Beheersverordening Pijlsweerd, Tuinwijk, Tuindorp Oost e.o

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Utrecht is in 2005 gestart met het actualiseren van het planologische regime op haar grondgebied. Voor het grondgebied van Pijlsweerd, Tuinwijk, Tuindorp Oost e.o. bestaat de wettelijke plicht om het bestemmingsplan na 10 jaar te actualiseren.

Actualisatie kan ofwel via een bestemmingsplan ofwel via een beheersverordening plaatsvinden. Voor het grondgebied Pijlsweerd, Tuinwijk, Tuindorp Oost e.o. is gekozen voor het instrument beheersverordening.
In hoofdstuk 3 is de onderbouwing van de keuze voor de beheersverordening beschreven.

1.2 Verordeningsgebied

Het verordeningsgebied bestaat uit twee gebieden: 'Pijlsweerd en Tuinwijk' en 'Tuindorp Oost'.

Deelgebied Pijlsweerd en Tuinwijk wordt begrensd door:

• in het noorden de spoorlijn Utrecht-Amersfoort en de Kardinaal de Jongweg;
• in het westen de spoorlijn Utrecht-Amersfoort;
• in het zuiden de Daalsetunnel, Weerdsingel Westzijde en Zwartewater;
• in het oosten de Willem Arntszkade.

Deelgebied Tuindorp Oost wordt begrensd door:

• in het noorden en oosten de spoorlijn Utrecht-Amersfoort en Utrecht-Maliebaan;
• in het westen de watergang langs de Professor Jordanlaan en de Eykmanlaan;
• in het zuiden de Kapteynlaan.

De begrenzing van de verordening is mede afgestemd op verwachte ontwikkelingen en/of onbenutte planologische ruimte van wezenlijke omvang in en rondom het verordeningsgebied. Dit betekent dat een aantal gebieden buiten de verordening valt. Dit betreffen:

• het voormalige kantoorpand aan de Oudenoord 170: vanwege verwachte sloop-nieuwbouw;
• het parkeerterrein aan de Oudenoord tussen de Stroomstraat en de Otterstraat: vanwege planologische ruimte om via een uit te werken bestemming woonbebouwing in 4 en 5 lagen op te richten;
• het erf behorende bij de pastorie van de kerk op de hoek van de Draaiweg en de Nolenslaan, vanwege planologische ruimte die reeds in het tot dusver geldende plan aanwezig was;
• bebouwing aan weerszijden van de Nolenslaan, ten noorden van de Samuel van Houtenstraat: vanwege de gebiedsvisie Talmalaan en een concept Stedenbouwkundig programma van eisen;
• gronden rondom de Schermerhornstraat: vanwege de gebiedsvisie Talmalaan en een concept Stedenbouwkundig programma van eisen;
• De Groene Kop: vanwege de herinrichting van het openbaar gebied (visie Eykmanlaan);
• het parkeerterrein van De Gaard aan de Kapteynlaan en de omliggende wegenstructuur vanwege herindeling en wegaanpassingen ter plaatse (visie De Gaard).

1.3 Vigerende plannen

In het verordeningsgebied zijn de volgende ruimtelijke plannen van kracht:

Bestemmingsplan							vastgesteld Raad	goedgekeurd GS
deelgebied Pijlsweerd en Tuinwijk
Lauwerecht I, 1e herziening							7-10-1954	14-12-1954
Lauwerecht noord 1970							23-04-1970	05-03-1971
Lauwerecht noord 1983							23-06-1983	13-11-1984
Leidseveer Stationsplein Herenweg e.o.							20-01-1955	17-05-1955
Leidseveer A, 2e tunnel 1969							29-05-1969	28-11-1969
Oudenoord 275							29-04-2010
Pijlsweerd, 5e herziening							10-09-1959	25-01-1960
Pijlsweerd							10-03-1994	11-10-1994
Tuindorp-west, 1e herziening							12-10-1989	13-02-1990
Verordening Voorschriften voor de Bebouwde Kom '58, 3e herziening							06-06-1974	11-12-1974
Kerkweg e.o., 1e part. uitwerkingsplan							25-06-1996	20-08-1996
Spoorverdubbeling Utrechts cs-Blauwkapel							22-02-1990	16-10-1990
Wijk C							06-06-1985	19-05-1987
Facetbestemmingsplan Woningsplisting II							13-12-2012	n.v.t.
Deelgebied Tuindorp Oost
Tuindorp Oost I, 1e herziening							06-06-1963	01-10-1963
Tuindorp Oost II							29-12-1960	24-04-1961
Woonwagenstandplaatsen facetbestemmingsplan 1998							03-09-1998	01-12-1998
Woonwagenstandplaatsen facetbestemmingsplan 1982							26-08-1982	13-09-1983

Deze plannen komen, zoals in de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, bij inwerkingtreding van de beheersverordening te vervallen.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting op de beheersverordening is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 beschrijft in het kort het instrument beheersverordening en vervolgens de instrumenten die in aanvulling op de verordening beschikbaar zijn voor het verordeningsgebied;
• hoofdstuk 3 gaat over de onderbouwing van de keuze voor het instrument beheersverordening, de uitgangspunten waarop de beheersverordening is gebaseerd en de toelichting op de inhoud van de verordening;
• hoofdstuk 4 bevat het onderzoek naar de relevante beleidskaders en de toepasselijkheid daarvan op de verordening en het onderzoek naar de omgevingsaspecten die bij de totstandkoming van de verordening zijn betrokken en beoordeeld.

Hoofdstuk 2 De beheersverordening

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de beheersverordening als instrument en van de uitgangspunten van de beheersverordening. Ook wordt aandacht besteed aan de instrumenten waarmee - naast de beheersverordening - het ruimtelijke beheer van het verordeningsgebied kan worden ingevuld.

2.2 De beheersverordening

2.2.1 Inhoudelijk

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid om in plaats van een bestemmingsplan, een beheersverordening voor een gebied vast te stellen. Een beheersverordening vormt net als het bestemmingsplan het kader waaraan o.a. bouwaanvragen worden getoetst en op basis waarvan de gemeente handhavend kan optreden op het moment dat in strijd met bepalingen uit de verordening wordt gehandeld (denk aan illegale gebruiksvormen of illegale bebouwing).

De Wro heeft een bovengrens gesteld voor gebieden waarvoor de verordening kan worden toegepast. Een beheersverordening vormt namelijk een beheerregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de horizon van de verordening. Onder beheerregeling wordt zowel een regeling voor de daadwerkelijk aanwezige situatie verstaan, als een regeling voor planologische ruimte. Voorgaande betekent dat de beheersverordening kan worden ingezet voor gebieden waar op korte en middellange termijn (circa de komende 10 jaar), geen ontwikkelingen worden verwacht die afbreuk doen aan het bestaande straat- en functiebeeld van het betreffende gebied. Naast de bestaande situatie, kan de beheersverordening ook voorzien in bestaande onbenutte planologische ruimte uit het vigerende bestemmingsplan, zolang hiermee geen ruimtelijke ontwikkeling ontstaat.

Gelet op de typering van het verordeningsgebied, de uitgangspunten voor dit gebied en de daarmee samenhangende mogelijkheden die voor dit gebied blijven bestaan (zoals beschreven in hoofdstuk 3), is er sprake van beheer van de bestaande situatie. De beheersverordening is om die reden een geschikt instrument voor dit gebied.

2.2.2 Procedureel

De beheersverordening is een gemeentelijke verordening. In tegenstelling tot een bestemmingsplan of omgevingsvergunning staat tegen de vaststelling van een beheerverordening geen beroep open. Bij de voorbereiding van deze beheersverordening is aan een ieder door middel van een toetsingsmoment de gelegenheid gegeven een reactie op de beheersverordening in te dienen.

De beheersverordening wordt digitaal vastgesteld tegelijk met de verbeelding op papier. Bij verschil in uitleg is de digitale versie de beslissende.

2.3 Aanvullende ruimtelijke instrumenten

De beheersverordening is slechts één van de beschikbare instrumenten voor het ruimtelijke beheer van het verordeningsgebied en kan niet los worden gezien van de andere instrumenten die ook voor het beheer kunnen worden benut. Het gaat daarbij om het volgende:

• het welstandstoezicht;
• het vergunningvrij bouwen;
• de planologische kruimelgevallen;
• de omgevingsvergunning voor afwijken van de beheersverordening te voorzien van een ruimtelijke onderbouwing, ook wel de planologische omgevingsvergunning genoemd.

2.3.1 Welstandstoezicht

In het kader van het welstandstoezicht wordt het uiterlijk van een bouwwerk beoordeeld aan de hand van de zogenoemde redelijke eisen van welstand. Die eisen zijn voor het gebied van Pijlsweerd, Tuinwijk en Tuindorp-Oost vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning bouwactiviteiten wordt getoetst aan de welstandseisen. Daarmee is het welstandstoezicht een instrument voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van een gebied net zoals de beheersverordening of een bestemmingsplan.

2.3.2 Het vergunningvrij bouwen

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) (zie bijlage zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen, overkappingen, aanbouwen), zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer;
• de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II, die alleen vergunningvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die hoger zijn dan 5.00 m, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.

Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:

• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in beschermde stads- en dorpsgezichten en bij een monument dat beschermd is op grond van de Monumentenwet 1988 of een provinciale of gemeentelijke verordening;
• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven;
• het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen;
• wanneer een gebied archeologische resten bevat is vergunningvrij bouwen over een oppervlakte van meer dan 50 m2 niet toegestaan.

Voor de vergunningvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

2.3.3 Planologische kruimelgevallen

In bijlage II van het Bor zijn ook de zogenoemde planologische kruimelgevallen opgenomen. Het gaat om zogenoemde bijbehorende bouwwerken, die groter zijn dan de bouwvergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 m, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen tot maximaal 1500 m2 binnen de bebouwde kom, inclusief inpandige bouwactiviteiten.

Voor de activiteiten die via kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wabo. Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

2.3.4 Planologische omgevingsvergunning

Voor - de op dit moment - onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken indien wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Voor het bouwen/gebruiken met een ruimtelijke onderbouwing geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en een ieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De procedure heeft een beloop van 6 maanden. Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.

2.3.5 Toepassing van de instrumenten in aanvulling op de beheersverordening

Bij het opstellen van deze beheersverordening is rekening gehouden met de mate waarin bovengenoemde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Gelet op de mogelijkheden die het vergunningvrij bouwen biedt, en met name ook de planologische kruimelgevallen, is ervoor gekozen bepaalde bouw- en gebruiksmogelijkheden niet in de beheersverordening op te nemen.

Bij deze keuze heeft de strekking van het instrument de beheersverordening een belangrijke rol gespeeld. Zoals eerder al benoemd, is de beheersverordening bedoeld om de bestaande situatie te beheren. In paragraaf 3.3 is nader uiteengezet op welke wijze de bestaande situatie in het verordeningsgebied van deze beheersverordening is ingevuld. Op het moment dat zich een geval voordoet die niet als passend binnen de 'bestaande situatie' kan worden beschouwd, kunnen de eerder genoemde alternatieve instrumenten worden ingezet.

Voorbeelden van activiteiten waarvan wordt verwacht dat deze in het verordeningsgebied zullen voorkomen zijn:

• vergunningvrij bouwen van erfbebouwing;
• vergunningvrij bouwen van dakkapellen;
• vergunningvrij bouwen van algemene voorzieningen, zoals vuilcontainers, straatmeubilair, etc;
• gebruiksveranderingen via de kruimelgevallenregeling.

Het vergunningvrij bouwen is een wettelijk recht. De gemeente kan hier geen invloed op uitoefenen. Dit is anders voor de activiteiten uit de kruimelgevallenregeling. Deze activiteiten moet de gemeente eerst goedkeuren alvorens deze kunnen worden uitgevoerd.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten Pijlsweerd, Tuinwijk en Tuindorp-Oost e.o.

3.1 Inleiding

In het vorige hoofdstuk is stil gestaan bij het instrument beheersverordening en de aanvullende instrumenten. In dit hoofdstuk wordt de toepassing van deze instrumenten in het gebied Pijlsweerd, Tuinwijk, Tuindorp-Oost e.o. uiteengezet en de gemaakte keuzes inzichtelijk gemaakt.

3.2 Beschrijving van het verordeningsgebied

Het verordeningsgebied valt qua geschiedenis en bebouwingstypologie uiteen in verschillende deelgebieden:

• Pijlsweerd;
• Tuinwijk, Lauwerecht en Staatsliedenbuurt;
• Tuindorp-Oost.

Pijlsweerd

Pijlsweerd was van oudsher een gebied met veel hoveniers en kwekers. Straatnamen in de wijk herinneren nog aan deze geschiedenis, zoals bijvoorbeeld de Hoveniersstraat en de Warmoesstraat. In de 20e eeuw is het gebied bij de stad Utrecht ingelijfd en is bebouwing op basis van zowel oude als nieuwe patronen (bijvoorbeeld de as Nijenoord-Oudenoord van Berlage) tot stand gekomen. Het gaat om gesloten en half open bouwblokken (vooroorlogse coöperatiewoningen) en oude herenhuizen. Logischerwijs is de oudste bebouwing gelegen in het gebied tegen de stadsrand, langs de Vecht en de Amsterdamsestraatweg. In de loop van de tijd heeft veel sloop-nieuwbouw plaatsgevonden en op enkele plekken in het gebied zal dit in de komende jaren mogelijk ook nog geschieden.

In het kader van de welstandsnota zijn de belangrijke assen (Amsterdamsestraatweg en Oudenoord) als stimulandsgebied aangemerkt. Voor de bebouwingsstructuur bij de Beverstraat en op de hoek van de Weerdsingel/Zeedijk geldt dat deze bebouwing behouden dient te worden. Voor het overige gebied zijn geen specifieke welstandseisen geformuleerd.

 

Figuur 3.1. Bebouwingstypologie, analysekaart welstandsnota 2004

Tuinwijk, Lauwerecht en Staatsliedenbuurt

Tuinwijk is na 1900 ontstaan en kan worden opgedeeld in een armer (rondom de Josephkerk) en meer welvarend gedeelte (rondom de Van der Mondestraat). Het is een planmatig opgezette wijk gekenmerkt door aangesloten rijen of blokken eengezinswoningen in twee lagen.

Lauwerecht wordt gekenmerkt door een mix van bebouwing. Stadspanden langs de Vecht en het gebied dat aansluit op de oude stad (het historisch gedeelte). In die gebieden zie je ook een verscheidenheid aan functies, zoals kroegen, studentenfaciliteiten, et cetera. Verder naar het noorden, rondom de Adelaarsstraat wordt de bebouwing kleiner, dorpser. De vernieuwing in een deel van dit gebied heeft niet de beoogde historische kwaliteit gekregen en mist daardoor aansluiting op de directe omgeving. Het gebied tussen de Draaiweg en het spoor is weer grootschaliger van opzet en met name het noordelijk gedeelte wordt gekenmerkt door bedrijvigheid en kantoorlocaties.

De Staatsliedenbuurt is in aanvulling op de Tuinwijk gebouwd rond de jaren 50. De buurt is opgebouwd op basis van de stempel- en strokenverkaveling, open bouwblokken in 3 á 4 lagen en gemeenschappelijke groene ruimten.

Vanuit de welstandsnota zijn de belangrijke structuurdragers van het gebied, de Talmalaan, de Vecht en de Draaiweg, aangemerkt als stimulansgebied. Voor enkele delen, structuren of bebouwingseenheden staat behoud voorop. Dit geldt bijvoorbeeld voor het historisch deel van Lauwerecht en het kerkgebouw op de hoek van de Draaiweg-Grave van Solmsstraat.

Figuur 3.2. Bebouwingstypologie, analysekaart welstandsnota 2004

Tuindorp-Oost

Bij de bouw van Tuindorp Oost in de jaren zestig is nadrukkelijk aansluiting gezocht bij het bestaande westelijke Tuindorp. Desondanks is er nauwelijks een gelijkenis tussen Tuindorp-west en Tuindorp-oost ontstaan. De strokenverkaveling en de grote verschillen in bouwhoogte hebben geleid tot een open groene structuur van de openbare ruimte.

Het deelgebied is een mix van openbaar groen, wonen en volkstuinen. Verder zijn aan de zuidoostzijde van het gebied enkele maatschappelijke voorzieningen aanwezig (een school en een dierenartspraktijk).

Figuur 3.3. bebouwingstypologie, analysekaart welstandsnota 2004

Algemene conclusie deelgebieden

Voor alle deelgebieden geldt dat deze grotendeels zijn uitontwikkeld. Dat betekent dat de komende jaren geen structuur/grootschalige functieveranderingen zijn voorzien die niet passen binnen de huidige uitstraling van het verordeningsgebied. Uiteraard is wel sprake van kleinschalige ontwikkelingen, zoals wijzigingen in erfbebouwing, wijziging van bedrijfsvoering (uiteraard binnen bepaalde marges), geringe wijzigingen van (het uiterlijk) van hoofdgebouwen door bijvoorbeeld dakkapellen en dakopbouwen en het (her)inrichten van openbaar gebied, zoals nieuwe speelvoorzieningen. Deze mogelijkheden zorgen ervoor dat het gebied niet volledig op slot wordt gezet en voor elke geringe wijziging een uitgebreide procedure benodigd is.

In de vorige alinea wordt gesproken van 'grotendeels uitontwikkeld'. Van grotendeels wordt gesproken, omdat voor enkele locaties binnen het verordeningsgebied visies tot stand zijn gekomen die nog niet of niet volledig tot uitvoering zijn gebracht. Per locatie wordt in de volgende paragraaf beschreven in hoeverre de visie kan worden uitgevoerd binnen de grenzen van deze verordening.

3.3 Ontwikkelingen deelgebieden

3.3.1 Deelgebied Pijlsweerd en Tuinwijk

Gebiedsvisie Talmalaan

De gemeente heeft in samenwerking met een ontwikkelaar een visie gemaakt voor verschillende locaties rondom de Talmalaan, voor onder meer hoog- en laagbouw. Onderstaand figuur geeft de locaties weer van deze visie. Vanwege onder meer de huidige economische omstandigheden is de uitvoering van deze visies met dusdanige onzekerheid omkleed, dat onduidelijk is of, en zo ja op welke termijn deze visies zullen worden gerealiseerd. Voor de de gebieden met nummers 2,4 en 7 (zie onderstaande kaart) is ondertussen een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld. De gemeente acht het om die reden toch niet passend om deze gebieden in de beheersverordening op te nemen. Deze gronden zullen worden opgenomen in een bestemmingsplan.

Voor de gebieden met de nummers 1a, 1b, 6 en 8 is dit anders, nu de uitvoering op deze locatie niet binnen de horizon van deze verordening (10 jaar) wordt verwacht. De gebieden worden conform feitelijke situatie in deze beheersverordening opgenomen. Mocht de visies voor deze gebieden binnen de horizon van deze verordening alsnog tot uitvoering worden gebracht, dan zal hiervoor een apart besluit (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) moeten worden genomen, nu de visies niet passen binnen de mogelijkheden die de verordening biedt.

Figuur 3.4. Weergave masterplan Talmalaan

Van der Borchstraat

Aan de Van der Borchstraat is een nieuwbouwcomplex voor onder meer 55+ woningen deels al gerealiseerd en deels onder constructie. Alle benodigde vergunningen voor deze plannen zijn verleend en de procedures zijn afgerond. Deze locatie is conform de verleende vergunningen in deze verordening opgenomen.

Scholen aan de Nolenslaan

De Dr. Bosschool krijgt vervangende nieuwbouw. De gymzaal, het speellokaal en de Vereniging van Eigenaren worden in het gebouw geïntegreerd. De buitenschoolse opvang krijgt binnen dit pand een plek op basis van dubbelgebruik.

Voor dit laatste nieuwbouwplan geldt dat deze volgens de huidige inzichten passen binnen het nu vigerende bestemmingsplan en het te voeren gemeentelijke beleid. Aangezien deze verordening de mogelijkheden vanuit de vigerende plannen overneemt blijven deze nieuwbouwplannen zodoende mogelijk binnen de werking van de verordening. Op het moment dat de plannen anders blijken uit te pakken, zal worden bezien of één en ander via een separate procedure mogelijk kan worden gemaakt.

3.3.2 Deelgebied Tuindorp-Oost

In oktober 2010 heeft de gemeente een visie op het gebied rondom de Eykmanlaan naar buiten gebracht (Visie Eykmanlaan). In deze visie komt naar voren dat, voor zover het deelgebied Tuindorp-Oost betreft verschillende ontwikkelingen zijn beoogd. Van deze visie zijn alleen de herinrichting van de Groene Kop en de herinrichting van het openbaar gebied langs de Eykmanlaan ter hoogte van het winkelcentrum de Gaard zodanig concreet dat uitvoering de komende 10 jaar wordt verwacht. Gezien de reikwijdte van het instrument beheersverordening is er voor gekozen om deze gebieden niet in deze beheersverordening mee te nemen, maar in een separaat bestemmingsplan.

Uitvoering van de overige aspecten waarop de visie betrekking heeft, waaronder het volkstuinpark en verplaatsing van het verzorgingstehuis, wordt niet op korte termijn verwacht. Om die reden wordt voor die delen van het gebied de feitelijk aanwezige situatie voortgezet.

3.4 Uitgangspunten beheersverordening

Deze beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• 1. het beheer van de bestaande situatie;
• 2. de afstemming op de mogelijkheden van het bestaande planologische regime, voor zover passend binnen de grenzen van het instrument van de beheersverordening en sectorale wetgeving;
• 3. de wens om de gemeentelijke standaard in te passen.

3.4.1 Beheer van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het gebied wordt zo behouden.

Artikel 3 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.

De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:

• a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het tijdstip van de vaststelling van de verordening of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik; daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
• b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening
  • 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd;
  • 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen.

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• luchtfoto (zie bijlage 2)
• kaart met functies (zie bijlagen , en )
• locatie bebouwing via BAG;
• archief omgevings- en bouwvergunningen.

Luchtfoto

Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, etc. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit laatste geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).

Lijst met functies

In de bijlagen zijn kaarten opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie op dat betreffende adres worden uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, kantoor, etc.) en hoe hoog er gebouwd is.

Locatie bebouwing (BAG)

De Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) bevat de gemeentelijke basisgegevens van alle adressen, verblijfsobjecten en gebouwen. Het geeft inzicht in de locatie van de gebouwen. Daarnaast benoemt de BAG ook het gebruiksoppervlak van het betreffende object en de gebruiksdoelen.

De BAG is via de BAG-viewer voor een ieder raadpleegbaar. Voor de toepassing van de BAG voor deze verordening, zijn de gegevens van de BAG op de datum van vaststelling van de verordening 'vastgezet'. Op die manier kan waar nodig worden teruggegrepen op de 'bestaande situatie', zoals opgenomen in de BAG op moment van vaststelling van deze beheersverordening.

Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

3.4.2 Afstemming op het geldende planologische regime

Eén van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte die het geldende planologische regime bevat - zo mogelijk - te behouden. Ten behoeve van dit uitgangspunt is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande situatie (aanwezige bebouwing en functies) en hetgeen het geldende planologische regime mogelijk maakt. Vervolgens zijn twee afwegingen gemaakt:

• 1. óf deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen, mede gelet op de mogelijkheid om één en ander via de aanvullende instrumenten te regelen;
  zo ja,
• 2. op wélke wijze deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen.

Typering geldende planologische regeling en planologische ruimte

Zoals uit paragraaf 1.3 is gebleken geldt er een groot aantal plannen in het verordeningsgebied, die allen bovendien zeer uiteenlopen voor wat betreft datering en daarmee ook de wijze waarop de bouw- en gebruiksmogelijkheden in die plannen zijn weergegeven. Dit leidt ertoe dat het planologisch regime in het verordeningsgebied niet op eenvoudige wijze kan worden getypeerd of uiteen gezet.

Bouwmogelijkheden

Voor bepaalde gebieden vormt het geldende bestemmingsplan een redelijke weergave van hetgeen ter plaatse is gerealiseerd. Dit is bijvoorbeeld het geval voor deelgebied Tuinwijk-West, uitwerkingsplan Kerkweg e.o. Afgezien van deze gelijkenissen, blijkt toch dat op veel locaties nog onbenutte bouwmogelijkheden bestaan. Dit gaat niet om grootschalige onbenutte mogelijkheden, maar om verhoging van gebouwen met 1 á 2 meter of soms met een extra verdieping. Deze bouwmogelijkheden zijn op het kaartbeeld van de verordening terug te vinden via de vlakken, waarbij het vlaknummer correspondeert met het nummer in de tabel in artikel 4.1.1 van de regels. In enkele gevallen betreft het bouwmogelijkheden die flexibel in het plan zijn ingevuld. Met flexibel wordt gedoeld op een groot vlak waarbinnen een bepaald bebouwingspercentage geldt. Alhoewel op deze locaties mogelijk nu al tot het maximale percentage is gebouwd, staat niets eraan in de weg om de bebouwing op andere wijze vorm te geven, zolang binnen het geldende percentage wordt gebleven. Omdat in het verleden expliciet voor een dergelijke flexibele regeling is gekozen en er geen redenen zijn om nu een starre regeling aan te houden, is een vergelijkbare flexibele regeling in deze beheersverordening opgenomen.

De bebouwing in het gebied Pijlsweerd is grotendeels conform de planologisch toegestane hoogtes gebouwd. In enkele gevallen zijn zelfs grotere hoogtes tot stand gekomen. Desondanks bestaat er voor een beperkt aantal gebouwen de mogelijheid de hoogte enkele meters te vergroten. Deze mogelijkheid is in deze verordening opgenomen. Hierbij moet de kanttekening worden geplaatst dat verhoging niet langs alle wegen mogelijk is. Vanuit de wetgeving op het gebied van verkeerslawaai gelden namelijk strenge normen tenaanzien van binnen- en buitenwaarden voor woningen. Langs verschillende wegen (Oudenoord, Amsterdamsestraatweg en de Weerdsingel) kan niet aan deze normen voor worden voldaan. Verhoging van gebouwen die in gebruik zijn als woning is langs deze wegen dan ook niet mogelijk gemaakt in deze verordening.

In het oude plan Lauwerecht (1982) is sprake van een mix van bouwregels, voor bepaalde locaties flexibel (%), maar voor bijvoorbeeld de bebouwing aan de Lauwerecht aan de zijde van de Vecht is juist een zeer specifieke regeling opgenomen, waarbij is beoogd de feitelijke situatie te bestemmen. Dit geldt vervolgens weer niet voor een aantal rijen langs de Verenigingslaan en de oostzijde van de Lauwerecht. Hier bestaat bij recht de mogelijkheid om de schuine kap op de eerste verdieping recht te trekken. Deze differentiatie in bouwregels wordt in deze beheersverordening overgenomen.

Voor de schoollocatie aan de Nolenslaan is conform het vigerende plan een bebouwingspercentage opgenomen. Hier mag tot 2 bouwlagen met kap (en eventueel een kelder) worden gebouwd.

Verder geldt er in het verordeningsgebied op een tweetal locaties nog het zogenaamde VBK-plan (zie vlak 16 op het kaartbeeld), voorschriften voor de Bebouwde Kom uit 1959 (laatstelijk herzien in de jaren 70). Het plan bevat met name hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid en kent om die reden voor met name woningen (onbedoelde) bouwruimte. Voor deze twee gebieden sluit deze verordening dan ook aan bij de feitelijke bestaande situatie. De ruimte uit het VBK-plan wordt derhalve niet volledig overgenomen. Wel wordt -net als in de aangrenzende wijk de Vogelenbuurt- het in deze gebieden mogelijk gemaakt om een extra bouwlaag (bij hoofdgebouwen van maximaal 2 verdiepingen) te bouwen of om een bijzonder dak te bouwen (bij hoofdgebouwen van maximaal 3 verdiepingen). Hiertoe is een besluit van het college van B&W noodzakelijk, waarbij onder andere de inpassing van de betreffende vergroting van het hoofdgebouw in de omgeving wordt beoordeeld. Overigens is de toevoeging van een extra bouwlaag niet aan de orde indien de woning aan een 50 km/u weg is gelegen. Deze beperking is in deze verordening opgenomen vanwege beperkingen die voortvloeien uit de Wet geluidhinder. Zie ook paragraaf 4.3.4.

In Tuindorp-Oost bestaat de planologische ruimte uit twee locaties waarbij de mogelijkheid bestaat de bebouwing binnen een bebouwingspercentage op het perceel vrij in te delen. Dit betreft een schoollocatie en een dierenartspost. Voor wat betreft gebruik kunnen deze gronden en gebouwen voor uiteenlopende maatcshappelijke functies worden aangewend. Daarnaast is voor het volksuincomplex de gemeentelijke standaard voor volkstuinen opgenomen. Dit betekent onder andere dat per vokstuin tot 40 m² (mits niet meer dan 15% van het perceel) mag worden bebouwd.

Gebruiksmogelijkheden

Daarnaast bieden de bestemmingsplannen voor Tuindorp-Oost en vooral voor Pijlsweerd een grote mate aan functiemogelijkheden, met name langs de grote verbindingswegen (Amsterdamsestraatweg, Weerdsingel, Oudenoord). Dit betreft bijvoorbeeld horecagelegenheden, detailhandelszaken, kantoor, maatschappelijk en daarbij ook steeds de mogelijkheid om de functie weer terug te wijzigen naar wonen. Ook in Lauwerecht komen verschillende functies voor. Deze functiemogelijkheden blijven zoveel mogelijk een op een onder het regime van deze verordening van toepassing. Voor de locaties waar een dergelijke functiemenging mogelijk is correspondeert het vlak op het kaartbeeld met de tabel in de regels (zie artikel 4.3.1).

Afgezien van de vlakken op de kaart bevat deze verordening ook een lijst met adressen waar het naast het wonen ook is toegestaan een andere functie uit te oefenen. Welke functie dit behelst is in die lijst benoemd. Deze lijst vloeit een op een voort uit het bestemmingsplan Pijlsweerd, zie bijlage 2 Functielijst Pijlsweerd bij de regels. Nu de lijn van de gemeente bij deze verordening is om de planologische situatie zoveel mogelijk over te nemen, blijft de betreffende functie op benoemde adressen toegestaan, ongeacht of deze op dit moment nog feitelijk aanwezig is. Tevens wordt op deze adressen functieverbreding toegestaan.

Waar ten tijde van de vaststelling van deze verordening een andere functie dan de woonfunctie aanwezig is, is naast deze betreffende functie, eveneens functieverbreding toegestaan (zie artikel 4.3.2. onder b).

Afwijkende situaties

Verder zijn er de gebieden die niet in overeenstemming met de vigerende plannen zijn, omdat ze met een apart planologische besluit (in de meeste gevallen een artikel 19 WRO besluit) tot stand zijn gekomen. Dit betreft bijvoorbeeld de woningbouw aan de westzijde van de Talmalaan, de woningbouw op locatie Bakkerij de Raad, en de woningbouw aan de westzijde van de Eykmanlaan. Voor dergelijke locaties vormt het bestemmingsplan geen actueel kader meer en wordt dan ook aangesloten bij de feitelijke situatie.

Daarnaast is voor een aantal locaties expliciet gekozen om de planologische ruimte niet mee te nemen of op een andere wijze in te vullen. Deze keuze is onder meer gestoeld op beleidsinzichten, maar ook omdat gebruik is gemaakt van het instrument van de beheersverordening. Het instrument staat immers niet toe dat zich ruimtelijke ontwikkelingen voordoen. Dit heeft ertoe geleid dat de volgende onbenutte planologische ruimte niet, of anderszins, in deze verordening is meegenomen:

• twee detailhandellocaties in Lauwerecht -waar op dit moment wordt gewoond- worden tot de bestaande situatie beperkt. Vanwege het gemeentelijk detailhandelsbeleid (het voorkomen van verspreid liggende locaties ter bescherming van de geconcentreerde locaties), worden deze locaties 'gesaneerd';
• uit te werken gebied zone Beverstraat/Otterstraat: het plan Pijlsweerd kent voor deze locatie een uit te werken bestemming. Deze locatie is op een andere wijze heringericht, zodat feitelijk gezien nog enkele mogelijkheden bestaan de uit te werken bestemming te benutten. Zo biedt deze bestemming de mogelijkheid om aan het einde van de otterstraat (iets voorbij het parkeerterrein) bebouwing in drie lagen op te richten, waardoor het Otterbeverpark een besloten 'binnentuin' zou worden. Nu echter geen plannen bestaan om de locatie anderszins vorm te geven, noch een besloten Otterbeverpark wenselijk is, wordt hier aangesloten bij de feitelijke situatie en keren de mogelijkheden uit de uitwerkingsplicht niet terug.
• vrijstelling voor de bouw van een kiosk op het plein bij de Bethlehemweg. Dit plein is in eigendom van de gemeente. De herinrichting van dit plein is afgerond, plannen om een kiosk ter plaatse te bouwen bestaan niet meer en worden op dit moment bovendien als onwenselijk ervaren;
• wijzigingsbevoegdheid voor verbreding van het spoor en om de bestemming groen naar verkeer te wijzigen in het plan Lauwerecht Noord 1983: Van deze bevoegdheden is nooit gebruik gemaakt en deze zijn op dit moment niet meer actueel (wijzigingsbevoegdheden kunnen ook niet worden meegenomen in een beheersverordening);
• de mogelijkheid voor bedrijfswoningen in het noordelijk deel Lauwerecht is niet benut en keert in deze verordening niet als mogelijkheid terug. Bedrijfswoningen zijn bedoeld in gevallen waar het wonen bij het bedrijf strikt noodzakelijk is vanwege bijvoorbeeld veiligheid. Gelet op de stand van de techniek (camera’s, meldkamers etc) zal - anders dan enkele decennia geleden - niet snel tot strikte noodzaak voor een bedrijfswoning worden geconcludeerd. In zijn algemeenheid geldt dan ook dat een bedrijfswoning al geruime tijd niet meer in Utrechtse bestemmingsplannen en beheersverordeningen mogelijk wordt gemaakt bij bedrijven. De noodzaak van een bedrijfswoning kan tegenwoordig niet worden aangetoond, gelet op de moderne technische mogelijkheden. Daarnaast kan een bedrijfswoning voor de nabijgelegen bedrijven een beperking opleveren voor de bedrijfsvoering. Dit is niet wenselijk.
• beperkte mogelijkheden voor de gebieden waar het VBK plan geldt (opbouw/bijzonder kap na afwijkingbesluit). In tegenstelling tot de recentere bestemmingsplannen, is het VBK plan een zeer globale planologische regeling. Deze regeling sluit niet meer aan op de wijze waarop de gemeente Utrecht haar grondgebied wenst te reguleren. In deze verordening is om die reden aansluiting gezocht bij de planologische regelingen die voor naastgelegen wijken gelden (o.a. de Vogelbuurt). Dit leidt ertoe dat de bestaande afmetingen van hoofdgebouwen het uitgangspunt vormen en dat via een afwijkingsbesluit in een extra bouwlaag op hoofdgebouwen kan worden voorzien. Ook in andere gebieden waar het VBK plan gold heeft de gemeente deze systematiek aangehouden. Hieruit is gebleken dat dit een houdbare regeling is, die niet tot onverhoopte planschadeclaims leidt.
• Lauwerecht, uitbreidingsplan in hoofdzaak (1949). Een deel van gebied is bestemd voor industriefuncties. Wat dit behelst wordt in het plan echter niet benoemd. Voor dit gebied wordt nu een regeling opgenomen die meer recht doet aan de bestaande feiteljke situatie. Dit komt erop neer dat de woonfunctie de hoofdtoon voert en dat andere functies dan wonen alleen daar zijn toegestaan, waar deze feitelijk aanwezig zijn op het moment dat deze verordening wordt vastgesteld.
• het plan Tuindorp-Oost biedt de mogelijkheid om evenwijdig aan de Eijkmanlaan drie gebouwen ten behoeve van wonen op te richten. Vanwege de ligging tegen de Eijkmanlaan en de geluidsbelasting van deze weg, is deze planologische ruimte feitelijk niet uitvoerbaar. De bouwmogelijkheid van deze drie gebouwen is om die reden niet in deze verordening opgenomen. Gelet op de feitelijke onmogelijkheid deze planologische ruimte te vullen, leidt het 'wegbestemmen' van deze ruimte niet tot planschade.
• het bestemmingsplan voor de Daalsebuurt biedt voor de woongebouwen langs de Wolfstraat de mogelijkheid om de goot, dan wel de kap met enkele meters te verhogen. Vanwege de ligging zeer nabij de spoorlijn, bestaan er vanuit het aspect geluid beperkingen om deze hoogte te realiseren. Op deze locaties kan namelijk niet aan de wettelijke grenswaarden worden voldaan. Om die reden is deze 'bouwruimte' niet in de verordening opgenomen.

Als laatste zijn in de verschillende plannen een aantal specifieke regels opgenomen, zoals een kapplicht, de minimale hoogte van bepaalde onderdoorgangen en behoud van een aantal speelplaatsen. Deze regelingen worden niet meer actueel of noodzakelijk geacht om via het spoor van de beheersverordening te regelen en keren om die reden niet in deze verordening terug. Zo geldt voor de locaties waar de kapplicht geldt, dat vrijwel alle gebouwen reeds met een kap zijn afgedekt (met uitzondering van een aantal locaties waarvoor van deze plicht expliciet is afgeweken). Een kapplicht heeft om die reden geen inhoudelijke betekenis meer. De regeling voor onderdoorgangen wordt met name opgenomen voor locaties waar deze nog niet gerealiseerd zijn en alsnog wenselijk. In het verordeningsgebied zijn de beoogde onderdoorgangen reeds gerealiseerd.

3.4.3 Inpassing van de gemeentelijke standaard

De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripsbepalingen, de wijze van meten, flexibiliteitsregelingen, zoals voor bebouwing op dakterrassen, regels voor erfbebouwing en beroepen aan huis. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in deze beheersverordening voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen:

• functiewisseling op beperkte schaal en van gering effect op de omgeving op locaties waar reeds sprake is van een andere functie dan wonen én mits gelegen in woonbuurten (zie artikel 4.3.2).
• beroep/bedrijf aan huis. De gemeentelijke standaard maakt het mogelijk om een variëteit aan beroepen aan huis uit te oefenen, waaronder ook een bed & breakfast, een kapper of een schoonheidspecialiste. Hieraan zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, zoals het oppervlak van de woning dat voor dit beroep mag worden aangewend en de impact -van bijvoorbeeld parkeerdruk- die de functie op de omgeving mag hebben. Via een begripsbepaling is het beroep of bedrijf beschreven en ook wat hier in ieder geval niet onder wordt verstaan, zoals een horecabedrijf, of juist wel kleinschalige voorzieningen voor kinderopvang (zie artikel 4.3.1 en 4.3.3 van de beheersverordening).
• erfbebouwing. De gemeente streeft naar een gelijkluidende regeling voor erfbebouwing bij grondgebonden woningen voor het gehele grondgebied.
• Aanvullende werking van de bouwverordening. Via deze standaardbepaling worden o.a. parkeernormen uit de Nota stallen en parkeren gekoppeld aan nieuwe bouwmogelijkheden.
• Belhuizen en afhaalzaken. In de regels van deze beheersverordening zijn afhaalzaken en belhuizen uitgesloten.
• Als uitgangspunt voor de capaciteitsbepaling van het fietsparkeren worden de door het college vastgestelde gemeentelijke fietsparkeernormen gehanteerd (Nota Parkeernormen Fiets en Auto). In de beheersverordening is een regeling opgenomen om uitvoering te geven aan dit uitgangspunt.

3.4.4 Openbare ruimte en structureel groen

Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling een zodanig starre regeling op te stellen waarmee bij wijze van spreke geen enkel deel van de openbare ruimte mag worden gewijzigd (verleggen fietspad, stoep, groenstrook). Functieuitwisseling binnen de verblijfsruimte blijft mogelijk, dit in tegenstelling tot het structurele groen, waar wij die uitwisseling wat meer beperken. Het zo maar toelaten van parkeerplaatsen en wegen zou het structurele groen aantasten.

Conform de standaardregelingen voor het openbare gebied in Utrechtse bestemmingsplannen, biedt dit plan zodoende enige flexibiliteit ten aanzien van de inrichting van het openbare gebied. Dit gaat echter niet zover dat rijwegen kunnen worden verlegd zodanig dat er sprake is van een reconstructie van wegen in de zin van de Wet Geluidhinder of dat structureel groen kan worden aangetast zodanig dat er een parkeerterrein of rijwegen in worden aangelegd. De aanleg van fiets- en wandelpaden, waterpartijen en behoren wel tot de mogelijkheden in structureel groen.

In een bijlage bij de regels is een kaart opgenomen waaruit duidelijk wordt wat onder structureel groen wordt begrepen. Het structurele groen draagt bij aan de herkenbaarheid van de wijk en zorgt ervoor dat gebruikers van de wijk zich goed kunnen oriënteren. Het zorgt daarnaast voor een aantrekkelijke groene verblijfsruimte die de gemeente wil behouden, onder meer voor spelende kinderen. Het verharden en versnipperen bijvoorbeeld door aanleg van rijwegen en parkeerplaatsen zou de huidige kwaliteit onevenredig aantasten.

In artikel 4.3.5 en 4.1.4 is bepaald wat (al dan niet) in de openbare ruimte is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk vindt toetsing plaats aan beleids- en omgevingsaspecten. De conclusie is dat deze aspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.

4.2 Beleidaspecten

In het kader van deze beheersverordening is getoetst welke beleidstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau relevant zijn. Gelet op de uitgangspunten van deze beheersverordening, is uitsluitend stil gestaan bij beleid dat eventuele consequenties voor de beheersverordening kan of dient te hebben. Omdat de beheersverordening ziet op het beheer van de bestaande situaties is een uitgebreidere toetsing niet noodzakelijk.

Deze werkwijze leidt tot de conclusie dat het rijksbeleid niet aan de beheersverordening in de weg staat. Daarentegen moet wel nader stil worden gestaan bij provinciaal en gemeentelijk beleid.

4.2.1 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en verordening, Provincie Utrecht 2013-2028

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is het ruimtelijk beleid van de provincie voor de periode tot 2028 beschreven. Hierin is aangegeven welke doelstellingen van provinciaal belang zijn, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe uitvoering gegeven wordt aan het beleid. Voor een deel krijgt het beleid uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.
De twee belangrijkste beleidsopgaven richten zich op het aantrekkelijk houden van de provincie Utrecht als vestigingsplaats. Het accent ligt op de binnenstedelijke opgave. De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave. Tevens wil de provincie de kwaliteit van het landelijk gebied behouden en versterken. Dit is zowel in het belang van het landelijk gebied zelf, als van het stedelijk gebied. Hierbij vraagt ook de binnenstedelijke opgave als contramal om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen.

In de provinciale verordening worden de provinciale belangen veilig gesteld door de gemeenten de verplichting op te leggen bij het nemen van ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en beheersverordeningen, deze belangen in de afweging mee te nemen. (Delen van) het verordeningsgebied is in de verordening aangewezen als:

• cultuurhistorie: de beheersverordening dient de aanwezige archeologische waarden te beschermen. Hoe deze waarden worden beschermd, wordt verderop in deze paragraaf uitgewerkt;
• wonen en werken/stedelijk gebied: deze aanwijzing ziet erop dat bij stedelijke uitbreidingsplannen aan bepaalde voorwaarden (zoals de mobiliteitstoets) wordt voldaan. Nu deze verordening geen uitbreidingsplannen omvat, zijn deze voorwaarden niet aan de orde.

De archeologiekaart behorende bij de provinciale verordening laat zien dat delen van het verordeningsgebied binnen de cultuurhistorische hoofdstructuur zijn gelegen. De gemeente Utrecht heeft de archeologische waarden op haar grondgebied nader uitgewerkt in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van december 2009. Op grond van deze gemeentelijke verordening geldt voor de daarvoor in aanmerking komende gebieden - zoals gearceerd in onderstaande uitsnede - een beschermingsregime en is op deze gronden een vergunning noodzakelijk voor bouwwerkzaamheden en andere werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde.

Figuur 4.2. Uitsnede kaart bij gemeentelijke verordening

In de regeling van de beheersverordening is de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van toepassing verklaard. Dit betekent dat in voorkomende gevallen het regime van deze verordening moet worden gevolgd.

Conclusie

De beheersverordening houdt rekening met de vereisten uit de provinciale verordening en bevat waar nodig een specifieke regeling ter uitvoering van de eisen die uit de provinciale verordening voortvloeien.

4.2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)

In 2004 is de Structuurvisie Utrecht 2010-2030 vastgesteld. In deze visie zijn de drie kernkwaliteiten van de stad in de drie perspectieven uitgewerkt:

• De Markt
• Het Podium
• De Binnentuinen

Het verordeningsgebied behoort tot de Binnentuinen "de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken". De opgave voor dit ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. Soms is dat een park, soms een voorzieningenlint, soms een waterloop. Ingrepen in de binnentuinen / wijken moeten leiden tot een inrichting van de openbare ruimte die aansluit bij de behoefte van de gebruikers. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk, bijvoorbeeld in de vorm van woon/werkunits of kleinschalige bedrijvigheid. De wijken zijn grotendeels autoluw. Verkeer wordt zoveel mogelijk via de stedelijke ontsluitingswegen afgehandeld. Op die manier wordt ook de onderlinge verbinding tussen de wijken georganiseerd.

Pijlsweerd, Tuinwijk en Tuindorp oost voldoen in de bestaande situatie aan de opgave die in de structuurvisie voor de 'Binnentuinen' is opgenomen. Het feit dat de gemeente het instrument van de beheersverordening toepast, versterkt deze conclusie. Vernieuwing of anderszins ingrepen in de inrichting van het (openbare) gebied en het voorzieningenniveau blijft mogelijk binnen de kaders van deze beheersverordening en met gebruikmaking van de alternatieve instrumenten, zoals beschreven in paragraaf 2.3.

Welstandsnota

De nota geeft per wijk een omschrijving van de stedenbouwkundige opbouw en aanwezige kenmerken. Aanvragen voor omgevingsvergunningen voor bouwen zullen aan de in de Welstandsnota genoemde kenmerken en criteria worden getoetst. In het verordeninsgebied gelden verschillende beleidsniveau's. Verwezen wordt naar paragraaf 3.2, waarin per deelgebied is beschreven welke behoudenswaardige bebouwing/stedenbouwkundige structuren is het gebied aanwezig zijn en wellke beleidsniveau's hierbij passend zijn.

4.3 Omgevingsaspecten

Voorafgaand aan de keuze voor de inzet van de beheersverordening voor het verordeningsgebied heeft een scan plaatsgevonden van relevante omgevingsaspecten in het gebied. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat de beheersverordening gericht is op instandhouding van de bestaande situatie. Het onderzoek richtte zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, natuur, verkeer of water aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving.

4.3.1 Milieu, natuur, verkeer en water

Voorafgaand aan de keuze voor de inzet van de beheersverordening voor het plangebied heeft een scan plaatsgevonden van relevante omgevingsaspecten in het gebied. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat de beheersverordening gericht is op instandhouding van de bestaande situatie. Het onderzoek richtte zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, natuur, verkeer of water aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving. Daarnaast geldt voor het gebied een specifieke onderzoeksverplichting op grond van externe veiligheid. De scan van omgevingsaspecten omvatte de volgende aandachtsgebieden:

• bodem;
• externe veiligheid;
• geluid van weg- en railverkeer;
• industrielawaai en bedrijvigheid;
• luchtkwaliteit;
• geur;
• flora en fauna, aanwezigheid van ecologische verbindingen;
• straalpaden;
• waterhuishouding.

Geconstateerd is dat geen van de genoemde omgevingsaspecten in het gebied aanleiding geeft tot het treffen van maatregelen. De bestaande situatie wordt gehandhaafd en er wordt voldaan aan de vigerende wet- en regelgeving.

Er is geen scan verricht naar de bodemkwaliteit, de aanwezige flora en fauna en eventuele geurbelasting. In de beheersverordening zijn beperkt ontwikkelingen mogelijk. In het geval van sloop- of bouwwerkzaamheden, moet voor de bodemkwaliteit en de beschermde soorten uit de flora- en faunawet in het kader van de omgevingsvergunning alsnog een onderzoek worden verricht.

4.3.2 Bodem

Pijlsweerd en Tuinwijk liggen in een gebied, waar omvangrijke verontreinigingen met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen aanwezig zijn in het diepere grondwater. Bij grondwateronttrekkingen, voor bijvoorbeeld WKO-systemen, zal men hiermee rekening moeten houden. Ook zijn er diverse grondverontreinigingen aanwezig, waar nazorg voor nodig is of gebruiksbeperkingen gelden.

Bij werkzaamheden op of in de bodem (zoals afgraven of afvoeren van grond of grondwateronttrekkingen) moet aan de regels uit het Besluit bodemkwaliteit en de Wet bodembescherming worden voldaan. Informatie over de bodemkwaliteit voor bijvoorbeeld een specifiek adres is te vinden op www.utrecht.nl/milieu/bodem.

4.3.3 Externe veiligheid

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten.

• Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Utrecht – Amsterdam; De spoorlijn is slechts voor een klein gedeelte van het verordeningsgebied van invloed op het gebied, namelijk ter hoogte van de wijk rond de 1e Daalsedijk. Voor de spoorlijn bestaat volgens het Basisnet geen PR 10-6 contour. Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig. Het groepsrisico blijft ruim onder de oriëntatiewaarde en wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.
• Spoorlijn Utrecht – Amersfoort; De spoorlijn maakt geen deel uit van het Basisnet. Dit betekent dat er voor deze spoorlijn geen risicoruimte wordt opgenomen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en dat in verband met het berekenen van het groepsrisico uitgegaan kan worden van nul transporten. De consequentie hiervan is dat er geen enkele PR contour bestaat en dat het groepsrisico gelijk is aan nul.
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen; In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen;
• Bedrijven die vallen onder het Bevi; In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het verordeningsgebied.

Nadere informatie, onderbouwing en de wettelijk verplichte verantwoording van het groepsrisico zijn uitgewerkt in bijlage bij de toelichting.

Conclusie

Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat de risicosituatie binnen het verordeningsgebied aanvaardbaar is. Er is geen sprake van een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico en er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die kunnen leiden tot een toename van het groepsrisico.

4.3.4 Geluid

In deze beheersverordening wordt in een aantal gevallen ruimte geboden voor nieuwe geluidgevoelige functies (vanwege de functiemengingsregeling in artikel 4.3.1 en 4.3.2). Om te borgen dat deze functies binnen de kaders van de Wet geluidhinder worden opgericht is bepaald dat nieuwe geluidgevoelige functies enkel zijn toegestaan indien aan de voor die betreffende functie geldende voorkeursgrenswaarde wordt voldaan.

In enkele gevallen wordt ook de uitbreiding van bestaande geluidgevoelige functies toegestaan. Voor deze locaties is het advies zoals opgenomen in bijlage van belang. Uit dit advies blijkt voor welke locaties de uitbreiding van geluidgevoelige functies wel en niet mogelijk is. Dit advies is in de verordening verwerkt.

Binnen het plangebied bevinden zich geen geluidszones van industrieterreinen. Dit aspect vormt zodoende geen afwegingskader voor deze verordening.

Conclusie

In de verordening worden geen geluidgevoelige objecten en wordt geen uitbreiding van geluidgevoelige objecten toegestaan op overbelaste locaties qua geluid. Het aspect geluid vormt om die reden geen belemmering voor de vaststelling van de verordening.

4.3.5 Lucht

Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen)

In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) is een limitatieve opsomming opgenomen van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen milieu, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Op grond van artikel 5.16 Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen, indien aannemelijk is gemaakt dat:

• a. de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• b. de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• c. bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• d. de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde is opgenomen (lid 1 onder c);
• e. het voorgenomen besluit past binnen, is genoemd in of is in elk geval niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Met andere woorden, luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan één van de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

In de beheersverordening is in hoofdstuk 3, paragraaf 3.3.1 t/m 3.3.3 vastgelegd dat beheer van de bestaande situatie het uitgangspunt is (paragraaf 3.3.1) en wat reeds bestaande planologische uitbreidingsmogelijkheden zijn (paragraaf 3.3.2). Ook is de gemeentelijke standaard in de beheersverordening ingepast (paragraaf 3.3.3). Voor de reeds bestaand planologische uitbreidingsmogelijkheden is beoordeeld of deze moeten worden overgenomen in de beheersverordening. Voor een beperkt aantal uitbreidingsmogelijkheden is dit niet het geval

Met de vaststelling van de beheersverordening worden er per saldo géén nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt en worden enkele uitbreidingsmogelijkheden niet overgenomen. Daarmee wordt voldaan aan de Wet milieubeheer, artikel 5.16 lid 1 onder b.

Conclusie

Omdat wordt voldaan aan artikel 5.16 lid 1 onder a uit de Wet milieubeheer is er geen belemmering uit het oogpunt van luchtkwaliteit om de beheersverordening vast te stellen.

4.3.6 Bedrijvigheid

In het verordeningsgebied komt bedrijvigheid voor. Verder komen in het gebied verspreid bedrijven voor in de woonomgeving. De aanwezigheid van deze bedrijven vormt geen aanleiding voor het treffen van maatregelen naar de woonomgeving, omdat de bestaande situatie wordt gehandhaafd en er geen nieuwe (geluid) gevoelige bestemmingen worden toegestaan. De afstanden van bedrijven tot woningen zijn conform de eisen uit de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering" en vormen daarmee geen belemmering voor het vaststellen van de beheersverordening.

4.3.7 Geur

In het verordeningsgebied worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, waardoor geen sprake is van nieuwe geurgevoelige objecten. Het aspect geur vormt om die reden geen belemmering voor het vaststellen van de verordening.

4.3.8 Ecologie

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van ruimtelijke plannen dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Figuur 4.3. Detail van de hoofdgroenstructuur uit het Groenstructuurplan Utrecht

In het deelgebied Pijlsweerd/Tuinwijk zijn de Vecht, de Weerdsingel, het Zwarte Water en het groen langs de Willem Arntszkade evenals het groen langs de spoorlijn groene verbindingen in het kader van het Groenstructuurplan Utrecht uit 2007. In het deelgebied Tuindorp/Tuindorp-Oost zijn de Jordanlaan en het groen langs de Oosterspoorlijn als zodanig weergegeven en vormen de volkstuinen een groen kerngebied. Deze onderdelen uit de hoofdgroenstructuur hebben conform deze visie een ecologische en recreatieve functie. Ter bescherming van deze groenstructuren gelden voor deze gebieden beperkte bouwmogelijkheden en is wijziging van het gebruik van deze gronden uitsluitend toegestaan indien hierdoor de ecologische waarden niet onevenredig worden aangetast.

Ter verhoging van de ecologische waarde van het verordeningsgebied wordt langs de Jordanlaan nieuw water gegraven, zodat er een verbinding met fort Blauwkapel ontstaat. De Catharijnesingel wordt doorgetrokken naar de Weerdsingel en in de Vechtvisie is versterking van de groene structuur langs de Vecht voorzien.

4.3.9 Water

Ten behoeve van deze verordening is een waterparagraaf opgesteld. Zie bijlage . In het kader van het vooroverleg is deze paragaraf aan het Hoogheemraadschap toegestuurd ter beoordeling, waarna zij te kennen hebben gegeven in te kunnen stemmen met deze tekst.

De waterbelangen zijn in deze verordening geborgd door onder meer de bestaande situatie van de waterstructuren vast te leggen (via de regeling voor het openbaar gebied). Daarnaast is voor de primaire watergangen een vlak 'waterkering' opgenomen, waarmee wordt geborgd dat bebouwing niet zonder meer langs de betreffende oevers (de Vecht en de Weerdsingel) kan worden opgericht.