Zuidgebouw, Stationsgebied

Toelichting bestemmingsplan

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Utrecht is al geruimte tijd bezig het Stationsgebied te herontwikkelen. De uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in het Structuurplan Stationsgebied (2006). De herontwikkeling van het Stationsgebied is gericht op de ontwikkeling van een hoogwaardig, multimodaal openbaar vervoersknooppunt in combinatie met een toplocatie voor werken, wonen en voorzieningen.

Tussen de openbaar vervoer terminal (OVT) en Hoog Catharijne bevindt zich het nieuw aan te leggen Stationsplein Oost. Hiernaast ligt de nog te realiseren Stationsallee. Deze laatste moet als een ruime voetgangerspromenade en fietspad gaan functioneren en zal voor de reiziger vanuit de binnenstad zorgen voor de oostelijke ingang van de nieuwe stationshal. In het Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan 'Stationsgebied Oost en omgeving, Utrecht' (2012) is dit principe verder uitgewerkt. Aan de noord- en zuidzijde van deze Stationsallee is de ontwikkeling van respectievelijk het Noordgebouw en het Zuidgebouw voorzien.

In het bestemmingsplan Zuidgebouw worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden ten behoeve van het Zuidgebouw en het tram- en busstation vastgelegd. Het multifunctionele Zuidgebouw bestaat uit woningbouw en aanvullende commerciële voorzieningen zoals kantoren, horeca en leisure en heeft een maximaal brutovloeroppervlak van 18.500 m². Het Zuidgebouw wordt gebouwd bovenop een tafelconstructie die tevens het dak van het toekomstig tram- en busstation vormt.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de realisatie van het Zuidgebouw en het tram- en busstation planologisch-juridisch mogelijk te maken.
In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening verwerkt. Om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen is daarnaast aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen direct ten zuidoosten van Utrecht Centraal Station en omvat het bouwvlak van het Zuidgebouw en tram- en busstation dat daar onder wordt gerealiseerd. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door de Moreelsebrug aan de zuidzijde, de OV-terminal en het openbaar gebied van het Stationsplein Oost aan de noordzijde, het openbaar gebied van de Stationsallee aan de oostzijde en de toekomstige HOV-(tram)baan aan de westzijde.

Figuur 1: Begrenzing plangebied bestemmingsplan Zuidgebouw, Stationsgebied

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het plangebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplan	Vastgesteld door raad	Onherroepelijk
Nieuw Hoog Catharijne	31 oktober 2013	2 oktober 2014
Stadskantoor en OV-terminal	29 juni 2010	15 maart 2011

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het ruimtelijke beleidskader. De voorgenomen ontwikkeling moet passen in het ruimtelijk beleid. Dit beleid is grotendeels terug te vinden in het Structuurplan Stationsgebied. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling in dit hoofdstuk een complete samenvatting te geven van al het relevante beleid op de verschillende niveaus. Uitsluitend de meest relevante of nieuwe beleidskaders zijn in dit hoofdstuk samengevat weergegeven.

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en daarmee van kracht geworden. De SVIR vervangt de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040. In de SVIR gooit het Rijk het roer om. Het uitgangspunt is om meer over te laten aan provincies en gemeenten: minder nationaal belang en eenvoudigere regelgeving.

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• 2. Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk wil samen met de decentrale overheden het openbaar vervoersysteem vanuit de behoefte van de reiziger inrichten, zodat verschillende systemen van openbaar vervoer (bus, regionaal openbaar vervoer en spoor) en het voor- en natransport beter op elkaar aansluiten. Naast de drie hoofddoelen voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland is het Rijk verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen is een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw nodig zijn, dan zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.


Ladder duurzame verstedelijking
Op basis van artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet, bij stedelijke ontwikkelingen, de Ladder Duurzame Verstedelijking worden doorlopen. Hieronder wordt nader ingegaan op de drie stappen van de Ladder Duurzame Verstedelijking.

Trede 1: Actuele regionale behoefte
Het Zuidgebouw kan conform bestemmingsplan een gemengd programma krijgen met een maximaal brutovloeroppervlak van 18.500 m2:

Functies	Maximale oppervlakten
Wonen	15.000
Kantoor en leisure (gezamenlijk)	4.200
Horeca	1.800

Wonen
De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een nieuwe prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Vorenstaande is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011.

Uit deze prognose blijkt dat 60% van het kwantitatieve tekort aan woningen in de provincie Utrecht komt voor rekening van het stadsgewest Utrecht. Verder blijkt dat tussen 2010 en 2025 nog behoefte bestaat aan circa 8.500 Centrum stedelijke woningen.

Kwantitatief
In de kwantitatieve prognose groeit de voorraad tussen 2010 en 2020 met gemiddeld 4.600 woningen per jaar. De behoefte neemt toe met gemiddeld 6.000 woningen per jaar. Dit komt door de nu nog jonge bevolkingsopbouw en een economisch aantrekkelijk klimaat dat jonge vestigers aantrekt. De lager geplande groei van de voorraad en de groeiende behoefte zorgen in deze prognose voor een stijgend woningtekort. Daardoor ligt het woningtekort in 2010 op 18.000 woningen en stijgt dit naar 46.000 woningen in 2025 en naar 76.000 woningen in 2040. In relatieve zin loopt het tekort op van circa 4% in 2010 naar 8% in 2025 en 13 % in 2040.

De gemiddelde groei van het aantal huishoudens en van de gewenste voorraad is tussen 2010 en 2025 in de hele provincie Utrecht circa 16%. De woningvoorraad groeit met 11%. Tussen 2010 en 2025 groeit het woningtekort met circa 28.000 wat op een groei van het tekort van 250% uitkomt.

In absolute zin is het tekort in het stadsgewest Utrecht het meest omvangrijk. Het provinciale tekort bestaat namelijk voor bijna 60% uit het tekort van het stadsgewest Utrecht. Het onderzoek toont aan dat tussen 2020 en 2025 de tekorten vooral in de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort flink oplopen. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Vorenstaand beeld wordt bevestigd door de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013). Daarin is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten groeien. Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten.

Kwalitatief
De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van circa 73.000 woningen (2010-2025) wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal bediend worden. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldurehuur het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment (vanaf €350.000) het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (€215.000 - €350.000; 14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin behoefte bestaat aan de nieuwe woningen (15.000 m2) die mogelijk worden gemaakt in het Zuidgebouw.


Kantoor
De provincie Utrecht heeft, in samenwerking met de betrokken regio en gemeenten, aan Stec Groep de opdracht gegeven om de ontwikkelingen op de Utrechtse kantorenmarkt in kaart te brengen (Utrechtse Provinciale Kantorenmarkt in balans: Naar een Kantorenstrategie, STEC-groep, oktober 2012). In samenwerking met de verschillende partners werkt de provincie Utrecht aan een gezonde kantorenmarkt. In haar Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is aangegeven dat in principe geen nieuwe ruimte voor kantoorgebieden is, enkele OV locaties (waaronder Utrechtse Stationsgebied) uitgezonderd.

Kwantitatief
Op basis van een markttechnische en onafhankelijke beoordeling door Stec Groep (zaken als grondposities, afspraken met partijen, benodigde investeringen en planstatus zijn buiten beschouwing gelaten) worden de ontwikkelingslocaties per regio beoordeeld. Er wordt op regionale schaal gekeken naar de verhouding tussen vraag en aanbod per locatietype. Voor de regio Utrecht geldt dat het een voorraad kantoor heeft van meer dan 4,5 miljoen m² vvo, de grootste kantorenvoorraad van de provincie Utrecht. Tot 2020 heeft de regio Utrecht behoefte aan het toevoegen van circa 450.000 m² bvo nieuwe kantoorruimte. Voor de totale periode tot 2030 gaat het om een toevoeging van circa 830.000 m² bvo.

Het rapport is voor de meeste locaties kritisch over toevoegingen, maar specifiek over het Stationsgebied in Utrecht staat het volgende: Stationsgebied Utrecht is een toplocatie met (inter)nationale allure en met voldoende plancapaciteit tot 2030. Deze locatie kent zeer weinig leegstand, heeft belangrijke kantoorgebruikers en moderne panden. Daarbij is de OV-bereikbaarheid uitstekend en is de locatie sterk multifunctioneel door de aanwezigheid van diverse voorzieningen. De totale plancapaciteit voor het Stationsgebied bedraagt circa 210.000 m² bvo. Dat sluit goed aan bij de nieuwbouwbehoefte voor deze locatie, die wordt ingeschat tussen de 200.000 en 250.000 m² bvo tot 2030.

Kwalitatief
Het rapport adviseert strategisch te kiezen voor de meest kansrijke segmenten op de meest kansrijke locaties. Misschien nog wel belangrijker dan het (kwantitatieve) overaanbod aan plancapaciteit is de kwalitatieve mismatch tussen behoefte en plannen. Juist de komende jaren is het belangrijk om onderscheidende kantoorlocaties te ontwikkelen. Kiezen voor de juiste locatie en het toevoegen van veel (gebieds)kwaliteit is daarbij essentieel. Het toevoegen van ‘vlees-noch-vis’ locaties zorgt tevens voor een toename van het aanbod (en leegstand) op korte en middellange termijn. Inzet is om te kiezen voor locatie met voldoende kwaliteit die toekomstbestendig (en daarmee duurzaam) zijn. De EER scores (Economische Effect Rapportage) in combinatie met de locatiebeoordelingen van de belangrijkste kantoorlocaties in de provincie leiden ertoe dat Centrum/ Stationsgebied worden beschouwd als gebieden met een hoog toekomstperspectief voor wat betreft de ontwikkeling van kantoren.

De vastgoedmonitor Utrecht 2013 (maart 2014) bevestigt het bovenstaande kwantitatieve en kwalitatieve beeld voor het Stationsgebied. Van de grote Utrechtse kantoorgebieden heeft het Stationsgebied de minste leegstand (4,6%), onder het niveau van de gewenste frictieleegstand. Marktpartijen beschouwen het Stationsgebied als verreweg het beste kantoorgebied van de stad. Op basis van vorenstaande blijkt dat voldoende ruimte is voor mogelijk maken van realisatie van maximaal 4.200 m2 kantoor.


Horeca
Uit het Ontwikkelingskader Horeca van juni 2012 blijkt dat Utrecht in vergelijking met andere steden een beperkt aantal horecavestigingen heeft. Dat heeft te maken met een restrictief beleid de afgelopen decennia en het feit dat Utrecht al een decennium anticipeert op een impuls voor het voorzieningenniveau in het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. Beide ontwikkelingen moeten leiden tot een uitgaansgebied waar detailhandel, leisure, wonen en werken bij elkaar komen. Daar past een diverse horecastructuur bij. De in Utrecht beperkt aanwezige grootschalige horecaconcepten kunnen hier gerealiseerd worden. Alle horecacategorieën kunnen een plek krijgen in de twee grote ontwikkellocaties waarbij gedacht wordt aan in totaal circa 15.000 m2 in Leidsche Rijn Centrum en 8.000 – 12.000 m2 in het Stationsgebied.

Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat een behoefte bestaat aan de voorziene horecafunctie in het Zuidgebouw.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied
Vaststaat dat de ruimtevraag in dit geval wordt opgevangen door herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Het plangebied maakt deel uit van het Stationsgebied en is in het structuurplan Stationsgebied expliciet benoemd als zwakke plek. Volgens het structuurplan Stationsgebied is het plangebied thans openbaar gebied zonder verblijfskwaliteit. Door nieuwe functies aan dit gebied toe te voegen, wordt bijgedragen aan het verbeteren van de leefbaarheid en de sociale veiligheid van het stationsgebied. Het Zuidgebouw zal daarbij gerealiseerd worden op een 'tafelconstructie' boven het tram- en busstation. Waardoor sprake is van optimaal en meervoudig ruimtegebruik.

Trede 3: Multimodaal ontsloten
In dit geval kan de ruimtevraag volledig worden opgevangen door openbaar gebied (zonder verblijfskwaliteit) binnen bestaand stedelijk gebied optimaal te benutten. Dit betekent dat een beoordeling of de ruimtevraag buiten het bestaande stedelijke gebied kan worden opgevangen op locaties die multimodaal ontsloten zijn of worden (trede 3), hier niet meer noodzakelijk is. Echter, het is duidelijk dat dit plangebied is gelegen direct naast het grootste OV-knooppunt van Nederland en dus bij uitstek multimodaal ontsloten is.

Conclusie
De ontwikkeling van het Zuidgebouw maakt onderdeel uit van de integrale herontwikkeling van het Stationsgebied in Utrecht. Gezien vorenstaande sluit de ontwikkeling van het Zuidgebouw aan bij de ladder voor duurzame verstedelijking en het uitgangspunt om te komen tot stedelijke verdichting rondom OV-knoopunten ter optimalisatie van het openbaar vervoer. Hiermee past de ontwikkeling binnen de kaders van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028) en Verordening (2013)
De Provincie Utrecht heeft op 4 februari 2013 de Provinciale Structuurvisie (2013-2028) vastgesteld. Bij de structuurvisie behoort ook een Provinciale Verordening. Ten aanzien van de vitale dorpen en steden heeft de provincie het volgende aangemerkt als provinciaal belang:

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk- en vrijetijds- locaties.

Zoals ook in vorige paragraaf al aan de orde is geweest is in de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen. Dit is gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven.
Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten.

Conclusie
De ontwikkeling van het multifunctionele Zuidgebouw door toedoen van herontwikkeling van binnenstedelijke gronden in de directe nabijheid van een OV-knooppunt past binnen de kaders van Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie.


Regionale woningmarkt monitor (2013)
In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien: "Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012.

Om het procentueel woningtekort niet verder te laten toenemen – niet hoger dan 4,1% van de woningvoorraad - zal de woningvoorraad mee moeten groeien naar 359.600 woningen in 2030. Dat zou betekenen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 met 61.000 woningen moet groeien".

Conclusie
Met de woningbouw die mogelijk wordt gemaakt in het Zuidgebouw wordt bijgedragen aan de gewenste toevoeging van woningbouw in de regio Utrecht.

Regionaal Verkeers- en Vervoerplan 2005-2015
Het Bestuur Regio Utrecht (BRU) is als Kaderwetgebied verantwoordelijk voor het regionale verkeers- en vervoerbeleid in de Utrechtse regio. Vanwege voortdurende veranderingen in economie en verkeer is het nodig het beleid eens in de één à twee jaar bij te stellen. Daarnaast is het BRU op grond van de Planwet verkeer en vervoer verplicht om een Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (RVVP) op te stellen. Het BRU werkt daarbij nauw samen met provincie en gemeenten.

Het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan concentreert zich rond drie thema's: bereikbaarheid, veiligheid en leefbaarheid. Het BRU pleit voor 'beheerste mobiliteit', in overeenstemming met de 'beheerste dynamiek' die het BRU voor ogen staat in het Regionaal Structuurplan. Dit betekent dat het BRU zich uitspreekt tegen het ongelimiteerd faciliteren van de vraag naar verkeer en vervoer en uitdrukkelijk kiest voor selectieve bereikbaarheid.

Conclusie:
De beoogde herontwikkeling van het Stationsplein Oost, met het Zuidgebouw, maakt onderdeel uit van de integrale (gebiedsgerichte) herontwikkeling van het gehele Utrechtse Stationsgebied. Gezien de uitstekende bereikbaarheid van het plangebied en de voorgenomen kwaliteitsimpuls ligt het bestemmingsplan in lijn met de ingezette beleidslijn uit het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan.


Beleidsprogramma Vrije Tijd 2009-2012 (2009)
De provincie Utrecht wil met het Beleidsprogramma Vrije Tijd 2009-2012 de positie van Utrecht als publieksbestemming voor vakanties, dagtochten en zakelijk toerisme versterken. Het programma is uitgewerkt in drie programmalijnen:

• 1. versterking van het cultuur- en zakelijk profiel
• 2. versterking van de vitaliteit van de vrijetijdsbranche
• 3. verbetering van de ruimtelijke kwaliteit

Het beleidsprogramma benoemt zes thema's, waarbij projecten zijn geclusterd:

• Marketing en promotie: professionalisering van de bovenlokale marketing- en promotiefunctie. Stichting Utrecht Toerisme & Recreatie (UTR) geldt als de belangrijkste uitvoerder van marketing- en promotietaken van de provincie;
• Evenementen: focus van het evenementenbeleid richt zich op evenementen in de zogenoemde categorieën 1 (bijv. de Vrede van Utrecht, het Europees Jeugd Olympisch festival 2013) en categorieën 2(evenementen door derden georganiseerd, zoals het Filmfestival en de Jaarbeurs Marathon);
• Merklocaties: Utrecht sterker neerzetten als vernieuwende historische bestemming door het onderscheidend aanbod van cultuurtoppers in stad en regio de komende jaren meer te benadrukken;
• Innovatie en monitoring: verhogen van de innovatiegraad van de Utrechtse economie en zo een grotere economische groei te bewerkstelligen;
• Recreatie in landelijk gebied: verder versterken van de toeristisch-recreatieve kwaliteiten om zoveel mogelijk aan de toerstisch-recreatieve behoefte van de inwoners en bezoekers te kunnen voldoen. Hiervoor is een kwantitatieve en vooral kwalitatieve inhaalslag nodig;
• Recreatieve routes: uitvoering van landelijke routenetwerkprojecten, boerenlandroutes en regionale routenetwerken. De regionale routenetwerken haken zoveel mogelijk aan op kooppunten en bestaande regionale netwerken.

Conclusie:
Met de herontwikkeling van het Zuidgebouw waarin tevens horeca en leisurevoorzieningen gerealiseerd worden, zal de ruimtelijke kwaliteit en belevingswaarde van het gebied toenemen. Dit draagt bij aan de versterking van het toerisme.

2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)

Een belangrijk aspect van gemeentelijk beleid is de Structuurvisie Utrecht 2015-2030. Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven.

Plangebied
Stationsplein Oost is op het ontwikkelingsbeeld 2015 aangeduid als 'centrum stedelijk milieu'. Het betreft in functioneel opzicht een gemengd stedelijk milieu waarbij een hoge mate van multifunctionaliteit wordt nagestreefd. Onder andere, wonen, maatschappelijke en zakelijke dienstverlening, kantoren en centrumstedelijke detailhandel worden in de betreffende gronden mogelijk gemaakt. Ontsluiting door middel van een Hoogwaardig Openbaarvervoersontsluiting (HOV) is daarbij van groot belang.

Conclusie
De ontwikkeling van het Zuidgebouw die middels dit bestemmingsplan planologisch-juridisch wordt mogelijk gemaakt past binnen de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 aangezien de meest voorname doelstellingen overeenkomen: realiseren van multifunctionaliteit en ontsluiting middels HOV.

Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005)
De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerst na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën:

• a. De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte;
• b. De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst;
• c. De Brandpunten: de maximale bouwhoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Conclusie:
Het plangebied Zuidgebouw ligt in het gebied dat in de hoogbouwvisie is aangeduid als de 'Centrale zone'. De Centrale Zone biedt de vereiste randvoorwaarden om een goed milieu voor hoogbouw te creëren. Dat zijn in ieder geval vanuit bereikbaarheidsoogpunt de meest aangewezen locaties voor ruimtelijk functionele ontwikkelingen. De hoogte zoals deze zal worden gerealiseerd bij het Zuidgebouw past binnen de Hoogbouwvisie, zie hiertoe ook nog Structuurplan Stationsgebied in paragraaf 2.4.


Verordening op de archeologische monumentenzorg (2009)
Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen. Voor nadere informatie omtrent het aspect archeologie wordt verwezen naar hoofdstuk 4.

Woonvisie 2009-2019: Wonen in een sterke stad (2010)
De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt het hoofd te bieden. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren.

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden. Maatwerk in programma en locatie is bij nieuwe woningbouw gewenst.

Er bestaat behoefte aan de nieuwe woningen die mogelijk worden gemaakt in het Zuidgebouw (zie hiervoor paragraaf 2.1).

Afsprakenkader kantoorontwikkelingen 2008-2015 en Kantorenstrategie 2012
Om helderheid te scheppen over de stedelijke ontwikkelingsstrategie is het Afsprakenkader Kantoorontwikkelingen 2008-2015 en de Kantorenstrategie 2012 opgesteld. Hierin zijn de hoofdlijnen en bindende afspraken vastgelegd voor de ontwikkeling van kantoren in de stad Utrecht. Zo is voor ontwikkelaars, beleggers en kantoorgebruikers duidelijk op welke locaties er kantoren bijgebouwd mogen worden, om welke soort kantoren het daarbij gaat en hoeveel.

Het karakter van de kantorenmarkt is in de laatste jaren sterk veranderd van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Op sterke locaties in de stad is nog steeds vraag naar nieuwbouw. Maar op minder goede locaties is het aanbod groter dan de vraag. De stad Utrecht voert al vele jaren een restrictief kantorenbeleid en staat in hoofdzaak alleen nieuwbouw toe op drie sterke locaties: Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Buiten die drie locaties gaat de gemeente traditioneel zeer terughoudend om met nieuwbouw en uitbreiding. Op locaties waar de leegstand toeneemt is uitbreiding van kantoorruimte niet aan de orde maar spant de gemeente zich juist in om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. Om de kantorenmarkt in Utrecht gezond te houden, heeft het college van burgemeester en wethouders besloten selectiever nieuwe kavels uit te geven. De focus is gericht op behoud van een gezonde markt voor de bestaande kantoren en op transformatie van leegstaande gebouwen. Het college wil kritisch selecteren waar de komende jaren kantoorbouw mag plaatsvinden. De drie belangrijkste prioritaire locaties hebben elk hun eigen profiel:

• Het Stationsgebied als grootstedelijke locatie;
• De strook langs de Rijksweg A2 in Leidsche Rijn Centrum, bij het nieuwe NS-station;
• Het zuidelijke deel van Papendorp voor middelgrote kantoren.

Het Zuidgebouw in het Stationsgebied is een geschikte locatie voor de beoogde kantoorontwikkeling, waarbij wordt aangesloten bij het afsprakenkader kantoorontwikkeling.

Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2012 (2012)
De doelstelling van het ontwikkelingskader is het formuleren van de richting waarin, en de kaders waarbinnen, de horecasector zich kan ontwikkelen in de stad Utrecht. Voor de verschillende gebieden wordt uitgegaan van profielgebieden. Voor het bestemmingsplangebied is het profiel 3 'Stationsgebied/Jaarbeurs' van toepassing. Het ontwikkelingskader zegt hierover:

'Dit moderne stationsgebied zal alle grootsteedse functies met elkaar combineren. Naast een vervoersknooppunt, zal het een stedelijk woonmilieu bieden, groeit hier een leisure hotspot met hotels, beurs, congres, theater, casino, bioscopen en eigentijdse leisurefuncties voor het winkelend publiek. Duizenden mensen zullen er wonen, tienduizenden zullen hier werken, miljoenen zullen er recreëren. De markt voor horeca moet hier ruimte krijgen. Hier redeneren we niet vanuit straten of pleinen, maar vanuit categorieën, looplijnen en een maximum aan de totale omvang van horeca in het gebied.

In het profielgebied is maximaal 12.000 m2 horeca mogelijk in de horeca-categorieen A, B, C, D1 en D2. De Nieuwe Stationsstraat vanaf Vredenburg / Smakkelaarsveld naar Moreelsepark/ Mariaplaats is als looplijn en goede vestigingslocatie voor horeca aangegeven.

In het Zuidgebouw zijn Horecavoorzieningen voorzien wat op basis van vorenstaand ontwikkelingskader als passend wordt beschouwd.



Bomenbeleid Utrecht
Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

In het plangebied zijn geen bomen aanwezig.

Ambitiedocument 'Utrecht: Aantrekkelijk en Bereikbaar' (2012)
De gemeente wil van Utrecht dé fiets- en OV-stad van Nederland maken. De introductie van een tramnetwerk in de stad vormt hiervan de motor. Ondanks een forse binnenstedelijke verdichting dient de groei van de automobiliteit te halveren. In de openbare ruimte wil de gemeente een kwaliteitssprong realiseren.

Het Ambitiedocument bevat de mobiliteitsambities van Utrecht en geeft richting aan het mobiliteits- en verkeersbeleid van de gemeente tot 2030. Voor het autoverkeer past het Ambitiedocument de volgende principes toe:

• a. doorgaand autoverkeer hoort thuis op de Ring (de ringstructuur van Utrecht, A2, A12, A27);
• b. wijkgebonden autoverkeer mag rijden in de stad;
• c. in het centrumgebied hoort alleen centrumgebonden autoverkeer.

Het ambitiedocument zet in op het terugbrengen van de overlast van het busverkeer in de stad en het verbeteren van de leesbaarheid van het openbaar vervoer voor bezoekers. Ruimte voor groei van het aantal bussen rond de OV-terminal ontbreekt. Daarom is gekozen voor het vergaand bundelen en concentreren van OV-stromen in de stad en waar mogelijk het vertrammen van verbindende OV-corridors.

Het Ambitiedocument wordt verder uitgewerkt in onder andere het Mobiliteitskader. Hierin worden de concrete maatregelen voor de infrastructuurnetwerken van de fiets, openbaar vervoer en autoverkeer nader uitgewerkt. Dit Mobiliteitskader zal te zijner tijd het GVVP vervangen.

Het plangebied Zuidgebouw levert een bijdrage aan de meest optimale inpassing van de verschillende HOV-routes door het te realiseren tram- en busstation.

2.4 Specifiek beleid voor het Stationsgebied

Masterplan Stationsgebied
Het Masterplan Stationsgebied biedt het kader voor de ontwikkelingen in het stationsgebied voor een periode tot circa 2020. Het masterplan is een vertaling van Visie A 'Stadshart verruimd' waarvoor een meerderheid van de Utrechtse kiezers in een raadplegend referendum in 2002 heeft gekozen. Eigenschappen van die visie zijn met name twee hoofdroutes van oost naar west, een verbouwd Muziekcentrum aan het Vredenburg, een ondertunneld Westplein en een rustige Catharijnesingel.

De doelstelling is een sterk logistiek knooppunt, hoogwaardige openbare ruimte, architectuur van hoge kwaliteit en intensief ruimtegebruik te ontwikkelen die hun bijdrage leveren aan het nieuwe centrum van Utrecht, dat bewoners, reizigers, winkelend publiek en werkenden beleven als prettig, schoon en veilig.


Structuurplan Stationsgebied (2006)
Het structuurplan Stationsgebied is de juridische vertaalslag van het Masterplan voor het Stationsgebied uit 2003, inclusief de bijbehorende actualisatie uit 2004. De aanpak van het stationsgebied is gericht op de ontwikkeling van een hoogwaardig, multimodaal openbaar vervoersknooppunt in combinatie met een toplocatie voor werken, wonen en voorzieningen.

De aanpak van het stationsgebied is gebundeld in twee zones, die de dragers zijn van de ontwikkelingen: de Centrumboulevard en de Stadscorridor.

Afbeelding 2.1: Structuurplankaart Stationsgebied

Centrumboulevard
De Centrumboulevard loopt van het Jaarbeursterrein tot het Vredenburg door de OV-terminal en Hoog Catharijne. De Centrumboulevard geeft samenhang en identiteit aan de gebieden en draagt bij aan de optimalisering van de wisselwerking tussen openbare en private ruimte. Op de Centrumboulevard is de functiemenging complexer. Hoog Catharijne wordt geïntensiveerd, waarbij er veel aandacht is voor de wisselwerking met openbare ruimte.

Stadscorridor
De Stadscorridor verbindt de westelijke delen van de stad met het Stationsgebied en loopt vanaf Leidsche Rijn tot het Vredenburg. De overheersende functies aan de Stadscorridor zijn wonen, winkelen, cultuur en publieke functies, zoals kantoren. De corridor vormt een (HOV)route met functies voor de stadsbewoners. Het Vredenburg, het Smakkelaarsveld, de strook rond het spoor, het Westplein en de Kop van Lombok worden met elkaar verbonden door kwaliteiten te herstellen en nieuwe betekenissen aan de diverse plekken te geven. Belangrijk is de keuze om bestaande sterke identiteiten hiervoor in te zetten. De dominante functies van de Stadscorridor zijn wonen, winkelen en cultuur. Publieke functies als het Muziekpaleis, het Stadskantoor en een moskee bevinden zich langs deze route. Zo wordt een stedelijke, eenduidige route gecreëerd gericht op de inwoners van Utrecht en met functies die primair de stadsbewoners nodig hebben. Het begeleiden van de route met deze nieuwe functies en woningen zorgt bovendien voor een grotere sociale veiligheid.

De gewenste bouwhoogten zijn aangegeven in onderstaande figuur. Het Zuidgebouw ligt in de zone Medium ter plaatse zijn basishoogten van 25 meter met accenten tot 45 meter mogelijk.

 

Afbeelding 2.2: Hoogteschalenkaart Structuurplan Stationsgebied

Het Zuidgebouw ligt tussen de Centrumboulevard en de Stadscorridor in en is gelegen in een 'studiegebied' (voor vastgoedontwikkelingen) dat is opgenomen in het Structuurplan. En past binnen de kaders vanuit het Structuurplan.

2.5 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling van het Zuidgebouw past binnen het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Het stedenbouwkundig plan

Het Zuidgebouw maakt onderdeel uit van de integrale herontwikkeling van het Stationsplein Oost. Het college (december 2012) en de Gemeenteraad (maart 2013) hebben het Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Stationsplein Oost en omgeving vastgesteld waarin de uitwerking van de ruimtelijke uitgangspunten is vastgelegd.

De Stationsallee (Nieuwe Stationsstraat) wordt vanuit het centraal station de entree van de stad Utrecht. Het gebied wordt getransformeerd naar een prettig, levendig en typisch Utrechts voetgangersmilieu met een uitstraling die past bij deze nieuwe rol. De Stationsallee rijgt in noord-zuid richting de stadscorridor en centrumboulevard aaneen (zie figuur 3.1). Het is de meest voorname wijze voor een groot aantal fietsers en voetgangers om het station te bereiken, maar biedt ook ruimte aan taxi’s en het brengen en halen van bezoekers/ reizigers met de auto. Het verknoopt op een geleidelijke manier het Utrechtse maaiveld met het verhoogde stationsniveau zodat de continuïteit van het openbaar gebied wordt verduidelijkt. Dit wordt ondersteund door zoveel mogelijk continuïteit in gevels en rooilijnen te brengen. De gebouwen voegen zich naar de schaal die ligt tussen de binnenstad en het westelijke stationsgebied.

Voor de Stationsallee gelden drie belangrijke uitgangspunten:

• 1. Kwalitatief hoogwaardig entreegebied voor het station

De opgave voor het entreegebied bij het station is tweeledig: enerzijds moet iedereen die lopend of fietsend vanuit de binnenstad komt op een natuurlijke wijze naar het station worden geleid en bezoekers moeten vanuit het station op een makkelijke manier de binnenstad kunnen vinden. Anderzijds moet het entreegebied zowel ruimtelijk als programmatisch een allure en levendigheid hebben die past bij het grootste passagiersknooppunt van Nederland. Dit wordt bereikt door stationsbebouwing met icoonwaarde, de kwaliteit en programmering van de nieuwe bebouwing en samenhang in de buitenruimte.

• 2. Levendige straat

Hierbij is het van belang dat het programma zichtbaar is. Er wordt gestreefd naar actieve doorlopende plinten met uitnodigend programma en entrees aan de straatzijde. Belangrijk voor de Stationsallee is de maat en het ontbreken van doorgaande verkeersstructuur waardoor het een mengvorm wordt tussen plein en straat.

• 3. Grootstedelijke kwaliteit

Het entreegebied van Utrecht Centraal verdient een ruim opgezette grootstedelijke kwaliteit. De gebouwen dragen hier in hoge mate aan bij. De doorlopende plinten zorgen voor activiteit in het stationsgebied en een aansluiting bij de menselijke maat. Bovendien zorgen zij ervoor dat de gebouwen op een eenduidige manier de ruimte begrenzen.

Afbeelding 3.1 Uitgangspunten stedenbouwkundig plan

De wanden van de Stationsallee worden gevormd door de bebouwing van Hoog Catharijne, het Stationsgebouw, de Inktpot, de bebouwing op het Smakkelaarsveld en het Noordgebouw en Zuidgebouw. Hierbij vormen de entree van Nieuw Hoog Catharijne, het Stationsgebouw, de Inktpot en de bebouwing op het Smakkelaarsveld de beeldbepalende bebouwing (zie figuur 3.2). De bovenbouw van (Nieuw) Hoog Catharijne, het Noordgebouw en het Zuidgebouw hebben een ondergeschikte rol met een verticale geleding, fijnere korrel en een plint met diverse publiek aantrekkende functies.

Centraal in de Stationsallee, ter hoogte van de entree van het Stationsgebouw en de entree van Nieuw Hoog Catharijne wordt een verhoogd Stationsplein gerealiseerd. Onder het Stationsplein wordt voorzien in een fietsenstalling. Het verhoogde Stationsplein loopt geleidelijk over in de Stationsallee aan de noord- en zuidzijde.

Afbeelding 3.2 Beeldbepalende bebouwing Stationsallee (groen)

3.2 Het Zuidgebouw

Het Zuidgebouw wordt een multifunctioneel gebouw en bestaat uit wonen, kantoor, horeca en leisure. Het Zuidgebouw vormt een samenhangend geheel, is alzijdig en heeft levendige plinten grenzend aan het verhoogd maaiveld. De entrees zijn helder vormgegeven en sluiten direct aan op het verhoogde maaiveld van Stationsplein Oost. Via een secundaire ontsluiting wordt het gebouw ontsloten in de Stationsallee.

Bij nadere uitwerking van het Zuidgebouw zullen de randvoorwaarden vanuit het stedenbouwkundig plan in acht worden genomen. Het Zuidgebouw wordt hierdoor een gebouw met wisselende hoogten waarbij de maximale bouwhoogte 45 meter boven maaiveld is. Het gebouw vormt hierdoor een herkenbare geleiding vanuit het centrum via het tram- en busstation naar het station. Door een basishoogte van 25 meter ten opzichte van maaiveld te hanteren maakt het gebouw zich ondergeschikt aan de bebouwing van de OV terminal en sluit het meer aan bij de bouwhoogten van (Nieuw) Hoog Catharijne. De rooilijn van het Zuidgebouw wordt aan de zijde van de langzaamverkeersbrug zoveel mogelijk in de rooilijn van de bebouwing van Nieuw Hoog Catharijne gebouwd. Hierdoor krijgt de langzaamverkeersbrug een zelfstandig karakter en komt zo prominent in het straatbeeld naar voren.

Het Zuidgebouw wordt gebouwd op een tafelconstructie boven het (toekomstige) tram- en busstation, waarbij de onderkant van deze tafelconstructie tevens het plafond van het tram- en busstation is.

3.3 Verkeer en openbare ruimte

 

3.3.1 Verkeer

HOV
Onder het Zuidgebouw ligt het HOV tram- en busstation met de daarbij horende HOV-baan en haltevoorzieningen. Deze HOV-baan loopt vanaf Smakkelaarsveld over een viaduct richting het Noordgebouw, Stationsplein Oost en vervolgens het Zuidgebouw. De HOV-trambaan zal dan vervolgens de trams zuidelijk begeleiden richting de Adama van Scheltemabaan.

Auto
Het Zuidgebouw is gelegen aan de zuidelijke Stationsallee, die in de toekomst alleen nog maar bereikbaar is voor kiss-and-ride, taxi's en beperkt voor expeditie. Het primaat ligt in de Stationsallee echter nadrukkelijk bij het langzaam verkeer.

Langzaam verkeer
Het Zuidgebouw zal in de noordoosthoek aansluiten op het verhoogde maaiveld van het Stationsplein Oost. Het tram- en busstation zal via een trapverbinding vanuit de OV-terminal bereikbaar gemaakt worden.
In verband met de noodzakelijke mogelijkheid ten behoeve van expeditie en realisatie van voldoende vluchtwegen voor het Zuidgebouw wordt ook een ontsluiting van het Zuidgebouw gerealiseerd in de Stationsallee.

De Stationsallee tussen het Zuidgebouw en Nieuw Hoog Catharijne krijgt een invulling met een straat. Zoals reeds eerder naar voren is gekomen is deze ruimte in beginsel bedoeld voor fietsers en voetganger, aangezien deze tevens één van de aanloopstraten vormt naar de entree van het Centraal Station, Nieuw Hoog Catherijne en de nieuwe fietsenstalling onder het Stationsplein Oost.

Parkeren
Het Zuidgebouw is nagenoeg uitsluitend bereikbaar met de fiets of als voetganger. Vanwege de ligging van het Zuidgebouw ingeklemd tussen het Stationsplein Oost, HOV-baan, de Moreelsebrug en Nieuw Hoog Catharijne en op het tram- en busstation kunnen geen parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd.

Voor het Zuidgebouw zal de parkeervraag conform de normen uit de Nota parkeren en stallen (2013) worden geaccommodeerd in de Jaarbeurspleingarage. De Jaarbeurspleingarage is voor de uiteenlopende functies gelegen op loopafstand van het Zuidgebouw en heeft voldoende capaciteit om duurzaam te voldoen aan de parkeervraag vanuit het Zuidgebouw. Tevens worden contractuele afspraken gemaakt met de ontwikkelaar van het Zuidgebouw om de noodzakelijke parkeerplaatsen in de Jaarbeurspleingarage te accommoderen.

Voor het fietsparkeren geldt dat de noodzakelijke fietsparkeerplaatsen, conform het bepaalde in de Nota parkeren en stallen, worden geaccommodeerd in het Zuidgebouw.

3.3.2 Openbare ruimte en groen

Het plangebied sluit aan op de openbare ruimte van het tram- en busstation, Stationsplein Oost en de Stationsallee. In de verdere uitwerking van het ontwerp van het Zuidgebouw zal de vergroening van het gebouw en het verhoogde maaiveld een belangrijk aandachtspunt zijn.

Hoofdstuk 4 Onderzoek en randvoorwaarden

4.1 Inleiding

In een bestemmingsplan moet voor een aantal wettelijk verplichte aspecten aangetoond worden dat het plan uitvoerbaar is. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient inzichtelijk gemaakt te worden of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling. In dit hoofdstuk worden de relevante milieuaspecten voor de ontwikkeling van het Zuidgebouw beschreven.

De bijbehorende onderzoeksrapportages zijn als separate bijlagen bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

4.2 MER Stationsgebied

4.2.1 Inleiding

Aangezien de diverse planonderdelen in het Stationsgebied met elkaar samenhangen dient bij elke planologische procedure inzicht te worden gegeven in de samenhangende milieueffecten met de overige projecten die binnen het Stationsgebied zijn voorzien. Dit is in de afgelopen jaren op verschillende manieren gedaan en geactualiseerd.

4.2.2 Aanvullend MER Stationsgebied

Op 14 december 2006 is het Structuurplan Stationsgebied Utrecht vastgesteld. Op basis van het Structuurplan zal in de komende periode het gebied rond het Centraal Station worden herontwikkeld. Hoewel er al eerder een integrale milieubeoordeling (in de vorm van een 1e fase MER en een Strategische Milieubeoordeling Stationsgebied Utrecht) is opgesteld is gebleken dat er sprake is van een voortschrijdend inzicht in de te hanteren basisgegevens voor verkeer en vervoer. Op basis hiervan is besloten tot het opstellen van het Aanvullend MER. Het Aanvullend MER (2007) heeft tot doel om voor de ontwikkelingen in het Stationsgebied inzicht te geven in de samenhangende effecten van de ontwikkelingen op het gebied van verkeer, geluid en luchtkwaliteit.

4.2.3 Gevoeligheidsanalyse

Op 8 januari 2008 heeft het college van B&W van de gemeente Utrecht het nieuwe verkeersmodel VRU 2.0 vastgesteld. Omdat het Aanvullend MER de basis is voor alle planologische procedures in het stationsgebied, is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd van de nieuwe verkeersgegevens. Het Aanvullend MER Stationsgebied kan vanuit verkeer en vervoer worden gebruikt voor de nog te voeren juridische procedures. Er is in het Aanvullend MER uitgegaan van een worstcase scenario.

4.2.4 1e actualisatie aanvullend MER Stationsgebied

De 1e actualisatie Aanvullende MER Stationsgebied (2013) laat zien dat ten aanzien van de verschillende Milieuaspecten de plannen in het Stationsgebied in hun samenhang nog steeds voldoen aan de eisen en randvoorwaarden die daaraan vanuit, onder andere, de milieuwetgeving gesteld worden. De ontwikkeling van het Stationsgebied heeft onder meer tot doel om de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het Stationsgebied te versterken alsmede de leefbaarheid waaronder geluidsbelasting en luchtkwaliteit te verbeteren. Uit de conclusie van het onderzoek blijkt dat aan deze doelstellingen kan worden voldaan. In de onderstaande paragrafen wordt voor het plangebied specifiek op de verschillende milieuaspecten ingegaan.

4.3 Geluidhinder

4.3.1 Wettelijk kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

1. bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;

2. bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);

3. reconstructie van wegen;

4. gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

4.3.2 Plansituatie en conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat het bestemmingsplan Zuidgebouw, ondanks de situering in een hoogstedelijk gebied dichtbij het spoor, voldoet aan het gestelde in de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht en er sprake is van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot geluid.

Wel zal er bij de uitwerking van het plan nadrukkelijk aandacht moeten worden geschonken aan het aspect geluid. Zo zal iedere woning een luwe gevel moeten hebben. Bovendien dient voor spoorweglawaai een hogere waarde te worden vastgesteld. Om dit alles af te dwingen zijn er aanvullende eisen in het besluit hogere waarde opgenomen en zijn deze geborgd in de juridische regels van dit bestemmingsplan.

4.4 Externe veiligheid

4.4.1 Kader

Uitgangspunt dat is opgenomen in de Nota Externe Veiligheid van Utrecht is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Utrecht respecteert zowel de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico als de oriëntatiewaarde van het groepsrisico en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

4.4.2 Plansituatie en conclusie

In en direct om het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor en water. Voor het plangebied is het spoortraject Amsterdam – Utrecht - aansluiting Betuwelijn relevant;
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen;
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. Binnen het plangebied worden geen Bevi bedrijven bestemd. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.
• Bedrijven die vuurwerk mogen opslaan. Dit soort bedrijven worden niet bestemd.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water). Voor uitgebreidere achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijlage met de rapportage van de RUD Utrecht: “Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR)”.

Vervoer gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water
Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (b.v. tankwagon) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een aanrijding en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagon tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het Basisnet. Dit Basisnet is per 1 april 2015 wettelijk verankerd door middel van aanpassing van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het nieuwe Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Vervoer over spoor, spoorlijn Amsterdam - Betuwelijn; conclusie
Voor de spoorlijn Amsterdam-Utrecht-aansluiting Betuwelijn bestaat volgens het Basisnet binnen het plangebied geen PR 10-6 contour. Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.
Het groepsrisico is laag en wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het spoorvervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor legt geen beperkingen op aan het bestemmingsplan.

De nadere onderbouwing van de conclusies zijn weergegeven in de bijlagen:

• Rapportage van de RUD Utrecht: “Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) - Bestemmingsplan Zuidgebouw, Stationsgebied, 24 augustus 2015".
• "Rapportage BP Zuidgebouw, Stationsgebied (RBM II)"; bevat de uitkomsten van een risicoberekening voor het spoor Amsterdam-Utrecht-aansluiting Betuwelijn.
• "Ontwikkeling Stationsgebied Utrecht – Verantwoording groepsrisico ten behoeve van ruimtelijke besluiten in Stationsgebied (Oranjewoud, augustus 2012)".

4.5 Bedrijven en milieuzonering

4.5.1 Kader

In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid.

4.5.2 Plansituatie en conclusie

Het Zuidgebouw ligt op zeer korte afstand van het Centraal Station. Er is een onderzoek uitgevoerd om het geluid van omroepmededelingen op de perrons van het CS in beeld te brengen (Zuidgebouw en CS omroepinstallatie, Geluidniveaus van omroepmededelingen, 18 augustus 2015). Uit dit onderzoek blijkt dat de richtwaarde voor het omgevingstype 'drukke woonwijk' en de grenswaarde van het Activiteitenbesluit niet wordt overschreden op het Zuidgebouw en de bedrijfsvoering van het Centraal Station niet wordt beperkt.

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting vanwege het rijgeluid van het emplacement op het Zuidgebouw hoger is dan 55 dB(A) terwijl de geluidsbelasting afgerond 7 dB of meer ligt onder het geluidsniveau van de doorgaande treinen. Het overige geluid van het emplacement voldoet aan de richtwaarde. Voor de bestemming van geluidgevoelige functies in deze zone bestaat vanuit dit oogpunt geen belemmering waarbij ook de bedrijfsbelangen niet worden geschaad.

4.6 Luchtkwaliteit

4.6.1 Wettelijk kader

De Nederlandse wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit in de buitenlucht, is opgenomen in de Wet luchtkwaliteit (Wlk) middels de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) (Stb 414, 2007). Deze wet is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden. Deze wet is de Nederlandse implementatie van de EU-richtlijn voor luchtkwaliteit. Onder de Wlk vallen onder andere de volgende AMvB's en Ministeriele Regelingen:

• 1. Besluit niet in betekenende mate bijdragen (StB 440, 2007);
• 2. Regeling niet in betekenende mate bijdragen (SC 218, 2007);
• 3. Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007 (SC 220, 2007) alsmede de Wijziging Regeling beoordeling luchtkwaliteit (voor het laatst gewijzigd op 10 augustus 2009
• 4. Regeling projectsaldering luchtkwaliteit 2007 (SC 218, 2007);
• 5. Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

In artikel 5.16, lid 2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) is een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een rol spelen opgenomen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en bepaalde omgevingsvergunningen, die gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Op grond van artikel 5.16 Wm lid 1 kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen, indien aannemelijk is gemaakt dat:

a) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden;

b1) de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;

b2) bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert;

c) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde is opgenomen;

d) het voorgenomen besluit past binnen, is genoemd in of is in elk geval niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden.

Met andere woorden, luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan één van de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

4.6.2 Plansituatie

NSL
Op 1 augustus 2009 zijn de Implementatiewet alsmede het Derogatiebesluit in werking getreden. Met het Derogatiebesluit heeft Nederland van de Europese Commissie uitstel (derogatie) gekregen van de termijnen waarbinnen aan de grenswaarden moet worden voldaan. Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), dat tevens op 1 augustus 2009 van kracht geworden is, heeft ter onderbouwing gediend van de derogatie.

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen Rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) aan de grenswaarden te voldoen. De 'in betekenende mate (IBM)' projecten zijn meegenomen in de gebiedsgerichte programma's van het NSL. Deze projecten worden niet meer afzonderlijk beoordeeld op de effecten op de luchtkwaliteit.

De monitoring van het NSL vindt plaats met behulp van de 'Monitoringstool'. Met de 'Monitoringstool' wordt de voortgang van het NSL bewaakt. Jaarlijks wordt een monitoringsrapportage opgesteld. Als hieruit blijkt dat een maatregel minder effect heeft of een project juist meer luchtverontreiniging oplevert, vereist de systematiek van het NSL dat er extra maatregelen worden genomen.

De beoogde ontwikkeling van het Zuidgebouw maakt deel uit van het project Stationsgebied. Dit project (IB –1312) is als zodanig opgenomen en beschreven in het NSL. Het onderhavige project past binnen de totale omvang van het IBM project en derhalve binnen het NSL. In dit kader wordt dan ook voldaan aan artikel 5.16 lid 1, onder d van de Wet milieubeheer.

Ondanks dat het project is opgenomen in het NSL is een (onverplichte) Beoordeling luchtkwaliteit uitgevoerd (zie bijlage Beoordeling luchtkwaliteit bestemmingsplan Zuidgebouw, 2 september 2015). Op basis van de geraadpleegde Monitoringstool 2014 kan worden geconcludeerd dat in de toekomstige bestemmingsplansituatie aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid 1, onder a, van de Wet milieubeheer wordt voldaan.

Conclusie
In artikel 5.16, lid 1, van de Wet milieubeheer bestuursorganen zijn de gronden opgenomen, op basis waarvan bestuursorganen hun bevoegdheden (die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit) kunnen uitoefenen.
Het project komt overeen met hetgeen is opgenomen in de Projectenlijst NSL waarbij tevens op basis van het luchtkwaliteitonderzoek blijkt dat voldaan kan worden aan de gestelde wettelijke grenswaarden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit bestaan geen belemmeringen om het bestemmingsplan vast te stellen: primair op basis van Wet milieubeheer, artikel 5.16, eerste lid onder d (onderdeel NSL) en secundair op basis van Wet milieubeheer, artikel 5.16, eerste lid onder a (voldoen aan de grenswaarden).

Uit oogpunt van luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan Zuidgebouw.

4.7 Bodemkwaliteit

4.7.1 Kader

Bij het bestemmingsplan dient getoetst te worden of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies.Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt;
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief;
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen;
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van de gemeentelijke Beleidsregel op basis van de Crisis- en herstelwet.

4.7.2 Plansituatie

Voor de locatie zijn 2 relevante bodemonderzoeken uitgevoerd (zie bijlage):

• Vooronderzoek Nieuwe Stationsstraat e.o. te Utrecht', d.d. 16 februari 2011

• Aanvullend bodemonderzoek Nieuwe Stationsstraat, d.d. 28 maart 2012;

Uit de bodemonderzoeken blijkt dat er ter plaatse van het geplande Zuidgebouw over het algemeen lichte tot matige verontreinigingen in de grond en het grondwater aanwezig zijn.

Voor werkzaamheden in gevallen van ernstige bodemverontreiniging moet een saneringsplan of een BUS-melding worden ingediend. Niet-ernstige gevallen kunnen worden gemeld middels een melding op basis van artikel 28 Wet bodembescherming. Voor de afzet van grond en het bepalen van de hergebruikmogelijkheden kan het noodzakelijk zijn partijkeuringen te verrichten.

Voor een grootschalig gebied in en rond de binnenstad is sprake van omvangrijke, diepere grondwaterverontreinigingen met vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen (VOCl). Om deze verontreinigingen te kunnen aanpakken en beheren, om de omgeving te beschermen en om de ondergrond te kunnen benutten zijn een beleidsregel en een saneringsplan (genaamd 'Biowasmachine') opgesteld, op basis van een een gebiedsgerichte aanpak. Het plangebied Zuidgebouw ligt binnen de zone waarvoor de gebiedsgerichte aanpak geldt. Dit betekent dat bij activiteiten die ingrijpen in de ondergrond zoals bouwputbemaling en WKO-systemen (bodemenergie) geen rekening gehouden hoeft te worden met de verplaatsing van VOCl verontreinigingen. Hier moet wel een melding van gedaan worden bij de gemeente Utrecht, die vervolgens beoordeelt of de activiteiten binnen de randvoorwaarden van de gebiedsgerichte aanpak uitvoerbaar zijn.

Conclusie
Met in achtneming van de hiervoor genoemde voorwaarden voor onderzoek en/of sanering vormt het aspect bodem geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.8 Flora en fauna

4.8.1 Kader

De ontwikkelingen en uitvoering van plannen mogen niet in strijd zijn met de Flora- en faunawet en de internationale verplichtingen (Vogel- en Habitatrichtlijn). Daarom dient er bij dergelijke plannen eerst zorgvuldig onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten en de effecten van de plannen hierop.

Flora- en faunawet
Onder de Flora en faunawet zijn diverse dier- en plantensoorten beschermd via verbodsartikelen en een algemene zorgplicht. Deze geldt voor alle dieren en planten en hun directe leefomgeving. Alle Nederlandse flora en fauna is beschermd en de wet legt een zorgplicht op ten aanzien van alle planten en dieren. Dat betekent dat dieren en planten niet verstoord, verontrust of gedood mogen worden. Er is echter wel verschil in beschermingsgradatie. De Nederlandse flora- en fauna is verdeeld in drie categorieën, die elk een andere bescherming genieten. Er wordt gesproken over tabel 1 soorten, tabel 2 soorten inclusief broedvogels en tabel 3 soorten. Tabel 3 soorten genieten de zwaarste bescherming. De ontwikkelingen en uitvoering van plannen mogen niet in strijd zijn met de Flora- en faunawet en de internationale verplichtingen (Vogel- en Habitatrichtlijn). Daarom dient er bij dergelijke plannen eerst zorgvuldig onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten en de effecten van de plannen hierop. Bij ingrepen waar beschermde planten of diersoorten in het geding zijn dient in het kader van de verbodsartikelen een compensatieplan of mitigatieplan te worden geschreven. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft geoordeeld dat geen ontheffing meer kan worden verleend voor 'ruimtelijke ingrepen' zonder dat sprake is van een dwingende reden van groot openbaar belang. Het ministerie EL&I heeft daarom gesteld dat met mitigerende maatregelen moet worden voorkomen dat verbodsbepalingen worden overtreden.

Wanneer er sprake is van aanhaking bij een omgevingsvergunningsprocedure in het kader van de Wabo, dient er in gevallen waarin er een ontheffing moet worden aangevraagd, een verklaring van geen bedenkingen worden gevraagd bij het ministerie EL&I.

4.8.2 Plansituatie

Voor het bestemmingsplan Zuidgebouw is een ecologische inspectie van het plangebied uitgevoerd. Hierbij is gekeken naar de aanwezigheid van beschermde soorten (Flora- en faunawet) en tevens is middels een biotoopverkenning de potentiële geschiktheid van de locatie voor beschermde soorten beoordeeld.

Het plangebied is een stenig gebied, op dit moment in gebruik als busstation. Er staan geen gebouwen, uitgezonderd een kleine kiosk en overkapte bushaltes. Er zijn geen bomen en struiken aanwezig. Het plangebied is niet geschikt voor broedende vogels en vleermuizen.
De werkzaamheden voor de realisatie van het Zuidgebouw zal de bestaande begroeing rondom het plangebied niet aantasten. Er worden dus geen negatieve effecten verwacht op vogels met jaarrond beschermde nesten en vleermuizen. De projectlocatie is geen geschikte habitat voor (strikt)beschermde grondgebonden zoogdieren, amfibieën, reptielen, vissen en ongewervelden. Daarnaast ligt het plangebied niet in een beschermd gebied. Er is geen Natura 2000 gebied, EHS gebied en Beschermd Natuurmonument aanwezig.

Conclusie
Er zijn geen beschermde soorten van de Flora- en faunawet aanwezig op de locatie van het Zuidgebouw en deze worden ook niet verwacht. Daarnaast is er geen sprake van gebiedsbescherming.

4.9 Water

Door een ruimtelijk plan kunnen de belangen en het functioneren van het watersysteem en de waterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door deze ruimtelijke ontwikkelingen expliciet en op evenwichtige wijze te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Deze waterparagraaf (zie bijlage) is, ter verantwoording en afsluiting van de watertoets, opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan Zuidgebouw. Hieronder zijn de belangrijkste elementen uit de waterpragraaf opgenomen.

Beleidskader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast.
Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 18 april 2013, www.utrecht.nl). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.


In dit watertoetsproces participeren de volgende partijen:

Aanvrager : Gemeente Utrecht, Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling - Stedenbouw en Planologie

Opsteller : Gemeente Utrecht, Stadswerken - IBU Stadsingenieurs

Toetser : Waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (beheerder oppervlaktewater)

      Gemeente Utrecht, Stadswerken – Stedelijk Beheer (beheerder riolering, oppervlaktewater)

Waterwet

Watervergunning – onttrekking en lozing
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2009). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding.

Watervergunning - waterkwaliteit
Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

Conclusie
Op basis van de ingevoerde gegevens blijkt dat de ontwikkeling van het Zuidgebouw voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde van HDSR: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. De ontwikkelingen die door het plan mogelijk worden gemaakt, hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen (zie bijlage Watertoets en samenvatting watertoets d.d. 4 mei 2015).

Op 4 mei 2015 is door HDSR geconcludeerd dat ten behoeve van de ontwikkeling van het Zuidgebouw geen sprake is van een groot effect op de waterhuishoudkundige situatie, waarmee de watertoets tevens akkoord is bevonden.

4.10 Archeologie

4.10.1 Wettelijk kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

4.10.2 Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

4.10.3 Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

4.10.4 Archeologie in het plangebied

Het plangebied heeft op de Archeologische Waardenkaart grotendeels een archeologische verwachting (groen), maar ook voor een deel hoge archeologische verwachting (geel) en een klein deel een hoge archeologische waarde (rood).

Afbeelding 4.1 Uitsnede Archeologische Waardenkaart en legenda gemeente Utrecht

Op basis van de Archeologieverordening van de gemeente Utrecht en de beschikbare archeologische gegevens wordt geadviseerd om bodemingrepen met een diepte van meer dan 50 cm –mv en een oppervlakte van 50 m2 (in de rode gebieden van de archeologische waardenkaart), 100 m2 (in de gele gebieden) en 1000 m2 (in de groene gebieden) vooraf archeologisch te toetsen door middel van verkennend booronderzoek conform de richtlijnen van de gemeente Utrecht.

4.10.5 Conclusie

In het plangebied is een dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen.

4.11 Kabels en leidingen

Er bevinden zich geen planologisch relevante kabels- en leidingen die bescherming behoeven in het plangebied.

4.12 Kwaliteit van de leefomgeving

Windklimaat
De realisatie van het Zuidgebouw kan effect hebben op het windklimaat in en nabij het plangebied. Aangezien de Stationsallee en het Stationsplein Oost een belangrijke functie hebben als toegangsroute naar het Station, de fietsenstalling onder het Stationsplein Oost en Nieuw Hoog Catharijne is het van belang dat er sprake is van een aanvaardbaar windklimaat.

In het verleden zijn er diverse windtunnelmetingen verricht in verband met de te verwachten windklimaatsituatie in plangebied Nieuw Hoog Catharijne. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in rapport GAL 15154-1-RA-001 d.d. 15 juni 2012 en als bijlage bijgevoegd in het bestemmingsplan Nieuw Hoog Catharijne (zie bijlage Windklimaatonderzoek Stationsallee Nieuw Hoog Catharijne, 15 juni 2012). De bouwmassa van het Zuidgebouw is in dit onderzoek meegenomen. Daarnaast is een meting uitgevoerd zonder de aanwezigheid van het Zuidgebouw, zodat de invloed van het gebouw op het windklimaat in de omgeving is vast te stellen.

In het aanvullend windklimaatonderzoek Zuidgebouw te Utrecht, 15 november 2015 zijn extra meetpunten opgenomen in de straat Moreelsepark en op de balkons van de appartementen Moreelsepark. Uit dit onderzoek komt naar voren dat alleen aan de zuidzijde sprake is van een minimale toename van de windhinderkans door toedoen van de realisatie van het Zuidgebouw. Aan de noordzijde van de balkons van het complex en op straatniveau zal sprake zijn van enige verbetering op het gebied van windhinder. Op alle gemeten locaties is op basis van het onderzoek sprake van een goed windklimaat.

Conclusie
Er is op basis van het onderzoek op geen van de gemeten punten sprake van een slecht windklimaat en ook de separaat getoetste drempel voor windgevaar wordt niet overschreden. Op de straat Moreelsepark en de balkons van de appartementen Moreelsepark is sprake van een goed windklimaat.


Bezonning
In het kader van de Bezonning van de omgeving van het plangebied is een bezonningsstudie (zie bijlage Bezonningsonderzoek Zuidgebouw Utrecht, 12 november 2015) uitgevoerd waarin de bestaande situatie is vergeleken met de toekomstige situatie op basis van de beoogde ontwikkelingen.

Ten behoeve het onderzoek is gebruik gemaakt van een 3D-computermodel. Dit 3D model is geplaatst in een model van de direct omliggende stedenbouwkundige omgeving van het Zuidgebouw. De relevante terreinhoogteverschillen zijn in vereenvoudigde vorm in het model verwerkt.

Primair doel van het onderzoek is het vaststellen en beoordelen van de mogelijke invloed van het bouwplan op de bezonning van de omliggende woonbebouwing. Tevens is de invloed van de bebouwing op de bezonning van het omringende terrein inzichtelijk gemaakt. Met behulp van software is de bezonningssituatie berekend voor een aantal representatieve data in het jaar.

Conclusie
Uit het onderzoek blijkt dat de schaduwen die zijn gelegen over de huidige woningen boven Hoog Catharijne grotendeels worden veroorzaakt door de situering en hoogte van het bestaande hoofdkantoor van de NS. De schaduwen die ontstaan door toedoen van het Zuidgebouw vallen hoofdzakelijk in noordelijke richting en vallen daardoor louter vanaf 16:00 (afhankelijk van het seizoen) gedeeltelijk over de woningen boven Hoog Catharijne.

4.13 Gezondheid

Door ligging aan de Stationsallee waar langzaam verkeer het primaat heeft, door autoparkeren op afstand en door de directe ligging aan openbaar vervoer, nodigt dit plan de bewoners en gebruikers van het gebouw uit tot gezonde mobiliteit. De levendige omgeving zorgt voor sociale veiligheid.

Nadelig voor gezondheid in dit plan is de hoge geluidbelasting van het spoor en de stations. Hoge geluidbelasting kan leiden tot nadelige gezondheidseffecten. De ligging aan een busstation maakt daarnaast dat de luchtkwaliteit op deze locatie minder geschikt is voor langdurig verblijf door gevoelige groepen (kinderen, ouderen en zieken). De hoge geluidbelasting en uitstoot van bussen stellen hoge eisen aan de woningen op gebied van geluidisolatie, woningindeling en ventilatie. Waarbij wordt aanbevolen ook buitenruimtes te voorzien van geluidwerende maatregelen. Het toevoegen van woningen in dit gebied vergroot het belang van schone bussen en schone vrachtwagens die dit gebied bevoorraden.

Het appartementengebouw wordt gerealiseerd in een dichte stedelijke omgeving. Daarom wordt aanbevolen in de uitwerking van de plannen groene (dak)terrassen als volwaardig element mee te nemen en te ontwerpen voor mensen zonder thuiswonende kinderen. 

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaald dat de gemeenteraad bij vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd of er geen sprake is van kostenverhaal.

Voor het bouwplan dat mogelijk wordt gemaakt in dit bestemmingsplan is een projectontwikkelaar de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid van het plan zal gewaarborgd worden via een anterieure overeenkomst. Hierdoor is het wettelijk verplichte kostenverhaal verzekerd en is het project financieel haalbaar. In het kader van het bestemmingsplan is een Planschaderisicoanalyse Zuidgebouw uitgevoerd op 14 september 2015 (zie bijlage) waarbij de gemeente de eventuele planschadeclaims doorleggen aan de ontwikkelaar.

Van aanleg en inrichting van het openbaar gebied is geen sprake. Voor zover sprake is van kosten voor aanleg en inrichting van het tram-en busstation onder het Zuidgebouw zijn deze voor rekening van het projectbudget Uithoflijn.

Het ligt in de lijn der verwachting dat op de ontwikkeling van het Zuidgebouw een positief rendement gehaald kan worden, waarbij de initiatiefnemer in staat wordt geacht het project te realiseren.

Gezien vorenstaande is het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Nu er geen rijks- of provinciale belangen aan de orde zijn is het bestemmingsplan in principe louter ter kennisgeving aan de provincie toegezonden. De provincie heeft op 19 augustus 2015 per e-mail aangegeven in te kunnen stemmen met het bestemmingsplan en hierin onderkend dat er geen provinciale belangen in het geding zijn.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft op 4 mei 2015 het plan voor het Zuidgebouw akkoord bevonden.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en dragen zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

6.2 Planvorm

Het bestemmingsplan Zuidgebouw kenmerkt zich door de functionele flexibiliteit die het bestemmingsplan biedt. In dit ontwikkelingsplan is gekozen voor een bestemmingsregeling die voldoende flexibiliteit biedt voor het uitwisselen van functies binnen de diverse gebruikslagen. Middels een maximering van de totale brutovloeroppervlakte van de diverse functies is geborgd dat het bestemmingsplan voldoende rechtszekerheid biedt en aansluit op de onderliggende beleidsmatige uitgangspunten en onderzoeken.

Dit bestemmingsplan bevat een regeling voor alle lagen binnen het Zuidgebouw. Er is dus sprake van een regeling in 4 dimensies: lengte, breedte, bouwlagen en gebruik. Onderstaand zal per bestemming worden toegelicht op welke wijze de regeling is vormgegeven en uitgewerkt.

6.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• specifieke gebruiksregels, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
• afwijken van de gebruiksregels.

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen nader uitgewerkt ten behoeve van een eenduidige planuitleg. Voor zover gebruikte begrippen niet zijn genoemd in artikel 1 wordt aangesloten op het normale taalgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten
In dit artikel wordt toegelicht hoe de in het bestemmingsplan opgenomen maatvoeringen worden uitgemeten.

Artikel 3 Gemengd
Op het bouwvlak is een gemengde bestemming opgenomen ten behoeve van de ontwikkeling van het multifunctionele Zuidgebouw met daaronder het tram- en busstation. Conform de regeling is het mogelijk de verschillende functies als wonen, kantoor, leisure en detailhandel door het gebouw heen flexibel in te zetten. Ten dienste van de flexibiliteit van het bestemmingsplan is er voor gekozen om een gezamenlijk maximaal brutovloeroppervlak van alle functies tezamen van 18.500 m2 op te nemen. Ten tijde van het opstellen van het bestemmingsplan is de functionele verdeling van totaal 18.500 m2 nog niet volledig helder, maar is er wel per functie een maximum aan gekoppeld. Op deze wijze is de flexibiliteit voor invulling van de verschillende functies binnen de bestemming Gemengd optimaal en is daarnaast ook de rechtszekerheid geborgd. Aangezien het tram- en busstation wordt grealiseerd onder het Zuidgebouw is ook het gebruik ten behoeve van het openbaar vervoer station opgenomen in de regels, waarbij is aangesloten bij de omliggende bestemmingsregelingen.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan Zuidgebouw is vanwege het verloop van het peil bij het plangebied en aangrenzende verhoogde maaiveld van het Stationsplein Oost gekozen de maximale bouwhoogte niet te relateren aan het maaiveld (zoals gebruikelijk), maar aan NAP. Gezien het verschil tussen maaiveld en NAP van maximaal +3,5 meter komt de maximale bouwhoogte van de hoogteaccenten van het Zuidgebouw uit op (45 meter + 3,5 meter =) 48,5 meter (NAP). Hiermee is de systematiek van bouwhoogten tevens consistent met het aangrenzende bestemmingsplan Nieuw Hoog Catharijne (inclusief Paviljoen en Stationsplein Oost) en Noordgebouw waarbij de bouwhoogten ook zijn gerelateerd aan NAP.

Om de realisatie van een basishoogte van 28,5 meter (in lijn met het Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Stationsplein Oost en omgeving, maart 2013) tot minimaal de helft van het bouwvlak af te dwingen is in dit artikel een bouwregel opgenomen die dit afdwingt. Hierdoor wordt in de regels wel de flexibiliteit geboden om de concrete situering van hoogteaccenten tot 48,5 meter in nadere uitwerking van het plan te bepalen.

Om nog extra sturing te kunnen geven op de constructie, de gevelindeling, de bebouwingsrichting en de situering van vluchtwegen zijn nog nadere eisen opgenomen in deze bestemming. Bij uitwerking van het bestemmingsplan in een concreet ontwerp is het zinvol om vanuit de aspecten externe veiligheid en stedenbouwkundige invulling nog enige sturing uit te kunnen oefenen in de vorm van nadere eisen.

Artikel 4 Verkeer - Openbaar vervoer
Een smalle strook in het plangebied is opgenomen in de bestemming Verkeer - Openbaar vervoer. De functie staat ten dienste van het openbaar vervoer en voor ontsluiting van het tram- en busstation.

Tevens is op deze bestemming aan de zuidzijde van het Zuidgebouw en het tram-busstation een functie-aanduding 'ontsluiting uitgesloten' toegevoegd. Deze gronden mogen niet gebruikt worden voor gebruik ten behoeve van een ontsluiting van de bestemming Gemengd (art. 3) en Verkeer - Openbaar vervoer op de aangrenzende bestemming Verkeer met de functieaanduiding 'brug' (Moreelsebrug).

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
Binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is met name bedoeld voor het faciliteren van de noodzakelijke voorzieningen voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer. (Fiets)parkeervoorzieningen, evenementen en terrassen zijn ook mogelijk binnen de bestemming.

Artikel 6 Waarde - Archeologie
De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is opgenomen ter veiligstelling en bescherming van de archeologische waarde en verwachtingen. Door de daarin opgenomen specifieke gebruiksbepaling waarin wordt verwezen naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een handelen in strijd met het bestemmingsplan een strafbaar feit.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 8 Algemene bouwregels
Het gaat hierbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 9 Algemene regel mbt parkeren
Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 september 2015 (201410585/1) inzake bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".

Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening, maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten, waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid, afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Daarbij geldt uiteraard ook de bijbehorende inherente afwijkingsbevoegdheid van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht. De regel onder a zorgt ervoor dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldaan moet worden aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren die met de wetswijziging van de Woningwet (29 november 2015, Stb. 2014, 458) niet meer van toepassing zijn op gebieden waar een nieuw bestemmingsplan wordt vastgesteld. 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als het parkeerbeleid wordt gewijzigd, is het wenselijk dat de wijziging direct op nieuwe omgevingsvergunningaanvragen wordt toegepast. In lid b is daarom een flexibiliteitsbepaling opgenomen, zodat rekening wordt gehouden met gewijzigd parkeerbeleid. Er kunnen zich echter situaties voordoen waarbij een bouwaanvraag alsnog en gemotiveerd onder het oude beleid kan worden verleend.

Specifiek voor het Zuidgebouw is het niet wenselijk/ mogelijk dat de parkeerplaatsen binnen het plangebied worden gerealiseerd. De parkeervraag zal conform het vigerende parkeerbeleid worden geaccommodeerd op loopafstand van het Zuidgebouw. De Jaarbeurspleingarage is gelegen op loopafstand van het Zuidgebouw en heeft voldoende capaciteit om duurzaam te voldoen aan de parkeervraag. Tevens zijn contractuele afspraken gemaakt om de noodzakelijke parkeerplaatsen voor het Zuidgebouw in de Jaarbeurspleingarage te accommoderen.

Artikel 10 Algemene regel
Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn voor railverkeer en wegverkeer(HOV/tram). Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder en/ of een eventuele ontheffing Hogere waarde.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels
In dit artikel is een bepaling die aangeeft dat de grenzen van het plan met maximaal 10 % of 3 m mogen worden overschreden mits dit van belang is voor de technische uitvoering van gebouwen.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 2 bepalingen.

Artikel 14 Overgangsrecht
In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 15 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

6.4 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden. Daarnaast wordt er gehandhaafd op basis van klachten en meldingen.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college bij handhaving op bestemmingsplannen een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.