Beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Utrecht is in 2005 gestart met het actualiseren van het planologische regime op haar grondgebied. Het actualiseren van het planologisch regime voor een groot deel van de wijk zuidwest is noodzakelijk, gezien de wettelijke plicht om bestemmingsplannen elke 10 jaar te actualiseren.

Actualisatie kan ofwel via een bestemmingsplan ofwel via een beheersverordening plaatsvinden. De gemeenteraad heeft op 24 november 2011 gekozen om de beheersverordening te benutten als leidend instrument voor de actualisatie van haar ruimtelijk beleid. Als voorwaarde hierbij geldt dat voor het betreffende gebied geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien.

Aangezien in een groot deel van de wijk zuidwest geen ontwikkelingen worden voorzien, wordt voor dit gebied een beheersverordening vastgesteld. In hoofdstuk 3 is de keuze voor de beheersverordening nader onderbouwd.

Op 19 maart 2015 heeft de gemeenteraad de Beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk vastgesteld. De partiele herziening is verwerkt in deze geconsolideerde versie.

1.2 Plangebied

Het plangebied van deze verordening is aangegeven op onderstaande afbeelding.

Plangebied

Aanvankelijk was de indruk dat voor dit gebied de beheersverordening geen geschikt instrument zou zijn vanwege het grote aantal ontwikkelingen. Echter een groot deel van het gebied betreft woon-, werk- en groengebieden, waarin de eerste tien jaar geen noemenswaardige veranderingen zijn te verwachten. Deze gebieden lenen zich daarmee goed voor een beheersverordening.

Voor het woonzorgcomplex Transwijk is een artikel 19 WRO-procedure doorlopen en het complex is inmiddels gerealiseerd. Dit complex kan dus in de beheersverordening worden meegenomen.

1.2.1 Ontwikkelingen

Op een aantal locaties binnen het gebied zijn ontwikkelingen voorzien. Voor deze locaties kan geen beheersverordening worden opgesteld en zullen (of zijn reeds) bestemmingsplannen worden opgesteld. Het gaat om de volgende locaties:

• a. in het westen blijft de Amsterdam-Rijnkanaalzone buiten de beheersverordening. Voor deze zone is recent een bestemmingsplan vastgesteld, waarbinnen nog niet alle ontwikkelingen zijn gerealiseerd;
• b. in het noorden wordt een aaneengesloten ontwikkelingsgebied, waaronder de ontwikkeling van het Oudenrijnziekenhuisterrein en het woongebied Kanaleneiland Noord- Noord van Mitros, buiten het verordeningsgebied gelaten;
• c. ten noorden en ten zuiden van de Churchilllaan wordt de ontwikkeling Kanaleneiland Centrum en het HOV-tracé over de Koningin Wilhelminalaan niet opgenomen. Het zuidwestelijk deel (deelgebied 1) is met een artikel 19 WRO-procedure gebouwd en valt daardoor wel binnen de beheersverordening;
• d. ten zuiden van Kanaleneiland centrum ligt een ontwikkelingsgebied aan de Afrikalaan en Marco Pololaan ten behoeve van een scholencomplex;
• e. direct ten noorden van de A12 ligt de Ikea, waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld in 2011. Daarnaast ligt het overige deel van de woonboulevard, waarvoor plannen zijn. Dit deel is eveneens niet opgenomen in de verordening;
• f. eveneens ten noorden van de A12, voor een gebied ten oosten van de Europalaan wordt een bestemmingsplan ten behoeve van de realisatie van een hotel opgesteld;
• g. in de Merwedekanaalzone worden in de nabije toekomst ontwikkelingen verwacht. Ten aanzien van onder meer het GVU-terrein, Smartpark en het voormalige OPG-terrein zijn de komende jaren geen ontwikkelingen te verwachten en deze gebieden kunnen in het verordeningsgebied worden meegenomen. De Max is inmiddels gerealiseerd en valt eveneens binnen het verordeningsgebied;
• h. een deel middenin Dichterswijk wordt buiten de beheersverordening gelaten omdat voor dat terrein (Royco) ontwikkeling wordt verwacht;
• i. in de zomer van 2010 is aan de Bijnkershoeklaan de nieuwbouw van de middelbare school Uniq opgeleverd en is de school geopend. Destijds gebaseerd op een prognose van 600 leerlingen. Inmiddels blijkt de school een groot succes en is een leerlingenaantal van 800 tot 900 al in beeld. De kans is groot dat de school op redelijk korte termijn al een uitbreiding behoeft. Momenteel wordt onderzocht of en hoeveel uitbreiding wanneer nodig zal zijn. De basisschool Anne Frank zat naast de locatie waar Uniq is gebouwd. Inmiddels is er een nieuwe Anne Frankschool gebouwd verderop in de van Bijnkershoeklaan. De voormailge locatie komt daarmee vrij en kan daarmee de komende jaren een nieuwe functie krijgen. In de Ruimtelijke Visie Transwijk valt deze locatie in de strook waar een menging van onderwijs/wonen en zorg is bedacht. Welke functie er daadwerkelijk gaat komen is nog niet duidelijk;
• j. in een strook tussen het spoorwegemplacement en de Kruisvaart is woningbouw gepland; een hoge wand gericht op het emplacement en laagbouw aan de Kruisvaart. Er ligt een SPvE waarover nog geen overeenstemming is.  

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor de gronden behorende tot het plangebied Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk zijn voor het overgrote deel het bestemmingsplan 'Kanaleneiland', 'Dichterswijk Croeselaan' en 'Dichterswijk West' vigerend. De overige kleine ('postzegel')plannen zijn recenter vastgesteld en betreffen plannen die zijn gericht op de ontwikkeling van een deelgebied.

In de onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de vigerende bestemmingsplannen gelegen binnen het verordeningsgebied.

Bij de inwerkingtreding van deze beheersverordening vervangt deze verordening alle onderstaande plannen, voor zover gelegen binnen het verordeningsgebied.

Bestemmingsplan					Vaststelling	Goedkeuring	Raad van State
A2-Spoorlijn-Hogeweide					10-05-2005	14-06-2005
Den Hommel 1ste herziening					21-09-1961	23-07-1962
Dichterswijk Croeselaan					12-04-1990	13-11-1990	06-08-1992
Dichterswijk West					11-10-2001	28-05-2002
Hibe					12-06-1986	17-10-1986
Hogeweide					23-06-1960	05-12-1960
Kanaleneiland					06-04-1978	25-04-1979	23-04-1980
Kanaleneiland uitbreidingsplan					11-12-1958	23-11-1959
Kanaleneiland, 1e herziening openbare ruimte middenkwadrant					07-07-2009	27-08-2009
Leidsche Rijn Utrecht 1999					28-10-1999	06-06-2000	27-02-2002
Leidsche Rijn Utrecht 1999, 2e herziening geluidzone industrie					20-11-2008	17-02-2009
Nieuw Welgelegen					25-02-1988	21-06-1988
Suikerterrein					20-03-1980	28-04-1981
Transwijk					08-04-2010		01-07-2010
Veilinghalterrein uitwerkingsplan					19-12-2000	13-02-2001
Voorschriften voor de Bebouwde Kom 1958 inclusief de 1e (1962), 2e (1966) en 3e (1974) herziening					27-03-1958	14-07-1958
Welgelegen					11-12-1958	23-11-1959
Weg der verenigde Naties					07-07-1983	09-10-1984

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting op de beheersverordening is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 beschrijft het instrument beheersverordening en de instrumenten die in aanvulling op de verordening beschikbaar zijn voor het beheer van het gebied Kanaleneiland;
• hoofdstuk 3 gaat over de onderbouwing van de keuze voor het instrument beheersverordening voor Kanaleneiland, de uitgangspunten waarop de beheersverordening is gebaseerd en de toelichting op de inhoud van de verordening;
• hoofdstuk 4 bevat het onderzoek naar de relevante beleidskaders en de toepasselijkheid daarvan op de verordening en het onderzoek naar de omgevingsaspecten die bij de totstandkoming van de verordening zijn betrokken en beoordeeld.

Hoofdstuk 2 De beheersverordening

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de beheersverordening als instrument. Ook wordt aandacht besteed aan de instrumenten waarmee, naast de beheersverordening, het ruimtelijke beheer van het verordeningsgebied kan worden ingevuld.

2.2 De beheersverordening

2.2.1 Inhoudelijk

Een beheersverordening is een beheerregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de horizon van de verordening (10 jaar).

Het begrip 'bestaand' gebruik' kan zowel 'eng' als 'ruim' worden uitgelegd. Bij bestaand gebruik in enge zin worden alleen de bestaande feitelijk aanwezige functies en bebouwing vastgelegd. Het gaat daarbij om gebruik en bouwen inclusief hetgeen op basis van verleende vergunningen is toegestaan, maar nog niet is gerealiseerd. Bij gebruik in ruime zin wordt het vigerende bestemmingsplan als uitgangspunt genomen.

In de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk is ervoor gekozen de ruimte die het bestemmingsplan biedt mee te nemen en is op die wijze invulling gegeven aan het begrip bestaand in ruime zin. In paragraaf 3.3 is dat nader beschreven en onderbouwd.

2.2.2 Bestanddelen beheersverordening

Anders dan bij het bestemmingsplan, bepaalt de Wet ruimtelijke ordening niet uit welke elementen een beheersverordening bestaat. Het is wel duidelijk dat de beheersverordening betrekking heeft op een gebied en regels geeft voor het beheer van dat gebied en voor het vastleggen van de bestaande situatie. De beheersverordening heeft een digitale component en sluit aan bij de digitale opzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening.

Bovenstaande maakt dat een beheersverordening bestaat uit:

• een object bestaande uit het gebied waarop de verordening betrekking heeft. Dat is op bijbehorende verbeelding aangegeven als verordeningsgebied, met een of meer objecten binnen het gebied, die op de verbeelding zijn aangeven als besluitsubvlak;
• regels die gekoppeld zijn aan het gebied en/of de objecten en die kunnen gaan over gebruiken, bouwen, aanleggen en slopen, afwijken met een omgevingsvergunning en eventueel overgangsrecht.

Alhoewel de Wet ruimtelijke ordening dit niet bepaalt, is het noodzakelijk de beheersverordening vergezeld te laten gaan van een toelichting waarin de gemaakte keuzen zijn onderbouwd. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt wel dat de beheersverordening de volgende elementen kan bevatten:

• een verbod om bepaalde werken, geen gebouwen zijnde, of werkzaamheden uit te voeren zonder omgevingsvergunning;
• een verbod om bouwwerken te slopen zonder omgevingsvergunning;
• binnenplanse afwijkingsregels;
• overgangsrecht.

2.2.3 (il)legaal gebruik en overgangsrecht

In een beheersverordening kan zowel legaal als illegaal gebruik worden geregeld. In deze beheersverordening is ervoor gekozen om alleen het planologisch toegestane gebruik toe te staan. Dit betekent dat zowel het legale feitelijke gebruik, als eventuele planologische gebruiksmogelijkheden positief zijn bestemd. Illegale situaties zijn dus niet bestemd.

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de beheersverordening in overgangsrecht moet voorzien op het moment dat de toegestane gebruiksvormen afwijken van de feitelijk bestaande situatie. Dit feitelijk bestaande, maar afwijkende gebruik, mag namelijk niet zonder meer worden wegbestemd. Zoals gezegd, bestemt deze verordening ook de toegestane feitelijk bestaande situatie positief. Van wegbestemmen van legaal gebruik is zodoende geen sprake en om die reden is een overgangsrechtelijke regeling niet nodig.

2.2.4 Procedureel

De beheersverordening is een gemeentelijke verordening. In tegenstelling tot een bestemmingsplan of omgevingsvergunning staat tegen de vaststelling van een beheersverordening geen beroep open. Bij de voorbereiding van deze beheersverordening is aan een ieder door middel van een toetsingsmoment de gelegenheid gegeven een reactie op de beheersverordening te geven. De resultaten hiervan worden t.z.t. opgenomen in de bijlagen.

2.2.5 Partiele herziening maart 2015

In deze geconsolideerde versie van de beheersverordening zijn de wijzigingen van de partiele herziening van maart 2015 verwerkt. In deze partiele herziening zijn de volgende onderdelen aangepast:

Regeling bouwwerken, geen gebouwen zijnde

In de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk is ten onrechte geen regeling voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde opgenomen. Er is alleen een regeling voor terrein- en erfafscheidingen opgenomen.
Conform de standaard van de gemeente Utrecht is een regeling voor 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde' toegevoegd aan de gebruiks- en bouwregels. Daarmee komt de regeling voor terrein- en erfafscheidingen te vervallen.

Definitie dienstverlening

In de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk ontbreekt een definitie van het begrip 'dienstverlening'. Conform de standaard van de gemeente Utrecht is de definitie toegevoegd.

Nieuwvestiging horeca

In de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk is voor een aantal gebieden een te ruime horecaregeling opgenomen, waardoor uitbreiding van horeca mogelijk is. Daarnaast zijn belhuizen niet expliciet uitgesloten.

De gebieden waarvoor de horecaregeling aangepast wordt, is van toepassing op onder andere de volgende gebieden: Admiraal Helfrichlaan, Van Heuven Goudhartlaan, Bernadottelaan, Winkelcentrum Kanaleneiland, J.C. Maylaan, Vasco da Gammalaan en Van Bijnkershoeklaan. Deze gebieden zijn gelegen binnen het besluitgebied van de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk en aangeduid met de besluitsubvlakken 'E', 'F' en 'H'. Voor het gebied Winkelcentrum Kanaleneiland is reeds een bestemmingsplan vastgesteld met een nieuwe passende juridische regeling.

Met de toevoeging van het begrip 'dienstverlening' worden belhuizen expliciet uitgesloten binnen de functie dienstverlening. Dit is in lijn met de strekking van het voorbereidingsbesluit.

In de huidige regeling is binnen de Besluitsubvlakken E, F en H uitbreiding van horeca mogelijk gemaakt. Door de bepalingen ten aanzien van horeca te schrappen, is alleen de bestaande horeca mogelijk.

De lijst met functies, zoals opgenomen in bijlage 2 bij de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk, blijkt voor wat betreft de aanwezige horeca en afhaalzaken niet geheel te kloppen. Deze bijlage is verwijderd. Bij de partiele herziening zijn twee nieuwe bijlagen toegevoegd: Bijlage 16 Functie-inventarisatie horeca met de inventarisatielijst van de vergunde horeca en afhaalzaken en Bijlage 17 Functie-inventarisatie zonder horeca . Beide bijlagen zijn in verband met de gebruiksvriendelijkheid op alfabetische volgorde gezet.

Wijzigen besluitvlak voor Heycopplein

Op 20 juni 2013 is het bestemmingsplan 'Dichterswijk West, 1e correctieve herziening Heycopplein' vastgesteld. Voor het gehele bestemmingsplan geldt de bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied' en is de functieaanduiding 'maatschappelijk' opgenomen. In de regels is bepaald dat de gronden ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens voor een schoolplein gebruikt mogen worden. In een specifieke gebruiksregel is bepaald dat het gebruik van het Heycopplein als schoolplein uitsluitend is toegestaan tijdens de openingstijden, inclusief een uur voor opening en een uur na sluiting, van de naastgelegen school indien en voor zover deze school gebruikt wordt ten behoeve van onderwijsdoeleinden.

Op 20 juni 2013 is ook de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk vastgesteld. Aangezien de vaststelling van de beheersverordening later is gepubliceerd dan het bestemmingsplan, is juridisch gezien de beheersverordening het geldende juridisch kader. Hierdoor zijn voor het Heycopplein de bepalingen ten aanzien van openbaar gebied van toepassing. Hierin is het gebruik als schoolplein niet toegestaan. Met de partiële herziening van de beheersverordening wordt de regeling voor het gebied Heycopplein aangepast conform de beoogde regeling in het bestemmingsplan.

Voor het gebied Heycopplein' is een specifiek besluitsubvlak opgenomen. Dit besluitsubvlak krijgt de letter “T”. In bijlage 6 van de regels staat het besluitvak aangegeven. De regeling van het bestemmingsplan 'Dichterswijk West, 1e correctieve herziening Heycopplein' wordt ongewijzigd opgenomen in de partiële herziening van de beheerverordening.

BEVI-contour tankstation 24 Oktoberplein

Op het 24 Oktoberplein is een Texaco tankstation gevestigd. Voorheen werd daar naast de gebruikelijke brandstoffen ook LPG verkocht. In het kader van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen is op de kaart behorende bij de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk een risicocontour opgenomen in de vorm van besluitsubvlak 45. Binnen deze contour mogen in beginsel geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten worden gebouwd.

De verkoop van LPG is inmiddels gestopt en de vergunning voor het mogen verkopen van LPG is ingetrokken. De risicocontour in de vorm van besluitvlak 45 kan derhalve komen te vervallen. Daarmee komt ook artikel 6 van hoofdstuk 2 van de regels te vervallen.

2.3 Aanvullende ruimtelijke instrumenten

2.3.1 Inleiding

Naast de beheersverordening zijn er nog diverse aanvullende ruimtelijke instrumenten die kunnen worden ingezet om ontwikkelingen mogelijk te maken, in aanvulling op de beheersverordening.

Dit betreffen:

• het vergunningvrij bouwen, betreffende de activiteiten zoals opgenomen in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht;
• de afwijkingsmogelijkheid ten behoeve van de planologische kruimelgevallen;
• de planologische omgevingsvergunning, zijnde een omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening, voorzien van een ruimtelijke onderbouwing.

Met uitzondering van de vergunningvrije bouwwerken, geldt dat bovenstaande bouwmogelijkheden moeten voldoen aan redelijke eisen van welstand.

2.3.2 Het vergunningvrij bouwen

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:

• de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II van het Bor, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals bijbehorende bouwwerken onder voorwaarden (bijgebouwen, overkappingen, aanbouwen), zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer;
• de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II van het Bor, die alleen vergunningvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die niet hoger zijn dan 5.00 meter, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.

In bijlage is de regeling uit bijlage II van het Bor opgenomen. Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:

• vergunningvrij bouwen is niet toegestaan in een gebied dat wegens explosiegevaar of op grond van veiligheidsrisico's onbebouwd moet blijven;
• het aantal woningen mag niet worden veranderd door vergunningvrij bouwen;
• wanneer een gebied archeologische resten bevat is vergunningvrij bouwen over een oppervlakte van meer dan 50 m2 niet toegestaan.

Procedure

Voor de vergunningvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd.

2.3.3 De afwijkingsmogelijkheid ten behoeve van planologische kruimelgevallen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om van het bestemmingsplan af te wijken ten behoeve van bij of krachtens algemene maatregel van bestuur aan te geven gevallen. Deze algemene maatregel van bestuur is het Besluit omgevingsrecht (Bor). In artikel 4 van bijlage II behorend tot het Bor zijn de kruimelgevallen uitputtend opgesomd die voor een afwijking van het bestemmingsplan/beheersverordening in aanmerking komen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken die groter zijn dan de omgevingsvergunningvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 meter, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen tot maximaal 1.500 m2 binnen de bebouwde kom, inclusief inpandige bouwactiviteiten.

Doordat sprake is van een bevoegdheid om af te wijken van de beheersverordening kan dit instrument worden benut voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied, in aanvulling op de beheersverordening.

Procedure

Voor de activiteiten die via kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt, geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.

2.3.4 Planologische omgevingsvergunning

Voor - de op dit moment - onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de hiervoor beschikbare wettelijke instrumenten zijn in te passen, biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken, indien wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Mocht de gemeente van oordeel zijn dat geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening, dan kan het verzoek worden afgewezen. Daarmee is de planologische omgevingsvergunning eveneens een instrument voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van een gebied, in aanvulling op deze beheersverordening.

Procedure

Voor het bouwen/gebruiken met een ruimtelijke onderbouwing geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en een ieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De procedure heeft een beloop van ongeveer 6 maanden. Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.

2.3.5 Welstandstoezicht

In het kader van het welstandstoezicht wordt het uiterlijk van een bouwwerk beoordeeld aan de hand van de zogenaamde redelijke eisen van welstand. Die eisen zijn voor de hele gemeente vastgelegd in de gemeentelijke welstandsnota. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning bouwactiviteiten wordt getoetst aan de welstandseisen. Daarmee is het welstandstoezicht een instrument voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit van een gebied net zoals de beheersverordening of een bestemmingsplan.

2.3.6 Toepassing van de instrumenten in aanvulling op de beheersverordening

Bij het opstellen van de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk is rekening gehouden met de mate waarin bovenvermelde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Zoals eerder al benoemd, is de beheersverordening bedoeld om de bestaande situatie te beheren. In paragraaf 3.3 is nader uiteengezet op welke wijze de bestaande situatie in Kanaleneiland is ingevuld. Op het moment dat zich een geval voordoet die niet als passend binnen de 'bestaande situatie' kan worden beschouwd, kunnen de volgende eerder genoemde alternatieve instrumenten worden ingezet.

Voorbeelden van activiteiten waarvan wordt verwacht dat deze in Kanaleneiland zullen voorkomen zijn:

• vergunningvrij bouwen van erfbebouwing;
• vergunningvrij bouwen van algemene voorzieningen, zoals vuilcontainers, straatmeubilair et cetera;
• gebruiksveranderingen via de kruimelgevallenregeling;
• niet vergunningvrije algemene voorzieningen via de kruimelgevallenregeling.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk

3.1 Inleiding

In het vorige hoofdstuk is stil gestaan bij het instrument beheersverordening en de aanvullende instrumenten. In dit hoofdstuk wordt de toepassing van de beheersverordening en aanvullende instrumenten op het gebied Kanaleneiland, Dichterswijk en Transwijk uiteengezet, en de gemaakte keuzes inzichtelijk gemaakt.

3.2 Reden beheersverordening

3.2.1 Inleiding

In hoofdstuk 1 is het gemeentelijke uitgangspunt benoemd om daar waar mogelijk, het instrument beheersverordening in te zetten om het ruimtelijke beleid te actualiseren. Vaststelling van een beheersverordening voor Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk is een logisch vervolg op dit uitgangspunt.

3.2.2 Typering verordeningsgebied

De hoofdstructuur van het plangebied wordt met name bepaald door de hoofdinfrastructuur die deels de randen van het plangebied vormt. Dit betreft in het zuidwesten het Amsterdam-Rijnkanaal, in het noorden de Maarten Luther Kinglaan/ Weg der Verenigde Naties/ Graadt van Roggenweg en in het oosten het Merwedekanaal en de spoorwegen.

De structuur in het plangebied zelf wordt gedragen door de Beneluxlaan, de Europalaan (die overgaat in de Overste den Oudenlaan), de Dr. M.A. Tellegenlaan/ Van Zijstweg en de Churchilllaan/ Kon. Wilhelminalaan/ Balijelaan/ Vondellaan. In Dichterswijk speelt de Croeselaan een structurerende rol.

Daarnaast heeft het verordeningsgebied een belangrijke groenstructuur, die bepaald wordt door het park Transwijk en het sportpark Welgelegen aan de Overste den Oudenlaan, en het Marco Poloplantsoen. Deze groene elementen worden verbonden door een waterloop, die in noord-zuidrichting door het verordeningsgebied loopt, alsmede de ARK-zone. In het verordeningsgebied kunnen qua verkavelings- en bebouwingstypologie verschillende deelgebieden worden onderscheiden.

Dichterswijk

Dichterswijk behoort tot het verordeningsgebied, te weten het gebied ingesloten tussen het Merwedekanaal, Van Zijstweg, het spoor en de Vondellaan/Balijelaan. De Dichterswijk betreft een woongebied die begin van de 20e eeuw gebouwd is. De verkaveling kenmerkt zich door strokenbebouwing en gesloten bebouwing met ondiepe achtertuinen. De bebouwing bestaat uit twee a drie bouwlagen, al dan niet met een kap. De stratenprofielen zijn smal waardoor de wijk een stedelijk karakter heeft. Centraal in de wijk ligt een klein park.

Tussen de Croeselaan en het Merwedekanaal is de nieuwe woonwijk Parkhaven gerealiseerd. In het zuidelijk deel zijn vooral eengezinswoningen gebouwd, terwijl ten noorden van de Heycopstraat voornamelijk appartementen staan. Op dit moment zijn in het gebied onder andere nog de bedriiven Royco-fabriek, Bo-rent en Van Hees gevestigd. Deze gebieden worden buiten de verordening gelaten (zie paragraaf 1.2).

Kanaleneiland
Kanaleneiland is het langgerekte gebied tussen het Merwedekanaal en het Amsterdam-Rijnkanaal, aangelegd in de jaren zestig. Een conceptontwerp voor een uitbreidingswijk op deze plek bestond al voor de grenswijziging van 1954. Het voorstel omvatte een scheiding van wonen en werken op wijkniveau; industrie langs het Merwedekanaal, de daadwerkelijke woonwijk centraal gelegen en aan de westzijde een groenstrook.

Voor de Tweede Wereldoorlog waren er echter al onderhandelingen op gang gekomen over de vervanging van functie van het Merwedekanaal door het nieuwe Amsterdam-Rijnkanaal. En bleef de landschapsstructuur van het westelijk grondgebied van Utrecht bij de aanleg van het Merwedekanaal nog relatief ongeschonden, na de aanleg van het Amsterdam-Rijnkanaal werd het gehele gebied ten oosten van het kanaal opgespoten voor de bouw van de nieuwe wijk Kanaleneiland waar voor zo’n 30.000 inwoners woningen zouden worden gerealiseerd. In het definitieve stedenbouwkundig plan voor de wijk werden de vroeg-functionalistische gedachten - die later zo kenmerkend werden voor de jaren zestig - sterk doorgevoerd. Wonen, werken, recreëren en verkeer kregen een duidelijk rol in de wijkopzet. De wijk is opgezet volgens de CIAM-principes: de functionalistische bebouwing is afwisselend hoog en laag, geplaatst in een rationele verkaveling in een ruim opgezette stedenbouwkundige structuur waarin (gemeenschappelijk) groen en water een grote rol spelen.

Wat architectuur betreft is de wijk heel typerend voor de tijd waarin ze gebouwd is: langs de belangrijkste assen is de (kantoor)bebouwing in de vorm van solitaire blokken vrij hoog en gevarieerd met het kantoor van de Nationale Nederlanden als meest duidelijk oriëntatiepunt. De woonbebouwing in het centrum van de wijk is vrij uniform vormgegeven met een grotendeels horizontale geleding. De laagbouwwoningen zijn oorspronkelijk zonder kap uitgevoerd. Op dit moment bevindt de planvorming voor herstructurering van de wijk zich in een vergevorderd stadium. De ligging - nu tussen de Utrechtse binnenstad en de nieuwe wijk Leidsche Rijn en aan het kanaal - biedt vele ontwikkelingsmogelijkheden.

Transwijk

Transwijk is het oostelijk kwartier van Kanaleneiland, begrensd door de Weg der Verenigde Naties, het Merwedekanaal en de Beneluxlaan. Hoewel Transwijk als deel van Kanaleneiland kan worden beschouwd, is er een duidelijk onderscheid tussen beide woon- en werkgebieden te maken. Dit onderscheid is met name te vinden in de stedenbouwkundige en functionele opzet van de wijk en de vormgeving van de bebouwing. Wat architectuur betreft is in Transwijk veel meer variatie te vinden dan in Kanaleneiland.

In Transwijk zijn de functies wonen, werken en recreëren door elkaar heen geweven. Langs de Weg der Verenigde Naties staan voornamelijk grootschalige kantoorgebouwen die qua schaal en maatvoering nauw aansluiten op de bebouwing rond de Jaarbeurs en de Graadt van Roggenweg. De oudere bebouwing langs het Merwedekanaal is langzamerhand verdwenen ten behoeve van nieuwe kantoren en faciliteiten voor de Jaarbeurs opgezet in een vrije verkaveling of een grid verkaveling.

De architectuur van dit gebied is hedendaags en kent veel variatie in vorm, kleur en materiaalgebruik. In het noordoosten van Transwijk is een groot aantal sportvelden gelegen. Ter hoogte van de Wilhelminalaan ligt een kleinschalig woonwijkje uit de jaren zestig (stempelverkaveling) dat door de renovatie in de jaren negentig een meer hedendaagse uitstraling heeft gekregen. De overige bebouwing van Transwijk bestaat voornamelijk uit middelhoogbouw, meergezinswoningen waarin de plattegronden de invloed van Gerrit Rietveld is terug te vinden (Van Bijnkershoeklaan, Van Vollenhovelaan). Kleinschalige inbreidingsplannen ("De Buitenplaats") uit de laatste decennia maken dat Transwijk een zeer grote verscheidenheid aan architectuur heeft.

De bovengenoemde gebieden zijn vrijwel geheel ontwikkeld. Uiteraard is er wel sprake van kleinschalige ontwikkelingen, zoals wijzigingen in erfbebouwing, wijziging van bedrijfsvoering, geringe wijzigingen van (het uiterlijk) van hoofdgebouwen door bijvoorbeeld dakkapellen en dakopbouwen en het (her) inrichten van openbaar gebied, zoals nieuwe speelvoorzieningen.

De gemeente wenst de bestaande kwaliteit van de wijk, als ook de aanwezige functiemenging te bebouwen. De gemeente acht de beheersverordening voor dit doel het geschikte instrument, omdat dit instrument juist bedoeld is om de bestaande situatie vast te leggen, terwijl kleinschalige ontwikkelingen (zowel qua bouwen als qua gebruik) mogelijk blijven.

3.3 Uitgangspunten beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk

De beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• 1. het beheer van de bestaande situatie;
• 2. de afstemming op de mogelijkheden van het bestaande planologische regime, voor zover passend binnen de grenzen van het instrument van de beheersverordening en sectorale wetgeving;
• 3. de wens om de gemeentelijke standaard 'De Utrechtse Leest' in te passen, gebaseerd op de standaardregeling voor bestemmingsplannen, de 'SVBP2012'.

3.3.1 Beheer van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het woon-en gedeeltelijk werkgebied wordt zo behouden. Artikel 3.1 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.

De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen:

• bestaand gebruik: het gebruik van gebouwen en gronden zoals aanwezig op het moment dat de verordening wordt vastgesteld of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik. Voor zover dit gebruik strijdig is met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat bestemmingsplan, of in strijd met een toegestaan gebruik in afwijking van het bestemmingsplan, valt dit gebruik buiten het begrip bestaand gebruik.
• bouwen (bestaande bouwwerken): bouwwerken die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een vergunning), of nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning).

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• luchtfoto (zie bijlage ;
• lijst met functies (BAG/WOZ) (zie bijlage );
• inventarisatie van de goot- en bouwhoogtes (zie bijlage t/m );
• locatie bebouwing via BAG;
• archief omgevings- en bouwvergunningen.

Luchtfoto

Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, et cetera. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).

Lijst met functies (BAG/WOZ)

In bijlage is een lijst opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie(s) op dat betreffende adres worden uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, kantoor, etc). Dit betreffen de gegevens uit de gemeentelijke Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en de gegevens uit de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Aan de hand van deze lijst kan exact worden teruggevonden wat de bestaande situatie (functie) is.

Inventarisatie goot- en bouwhoogte

De goot- en bouwhoogten zijn geïnventariseerd. In bijlage t/m zijn de kaarten opgenomen waarin de bestaande goot- en bouwhoogtes zijn weergegeven.

Locatie bebouwing BAG

De BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) bevat de gemeentelijke basisgegevens van alle adressen en gebouwen. Onderstaand figuur laat zien dat onder meer de locatie van de gebouwen op deze wijze inzichtelijk is. Daarnaast benoemt de BAG ook het grondoppervlak van het betreffende object en het gebruiksdoel.

De BAG is via de BAG-viewer voor een ieder ontsluitbaar gemaakt. Voor de toepassing van de BAG voor deze verordening, zijn de gegevens van de BAG op de datum van vaststelling van de verordening 'vastgezet'. Op die manier kan waar nodig worden teruggegrepen op de 'bestaande situatie' zoals opgenomen in de BAG op moment van vaststelling van deze beheersverordening.

Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen is tevens per geval de bestaande situatie inzichtelijk te verkrijgen.

3.3.2 Afstemming op het geldende planologische regime

Eén van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte die het geldende planologische regime bevat, zo mogelijk, te behouden. Ten behoeve van dit uitgangspunt is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande situatie (aanwezige bebouwing en functies) en hetgeen het geldende planologische regime mogelijk maakt. Vervolgens zijn twee afwegingen gemaakt:

• 1. óf deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen, mede gelet op de mogelijkheid om deze ruimter via de aanvullende instrumenten te regelen;
• 2. op wélke wijze deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen.

Typering geldende planologische regeling

Bij de afweging welke planologische ruimte uit het vigerende bestemmingsplan meegenomen wordt, speelt de wijze waarop de geldende regelingen zijn opgezet een belangrijke rol. Het geldende planologische regime bestaat voor het grootste deel van het verordeningsgebied uit gedetailleerde bestemmingsplannen. Er zijn weinig extra bouwmogelijkheden of gebruikswijzigingen opgenomen in het bestemmingsplan. Dit leent zich zeer goed voor een beheersverordening.

Planologische ruimte uit vigerend plan in de beheersverordening

Zoals uit paragraaf 1.3 is gebleken geldt er een groot aantal plannen in het verordeningsgebied, die allen bovendien uiteenlopen voor wat betreft datering en daarmee ook de wijze waarop de bouw- en gebruiksmogelijkheden in die plannen zijn weergegeven. Voor het overgrote deel zijn echter een beperkt aantal bestemmingsplannen vigerend, te weten 'Kanaleneiland', 'Dichterswijk Croeselaan' en 'Dichterswijk West'. De overige plannen betreffen postzegelbestemmingsplannen of gedeelten van plannen die voorheen tot een ander deelgebied behoorde. Zo behoorde een gedeelte van het Amsterdam Rijnkanaal bijvoorbeeld tot het plan Leidsche Rijn 1999, terwijl deze thans in de voorliggende beheersverordening is opgenomen.

De planregelingen 'Kanaleneiland', 'Dichterswijk Croeselaan' en 'Dichterswijk West' typeren zich als gedetailleerd, waarbij elke functie een aparte bestemming (gebruiksregel) en een op maat gesneden bouwregeling heeft.

De planologische ruimte kan zowel het bouwen als functies betreffen. In sommige gevallen is er sprake van zowel planologische ruimte voor wat betreft bouwmogelijkheden als functiemenging. Op de verbeelding zijn dan meerdere besluitsubvlakken opgenomen. Hieronder worden de mogelijkheden besproken.

Bouwmogelijkheden

Voor bepaalde gebieden vormt het geldende bestemmingsplan een vrij accurate weergave van hetgeen ter plaatse is gerealiseerd. Afgezien van deze gelijkenissen, blijkt toch dat op veel locaties nog onbenutte bouwmogelijkheden bestaan. Dit gaat niet om grootschalige onbenutte mogelijkheden, maar veelal om verhoging van gebouwen met 1 a 2 meter of soms met een extra verdieping. Deze bouwmogelijkheden zijn op het kaartbeeld van de verordening terug te vinden via de vlakken met nummers, waarbij het vlaknummer correspondeert met het nummer in de tabel in artikel 3.2.1. In enkele gevallen betreft het bouwmogelijkheden die flexibel in het plan zijn ingevuld. Met flexibel wordt gedoeld op een groot vlak waarbinnen een bepaald bebouwingspercentage geldt. Alhoewel op deze locaties mogelijk nu al tot het maximale percentage is gebouwd, staat niets eraan in de weg om de bebouwing op andere wijze vorm te geven, zolang binnen het geldende percentage wordt gebleven. Omdat in het verleden expliciet voor een dergelijke flexibele regeling is gekozen en er geen redenen zijn om nu een starre regeling aan te houden, is een vergelijkbare flexibele regeling in deze beheersverordening opgenomen.

Welke planologische ruimte voor wat betreft de bouwmogelijkheden in de beheersverordening is opgenomen, is hieronder opgesomd:

• 1. besluitsubvlak 1: ter plaatse van een appartementencomplex aan de Admiraal Helfrichlaan wordt de mogelijkhed geboden om 1 extra bouwlaag extra te bouwen, voor zover nog geen 5 bouwlagen zijn gerealiseerd. Het bebouwingspercentage bedraagt 100%;
• 2. besluitsubvlak 2: ter plaatse een appartementencomplex aan de Admiraal Helfrichlaan wordt de mogelijkhed geboden om 1 extra bouwlaag extra te bouwen, voor zover nog geen 4 bouwlagen zijn gerealiseerd. Het bebouwingspercentage bedraagt 100%;
• 3. besluitsubvlak 3: bij de kruising Kanaalweg - Weg der Verenigde Naties is de mogelijkheid te bouwen tot 5 meter nog niet volledig benut. Derhalve is de betreffende hoogte en het bebouwingspercentage van 50% opgenomen in de beheersverordening;
• 4. besluitsubvlak 4 en 5: de vigerende bouwhoogten van 21 meter respectievelijk 35 meter ter plaatse van het kantorencomplex bij de Van Weerden Poelmanlaan zijn nog niet volledig benut. De betreffende bouwhoogten zijn in de beheersverordening opgenomen;
• 5. zie hierboven;
• 6. besluitsubvlak 6: ter plaatse van de appartementen aan het Merwedeplantsoen/Roldieperhof is de vigerende regeling voor wat betreft de bouwhoogte en het bebouwingspercentage overgenomen, omdat deze regeling flexibel is en zich daarom leent om in de beheersverordening op te nemen. De feitelijke planologische ruimte is echter beperkt.
• 7. besluitsubvlak 7: het sportterein Welgelegen heeft in het vigerende plan een maximale goothoogte van 7 meter voor gebouwen en een maximum bebouwingspercentage van 10%. Omdat er geen redenen zijn een starre regeling aan te houden en de positie van de huidige gebouwen exact vast te leggen, is de regeling uit het vigerende plan aangehouden;
• 8. besluitsubvlak 8: de school op de hoek Grebbeberglaan en Van Bijnkershoeklaan heeft in de huidige situatie een bouwhoogte van 12 meter terwijl in het geldende bestemmingsplan een maximum goothoogte van 18 meter geldt. Deze planologische ruimte, en het bebouwingspercentage van 80% zijn in de beheersverordening meegenomen;
• 9. besluitsubvlak 9: de bouwmogelijkheden van het bejaardentehuis op de hoek van de Grebbeberglaan en Bijnkershoeklaan zijn nog niet volledig benut. Ter plaatse is overeenkomstig het geldende plan een maximum goothoogte van 30 m opgenomen en een maximum bebouwingspercentage van 85%;
• 10. besluitsubvlak 10: dit vlak is gelegen in het gedeelte tussen het uitvaartcentrum en het bejaardetehuis als genoemd onder 8. Ook hier geldt dat de bouwmogelijkheden nog niet volledig zij benut. Derhalve is de geldende regeling aangehouden;
• 11. besluitsubvlak 11: het bestaande kantoorgebouw tussen enkele flats langs de Beneluxlaan heeft een bouwhoogte van 3 meter. Het vigerende bestemmingsplan laat een maximum goothoogte toe van 7 meter. Deze ruimte is opgenomen in de beheersverordening;
• 12. besluitsubvlak 12: ter plaatse van een flatgebouw aan de Van Vollenhovenlaan met een bouwhoogte van 12 meter, geldt de mogelijk om deze te verhogen tot een maximum goothoogte van 15 meter. Deze ruimte is opgenomen in de beheersverordening;
• 13. besluitsubvlak 13: op vier locaties in Kanaleneiland waar een maximum bebouwingspercentage geldt van 80% en een maximum van goothoogte van 7,5 meter, zijn de bouwmogelijkheden nog niet volledig benut. De onbenutte bouwmogelijkheden worden overgenomen in de beheersverordening;
• 14. besluitsubvlak 14: voor de locatie aan de Marco Pololaan is een hoogte opgenomen, die afwijkt van de hoogte van de kerk;
• 15. besluitsubvlak 15: het bebouwingspecentage ter plaatse van de school aan de Marco Pololaan zijn nog niet volledig benut. De huidige regeling is aangehouden: een bebouwingspercentage van 80% en een goothoogte van 3,5 meter;
• 16. besluitsubvlak 16: ter plaatse van het perceel Australiëlaan 1 is op sommige plekken gebouwd tot een bouwhoogte van 12 meter terwijl een maximale van goothoogte geldt van 15 meter. De onbenutte bouwmogelijk is in de beheersverordening opgenomen;
• 17. besluitsubvlak 17: ter plaatse van het perceel Australiëlaan 2 is gebouwd tot 2 bouwlagen terwijl een maximale van goothoogte geldt van 12 meter. De onbenutte bouwmogelijk is in de beheersverordening opgenomen;
• 18. besluitsubvlak 18: ter plaatse van het perceel Australiëlaan 3 is voor een gedeelte gebouwd tot 2 bouwlagen terwijl een maximale van goothoogte geldt van 15 meter. De onbenutte bouwmogelijk is in de beheersverordening opgenomen;
• 19. besluitsubvlak 19: ter plaatse van de bedrijfspercelen aan weerszijden van de Ceylonlaan geldt een maximum bouwhoogte van 10 meter. Ter plaatse is gebouwd tot maximaal 8 meter hoog. De onbenutte bouwmogelijheid is in de beheersverordening opgenomen;
• 20. besluitsubvlak 20: ter plaatse van het wijkpark geldt in het vigerende bestemmingsplan een maximum goothoogte van 4 meter en een maximum bebouwspercentage van 1% omdat er geen redenen zijn een starre regeling aan te houden;
• 21. besluitsubvlak 21: ter plaatse van enkele bedrijfsbestemmingen langs het Merwedekanaal is het maximum bebouwingspercentage van 70% nog niet volledig benut;
• 22. besluitsubvlak 22: ter plaatse van de kantoren en maatschappelijke voorzieningen aan de Lomanlaan kan nog een beperkte uitbreiding van de bouwhoogte plaatsvinden. Sommige gebouwen hebben in de bestaande situatie een bouwhoogte van 24 meter, terwijl een maximum goothoogte van 30 meter in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen;
• 23. besluitsubvlak 23: voor de school aan de Lanslaan geldt in het vigerende bestemmingsplan een maximum bebouwingspercentage van 85%. Aangezien de bouwmogelijkheden nog niet volledig zijn benut en er geen redenen zijn een starre regeling aan te houden, is het vigerende bestemmingsplan overgenomen in de beheersverordening;
• 24. besluitsubvlak 24: dit vlak regelt de maximum bouwhoogte van 28 meter en het bebouwingspercentage van 70% voor enkele kantoren langs de Europalaan en de Vliegend Hertlaan.
• 25. besluitsubvlak 25: dit vlak regelt de maximum bouwhoogte van 28 m en het bebouwingspercentage van 80% voor enkele kantoren langs de Europalaan en de Vliegend Hertlaan.
• 26. besluitsubvlak 26 t/m 29: in deze vlakken zit een volgordelijke regeling. In eerste instantie geldt vlak 26: alle woningen mogen tot 6 meter goothoogte en 10 meter bouwhoogte worden gebouwd. In aanvulling daarop geldt voor een aantal rijen een grotere goot/bouwhoogte. Deze vlakken zijn opgenomen omdat in verschillende gevallen er sprake is van onbenutte ruimte. Zo wordt langs de Croeselaan drie lagen met kap toegestaan, terwijl hier veelal in twee lagen met kap of drie lagen met een plat dak is gebouwd. Zie verder bijvoorbeeld de noordzijde van de Bolksbeekstraat. Hier is in twee lagen met kap gebouwd, terwijl drie lagen met kap is toegestaan.

Functies

- Functiemenging

In sommige vigerende plannen zijn gebieden aangegeven die geschikt zijn voor functiemenging. Dit betekent dat naast het wonen ook bijvoorbeeld detailhandel, horeca, publieksgerichte dienstverlening, kantoren, maatschappelijke functies, sport en lichte bedrijvigheid mogelijk kan zijn. Belhuizen en afhaalzaken zijn uitgesloten. Deze functies mogen in sommige gevallen uitsluitend worden uitgevoerd op de begane grond.

De verschillende gebieden met functiemenging uit het vigerende bestemmingsplan zijn in de beheersverordening overgenomen omdat er geen redenen zijn een starre regeling aan te houden. Het betreft de volgende gebieden:

• 1. besluitsubvlak A: ter plaatse van het appartementencomplex op de kop van de Rolderdiephof wordt de mogelijheid behouden om naast de functie wonen maximaal 600 m2 brutovloeroppervlak ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen te realiseren;
• 2. besluitsubvlak B: ter plaatse van twee gebouwen bij het Heycopplein wordt overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan de mogelijkheid geboden naast sportvoorzieningen tevens maatschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd;
• 3. besluitsubvlak C: in het gebied tussen de Groenmarktstraat en de Veilingstraat mogen naast de functie wonen ook kantoren, dienstverlening, bedrijven, recreatieve en/of sportvoorzieningen en horeca op de begane grond worden uitgeoefend;
• 4. besluitsubvlak D: in het gebied dat wordt begrensd door de Veilinghavenkade, Eelderdiephof, Heycopstraat en Voorsterbeeklaan blijft het overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan ook in de beheersverordening mogelijk naast de functie wonen ook de functies kantoren, dienstverlening en bedrijven op de begane grond uit te oefenen;
• 5. besluitsubvlak E: op de meeste percelen die zijn gelegen aan weerszijden van de Croeselaan blijft het overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan ook in de beheersverordening mogelijk naast de functie wonen ook maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening bedrijven, detailhandel en horeca op de begane grond te vestigen;
• 6. besluitsubvlak F: op de percelen op de hoek Croeselaan, Balijelaan en Vondellaan blijft het overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan ook in de beheersverordening mogelijk naast de functie wonen een hotel, dienstverlening, detailhandel en horeca te vestigen;
• 7. besluitsubvlak G: verspreid over Kanaleneiland is in het vigerende bestemmingsplan een bestemming opgenomen waar de functies maatschappelijke voorzieningen, kantoren en sportvoorzieningen zijn toegestaan. Deze mogelijkheid tot functiemenging wordt ook in de beheersverordening overgenomen;
• 8. besluitsubvlak H: voor de bebouwing aan de Admiraal Helfrichlaan ter hoogte van de Van Vollenhovelaan en Van Bijnkershoeklaan, de Pearsonhof, hoek Koningin Wilhelminalaan-Van Bijnkershoeklaan, hoek Marco Pololaan - Jan Corneliz Maylaan en Vasco Da Gamalaan/Cabrallaan blijft het mogelijk de functies detailhandel, horeca en dienstverlening uit te oefenen op de begane grond;
• 9. besluitsubvlak I: ter plaatse van het gebouw op de hoek Beneluxlaan en Admiraal Helfrichlaan mogen de functies kantoren, bedrijven en wonen (vanaf de tweede verdieping) uitgeoefend blijven;
• 10. besluitsubvlak J: dit vlak betreft het park Transwijk. Overeenkomstig het vigerende plan mogen de functies dagrecreatie, theeschenkerij, openlucht theater, kinderboerderij en verkeerstuin worden uitgeoefend. Deze functies zijn opnieuw in de beheersverordening opgenomen.

- Milieucategorieën

Ter plaatse van de bedrijventerrein in het verordeningsgebied zijn bedrijven in het vigerend bestemmingsplan ingeschaald in milieucategorieën. Deze zijn ook in de beheersverordening overgenomen. Het gaat om de volgende gebieden:

• 1. besluitsubvlak K: ter plaatse van de bedrijventerreinen bij de Ceylonlaan, Australiëlaan, Nieuw Amsterdamlaan en Zeehavenkade mogen bedrijven tot milieucategorie 1 t/m 3.1 worden gevestigd;
• 2. besluitsubvlak L: ter plaatse van de bedrijventerreinen bij de Eendrachtlaan en Kanaalweg mogen bedrijven tot milieucategorie 1 t/m 3.2 worden gevestigd.

- Vloeroppervlakte kantoren

Verspreid over het plangebied zijn kantoren gelegen. Vaak is in het vigerend bestemmingsplan de maximum vloeroppervlakte vastgelegd. Alhoewel op deze locaties mogelijk nu al tot het maximum vloeroppervlakte is gebouwd, staat niets eraan in de weg om de bebouwing op andere wijze vorm te geven, zolang binnen de geldende maximum vloeroppervlakte wordt gebleven. Omdat in het verleden expliciet voor een dergelijke flexibele regeling is gekozen en er geen redenen zijn om nu een starre regeling aan te houden, is een vergelijkbare flexibele regeling in deze beheersverordening opgenomen. De gebieden waar een maximum vloeroppervlakte geldt, hebben besluitsubvlak M t/m R.

3.3.3 Inpassing van de gemeentelijke standaard

De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening en de omgevingsvergunningen. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripbepalingen, de wijze van meten, flexibiliteitsregelingen, zoals voor bebouwing op dakterrassen, regels voor erfbebouwing en beroepen aan huis. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen.

• Woningsplitsing. De gemeente wenst woningsplitsing in verschillende wijken te kunnen reguleren, zodat de tot op heden ontstane ongewenste situaties in de toekomst kan worden voorkomen. Ten behoeve van de juridische borging van het tegengaan van woningsplitsing is een tweetal facetbestemmingsplan opgesteld. Deze facetbestemmingsplannen, Woningsplitsing I en Woningsplitsing II, zijn op 13 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Het met dit plan ingezette beleid wordt in deze beheersverordening voortgezet en leidt ertoe dat het voor de woningen in het aangewezen gebied (besluitsubvlak 44 op de verbeelding) ook onder de werking van de beheersverordening in beginsel niet is toegestaan een woning in meerdere woningen op te splitsen. In de regels van de verordening is deze regeling opgenomen. Tevens is een begripsbepaling opgenomen ten behoeve van het splitsen van woningen. Vervolgens is artikel 8 van deze beheersverordening aangepast aan de Beheersverordening Algemene regels, vastgesteld door de gemeenteraad op 30 november 2017.
• Beroep/bedrijf aan huis. De gemeentelijke standaard maakt het mogelijk om een variëteit aan beroepen aan huis uit te oefenen, waaronder ook een bed & breakfast, een kapper of een schoonheidspecialiste. Hieraan zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, zoals het oppervlak van de woning dat voor dit beroep mag worden aangewend en de impact -van bijvoorbeeld parkeerdruk- die de functie op de omgeving mag hebben. Via een begripsbepaling is het beroep of bedrijf beschreven en ook wat hier in ieder geval niet onder wordt verstaan, zoals een horecabedrijf, of juist wel kleinschalige voorzieningen voor kinderopvang (zie artikel 3.3.3 en 3.3.1 van de beheersverordening).
• Erfbebouwing. De gemeente streeft naar een gelijkluidende regeling voor erfbebouwing bij grondgebonden woningen voor het gehele grondgebied.
• Hekwerken bij dakterrassen. In deze beheersverordening is de mogelijkheid opgenomen om de bouwhoogte van gebouwen met 1,5 meter te kunnen verhogen voor hekwerken voor dakterrassen.
• Aanvullende werking van de bouwverordening. Via deze standaardbepaling worden o.a. parkeernormen uit de Nota stallen en parkeren gekoppeld aan nieuwe bouwmogelijkheden
• Belhuizen en afhaalzaken. In de regels van deze beheersverordening zijn afhaalzaken en belhuizen uitgesloten.
• Als uitgangspunt voor de capaciteitsbepaling van het fietsparkeren worden de door het college vastgestelde gemeentelijke fietsparkeernormen gehanteerd (Nota Parkeernormen Fiets en Auto). In de beheersverordening is een regeling opgenomen om uitvoering te geven aan dit uitgangspunt.

3.3.4 Openbare ruimte en structureel groen

Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling een zodanig starre regeling op te stellen waarmee bij wijze van spreken geen enkele deel van de openbare ruimte mag worden gewijzigd (verleggen fietspad, stoep, groenstrook). Functieuitwisseling binnen de verblijfsruimte blijft mogelijk, dit in tegenstelling tot het structurele groen, waar wij die uitwisseling wat meer beperken. Het zo maar toelaten van parkeerplaatsen en wegen zou het structurele groen aantasten.

Conform de standaardregelingen voor het openbare gebied in Utrechtse bestemmingsplannen, biedt dit plan zodoende enige flexibiliteit ten aanzien van de inrichting van het openbare gebied. Dit gaat echter niet zover dat rijwegen kunnen worden verlegd zodanig dat er sprake is van een reconstructie van wegen in de zin van de Wet Geluidhinder of dat structureel groen kan worden aangetast zodanig dat er een parkeerterrein of rijwegen in worden aangelegd. De aanleg van fiets- en wandelpaden, waterpartijen en behoren wel tot de mogelijkheden in structureel groen.

In bijlage 4 Structureel Groen bij de regels is een kaart opgenomen waaruit duidelijk wordt wat onder structureel groen in Kanaleneiland wordt begrepen. Daarbij is gekeken naar de vigerende bestemmingsplannen. De groenstroken die daar een groenbestemming hadden, zijn bestempeld als structureel groen. Dit groen maakt onderdeel uit van de stedenbouwkundige structuur van het gebied. Het structurele groen draagt bij aan de herkenbaarheid van het gebied en zorgt ervoor dat gebruikers van het gebied zich goed kunnen oriënteren. Het zorgt daarnaast voor een aantrekkelijke groene verblijfsruimte die de gemeente wil behouden, onder meer voor spelende kinderen. Het verharden en versnipperen bijvoorbeeld door aanleg van rijwegen en parkeerplaatsen zou de huidige kwaliteit onevenredig aantasten.

In artikel 3.2.4 en 3.3.5 is bepaald wat (al dan niet) in de openbare ruimte is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

In dit hoofdstuk vindt toetsing plaats aan beleids- en omgevingsaspecten. De conclusie is dat deze aspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.

4.1 Beleidsaspecten

In het kader van deze beheersverordening is getoetst welke beleidstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau relevant zijn. Gelet op de uitgangspunten van deze beheersverordening, is uitsluitend stil gestaan bij beleid dat eventuele consequenties voor de beheersverordening kan of dient te hebben. Omdat de beheersverordening ziet op het beheer van de bestaande situaties is een uitgebreidere toetsing niet noodzakelijk.

Deze werkwijze leidt tot de conclusie dat het rijksbeleid niet aan de beheersverordening in de weg staat. Daarentegen moet wel nader stil worden gestaan bij provinciaal en gemeentelijk beleid.

4.1.1 Proviniciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en verordening, Provincie Utrecht 2013-2028

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is het ruimtelijk beleid van de provincie voor de periode tot 2028 beschreven. Hierin is aangegeven welke doelstellingen van provinciaal belang zijn, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe uitvoering gegeven wordt aan het beleid. Voor een deel krijgt het beleid uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Via het ruimtelijk beleid wil de provincie bijdragen aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.
De twee belangrijkste beleidsopgaven richten zich op het aantrekkelijk houden van de provincie Utrecht als vestigingsplaats. Het accent ligt op de binnenstedelijke opgave. De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave. Tevens wil de provincie de kwaliteit van het landelijk gebied behouden en versterken. Dit is zowel in het belang van het landelijk gebied zelf, als van het stedelijk gebied. Hierbij vraagt ook de binnenstedelijke opgave als contramal om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen.

In de provinciale verordening worden de provinciale belangen veilig gesteld door de gemeenten de verplichting op te leggen bij het nemen van ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en beheersverordeningen, deze belangen in de afweging mee te nemen. (Delen van) het verordeningsgebied is in de verordening aangewezen als:

• cultuurhistorie: de beheersverordening dient de aanwezige archeologische waarden te beschermen. Hoe deze waarden worden beschermd, wordt verderop in deze paragraaf uitgewerkt;
• wonen en werken/stedelijk gebied: deze aanwijzing ziet erop dat bij stedelijke uitbreidingsplannen aan bepaalde voorwaarden (zoals de mobiliteitstoets) wordt voldaan. Nu deze verordening geen uitbreidingsplannen omvat, zijn deze voorwaarden niet aan de orde.

4.1.2 Gemeentelijk beleid

In deze paragraaf wordt ingegaan op algemeen geldend gemeentelijk beleid.

Structuurvisie Utrecht 2015-2030

De kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn in de Structuurvisie (2004) uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en de Binnentuinen. In het verordeningsgebied zijn alle perspectieven terug te vinden.

Doelstelling binnen het perspectief de Markt is:

• Het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke, regionale en landelijke context;
• de herkenbaarheid van de kernkwaliteit vergroten door onder andere het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu.

Doelstelling binnen het perspectief het Podium is:

• Het versterken van de landelijke identiteit van Utrecht als ontmoetingsstad;
• Het bijdragen aan de culturele vitaliteit van de stad;
• Het versterken van de functionele relatie van de stad met de regio op het gebied van cultuur, onderwijs, voorzieningen en recreatie;
• Het ontwikkelen van een (bijbehorend) uitnodigend stedelijk milieu.

Doelstelling binnen het perspectief de Binnentuinen is:

• het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De ontwikkelingsrichting 2015 van Utrecht is vertaald in een kaartbeeld. In onderstaande figuur is te zien dat het verordeningsgebied deels bestaat uit "stedelijk- groenstedelijk milieu" (geel). Dit woongebied kent een lage graad van functiemenging, waarbij het voorzieningenpakket is afgestemd op de wijk. Eventuele herstructurering vindt plaats met de oorspronkelijke maat en schaal als uitgangspunt. De rode gebieden hebben een hoogstedelijk milieu met accent op wonen: een mix van met name hoogstedelijk wonen in hoge dichtheden en een beperkt werkprogramma. Het donkerpaarse gebied heeft een centrumstedelijk milieu: een gemengd milieu met een mix van hoogstedelijk wonen, kantoren, baliefuncties en een ruim en gevarieerd aanbod aan centrumvoorzieningen.

Figuur 3.3: Uitsnede ontwikkelingsbeeld 2015 Structuurvisie

Archeologie

Doel is het beschermen van het archeologisch erfgoed in een vroeg stadium van de ruimtelijke ordening. De initiatiefnemer van een project waarbij bodemverstoring plaatsvindt moet rekening houden met de aanwezige archeologische waarden. Hij is verantwoordelijk voor het archeologisch onderzoek, moet hiervoor een gespecialiseerd bureau inschakelen onder het principe 'de verstoorder betaalt'. Voorafgaand aan de bodemingreep gaat de gemeente na wat de archeologische status is van de locatie en welke verplichtingen/vervolgstappen hieraan zijn verbonden. Volgens de IKAW-kaart (= Indicatieve Kaart Archeologische Waarden) liggen in het verordeningsgebied gebieden met 'te verwachten archeologische waarde' en 'te verwachten hoge archeologische waarde'.

Indicatieve kaart: archeologische verwachting, archeologische monumenten

De bescherming van de archeologische waarden is geregeld in de gemeentelijke Archeologieverordening. In deze verordening wordt het beschikken over een archeologievergunning verplicht gesteld, voordat gebouwd kan worden op gronden waarin zich archeologische waarden bevinden.

In de regeling van de beheersverordening is de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg van toepassing verklaard. Hiervoor is een besluitsubvlak 'Archeologie' opgenomen. Dit betekent dat in voorkomende gevallen het regime van deze verordening moet worden gevolgd.

Welstandsnota Utrecht 2004

In de 'Welstandsnota Utrecht, 2004' worden onder andere de te behouden kwaliteiten per deelgebied aangegeven. Daarnaast worden in de welstandsnota gebieden aangewezen die 'behouden' moeten worden en gebieden aangewezen die met 'respect' moeten worden behandeld. Met respect behandelen betekend dat het behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek centraal staat. Delen die met respect moeten worden behandeld zijn ondermeer Transwijk, het gebied rond de Veilinghaven. Daarnaast zijn ook delen aangegeven die een stimulans behoeven. Dit betreft met name de bedrijventerreinen aan het Merwedekanaal en ten zuiden van de snelweg A12 en het Jaarbeursterrein.

Nota externe veiligheid

Uitgangspunt is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Wel spreekt de gemeente Utrecht zich nadrukkelijk uit over de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico (voor beperkt kwetsbare objecten) en de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Utrecht respecteert zowel die richtwaarde als die oriëntatiewaarde en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt, of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd.

Daarnaast wordt in deze nota aangegeven op welke wijze Utrecht de veiligheidsrisico's wil beheersen die zij kan beheersen.De beleidskeuzes ten aanzien van zowel het plaatsgebonden risico als het groepsrisico hebben geen consequenties voor het verordeningsgebied; het plan gaat uitsluitend over bestaande situaties.

4.2 Omgevingsaspecten

Voorafgaand aan de keuze voor de inzet van de beheersverordening voor het gebied Kaneleneiland heeft een scan plaats gevonden van relevante omgevingsaspecten in het gebied. Dit onderzoek is beperkt van aard. er is vooral gebruik gemaakt van beschikbare kennis en beschikbare documenten, omdat de beheersverodening is gericht op de instandhouding van de bestaande situatie. Het onderzoek richtte zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, verkeer en natuur aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving. Vanwege de aanwezigheid van risicobedrijven in het verordeningsgebied geldt voor het gebied een specifieke onderzoeksverplichting op grond van externe veiligheid.

De scan van omgevingsaspecten omvat de volgende aandachtsgebieden:

• Bodem en grondwater;
• Geluid van weg- en railverkeer;
• Industrielawaai en bedrijvigheid;
• Luchtkwalteit;
• Geur;
• Externe veiligheid;
• Overige zoneringen;
• Groen en ecologie;
• Water.

Geconstateerd is dat geen van de genoemde omgevingsaspecten in het gebied aanleiding geeft tot het treffen van maatregelen. De bestaande situatie wordt gehandhaafd en er wordt voldaan aan de vigerende wet- en regelgeving. Wel is er bij een aantal aspecten een aantal aandachtspunten te benoemen. Deze zijn hieronder samen met de conclusies weergegeven.

4.2.1 Bodem en grondwater

Er is geen onderzoek verricht naar de bodemkwaliteit. Wel kan worden opgemerkt dat vanwege de aanwezige (bekende en nog onbekende) bodemverontreinigingen en grondwaterverontreinigingen bij omgevingsvergunningen en grondwateronttrekkingen rekening moet worden gehouden met bodemonderzoek en/of saneringsmaatregelen. Bij werkzaamheden op of in de bodem (zoals afgraven of afvoeren van grond of grondwateronttrekkingen) moet aan de regels uit het Besluit bodemkwaliteit en de Wet bodembescherming worden voldaan. Informatie over de bodemkwaliteit voor bijvoorbeeld een specifiek adres is te vinden op www.utrecht.nl/milieu/bodem.

In bepaalde gebieden (waaronder Dichterswijk) zijn integrale ophogingen aanwezig, met daaronder grondverontreinigingen. Voor dergelijke leeflagen geldt de gebruiksbeperking dat deze intact moeten blijven.

In het Stationsgebied, het centrum en de omgeving zijn omvangrijke verontreinigingen met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen (VOCl) aanwezig in het diepere grondwater. Om deze verontreinigingen te kunnen aanpakken en beheren, om de omgeving te beschermen en om de ondergrond te kunnen benutten, is een beleidsregel en een saneringsplan (Biowasmachine) opgesteld, met een gebiedsgerichte aanpak. Deelgebied Dichterswijk en een deel van Transwijk Noord liggen binnen dit gebied. Dit betekent dat bij activiteiten die ingrijpen in de ondergrond zoals bouwputbemaling en WKO-systemen (bodemenergie) geen rekening gehouden hoeft te worden met de verplaatsing van VOCl verontreinigingen. Hier moet wel een melding van gedaan worden bij de gemeente Utrecht die beoordeelt of de activiteiten binnen de randvoorwaarden van de gebiedsgerichte aanpak uitvoerbaar zijn.

4.2.2 Geluid

Wegverkeerslawaai

Het verordeningsgebied bevindt zich binnen de geluidszones van diverse wegen. De rijkswegen A2 en A12, de M.L. Kinglaan, de Weg der Verenigde Naties, de Beneluxlaan, de Kon. Wilhelminalaan, de Churchilllaan, de Europalaan, de Van Zijstweg, een deel van de Overste den Oudenlaan en een deel van de Croeselaan. Binnen het verordeningsgebied zijn op geluidsbelaste plaatsen geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen of uitbreiding van bestaande geluidgevoelige bestemmingen voorzien. Er zijn echter een aantal uitzonderingen, waarop hieronder, en in een bijlage bij deze toelichting wordt ingegaan.

• Beneluxlaan 4. Op de locatie Beneluxlaan 4 laat het geldende bestemmingsplan de functie wonen toe op de eerste verdiepingen. Nu zitten er op deze verdiepingen kantoren. Op deze locatie is vanwege het optredende geluidsniveau plus de bebouwingsvorm niet wenselijk en mogelijk om aan de gestelde regels op grond van de Wgh en het gemeentelijk geluidsbeleid woningen te realiseren in de kantoorverdiepingen. Deze optie wordt derhalve uitgesloten.
  
• Voorhoevehuis (Van Heuven Goedhartlaan 3). Voor deze locatie is in 1994 een hogere grenswaarde in het kader van een artikel 19 procedure verleend voor een gebouw in 2 lagen. Dit in tegenstelling tot de 30 meter die het tot dusver geldende bestemmingsplan mogelijk maakt.
  Het planologisch mogelijk maken van hogere bouw op deze locatie is vanuit geluidsoptiek niet realistisch vanwege de hoogte van het wegverkeerslawaai van met name de M.L. Kinglaan.
  
• Gebied in de oksel van de M.L. Kinglaan en de Rooseveltlaan: Op deze locatie is sprake van een (te) hoge geluidsbelasting door diverse bronnen. Het is niet wenselijk hier planologische ruimte (afkomstig uit het tot dusver geldende bestemmingsplan) voor geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk te maken. Deze dient gezien de huidige hoogte van de geluidsbelasting te worden bevroren. Overigens is de bestaande bouwhoogte op een deel van de locatie nu al hoger dan 3,5 meter.
  
• Gebied tussen de Beneluxlaan/Koeriersterlaan/Vreugdenhillaan: Op deze locatie is nu veelal laagbouw aanwezig. Op grond van het tot dusver geldende plan zou er in 25 meter hoogte een geluidsgevoelige bestemming kunnen komen. Dit is vanwege het optredende geluidsniveau niet wenselijk zonder hogere grenswaarde besluit. Omdat er in het kader van de beheersverordening geen hogere grenswaarde besluit kan worden genomen, is deze locatie buiten de verordening gehouden.

Spoorweglawaai

Het verordeningsgebied ligt langs de spoorlijnen Utrecht-Arnhem, Utrecht-Eindhoven/Den Bosch. Binnen het verordeningsgebied zijn op geluidsbelaste plaatsen geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen of uitbreiding van bestaande geluidgevoelige bestemmingen voorzien.

Industrielawaai

Binnen het verordeningsgebied liggen wettelijk vastgelegde zones voor industrielawaai (Wet geluidhinder) van vier terreinen, te weten Industrieterrein Hooggelegen, Hulpwarmtecentrale Kanaleneiland, Industrieterrein Laagraven en Huplwarmtecentrale Nicolaas Beets. Deze zones zijn op de verbeelding weergegeven door middel van een besluitsubvlak.

Voor industrielawaai bestaan er geen saneringssituaties. De geluidszones vormen geen belemmering voor het vaststellen van de beheersverordening.

4.2.3 Bedrijven

In het verordeningsgebied komen zowel gespreid als geconcentreerd bedrijven voor. Er is sprake van concentratie van bedrijvigheid in de strook tussen Europlaan en Merwedekanaalzone. Hier is gevestigd de stallingsgarage en werkplaats van de busonderneming Connexxion (zie verder onder externe veiligheid). De aanwezigheid van deze bedrijven vormt geen aanleiding voor het treffen van maatregelen naar de woonomgeving, omdat de bestaande situatie wordt gehandhaafd en er geen nieuwe (geluid) gevoelige bestemmingen worden toegestaan of wel omdat zich geen gevoelige bestemmingen bevinden in de nabije omgeving van de bedrijven.

4.2.4 Luchtkwaliteit

Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen)

In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) is een limitatieve opsomming opgenomen van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen milieu, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Op grond van artikel 5.16 Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen, indien aannemelijk is gemaakt dat:

a) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);

b1) de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);

b2) bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);

c) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde is opgenomen (lid 1 onder c);

d) het voorgenomen besluit past binnen, is genoemd in of is in elk geval niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Met andere woorden, luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan één van de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

In de beheersverordening Kanaleneiland Regels is in hoofdstuk 2 vastgelegd wat het bestaande gebruik is en waar mag worden uitgebreid.

In paragraaf 3.2.1 van de Beheersverordening is opgenomen dat vergroting van hoofdgebouwen mag plaatsvinden tot een bepaalde maximale bouwhoogte en goothoogte.

In paragraaf 3.2.2 zijn de regels opgenomen voor bijbehorende bouwwerken, waarin bouwhoogtes en te bebouwen percentages zijn vastgelegd.

In paragraaf 3.3.1 zijn de regels vastgelegd inzake het "Aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf" en de mogelijkheden tot realisatie van een dergelijk gebruik.

In paragraaf 3.3.2 zijn de regels vastgelegd voor de realisatie van een bed & breakfast in samenhang met wonen.

In paragraaf 3.3.3 zijn de regels inzake functiemenging en wijziging vastgelegd voor de verschillende besluitsubvlakken.

In paragraaf 3.3.4 zijn tenslotte de regels vastgelegd voor de maximum vloeroppervlakte van kantoren in de besluitsubvlakken M, N, O, P, Q en R.

De in paragrafen 3.2.1, 3.3.2, 3.3.1, 3.3.2., 3.3.3 en 3.3.4 opgenomen mogelijkheden, waren ook reeds in de vigerende bestemmingsplannen vastgelegd, zodat er per saldo géén nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt.

Daarmee wordt voldaan aan de Wet milieubeheer, artikel 5.16 lid 1 onder b. Op basis van de Monitoringstool 2012 kan bovendien worden geconcludeerd dat op alle wegen in het beheersverordeningsgebied wordt voldaan aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer, zodat ook wordt voldaan aan de Wet milieubeheer, artikel 5.16 lid 1 onder a.

Conclusie
Omdat wordt voldaan aan artikel 5.16 lid 1 onder a en b uit de Wet milieubeheer is er geen belemmering uit het oogpunt van luchtkwaliteit om de beheersverordening Dichterswijk, Kanaleneiland, Transwijk vast te stellen.

4.2.5 Geur

Aan de overzijde van het Amsterdam Rijnkanaal, buiten het verordeningsgebied, ligt de asfaltcentrale KWS. De asfaltcentrale KWS heeft een geurzone. De AsfaltCentrale Utrecht beschikt over een milieuvergunning die door de provincie Utrecht is verleend. Bij de overweging van de provincie om de vergunning te verlenen is geconcludeerd op basis van geurverspreidingsberekeningen dat er binnen de geurcontour geen geurgevoelige objecten aanwezig zijn. Aangezien er in het gebied geen nieuwe geurgevoelige bestemmingen worden toegestaan wordt voldaan en wet- en regelgeving.

4.2.6 Externe veiligheid

Onderzoek

In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten.

• Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A12
  De A12 heeft een geringe invloed op het plangebied. Rond de A12 bevindt zich een veiligheidscontour (PR=10-6) van 25 meter (vanaf de as van de weg); deze contour komt echter niet buiten de rand van het wegtracé. Verder heeft het relevante invloedsgebied slechts een geringe overlap heeft met het plangebied. Dit wordt veroorzaakt door het grillige verloop van de zuidgrens van het plangebied. Omdat het om een beheersverordening gaat is er bovendien geen toename van het groepsrisico. Het groepsrisico blijft onder de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

• Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Europalaan
  De Europalaan valt weliswaar niet onder het Basisnet. Echter via de Europalaan worden 2 LPG tankstations en de busremise van het GVU bevoorraad met LPG. Om die reden is een berekening uitgevoerd, met behulp van het rekenprogramma RBM II, naar het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico. Uit die berekening bleek dat er geen PR=10-6 contour aanwezig is. Het groepsrisico blijft onder de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

• Het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn Utrecht – Aansluiting Betuwelijn
  De spoorlijn is slechts voor een klein gedeelte van het plangebied van invloed op het gebied, namelijk ter hoogte van Dichterswijk.
  Voor de spoorlijn bestaat volgens het Basisnet geen PR 10-6 contour. Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.
  Het groepsrisico blijft ruim onder de oriëntatiewaarde en wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

• Het vervoer van gevaarlijke stoffen over het water - Amsterdam Rijnkanaal
  Het kanaal bevindt zich langs de gehele zuidwestelijke begrenzing van het plangebied maar grenst niet direct aan het gebied. Mede daardoor is de invloed op het plangebied gering.
  Voor het Amsterdam-Rijnkanaal bestaat geen PR 10-6 contour die op de oever komt. Wel zal er op basis van het Basisnet een plasbrandaandachtsgebied (PAG) gaan gelden. Voor dit plan is dit niet relevant omdat het PAG geen overlap heeft met het plangebied.
  Gelet op het "Definitief ontwerp basisnet water" (15 januari 2008) van de Werkgroep Basisnet Water kan ervan worden uitgegaan dat het groepsrisico lager is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico wordt daarmee als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
  Dergelijke leidingen bevinden zich niet binnen het plangebied. Buiten het plangebied, op ca. 60 meter ten zuiden van de A12, bevindt zich een transportleiding voor brandstoffen. Deze leiding is niet van invloed op het plangebied.
  
• Het lpg-tankstation aan de Beneluxlaan/Europalaan
  Het LPG tankstation bevindt zich in het zuidelijke deel van het plangebied. Het LPG vulpunt en de ondergrondse tank bevinden zich op enige afstand langs de Europalaan.
  Vanwege de veiligheidsrisico's bij het tankstation is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens het Bevi. Uitkomst van het onderzoek is dat aan alle grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico (afstandscriteria voor LPG vulpunt, ondergrondse LPG tank en LPG afleverzuilen) wordt voldaan en dat geen sprake is van een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Het groepsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.
  
• Het lpg-tankstation aan de Europalaan 6
  Het LPG tankstation bevindt zich in het middelste deel van het plangebied.
  Vanwege de veiligheidsrisico's bij het tankstation is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens het Bevi. Uitkomst van het onderzoek is dat aan alle grenswaarden voor het plaatsgebonden risico (afstandscriteria voor LPG vulpunt, ondergrondse LPG tank en LPG afleverzuilen) wordt voldaan. Aan de richtwaarden voor het plaatsgebonden risico m.b.t. het LPG vulpunt en het ondergrondse LPG reservoir wordt voldaan voor zover het gaat om fysiek aanwezige objecten; voor geprojecteerde objecten wordt niet aan die normen voldaan. Aan de richtwaarden m.b.t. de afleverzuilen wordt voldaan. Er is geen sprake van een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Het groepsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.
  
• Het lpg-tankstation aan het 24 Oktoberplein
  Het LPG tankstation bevindt zich langs de noordgrens van het plangebied.
  Vanwege de veiligheidsrisico's bij het tankstation is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens het Bevi. Uitkomst van het onderzoek is dat aan alle grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico (afstandscriteria voor LPG vulpunt, ondergrondse LPG tank en LPG afleverzuilen) wordt voldaan. Wel is er sprake van een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico, ook na realiseren van enkele maatregelen. Zo'n overschrijding is geen wettelijke overtreding. Daardoor heeft de gemeente geen mogelijkheden om het groepsrisico beneden de oriëntatiewaarde te krijgen. Gelet hierop wordt het risico geaccepteerd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.
  
• Het lpg-tankstation aan de Europalaan 8 (Gemeentelijk Vervoerbedrijf Utrecht)
  Het LPG tankstation bevindt zich in het middelste deel van het plangebied.
  Vanwege de veiligheidsrisico's bij het tankstation is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens het Bevi. Uitkomst van het onderzoek is dat, met uitzondering van de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico m.b.t. het LPG vulpunt, aan alle grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico (afstandscriteria voor LPG vulpunt, ondergrondse LPG tank en LPG afleverzuilen) wordt voldaan. Zodra de maatregelen van de branche (coating op tankauto's) in de wetgeving zijn verankerd, zal wel aan alle richtwaarden worden voldaan. Er is geen sprake van een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico. Het groepsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.
  Nadere informatie, onderbouwing en de wettelijk verplichte verantwoording van het groepsrisico zijn uitgewerkt in bij de toelichting.

Conclusie

Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat de risicosituatie binnen het verordeningsgebied aanvaardbaar is. Op één situatie na is er geen sprake van een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico en er worden geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt die kunnen leiden tot een toename van het groepsrisico.

4.2.7 Groen en ecologie

De locatie ligt niet in een EHS gebied of gebied dat aangemerkt staat als beschermd gebied in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn. Hiermee hoeft in deze beheersverordening geen rekening te worden gehouden.

De volgende aandachtspunten zijn echter van belang. In een aantal concrete gevallen of bij specifieke werkzaamheden kan een conflictsituatie ontstaan met verbodsbepalingen (artikel 8 t/m 13) uit de Flora- en faunawet; zoals renovatie van wegen en muren, sloop en renovatie van bebouwing en de kap van bomen. In dergelijke gevallen moeten maatregelen worden getroffen om overtreding van verbodsbepalingen te voorkomen en/of negatieve effecten op populaties van beschermde soorten te beperken.

Kleinschalige werkzaamheden aan oevers of in en rond water zullen niet leiden tot negatieve effecten op beschermde vissen indien hiervoor voldoende uitwijkmogelijkheden aanwezig zijn.

Het grootschalig dempen van watergangen (singels, sloten en vijvers) of het over grote lengte aanpassen van de oeverstructuur van de Vaartsche Rijn kan op kleine schaal (locatie) leiden tot effecten op populatieniveau. Bij dergelijke werkzaamheden moeten maatregelen getroffen worden om negatieve effecten tot een minimum te beperken.

4.2.8 Overige zoneringen

Archeologisch onderzoek

De archeologiekaart behorende bij de provinciale verordening laat zien dat delen van het verordeningsgebied binnen de cultuurhistorische hoofdstructuur zijn gelegen. De gemeente Utrecht heeft de archeologische waarden op haar grondgebied nader uitgewerkt in de Verordening op de archeologische monumentenzorg. Op grond van deze verordening geldt voor de gebieden -zoals gearceerd in onderstaande uitsnede - een beschermingsregime en is op deze gronden een vergunning noodzakelijk voor bouwwerkzaamheden en andere werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden zijnde. In de regeling van beheersverordening is de Verordening op de archeologische monumentenzorg van toepassing verklaard. Dit betekent dat in voorkomende gevallen het regime van deze verordening moet worden gevolgd.

Conclusie

De archeologische verwachtingswaarden van het verordeningsgebied zijn in de beheersverordening veilig gesteld door de gemeentelijke Verordening op de archeologische monumentenzorg op het verordeningsgebied van toepassing te verklaren.

4.2.9 Water

Beleid

'Water voorop!' Waterbeheerplan 2010-2015

Het waterbeheerplan beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het waterschap de komende zes jaar wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem. In het waterbeheerplan zijn onder andere de maatregelen voor de KRW vastgelegd. Voor de maatregelen geldt een resultaatsverplichting voor eind 2015. De doelen die aan deze maatregelen ten grondslag liggen zijn vastgelegd in het Waterplan van de Provincie Utrecht. Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van Duurzaam waterbeheer.

Het uitgangspunt voor de planontwikkeling is dat het gebied hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel dat de planontwikkeling geen gevolgen heeft voor het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Waterstructuurvisie (Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, 2002)
Water speelt een steeds grotere rol in onze samenleving. Functies zijn afhankelijk van de beschikbaarheid van water. Daarnaast verandert het klimaat. Daarom heeft water in de toekomst meer ruimte nodig. In de Waterstructuurvisie presenteert het waterschap zijn integrale visie op een duurzaam waterbeheer op de lange termijn. Doelen hierbij zijn:

• het gewenste veiligheidsniveau tegen overstroming en wateroverlast is gegarandeerd;
• er is sprake van een goede waterkwaliteit;
• de ecohydrologische variatie binnen het verordeningsgebied is hersteld;
• de bodemdaling is verminderd of zo mogelijk stopgezet;
• er zijn goede gebruiksmogelijkheden van het verordeningsgebied voor verschillende maatschappelijke functies; er is voldoende water van voldoende kwaliteit beschikbaar om dit mogelijk te maken;
• de landschappelijke betekenis van water is behouden of versterkt.

In de structuurvisie zijn gebiedsspecifieke doelstellingen en maatregelen gedefinieerd. Ook staat het streefbeeld voor 2050 beschreven, gebaseerd op de volgende principes:.

• vasthouden, bergen, afvoeren;
• voorkomen, scheiden of schoon maken van vuilemissies;
• vergroten zelfvoorzienendheid en duurzame inrichting;
• grondwater als ordenend principe.

Het streefbeeld kan niet los worden gezien van het toekomstige grondgebruik binnen ons beheergebied. Enerzijds vraagt het streefbeeld op een aantal plaatsen om meer ruimte voor water. Anderzijds kan het streefbeeld alleen worden bereikt indien het grondgebruik meer op de waterdoelstellingen wordt afgestemd. Voor de drie belangrijkste functies wonen/werken, landbouw en natuur is daarom in kaart gebracht of en hoe deze functies passen bij een duurzaam waterbeheer. Dit is in combinatie met het streefbeeld vertaald naar een visie op het toekomstig gewenste grondgebruik in het werkgebied.

Ruimtelijke ontwikkelingen

Elke ruimtelijke ontwikkeling kan invloed hebben op water. Niet alleen bouwen nabij of op een waterkering, maar ook een toename van verhard oppervlak. Een ruimtelijke ontwikkeling moet minimaal voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: 'het standstill beginsel'. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kader van een watertoetsproces moeten de gemeente en het waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Voor elke toename van verharding van meer dan 500 m2 in stedelijk gebied is een Watervergunning nodig.

Waterkering als besluitsubvlak

In het verordeningsgebied zijn een aantal waterkeringen gelegen. Het gaat om het Merwedekanaal en Vaartsche Rijn. Werken binnen de beschermingszone zijn vergunningsplichtig volgens de keur. De beschermingszones zijn weergegeven op de verbeelding en in de regels in artikel 6.

Primaire watergangen

In het verordeningsgebied liggen een aantal primaire watergangen. Deze watergangen zijn terug te vinden via het digitale portaal van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden: http://hdsr.webgispublisher.nl/Webgispublisher/Default.aspx?map=HDSR-Data-Deler. Voor primaire watergangen geldt een beschermingszone van vijf meter vanuit de insteek. Bij tertiaire watergangen is een beschermingszone van twee meter vanuit de insteek van toepassing.

Conclusie
In de beleidskaders is de bestaande inrichting van de waterhuishouding beschreven en zijn doelen geformuleerd voor behoud en toekomstige ontwikkelingen. Voor de beheersverordening is de waterhuishouding voor het verordeningsgebied hiermee voldoende verankerd. Ter bescherming van de waterkering is een besluitsubvlak op de verbeelding opgenomen aan welke regels zijn verbonden. Tevens zijn specifieke gebruiksregels opgenomen voor de primaire watergangen.