Zandweg 186A, De Meern-Noord

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Doelstelling

Het bedrijf Koedam Tegels wil zijn bedrijf verplaatsen naar een andere locatie. De bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en maakt plaats voor woningbouw. Om de nieuwe woningen goed in te passen wordt ook een deel van de openbare ruimte aan de noordzijde bij het plangebied betrokken.

Deze ontwikkeling past niet binnen de geldende beheersverordening. Om de plannen te kunnen realiseren is het opstellen van een bestemmingsplan vereist.

Afbeelding 1.1: bestaande situatie (Bron: Bouwenvelop Zandweg 186A Locatie Koedam, Gemeente Utrecht)

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in De Meern. Vanaf het einde van de vorige eeuw zijn De Meern, de stad Utrecht en omliggende plaatsen steeds verder naar elkaar toe gegroeid. Nu vormen deze een gezamenlijk stedelijk gebied. Vanaf 2001 is De Meern onderdeel geworden van de gemeente Utrecht. In afbeelding 2.1 is de ligging van het plangebied in het stedelijk gebied weergegeven.

Afbeelding 1.2: ligging plangebied in De Meern (bron: Pdok))

Het plangebied is gelegen aan De Zandweg, een verharde weg langs het kanaal de Leidse Rijn. Het zuidelijke deel van het plangebied is onderdeel van een bebouwingslint dat is georiënteerd op de Zandweg. Aan deze zijde bevindt zich de entree van de winkel die bij Koedam Tegels hoort, een bedrijf dat handelt in vloer- en wandtegels. Aan de achterzijde bevinden zich grote opslagloodsen. De totale oppervlakte van de bedrijfshallen bedraagt circa 2.750 m². Aan de zuidoostzijde is ruimte voor laden en lossen en voor bezoekers om te parkeren. Rondom het bedrijf achter het bebouwingslint aan de Zandweg bevinden zich enkele woonstraten met vrijstaande en geschakelde woningen. Deze woningen maken onderdeel uit van de woonbuurt 't Weer en is gebouwd in de jaren 90 van de vorige eeuw. Op de luchtfoto is te zien dat 't Weer rondom de bedrijfsbebouwing is gebouwd. In afbeelding 3.1 is het plangebied en de directe omgeving op een luchtfoto weergegeven.

Afbeelding 1.3: begrenzing plangebied (bron: Gemeente Utrecht)

1.3 Geldende plannen

Het plangebied is gelegen binnen de beheersverordening 'De Meern Noord, Máximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen'. De beheersverordening is op 27 oktober 2016 door de gemeenteraad van Utrecht vastgesteld. Zie afbeelding 1.4 voor een uitsnede van de verbeelding ter plaatse van het plangebied.

Afbeelding 1.4: uitsnede beheersverordening 'De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen' (Bron: Gemeente Utrecht)

Het gehele plangebied is gelegen in besluitvlak 1. Voor gronden binnen dit besluitvlak geldt dat gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik. In het geval van het rood en het blauw omrande gebied is dat de detailhandel in vloer- en wandtegels. Het geel omrande gebied (38) betreft het openbare gebied.

De gronden binnen besluitvlak AA, dat nu in gebruik is als detailhandel in vloer- en wandtegels, mogen naast de bestaande functie worden gebruikt door bedrijven in milieucategorie 1 en 2. Ten aanzien van de bestaande bouwmogelijkheden geldt dat deze in principe alleen zijn toegestaan binnen besluitvlak 7 (blauw). Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie. De bouwhoogte van de huidige bedrijfshallen bedragen 8 meter.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 is ingegaan op de bestaande situatie: de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, zijn de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken zoals milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (2020)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren:

• 1. bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;
• 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving;
• 7. beperken van klimaatverandering;
• 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie;
• 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;
• 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat;
• 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang;
• 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

De NOVI benoemt vier prioriteiten
De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten:

• 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering
Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen.

Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes
Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
• 2. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied
Voor het plangebied van dit bestemmingsplan is relevant dat in de Nationale Omgevingsvisie is aangegeven dat de gemeente zorg draagt voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Deze herontwikkeling sluit hierop aan. De bedrijfslocatie wordt immers gewijzigd naar wonen, waarbij er 12 woningen worden toegevoegd aan het plangebied ter vervanging van de te slopen bedrijfsbebouwing.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012) en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) (2012)

In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen. Wanneer namelijk nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk namelijk verantwoordelijk. Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Utrecht, beleidsruimte.

Plangebied
De ontwikkeling van dit bestemmingsplan valt niet binnen één van de projecten of onderwerpen die zijn aangewezen in het Barro. Dit geldt ook voor het Rarro. Er zijn vanuit het Barro en het Rarro geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De provincie Utrecht heeft in de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied vastgelegd.

Plangebied
Door de economische hoogconjunctuur van de laatste jaren neemt de vraag naar woningen verder toe, vooral in de grote steden. Dit is ook terug te zien in de cijfers van het CBS: het aantal hypotheekaanvragen stijgt, de koopprijzen stijgen, de huurprijzen stijgen en de tekorten in alle segmenten lopen op. Ook in Utrecht is deze spanning op de woningmarkt te voelen. In 2018 is Utrecht gegroeid tot 350.000 inwoners. De stad groeit naar verwachting door naar 450.000 inwoners (ter vergelijking: in de oude woonvisie sprak men nog over 400.000 inwoners). De druk op de sociale huursector in Utrecht is hierdoor groter geworden en het tekort aan middenhuurwoningen is verder opgelopen. De leennormen zijn aangescherpt, waardoor een starter minder kan lenen en meer eigen geld moet meebrengen wanneer er een woning wordt gekocht.

De Woonvisie Utrecht beter in Balans (vastgesteld 18 juli 2019): In Utrecht streven we naar 'gezond stedelijk leven voor iedereen' Een centraal punt is dat de woningmarkt voor alle groepen – starters, gezinnen, studenten, mensen met een laag of middeninkomen, doorstromers, ouderen én hoge inkomens – (financieel) toegankelijk moet zijn. Dat is nu niet overal het geval. Doordat er meer vraag is dan aanbod, ontstaat schaarste en schaarste leidt tot het opdrijven van de prijzen. Vooral de middeninkomens zijn ondervertegenwoordigd in Utrecht. Dit kan het vergroten van verschillen in de hand werken. De stad groeit de komende periode door. Een focus op gezonde (binnenstedelijke) groei is daarom nodig om de schaarste terug te dringen. Bij het bouwen van nieuwe woningen (en voorzieningen) staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. Utrecht kiest dus nadrukkelijk voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. We streven naar goede betaalbare duurzame woningen in gemengde wijken. Voor iedereen is er ruimte in Utrecht om te wonen. Daarom werken we aan kwalitatief goede en betaalbare woningen voor alle Utrechters in onze stad.

De Utrechtse woningvoorraad bestaat uit ruim 150.000 woningen (2018). Om de groei van de stad op te vangen zijn er in Utrecht – gezien de behoefte - ongeveer 60.000 extra woningen nodig. Dit aantal staat los van bestaande fricties.

De beoogde herontwikkeling voorziet in 12 duurzame woningen, waarbij er 4 levensloopbestendige woningen worden gerealiseerd. De levensloopbestendigheid van woningen is van groot belang vanwege de toegankelijkheid ervan (zowel in- als extern), voor alle levensfasen van de bewoners en voor mensen met een functiebeperking.

Conclusie
Met de voorgenomen herontwikkeling van de voormalige bedrijfslocatie, naar een woonlocatie is sprake van een zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik, waarbij zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht ruimte is voor 12 duurzame woningen.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

PROVINCIAAL

2.2.1 Provinciale omgevingsvisie en interim verordening 2021

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vorm gegeven worden. De Omgevingsverordening zal rond de zomer van 2021 ter inzage liggen en eind 2021 vastgesteld worden.

In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich mee brengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die gebouwd moeten worden;
• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.
  

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's
De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's.

• 1. Stad en land gezond
  Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.

• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust
  Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).

• 3. Duurzame energie
  Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.

• 4. Vitale steden en dorpen
  Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.

• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
  Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.

• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur
  Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.

• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw
  Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.
  

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Uitvoering
In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied
Met de herontwikkeling van de locatie van het bedrijf Koedam Tegels wordt voorzien in 12 nieuwe woningen in de bebouwde kom. Dit draagt bij aan het thema 'vitale steden en dorpen'. De woningen zijn goed bereikbaar met de fiets en de bus.

2.2.2 Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling (2016)

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.

De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:

• Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden.
• Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied.

De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen teneinde bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.

In het plangebied worden 12 woningen mogelijk gemaakt. In zowel de provincie Utrecht, als in de gemeente Utrecht is een grote vraag naar nieuwe woningen. De herontwikkeling van het plangebied zorgt ervoor dat de ruimtelijke kwaliteit verbetert door het verplaatsen van een bedrijfslocatie uit een woonwijk. Het levert een bijdrage aan de leefbaarheid van ’t Weer, van de fietsstraat de Zandweg en aan de woonwensen van een specifieke doelgroep. Het plan past daarmee binnen het beleid uit de kadernota.

2.2.3 Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans)

De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijke- en economische ontwikkeling.

Woningbouw
Het woningbouwprogramma voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. De A12-zone en stationsgebied Amersfoort zijn projecten waar in de periode 2015-2030 door transformatie kan worden bijgedragen aan verdichting en kwaliteitsverbetering. De Noordvleugel Utrecht ziet goede mogelijkheden om de complexe binnenstedelijke opgave, waaronder de A12-zone en het stationsgebied van Amersfoort, als nieuw sleutelproject te definiëren.

Werklocaties
Voor bedrijventerreinen heeft de Noordvleugel Utrecht de uitbreidingsbehoefte voor de periode 2015-2030 berekend op 410 ha bruto. De regio heeft, in overleg met het Rijk, zich de ambitie gesteld om bestaande en nieuwe bedrijventerreinen tien procent intensiever te gebruiken dan nu het geval is. De intensivering zal vorm krijgen door toepassing van de SER-ladder. Daardoor is de planningsopgave tien procent lager: 410 in plaats van 455 ha. De realisatiemogelijkheden zijn echter beperkt: slechts voor 179 ha kan op eigen grondgebied worden ingevuld. Op korte termijn wordt bekeken hoe de vraagzijde zich ontwikkelt en welke mogelijkheden aan de aanbodzijde kunnen worden gevonden voor het ruimtetekort. Het beleid van de regionale overheden om de ontwikkeling van kantoren te concentreren op toplocaties die goed bereikbaar zijn, zal in hoofdlijnen worden voortgezet.

Voorwaarden
De woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties dienen te voldoen aan de volgende randvoorwaarden voor het behoud van de kwaliteit van het gebied en voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling als geheel:

• Indien het mogelijk is om de grote binnenstedelijke opgave in de regio Utrecht tot stand te brengen, worden daarmee kosten van nieuwe weginfrastructuur beperkt.
• De groeiende binnenstedelijke bevolking is tegelijk een randvoorwaarde om het hoogwaardig openbaar vervoer rendabel te maken.
• Het buitengebied dient voldoende groene en watergebonden recreatiemogelijkheden te bieden.
• Het grootste deel van de nieuwe recreatiemogelijkheden zal dicht rond de steden moeten worden aangelegd.
• Daarnaast is er een sterke focus op de aanleg van stad-landverbindingen.
• Het Rijk hanteert voor nieuwbouwlocaties het richtgetal van 75 m2 recreatief groen per woning. Bij een opgave van 65.500 woningen dient ongeveer 500 ha aan recreatief groen te worden gerealiseerd.
• Enkele gebieden komen niet of in beperkte mate voor uitleg in aanmerking. Met name aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht, in de veenweidegebieden, is de problematiek rondom water én bodemdaling complex.
• In de diepe droogmakerijen in of aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht liggen urgente wateropgaven. Hier wordt gestreefd naar vernatting al dan niet in combinatie met functieverandering.

Het bedrijf Koedam Tegels ligt midden in een woonwijk. De verplaatsing van het bedrijf uit de woonwijk levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid van de buurt. De nieuwe woningen zorgen voor verdichting van de woonwijk en sluit aan bij de bestaande stedelijke structuur. De herontwikkeling zorgt daarmee voor een passende binnenstedelijke kwaliteitsverbetering. Dit is in lijn met de Ontwikkelvisie.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Coalitieakkoord 'Utrecht ruimte voor iedereen'

Op 1 juni 2018 is het coalitieakkoord 2018-2022 'Utrecht: ruimte voor iedereen' verschenen. Het coalitieakkoord bestaat uit drie onderdelen:

• Plaats voor iedereen

Het eerste deel van het akkoord bevat verschillende maatregelen op het gebied van onderwijs, economie, werk, sport, welzijn, zorg en veiligheid. Samen met inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en vrijwilligers maken we van Utrecht een plaats voor iedereen.

• Gezonde groei voor iedereen

Het tweede deel van het akkoord bevat maatregelen over wonen, mobiliteit, nieuwe energie en een gezonde omgeving om in te leven. We vinden dat er voor iedereen ruimte moet zijn om in Utrecht te wonen en dat Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar moet blijven. Ook willen we graag koploper zijn in de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie.

• De kracht van iedereen

Het derde deel van het akkoord gaat over hoe we de genoemde doelen willen bereiken, samen met Utrechters en andere betrokkenen.

Om te komen tot gezonde groei voor iedereen worden onder andere de volgende maatregelen genomen:

• samen met marktpartijen maken we vanaf het begin van deze collegeperiode afspraken over het verhogen van het tempo in gebiedsontwikkelingen in alle woningcategorieën;
• we streven er naar dat in 2040 in Utrecht 35% van de woningvoorraad behoort tot de sociale voorraad en 25% tot de middencategorie;
• bij nieuwe ontwikkelingen zijn groen, een hoogwaardige en toegankelijke openbare ruimte en circulaire bouw belangrijk. We bevorderen klimaatadaptatie bijvoorbeeld via verticale bossen (hoogbouw), groene gevels en het voorkomen van verstening;
• één van de manieren om ruimte te maken voor een goede openbare ruimte is meer focussen op hoogbouw;
• dierenwelzijn heeft onze zorg. Bij bouwen houden we rekening met stadsvogels en vleermuizen. Daarnaast hebben we oog voor het beschermen van inheemse soorten.

Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Hierbij is het belangrijk om de groei van de stad en de daarmee gepaard gaande ruimtelijke ontwikkelingen te koppelen aan de energietransitie en daarvoor worden onder meer de volgende stappen genomen

• in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen;
• alle nieuwbouwwoningen zijn aardgasvrij en minimaal energieneutraal. We nemen duidelijke duurzaamheidseisen op in tenders voor gebiedsontwikkelingen en stimuleren circulaire bouw;
• (kleinschalige) initiatieven op het gebied van warmte-koudeopslag worden aangemoedigd.

Plangebied
Met het plan worden 12 woningen gerealiseerd. Deze woningen zijn gasloos en klimaatneutraal. De ambitie voor duurzaamheid bij deze herontwikkeling is hoog. Voor de nieuwbouwwoningen wordt een GPR score van tenminste 8 nagestreefd. Met GPR software is een systeem waarmee duurzaamheid voor nieuwbouw zichtbaar wordt gemaakt in vijf thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het realiseren van duurzame woningen past binnen de ambities en uitgangspunten van het coalitieakkoord.

2.3.2 Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

• 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
  Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 410.000 inwoners in 2030. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
• 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
  Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
• 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
  In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht.

2.3.2.1 De koers

Het ruimtelijke beleid voor de langere termijn is vastgesteld in de Ruimtelijke Strategie Utrecht (hierna: RSU). De RSU is in 2016 vastgesteld. In de RSU zijn de contouren voor de ontwikkelopgaven van de economische ontwikkelingsgebieden, verdichtingsgebieden en aandachtsgebieden in beeld gebracht. Utrecht groeit en we willen die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar - naast Leidsche Rijn - aan moeten bijdragen zijn het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. De Binnenstad, het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als economische hotspots waar we kansen willen creëren en benutten. Tevens willen we de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid.

De RSU bevat tevens een Investeringsstrategie, waarmee een verbinding wordt gelegd tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt.

Plangebied
Onderhavig project draagt bij aan de ontwikkeling van voldoende woningen voor de groeiende vraag naar woningen. Het plangebied betreft een inbreidingslocatie dus de woningen worden binnen stedelijk gebied ontwikkeld. Bovendien wordt de verkeersveiligheid verbeterd door het verdwijnen van een bedrijfslocatie en de bijbehorende verkeersbewegingen in een woongebied.

2.3.2.2 Thematisch beleid

2.3.2.2.1 Wonen

Woonvisie Utrecht beter in balans
De woonvisie Utrecht beter in balans is op 18 juli 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. In de woonvisie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt. Daarin streven we naar goede betaalbare duurzame woningen in gemengde wijken. De horizon voor de visie op de Utrechtse woningmarkt is 2040. Onze ambities vragen meerjarige inzet en meervoudig sturen. Vanuit die visie en aanpak zijn voor de korte termijn vijf speerpunten en bijbehorende activiteiten benoemd en uitgewerkt die we volgen en zo nodig tussentijds bijstellen. Voor de komende jaren zijn dat:

• Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie;

We benutten de groei van onze stad om onze partners te stimuleren de bouwproductie hoog te houden om aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee werken we naar streefpercentages voor de lange termijn.

• Meer gemengde wijken;

De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden.

• Doorstroming;

Gemengde projecten, verhuisketens en toename van kwalitatief goede woningen in de middencategorie zorgen voor een betere doorstroming.

• Een (t)huis voor iedereen;

We streven naar een passend woningaanbod binnen een redelijke termijn voor alles (toekomstige) inwoners van Utrecht, ook voor de mensen die daar (tijdelijk) zelf niet in kunnen voorzien.

• Duurzaamheid en toekomstbestendigheid;

We bouwen aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema's als energieneutraliteit en terugdringing gasaansluitingen.

Plangebied
De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de ontwikkeling van voldoende woningen voor de groeiende vraag naar woningen. Daarbij zijn 4 van de 12 woningen levensloopbestendig. Deze woningen zijn toegankelijk voor bewoners in alle levensfasen en voor mensen met een functiebeperking.

Met de herontwikkeling van de bedrijfslocatie naar wonen wordt ingezet op het leveren van een bijdrage aan een duurzame woningvoorraad met aandacht voor energiezuinigheid en kwaliteit van de te realiseren woningen.

2.3.2.2.2 Natuur

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' en 'Actualisatie van Groenstructuurplan Utrecht'
De gemeente Utrecht wil het groen in de stad voor iedereen bereikbaar houden en de kwaliteit verbeteren. Grote groengebieden en belangrijke groene verbindingen wil de gemeente verder ontwikkelen, verbeteren en beschermen.

Groen maakt een stad leefbaar, mooi en het is goed voor het milieu. Woont u in Utrecht? Dan willen we bijvoorbeeld dat u een mooie fietstocht kunt maken langs een groene route. Of dat u kunt ontspannen in een mooi park. Veel groen is ook aantrekkelijk voor bezoekers van de stad.

In het groenstructuurplan Utrecht Stad en land verbonden is dit verwoord in 3 ambities:

• meer groen om de stad
• sneller naar buiten
• beter groen in de stad

Het groenstructuurplan van 2007 is bijgewerkt in de actualisatie groenstructuurplan Utrecht 2017 – 2030. Naast de 3 ambities ligt de nadruk meer op hoe we groen inzetten voor de gezonde stad. En hoe groen ons helpt om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. Dit plan is op 8 maart 2018 door de gemeenteraad vastgesteld.

De groei van de stad vraagt om het vastleggen van de plekken die we groen willen houden in en om de stad, zodat bij ontwikkelingen daar rekening mee gehouden kan worden en het groen zoveel mogelijk beschermd kan worden. Daarnaast vraagt de groei van het aantal inwoners in de stad om ontwikkeling van nieuw groen, goede recreatieve en groene verbindingen en het verbeteren van bestaand groen.

De groengebieden die we extra beschermen zijn geselecteerd op basis van ecologische, landschappelijke, recreatieve of cultuurhistorische kwaliteiten. Deze gebieden staan aangegeven op de kaart in het groenstructuurplan. Als in die gebieden plannen zijn waardoor groen verdwijnt, moet de gemeenteraad daar eerst over beslissen. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning toetst de gemeente concreet of deze in de groenstructuur ligt.

Plangebied
In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 grenst het plangebied aan de Stedelijke groenstructuur 2007. Ten oosten van het plangebied aan het Wolkendek ligt een plantsoen met een trapveldje met twee kleine doeltjes. Tevens ligt er een jeu-de-boulesbaan. Het plantsoen is omgeven door heesters. Rondom de parkeerkoffer aan de Luwte is een plantvak met vaste planten mengsel aangelegd. In de straten staan straatbomen (zwarte els, Alnus x spaethii, gewone rode esdoorn, en rode esdoorn scanlon). In het plantsoen staan tevens hoge zilveresdoorns en populieren rondom de bedrijfshallen. In de bomenparagraaf van dit bestemmingsplan (zie hiervoor paragraaf 5.9) staan de aanwezige bomen in het plangebied, in meer detail beschreven. Ook is opgenomen welke bomen moeten wijken voor de ontwikkeling.

Bomenbeleid Utrecht (2009)
De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.
Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Op een bomenstructuurkaart zijn alle bomen binnen de gemeente in kaart gebracht die belangrijk zijn voor de stad. Hieronder een uitsnede van deze kaart met het plangebied rood omcirkeld.

Afbeelding 2.1: Uitsnede Bomenbeleid Utrecht (Bron: Gemeente Utrecht)

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Uit de beschrijving van de bomenparagraaf moet blijken:

• welke en hoeveel bomen aanwezig zijn in het plangebied;

• welke bomen gekapt moeten worden;

• hoe het omliggende terrein, na realiseren van het bouwinitiatief, wordt ingericht;

• of te kappen bomen zijn te herplanten of niet? Op welke wijze aan de herplantplicht wordt voldaan.

Vanaf 21 november 2018 geldt de herplantplicht bij kapvergunningen. Als verplanten of behoud van een boom niet mogelijk is, dan geldt bij compensatie de volgende volgorde: 1e keus herplant op locatie, 2e keus herplant dichtbij locatie, 3e keus herplant elders. Als blijkt dat herplant niet mogelijk is, kan in het uiterste geval worden overgegaan tot financiële compensatie waarbij de inkomsten worden geoormerkt voor het aanplanten van bomen en groen elders in de gemeente Utrecht. Soms mag er worden afgeweken van de herplantplicht. Dat kan als er sprake is van onder- of bovengronds ruimtegebrek, onveiligheid, klimaat- of gezondheidsredenen. De herplantplicht is niet van toepassing op gevallen waarin het college of de raad op basis van een ruimtelijk plan een besluit heeft genomen of omgevingsvergunningen waarvan de aanvraag voor 21 november 2018 is ingediend.

Om de kwaliteit van de aanwezige bomen in het plangebied te bepalen is een bomeninventarisatie uitgevoerd. Met het bouwontwerp worden bestaande bomen zoveel mogelijk ingepast in de nieuwe situatie. Daar waar bestaande bomen moeten wijken worden deze zoveel mogelijk verplant in het plangebied. In de bomenparagraaf, paragraaf 5.9 wordt hier nader op ingegaan.

Nota Utrechtse soortenlijst (2018)
Op 7 juni 2018 heeft de gemeenteraad de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld, ter bescherming en stimulering van de voor Utrecht belangrijke plant- en diersoorten en daarmee ter bevordering van de biodiversiteit in de stad. Onder de bescherming vallen 5 vogelsoorten, 3 vissoorten, 6 soorten wilde bijen, 40 plantensoorten en 10 paddenstoelsoorten. De Utrechtse soortenlijst wordt meegewogen bij de voorbereiding van gemeentelijke ruimtelijke plannen. Bij een gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente Utrecht initiatiefnemer is moet naar de aanwezigheid van deze Utrechtse soorten onderzoek worden gedaan. Bij gebiedsontwikkelingen van derden wordt dringend geadviseerd om de Utrechtse soortenlijst bij de onderzoeken te betrekken.

Plangebied

Voor deze ontwikkeling heeft er onderzoek plaatsgevonden waarbij ook de Utrechtse soortenlijst is betrokken. Nadere bespreking van dit onderzoek en de resultaten ervan zijn opgenomen in paragraaf 5.8.

2.3.2.2.3 Bouwen

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)
In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Plangebied

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open' en 'respect'.

A. Open
Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

B. Respect
Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

Op de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de beleidskaart uit de welstandnota opgenomen.

Afbeelding 2.2: Uitsnede Beleidskaart Utrecht (Bron: Gemeente Utrecht)

Het deel van het plangebied dat is gelegen aan de Zandweg kent het welstandsniveau 'Respect'. Dat betekent dat essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek moeten worden gerespecteerd. Daarbij zijn nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties mogelijk. Belangrijk is dat het nieuwe ontwerp past binnen de karakteristieke van het cultuurhistorisch lint. Voor de beeldkwaliteit gelden de volgende voorwaarden:

• Als er meer dan 1 hoofdgebouw wordt gerealiseerd binnen het bouwveld, zijn de gebouwen duidelijk verschillend; Dit wordt in ieder geval bewerkstelligd door een verspringende rooilijn, verschillende kapvorm, en verschillende materialisatie en architectonische uitwerking.
• Langs de straat wordt op de kavel een haag aangeplant. De instandhouding van de haag wordt geregeld in de notariële akte bij de overdracht van de kavel.
• De zijdelingse erfgrens aan de straatzijde tot minimaal 1,0 meter achter de voorgevelrooilijn is groen vormgegeven. Dit kan een haag zijn maar ook een begroeid hekwerk. Een begroeid hekwerk is maximaal 1,2 meter hoog.

Voor de woningen achter het bebouwingslint geldt het welstandsniveau 'Open'. Deze woningen sluiten aan bij de maat en schaal van de bestaande bebouwing in de woonwijk 't Weer. Voor de beeldkwaliteit gelden de volgende voorwaarden:

• Zowel eigentijdse als traditionele architectuur is denkbaar, waarbij de gekozen architectuur binnen het bouwveld consistent moet worden toegepast. Dit betekent niet dat elke woning exact hetzelfde hoeft te zijn, maar dat er een herkenbare stijl en detaillering wordt doorgezet.
• In de architectuur wordt geen letterlijke aansluiting gezocht bij de omliggende bebouwing; de nieuwbouw van bouwveld B2 (twee-onder-een-kapwoningen) plus B3 (levensloopbestendige woningen) is zichtbaar een nieuwe entiteit. De eindgevels aan openbaar gebied hebben een voorgeveluitstraling. De eindgevels dienen ontworpen te worden in relatie tot het openbaar gebied.
• Bij de toepassing van kappen staat houdbaarheid van het samenhangende bebouwingsbeeld voorop; ofwel de kapvorm maakt toevoeging van dakkapellen overbodig, ofwel dakkapellen worden in de realisatie van de woningen meegenomen.

De woningen moeten voldoen aan de redelijke eisen van de welstand wanneer er ongeacht de stijl of de aan het ontwerp ten grondslag liggende architectuuropvatting sprake is van een naar vorm en schaal in zijn omgeving passend bouwwerk. Tevens dient het plan te passen binnen de stedenbouwkundige structuur en dient het de kwaliteit van de omgeving en de openbare ruimte te versterken. Hiervoor wordt verwezen naar de projectbeschrijving in hoofdstuk 4.1, waarin o.a. het programma en het stedenbouwkundigplan aan de orde komen.

2.3.2.2.4 Archeologie

Archeologie
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Plangebied
Het gebied valt onder het regime 'Geen archeologische verwachtingswaarde'. Dit betekent dat hoewel het gebied groter is dan 1000m2, het gebied niet vergunningplichtig is. Wel geldt voor het gebied een meldingsplicht bij eventuele vondsten.

2.3.2.2.5 Verkeer en mobiliteit

Nota Stallen en Parkeren (2013) en Addendum Nota parkeernormen fiets en auto
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Op 28 maart 2019 heeft de gemeenteraad het addendum Nota parkeernormen fiets en auto vastgesteld. Het addendum bevat een aantal algemene wijzigingen en wijzigingen voor bepaalde gebieden, de maatwerklocaties. De algemene wijzigingen hebben betrekking op de parkeernorm voor sociale- en middenhuurwoningen en juridische en technische wijzigingen.

Het addendum geeft alle locaties aan waar maatwerk voor geldt en geeft een nadere invulling aan mogelijke maatwerkoplossingen. Bij verschillende ontwikkelingen is het noodzakelijk om uit te gaan van een kleiner aantal parkeerplaatsen in het gebied dan op grond van de bijlage Nota Parkeernormen fiets en auto van de Nota Stallen en Parkeren mogelijk is. Op de lange termijn zal de Nota Parkeernormen hierop aangepast worden. Voor de korte termijn is het addendum op de Nota parkeernormen fiets en auto vastgesteld. De locaties voor maatwerk zijn het centrumgebied (binnenstad en stationsgebied) en de grote werkgebieden buiten de binnenstad, te weten Papendorp, Oudenrijn, Rijnsweerd, Leidsche Rijn Centrum en de Uithof. Daarnaast zijn er acht binnenstedelijke ontwikkelgebieden aangewezen als maatwerklocatie: belastingkantoor, Kruisvaartkwartier, Merwedekanaalzone, Rotsoord, Tweede Daalsedijk, Veemarkt, Cartesiusdriehoek en Werkspoorkwartier.

Plangebied
Het plangebied ligt niet in een maatwerkgebied. In de algemene bouwregels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen over parkeren. In paragraaf 4.2 wordt verder ingegaan op het parkeren in het plangebied.

Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen (2016)
De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan bestaat uit 3 delen:

• 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten;
• 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto's. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten 'praten', persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto's en fiets;
• 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.
  

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto's langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners, 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn. De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.

Plangebied
Het plangebied ligt in zone C. In de C-zone is in het algemeen voldoende ruimte om elke vervoerwijze zijn eigen plek te geven. De focus ligt vanuit duurzaamheid op het stimuleren van het gebruik van fiets en openbaar vervoer. Goede HOV-banen, Randstadspoorstations en doorfietsroutes zijn cruciaal.

De Zandweg is een doorgaande verbinding voor fietsers en is ingericht als een fietsstraat (eenrichtingsverkeer voor auto's). Met het plan verdwijnt er een bedrijfslocatie die wordt ontsloten via de Zandweg. De bevoorrading met grote vrachtwagens op de Zandweg leidt geregeld tot gevaarlijke verkeerssituaties. De verplaatsing van Koedam Tegels komt de gebruiksfunctie van de fietsstraat ten goede. De 2 nieuwe woningen aan de Zandweg worden via deze weg ontsloten. In de wijk 't Weer wordt de weg Zonzijde verlegd zodat er aan beide zijde een bouwveld kan worden gecreëerd. Deze beide bouwvelden worden via de Verlegde Zonzijde ontsloten. De uitstraling van het nieuwe wegvlak zal aansluiten bij de rest van de wijk met veel groen.

2.3.2.2.6 Gezond stedelijk leven

Nota Gezondheid voor iedereen - Volksgezondheid Utrecht 2019-2022
Op 17 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Nota Gezondheid voor iedereen-Volksgezondheidsbeleid Utrecht 2019-2022 vastgesteld. De ambitie van de nota is dat mensen op een prettige, gezonde manier in de groeiende stad Utrecht kunnen wonen, werken en leven. Met de nota worden kansen benut door gezondheid te koppelen aan gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, mobiliteit en sociale- en economische ontwikkelingen. De speerpunten voor de beleidsperiode die extra gezondheidswinst helpen te realiseren zijn: gezonde leefomgeving, gezond en veilig opgroeien, gezond gedrag, gezond rondkomen, gezond werkgeverschap, psychische gezondheid en gezond ouder worden.

Binnenstedelijke verdichting brengt gezonde kwaliteiten met zich mee zoals het behoud van groen om de stad en autoluwe wijken die actieve mobiliteit en ontmoeting stimuleren en daarmee bijdragen aan gezondheid. Daarnaast biedt het mogelijkheden voor gemengd wonen en het vergroten van het aandeel sociale en midden huur in de stad. Er ontstaat, met name rond drukke wegen, echter ook een dilemma tussen gezonde lucht en minimale geluidsbelasting enerzijds en verdichting anderzijds.

Er wordt gekozen om idealiter geen nieuwe woningen binnen 100 meter van een autosnelweg te realiseren. Tevens wordt de markt uitgedaagd om bij nieuwe gebiedsontwikkelingen aan drukke binnenstedelijke wegen (> 10.000 voertuigen per etmaal), waarover nog geen bestuurlijke afspraken zijn gemaakt, met (innovatieve) maatregelen te komen die de gezondheidseffecten door luchtverontreiniging en geluidbelasting minimaliseren met behoud van een goed binnenmilieu en een prettige woon-en verblijfskwaliteit. Voor groepen mensen die extra gevoelig zijn voor luchtverontreiniging (ouderen, mensen met een zwakke gezondheid en kinderen van 0-18 jaar) wordt bij het bestemmen van nieuwbouw van voorzieningen (scholen, kinderopvang en woon(zorg)voorzieningen) bij drukke binnenstedelijke wegen (>10.000 mvt/etm) een minimale afstand van 50 meter en bij autosnelwegen een minimale afstand van 300 meter aangehouden. Voor bestaande voorzieningen die renovatie, aanbouw of vervangende nieuwbouw nodig hebben, al dan niet met een bestemmingsplanwijziging, wordt in goed overleg met de vertegenwoordigers van de voorziening onderzocht of een alternatieve locatie ruimtelijk en binnen de financiële kaders mogelijk is. Ook wordt onderzocht of er reguliere maatregelen te treffen zijn om het binnenmilieu te verbeteren. Bij tijdelijke schoolgebouwen en noodlokalen wordt er ook naar gestreefd om aan het afstandscriterium te voldoen. Als dit niet mogelijk is, wordt naar een zo kort mogelijke overbruggingsperiode gestreefd. In een verdichtende stad zijn stille plekken schaars, wij beschermen daarom deze plekken. Ook staan we geen horecavoorzieningen toe in stille hofjes en rustige woonstraten om zo geluidsoverlast te beperken.

Bij bouwplannen moeten alle soorten woningen (sociale huur, midden huur, koopwoningen etc.) in het plan een vergelijkbare lucht- en geluidskwaliteit hebben. Daarnaast worden er passende maatregelen genomen om de gevolgen van klimaatverandering zoals hittestress te beperken door bijvoorbeeld groene daken en gevels  te realiseren en door bij de ruimtelijke inrichting voor meer plekken voor verkoeling te zorgen. Wij hanteren hierbij voor de openbare ruimte het principe 'groen tenzij'. Daarnaast is er ook ruimte voor biodiversiteit, dit versterkt de natuurbeleving en daarmee indirect de gezondheid.

Plangebied
Het bestemmingsplan biedt een kader om deze volksgezondheidsaspecten zo optimaal mogelijk vorm te geven. Volksgezondheid heeft een sterke relatie met belevingskwaliteit van de (semi-) openbare ruimte. Het bedrijf Koedam Tegels ligt midden in een woonwijk. Een dergelijk bedrijf kan geluidsoverlast met zich meebrengen voor de omgeving. Daarnaast zorgt het bedrijf voor een verkeersaantrekkende werking van klanten en leveranciers (zowel licht als zwaar vrachtverkeer). De verplaatsing van het bedrijf uit de woonwijk levert dan ook een positieve bijdrage aan de leefbaarheid. De nieuwe woningen sluiten aan bij de omliggende woningen in 't Weer en zorgen daarmee voor cohesie in de wijk. De herontwikkeling zorgt daarmee voor een passende binnenstedelijke kwaliteitsverbetering. Geconcludeerd kan worden dat het plan past binnen de Nota gezondheid voor iedereen. In paragraaf 5.13 en 5.14 wordt hier verder op ingegaan.

Nota externe veiligheid (2007)
De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Plangebied
Bij de herontwikkeling in het plangebied is rekening gehouden met het aspect externe veiligheid (zie hiervoor paragraaf 5.5)

2.3.2.2.7 Bodem, ondergrond en water

Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017) en Aanvulling Nota Bodembeheerplan 2017-2027 beleid PFAS (2020)

In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven is de vraag naar bouwgrond periodiek groot. We willen voorkomen dat deze bouwgrond van elders (vaak over lange afstand) wordt aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie.In 2020 is de Nota uitgebreid met een aanvullende nota over PFAS-stoffen.

Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebiedsspecifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid.

Het gebiedsspecifieke beleid bestaat uit:

• een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten;
• lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad. Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen;
• lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden. Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit;
• lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit;
• een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• lokale maximale waarden voor de stofgroep PFAS, waarbij de gehele gemeente als één zone wordt beschouwd. Deze waarden gelden voor de bovenste meter.
  

Ander gemeentelijk beleid bestaat uit:

• strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter;
• een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel) ;
• regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen;
• tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen).
• Verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen.

Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebiedsspecifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen.

Plangebied
In paragraaf 5.7 wordt nader op het aspect bodem ingegaan binnen het plangebied.

Plan Gemeentelijke Watertaken 2016-2019
Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

Plangebied
Voor dit plan is de watertoets uitgevoerd. Zie hiervoor paragraaf 5.10.

2.3.2.2.8 Energie

Utrecht: energiek middelpunt van het land, Energieplan Utrecht en duiding van het college bij het Energieplan (2016) en de Utrechtse Energieagenda's 2016 - 2019
De gemeenteraad heeft op 14 januari 2016 het Energieplan besproken en het document Duiding van het College bij het Energieplan vastgesteld. Deze documenten geven samen richting aan het energiebeleid in Utrecht voor de komende jaren. Het Energieplan is door 165 Utrechters opgesteld en hierbij stond de volgende vraag centraal: realiseer een klimaatneutraal Utrecht. Aan de hand van de onderwerpen wonen, werken, vervoer en centrale energievoorziening in Utrecht zijn, om dit te bereiken, te nemen maatregelen geformuleerd. Bewustwording via het verbeteren van informatievoorziening is hierbij belangrijk en de gemeente heeft een grote en pro-actieve rol bij de overgang naar duurzame energie.

In het najaar van 2015 zijn de Utrechtse Energieagenda's verschenen, welke een vervolg zijn op het Energieplan en de duiding daarop van het college. Hierin worden de concrete gemeentelijke werkzaamheden gepresenteerd en de inzet van middelen welke leiden tot een klimaatneutraal Utrecht richting 2030. Om deze ambitie te bereiken zijn de volgende ambitieuze doelstellingen voor 2020 geformuleerd:

• 20% CO2-reductie ten opzichte van 2010;
• 20% van het totale energieverbruik wordt duurzaam opgewekt;
• 10% van de daken zijn voorzien van zonnepanelen.

Met het coalitieakkoord 'Utrecht: Ruimte voor iedereen' (2018) zijn voorgaande doelstellingen vervangen. Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn en om hiertoe te komen worden de volgende stappen genomen:

• de gemeentelijke energie-inkoop is in 2020 volledig verduurzaamd;
• in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen;
• in 2030 is het Utrechtse systeem van stadsverwarming verduurzaamd;
• in 2030 zijn minimaal 40.000 bestaande woningen van het gas af;

het gemeentelijke vastgoed is in 2040 volledig verduurzaamd.

Plangebied
Met het opstellen van het bouwplan en de inrichting van het gebied is rekening gehouden met de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrecht. De nieuwe woningen worden gasloos en klimaatneutraal gebouwd. In paragraaf 5.16 wordt hier verder op ingegaan.

Visie op de warmtevoorziening (2017)
Op 2 november 2017 heeft de gemeenteraad de Visie op de warmtevoorziening vastgesteld. De CO2-uitstoot in onze stad wordt voor een derde veroorzaakt door het verwarmen van huizen en gebouwen met aardgas (inclusief de stadsverwarming). Ook gebruiken gebouwen op dit moment relatief veel warmte door een lage isolatiegraad en installaties met een laag rendement. Om de doelstelling te behalen om als Utrecht in 2030 klimaatneutraal te zijn, is een omschakeling naar een duurzame warmte- en koudevoorziening nodig. Met het nieuwe coalitieakkoord is de doelstelling opgenomen om zo snel mogelijk klimaatneutraal te zijn en 40.000 bestaande woningen van het gas af te halen. Een duurzame warmtevoorziening kan gerealiseerd worden door de vraag naar warmte te beperken, te stoppen met het gebruik van aardgas en over te stappen op duurzame warmtebronnen. Dit vraagt om ingrijpende aanpassingen in gebouwen, de energieinfrastructuur en door nog meer gebruik te maken van duurzame warmtebronnen. Natuurlijke momenten, op zowel gebouw- als gebiedsniveau, moeten worden benut om de warmtetransitie te versnellen. Een klimaatneutrale warmtevoorziening moet aan de voorwaarden duurzaam, betaalbaar en betrouwbaar voldoen.

In het door het VNG ondertekende Klimaatakkoord is een nieuwe regierol voor de gemeente vastgelegd. Gemeenten moeten voor eind 2021 een Transitievisie Warmte (TVW) en een Regionale Energiestrategie (RES) opstellen. In de Transitievisie Warmte staat hoe de gemeente een aardgasvrije stad gaat maken en welke planning daarvoor wordt gehanteerd. In de TVW staat wanneer we in welke buurt starten met het aardgasvrij maken van gebouwen en het aanpassen van de energie-infrastructuur. In de RES staat hoe Utrecht en haar regiogemeenten invulling gaan geven aan de landelijke energiedoelstellingen in het Klimaatakkoord voor het verduurzamen van de energiebronnen. In de RES staat hoeveel en waar duurzame elektriciteit (wind en zon) in 2030 wordt opgewekt. Ook staat er in de RES welke duurzame warmtebronnen te gebruiken zijn zodat buurten van het aardgas af kunnen. Beide documenten worden in de Omgevingsvisie verankerd. De landelijke wet- en regelgeving wordt hiervoor de komende tijd aangepast.

Plangebied
Met het opstellen van het bouwplan en de inrichting van het gebied is rekening gehouden met de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrecht. Dit vindt zijn uitdrukking in het feit dat de nieuwe woningen gasloos en klimaatneutraal worden gebouwd. Daar komt bij dat op de locatie momenteel een bedrijf aanwezig is dat met gas wordt verwarmd. Deze zal in zijn geheel verdwijnen waarmee er sprake is van een CO2-winst.

2.3.2.3 Gebiedsbeleid

In gebiedsbeleid maakt de gemeente de koers en het thematische beleid passend binnen een specifiek gebied.

Omgevingsvisie deelgebied Vleuten-De Meern
Utrecht groeit hard en gaat richting 400.000 inwoners. Dit heeft ook gevolgen voor Vleuten – De Meern. De groei van de stad brengt kansen met zich mee, maar de ontwikkeling moet wel passen bij de wijk en bij de wensen en waarden van inwoners. Vleuten – De Meern voelt als een dorp in een stad. Dit is een belangrijke en unieke waarde voor de wijk. De koers in Vleuten – De Meern is dan ook ontwikkelen met dorps karakter. De huidige leefomgeving is al erg goed.

Bewoners hebben input gegeven aan de gemeente over wat zij belangrijk vinden. Daaruit kwamen de volgende thema's:

• voldoende groen;
• elkaar makkelijk ontmoeten;
• fijne woon- en werkomgeving;
• prettig kunnen verplaatsen.

Nieuwe ontwikkelingen en trends, bijvoorbeeld de groei van de stad, kunnen bijdragen aan het goed houden, verbeteren van deze thema's. In de omgevingsvisie is met een lijst 'kaders en ambities' beschreven welke initiatieven een bijdrage kunnen leveren aan de wijk.

Plangebied
Utrecht groeit en wil de groei faciliteren door de ruimte in de stad beter te benutten. Door deze ontwikkeling komt de bedrijfsfunctie aan de Zandweg te vervallen ten behoeve van 12 woningen waaronder 4 levensloopbestendige woningen. In het stedenbouwkundigplan is nadrukkelijk aandacht voor voldoende groen. Het plan levert een bijdrage aan de leefbaarheid van 't Weer, van de fietsstraat de Zandweg en aan de woonwensen van een specifieke doelgroep.

2.3.3 Overig gemeentelijk beleid

2.3.3 Overig gemeentelijk beleid

De Utrechtse Erfgoedagenda (2013)
De Utrechtse Erfgoedagenda is in 2013 vastgesteld. Utrecht heeft veel erfgoed. Van bewoningssporen uit de bronstijd tot naoorlogse bouwkunst in wijken als Kanaleneiland en Overvecht. Utrecht is een van de oudste steden van Nederland en dat is overal terug te vinden. Utrecht is in de afgelopen decennia zo zorgvuldig mogelijk met het erfgoed omgegaan. En zal dit blijven doen.

De Utrechtse Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek.

Plangebied

De Zandweg is een historisch bebouwingslint langs het water van de Leidsche Rijn. Langs dit lint zijn nog diverse voormalige agrarische gebouwen te vinden zoals oude tuindersschuren en boerderijen. De doorgaande bomenrij aan weerzijde van de weg zijn karakteristiek. De bebouwing binnen het plangebied hebben geen cultuurhistorische waarde. De nieuwe bebouwing wordt binnen het historische lint ingepast. Dit wordt gedaan door variatie aan te brengen in de bebouwing die kenmerkend is voor het lint. Daarnaast blijft het groene karakter behouden. De voorgenomen ontwikkeling doet geen afbreuk aan het erfgoed.

Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)
De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Plangebied
De wegen in de omgeving kennen een 30 km/uur regime. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de cumulatief optredende geluidsbelasting van deze wegen onderzocht. Deze geluidsbelastingen overschrijden de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder (53 dB zonder aftrek) niet waardoor er, zeker in stedelijk gebied, gesproken kan worden van een goede ruimtelijke ordening. Met het bouwontwerp van de woningen zal rekening moeten worden gehouden met een binnenwaarde van maximaal 33 dB. In paragraaf 5.4 wordt nader ingegaan op het aspect geluid.

2.4 Conclusie

De beoogde herontwikkeling van de locatie Koedam De Meern is in overeenstemming met de verschillende beleidskaders.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert de wijk/gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling

De Meern heeft zich ontwikkeld als handelsplaats aan de Leidsche Rijn, de trekvaart tussen Leiden en Utrecht. Langs de Zandweg en Rijksstraatweg, op het kruispunt met de Meerndijk werd handel gedreven, vestigde zich bedrijvigheid en ontmoetten de inwoners van De Meern elkaar in de kerk, het Verenigingsgebouw, de dorpswinkels en de cafés. De Meernbrug was het centrale punt in het dorp. Deze plek was zowel het economische als het sociale dorpshart. De Zandweg, Rijksstraatweg en Meerndijk waren daarmee van groot belang voor het dorp.

Afbeelding 3.1: Historische kaart met het plangebied in rood (bron:Topotijdreis)

Geleidelijk nam de handelsbetekenis van De Meern af. Na de Tweede Wereldoorlog breidde het dorp zich fors uit en werden er veel woningen gebouwd aan weerszijden van de Meerndijk. Winkelcentrum Mereveldplein was onderdeel van de uitbreiding. De openbare ruimte en bebouwing zijn ingrijpend veranderd en de Castellumlaan is in deze tijd aangelegd. Met de bouw van het winkelcentrum nam de economische betekenis van het dorpshart rondom de Meernbrug af. Grote en kleine ondernemingen zijn verdwenen. De samenhang, levendigheid en fysieke binding met de Leidsche Rijn zijn gaandeweg uit het dorpshart verdwenen en een aantal lege plekken in dit gebied wacht al geruime tijd op een nieuwe bestemming.

Met de recente nieuwbouw van Leidsche Rijn is een andere situatie ontstaan. Vleuterweide en Leidsche Rijn liggen tussen de historische dorpskernen van Vleuten en De Meern.

3.2.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

Het dorpje De Meern is ontstaan op de plaats waar de Oude Rijn en een in de middeleeuwen verdwenen klein riviertje, dat de Oude Rijn en de Hollandse IJssel met elkaar verbond, samenvloeiden. Dit riviertje heette de Mare of Marne, en daarvan stamt de plaatsnaam De Meern. Ook van de Oude Rijn is weinig overgebleven. Ooit liepen verschillende Rijn-armen door het gebied van De Meern en Vleuten. Dichtbij De Meern liep een tak in noord-zuid-richting en op de linkeroever daarvan bouwden de Romeinen een castellum. De Leidsche Rijn is een vrijwel recht kanaal dat in oost-west-richting dwars door De Meern loopt.

De Meern is voortgekomen uit een uit de middeleeuwen daterende boerderijenstrook aan beide zijden van de Leidsche Rijn. Deze boerderijen stonden op de ontginningsbasis (de tegenwoordige Rijksstraatweg) van de polders Oudenrijn en Veldhuizen. Dit historische bebouwingslint is nog goed te herkennen op afbeelding 3.1. Rond de Meernbrug en de daar vóór 1480 gestichte kapel (op de plaats van de huidige protestantse Marekerk) ontstond een kleine concentratie van bebouwing, ongeveer ter plaatse van het huidige Hart van De Meern.

De ontwikkeling van De Meern is vooral bepaald door de loop van de Leidsche Rijn, maar ook door het riviertje de Mare of Marne, dat bij de kapel uitmondde in de Oude Rijn. Bij de kapel begon ook de Meerndijk. Deze in de 13e eeuw aangelegde dijk had de functie het lager gelegen land aan de westzijde van deze dijk te beschermen tegen overstromingen.

Rond 1665 werd de Leidsche Rijn verbreed, ten dienste van de trekvaartverbinding tussen Utrecht en Leiden. Dit was een belangrijke stimulans voor de ontwikkeling van het dorpje De Meern: de trekschuiten, die dagelijks passeerden, bevorderden de handel. De Meerndijk was in die tijd al van belang voor het wegverkeer. Er was op deze dijk een weg aangelegd die Utrecht en Montfoort met elkaar verbond.

De lintbebouwing bestaande uit boerderijen, woonhuizen en bijgebouwen is tot op heden goed herkenbaar. Daarnaast is de historische (polder)verkaveling en bebouwing karakteristiek voor dit gebied.

De historische bebouwing aan beide oevers van de Leidsche Rijn heeft een hoge beeldbepalende en cultuurhistorische waarde. Dat geldt zowel voor de woonhuizen als de boerderijen die vaak geen agrarische functie meer hebben maar zijn verbouwd tot woonhuizen.

Op de locatie van de huidige bedrijfshallen, stond tussen circa 1936-1960 een voormalig pakhuis. Zie onderstaande luchtfoto.

Afbeelding 3.2: Luchtfoto uit 1936 van het voormalig pakhuis (bron: Gemeente Utrecht)

Dit pand was van de zakkenhandel van de firma W. Verboom uit De Meern. Het is niet precies bekend wanneer het (eerste) pakhuis daadwerkelijk gebouwd is, maar voor een tweede pakhuis is in 1959-1960 een bouwvergunning verleend, naast de bestaande hal/pakhuis in dezelfde vorm.

Het pand dat aan de straat ligt is in het verleden niet geïnventariseerd als cultuurhistorisch waardevol, het is ook geen beschermd monument. De cultuurhistorische waarde is laag, ook al is het voormalige pakhuis wel karakteristiek an sich. De bedrijfshallen op het achterterrein dateren uit de jaren 70, 80, 90 van de vorige eeuw en hebben geen cultuurhistorische waarde.

3.2.3 Structuurbepalende elementen

De wijk 't Weer is in het verleden om de bedrijfshal van Koedam Tegels heen gebouwd. Het bedrijf is gebouwd in het lint aan de Zandweg. Nu de bedrijfshal wordt afgebroken is het een kans om de nieuwe woonbebouwing aan te sluiten op de straten en bebouwing van 't Weer. Het uitgangspunt van het stedenbouwkundig plan is om de ruimtelijke opzet van de woonwijk 't Weer aan te helen. Alleen de woningen die direct aan de Zandweg liggen, hebben hun ontsluiting via deze zijde.

3.3 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

De Zandweg 186A, Koedam Tegels, is in particulier eigendom. Het perceel is gelegen in De Meern (gemeente Utrecht). Het plangebied ligt in de woonbuurt 't Weer. De woningen aan de Luwte en Wolkendek zijn geschakelde woningen van twee bouwlagen met een kapverdieping. De woningen hebben een ruime achtertuin en een voortuintje. De woningen aan de Schemering zijn van een vergelijkbare bebouwingstypologie maar zijn gebouwd op veel kleinere kavels, waardoor er van een voortuin vrijwel geen sprake is. De bestaande woningen op Wolkendek 1 en Luwte 2 hebben in de tuinmuur aan de zijkant van de erfgrens een poort zitten die toegang biedt tot de tuin. In de nieuwe situatie moeten deze achtertuinen toegankelijk blijven. De bewoners maken gebruik van de ontsluitingswegen de Evenaar en de Burgermeester Middelweerdbaan.

Afbeelding 3.3: bestaande situatie plangebied (bron: Gemeente Utrecht)

De straten die naar het plangebied leiden zijn o.a. de Zonzijde, Wolkendek, Luwte en Schemering. Hier rijdt voornamelijk bestemmingsverkeer. De huidige autoverkeersbewegingen bestaan voornamelijk uit woon-werk verkeer. Na de spits en in de middag rijden weinig auto's in het gebied. Alle woningen die direct aan het plangebied grenzen hebben ruimte om te parkeren op eigen terrein, en hebben allemaal een garage.

In de woonstraten wordt op straat geparkeerd. Parkeervakken zijn met een andere verharding in de rijlopen aangegeven. Doordat alle woningen een oprit hebben is de hoeveelheid parkeerplekken op straat beperkt. Aan de Schemering, in de noordoosthoek van het plangebied, is een parkeerkoffer gesitueerd met 7 parkeerplekken. Aan de Luwte wordt geparkeerd in parkeervakken die los liggen van de rijlopen. Het gaat hier om 6 parkeerplaatsen.

De Zandweg is een verharde weg aan het kanaal de Leidse Rijn en is tevens een veel gebruikte fietsroute. De fietsroute wordt vaak gebruikt door scholieren en door bewoners die met de fiets naar de omliggende sportclubs gaan. Het is essentieel om de kwaliteit (veiligheid en gemak) van deze fietsroute te waarborgen. De verandering van de weg in een fietsstraat strookt niet met het vrachtverkeer van en naar het bedrijf Koedam Tegels.

De Leidse Rijn is een belangrijke cultuurhistorische en landschappelijke structuur met grote betekenis voor de identiteit van De Meern. De Zandweg ligt tussen het kanaal aan de zuidzijde en het bebouwde gebied aan de noordzijde van de weg. Het plangebied is onderdeel van een bebouwingslint dat is georiënteerd op de Zandweg. Kenmerkend is de open bebouwingsopzet en het groene- en landelijke beeld. Het kanaal wordt geflankeerd door een kenmerkende bomenrij. De bebouwing laat een sterke variatie zien in bebouwingstype, hoogte, omvang en architectuur. Het lint bestaat uit zowel vrijstaande als geschakelde woningen, danwel de showroom van het ter plaatse gevestigde bedrijf. Vanaf de Zandweg is het bedrijfsperceel toegankelijk. De bebouwing aan de Zandweg 186A bestaat uit bedrijfshallen van 1 bouwlaag met kap en een showroom van 1 bouwlaag met een kapverdieping. De gebruiksoppervlakte is 2756 m² BVO. Aan de zuidzijde ligt een verharde inrit. Deze inrit wordt bedrijfsmatig gebruikt voor leveranciers en bezoekers. De terreinen en opstallen zijn eigendom van en in gebruik door Koedam B.V.

De openbare ruimte en de straten Luwte, Schemering, Zonzijde, Morgenstond en Wolkendek zijn gemeentegrond. Het transformatorhuisje in het noordoosten van het plangebied is eigendom van Stedin Netten Zuid-Holland B.V. Het trafohuisje van Stedin staat als los object in de openbare ruimte. Het is omgeven door een plantsoen en een parkeerkoffer. Rondom de kavels aan de Zandweg zullen naar verwachting kleinere erfgrenscorrecties plaatvinden met de particuliere eigenaren van Zandweg 187 en 188 en met de eigenaren van Zonzijde 2, om zo logische kavelgrenzen te realiseren.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

Het project betreft de omzetting van een bedrijfsbestemming naar wonen. Het plan is een particulier initiatief van Koedam Tegels om de locatie te herontwikkelen naar woningbouw. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de inhoud van het plan.

4.1.1 Programma

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit de herontwikkeling van een bedrijfslocatie samen met een deel van de achterliggende openbare ruimte waarbij het plangebied wordt omgevormd tot een woongebied dat aansluit bij de bestaande ruimtelijke kwaliteiten van enerzijds de lintbebouwing langs de Zandweg, en anderzijds bij het woonmilieu van de buurt ‘t Weer. Het totaal aantal woningen zal maximaal 12 bedragen.

Woningbouwvelden

De randvoorwaarden voor woningbouw worden opgedeeld in drie bouwvelden om de juiste aansluiting bij de bestaande bebouwing te waarborgen. Door het verleggen van een deel van de straat Luwte/Zonzijde komt er ruimte voor meer openbaar groen. Deze groene ruimte is veilig bereikbaar en toegankelijk vanuit de wijk voor voetgangers. De verlegde straat is zo ingericht dat verkeer gedwongen wordt rustig te rijden. Het doel is om een groen straatbeeld te krijgen. Dit wordt bereikt door ruime voortuinen en door het aanplanten van hagen. De hagen komen aan de voorkant van de erfgrens te staan, maar ook op de zijdelingse erfgrens.

Afbeelding 4.1: Programma (Bron: Bouwenvelop)

Het doel voor het bouwveld B1 (met vrijstaande woningen) is om zoveel mogelijk de variatie en diversiteit in bouwvormen, kenmerkend voor het historische bebouwingslint de Zandweg, te krijgen. Tevens is het belangrijk dat er zo veel mogelijk ruimte blijft voor een groene uitstraling van de kavel. Hierdoor worden de cultuurhistorische betekenis en karakteristieken van de Zandweg behouden. Kortom, de volgende uitgangspunten worden gehanteerd:

• Variatie (verschil in kavelgrootte, ligging bebouwing) is een belangrijk kenmerk van het lint en moet behouden worden.
• Zoveel mogelijk behoud van de bomen en ander bestaand groen.
• Bebouwing bestaat uit losse (vrijstaande) bebouwing.
• Bebouwing is georiënteerd op de Zandweg.

Het doel voor de bebouwing voor het bouwveld B2 (met twee-onder-een-kap woningen) is om in maat en schaal aansluiting te zoeken bij de vrijstaande woningen langs de straat Zonzijde. Het bouwveld B2 heeft een oppervlak van 1987m2.

Ter plaatse van bouwveld B3 (met levensloopbestendige woningen) zullen maximaal vier woningen ontwikkeld worden. Om de bezonning van bestaande bebouwing (Luwte 2 en Wolkendek 1) zo min mogelijk negatief te beïnvloeden ligt de bebouwing zo ver mogelijk op het zuidelijk deel van de kavel.

Openbare ruimte

De straatinrichting van de nieuw aan te leggen openbare ruimte sluit qua materialisatie en ruimtelijk concept aan bij de rest van de wijk. Door de aanpassing van de ligging van de straat wordt het bestaande speelveld en het voetgangersnetwerk beter toegankelijk. De nieuwe straat gaat Zonzijde heten, aangezien deze in het verlengde ligt van de bestaande straat. Het is de wens van de omwonenden om zo min mogelijk extra verkeersbewegingen te krijgen in zowel 't Weer als aan de Zandweg. De maatvoering van de weg is daarom gericht op het verlagen van de snelheid van het autoverkeer.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

Bouwveld langs de Zandweg met vrijstaande woningen

Het doel van de regels voor de bebouwing langs de Zandweg is om variatie en diversiteit in de bebouwing te krijgen. In de architectonische uitwerking wordt er variatie gezocht in de materialisatie, gevelcompositie, hoofdopzet woning, en rooilijn. Tevens is het belangrijk dat er zo veel mogelijk ruimte blijft voor een groene uitstraling van de kavel in combinatie met de bebouwing.

Er is op deze locatie gekozen voor maximaal 2 vrijstaande woningen. Voor het groen en open bebouwingsbeeld is het belangrijk dat de woningen op de twee kavels voldoende ver van elkaar af staan. De minimale afstand tussen de hoofdgebouwen op de twee percelen is 5,0 meter. De cultuurhistorische betekenis en karakteristieken van het lint worden zo behouden. De grootte van het hoofdgebouw wordt gemaximeerd. Hoewel dit geen garantie is voor losstaande bebouwing (vergunningsvrij bouwen biedt namelijk mogelijkheden) beperkt dit wel het zichtbare bouwvolume in het straatbeeld. De rooilijn is vanaf de straat bewust verder naar achteren gelegd zodat er, naast de voor het parkeren benodigde oprit, voldoende ruimte blijft voor een tuin. Voor de tuin komt een groene haag om zo ook een groen beeld vanaf de straat te waarborgen. De nokhoogte en goothoogte sluiten zo veel mogelijk aan bij de 4 reeds gerealiseerde twee-onder-één-kap-woningen, en bij de woningen op nummer 187 en 188.

Parkeren vindt plaats op eigen terrein, naast de woning, en zo veel mogelijk uit het zicht vanaf de straat. De nieuwe woningen hebben een kap (schild kap, zadelkap of een afgeleide van deze kapvormen) en voegen zich op een logische manier naar de omliggende bebouwing. De architectuur is afgestemd op en passend bij de omgeving.

Bouwveld direct achter de Zandweg met 2-onder-1-kap woningen

Het doel voor de bebouwing is om in maat en schaal aansluiting te zoeken bij de vrijstaande woningen langs de straat Zonzijde. Op deze kavels mogen twee-onder-een-kapwoningen gebouwd worden. De garages van de woningen staan ver genoeg uit elkaar om een pad naar de achtertuin te maken. De gewenste openheid tussen de bebouwing wordt op deze manier gewaarborgd. De eventuele erfafscheiding langs de zijdelingse erfgrens tussen deze kavels is ook groen vormgegeven. De woningen liggen ver genoeg van de straat af zodat er een voortuin gemaakt kan worden. Ook langs de voorerfgrens komt een (groene) haag. Parkeren vindt plaats op eigen terrein, naast de woning en zo veel mogelijk uit het zicht vanaf de straat.

In de architectuur van de bebouwing wordt geen letterlijke aansluiting gezocht bij de omliggende bebouwing; de nieuwbouw vormt samen met de nieuwbouw van de levensloopbestendige woningen, een nieuwe entiteit binnen de bestaande wijk. Door in te zetten op een nieuwe architectonische vormgeving in de nieuwbouw wordt de openbare ruimte aan de (verlengde) Zonzijde (doorlopend in het trapveldje) benadrukt als belangrijke groene wig. De architectuur in de bouwvelden van de levensloopbestendige woningen en de 2-onder-1-kap woningen, vormen wel weer een architectonische eenheid. Dit betekent niet dat de architectuur exact hetzelfde hoeft te zijn.

Bouwveld grenzend aan de Luwte met levensloopbestendige woningen

Op dit bouwvlak worden zogenaamde 'levensloopbestendige' woningen gerealiseerd. Deze woningen zijn toegankelijk voor bewoners in alle levensfasen en voor mensen met een functiebeperking. Zo zijn de primaire woonfuncties van deze woningen voornamelijk op de begane grond gelegen. Deze vier woningen beschikken aan de achterzijde over een slaapkamer en een badkamer op de begane grond.

De woningen komen tegen een bestaand bouwblok aan te liggen. Om de bezonning van bestaande bebouwing (Luwte 2 en Wolkendek 1) zo min mogelijk negatief te beïnvloeden ligt de bebouwing zo ver mogelijk op het zuidelijk deel van de kavel en is de kap in de oost-west richting gepositioneerd (zie bovenstaande afbeelding). De hoogte van de bebouwing wordt beperkt gehouden tot 1 bouwlaag met een kap. Het positieve effect voor de omgeving is dat ook hierdoor de gevolgen voor de bezonningssituatie van aanliggende tuinen beperkt blijven.

Het zicht vanuit overburen op de nieuwe ontwikkeling was een zorg vanuit de buurt; er is daarom gekozen om rekening te houden met de kaprichting en de maximale afmetingen van de kap. De dakkapellen worden in het ontwerp van de woningen meegenomen. De eindgevels aan openbaar gebied hebben een voorgeveluitstraling om zo te voorkomen dat er 'dode' hoeken ontstaan in de straat die onveilig aanvoelen.

Door de verlegging van het zuidelijke deel van de Luwte hebben de tuinen van de woningen Luwte 2 en Wolkendek 1 geen directe toegang meer op de openbare weg. In het project is daarom afgesproken met de ontwikkelaar dat de bestaande tuindeuren hoe dan ook toegankelijk zullen blijven. Dit kan bijvoorbeeld opgelost worden door het aanleggen van een steeg.

Het bouwvlak van de levensloopbestendige woningen ligt terug ten opzichte van het trottoir aan de voorzijde, zodat er ruimte blijft om een overgangszone te creëren. Deze zone wordt dusdanig ontworpen dat verblijf en interactie tussen bewoners wordt gestimuleerd. Het wordt mee-ontworpen met de architectuur bijvoorbeeld als veranda, Delfts stoepje, of voorgeveltuintje. Tevens kan gebruik worden gemaakt van een lage haag om zo het groene straatbeeld te versterken. Langs de straat wordt op de kavel een haag aangeplant. De instandhouding van de haag wordt geregeld in de notariële akte bij de overdracht van de kavel om zo ook voor de toekomst te verzekeren dat de haag blijft staan.

In de navolgende afbeeldingen is een uitwerking van het stedenbouwkundig plan opgenomen.

Afbeelding 4.2: Stedenbouwkundige plan noordzijde van het plangebied (bron Building Design).

Afbeelding 4.3: Concept vogelvlucht van de verlegde weg en de nieuwe bouwvolumes (bron Building Design.

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

De woningen worden ontsloten via de Zandweg (max. 2) en deels via 't Weer (max. 10). Met het plan wordt de straat Luwte naar het zuiden verlegd zodat de straat Zonzijde doorloopt. In publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' van het CROW zijn kengetallen opgenomen voor de verkeersgeneratie van nieuwe woningen per woningtype. Er worden 12 woningen gerealiseerd, waarvan 2 vrijstaande en 10 twee onder een kap woningen.

De tabel hieronder laat zien wat de toekomstige verkeersgeneratie is van de 10 woningen aan de Luwte en de 2 woningen aan de Zandweg op een week- en werkdag. Het aantal verkeersbewegingen van motorvoertuigen bedraagt voor vrijstaande woningen 8,2 per woning en voor twee onder een kap woningen 7,8 verkeersbewegingen per woning. Conform het CROW (publicatie 317) is de omrekenfactor van weekdag naar werkdag 1,11. Ofwel de etmaalintensiteit op een gemiddelde werkdag (maandag t/m vrijdag) is 10% hoger dan op een gemiddelde weekdag (maandag t/m zondag). We gaan hier van een werkdag uit, omdat er dan sprake is van het hoogste aantal verkeersbewegingen. Deze ontwikkeling leidt tot 105 verkeersbewegingen per etmaal. De aanwezige infrastructuur kan deze kleine toename aan. Na de realisatie van de woningen zal het verkeer op de omliggende erftoegangswegen ruim onder de grens van 2.500 mvt/etmaal blijven. We spreken dan nog steeds van een leefbare situatie.

Functie	Programma	Kencijfers CROW	Verkeersgeneratie Mvt / etmaal Weekdag	Verkeersgeneratie Mvt / etmaal Werkdag
Koop (twee- onder- één- kap)	10 woningen	7,8 per woning	78	87
Koop (Vrijstaand)	2 woningen	8,2 per woning	16	18
Totaal			94	105

Verkeersluwe maatregelen

Voor onderhavige ontwikkeling is een normale 2 richtingsstraat gewenst die aansluit op de omliggende straten in de wijk. Bestrating en breedte van de nieuwe inrichting komt overeen met de huidige weginrichting in de buurt. In de omliggende straten liggen drempels. Om hier de eenheid van de inrichting van de straten te behouden, worden de aanwezige drempels op de Schemering/zonzijde doorgetrokken. Dit is daarnaast een verkeersluwe maatregel.

Fietsstraat Zandweg

De Zandweg is recentelijk heringericht tot een fietsstraat. Het doel is om de gehele weg eenrichtingsverkeer te maken. Ten behoeve van de bevoorrading van Koedam Tegels is de weg ten westen van Zandweg 186A nog steeds tweerichtingsverkeer.

4.2.2 Openbare ruimte en groen

De straatinrichting van de nieuw aan te leggen openbare ruimte sluit qua materialisatie en ruimtelijk concept aan bij de rest van de wijk. Door de aanpassing van de ligging van de straat wordt het bestaande speelveld en het voetgangersnetwerk beter toegankelijk. De nieuwe straat gaat Zonzijde heten, aangezien deze in het verlengde ligt van de bestaande straat. Het is de wens van de omwonenden om zo min mogelijk extra verkeersbewegingen te krijgen in zowel 't Weer als aan de Zandweg. De maatvoering van de weg is daarom gericht op het verlagen van de snelheid van het autoverkeer.

Kadernota openbare ruimte en Handboek Openbare Ruimte

Het inrichtingsplan moet voldoen aan de eisen die gelden in de Kadernota openbare ruimte en het Handboek openbare Ruimte. Om de eenheid in de materialisering in de wijk te behouden is er gekozen om de bestaande ontwerpoplossingen die in de directe omgeving voorkomen door te zetten. Om aan te sluiten bij de bestaande situatie is er tevens voor gekozen om een deel van het bezoekers parkeren op straat plaats te laten vinden. Door middel van afwijkend gekleurde straatstenen worden parkeerplaatsen in de straat aangeduid.

Het meest oostelijke deel van het plangebied is een openbaar groenvoorziening. Hiervan wordt de bereikbaarheid verbeterd door het aanleggen van een tweetal voetpaden.

4.2.3 Parkeren

Nota stallen en parkeren
|In bijlage 1 van de nota stallen en parkeren (2013) staan de parkeernormen. Het plangebied valt in zone C1. De woningen krijgen een vloeroppervlakte van meer dan 130m² BVO. Voor een woning met deze afmetingen in zone C1 moeten minimaal 1,5 parkeerplaatsen en maximaal 1,75 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het bestemmingsplan biedt ruimte aan maximaal 12 woningen. Voor 12 woningen moeten minimaal 18 (1,5 x 12) en maximaal 21 (1,75 x12) parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Twee-onder-een-kapwoningen
De 6 twee-onder-een-kapwoningen in het plan krijgen een garage met oprit voor 2 auto's achter elkaar. Dit wordt gerekend als 1.5 parkeerplaats. De parkeerplaatsen bij de 6 twee-onder-een-kapwoningen worden dus als 9 parkeerplaatsen gerekend.

Levensloopbestendige woningen
Er worden 4 levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Deze woningen krijgen één parkeerplaats in de tuin (0,5 parkeerplaats). Dit wordt gerekend als 0,5 parkeerplaats per woning. De parkeerplaatsen bij de levensloopbestendige woningen worden dus als 2 parkeerplaatsen gerekend.

Vrijstaande woningen
De 2 vrijstaande woningen krijgen elk 2 parkeerplaatsen naast elkaar in de tuin. Dit wordt gerekend als 1 parkeerplaats per woning. De parkeerplaatsen bij de vrijstaande woning wordt gerekend als 2 parkeerplaatsen.

Openbare ruimte
Een parkeerplaats in de openbare ruimte wordt als 1 parkeerplaats gerekend. Er worden in de openbare ruimte 5 extra parkeerplaatsen gerealiseerd.

Conclusie
Ten behoeve van de 12 woningen moeten minimaal 18 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Er worden 13 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Daarnaast worden er 5 parkeerplaatsen in openbaar gebied aangelegd. In totaal worden er dus 18 parkeerplekken gerealiseerd. De 6 gecompenseerde parkeerplaatsen vallen hier niet onder. Het aantal van 18 parkeerplekken is conform de parkeernorm uit de Nota Stallen en Parkeren.

4.3 Conclusie

Het bestemmingsplan past binnen de Kadernota openbare ruimte, Handboek Openbare Ruimte. Ook wordt voldaan aan de parkeernorm uit de Nota Stallen en Parkeren.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieueffectrapportage

Kader
Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in onderdeel D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een milieueffectrapportage moet worden opgesteld.

Plansituatie
De in het plan opgenomen activiteiten vallen onder categorie D11.2 (aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject), zoals deze is opgenomen in onderdeel D van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. Voor deze activiteit is in het Besluit m.e.r. een drempelwaarde opgenomen van 2.000 woningen, een projectgebied van 100 hectare en 200.000 m² bvo aan bedrijfsoppervlakte of meer. Het plan blijft met 12 woningen, onder deze drempelwaarden en overschrijdt deze niet. Op grond van artikel 2, lid 5, sub b, van het Besluit m.e.r. dient echter ook in 'overige gevallen' bekeken te worden of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen (de vormvrije m.e.r.-beoordeling). Op basis van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling dient het bevoegd gezag (in dit geval de gemeente Utrecht) een besluit te nemen om voor het project wel of geen mer-procedure te volgen voor het project alvorens het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.

Om te beoordelen of sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen is een vormvrije m.e.r.-beoordeling (aanmeldnotitie) opgesteld. In deze vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt geconcludeerd dat geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen en er derhalve geen aanleiding is om een m.e.r.-procedure te doorlopen. De gemeente heeft dan ook op 3 maart 2020 besloten om voor dit plan geen m.e.r.-procedure toe te passen.

De Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in Bijlage 1.

Conclusie
Er is geen sprake van significant nadelige milieugevolgen als gevolg van de beoogde ontwikkeling. Het opstellen van een milieueffectrapportage is dan ook niet noodzakelijk.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het ruimtelijk plan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 5.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 5.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Plansituatie

Met het plan verdwijnt een bedrijf uit een woonomgeving. Op deze locatie worden 12 nieuwe woningen gerealiseerd.

Ruim 110 meter ten westen van het plangebied ligt een complex voor buitensport. Op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' geldt voor de functie 'veldcomplex met lichtmasten' een richtafstand van 50 meter.

Conclusie

Aan deze richtafstand van 50 meter wordt ruimschoots voldaan. In de omgeving zijn geen andere bedrijven aanwezig die een negatieve invloed kunnen hebben op het woon- en leefklimaat.

5.4 Geluidhinder

Wegverkeerslawaai
Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

• a. in stedelijk gebied:

• voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;

• b. in buitenstedelijk gebied:

• voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
• voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
• voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

• c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau geldt.

Plansituatie

Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidszones van wegen. Met het plan wordt de straat Luwte verlegd naar het zuiden ter hoogte van de Zonzijde. Voor het nieuwe wegvlak geldt, net als de omgeving een maximum regiem van 30 km/uur. Het betreft een rustige woonwijk met uitsluitend bestemmingsverkeer. De Rijksstraatweg (busbaan) en de Zandweg kennen ook beide een 30 km/uur regiem. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de cumulatief optredende geluidsbelasting van deze wegen onderzocht. Op de Rijksstraatweg rijden 453 bussen per etmaal en op de Zandweg 270 auto's per etmaal (bron VRU3.4 – peiljaar 2030). De geluidsbelasting op het plangebied bedraagt daardoor ten hoogste 51 á 52 dB. Zelfs bij een hogere snelheid op de Rijksstraatweg is dit maximaal 53 dB.

Deze geluidsbelastingen overschrijden de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder (53 dB zonder aftrek) niet waardoor er gesproken kan worden van een goede ruimtelijke ordening.

Met betrekking tot het railverkeer, ligt er in de nabijheid van het plangebied geen spoorlijn die een belemmering vormt voor de ontwikkeling voor het aspect geluid.

Met betrekking tot industrielawaai, zijn er in de nabijheid van het plangebied geen bedrijven die een belemmering vormen voor de nieuwe woningen voor het aspect geluid.

Conclusie
Geconcludeerd wordt dat voor het aspect geluid sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

5.5 Externe veiligheid

Kader
Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in ruimtelijke plannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In alle drie besluiten wordt voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot risicobedrijven en transportroutes voor gevaarlijke stoffen, en tevens kunnen er op grond van die besluiten beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Het lokale wegverkeer van gevaarlijke stoffen mag volgens de gemeentelijk vastgestelde routeringsverordening uitsluitend plaatsvinden over enkele aangewezen wegen. Andere wegen mogen voor de bevoorrading van een aantal bedrijven slechts gebruikt worden indien daar een ontheffing voor verleend is.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevalslocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden als gevolg van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld.

Plansituatie
In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en waterwegen

Op een afstand van 1,2 en 3,3 km van het plangebied liggen respectievelijk de basisnet-transportassen A12 en A2. Vanwege deze grote afstand behoeven deze geen nadere beschouwing in het kader van externe veiligheid.

Ter plaatse van de planlocatie bevindt zich geen aangewezen route ten behoeve van het lokale transport. Ook vinden geen transporten plaats waarvoor ontheffingen zijn verleend. Vanwege het lokale transport is er dus geen PR contour en bestaat er geen groepsrisico. Nadere beschouwing is niet nodig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen buisleidingen die van invloed zijn op het plangebied.

Bedrijven die vallen onder het Bevi

In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Overige bedrijven met een veiligheidsafstand buiten de inrichtingsgrens

In of nabij het plangebied bevinden zich geen bedrijven met dergelijke veiligheidsafstanden.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

5.6 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader
In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Op grond van artikel 5.16 Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen, indien aannemelijk is gemaakt dat:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde is opgenomen(lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit past binnen, is genoemd in of is in elk geval niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Met andere woorden, luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan één van de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Plansituatie  

Met de realisatie van de woningen worden geen nieuwe gevoelige bestemmingen gerealiseerd.

Met betrekking tot de verkeersgeneratie als gevolg van de te bouwen woningen is publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' van het CROW geraadpleegd. Hierin zijn kengetallen opgenomen voor de verkeersgeneratie van nieuwe woningen per woningtype.

Er worden 12 woningen gerealiseerd, waarvan 2 vrijstaande en 10 twee onder een kap woningen. Het aantal verkeersbewegingen aan motorvoertuigen voor vrijstaande woningen bedraagt 8,2 per woning en voor halfvrijstaande woningen 7,8 verkeersbewegingen per woning. Dit betekent dat per dag 95 extra verkeersbewegingen zullen plaatsvinden. Doordat Koedam Tegels weggaat, zullen er daardoor in de praktijk in de plansituatie minder extra verkeersbewegingen plaatsvinden t.o.v. de autonome situatie. Het uitgaan van 95 extra verkeersbewegingen is dan worst case.

Figuur 5.2: Worst-case berekening voor bijdrage van extra verkeer (bron: infomil.nl)

Als wordt uitgegaan van een worst-case scenario kan het aantal verkeersbewegingen op 95 per dag gesteld worden. Er is geen van vrachtverkeer, waardoor het percentage vrachtverkeer op 0 gezet kan worden. In figuur 4.2 is deze worst-case berekening weergegeven. Uit deze berekening volgt dat de bijdrage van het extra verkeer voor de luchtkwaliteit, niet in betekenende mate is. Nader luchtonderzoek is dan ook niet nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan, omdat wordt voldaan aan artikel 5.16, lid 1 onder a en lid 1 onder c Wm.

5.7 Bodem

Bodemkwaliteit

Bij het bestemmingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie

Het gebied heeft in het verleden overwegend een agrarische functie gehad waaronder een fruitteelt en varkensmesterij. Rondom de locatie zijn wegen aangelegd en is de omgeving bebouwd met woningen. De locatie is momenteel in gebruik als tegel en sanitair opslag en handel. Op het terrein worden de aanwezige opstallen gesloopt en vindt er nieuwbouw plaats van wonen met tuin.

In 2019 is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de Zandweg 186a / Luwte (Kruse Milieu BV, 4 november 2019, projectcode 17067716). Zie hiervoor Bijlage 5. Uitpandig is plaatselijk een sterke verontreiniging met lood aangetroffen in puin en kolengruis houdende lagen. Tevens zijn plaatselijk asbesthoudende golfplatenfragmenten aangetroffen. In een deel van het pand is inpandig onderzoek uitgevoerd, waarbij de boringen visueel schoon zijn. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Geadviseerd wordt om aanvullend onderzoek te doen naar lood en asbest(nesten), na sloop van de panden en verwijdering van de verhardingslagen. Verder is het nodig om ook ter plaatse van de huidige showroom aanvullend onderzoek te verrichten na sloop van het pand.

In 2011 is op de locatie Zandweg 186a een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Van Dijk Geo- en Milieutechniek b.v., 9 september 2011, opdrachtnummer 151268). In de loods achter de showroom is onder de betonverharding een funderingslaag bestaande uit hoogovenslakken aanwezig. Rondom de loods is plaatselijk een ondoordringbare laag en een puinhoudende ophooglaag aanwezig, met een matige verontreiniging aan PAK. Voor het overige zijn in de bovengrond lichte verontreinigingen aanwezig met zware metalen, PCB's en PAK. In het grondwater zijn lichte verontreinigingen aanwezig met barium, xylenen en dichlooretheen. De aanwezigheid van de puinhoudende ophooglaag en hoogovenslakken vormt een belemmering voor het toekomstig gebruik. Na sloop van de opstellen is aanvullend bodemonderzoek nodig (ook in de bodemlaag onder de hoogovenslakken en naar asbest). In de omgeving van het terrein is een dieseltank aanwezig. Bij bodemonderzoeken in de directe omgeving zijn hoofzakelijk lichte verontreinigingen aanwezig en plaatselijk sterke verontreinigingen.

Op basis van de Nota bodembeheer 2017-2027 moet bij grondverzet rekening gehouden worden met de toepassingseis woonkwaliteit.

In het gebied zijn geen (omvangrijke) grondwaterverontreinigingen of nazorgcontouren bekend. Het plangebied ligt in de schone zone van het Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer. Dit betekent dat bij bouwbemalingen, grondwateronttrekkingen en voor de aanpak of verplaatsing van grondwaterverontreiniging de gevalsaanpak van de Wet bodembescherming geldt en dat er geen sprake is van een gebiedsgerichte aanpak.

Ondergrond

Het terrein ligt binnen de boringsvrije zone van het drinkwaterbeschermingsgebied De Meern, met regels in de Provinciale Milieu Verordening. Dit betekent dat er een beperking geldt voor het doorboren van de scheidende laag tussen het eerste en tweede watervoerend pakket op een diepte van circa 40 m. Er mogen alleen bodemenergiesystemen worden aangelegd in het eerste watervoerend pakket.

Er is geen sprake van een verhoogde archeologische verwachting in het gebied. Het gebied is gevoelig voor zetting.

De ondergrond biedt kansen voor de duurzame energie (bodemenergie), waterberging (klimaatadaptatie), ruimte voor groen en ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen, parkeerkelders). Bij plannen voor benutting van de ondergrond wordt geadviseerd het ondergronds ruimtegebruik mee te nemen in het planontwerp, zodat meervoudig ondergronds gebruik geen belemmering of nadelige beïnvloeding op elkaar heeft.

Conclusie

De bodemkwaliteit is nog niet volledig in beeld en er gelden voorwaarden voor verder onderzoek en eventueel sanering. Op basis van de beschikbare bodemonderzoeksgegevens blijkt de bodem op locatie licht tot matig verontreinigd te zijn. Plaatselijk is er een sterke verontreiniging met lood en mogelijk asbest aanwezig. De aanwezigheid van een puinhoudende ophooglaag en hoogovenslakken onder de loods vormen een belemmering voor de toekomstige woonfunctie. Na sloop van de opstallen is aanvullend onderzoek nodig om verder te bepalen of het terrein geschikt is voor het toekomstig gebruik en of saneringsmaatregelen nodig zijn. Verder geldt een dieptebeperking voor boringen en bodemenergie vanwege de ligging in een grondwaterbeschermingsgebied.

5.8 Natuurbescherming

Wettelijk kader

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. De initiatiefnemer dient alvorens te beginnen met sloop, bouw, verbouw of veranderingen in de terreininrichting door onderzoek vast te stellen of er op of nabij het plangebied beschermde dieren en planten aanwezig zijn en of voor de werkzaamheden een ontheffing nodig is. Een van de belangrijkste criteria is of de functionaliteit van het leefgebied van beschermde soorten door het plan wordt aangetast. Er kunnen maatregelen worden genomen waardoor negatieve effecten voor de beschermde soorten zoveel mogelijk worden voorkomen of beperkt. Ook moet de initiatiefnemer onderzoek doen naar de effecten van de werkzaamheden op beschermde gebieden.

Er is in 2019 ecologisch onderzoek uitgevoerd (Natuurbank Overijssel, 2019). Uit dit onderzoek is het volgende naar voren gekomen:

Soortenbescherming

De belangrijkste conclusie van het onderzoek m.b.t. de soortenbescherming zijn:

• Binnen de planlocatie voor de herontwikkeling zijn geen streng beschermde soorten opgenomen in de Wet natuurbescherming aangetroffen of te verwachten.
• Algemene broedvogels: om effecten op algemene broedvogels te voorkomen dienen werkzaamheden waarbij opgaande beplanting binnen het plangebied wordt verwijderd, buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd. Deze loopt globaal van 15 maart tot 15 juli. Indien werken buiten het broedseizoen niet mogelijk is, moet door een deskundige worden gecontroleerd of er broedende vogels aanwezig zijn. Dit geldt ook voor de periode vlak voor of na het broedseizoen. Het gaat om een broedgeval, ongeacht de datum. Indien effecten op broedende vogels niet kunnen worden uitgesloten, mag er niet gewerkt worden.
• Er dient tijdens de uitvoering van de werkzaamheden rekening te worden gehouden met het voorkomen van algemene soorten fauna (zoals de egel) die vallen onder de zorgplicht. Een voorbeeld hiervan het hanteren van één vaste werkrichting bij het verwijderen van de vegetatie, waardoor de dieren de kans krijgen voor de werkzaamheden uit te vluchten

Soortenbescherming op basis van de Utrechtse soortenlijst
In de voormalige Flora en faunawet werden soorten beschermd die niet meer beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming, die per 1 januari 2017 in werking is getreden. Hieronder vallen diverse kwetsbare soorten die voor Utrecht erg belangrijk zijn. Deze soorten zijn in de Utrechtse soortenlijst genoemd. In dat licht is onderzocht of Utrechtse soorten nadelige gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling ondervinden.

Uit het ecologisch onderzoek blijkt dat er geen beschermde soorten uit de Wet natuurbescherming in het plangebied voorkomen. Er ontbreekt functioneel leefgebied voor deze soorten. Wel is het aannemelijk dat de merel en de tjiftjaf in het plangebied voorkomen. Deze vogels hebben in Utrecht een beschermde status (Utrechtse soortenlijst). Ruimtelijke ontwikkelingen mogen voor deze soorten niet tot nadelige effecten leiden.

Het weghalen van 374m2 beplanting leidt niet tot een verslechtering van het leefgebied van de tjiftjaf. De tjiftjaf foerageert vooral in opgaande beplanting, zoals bomen en struiken en nestelt in dichte vegetatie. Wanneer we de nieuwe situatie vergelijken met de huidige, dan leent de nieuwe situatie zich ook goed voor een territorium van de tjiftjaf.

De voorgenomen ontwikkeling zal een versterking van het leefgebied van de merel betekenen. De nieuwe woningen hebben (blok)hagen als erfafscheiding in de voor- en zijtuinen, grenzend aan het openbaar gebied. Ook worden in de openbare ruimte struwelen aangelegd. Hierdoor neemt het areaal functioneel leefgebied, zowel broedgelegenheid maar vooral foerageergebied, toe.

De Utrechtse Soortenlijst en overige informatie is te vinden op de gemeentelijke website onder Groenbeleid. https://www.utrecht.nl/fileadmin/uploads/documenten/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevin gsvisie /groe n/2018-Nota-Utrechtse-Soortenlijst.pdf

Beschermde gebieden

Natuurnetwerk Nederland

Provincies zijn verantwoordelijk voor de veiligstelling en ontwikkeling van het Natuurnetwerk Nederland (verder NNN genoemd). De beoordeling of de voorgenomen activiteit past in het NNN dient met name uitgevoerd te worden in de afweging van een 'goede ruimtelijke ordening' als onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing. De aanwezigheid van beschermde planten en dieren is daarbij niet direct van belang.

Natura 2000-gebied

Provincies vormen het bevoegd gezag voor de duurzame veiligstelling van de habitattypen en habitatsoorten in Natrua 2000-gebied in hun provincie. Voor activiteiten die leiden tot aantasting van de duurzame instandhouding van deze gebieden dient een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden.

Er is getoetst in hoeverre de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen beschermde gebieden beïnvloedt of daar negatieve effecten op heeft. Uit voornoemd onderzoek is het volgende naar voren gekomen met betrekking tot de gebiedsbescherming voor het plangebied:

• Het plangebied ligt buiten het NNN en de invloedsfeer van de voorgenomen activiteit is lokaal. Dat houdt in dat de voorgenomen activiteiten geen significant negatief effect op de kernkwaliteiten en omgevingscondities van gronden die tot het NNN behoren. De voorgenomen activiteiten hebben geen negatief effect op gronden die tot het NNN behoren.
• Het plangebied ligt niet binnen Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied is Oostelijke Vechtplassen, dat op ongeveer 7 kilometer afstand van het plangebied ligt. Gelet op de aard van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen het plangebied en Natura2000-gebied, is het niet aannemelijk dat er een verhoogde depositie van NOx/NH3 in Natura2000-gebied plaats vindt als gevolg van de uitvoering van de voorgenomen activiteiten. Dit is middels een AERIUS berekening d.d. 16 oktober 2019 ook aangetoond. Hieruit blijkt dat er geen negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie op Natura 2000-gebied te verwachten zijn. Zie hiervoor Bijlage 3. Vanaf 14 januari 2020 is er een nieuwe versie van de AERIUS Calculator beschikbaar gesteld. Een actuele berekening is uitgevoerd op 28 januari 2020 met hetzelfde resultaat. Zie hiervoor Bijlage 4. Er zijn geen vervolgstappen nodig.

Diervriendelijk bouwen

Met de bouw van de nieuwe woningen wordt rekening gehouden met 'diervriendelijk bouwen'. De nieuwe woningen hebben namelijk blokhagen als erfafscheiding in de voor- en zijtuinen, grenzend aan openbaar gebied. In de blokhagen kunnen huismussen schuilen.

Ook wordt bij elke woning een neststeen aangebracht als nestplaats voor huismussen en gierzwaluwen. De neststeen wordt zo hoog mogelijk onder het overstek in de woninggevel geplaatst. Hierdoor wordt een zo vrij mogelijke aanvliegroute gewaarborgd. Zie hiervoor onderstaande afbeelding.

Conclusie

De Wet natuurbescherming en de Utrechtse soortenlijst staan de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.9 Bomen

Voor de ontwikkeling is een bomeninventarisatie uitgevoerd voor alle bomen in het plangebied. In totaal bevinden zich 19 bomen in het plangebied (zie figuur 5.5). Het betreffen de volgende bomen:

• 10 rode esdoorns (a)
• 2 elzen (b)
• 2 zwarte Elzen (c)
• 5 zilveresdoorns (d)

3 van de 19 aanwezige bomen zijn van matige kwaliteit en 16 bomen zijn van goede kwaliteit.

Figuur 5.4

10 van de geïnventariseerde bomen blijven op de huidige plek staan. Het gaat hier om 4 Rode Esdoorns (boomnummer 1851392, 1998482, 1934884 en 1959833), 1 Els (boomnummer 1978065) en 5 zilveresdoorns (boomnummer 1895122, 1868970, 1938725, 2003058 en 1998759).

Om de herontwikkeling van het terrein mogelijk te maken moeten 9 bomen langs de bestaande Luwte wijken. Dit betreft 2 zwarte elzen (boomnummer ongenummerd en 1975418) en 1 Els (boomnummer 1880598). Deze bomen staan momenteel in de verharding en zijn allen gekwalificeerd als matig. Deze 3 bomen worden gekapt.

Daarnaast gaat het om 6 Rode Esdoorns die moeten wijken (boomnummer 1904742 , 1907144, 1909093, 1859269, 1931580 en 1881370). Deze bomen staan in de groenstrook direct ten noorden van de huidige bedrijfsbebouwing en zijn van een goede kwaliteit en zijn verplantbaar. Na de sloop van de opstallen op het terrein kunnen 5 bomen een plek krijgen in de groenstrook tussen de Luwte en de Scherming. Voor de 6e boom is in verband met de volgorde van de werkzaamheden geen plek binnen het plangebied, omdat deze hinder geeft voor de bouwwerkzaamheden en er een grote kans is dat deze boom beschadigd wordt. Voor deze boom wordt in overleg met de gemeente Utrecht een nieuwe locatie, nabij het plangebied gevonden.

4 bomen worden gecompenseerd. Het gaat om de 3 gekapte bomen van matige kwaliteit en 1 Rode Esdoornboom die niet in het plangebied verplant kan worden. Daarnaast worden er 3 (extra) nieuwe bomen geplant.

Kortom, binnen het plangebied worden er 12 bomen verplant en aangeplant (7 nieuwe bomen en 5 te verplantten bomen). Dit betreft 8 bomen van de 2e grootte in de groenstroken en 4 bomen van 3e grootte in boomspiegels tussen de parkeervakken. De soorten zijn gekozen in aansluiting op de bestaande soorten in het gebied. Dit zijn:

• Bomen 2e grootte: Gewone Rode Esdoorn (Acer pseudoplatanus 'Atropurpureum'), verplanten (5 stuks) en nieuw aanplantmaat 18/20 (3 stuks).
• Bomen 3e grootte: 2x Chinese Kers (Prunus 'Unimeko') en 2x Zwarte Els (Alnus glutinosa), aanplantmaat 16/18.

Aangezien er 10 bomen in het plangebied op hun huidige plek blijven staan, zijn er in de nieuwe situatie (in het plangebied) in totaal 22 bomen van een goede kwaliteit. Daarmee zijn er 3 bomen meer dan in de huidige situatie.

Conclusie

Gelet op voorgaande is het aspect bomen geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

5.10 Water

Door ruimtelijke ontwikkelingen kan het functioneren van het watersysteem onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van water gerelateerd beleid en water gerelateerde beheeraspecten door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig en evenwichtig te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van plannen vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en in het wateradvies van de waterbeheerders opgenomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem tijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Deze waterparagraaf is opgesteld ter verantwoording en afsluiting van de watertoets ten behoeve van het bestemmingsplan Zandweg 186a locatie Koedam gelegen in de Meern binnen de gemeente Utrecht.

Wettelijk kader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR en het waterschap AGV(Waternet) gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Europees beleid: Kaderrichtlijk Water

• Rijks beleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019;
• Waterschapsbeleid HDSR: Waterschapsbeleid: Waterwet, Waterbeheerplan “Waterkoers 2016-2021”, Beleidsregels Keur 2019.

Plansituatie

Figuur 5.5: Ligging plangebied

Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrenst door de Zandweg, aan de west- en oostzijde door lintbebouwing gelegen aan de Zandweg en aan de noordzijde door de woonwijk 't Weer.

Figuur 5.6: Nieuwe situatie Zandweg 186a, de Meern

Waterwet

Watervergunning – onttrekking en lozing

Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater.
Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2019). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding. Een (tijdelijke) lozing van grondwater op de openbare riolering is niet toegestaan, tenzij bij Algemene maatregel van bestuur (lozing besluiten) of bij maatwerkvoorschrift als bedoeld in de Wet Milieubeheer anders is bepaald.

Watervergunning - Keur

Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers, bouwen in en langs water en uitvoeren van HDD boringen onder watergangen, kunstwerken en peilscheidingen door, is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Waterwet. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

In het kader van het rioleringsplan dient als de plannen concreter worden, te worden aangegeven of al het regenwater in het plangebied geborgen kan worden of dat een overloop voorziening richting oppervlaktewater zal worden aangebracht waarvoor er voor dit project mogelijk een watervergunning aangevraagd dient te worden.

Waterhuishouding

Oppervlaktewater

Aan de zuidzijde van het plangebied ligt de primaire watergang de Leidsche Rijn. Dit oppervlaktewater is in eigendom van het HDSR en zij zijn verantwoordelijk voor de functionele kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van deze watergangen.

Peilgebied

Het plangebied ligt in het peilgebied VLR_027 met een vast peil van -0,80 m NAP.

Figuur 5.7: Plangebied binnen peilgebied VLR_027 (bron: peilbesluit Vleuten Leidsche Rijn HDSR)

Waterkering

De Zandweg die aan de noordzijde van de Leidsche Rijn is gelegen, betreft een regionale waterkering. Ter bescherming van deze waterkering is de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterstaatkundige functie' opgenomen.

Binnen het plangebied, vinden er in de kernzone van het waterstaatswerk, geen bouwwerkzaamheden plaats. Deze gronden worden enkel ingegraven voor planten en heggen.

Naast de kernzone van het waterstaatswerk ligt de beschermingzone van het waterstaatswerk.

Een groot deel van de huidige bedrijfsbebouwing en verharding is momenteel gelegen binnen deze beschermingszone. De hudige bebouwing wordt gesloopt. Daarbij zal ook de huidige verharding rondom het bedrijfsperceel worden verwijderd.

In het lint aan de Zandweg worden 2 bouwkavels gerealiseerd. Het is ook mogelijk dat hier één woning komt. De voorgevel van deze woning(en) komt in dezelfde rooilijn te liggen als de huidige bedrijfsbebouwing en de naastgelegen woningen in het lint. Aan de zijde van de Zandweg krijgen deze woningen een voortuin met daarachter een achtertuin. De hoeveelheid verharding zal daarmee afnemen. 

Achter de woning(en) in het lint wordt de straat Luwte verlegd in het verlengde van de huidige straat Zonzijde. Aan de zuidzijde daarvan worden 6 twee-onder-één kapwoningen gerealiseerd. Deze liggen gedeeltelijk binnen de beschermingszone.

Boringvrije zone de Meern
Het plangebied ligt in de boringvrije zones De Meern, zie figuur 5.8. De boringvrije zone is een zone rondom de grondwaterwinning De Meern. Deze grondwaterwinning is de bron van de drinkwatervoorziening voor o.a. de gemeente Utrecht. In de boringvrije zone beschermt een ondergrondse kleilaag de onderliggende waterwinning.

Om te voorkomen dat een kleilaag die de onderliggende waterwinning beschermt, wordt doorboord en ter bescherming van de grondwaterkwaliteit voor de drinkwatervoorziening stelt de provincie Utrecht in de Interim Omgevingsverorening in art 3.40 t/m 3.49 dat een aantal activiteiten aan voorschriften is gebonden. Het betreft onder andere een verbod op boor-, grond- en funderingswerkzaamheden dieper dan 40 meter onder het maaiveld en het toepassen van bodemenergiesystemen. Onder voorwaarden zijn vrijstellingen op dit verbod mogelijk.

Daarnaast geldt voor iedereen de bijzondere zorgplicht. Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt. De regels van de PMV gelden onafhankelijk van het bestemmingsplan.

Figuur 5.8: Beschermingszone drinkwateronttrekking waterwingebied De Meern (bron Provincie Utrecht)

Grondwater

1e watervoerend pakket

Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1e WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet. Sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch opgeslagen door dataloggers die tweemaal per dag het grondwaterpeil registreren. De gemiddelde, langjarige stijghoogte van het 1e WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (09-10- 2012).

Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde stijghoogten en seizoens-variatie verondersteld:

• droge periode, gemiddelde lage grondwaterstand (GLG) = NAP – 0,70 m;
• gemiddeld periode, gemiddelde grondwaterstand (GGG) = NAP – 0,60 m;
• natte periode, gemiddelde hoge grondwaterstand (GHG) = NAP -0,40 m;

De grondwaterstroming in het plangebied is in zuidwestelijke richting en varieert in natte perioden.

Freatisch pakket

De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren. Bodemonderzoek dient uit te wijzen wat de lokale bodemgesteldheid is en wat de consequenties hiervoor zijn voor de freatische grondwaterstand en de toepasbaarheid van IT-riolen en wadi's.

Drooglegging en ontwateringsdiepte

Een droge ondergrond is een belangrijke randvoorwaarde voor het faciliteren van een bestemming van een gebied. Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in een plangebied is van groot belang om overstroming (inundatie) en grondwateroverlast te voorkomen, juist bij de toepassing van een kelder.

De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, dient conform de norm van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden minimaal 1,0 m te zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), dient conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen. De gemiddelde ontwateringsdiepte in het plangebied is +0,70 m NAP – -0,40 m (GHG) = 1,10 m NAP. Deze voldoet in de huidige situatie aan de gestelde norm.

Figuur 5.9: Gemiddelde grondwaterstand binnen plangebied (bron: Isohypsenkaart gemeente Utrecht)

Riolering

Aan de zuidzijde van het plangebied loopt de Zandweg. In de Zandweg ligt een vuilwaterstelsel. De Zandweg ligt deels op één oor en op de plekken waar de Zandweg tonrond ligt, daar wordt water afgevoerd naar kolken, die weer rechtstreeks met een kolkenleiding lozen op de Leidsche Rijn.

Aan de noordzijde en deels binnen het plangebied ligt er in de woonwijk 't weer een gescheiden stelsel. Het hemelwater en vuilwater dient gescheiden aangeboden te worden. Het hemelwater kan aangesloten worden op een hemelwaterstelsel, maar kan ook rechtstreeks op het oppervlaktewater aangesloten worden.

Voor installatietechnische eisen voor leidingwerk binnen het perceel geldt het Bouwbesluit en de voorschriften in de Omgevingsvergunning voor de Wabo activiteit Bouw. In de aanvraag om Omgevingsvergunning moet het leidingplan voor riolering en hemelwater tot en met de grens van het terrein of erf zijn uitgewerkt. Voorschriften en instructies voor het aan (laten) sluiten op openbare voorzieningen voor de inzameling, transport of verwerking van afvalwater worden gesteld in de Omgevingsvergunning. Onder meer worden voorschriften aan plaats, aanlegdiepte en diameter van leidingwerk ter plaatse van de grens van het erf in de omgevingsvergunning gesteld wanneer sprake is van aansluiting op openbare riolering en afvalwater die op riolering kan en mag worden gebracht.

Voor de afvoer of verwerking van huishoudelijk afvalwater, eventueel bedrijfsafvalwater, en hemelwater gelden de op de activiteit betrekking hebbende algemene lozingsregels van het Activiteitenbesluit Milieubeheer, het Besluit Lozen Afvalwater Huishoudens of het Besluit Lozen Buiten Inrichtingen.

Het hemelwater mag niet aangesloten worden op het gemengde stelsel en zal middels een voorziening geïnfiltreerd moeten worden in de bodem.

Wateropgave

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn op grond van de Keur bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 maatregelen vereist (dit is de ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom).

De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatief effect op de waterhuishouding, omdat er een afname van verhard oppervlak is binnen het plangebied van ca. 1200 m2.

Onderdeel	Bestaande situatie in m²	Nieuwe situatie in m²	Afname / Toename verhard oppervlak m²
Onverhard / Groen	1.039	2.242	+1.203
Dakoppervlak	2.750	1.184	- 1.566
Verharding	3.084	3.447	+ 363
Totaal	6.873	6.873

Water en klimaatopgave

Analyse huidige situatie

Het waterschap en de gemeente Utrecht hebben een klimaatstresstest uitgevoerd. Uit de neerslag beelden blijkt dat delen van de stad gevoelig zijn voor extreme hoosbuien. Als we naar het plangebied kijken, dan geldt voor de '60 mm in één uur bui', de '75 mm in één uur bui, de '83 mm in 70 minuten bui' en '120 mm in één uur bui' ongeveer allemaal hetzelfde beeld.

Voor het betreffende kaartmateriaal:

https://livinglabutrecht.maps.arcgis.com/apps/MapSeries/index.html?appid=3242b2dbca544f9 9a714 abc1f6 3aeefe

Toekomstige situatie

De voorgenomen ontwikkeling dient "klimaatproof" te worden ingericht. Het waterschap en de gemeente stellen hier de volgende eisen aan:

• Vloerpeil van panden ligt minimaal 0,15 m boven straatpeil;
• Het gebied dient zo ingericht te worden dat zelfs bij een zeer extreme regenbui er geen schade optreedt. Hieraan wordt voldaan, als een extreme bui van 80 mm in één uur, verwerkt kan worden zonder dat er schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur, zoals nutsvoorzieningen, door instromend regenwater en er ook geen gezond- en veiligheidsrisico's kunnen optreden, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels. Een bui van 80 mm per uur is tot op heden de zwaarste bui die tot op heden door een weerstation van het KNMI is geregistreerd (Herwijnen, 2011);
• Daarvan 45 mm ten opzichte van verhard oppervlak binnen het plangebied vasthouden en verwerken, dit kan door groene daken te realiseren of ondergrondse infiltratie;
• Ledigingstijd buffer, maximaal 48 uur. De buffer dient hierna weer volledig beschikbaar te zijn voor nieuwe buien;

Klimaatopgave en kansrijke maatregelen

De klimaatopgave betreft 45 mm waterberging creëren ten opzichte van het bestaande verharde oppervlak. Hieronder staan de kansrijke maatregelen binnen het plangebied. De waterberging zal 4631 x 0.045 m = 208 m3 moeten worden.

Hemelwater kan aangesloten worden met een IT riolering op het bestaande hemelwaterstelsel in de wijk 't weer. Ook kan er een wadi worden toegepast, waarvan de slokop aangesloten worden op het hemelwaterstelsel.

Parkeerplaatsen kunnen voorzien worden van een waterpasserende bestrating of half verharding, waardoor water ter plaatse kan infiltreren in de bodem.

Wanneer de woningen worden voorzien van een plat dak, kan er overwogen worden om een groen dak toe te passen, waardoor hemelwater eerst wordt opgevangen, waarna het wordt afgevoerd naar bij voorkeur een infiltratievoorziening (wadi) of hemelwaterstelsel. Groene daken worden voor 60% verhard gezien en 40% onverhard. Tenzij aangetoond kan worden dat de daken 45 mm water kunnen bergen. Dan zijn de daken volledig onverhard.

Waterkwaliteit

Het hemelwater van dakoppervlak en erfverharding kan direct worden afgevoerd naar de infiltratievoorziening of wadi. Op deze manier wordt het hemelwater op een natuurlijke wijze gezuiverd en geïnfiltreerd.

Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) te worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp.

Klimaatadaptatie en klimaatstresstest

Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en water-robuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Gemeente Utrecht heeft samen met 9 andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Daarom wordt geappelleerd aan een duurzame manier van bouwen waar klimaatadaptie een onderdeel van is. Om wateroverlast tegen te gaan kan er gedacht worden aan toepassen van groene daken en daarmee het water vertraagd af te voeren. Om droogte tegen te gaan, zoveel mogelijk water bergen en infiltreren. Om hitte tegen te gaan, veel bomen (schaduw) in het plangebied zetten.

Conclusie

De waterbelangen zijn in onderhavig bestemmingsplan voldoende geborgd. Zo ligt nabij het plangebied de Zandweg. Dit is een waterkering en ter bescherming hiervan is in het bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waterstaat-Waterkering ' opgenomen. Dit houdt in dat bouwen alleen mag plaatsvinden als dit de waterkerende functie niet schaadt. Tevens is een gebiedsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' opgenomen. Dit betekent dat binnen deze zone, het roeren van gronden, zoals het malen van boorputten, grond- en funderingswerken, die dieper dan 40 meter onder het maaiveld, niet is toegestaan, tenzij hiervoor toestemming van de Provincie Utrecht is verkregen.

5.11 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Plansituatie

Het plangebied Zandweg 186A , De Meern-noord ligt op de archeologische waardenkaart volledig in een wit gebied. Dit betekent dat er voor het plangebied geen archeologische verwachting geldt.

Figuur 5.10: Uitsnede uit de archeologische waardenkaart met in het midden het

Plangebied Zandweg 186a.

Conclusie

Uit de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht blijkt dat er geen verwachting bestaat op archeologische resten in dit plangebied.

Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen dient hiervan, conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet melding te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. archeologen van de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht, 030-2860023, 030-2860016, 030-2860011 of 030-2862765 en via [e-mail].

5.12 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied ligt een bestaand hoofdtracé voor de middenspanningskabel. Dit tracé moet gehandhaafd blijven. De kabel ligt enkele meters ten oosten van de bestaande bedrijfshal. Aan nieuwe woningbouw is de voorwaarde gesteld dat deze op een dusdanige afstand van de kabels wordt gerealiseerd, dat onderhoud en vervanging van kabels mogelijk blijft. Bij het situeren van het bouwvlak is hier dan ook rekening mee gehouden. Daarnaast is het vanuit het oogpunt van veiligheid van belang dat niet in de nabijheid van het tracé (vergunningsvrij) wordt gebouwd. De aanwezigheid van de middenspanningskabel in het plangebied moet via de privaatrechtelijke weg geborgd worden.

Verder zijn er in het plangebied geen kabels en leidingen aanwezige die planologisch-juridische bescherming behoeven.

5.13 Kwaliteit van de leefomgeving

In het kader van kwaliteit van de leefomgeving wordt door de gemeente in ruimtelijke plannen in belangrijke mate steeds meer aandacht gevraagd voor de aspecten zon en schaduw, sociale veiligheid, toegankelijkheid voor minder validen en windhinder omdat dit aspecten zijn die de kwaliteit van de openbare ruimte beïnvloeden.

Sociale veiligheid
Met het stedenbouwkundig plan worden geen doodlopende dwarswegen gerealiseerd die kunnen leiden donkere hoeken in de openbare ruimte. De woningen komen met de voorzijde aan de doorgaande wegen Zandweg en Zonzijde te liggen. Dit zorgt voor een gevoel van sociale veiligheid.

Bezonning

Op basis van de Beheersverordening zijn de huidige bedrijfshallen aangemerkt als een bestaand bouwwerk. Deze bedrijfshallen hebben een bouwhoogte van 8 meter. Onderhavig bestemmingsplan maakt 12 woningen mogelijk met een maximale bouwhoogte van 10 meter. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een bezonningsstudie uitgevoerd. Zie hiervoor Bijlage 7.

Uit de bezonningsstudie komt naar voren dat de 12 nieuwbouwwoningen nauwelijks tot geen effect hebben op de bezonning van de bestaande woningen. Bij de vier levensloopbestendige woningen is tevens rekening gehouden met de positionering van het bouwvolume op de kavel, de maximale bouwhoogte en de richting van de kap om schaduwwerking op de woningen aan de noordzijde te beperken.

Windhinder
Het aspect windhinder speelt bij gebouwen die hoger zijn dan 30 meter en is derhalve voor deze ontwikkeling niet aan de orde.

5.14 Gezondheid

De ligging van het plangebied is vanuit een gezondheidsoogpunt goed te
noemen. Het plangebied ligt aan de Zandweg. Dit is een doorgaande fietsroute waar de auto te gast is. Via deze route is het centrum van Utrecht en het buitengebied goed te bereiken met de fiets. Deze vorm van gezonde mobiliteit wordt daarmee aangemoedigd onder de toekomstige bewoners. Ook de verplaatsing van Koedam draagt daaraan bij.

In de directe omgeving zijn voorzieningen aanwezig, waaronder verschillende sportverenigingen, die kunnen bijdragen aan een gezonde leefstijl. Groen heeft een positief effect op de gezondheid van mensen. Groen zorgt voor ruimte om te spelen, te recreëren en om water op te vangen. In het plangebied zijn er mogelijkheden om de groenstructuur te versterken.

Geluidsoverlast van een bedrijf kan hinderlijk zijn, de bedrijfsverplaatsing is daarom voor de huidige omwonenden gewenst. Tijdens het bouwproces van deze ontwikkeling kunnen omwonenden ook hinder ervaren en aangezien de verkaveling gefaseerd wordt uitgevoerd, blijft er hinder vanuit Koedam als de eerste kavels worden ontwikkeld. Vanuit een gezondheidsperspectief is het wenselijk om geluidsoverlast zoveel mogelijk te beperken.

5.15 Toegankelijkheid

Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle openbare gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken.

Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen.

Plangebied

Woningen
Voor woningen is het Bouwbesluit van kracht. Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Iedereen kan vanaf de openbare weg bij de voordeur komen, een brief in de bus doen, aanbellen, binnengaan, in de woonkamer komen en bij het toilet, gebruik maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. Dit is een woning die bezoekbaar is. We willen dat mensen in een rolstoel in alle nieuwe of verbouwde nultredenwoningen (woningen waarbij de entree, woonkamer/eetkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn) kunnen wonen. Of het is gemakkelijk om daarvoor te zorgen. De ambitie van Utrecht gaat hiermee verder dan het Bouwbesluit.

Openbare ruimte
De openbare ruimte moet zo zijn ingericht dat iedereen, met of zonder beperking zich goed kan verplaatsen. In de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimte staan de uitgangspunten. Het Handboek Openbare Ruimte en de richtlijn Voetpaden voor iedereen kunnen helpen bij de uitwerking. Aandacht is nodig bij hoogte verschillen en het overbruggen daarvan.

Conclusie

In het plangebied worden vier 'levensloopbestendige' woningen gerealiseerd. Deze woningen zijn toegankelijk voor bewoners in alle levensfasen en voor mensen met een functiebeperking. Zo zijn de primaire woonfuncties van deze woningen voornamelijk op de begane grond gelegen. Deze vier woningen beschikken aan de achterzijde over een slaapkamer en een badkamer op de begane grond.

Het inrichtingsplan van de openbare ruimte in het plangebied moet voldoen aan de eisen die gelden in de Kadernota Kwaliteit Openbare Ruimt en het Handboek Openbare Ruimte en de richtlijn Voetpaden voor iedereen.

Gelet op bovenstaande vormt het aspect toegankelijkheid geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.16 Duurzaamheid

Uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving op door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid.

Klimaatneutraal
Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Klimaatneutraliteit houdt in dat er op jaarbasis net zo veel energie in het gebied wordt opgewekt als gebruikt. Dit geldt voor:

• de gebouwgebonden energievraag;
• de gebruiksgebonden energievraag en
• het energiegebruik in de openbare ruimte.

Het is daarbij de ambitie de energievraag zo laag mogelijk te houden en de benodigde energie op te wekken met duurzame energiebronnen. Vanzelfsprekend wordt alle nieuwbouw aardgasloos gebouwd.

In de warmtevisie zijn hiervoor de eerste beleidsregels vastgelegd (Visie warmtevoorziening Utrecht). Concreet betekent dit voor Utrecht dat er wordt ontworpen met de BENG methodiek om de energiebehoefte (BENG 1) te beperken en uit wordt gegaan van lage temperatuur warmteafgiftesystemen in gebouwen. Daarnaast dienen voorzieningen te worden getroffen, rekening houdend met zowel het gebouwgebonden verbruik (verwarming, etc.) en gebruiksgebonden verbruik (tv, etc.). Doel is zo min mogelijk CO2 uitstoot van het gebouw.

Op basis van het Utrechtse energieprotocol worden de volgende richtlijnen gesteld:

Warmte koudevraag
Op gebouwniveau zo laag mogelijke energievraag realiseren, voor woningen met energiebehoefte BENG1 = 25 kWh/m2.a.  Uitgangspunt is dat het gebied zelfvoorzienend is in de warmte- en koudebehoefte van de bebouwing. Optimalisatie van energievraag, waarbij mogelijk meer energie opgewekt, dan zelf benodigd. Eventuele energie-overschotten worden (tegen vergoeding) beschikbaar gemaakt voor de omgeving. Afwijken van deze ambitie kan alleen als onderbouwd kan worden dat het plan dan onhaalbaar wordt en andere gemeentelijke ambities onmogelijk worden.

Als op basis van een onderbouwing blijkt dat het gebied niet zelfvoorzienend kan  zijn dan is regeneratie met warmte- of koudebronnen van buiten het gebied mogelijk, zoals stadsverwarming of TEO.

Elektriciteitsvraag
Op gebouwniveau zo laag mogelijke elektriciteitsvraag realiseren.  Energieneutraal op gebiedsniveau.  Optimalisatie van energievraag, waarbij mogelijk meer energie opgewekt, dan zelf benodigd. Eventuele elektriciteits- overschotten worden beschikbaar gesteld aan de omgeving. Als energieneutraliteit op perceels- of gebiedsniveau niet mogelijk is dan is duurzame opwek buiten het plangebied mogelijk, onder strikte voorwaarden. Voor de concrete vereisten aan onderbouwingen en voorwaarden wordt verwezen naar het Utrechtse Energieprotocol.

Energie ondergrond
Het wordt steeds drukker in de Utrechtse bodem. Door de toenemende vraag naar duurzame energie in Utrecht stijgt ook de vraag naar bodemenergie. Hierdoor is er meer sturing nodig op de verdeling in de ondergrond. Als warmte en koude niet goed verdeeld zijn, dan kunnen minder huizen en woningen gebruik maken van bodemenergie. Daarom heeft de gemeente een verordening interferentiegebieden bodemenergiesystemen vastgesteld, die per 1 november 2018 van kracht is.

Door de verordening regelt de gemeente de verdeling van bodemenergie. Vraag en aanbod in de bodem worden op elkaar afgestemd. Voor een goede diepere grondwaterkwaliteit is er een verbod op het doorboren van de waterscheidende laag tussen 1e en 2e watervoerende pakket (ca. 50 m dieptebeperking). In de bodemverordening staan nadere regels.

Circulair bouwen
In Utrecht is circulair bouwen de norm, zoals gesteld in motie 252 te 2016.  De Utrechtse ambitie is dat we in 2050 een circulaire, oftewel een oneindig hernieuwbare stad willen zijn. Dit betekent dat we optimaal gebruik van grondstoffen en materialen, duurzame energiebronnen en menselijk kapitaal in onze stad, op een manier die goed is voor inwoners en hun omgeving. We bouwen daarom met minder nieuwe, en zoveel mogelijk hergebruikte en hernieuwbare grondstoffen. De materialen die we gebruiken zijn goed voor de leefomgeving en geschikt voor hergebruik. Gebouwen ontwerpen en construeren we zó dat ze hun waarde behouden, doordat ze zolang mogelijk opnieuw te (her)gebruiken zijn; in hun oorspronkelijke vorm of in delen, voor dezelfde of andere functies.

Klimaatadaptatie
De klimaatwetenschappen tonen aan dat de aarde opwarmt, dat klimaatpatronen verschuiven en extremen in weer toenemen. Voor Nederland betekent dit dat in de toekomst langere periodes met hoge temperaturen worden verwacht, onderbroken door intensievere regenbuien in vergelijking met hedendaags. Binnen stedelijk gebied leidt dit met name tot uitdagingen op het gebied van voldoende waterberging en beperken hittestress in gebouwen en openbare ruimte. Gemeentelijke plannen moeten bijdragen aan voldoende waterberging op eigen terrein en het beperken van hittestress.  We vragen voor elk bouwblok om zoveel regenwater vast te houden dat groene daken en binnentuinen ook in droge periodes voldoende water hebben. Uitgangspunt is een buffercapaciteit van 45 mm ten opzichte van het verharde oppervlak, tenzij met een maatberekening wordt aangetoond dat met een afwijkende buffercapaciteit kan worden volstaan. Het gebied moet zodanig worden ingericht dat zelfs bij een zeer extreme regenbuigeen schade optreedt in gebouwen en vitale infrastructuur,  zoals nutsvoorzieningen,   door instromend regenwater. Ook mogen er dan geen gezond- en veiligheidsrisico's optreden, zoals bijvoorbeeld door opdrijvende putdeksels.  Deze opgave geldt zowel voor de openbare ruimte als voor de binnentuinen. De bebouwing dient op dit punt te voldoen aan de geldende bouwregelgeving.

Diervriendelijk bouwen
De gemeente heeft ook ambitie om diervriendelijk te bouwen. Onder “diervriendelijk” bouwen wordt verstaan: bouwen met relatief kleine ingrepen, die verblijfsplekken creëren voor verschillende dieren in het stedelijk landschap. Met “diervriendelijk” bouwen wordt de biodiversiteit van de stad vergroot.

De ontwikkelingen op het vlak van duurzaamheid gaan razendsnel. Met de huidige inzichten zijn normeringen opgesteld. Het is zaak voortdurend in het oog te houden of deze normen in de loop van het ontwikkelproces moeten worden bijgesteld.  Op diverse momenten in het planproces, met name bij momenten waarbij gemeenteraad of college betrokken is, zal beoordeeld worden of de gehanteerde uitgangspunten en ambities moeten worden bijgesteld.

Duurzaam ondergrondgebruik
Vanwege het intensieve gebruik is in toenemende mate regie op het gebruik en de kwaliteit van de ondergrond van belang. Uitgangspunten voor een duurzaam ondergrondgebruik zijn de principes:

• Onomkeerbaarheid: voorkom onomkeerbare veranderingen van de eigenschappen van de bodem) terugneembaarheid.
• Minimaal ruimtegebruik: ook al is er ondergrondse ruimte genoeg, streef naar een minimaal ruimtegebruik om toekomstige ontwikkeling op voorhand niet te beperken.
• Robuust: functies op ingrepen in de ondergrond dienen bestendig te zijn tegen veranderingen van de fysieke omgeving en lange termijnbehoeften van de stad.
• Afwenteling: wentel geen overlast of beperkingen af op derden of naar de toekomst
• Nature based solutions: maak gebruik van de natuurlijk veerkracht en eigenschappen van de ondergrond in plaats van de technische oplossingen.
• Inclusief: houd rekening met kwetsbare groepen zonder handelingsperspectief.

Plansituatie
Voor onderhavige ontwikkeling is bij het opstellen van het bouwplan en de inrichting van het gebied, rekening gehouden met de ambities van de gemeente Utrecht. Dit vindt zijn uitdrukking in het feit dat de nieuwe woningen gasloos en klimaatneutraal worden gebouwd. De ambitie voor duurzaamheid bij deze herontwikkeling is hoog. Voor de nieuwbouwwoningen is de GPR score tenminste 8. Met GPR sofware is een systeem waarmee duurzaamheid voor nieuwbouw zichtbaar wordt gemaakt in vijf thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.

Met deze herontwikkeling wordt ingezet op energiezuinige, gasloze, kwalitatief goede woningen die gebouwd zijn met duurzame materialen. De ambitie is om de woningen zodanig te ontwikkelen en te realiseren dat deze leiden tot lage maandlasten. Voor wat betreft duurzaamheid wordt er niet enkel en alleen naar energetisch duurzaam gestreefd, maar ook woonbestendig duurzaam. De nieuwe ontwikkeling maakt het voor diverse doelgroepen in verschillende levensfasen mogelijk om te wonen in het gebied. Van een eengezinswoning in de vorm van een twee-onder-een-kap woning tot een levensloopbestendige woning. Duurzaam bouwen heeft daarnaast ook te maken met de woonkwaliteit van de toekomstige bewoners. Er is gekozen om kavels niet te klein te maken, waardoor enerzijds een kwalitatief hoogwaardig woonproduct ontstaat met dorpse afmetingen in een stadse omgeving. Wat betreft circulair bouwen wordt sterk ingezet op het minimaliseren van de milieu-impact vanuit de materialisatie van de woningen. Deze kan worden teruggebracht door met materialen te bouwen die bijvoorbeeld, hergebruikt zijn, bio-based zijn, of anderzijds een lage milieubelasting vanuit productie veroorzaken.

Zoals in paragraaf 5.8 al is toegelicht wordt er aandacht besteed aan 'diervriendelijk bouwen'.

5.17 Conclusie

Uit de onderzoeken die in dit hoofdstuk aan de orde zijn geweest blijkt dat er geen belemmeringen zijn die de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid
De te ontwikkelen grond is voor het grootste gedeelte in eigendom (77%) van initiatiefnemer en voor een deel van de gemeente Utrecht (23%). Met initiatiefnemer is op 14 juni 2017 een plankostenintentieovereenkomst gesloten waarin een voorschot op de plankosten is overeengekomen.

Initiatiefnemer is voornemens om het volledige plangebied te ontwikkelen en wil het grondgebied van de gemeente aankopen. Met initiatiefnemer is destijds afgesproken dat voor de ontwikkeling van eigen deel een anterieure overeenkomst wordt gesloten. Voor de grond van de gemeente wordt een uitgifteovereenkomst gesloten.

In de anterieure overeenkomst is afgesproken dat initiatiefnemer zorg draagt voor het bouw- en woonrijp maken van het onderhavige plangebied. Daarnaast worden de gemeentelijke plankosten gedekt (77%).

In de uitgifteovereenkomst wordt de grond van de gemeente verkocht aan initiatiefnemer. Hierop zijn zowel de kosten voor het bouw- en woonrijp maken als de gemeente plankosten in mindering gebracht (23%). Want deze kosten worden verhaald middels gronduitgifte.

Verder zijn de bestemmingsplankosten gedekt door leges.

Planschade
Planschadeclaims zijn op voorhand niet uit te sluiten. De initiatiefnemer heeft een planschaderisico-inventarisatie opgesteld. In de anterieure overeenkomst is bepaald dat eventuele toegekende planschadeclaims voor rekening komen van initiatiefnemer.

Exploitatieplan

Het kostenverhaal is in de anterieure overeenkomst verzekerd. Daarnaast is er geen noodzaak tot het stellen van eisen aan de fasering dan wel aan de uitvoering. Het opstellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Terinzagelegging ex artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening

Het bestemmingsplan heeft van vrijdag 1 mei 2020 tot en met donderdag 11 juni 2020 ter inzage gelegen, zodat iedereen zienswijzen kan indienen. Er zijn in totaal 7 zienswijzen ontvangen. Voor de behandeling van deze zienswijzen verwijzen wij naar het vaststellingsrapport 'Bestemmignsplan Zandweg 186A, De Meern'.

6.2.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. In het kader van vooroverleg is het voorontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de provincie Utrecht, Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) en Stedin.

De volgende reacties zijn ontvangen:

• de provincie Utrecht heeft laten weten geen opmerkingen te hebben;
• HDSR heeft verzocht om in de waterparagraaf op te nemen welke werkzaamheden er plaatsvinden binnen de zone van de waterstaatswerk. Zie hiervoor paragraaf 5.10 van deze toelichting.

6.2.3 Participatie

Er is op 31 oktober 2017 een inloopbijeenkomst georganiseerd in de showroom van Koedam tegels BV. De belanghebbenden hebben de mogelijkheid gekregen om een reactieformulier in te vullen. Met de opmerkingen van omwonenden is bij het opstellen van de bouwenvelop rekening gehouden. De volgende punten zijn aangedragen:

• Eén richtingsverkeer instellen op Zandweg na het vertrek van Koedam tegels BV;
• Er komt geen extra verbinding (auto of fiets) tussen de Zandweg en ‘t Weer;
• de woningen aan de Zandwegzijde ontsluiten op de Zandweg
• de woningen aan ’t Weerzijde ontsluiten via ’t Weer;
• Er wordt aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwingstypologie van de wijk;
• er wordt onderscheid gemaakt tussen ’t Weer en de Zandweg betreffende woningtypologie en stedenbouwkundige inpassing;
• In het plangebied wordt rekening gehouden met de rustige en groene opzet van de wijk ‘t Weer;
• Er worden geen openbare parkeerplaatsen gerealiseerd langs de Zandweg.

Op 5 juli 2018 is in de showroom van Koedam Tegels BV een tweede inloopbijeenkomst georganiseerd. Hierbij is het stedenbouwkundig plan gepresenteerd waarbij rekening is gehouden met de bovengenoemde opmerkingen van omwonenden.

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;

7.3 Het gebruik van het woord 'of'

Wanneer in de regels van dit bestemmingsplan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

7.4 Regeling bijbehorende bouwwerken

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

7.5 Systematiek van de bestemming Wonen-1 en Wonen-2

Aan-huis-verbonden bedrijf
Een belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning (inclusief aanbouwen) en vrijstaande bijgebouwen met een maximum van 60 m². Bij een aan-huis-verbonden bedrijf mag geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

7.6 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen

In artikel 1 worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen.

Artikel 2 Wijze van meten

In artikel 2 is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels vastgelegd.

Artikel 3 Groen
De bestemming Groen is bedoeld voor de bestaande en nieuwe groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en andere bijbehorende voorzieningen. In deze bestemming is ook waterbeheer en waterberging mogelijk. Daarnaast zijn voet- en fietspaden mogelijk. Deze bestemming biedt enerzijds bescherming ter behoud van bestaande groenvoorziening, maar geeft anderzijds ook de nodige flexibiliteit voor de beoogde herindeling.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming Verkeer – Verblijfsgebied heeft betrekking op verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.

Artikel 5 Wonen - 1

Deze bestemming is toegekend aan de van oudsher in het gebied aanwezige woningen en woongebouwen met bijbehorende tuinen.

De 2 vrijstaande woningen met bijbehorende terreinen zijn bestemd voor wonen, water, waterberging, voorzieningen en functies die bij de bestemming horen, zoals bergingen, tuinen, erven en terreinen. Voor dit bouwvlak gelden bouwmaten zoals goot- en bouwhoogten en oppervlaktes. Deze bouwmaten zijn met aanduidingen opgenomen op de verbeelding. Ook is het maximum volume op de verbeelding aangegeven. Voor de positie van hoofdgebouwen is een bouwvlak opgenomen waarin het maximum aantal wooneenheden is weergegeven. In artikel 5.3.3 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat is geborgd dat voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. In de regels van de bestemming Wonen-1 wordt opgenomen dat bij elke woning op eigen terrein 2 parkeerplaatsen naast elkaar gerealiseerd moeten worden. Er is uitdrukkelijk voor gekozen om de parkeerplaatsen niet in de lengte (dus achterelkaar) mogelijk te maken. Op deze wijze wordt gestimuleerd dat de parkeerplaatsen daadwerkelijk worden gebruikt. Van deze regeling kan worden afgeweken mis wordt voldaan aan de Nota Stallen en Parkeren.

Artikel 6 Wonen - 2

De 10 eengezinswoningen (4 levensloopbestendige woningen en 6 twee-onder-een-kapwoningen) met bijbehorende terreinen zijn bestemd voor wonen, water, waterberging, voorzieningen en functies die bij de bestemming horen, zoals parkeervoorzieningen, bergingen, tuinen, erven en terreinen. Voor de twee verschillende bouwvlakken gelden verschillende bouwmaten zoals goot- en bouwhoogten en oppervlaktes. Deze bouwmaten zijn met aanduidingen opgenomen op de verbeelding. Voor de positie van hoofdgebouwen is een bouwvlak opgenomen waarin het maximum aantal wooneenheden is weergegeven. In artikel 6.3.3 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen zodat is geborgd dat de blokhaag wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden. In artikel 6.3.4 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, zodat is geborgd dat voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. Voor de bestemming Wonen-2 wordt het inrichtingsplan van 't Weer, met daarop de parkeerplaatsen, als bijlage toegevoegd bij de regels. Van deze regeling kan worden afgeweken mits wordt voldaan aan de Nota Stallen en Parkeren.

Artikel 7 Waterstaat-Waterstaatkundige functie

De Zandweg is een regionale waterkering. Deze waterkering heeft een waterstaatkundige functie. Hiervoor is daarom een dubbelbestemming opgenomen, waarin is geregeld dat bouwen alleen plaats mag vinden indien dit de waterkerende functie niet schaadt.

Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 8 Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 9 Algemene bouwregels
Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven, een voorwaardelijke verplichting over parkeren en regels voor woningvorming en omzetting.

Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 9.3 lid 1 van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat artikel 9.3 lid 2 een regel die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast. Recent is de Nota Stallen en Parkeren gewijzigd via het op 28 maart 2019 vastgestelde addendum Nota parkeernormen fiets en auto.

Woningvorming en omzetting
De gemeenteraad heeft op 26 november 2015 de Beleidsnotitie Woningsplitsen en omzetten vastgesteld, waarin het gemeentelijke beleid voor het splitsen en omzetten van woningen is verwoord. Woningvorming door (bouwkundig) splitsen of omzetten van woningen is niet langer zonder meer toegestaan.

Woningvorming en omzetting van woningen ten behoeve van kamerverhuur voorziet weliswaar in de behoefte aan woonruimte voor starters en studenten, maar kan de leefbaarheid van de omgeving nadelig beïnvloeden. Klachten van omwonenden tonen aan dat een regeling nodig is, waarin het belang van het uitbreiden van het aantal woningen en kamers voor starters en studenten afgewogen wordt tegen het belang van het behouden van een goede leefkwaliteit van de buurt waarin die uitbreiding plaatsvindt.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) biedt de mogelijkheid om de leefbaarheid in een bestemmingsplan te beschermen. Op grond daarvan kan woningvorming en omzetting gereguleerd worden. Lid 9.4 van dit bestemmingsplan regelt dat het vormen en het omzetten van woningen mag als dat op een aanvaardbare manier gebeurt. De regel onder 2 geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om, in afwijking van de regel onder 1, woonvorming of woningsplitsing toe te staan. Burgemeester en wethouders toetsen hierbij aan de algemene leefbaarheidstoets en de fysieke leefbaarheidseisen van de Beleidsnotitie en beleidsregels Woningsplitsen en omzetten uit 2015. De voorwaarde voor het verlenen van de vergunning is, dat er goede woningen of onzelfstandige woonruimten ontstaan en er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat, het verkeer, de parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden van de buren.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Woningvorming en omzetting
Het bestemmingsplan bevat een algemene gebruiksregel voor het vormen en het omzetten van woningen met behoud van een goede leefkwaliteit. Deze regel is, in aanvulling op de algemene bouwregel over woningvorming en omzetting nodig, omdat woningvorming en omzetting soms ook zonder bouwkundige aanpassingen kan plaatsvinden.

11 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is een regel opgenomen over de in het plangebied geldende gebiedsaanduiding 'Milieuzone - boringsvrijezone'. De gronden ter plaatse van de aanduiding 'Milieuzone - boringsvrije zone' zijn behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de beschermde kleilaag in de bodem van de boringsvrije zone van het grondwaterwingebied De Meern.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Artikel 13 Overige regels
Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

Artikel 14 Overgangsrecht
In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 15 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.7 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.