Zand 24, Het Zand Oost

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De woonwijk Leidsche Rijn is medio 2017 een stadsdeel geworden met meerdere voorzieningen. Een relatief klein deel moet nog worden ontwikkeld. In het gebied is een aantal karakteristieke bebouwingslinten, één ervan is 't Zand. Deze van oorsprong agrarische weg wordt ingepast in de nieuwe stedenbouwkundige werkelijkheid.

De omgeving waarin het plangebied is gesitueerd, wordt steeds meer getransformeerd naar een gebied waar wonen en leven de overhand krijgen in plaats van het oorspronkelijke groene agrarische buitengebied.

Het perceel behorende bij de voormalige boerderij op 't Zand 24 is door de jaren heen al verkleind en om de boerderij zijn woningen gerealiseerd zoals wonen in combinatie met een kinderdagverblijf. Toen was de conclusie dat dit programma te veel verkeersbewegingen zou geven en dat een aantal woningen op deze locatie beter zou zijn.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan "Zand 24, Het Zand Oost" is de nieuwe ontwikkeling van het perceel planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat het kadastrale perceel sectie V, nummer 274. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door de berm langs 't Zand, de perceelgrens aan de noordzijde, alsmede de perceelgrens aan de oostzijde (die tevens de perceelgrenzen vormt van Satijnvlinder 30, 32 en 34) en tot slot de berm van de Satijnvlinder. Aan de zuidoostzijde behoort een klein deel van de berm langs de Satijnvlinder eveneens tot het plangebied. Op deze wijze kan de aansluiting op de Satijnvlinder binnen dit bestemmingsplan worden geregeld. Zie afbeelding 1.

Afbeelding 1: Begrenzing

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Goedgekeurd door GS (indien van toepassing)
Het Zand		21 juni 2012	N.V.T.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening – Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de nieuwe AMvB Ruimte. De AMvB Ruimte is in december 2011 in werking getreden.

De SVIR gaat niet in op lokale ontwikkelingen waarvan in het onderhavige geval sprake is. Vanuit het oogpunt van de SVIR zijn er geen belemmeringen voor de planontwikkeling.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, vastgesteld op 30 december 2011) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor één onderwerp geregeld in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de EHS. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Een deel van het Barro is gebaseerd is op eerdere PKB's en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen kunnen na vaststelling van de structuurvisie de procedure volgen en vervolgens in werking treden. Het betreft de volgende onderdelen:

• 1. Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 2. Kustfundament;
• 3. Grote rivieren;
• 4. Waddenzee en waddengebied;
• 5. Defensie, en
• 6. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Onderhavige ontwikkeling heeft geen betrekking op deze nationale belangen en het bestemmingsplan is daarmee niet in strijd met het Barro.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening. De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord en/of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

De ladder dient te worden toegepast voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Een stedelijke ontwikkeling wordt in het Besluit ruimtelijke ordening gedefinieerd als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Op grond van de jurisprudentie (AbRvS 16 september 2015, nr. 201501297/1/R4) wordt de bouw van 11 woningen in de bebouwde kom niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. In dit geval neemt het woningaantal met 5 toe. De ladder is in dit geval derhalve niet van toepassing.

Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)
Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsector Life Sciences.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Sindsdien zijn er meerdere herzieningen geweest. De laatste herijking is vastgesteld op 12 december 2016. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op drie pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave. Waarbij ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk gerealiseerd zal worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.
• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad kan onder andere opgevangen worden door hier rood voor groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

Het bestemmingsplan voorziet in een ontwikkeling in het bestaand bebouwd gebied. Deze ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de PRS en de PRV.

2.3 Gemeentelijke beleidskaders

2.3.1 Structuurvisie Utrecht 2015-2030

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

De perspectieven zijn deels vertaald naar ambities voor de korte en middellange termijn (2015) in het ontwikkelingsbeeld 2015.

Afbeelding 2: Ontwikkelingsbeeld 2015

Betekenis voor het plangebied
Van toepassing op het plangebied is het perspectief De Binnentuinen.

Doelstelling binnen het perspectief de Binnentuin is:

• het creëren van een veilige en leefbare omgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De opgave voor dit ontwikkelingsperspectief ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. Soms is dat een park, soms een voorzieningenlint, soms een waterloop. Ingrepen in de binnentuinen / wijken moeten leiden tot een inrichting van de openbare ruimte die aansluit bij de behoefte van de gebruikers. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Bij de onderhavige planontwikkeling is sprake van een intensivering waarbij de nieuwbouw woningen in een maatvoering aansluiten bij de woningen in de nabije omgeving.

2.3.2 Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting

Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij is ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.

De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

Betekenis voor het plangebied
In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen ten behoeve van woningvorming, splitsen en omzetting. Het huisvestingsbeleid vormt geen belemmering voor onderliggend bestemmingsplan.

2.3.3 Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019 (2010)

De Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019 is op 14 januari 2010 vastgesteld door de gemeenteraad en geactualiseerd in 2015. In deze actualisatie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt: Bouwen aan een gezonde toekomst, Werken aan werk en Samen maken we de stad. De woonvisie wordt jaarlijks geactualiseerd.. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. De gemeente streeft naar een stad waar iedereen passend, betaalbaar, gezond en toekomstbestendig kan wonen. De speerpunten zijn:

• 1. betaalbaarheid;
• 2. aanbod sociale huurwoningen dat past bij de vraag;
• 3. voldoende aanbod middeldure huur -, middeninkomens, middeldure vrije sectorhuur;
• 4. duurzame woningvoorraad;
• 5. energiezuinige, kwalitatief goede woningen met lage woonlasten.

Betekenis voor het plangebied
De woningen in het onderhavige plangebied zullen gelet op hun prijsklasse een bijdrage leveren aan de doorstroming.

2.3.4 Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' (2007)

Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan voor de periode 2007-2030 vastgesteld in 2007 ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden. De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht. De meest kansrijke en belangrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur zijn:

• 1. de ontwikkeling van drie groene recreatiegebieden grenzend aan de bebouwde kom: Utrecht-west (Haarzuilens en het IJsselbos), Noorderpark en Groenraven-oost;
• 2. het Leidsche Rijn Park als groot binnenstedelijk groengebied;
• 3. de versterking van het groen in de na-oorlogse wijken Zuilen, Ondiep, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland.

Betekenis voor het plangebied

Afbeelding 3: Fragment Groenstructuurplan

Het schaalniveau van het groenstructuurplan is veel groter dan het plangebied waarop het onderhavig bestemmingsplan van toepassing is. Langs Het Zand is aangegeven dat het wenselijk is een groene verbinding te maken. Deze groenstructuur is in het openbaar gebied aanwezig. Het groenstructuurplan is daarmee op perceelsniveau niet van toepassing voor deze ontwikkeling.

2.3.5 Bomenbeleid Utrecht (2009)

De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• 1. Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• 2. De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Betekenis voor het plangebied

Afbeelding 4: Fragment kaart Nota Bomenbeleid

Het Zand is in het bomenbeleid aangegeven als landschappelijke lijn in de vorm van dijken en kades. Bij de ontwikkeling van de woonkavels zal worden bekeken of de op het perceel aanwezige bomen gedeeltelijk kunnen worden gehandhaafd. Hiertoe heeft een inventarisatie van de bomen plaatsgevonden (Bijlage 7). Uit deze inventarisatie blijkt dat de kwaliteit van de bomen overwegend redelijk tot slecht is. Het is de intentie om de bomenstructuur aan de waterkant te behouden en te verbeteren. De overige bomen in het plangebied zullen in beginsel worden gekapt en worden vervangen door een nieuwe en bestendige groenstructuur afgestemd op de toekomstige inrichting van het plangebied. Ten aanzien van de bomen die worden gekapt zal door middel van herplant compensatie van de groenwaarde plaatsvinden.

2.3.6 Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)

In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• 1. het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• 2. het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• 3. het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• 4. het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• 1. op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• 2. ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• 3. algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.

Betekenis voor het plangebied
Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'respect'.

Respect:
Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd. Dit betekent: Samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop. Respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm. Nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

De uitgangspunten uit de welstandsnota zullen worden toegepast bij de definitieve planuitwerking.

2.3.7 De Utrechtse Erfgoedagenda (2013)

De Utrechtse Erfgoedagenda is in 2013 vastgesteld. Utrecht heeft veel erfgoed. Van bewoningssporen uit de bronstijd tot naoorlogse bouwkunst in wijken als Kanaleneiland en Overvecht. Utrecht is een van de oudste steden van Nederland en dat is overal terug te vinden. Utrecht is in de afgelopen decennia zo zorgvuldig mogelijk met het erfgoed omgegaan. En zal dit blijven doen.

De Utrechtse Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek.

Betekenis voor het plangebied
In het plangebied zijn geen monumenten aanwezig. De archeologische dubbelbestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan.

2.3.8 Nota Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen

Utrecht groeit en het verkeer in de stad neemt toe. Om de stad gezond, aantrekkelijk en bereikbaar te houden, moeten we keuzes maken. Het Mobiliteitsplan Nota Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen' is tot 2025 uitgangspunt voor deze keuzes. Utrecht is een van de sterkst groeiende steden van Nederland. De groei leidt tot meer drukte in de stad.

Om de stad op het gebied van gezondheid en economie goed te laten werken, gaat Utrecht het verkeer slimmer regelen. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto's. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten 'praten', persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto's en fiets.

Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

Op gebiedsniveau is afstemming nodig tussen enerzijds ruimtelijke functies en stedenbouwkundige structuur en anderzijds goed ingepaste straten en fijnmazige loop en fietsroutes. Op tactisch niveau neemt de gemeente de hierna volgende punten op in toekomstige gebiedsvisies en omgevingsvisies op gebiedsniveau (onder de nieuwe Omgevingswet):

• Stimuleren van openbaar vervoer, fietsen, lopen en efficiënt goederenvervoer.
• Gezamenlijke verantwoordelijkheid.
• Integrale benadering in de gemeentelijke organisatie.

Betekenis voor het plangebied
Het Mobiliteitsplan heeft betrekking op gebiedsniveau en niet op de ontwikkeling van woningbouwkavels binnen die gebieden.

2.3.9 Nota Stallen en Parkeren (2013)

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren.
Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in het geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Betekenis voor het plangebied
De parkeernormering uit de Nota Stallen en Parkeren is toegepast bij de onderhavige planontwikkeling (zie paragraaf 4.2.3).

2.3.10 Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)

De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Betekenis voor het plangebied
De Geluidnota is als uitgangspunt gebruikt voor de verantwoording van het akoestisch woon- en leefklimaat (zie paragraaf 5.3) in het plangebied.

2.3.11 Nota Bodembeheerplan 2012-2022 'Grondig Werken 3' (2012 )

In 2012 is de Nota Bodembeheerplan 2012-2022 'Grondig Werken 3' vastgesteld. Het doel van deze Nota bodembeheer 2012-2022 is het beleidsmatig vaststellen van de voorwaarden waaronder grond en baggerspecie op of in de bodem kunnen worden toegepast. Het Besluit bodemkwaliteit kent een generiek en gebiedsspecifiek bodembeleidskader. De gemeente Utrecht heeft zoveel mogelijk het landelijk vastgestelde generieke beleid gevolgd. Alleen om belemmeringen voor hergebruik op basis van lokale omstandigheden zoveel mogelijk weg te nemen, is gebiedsgericht beleid geformuleerd. Dit beleid is vertaald in de geactualiseerde en gebiedsspecifieke Bodemkwaliteitskaart 2011-2021.

De Nota bodembeheer 2012-2022 gaat in op verschillende situaties van hergebruik van grond, zoals grond afkomstig van uitgezonderde gebiedsdelen en verdachte locaties evenals grond afkomstig van een andere gemeente. Er zijn procedures beschreven, bijvoorbeeld dat er door middel van vooronderzoek moet worden nagegaan of er sprake is van een lokaal afwijkende bodemkwaliteit. En dat het grondverzet, met uitzondering van enkele gevallen van kleinschalig grondverzet, moet worden gemeld aan het landelijke Meldpunt bodemkwaliteit, die dit dan doormeldt aan de gemeente Utrecht. Ten slotte zijn in de Nota bodembeheer de controle en handhaving van het opgestelde beleid beschreven. Voor gemeente Utrecht is voor de volgende punten gebiedsgericht beleid ingevuld:

• 1. Het creëren van extra mogelijkheid voor hergebruik van grond door gebruik te maken van de kwaliteit tot de maximale waarde van de bodemfunctieklasse in plaats van de betere ontgravingsklasse:
  • a. voor een deel van Leidsche Rijn (tot bovengrens klasse 'Wonen');
  • b. voor gemeentelijke hoofdwegen in het oostelijke deel van de stad (tot bovengrens klasse 'Industrie').
• 2. Het wegnemen van knelpunten door de generieke normstelling voor PCB's, waarbij de woonnorm gelijk is aan de achtergrondwaarde en waarbij de door laboratoria gehanteerde detectiegrenzen dikwijls deze normen overschrijden.
• 3. Beleid gericht op het voorkomen van ongecontroleerde verspreiding van arseen uit veenlagen. Daarnaast is bestaand beleid voortgezet:
• 4. Hergebruik van grond met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen in gebieden met voormalige boomgaarden en kassen in de Leidsche Rijn.
• 5. Stringenter beleid voor asbesthoudende grond ter plaatse van kinderspeelplaatsen en volkstuinen.

Betekenis voor het plangebied
In paragraaf 5.6 van deze toelichting wordt ingegaan op het aspect bodem in het onderhavige plangebied.

2.3.12 Waterbeheerplan 2010-2015 'Water voorop' (2009)

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is verantwoordelijk voor het waterbeheer in een groot deel van de provincie Utrecht en een klein deel van de provincie Zuid-Holland. Het waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het HDSR in de periode 2010-2015 wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe het HDSR zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

Om goed waterbeheer voor de toekomst veilig te stellen heeft het HDSR een toekomstbeeld opgesteld.

Betekenis voor het plangebied
In paragraaf 5.9 van deze toelichting wordt ingegaan op het aspect water in het onderhavige plangebied.

2.3.13 Gemeentelijk Rioleringsplan

In het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) zijn maatregelen vastgelegd om lozingen vanuit het riool terug te dringen. Eén van de maatregelen betreft de aanleg van bergbezinkbassins (BBB's). Een bergbezinkbassin zorgt voor een grotere inhoud van de riolering. Daarnaast wordt in het bassin een deel van het vuil afgevangen waardoor het overstortende water schoner wordt. Dit voorkomt stank en vissterfte in de ontvangende watergang. Naast de aanleg van de BBB's gaat de gemeente Utrecht ook andere maatregelen nemen om te voldoen aan het Rijksbeleid, zoals het vergroten van delen van de riolering en het afkoppelen van hemelwater.

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.

De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast.

Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur

Betekenis voor het plangebied
In paragraaf 5.9 van deze toelichting wordt ingegaan op het aspect water in het onderhavige plangebied.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling

Het Zand is cultuurhistorisch en archeologisch één van de rijkste deelgebieden van Leidsche Rijn. De cultuurhistorische en archeologische rijkdom van dit gebied wordt vooral verklaard door de vroegere loop van de Oude Rijn, de bewoningssporen van de Romeinen en Den Hoet. Het oorspronkelijke grondgebruik betrof voornamelijk glastuinbouw, vollegrondstuinbouw en enkele karakteristieke boomgaarden.

Het Zand had van oorsprong een kleinschalig, landelijk karakter met smalle wegen en beplanting met lintbebouwing van woningen en kleine tot middelgrote bedrijven. Door deze kleinschaligheid, de kassen, de boomgaarden en de hoge hagen langs wegen was het gebied zeer besloten. De meest prominente lintweg is 't Zand, die dwars door het plangebied loopt. Daarnaast zorgden de Utrechtseweg, Johanniterweg, Den Hoet en Westlandsetuin voor ontsluiting binnen het plangebied.

3.2.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

Binnen Het Zand zijn langs de linten meerdere rijksmonumenten gesitueerd. Ook langs 't Zand komen enkele van deze monumenten voor, zoals nummer 10 en 20 (beide uit de Amsterdamse school). Het pand op het perceel 24 heeft geen monumentale status.

3.2.3 Structuurbepalende elementen

't Zand is één van de vijf zogenoemde cultuurhistorisch waardevolle linten in Het Zand. Het lint doorsnijdt het gebied als hoofdontsluitingsweg en wordt (evenals de andere linten) gekenmerkt door een wisselende, losstaande bebouwing aan een straat. Deze bebouwing varieert sterk in ouderdom en wordt omgeven door relatief grote tuinen. Zowel de bebouwing als de tuinen langs de linten zijn van cultuurhistorische waarde. Ze bepalen in belangrijke mate het karakter van het gebied.

3.3 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Het plangebied is binnen Het Zand gesitueerd in het plandeel Johanniterveld. Uitgangspunt voor de planvorming van dit deel van Het Zand was het handhaven van de bestaande structuur. Deze structuur wordt gekenmerkt door een minimale hoeveelheid openbare ruimte; alleen een smalle ontsluitingsweg. De huidige doodlopende weg is in noordelijke richting verlengd tot aan Park Groot Zandveld, in zuidelijke richting tot in Parkwijk. Daarnaast is slechts één nieuwe buurtontsluiting aangelegd, met een vergelijkbaar smal profiel. Vanaf voornoemde wegen lopen smalle, doodlopende ontsluitingspaden naar de individuele kavels toe.

De woningen in het Johanniterveld sluiten goed aan bij de bestaande, informele en groene situatie. De kavels worden ontsloten middels een informeel pad. Het grootste deel van de woningen kan op eigen terrein parkeren, voor het andere deel van de woningen en het bezoekersparkeren zijn er voldoende langsparkerenplaatsen aan een kant van het pad. De bouwhoogte ligt tussen de één en twee lagen met een kap. Elke woning heeft twee parkeerplaatsen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

Het project is een stap in de transformatie van voormalig agrarisch gebied naar de moderne woonwijk Leidsche Rijn. Daarbij vindt een inpassing plaats die rekening houdt met de kenmerken van zowel het oude bebouwingslint als de reeds in de omgeving gerealiseerde nieuwe woonwijk.

In dit hoofdstuk wordt tevens ingegaan op de inhoud van het stedenbouwkundig plan.

4.1.1 Programma

Geheel conform de woontypologie in de directe omgeving worden er binnen het plangebied 5 vrijstaande woningen gerealiseerd.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

Twee kavels worden aan 't Zand gerealiseerd. Op deze wijze wordt aangesloten op de kenmerken van deze hoofdontsluitingsweg de losse bouwvormen. De drie achterliggende kavels worden vanaf de Satijnvlinder via een doodlopende weg naar de individuele kavels toe ontsloten. Ook deze opzet sluit aan op de ontsluitingswijze van een groot deel van Johanniterveld.

Afbeelding 5: Indicatieve inrichting van het plangebied

4.1.3 Architectonische uitwerking van het stedenbouwkundig plan

De twee woningen aan het Lint zullen een andere uitstraling krijgen dan de drie woningen grenzend aan de wijk. Voor de Lintwoningen gelden de volgende uitgangspunten:

• Toepassen van T- of L-vorm of verschoven volumes.
• Bij voorkeur twee verschillende woningen, eventueel twee dezelfde woningen onderling 90 graden gedraaid.
• Bebouwing moet verwant zijn aan een agrarische woning/bebouwing, dit mag letterlijk maar mag ook door andere elementen worden bepaald.
• De verschijning van woningen wordt bepaald door type/vorm, materialisatie en gevelopbouw. Bij voorkeur zal één van deze aspecten verwant zijn aan de oorspronkelijke (agrarische) bebouwing.
• De goot wordt voor een deel op een hoogte van 3 m gerealiseerd, bijvoorbeeld aan één zijde, of een bouwdeel.
• Bomen, indien mogelijk en voldoende van kwaliteit, handhaven en inpassen.
• De 3 achterliggende woningen die aansluiten op de wijk bestaan uit een basiswoning van twee lagen en een kap. De goothoogte bedraagt maximaal 6 m en de bouwhoogte bedraagt maximaal 11 m.

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

In deze paragraaf wordt ingegaan op de bereikbaarheid van het plangebied met de auto, het openbaar vervoer en de fiets of te voet.

Het plangebied sluit aan de westzijde aan op 't Zand die een hoofdontsluitingsweg is voor dit deel van de wijk. Aan de zuidzijde wordt aangesloten op de Satijnvlinder die ter plaatse van het plangebied uitsluitend verkeer kent in de richting van 't Zand.

Gemotoriseerd verkeer
De beide woningen aan 't Zand worden vanaf deze hoofdontsluiting ontsloten. De drie woningen aan de insteek worden vanaf de Satijnvlinder ontsloten.

Fietsverkeer en Voetgangers
Aan de westzijde van 't Zand is een dubbelzijdig fietspad gesitueerd dat onderdeel uitmaakt van de fietspadenstructuur op wijkniveau. Het gebied is daarmee goed ontsloten voor fietsverkeer.

Langs 't Zand is ter plaatse van het plangebied geen voetpad gesitueerd. Het plangebied sluit aan op het achterliggende gebied. Daarin is langs de zuidzijde van de Satijnvlinder een eenzijdig voetpad gesitueerd. Alle insteekwegen hebben een inrichting volgens het principe "shared space". De nieuwe insteek zal volgens ditzelfde principe worden ingericht.

Openbaar vervoer
Aan 't Zand zijn op korte afstand van het plangebied bushaltes aanwezig. Met buslijn 4 is zowel Zuilen als station Utrecht Centraal te bereiken. Ook met openbaar vervoer is de locatie daarmee goed ontsloten.

4.2.2 Openbare ruimte en groen

De reeds aanwezige openbare ruimte wordt gehandhaafd. Dat geldt dus ook voor de aanwezige bermen langs de ontsluitingsstructuur, zij het dat een enkele doorsteek ten behoeve van de nieuwe kavels noodzakelijk is. De oostelijke insteek zal aan de zijde van de bestaande woningen zo nodig worden voorzien van afschermend groen en perkjes die de parkeerplaatsen compartimenteren.

Bij de ontwikkeling van de woonkavels zal worden bekeken of de op het perceel aanwezige bomen gedeeltelijk kunnen worden gehandhaafd. Hiertoe heeft een inventarisatie van de bomen plaatsgevonden (Bijlage 7). Uit deze inventarisatie blijkt dat de kwaliteit van de bomen overwegend redelijk tot slecht is. Het is de intentie om de bomenstructuur aan de waterkant te behouden en te verbeteren. De overige bomen in het plangebied zullen in beginsel worden gekapt en worden vervangen door een nieuwe en bestendige groenstructuur afgestemd op de toekomstige inrichting van het plangebied. Ten aanzien van de bomen die worden gekapt, zal door middel van herplant compensatie van de groenwaarde plaatsvinden.

4.2.3 Parkeren

Voor het bepalen van de noodzakelijk aantal parkeerplaatsen zijn de parkeernormen uit de Nota Stallen en Parkeren toegepast. Uit bijlage één bij deze nota, de Nota Parkeernormen Fiets en Auto blijkt, dat het plangebied onderdeel uitmaakt van gebied C1 Suburbaan. Voor woningen groter dan 130 m² bvo geldt een parkeernorm tussen de 1,5 en 1,75. Deze parkeernorm zal als uitgangspunt voor de definitieve uitwerking van het plangebied worden gebruikt. Het maximaal benodigd aantal parkeerplaatsen bedraagt (5 x 1,75) 9 stuks. Per woning worden 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd en er worden daarnaast in totaal 4 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

Het Besluit ruimtelijke ordening stelt in artikel 3.1.1.(onder f.) dat inzicht dient te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Bovendien dient het bestuursorgaan bij de voorbereiding van het besluit (tot vaststelling van het bestemmingsplan) de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen (3:2 AWB). In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van het onderzoek dat is verricht ten behoeve van de in dit plan mogelijk gemaakte ontwikkeling, zodat voldaan wordt aan de onderzoeksverplichtingen van het Besluit ruimtelijke ordening. Ten behoeve van de ontwikkeling van 't Zand 24 is onderzoek gedaan naar diverse aspecten.

5.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

5.2.1 Kader

Enkele jaren geleden zijn er veranderingen opgetreden in de wettelijke bepalingen voor milieu-effectrapportages (Besluit m.e.r.). Voorheen kon worden volstaan met de conclusie dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde voor m.e.r.(-beoordeling) lag en dus geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling dient er een motivering te worden gegeven.

Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De ontwikkeling van het perceel 't Zand 24, zoals opgenomen in dit bestemmingsplan "Zand 24, Het Zand Oost", kan worden opgevat als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen" als bedoeld in 11.2 van de D-lijst.

5.2.2 Conclusie

De in dit hoofdstuk beschreven onderzoeksresultaten voldoen niet alleen aan de onderzoeks-verplichting van het Besluit ruimtelijke ordening, maar kunnen ook worden opgevat als de vorm-vrije m.e.r.-beoordeling. Artikel 5, lid 1 van de "Europese richtlijn milieu-beoordeling projecten" geeft aan dat de opdrachtgever in "passende vorm" de in bijlage III bedoelde informatie verstrekt. Gelet op de aard van de nu voorgestelde ontwikkeling kan worden gesteld dat de "Kenmerken van het project", de "Plaats van het project" en de "Kenmerken van het potentiële effect" zo kleinschalig en niet significant voor de omgeving zijn dat met de in dit hoofdstuk beschreven kenmerken en gevolgen voldaan is aan de criteria van 'Bijlage III Europese richtlijn milieu-beoordeling projecten'.

Het in de volgende paragrafen beschreven onderzoek naar milieuaspecten geeft aan dat belangrijke nadelige milieugevolgen, als gevolg van de in deze motivering beschreven ontwikkeling, zijn uitgesloten. Er zijn geen significante effecten voor de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden. Geconcludeerd kan worden dat er geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk is.

5.3 Geluidhinder

5.3.1 Kader

Het plangebied ligt op een afstand van bijna 1 km van de spoorlijn Utrecht-Gouda en op een afstand van ruim 2 km van de rijksweg A12 en circa 1,7 km van rijksweg A2. De locatie ligt derhalve ruim buiten de zones van deze infrastructuur als bedoeld in de wet geluidhinder. Ook is de locatie niet gesitueerd binnen een zone van een industrieterrein. In deze paragraaf zal daarom niet nader op deze aspecten worden ingegaan.

5.3.2 Wegverkeerslawaai

Het plangebied ligt binnen de zone van de weg 't Zand. Ten behoeve van de in dit plan mogelijk gemaakte ontwikkeling is dan ook onderzoek verricht naar de gevolgen van het wegverkeer op 't Zand. Ten zuiden van het plan is de Satijnvlinder gelegen. Deze weg is bestemd en ingericht als 30 km/uur weg. De functie van deze wegen is uitsluitend de ontsluiting van de langs deze wegen gelegen functies. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is deze weg ook meegenomen in het onderzoek.

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelastingen ten gevolge van 't Zand de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ter plaatse van de rooilijn van de twee toekomstige woningen langs 't Zand wordt overschreden. De geluidsbelasting bedraagt maximaal 56 dB (inclusief aftrek artikel 110 Wgh). Derhalve moet er voor deze twee woningen een hogere grenswaarde procedure gevolgd worden voor wegverkeerslawaai afkomstig van 't Zand.

Ter plaatse van de drie overige woningen wordt er voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Het college kan een hogere waarde verlenen, volgens artikel 110a lid 5 Wgh, in die gevallen waarin de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de te verwachten geluidbelasting (vanwege de weg) van de uitwendige scheidingsconstructie van de betrokken woningen tot 48 dB:

• a. onvoldoende doeltreffend zal zijn, dan wel
• b. overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard.

De voorkeursvolgorde voor het treffen van maatregelen ter beperking van de geluidbelasting is op de eerste plaats bronmaatregelen (bijvoorbeeld beperken aantal voertuigen, toepassen ander wegdek of verlagen rijsnelheid), vervolgens overdrachtsmaatregelen (bijvoorbeeld geluidschermen) en tot slot gevelmaatregelen.

Het treffen van bronmaatregelen is in de onderhavige situatie praktisch onuitvoerbaar en daarnaast financieel niet haalbaar. Het beperken van het aantal voertuigen is niet mogelijk. Het toepassen van een nog stiller wegdek zou een optie kunnen zijn. Er ligt echter al vrij recent een wegdek type met 'dunne deklagen B'. De geluidbelasting met dubbellaags ZOAB gaat met circa 1 dB naar beneden als gevolg van de betreffende weg. De voorkeursgrenswaarde wordt echter dan nog steeds overschreden. Daarnaast zullen de kosten daarvan bij de hogere waarde procedure afgewogen moeten worden tegen het bereikte resultaat voor de woningen (bezwaren van financiële aard).

Mogelijk kan in de toekomst de snelheid op 't Zand worden verlaagd van 50 naar 30 km/uur. Aspecten zoals veiligheid en verkeerskundige aspecten (doorstroming 't Zand) kunnen een bezwaar opleveren.

Het treffen van maatregelen in de overdracht zoals het plaatsen van een scherm is in de onderhavige situatie stedenbouwkundig niet wenselijk en daarnaast financieel niet haalbaar.

Geconcludeerd kan worden dat aan de bron of in de overdracht geen reële maatregelen kunnen worden genomen.

5.3.3 Hogere waardenbeleid gemeente Utrecht

De gemeente Utrecht heeft beleid vastgesteld voor het vaststellen van een hogere grenswaarde in het kader van de Wgh. Dit beleid is vastgelegd in de rapportage 'Geluidnota Utrecht 2014-2018' van 11 februari 2014 en de notitie 'Geluidsaspecten bij planontwikkeling in de gemeente Utrecht' versie 7.3. In deze rapportages zijn aanvullende voorwaarden opgenomen in het geval in het kader van de ruimtelijke procedure een hogere waarde moet worden vastgelegd. Dat is het geval indien bij de woningen de geluidbelasting hoger is dan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai. In de volgende opsomming zijn de belangrijkste voorwaarden voor deze specifieke situatie opgesomd:

Geluidsluwe gevel
De woning heeft ten minste één gevel met een lager (luw) geluidsniveau. Het geluidsniveau op deze gevel is niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde voor elk van de te onderscheiden geluidsbronnen;

Woningindeling
De woning bevat voldoende verblijfsruimte(n) aan de zijde van de geluidsluwe gevel. Dit geldt voor ten minste 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van het oppervlakte van het verblijfsgebied;

Buitenruimte
Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan bij de geluidsluwe gevel. Aanvullende eisen zijn:

• De minimale breedte van een gevel die als geluidsluw is bedoeld bedraagt 1,8m;
• De hoogte van de gevel die als geluidsluw is bedoeld bedraagt 2,6m;
• Aan de gevel die geluidsluw is, wordt minimaal 1 verblijfsruimte gesitueerd;
• In de geluidsluwe gevel moet ten minste 1 te openen raam of deur zitten.

5.3.4 Cumulatie van lawaai

Volgens hoofdstuk 3 van het Bouwbesluit dient de overeenkomstig NEN 5077 bepaalde karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied ten minste gelijk te zijn aan het verschil tussen de geluidbelasting van die constructie en 33 dB, met een minimum van 20 dB. De cumulatieve geluidbelasting van het wegverkeer van 't Zand en de Satijnvlinder exclusief de aftrek ex. Artikel 110g Wgh, bedraagt maximaal 61 dB ter plaatse van de rooilijn van de twee toekomstige woningen langs 't Zand.

Ook bij twee woningen op de tweedelijns bebouwing van het plan wordt de maximale geluidbelasting van 53 dB overschreden. Derhalve dienen er extra geluidwerende voorzieningen bepaald te worden voor deze woning om aan het maximale binnenniveau van 33 dB te kunnen voldoen.

5.3.5 Conclusie

Het aspect geluid levert geen belemmeringen voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. Er dient een hogere waarde te worden verleend voor de twee woningen aan 't Zand.

5.4 Externe veiligheid

5.4.1 Kader

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans aan op een ongeluk. De norm voor het PR is 10-6/jaar.

Het groepsrisico geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden ten gevolge van een calamiteit. Voor het Groepsrisico is een zogenaamde oriënterende waarde vastgesteld. Van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het lokale verkeer van gevaarlijke stoffen wordt in het kader van de routeringsregeling geregeld via jaarlijks door vervoerders aan te vragen ontheffingen. De omvang van dit lokale transport is zo gering dat de norm voor PR niet bereikt wordt en het GR ruim onder de oriëntatiewaarde blijft.

Er liggen geen kwetsbare of beperkt kwetsbare bestemmingen binnen de invloedzone van een bedrijf (binnen of buiten het plangebied) dat onder de Bevi-regeling valt.

Het plaatsgebonden risico vanwege transport valt binnen de spoorzone, de oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt met de beperkte uitbreiding van gevoelige functies in dit bestemmingsplan niet overschreden.

Met de beperkte nieuwe ontwikkelingen van dit bestemmingsplan wordt het PR en het GR hiervan niet verhoogd.

5.4.2 Conclusie

Het aspect externe veiligheid levert geen belemmeringen op voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling.

5.5 Luchtkwaliteit

5.5.1 Kader

Artikel 5.16 Wet milieubeheer geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Luchtkwaliteitseisen vormen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, indien:

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht.
• het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal

Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).
Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) de luchtkwaliteit te verbeteren.

De vijf nieuw te realiseren woningen passen binnen het in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemde 'In Betekenende Mate – project' (IB-nr. 1310 "Ontwikkeling Leidsche Rijn"). Op grond van artikel 5.16, lid 1 onder d van de Wet milieubeheer kan dus gesteld worden dat luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering vormen bij de te nemen relevante ruimtelijke besluiten voor de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan.

5.5.2 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmeringen op voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling.

5.6 Bodemkwaliteit

5.6.1 Kader

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• a. Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd.
• b. Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten worden gesaneerd als er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Dit gebeurt functiegericht en kosteneffectief.

Tevens is nieuwbouw op een geval van ernstige bodemverontreiniging niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.

Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Als er in de invloedssfeer van de onttrekking een verontreiniging aanwezig is moeten hiervoor in een saneringsplan voldoende tegenmaatregelen worden beschreven.

5.6.2 Bodemkwaliteit plangebied

De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van 't Zand 24 te Utrecht is vastgelegd in een verkennend bodemonderzoek (Grondslag, Verkennend bodemonderzoek 't Zand 24 te Utrecht, rapportnummer 24963, Kamerik, 20 april 2016).

Mestput en voormalige drijfmestput
De gestelde hypothese, dat ter plaatse van de mestput en voormalige drijfmestput verhogingen aan zware metalen in het grondwater worden verwacht, is bevestigd. Zowel bij de mestput als bij de voormalige drijfmestput zijn in het grondwater verhogingen aan zware metalen aangetoond. Ter plaatse van de voormalige drijfmestput zijn lichte verhogingen aangetoond. Ter plaatse van de mestput zijn matige verhogingen aan koper en nikkel aangetoond.

Voormalige bovengrondse tank
De hypothese dat ter plaatse van de voormalige bovengrondse tank verhogingen aan minerale olie kunnen voorkomen is niet bevestigd. Er zijn in de boven- en ondergrond geen verhogingen aan minerale olie aangetoond.

Puinpad
Het puinpad richting de varkensschuur bestaat voornamelijk uit baksteen en beton. In lichte mate is ook asfalt en glas aangetroffen. Door de grote hoeveelheid aan groot puin is het niet gelukt om handmatig meerdere inspectiegaten te maken. Het pad is niet verdacht op asbest. In het pad komen grote brokken puin voor.

Overig terreindeel
De gestelde hypothese, dat op het overig terreindeel enkel verhogingen aan bestrijdingsmiddelen (OCB's) kunnen worden verwacht is niet bevestigd. In grond zijn hooguit lichte verhogingen aangetoond. Er zijn geen verhogingen aan bestrijdingsmiddelen aangetoond.

5.6.3 Aanbevelingen

Drijfmestput
Naar aanleiding van de aangetoonde matige verhogingen aan koper en nikkel in het grondwater wordt aanbevolen om enkele peilbuizen bij te plaatsen. Vastgesteld dient te worden wat de omvang van de verontreiniging is en er dient te worden vastgesteld of het bij matige verhogingen blijft en dat er niet onverhoopt ook sterke verhogingen aanwezig zijn.

Puinpad
Doordat ter plaatse van het puinpad een grote hoeveelheid puin is aangetroffen wordt aanbevolen om in overweging te nemen, een asbestonderzoek conform NEN 5897 (asbest in puin) uit te voeren. Aangezien ter plaatse veel puin aanwezig is zal voor het onderzoek de inzet van materieel (kraan) nodig zijn.

Overig terrein
Aanbevolen wordt om de grond die tijdens de bouw vrijkomt te hergebruiken binnen de perceelsgrenzen. Indien dit niet mogelijk is kan de grond op basis van dit rapport worden afgevoerd naar een grondbank of -depot. Als de grond wordt afgevoerd voor hergebruik elders, is (normaliter) eerst een keuring nodig conform het Besluit Bodemkwaliteit.

De gemeente Utrecht beschikt over een bodemkwaliteitskaart. Dat betekent dat in sommige gevallen hergebruik mogelijk is zonder aanvullend onderzoek.

5.6.4 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit levert geen belemmeringen voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. Wel dient in het kader van de omgevingsvergunningen nader onderzoek plaats te vinden naar de matige verontreinigingen in het grondwater bij de drijfmestput en een asbestonderzoek ter plaatse van het aanwezige puinpad.

Aan Grondslag is gevraagd om een inschatting te maken van de saneringskosten indien een 'worst case'-scenario zou worden geconstateerd in het nader bodemonderzoek. Uit een mail van Grondslag van 8 maart 2017 blijkt dat die kosten, de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg zullen staan.

5.7 Duurzaamheid

5.7.1 Kader

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP is opgenomen dat Utrecht in 2030 CO2-neutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

5.7.2 Conclusie

Ontwikkelingen binnen de kaders van dit bestemmingsplan zullen getoetst worden aan het beleid van de gemeente met betrekking tot klimaat en duurzaamheid.

De ontwikkellocatie biedt geen specifieke kansen voor extra energiebesparingen. Voldaan zal moeten worden aan de wettelijke EPC uit het Bouwbesluit.

5.8 Flora en fauna

5.8.1 Kader

Per 1 januari 2017 is de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). De natuur in Nederland wordt door de Wnb beschermd vanuit twee invalshoeken: bescherming van gebieden en bescherming van soorten. In de Wnb blijft de bescherming van Natura 2000-gebieden vrijwel hetzelfde. De bescherming van Beschermde Natuurmonumenten komt te vervallen. Wel kunnen provincies ervoor kiezen om deze gebieden alsnog te beschermen via het provinciale beleid. De provincie voegt dan gebieden toe aan de Ecologische hoofdstructuur (EHS) / het Natuurnetwerk Nederland (NNN) of wijst ze aan als bijzonder provinciaal natuurgebied of – landschap. Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wnb is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitat-richtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. Om te bepalen of er mogelijk schadelijke gevolgen zijn voor beschermde natuurwaarden in het plangebied is ecologisch onderzoek (Watersnip Advies, Ecologisch Onderzoek 't Zand 24 Utrecht, 16A058 Eindrapportage, Reeuwijk, april 2018).

5.8.2 Flora en fauna in het plangebied

Het onderzoek is uitgevoerd in 2016 toen de oude natuurwetgeving nog van kracht was. Daarom wordt in onderstaande samenvatting nog de terminologie en verwijzingen naar die wetgeving gebruikt. In paragraaf 5.8.3 worden de gevolgen van de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming samengevat.

Het plangebied heeft geen directe relatie met beschermde gebieden (Natura2000, beschermde natuurmonumenten, (P)EHS gebieden of ecologische verbindingszones). Het plangebied is niet geschikt als foerageergebied voor de doelsoorten van de nabij gelegen Natura2000-gebieden, vanwege de ligging binnen de bebouwde kom en de hoge cultuurdruk. Schade aan Natura2000-doelsoorten is derhalve niet aan de orde.

Voor de algemeen beschermde soorten (Groene kikker, Bruine kikker, Gewone pad en Kleine watersalamander, Haas en Egel) geldt in geval van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting een vrijstelling van de Flora- en faunawet . Er hoeft voor deze soorten geen ontheffing aangevraagd te worden. Wel dient voor deze soorten de algemene zorgplicht in acht genomen te worden.

Indien bomen en struiken verwijderd worden, dient dit bij voorkeur buiten het broedseizoen van vogels te gebeuren, zodat overtreding van de Flora- en faunawet wordt voorkomen. Het broedseizoen loopt globaal van 15 maart tot 15 juli. De Flora- en faunawet hanteert echter geen standaard periode voor het broedseizoen; van belang is of een nest bewoond is. Indien een bewoond nest wordt aangetroffen, mogen er geen werkzaamheden uitgevoerd worden die het nest verstoren. Voor aanvang van werkzaamheden tijdens het broedseizoen dient een ter zake kundige een inspectie uit te voeren ten aanzien van eventuele broedende vogels.

In de stal van de boerderij is een huismussennest aangetroffen. De nesten van de Huismus zijn jaarrond beschermd. De aanwezigheid van nesten van de Gierzwaluw, ook jaarrrond beschermd, kunnen nog niet geheel worden uitgesloten. Met name het pannendak van de woning is eventueel geschikt als broedlocatie. Geadviseerd wordt om in het voorjaar van 2017 onderzoek te laten verrichten naar de aanwezigheid van huismussen en gierzwaluwen. Het onderzoek naar de Huismus bestaat uit tweemaal een veldbezoek in de juiste periode van 10 maart t/m half mei. Onderzoek naar de Gierzwaluw bestaat uit drie veldbezoeken in de periode van 1 juni t/m 15 juli.

Er zijn geen streng beschermde vissoorten aangetroffen in de sloot langs het plangebied. Uit de bureaustudie blijkt dat de Kleine modderkruiper (Flora- en faunawet tabel 2), Bittervoorn en Grote modderkruiper (beide Flora- en faunawet tabel 3) voorkomen in de omgeving van het plangebied (0-1 km). Op basis van de inventarisatie en de biotoopkenmerken kan de aanwezigheid van deze streng beschermde vissoorten worden uitgesloten.

Er zijn tijdens de inventarisatie geen streng beschermde amfibieën aangetroffen. Uit de bureaustudie blijkt dat de streng beschermde Rugstreeppad (Flora- en faunawet tabel 3, Habitatrichtlijn bijlage IV, Rode lijst status 'gevoelig') en de Heikikker (Flora- en faunawet tabel 3, Habitatrichtlijn bijlage IV, Rode lijst status 'thans niet bedreigd') voorkomen in de omgeving van het plangebied (1-5 km). Voor de Heikikker is geen geschikt leefbiotoop aanwezig binnen het plangebied. Deze soort wordt niet verwacht binnen het plangebied. Voor de Rugstreeppad geldt dat het huidige plangebied niet geschikt is als leefgebied. Op het moment dat er werkzaamheden plaatsvinden en er zand braak komt te liggen kan het gebied mogelijk wel geschikt worden voor deze soort. Op dat moment dient voorkomen te worden dat de soort zich vestigt binnen het plangebied. Gedurende het voortplantingsseizoen, globaal van april – juli, dient het ontstaan van plassen en poelen in bijvoorbeeld bandensporen voorkomen te worden. Als zandhopen voor langere tijd ongebruikt blijven liggen dienen deze ingezaaid te worden met een grasmengsel, zodat eventuele rugstreeppadden zich niet voor de winterperiode (oktober-april) kunnen ingraven.

Uit de bureaustudie blijkt dat de streng beschermde Ringslang (Flora- en faunawet tabel 3, Rode lijst status 'kwetsbaar') voorkomt in de omgeving van het plangebied (1-5 km). Binnen het plangebied is echter geen geschikt leefgebied voor deze soort aangetroffen. Deze soort wordt op basis hiervan binnen het plangebied niet verwacht.

Er zijn geen streng beschermde grondgebonden zoogdieren aangetroffen binnen het plangebied. Deze worden ook niet verwacht.

Uit de bureaustudie blijkt dat verschillende streng beschermde vleermuissoorten voorkomen in de omgeving van het plangebied, zoals Gewone- en Ruige dwergvleermuis, Baardvleermuis, Kleine dwergvleermuis, Laatvlieger, Rosse dwergvleermuis, Gewone grootoorvleermuis, Tweekleurige vleermuis en Watervleermuis (alleen Flora- en faunawet tabel 3, Habitatrichtlijn bijlage IV). Binnen het plangebied zijn verblijfplaatsen aangetroffen van vleermuizen. Deze bevinden zich nabij het dak van de woning. De elzen aan de noordkant van het plangebied langs de sloot zijn belangrijk als foerageerroute, in combinatie met deze sloot en hebben een relatie met de aanwezigheid van de verblijfplaatsen in de woning. Om meer zekerheid te krijgen over de aard van de verblijfplaatsen (zomer,- voortplantings,- paar,- of winterverblijf) en de vleermuissoort die er gebruik van maakt, dient jaarrond onderzoek plaats te vinden. Dit onderzoek bestaat uit vier veldbezoeken in de periode van april – oktober.

Belangrijk hierbij op te merken is dat het alleen om de huidige boerderij en elzen gaat. In de rest van het plangebied geldt dat de ontwikkelingen, op basis van dit ecologisch onderzoek, zonder bezwaren kunnen worden doorgezet.

5.8.3 Gevolgen Wet natuurbescherming en vervolgonderzoek.

Voor de mogelijk aanwezige beschermde soorten Gierzwaluw, Huismus (beide wnb-vrl) en vleermuizen (wnb-hrl) zijn er geen veranderingen in het kader van de Wet Natuurbescherming. De conclusies blijven onveranderd van kracht.

Voor deze soorten is aanvullend onderzoek gedaan om aanwezigheid te kunnen vaststellen of uitsluiten. Uit het aanvullend onderzoek blijkt dat er geen huismussen meer broeden op deze locatie, er geen gierzwaluwen zijn aangetroffen en geen vaste rust- of verblijfplaatsen van vleermuizen zijn aangetroffen. De sloot met bomen er direct naast kan gezien worden als een foerageerroute voor vleermuizen. Sloot en bomen blijven bestaan in het plan dan wel vindt er bij kap herplant plaats. Bij eventuele kap van bomen langs de watergang vindt tijdig herplant plaats, zodat het biotoop voor vleermuizen hier altijd in stand en functioneel blijft. Er zal dan geen schade optreden. Mitigerende maatregelen zijn niet noodzakelijk. Het heeft evenwel de voorkeur de bestaande bomen te handhaven en de elzen om te vormen tot knotbomen, met een hoogte van min. 2 meter. Er hoeft geen ontheffing in het kader van de Wet Natuurbescherming te worden aangevraagd.

5.9 Water

5.9.1 Kader

De Waterparagraaf is een verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan en vormt een wezenlijk element in het gehele watertoetsproces. Het fungeert als een instrument waarin de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan inzichtelijk worden gemaakt, de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar worden vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder wordt opgenomen. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd.

5.9.2 Beleidskader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019;
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.

De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 2014.01, uitgave december 2014, www.utrecht.nl). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur (www.hdsr.nl).

5.9.3 Betrokken partijen

In dit watertoetsproces participeren de volgende partijen:

Aanvrager:
- Gemeente Utrecht, Bureau Negentien - Woningbouw

Opsteller:
- Van Winden Property Consult bv
- Gemeente Utrecht, Stadswerken - IBU Stadsingenieurs

Toetser:
- Waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (beheerder oppervlaktewater)2
- Gemeente Utrecht, Stadswerken – Stedelijk Beheer (beheerder riolering, oppervlaktewater)

5.9.4 Locatie plangebied

Het plangebied bevindt zich net ten oosten van de lintbebouwing langs de straat “Het Zand”. Het plangebied omvat het kadastrale perceel sectie V, nummer 274. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door de berm langs 't Zand, de perceelgrens aan de noordzijde, alsmede de perceelgrens aan de oostzijde (die tevens de perceelgrenzen vormt van Satijnvlinder 30, 32 en 34) en tot slot de berm van de Satijnvlinder. Aan de zuidoostzijde behoort een klein deel van de berm langs de Satijnvlinder eveneens tot het plangebied. Op deze wijze kan de aansluiting op de Satijnvlinder binnen dit bestemmingsplan worden geregeld (zie afbeelding 1, paragraaf 1.3).

5.9.5 Oppervlaktewater

Het watersysteem Parkwijk –Het Zand - Langerak is onderdeel van het 'Hoge stelsel Noord' (zie afbeelding 6). De primaire of hoofdwatergang ten noorden en westen van het plangebied bevindt zich langs de Dudoksingel in het westen en ten zuiden van de Vogelvlinderweg in het zuiden (peilgebied NAP +0.30/+0.15 m), de beschermingszone aan weerszijden van watergangen is vastgelegd in de legger en bedraagt 5. Aan de noordzijde van het plangebied ligt een wijkwatergang in hetzelfde peilgebied. Dit is een tertiaire watergang met een beschermzone van 2m aan weerszijden. Vanuit watergang beheer is het gewenst dat de gronduitgifte/perceelgrens op de waterlijn komt te liggen. Water mag niet uitgegeven worden. Een onderhoudsstrook van twee meter moet vrij blijven van obstakels en bereikbaar blijven voor onderhoud.

Afbeelding 6: geschematiseerd hoofdwatersysteem Parkwijk – Langerak (bron: Actualisatie basiskaart- 2007)

5.9.6 Grondwater

Eerste watervoerend pakket
Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet en sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch tweemaal per dag geregistreerd en opgeslagen door dataloggers. De langjarige grondwaterstanden van het 1WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (versie 09-10- 2012).

Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde grondwaterstanden en seizoens-variatie verondersteld: droge periode (GLG) = NAP -0.30 m, natte periode (GHG) = NAP +0,20 m en gemiddeld (GGG) = NAP -0.10 m.

De grondwaterstroming in het omvangrijke plangebied varieert sterk als gevolg van de lokale geohydrologische situatie en is ten noorden van het spoor noordoostelijk en ten zuiden van het spoor Utrecht-Gouda zuidwestelijk gericht.

Afbeelding 7: isohypsen gemiddeld grondwaterregime - GGWS (bron: GU, Grondwatercontourkaart 09-10-2012)

Freatisch pakket
De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren.

Drooglegging en ontwateringsdiepte
De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, dient conform de norm van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden minimaal 1,0 m te zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), dient conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen.

Onttrekkingen
De provincie Utrecht stelt met het strategische grondwaterbeleid de kaders vast voor de uitvoering van het grondwaterbeheer door de waterschappen. Het waterschap is bevoegd gezag voor het verstrekken van vergunningen of het behandelen van meldingen ten behoeve van grondwateronttrekkingen (afhankelijk van hoeveelheden).

5.9.7 Riolering

Afvalwater
De inzameling en het transport van het afvalwater vindt plaats met een apart vuilwaterstelsel. Er ligt een dwa riolering in 't Zand en er ligt een eindstreng in de Satijnvlinder ter hoogte van nr 31. Beide stelsels voeren de droogweerafvoer onder vrijverval af naar een lokaal rioolgemaal dat het afvalwater (via een doorvoergemaal) naar de rwzi Leidsche Rijn verpompt.

Nieuwe aansluitingen
Alle nieuwe vuilwaterlozers dienen een aparte huisaansluiting te krijgen. Sinds 1 oktober 2012 wordt het aspect rioolaansluiting geregeld in de Omgevingsvergunning Bouw. Het aansluiten van het riool valt als activiteit onder het Bouwbesluit 2012 (waarin alle technische voorschriften voor riolering zijn overgeheveld vanuit de Bouwverordening en de Aansluitverordening) en daarmee onder de Wabo.

De inzamelleidingen voor de HWA en de DWA dienen op eigen terrein te worden aangelegd. De diameter, hoogteligging en de exacte locatie van de aansluitingen dienen afgestemd te worden met Stedelijk Beheer van de gemeente Utrecht.

5.9.8 Watercompensatie

Om de versnelde afvoer van hemelwater naar het oppervlaktewater te voorkomen, kan het water

• A. worden geïnfiltreerd in de bodem (voorkomen van versnelde afvoer)
• B. of er kan gekozen worden om waterberging aan te leggen (compensatie).

A. Infiltreren
Bij het berekenen van de bergingscapaciteit voor infiltratievoorzieningen wordt uitgegaan van 45 mm per m2 afgekoppeld verhard oppervlak.

Voor meer informatie over de richtlijnen voor groene daken en infiltratievoorzieningen zie het Handboek Watertoetsproces: www.hdsr.nl/watertoets

B. Compensatie door graven van open water
Toename van verhard oppervlak voor dit plangebied is niet opgenomen in de actualisatie van het bestemmingsplan "Het Zand".

Om rekening te houden met de klimaatontwikkelingen (klimaatadaptie) is het voorstel om zoveel mogelijk hemelwater in het plangebied vast te houden. De berm aan de zuidzijde van het plangebied moet gebruikt worden voor de bermafwatering en bij voorkeur net als in de rest van de Satijnvlinder in de vorm van een wadi. De berm aan de westzijde van het plangebied dient ook ingericht te worden voor bermafwatering. De volgende maatregelen kunnen ook worden toegepast als watercompensatie maatregel indien dat noodzakelijk blijkt:

• De parkeerplaatsen kunnen worden voorzien van halfverharding (grasbetontegels);
• Het hemelwater wordt zichtbaar, dus bovengronds via open goten, afgevoerd. Hierdoor besparen we op de gemeentelijke (beheer)kosten voor de aanleg van een regenwaterbuis (HWA-riool). Ook vergroten de open goten de beleving van water;
• Platte daken kunnen worden uitgevoerd in vegetatiedaken;
• De watergang aan de noordzijde kan verbreed worden;
• Er kan een natuurvriendelijke oever worden toegepast.

5.9.9 Boringsvrije zone

Het plangebied ligt in de boringsvrije zone Leidsche Rijn. De boringsvrije zone is een zone rondom de grondwaterwinning Leidsche Rijn. Deze grondwaterwinning is de bron van de drinkwatervoorziening voor o.a. de gemeente Utrecht. In de boringsvrije zone beschermt een ondergrondse kleilaag de onderliggende waterwinning.

Om te voorkomen dat een kleilaag die de onderliggende waterwinning beschermt, wordt doorboord en ter bescherming van de grondwaterkwaliteit voor de drinkwatervoorziening stelt de provincie Utrecht in haar Provinciale Milieu Verordening 2013 (PMV) in art 19 t/m 22 dat een aantal activiteiten aan voorschriften is gebonden. Het betreft onder andere een verbod op boor-, grond- en funderingswerkzaamheden dieper dan 40 meter onder het maaiveld en het toepassen van bodemenergiesystemen. Onder voorwaarden zijn vrijstellingen op dit verbod mogelijk.

Daarnaast geldt voor iedereen de bijzondere zorgplicht (artikel 4 van de PMV 2013). Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt.

5.9.10 Conclusie

Wateropgave
Bij ruimtelijke ontwikkelingen is de wateropgave en de benodigde watercompensatie afhankelijk van de aard en omvang van de toename aan verhard, afvoerend oppervlak en van de omgang met het hemelwater. Om de waterhuishouding op orde te houden en wateroverlast te voorkomen, zijn bij een verhardingstoename van meer dan 500 m2 maatregelen vereist (administratieve ondergrens voor watercompensatie binnen de bebouwde kom).

Binnen het plangebied is geen watercompensatie nodig, omdat er geen verhardingstoename is van meer dan 500 m². In het bestemmingsplan biedt wordt rekening gehouden met klimaatontwikkelingen (klimaatadaptie). Er wordt een natuurvriendelijke oever gerealiseerd bij de sloot en er worden bovengrondse open goten gerealiseerd. Verder wordt gedacht aan het toepassen van halfverharding (grasbetontegels) voor de parkeerplaatsen.

5.10 Archeologie

5.10.1 Kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

5.10.2 Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

5.10.3 Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

5.10.4 Archeologie in het plangebied

Het plangebied "Zand 24, Het Zand Oost" bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied van archeologische verwachting. De archeologische situatie zal, conform de situatie in de directe omgeving, naar verwachting geen beperking opleveren voor de uitvoering van dit bestemmingsplan. Momenteel zijn definitieve bouwplannen echter nog niet bekend.

Afbeelding 8: Archeologische waardenkaart (plangebied binnen rode contour)

5.10.5 Conclusie

Het plangebied 't Zand 24 ligt in een gebied met een archeologische verwachting. Hiervoor geldt, dat voor bodemingrepen groter dan 1.000 m2 en een diepte van 50 cm beneden maaiveld archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd en een archeologievergunning verplicht is. Informatie hierover kan worden verkregen bij de gemeentelijke archeologen en op de website van de gemeente Utrecht.

Het ontbreken van bouwplannen maakt het gericht uitvoeren van archeologisch onderzoek niet mogelijk. Daarom zal de beschermende archeologische dubbelbestemming uit het vigerende bestemmingsplan worden gehandhaafd. In het kader van de omgevingsvergunning zal het onderzoek dienen te worden uitgevoerd.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient melding van de desbetreffende vondsten bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 te worden gedaan.

5.11 Milieuhinder

5.11.1 Kader

Er wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor de stad Utrecht, maar er dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. Het kan gaan om de mogelijke hinder van een nieuw te vestigen bedrijf op bestaande woningen zowel als om nieuwe woningen naast een bestaand bedrijf.

5.11.2 Plansituatie en conclusie

De risicokaart van de provincie geeft geen bedrijven in de omgeving van het plangebied aan. Ook zijn er geen kabels of leidingen aanwezig. Er valt dan ook geen onacceptabele hinder te verwachten op de nieuwe woningen. Ook in aangrenzende gebieden bevinden zich geen bedrijven waarvan onacceptabele hinder zou kunnen worden ervaren.

5.12 Gezondheid

Utrecht groeit. Op verschillende plekken in de stad wordt er 'verdicht'. Ook in Leidsche Rijn zijn er nog een aantal plekken waar woningen gebouwd kunnen worden. Het plangebied: Het Zand 24 is zo'n locatie en voor gezond wonen en leven geschikt. De afstanden tot rijkswegen en spoor zijn voldoende om op deze locatie prettig te wonen. De weg; Het Zand is wel een 50 km weg, de woningen aan Het Zand zullen dan ook te maken krijgen met een hogere geluidsbelasting. In een ideale situatie zal dit in de toekomst een 30 km weg worden om zo minder geluidsbelasting te krijgen, waardoor de gezondheid van de bewoners goed wordt beschermd.

Groen heeft een positief effect op de gezondheid van mensen en werkt klimaat adaptief. Groen reduceert stress, bevordert herstel van ziekte, stimuleert tot bewegen, geeft de mogelijkheid om tot rust te komen/ om te ontspannen, zorgt voor schaduw, verkoelt de lucht, zorgt voor waterberging en draagt bij aan biodiversiteit. Bij voorkeur is in elke straat groen aanwezig, waarbij diversiteit van het groen van belang is. Het toevoegen van alleen gras heeft een minder positief effect op de gezondheid in vergelijking met een gebied, waar zowel gras, bomen en andere vormen worden geplaatst. Het zou daarom goed zijn om ook in het plangebied groen toe te voegen, in zowel de tuinen, als in de openbare ruimte/ toegang tot de woningen. Daarbij kan groen op deze plek kan de groenstructuur langs Het Zand versterken.

Verschillende voorzieningen als sportverenigingen, scholen en openbaar vervoer zijn op loop en fietsafstand. Dit zorgt ervoor dat de gezonde mobiliteit wordt bevorderd. Daarbij liggen het Maximapark en het Prinses Amaliapark op loopafstand. Ook voor meer kwetsbare groepen, zoals gezinnen met jonge kinderen is deze locatie daarom geschikt. De gezondheid van de nieuwe bewoners wordt hier beschermd en bevorderd en daarbij is het mogelijk om hier prettig te wonen.

5.13 Conclusie

Het in de vorige paragrafen beschreven onderzoek naar milieuaspecten geeft aan dat belangrijke nadelige milieugevolgen, als gevolg van de in deze motivering beschreven ontwikkeling, zijn uitgesloten. Er zijn geen significante effecten voor de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden.

Ontwikkelingen binnen de kaders van dit bestemmingsplan zullen getoetst worden aan het beleid van de gemeente met betrekking tot klimaat en duurzaamheid. De ontwikkellocatie biedt geen specifieke kansen voor extra energiebesparingen. Voldaan zal moeten worden aan de wettelijke EPC uit het Bouwbesluit.

De aspecten geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit levert geen belemmeringen voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling.

Het aspect bodemkwaliteit levert geen belemmeringen voor de in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling. Wel dienen in het kader van de omgevingsvergunningen nader onderzoek plaats te vinden naar de matige verontreinigingen in het grondwater bij de drijfmestput en een asbestonderzoek ter plaatse van het aanwezige puinpad.

In het kader van het onderzoek naar flora en fauna zijn geen streng beschermde vissoorten, amfibieën, vogels, grondgebonden zoogdieren aangetroffen. Uit de bureaustudie blijkt dat verschillende streng beschermde vleermuissoorten kunnen voorkomen in de omgeving van het plangebied. Binnen het plangebied zijn verblijfplaatsen aangetroffen van vleermuizen. Deze bevinden zich nabij het dak van de woning. De elzen aan de noordkant van het plangebied langs de sloot zijn belangrijk als foerageerroute. Om meer zekerheid te krijgen over de aard van de verblijfplaatsen (zomer,- voortplantings,- paar,- of winterverblijf) en de vleermuissoort die er gebruik van maakt, dient jaarrond onderzoek plaats te vinden. Dit onderzoek bestaat uit vier veldbezoeken in de periode van april – oktober.

Voor de Rugstreeppad geldt dat het huidige plangebied niet geschikt is als leefgebied. Op het moment dat er werkzaamheden plaatsvinden en er zand braak komt te liggen kan het gebied mogelijk wel geschikt worden voor deze soort. Op dat moment dient voorkomen te worden dat de soort zich vestigt binnen het plangebied.

In de stal van de boerderij is een huismussennest aangetroffen. De nesten van de Huismus zijn jaarrond beschermd. De aanwezigheid van nesten van de Gierzwaluw, ook jaarrrond beschermd, kunnen nog niet geheel worden uitgesloten. Het onderzoek naar de Huismus bestaat uit tweemaal een veldbezoek in de juiste periode van 10 maart t/m half mei. Onderzoek naar de Gierzwaluw bestaat uit drie veldbezoeken in de periode van 1 juni t/m 15 juli.

Het stedenbouwkundige plan van de ontwikkellocatie heeft geen vergaande gevolgen voor het watersysteem.

Het ontbreken van bouwplannen maakt het gericht uitvoeren van archeologisch onderzoek niet mogelijk. Daarom zal de beschermende archeologische dubbelbestemming uit het vigerende bestemmingsplan worden gehandhaafd. In het kader van de omgevingsvergunning zal het onderzoek dienen te worden uitgevoerd.

De risicokaart van de provincie toont geen bedrijven in de omgeving van het plangebied. Ook zijn er geen kabels of leidingen aanwezig. Er valt dan ook geen onacceptabele hinder te verwachten op de nieuwe woningen. Ook in aangrenzende gebieden bevinden zich geen bedrijven waarvan onacceptabele hinder zou kunnen worden ervaren.

De in dit hoofdstuk beschreven onderzoeksresultaten voldoen niet alleen aan de onderzoeks-verplichting van het Besluit ruimtelijke ordening, maar kunnen ook worden opgevat als de vorm-vrije m.e.r.-beoordeling. Artikel 5, lid 1 van de "Europese richtlijn milieu-beoordeling projecten" geeft aan dat de opdrachtgever in "passende vorm" de in bijlage III bedoelde informatie verstrekt. Gelet op de aard van de nu voorgestelde ontwikkeling kan worden gesteld dat de "Kenmerken van het project", de "Plaats van het project" en de "Kenmerken van het potentiële effect" zo kleinschalig en niet significant voor de omgeving zijn dat met de in dit hoofdstuk beschreven kenmerken en gevolgen voldaan is aan de criteria van 'Bijlage III Europese richtlijn milieu-beoordeling projecten'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

6.1.1 Inleiding

Wanneer voor gronden een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, moet conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

In dit geval is het kostenverhaal verzekerd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, zodat het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

De onderstaande paragraaf beschrijft hoe het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Vervolgens wordt voor deze nieuwe ontwikkeling bekeken of hieruit planschade voortvloeit. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden of het plan economisch uitvoerbaar is.

6.1.2 Kostenverhaal

Het verhaal van kosten voor deze ontwikkeling is verzekerd via een inmiddels gesloten anterieure overeenkomst. De te verhalen kosten betreffen hier alleen kosten voor planvorming, aangezien de projectontwikkelaar zelf alle overige werkzaamheden zal uitvoeren.

Verder worden de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en alle kosten voor het voeren van juridische procedures na het vaststellen van het ruimtelijk besluit verhaald via de leges. De verplichting om een exploitatieplan op te stellen vervalt hiermee.

6.1.3 Planschade

Planschade is mogelijkerwijs aan de orde, daar waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Kosten die voorvloeien uit eventuele claims zijn niet voor rekening van de gemeente. Deze afspraak is opgenomen in de anterieure ontwikkelingsovereenkomst.

6.1.4 Conclusie economische uitvoerbaarheid

Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de kosten die de gemeente maakt verhaald kunnen worden. Daarmee is dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De provincie heeft op 10 april gereageerd en aangeven dat het bestemmingsplan geen aanleiding geeft om opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016).

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft op 2 mei 2017 een formeel wateradvies uitgebracht. HDSR vraagt om vanwege klimaatveranderingen ook bij een verhardingstoename kleiner dan 500 m2 waterberging aan te leggen. Geadviseerd wordt om wadi's (groenstroken met de mogelijkheid voor tijdelijke waterberging) aan te leggen en/of de watergang aan de noordkant te verbreden.

Dit bestemmingsplan betreft een particulier initiatief om woningen te bouwen. Zoals in de toelichting is aangegeven, is er geen verplichting om bij een verhardingstoename kleiner dan 500 m² waterberging aan te leggen. In het bestemmingsplan biedt wordt rekening gehouden met klimaatontwikkelingen (klimaatadaptie). Er wordt een natuurvriendelijke oever gerealiseerd bij de sloot en er worden bovengrondse open goten gerealiseerd. Verder wordt gedacht aan het toepassen van halfverharding (grasbetontegels) voor de parkeerplaatsen. Daarnaast zijn de bestemmingen Wonen en Verkeer – Verblijfsgebied ook bestemd voor waterberging. Vanwege de gewenste flexibiliteit (binnen de door HDSR gestelde kaders) is het niet gewenst de groenstroken met de mogelijkheid voor tijdelijke waterberging specifiek te bestemmen.

6.2.2 Participatieproces

De buurt is in 2009 geconsulteerd over het voornemen een kinderdagverblijf te realiseren op deze locatie. Naar aanleiding van de reacties destijds is met de buurt geconcludeerd dat in plaats van een kinderdagverblijf een invulling met woningen op deze locatie beter zou zijn. Het bestemmingsplan sluit hierop aan.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan "Zand 24, Het Zand Oost" is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Het bestemmingsplan "Zand 24, Het Zand Oost" kenmerkt zich door een specifieke bestemmingsregeling, voor het plangebied, zowel op de verbeelding als in de regels, voor toekomstige functies en bebouwing. Het bestemmingsplan heeft een ontwikkelingsgericht karakter waarbij de planologische regeling is toegesneden op de gewenste toekomstige situatie.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen (waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt);
• afwijkingsregels van de bouwregels (waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt);
• specifieke gebruiksregel (waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt);
• afwijkingsregels van de gebruiksregels (waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt);
• aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden (waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt);
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.4 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.4.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

7.4.2 De regeling voor erfbebouwing

Het begrip 'bijbehorend bouwwerk' wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel)antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied:
erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een natuur-, bos,- of agrarische bestemming rust). Het kan zijn dat zo'n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Achtererfgebied

Afbeelding 9: Achtererfgebied

Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’.

Bebouwingsgebied
achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

• In het Besluit omgevingsrecht is in artikel 2, onder h aangegeven welke oppervlakte in relatie tot het bebouwingsgebied mag worden bebouwd. De oppervlakte van al dan niet met vergunning gebouwde bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied bedraagt niet meer dan:
• in geval van een bebouwingsgebied kleiner dan of gelijk aan 100 m2: 50% van dat bebouwingsgebied,
• in geval van een bebouwingsgebied groter dan 100 m2 en kleiner dan of gelijk aan 300 m2: 50 m2, vermeerderd met 20% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 100 m2,
• in geval van een bebouwingsgebied groter dan 300 m2: 90 m2, vermeerderd met 10% van het deel van het bebouwingsgebied dat groter is dan 300 m2, tot een maximum van in totaal 150 m2,

Bouwhoogten
Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

 

Afbeelding 10: Toelichtende afbeeldingen Bor

7.5 Systematiek van de bestemming Wonen

Aan-huis-verbonden bedrijf
Een ander belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de LvB als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Ook is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan het handhaven van parkeergelegenheid op eigen terrein. Door het toenemend autobezit en het toenemend aantal woninguitbreidingen "tot het maximaal mogelijke" zou de situatie kunnen ontstaan, dat parkeergelegenheid op eigen terrein vervalt of onvoldoende wordt. In deze gevallen is het wenselijk te kunnen "sturen" en door middel van het stellen van nadere eisen parkeergelegenheid op eigen terrein te kunnen behouden in de bestemming Woondoeleinden.

Ook kan het uit een oogpunt van de bebouwingskarakteristiek in de omgeving of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken nodig of gewenst zijn nadere eisen te stellen aan de situering van bebouwing ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens.

7.6 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 3 Groen

De bestemming Groen is bedoeld voor de bestaande en nieuwe groenvoorzieningen en andere bijbehorende voorzieningen. In deze bestemming is ook waterbeheer en waterberging mogelijk. Deze bestemming biedt enerzijds bescherming tot behoud van belangrijke bestaande groenvoorziening, waaronder de groene dragers van het plangebied.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied
De wegen in het plangebied zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer- Verblijfsgebied'. Dit zijn de wegen met hoofdzakelijk een functie voor het bestemmingsverkeer. Ook de pleinen, de bermen van wegen en het snippergroen maken hier deel van uit. Er zijn kleine gebouwtjes toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van fietsenstallingen.

Artikel 5 Wonen
Het artikel maakt de realisering van woningen mogelijk binnen het plangebied. De bestemming is specifiek afgestemd op deze ontwikkeling en de door de initiatiefnemer en de gemeente gemaakte afspraken omtrent de stedenbouwkundige en architectonische uitwerking. Dat betekent dat er in het plangebied ten hoogste 5 vrijstaande woningen mogen worden gerealiseerd; twee aan de zijde van 't Zand en drie aan de wijkzijde. Deze aantallen zijn vastgelegd op de verbeelding en in de regels. In plaats van een bouwvolume is een bebouwingspercentage opgenomen en goot- en bouwhoogten. Aan de zijde van 't Zand gelden iets andere maatvoeringen. Het bebouwingspercentage van hoofdgebouwen is gesteld op 25% van het bouwperceel. Aan de wijkzijde is dit percentage gesteld op 30% (daar zijn de kavels kleiner). In dit bestemmingsplan is het bebouwingspercentage van het hoofdgebouw een afgeleide van de oppervlakte van het bouwperceel.

Om de voormalig agrarische functie van het gebied te benadrukken is de goothoogte aan de zijde van 't Zand bepaald op 3 meter. Aan de wijkzijde bedraagt de maximale goothoogte 6 meter. De bouwhoogten bedragen in het gehele plangebied 11 meter.

In de regels zijn twee mogelijkheden opgenomen om af te wijken van de bouwregels. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van:

• de goothoogte aan de zijde van 't Zand tot ten hoogste 6 meter over maximaal 70% van de totale gootlengte van het hoofdgebouw.
• het toestaan van een bijbehorend bouwwerk in het voor- of zijerfgebied, indien stedenbouwkundige aspecten en de gebruiksmogelijkheden van de naastgelegen percelen/bouwwerken, zich hier niet tegen verzetten en overigens wordt voldaan aan de maatvoering van vergunningsvrije bijbehorende bouwwerken. Met dit laatste worden bijvoorbeeld de bouwhoogten bedoeld of bijvoorbeeld de totaal te realiseren oppervlakte van vergunningvrije bouwwerken als afgeleide van de grootte van het bebouwingsgebied. Het toepassen van deze bevoegdheid kan dus niet leiden tot een hogere bouwhoogte of groter bebouwd oppervlak van bijbehorende bouwwerken. Deze regeling maakt het bijvoorbeeld mogelijk om een bijgebouw te realiseren aan de noordzijde van de zijweg (vóór de gevel van het hoofdgebouw), of een carport aan de zuidzijde van de (zuidelijkste) kavel aan 't Zand.

De gebruikelijke regelingen voor aan-huis-verbonden bedrijven en bed & breakfast zijn in de regels opgenomen. Voor de aan huis verbonden bedrijven geldt de bij de regels opgenomen Lijst van Bedrijven functiemenging. Activiteiten uit categorie A en B1 zijn toegestaan (zie ook paragraaf 7.6). Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning hiervan afwijken voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven functiemenging, voor zover deze naar aard en invloed op de omgeving, gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm en de aangegeven maatgevende milieuaspecten, vergelijkbaar zijn met categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

Artikel 6 Waarde - Archeologie
Deze bestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Ten aanzien van de bescherming van mogelijke archeologische waarde treedt er dus geen verandering op. In dit artikel is bepaald dat het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg wordt gezien als met het bestemmingsplan strijdig gebruik.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 8 Algemene bouwregels
Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de verbeelding zijn aangegeven.

Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren.

Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8.1 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan het gebruik van of het laten gebruiken vanonbebouwde gronden en/of bouwwerken ten behoeve van seksinrichtingen verboden. Zie ook de nadere toelichting hieronder op prostitutie.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, of bijvoorbeeld het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 11 Overgangsrecht
In het Besluit op de ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 12 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.7 Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.8 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.