeving van betekenis zijn. Bij de ijsbaan zijn ook tennisbanen en een fitness & healthclub aanwezig.

Een tenniscomplex ligt ook aan de Manitobadreef, nabij de 2e Polderweg. Dit complex sluit aan op een voetbalveldencomplex met drie velden en een oefenveld, eveneens aan de Manitobareef. Een tweede complex voor de veldsport ligt op de hoek van de Manitobadreef met de Floridadreef. Hier liggen drie voetbalvelden, een voormalig honkbalveld, enkele tennisbanen en een handbalveld.

Onderwijs
Op de percelen Arkansasdreef 17-23/ St. Laurensdreef 20-22 is de Dutch Health Tec Academy (DHTA) gevestigd. De DTHA is gerealiseerd in een bestaand bedrijfspand (functiewijziging) en is een initiatief van 14 organisaties die binnen deze nieuwe onderwijsinstelling samenwerken en gericht zijn op vakmanschap in medisch technische beroepen.

Aan de bestaande bedrijfsfunctie van het gebouw is de functie onderwijs toegevoegd. In een deel van de begane grond is een autobedrijf aanwezig. De nieuwe functie is een opleidingscentrum ten behoeve van gezondheidstechniek. In het gebouw worden vakopleidingen en cursussen gegeven voor beroepen onder meer als opticien, tand- en orthopedisch technicus en technische oogheelkundig assistent. Naast deze opleidingen wordt het gebouw ook gebruikt voor het aantrekken van nieuwe vakopleidingen, een loopbaancentrum, een expertisecentrum, een uitvindershuis en een ondernemershuis. Ook is een kennis- en opleidingscentrum in het gebouw gevestigd.

Gebouw
Het gebouw is qua oppervlakte en hoogte ongewijzigd met de afmetingen van 83 bij 58 meter en een maximaal toegestane hoogte van 13 meter. Het gebouw is geschikt gemaakt voor het geven van onderwijs (leslokalen), maar ook voor ondersteunende voorzieningen (administratie/ kantoorruimten, vergaderzalen), centrale voorzieningen (entree, restaurant, gangen, trappen, liften, toiletten) en praktijkruimten voor studenten.

Parkeren
In de ruimte tussen het gebouw en het naastgelegen gebouw aan de noordzijde zijn 19 parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor het overige vindt parkeren plaats op het nabijgelegen openbare parkeerterrein aan de overkant van de St. Laurensdreef.

Omliggende bedrijven
De school is een gevoelige bestemming en ligt binnen de milieuzones van een aantal omliggende bedrijven. De feitelijke milieubelasting van de school vanwege deze bedrijven is onderzocht, en getoetst aan de Wet Milieubeheer. Geluidbelasting bleek het knelpunt, maar met enige maatregelen voldoet de belasting aan de norm (50dB(A)). Om toekomstige milieuhinder of gevaar voor de school tegen te gaan, is in het bestemmingsplan vervolgens bepaald dat zich in een zone van 30 meter rondom de bestemmingsgrenzen van de school uitsluitend bedrijven mogen vestigen in de categorie 3.1 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten. In de zone tussen 30 en 50 meter zijn ten hoogste categorie 3.2-bedrijven toegestaan.