Terwijde

4.2 Nieuwe ontwikkelingen

Hoewel de bebouwing in het plangebied grotendeels gerealiseerd is zijn er nog een aantal locaties in het plangebied, waar nog bouwplannen zullen worden gerealiseerd. Dit betreft over het algemeen plannen die in hoofdlijnen zijn voorzien in het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan voor het gebied, maar die om diverse redenen tot dus ver nog niet gerealiseerd konden worden.

1. Terwijde Zuidoost

Terwijde Zuidoost sluit aan bij de al in ontwikkeling zijnde gebieden van Terwijde en de toekomstige ontwikkelingen van met name Leidsche Rijn Centrum Noord. De directe omgeving van Terwijde Zuidoost is ruim van schaal en stedelijk. Rondom het gebied bevinden zich ook andere functies dan wonen. Aan de noordzijde komt het nieuwe St. Antonius ziekenhuis, ten zuiden ligt de spoorlijn en aan de oostzijde ligt het toekomstig Leidsche Rijn Centrum Noord, waar ook gewinkeld en gerecreëerd kan worden.

In Terwijde Zuidoost komen hoofdzakelijk woningen, zowel eengezinswoningen als appartementen. Terwijde Zuidoost wordt een stedelijke buurt met een groen park in het hart, waar wordt gewoond en gewerkt kan worden. Naast woningen komen er ook schoolwoningen en mogelijk bedrijven in Terwijde Zuidoost. Ook maatschappelijke functies als een basisschool en een verpleeghuis zijn aanwezig.

Terwijde Zuidoost wordt gekenmerkt door een grote, centraal gelegen, openbare binnentuin waarop veel woningen direct gericht zijn. De binnentuin is bedoeld voor spelen en recreëren. Centraal in de tuin is er plaats voor een bijzonder paviljoen. Ook de schoolwoningen staan direct aan de binnentuin.

Bijzonder element in het stedenbouwkundig plan is de Scenic Walk.

Stedenbouwkundig plan

Programma niet woonfuncties

Terwijde Zuidoost wordt een stedelijke buurt. Naast woningen komen er ook commerciële en maatschappelijke functies. In blok A ligt het accent op werkruimtes en commerciële ruimtes. De werkruimtes zijn eventueel gekoppeld aan de woningen erboven. Blok 1- 4 heeft naast de schoollocatie nog woon- werkruimtes en een mogelijke maatschappelijke voorziening centraal in de Binnentuin. In blok B is het thema zorg. Het bestaande gebouw van Axion Continu, locatie de Ingelanden, heeft al een zorgfunctie. De nieuwe bebouwing kan hierop aansluiten. Er wordt bijvoorbeeld gedacht aan seniorenwoningen, zorggerelateerde woningen en een centraal gelegen restaurant dat mogelijk ook service kan verlenen aan de seniorenwoningen.

Woningprogramma

Het woningprogramma bevat bijna 455 woningen. Hiervan zijn ongeveer 100 woningen grondgebonden (eengezins) en ongeveer 350 woningen appartementen. Het sociale programma, circa 200 appartementen, wordt door een woningcorporatie gerealiseerd.

Het aandeel sociale huurwoningen in Terwijde Zuidoost komt hiermee op 44%. Dit is een relatief hoog percentage. Dit komt mede door de schaal van dit gebied. Op de schaal van Terwijde Zuid als geheel is het percentage sociaal lager. Evengoed wordt bij de verdere uitwerking van de plannen bekeken of een deel hiervan omgezet kan worden in koopwoningen.

Kwaliteit woonomgeving en woningen

Alle woningen in Terwijde Zuidoost dienen te voldoen aan tenminste de woonkwaliteit zoals geformuleerd in de Integrale Woning Kwaliteit (IWK). Dit is gemeentelijk beleid. Daarnaast dienen alle woningen én de openbare ruimte te voldoen aan het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW).

Maatschappelijk programma

In Terwijde Zuidoost is de Ingelanden van Stichting Axion Continu gevestigd. Dit is een verzorgingstehuis voor patiënten die aan het revalideren zijn. Buiten deze bestaande voorziening om komen er extra maatschappelijke voorzieningen in Terwijde Zuidoost. Volgens prognose, zoals vastgesteld in de 'Nota Herijking Voorzieningen Leidsche Rijn van maart 2010, gaat er in Terwijde een forse groei van het aantal kinderen in de leeftijdsgroep 0 tot 13 jaar plaatsvinden. Specifiek wordt in de wijk Terwijde voor de periode 2014 – 2020 een piek verwacht voor de bestaande basisscholen en buitenschoolse opvang. Om deze piek op te kunnen vangen is er tijdelijk huisvesting nodig. Om deze reden is in Terwijde Zuidoost gekozen voor de ontwikkeling van zogenaamde schoolwoningen. Naar verwachting is dit voor de periode van 2014 tot 2020-2025: een periode van ongeveer 11 jaar.

Verkeersstructuur, gemotoriseerd verkeer

Voor het gemotoriseerde verkeer van en naar Terwijde Zuidoost is sprake van twee aansluitingen op de Vleutensebaan. De dichtstbijzijnde spooronderdoorgang ligt aan de Errol Garnerstraat. Via de Jazzsingel is ook de spooronderdoorgang bij de Musicallaan bereikbaar. De Vleutensebaan vormt de hoofdontsluiting van Leidsche Rijn en verbindt Terwijde Zuidoost met de A2, A12 en de bestaande Stad.

De wegen in Terwijde Zuidoost maken onderdeel uit van een verblijfsgebied met een snelheidsregime van 30 km/u. De wegen in het gebied ontsluiten de functies in het gebied en dan vooral de parkeervoorzieningen behorend bij de functies.

Openbaar vervoer

Via de Jazzsingel loopt een buslijn. Deze verbindt Utrecht CS, via het toekomstige NS Station Leidsche Rijn Centrum, Terwijde en de Wetering naar NS Station Maarssen. Ter hoogte van de James Johnsonstraat ligt een bushalte. Ten zuiden van Terwijde Zuidoost loopt de spoorlijn Utrecht – Gouda, ter hoogte van de Musicallaan ligt NS Station Terwijde. Voor Terwijde Zuidoost fungeert in de toekomst ook NS Station Leidsche Rijn Centrum inclusief het geplande busstation Leidsche Rijn Centrum. Hier kunnen openbaar vervoerreizigers in de toekomst op- en overstappen op verschillende openbaar vervoerlijnen (trein en bus).

Verkeersstructuur, langzaam verkeer

Fietsroutes

De Jazzsingel maakt onderdeel uit van het stedelijk netwerk van hoofdfietsroutes. Omdat sprake is van een 30 km/u regime wordt uitgegaan van het principe van het mengen van fietsverkeer met het gemotoriseerde verkeer.

Voetgangers

In principe is langs elke weg in het plangebied een voetpad aan één of twee zijden van de weg geprojecteerd. Daarnaast is via de Scenic Walk een uitstekende voetgangersverbinding met het toekomstig winkelcentrum Terwijde.

Relatie met het bestemmingsplan

Deze ontwikkeling is opgenomen in dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 is aangegeven op welke wijze deze ontwikkeling juridisch is vertaald.

2. Terwijde Zuid, scherf 19.

Het beeld van Terwijde Zuid, dus ook het gebied "scherf 19", is dat van een compact bebouwde buurt met een groene atmosfeer. De kernbegrippen van Terwijde Zuid zijn:

• gevarieerd straatbeeld;
• het stedelijke bouwblok;
• onvoorspelbare variaties binnen dit blok;
• woningen met een variatie aan dakterrassen;
• een collectieve groene ruimte in elk bouwblok.
  

Terwijde Zuid neemt een bijzondere positie in Leidsche Rijn in. Het gebied ligt opgespannen tussen het centrum van Terwijde en het toekomstig stadsdeelcentrum van Leidsche Rijn: een gebied met twee nieuwe stations, waarvan een er inmiddels is gerealiseerd en direct ontsloten op de Vleutensebaan. Basis voor het stedenbouwkundig ontwerp is een sterk en eenvoudig stratenpatroon. De introductie van bouwblokken levert een aantal belangrijke voordelen op: er ontstaat een heldere en overzichtelijke stedelijke structuur, die een prachtig contrast vormt met de vormenrijkdom van het eilandrijk. Door elk bouwblok multifunctioneel te programmeren, zullen de blokken onderlinge verschillen gaan vertonen, wat een rijk straatbeeld oplevert.

De Louis Armstronglaan en de Jazzsingell

De openbare ruimte van Terwijde Zuid ontleent zijn karakter aan twee belangrijke plandragers: de Jazzsingel aan de noordrand en de Louis Armstronglaan aan de zuidrand. De Jazzsingel kan zich ontwikkelen tot een parkrand met een statig woonfront. De Louis Armstronglaan vraagt tegenover het enorme dijklichaam van het spoortracé om een gestapelde bouw van enkele grotere eenheden. Deze straat krijgt een bovenwijkse functie en een profiel met een middenberm waarin geparkeerd kan worden.

Dwarsstraten

Tussen de twee sterke lijnen van de Jazzsingel en de Louis Armstronglaan zijn dwarsstraten opgespannen. Zo ontstaan bouwblokken met een maat van 80 meter breed en 150 tot 180 meter diep. Deze dwarsstraten komen in twee verschillende breedtematen voor: circa 15 meter breed tussen de bouwblokken onderling, circa 21,40 meter breed aan weerszijden van de zogenaamde reserveringsstroken.

Binnenhoven

Tot slot wordt een informele route door de bouwblokken 'gesneden' die naar de centrumvoorzieningen voert. Deze route gaat door de interne openbare ruimten van de bouwblokken. In tegenstelling tot de overzichtelijke Jazzsingel en de hogere en licht gebogen wand van de Louis Armstronglaan, levert deze interne route een opeenvolging van verrassende perspectieven op en vormt zo een 'scenic walk' door Terwijde Zuid. Aan deze route wordt gestreefd naar het opnemen van niet woonfuncties commerciële voorzieningen ter verlevendiging van het gebied. Bedrijfsfuncties zijn geprojecteerd langs de Louis Armstronglaan.

Relatie met het bestemmingsplan

Deze ontwikkeling is opgenomen in dit bestemmingsplan. Momenteel worden in dit gebied gestapelde woningen gerealiseerd, alle bouwvergunningen zijn verleend. Ook worden er een aantal niet woonfuncties in dit deelgebied gerealiseerd. De toegestane functies in deze panden zijn publieksgerichte dienstverlening, zakelijke dienstverlening/ kleine kantoortjes, maatschappelijke voorzieningen, zorgverlening, bedrijven cat 1 en 2 en horeca, met een maximum van 1 vestiging per bouwblok.

3. KubusEiland

Voor dit gebied is recent het uitwerkingsplan Terwijde 3 opgesteld. Binnen dit gebied worden vrije kavels uitgegeven, waar maximaal 50 woningen mogen worden gerealiseerd.

KubusEiland ligt in Terwijde aan de rand van het toekomstig Leidsche Rijn Centrum en leent zich door deze ligging goed voor moderne architectuur. De woningen op KubusEiland moeten worden uitgevoerd met een plat dak. In principe geldt als uitgangspunt dat een woning 12x12x12 meter mag zijn. Hierbij wordt dan met name gedacht aan de twee-onder-een-dak woningen. Minder mag ook, waarbij voor bijvoorbeeld de vrijstaande woningen een maat van tussen 10x10x10 meter en 9x9x9 meter mogelijk is. Binnen deze volumes is het complete woonprogramma mogelijk.

Voorbeeld verkavelingsplan

Relatie met dit bestemmingsplan

Het vastgestelde uitwerkingsplan is een op een overgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

4. Locatie tijdelijke supermarkt

Westelijk van het toekomstig winkelcentrum is een supermarkt gesitueerd (Albert Heijn) Op dit moment ligt er de bestemming Detailhandel en Verkeer-Verblijf ( Uitwerkingsplan Terwijde 2).

Deze supermarkt zal naar verwachting begin 2014 verhuizen naar het dan opgeleverde winkelcentrum. Op het terrein van het winkelcentrum is dan plaats voor een maatschappelijke voorziening. Gedacht wordt aan een centrum voor natuur- en milieucommunicatie, een sportvoorziening, een jongerenvoorziening en een horecagelegenheid. Ook is het denkbaar dat de locatie in aanmerking komt voor een school, momenteel wordt hierover gesproken met schoolbesturen en medezeggenschapsraad.

Relatie met dit bestemmingsplan

De ontwikkeling naar het bovengenoemde programma is mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan middels het opnemen van de bestemming Gemend-3. Binnen deze voorziening zijn maatschappelijke voorzieningen, sport en horeca mogelijk.

5. Hoflaan en Hofboerderij

Het project bestaat uit twee locaties met ruimte voor vrije kavels. Hoflaan voor de kavels aan de Hof ter Weydeweg en de Hofboerderij voor de kavels gelegen tussen de Enghlaan en de Operettelaan.

Hofboerderij

De locatie Hofboerderij ligt op de kop van het Waterwinpark en tegen de Enghlaan aan. De Enghlaan is een oud lint met daaraan zeer ruime kavels. Bijzonder is de begeleiding van de laan met in het voorjaar bloeiende fruitbomen (peer). Het nieuwe Maximapark ligt direct ten westen van de locatie.

concept

In het Park Waterwin ligt een reeks gebouwen: twee compacte woningclusters en het glimmende

waterpompstation. De Hofboerderij is het sluitstuk van deze reeks. Bijzonder aan de plek is de overgang van het woongebied van Terwijde naar de landelijke sfeer van de Enghlaan.

verkavelingsplan

Hofboerderij bestaat uit 8 kavels voor vrijstaande woningen en een twee-onder-een-kapwoningen.

Kenmerkend is de gemeenschappelijke hof waar o.a. geparkeerd wordt. Het gevolg is dat er op de kavel zelf extra ruimte kan ontstaan voor de tuin en de woning. Op de kavel is plek voor een woning en extra ruimte voor een op de zon gerichte kas of wintertuin: een kleine stadsboerderij waarbij de tuinen bij elkaar ook als moestuin kunnen fungeren. De erfafscheidingen tussen de kavels zijn bij voorkeur laag en groen, of zijn geheel afwezig. Zo kan een gemeenschappelijke tuin ontstaan. Alle kavels hebben een groene haag als overgang naar het openbaar gebied.

Hoflaan

De locatie Hoflaan ligt prachtig tussen de bomenlaan van de Hof Ter Weydeweg en een paardenwei aan de westzijde. Een extra kwaliteit is het water in het gebied; smalle waterlopen zorgen voor een soepele begrenzing van de kavels en de openbare ruimte.

concept

De meeste kavels liggen met de tuinzijde aan het water. De woningen sluiten in architectuur aan bij het woongebouw Terwijde Veste. Daarbinnen is een grote variatie in kapvorm, materiaalkeuze en kleurgebruik mogelijk. De kavels variëren in grootte en bieden ruimte aan zowel vrijstaande als twee-onder-één kap woningen.

Verkavelingsplan

Het eiland wordt centraal ontsloten door een smalle weg. In noord zuid richting is er een langzaam verkeersroute die Terwijde Veste en de Hof ter Weydeweg met elkaar verbindt. Het verkavelingsplan bestaat uit 16 kavels die in grootte variëren. Op de kavel staan eengezinswoningen en twee-onder-een-kapwoningen.

Relatie met het bestemmingsplan

De ontwikkeling van woningbouw op deze locaties zijn opgenomen in Uitwerkingsplan Terwijde 1 en in Stedenbouwkundig Plan Terwijde TA van 14 maart 2001 (scherf 14b en scherf 16). Deze ontwikkelingen zijn opgenomen in dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 is aangegeven op welke wijze deze ontwikkeling juridisch is vertaald.

6. Scherf 11b

In dit gebied komt woningbouw. De uitgangspunten uit het SPvE en uit het SP Terwijde A zijn altijd geweest om een wand aan het park te maken van 6 a 7 lagen hoog, met daarnaast ruimte voor enkele grote vrijstaande woningen. Er zijn echter momenteel geen concrete plannen voor dit gebied. Vanwege het aantal hoofdnutsaansluitingen in de buurt kunnen er maximaal ongeveer 100 woningen in dit gebied worden aangesloten op water en elektriciteit.

Voor dit gebied geldt nu het concept uitwerkingsplan Terwijde 1. De regeling uit dit uitwerkingsplan is overgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Relatie met het bestemmingsplan

Deze ontwikkeling is opgenomen in dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 is aangegeven op welke wijze deze ontwikkeling juridisch is vertaald.

7. Park noord

Op deze locatie worden maximaal negen woningen gerealiseerd. Voor 3 woningen zijn reeds bouwvergunningen verleend.

Voor deze locatie gelden de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten. De auto's worden zo veel mogelijk naast de woning geplaatst, waardoor vanuit het park een groen karakter blijft bestaan en de achtertuinen open blijven naar het water toe. De hoogte van de woningen is 1 á 2 lagen met een kap, waarbij de begane grond ruim bemeten mag zijn. De kavels zijn diep en grenzen in veel gevallen aan de besloten waterpartij. De woningen hebben bij voorkeur kappen met de nok in de langsrichting. De stedenbouwkundige randvoorwaarden voor Park Noord zijn vastgelegd in het beeldregieplan Park Noord, Leidsche Rijn Park maart 2008.

Binnen Park Noord is voor twee kavels aangegeven dat deze kavels gesplitst kunnen worden, naar in totaal vier kavels. Deze mogelijkheid wordt nu gecreerd, omdat de gemeente Utrecht vanwege gewijzigde marktomstandigheden de mogelijkheid wil bieden om kleinere kavels te realiseren. Dit sluit beter aan bij de marktbehoefte. De stedenbouwkundige randvoorwaarden blijven onverkort van toepassing op deze kavels, via de uitwerkingsregels kan een plan op maat worden gemaakt in het geval er vier woningen worden ontwikkeld. De kavels passen in de ruime opzet van de parklocatie. In het plan komen op verscheidene plekken kavels voor van deze grootte en met deze afmetingen. Ze hebben daarmee geen wezenlijk andere uitstraling.

Relatie met het bestemmingsplan

Deze ontwikkeling is opgenomen in de bestemming Wonen- uit te werken - 2 in dit bestemmingsplan.

8. De Eiken

Het vrije kavel project De Eiken in de wijk Terwijde biedt ruimte aan circa 42 kavels. Particuliere bouwers hebben hier de mogelijkheid om hun eigen woning te realiseren. Voor één van de kavels wordt in het bestemmingsplan de mogelijkheid geboden deze op te splitsen in 2 kavels.

De kavels zijn bestemd voor woningbouw. Op de twee afzonderlijke kavels bestaat de mogelijkheid om een vrijstaande woning te realiseren. In de bebouwingsvoorschriften van De Eiken zijn onder andere een maximale bebouwingsdichtheid en een maximale bouwhoogte vastgesteld. Voor de beide kavels geldt een maximaal bebouwinsgvlak van 145 m². Aan de zijde met de kavels 9c en 9b is een bebouwingsvrije zone bepaald van 5 meter.

Relatie met het bestemmingsplan

Deze ontwikkeling is opgenomen in de bestemming Wonen- uit te werken - 1 in dit bestemmingsplan.

9. Woonschepen Jule Stynestraat

In de watergang ter plaatse van de Jule Stynestraat staan 14 woonschepenligplaatsen aangegeven. Deze zijn nog niet allemaal geplaatst. Deze ontwikkeling is overgenomen uit het uitwerkingsplan Terwijde 1. De vergunning voor de ligplaats wordt geregeld in de Havenatlas. Het toetsingskader voor de woonschepen is eveneens opgenomen in de Havenatlas. Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State (10 april 2010 200905090/1/H3), wordt een drijvende constructie bestemd voor permanente bewoning voor het eerst tot een bouwwerk bestempeld. Wegens verankering door middel van stalen beugels aan de meerpalen is er sprake van een plaatsgebonden constructie, want de woonboot in combinatie met de meerpalen is bedoeld om ter plaatse als woning te functioneren. In lijn met deze uitspraak moet geconcludeerd worden dat in het geval van de woonschepen in Terwijde sprake is van een omgevingsvergunningplichtig bouwwerk. Nu geoordeeld is dat er sprake is van bouwwerken is er een bouw- en gebruiksregeling voor deze woonschepen opgenomen in het bestemmingsplan.

Relatie met het bestemmingsplan

Deze ontwikkeling is opgenomen in de bestemming Water met een nadere aanduiding.