Papendorp

4.3 Papendorp

Papendorp kenmerkt zich door de aanwezigheid van lange lijnen en doorzichten. Daarnaast heeft Papendorp een duidelijk gemêleerd karakter met veel tegenstellingen binnen het gebied. Papendorp is stedenbouwkundig opgedeeld in vijf verschillende deelgebieden, deze deelgebieden hebben elk hun eigen karakter. Zo heeft De Taats, gelegen tussen de Orteliuslaan en de Mercatorlaan, een hoogstedelijk gebied met hoge dichtheden en weinig openbare ruimte. De Cope en Nieuwerijn hebben een campusopzet, waarbij grote en middelgrote kantoorlocaties in een groene omgeving staan. Daarbij vindt in deze gebieden een mix tussen bedrijven en kantoren plaats. Daarnaast is er nog een drietal kleinere gebieden te onderscheiden: de Vier Seizoenentuin, Groenewoud en het terrein van Rijkswaterstaat.

Daar tegenover staat het groene en ruime karakter langs de Rijkswegen A2 en A12. Tevens kenmerkt Papendorp zich door de grote waterpartij in het midden van het plangebied. Naast waterberging biedt het water ook een aantal doorzichten in het gebied wat de oriëntatie in het gebied vereenvoudigd. Centraal door Papendorp loopt de HOV-lijn, die de stad Utrecht verbindt met de rest van Leidsche Rijn.

4.3.1 SPvE Papendorp, SP Papendorp Noord en Zuid

Voor Papendorp zijn verschillende beleidsdocumenten opgesteld: in december 1999 het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Papendorp, het Stedenbouwkundig Plan (SP) Papendorp-Zuid (januari 1999) en het Stedenbouwkundig Plan Papendorp-Noord (april 2001). De twee SP's zijn zijn gewijzigd in 2010.

De uitgangspunten van het SPvE vormen de basis voor dit bestemmingsplan. Deze richten zich onder meer op de functies, de verkeersafwikkeling, de wenselijke stedenbouwkundige structuur en de historische context.

4.3.2 Plan van Aanpak groene impuls voor oevers Amsterdam-Rijnkanaal

Met de bouw van Leidsche Rijn ligt het Amsterdam-Rijnkanaal niet meer aan de grens van de stad, maar in het midden. De betekenis van het kanaal verandert door intensivering van commerciële activiteit in Leidsche Rijn Centrum en As Kanaleneiland. Van waterverkeersweg aan de rand van de stad naar een groenblauwe zone door het midden van de stad. Het Amsterdam-Rijnkanaal biedt de inwoners van Utrecht straks groene recreatieruimte en een langzame verkeersroute naar de groengebieden buiten de stad. Het Plan van Aanpak is op 12 juni 2007 door het college vastgesteld. Het plan bestaat uit verschillende projecten van klein (bewegwijzering) tot groot (herinrichting groenzone Kanaleneiland tot park). De uitvoering van de eerste projecten zijn in 2007 gestart. Papendorp valt onder de ambitie 'vergroenen zone zuid'. Door de ligging van Papendorp aan de Rijkswegen A2 en de A12 is het een toplocatie. Zeker de bereikbaarheid is een pluspunt, waardoor Papendorp een internationale uitstraling heeft, gepositioneerd midden in de Randstad en op minder dan een uur van de luchthaven Schiphol. Door deze toplocatie is Papendorp een locatie waar een hoog ambitieniveau bij past.

4.3.3 Totale programma Papendorp

Het programma voor Papendorp bestaat uit circa 340.000 m² bvo kantoorruimte en circa 25 hectare bedrijventerrein. Van de kantoorruimte is op dit moment circa 245.000 m² bvo gerealiseerd en van de bedrijventerreinen circa 18 hectare.

In het bestemmingsplan wordt tevens op een tweetal locaties hotelontwikkeling mogelijk gemaakt, aansluitend bij een tweetal concrete initiatieven vanuit de markt. Deze hotelontwikkeling past binnen het huidige hotelbeleid, geformuleerd in de beleidsnota 'A Room with a View':

• binnen de stad Utrecht is ruimte voor uitbreiding van 1.000 kamers, niet zijnde locatiegebonden, zowel in nieuwbouw als binnen bestaande bouw;
• binnen de toegestane hotelontwikkeling ligt de nadruk op de ontwikkeling van bijzondere hotelconcepten, zogenaamde 'experience hotels' en op low-budget hotels;
• de hotelontwikkeling is mogelijk zolang de marktruimte dat toestaat.

4.3.4 Ontwikkelingen per deelgebied

Papendorp is opgedeeld in verschillende deelgebieden met elk hun eigen karakter:

Afbeelding 2: Deelgebieden in Papendorp

• 1. De Taats;
• 2. Nieuwerijn;
• 3. De Cope;
• 4. Vier Seizoenentuin;
• 5. Groenewoud;
• 6. Terrein Rijkswaterstaat.

Deze verschillende deelgebieden worden hieronder per gebied nader toegelicht.

4.3.5 De Taats

4.3.5.1 De Taats

De Taats wordt omsloten door de Mercatorlaan en de Orteliuslaan. Centraal in het deelgebied ligt het Taatsenplein, waaraan enkele commerciële voorzieningen, horeca en minimaal één hotel gevestigd worden. Het plein is ook het aanlandingspunt van de Prins Clausbrug en hiermee de poort naar Papendorp vanuit de stad Utrecht.

4.3.5.1.1 Ruimtelijke uitgangspunten

De Taats is een langgerekt gesloten stedelijk bouwblok, dat op enkele plekken doorsneden wordt door openbare langzaamverkeersroutes. De gevels van de bebouwing in De Taats hebben een duidelijke ritmiek, deze wordt nogmaals geaccentueerd door het naar voren en naar achter plaatsen van de voorgevel. Hierdoor ontstaat het beeld van compacte stedenbouw.

Voor De Taats-Noord geldt een bouwhoogte van 30 meter, voor De Taats-Zuid geldt een maximale bouwhoogte van 36 meter. Rondom het Taatsenplein is echter een grotere bouwhoogte van 65 meter toegestaan. Op deze manier kan de bebouwing hier dienen als baken voor het centrum van Papendorp.

4.3.5.1.2 Programmatische uitgangspunten

Het programma voor De Taats bestaat vrijwel geheel uit kantoorruimte. Binnen de bouwblokken is het verder mogelijk om groene ruimtes te creëren in de vorm van binnentuinen of atria. Binnen de bouwblokken dient ook het parkeren te worden opgelost. Hiervoor is het mogelijk om dit in twee lagen verdiept en/of halfverdiept in een parkeergarage, danwel deels gebouwd op maaiveld op te lossen.

Op het Taatsenplein is een hotel met maximaal 200 kamers en bijbehorende voorzieningen voorzien. Ook is nog eens 1.600 m² aan commerciële functies aan het Taatsenplein voorzien, zodat het Taatsenplein het kloppend hart wordt van Papendorp. Papendorp onderscheidt zich hiermee van andere monofunctionele kantoor- en bedrijvenlocaties.

4.3.5.1.3 Ontwikkelingen

De ontwikkelingen in het zuidelijke deel van Papendorp, vanaf het Taatsenplein, is al mogelijk gemaakt in het uitwerkingsplan Papendorp-Zuid. Dit deel is grotendeels al ontwikkeld. Van De Taats-Noord zijn twee kavels (T9 en T11 zie afbeelding 4) uitgegeven en ontwikkeld. De overige kavels in De Taats-Noord worden in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt, waarbij een maximum metrage kantoorruimte voor Papendorp is aangehouden van maximaal 340.000 m². In totaal worden in De Taats nog circa 100.000 m² kantoorruimte, 1.600 m² commerciële functies en minimaal één hotel met bijbehorende voorzieningen ontwikkeld.

Afbeelding 3: Ontwikkelingen (oranje gebieden) in Papendorp

4.3.5.2 Vier Seizoenentuin

De Vier Seizoenentuin is een tuin, waarin de wisselingen van de seizoenen in beeld wordt gebracht. Het gebied markeert de zuidelijke afsluiting van De Taats en benadrukt de entree van het kantoren- en bedrijventerrein Papendorp. De tuin is op een dusdanige manier ingevuld dat de kopgevel van De Taats zichtbaar blijft vanaf de Papendorpseweg.

4.3.5.3 Groenewoud

Het programma van Groenewoud is erg divers: een voetbalvereniging, tennisvereniging, kinderdagverblijf, kantoorvilla's en een volkstuinenpark, dat hierheen is verplaatst na de uitbreiding van de Rijksweg A2. Door het niet ophogen van dit gedeelte van Papendorp heeft dit zijn karakteristieke polderslootjes met knotwilgen behouden.

Groenewoud heeft een kleinschalige opzet met tussen de volkstuintjes kleine kantoorvilla's van maximaal 1.000 m² bvo. Het parkeren voor de sportfaciliteiten en het tuinenpark vindt hoofdzakelijk op openbaar terrein plaats. In totaal is in Groenewoud voor circa 9.000 m² bvo aan kantoorruimte mogelijk.

4.3.5.4 Terrein Rijkswaterstaat

In de 'oksel' van de afslag van de Rijksweg A12 naar Nieuwegein en Papendorp ligt een terrein van Rijkswaterstaat ter grootte van 4 ha. Op dit terrein zijn het regiokantoor, de regionale wegsignalering, het Traffic Informatie Centrum, algemene opslagfaciliteiten en zoutopslag gevestigd.

4.3.6 Nieuwerijn

Het deelgebied Nieuwerijn is gelegen tussen de Papendorpseweg, de Orteliuslaan en de Rijksweg A2. Net als in deelgebied De Cope is ook in Nieuwerijn gekozen voor een invulling volgens het campusmodel.

4.3.6.1 Ruimtelijke uitgangspunten

In Nieuwerijn is een beeld nagestreefd van kantoor- en bedrijfsgebouwen in een bos, met tussen de gebouwen veel solitaire bomen. Het maximale bebouwde oppervlak bedraagt 33% van het kaveloppervlak. De hoofdgebouwen zijn op minimaal 9 meter van de erfgrens gesitueerd. Hierdoor hebben de boompartijen genoeg ruimte. De bebouwing langs de Orteliuslaan, Ptolemaeuslaan en de Blaeulaan heeft een orthogonaal patroon. Aan deze wegen liggen ook kleinere percelen. De hoogte van de bebouwing in dit deel van Nieuwerijn bedraagt maximaal 21 meter. De kavels gelegen aan de Rijksweg A2 zijn groter, en hebben een maximale bouwhoogte tussen de 29 en de 44 meter.

4.3.6.2 Functionele uitgangspunten

In Nieuwerijn is naast kantoren ook ruimte voor hoogwaardige bedrijfsgebouwen met een groot oppervlak aan kantoorruimte (50% tot 70%).

De gebouwen hebben een bedrijfsruimte tussen de 1.000 m² en de 6.000 m² bvo. Het parkeren is voor een deel opgelost in een gebouwde parkeervoorziening. Het overige deel van het parkeren is uit het zicht opgelost op eigen terrein. In Nieuwerijn is in totaal circa 260.000 m² aan bedrijven met kantoren mogelijk. Tevens wordt aan de waterplas een horecapaviljoen mogelijk gemaakt.

4.3.6.3 Ontwikkelingen

Van de kavels in Nieuwerijn is het merendeel al ontwikkeld via vrijstellingsprocedures ex artikel 19 WRO (oud), evenals het horecapaviljoen aan de waterplas. Deze kavels zijn dan ook positief bestemd in het bestemmingsplan. De kavels N13, N15a en N15b, N25 en N28 (zie afbeelding 4) zijn nog niet ontwikkeld en middels dit bestemmingsplan worden ontwikkelingen hier mogelijk gemaakt. Binnen kavel N26 wordt de mogelijkheid geboden om een bestaand pand te tranformeren in een hotel.

Afbeelding 4: Kavelnummers in Papendorp

4.3.7 De Cope

Het deelgebied De Cope ligt aan weerszijden van de Papendorpseweg, nabij de afrit van Rijksweg A12. Het bestaat uit twee locaties, Noord en Zuid. In De Cope is sprake van een landschappelijke situatie waarin gebouwen uit elkaar staan met veel groen daartussen, een opzet die verwijst naar de opbouw van een campus. De Cope presenteert zich als een park met kantoorgebouwen, verstrooide bomengroepen in bloemenweides en gazon. Vanaf de toevoerwegen zijn verre doorzichten mogelijk en op de kop presenteren bedrijven zich aan de bezoeker en automobilist.

4.3.7.1 Ruimtelijke uitgangspunten

In De Cope Noord is met de opstelling en de volumes van de gebouwen rekening gehouden met de doorzichten vanaf afrit van de snelweg en de Papendorpseweg. De gebouwen staan hier op minimaal 10 meter uit de Papendorpseweg.

Onder de bebouwing is een grote parkeergarage aangelegd. Rondom en in deze parkeergarage zijn bomen geplant, zodat het idee van de verspreide boomgroepen wordt doorgezet tussen de bebouwing door. De bebouwing is maximaal 21 meter, met uitzondering van het hoofdgebouw dat een hoogte heeft van maximaal 70 meter. Het bebouwingspercentage is 18%, hierbij is de parkeergarage niet meegenomen, omdat deze niet als bebouwing zichtbaar is.

De Cope Zuid wordt doorsneden door het tracé van een watertransportleiding die over een breedte van 20 meter niet mag worden bebouwd. Ook heeft De Cope Zuid eenzelfde opstelling van gebouwen in het park. Hierbij zijn de gebouwen met de hoofdrichting evenwijdig aan elkaar opgesteld, zodat lange zichtlijnen door Papendorp ontstaan. Het parkeren is opgelost binnen de bouwvolumes.

Voor de gebouwen in De Cope Zuid geldt een maximale bouwhoogte van 24 tot 30 meter aan de Papendorpseweg en 36 meter aan de Rijksweg A12. Hierop is één uitzondering en dat is het gebouw dat grenst aan de oprit van de Rijksweg A12. Deze heeft een hoogte van 70 meter en is daarmee een landmark, zowel vanaf de Orteliuslaan als vanaf de Rijksweg A12.

4.3.7.2 Functionele uitgangspunten

Voor De Cope is voornamelijk ingezet op hoogwaardige kantoren. Tevens is er ruimte voor hoogwaardige bedrijfsgebouwen met een groot oppervlak aan kantoorruimte (50% tot 70%). In totaal wordt bijna
120.000 m² bvo ontwikkeld.

4.3.7.3 Ontwikkelingen

De Cope is in zijn geheel opgenomen in het uitwerkingsplan Papendorp-Zuid, hiervan zijn alle kavels al gerealiseerd.

4.3.8 Vier Seizoenentuin

De Vier Seizoenentuin is een tuin, waarin de wisselingen van de seizoenen in beeld wordt gebracht. Het gebied markeert de zuidelijke afsluiting van De Taats en benadrukt de entree van het kantoren- en bedrijventerrein Papendorp. De tuin is op een dusdanige manier ingevuld dat de kopgevel van De Taats zichtbaar blijft vanaf de Papendorpseweg.

4.3.9 Groenewoud

Het programma van Groenewoud is erg divers: een voetbalvereniging, tennisvereniging, kinderdagverblijf, kantoorvilla's en een volkstuinenpark, dat hierheen is verplaatst na de uitbreiding van de Rijksweg A2. Door het niet ophogen van dit gedeelte van Papendorp heeft dit zijn karakteristieke polderslootjes met knotwilgen behouden.

Groenewoud heeft een kleinschalige opzet met tussen de volkstuintjes kleine kantoorvilla's van maximaal 1.000 m² bvo. Het parkeren voor de sportfaciliteiten en het tuinenpark vindt hoofdzakelijk op openbaar terrein plaats. In totaal is in Groenewoud voor circa 9.000 m² bvo aan kantoorruimte mogelijk.

4.3.10 Terrein Rijkswaterstaat

In de 'oksel' van de afslag van de Rijksweg A12 naar Nieuwegein en Papendorp ligt een terrein van Rijkswaterstaat ter grootte van 4 ha. Op dit terrein zijn het regiokantoor, de regionale wegsignalering, het Traffic Informatie Centrum, algemene opslagfaciliteiten en zoutopslag gevestigd.

4.3.11 Toekomstige ontwikkelingen kantoren en bedrijven en flexibillisering van functies

Papendorp geldt als een prime-locatie met hoge gebiedskwaliteit, waar vele nationale en internationale hoofdkantoren van bedrijven gevestigd zijn. Desondanks is er sprake van een enigszins eenzijdige samenstelling van functies in het gebied. Gevestigde bedrijven en potentiële vestigingskandidaten voor Papendorp, geven steeds meer aan dat ze behoefte hebben aan levendigheid en voorzieningen. Met voorzieningen gericht op zakelijke bezoekers en kantoormedewerkers kan de concurrentiepositie van Papendorp ten opzichte van centrumlocaties worden versterkt. Naast meer diversiteit en voorzieningen op werklocaties wil de stad ook de leegstand in kantoor- en bedrijfsgebouwen bestrijden.

In de Concept-Kantorenstrategie 2011 is het zuidelijk deel van Papendorp aangewezen als een van de drie belangrijkste prioritaire locaties. Hier is ruimte voor middelgrote kantoren. Voor het noordelijke deel van Papendorp geldt dat conform deze strategie het kantorenprogramma wordt afgestemd, geprioriteerd en gefaseerd. Het beleidsvoornemen in de Concept-Kantorenstrategie 2011 is om meer flexibiliteit te bieden in het gebruik van structureel leegstaande bedrijfsruimten en kantoorruimten op Papendorp. Hierbij wordt met name gedacht aan mogelijkheden tot transformatie naar de volgende functies: horeca, hotel, sport, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en zelfstandige congres- en vergaderfaciliteiten. Het omvormen van leegstaande bedrijfsruimten naar kantoorruimte of winkelruimte, of het omvormen van kantoorruimten naar bedrijfsruimte of winkelruimte is nadrukkelijk niet toegestaan.

De functies dienstverlening, zelfstandige congres- en vergaderfaciliteiten (in beperkte mate), sportvoorzieningen, horeca categorie B t/m D en hotels kunnen een belangrijke meerwaarde hebben voor Papendorp en werken niet belemmerend voor de bestaande functies in het gebied ten aanzien van verkeers- en parkeerdruk en milieuregels. Deze functies zijn dan ook rechtstreeks mogelijk gemaakt in de regels van dit bestemmingsplan.

De toevoeging van (zelfstandige) congres- en vergaderfaciliteiten kunnen Papendorp eveneens versterken. Deze functie kent in normale situaties ook een vergelijkbare verkeersaantrekkende werking als kantoren en bedrijven en zal in principe dus niet leiden tot extra verkeers- en parkeerdruk.

Een andere functie die geschikt is om de diversiteit in Papendorp te vergroten, zijn maatschappelijke voorzieningen. Maatschappelijke voorzieningen, zoals een kinderdagverblijf en voorzieningen ten behoeve van welzijn, zijn functies die ten dienste staan van de hoofdgebruikers van het gebied en daarom goed passen in het plangebied Papendorp.

Deze verruiming van functies ten behoeve van en/of ter ondersteuning van de al aanwezige functies, past goed bij het totaalconcept van Papendorp. Met deze verruiming van functies kan worden gezorgd voor een flexibeler gebruik van (structureel) leegstaande kantoor- en bedrijfsruimten in Papendorp, en tevens kan een verruiming van functies een belangrijke meerwaarde zijn voor de kwaliteit en diversiteit van het gebied.

4.3.12 Verkeer

4.3.12.1 Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

De belangrijkste ontsluitingsweg vanuit het plangebied is de Papendorpseweg. Vanaf deze weg wordt naar de Rijksweg A12 ontsloten. Eveneens kan via de Papendorpseweg in de richting Nieuwegein gereden worden. Via de Prins Clausbrug wordt naar het centrum van Utrecht ontsloten. Papendorp wordt aan de noordzijde via het Marinus van Tyrusviaduct naar de Rijksweg A2 ontsloten. De interne ontsluitingsstructuur wordt gevormd door de Bevrijdingslaan, Mercatorlaan, Orteliuslaan en de Blaeulaan, welke een verbinding vormen tussen de Prins Clausbrug en de Papendorpseweg. Alle wegen zijn gecategoriseerd als gebiedsontsluitingswegen binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 50 km/h.

4.3.12.2 Ontsluiting openbaar vervoer

Papendorp is aangesloten op het netwerk van HOV-verbindingen. Door het gebied loopt de lijn Papendorp–Utrecht CS. Deze dienst halteert ter hoogte van Papendorp-Noord, Taatsenplein, Mercatorlaan, Orteliuslaan en Papendorp-Zuid. Ter hoogte van Papendorp-Zuid en de Orteliuslaan halteren eveneens diensten in de richtingen Rotterdam en Utrecht. Direct ten noorden van het plangebied zal P+R Hooggelegen worden gerealiseerd. Deze wordt gekoppeld aan de HOV-lijn (HOV-Zuidradiaal) die Leidsche Rijn verbindt met station van Utrecht Centraal. Het tracé van deze lijn loopt via de Orteliuslaan, het Taatsenplein en de Bevrijdingslaan. Op termijn wordt de HOV-Zuidradiaal doorgetrokken in Leidsche Rijn, waardoor een directe verbinding ontstaat met het NS-station Vleuten.

4.3.12.3 Ontsluiting langzaam verkeer

In het plangebied is voorzien in vrijliggende fietspaden langs de ontsluitende wegen. Voor voetgangers is langs de wegen voorzien in trottoirs. Deze inrichting is conform de uitgangspunten van het concept Duurzaam Veilig.

4.3.12.4 Parkeren

Voor de nieuwe ontwikkelingen (bedrijven en kantoren) zal worden getoetst aan de bouwverordening. Er wordt veelal op eigen terrein geparkeerd, tevens is voorzien in een collectieve parkeergelegenheid, parkeergarage De Cope, gelegen aan de Papendorpseweg.

4.3.12.5 Verkeersgeneratie

Binnen het plangebied wordt de bouw van kantoren, bedrijven, horeca en beperkte detailhandel mogelijk gemaakt. Deze nieuwe ontwikkelingen zullen zorgen voor extra verkeersbewegingen van en naar het gebied. De verkeersgeneratie van de nieuwe kantoren en bedrijven is reeds meegenomen in de verkeerscijfers die zijn opgesteld ten behoeve van de milieuberekeningen.

Het extra verkeer ten gevolge van een tweetal hotels is hierin niet meegenomen. Aangezien deze hotels een vergelijkbare verkeersaantrekkende werking hebben als de in de verkeerscijfers wel meegenomen bedrijfs- en kantoorfuncties, behoeft voor de tweetal hotels geen nieuwe berekeningen te worden uitgevoerd.

4.3.12.6 Verkeersgegevens

Voor de plangebieden Papendorp en het noordelijke deel Leeuwesteyn Zuid zijn verkeerscijfers opgesteld ten behoeve van de milieuberekeningen. Hierin is gekeken naar een zestal varianten waarbij onderscheid is gemaakt in de jaren 2010 en 2020 en in de situatie met en zonder de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.

Voor de verkeersgegevens ten behoeve van de geluidsberekeningen in het onderhavige bestemmingsplan is gekeken naar variant 3. Dit is de autonome situatie in 2020 waarbij het wonen en werken in het gebied Papendorp is meegenomen. Hierbij is eveneens de verkeersgeneratie van het hotel erbij opgeteld.

Weg		2020 zonder hotel	2020 met hotel
Bevrijdingslaan		8.400	8.500
Mercatorlaan ten noorden van de Bevrijdingslaan		7.400	7.400
Mercatorlaan ten noorden van de Bevrijdingslaan		6.100	6.100
Orteliuslaan		5.200	5.700
Blaeulaan		8.800	9.200
Papendorpseweg		12.600	13.000

Tabel 4.3 Verkeersgegevens (mvt/etmaal)

4.3.13 Conclusie

Door de relatief geringe toename van het aantal verkeersbewegingen door de nieuwe ontwikkelingen in Papendorp, is de verkeersafwikkeling binnen het plangebied voldoende gewaarborgd en zijn geen grootschalige infrastructurele ingrepen noodzakelijk.