Ockhuizerweg, Rijndijk, Haarzuilens

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het gebied Haarzuilens ligt ten westen van Utrecht en is een belangrijk recreatie- en groengebied voor de stad Utrecht en omgeving. De stadsregio Utrecht-west heeft een groot recreatietekort. De recreatieve druk groot, onder andere door de bouw en de groei van Leidsche Rijn en Maarssenbroek.

Rijk, provincie en gemeente waren voornemens de gronden in Haarzuilens te verwerven om zo de geplande recreatieve uitloop van Leidsche Rijn te kunnen realiseren. In 2000 heeft Natuurmonumenten het landgoed Haarzuilens verworven (389 hectare) en beheert sindsdien het grootste deel van het buitengebied Haarzuilens. De uitvoering van de Recreatie om de Stad-opgave (RodS) in Utrecht liep voorspoedig, tot het Rijk in het decentralisatieakkoord natuur (2011) aangaf RodS niet meer als haar taak te zien. Gevolg hiervan was dat de Rijksbijdrage voor verwerving, inrichting en beheer van de RodS-gebieden per direct is vervallen. Dit is een enorme tegenvaller voor het bereiken van de beoogde recreatieontwikkeling, want het Rijk was de grootste financier van RodS.

Met de bezuinigingen zijn ook de toegezegde beheergelden voor Natuurmonumenten weggevallen. Voor de duurzame financiering van het beheer is Natuurmonumenten daarom aangewezen op het inzetten van diverse alternatieve inkomstenbronnen. In het afsprakenkader beheer RodS Utrecht, dat op 3 maart 2014 onder andere door gemeente Utrecht, provincie Utrecht en Natuurmonumenten is ondertekend, is aangegeven dat het een opgave voor de partijen is om het beheer op lange termijn te dekken en een gezamenlijke opgave om te zoeken naar optimale verdienmogelijkheden. De ontwikkeling van woningen in erfpacht is één van de manieren om in dit kader structurele inkomsten te genereren.

Natuurmonumenten is daarom voornemens een beperkt aantal woningen te bouwen op voormalige agrarische percelen waar al een ontwikkeling gepland is, zodat tevens sprake is van een kwalitatieve verbetering van het gebied Haarzuilens. In aanvulling op de bestaande (bedrijfs)woning aan de Ockhuizerweg worden in totaal maximaal 15 woningen toegevoegd.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen aan de Ockhuizerweg 35 en 39 en achter Rijndijk 2 en 4 planologisch-juridisch mogelijk te maken. Voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan is een bouwenvelop vastgesteld. In de bouwenvelop zijn de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan vastgelegd. In paragraaf 2.4.3 en hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan.

Met dit bestemmingsplan is verder aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Haarzuilens en de Utrechtse Leest.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omvat drie locaties: Ockhuizerweg 35, Ockhuizerweg 39 en Rijndijk (achter Rijndijk 2 en 4).

Ligging plangebied, bestaande uit drie locaties

Het betreft (oorspronkelijk) drie voormalige agrarische bedrijven.

1.4 Vigerend bestemmingsplan

Alle locaties vallen binnen bestemmingsplan Haarzuilens (vastgesteld 13 januari 2014).

Op alle locaties is de aanduiding Waarde - Cultuurhistorie van toepassing. Diverse werkzaamheden aan/in de ondergrond of aan groen zijn daarmee vergunningplichtig. Ook is op alle locaties (al dan niet gedeeltelijk) de aanduiding Waarde - Archeologie van toepassing. Op grond daarvan mag niet worden gehandeld in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Hieronder worden per locatie de specifiek daarvoor geldende bestemmingen met relevante bouw- en gebruiksmogelijkheden aangegeven.

Ockhuizerweg 35

Het perceel aan de Ockhuizerweg 35 heeft grotendeels de bestemming Agrarisch met de aanduiding Wijzigingsbevoegdheid - 2. Binnen de bestemming Agrarisch is de uitoefening van een agrarisch bedrijf toegestaan. Bij het agrarisch bedrijf mag één bedrijfwoning aanwezig zijn.

De bestemming Agrarisch mag onder de in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen voorwaarden worden gewijzigd ten behoeve van een zorgboerderij, kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen en een kinderboerderij ofwel ten behoeve van twee woningen. De woningen moeten worden afgedekt met een kap, de bouwhoogte bedraagt maximaal 7 meter en het bebouwingspercentage bedraagt niet meer dan 20% van het perceel. Bij wijziging moet de mogelijkheid tot het behoud van de bestaande boerderij worden onderzocht. Karakteristieken als maat, schaal en ontsluiting van het terrein (voormalig boerenerf) en de aansluiting op het achterliggende landschap zijn essentieel voor de wijziging van de bestemming.

Het achterste deel van het plangebied heeft de bestemming Recreatie. De bestemming Recreatie is onder andere bestemd voor extensieve openluchtrecreatie, water, waterlopen met bijbehorende taluds en oevers, wandel-, fiets- en ruiterpaden, ligweiden, ondergeschikte agrarische activiteiten. Er mogen bouwwerken, geen gebouw zijnde, worden opgericht zoals speelvoorzieningen, palen, masten en erf- en perceelafscheidingen.

Ockhuizerweg 39

Voor dit perceel geldt de bestemming Wonen - Uit te werken. De gronden zijn (na uitwerking) bestemd voor wonen en de daarbij behorende wegen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water, tuinen en erven.

Er mogen maximaal drie woningen worden gebouwd, waarvan één vrijstaande woning en twee twee-onder-één kapwoningen. Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan 20% van het perceel. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 10 meter en de gebouwen moeten worden afgedekt met een kap.

Bij de uitwerking wordt gerefereerd aan het (voormalig) agrarisch gebruik van het terrein, wat onder andere betekent dat grotere bouwvolumes moeten worden afgedekt met een kap. De bestaande windsingel en het zicht op het achterliggende open landschap zijn kenmerkend voor deze locatie waarmee rekening moet worden gehouden.

Rijndijk

Het perceel aan de Rijndijk heeft de bestemming Agrarisch. Binnen de bestemming Agrarisch is de uitoefening van een agrarisch bedrijf toegestaan. Bij het agrarisch bedrijf mag één bedrijfwoning aanwezig zijn.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de planbeschrijving. De planbeschrijving bevat per perceel een korte beschrijving van de bestaande situatie, de visie op het perceel en randvoorwaarden voor de ontwikkelingsmogelijkheden. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nota Ruimte

De Nota Ruimte is in januari 2006 door de Eerste Kamer aangenomen. Inhoudelijk heeft de nota het adagium: decentraal wat decentraal kan, centraal wat centraal moet. Hoofddoel van het nationaal ruimtelijk beleid is ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland ter beschikking is. De belangrijkste instrumenten van de nota hebben betrekking op contouren, landschappen, stedelijke netwerken en water.

In de Nota Ruimte wordt gewezen op het belang van een goede samenwerking en uitwisseling van kennis tussen economische sectoren en de kennisinstellingen. Dit draagt bij aan behoud en versterking van de internationale concurrentiepositie van de Randstad.

Bundeling
Centraal staat het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden en hoofdverbindingsassen.

Gemeente Utrecht maakt deel uit van het grootste nationaal stedelijk netwerk in Nederland: "Randstad Holland". Doelstelling van het rijk is om de internationale concurrentiepositie van de Randstad als geheel te versterken. Binnen het nationaal stedelijke netwerk Randstad Holland zijn drie economische kerngebieden gelegen: de Noordvleugel, de Zuidvleugel en de regio Utrecht. Belangrijke bestaande kwaliteiten van het economisch kerngebied Utrecht, die behouden en versterkt moeten worden, zijn:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Regio Utrecht als broedplaats van kennis en talent;
• Regio Utrecht als belangrijk centrum van nationaal georiënteerde zakelijke dienstverlening en maatschappelijke organisaties.

Verdichting
De ruimte die in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Groen
Voor groen signaleert de Nota Ruimte dat de ontwikkeling van recreatievoorzieningen de afgelopen decennia is achtergebleven bij de verstedelijking. Bovendien voldoet het huidige groen vaak niet aan de huidige kwaliteitseisen en is in veel gevallen versnipperd en matig toegankelijk. Het is dan ook van belang om voldoende ruimte te reserveren voor groengebieden en andere recreatiemogelijkheden en te streven naar een balans tussen rood en groen/blauw. Van provincies en gemeenten wordt verwacht dat zij deze balans tussen bebouwing en groen/blauw meenemen in hun ruimtelijke plannen. Het gaat daarbij ook om verbetering van de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de groene ruimte, zowel door belemmeringen weg te nemen als door het wandel-, fiets- en waterrecreatienetwerk te vergroten. Ook op nieuwe uitleglocaties fungeert het groen nogal eens als sluitpost. Het rijk rekent erop dat gemeenten bij de opzet van nieuwe locaties het door de praktijk ingegeven richtgetal van circa 75 m² groen per woning hanteren.

2.1.2 Structuurvisie Randstad 2040

Het ministerie van VROM (nu Infrastructuur en Milieu) heeft in samenwerking met bestuurders van de Randstad een structuurvisie Randstad 2040 opgesteld. Het kabinet heeft de structuurvisie op 5 september 2008 vastgesteld.

De ambitie is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Het kabinet maakt ruimtelijke keuzes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de Randstad vanuit vier leidende principes:
Principe 1: leven in een veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta
Principe 2: kwaliteit maken door een sterkere wisselwerking tussen groen, blauw en rood
Principe 3: wat internationaal sterk is, sterker maken
Principe 4: krachtige duurzame steden en regionale bereikbaarheid

Veilige, klimaatbestendige en groenblauwe delta
Als basiswaarde voor toekomstige ontwikkelingen wil het Rijk anticiperen op de klimaatverandering. Voor het waarborgen van de veiligheid wordt ingezet op het drieluik van 1) preventieve maatregelen (investeren in waterkeringen en het watersysteem), 2) een duurzame ruimtelijke planning en 3) een verbeterde rampen-bestrijdingsorganisatie. Een robuustere, groenblauwe delta met grotere eenheden en beter onderling verbonden moet de ruimte bieden om deze opgaven mogelijk te maken, meer differentiatie en kwaliteit opleveren en meer bepalend zijn voor de verstedelijking.

Wisselwerking groen, blauw en rood
Principe 2 zet in op meer diversiteit in woon-, werk- en verblijfsmilieus door combinaties van water, natuur, landschap, cultuurhistorie, wonen en werken te stimuleren. Binnen de grote groenblauwe delta kiest het kabinet voor een meer gedifferentieerde aanpak: bescherming (landschap, natuur) én ontwikkeling (combinaties van groen, rood en blauw) van de groenblauwe structuur.

(Inter)nationale topfuncties
Met principe 3 'Wat internationaal sterk is, sterker maken' wordt gedoeld op het benutten en versterken van (inter)nationale topfuncties die de Randstad te bieden heeft. Voor de stad Utrecht zet het kabinet zich in op:

• Versterken van de nationale potenties van Utrecht als draaischijf en kennisstad
• Versterken van de hoogwaardige economische clusters rond de universiteit
  

'Revival' van de stad
Principe 4 omvat het verstedelijkingsbeleid. Het kabinet kiest bovenal voor een kwaliteitsstrategie. Daarbij hoort een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen. Koppeling van verstedelijking en bereikbaarheid op regionaal niveau biedt kansen voor opschaling van de woningmarkt en arbeidsmarkt en kansen om agglomeratievoordelen beter te benutten.

2.1.3 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In de SVIR schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. De SVIR heeft drie hoofddoelen geformuleerd:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit voornoemde doelen zijn diverse Nationale belangen gedestileerd: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele werken, waarbij in elk geval aandacht dient te zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed.

Eén van de ambities voor 2040 is dat woon- en werklocaties in steden en dorpen aansluiten op de (kwalitatieve) vraag en dat locaties voor transformatie en herstructurering zoveel mogelijk worden benut. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de SVIR geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Bro. Het Bro bepaalt dat overheden op grond van het Bro een nieuwe stedelijke ontwikkeling standaard moeten motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen: de treden. Deze drie stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

De drie treden van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' kort samengevat.

Op de eerste trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) bepaald voor wonen, werken, detailhandel en overige voorzieningen. Indien de behoefte in trede 1 is aangetoond, is trede 2 aan de orde.

Op de tweede trede wordt bekeken of binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Hiertoe moet worden bepaald wat de beschikbare ruimte is (kwantiteit) en wat de (financiële) haalbaarheid van de intensivering is (kwaliteit).

Als herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, is trede 3 aan de orde. De gebruiker wordt geholpen om de meest duurzame ruimte te vinden voor verstedelijking buiten het (bestaand) stedelijk gebied. Er wordt bekeken in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is van toepassing op deze ontwikkeling waarbij 15 nieuwe woningen (exclusief 1 woning ter vervanging van de voormalige bedrijfswoning aan de Ockhuizerweg 35) worden toegevoegd. De afstand tussen de twee percelen aan de Ockhuizerweg en het perceel aan de Rijndijk is 1 kilometer, hetgeen betekent dat ter hoogte van het dorp Haarzuilens aan de Ockhuizerweg slechts 12 nieuwe woningen worden gebouwd.

Hierna wordt het plan getoetst aan de treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Trede 1: Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte

Kwantitatief

In de provincie Utrecht is sprake van een woningbouwtekort. Dit blijkt uit verschillende beleidsnota's en studies. De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Dit is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011. 60% van het provinciale tekort bevindt zich in het stadsgewest Utrecht. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Uit de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) blijkt dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten groeien.

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van 40.295 ) woningen opgenomen voor de perdiode 2013-2028, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven, wat in overeenstemming is met de vraag naar woningen die blijkt uit de woningmarktmonitor.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten. Buiten de rode contour zijn in de polder Rijnenburg tot 2030 7.000 woningen gepland, waarvan naar verwachting 5.000 woningen in de PRS-periode zullen worden gerealiseerd. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien.

In kwantitatief opzicht is er ruimte voor de beoogde woningbouwontwikkeling, bestaande uit in totaal 15 nieuwe woningen.

Kwalitatief

De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van de gemeente Utrecht wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. In de actualisering van de Utrechtse Woonvisie (zie paragraaf 2.3.10) is hier op ingegaan. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal worden bediend. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldure huur het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

De beoogde ontwikkeling voorziet in woningen in het woonmilieu Landelijk wonen, waarvoor binnen de gemeentegrenzen weinig locaties aanwezig zijn. Hierdoor wordt aangesloten op de kwalitatieve vraag en voorzien in een aangetoonde behoefte.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied

De locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied, zodat trede 3 aan de orde is.

Trede 3: Locaties buiten bestaand stedelijk gebied

Binnen bestaand stedelijk gebied kan geen sprake zijn van Landelijk wonen. De transformatie van agrarische percelen naar woningbouwlocaties binnen Haarzuilens is een unieke kans om in dit gebied een kwaliteitsverbetering te bewerkstelligen en om woningen in het woonmilieu Landelijk wonen te realiseren.

De drie percelen binnen het plangebied worden op compacte wijze herontwikkeld en direct ontsloten op bestaande wegen. Op de percelen Ockhuizerweg 39 en aan de Rijndijk worden maximaal 3 woningen per locatie gebouwd. De locatie aan de Ockhuizerweg 35 ligt aan de rand van het stedelijk gebied van Haarzuilens en wordt bebouwd met maximaal 10 woningen in maximaal 4 gebouwen. De bereikbaarheid van het gebied (per bus, auto en fiets) en specifiek van de drie te herontwikkelen percelen is uitstekend.

Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik.

2.1.4 Visie Erfgoed en Ruimte: Kiezen voor Karakter

Nederland verandert voortdurend. Binnen al deze veranderingen dient het karakter van Nederland zichtbaar te blijven. Hiertoe heeft Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed 3 peilers benoemd:

• Gebiedsgericht kijken: het karakter van Nederland.
• Gebiedsgericht werken: van collectie naar connectie. Gebiedsgerichte omgang met het erfgoed vergt dat de 'big picture' van karakteristieken wordt doorvertaald naar effectieve strategieën voor ontwikkeling en behoud. Dit kan door erfgoedopgaven te verbinden met opgaven uit andere sectoren en de economische, sociaal-culturele en ecologische kracht van het erfgoed beter uit te baten.
• Gebiedsgericht erfgoedmanagement: wie doet wat?

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat gemeenten beschermde en niet beschermde erfgoedwaarden in hun bestemmingsplannen dienen mee te wegen en daarbij een beschrijving dienen te geven van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten zoveel als mogelijk rekening is gehouden.

2.1.5 Waterwet

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. De Waterwet kent één watervergunning.

Niet elke activiteit in het watersysteem is vergunningsplichtig. Vaak is voor minder ingrijpende activiteiten een melding voldoende, maar de melder moet wel voldoen aan algemene regels zoals opgenomen in het Waterbesluit, de Waterregeling of een verordening van het waterschap (de keur) of de provincie. Een watermeldingsplicht kan ook voortvloeien uit bijvoorbeeld het Activiteitenbesluit, het Besluit lozing afvalwater huishoudens (Blah) of het Besluit lozen buiten inrichtingen (Blib). Veel activiteiten vallen onder algemene regels, waardoor geen watervergunning nodig is en veelal met een melding kan worden volstaan. Bij ruimtelijke ontwikkelingen met consequenties voor het watersysteem dient vooraf contact met de gemeente (als het overheidsloket) of direct met het bevoegde gezag (Rijkswaterstaat, waterschap of provincie) te worden opgenomen.

2.1.6 Nationaal milieubeleidsplan

In 2001 verscheen de kabinetsnota 'Een wereld en een wil: werken aan duurzaamheid', beter bekend als het vierde Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4). In dit beleidsplan licht het kabinet het te voeren milieubeleid toe. Het NMP4 wil een eind maken aan het afwentelen van milieulasten op de toekomstige generaties en op mensen in arme landen.

Het milieubeleid voor de komende periode is gebaseerd op een aantal leidende beginselen:

• duurzame ontwikkeling (de dimensies milieu, economie en sociale kwaliteit worden in hun onderlinge balans beheerd);
• preventie (nadelige gevolgen van activiteiten moeten worden voorkomen);
• voorzorg (niet pas in actie komen tegen ernstige bedreigingen als het wetenschappelijk bewijs is geleverd);
• bestrijding aan de bron;
• de vervuiler betaalt;
• ALARA (As Low As Reasonably Achievable; de beste bescherming die in redelijkheid gevraagd kan worden).

Deze beginselen worden gecodificeerd, mede in het verlengde van artikel 174 van het EU-verdrag. Deze codificatie betreft niet alleen de Wet milieubeheer, maar ook de wetgeving op andere relevante beleidsterreinen (zoals ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer, energie, landbouw en technologie).

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Structuurvisie provincie Utrecht (streekplan)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. Dit ruimtelijke beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop, waarbij ook aandacht dient te zijn voor het behouden, versterken en beleefbaar maken van cultuurhistorie.

De Provincie streeft naar een provincie waarin ruimte is voor goed wonen, werken en natuur; wonen en werken vooral binnen stedelijk gebied, compact en intensief bij OV-knooppunten; behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteiten, zoals gezondheid en leefbaarheid en behoud van kernkwaliteiten landelijk gebied, zoals openheid en biodiversiteit. Met vijf strategische doelen die mede richtinggevend zijn voor ons ruimtelijke beleid:

• 1. met een innovatieve kenniseconomie: inzet op kennisintensieve en diensteneconomie, meer woon-werkcombinaties, bestaande bedrijventerreinen duurzaam maken, intensiveren en functiemenging.
• 2. die bereikbaar is, met auto, fiets of OV in een beter milieu: woon- werk en recreatielocaties moeten bereikbaar zijn en blijven, doorstroom bestaande netwerken verbeteren, stimuleren alternatieven.
• 3. die klimaatneutraal en klimaatbestendig is: minimaliseren uitstoot broeikasgassen en de omgeving is toegerust op extreme weersomstandigheden, wateropslag, dijkverzwaring, robuuster ecosysteem.
• 4. waarin alle mensen meetellen en kunnen meedoen op school, in hun wijk en in hun vak: kleinschalige woonvormen, flexibele woonconcepten, functiemenging, ontmoetingsplekken.
• 5. met een mooie natuur en gevarieerd landschap: verbeteren kwaliteit landschap, economisch meer benutten sterke punten landschappen, betere kwaliteit natuur, duurzame en verbrede landbouw.

2.2.2 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

Bij de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De PRV geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen.

Ruimte-voor-ruimte

In artikel 4.7 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening is een ruimte-voor-ruimteregeling opgenomen. Deze regeling (Algehele agrarische bedrijfsbeëindiging of bedrijfsverplaatsing binnen het Landeijk gebied) is gericht op het terugdringen van de hoeveelheid bebouwing in het landelijk gebied nadat de bedrijfsvoering is beëindigd. Dit ten gunste van de ruimtelijke kwaliteit. Kwaliteitsverbetering kan worden bereikt door koppeling nieuwbouw aan sanering of ingrijpende transformatie. Grootte en verschijningsvorm van nieuwbouw moet passen binnen het omringende landschap en de bestaande bebouwing en cultuurhistorische waarden moeten worden gerespecteerd.

Ter compensatie van sloop van opstallen wordt, afhankelijk van het aantal gesloopte m², de bouw van één of meer nieuwe woning(en) mogelijk gemaakt mits alle bestaande voormalige, cultuurhistorisch niet waardevolle, bedrijfsgebouwen zijn gesloopt en omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd.

De bouw van de nieuwe woning vindt plaats op het oorspronkelijk bouwperceel of op een andere locatie in het landelijk gebied als dit leidt tot verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Er kan ontheffing verleend worden van de criteria ten aanzien van de omvang van te slopen bebouwing en aan de inhoud, het aantal en de situering van woningen mits is aangetoond dat dit meer bijdraagt aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

Er zijn in het verleden door Natuurmonumenten veel agrarische gebouwen op diverse locaties op het landgoed gesloopt en twee bestaande woningen. Het gaat om de volgende locaties: Polderweg 2, Ockhuizerweg 35, Ockhuizerweg 39, Eikslaan 5, Parkweg 1 en Thematerweg 10. In 2007 heeft de provincie Utrecht een ruimte-voor-ruimtebrief aan de gemeente Utrecht gestuurd. Daarin heeft de provincie in ruil voor een grote hoeveelheid te slopen bebouwing ingestemd met de bouw van 10 ruimte-voor-ruimtewoningen. Van dat aantal is maar een deel benut.

In 2014 is op het perceel achter Rijndijk 2 meer dan 1.000 m² aan agrarische gebouwen gesloopt en is in januari 2014 ingestemd met de bouw van in ieder geval één extra woning binnen de ruimte-voor-ruimteregeling.

Bij agrarische bedrijfsbeëindiging of verplaatsing is het tevens toegestaan om tot het hoofdgebouw behorende, onder hetzelfde dak als de bedrijfswoning aangebouwde bedrijfsruimte (het voormalige deel), aan de burgerwoonfunctie toe te voegen (artikel 4.7 Provinciale Ruimtelijke Verordening). In deze situatie is ook splitsing van het gebouw in meer wooneenheden aanvaardbaar, mits de eenheid in de bebouwing gehandhaafd blijft. Daarbij moet voorkomen worden dat deze woningen op termijn vervangen worden door bijvoorbeeld vrijstaande woningen. Deze optie maakt het mogelijk om in de boerderij op de Ockhuizerweg 35, naast de bestaande woning, extra wooneenheden in de achterliggende aangebouwde schuur te realiseren.

Kernrandzone

De drie locaties liggen in de kernrandzone, zoals aangeduid in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie. Het Landinrichtingsplan Haarzuilens en de Bouwenvelop bouwlocaties Haarzuilens geven de kernrandzonevisie voor Haarzuilens weer. In paragraaf 2.4 wordt ingegaan op deze twee gemeentelijke beleidsdocumenten.

In de kernrandzone worden ruimtelijke ontwikkelingen toegestaan om de ruimtelijke kwaliteit te versterken: 'voor kleinschalige stedelijke functies direct in aansluiting op het stedelijk gebied indien dit ten dienste staat van de versterking van de recreatieve belevingswaarde van de kernrandzone'. Dit kan door realisatie van natuur, groen, aanleg en beheer van recreatieve voorzieningen (artikel 4.8 Provinciale Ruimtelijke Verordening en toelichting artikel 4.8 tweede lid sub a).

Zoals beschreven, zijn er in het gebied veel recreatieve voorzieningen en stad-landverbindingen gerealiseerd waardoor een netwerk is ontstaan, functies in het buitengebied zijn gekoppeld en de ruimtelijke kwaliteit in het gebied is aanzienlijk verbeterd.

Hier bovenop kunnen we op korte termijn extra kwaliteit toevoegen met de volgende ruimtelijke maatregelen:

• Structuurversterking van het landschap door een goede landschappelijke inpassing van de bouwlocaties. Hiervoor zijn in de bouwenvelop per locatie eisen gesteld ten aanzien van landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit.
• Uitbreiding aan de noordoostzijde van het Parkbos met circa 4,5 hectare groen gebied met wandelpaden.

2.2.3 Strategisch Mobiliteitsplan Provincie Utrecht+ 2004 - 2020 (SMPU)

Het verkeers- en vervoerbeleid van de provincie Utrecht is vastgelegd in het Strategisch Mobiliteitsplan Provincie Utrecht 2004-2015 (SMPU) van december 2003, dat in 2008 is geactualiseerd in het SMPU+ 2004-2020.

De drie hoofddoelen van het SMPU+ zijn:

• 1. het realiseren van een doelmatig verkeer- en vervoersysteem om de bereikbaarheid in en van de provincie Utrecht en de randstad te waarborgen;
• 2. het verbeteren van de veiligheid van het verkeer- en vervoersysteem voor gebruikers en omwonenden;
• 3. het verminderen van de negatieve effecten van verkeer en vervoer op de kwaliteit van de leefomgeving.

De provincie wil de veiligheid en sociale leefkwaliteit in kernen verbeteren door provinciale wegen binnen de bebouwde kom in te richten als erftoegangsweg, dus een weg met een maximale snelheid van 30 km per uur. Een ander nieuw beleidsaccent is het verder verbeteren van de sociale veiligheid van fietspaden en bushaltes.

Het plan heeft alleen wettelijke status voor het gebied van de provincie buiten het BRU-gebied. Wel liggen er provinciale wegen binnen het BRU-gebied. Het SMPU en het Regionaal verkeers- en vervoersplan (RVVP) zijn daarom op elkaar afgestemd.

Om de beleidsdoelen uit het SMPU+ te realiseren is het nodig om projecten uit te voeren. Jaarlijks stellen Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht daarvoor twee uitvoeringsprogramma's vast. In het Uitvoeringsprogramma Mobiliteitsplan Provincie Utrecht (UMP) staan de projecten vermeld die de provincie vooral met eigen middelen realiseert. In het Uitvoeringsprogramma Brede Doeluitkering Verkeer en Vervoer (BDU) staat waaraan de provincie Utrecht de van het Rijk ontvangen Brede Doeluitkering Verkeer en Vervoer uitgeeft.

2.2.4 Provinciale Cultuurnota 2012-2015

In de Provinciale Cultuurnota zijn 3 ambities benoemd:

• Ambitie 1: Cultuur Verrijk; om de cultuurhistorische kwaliteit van onze leefomgeving behouden, verbeteren en zichtbaar maken.
• Ambitie 2: Cultuur verbindt; om de provincie Utrecht als sterke regio te profileren op het gebied van cultuur en de inwoners en bezoekers te laten genieten van het rijke culturele aanbod.
• Ambitie 3: De culturele sector professioneel en economisch verstevigen en daartoe het maatschappelijk draagvlak vergroten.

2.2.5 Waterhuishoudingsplan 2005-2010

Het provinciaal waterbeleid is uiteengezet in het Waterhuishoudingsplan 2005-2010. De provincie streeft naar een gezonde en veerkrachtige ‘watersystemen’ en naar een duurzaam gebruik van water voor mens en natuur.

De provincie streeft naar een zo natuurlijk mogelijk waterbeheer, waarbij het provincie en waterbeheerders minder afhankelijk willen zijn van allerlei technische ingrepen. Eén manier is om bij beslissingen in de ruimtelijke ordening water een belangrijker rol te laten spelen; ofwel we hanteren water als een ‘ordenend principe’. Een andere manier om een meer natuurlijk waterbeheer te realiseren, is verbeteren van het peilbeheer. In het waterbeleid speelt de gebiedsgerichte aanpak een belangrijke rol.

Het waterhuishoudingsplan beschrijft het waterbeleid aan de hand van zeven thema's:

• 1. veiligheid;
• 2. waterkwantiteit;
• 3. waterkwaliteit en ecologie;
• 4. stedelijk waterbeheer en waterketen;
• 5. water en ruimte;
• 6. vaarwegen;
• 7. organisatie van het waterbeheer.

Per thema zijn doelen benoemd die de provincie zelf uitvoert.

2.2.6 Gebiedskatern Groene Hart

Als uitwerking van de aanwijzing van het Groene Hart als Nationaal Landschap hebben de drie betrokken provincies in 2011 de Gebiedskatern Groene Hart de kernkwaliteiten van het landschap benoemd. De ambitie is deze kernkwaliteiten te waarborgen en te ontwikkelen. Met dit gebiedskatern wil de provincie inspiratie en houvast bieden voor het omgaan met ontwikkelingen en zo de landschappelijke kwaliteiten veiligstellen.

Als kernkwaliteiten van het Groene Hart worden benoemd:

• landschappelijke diversiteit door contrasten tussen open-dicht, rust-drukte, groot-klein, droog-nat, bebouwd-onbebouwd en hoog-laag.
• het (veen)weidekarakter met zijn kenmerkende strokenverkaveling, kaden, dijkjes, lintdorpen, oude dorpskernen, kronkelende veenriviertjes, vee, (weide)vogels, rietlanden en moerassige delen;
• openheid in combinatie met elementen in de randen van het gebied, zoals dorpskernen, bosranden en beplanting langs wegen. Openheid is ervaarbaar vanuit de linten, vanaf achterkades of kavelgrenzen en vanuit het open veld.
• Rust en stilte is een belangrijke gevoelswaarde, nauw gerelateerd aan openheid en het (veen)weidekarakter. Toenemend recreatief medegebruik, zoals rondom Haarzuilens, maakt het landschap minder rustig en stil dan de extensieve agrarische gebieden. De sequentie van druk, naar relatieve rust naar stilte is een belangrijke kwaliteit.

De Provincie Utrecht heeft voor het landschap van het Groene Hart als hoofdambitie het versterken van de landschappelijke diversiteit met respect voor de kernkwaliteiten en die benutten om de contrasten tussen de verschillende typen landschappen te behouden én te versterken.

Ten aanzien van ontwikkeling en verandering van het landschap zijn de volgende principes opgesteld:

• Wonen en werken inpassen als nieuw landgoed of boerenerf in het lint.
• Nieuwe recreatie heeft de maat en verhouding van bestaande erven.
• Parkeren vindt plaats binnen het erf, uit het zicht van de straat.
• Het voorerf bestaat uit kleinschalige groenelementen, op het achtererf is ruimte voor schaalvergroting.
• Erfbeplanting bestaat uit streekeigen soorten. De kavelgrens wordt niet volledig dichtgeplant.
• Natuurontwikkeling is beperkt in hoogte zodat men eroverheen kan kijken.

2.2.7 Regionaal Structuurplan

Bestuur Regio Utrecht heeft in 2005 het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven hoe de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. In de Wet ruimtelijke ordening is het instrument regionaal structuurplan niet langer opgenomen. Het huidige RSP heeft onder de nieuwe wet dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015.

Het centrale thema van het plan is beheerste dynamiek. Via het principe beheerste dynamiek moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling.

Op de plankaart RSP Utrecht 2005-2015 zijn de percelen binnen het plangebied aangegeven als recreatie groen. De kaart is een abstractie van de werkelijkheid. Dit betekent dat niet alle bestaande functies zijn opgenomen of weergegeven. De legenda-eenheden geven de ‘grootste gemene deler’ van een gebied aan. Zo kunnen zich in ‘groene’ gebieden ook een aantal woningen of bedrijfsruimtes bevinden. Uitgangspunt is dat bestaande functies gehandhaafd kunnen blijven. Toevoegingen en uitbreidingen zullen op basis van lokaal maatwerk moeten worden bekeken.

In 2007 hebben de gemeenten gezamenlijke uitvoeringsafspraken geformuleerd en vastgelegd in het uitvoeringscontract RSP 2005-2015.

2.2.8 Regionale woonvisie 2030

De Regionale Woonvisie 2030 richt zich op de woningbehoefte tot 2030 en het op basis hiervan te voeren beleid op de lange en middellange termijn. Onderwerpen zijn de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbehoefte, de bouwopgave, het doelgroepenbeleid en het woonruimteverdelingsbeleid. Deze woonvisie gaat niet in op de ruimtelijke vertaling hiervan.
BRU heeft vier kernuitgangspunten geformuleerd:

• 1. De regio maakt zich sterk voor het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort.
• 2. De regio wil sturen op de betaalbaarheid van de regionale woningvoorraad. Zij zet zich in voor voldoende sociale huisvestingsmogelijkheden en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten.
• 3. De regio wil sturen op versterken van de woonkwaliteit, in het verlengde van de veranderende woningbehoefte voor specifieke doelgroepen.
• 4. Tenslotte ziet de regio als taak het eerlijk verdelen van de schaarse woonruimte.
  

De kernuitgangspunten zijn vertaald in een concreet beleidsinzet, bestaande uit 16 beleidsdoelstellingen. Ter uitvoering van het beleid bevat de visie een eerste aanzet tot een actieprogramma voor de periode tot 2015. Dit programma zal de komende periode nader worden uitgewerkt.

2.2.9 Regionaal Verkeers- en Vervoerplan 2005-2015

Het Bestuur Regio Utrecht (BRU) is als Kaderwetgebied verantwoordelijk voor het regionale verkeers- en vervoerbeleid in de Utrechtse regio. Vanwege voortdurende veranderingen in economie en verkeer is het nodig het beleid eens in de één à twee jaar bij te stellen. Daarnaast is het BRU op grond van de Planwet verkeer en vervoer verplicht om een Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (RVVP) op te stellen. Het BRU werkt daarbij nauw samen met provincie en gemeenten.

Het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan concentreert zich rond drie thema's: bereikbaarheid, veiligheid en leefbaarheid. Het BRU pleit voor 'beheerste mobiliteit', in overeenstemming met de 'beheerste dynamiek' die het BRU voor ogen staat in het Regionaal Structuurplan. Dit betekent dat het BRU zich uitspreekt tegen het ongelimiteerd faciliteren van de vraag naar verkeer en vervoer en uitdrukkelijk kiest voor selectieve bereikbaarheid.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie Utrecht 2015-2030

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

Haarzuilens is in de structuurvisie bestempeld als buitenstedelijke groenstructuur. Voor de lange termijn (2030) sluit het perspectief 'Het Podium' het beste aan bij onderdelen van dit plangebied. De openbare ruimte in het plangebied wordt voor een groot gedeelte (450 ha) als een nieuw recreatiegebied ontwikkeld. Als een “landgoed bij de stad” waar op een drukke dag plek is voor circa 15.000 recreanten uit omliggende kernen. Daarnaast geldt Kasteel de Haar als podium. Per jaar zijn er ongeveer 80.000 betalende recreanten die het kasteel en/of de tuinen bezoeken. Het ligt dus voor de hand deze kernkwaliteit te versterken.

Doelstelling binnen het perspectief het Podium is:

• het versterken van de landelijke identiteit van Utrecht als ontmoetingsstad;
• het bijdragen aan de culturele vitaliteit van de stad;
• het versterken van de functionele relatie van de stad met de regio op het gebied van cultuur, onderwijs, voorzieningen en recreatie;
• het ontwikkelen van een (bijbehorend) uitnodigend stedelijk milieu.

Bij de ontwikkeling volgens het perspectief Podium uit de structuurvisie, moet het behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristieken centraal staan.

2.3.2 Welstandsnota 2004

In de Welstandsnota Utrecht van juli 2004, getiteld "De schoonheid van Utrecht", is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: Behoud, Respect en Open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Voor alle drie ontwikkellocaties geldt het beleidsniveau 'Behoud'. Er wordt daarmee ingezet op behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard. Dit betekent:

• primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten en eigenschappen van de gebouwen;
• authenticiteit staat voorop, zowel voor nieuwe als voor bestaande gebouwen;
• geen nabouwen van maar voortbouwen op de historische context, waarbij "voortbouwen op" zowel op een traditionele als vooruitstrevende manier mag plaatsvinden;
• nieuwe interpretaties zijn mogelijk.

2.3.3 Monumentenbeleid/cultuurhistorie

Het beleidsplan van monumenten/cultuurhistorie 2004 'Beheer van de chaos der eeuwen' is een evaluatie van het monumentenbeleid sinds 1993. In dat jaar is het beleid vastgesteld in de nota Op de schouders van reuzen. Met name de relatie tussen ruimtelijke ontwikkelingen in de stad en de cultuurhistorie is in dit beleid benadrukt. Een uitvoerige inventarisatie en ook een effectrapportage bij aanzienlijke ingrepen werd noodzakelijk.

Naast de evaluatie doet het beleidsplan aanbevelingen voor de toekomst.

De belangrijkste aanbevelingen zijn:

• 1. voortzetten monumentenbeleid;
• 2. restauraties stimuleren met behulp van een revolving fund;
• 3. wijziging financiële regeling voor beeldbepalende panden;
• 4. puntensysteem als leidraad voor financiering/subsidiëring;
• 5. herstel van monumenten in gemeentelijk bezit;
• 6. lijst in eigendom te houden gemeentelijk bezit;
• 7. besluitvorming over de effecten van ruimtelijke ingrepen voor cultuurhistorische waarden;
• 8. regeling archeologie in de toekomst (verbetering bekostiging van archeologisch onderzoek);
• 9. regeling bouwhistorisch onderzoek;
• 10. commmunicatie.

2.3.4 Gemeentelijk archeologiebeleid

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken, vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

De onderzoeken in het gebied Haarzuilens hebben enkele tientallen nederzettingsterreinen uit de IJzertijd tot de Late Middeleeuwen opgeleverd. Voor een deel zijn deze verwerkt in de Archeologische Monument Kaart (AMK) die door de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) wordt bijgehouden. De status van de terreinen op de AMK, met uitzondering van wettelijk beschermde of te beschermen terreinen, is niet bepalend of beperkend voor het gemeentelijk beleid inzake de bescherming van archeologisch erfgoed. Voor het plangebied zullen de archeologische waarden de komende maanden zoveel mogelijk in samenspraak met de RACM worden gedigitaliseerd en geclassificeerd volgens het instrumentarium dat de gemeente in de bestemmingsplannen zal kunnen gebruiken voor de bescherming van archeologisch erfgoed. Op dit moment wordt dit instrumentarium aangepast naar de nieuwe eisen van de nieuwe wet.

De aanwezigheid van enkele tientallen archeologische terreinen in een goeddeels ongestoord landschap is voor het gebied van de Oude Rijn ten westen van Utrecht bijzonder te noemen. Om die reden heeft de RACM het gebied rond het Haarpad en de Joostenlaan (gelegen tussen Parkweg, Thematerweg, het dorp Vleuten en het kasteelpark De Haar) in het kader van het landinrichtingsproject Haarzuilens in zijn totaliteit als beschermenswaardig bestempeld. Het is de bedoeling om grote delen ervan na inrichting voor te dragen voor wettelijke bescherming op grond van de Monumentenwet. Dit betekent dat voortgezet agrarisch gebruik mogelijk zal zijn, maar met beperkingen ten aanzien van de bodembewerking (niet dieper dan de bestaande bouw voor, in de praktijk 30 cm).

Conclusies

• nieuwe functies zullen verenigbaar moeten zijn met duurzaam behoud van de archeologische resten in de bodem;
• in het algemeen moet bij vergunningaanvragen (voor beschermde monumenten en eventueel in het kader van een aanlegvergunningenstelsel) worden uitgegaan van behoud van de bestaande maaiveldsituatie (of beperkte ophoging), aanzienlijke beperkingen ten aanzien van bodemingrepen (hooguit kleinschalige verstoringen in de bovenste 30 cm) en handhaving van het grondwaterpeil;
• via de dubbelbstemming Waarde - Archeologie wordt de Archeologieverordening van toepassing verklaard.

2.3.5 Groenstructuurplan

Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan (2007-2011) van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden.

De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.

De meest kansrijke en belangrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur zijn:

• 1. De ontwikkeling van drie groene recreatiegebieden grenzend aan de bebouwde kom: Utrecht-west (Haarzuilens en het IJsselbos), Noorderpark en Groenraven-oost;
• 2. Het Leidsche Rijn Park als groot binnenstedelijk groengebied;
• 3. De versterking van het groen in de na-oorlogse wijken Zuilen, Ondiep, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland.

In het groenstructuurplan is de parkaanleg rondom Kasteel de Haar aangeduid als één van de kerngebieden voor de stadsnatuur. Er wordt ingezet op behoud en versterking van verbindingen tussen de kerngebieden onderling.

2.3.6 Bomenbeleid Utrecht (2009)

Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

2.3.7 Gemeentelijk verkeersbeleid

Utrecht groeit en fietst, OV en auto vragen steeds meer ruimte in de stad. Utrecht heeft daarom een nieuwe visie op mobiliteit ontwikkeld en het Ambitiedocument Aantrekkelijk en Bereikbare Stad in 2012 vastgesteld.

Op 26 mei 2016 is het gemeentelijk verkeersplan Nota Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen vastgesteld. Voor elke vervoerwijze is in deze nota een speerpunt benoemt: ruim baan voor de voetganger, nieuwe routes met korte reistijden voor de fietser, een kwaliteitssprong voor het openbaar vervoer, minder doorgaand autoverkeer door de stad en slimmere logistiek in de stad.

Het gemeentelijk beleid is met name gericht op de verkeerssituatie in het stedelijk gebied en daarom minder relevant voor de percelen binnen het plangebied van dit bestemmingsplan.

2.3.8 Nota Stallen en Parkeren

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. In de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen.

2.3.9 Visie Wonen 2030

De Visie Wonen 2030 dient als input voor de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 en gaat over de ruimtelijke aspecten van het wonen. De hoofdkoers is gericht op de verdere uitbouw van Utrecht als aantrekkelijke woonplaats.

In de Visie Wonen wordt benadrukt dat de behoefte aan wonen in de stad ook in de toekomst zal blijven bestaan. Om aan de vraag naar bepaalde woonmilieus te kunnen voldoen, zijn er in de toekomst nieuwe locaties nodig. Locaties voor verdere uitbreiding van de woningvoorraad in Utrecht moet zich vooral richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' woonmilieus en 'dorpsrand/landelijke' woonmilieus. De visie is gericht op de ontwikkeling van het woonaanbod van de stad Utrecht in de periode na de grootschalige projecten, Stationsgebied, Leidsche Rijn en De Utrechtse Opgave (DUO), die tot ongeveer 2010 lopen. De koers is gericht op verdere uitbouw van Utrecht als aantrekkelijke woonplaats. Enerzijds om meer midden- en hogere inkomens te binden en anderzijds om samen met de regio een voldoende en kwalitatief beter woonaanbod te garanderen voor de lagere inkomens. Er zijn diverse programma's in ontwikkeling om de druk op de woningmarkt te verminderen en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren.

Rond 2010 zal de woningvoorraad zijn toegenomen tot 135.000 woningen. Het aandeel koopwoningen is dan gegroeid van 40% naar 55%. Verder is berekend dat de regio Midden-Utrecht in de periode 2010-2020 nog behoefte heeft aan een toevoeging van 26.000 woningen en in de periode van 2020-2030 ruim 25.000 woningen.

2.3.10 Actualisering Woonvisie Utrecht

De Actualisering woonvisie Utrecht is op 4 juni 2015 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente werkt samen met haar partners aan een goed functionerende woningmarkt. Utrecht moet een zeer aantrekkelijke woongemeente blijven. De gemeente maakt gebruik van kansen om die aantrekkelijkheid vast te houden en te vergroten. Ook ondersteunt de gemeente bewoners die zich moeilijk op eigen kracht op de woningmarkt staande houden.

In de visie wordt een aantal duidelijke prioriteiten gesteld voor de meest acute kwesties. Daarbij ligt de focus op de huursector en dan met name op de sociale huursector. Het probleem van de betaalbaarheid van huren krijgt hierbij de meeste aandacht. Centraal staan ook de kwaliteit en de duurzaamheid van woningen en een vergroting van het aantal middeldure huurwoningen. Een beknopte woonvisie sluit beter aan bij de wens om het woonbeleid en de afspraken met corporaties op een meer cyclische wijze vorm te geven. Jaarlijks wordt gekeken of het nodig is om beleid en/of afspraken aan te passen. Dit gebeurt door goede monitoring van het beleid en financiën.

2.3.11 Beleidsnotitie Omzettingsvergunning

De notitie gaat over het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. In Utrecht worden in vrij veel woningen de kamers apart bewoond, bijvoorbeeld door studenten. In zo'n situatie is zelfstandige woonruimte omgezet in onzelfstandige woonruimte. Volgens de Regionale Huisvestingsverordening is omzetting van woonruimte alleen toegestaan met een omzettingsvergunning. Dit is vooral van toepassing op koopwoningen. In de aandachtsgebieden Ondiep, Zuilen, Hoograven, Overvecht en Kanaleneiland verleent de gemeente in principe geen omzettingsvergunningen. De leefbaarheid in deze gebieden staat onder druk en derhalve is de slaagkans op het verkrijgen van een vergunning in deze gebieden miniem. Ook in andere gebieden kan op grond van de leefbaarheid een vergunning geweigerd worden.

Uitzondering
Aan ouders/verzorgers die een woning kopen voor hun zoon of dochter (die bij een Utrechtse onderwijsinstelling is ingeschreven) en een aantal medestudenten verleent de gemeente een tijdelijke omzettingsvergunning. De vergunning is geldig voor een periode van vijf jaar en wordt in principe verleend zonder daar compensatie voor te vragen.

2.3.12 Waterplan Utrecht

Zes waterpartners, bestaande uit de Hoogheemraadschappen De Stichtse Rijnlanden en Amstel, Gooi en Vecht, Hydron Midden-Nederland, de provincie Utrecht, Rijkswaterstaat Utrecht en de gemeente Utrecht hebben het Waterplan Utrecht opgesteld. Het Waterplan Utrecht omvat een lange termijn visie tot 2030 en een uitvoeringsprogramma voor de periode 2004-2008.

Met het opstellen van het Waterplan Utrecht hebben de waterpartners afgesproken te streven naar een watersysteem voor de toekomst, dat aansluit bij de natuurlijke omstandigheden op en om Utrechts grondgebied. Om dit te bereiken is afgesproken te werken aan het terugdringen van de verontreiniging van het oppervlaktewater, stroomafwaartse gebieden niet te veel belasten met overtollig water uit Utrecht (afwenteling), veranderde waarden van het water voor de stad beter benutten (transport, toerisme, recreatie en natuur, woon- en werkomgeving) en door hechtere samenwerking meer resultaat voor hetzelfde geld. Dit is vertaald in tien ambities voor een duurzamer watersysteem voor Utrecht in 2030. Met de ambities wordt invulling gegeven aan de trits 'vasthouden, bergen, afvoeren' en aan de trits 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'.

2.3.13 Gemeentelijk Rioleringsplan

In het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) zijn maatregelen vastgelegd om lozingen vanuit het riool terug te dringen. Eén van de maatregelen betreft de aanleg van bergbezinkbassins (BBB's). Een bergbezinkbassin zorgt voor een grotere inhoud van de riolering. Daarnaast wordt in het bassin een deel van het vuil afgevangen waardoor het overstortende water schoner wordt. Dit voorkomt stank en vissterfte in de ontvangende watergang. Naast de aanleg van de BBB's gaat de gemeente Utrecht ook andere maatregelen nemen om te voldoen aan het Rijksbeleid, zoals het vergroten van delen van de riolering en het afkoppelen van hemelwater.

2.3.14 Plan Gemeentelijke Watertaken 2016-2019

Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplicht heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en cecreeren is.

2.3.15 Geluidnota Utrecht

De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hiermee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

2.3.16 Nota externe veiligheid

De Nota externe veiligheid gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

2.3.17 Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie'

Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU). Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.

2.4 Gebiedspecifiek beleid

2.4.1 Landinrichtingsplan Haarzuilens

In 2006 is het door de Dienst Landelijk Gebied, gemeente Utrecht en provincie Utrecht ontwikkelde Landinrichtingsplan Haarzuilens vastgesteld.

De doelstelling van het landinrichtingsplan is de realisering van een openbaar toegankelijk recreatiegebied met nieuwe recreatieverbindingen voor wandelaars en/of fietsers. Het gebied behoudt een groene inrichting en is vooral bestemd voor de omliggende woongebieden en de bewoners in het gebied zelf. Gestreefd wordt naar een heel aantrekkelijk recreatiegebied wat betreft bereikbaarheid, beleving van rust en ruimte, hoogwaardige natuur en veiligheid. Ook voor andere functies dan recreatie (zoals water, milieu en verkeer) neemt het landinrichtingsplan maatregelen om de bestaande kwaliteiten van het gebied te bewaren en, waar mogelijk, te verhogen.

Een greep uit de uitgevoerde maatregelen:

• Wielrevelt 171 hectare: verwerving van agrarische percelen en omvorming naar recreatie- en natuurgebied met wandel- en fietspaden, ligweides, activiteitenterrein, hondenlosloopgebied, twee uitkijkplatforms aan de Haarrijnse Plas, bankjes en bebording, een plukboomgaard, een historisch beleefpad, een waterbeleefpad 't Natte Laand van 3 km voor kinderen, parkeerplaatsen.
• Klein Limburg 25 hectare: verwerving van agrarische percelen en omvorming naar recreatie- en natuurgebied met wandelpaden en parkeervoorzieningen.
• Sloop van vele agrarische opstallen verspreid over het gebied, waardoor de kwaliteit van het landschap is verbeterd.
• Realisatie van een recreatieve pleisterplaats en beheerkantoor aan de Thematerweg 10.
• Realisatie van een Parkbos van 70 hectare met wandel- en paden, vijverpartijen, ligweides, 70.000 nieuwe bomen en een parkeervoorziening.

Het perceel aan de Rijndijk is omsloten door het Parkbos. Het Parkbos ligt ingeklemd tussen de oude linten Rijndijk, Lagehaarsedijk en Polderweg. Het nieuwe Parkbos omvat 75 hectare nieuwe natuur, waarvan circa 20 hectare bos, en is openbaar toegankelijk. Verder zijn er bloemrijke weilanden (ruim 50 hectare), speel- en ligweides, vijvers en watergangen. In het gebied zijn wandelpaden (struinpad, wandellanen en wandelpad) en doorgaande fietspaden gerealiseerd. Het groen en de routes sluiten aan op het bestaande park rondom Kasteel De Haar. De woningen Rijndijk 2 en 4 horen bij het lint Rijndijk. Het daarachter gelegen terrein (voormalig agrarisch perceel) is omsloten door het Parkbos. Deze specifieke ligging in het bos is de basis voor de ontwikkeling van de woonlocatie. Het concept is 'wonen op een open plek aan de rand van het Parkbos'.

De percelen aan de Ockhuizerweg liggen in Haarzuilens, waar handhaving van het huidige beeld wordt nagestreefd.

Met het wegvallen van de Rijksbijdrage voor het programma Recreatie om de Stad is het belangrijk om het beheer op lange termijn te dekken en een gezamenlijke opgave om te zoeken naar optimale verdienmogelijkheden. De ontwikkeling van woningen in erfpacht is één van de manieren om in dit kader structurele inkomsten te genereren.

Vanuit de visie, ambities en gebiedskwaliteiten van het Landinrichtingsplan Haarzuilens en Gebiedskatern Groene Hart zijn in de "Bouwenvelop bouwlocaties Haarzuilens" de randvoorwaarden voor een stedenbouwkundig en landschappelijk goede inpassing uitgewerkt.

2.4.2 Beschermd dorpsgezicht Haarzuilens

De drie beoogde bouwlocaties liggen binnen de grens van het beschermd dorpsgezicht Haarzuilens.

Sinds 4 december 2013 is Haarzuilens en omgeving aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Het beschermd gezicht omvat de eind 19e-eeuwse aanleg van Kasteel de Haar, het kasteeldorp Haarzuilens en de omringende, op de middeleeuwse ontginningspatronen gebaseerde landerijen, die deels bij het kasteel behoren.

Het gezicht wordt globaal omgrensd door de gemeentegrens van Woerden (Harmelen) in het westen, de gemeentegrens van Stichtse Vecht (Breukelen en Maarssen) in het noordoosten en de spoorlijn en de Vleutense Wetering in het zuiden. Aan de oostzijde is de Joostenlaan met enkele aangrenzende percelen bepalend voor de omgrenzing.

Waarderingskaart Haarzuilens (bron: Rijksdienst voor de Monumentenzorg, 2004)

Het beschermd dorpsgezicht Haarzuilens is van algemeen belang vanwege de architectuur- en cultuurhistorische, archeologische, stedenbouwkundige en landschappelijke waarden, zoals de landschappelijke parkaanleg rond Kasteel de Haar, Kasteel de Haar als kern van deze aanleg met diverse zichtassen over het weidegebied, het dorp Haarzuilens als geïdealiseerd voorbeeld van een verplaatst middeleeuws dorp, de bijzondere ruimtelijk-historische samenhang tussen kasteel, park en dorp in een geheel landschappelijke omgeving, de middeleeuwse ontginningsstructuren van het landschap en de in het gebied aanwezige historische bebouwing, archeologische terreinen en bijzondere elementen zoals de bij het kasteel behorende eendenkooi en de Hamtoren.

Doel van de aanwijzing is de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen als zwaarwegend belang bij de toekomstige ontwikkelingen binnen het gebied. De aanwijzing beoogt op die wijze een basis te bieden voor een ruimtelijke ontwikkeling die inspeelt op de aanwezige kwaliteiten, daarvan gebruik maakt en daarop voortbouwt.

Het perceel aan de Rijndijk ligt op de waarderingskaart binnen het gebied dat behoorde tot het oorspronkelijk parkontwerp. Aan de overzijde van de Rijndijk ligt het Parkbos.

De percelen aan de Ockhuizerweg liggen op de waarderingskaart in een open gebied met opstrekkende verkaveling. Aan de overzijde van de Ockhuizerweg ter hoogte van huisnummer 35 is de dorpsbebouwing van Haarzuilens als zodanig aangeduid.

2.4.3 Bouwenvelop bouwlocaties Haarzuilens

Op 1 december 2015 heeft het college van burgemeester en wethouders de bouwenvelop bouwlocaties Haarzuilens vastgesteld.

Het doel van de bouwenvelop is het vastleggen van een ruimtelijk en programmatisch kader en uitgangspunten voor beeldkwaliteit voor ontwikkeling van de verschillende locaties. De bouwenvelop is de basis voor het bestemmingsplan. Ingediende plannen voor de locaties worden, naast of ze voldoen aan wettelijke voorschriften, getoetst aan de randvoorwaarden uit de bouwenvelop. In hoofdstuk 3 volgt een inhoudelijke toelichting op de bouwenvelop.

2.5 Conclusie

Ten aanzien van het plangebied wordt geconcludeerd dat de herontwikkelingsrichting past binnen de uitgangspunten van het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk (waaronder ook het gebiedsspecifieke) beleid.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt per perceel ingegaan op de huidige situatie, de visie en de randvoorwaarden uit de bouwenvelop. Per perceel is aangegeven hoe de randvoorwaarden zijn vertaald in het bestemmingsplan. Naast de randvoorwaarden die zijn vertaald in het bestemmingsplan, zijn in de bouwenvelop aanvullende randvoorwaarden opgenomen die richtinggevend zijn bij de uitgifte en voor de beeldkwaliteit. Bij de uitwerking van de plannen zal hierop getoetst worden door welstand. De "Bouwenvelop bouwlocaties Haarzuilens" is als bijlage opgenomen.

3.1 Ockhuizerweg 35

3.1.1 Huidige situatie

De boerderij aan de Ockhuizerweg 35 markeert 'trots' de overgang van dorp naar open land en geeft de plek haar specifieke karakter.

De waarde van de boerderij ligt voornamelijk in de situering, bouwmassa en architectuur. De locatie in de bocht van de Ockhuizerweg is markant en de boerderij past door zijn bouwmassa goed in het beeld van Haarzuilens. De opzet en architectuur zijn sober en eenvoudig, passend bij de locatie en situering.

Met nieuwe wandel-/fietsroutes heeft het weidelandschap inmiddels een recreatieve betekenis gekregen. De locatie Ockhuizerweg 35 vormt een 'scharnier' in dit recreatieve netwerk.

Op de locatie is 1.550 m² gesloopt en de (sleuf)silo's zijn verwijderd. De vrijstaande schuur wordt nog gesloopt (300 m²).

3.1.2 Visie

Met de ontwikkeling van Ockhuizerweg 35 ontstaat de mogelijkheid de opzet van het erf bij de boerderij te herstellen en een hernieuwde relatie met het landschap aan te gaan. Door de transformatie van het weidelandschap naar recreatief landschap krijgt de plek als 'scharnier' tussen dorp en open land een nieuwe betekenis.

De woningen worden compact gegroepeerd aan een gezamenlijk erf, gelegen aan de Ockhuizerweg. Er is een duidelijke hiërarchie: er is één hoofdhuis ('boerderij') dicht bij de weg, met een groen voorerf en een aantal schuurwoningen daarachter. Deze zijn kleiner en lager dan de boerderij.

Het binnenerf vormt het hart van het terrein waar alles samenkomt: de aansluiting op dorp en landschap, de entrees naar de woningen en de dagelijkse activiteiten van bewoners. Daarbuiten gaat het erf op een informele en vanzelfsprekende manier over in een groen deel van het perceel en in het open landschap rondom.

Het unieke van het wonen op deze plek is de directe relatie met het open landschap. Door een zorgvuldig en samenhangend ontwerp van gebouwen en terrein profiteert elke bewoner optimaal van het 'Haarse landschap'. De wijdsheid van het landschap en de allure van dorp en kasteel als achtertuin!

3.1.3 Randvoorwaarden

Om de gewenste erfopzet te herstellen, zijn onderstaande randvoorwaarden vastgesteld voor de functie en het gebruik van het perceel:

• Op de locatie kunnen, naast de bestaande boerderij, maximaal 3 nieuwe volumes met daarin maximaal 7 woningen gerealiseerd worden. In het volume van de boerderij kunnen maximaal 3 woningen gerealiseerd worden.
• Aan-huis-verbonden bedrijven zijn mogelijk.

In de bouwenvelop zijn de volgende ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen:

• Alle bebouwing bevindt zich binnen het bouwvlak.
• Het bouwvlak mag tot maximaal 50% worden bebouwd (overstekken en buitenkamers worden niet gerekend als bebouwd oppervlak).
• De bebouwing binnen het bouwvlak bestaat uit maximaal 4 bouwvolumes en is gesitueerd rondom een gezamenlijk erf. Elke woning heeft zijn toegang aan het erf.
• De volumes hebben een heldere basisvorm zonder geleding. Dakkapellen zijn niet toegestaan.
• Overkappingen en overstekken zijn alleen mogelijk als zij onderdeel uitmaken van de heldere basisvorm. Bergruimte dient te worden opgenomen in de volumes. Aanbouwen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen zijn niet toegestaan.
• Ten behoeve van parkeren kan worden gekozen voor een gezamenlijk gebouw, mits het totaal aantal bouwvolumes (inclusief boerderij) niet meer dan 4 bedraagt.

Randvoorwaardenkaart Ockhuizerweg 35 uit de bouwenvelop

Hoofdhuis

Uitgangspunt is behoud van de bestaande boerderij. Indien behoud niet mogelijk is, kan op dezelfde locatie een vergelijkbaar volume gerealiseerd worden.

De maximale goothoogte is 3 meter en de maximale bouwhoogte is 9 meter.

Schuurwoningen

Naast de bestaande boerderij worden maximaal 3 nieuwe schuurvolumes gerealiseerd. Eén volume kan uit meer woningen bestaan.

De maximale oppervlakte per woning is 220 m² bvo. Daarin is ook individuele bergruimte opgenomen. Overstekken en buitenkamers kunnen buiten dit oppervlak worden gerealiseerd.

De maximale goothoogte is 4,5 meter en de maximale bouwhoogte is 8 meter.

De woningen moeten worden afgedekt met een kap. De kaprichting volgt overwegend die van de boerderij.

Tussen de bouwvolumes is altijd royaal zicht op het omliggende landschap. Deze ruimte krijgt bij voorkeur een collectief karakter.

De toegangen van de woningen liggen aan het gemeenschappelijke erf.

Erf en terrein

Aanbouwen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen zijn niet toegestaan.

Parkeren vindt plaats op het erf nabij de woningen op een informele wijze.

Er is één gezamenlijke toegang tot het erf vanaf de Ockhuizerweg.

Conform de Nota Stallen en Parkeren moeten er 2 parkeerplaatsen per woning gerealiseerd worden.

Langs de Ockhuizerweg mag niet worden geparkeerd.

3.1.4 Vertaling in het bestemmingsplan

Voor het perceel Ockhuizerweg 35 is de bestemming Wonen opgenomen. Voor het Rijneveldsche Bospad is de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied opgenomen. Voor de groenstrook in het zuidoosten van het perceel en de berm aan het Rijneveldsche Bospad ten westen van het perceel is de bestemming Groen opgenomen.

Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de hoofdgebouwen moeten worden gesitueerd. Omdat het mogelijk is om de bestaande boerderij te vervangen door een bouwmassa met nagenoeg hetzelfde volume is in afwijking van de bouwenvelop, gekozen voor een iets flexibeler bouwvlak ter hoogte van het huidige woonhuis aan de Ockhuizerweg. Het bouwvlak is als een rechthoek ingetekend waarbij de zijgevels van het achterste schuurdeel als uiterste bouwgrenzen zijn aangehouden. Naast het bouwvlak zijn op de verbeelding alleen de maximale goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen opgenomen.

Alle overige ruimtelijk relevante bouw- en gebruiksregels uit de bouwenvelop zijn opgenomen in de regels. De volgende bouwregels zijn opgenomen:

• Er mogen maximaal 10 woningen worden gerealiseerd. Daarvan mogen in het volume van de bestaande boerderij maximaal 3 woningen worden opgenomen.
• Elke woning afzonderlijk heeft een brutovloeroppervlakte van maximaal 220 m². Deze maat geldt niet voor de woningen in het volume van de bestaande boerderij.
• Er mogen maximaal 4 gebouwen worden gebouwd.
• Hoofdgebouwen moeten worden voorzien van een kap.

Van het bouwvlak mag maximaal 50% worden bebouwd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 4.610 m², hetgeen betekent dat binnen het bouwvlak in totaal maximaal 2.305 m² aan vergunningplichtige bebouwing (maximaal 4 bouwvolumes) mag worden opgericht. Eén van de vier toegestane gebouwen mag worden gebouwd als een gezamenlijke autostalling.

Naast de hoofdgebouwen zijn uitsluitend bijbehorende bouwwerken toegestaan waarvoor geen omgevingsvergunning voor het bouwen nodig is. Buitenkamers kunnen worden opgericht binnen de voorwaarden die gelden voor de oprichting van vergunningvrije bouwwerken (zie paragraaf 6.4.2). Ondergronds bouwen is toegestaan daar waar bovengronds bebouwing aanwezig is dan wel wordt opgericht.

Voor de regels met betrekking tot aan-huis-verbonden bedrijven en bed & breakfast is aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Haarzuilens.

Voor parkeren is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Op de gronden aan de Ockhuizerweg, voor het hoofdhuis is parkeren uitgesloten.

3.2 Ockhuizerweg 39

3.2.1 Huidige situatie

De locatie Ockhuizerweg 39 ligt op korte afstand van het dorp Haarzuilens, Vanaf het perceel bestaat zicht op het dorp en het open land. De woning en opstallen van het agrarisch bedrijf zijn reeds gesloopt.

De aanwezige erfbeplanting rondom het perceel geeft de plek een beschut karakter in het open weidelandschap. Aan de zij- en achterkant komen beheerpaden vanuit het open landschap uit op het perceel.

Het bebouwd oppervlak vóór sloop was circa 1.675 m², waarvan 85 m² woning.

3.2.2 Visie

Met de ontwikkeling van Ockhuizerweg 39 ontstaat de mogelijkheid het voormalige agrarische erf op een eigentijdse manier te herstellen en een hernieuwde relatie met het landschap aan te gaan.

De woningen worden compact gegroepeerd aan een gezamenlijk erf, gelegen aan de Ockhuizerweg. Er is een duidelijke hiërarchie: er is één hoofdhuis ('boerderij') dicht bij de weg, met een groen voorerf en een aantal schuurwoningen daarachter. Deze zijn kleiner en lager dan de boerderij.

Het erf vormt het hart van het terrein waar alles samenkomt: de aansluiting op dorp en landschap, de entrees naar de woningen en de dagelijkse activiteiten van bewoners. Daarbuiten gaan de tuinen op een informele en vanzelfsprekende manier over in de houtwal en het open landschap rondom. Door een zorgvuldig en samenhangend ontwerp profiteert elke bewoner optimaal van het 'Haarse landschap'. Het landschap en de allure van dorp en kasteel als tuin!

3.2.3 Randvoorwaarden

Om de gewenste erfopzet te herstellen, zijn onderstaande randvoorwaarden 'vastgesteld voor de functie en het gebruik van het perceel:

• Er worden maximaal 3 woningen gerealiseerd. Eén volume kan uit meer woningen bestaan.
• Aan-huis-verbonden bedrijven zijn mogelijk.

In de bouwenvelop zijn de volgende ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen:

• Alle bebouwing bevindt zich binnen het bouwvlak.
• Het bouwvlak mag tot maximaal 20% worden bebouwd (overstekken en buitenkamers worden niet gerekend als bebouwd oppervlak).
• De bebouwing binnen het bouwvlak bestaat uit maximaal 3 bouwvolumes, waarvan maximaal één hoofdhuis en de overige schuurwoningen. Ze vormen een ensemble rondom een gezamenlijk erf. Elke woning heeft zijn toegang aan het erf.
• Ten behoeve van parkeren kan worden gekozen voor een gezamenlijk gebouw, mits het totaal aantal bouwvolumes niet meer dan 3 bedraagt.

Randvoorwaardenkaart Ockhuizerweg 39 uit de bouwenvelop

Hoofdhuis

De maximale goothoogte is 4,5 meter en de maximale bouwhoogte is 10 meter.

Het hoofdhuis wordt gerealiseerd aan de Ockhuizerweg, op minimaal 10 en maximaal 20 meter vanaf de weg.

De maximale inhoud bedraagt 1.360 m³.

Schuurwoningen

De maximale goothoogte is 4 meter en de maximale bouwhoogte is 8 meter.

De maximale grootte per woning bedraagt 300 m² bvo.

De volumes hebben een heldere basisvorm zonder geleding.

Overkappingen en overstekken zijn alleen mogelijk als zij onderdeel uitmaken van de heldere basisvorm. Bergruimte dient te worden opgenomen in de volumes.

De overige (onbebouwde) ruimte binnen het bouwvlak en alle ruimte daarbuiten bestaat uit het gemeenschappelijk erf en collectief groen met landschappelijke waarde.

Erf en terrein

Aanbouwen en vrijstaande bijgebouwen en overkappingen zijn niet toegestaan.

Er dient een gemeenschappelijk erf te worden gerealiseerd ten behoeve van de bereikbaarheid van de woningen en parkeren.

Er is één gezamenlijke toegang tot het erf vanaf de Ockhuizerweg.

Conform de Nota Stallen en Parkeren moeten er 2 parkeerplaatsen per woning gerealiseerd worden.

De ruimte tussen de Ockhuizerweg en het hoofdhuis krijgt een groene inrichting. Parkeren is hier niet toegestaan.

3.2.4 Vertaling in het bestemmingsplan

Voor het perceel aan de Ockhuizerweg 39 is net als voor Ockhuizerweg 35 de bestemming Wonen opgenomen.

Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de hoofdgebouwen. Vanwege de resultaten van het akoestisch onderzoek is ervoor gekozen het bouwvlak, zoals opgenomen in de bouwenvelop, 1,5 meter naar achteren te verschuiven. Hierdoor wordt de voorkeursgrenswaarde op de grens van het bouwvlak aan de Ockhuizerweg niet overschreden. Naast het bouwvlak zijn op de verbeelding alleen de maximale goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen opgenomen. De hogere maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van het hoofdhuis (het hoofdgebouw dat het dichtst bij de Ockhuizerweg wordt gebouwd) is opgenomen in de regels.

Alle overige ruimtelijk relevante bouw- en gebruiksregels uit de bouwenvelop zijn opgenomen in de regels. De volgende bouwregels zijn opgenomen:

• Er mogen maximaal 3 woningen worden gerealiseerd.
• Elke woning afzonderlijk heeft een brutovloeroppervlakte van maximaal 300 m². Deze maat geldt niet voor het het hoofdgebouw dat het dichtst bij de Ockhuizerweg wordt gebouwd (het hoofdhuis).
• Er mogen maximaal 3 gebouwen worden gebouwd.
• Hoofdgebouwen moeten worden voorzien van een kap.
• De inhoud van het hoofdgebouw dat het dichtst bij de Ockhuizerweg wordt gebouwd, mag niet meer bedragen dan 1.360 m³ .

Van het bouwvlak mag maximaal 20% worden bebouwd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 3.197 m², hetgeen betekent dat binnen het bouwvlak in totaal maximaal 639 m² aan vergunningplichtige bebouwing (maximaal 3 bouwvolumes) mag worden opgericht. Eén van de drie toegestane gebouwen mag worden gebouwd als een gezamenlijke autostalling.

Naast de hoofdgebouwen zijn uitsluitend bijbehorende bouwwerken toegestaan waarvoor geen omgevingsvergunning voor het bouwen nodig is. Buitenkamers kunnen worden opgericht binnen de voorwaarden die gelden voor de oprichting van vergunningvrije bouwwerken (zie paragraaf 6.4.2). Ondergronds bouwen is toegestaan daar waar bovengronds bebouwing aanwezig is dan wel wordt opgericht.

Voor de regels met betrekking tot aan-huis-verbonden bedrijven en bed & breakfast is aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Haarzuilens.

Voor parkeren is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Op de gronden tussen de Ockhuizerweg en het hoofdhuis is parkeren uitgesloten.

3.3 Rijndijk

3.3.1 Huidige situatie

Aan de Rijndijk bevond zich tot enkele jaren geleden een agrarisch bedrijf. De woning Rijndijk 2 hoorde daarbij. Er is circa 1.790 m² aan agrarische opstallen gesloopt en er zijn kuilplaten met een oppervlakte van circa 1.185 m² verwijderd.

Het perceel wordt aan drie zijden begrensd door een sloot. Het perceel is omzoomd met bomen die de plek een besloten karakter geven in het open weidelandschap. Een deel van de populieren is aan het einde van hun levensduur.

De woningen Rijndijk 2 en 4 staan op enige afstand van de Rijndijk en zijn gebouwd in de jaren 1970. Direct aan de overzijde van deze woningen aan de Rijndijk bevindt zich Kasteel de Haar met omliggende tuinen. Ten noorden aan de Rijndijk staan enkele woningen en bedrijven.

Rondom de locatie het Parkbos aangelegd. Het open weidelandschap verandert de komende decennia naar een parkbos met open en gesloten delen. Het sluit aan op de omgeving rondom Kasteel de Haar, aan de overzijde van de Rijndijk.

3.3.2 Visie

Het Parkbos ligt ingeklemd tussen de oude linten Rijndijk, Lagehaarsedijk en Polderweg. Het nieuwe Parkbos omvat 75 hectare nieuwe natuur, waarvan circa 20 hectare bos, en is openbaar toegankelijk. Verder zijn er bloemrijke weilanden (ruim 50 hectare), speel- en ligweides, vijvers en watergangen. In het gebied zijn wandelpaden (struinpad, wandellanen en wandelpad) en doorgaande fietspaden gerealiseerd. Het groen en de routes sluiten aan op het bestaande park rondom Kasteel De Haar.

De woningen Rijndijk 2 en 4 horen bij het lint Rijndijk. Het daarachter gelegen terrein (voormalig agrarisch perceel) is omsloten door het Parkbos. Deze specifieke ligging in het bos is de basis voor de ontwikkeling van de woonlocatie. Het concept is 'wonen op een open plek aan de rand van het Parkbos'.

De nieuwe woningen zijn toegankelijk via een informele toegang vanaf de Rijndijk. Naar verwachting kunnen niet alle bomen rondom het perceel behouden blijven. Door nieuwe beplanting en – waar mogelijk - handhaving van een deel van de bestaande bomen wordt deze locatie een open groene woonplek aan de rand van het bos met beplanting die aansluit bij die van het Parkbos.

Het wonen op deze beschutte plek ontleent zijn bijzondere karakter aan de ligging in het Parkbos en de nabijheid van Kasteel de Haar en het open weidelandschap.

3.3.3 Randvoorwaarden

Om de gewenste erfopzet te herstellen, zijn onderstaande randvoorwaarden vastgesteld voor de functie en het gebruik van het perceel:

• Er worden maximaal 3 vrijstaande woningen gerealiseerd.
• Aan-huis-verbonden bedrijven zijn mogelijk.

In de bouwenvelop zijn de volgende ruimtelijke randvoorwaarden opgenomen:

• De maximale inhoud van het hoofdvolume per woning is 800 m³.
• Het terrein binnen het bouwvlak mag tot maximaal 25% worden bebouwd (hoofdgebouwen inclusief aan- en bijgebouwen).
• Hoofdgebouwen en aanbouwen bevinden zich binnen het bouwvlak.
• De vrijstaande woningen hebben een hoogte van 1 bouwlaag met kap. Afdekking met een kap is verplicht.
• De maximale goot- en bouwhoogte van een woning is 3,5 respectievelijk 9 meter.

Randvoorwaardenkaart Rijndijk uit de bouwenvelop

Erf en terrein

De toegang tot de percelen is via een nieuwe gezamenlijke toerit vanaf de Rijndijk.

Parkeren vindt plaats op eigen terrein.

Conform de Nota Stallen en Parkeren moeten er 2 parkeerplaatsen per woning gerealiseerd worden.

3.3.4 Vertaling in het bestemmingsplan

Voor het perceel aan de Rijndijk is (in aansluiting op de bestemming, die is opgenomen in het bestemmingsplan Haarzuilens voor de bestaande woningen Rijndijk 2 en 4) de bestemming Wonen - 1 opgenomen. De toegang tot het perceel heeft in het bestemmingsplan Haarzuilens reeds de bestemming Wonen - 1 en is om die reden niet opgenomen in het plangebied.

Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen de hoofdgebouwen en aangebouwde bijbehorende bouwwerken moeten worden gesitueerd. Naast het bouwvlak zijn op de verbeelding alleen de maximale goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen opgenomen.

Alle overige ruimtelijk relevante bouw- en gebruiksregels uit de bouwenvelop zijn opgenomen in de regels. De volgende bouwregels zijn opgenomen:

• Er mogen maximaal 3 vrijstaande woningen worden gebouwd.
• Hoofdgebouwen moeten worden voorzien van een kap.
• De inhoud van een woning, exclusief bijbehorende bouwwerken, mag niet meer bedragen dan 800 m3.

Van het bouwvlak mag maximaal 25% worden bebouwd. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 3.533 m², hetgeen betekent dat binnen het bouwvlak in totaal maximaal 883 m² aan vergunningplichtige bebouwing mag worden opgericht. Ondergronds bouwen is toegestaan daar waar bovengronds bebouwing aanwezig is dan wel wordt opgericht.

Voor de regels met betrekking tot bijbehorende bouwwerken, aan-huis-verbonden bedrijven en bed & breakfast is aangesloten bij de regels van het bestemmingsplan Haarzuilens.

Voor parkeren is een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Hoofdstuk 4 Onderzoek en randvoorwaarden

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van alle relevante uitvoeringsaspecten en het uitgevoerde onderzoek dat van belang is voor het aantonen van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Per aspect is een conclusie opgenomen.

4.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter ook initiatieven die onder de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. vallen dienen kritisch bekeken te worden of deze belangrijke nadelige milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Het onderhavige bestemmingsplan maakt de realisering van 15 nieuwe woningen mogelijk. Deze activiteit komt niet voor in de bijlage bij het Besluit m.e.r.. Een m.e.r.-plicht of m.e.r.-beoordelingsplicht is dan ook niet aan de orde.

4.3 Geluidhinder

4.3.1 Kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals wonen, zorg en onderwijs.

Op grond van de Wet geluidhinder zijn rond bepaalde wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor de maximum snelheid van 30 km/u geldt) en bepaalde industrieterreinen aandachtsgebieden (zones) vastgelegd.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen een zone;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe gezoneerde (spoor) wegen (niet zijnde rijkswegen of hoofdspoorwegen vallend onder de Wet milieubeheer);
• reconstructie van wegen (niet zijnde rijkswegen);
• bestemmen van gronden van gezoneerde industrieterreinen;
• wijzigen van grenzen van gezoneerde industrieterreinen of bijbehorende zones.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-53 dB voor rijkswegen en 48-58 dB voor lokale wegen, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

4.3.2 Wegverkeerslawaai

Tauw heeft in opdracht van Natuurmonumenten een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de herontwikkeling van de locaties Ockhuizerweg 35 en 39 en de locatie achter Rijndijk 2 en 4 te Haarzuilens. Het doel van de akoestische onderzoeken is het inzichtelijk maken van de geluidbelasting op de grenzen van het bouwvlak.

Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat op de locatie Ockhuizerweg 35 de maximaal berekende geluidbelasting 48 dB bedraagt ten gevolge van de Ockhuizerweg en 32 dB ten gevolge van de Alexandralaan. Alle woningen voldoen daarmee aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Ook aan de Ockhuizerweg 39 en aan de Rijndijk wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Zoals in paragraaf 3.2.4 is toegelicht, is hiervoor het bouwvlak op het perceel Ockhuizerweg 39 ten opzichte van de Ockhuizerweg 1,5 meter naar achteren verplaatst.

4.3.3 Spoorweglawaai

De geprojecteerde woningen aan de Ockhuizerweg en de Rijndijk liggen buiten het invloedsgebied van de spoorlijnen ten westen en zuiden van het plangebied Haarzuilens. Akoestisch onderzoek is niet nodig.

4.3.4 Bedrijfslawaai

In de nabije omgeving van de locaties Ockhuizerweg 35 en 39 komen geen bedrijfsmatige activiteiten voor die een belemmering kunnen vormen voor de planontwikkeling.

In de nabije omgeving van de locatie aan de Rijndijk is een loonwerkersbedrijf (Rijndijk 10) gevestigd. Volgens de lijst van bedrijfsactiviteiten uit de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering” is dit een categorie 3.1 bedrijf met een richtafstand van 50 meter, waarbij geluid de meest bepalende hinder vormt.

De geprojecteerde woningen aan de Rijndijk liggen op circa 70 meter van het loonbedrijf. Gelet op deze afstand en het feit dat op kortere afstand van het bedrijf woningen aanwezig zijn, is er geen noodzaak tot nader onderzoek.

4.3.5 Conclusie

Geluidhinder vormt geen belemmering voor het plan.

4.4 Geur

Het algemene uitgangspunt van geurbeleid is het zoveel mogelijk beperken van geurhinder en het voorkomen van nieuwe hinder. Voor bepaalde bedrijven is in de Wet milieubeheer (Wm) een richtwaarde aangegeven voor hoeveel geur (uitgedrukt in geureenheden/m³) acceptabel is in de omgeving van bedrijven/inrichtingen. Dit geldt voor bestaande woningen en voor nieuwe woningen. Voor nieuwe situaties is de norm strenger dan voor bestaande situaties. De mate van geurhinder is met name afhankelijk van de geurconcentratie en het karakter van de geur. Bij een hoge geurconcentratie in de omgeving zal meer geurhinder worden ervaren. Daarnaast is ook het karakter ofwel de mate van onaangenaamheid van een geur van invloed. Een aangename geur (bijvoorbeeld broodgeur van een bakker) wordt minder snel als hinderlijk ervaren dan een onaangename geur (bijvoorbeeld afvallucht). Daarom verschilt de toegestane geurbelasting per soort bedrijf/inrichting. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van een bedrijf/inrichting zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkelingen van gevoelige bebouwing met name wonen.

De drie ontwikkelingslocaties liggen niet binnen een invloedsgebied van een bedrijf met een geurcontour. Het geuraspect vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen woningbouwontwikkelingen.

4.5 Externe veiligheid

4.5.1 Kader

Externe veiligheid gaat over de veiligheid van personen die zelf niet direct betrokken zijn bij risicovolle activiteiten met gevaarlijke stoffen (risicobronnen), maar als gevolg van die activiteiten wel risico kunnen lopen. Het wettelijk kader voor de externe veiligheid verschilt per type risicobron.

Inrichtingen met gevaarlijke stoffen

Voor inrichtingen gelden het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi).

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen getransporteerd worden geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

De bijhorende regeling is de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, water en spoor

Het huidige beleid voor externe veiligheid in relatie tot transportroutes is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Sinds 1 april 2015 is ook de Regeling Basisnet van kracht. Het Basisnet is een landelijk aangewezen netwerk voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Er is een Basisnet voor weg, water en spoor.

4.5.2 Onderzoek

In opdracht van Natuurmonumenten heeft Tauw onderzoek gedaan naar de mogelijke effecten op de externe veiligheid. Daartoe zijn in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd.

De dichtstbijzijnde inrichting met gevaarlijke stoffen volgens de risicokaart is Shell tankstation Haarijn aan de Rijksweg A2. Volgens de risicokaart is de PR 10-6 gelegen binnen de grenzen van de betreffende inrichting. Gezien de afstand van het plangebied tot deze inrichting zal de invloed van de ontwikkeling op het groepsrisico niet aanwezig of verwaarloosbaar zijn.

De dichtstbijzijnde buisleiding ligt langs de Rijksweg A2. Het betreft een hogedruk aardgasleiding met een maximale effectafstand van 440 meter. Het plangebied is niet gelegen binnen de effectafstand van deze of andere buisleidingen. De aanwezigheid van buisleidingen vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

De dichtstbijzijnde weg waarover het vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, is de Rijksweg A2. In bijlage I van Regeling Basisnet is aangegeven dat de PR 10-6 contour van het betreffende wegvak 0 meter is. De dichtstbijzijnde spoorlijn is traject 30100, Rotterdam Lombardijen – Breukelen. De transporten via deze lijn vanuit de Regeling Basisnet zijn weergeven in tabel 1. De PR 10-6 contour van de spoorlijn is 7 meter.

Volgens bijlage 1 van het Handleiding Risicoanalyse Transport (Hart) brengt het toevoegen van bevolking buiten de 400 meter van de as van de weg en de spoorlijn geen wezenlijke veranderingen in de berekeningen. Het plangebied ligt buiten de 400 meter. De invloed van de voorgenomen ontwikkeling op het groepsrisico is dan ook nihil en rekenkundig niet aantoonbaar.

Het Amsterdam Rijnkanaal is gelegen op circa 3.500 meter van het plangebied. Volgens bijlage 1 van het Hart is het grootste invloedsgebied bij vervoer over binnenwateren 1.070 meter (stofcategorie GT3). Het plangebied is gelegen buiten het invloedsgebied van een binnenwater opgenomen in het basisnet, transport over binnenwateren vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5.3 Conclusie

In de nabijheid van de voorgenomen ontwikkelingen zijn geen risicobronnen gelegen met een relevante invloed met betrekking tot de externe veiligheid. Van de beschouwde ontwikkelingen heeft alleen het transport van gevaarlijke stoffen over de weg en spoor een invloedsgebied die over de voorgenomen ontwikkeling ligt. Echter is de afstand dusdanig groot (> 400 meter) zodat het effect op het groepsrisico verwaarloosbaar is.

Geconcludeerd kan worden dat op het gebied van externe veiligheid geen belemmeringen aanwezig zijn voor de voorgenomen woningbouwontwikkelingen.

Er hoeft daarom geen verantwoording groepsrisico te worden opgesteld.

4.6 Luchtkwaliteit

4.6.1 Kader

Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

4.6.2 Onderzoek

Tauw heeft in opdracht van Natuurmonumenten een quickscan luchtkwaliteit uitgevoerd ten behoeve van de drie herontwikkelingslocaties.

De voorgenomen ontwikkelingen leiden tot een verkeersaantrekkende werking. Als de bijdrage van de extra voertuigen aan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) is, dan is de voorgenomen ontwikkeling wettelijk inpasbaar op grond van artikel 5.16 lid 1c van de Wet milieubeheer. In het Besluit ‘niet in betekenende mate bijdragen’ (luchtkwaliteitseisen) is opgenomen dat een bijdrage van maximaal 1,2 ìg/m3 aan de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 NIBM is.

Voor woningbouw geldt dat woningbouwprojecten van netto niet meer dan 1500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) niet in betekende mate bedragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het onderhavige plan valt met de beëindiging van een agrarisch bedrijf en realisatie van negen nieuwe woningen aan de Ockhuizerweg 35 en de realisatie van drie nieuwe woningen aan de Ockhuizerweg 39 ruimschoots onder de norm van 1500 woningen. Het plan is te kleinschalig om in betekende mate bij te dragen aan een verandering / verslechtering van de luchtkwaliteit.

Ook op de locatie aan de Rijndijk is sprake van de beëindiging van een agrarisch bedrijf en realisatie van slechts drie nieuwe woningen, eveneens te kleinschalig om in betekende mate bij te dragen.

4.6.3 Conclusie

Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling.

4.7 Bodemkwaliteit

4.7.1 Kader

Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.
• Bodemsanering
  Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Bodembeheer
  Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

4.7.2 Onderzoek

In 2015 zijn op de locaties bodemonderzoeken verricht en er is ook een bodemsanering uitgevoerd. Hieruit blijkt het volgende:

Ockhuizerweg 35

Op het terrein was een veehouderij aanwezig. Het woonhuis en een schuur zijn nog in gebruik. Stallen (met asbesthoudende platen, met machineberging, olievaten en een dieseltank) zijn gesloopt. Op het erf is een puin en betonverharding aanwezig. Er zijn lichte verontreinigingen aangetroffen met zware metalen, PAK, PCB's en olie. Er is geen asbest aangetoond en er is geen sprake van ernstige bodemverontreiniging.

Ockhuizerweg 39

Op het terrein was een veehouderij en een puinverharding aanwezig. Woonhuis en stallen (met machineberging, silo's, hooiberg, opslag van olie en bestrijdingsmiddelen, olietank) zijn gesloopt. Plaatselijk zijn lichte verontreinigingen aangetroffen met zware metalen, PCB's en olie. In een puinhoudend monster is geen asbest aangetoond en er is geen sprake van ernstige bodemverontreiniging.

Rijndijk

Ter plaatse van de groenstrook en de voormalige inrit is een puinverharding aanwezig. Er is sprake van lichte verontreinigingen met metalen, PAK en olie. Er is geen sprake van een ernstige bodemverontreiniging.

Ter plaatse van het terrein achter Rijndijk 2 is in augustus 2015 een bodemsanering uitgevoerd voor PAK en asbest. Het asbest werd gerelateerd aan de aanwezigheid van asbesthoudend puin in de bodem. Er zijn verder lichte verontreinigingen aanwezig met PAK en metalen, er is geen andere ernstige verontreinigingen in de bodem aanwezig.

Bij nieuwbouw moet rekening gehouden worden met ondiepe zettingsgevoelige lagen (klei en veen).

Algemeen

In de omgeving van de locaties zijn geen (omvangrijke) grondwaterverontreinigingen aanwezig.

Verder geldt dat ondanks het bodemonderzoek, niet uitgesloten kan worden dat er bij herontwikkeling onvoorziene verontreiniging wordt aangetroffen, bijvoorbeeld door aanwezigheid van (asbesthoudende) puinverharding, die alsnog moet worden verwijderd.

Op basis van de bodemkwaliteitskaart en nota bodembeheer 2012-2022 vallen de locaties in de klasse wonen of landbouw/natuur. De ontgravingskwaliteit en toepassingseis bij grondverzet zijn landbouw/natuur (schone grond). Grondverzet op onverdachte locaties kan plaatsvinden op basis van deze eisen.

4.7.3 Conclusie

Het plangebied is geschikt voor toekomstige woningbouw. Met in achtneming van bovenstaande voorwaarden voor verwijdering van eventuele onvoorziene (asbesthoudende) puinverhardingen vormt de bodem geen belemmering voor het plan.

4.8 Flora en fauna

4.8.1 Kader

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

4.8.2 Onderzoek

Tauw heeft in opdracht van Natuurmonumenten onderzoek gedaan naar de consequenties van de natuurwetgeving door de herontwikkeling van de percelen Ockhuizerweg 35 en Ockhuizerweg 39 en een perceel achter Rijndijk 2 en 4.

In de directe nabijheid van de percelen ligt een aantal gebieden die deel uitmaken van de ecologische hoofdstructuur of de groene contour. De gebiedsdelen die als zodanig zijn aangewezen worden niet geschaad. De afstand van de percelen tot het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen bedraagt circa vijf kilometer. Door de wijziging van de agrarische bestemming naar een woonbestemming wordt een afname in uitstoot van stikstof verwacht. Gezien de aard en het lokale karakter van de beoogde ontwikkelingen zijn negatieve effecten op beschermde natuurmonumenten en Natura 2000-gebieden uitgesloten. Voor de natuurtoetsing is daarom alleen de Flora- en faunawet van toepassing.

Uit de uitgevoerde natuurtoetsen kan worden geconcludeerd dat op het perceel Ockhuizerweg 39 geen belemmeringen aanwezig zijn voor de beoogde herontwikkeling.

Op de percelen Ockhuizerweg 35 en aan de Rijndijk is een nader onderzoek noodzakelijk naar vleermuizen. Daarnaast is op het perceel Ockhuizerweg 35 nader onderzoek vereist naar de huismus, de gierzwaluw en de kerkuil.

Nader onderzoek naar de rugstreeppad is niet nodig omdat maatregelen kunnen en zullen worden getroffen waarmee negatief effect kan worden voorkomen.

4.8.3 Nadere onderzoeken

Tauw heeft in opdracht van Natuurmonumenten nader onderzoek gedaan naar vleermuizen op het perceel achter Rijndijk 2 en 4 en vleermuizen, kerkuil, gierzwaluw en huismus op het perceel Ockhuizerweg 35. De rapportages van het nadere onderzoeken zijn opgenomen als bijlage.

Rijndijk: vleermuizen

Er zijn voor vleermuizen beschermde functies waargenomen in het plangebied aan de Rijndijk. Als er bij herontwikkeling bomenkap of verwijdering van deze vegetatie plaatsvindt, kan dit in theorie leiden tot een overtreding van de Flora- en faunawet. Het hele omliggende veenweidegebied is echter zeer geschikt voor vleermuizen en voor zowel vliegroutes als foerageergebieden is ruim voldoende alternatief in de nabije omgeving aanwezig. Negatieve effecten en een bijbehorende overtreding van de Flora- en faunawet zijn daarmee uitgesloten.

Ockhuizerweg 35: vleermuizen, kerkuil, gierzwaluw en huismus

Er broedt een paar kerkuilen in de boerderijwoning en deze kerkuilen gebruiken de vrijstaande schuur als rustplaats. De herontwikkeling kan voor kerkuilen niet plaatsvinden zonder een overtreding van de Flora- en faunawet. Een ontheffing met bijbehorende mitigerende maatregelen is dus nodig. De Flora- en faunawet is per 1 januari 2017 overgegaan in de nieuwe Wet Natuurbescherming. In de nieuwe wet trekken de provincies zeer waarschijnlijk de interpretaties die het ministerie van EZ had over vogels (de jaarrond beschermde interpretatie van nesten) door. Dit betekent dat kerkuil jaarrond beschermd blijft en dat een ontheffing nodig blijft.

De ontheffingsaanvraag en het bijbehorende mitigatieplan zijn inmiddels ingediend. De mitigerende maatregelen worden door Natuurmonumenten uitgevoerd voorafgaand aan het verkrijgen van de ontheffing. Het ligt in de lijn der verwachting dat de ontheffing wordt verkregen. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan zal hierover duidelijkheid zijn verkregen.

Huismussen en gierzwaluwen broeden niet binnen het plangebied. Ook voor vleermuizen zijn binnen het plangebied geen verblijfplaatsen aanwezig. Vleermuizen, huismus en gierzwaluw vormen geen belemmering voor de beoogde herontwikkeling.

4.8.4 Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat er vanuit flora- en faunawetgeving geen belemmeringen zijn voor de herontwikkeling van de percelen Ockhuizerweg 35 en Ockhuizerweg 39 en het perceel achter Rijndijk 2 en 4.

4.9 Water

4.9.1 Kader

Naast het nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid is het beleid van het hoogheemraadschap van toepassing. In deze paragraaf wordt ingegaan op de relevante beleidsstukken.

Waterstructuurvisie
In de Waterstructuurvisie is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer voor het beheersgebied. Mede met het oog op klimaatveranderingen (nattere winters, drogere zomers, intensievere buien, hogere rivierafvoeren in de winter, lagere in de zomer) en gelet op de huidig knelpunten in het watersysteem ten aanzien van waterkwaliteit en waterkwantiteit is het noodzakelijk om op een meer duurzame wijze met water om te gaan.

Waterbeheerplan 2010-2015 'Water voorop'
Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is verantwoordelijk voor het waterbeheer in een groot deel van de provincie Utrecht en een klein deel van de provincie Zuid-Holland. Het waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden in de periode 2010-2015 wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe het waterschap zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

Om goed waterbeheer voor de toekomst veilig te stellen, heeft het waterschap een toekomstbeeld opgesteld. Dit gewenste toekomstbeeld ziet er als volgt uit:

• Aangescherpte veiligheidsnorm voor waterkeringen voor gebieden die de laatste jaren verstedelijkt zijn;
• Waterveilig bouwen in overstromingsgevoelige gebieden;
• Herstelde infiltratie van regenwater op de Heuvelrug;
• De Kromme Rijn heeft zijn halfnatuurlijke karakter terug;
• Een versterkte functie van waterleverancier voor de eigen regio, de Vecht en het westelijk gebied;
• Een robuust en dynamisch watersysteem, waarbij wateroverlast en watertekort binnen maatschappelijk acceptabele grenzen liggen;
• De stedelijke wateropgave is op een zodanige wijze ingevuld dat wateroverlast en slechte waterkwaliteit niet meer voorkomen;
• In het veenweidegebied hebben de agrarische sector, als drager van het landschap, en het waterbeheer, dat gericht is op het voorkomen van bodemdaling, elkaar gevonden”.

Het waterschap heeft het toekomstbeeld uitgewerkt in een beleids- en uitvoeringsplan op basis van de volgende thema's:

• 1. Veiligheid;
• 2. Voldoende water;
• 3. Schoon water;
• 4. Recreatie, landschap en cultuurhistorie.

Het waterschap heeft, naast de genoemde algemene thema’s, een aantal projecten benoemd als vernieuwend, met als doel het toekomstige waterbeheer een impuls te geven:

• Veenweidegebied
• Europese Kaderrichtlijn Water
• Samenwerken in de waterketen
• (Her)ontwikkelen rioolwaterzuiveringsinstallatie Utrecht
• Wateropgave Oude Rijn
• Rijnenburg
• Kromme Rijn natuurlijk.

Keur Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. Aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem moeten door het Hoogheemraadschap worden vergund. Er geldt een vergunningsplicht op grond van de belangrijkste verordening, de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet). In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 (Keur HDSR) staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewatergangen, waterkeringen en grondwater. In principe zijn alle activiteiten die van invloed (kunnen) zijn op waterstaatswerken volgens de Keur verboden. Onder bepaalde voorwaarden kunnen, voor specifieke activiteiten, ontheffingen van die verboden worden verleend. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewatergangen, waterkeringen of grondwatergangen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden. Een gebod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een onderhoudsverplichting. Eventuele vergunningen worden alleen verleend als waterstaatkundige belangen niet in het gedrang komen. Bij het verlenen van een vergunning worden deze belangen altijd afgewogen. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de verbrede doelstellingen van de Waterwet te weten de samenhang met chemische en ecologische aspecten en de vervulling van maatschappelijke functies van watersystemen.

Algemene regels Keur HDSR

De ervaring leert dat bepaalde, regelmatig voorkomende activiteiten weinig invloed hebben op de staat van oppervlaktewaterlichamen en/of waterkeringen in het beheersgebied van De Stichtse Rijnlanden. Door het stellen van algemene regels zijn de betreffende activiteiten niet langer vergunningsplichtig, maar moeten ze wel worden gemeld. De algemene regels behorend bij de Keur van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 hebben betrekking op de kern- en beschermingszones van primaire, secundaire en tertiaire oppervlaktewaterlichamen en waterkeringen.

Watervergunning

Ten behoeve van het dempen en graven, aanleggen van vlonders en steigers en bouwen in en langs water is een Watervergunning van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden noodzakelijk. Alle wateraspecten (inclusief de Keur-aspecten) worden in de watervergunning geregeld. Ook tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningsplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet. Het toepassen van uitlogende materialen (lood, koper, zink en bitumen) zonder KOMO-keurmerk voor verhardingen die rechtstreeks lozen op oppervlaktewater is niet toegestaan.

4.9.2 Onderzoek

Het plangebied betreft (oorspronkelijk) drie voormalige agrarische bedrijven.

Aan de Rijndijk is 1.790 m² aan bebouwing gesloopt en mag maximaal 883 m² van het (nieuwe) bouwvlak worden bebouwd met vergunningplichtige bebouwing. Aan de Ockhuizerweg is in totaal 3.525 m² aan bebouwing gesloopt en kan binnen de (nieuwe) bouwvlakken maximaal 2.944 m² aan vergunningplichtige bebouwing worden opgericht.

In alle gevallen neemt de hoeveelheid verharding door de herontwikkeling tot woningbouwlocaties af. Dit betekent dat compensatie niet aan de orde is en er naar verwachting geen negatieve gevolgen te verwachten zijn voor de waterhuishoudkundige situatie.

Wat de riolering betreft, kan het volgende worden opgemerkt. De locatie Rijndijk 2-4 heeft mogelijk nog een IBA (Individuele Behandeling Afvalwater). Omdat vanwege de functiewijziging het lozingsgedrag (verloop en samenstelling) wijzigt, zal bij de verdere uitwerking naar het rendement ervan gekeken moeten worden. Ockhuizerweg 39 heeft mogelijk een minigemaal en is aangesloten op het drukrioleringssysteem. Optimalisatie ervan vindt pas plaats in combinatie met het totale lokale drukrioleringssysteem. Ockhuizerweg 35 kan onder vrijverval op het aangrenzende gemengde rioolstelsel lozen.

4.9.3 Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft op 7 september 2016 een formeel wateradvies uitgebracht. Zij adviseert om bij de ruimtelijke ontwikkeling de kansen te pakken om klimaatbestendig te bouwen. Vanuit het perspectief water is dat bijvoorbeeld:

• Toepassen van halfdoorlatende bestrating bij parkeerplaatsen
• Afvoer van regenwater niet aansluiten op riool
• Aanleggen van wadi's om water tijdelijk te bergen bij extreme neerslag
• Eventueel realisatie groene daken.

4.10 Archeologie

4.10.1 Kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- Archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijk archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Daarnaast zijn op de kaart gebieden aangewezen, waarvoor geen verwachting en geen vergunningstelsel gelden.

Het plangebied ligt op de archeologische waardenkaart van de gemeente Utrecht grotendeels in een gebied met een archeologische verwachting. Hiervoor geldt, dat voor bodemingrepen vanaf een oppervlakte van 1.000 m² en een diepte van 30 cm –mv archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Voor het oostelijk deel van de locatie aan de Rijndijk geldt geen onderzoeksplicht. Daar is geen archeologische verwachting op grond van de beleidskaart.

4.10.2 Onderzoek

Transect heeft in oktober 2015 een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd voor de drie locaties binnen het plangebied. Het doel van het archeologisch bureauonderzoek is het specificeren van de archeologische verwachting.

Op alle drie de locaties heeft tot voor kort een agrarisch bedrijf gezeten, waarvan een deel van de opstallen is gesloopt. Het is de verwachting dat de aanleg van het bedrijf evenals de sloop ervan geleid hebben tot verstoringen van de oorspronkelijke bodemopbouw in het plangebied. Hoeveel er voor de aanleg van het erf verstoord is, is echter niet bekend. Dit geldt evenzeer voor de sloop.

Uit het bureauonderzoek blijkt dat voor de percelen aan de Ockhuizerweg een archeologische verwachting geldt op het aantreffen van (nederzettings)resten uit de periode Neolithicum-Late Middeleeuwen (op perceel met huisnummer 35) en uit de periode IJzertijd-Late Middeleeuwen (op perceel met huisnummer 39). Voor het westelijk deel van de locatie aan de Rijndijk geldt een middelhoge archeologische verwachting geldt op het aantreffen van (nederzettings)resten uit de periode IJzertijd-Late Middeleeuwen. Het oostelijk deel van het plangebied heeft een lage archeologische verwachting.

Omdat op basis van de onderzoeksresultaten een verwachting op de aanwezigheid van archeologische resten bestaat en deze bij de nieuwbouw van de woningen kunnen worden verstoord, is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie uit het geldende bestemmingsplan Haarzuilens wederom opgenomen.

Uit de resultaten van het bureauonderzoek blijkt dat, in overeenstemming met de gemeentelijke archeologische waardenkaart, geen archeologische vervolgmaatregelen noodzakelijk als de verstoring niet groter is dan 1.000 m² en niet dieper dan 30 cm. Indien de verstoring op één van de locaties groter is, wordt geadviseerd om in het gebied een inventariserend veldonderzoek uit te voeren. Doel van dit onderzoek is om de bodemopbouw in het plangebied in beeld te brengen en vast te stellen in hoeverre nog daadwerkelijk archeologische resten aanwezig zijn.

4.10.3 Conclusie

Op basis van de gemeentelijke archeologische waardenkaart en de uitgevoerde bureauonderzoeken is voor het grootste deel van het plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.

4.11 Kabels en leidingen

In het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied liggen geen kabels of leidingen die planologisch relevant zijn. Er zijn uit dit oogpunt derhalve geen belemmeringen voor de realisering van de woningen.

4.12 Duurzaam bouwen en energie

Het coalitieakkoord van de gemeente Utrecht 2014-2018 vraagt nadrukkelijk aandacht voor duurzaamheid en gezonde leefomgeving. Utrecht wil zuinig omgaan met energie en grondstoffen, zoveel mogelijk kringlopen sluiten en energie duurzaam opwekken. Bij nieuwbouw en renovatie stellen we hoge eisen aan duurzaamheid.

Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente. Daartoe worden initiatiefnemers uitgedaagd om in een visiedocument aan te geven waar zij toe in staat zijn en wat het oplevert voor het onderhavige plan en voor de stad als totaal. Onderwerpen die de revue kunnen passeren zijn de milieubelasting van het materiaalgebruik van draagconstructie, omhulling, afbouw/afwerking en installaties, het terugbrengen van het fossiel energieverbruik, de inzet van efficiënte en/of hernieuwbare energievormen, het verbeteren van het binnenmilieu en het effect van het initiatief op de belevingskwaliteit van de (semi-)openbare ruimte. Maar ook meer People georiënteerde onderwerpen zijn van belang.

Speciale aandacht gaat uit naar de toenemende schaarste van grondstoffen, in het bijzonder zeldzame aardmetalen. Zuinig zijn met grondstoffen is een nieuwe uitdaging.

Woningbouw

In 2007 en geactualiseerd en herbevestigd in 2011 zijn tussen gemeente en woningbouwcorporaties afspraken gemaakt onder de titel 'Bouwen aan de stad', waarin eisen staan over tegengaan vervuiling van (grond)water door diffuse bronnen vanwege uitloging door verontreinigende bouwmaterialen en gebruik van hout met een goed duurzaamheidscertificaat (FSC of goedgekeurd door de TPAC), naast zaken als Politiekeurmerk Veilig Wonen. Voorts wordt een aantal adviezen gegeven op het gebied van toegankelijkheid en bruikbaarheid. Deze eisen en adviezen worden ook wel de IWK 2012 afspraken genoemd. Op 20 november 2007 heeft het college besloten om die kwaliteitseisen voor alle ontwikkelaars te laten gelden. Sinds 1 februari 2015 geldt het gewijzigde beleidskader Integrale Kwaliteit Nieuwbouw.

Energie

De gemeente Utrecht heeft de ambitie om in 2030 als grondgebied CO2-neutraal te zijn. Dit vereist een stevige inspanning van alle betrokken partijen. Voorwaarde voor het kunnen realiseren van de nodige maatregelen, ook op gebouwniveau, is een optimale energie-infrastructuur op bouwblok-, buurt- en wijkniveau. Daarbij kan het gaan over het gebruik van stadsverwarming als dat in de nabijheid ligt of over de inzet van overtollige (koel)warmte uit de omgeving. Ook andere technieken kunnen de behoefte aan fossiele energie beperken zoals het inzetten van warmtepompen met bijvoorbeeld warmte-koude opslag in Phase Change Materials (PCM) of in het grondwater in de bodem. Maar de belangrijkste eerste stap is een goed geïsoleerd en kier/naad-dicht gebouw, rekening houdend met gezondheidscondities en oververhittingsgevaar in de zomer.

Een reële bijdrage aan de gemeentelijke energieambitie vereist een energieprestatie ruim beter dan het wettelijk vereiste. De wettelijke eis ligt vast in het Bouwbesluit. Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie PrestatieCoëfficient (EPC) van 0,4. Op termijn wordt die wettelijke eis verder aangescherpt naar (bijna) 0. Conform de motie 'Utrecht Koploper' stelt de gemeente aan bouwende partijen nu al de eis van EPC = 0 (energieneutrale woningbouw of beter), indien daarvoor binnen lopende contracten ruimte bestaat.

Voor deze locaties zijn geen contractuele afspraken gemaakt. De initiatiefnemer moet voor alle locaties aangeven op welke manier het plan aansluit op de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrecht.

4.13 Gezondheid

Het thema Gezonde verstedelijking kan op verschillende manieren worden ingevuld; dit kan zijn een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte, ruimte voor voetganger en fiets, energie, etc.

Het bieden van aantrekkelijke ruimte voor sport en bewegen in de openbare ruimte is een aandachtspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen. Een gezonde leefomgeving is een leefomgeving die als prettig wordt ervaren, uitnodigt tot gezond gedrag en waar de druk op onze gezondheid zo laag mogelijk is. Bij een gezonde leefomgeving gaat het zowel om harde milieuaspecten van de omgeving (zoals lucht- en geluidskwaliteit) en de inrichting van de omgeving en de manier waarop we deze beleven als om een gebouw waarin we wonen en werken, die een goede kwaliteit biedt (binnenmilieu) en geen ongezonde situaties kent.

Haarzuilens en omgeving behoort tot de groenste delen van Utrecht. Wonen in een groene omgeving draagt bij aan een goede gezondheid en een hoge woonkwaliteit.

Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en een grotere kans op lange droge periodes. Heel veel regen in korte tijd, lange tijd droogte, hetere dagen en warmere nachten hebben gevolgen voor onze leefomgeving en gezondheid.

De rijksoverheid vind het belangrijk dat inwoners van steden nu en in de toekomst gezond kunnen wonen werken en ontspannen (Healthy Urban Living). Ook in Utrecht staat Healthy Urban Living centraal.

Om Healthy Urban Living in de praktijk te brengen, kiest Utrecht voor in totaal 8 City Deals met de rijksoverheid. Er is o.a. een City Deal klimaatveranderingen, een City Deal energieprogramma en een City Deal woonkwaliteit en duurzaamheid met aandacht voor zorg.

City Deal klimaatadaptieve stad

De gemeente Utrecht heeft op 9 oktober 2014 twee intentieverklaringen ruimtelijke adaptatie getekend, een landelijke en een regionale. Met de landelijke ondertekening onderschrijft de gemeente Utrecht de volgende landelijke doelstellingen:

• De stad Utrecht is ook in 2050 nog aantrekkelijk om te leven, omdat de stad bestand is tegen wateroverlast door heviger regen en langduriger droogte en hogere temperaturen;
• Uiterlijk in 2020 moeten alle ruimtelijke ingrepen integraal getoetst worden op hun klimaatbestendigheid;
• De periode tot 2020 wordt benut om voldoende kennis en een aanpak te ontwikkelen om de eerste twee doelstellingen concreet te kunnen invullen.

In de regionale verklaring beloven 7 gemeenten, het waterschap, de provincie Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht in de regio Utrecht de komende jaren samen te werken om de regio nog klimaatbestendiger te maken. De samenwerking moet eind 2015 resulteren in een gezamenlijke aanpak voor die problemen die het beste regionaal aangepakt kunnen worden.

4.14 Conclusie

In de voorgaande paragrafen is aangetoond dat er geen belemmeringen zijn voor de beoogde woningbouwontwikkelingen op de percelen Ockhuizerweg 35 en 39 en het perceel achter Rijndijk 2 en 4.

De benodigde aanvullende onderzoeken in relatie tot flora en fauna worden momenteel uitgevoerd.

Indien er geen verblijfplaatsen of vleermuizen worden aangetroffen, kunnen de bomen op het perceel aan de Rijndijk worden gekapt. Indien er geen verblijfplaatsen, vleermuizen, huismussen, gierzwaluwen of een kerkuil worden aangetroffen, kunnen de gebouwen aan de Ockhuizerweg 35 worden gesloopt. Wanneer er wel verblijfplaatsen worden aangetroffen, moeten mitigerende maatregelen worden getroffen om negatieve effecten te voorkomen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Natuurmonumenten is eigenaar en zal de percelen uitgeven.

Er is een anterieure overeenkomst afgesloten met Natuurmonumenten. De anterieure overeenkomst ziet ook op het verhalen van eventuele planschade.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

In nauwe samenwerking tussen de provincie Utrecht, de gemeente en Natuurmonumenten is de Koepelnotitie Haarzuilens opgesteld (zie bijlage). Doel van de koepelnotitie is om de bouw van extra woningen in het RodS-gebied Haarzuilens te motiveren en onderbouwen. De provincie heeft per brief van 3 februari 2016 ingestemd met de Koepelnotitie en de in de bouwenvelop gestelde randvoorwaarden. De koepelnotitie heeft betrekking op de toevoeging van 7 extra woningen bovenop bestaande afspraken, op de locaties die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen. De bouwenvelop vormt volgens de provincie een goede onderbouwing voor de beoogde extra woningbouw die voldoet aan het provinciaal ruimtelijke (kemrandzone) beleid zoals verwoord in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 alsmede de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

Het bestemmingsplan is toegezonden aan een aantal instanties voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De provincie ziet geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft op 7 september 2016 een formeel wateradvies uitgebracht. Zij adviseert om bij de ruimtelijke ontwikkeling de kansen te pakken om klimaatbestendig te bouwen.

Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en hieraan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doelen:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig gebouwd en getoetst.

5.2.2 Participatie

Voor het participatietraject is gekozen voor het participatieniveau consulteren.

De concept bouwenvelop is ter inzage gelegd, waarbij omwonenden in de gelegenheid zijn gesteld te reageren op de inhoud van de bouwenvelop. Zoals in paragraaf 2.4.3 reeds is aangegeven, is de bouwenvelop bouwlocaties Haarzuilens op 1 december 2015 door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld. De bouwenvelop vormt de basis van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). De SVBP2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

6.2 Planvorm

Het vigerende bestemmingsplan Haarzuilens kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling voor de in het gebied aanwezige functies en bebouwing. Het bestemmingsplan maakte deel uit van de actualiseringsreeks van de gemeente. Dit betekent dat de bestaande situatie qua bebouwing en gebruik is vastgelegd, waarbij alleen in die gevallen, waarin al voldoende zicht bestaat op een nadere ontwikkeling of uitvoering van gemeentelijk beleid gewenst is daarvoor een regeling is opgenomen in het plan.

In het voorliggende bestemmingsplan is voor de bestemmingen Groen, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen - 1 (Rijndijk) aangesloten bij de bestemmingsregeling zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan Haarzuilens. Voor de percelen aan de Ockhuizerweg is de bestemming Wonen opgenomen, waarin de ruimtelijk relevante randvoorwaarden uit de bouwenvelop zijn vertaald in bouwregels.

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels, zoals een algemene regel voor het gebruik van de gronden, procedureregels en algemene afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden die op vrijwel alle bestemmingen van toepassing zijn. De overgangs- en slotbepalingen maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

6.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden.

6.4 Regeling bijbehorende bouwwerken

6.4.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht (Bor) Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan in veel gevallen geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

In aansluiting op de randvoorwaarden in de bouwenvelop is voor het plangebied aan de Rijndijk aangesloten bij de bestemming Wonen - 1 uit het bestemmingsplan Haarzuilens. Vanwege het besloten karakter van het perceel zijn ruimere regels opgenomen voor de oprichting van bijbehorende bouwwerken. Een toelichting hierop is opgenomen in paragraaf 6.4.3. Voor de percelen aan de Ockhuizerweg zijn in aansluiting op de Utrechtse Leest alleen vergunningvrije bouwwerken toegestaan. In paragraaf 6.4.2 wordt ingegaan op deze regeling.

6.4.2 Regeling bijbehorende bouwwerken in de bestemming Wonen

Voor de percelen aan de Ockhuizerweg is de bestemming Wonen opgenomen. Vanwege de ligging in het open landschap worden, zijn de ruimere regels uit het bestemmingsplan Haarzuilens voor de oprichting van bijbehorende bouwwerken hierin niet opgenomen. Hierna volgt een toelichting op de vergunningvrije mogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken uit het Bor.

Het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw (zoals buitenkamers). Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel) antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een groenbestemming rust). Het kan zijn dat zo’n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. In het voorliggende bestemmingsplan is in alle gevallen sprake van een gezamenlijk erf waar de voordeur of ingang aan gesitueerd is. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Achtererfgebied:

Bebouwingsgebied

Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’. In onderstaand kader is de omschrijving van het begrip ‘bebouwingsgebied’ opgenomen.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

Met de oppervlakte van het bebouwingsgebied wordt met bebouwingspercentages over gedeelten van het bebouwingsgebied bepaald welke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal bij het oorspronkelijk hoofdgebouw gebouwd mag worden. In onderstaande tabel staat welk maximaal toelaatbaar bebouwingspercentage geldt voor het desbetreffende gedeelte van het bebouwingsgebied.

Rekenvoorbeeld:

50% van 100 m2 = 50 m2

20% van 200 m2 = 40 m2

10% van 360 m2 = 36 m2 

= 126 m2

minus aanbouw 50 m2 = 76 m2

Op bovenstaand perceel mag er nog 76 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwd.

Bouwhoogten

Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

 

6.4.3 Regeling bijbehorende bouwwerken in de bestemming Wonen - 1

Voor de regeling bijbehorende bouwwerken in de bestemming Wonen - 1 zoals opgenomen in het bestemmingsplan Haarzuilens en in voorliggende bestemmingsplan zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet altijd. De erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* Erfzone is de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Wabo).

In aanvulling op deze basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grootte van het achtererf:

1. Een achtererf tot 300 m²:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50% van het achtererfgebied, inclusief de erfzone, tot maximaal 30 m² naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter;
• bouwhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 4,5 meter

2. Een achtererf tussen 300-1500 m²:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 75 m² naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter;
• bouwhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 4,5 meter.

3. Een achtererf groter dan 1.500 m²:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 125 m² naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter;
• bouwhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 6 meter;
• aangebouwde bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep.

Deze erfbebouwingsregels zijn (in overeenstemming met het bestemmingsplan Haarzuilens) vertaald in de regels van de bestemming Wonen -1. Binnen de bestemming Wonen zijn alleen vergunningvrije bijbehorende bouwwerken regeling toegestaan (zie paragraaf 6.4.2).

6.4.4 Aan-huis-verbonden bedrijf en bed & breakfast

Een belangrijk onderdeel van de woonbestemming is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven en bed & breakfast, als ondergeschikte functie bij het wonen. In dit bestemmingsplan zijn een aan-huis-verbonden bedrijf en/of bed & breakfast toegestaan binnen de woonbestemmingen. Voorheen werd gesproken over een beroep of bedrijf aan huis, deze term is verlaten omdat een beroep ook een bedrijf is. De definitie is exact hetzelfde gebleven. Inhoudelijk verandert er niks.

Aan-huis-verbonden bedrijf

Een ander belangrijk onderdeel van de woonbestemmingen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 40 m². Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven als maximum) en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

In een beperkt aantal gevallen, namelijk wanneer de woonoppervlakte van een woning groter is dan 200 m², kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de oppervlaktemaat voor een aan-huis-verbonden bedrijf tot maximaal 60 m². Ook is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven.

Bed & breakfast

Bij de woonbestemming is het eveneens mogelijk om een bed & breakfast te hebben, als ondergeschikte functie bij het wonen. De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is dan ook uitsluitend toegestaan indien de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen.

6.5 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 3 Groen

De groenstroken rondom het perceel Ockhuizerweg 35 zijn, overeenkomstig de bouwenvelop (zie paragraaf 3.1), binnen deze bestemming opgenomen.

Binnen de bestemming Groen zijn ook water, waterbeheer en voet- en fietspaden toegestaan.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming is speciaal voor het geldende bestemmingsplan Haarzuilens opgesteld. In het plangebied Haarzuilens zijn verschillende voet- en fietspaden gepland om de recreatieve waarde van het gebied te verhogen. Deze paden, waaronder het Rijneveldsche Bospad, hebben een aparte bestemming om te voorkomen dat hier ook een weg voor gemotoriseerd verkeer komt. Uitsluitend verkeer in de zin van langzaamverkeer is toegestaan.

Ook het parkeren van auto's is niet toegestaan in deze bestemming.

Artikel 5 Wonen

Deze bestemming is toegekend aan de plangebieden aan de Ockhuizerweg. Binnen de bestemming zijn regels opgenomen die zijn afgestemd op de bouwenvelop. Een uitgebreide toelichting op deze bestemming is opgenomen in de paragrafen 3.1.4 en 3.2.4.

Voor de regeling van bijbehorende bouwwerken wordt verwezen naar paragraaf 6.4.2. Het is mogelijk een beroep of bedrijf aan huis en/of een bed & breakfast te vestigen bij de woning, zie paragraaf 6.4.4.

Artikel 6 Wonen - 1

Deze bestemming is toegekend aan het plangebied aan de Rijndijk in aansluiting op de bestemming van de bestaande woningen met bijbehorende tuinen aan de straatzijde. De zogenaamde lintbebouwing buiten het dorp. Een uitgebreide toelichting op deze bestemming is in paragraaf 3.3.4 opgenomen.

Binnen de bestemming zijn 3 vrijstaande of halfvrijstaande woningen toegestaan. Halfvrijstaande woningen (twee woningen onder één kap) vormen een samenhangend geheel. Voor de woningen geldt een maximale inhoudsmaat van 800 m³ (exclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken).

Het is mogelijk een beroep of bedrijf aan huis en/of een bed & breakfast te vestigen bij de woning, zie paragraaf 6.4.4.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

De archeologische waarden en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarden en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 8 Waarde - Cultuurhistorie

Door middel van deze bestemming worden de betreffende gronden in het plangebied bestemd voor het behoud, herstel en de ontwikkeling van de met het beschermd stadsgezicht verbonden cultuurhistorische waarden. Voor de gronden die in een beschermd stadsgezicht vallen zijn extra regels opgenomen die waarborgen dat de karakteristiek van het straat- en stadsbeeld niet in onevenredige mate wordt aangetast en aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied geen afbreuk wordt gedaan.

Ter bescherming van het beschermd stad- en dorpsgezicht is een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden opgenomen in de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie. Het is verboden bepaalde werken en werkzaamheden uit te voeren zonder een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders. Het betreft werken en werkzaamheden zoals: het ophogen, verlagen of afgraven van de gronden, het aanleggen van verhardingen, het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen en dergelijke. Op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, noodzakelijk zijn voor het op de bestemming gerichte beheer of gebruik van de grond of reeds vergunde werken of werkzaamheden is het verbod niet van toepassing. De omgevingsvergunning wordt afgegeven als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, herstel en ontwikkeling van het beschermd stadsgezicht. De dubbelbestemming ziet met name op de bescherming van het open houden van het landelijk gebied.

Hoofdstuk 3 Algemene regels vraagt voor een aantal regels om nadere uitleg.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 10 Algemene bouwregels

Overschrijden bouwgrenzen

Dit artikel regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bouwgrenzen die op de verbeelding zijn aangegeven.

Deze bepaling bevordert een flexibele toepassing van bouwgrenzen, omdat die grenzen in een aantal gevallen als te knellend ervaren kunnen worden. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen zal de gemeente in het geval van een overschrijding van een bouwgrens aan de hand van dit artikel beoordelen of die overschrijding vergunningverlening in de weg staat.

In het geval van vergunningvrij bouwen is ook de overschrijding van de bouwgrens vergunningvrij, zolang aan de regels van dit lid voldaan worden. Degene die de vergunningvrije bouwactiviteit uitvoert, moet dat zelf beoordelen. Als niet aan dit lid voldaan wordt, moet alsnog een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De gemeente kan ook bij vergunningvrije bouwactiviteiten handhavend optreden als in strijd met dit lid wordt gebouwd.

Voorwaardelijke verplichting over parkeren

Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren.

Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".

Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting

Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.
De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Woningvorming en omzetting

Het vormen en omzetten van woningen is soms ook mogelijk zonder dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Daarom is het verbod van artikel 11 lid 4 hier als gebruiksverbod opgenomen. De werking van dit artikel is verder overeenkomstig het voorgaande artikel.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling 'aan-huis-verbonden bedrijf'. Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Artikel 13 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken en een strafbepaling. Deze hoeven daarom niet in het bestemmingsplan te worden opgenomen. Het handelen in strijd met aanlegregels of sloopregels valt hier echter niet onder. Overtreding hiervan dient nog steeds in het bestemmingsplan als strafbaar feit te worden aangemerkt.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk Overgangs- en slotregels bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 15 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 16 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

6.6 Lijst van Bedrijven functiemenging

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Lijst van Bedrijven is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijven.

6.7 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.