Woonboulevard kanaleneiland IKEA e.o.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het IKEA terrein is voor ongeveer de helft vol (particulier) eigendom van IKEA en voor ongeveer de helft in erfpacht uitgegeven aan IKEA. De planontwikkeling van IKEA voorziet in een uitbreiding van het bouwvolume op het bestaande terrein van IKEA en op de naastgelegen gemeentelijke sportvelden. Tevens wordt het naastgelegen terrein van de zeeverkenners in de planontwikkeling betrokken. Dit terrein is door de gemeente aan de zeeverkenners in erfpacht uitgegeven. Tenslotte vormt de nieuw aan te leggen ontsluitingsweg naar de Griffioenlaan een onderdeel van de planontwikkeling.

De ontsluitingsweg is een bovenwijkse voorziening die toegerekend kan worden aan de ontwikkeling van het IKEA-terrein en de uitbreiding c.q. herstructurering van (het overige deel van) de woonboulevard. De nieuwe ontsluitingsweg is nodig omdat de huidige ontsluiting van de woonboulevard niet intensiever gebruikt kan worden vanwege luchtkwaliteitsnormen en ook qua profilering niet geschikt is voor een toename van de verkeersbewegingen. Beide gebieden hebben profijt van deze voorziening. De ontsluitingsweg is niet bestemd voor de ontsluiting van het woongebied Kanaleneiland.

Ten aanzien van het aan IKEA in erfpacht uitgegeven perceel grond zijn in de gesloten erfpachtovereenkomst financiële bepalingen opgenomen welk bij de financiële afwikkeling van de onderhavige planontwikkeling dienen te worden gerespecteerd. Daarnaast dient door IKEA een economische meerwaarde aan de gemeente te worden afgerekend wegens de realisatie van het hoofdkantoor van IKEA.

De gemeente Utrecht voert zelf geen actieve grondpolitiek binnen het plangebied. Wel levert de gemeente een financiële bijdragen vanuit ISV/EZ Stimuleringsfonds om de totale ontwikkeling inclusief gebiedsontsluitingsweg financieel haalbaar te maken. De planontwikkeling van IKEA wordt opgevat als een particulier initiatief waarbij de risico's van de planontwikkeling bij de initiatiefnemer, zijnde IKEA, zullen worden gelegd. De gemeente vervult een faciliterende rol bij deze planontwikkeling.

De gemeente draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied. IKEA draagt voor eigen rekening en risico zorg voor het realiseren van nieuwe sportvelden op het dak van haar bouwplan, zijnde het gedeelte van het bouwplan van IKEA waar de parkeergarage wordt gerealiseerd.

De nieuwe sportvelden dienen te voldoen aan de eisen zoals opgenomen in dit Stedenbouwkundig Programma van Eisen. De kosten verbonden aan het tijdelijk verplaatsen van de binnen het plangebied gelegen sportvelden zijn voor rekening en risico van IKEA. Deze tijdelijke verplaatsing van de sportvelden en de realisering van de nieuwe sportvelden zal voor de gemeente budgettair neutraal dienen te geschieden.

Tenslotte zal de gemeente voor haar rekening en risico de binnen het plangebied gelegen paviljoen met bijbehorend perceel grond van de zeeverkenners in overleg met de zeeverkenners verplaatsen naar een vervangende locatie. Hiertoe zal de gemeente dienen over te gaan tot ontbinding van de bestaande overeenkomst tot uitgifte in erfpacht en tot het vestigen van een nieuw erfpachtrecht voor de vervangende locatie.

De gemeentelijke planontwikkelingskosten en de kosten van het bouw- en woonrijp maken van het openbaar gebied worden gedekt door de opbrengsten uit de aanpassing van de bestaande erfpachtovereenkomst en door de uitgifte van grond door de gemeente aan IKEA, welke afspraken zijn vastgelegd door het sluiten van een anterieure ontwikkelingsovereenkomst met IKEA, gevolgd door het sluiten van een overeenkomst voor een definitieve grondregeling.

Door het sluiten van een anterieure ontwikkelingsovereenkomst kan van het opstellen van een exploitatieplan wordt afgezien aangezien het kostenverhaal, zoals bedoeld in artikel 6.12 lid 2 onder a van de Wet ruimtelijke ordening, anderszins – dat is middels de anterieure ontwikkelingsovereenkomst- verzekerd wordt.