Opaalweg, Amethistweg, Tolsteeg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De gemeente wil voor studenten meer kansen bieden op de woningmarkt. De locatie Opaalweg, Amethistweg is al enkele jaren in beeld als geschikte locatie voor deze doelgroep.
De wijk Hoograven, Tolsteeg is in het kader van de herstructurering gebaat bij meer woningdifferentiatie en een sociaal-economische impuls.

 
Afbeelding 1: uitsnede van de kaart van Utrecht met weergave van de locatie

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is een gebouw voor 200 onzelfstandige studentenwoningen juridisch-planologisch mogelijk te maken en de functionele en ruimtelijke structuur vast te leggen.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen is met dit bestemmingsplan aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Hoograven en is 9600 m2 groot. De grens van het plangebied wordt in het zuidwesten gevormd door de Amethistweg parallel aan de Opaalweg en in het zuidoosten door de Waterlinieweg. In het noorden grenst het gebied aan de begraafplaats 'Tolsteeg'.

Afbeelding 2: globale begrenzing van het plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Onherroepelijk
Watervogelenbuurt, Hoograven,Tolsteeg		25 oktober 2012	30 oktober 2013

Afbeelding 3: uitsnede verbeelding van het vigerende bestemmingsplan

In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming Groen en de dubbelbestemming Waarde Archeologie.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie; onder andere de ruimtelijke structuur, een korte beschrijving van de historische ontwikkeling van het gebied en van de aanwezige functies. In hoofdstuk 4 is de planbeschrijving opgenomen met de mogelijkheden die het plan biedt aan de ontwikkeling.
De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten zijn in hoofdstuk 5 opgenomen. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijks- en provinciaal en regionaal beleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk ( 2012) en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) richt zich op landelijke en provinciale aangelegenheden.

Het Rijksbeleid streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, waarbij het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten wordt overgelaten.

Het beleid van de Provincie is gebaseerd op drie pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, tweede en derde lid Bro)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

In een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden onderbouwd. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden.

Er is in Utrecht een groot tekort aan studentenhuisvesting. Onderzoek in 2016 wees uit dat er nog steeds een behoefte is aan 5.100 studentenwoningen. Het aantal internationale studenten dat zich de komende jaren in Utrecht wil vestigen, stijgt fors. Het Actieplan Studentenhuisvesting wordt verder uitgevoerd en er zullen in Utrecht ruim 4.000 studentenwoningen gerealiseerd worden. Zie monitor van 2016 in Bijlage 1 en de commissiebrief van 5 december 2016 in Bijlage 2 bij deze toelichting. Utrecht heeft in de huisvesting voor studenten een achterstand. In het verleden is vooral voor gezinnen gebouwd, zowel grondgebonden als gestapeld. De gemeente maakt nu een inhaalslag door te zorgen voor goede passende huisvesting voor studenten en starters. Dit is belangrijk, onder meer omdat de Universiteit Utrecht één van de grootste motoren van de Utrechtse economie is.

Plansituatie en conclusie
Het plan voor 200 onzelfstandige studentenwoningen aan de Opaalweg vormt een onderdeel van dit Actieplan Studentenhuisvesting en helpt mee het tekort terug te dringen.
Het is van belang dat aan de Opaalweg onzelfstandige studentenwoningen gebouwd worden. Met name aan deze onzelfstandige woningen is een groot tekort, omdat steeds meer projecten voorzien in de bouw van zelfstandige studentenwoningen. Deze zelfstandige studentenwoningen zijn nu betaalbaar voor studenten met huursubsidie, maar mocht de huursubsidie de komende jaren onverhoopt verdwijnen, dan zijn deze woningen niet meer betaalbaar voor studenten. Vandaar dat het belangrijk is dat ook onzelfstandige studentenwoningen worden gebouwd.

De gemeente wil bij voorkeur studentenhuisvesting realiseren die niet ten koste gaat van eengezinswoningen of appartementen in woonbuurten. In het verleden kwam het vaak voor dat een eigenaar een huis of appartement in studentenkamers omzette. Het gevolg daarvan was nogal eens overlast voor de buren, omdat studenten een ander levensritme hebben. De gemeente zag ook studenten het slachtoffer worden van huisjesmelkers. De gemeente wil ervoor zorgen dat overlast tot een minimum beperkt kan worden en dat aan studenten goede huisvesting geboden wordt.

Door middel van de toets van de ladder voor duurzame verstedelijking is beoordeeld dat deze ontwikkeling aan de Opaalweg mogelijk is. Dit plan betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling, die voldoet aan de regionale behoefte aan studentenwoningen. De gemeente Utrecht is een universiteitsstad. In de Woonvisie van de gemeente is weergegeven dat uit onderzoek blijkt dat er nog meer dan 5.000 studentenwoningen nodig zijn. Ondanks de toevoeging in de nabije toekomst van ruim 4.000 wooneenheden voor studenten in de vorm van nieuwbouw en transformatie van onder andere kantoren, blijft er behoefte bestaan, met name aan onzelfstandige studentenwoningen, zoals voorzien in dit plan.

De gemeenteraad heeft in juni 2016 door middel van een motie bepaald dat het Actieplan Studentenhuisvesting dan ook pro-actief uitgevoerd moet blijven worden. De nieuwbouw van 200 onzelfstandige studentenwoningen aan de Opaalweg maakt onderdeel uit van dit Actieplan Studentenhuisvesting. Door de komst van de studenten wordt tegemoet gekomen aan de gewenste diversiteit binnen de wijk Zuid, de buurt Hoograven.

Het plangebied ligt in verstedelijkt gebied, zodat er sprake is van inbreiding. In de overeenkomst met deze ontwikkelaar zijn financiële afspraken gemaakt voor de realisatie van dit gebouw. Het groen dat wordt ingenomen wordt elders in de stad gecompenseerd.

Het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er is sprake van een regionale en grote behoefte aan woonruimte voor de beoogde doelgroep.
Dit plan maakt de ontwikkeling mogelijk op een locatie binnen verstedelijkt gebied.

2.1.3 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Van beide plannen zijn de herijkingen in december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daarop gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op drie pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• accent op de binnenstedelijke opgave. Waarbij ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk gerealiseerd zal worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave;

• behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad kan onder andere worden opvangen door hier rood voor groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

2.1.4 Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 door Provinciale Staten vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.

De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:

• 1. een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden;
• 2. een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit;
• 3. optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied.

De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen teneinde bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.

2.2 Gemeentelijk beleid

2.2.1 Collegeprogramma 'Utrecht maken we samen'

In april 2014 is het collegeprogramma 2014-2018 'Utrecht maken we samen' verschenen. Het collegeprogramma bevat doelstellingen voor de thema's:

• meer ruimte voor eigen initiatief;
• werken aan werk;
• beter onderwijs;
• duurzame Domstad;
• zorgen voor elkaar;
• groei in evenwicht.

2.2.2 Ruimtelijke Strategie 2016: Utrecht kiest voor gezonde groei!

De Ruimtelijke Strategie Utrecht (hierna: RSU) is in 2016 vastgesteld. In de RSU zijn de contouren voor de ontwikkelopgaven van de economische ontwikkelingsgebieden, verdichtingsgebieden en aandachtsgebieden in beeld gebracht.

Utrecht groeit en we willen die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daaraan - naast Leidsche Rijn - moeten bijdragen zijn het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. De Binnenstad, het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als economische hotspots waar we kansen willen benutten en creëren. Tevens willen we de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid.

De RSU bevat tevens een Investeringsstrategie, waarmee een verbinding wordt gelegd tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt.

2.2.3 Structuurvisie Utrecht 2015-2030

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuin.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

Deze perspectieven zijn deels vertaald naar ambities voor de korte en middellange termijn in het ontwikkelingsbeeld 2015.

Op het plangebied is het perspectief De Binnentuin van toepassing.
Doelstelling binnen dit perspectief is:

• het creëren van een veilige en leefbare omgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De woonfunctie is in de binnentuinen dominant. De wijken zijn autoluw. Het verkeer wordt zoveel mogelijk via de stedelijke ontsluitingswegen georganiseerd.

De visie gaat ervan uit dat de gebieden die liggen in de stedelijke groenstructuur intensief worden gebruikt voor stedelijke recreatie. Bebouwing binnen die gebieden is altijd beperkt van omvang en ondergeschikt.
Het plangebied ligt al jaren braak en te wachten op ontwikkeling. Hierdoor is op het terrein ruige vegetatie ontstaan, waar omheen kan worden gewandeld.

2.2.4 Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019

De Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019, is op 14 januari 2010 vastgesteld door de gemeenteraad en geactualiseerd in 2015. In deze actualisatie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt: Bouwen aan een gezonde toekomst, Werken aan werk en Samen maken we de stad. De woonvisie wordt jaarlijks geactualiseerd. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. De gemeente streeft naar een stad waar iedereen passend, betaalbaar, gezond en toekomstbestendig kan wonen. De speerpunten zijn:

• betaalbaarheid;
• aanbod sociale huurwoningen dat past bij de vraag;
• voldoende aanbod middeldure huur - middeninkomens, middeldure vrije sectorhuur;
• duurzame woningvoorraad;
• energiezuinige, kwalitatief goede woningen met lage woonlasten.

Studentenhuisvesting is in de geactualiseerde woonvisie niet als nieuw specifiek speerpunt benoemd. Voor studentenhuisvesting geldt dat het beleid uit de woonvisie van 2010 gecontinueerd wordt. Dit beleid is uitgewerkt in het Actieplan studentenhuisvesting, zie Bijlage 2 bij deze toelichting.

2.2.5 Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden'

Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan voor de periode 2007-2030 vastgesteld in 2007 ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden.

De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.

De visie op de toekomstige stedelijke groenstructuur is één van de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling en voor het beheer van de openbare ruimte. Dit vergt vertaling van de visie naar nota’s van uitgangspunten, bestemmingsplannen en beheerplannen in een afwegingskader. Dit kader omvat de randvoorwaarden voor het behoud en de ontwikkeling van de groenstructuur:

• op stedelijk niveau is een goede stedelijke groenstructuur een gelijkwaardig belang naast andere stedelijke belangen. De stedelijke groenstructuur vertegenwoordigt in ruimtelijke afwegingen een expliciet belang in ontwikkelingen en projecten op buurt- en wijkniveau;
• de bestaande elementen van de stedelijke groenstructuur worden beschermd.
• de menging van het stedelijk groen met andere stedelijke functies is in principe mogelijk. De randvoorwaarde hiervoor is dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van het groen wordt behouden of verbeterd;
• een eventuele aantasting van bestaand stedelijk groen wordt elders in de groenstructuur gecompenseerd;
• de locatiekeuze voor onderdelen van de stedelijke groenstructuur is gebaseerd op samenhang en continuïteit in de structuur, op haalbaarheid en op potentiële kwaliteiten. De gedachte onderdelen kunnen zo nodig elders worden gerealiseerd zolang sprake is van gelijkwaardige alternatieven;
• ontbrekende delen van de groenstructuur worden ontwikkeld. De open einden in de groenstructuur zijn aldus reserveringen voor de realisatie van toekomstig stedelijk groen;
• het behoud en de ontwikkeling van de stedelijke groenstructuur is op plaatsen met duidelijke tekorten aan wijk- en buurtgroen van een groter belang dan elders.

In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 is het plangebied weergegeven als 'stedelijk groen'. De visie ziet op behoud van het stedelijk groen. De aantasting van bestaand stedelijk groen door deze ontwikkeling wordt elders in de groenstructuur gecompenseerd. Paragraaf 4.2.2 van deze toelichting gaat daar nader op in.

2.2.6 Bomenbeleid Utrecht

De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.
Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• de bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Het plangebied bevat struiken en andere bosschages en bomen. Voor een inventarisatie van de bomen in het gebied zie paragraaf 5.9.

2.2.7 Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht'

De doelstelling van de Hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerste na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;
• hoogbouw als middel om om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.
  

In het Wensbeeld 2030 is voor het perspectief de Binnentuin opgenomen dat er laag wordt gebouwd. Dit houdt in een basis van 9 meter. Onder hoog wordt binnen dit perspectief een basis van 15 meter verstaan. Incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte zijn mogelijk. Uitgangspunt voor hoogbouw in de binnentuinen is primair het vasthouden van de gemiddelde maat van de bebouwing van de betreffende wijk. Middels het verdubbelen van deze maat kunnen accenten in de wijken worden aan gegeven. Als er een bouwplan komt dat hoger is dan de gemiddelde omgeving, wordt er getoetst aan een aantal stedenbouwkundige principes of het zinvol is om die plek een accent te maken.

De hoogte van het gebouw in het plangebied is 32 meter. Dit is tweemaal de gemiddelde hoogte van de bebouwing in de omgeving en voldoet hiermee aan de gemeentelijke wens om op deze plek een accent in de wijk aan te geven.

2.2.8 Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht'

In de Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht', die in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied, De beleidsniveaus zijn: Open, Respect en Behoud; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'Behoud':

behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard. Dit betekent:

• primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten en eigenschappen van de gebouwen;
• authenticiteit staat voorop, zowel voor nieuwe als voor bestaande gebouwen;
• geen nabouwen van, maar voortbouwen op de historische context, waarbij 'voortbouwen op' zowel op een traditionele als vooruitstrevende manier mag plaatsvinden;
• nieuwe interpretaties zijn mogelijk.
  

Het gebouw zorgt voor een accent op de entree van de wijk. In Bijlage 3 bij deze toelichting is het relevante deel van het Welstandsrapport van 18 april 2017 met betrekking tot deze ontwikkeling opgenomen. De directe omgeving van het plangebied is aangeduid met beleidsniveau 'Open'.

2.2.9 Beleidskader Duurzame ontwikkeling – duurzame stedenbouw

De gemeente heeft op basis van een aantal beleidsnotities duurzaamheid verankerd bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit stedelijke beleid kan of een verzwaring zijn van wettelijke vastgelegde (minimale) normen of een gemeentelijke invulling van beleid waar geen wettelijke normen voor zijn. De belangrijkste zijn de Kadernota Duurzaam bouwen en het coalitieakkoord 2014-2018 en de Ruimtelijke Strategie Utrecht. Daarnaast heeft de gemeenteraad een aantal moties aangenomen met betrekking tot duurzaamheid 'Utrecht Koploper', circulair bouwen. Tenslotte heeft de gemeente een aantal Green deals afgesloten: CityDeal Klimaatverandering en energietransitie. Deze verankering heeft vervolgens haar doorvertaling gevonden in meer toegesneden of specifiekere richtlijnen en afspraken.

Duurzame stedenbouw is een verzameling van allerlei kwaliteitsaspecten in de stedenbouwkundige opzet en bij bouwplannen die een bijdrage kunnen leveren aan 'duurzaamheid'. Dat kan op vele vlakken liggen: behoud van bestaande waarden (landschapsstructuren, bodemgesteldheid, natuurwaarden); meervoudig ruimtegebruik of functiemenging; toepassen van duurzame bouwmaterialen; afvalscheiding; beperken van afval; afkoppelen van water en natuurlijk energiebesparing of toepassen van duurzame energie.

Het streven moet zijn om op de diverse milieuthema's meer kwaliteit te halen dan het minimale c.q. het wettelijk verplichte. Per locatie en per project moet gekeken worden wat in dat specifieke geval de mogelijkheden en kansen zijn. 

Energie
Bij grotere planontwikkelingen is het zeker nodig ook naar de gewenste energievoorziening te kijken. In Utrecht is in veel wijken het net van stadsverwarming aanwezig. Aansluiting hierop is vanuit milieueffect (vermindering uitstoot broeikasgassen) gewenst.

Voor grotere bouwvolumes is het mogelijk te kijken naar nog andere (voor milieu betere) energievoorzieningen als bijvoorbeeld warmte-koude opslag in de bodem (WKO). Op een aantal plaatsen in Utrecht wordt dat al gedaan. Gestreefd wordt naar een 50% lagere uitstoot van broeikasgassen dan bij een gasgestookt bouwwerk op het niveau van de bouwregelgeving.

Het programma Utrechtse energie ondersteunt sinds 2011 bewoners en bedrijven in de stad om energie te besparen en duurzame energie op te wekken. Binnen de gemeente is sindsdien een forse stap gezet: energiemaatregelen (besparen en opwekken) zitten standaard in onderhoudsprogramma's voor eigen gebouwen. Daarnaast zijn er allerlei instrumenten om te stimuleren dat bewoners en bedrijven daadwerkelijk aan de slag gaan.

Ambitie van een klimaatneutraal Utrecht over 15 jaar is alleen te halen als landelijk en Europees beleid voldoende stabiele ondersteuning geeft. Utrecht heeft de ambitie om op den duur geen fossiele energie meer te gebruiken. In 2020 willen we als stad 20% van onze energie zelf duurzaam opwekken en 30% CO2 besparen.

Duurzaamheid in de gebouwde omgeving
De gemeente heeft in haar beleid vergaande duurzaamheidsdoelen voor People en Planet vastgelegd. Dat zijn onder andere de Millenniumdoelen, Duurzaam Inkopen, Utrechtse energie, Utrecht CO2-neutraal in 2030, Waterplan, FSC Convenant en de Motie Utrecht Koploper
20-15/ M47. Ook in het huidige collegeprogramma 2014-2018 wordt opgemerkt: '… Utrecht wil zuinig omgaan met energie en grondstoffen, zoveel mogelijk kringlopen sluiten en energie duurzaam opwekken'.
In de door het college overgenomen motie Utrecht Koploper 2015/M47 staat aangegeven dat de gemeente energie neutrale woningbouw wil waar dat privaatrechtelijk vastgelegd kan worden.

De gemeente heeft in deze plannen met zichzelf en bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie materiaalgebruik et cetera, in projectplannen moeten deze ambities worden uitgewerkt. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie Energie neutraal is daarbij te vertalen 'met een EPC=0'. Dat wil zeggen 'Het gebouw-gebonden energieverbruik is op jaarbasis gemiddeld NUL'.

De milieubelasting door bouwen, wonen en werken is te groot. De overheid streeft ernaar om deze milieubelasting in 2030 met 95 te verminderen ten opzichte van 1990 en moedigt andere partijen aan hieraan bij te dragen.

De herontwikkeling van deze locatie is een uitgelezen kans om deze doelen te verzilveren op een niveau dat trendsettend is in de stad en daarbuiten.

De Wet ruimelijke ordening, en daarmee het bestemmingsplan, biedt uitdrukkelijk de mogelijkheid voor duurzame ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente maakt hiervan gebruik en streeft naar zo duurzaam mogelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging van comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op en het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component. Aan flora en fauna, water en milieu-hygiënische thema's lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op de ontbrekende thema's in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid en het integrale resultaat, zowel 'hier en nu' als 'daar en later'.

Duurzaamheid is belangrijk voor de stad en haar inwoners en elk bouwinitiatief moet daaraan een bijdrage leveren.

2.2.10 De Utrechtse Erfgoedagenda

De Utrechtse Erfgoedagenda is in 2013 vastgesteld. Utrecht heeft veel erfgoed. Van bewoningssporen uit de bronstijd tot naoorlogse bouwkunst in wijken als Kanaleneiland en Overvecht. Utrecht is een van de oudste steden van Nederland en dat is overal terug te vinden. Utrecht is in de afgelopen decennia zo zorgvuldig mogelijk met het erfgoed omgegaan en zal dit blijven doen.

De Utrechtse Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek.

2.2.11 Gemeentelijk archeologiebeleid

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, dan wel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

Rijksmonumenten worden niet verstoord. Voor gemeentelijke monumenten geldt een onderzoeksplicht en gelden bouwregels bij elke ontwikkeling. In gebieden met een hoge waarde geldt een onderzoeksplicht en gelden bouwregels bij ontwikkelingen groter dan 25 m2 en dieper dan 30 cm. Bij ontwikkelingen groter dan 100 m2 geldt hier tevens een aanlegvergunningsstelsel. In gebieden met een hoge verwachting verschuiven deze grenzen naar respectievelijk 100 m2 en 250 m2, waarbij de diepte in de categorie van 100 m2 tot 250 m2 geen rol speelt. In gebieden met een lage verwachting is er een onderzoeksplicht en gelden er bouwregels bij ontwikkelingen groter dan 250 m2, in deze gebieden is er een aanlegvergunningsstelsel bij ontwikkelingen groter dan 5000 m2. Wanneer er in een gebied geen verwachting is, gelden er geen nadere eisen of regels.

De onderzoeken in het gebied hebben enkele tientallen nederzettingsterreinen uit de IJzertijd tot de Late Middeleeuwen opgeleverd. Voor een deel zijn deze verwerkt in de Archeologische Monument Kaart (AMK) die door de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) wordt bijgehouden (zie bijlage). De status van de terreinen op de AMK, met uitzondering van wettelijk beschermde of te beschermen terreinen, is niet bepalend of beperkend voor het gemeentelijk beleid inzake de bescherming van archeologisch erfgoed. Voor het plangebied zullen de archeologische waarden de komende maanden zoveel mogelijk in samenspraak met de RACM worden gedigitaliseerd en geclassificeerd volgens het instrumentarium dat de gemeente in de bestemmingsplannen zal kunnen gebruiken voor de bescherming van archeologisch erfgoed. Op dit moment wordt dit instrumentarium aangepast naar de nieuwe eisen van de nieuwe wet.

De aanwezigheid van enkele tientallen archeologische terreinen in een goeddeels ongestoord landschap is voor het gebied van de Oude Rijn ten westen van Utrecht bijzonder te noemen. Om die reden heeft de RACM het gebied rond het Haarpad en de Joostenlaan (gelegen tussen Parkweg, Thematerweg, het dorp Vleuten en het kasteelpark De Haar) in het kader van het landinrichtingsproject Haarzuilens in zijn totaliteit als beschermingswaardig bestempeld. Het is de bedoeling om grote delen ervan na inrichting voor te dragen voor wettelijke bescherming op grond van de Monumentenwet. Dit betekent dat voortgezet agrarisch gebruik mogelijk zal zijn, maar met beperkingen ten aanzien van de bodembewerking (niet dieper dan de bestaande bouw voor, in de praktijk 30 cm).

Conclusie

• nieuwe functies moeten verenigbaar zijn met duurzaam behoud van de archeologische resten in de bodem;
• in het algemeen moet bij vergunningaanvragen (voor beschermde monumenten en eventueel in het kader van een aanlegvergunningenstelsel) worden uitgegaan van behoud van de bestaande maaiveldsituatie (of beperkte ophoging), aanzienlijke beperkingen ten aanzien van bodemingrepen (hooguit kleinschalige verstoringen in de bovenste 30 cm) en handhaving van het grondwaterpeil.

2.2.12 Nota Stallen en Parkeren

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

2.2.13 Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen (2016)

De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan bestaat uit 3 delen:

• 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten;
• 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto’s. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten ‘praten’, persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto’s en fiets;
• 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto’s langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners; 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn.
De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.

2.2.14 Geluidnota Utrecht 2014-2018

De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hiermee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip 'een goede ruimtelijke ordening' vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

2.2.15 Nota externe veiligheid

De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen: bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

2.2.16 Nota Bodembeheerplan 2012-2020 'Grondig Werken 3'

In 2012 is de Nota Bodembeheerplan 2012-2022 'Grondig Werken 3' vastgesteld. Het doel van deze Nota bodembeheer 2012-2022 is het beleidsmatig vaststellen van de voorwaarden waaronder grond en baggerspecie op of in de bodem kunnen worden toegepast. Het Besluit bodemkwaliteit kent een generiek en gebiedsspecifiek bodembeleidskader. De gemeente Utrecht heeft zoveel mogelijk het landelijk vastgestelde generieke beleid gevolgd. Alleen om belemmeringen voor hergebruik op basis van lokale omstandigheden zoveel mogelijk weg te nemen, is gebiedsgericht beleid geformuleerd. Dit beleid is vertaald in de geactualiseerde en gebiedsspecifieke Bodemkwaliteitskaart 2011-2021.

De Nota bodembeheer 2012-2022 gaat in op verschillende situaties van hergebruik van grond, zoals grond afkomstig van uitgezonderde gebiedsdelen en verdachte locaties evenals grond afkomstig van een andere gemeente. Er zijn procedures beschreven, bijvoorbeeld dat er door middel van vooronderzoek moet worden nagegaan of er sprake is van een lokaal afwijkende bodemkwaliteit. En dat het grondverzet, met uitzondering van enkele gevallen van kleinschalig grondverzet, moet worden gemeld aan het landelijke Meldpunt bodemkwaliteit, die dit dan doormeldt aan de gemeente Utrecht. Ten slotte zijn in de Nota bodembeheer de controle en handhaving van het opgestelde beleid beschreven.

Voor gemeente Utrecht is voor de volgende punten gebiedsgericht beleid ingevuld:

• het creëren van extra mogelijkheid voor hergebruik van grond door gebruik te maken van de kwaliteit tot de maximale waarde van de bodemfunctieklasse in plaats van de betere ontgravingsklasse:
  a. voor een deel van Leidsche Rijn (tot bovengrens klasse 'Wonen');
  b. voor gemeentelijke hoofdwegen in het oostelijke deel van de stad (tot bovengrens klasse 'Industrie');
• het wegnemen van knelpunten door de generieke normstelling voor PCB's, waarbij de woonnorm gelijk is aan de achtergrondwaarde en waar bij de door laboratoria gehanteerde detectiegrenzen dikwijls deze normen overschrijden;
• beleid gericht op het voorkomen van ongecontroleerde verspreiding van arseen uit veenlagen.

Daarnaast is bestaand beleid voortgezet:

• hergebruik van grond met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen in gebieden met voormalige boomgaarden en kassen in de Leidsche Rijn;
• stringenter beleid voor asbesthoudende grond ter plaatse van kinderspeelplaatsen en volkstuinen.

2.2.17 Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie'

Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 vastgesteld. Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU). Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.

2.2.18 Plan Gemeentelijke Watertaken 2016 - 2019

Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

2.2.19 Volksgezondheid 'Bouwen aan een gezonde toekomst

De nota 'Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018 is in 2015 vastgesteld. In deze nota wordt de verbinding gelegd tussen fysieke, sociale en economische vraagstukken, die kansen bieden om bij te dragen aan gezonder wonen, werken en leven in Utrecht. De stad wordt uitgenodigd om initiatief te nemen en samenwerking te zoeken en samen bij te dragen aan een gezonde stad. Er wordt gewerkt aan het bevorderen van gezondheid via gezond duurzaam lokaal voedsel, gezonde leefomgeving en gezond gedrag.

2.2.20 Randvoorwaarden Opaalweg 2015

Op 7 juli 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten de bouw van ongeveer 200 studentenwoningen aan de Opaalweg voor te bereiden en daarvoor het document Randvoorwaarden vastgesteld: 'Studentenwoningen OPAALWEG Randvoorwaarden en plantoelichting; Schetsontwerp' d.d. 29 april 2015, zie Bijlage 4 bij de toelichting.

2.3 Conclusie

Ten aanzien van het plangebied kunnen uit de relevante beleidskaders de volgende conclusies getrokken worden:

• met het terugdringen van het woningtekort voor studenten voldoet dit plan aan het Rijks- en regionaal beleid. Voor het overige is het Rijks- en regionaal beleid te globaal voor deze ontwikkeling;
• het plan voldoet aan het gemeentelijk beleid:
  - het zorgt voor woningen voor studenten waarnaar binnen de regio een grote vraag is;
  - het geeft een accent aan de entree van de wijk Hoograven;
  - de gemeente draagt zorg voor de compensatie van het groen en bomen.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van het plangebied en directe omgeving

3.1.1 Historische ontwikkeling

Tolsteeg
Na het verkrijgen van stadsrechten in 1122 werd de stad Utrecht omgracht en ommuurd en kreeg stadspoorten. Tegelijkertijd werd aan de zuidzijde de Vaartscherijn gegraven als verbinding met de Lek. De Vaartscherijn vormde samen met de Oudegracht en de Vecht een belangrijke (inter)nationale handelsroute. Direct buiten de zuidelijke stadspoort (Tolsteegpoort) ontwikkelde zich aan weerszijden van de Vaartscherijn een ommuurde voorstad. Ooster- en Westerkade, maar ook de Gansstraat en de Kromme Rijn vormden in de late middeleeuwen een stedelijk gebied met de naam Tolsteeg. Naast bedrijvigheid en bewoning waren hier hoveniersgebieden. Ontwikkelingen vonden plaats langs bestaande structuren, zoals de aanleg van de Bokkenbuurt en in de jaren dertig de Derde Algemene Begraafplaats Tolsteeg. De eerste grootschalige woningbouw vond plaats in 1956 toen een complex van acht flatgebouwen in een kamstructuur werd gebouwd met een groene aanleg rond de flats en aansluitend op een plantsoen. Deze karakteristieke jaren vijftig-flats zijn recentelijk aangewezen als gemeentelijk monument.

Oud Hoograven
In de polder Hoograven bouwde de gemeente Jutphaas eind jaren dertig een woonwijk parallel aan de Vaartsche Rijn. Het Oud-Hoograven heeft een structuur van lange lanen en gesloten woonblokken. Een oud inundatiekanaal van de Nieuw Hollandse waterlinie werd verplaatst (nu in Lunetten) en de structuur werd groen ingericht: de Julianalaan. Het relatief aantrekkelijke woonmilieu van deze buurt die voor de middenklasse is gebouwd, wordt bepaald door eengezinswoningen met een karakteristieke erkeruitbouw.

Nieuw Hoograven
Na annexatie van de polder Hoograven in 1954 bouwde Utrecht er een nieuwe wijk met eengezinswoningen, lage flats en veel groen. Het grootste deel bestaat uit sociale woningbouw. Het nieuwe stukje Utrecht strekte zich uit tot de Ringweg in het oosten en het tunneltje van de Oude Liesbosweg in het zuiden. Nieuw Hoograven is herkenbaar aan de groene singelstructuur met daar in de 'woningbouwstempels', een regelmatig terugkerend patroon van hoog- en laagbouw in een hofachtige setting. Het principe van de stempel werd hier voor het eerst in Utrecht toegepast. Binnen het stedenbouwkundige plan ontwierpen vooraanstaande architecten de stempels, zo ook de Utrechtse architect Gerrit Rietveld. Hij ontwierp hier zijn eerste sociale woningbouwprojecten aan de Robijnhof, de Rijnesteinhof en de Tjepmahof. Alle drie de complexen zijn aangewezen als gemeentelijk monument. De groene randen van de wijk horen bij de stedenbouwkundige opzet.

3.1.2 Beeldbepalende elementen en cultuurhistorie in de naaste omgeving

Hoograven heeft een aantal cultuurhistorische waarden, die uit de verschillende tijdsperioden dateren, waaronder de karakteristieke vooroorlogse begraafplaats Tolsteeg met de bijzondere groenaanleg, de gebouwen en de vele graven van hoge cultuurhistorische waarde. In het naoorlogse Tolsteeg-Hoograven zijn diverse woningbouwcomplexen aangewezen als gemeentelijk monument. De singelstructuur heeft eveneens cultuurhistorische waarde als gaaf openbaar ruimte-ontwerp. Ook de bruggen in de singelstructuur zijn aangewezen als gemeentelijk monument.

Aan de Opaalweg ligt ook de Derde Algemene begraafplaats Tolsteeg. Deze begraafplaats is in 1931 opgezet in de voor die tijd kenmerkende zakelijke stijl met bijbehorende groene aanleg. Vanwege de voor die tijd kenmerkende stijl, heeft de begraafplaats zeker cultuurhistorische waarde. Begraafplaats Tolsteeg maakt deel uit van het ensemble van drie, samen met Soestbergen en Kovelswade aan de andere zijde van de spoorlijn. Alle drie zijn voor de tijd van aanleg karakteristieke begraafplaatsen.

Vanuit cultuurhistorisch oogpunt is van belang de groenstructuur (doorlopende groene rand) als onderdeel van de stedenbouwkundige opzet van Nieuw-Hoograven zoveel als mogelijk herkenbaar te houden en de begraafplaats Tolsteeg en met name het groen van de randen van de begraafplaats te respecteren.

3.1.3 Ruimtelijke structuur van Hoograven

Afbeelding 4: ruimtelijke opbouw Oud-Hoograven en Nieuw-Hoograven

De wijk Hoograven in Tolsteeg bestaat uit twee delen: Oud-Hoograven met een traditionele bouwstijl, eengezinswoningen en drie bouwlagen (beige op de kaart) en Nieuw-Hoograven met een moderne bouwstijl, gestapeld en vijf bouwlagen (rood op de kaart). Daarnaast is er een groenzone rond de Waterlinieweg.

De locatie maakt onderdeel uit van Nieuw-Hoograven. De groene ruimte speelt een belangrijke rol in de wijk. De infrastructuur is door middel van groenstroken van de wijk gescheiden. Qua bebouwing kent deze wijk een zogenoemde stempelstructuur. Elke stempel is door een verschillende architect uitgewerkt, en verschilt van uiterlijk en karakter door de verschillende types bebouwing (zowel laagbouw als gestapelde woningen). De stempels zijn min of meer als losse eenheden neergelegd, maar vormen onderling een samenhangend geheel. De stempels zijn van elkaar gescheiden door singels, wegen en (groen)stroken met voorzieningen.

Afbeelding 5: vogelvluchtfoto van de locatie en de directe omgeving

Het plangebied ligt in een groenzone tussen de Waterlinieweg en de woonbebouwing van Hoograven. Het ligt als een groene strook langs het spoor en langs het talud van de Waterlinieweg en kenmerkt zich door een ruige begroeiing. Deze groene strook vormt de verbinding tussen de verschillende begraafplaatsen en de singelstructuren in het zuiden van Hoograven.

Net als Oud Hoograven is Nieuw Hoograven een woonbuurt. De voorzieningen in de wijk zijn clusters van winkels, zorg/maatschappelijke voorzieningen of scholen en gecombineerd met wonen erboven.

Nieuw Hoograven is een belangrijk woongebied in Tolsteeg. Zoals uit voorgaande analyse van de bestaande woonsituatie blijkt, biedt het een aantrekkelijk woonmilieu voor uiteenlopende bewonersgroepen, zoals studenten, starters en senioren. Ook gezinnen zijn en blijven welkom. De woonfunctie wordt zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt.

In Nieuw-Hoograven heeft de afgelopen jaren veel sloop en nieuwbouw plaatsgevonden. Een enkel herstructureringsproject (Oudegeinlaan) moet nog plaatsvinden. De Rietveldstempels zijn gerenoveerd, waarbij de kwaliteiten van het oorspronkelijk ontwerp zijn hersteld. Hiermee wordt de aantrekkelijkheid van de woningvoorraad in de toekomst zeker gesteld.

De belangrijkste functie in Tolsteeg is wonen. Deze functie wordt zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterkt. Bij nieuwbouw is het van belang dat kwalitatief goede woningen worden gerealiseerd die complementair zijn aan de bestaande voorraad. Het gaat hierbij om woningen voor starters en ouderen en sociale woningbouw. De toegankelijkheid voor alle leeftijden is belangrijk. Daarnaast moet de woonomgeving aantrekkelijk en veilig zijn.

3.1.4 Structuurbepalende elementen

De locatie maakt deel uit van de hoofdstructuur van Nieuw-Hoograven. De wijk is opgezet met woonbuurten gegroepeerd in 'stempels' in een groen raamwerk. De groene singel- en parkstructuur vormt de verbindende schakel tussen de woonbuurten. De Opaalweg behoort tot de groene rand langs de Waterlinieweg.

Het gebied maakt deel uit van het stedelijk groen, zoals dat is opgenomen in het Groenstructuurplan. Het is een onderdeel van het groengebied bestaande uit de begraafplaats, het talud van de Waterlinieweg en met het Beatrixpark in Lunetten. Conform het Groenstructuurplan Utrecht (2007) moet voor het project Opaalweg groen gecompenseerd worden, zie paragraaf 4.2.2 van deze toelichting.

De begraafplaatsen van het plangebied behoren tot zeer waardevol groen voor ecologie. Door de hoge bomen, de weelderige begroeiing en de relatieve rust die er heerst is het gebied zeer geschikt voor broedvogels, vleermuizen en kleine zoogdieren als muizen en eekhoorns. Gezien de functie als begraafplaats ligt er geen beschermende bestemming ecologie op de begraafplaatsen.

Afbeelding 6: uitsnede kaart Stedelijke groenstructuur.

Op bovenstaande afbeelding is het plangebied paars omlijnd. Het gebied maakt deel uit van het stedelijk groen, zoals dat is opgenomen in het Groenstructuurplan. Ten noorden van het gebied ligt de begraafplaats Tolsteeg.

3.2 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Het plangebied ligt in een groenzone tussen de Waterlinieweg en de woonbebouwing van Hoograven. Het ligt als een groene strook langs het spoor en langs het talud van de Waterlinieweg en kenmerkt zich door een ruige begroeiing. Deze groene strook vormt de verbinding tussen de verschillende begraafplaatsen en de singelstructuren in het zuiden van Hoograven.

Afbeelding 7: foto van de huidige situatie van het plangebied vanuit het zuidwesten

Het plangebied is een voormalig grond- en bomendepot waarop van alles is gegroeid. Daardoor is het een interessant stukje spontane stadsnatuur geworden, waar bewoners bramen kunnen plukken. Langs de rand loopt een moeilijk begaanbaar pad waar honden worden uitgelaten. Het is mogelijk een wandelpad te volgen, vanaf de Koningsweg over de brug langs de Laan van Kovelswade en de begraafplaats Tolsteeg via het gebied onder de Waterlinieweg door naar het Beatrixpark.

Afbeelding 8: vogelwaarnemingen in de afgelopen 3 jaar (2012 t/m 2014)
Bron: NDFF

Ecologie
Het kavel werd als bouwkavel aangewezen in het Wijkontwikkelingsplan (WOP) 1997, maar nooit bebouwd, ingericht of onderhouden. In de loop van de jaren ontstond er vanzelf een ecologische waarde.
Het gebied vormt ecologisch één geheel met de beplanting van de begraafplaats en het talud van de Waterlinieweg en met het Beatrixpark in Lunetten.

Deze verbinding is ononderbroken en ecologisch zeer waardevol. Alleen bij 't Goylaan is een onderbreking in het groen. Deze groene verbinding staat ook als zodanig opgenomen in het Groenstructuurplan. Onder de Waterlinieweg is een doorgang.

In de Nationale Databank Flora en Fauna zijn bijvoorbeeld veel waarnemingen van broedvogels opgenomen. De ruigte van het gebied biedt een schuil- en voortplantingsplaats voor vogels en muizen, en waarschijnlijk egels. Het gebied wordt afgezoomd door een grasstrook met wandelpad en een bomenrij. De rest van het gebied is begroeid met struweel van bramen, bomen en bloemrijke ruigte, waardoor het een leefgebied vormt voor veel insecten (vlinders, libellen, bijen etc.) en vogels. Het vormt ecologisch één geheel met de beplanting van de begraafplaats en het talud van de Waterlinieweg.

3.3 Conclusie

Het plangebied is een waardevol groengebied. Het is rijk aan zangvogels en vormt een ecologische schakel tussen het Beatrixpark en de Begraafplaats Tolsteeg. De ruigte van het gebied maakt de locatie geschikt voor verschillende planten en dieren. Door de rust biedt het voor verschillende dieren en insecten een schuil- en voortplantingsplaats. Daarnaast heeft het plangebied een recreatieve waarde, omwonenden kunnen in ruig natuurgebied bramen plukken.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

Het programma bestaat uit 200 onzelfstandige studentenwoningen. Het gebouw krijgt
10 verdiepingen, bovenop een halfverdiepte fietsenstalling. De verdiepingen zijn verdeeld in drie compartimenten. Elk compartiment heeft 6 tot 8 kamers met een gezamenlijke woonkamer en een gezamenlijk terras.

Op elke verdieping liggen 20 studentenwoningen. Elke student heeft een eigen kamer van ongeveer 14 m2 met eigen sanitaire voorzieningen. Een woonkamer en terras wordt gedeeld met 5 tot 7 andere studenten. De kamers bevinden zich langs de gevels aan de noord- en zuidzijde van het gebouw, de woonkamers centraal in het gebouw.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

De ruimtelijke opzet van het plan bestaat uit één compact gebouw in een groene omgeving. De verharding binnen het plangebied wordt zoveel mogelijk beperkt.

Afbeelding 9: het stedenbouwkundig plan

Het gebouw is centraal in het gebied gesitueerd. De bestemming Wonen binnen het plangebied heeft een beperking van bebouwing tot de footprint van het gebouw van 730 m2. De iets ruimere bestemming biedt de mogelijkheid om het gebouw zo te situeren dat er zo min mogelijk maatregelen en voorzieningen hoeven te worden getroffen om fijnstof- en geluidsbelasting van de Waterlineweg te beperken.

Het gebouw heeft een rechthoekige vorm en waaiert iets uit in westelijke richting. Het gebouw heeft een ruime entree met luifel.

Afbeelding 10: een toekomstbeeld van de entree van het studentencomplex

Bovenstaande afbeelding geeft een impressie van de entree met uitkragende luifel van 2,4 meter en een hoogte van 4 meter. De entree tot de woningen en de fietsenkelder bevindt zich aan de oostkant van het gebouw. Deze biedt toegang tot een centrale hal van waaruit de woningen, de liften en het trappenhuis te bereiken zijn. De kamers worden ontsloten via gangen parallel aan de noord- en zuidgevel. Aan de binnenzijde van het gebouw bevinden zich de gemeenschappelijke ruimten.

Het gebouw wordt ontsloten door middel van een toegangsweg aan de noordzijde van het toekomstige gebouw. Deze toegangsweg is gekoppeld aan de Opaalweg en kruist de busbaan. Langs de toegangsweg zijn circa 20 (haakse) parkeerplaatsen gesitueerd.

4.1.3 Studentenhuisvesting Opaalweg

De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt in een wijk met voor het grootste deel woningen met een grote verscheidenheid in hoogte en kapvormen. Ten opzichte van de wijk ligt het plangebied aan de overzijde van de Amethistweg, tegen de Waterlinieweg en langs een belangrijke verbinding tussen Hoograven en Lunetten. Bekend is dat de ontwikkeling op deze kavel complex is door het geluid afkomstig van de Waterlinieweg. Door de ligging tussen Waterlinieweg en busbaan is het geen optimaal gezonde plek om te wonen vanwege van luchtverontreiniging en geluidbelasting.

De locatie is binnen de bestaande wijk geschikt voor studentenhuisvesting, omdat de kavel iets afgeschermd ligt van de bebouwing van de wijk. De eerste bebouwing tegenover de locatie is een school. Pas iets verderop liggen woningen. De verschillende levensstijlen van studenten en scholieren en gezinnen of senioren in de wijk komen niet direct in contact met elkaar.

4.2 Inpassing van het plan

Het te ontwikkelen gebied Opaalweg, Amethistweg werd in het Wijkontwikkelingsplan (WOP) Hoograven 1997 aangewezen als bouwkavel.

Voor deze ontwikkeling zijn drie randvoorwaarden geformuleerd, zie Bijlage 4 Randvoorwaarden Opaalweg, vastgesteld door het college op 7 juli 2015:

• de bouwhoogte - zie paragraaf 4.2.1) van deze toelichting;
• het groen - zie paragraaf 4.2.2) van deze toelichting;
• de veiligheid - zie paragraaf 4.2.3 van deze toelichting.

4.2.1 Bouwhoogte

In de Hoogbouwvisie is aangegeven dat in gebieden met het 'perspectief binnentuin' (zie paragraaf 2.2.3 Structuurvisie Utrecht 2015-2030) accenten mogelijk zijn. Een bouwplan dat hoger is dan de gemiddelde bouwhoogte in de omgeving wordt getoetst aan een aantal stedenbouwkundige principes of het zinvol is op die plek een accent te maken. In de Hoogbouwvisie wordt een aantal situaties beschreven waar een wijkaccent stedenbouwkundig logisch is:
- bij de entree van een wijk;
- langs een invalsweg;
- om de grens tussen wijken aan te geven;
- op een zichtlijn of beter nog: daar waar zichtlijnen samenkomen;
- een bijzondere functie in de wijk die gemarkeerd kan worden;
- een plek met een bijzonder uitzicht;
- een plek die om verdichting vraagt (bijvoorbeeld een knooppunt van openbaar vervoer).

De kavel Opaalweg voldoet aan de meeste van de bovenstaande omschrijvingen. Volgens de Hoogbouwvisie Utrecht mogen nieuwe gebouwen maximaal tweemaal de basishoogte van de wijk bedragen. In de directe omgeving is de basishoogte iets meer dan vijftien meter. De maximale bouwhoogte voor deze ontwikkeling is 32 meter op een halfverdiepte fietsenstalling.

en
Afbeeldingen 11 en 12: toekomstbeeld vanuit het westen Slotlaan en vanuit het noorden Opaalweg

4.2.2 Groen

De kavel valt onder de hoofdgroenstructuur uit 2007. De stedelijke groenstructuur is het belangrijkste groen dat in de stad Utrecht aanwezig is. Het plangebied ligt tussen de begraafplaats Tolsteeg en het Beatrixpark en wordt van het Beatrixpark gescheiden door de hoger liggende Waterlinieweg. In de stedelijke groenstructuur komt een aantal kwaliteiten samen: ecologisch, recreatief, cultuurhistorisch en ruimtelijk/landschappelijk. Het accent ligt op de recreatieve en natuurfunctie.

Conform het Groenstructuurplan Utrecht (2007) is voor dit project groencompensatie aan de orde.
De positie van het gebouw moet vorm gegeven worden met een setting in het groen. Dat wil zeggen dat zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde en de begraafplaats een krachtige groene structuur van continue bomenrijen en –groepen leesbaar moet zijn. De wens om de bestaande groenkwaliteiten binnen het plangebied zo min mogelijk aan te tasten vraagt om een zo compact mogelijke footprint van zowel de bebouwing als de parkeermogelijkheden.

Behalve het zo compact mogelijk houden van de bebouwing zijn er nog enkele uitgangspunten voor de groencompensatie:

• zoveel mogelijk behoud van de huidige natuurkwaliteit in een zo breed mogelijke zone bij begraafplaats en talud van de Waterlinieweg (dus laten staan van struweel en bomen);
• realiseren van een aaneengesloten verbinding richting Beatrixpark onder de Waterlinieweg door. Hierbij kan de ecologische verbinding worden versterkt. Dit is mogelijk door bijvoorbeeld gebruik te maken van schanskorven of stenen, maar wordt wel bemoeilijkt omdat het onder het viaduct erg donker is;
• de grasstrook met bomenrij en wandelpad handhaven en bomen aanvullen waar dat kan (zie ook de bomenparagraaf 5.9 van deze toelichting;
• compensatie in de vorm van groen bij de parkeervoorziening en compensatie in de vorm van kwaliteitsverbetering (natuur/wandelen) van het groen aan de andere kant van de Amethistweg en van de Waterlinietunnel om de barrièrewerking van deze weg te verminderen;
• de compensatie moet duurzaam zijn (en goed en tegen normale kosten te beheren en onderhouden zijn, zodat het een blijvende groenvoorziening is);
• afhankelijk van de mate waarin het verlies aan groene kwaliteit wordt gecompenseerd (zie hierboven) aanvullende groencompensatie zoeken.

Bovenstaande uitgangspunten worden verder uitgewerkt in samenwerking met de klankbordgroep, die bestaat uit omwonenden van dit gebied.

Wanneer er nog meer mogelijkheden voor compensatie worden benut, bijvoorbeeld groen in of op het gebouw worden deze maatregelen als aanvullend gezien. Zij maken geen deel uit van de groencompensatie. Hierbij wordt gedacht aan neststenen voor bijvoorbeeld zwaluwen en vleermuizen en groen op de balkons.

Afbeelding 13: een toekomstbeeld van het studentencomplex

In 2015 en 2016 is met de klankbordgroep Opaalweg in beeld gebracht wat de mogelijkheden zijn voor groencompensatie. Dat kan zowel op de bouwkavel zelf als in de directe omgeving van de bouwkavel.

Op de bouwkavel wordt zoveel als mogelijk uitgegaan van behoud van het bestaande groen in de vorm van bosplantsoen en boomgroepen. Het inrichtingsontwerp voor de kavel omvat wadi's om wateropvang te bevorderen. Er komt een openbaar wandelpad op de kavel voor wandeling door het groen wat nu onmogelijk is. De bomenrij langs de Opaalweg wordt aangevuld waar in de loop van de tijd gaten zijn gevallen. De bomen worden ter hoogte van de entree van het gebouw verplaatst en bijgeplant.

Vanuit de klankbordgroep is de wens uitgesproken om de onderdoorgang onder de Waterlinieweg naar het Beatrixpark prettiger vorm te geven voor mens en dier. De onderdoorgang verbindt de hoofdgroenstructuur aan de kant van Hoograven met het Beatrixpark. Deze wens is vertaald in het ontwerp voor de groencompensatie. Hierin wordt ook een oud asfaltpad verwijderd om wateropvang te bevorderen.

Voor het te ontwerpen gebouw met 200 studentenkamers geldt onder andere de stedenbouwkundige randvoorwaarde dat de footprint slechts 10% van de kavel mag bedragen. De footprint komt daarmee uit op 730 m2. Gekozen is dan ook voor een hoogte van 32 meter in 10 woonlagen met rondom groen in plaats van een lagere bebouwing met veel verharding op de kavel.

4.2.3 Veiligheid

Dit project moet bijdragen aan de sociale veiligheid in de wijk, onder andere doordat het zicht op de onderdoorgang van de Waterlinieweg richting de forten van Lunetten verbetert. Rondom de onderdoorgang moet de openbare verlichting voor fietsers en voetgangers goed zijn.

De ligging van de busbaan en die van de inrit van de bouwkavel is vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid een aandachtspunt. Het uitzicht op die kruising mag niet belemmerd worden door bebouwing of hoog groen. De oversteekbaarheid moet voor de toekomstige bewoners van de Opaalweg veilig zijn.

4.2.4 Welstand

Door toepassing van kleur in de gevel worden de grote glasvlakken vriendelijker gemaakt en verbeelden ze het karakter van woningen voor studenten; een zeer uniek gebouw met een zeer hoge ambitie in zowel uitstraling als setting.

Afbeelding 14: toekomstbeeld van het studentencomplex

Op verzoek van Welstand is de kleurschakering in ontwerp aangepast, zoals te zien is op bovenstaande afbeelding. In Bijlage 3 bij deze toelichting is het welstandsrapport opgenomen.

4.3 Verkeer en openbare ruimte

De Opaalweg, de Ridderlaan en de Slotlaan maken deel uit van een 30 km/u-gebied. Het Smaragdplein en de Robijnlaan zijn wijkstraten, die nog niet als 30km/uur zijn ingericht. De Amethistweg is onderdeel van de openbaar vervoer-infrastructuur en alleen toegankelijk voor bussen en taxi's. Langs de Amethistweg ligt een bestaande hoofdfietsroute die Lunetten met de binnenstad verbindt.

Op 2 mei 2017 heeft het college besloten de Waterlinieweg een meer stedelijke uitstraling te geven en om het bord 'autoweg' te verwijderen.

Afbeelding 15: ontsluitingsalternatieven

Ontsluiting
De ontsluiting van de nieuwbouw op de Opaalweg loopt via de Opaalweg en de Slotlaan. Via de daarachter gelegen woonstraten leiden deze naar de W.A. Vultostraat en de Constant Erzeijstraat die de verkeerskundige drager vormen van Hoograven.

4.3.1 Verkeer

Gemotoriseerd verkeer
De verkeersproductie voor een onzelfstandige studentenwoning ligt op ongeveer 0,8 rit per woning per dag. Dat betekent bij 200 woningen een gemiddelde van 160 ritten per dag, 80 aankomsten en 80 vertrekken. Gezien de geringe verkeersproductie kan dit verwerkt worden op de bestaande woonstraten zoals de Slotlaan.

De bewoners vinden hun straten nu al te zwaar belast en vragen om een alternatieve ontsluiting via de busbaan naar de Robijnlaan en de Smaragdlaan. De busbaan is echter exclusief voor bussen en hulpverleners en is voorzien van autowerende voorzieningen. De commissie BInG (Beheer, Inrichting en Gebruik van de openbare ruimte) heeft zich uitgesproken tegen medegebruik van de busbaan door bestemmingsverkeer.

Ook is door de bewoners een alternatieve ontsluiting met een nieuwe weg naar Lunetten aangedragen. De aansluiting is verkeerskundig/ruimtelijke minder logisch en gaat ten koste van groen aan de kant van Lunetten.

Na afweging van de door de bewoners aangedragen alternatieven en de objectief geconstateerde geringe verkeerskundige impact van ontsluiting van de woningen richting de Slotlaan heeft de ontsluiting via de Slotlaan nog steeds de voorkeur.

Fietsers
De Opaalweg is onderdeel van het hoofdfietsnet van Lunetten (Brennerbaan) naar de binnenstad (Baden Powellweg). De Opaalweg is recentelijk uitgevoerd als fietsstraat.
Langs de Waterlinieweg is een fietsroute gewenst ter hoogte van begraafplaats Tolsteeg.

Voetgangers
De voetganger bevindt zich in principe in een verkeersluw gebied. De busbaan zal gekruist moeten worden om zich naar de omgeving van de Opaalweg te begeven.

Openbaar vervoer
De Amethistweg is onderdeel van de Openbaar Vervoer-infrastructuur en alleen toegankelijk voor bussen en taxi's.

4.3.1.1 Tijdelijk verkeer - bouwverkeer

Ook bouwverkeer zal de kavel moeten kunnen bereiken. Om de woonstraten niet te belasten met dit zware verkeer is het denkbaar dat de busbaan vanuit Lunetten daarvoor wordt gebruikt conform het huidig tijdelijke gebruik van de busbaan voor de spoorverbreding. Verwacht wordt dat het kernteam Bereikbaarheid (de commissie die adviseert over tijdelijke bereikbaarheid) hiermee akkoord gaat bij de definitieve aanvraag.

4.3.2 Parkeren

Voor dit bouwplan wordt het aantal benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd. De huidige parkeernorm is 0,1 tot 0,3 parkeerplaats per bewoner. In totaal worden 20 parkeerplaatsen gerealiseerd.

4.3.3 Openbare ruimte en groen

Door de compacte omvang van het gebouw blijft veel groen gespaard. Ook worden de waardevolle bomen en bomengroepen aan de Amethistweg, Waterlinieweg en de begraafplaats behouden en zo mogelijk versterkt. Parkeren en de fietsenstalling worden ingepast in de groene terreininrichting en zijn uit het zicht vanaf de Amethistweg. Voor de studentenwoningen wordt een goed bereikbare gemeenschappelijke fietsenberging gemaakt. Tot slot wordt gezorgd voor voldoende groencompensatie voor de bebouwing van het terrein, zowel kwalitatief of kwantitatief, zie paragraaf 4.2.2 Groen.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Milieu-effectrapportage

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter ook bij initiatieven die onder de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. vallen moet kritisch bekeken worden of deze belangrijke nadelige milieueffecten kunnen hebben. Wanneer dit het geval is moet hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling worden opgesteld.

Plansituatie
Het plan voorziet in het realiseren van 200 onzelfstandige studentenwoningen en daarbij behorende parkeerplaatsen.

Conclusie
De in dit plan opgenomen activiteit overschrijdt de voor deze categorie geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. niet. Tevens zijn er, zoals blijkt uit onderstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en gezien de aard, omvang en ligging van het project worden geen aanzienlijke nadelige milieugevolgen verwacht. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

5.2 Geluidhinder

Geluid beïnvloedt de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen in het kader van de ruimtelijke ordening zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidbelaste object. Hiervoor kent de wet 'geluidsgevoelige bestemmingen' zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

-bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
-bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
-reconstructie van wegen;
-gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt wanneer er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB in stedelijk gebied, voor wegverkeer 48-53 dB in buitenstedelijk gebied, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde moet akoestisch onderzoek uitsluitsel geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• iedere woning moet beschikken over een geluidsluwe gevel;
• de woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• wanneer de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel;
• in geval van onzelfstandige woningen of woningen kleiner dan 30 m2 gelden afwijkende voorwaarden.

5.2.1 Wegverkeerslawaai

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-wegen. Binnen de geluidszone van een weg moet de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen voldoen. Volgens artikel 74 van de Wet geluidhinder is de breedte van een geluidzone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk).

Plansituatie
Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidzones van de Waterlinieweg en de Amethistweg. Wanneer binnen deze wettelijke zones nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk worden gemaakt, moet daarvoor een akoestisch onderzoek uitgevoerd worden. Als blijkt dat de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder wordt overschreden moet een geluidsprocedure gevolgd worden. Behalve aan de wettelijke normen moet dan ook voldaan worden aan de gemeentelijke Geluidnota.

Binnen het plangebied is een geluidsgevoelige ontwikkeling voorzien. Er is onderzoek gedaan naar spoor- en wegverkeerslawaai op grond van de Wet geluidhinder (KuiperCompagnons, werknummer 617.144.40, 30 juni 2017, versie: editie 6, dat is toegevoegd in Bijlage 5 bij deze toelichting).

Conclusie
De voorkeurswaarde ten gevolge van de busbaan Amethistweg wordt niet overschreden. De voorkeurswaarde ten gevolge van de Waterlinieweg wordt wel overschreden maar de maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. Geluid vormt geen belemmering voor het plan wanneer aan de voorwaarden uit de Geluidnota wordt voldaan.

5.2.2 Spoorweglawaai

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle spoorwegen geluidzones. Binnen de geluidszone van een spoorweg moet de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen voldoen. De grootte van de geluidszone kan per traject verschillen. De geluidzonebreedte is afhankelijk van de hoogte van de geluidproductieplafonds en is vastgelegd in het Besluit geluidhinder.

Plansituatie
Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de sporenbundel Utrecht-Den Bosch-Arnhem. Er is een onderzoek gedaan naar spoorweglawaai op grond van de Wet geluidhinder.

Conclusie
Ten gevolge van deze sporenbundel is er geen sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 55 dB.

Voor een volledig overzicht van de optredende geluidsbelastingen zie het hierboven genoemde akoestisch onderzoek in Bijlage 5 bij deze toelichting.

In het plangebied en in de directe omgeving komt geen geluidgezoneerd industrieterrein voor. Er hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar industrielawaai op grond van de Wet geluidhinder. Vanuit de Wet geluidhinder zijn er ten aanzien van industrielawaai dus geen beperkingen voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

5.3 Geur

In en nabij het plangebied is geen geurbelastend bedrijf aanwezig. Het aspect geurhinder vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

5.4 Externe veiligheid

Het werken met de opslag van en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.

Plansituatie
In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en waterwegen:

De relevante transportassen liggen alle op grote afstand van het plangebied. Voor het spoor richting 's Hertogenbosch is dat circa 500 meter; deze afstand is te groot om van invloed te zijn op het plangebied. Andere relevante Basisnet-transportassen liggen alle op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Over de Waterlinieweg vindt lokaal transport plaats ten behoeve van bevoorrading van bedrijven. Dit transport wordt mogelijk gemaakt door middel van ontheffingen en is beperkt van omvang. Nadere beschouwing is niet nodig;

• vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen:

In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen. Nadere beschouwing is niet nodig;

• bedrijven die vallen onder het Bevi:

In het plangebied bevinden zich geen Bevibedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevibedrijven die van invloed zijn op het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Conclusie
Externe veiligheid vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

5.5 Luchtkwaliteit

Artikel 5.16 Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, onder andere bij bestemmingsplannen. Luchtkwaliteitseisen vormen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, wanneer:

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• het voorgenomen besluit is genoemd of niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Plansituatie
Het studentenhuisvestingsproject Opaalweg bestaat uit de realisatie van 200 studentenwoningen in het gebied tussen de Waterlinieweg en de Opaalweg. Een dergelijke ontwikkeling valt qua omvang rechtstreeks - en in ruime mate - onder de kwantitatieve grenzen van de Regeling NIBM. Dit betekent dat aannemelijk is dat de toename van de concentraties door het project niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor zwevende deeltjes (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Nu het project is genoemd in de Regeling NIBM hoeft geen nader onderzoek plaats te vinden naar het effect van het project op de luchtkwaliteit. Daarnaast zijn er in de directe nabijheid geen ontwikkelingen voorzien die gebruik maken of zullen maken van dezelfde ontsluitingsinfrastructuur en waarmee op grond van de anticumulatiebepaling uit het Besluit NIBM rekening moet worden gehouden.

Uit berekeningen met de NSL Monitoringstool (MTR 2016, zichtjaren 2015, 2020 en 2030) blijkt tevens dat op de nabijgelegen en meest kritische toetspunten langs de Waterlinieweg geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde voor de stoffen stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5).

Conclusie
De luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer vormen geen belemmering voor van het bestemmingsplan (artikel 5.16, lid 1 onder c). Secundair wordt voldaan aan de grenswaarden die de Wet Milieubeheer stelt (artikel 5.16, lid 1 onder a).

5.6 Bedrijven

In het kader van het opstellen van dit bestemmingsplan zijn de aanwezige bedrijven en bedrijfsmatige activiteiten geïnventariseerd. In de nabijheid van het plangebied komen geen bedrijven voor.
Vlakbij staan twee scholen voor primair onderwijs en een school voor voortgezet speciaal onderwijs. De laatste is gevestigd aan Slotlaan 37. Beide scholen staan op een afstand van meer dan 50 meter van de nieuwbouwlocatie. De aanwezigheid van deze onderwijsinstellingen vormen geen belemmering voor de nieuwbouw.

5.7 Bodemkwaliteit

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

• bodembescherming:
  nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en wanneer er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten;
• bodemsanering:
  ernstig verontreinigde locaties moeten worden gesaneerd wanneer er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreiniging in de bovengrond die zich niet kan verspreiden (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden, wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging;
• bodembeheer:
  bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe 'wat schoon is moet schoon blijven' en 'wat vies is mag niet viezer worden'. Waar mogelijk wordt een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning of een functiewijziging moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

De resultaten van het onderzoek moeten bij de bouwaanvraag worden overlegd voor deze in behandeling wordt genomen. Hierbij moet worden aangetoond dat de grond ter plaatse geschikt is voor de uitoefening van de functie. In het gemeentelijk bodeminformatiesysteem AV Besure is onderzocht of in het gebied ernstige gevallen van bodemverontreiniging aanwezig zijn.

Plansituatie
Het terrein is in gebruik als openbaar groen. In het verleden waren op het terrein een boerderij, een weg een gedempte sloot en een weiland aanwezig. Er hebben op het terrein en in de directe omgeving geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsgevonden.

Op het terrein aan de Amethistweg is in april 2015 een verkennend en aanvullend bodemonderzoek en verkennend asbestonderzoek uitgevoerd (Anteagroup, rapportnummer 401438, 29 april 2015, zie Bijlage 6 bij deze toelichting en een aanvulling erop van 30 april 2015 in Bijlage 7). Uit het verkennend onderzoek blijkt dat er ter plaatse van de voormalige erfverharding in de bovengrond een ernstige verontreiniging met koper, lood en zink aanwezig is. De verontreiniging hangt samen met de bijmenging van puin, glas en/of kolen en de omvang wordt geraamd op 360 m3. In het omliggende voormalig weiland is plaatselijk een sterke verontreiniging aanwezig met cadmium (circa 4m3). Verder zijn lichte verontreinigingen aangetroffen met zware metalen en PAK. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan barium aangetoond. Er is in de puinhoudende laag geen asbest aangetroffen. Bij het huidige gebruik als openbaar groen is geen sprake van risico's. Maar het terrein is niet zonder meer geschikt voor de toekomstige bestemmingen Wonen, Verkeer en verblijfsgebied (voor toegang en parkeren) en Groen. Er moet rekening gehouden worden met het aanbrengen van een leeflaag (bij het groen) of een duurzame verharding (bij het gebouw en infrastructuur).

Als er grondwater wordt onttrokken voor bijvoorbeeld bouwwerkzaamheden moet onderzocht worden of deze onttrekking invloed heeft op mobiele verontreinigingen in de omgeving van de locatie of in het diepere grondwater. In het diepere grondwater op en nabij de locatie kan sprake zijn van een verontreiniging met vluchtige gechloreerde oplosmiddelen (VOCl). Bij een mogelijke beïnvloeding van deze verontreinigingen is het noodzakelijk een saneringsplan op te stellen of aansluiting te zoeken bij het 'saneringsplan biowasmachine' of een eventueel in de toekomst vast te stellen gebiedsplan.

Op basis van de Nota Bodembeheer 2012-2022 voor grondverzet is het plangebied ingedeeld in de bodemkwaliteitsklasse Wonen voor wat betreft de functie, de ontgravingskwaliteit en de toepassingseis.

Conclusie
Om het terrein geschikt te maken voor toekomstig gebruik zijn saneringsmaatregelen noodzakelijk. Onder de voorwaarden voor onderzoek en/of sanering bij een omgevingsvergunning of een grondwateronttrekking vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Er moet verder rekening gehouden worden met proceduretijd voor vergunningen en meldingen in het kader van de Wet bodembescherming en met eventuele onderzoekskosten voor grondafvoer. Het voorkomen van de overige verontreinigingen maakt de grond niet geschikt voor onbeperkt hergebruik. Dit kan tijdens herontwikkeling leiden tot meerkosten.

5.8 Natuurbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van (wijzigingen in) een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

• 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
• 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend wordt. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Beschermde gebieden Natura 2000-gebieden
Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt door middel van een zogenoemde 'voortoets' bekeken of een passende beoordeling van dat plan moet worden gemaakt. Een passende beoordeling moet worden gemaakt als het risico bestaat dat het plan significante gevolgen heeft voor een of meerdere Natura 2000-gebieden.

Het bestemmingsplan kan in beginsel alleen worden vastgesteld als er zekerheid bestaat dat de natuurlijke kenmerken van het betreffende gebied niet worden aangetast. Ook de omgeving en plannen voor de omgeving worden daarbij betrokken.

Als er een passende beoordeling nodig is, geldt er ook een plan-MERplicht (art. 7.2a Wm). Wanneer het plan een herhaling of voortzetting is van een plan of project waarvoor al eerder een passende beoordeling is gemaakt, hoeft er niet opnieuw een passende beoordeling te worden gemaakt (voor zover deze redelijkerwijs geen nieuwe gegevens of inzichten kan opleveren over de significante gevolgen ervan).

Nationaal Natuur Netwerk (v.m. EHS) en Groene Contour
In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (artikelen 4.11 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen) van bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Daarnaast moet er worden voldaan aan de Verordening Natuur en Landschap Provincie Utrecht 2017 (m.n. landschapselementen, art. 5.1.4 VNL).

De Wet natuurbescherming legt een zorgplicht op ten aanzien van natuur, planten en dieren. Wanneer een ontwikkeling mogelijk de bestaande natuurwaarden kan verminderen moet de initiatiefnemer aangeven hoe dat beperkt en/of gecompenseerd gaat worden.

Plansituatie en conclusie
De zorgplicht op grond van artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming voor in het wild levende planten en dieren is altijd van toepassing. Dit betekent dat bij uitvoering van de werkzaamheden zo zorgvuldig mogelijk wordt omgegaan met de aanwezige planten en dieren.

Het verplaatsen van egels, kikkers en padden voorafgaand aan de werkzaamheden en het zo min mogelijk verstoren van groen zijn maatregelen die in dat kader uitgevoerd kunnen worden.

De rooiwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd. Er zal moeten worden voorkomen dat de nesten van broedende vogels worden verstoord omdat in dit geval hiervoor geen ontheffing zal worden verleend. Er zijn geen jaarrond beschermde nesten aangetroffen.

Klein graskruid
Voor klein graskruid, een strikt beschermde soort, geldt dat een ontheffing aangevraagd moet worden wanneer de huidige groeiplaatsen worden aangetast. Deze soort groeit met enkele exemplaren langs de voet van het talud van en onder het viaduct van de Waterlinieweg. Er zijn goede mogelijkheden om de groeiplaats te behouden, zodat in zijn geheel geen overtreding plaatsvindt.

Het bestemmingsplan is gelegen buiten het Nationaal Natuur Netwerk en Groene contour. Het uitvoeren van een nader onderzoek is niet nodig omdat effecten op het Nationaal Natuurnetwerk als gevolg van het bestemmingsplan kunnen worden uitgesloten.

Het ecologisch onderzoek Quick scan Ontgroenen aan de Opaalweg van Bureau Waardenburg bv, Ecologie & Landschap, projectnummer 15-257, raportnummer 15-162, d.d. 24 augustus 2015
(zie Bijlage 8 bij deze toelichting), refereert aan artikelen met verbodsbepalingen van de voormalige Flora en faunawet. Inmiddels is de Wet natuurbescherming van kracht met een andere artikelnummering. De belangrijkste artikelen met verbodsbepalingen uit de voormalige Flora en faunawet staan in de nieuwe Wet natuurbescherming in de artikelen 3.1 en 3.3 voor vogels, en in de artikelen 3.5; 3.8 voor Habitatrichtlijnsoorten en art. 3.10 en 3.11 voor nationaal beschermde soorten.

De belangrijkste artikelen over gebiedsbescherming (Natura 2000), voormalige Natuurbeschermingswet 1998 staan in de artikelen 2.1 tot en met 2.11 Wet natuurbescherming.

Verder zijn er nadere regels in het Besluit en de Regeling natuurbescherming.

Met het van kracht worden van de Wet natuurbescherming zijn zowel de lijsten van beschermde soorten als de verbodsbepalingen veranderd. De betekenis van de conclusie uit het onderzoeksrapport blijft voor de praktijk hetzelfde onder de nieuwe Wet natuurbescherming. Wanneer de ontwikkelingen in overeenstemming met het rapport worden uitgevoerd, zal er geen sprake zijn van overtreding van de Wet natuurbescherming.

5.9 Bomen

Er is onderzoek gedaan naar de bomen binnen het plangebied. Zie de Bomenparagraaf/ bomeninventarisatie driehoek Opaalweg d.d. 3-3-2017 in  Bijlage 9 bij deze toelichting. Naast een inventarisatie is hierin een nadere beschrijving van de waarde van de begroeiingen opgenomen. De driehoek heeft een ruige begroeiing met groepen bomen, die vrij uniek zijn in de openbare ruimte. Takken en stammen zijn letterlijk om het gaas en puntdraad van het hekwerk gegroeid. De bomen zullen niet overleven wanneer ze daarvan worden losgemaakt. De klimop en bomen in de strook langs het voetpad in de berm van de Amethistweg zijn waardevol. De boomgroepen kunnen alleen als geheel behouden worden.

Afbeelding 16: foto van vergroeiing met hekwerk

De bomen in het midden van het plangebied zijn minder waardevol. De bramen die daar groeien zijn vooral van ecologische waarde en moeten elders gecompenseerd worden. De bomen aan de rand langs het voetpad van de Amethistweg vormen een eenheid en zijn waardevol. Zij moeten als geheel behouden blijven en omdat zij uniek zijn in de openbare ruimte is het zeer aan te bevelen enkele van deze groepen in te passen in de toekomstige inrichting, zie ook de groencompensatie in paragraaf 4.2.2 van deze toelichting.

5.10 Water

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en in het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen. Door de waterbeheerder vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken krijgt het water een evenwichtige plaats in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem tijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Watertoets
De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Deze is opgesteld ter verantwoording en afsluiting van de watertoets voor het bestemmingsplan Opaalweg. Hieronder volgt een verkorte weergave van wat in Bijlage 10 bij deze toelichting als watertoets is opgenomen.

Oppervlaktewater
In of nabij het plangebied bevindt zich geen oppervlaktewater.

Verharding in bestaand gebied
Het plangebied betreft op dit moment een braakliggend terrein, met aan de zuidzijde een verhard pad met een oppervlakte van 547 m2.

De nieuwe bebouwing krijgt een footprint van 730 m2 (het betreft hier dakoppervlak) met daar rondom heen erfverharding (toegangsweg en enkele parkeerplaatsen). Het bebouwde en verharde oppervlak neemt in de toekomstige situatie met onderhavig plan toe. Er is dan ook binnen het plangebied watercompensatie nodig.

Watersysteem
Het stedelijk gebied en met name de oudere stadswijken worden gekenmerkt door een krap gedimensioneerd watersysteem. Het plangebied maakt, gezien vanuit het watersysteem, onderdeel uit van een groter gebied waarin ook stedelijke herstructureringen plaatsvinden. Het waterschap wil de herstructurering benutten om een meer robuust watersysteem te realiseren, waarbij risico's van wateroverlast verminderen. Binnen het plangebied vinden geen herstructureringen plaats.

Water- en waterbodemkwaliteit
Het hemelwater van dakoppervlak en erfverharding kan direct worden afgevoerd naar de infiltratievoorziening. Op deze manier wordt het hemelwater op een natuurlijke wijze gezuiverd. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, moeten geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp.

Voor het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief Keuraspecten) worden in de watervergunning geregeld.

Rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingsplichtig in het kader van de Waterwet. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp wanneer het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

Riolering
De inzameling en het transport van het afvalwater in de Opaalweg vindt plaats door middel van een gescheiden stelsel. Er ligt een PVC 315 mm in de Opaalweg, die afstroomt naar het zuiden en vervolgens afstroomt naar het westen de Slotlaan in, waar het een PVC 400 mm wordt. Bij de splitsing komt er uit het oosten vanaf de Brennerbaan een persleiding, die middels een lozingsput uitmondt in het droogweerafvoerstelsel (dwa) van de Slotlaan. Het dwa voert af naar het gemaal Baden Powelweg, waarna het via een doorvoergemaal naar de rioolzuiveringsinstallatie (RWZI) in Overvecht wordt verpompt. Het afvalwater gaat rechtstreeks naar de RWZI.

Het nieuw te realiseren gebouw kan aangesloten worden op bijvoorbeeld dwa put 71054. Bij voorkeur niet op de lozingsput 72102 vanwege de vrijkomende rioolgassen uit de persleiding. Afhankelijk van de uitvoering van het gebouw moet het water van de balkons ook worden aangesloten op het vuilwater of het hemelwaterriool (dus al in de riolering van het gebouw oplossen). Kleinere balkons en loggia's worden aangesloten op het vuilwaterriool.

Dwars door het plangebied loopt een hemelwaterriool dat in het zuiden loost op het oppervlaktewater. Het hemelwaterriool moet mogelijk omgelegd worden voor het nieuwe gebouw in het plangebied. Om water te compenseren in het plangebied kunnen er één of meerdere infiltratievoorzieningen aan worden gelegd met een overstort naar dit hemelwaterriool.

Riolering, toekomst
Alle nieuwe vuilwaterlozers moeten een aparte huisaansluiting krijgen. Sinds 1 oktober 2012 wordt het aspect rioolaansluiting geregeld in de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Het aansluiten van het riool valt als activiteit onder het Bouwbesluit 2012 (waarin alle technische voorschriften voor riolering zijn overgeheveld vanuit de Bouwverordening en de Aansluitverordening) en daarmee onder de Wabo. De inzamelleidingen voor de hemelwaterafvoer (hwa) en de dwa moeten op eigen terrein worden aangelegd. De diameter, hoogteligging en de exacte locatie van de aansluitingen moeten afgestemd worden met Stedelijk Beheer van de gemeente Utrecht. Het hemelwater bij voorkeur vertraagd lozen door middel van infiltratie in plaats van direct op het hemelwaterstelsel.

Bodem en grondwater
Het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond wordt gereguleerd door de grondwaterstroming in het eerste watervoerend pakket (1WVP). De gemeente Utrecht beschikt sinds 1962 over een peilbuizenmeetnet en sinds 2002 worden de grondwaterstanden automatisch tweemaal per dag geregistreerd en opgeslagen door dataloggers. De langjarige grondwaterstanden van het 1WVP zijn afgeleid uit de dichtstbijzijnde peilbuizen en vastgelegd in de 'Grondwatercontourkaart gemeente Utrecht' (versie 09-10- 2012).

Op basis van deze kaart wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde grondwaterstanden en seizoens-variatie verondersteld: droge periode (GLG) = NAP +0,30m, natte periode (GHG) = NAP +0,65 m en gemiddeld (GGG) = NAP +0,45 m. De grondwaterstroming in het plangebied is zuidwestelijk.

De momentane, freatische grondwaterstand is afhankelijk van het neerslagverloop, de bodemopbouw en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de interactie met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren.

Grondwater, toekomst
De drooglegging, het verschil tussen maaiveld en streefpeil, moet conform de norm van het HDSR minimaal 1,0 m zijn. De ontwateringsdiepte, het hoogteverschil tussen maaiveld en de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG), moet conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m bedragen. De gemiddelde ontwateringsdiepte in het plangebied is +1,50m (maaiveld) - +0,65m(GHG) = +0,85m. Deze voldoet net aan de gestelde norm. Het advies van de gemeente is om het maaiveld op te hogen om een ontwateringsdiepte groter dan 1,0 m te realiseren. Er mag niet worden uitgegaan van een gemiddelde maaiveldhoogte. Relevant is wat de maaiveldhoogte is van het te bebouwen areaal. Het te bebouwen areaal moet in ieder geval opgehoogd worden tot een drooglegging van minimaal 1 meter.

Zie voor het langjarige grondwaterregime in de diepere ondergrond de eerste twee alinea's onder hert voorgaande onderdeel Bodem en grondwater.

Bouwfase
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater.
Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, moet een vergunning worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2009). Wanneer de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding.

Klimaatadaptatie
Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• de bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Gemeente Utrecht heeft samen met 9 andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Daarom wordt geappelleerd aan een duurzame manier van bouwen waar klimaatadaptie een onderdeel van is. Groene daken en vertraagd afvoeren maken hier een onderdeel van uit. Zie voor de groencompensatie paragraaf 4.2.2 van deze toelichting.

5.10.1 Overleg gemeente - waterbeheerder

In het kader van het rioleringsplan (en de gewenste directe lozing van hemelwater op de naastgelegen primaire watergang) moet er voor dit project op grond van de Keur 2009 een watervergunning worden aangevraagd bij het waterschap HDSR. Ook tijdelijke onttrekkingen van en lozingen op het grondwater tijdens de bouwfase zijn vergunningplichtig. Het Waterschap voorziet een benodigde waterberging van 33 m3 in het groen. Bij uitvoering van het plan moeten daartoe in het groen infiltratievoorzieningen worden opgenomen. Het waterschap biedt zijn kennis met betrekking tot klimaatadaptatie aan om de inrichting van het plangebied en het ontwerp van infiltratievoorzieningen te optimaliseren. Het waterschap is te bereiken via het telefoonnummer (030) 634 58 90 (kenmerk 1285657).

5.11 Kabels en leidingen

In het plangebied bevindt zich een oude riolering, zie de kaart die is opgenomen in Bijlage 11 bij deze toelichting. Bij de uitvoering van het bouw- en woonrijp maken moet rekening gehouden worden met de kabel- en leidingenstrook in het talud van de Waterlinieweg.

Binnen het plangebied liggen geen kabels en leidingen die planologische bescherming hoeven.

5.12 Kwaliteit van de leefomgeving

De beleving van de (openbare) ruimte is belangrijk. Afhankelijk van de aanwezige of beoogde functies in de openbare ruimte en semi-openbare ruimte zal hinder of overlast meer of minder storend worden ervaren en zo een positief of negatief effect op de beleving geven.

Uit onderzoeken zal moeten blijken of beoogd gebruik past in de nieuw ontstane belevingskwaliteit in die ruimte.

5.12.1 Windhinder

Bij gestapelde bouw kan windhinder een probleem vormen. De kwaliteitsbeleving zal afnemen naarmate er meer wind en windvlagen voorkomen op een bepaalde plek. De wisselwerking tussen het beoogd gebruik en het windklimaat rondom het plangebied zijn onderzocht door middel van een simulatie. De rapportage hiervan, de Windstudie CFD studie Actiflow AFR-4491, versie 1.0 d.d. 4 juli 2017, is in Bijlage 12 bij de toelichting gevoegd.

Op basis van het onderzoek is de conclusie dat het windklimaat in de omgeving goed tot matig blijft en conform de NEN 8100 acceptabel is. De westelijke hoekpunt van de nieuwbouw heeft het meest last van de wind. Voor deze zone kan worden overwogen om het windklimaat middels het aanbrengen van beplanting verder te verbeteren. Ten aanzien van het windklimaat in de omgeving van de reeds bestaande bebouwing is deze aanpassing niet noodzakelijk.

5.12.2 Bezonning

Er is een simulatie van de wisselwerking tussen het beoogd gebruik en de zon/schaduw gemaakt met een analyse op de effecten op andere en naastgelegen gebouwen.
Uit de bezonningsstudie blijkt dat extra schaduwwerking gering en in stedenbouwkundig opzicht als acceptabel is, zie Bijlage 13 bij de toelichting .

5.12.3 Geluid - spraakverstaanbaarheid

Afhankelijk van het beoogde gebruik van de (semi-)openbare ruimte zoals lopen, wandelen, verblijven of recreëren, moet de spraakverstaanbaarheid als bijzonder onderwerp van de geluidkwaliteit goed zijn. Bij het voorbereiden van het inrichtingsplan zal hiermee rekeningen moeten worden gehouden.

5.13 Duurzaamheid

Uitgangspunt van de Wet ruimtelijke ordening en de gemeente Utrecht, onder andere het Coalitieakkoord 2014-2018, is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Daarbij wordt duurzame ontwikkeling gezien als een evenwichtige ontwikkeling in milieu (Planet), sociaal (People) en economisch (Profit) opzicht. Bij deze benadering is geen sprake van doorschuiven van negatieve effecten naar andere locaties of toekomstige generaties. Er is niet uitsluitend aandacht voor technische duurzaamheid, ook de financiële haalbaarheid is belangrijk. Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging van comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert daarnaast kostenbesparing op en het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water, milieuthema's lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Millenniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie 'Utrecht CO2-neutraal in 2030' Waterplan, FSC Convenant, voor de het gemeentelijk Vastgoed en met bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik et cetera.

De bouwinitiatiefnemers worden uitgedaagd om aan te geven op welke aspecten en op welke wijze hun bouwinitiatieven bijdragen leveren aan de noodzakelijke instandhouding en zo mogelijk verbetering van de duurzaamheid van hun onderhavige planontwikkeling. Zij hanteren het digitale instrument 'GPR Gebouw'. GPR Gebouw is zichtbaar in vijf thema's: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Het instrument is ontwikkeld voor gemeenten en ontwikkelaars, die duurzaam bouwen in eigen hand willen nemen. Het doel is duurzaam bouwen meetbaar en bespreekbaar te maken.

Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en tenslotte een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

5.13.1 Energie

De gemeente Utrecht heeft de ambitie om in 2030 als grondgebied CO2 -neutraal te zijn. Dit vereist een inspanning van alle betrokken partijen. Voorwaarde voor het kunnen realiseren van de benodigde maatregelen, ook op gebouwniveau, is een optimale energie-infrastructuur op bouwblok, buurt- en wijkniveau. Daarbij kan het gaan over de inzet van overtollige warmte en koelte uit de omgeving of andere technieken zoals het inzetten van warmtepompen met bijvoorbeeld warmte-koude opslag in Phase Change Materials (PCM) of in het grondwater in de bodem. Maar de belangrijkste eerste stap is een goed geïsoleerd en kier/naaddicht gebouw, rekening houdend met gezondheidscondities en oververhittingsgevaar in de zomer.

Een reële bijdrage aan de gemeentelijke energieambitie vereist een energieprestatie ruim beter dan het wettelijk vereiste. De wettelijke eis ligt in het Bouwbesluit. Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4. Op termijn wordt die wettelijk eis verder aangescherpt naar (bijna) 0.

Conform de Motie 2015/47 'Utrecht Koploper' stelt de gemeente aan bouwende partijen nu al de eis van EPC ,= 0 (energie-neutrale woningbouw).

Alle nieuwe gebouwen moeten vanaf 2020 voldoen aan de BENG-eisen van rijkswege. BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.
De bijdrage aan de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen wil de gemeente afleiden uit de toepassing van het instrument GPR Gebouw. GPR gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een woongebouw, een kantoorgebouw of een onderwijsgebouw in kaart te brengen. Het instrument GPR Gebouw omvat meer dan de energieprestatie en met GPR Gebouw kunnen snel en eenvoudig scenario's worden geschetst, vergeleken en besproken. Teneinde het initiatief eenduidig en onafhankelijk te beoordelen, zal er een prestatie-eis gerichte beoordeling worden gemaakt, bijvoorbeeld met GPR Gebouw. De beoogde kwaliteit moet een GPR-score van 81/4 behalen.

Plansituatie en conclusie
Bij het project Opaalweg is de sturing vooral gericht op beperking van het energiegebruik en zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij krijgt de openbare ruimte vanwege de groencompensatie apart aandacht. Er is een zekere milieukwaliteit in die openbare ruimte nodig. Inzicht in de kwaliteit kan dus de keuze voor het soort gebruik van (een deel van) die ruimte bepalen. Schaduw kan een probleem vormen bij gestapelde bouw. Hoe meer gestapelde bouw er komt, des te grotere delen van de openbare ruimte in de schaduw komen te liggen. De kwaliteitsbeleving zal afnemen naarmate er minder zon aanwezig zal zijn op een bepaalde plek. Het aantal zonuren is van invloed op de gewenste kwaliteitsniveau voor het verblijven in de openbare ruimte. Voor de zon/schaduw toetsing zal de gemeente de bepalingswijze conform het Referentiekader Openbare ruimte Stationsgebied gebruiken als richtlijn voor kwaliteitsbepaling. Voor het plan is in juli 2015 een bezonningsstudie gemaakt (zie paragraaf 5.12.2 en de daarbij bijbehorende Bijlage 13 van deze toelichting).

De gemeente stelt hoge eisen aan duurzaamheid en streeft voor deze ontwikkeling naar een GPR Gebouwscore van gemiddelde 7 3/4. Dat ambities en de financiële haalbaarheid in potentie strijdig zijn hoeft geen betoog. Dat in die combinatie ook de kans ligt voor de Opaalweg, vraagt inzicht en een slimme aanpak van de ontwikkeling. In het bouwplan moet worden beschreven welke bijdrage de beoogde ontwikkeling redelijkerwijs kan leveren aan de gemeentelijke ambities op planniveau.

5.14 Archeologie

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium moet plaats vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek moeten worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De archeologische waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument is een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en het hieruit vloeiend vergunningsstelsel.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Archeologie in het plangebied Opaalweg
Het plangebied bevindt zich op de Gemeentelijke archeologische waardenkaart grotendeels in een gebied met een archeologische verwachting (groen). In het noorden bevindt zich een strook met hoge archeologische verwachting (geel). Deze verwachting is gebaseerd op de ligging van de Hoogravense dijk die vanaf de late middeleeuwen (11de en 12de eeuw) diende als ontginningsas (voor de omliggende polder Hoograven) en als bewoningslint.

Afbeelding 17: het bestemmingsplangebied (met rode lijn aangegeven) op de archeologische waardenkaart van de gemeente Utrecht

Conclusie
Het bestemmingsplangebied Opaalweg ligt in een gebied waarvoor twee verschillende beleidsniveaus gelden. Voor de zone met een hoge archeologische verwachting (geel) geldt dat bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm beneden maaiveld archeologie vergunningplichtig zijn. Voor de zone met een archeologische verwachting (groen) geldt dat bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm beneden maaiveld (en op de gearceeerde strook in het noorden dieper dan 30 cm beneden maaiveld) archeologie vergunningplichtig zijn.

5.15 Gezondheid

Utrecht wil een stad zijn met gezonde en veerkrachtige inwoners. Gemeente Utrecht benadert gezondheid daarom op een brede manier.

Plangebied en conclusie
Uit bovenstaande onderzoeksparagrafen volgt de conclusie dat dit geen gezonde locatie is om te verdichten. Er wordt weliswaar aan de milieunormen voldaan, maar niet alle woningen hebben een geluidluwe gevel en de afstand tot de Waterlinieweg is erg klein. Dat betekent dat de luchtkwaliteit en de geluidbelasting een nadelig effect op de gezondheid van de toekomstige bewoners kunnen hebben. Het verkeersbesluit van 2 mei 2017 om de Waterlinieweg van autoweg af te waarderen naar een weg met meer stedelijke uitstraling heeft geen gunstiger effect voor gezondheid als het aantal voertuigen en de snelheid niet wijzigen. Het besluit verandert alleen iets aan de toegestane geluidsbelasting op de gevel. De geluidsbelasting binnen een woning heeft een andere norm.

Omdat er geen alternatieve locatie is voor deze studentenwoningen, zullen op deze plek extra maatregelen worden genomen om de gezondheid van de toekomstige bewoners zoveel mogelijk te beschermen:

• woningen oormerken voor studenten, om te voorkomen dat hier kinderen of ouderen komen te wonen, nu en in de toekomst;
• de ventilatie van het gebouw krijgt zijn inlaat aan de schone zijde. Dit is de zijde die niet gericht is naar de Waterlinieweg.
• de geluidbelasting binnen zal voldoen aan de wettelijke norm van 33dB met gebruik van ventilatie;
• de verbinding naar Lunetten wordt op een veilige manier behouden, zodat mensen uit Hoograven naar het Beatrixpark kunnen en mensen uit Lunetten naar het centrum kunnen;
• goede fietsvoorzieningen en looproutes vanaf het woongebouw maken het aantrekkelijk voor de bewoners om zich actief te verplaatsen;
• gezamenlijke voorzieningen in het gebouw dragen bij aan ontmoeting;

• het bouwverkeer zal niet door de Ridderlaan gaan vanwege de scholen die daar liggen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor dit plan is de financiële haalbaarheid getoetst. De grondexploitatie is het taakstellend kader voor de verdere planontwikkeling. Er is met de ontwikkelaar overeenstemming over de grondprijs en de leveringscondities.

De Gemeente Utrecht en de ontwikkelaar zijn gekomen tot een ontwikkeling van het plangebied aan de Opaalweg waarbij de gemeente het plangebied bouwrijp maakt en de overgang van de Opaalweg/Amethistweg en de busbaan inricht. De groencompensatie die buiten het plangebied valt, verzorgt de gemeente. Wanneer de gemeente extra voorwaarden stelt aan de groencompensatie binnen het plangebied is dit eveneens de zorg van de gemeente. De aanleg van het gebied binnen de uitgiftegrenzen, inclusief al het parkeren, is voor rekening van de ontwikkelaar.

De Gemeente Utrecht en de ontwikkelaar hebben een regeling getroffen over de tegemoetkoming in de planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro. De gemeente zal garant staan voor de eventuele planschadeclaims van derden. In Bijlage 14 is een planschaderisicoanalyse (Gloudemans planschaderisicoanalyse, project Opaalweg, Amethistweg, Tolsteeg, 1223.16-D1d1/gb/mj, d.d. 4 augustus 2017) opgenomen. De conclusie is dat met deze ontwikkeling een planologisch nadeliger situatie ontstaat, maar de invloed op de waarde is gering.

Omdat het gemeentelijk kostenverhaal in de Ontwikkelingsovereenkomst is geregeld, is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De ontwikkeling die dit plan mogelijk maakt is verschillende keren aan omwonenden voorgelegd en besproken. Tijdens verschillende bijeenkomsten zijn de omwonenden geconsulteerd en geïnformeerd. In Bijlage 15 bij deze toelichting is hiervan een overzicht opgenomen.

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De provincie heeft geen opmerkingen over het plan. Ook het waterschap HDSR was akkoord met het verzoek de bergingscapaciteit van 33m3 in de bestemming Groen op te nemen. Het bestemmingsplan maakt in de bestemming Groen waterberging en waterbeheer mogelijk. Het regelen van een minimale bergingscapaciteit is geen bestemmingsplanaangelegenheid. Vanuit ruimtelijk perspectief kan dit niet gehandhaafd worden. Dit aspect komt bij de uitvoering van het plan aan de orde.

6.2.2 Advies wijkraad

De wijkraad heeft geen opmerkingen laten weten.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.3 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Hoofdstuk 1 bevat de begrippenlijst en de wijze van meten.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten

De artikelen zijn duidelijk en hoeven geen verdere toelichting.

Hoofdstuk 2 bevat wat de specifieke invulling van de bestemmingen op de verbeelding voor dit plan precies inhoudt. Er wordt bijvoorbeeld aangegeven welke functies (doeleinden) zijn toegestaan. Ook wordt aangegeven of er gebouwd mag worden en als dit het geval is tot welke bouwhoogte en oppervlakte of welk bebouwingpercentage.

Artikel 3 Groen

Binnen de bestemming Groen is ook (sier)water, waterbeheer en waterberging toegestaan. Ook mogen voet- en fietspaden en speelvoorzieningen binnen deze bestemming worden gerealiseerd.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De ontsluiting van het gebied is opgenomen in de bestemming Verkeer- Verblijfsgebied. Dit is de toegang tot de studentenwoningen. Binnen de bestemming is ruimte voor de vereiste parkeerplaatsen en fietsenstallingen.

Voor de entree en de luifel is op de verbeelding een specifieke bouwaanduiding - overbouw (sba-ob) opgenomen.

Artikel 5 Wonen

Deze bestemming is toegekend aan het woongebouw. Deze woonbestemming is specifiek voor studentenwoningen. Hiervoor en voor het begrip student is een definitie aan de standaardbegrippenlijst toegevoegd.
De begrenzing van het bouwvlak is gelijk aan de bestemmingsgrens, maar daarvan mag maximaal 730 m2 worden bebouwd. Dit geeft de mogelijkheid om bij uitvoering van het plan de footprint nog zodanig te verschuiven dat een gebouw met minimale geluidwerende aanpassingen mogelijk is. De maximale hoogte staat met een aanduiding op de verbeelding.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

Deze bestemming is een dubbelbestemming en overlapt de andere bestemmingen en geeft eigen regels, waarbij sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen. Met de dubbelbestemming wordt een zone op de verbeelding aangegeven waar beperkingen gelden voor bijvoorbeeld het gebruik of de bouwmogelijkheden.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele plangebied.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de verbeelding zijn aangegeven.

Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren.

Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8.3 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat artikel 8.3 lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Woningvorming en omzetting
Onder dit artikel is de regeling voor woningvorming en omzetting ondergebracht.

Woningvorming en omzetting van woningen ten behoeve van kamerverhuur voorziet weliswaar in de behoefte aan woonruimte voor starters en studenten, maar kan de leefbaarheid van de omgeving nadelig beïnvloeden. Voor de omwonenden wordt hierdoor de leefomgeving aangetast. Klachten van omwonenden noopten tot een regeling waarin het belang van het uitbreiden van het aantal woningen en kamers voor starters en studenten kan worden afgewogen tegen het belang van het behouden van een goede leefkwaliteit van buurt waar die uitbreiding plaatsvindt.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) biedt de mogelijkheid om de leefbaarheid door middel van regelgeving in een bestemmingsplan te beschermen. Op grond hiervan kan het vormen en omzetten van woningen worden gereguleerd. Daarom heeft de gemeenteraad in 2012 voor gebieden in de stad, waar de meeste overlast werd ervaren, twee facetbestemmingsplannen vastgesteld om woningsplitsing tegen te gaan. Sindsdien is binnen deze gebieden het vormen van woningen aan regels gebonden. Na de inwerkingtreding van de facetplannen bleek dat ook een in andere gebieden van de gemeente woningvorming in sommige straten leidt tot een onaanvaardbare intensivering en daarmee tot een aantasting van het woon- en leefklimaat.

De gemeenteraad heeft op 26 november 2015 de Beleidsnotitie Woningsplitsen en omzetten vastgesteld, waarin het gemeentelijke beleid voor het splitsen en omzetten van woningen is verwoord. Woningvorming door (bouwkundig) splitsen of omzetten van woningen is niet langer zonder meer toegestaan. Vooruitlopend op dit bestemmingsplan heeft de gemeenteraad in november 2015 en in november 2016 een voorbereidingsbesluit genomen met een vergunningstelsel voor woningvorming.

Artikel 8.4 van dit bestemmingsplan reguleren het vormen en het omzetten van woningen. Omdat in een studentenstad als Utrecht flexibel ingespeeld moet kunnen worden op vraag en aanbod van woonruimte moet deze regulering doelmatig zijn en zich dus vooral richten op het voorkomen van aantasting van de leefbaarheid.

De regel onder 8.4 lid b zorgt voor de nodige flexibiliteit door burgemeester en wethouders de bevoegdheid te geven om in afwijking van de regel onder a woonvorming in de vorm van (bouwkundig) splitsen en het omzetten van woningen toe te staan. De voorwaarde voor het verlenen van de vergunning is, dat na toetsing aan de beleidsregels blijkt, dat er goede woningen of onzelfstandige woonruimten ontstaan en er geen aantasting plaatsvindt van het woon- en leefklimaat, verkeer en parkeersituatie en de gebruiksmogelijkheden van de buren.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd en als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Wanneer voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Deze algemene gebruiksregels bevatten onder 9.2 een regel over Woningvorming en omzetting zonder bouwkundige aanpassingen, zie voor een nadere uitleg van Woningvorming en omzetting onder de artikelsgewijze toelichting op voorgaand artikel 8.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Hoofdstuk 4 bevat de drie overgangs- en slotbepalingen.

Artikel 13 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Wanneer de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 14 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.3.1 Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan.

7.4 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering wanneer een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Wanneer er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, wanneer er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, wanneer er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Wanneer er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.