Nedereindseweg 543, Rijnenburg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de bestemming van het vrijgekomen agrarisch bedrijf aan de Nedereindseweg 543 te Rijnenburg te wijzigen in een passende bestemming voor het toekomstig gebruik.

Het agrarische bedrijf op de locatie Nedereindseweg 543 is beëindigd en de bijbehorende landbouwgronden zijn verkocht. De rustende boer is voornemens om de locatie te verkopen. Aangezien er geen landbouwgrond meer bij de bedrijfslocatie aanwezig is, is het uitgesloten dat het agrarisch gebruik van de locatie zal herleven. Om die reden zal de voormalige agrarische bedrijfslocatie worden verkocht aan een particulier.

Op de bedrijfslocatie staan 2 geschakelde loodsen met een gezamenlijke oppervlakte van 900 m2 welke de functieaanduiding 'bedrijf' hebben. Ter plaatse van deze functieaanduiding is als ondergeschikte nevenactiviteit van de agrarische bedrijfsvoering een bedrijf behorende tot maximaal categorie B2 toegestaan.

De gemeente is akkoord met het wijzigen van de bestemming van de locatie van 'Agrarisch' in 'Wonen' en het handhaven van de bestaande bebouwing, waarbij het gebruik van de twee geschakelde loodsen voor opslag- en verhuurdoeleinden gehandhaafd mag blijven.

Het herbestemmen van de locatie vindt buitenplans, door middel van een herziening van het bestemmingsplan, plaats. Hierbij moet worden voldaan aan het provinciaal ruimtelijk beleid.

Door middel van het voorliggende bestemmingsplan wordt de nieuwe invulling van de locatie planologisch - juridisch geregeld. Het plan wordt getoetst aan het ruimtelijk beleid van de provincie en de gemeente alsmede aan de relevante milieu- en omgevingsaspecten.

Het bestemmingsplan 'Nedereindseweg 543 in Utrecht' bestaat uit een verbeelding, een toelichting en een set regels.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt ten zuidwesten van Utrecht in de Rijnburgerpolder. De snelweg A2 ligt op circa 2,1 kilometer ten oosten van het plangebied en de snelweg A12 op circa 2,4 ten noorden hiervan. De ligging en de globale begrenzing van het plangebied is weergegeven in afbeelding 1. Ten aanzien van de begrenzing van het plangebied zijn de kadastrale grenzen aangehouden

Afbeelding 1: Ligging van het plangebied in de omgeving (linker afbeelding) en de begrenzing plangebied (geel gemarkeerd)

1.3 Geldende plannen

Dit bestemmingsplan vervangt voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen.

Bestemmingsplan		Vastgesteld door Raad	Onherroepelijk
Rijnenburg, Utrecht		5 maart 2015	??

Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Agrarisch'. De bebouwing ligt binnen een bouwvlak van circa 5.700 m2. Twee loodsen binnen het plangebied, in afbeelding 2 met een stippellijn omgeven, hebben de functieaanduiding 'bedrijf'.

Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

Een groot deel van het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De 'randen' van het plangebied aan de west-, noord- en oostzijde hebben de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap'. Aan de wegzijde is heeft een strook grond de dubbelbestemming 'Leiding - Riool'. Tot slot heeft een klein puntje van het plangebied aan de zuid-westzijde de gebiedsaanduiding 'Vrijwaringszone -straalpad'.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In toelichting hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie, het plan en de uitvoeringsaspecten. Hoofdstuk 4 gaat in op de nieuwe gewenste situatie. De diverse onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgvingsvisie (2020)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 4. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 5. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 6. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 7. Beperken van klimaatverandering.
• 8. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 9. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 10. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 11. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 12. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 13. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.

De NOVI benoemt vier prioriteiten:

De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten.

• 1. Ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen.
• 3. Zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering

Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen.

Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes
Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.
• 2. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een kleinschalig woningbouwproject aan de Nedereindseweg waar het in hoofdzaak gaat om een functiewijziging. Uit paragraaf 5.15 en 5.17 volgt dat in het project aandacht is beseed aan de aspecten gezondheid en duurzaamheid. Het plangebied ligt in het buitengebied waar de druk op de gezondheid ten opzicht van een meer stedelijk gebied relatief laag is. Door het toevoegen van extra groen op het perceel wordt de kwaliteit van de leefomgeving nog verder versterkt. Daarnaast leveren de 70 zonnepanelen een bijdrage aan het verminderen van de CO2-uitstoot. Het project voldoet aan de ambities uit de NOVI.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, vastgesteld op 30 december 2011) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij het Natuurnetwerk Nederland (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor één onderwerp geregeld in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de NNN. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Een deel van het Barro is gebaseerd is op eerdere PKB's en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen kunnen na vaststelling van de structuurvisie de procedure volgen en vervolgens in werking treden. Het betreft de volgende onderdelen:

• 4. project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 5. kustfundament;
• 6. grote rivieren;
• 7. Waddenzee en waddengebied;
• 8. defensie, en
• 9. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Plangebied
Het Barro heeft geen directe consequenties voor het plangebied, bovendien maakt dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Daarmee is het plan niet in strijd met het Barro.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede en derde lid) (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

Gebiedsontwikkeling per regio (betekenis voor Utrecht)
Het kabinet heeft voor 9 regio's in Nederland opgaven van nationaal belang uitgewerkt. Het gaat hierbij om doelen die voor Rijk en regio van belang zijn. Voor Utrecht geldt daarbij dat Utrecht belangrijk is als het gaat om de verbinding van autowegen, spoorwegen en vaarwegen. Station Utrecht Centraal heeft daarbij een centrale rol. Ook speelt de regio Utrecht een belangrijke rol bij de verdere ontwikkeling van de topsector Life Sciences.

Plangebied
Op grond van jurisprudentie mogen we concluderen dat er geen sprake is van een
nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de Ladder:
https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/@107931/201608869-1-r3/. Hierin is
aangegeven dat een bestemmingsplan, dat bij recht een stedelijke ontwikkeling
mogelijk maakt, maar ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen
nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt, maar alleen een planologische functiewijziging, voorziet in beginsel niet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als
bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro.

In dit plan staat het vast dat ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk wordt gemaakt. De bestaande bebouwing blijft gehandhaafd. Er wordt geen planologische ruimte geboden voor een uitbreiding van het bebouwde oppervlakte. Ook neemt het aantal woningen binnen het plangebied niet toe.

2.1.4 Nationaal Waterplan

Op 10 december 2015 hebben de minister van Infrastructuur en Milieu en de staatssecretaris van Economische Zaken het Nationaal Waterplan 2016-2021 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan 2016-2021 vervangt het Nationaal Waterplan 2009-2015 en de partiële herzieningen hiervan.

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie en zelfbindend voor het Rijk. Het Rijk is in Nederland verantwoordelijk voor het hoofdwatersysteem en met het waterplan worden de strategische doelen voor het waterbeheer vastgelegd. Andere overheden worden gevraagd om het Nationaal Waterplan te vertalen in hun beleidsplannen.

Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het plan gaat in op de thema’s waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Daarnaast zijn in het plan gebiedsgerichte uitwerkingen voor grote wateren en de zee en de kust opgenomen. Ook beschrijft het waterplan de relatie tussen water en de omgeving.

In het Nationaal Waterplan 2016-2021 staan de volgende ambities centraal:

• Nederland blijft de veiligste delta in de wereld;
• Nederlandse wateren zijn schoon en gezond en er is genoeg zoetwater;
• Nederland is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht;
• Nederland is en blijft een gidsland voor watermanagement;
• Nederlanders leven waterbewust.

Plangebied
Het initiatief dat in dit bestemmingsplan centraal staat is in lijn met het bepaalde in het waterplan. In paragraaf 5.11 wordt nader ingegaan op de waterhuishoudkundige aspecten ter plaatse van het plangebied.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vorm gegeven worden. De Omgevingsverordening zal rond de zomer van 2021 ter inzage liggen en eind 2021 vastgesteld worden.

In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich mee brengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels.

Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:

• extra woningen die gebouwd moeten worden;
• toename van werkgelegenheid;
• toename van verkeer;
• energietransitie;
• klimaatverandering;
• verandering in de landbouw;
• versterking van natuur en recreatief groen.
  

Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Uitwerking beleid in 7 thema's
De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's.

• 1. Stad en land gezond
  Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren.
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust
  Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte).
• 3. Duurzame energie
  Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.
• 4. Vitale steden en dorpen
  Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
  Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen.
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur
  Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners.
• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw
  Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.
  

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur.

Uitvoering
In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio.

Plangebied
In de Provinciale Omgevingsvisie is het projectgebied onder meer aanduid als 'Stad en land gezond', 'Duurzame energie', 'Toekomstbestendige Landbouw' 'recreatie'. In de landbouwgebieden bevinden zich vooral melkveehouderijen en (koudegrond) fruitteeltbedrijven. In de landbouwgebieden is landbouw de hoofdgebruiker, maar vindt ook menging met andere functies plaats. Het beleid voor andere dan agrarische functies is vooral gericht op landschappelijke en recreatieve kwaliteit van deze gebieden en op het realiseren van natuur in groene contourgebieden en van recreatie in recreatiezones. De blijvende landbouw mag in haar functioneren geen hinder ondervinden van de natuur- en recreatieontwikkeling in deze gebieden.

Elk Utrechts landschap heeft zijn eigen kwaliteiten die mede richting geven aan de daarin gelegen en omliggende functies en hun ontwikkelingsmogelijkheden. Daarom wil de provincie op de kernkwaliteiten van de verschillende landschappen voortbouwen en deze doorontwikkelen. Een landschap is geen statisch plaatje; landschap is altijd in ontwikkeling en elk landschap heeft ruimte voor een vorm van dynamiek. Maar wel op zo’n manier dat de landschapskwaliteit wordt doorontwikkeld en beter beleefbaar wordt, onder andere met behulp van creatieve verbeeldingskracht. In het werken met landschapskwaliteit gaan we uit van een samenspel tussen het beeld (wat zie je), functies (wat gebeurt er) en robuuste structuren (samenhang, relaties).

Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting gevonden worden bij de kernkwaliteiten van het landschap. Voor de open landschappen gelden andere principes dan voor de meer gesloten landschappen. Landschappen vragen om bebouwing die qua maat en schaal passen bij de kernen die in het landelijk gebied gelegen zijn. Bij de uitwerking van de landschappelijke inpassing van het plangebied is rekening gehouden met de ontwikkelingsprincipes van zowel de 'waard' als de 'oude stroomruggen'. Door de inpassing van de locatie te versterken wordt een bijdrage geleverd aan landschappelijke kwaliteitsverbetering. De kernkwaliteiten van het Groene Hart worden door de functiewijziging niet negatief beïnvloed. Met de herontwikkeling wordt bijgedragen aan een verbetering van de leefbaarheid van het platteland en de ruimtelijke kwaliteit.

Toetsing aan de regels van de Verordening
Conform de regels (artikel 9.2) van de Omgevingsverordening geldt in het landelijk gebied een “verstedelijkingsverbod”. In de verordening is bepaald dat van verstedelijking sprake is “als een ruimtelijk besluit ten opzichte van het vigerende planologische regime nieuwe mogelijkheden biedt voor vestiging of uitbreiding van stedelijke functies”.

In het voorliggende plan is hier geen sprake van aangezien er geen nieuwe mogelijkheden worden geboden voor de vestiging of uitbreiding van stedelijke functies. De bestaande bebouwing blijft gehandhaafd.

Artikel 9.10 Functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar woonfunctie

Het plan voorziet in hoofdzaak in het wijzigen van de agrarische bestemming in de bestemming 'Wonen'. Op grond van artikel 9.10 van de regels van de Omgevingsverordening is het toegestaan om een agrarisch bedrijfsperceel, waar het agrarisch gebruik is beëindigd, een woonbestemming te geven aan de bedrijfswoning en de tot het hoofdgebouw behorende aangebouwde bedrijfsruimte, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden

• a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw, of, in het geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw, en
• b. de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden of versterkt, en
• c. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd, en
• d. een kantoor of bedrijf aan huis is mogelijk indien de omvang van die activiteiten ondergeschikt blijft aan de woonfunctie.

De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ bevat een ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Toetsing aan de voorwaarden
De locatie van initiatiefnemer ligt de Rijnburgerpolder. Deze polder is onderdeel van een zoeklocatie voor woningbouw. Met het oog hierop zijn ontwikkelende partijen in de polder actief om landbouwgronden aan te kopen. Hierdoor zijn in de polder inmiddels verschillende agrarische bedrijven beëindigd. Dat geldt ook voor het bedrijf van initiatiefnemers.

In de toelichting van het bestemmingsplan Rijnenburg, Utrecht staat dat hierdoor aan de Nedereindseweg vragen ontstaan over mogelijkheden voor transformatie en functieverandering. De vraag om transformatie zou daarom heel goed ingezet kunnen worden om de bestaande kwaliteiten te versterken. Het gaat hierbij uitsluitend om de kavels aan de Nedereindseweg die momenteel bebouwd zijn.

Door de ligging van de locatie in een polder waar plannen zijn voor woningebouw en projectontwikkelaars actief grond verwerven, is deze 'afgeschreven' voor een duurzame toekomst gerichte landbouw. Gesteld kan worden dat het bouwperceel niet optimaal is gesitueerd vanwege de woningbouwplannen

Het plangebied ligt in een gebied dat is te kenmerken als een relatief open weide- en akkerland, kenmerkend voor de veenweidegebieden op de overgang naar rivierenland. De Nedereindseweg is een historisch lint met inheemse beplanting met voornamelijk agrarische bebouwing aan weerszijden van de weg. De bebouwde kavels zijn breed en langgerekt. Tussen de bebouwde kavels bevindt zich veel open ruimte met verre doorzichten over de langgerekte polderverkaveling.

Het historisch lint wordt als gevolg van het plan niet aangetast. Dat geldt ook voor de landschappelijke waarden. Met name het voorterrein van het erf is groen aangekleed en aan de oostzijde langs de perceelgrens staat een haag. Deze groene aankleding blijft op zijn minst behouden.

Samenvattend wordt het open weidelandschap wordt niet aangetast doordat er geen bebouwing wordt toegevoegd of bestaande bebouwing wordt vergroot. De omliggende functies bestaande uit woningen en agrarische percelen worden door de voorgenomen functiewijziging niet onevenredig aangetast.

Er worden geen nieuwe gevoelige functie toegevoegd aan het perceel die de bedrijfsvoering van omliggende kavels zouden kunnen belemmeren. Het plan voldoet daarmee aan de voorwaarden van artikel 9.10 van de Omgvevingsverordening.

Artikel 9.7 Functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar stedelijke functie anders dan wonen

Twee gebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van 900 m2 behouden de functieaanduiding 'bedrijf'. Op grond van artikel 9.7 van de PRV is het mogelijk om de bestemming van een (voormalige) agrarisch bedrijfsperceel te wijzigen in een stedelijke functie anders de wonen onder de volgende voorwaarden:

• a. percelen voor specifieke stedelijke functies bestemmingen een andere stedelijke functie krijgen, niet zijnde permanente bewoning van een recreatiewoning, kantoor of detailhandel, onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang, op basis van een integrale afweging, niet leidt tot vergroting van de locatie en tot een toename van de invloed op de omgeving, dat bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden en dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd;
• b. stedelijke functies worden uitgebreid met maximaal 20% van de bebouwingsmogelijkheden onder het vigerende planologisch regime. Van deze maximale uitbreiding kan afgeweken worden mits er sprake is van een economische noodzaak. Ook het bestemmingsvlak kan worden uitgebreid indien er sprake is van een economische noodzaak.

De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing, waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Toetsing aan de voorwaarden
In het geldende bestemmingsplan zijn bedrijfsmatige functies al mogelijk (via een functieaanduiding bedrijf) planologisch toegestaan. De ruimtelijke uitstraling van het stallen Daarnaast volgt uit paragraaf 5.3 dat agrarische bedrijven in de omgeving niet worden belemmerd. Initiatiefnemer wil de bestaande bebouwing handhaven door in te zetten op een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit van de kavel.

De Nedereindseweg is een historisch lint met voornamelijk agrarische bebouwing aan weerszijden van de weg. De meeste kavels langs deze weg zijn rijk aan (hoogopgaande) beplantingen, onder meer om enige beschutting en behaaglijkheid te creëren. Landschappelijk en ecologisch hebben deze groenopstanden een meerwaarde. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied wordt gevormd door enerzijds de openheid van het weidelandschap en anderzijds de met groen omzoomde percelen waar bebouwing is gerealiseerd.

Het perceel aan de Nedereindseweg 543 wijkt af van het laatstgenoemde punt. Er zijn nauwelijks grote groenopstanden en eigenlijk is alleen het voorerf groen ingericht, met een tuinachtige insteek. Hierdoor is er vanzelfsprekend wel sprake van optimaal contact met omliggend landschap.

Er wordt geen bebouwing toegevoegd of gesloopt, noch wordt de bebouwing aan de buitenkant gewijzigd. Het beeld van de bebouwing op het perceel wijzigt als gevolg van de functieverandering niet.

De natuurwaarden van het perceel worden vergroot. Dit wordt gedaan door de aanplant van groen, waarmee aansluiting wordt gezocht op de typische landschappelijke kenmerken van het gebied. Daarbij worden inheemse soorten toegepast.

In paragraaf 4.1.2 is de landschappelijke inpassing uitgebreid beschreven. Bij de invulling van het perceel met groen elementen is uitdrukkelijk aansluiting gezocht bij de wijze waarop agrarische erven traditioneel werden ingericht. Door rijkere aankleding van het perceel met grote groenopstanden wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst gerealiseerd.

Samenvattend worden de ruimtelijke kwaliteiten, voor de agrarische bedrijfspercelen bestaande uit met groen omzoomde bouwpercelen, door de ontwikkeling sterk verbeterd. Hierdoor wordt ook ter plaatse van het plangebied het contrast met het omringende, open landschap, dat een kenmerkend en zeer waardevol landschapselement is, versterkt.

Aan de zijde van de Nedereindseweg behoudt de kavel het open en representatieve karakter. De zuidzijde van het terrein blijft grotendeels open en zorgt voor vrij zicht op het open landschap.

2.2.2 Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen

De Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen dateert uit juni 2011. De Gids beschrijft de huidige landschapskwaliteiten in de provincie. De gids beschrijft ook hoe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen sturen en welke kwalitatieve randvoorwaarden het landschap aan deze ontwikkelingen meegeeft.

Plangebied
Het open weidelandschap van de Waard heeft een uitgesproken lengterichting door lange bebouwingslinten en parallel lopende, beplante achterkaden. De strokenverkaveling staat haaks op de linten. De linten kennen onderling een aanzienlijke diversiteit, van open tot zeer besloten, met zowel lange rechtstanden als slingerende stukken en een grote
variatie tussen de profielen. De overal aanwezige weilanden verlenen rust en stilte aan het landschap.

De erfbeplanting van boerderijen in een Waard is inheems en beslaat 50 - 80% van de kavelgrens, bij voorkeur in een losse vorm. Zie ook de onderstaande afbeeldingen van de ontwikkelprincipes uit de kwaliteitsgids.

De oude stroomruggen liggen hoger dan de omgeving, maar zijn niet strak begrensd in het landschap. Ze gaan geleidelijk over in de aangrenzende open weidelandschappen. De afwisseling van hoog naar laag, besloten naar open, bebouwd naar onbebouwd, blokverkaveling naar strookverkaveling zorgen voor een rijke diversiteit. De levendige stadjes en dynamiek op de stroomrug versterken de beleving van rust en stilte in het open veld, terwijl de oude stroomruggen zelf weer rustig zijn ten opzichte van de grote steden.

In de huidige situatie is de locatie matig landschappelijk ingepast. Het verstevigen van de inpassing vindt conform de ontwikkelprincipes van de waard met name plaats langs de kavelgrens. Door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan wordt verzekerd dat de investering in de landschappelijke inpassing - en de daarmee gepaarde ruimtelijke kwaliteitswinst- zal worden uitgevoerd.

De karakteristieken van de oude stroomrug worden door de functiewijziging niet negatief beïnvloed. Het plan heeft geen invloed op de aanwezige hoogteverschillen. Ook het contrast tussen open en besloten blijft onveranderd.

Het initiatief is in lijn met de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen.

2.2.3 Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 (Eindbalans)

De essentie van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 is verdichting en kwaliteitsverbetering. Dit houdt in het vinden van een oplossing voor de spanning tussen de behoefte aan ruimte om te wonen en te werken voor het groeiend aantal huishoudens en de behoefte aan bescherming van natuur en landschap en de duurzaamheid in de ruimtelijke- en economische ontwikkeling.

Woningbouw
Het woningbouwprogramma voor de periode 2015-2030 bedraagt in totaal 68.700 woningen, waarvan 15.000 in Almere zijn gepland. De Ontwikkelingsvisie concentreert de nieuwe woningbouw sterk in bestaand bebouwd gebied: 35.800 woningen zal in bebouwd gebied worden gerealiseerd en 32.900 woningen buiten bebouwd gebied. Nieuwbouw in bestaand gebied is mogelijk door verdichting in stadsdelen en herstructurering van verouderde locaties. De A12-zone en stationsgebied Amersfoort zijn projecten waar in de periode 2015-2030 door transformatie kan worden bijgedragen aan verdichting en kwaliteitsverbetering. De Noordvleugel Utrecht ziet goede mogelijkheden om de complexe binnenstedelijke opgave, waaronder de A12-zone en het stationsgebied van Amersfoort, als nieuw sleutelproject te definiëren.

Werklocaties
Voor bedrijventerreinen heeft de Noordvleugel Utrecht de uitbreidingsbehoefte voor de periode 2015-2030 berekend op 410 ha bruto. De regio heeft, in overleg met het Rijk, zich de ambitie gesteld om bestaande en nieuwe bedrijventerreinen tien procent intensiever te gebruiken dan nu het geval is. De intensivering zal vorm krijgen door toepassing van de SER-ladder. Daardoor is de planningsopgave tien procent lager: 410 in plaats van 455 ha. De realisatiemogelijkheden zijn echter beperkt: slechts voor 179 ha kan op eigen grondgebied worden ingevuld. Op korte termijn wordt bekeken hoe de vraagzijde zich ontwikkelt en welke mogelijkheden aan de aanbodzijde kunnen worden gevonden voor het ruimtetekort. Het beleid van de regionale overheden om de ontwikkeling van kantoren te concentreren op toplocaties die goed bereikbaar zijn, zal in hoofdlijnen worden voortgezet.

Voorwaarden
De woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties dienen te voldoen aan de volgende randvoorwaarden voor het behoud van de kwaliteit van het gebied en voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling als geheel:

• Indien het mogelijk is om de grote binnenstedelijke opgave in de regio Utrecht tot stand te brengen, worden daarmee kosten van nieuwe weginfrastructuur beperkt.
• De groeiende binnenstedelijke bevolking is tegelijk een randvoorwaarde om het hoogwaardig openbaar vervoer rendabel te maken.
• Het buitengebied dient voldoende groene en watergebonden recreatiemogelijkheden te bieden.
• Het grootste deel van de nieuwe recreatiemogelijkheden zal dicht rond de steden moeten worden aangelegd.
• Daarnaast is er een sterke focus op de aanleg van stad-landverbindingen.
• Het Rijk hanteert voor nieuwbouwlocaties het richtgetal van 75 m2 recreatief groen per woning. Bij een opgave van 65.500 woningen dient ongeveer 500 ha aan recreatief groen te worden gerealiseerd.
• Enkele gebieden komen niet of in beperkte mate voor uitleg in aanmerking. Met name aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht, in de veenweidegebieden, is de problematiek rondom water én bodemdaling complex.
• In de diepe droogmakerijen in of aan de westflank van de Noordvleugel Utrecht liggen urgente wateropgaven. Hier wordt gestreefd naar vernatting al dan niet in combinatie met functieverandering.

2.2.4 Waterkoers 2016-2021

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

Het waterschap heeft haar ambities en visies vastgelegd in de Waterkoers 2016-2021.

De koers is een omslag in denken, waarbij het waterschap zich flexibel opstelt en daarbij ruimte laat voor initiatieven uit de samenleving. Andere onderwerpen die in de Waterkoers aan de orde komen zijn waterveiligheid, voldoende water, gezond water, gezuiverd afvalwater en genieten van water.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Coalitieakkoord 'Utrecht ruimte voor iedereen'

Op 1 juni 2018 is het coalitieakkoord 2018-2022 'Utrecht: ruimte voor iedereen' verschenen. Het coalitieakkoord bestaat uit drie onderdelen:

•        Plaats voor iedereen
Het eerste deel van het akkoord bevat verschillende maatregelen op het gebied van onderwijs, economie, werk, sport, welzijn, zorg en veiligheid. Samen met inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en vrijwilligers maken we van Utrecht een plaats voor iedereen.

•        Gezonde groei voor iedereen
Het tweede deel van het akkoord bevat maatregelen over wonen, mobiliteit, nieuwe energie en een gezonde omgeving om in te leven. We vinden dat er voor iedereen ruimte moet zijn om in Utrecht te wonen en dat Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar moet blijven. Ook willen we graag koploper zijn in de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie.

•        De kracht van iedereen
Het derde deel van het akkoord gaat over hoe we de genoemde doelen willen bereiken, samen met Utrechters en andere betrokkenen.

Plangebied

Het plangebied ligt het landelijk gebied. In hoofdstuk 5 worden de resultaten beschreven van de onderzoeken naar de kwaliteit van de leefomgeving van het plangebied. Hieruit blijkt dat ter plaatse sprake is van een gezonde leefomgeving.

De boerderij heeft een monumentale status waardoor het toepassen van zonnepanelen op de boerderij minder gewenst is. Op de loodsen liggen in totaal 70 zonnepanelen die bijdragen aan een duurzame energievoorziening.

2.3.2 Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus:

• 1. De koers: het beleid voor de lange termijn.
  Utrecht kiest voor een gezonde groei als koers voor de lange termijn. Utrecht groeit van een gemeente met 340.000 inwoners in 2016 naar ongeveer 410.000 inwoners in 2030. Daarom bouwen we de komende jaren duizenden woningen. Bij het bouwen van nieuwe woningen staan gezondheid, leefbaarheid en duurzaamheid voorop. De gemeente wil de woningen binnen het stedelijk gebied bouwen en daarbij flink investeren in de openbare ruimte en voorzieningen.
• 2. Thematisch beleid: het gemeentelijke beleid over een bepaald onderwerp.
  Het thematisch beleid, ook wel sectoraal beleid genoemd, beziet een bepaald aspect van de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld geluidhinder, verkeer of bodemkwaliteit. Deze aspecten vertegenwoordigen een belang dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen, als het bestuur een besluit neemt over een activiteit die invloed kan hebben op de fysieke leefomgeving. Bij het bouwen van een nieuwe woonwijk, onderzoekt de gemeente of dat wel kan gezien de geluidhinder rond die woonwijk, of het verkeer wel goed afgewikkeld kan worden en of de bodemgesteldheid het bouwen van woningen toelaat. De uitkomst van dat onderzoek kan bijvoorbeeld zijn dat de gemeente het bouwen niet gaat toestaan of onder bepaalde voorwaarden.
• 3. Gebiedsbeleid: beleid dat alleen in een bepaald gebied geldt.
  In gebiedsbeleid staat wat de gemeente in een gebied, wijk of buurt wil. De koers en het thematische beleid worden vertaald in beleid voor dat gebied, voor zover dat mogelijk is. Uit het gebiedsbeleid kan afgeleid worden welke veranderingen de gemeente wil toestaan en welke waarden in het gebied behouden moeten blijven.

De omgevingsvisie is digitaal te raadplegen via: www.utrecht.nl/bestuur-en-organisatie/beleid/omgevingsvisie/.

Niet alle gemeentelijke beleidskaders hebben betrekking op het plangebied. Hieronder worden daarom alleen de relevante beleidskaders nader toegelicht.

2.3.2.1 De koers

Het ruimtelijke beleid voor de langere termijn is vastgesteld in de Ruimtelijke Strategie 2040 'Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad' (hierna: RSU 2040). De RSU 2040 is één van de koersdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht. Daarmee maakt de RSU 2040 deel uit van één van de instrumenten van de Omgevingswet, die op 1 juli 2022 in werking treedt. Dat betekent dat de ambities uit de RSU 2040 doorwerken in de regels die vanaf 1 juli 2022 in het omgevingsplan zullen worden vastgelegd. De RSU 2040 is op 15 juli 2021 in 2016 vastgesteld en bevat uitgangspunten voor een gezonde groei en ontwikkeling van de stad in 2040. In de strategie verbinden we belangrijke thema's met elkaar, zoals mobiliteit, economie, voorzieningen, wonen, energie, groen, sport en ontspanning en werk. Ook is beschreven hoe Utrecht zich kan ontwikkelen tot tien-minutenstad. Daarmee zorgt de gemeente ervoor dat de groei van het aantal inwoners en woningen in balans blijft met een toename van groen in de stad, met een groei van banen en voorzieningen, met een passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en met de ambities op basis van de energietransitie.

Om bij de groei de specifieke kwaliteiten van de stad te behouden, kiezen we ervoor een stad te zijn waarin alle belangrijke functies voor dagelijks gebruik dichtbij de woon- en werkomgeving te vinden zijn: Utrecht, de tien-minutenstad. Daarbij zijn twee hoofdstructuren leidend voor het ordenen van de nieuwe plekken in de stad, namelijk de groenstructuur en de mobiliteitsstructuur. Groen, landschap en water in en rond de stad zijn een voorwaarde voor gezonde stedelijke ontwikkeling, voor groenbeleving en recreatie, maar ook voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie en biodiversiteit. Daarmee wordt de bestaande stad ook versterkt. Er worden functies toegevoegd en de kwaliteit van de stad wordt verbeterd.

We maken de keuze om de groei van de stad op een aantal plekken in de stad te concentreren, waar hoge bouwvolumes worden gerealiseerd. Daarmee verandert Utrecht van een stad met één centrum naar een stad met meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten komen veel verschillende stedelijke functies samen: een mix van wonen, werken, voorzieningen en groen. Hierdoor beperkt de gemeente ook de groei van het aantal vervoersbewegingen.

De Merwedekanaalzone, het Jaarbeursterrein en Leidsche Rijn zijn gebieden waar komende jaren veel gebouwd wordt. Maar er wordt ook gebouwd op kleinere plekken, zoals bij de 2e Daalsedijk en het Kruisvaartterrein. Ook in de binnenstad, het stationsgebied, het Utrecht Science Park, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp is ruimte voor extra woningen, winkels en bedrijven. En voor cultuur en maatschappelijke instellingen.

Omdat er met de met de ambities van de RSU 2040 veel geld gemoeid gaat, is in de RSU 2040 ook een investeringsstrategie opgenomen. Daarnaast is een uitvoeringsstrategie opgesteld, waarin staat welke ontwikkelingen als eerste plaatsvinden en in welke tijdsvolgorde de stad zich tot 2040 ontwikkelt. Ook heeft de gemeenteraad op 12 maart 2020 het koersdocument Leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen vastgesteld. Hierin staan de ontwikkelopgaven voor scholen, sportplekken en andere maatschappelijke voorzieningen. Het document Gezondheid voor iedereen, volksgezondheidbeleid 2019-2023 is ook onderdeel van de koers. Zie hiervoor paragraaf 2.3.2.2.6.

Plangebied

De koers ziet toe op het bouwen van woningen binnen het stedelijk gebied. De koers heeft in die zin geen betrekking op de ontwikkeling in het plangebied.

Met de aanwezige zonnepalen wordt een bijdrage geleverd aan duurzaamheid.

2.3.2.2 Thematisch beleid

2.3.2.2.1 Wonen

Woonvisie Utrecht beter in balans
De woonvisie Utrecht beter in balans is op 18 juli 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. In de woonvisie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt. Daarin streven we naar goede betaalbare duurzame woningen in gemengde wijken. De horizon voor de visie op de Utrechtse woningmarkt is 2040. Onze ambities vragen meerjarige inzet en meervoudig sturen. Vanuit die visie en aanpak zijn voor de korte termijn vijf speerpunten en bijbehorende activiteiten benoemd en uitgewerkt die we volgen en zo nodig tussentijds bijstellen. Voor de komende jaren zijn dat:

• Versnellen en (langdurig) verhogen bouwproductie;
  We benutten de groei van onze stad om onze partners te stimuleren de bouwproductie hoog te houden om aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee werken we naar streefpercentages voor de lange termijn.
• Meer gemengde wijken;
  De Utrechtse wijken krijgen meer een mix van woonsegmenten waar sociale huur tot duurdere koopwoningen zijn te vinden.
• Doorstroming;
  Gemengde projecten, verhuisketens en toename van kwalitatief goede woningen in de middencategorie zorgen voor een betere doorstroming.
• Een (t)huis voor iedereen;
  We streven naar een passend woningaanbod binnen een redelijke termijn voor alle (toekomstige) inwoners van Utrecht, ook voor de mensen die daar (tijdelijk) zelf niet in kunnen voorzien.
• Duurzaamheid en toekomstbestendigheid;
  We bouwen aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema's als energieneutraliteit en terugdringing gasaansluitingen.

Plangebied
Vrijkomende agrarische bedrijfspercelen bieden aan een specifieke doelgroep een passende woonvorm.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten, onttrekken, samenvoegen, woningvormen en kadastraal splitsen van woningen is per 1 juli 2019 gewijzigd met de inwerkingtreding van de nieuwe Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht en de uitwerking hiervan in de beleidsregels Wijziging samenstelling van de woningvoorraad (woningsplitsen en omzetten). Omdat er in Utrecht schaarste is in alle segmenten van de woningvoorraad en daarnaast de leefbaarheid in alle wijken onder druk staat, heeft de gemeenteraad met de nieuwe Huisvestingsverordening de gehele woningvoorraad als vergunningplichtig aangewezen.

Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, wordt daarnaast in lijn van het bestemmingsplan 'Chw Algemene regels voor bouwen en gebruik' in alle bestemmingsplannen een regeling opgenomen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn en op de Huisvestingsverordening 2019 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad.

De beleidsregels 'Wijziging samenstelling van de woningvoorraad (woningsplitsen en omzetten)' zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woningvorming is neergelegd in die beleidsregels.

Plangebied
In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen voor woningvorming, splitsen en omzetting. Het huisvestingsbeleid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

Vitale stadswijken, functiemenging in woonwijken (2013)
In de notitie 'Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken' is uitgewerkt hoe binnen de woonwijken met functiemenging om zal worden gaan. Het doel van de notitie is de beleidsrichting aan te geven en randvoorwaarden te scheppen voor het faciliteren van meer functiemenging in woonwijken en het bieden van een toetsingskader voor initiatieven in afwijking op het bestemmingsplan.

Plangebied
In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen voor aan-huis-verbonden bedrijf en bed- en breakfast, waardoor enige functiemenging mogelijk is. De notitie 'Vitale Stadswijken, functiemenging in woonwijken' vormt geen belemmering voor onderliggend bestemmingsplan.

2.3.2.2.2 Natuur

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' en 'Actualisatie van Groenstructuurplan Utrecht'

De gemeente Utrecht wil het groen in de stad voor iedereen bereikbaar houden en de kwaliteit verbeteren. Grote groengebieden en belangrijke groene verbindingen wil de gemeente verder ontwikkelen, verbeteren en beschermen.

Groen maakt een stad leefbaar, mooi en het is goed voor het milieu. Woont u in Utrecht? Dan willen we bijvoorbeeld dat u een mooie fietstocht kunt maken langs een groene route. Of dat u kunt ontspannen in een mooi park. Veel groen is ook aantrekkelijk voor bezoekers van de stad.

In het groenstructuurplan Utrecht Stad en land verbonden is dit verwoord in 3 ambities:

• meer groen om de stad
• sneller naar buiten
• beter groen in de stad

Het groenstructuurplan van 2007 is bijgewerkt in de actualisatie groenstructuurplan Utrecht 2017 – 2030. Naast de 3 ambities ligt de nadruk meer op hoe we groen inzetten voor de gezonde stad. En hoe groen ons helpt om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. Dit plan is op 8 maart 2018 door de gemeenteraad vastgesteld.

De groei van de stad vraagt om het vastleggen van de plekken die we groen willen houden in en om de stad, zodat bij ontwikkelingen daar rekening mee gehouden kan worden en het groen zoveel mogelijk beschermd kan worden. Daarnaast vraagt de groei van het aantal inwoners in de stad om ontwikkeling van nieuw groen, goede recreatieve en groene verbindingen en het verbeteren van bestaand groen.

De groengebieden die we extra beschermen zijn geselecteerd op basis van ecologische, landschappelijke, recreatieve of cultuurhistorische kwaliteiten. Deze gebieden staan aangegeven op de kaart in het groenstructuurplan. Als in die gebieden plannen zijn waardoor groen verdwijnt, moet de gemeenteraad daar eerst over beslissen. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning toetst de gemeente concreet of deze in de groenstructuur ligt.

Plangebied
In de visie op de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 is het plangebied weergegeven als wenselijke verbinding. Zie navolgende verbeelding.

Afbeelding 3: Positie binnen visie stedelijke Groenstructuur

Met het versterken van de groene inpassing van het plangebied wordt de groenstructuur ter plaatse verstevigd. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het groenstructuurplan.

Bomenbeleid Utrecht (2009)
De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.
Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Plangebied
De bestaande groene kwaliteit van het plangebied wordt met name gevormd door de groene invulling van het voorterrein en de haag aan de oostzijde langs de kavelgrens. Deze elementen worden in de toekomstige situatie versterkt door de aanplant van nieuw groen (waaronder bomen). Zie hiervoor ook paragraaf 5.11. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het bomenbeleid.

2.3.2.2.3 Bouwen

Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)
In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Plangebied
Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'behoud'.

Behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard. Dit betekent:

• primaire oriëntatie op monumentale en beeldbepalende kwaliteiten en eigenschappen van de gebouwen;
• authenticiteit staat voorop, zowel voor nieuwe als voor bestaande gebouwen;
• geen nabouwen van maar voortbouwen op de historische context, waarbij "voortbouwen op" zowel op een traditionele als vooruitstrevende manier mag plaatsvinden; \nieuwe interpretaties zijn mogelijk.

De boerderij in het plangebied heeft een monumentale status (Rijksmonument). Het plan heeft geen invloed op de cultuurhistorische waarde van de boerderij aangezien het plan alleen voorziet in een functiewijziging. Er vinden geen fysieke ingrepen aan de boerderij plaats. Een toetsing aan de welstandsnota is daarom niet aan de orde.

2.3.2.2.4 Erfgoed en cultuurhistorie

De Utrechtse Erfgoedagenda (2013)

De Utrechtse Erfgoedagenda is in 2013 vastgesteld. Utrecht heeft veel erfgoed. Van bewoningssporen uit de bronstijd tot naoorlogse bouwkunst in wijken als Kanaleneiland en Overvecht. Utrecht is een van de oudste steden van Nederland en dat is overal terug te vinden. Utrecht is in de afgelopen decennia zo zorgvuldig mogelijk met het erfgoed omgegaan. En zal dit blijven doen.

De Utrechtse Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek.

Plangebied

De bebouwing in het buitengebied bestaat met name uit typische lintbebouwing waarbij de woningen of de hoofdgebouwen op het voorerf staan en de opstallen op het achtererf, uit het zicht vanaf het lint. Aan het (historische) dorpslint is een groot aantal monumenten gelegen waaronder de boerderij binnen het plangebied.

De boerderij is een Rijksmonument (30408). Het betreft een Langhuisboerderij onder afgewolfd rieten zadeldak met de nok loodrecht op de straat.

Met de wijziging van de agrarische bestemming in de bestemming 'Wonen' wordt de toekomst van de boerderij beter gewaarborgd aangezien de kopende partij bewust kiest een perceel te kopen waarop een Rijksmonument staat. Een agrariër zou bij de aankoop van de locatie vooral letten op het praktisch gebruik van de aanwezige bebouwing voor de agrarische bedrijfsvoering. Door de bestemmingswijziging is de groep potentiële kopers bovendien veel groter.

Archeologie
De gemeente Utrecht heeft ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening opgesteld voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen is verwezen naar de verordening en is een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde - Archeologie aangewezen gronden ook zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel is geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Plangebied
In het bestemmingsplan is ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen de dubbelbestemming Waarde-Archeologie opgenomen. In paragraaf 5.13 van dit plan wordt verder ingegaan op de archeologie in het plangebied.

2.3.2.2.5 Verkeer en mobiliteit

Nota Stallen en Parkeren (2013)
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Plangebied
Voor een locatie met een bedrijfsmatige functie (de categorie bedrijfsverzamelgebouw/ atelier in het gemeentelijk parkeerbeleid) geldt in zone C2 (buitengebied) een parkeernorm van 1,10 tot 1,90 parkeerplaats per 100 m².

De verhuurbare bedrijfsruimte heeft een oppervlakte van 900 m2 . Ten behoeve hiervan zijn daarom 9,9 tot 17,1 parkeerplaatsen nodig. Op basis van de ervaringen van initiatiefnemer wordt de bedrijfsruimte nooit voor 100% verhuurt. Uitgegaan wordt van en bezettingsgraad van 70%. De gemiddelde gecorrigeerde parkeernorm voor het bedrijfsgedeelte is dan 9 parkeerplaatsen. Voor de bedrijfsruimte zijn 9 parkeerplaatsen aanwezig. Dit is voldoende om de parkeerbehoefte van het bedrijfsgedeelte op te vangen.

Voor woningen boven de 130 m² wordt uitgegaan van 1,7 tot 2 parkeerplaatsen per woning. Op het erf en / of in het achterhuis van de boerderij is meer dan voldoende ruimte voor het parkeren van deze twee auto's.

In de algemene bouwregels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen over parkeren. Per woning worden minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Het bestemmingsplan kan voldoen aan de Nota Stallen en Parkeren. In paragraaf 4.2 wordt verder ingegaan op het parkeren in het plangebied.

Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen (2016)

De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan bestaat uit 3 delen:

• 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten;
• 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto's. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten 'praten', persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto's en fiets;
• 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser

Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden

Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto's langs de juiste routes

In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners, 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn. De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.

Plangebied

De verkeersstructuur wijzigt niet. Het bestemmingsplan is in overeenstemming is met het mobiliteitsplan Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen. In paragraaf 4.2 wordt de verkeerssituatie verder toegelicht.

2.3.2.2.6 Gezond stedelijk leven

Nota 'Gezondheid voor iedereen'-Volksgezondheidsbeleid Utrecht 2019-2023

Op 17 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Nota Volksgezondheid 'Gezondheid voor iedereen' vastgesteld. Gezondheid is van grote waarde. Voor mensen persoonlijk en voor de stad als geheel. Het behalen van gezondheidswinst (het verbeteren van de gezondheid) vraagt om een gezamenlijke inspanning van iedereen in de stad. Gezond stedelijk leven voor iedereen is daarin de ambitie. Gemeentelijk beleid biedt veel kansen om de gezondheid van Utrechters positief te beïnvloeden en daarmee gezondheidswinst te boeken. Met de nota worden kansen benut door gezondheid te koppelen aan gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, mobiliteit en sociale- en economische ontwikkelingen. Een belangrijk speerpunt voor de beleidsperiode die extra gezondheidswinst helpt te realiseren is: de gezonde leefomgeving. In een gezonde leefomgeving is de milieukwaliteit goed, voelen mensen zich prettig en is het gemakkelijk om te kiezen voor gezond gedrag.

In paragraaf 5.15 van de Nota wordt het aspect gezondheid toegelicht. Een belangrijk speerpunt voor de beleidsperiode die extra gezondheidswinst helpt te realiseren is: de gezonde leefomgeving. In een gezonde leefomgeving is:

• 1. De druk op gezondheid zo laag mogelijk:
  we werken aan een gezonde lucht- en geluidkwaliteit in de stad. Ook beschermen we stille plekken. We nemen passende maatregelen om de gevolgen van klimaatverandering zoals hittestress te beperken.
• 2. Voelen mensen zich prettig:
  We werken aan een evenwichtige balans tussen wonen, werken en recreëren. Zo is er ruimte voor groen, water, er is ruimte om te spelen, te ontmoeten en te bewegen.
• 3. Is het gemakkelijk om te kiezen voor gezond gedrag.
  We ontwerpen de openbare ruimte voor iedereen zo dat deze bespeelbaar is en uitnodigt om te bewegen, te sporten, te verblijven en te ontmoeten. We werken aan een omgeving waar Utrechters gemakkelijk gezonde voedselkeuzes kunnen maken.

Plangebied

De woning staat op geruime afstand tot de snelweg. Het effect van emissies van autoverkeer op de snelweg is daardoor beperkt. De omgeving is groen ingericht en er wordt groen toegevoegd aan het perceel, dit heeft een positief effect op de gezondheid. De leefomgeving nodigt uit tot gezond gedrag. Er zijn voldoende wandel- en fietsroutes in de omgeving die uitnodigen tot bewegen en ontspannen. Het aspect gezondheid vormt derhalve geen belemmering voor het plan.

Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)

De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Plangebied

Het betreft een bestaande situatie, waarbij een bestaande woning een andere bestemming krijgt. In zowel de bestaande als de nieuwe situatie betreft het een geluidsgevoelige functie. In paragraaf 5.4 'Geluidhinder' wordt nader op het geluidsaspect ingegaan.

De afstand tot bedrijvigheid in de omgeving is voldoende. Zie hiervoor ook paragraaf 5.3 'Bedijven en milieuzonering'. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de geluidnota.

Nota externe veiligheid (2007)

De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Plangebied
In paragraaf wordt het aspect externe veiligheid toegelicht. Uit deze paragraaf volgt dat er in het plangebied geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen aanwezig zijn en dat er geen Bevi bedrijven zijn gevestigd die van invloed zijn op het plangebied. Ook zijn er geen andere bedrijven aanwezig met dergelijke veiligheidsafstanden. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Nota externe veiligheid.

Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie'

Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 vastgesteld. Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU). Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.

Plangebied

In paragraaf 5.8 van deze toelichting wordt het aspect luchtkwaliteit toegelicht. Uit deze paragraaf volgt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor dit bestemmingsplan.

2.3.2.2.7 Bodem, ondergrond en water

Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017) en Aanvulling Nota Bodembeheerplan 2017-2027 beleid PFAS (2020)
In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven kan de vraag naar bouwgrond periodiek groot zijn. We willen voorkomen dat deze bouwgrond van elders (vaak over lange afstand) wordt aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie. In 2020 is de Nota uitgebreid met een aanvullende nota over PFAS-stoffen.

Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebiedsspecifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid.

Het gebiedsspecifieke beleid bestaat uit:

• een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten;
• lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad. Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen;
• lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden. Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit;
• lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit;
• een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• lokale maximale waarden voor de stofgroep PFAS, waarbij de gehele gemeente als één zone wordt beschouwd. Deze waarden gelden voor de bovenste meter.
  

Ander gemeentelijk beleid bestaat uit:

• strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter;
• een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel) ;
• regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen;
• tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen).
• Verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen.

Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebiedsspecifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen.

Plangebied
In paragraaf 5.9 wordt het aspect bodem toegelicht. Uit deze paragraaf volgt dat er op basis van de onderzoeksresultaten geen aanleiding bestaat voor de uitvoering van een nader onderzoek of het nemen van saneringsmaatregelen. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Nota Bodembeheerplan.

Plan Gemeentelijke Watertaken 2016-2019
Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

Plangebied
In paragraaf 5.12 van deze toelichting wordt het aspect water toegelicht. Uit deze paragraaf volgt dat het aspect water geen belemmering vormt voor dit bestemmingsplan.

2.4 Conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van het landelijke, het provinciale en het gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert de wijk/gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling

Het gebied waarin het plangebied ligt is te kenmerken als een relatief open weide-
en akkerland, kenmerkend voor de veenweidegebieden op de overgang naar het rivierenland. De Nedereindseweg is een historisch lint met inheemse beplanting met voornamelijk agrarische bebouwing aan weerszijden van de weg. De bebouwde kavels zijn breed en langgerekt. Tussen de bebouwde kavels bevindt zich veel open ruimte met verre doorzichten over de langgerekte polderverkaveling.

De bebouwing in het buitengebied bestaat met name uit typische lintbebouwing waarbij de woningen of de hoofdgebouwen op het voorerf staan en de opstallen op het achtererf, uit het zicht vanaf het lint. Aan het (historische) dorpslint is een groot aantal monumenten gelegen waaronder de boerderij binnen het plangebied.

De meeste kavels langs de weg zijn rijk aan beplantingen, onder andere om enige beschutting en behaaglijkheid te creëren. Moestuinen worden vaak zo dicht mogelijk bij de keuken geplaatst. In het traditionele beeld werden moestuinen omringd door doornhagen, deze beschermden de gewassen tegen rondlopend vee. In het zuidwesten van erven werden vaak geriefhoutbosjes geplaatst om de wind te breken.

3.2.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

De boerderij in het plangebied is een Rijksmonument. Op de navolgende afbeelding is de boerderij vanaf de weg gefotografeerd.

Afbeelding 4: Rijksmonument boerderij "Groenestein".

Boerderij Groenestein is gelegen in een overgangszone tussen een oeverwal met kleidek en een kleiige kom. Tussen 3750 en 3000 v. Chr. stroomde hier het Linschoter stroomstelsel.

3.2.3 Structuurbepalende elementen

De boerderijen langs de Nedereindseweg zijn over het algemeen rijk aan beplantingen, ondermeer om enige beschutting en behaaglijkheid te creëren. Landschappelijk en ecologisch hebben deze groenopstanden ook een meerwaarde. De beplanting bevindt zich voornamelijk, zoals dat in de Waard gebruikelijk is, langs de kavelranden.

3.3 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

De locatie kent een heldere opzet van een (oorspronkelijk) hoofdgebouw met functionele bijgebouwen. Het hoofdgebouw en het kleine, centraal gelegen gebouw (atelier) liggen in een afwijkende richting ten opzichte van de grotere schuren achter op het erf. Geen enkel gebouw staat haaks op de Nedereindseweg wat zorgt voor een speelse opzet en een fraaie presentatie van de boerderij aan de weg. Veel van de boerderijen zijn monumentaal of beeldbepalend. Dat geldt ook dus voor boerderij “Groenestein" van initiatiefnemer.

Op de navolgende luchtfoto is het voormalige agrarisch erf met de bijbehorende bebouwing afgebeeld.

Afbeelding 5: Het erf met bebouwing

De boerderij (no.1) is een langhuisboerderij met een aangebouwde erker. De boerderij stamt in oorsprong uit de zeventiende eeuw, maar heeft meerdere verbouwingen gekend (18de eeuw, 1926 en ca. 2001 ) waaraan het gebouw haar huidige uiterlijk heeft te danken. Het bedrijfsgedeelte is met een van deze verbouwingen verlengd. De boerderij is gebouwd op traditionele wijze.

Het voormalige achterhuis aan de achterzijde van het pand is in gebruik als inpandige garage met opslag. Het woonhuis heeft een eigen oprit vanaf de Nedereindseweg.

Naast het hoofdgebouw is een vrijstaand bijgebouw (no. 2) gerealiseerd dat in
gebruik is als atelierruimte. Zie afbeelding 6.

Afbeelding 6: atelierruimte

Achter het hoofdgebouw is de voormalige ligboxenstal (no. 3) zichtbaar. In de ligboxenstal werd het melkvee gehouden. De twee loodsen die de functieaanduiding 'bedrijf' hebben zijn aangegeven met no. 4 in afbeelding 5. Op de daken van deze loodsen liggen 70 zonnepanelen.

Met name aan de voorzijde is het perceel aangekleed met groen en een waterpartij. Aan weerszijden wordt het perceel begrensd door watergangen.

Het perceel heeft twee inritten. De zuidelijke inrit wordt gebruikt door huurders van de bedrijfsruimte. De noordelijke inrit is de privé-inrit van de bewoners van de boerderij.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

Het initiatief dat in dit bestemmingsplan centraal staat betreft de wijziging van de bestemming 'Agrarisch' van het plangebied in de bestemming 'Wonen'. Er vinden geen fysieke veranderingen plaats aan de bebouwing. Wél wordt de landschappelijk inpassing van het perceel verbeterd waardoor de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt.

Feitelijk betreft het plan slechts een functieverandering van de bestaande bebouwing en het bijbehorend erf, waarbij het gebruik van de twee geschakelde loodsen van 900 m2 voor de verhuur aan derden voor opslagdoeleinden gehandhaafd blijft.

In de bestaande planologische situatie hebben beide loodsen de aanduiding 'bedrijf'. Deze aanduiding wordt gewijzigd in 'specifieke vorm van wonen-1'. Ter plaatse van deze aanduiding blijft het verhuren van de loodsen aan derden voor opslag- en stalling toegestaan.

4.1.2 Landschappelijk inpassing

De kavel

De kavel kent een heldere opzet van een (oorspronkelijk) hoofdgebouw met functionele bijgebouwen. Het hoofdgebouw en het kleine, centraal gelegen gebouw (atelier) liggen in een afwijkende richting ten opzichte van de grotere schuren achter op het erf. Geen enkel gebouw staat haaks op de Nedereindseweg wat zorgt voor een speelse opzet en een fraaie presentatie van de boerderij aan de weg. Opvallend is de grote openheid van de kavel.

Aanknopingspunten voor de landschappelijke inpassing :

• De heldere opzet van hoofd- en bijgebouwen met veel ruimte voor contact met de omgeving;
• Presentatie aan de Nedereindseweg;
• Verspringende richtingen.

Kenmerken omgeving

Wat opvalt is dat de meeste kavels in de omgeving rijk zijn aan beplantingen, ondermeer om enige beschutting en behaaglijkheid te creëren.

Landschappelijk en ecologisch hebben deze groenopstanden ook een meerwaarde. Het plangebied wijkt hier duidelijk van af. Zij kent nauwelijks grote groenopstanden en eigenlijk is alleen het voorerf groen ingericht, met een tuinachtige insteek. Hierdoor is er vanzelfsprekend wel sprake van optimaal contact met omliggend landschap.

Aanknopingspunten inrichting / inpassing:

• Vergroenen langs de randen, waarbij aan de westzijde gekozen wordt voor hoogopgaand groen vanwege een windbrekende functie;
• Contact met omgeving waarborgen (zichtlijnen);
• Verbeteren ecologische structuur/toename natuurwaarden

Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen

Met de ruimtelijke keuzes is tevens aangesloten op de principes zoals vastgelegd in de “Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen” (Provincie Utrecht 2011). In deze gids (gebiedskatern Groene Hart) wordt het landschap als “Waard” getypeerd: een open weidelandschap met een uitgesproken lengterichting begrensd door bebouwingslinten en beplante achterkaden.

Daarnaast ligt het plangebied ook op een oude stroomgebied van de Hollandsche IJssel. Typerende voor dit landschapstype is de brede zone rond een meanderende rivier, met een mozaïek van landgebruik, veel opgaand groen, dorpen langs de rivier en open linten langs slingerende wegen. De zone heeft van oorsprong aan weerszijden een geleidelijke overgang naar het omliggende open landschap. Blokverkaveling met akkers, weiden, bosschages en boomgaarden gaan geleidelijk over in strokenverkaveling met grasland. Nieuwe grootschalige infrastructuur ligt op enige afstand parallel aan de oude rivieren maakt van de oorspronkelijk geleidelijke overgang een scherpe grens.

Inpassingsplan

Op basis van de karakteristieken van de kavel en de omgeving, en rekening houdend met de uitgangspunten van de kwaliteitsgieds, is een landschappelijk inpassingsplan gemaakt.

Uitgangspunt voor het versterken van de landschappelijke inpassing is het realiseren van een duidelijke groenstructuur aan de oost- en westzijde van het perceel, waarmee aansluiting wordt gezocht op de typische landschappelijke kenmerken van het gebied. Zie de afbeelding voor dit principe.

Afbeelding 7: Groene aankleding van de zijdelingse kavelranden

Een gedetailleerde uitwerking van de landschappelijke inpassing, inclusief de aan te planten soorten, is als Bijlage 1 aan de regels toegevoegd. Wat betreft de aan te planten soorten is rekening gehouden met het hoge grondwater ter plaatse van het plangebied en omgeving. Er zijn soorten gekozen die goed tegen hoge grondwaterstanden kunnen.

Aan de westzijde wordt een gesloten struweelhaag met inheemse bomenrij aangeplant. Deze bomenrij krijgt de kans om uit te groeien tot een stevige, groene wand en zorgt -naast het versterken van de landschappelijke kwaliteiten- voor een potentiële toename van de natuurwaarden in het gebied. Hoogopgaande beplanting vindt oorspronkelijk juist aan deze zijde plaats voor het breken van de wind. De bomenrij stopt op enige afstand van de weg om te voorkomen dat de monumentale boerderij aan het zicht wordt onttrokken.

Aan de voorzijde van het perceel, aan de westzijde, is ervoor gekozen om de bestaande groene uitstraling van het boerenerf te versterken door het aanplanten van een haag, het vergroenen van het bestaande hekwerk door klimop en het vervangen van het grind rondom de boerderij door gras.

Aan de oostzijde is fysiek minder ruimte en is gekozen voor het verstreken van de groene kavelrand met de aanplant van knotbomen in de flank van de bestaande haag. Aan de voorzijde van het perceel, aan de oostzijde, wordt de bestaande haag doorgetrokken tot aan de toegangspoort.

De uitloop van de toegangspoort wordt door de aanplant van beukenhaag aan het zicht onttrokken. Ten noorden van de parkeerplaatsen, voor de twee geschakelde loodsen, wordt een haag aangeplant met knotbomen. Dit zorgt ervoor dat geparkeerde auto's aan het zicht worden onttrokken.

Op het voorterrein, nabij de vlaggenmast worden hoogstamfruitbomen geplaatst zoals pruimen, appels, peren en kersen. De vlaggenmast wordt vanwege een verstorend effect verwijderd.

De inpassing van het voorterrein is relatief open om het zicht op de karakteristieke boerderij zoveel mogelijk te behouden.

Aan de zuidzijde blijft perceel open om prachtige (ver)gezichten op het open landschap te behouden. Op deze wijze ontstaat een zogenaamd “landschapsbalkon”. Ter plaatse van het landschapsbalkon is uitgegaan van het behouden van het open grasland en het realiseren van enkele zitgelegenheden.

4.2 Onsluiting, verkeer en parkeren

Ontsluiting

In de huidige situatie zijn er twee inritten die toegang geven tot het terrein. Op de onderstaande foto zijn deze weergegeven.

Afbeelding 8: bestaande inritten

Uitgangspunt is het behouden van de huidige inritten. De zuidelijke inrit wordt gebruikt als toegang tot het bedrijfsgedeelte van de locatie. Dit is de meest logische toegang tot de verhuurbare bedrijfsruimte.

De inrit ten noorden van de boerderij wordt alleen gebruikt door de bewoners van de locatie. Normaliter is deze inrit afgesloten door middel van een hek.

Het scheiden van het privé verkeer en het zakelijk verkeer draagt bij aan de verkeersveiligheid op het perceel.

Parkeren

In de Nota Parkeernormen Fiets en Auto van de gemeente Utrecht zijn parkeernormen opgenomen voor diverse functies. Voor een locatie met een bedrijfsmatige functie (de categorie bedrijfsverzamelgebouw/ atelier in het gemeentelijk parkeerbeleid) geldt in zone C2 (buitengebied) een parkeernorm van 1,10 tot 1,90 parkeerplaats per 100 m².

De verhuurbare bedrijfsruimte heeft een oppervlakte van 900 m2. Ten behoeve hiervan zijn daarom 9,9 tot 17,1 parkeerplaatsen nodig.

Op basis van de ervaringen van initiatiefnemer wordt de bedrijfsruimte nooit voor 100% verhuurt. Uitgegaan wordt van en bezettingsgraad van 70%. De gemiddelde gecorrigeerde parkeernorm voor het bedrijfsgedeelte is dan 9 parkeerplaatsen.

Voor de bedrijfsruimte zijn 9 parkeerplaatsen aanwezig. Dit is voldoende om de parkeerbehoefte van het bedrijfsgedeelte op te vangen.

Voor woningen boven de 130 m² wordt uitgegaan van 1,7 tot 2 parkeerplaatsen per woning. Op het erf en / of in het achterhuis van de boerderij is meer dan voldoende ruimte voor het parkeren van deze twee auto's.

Verkeer

De verkeersgeneratie van de huidige en nieuwe situatie is berekend aan de hand van de kengetallen van het CROW (publicatie 317, 2012). Daarbij is uitgegaan van de omgeving “zeer sterk stedelijk” en “buitengebied”.

In de huidige (planologische) situatie is op basis het van het geldende bestemmingsplan agrarische bedrijfsbebouwing toegestaan. In twee schuren zijn bedrijfsmatige activiteiten toegestaan.

De exploitatie van het agrarisch bedrijf en de verhuur van de bedrijfsruimte veroorzaakt verkeersbewegingen. Voor het geheel kan worden vastgesteld dat bedrijven zijn toegestaan, behorend tot de categorie “bedrijfsverzamelgebouw”. De verkeersgeneratie van een bedrijfsverzamelgebouw (“zeer sterk stedelijk/ buitengebied”) is 7,0 tot 8,7 voertuigbewegingen per 100 m² per etmaal.

In de nieuwe situatie vervallen de agrarische activiteiten en de daarmee samenhangende verkeersbewegingen. Geconcludeerd kan worden dat de verkeersgeneratie van de nieuwe situatie lager is dan van de planologisch toegestane functie. De voorgenomen ontwikkeling leidt daarmee tot minder verkeersbewegingen en is daarmee verkeerskundig goed inpasbaar.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieueffectrapportage

Kader
Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in onderdeel D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een milieueffectrapportage moet worden opgesteld.

Plansituatie
De in het plan opgenomen activiteit heeft betrekking op het omzetten van de agrarische bestemming van het perceel in de bestemming Wonen. In de bijlage bij het Besluit mer is de categorie D 11.2, "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", opgenomen.

Het kleinschalige karakter van de ontwikkeling maakt dat bestemmingsplan niet kan worden gekwalificeerd als een ruimtelijke plan dat in de aanleg van het stedelijke ontwikkelingsproject voorziet zodat er geen milieueffectrapport of m.e.r.-beoordeling nodig is.

Conclusie
Het bestemmingsplan is getoetst aan het Besluit-m.e.r. Gelet op het kleinschalige karakter van de ontwikkeling is een milieueffectrapport of m.e.r.-beoordeling niet nodig.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

Kader

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• 1. het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• 2. het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteitenduurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzonering om zodoende de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Plansituatie

Beperken van hinder en gevaar voor woningen

Een bedrijf gericht op het houden en fokken van rundvee valt in categorie 3.1 van de VNG-brochure. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter voor het aspect geur. Door het beëindigen van het agrarisch bedrijf komt de geurcirkel van het bedrijf te vervallen.

De bedrijfsactiviteiten op het terrein vallen in categorie 2 van de VNG-brochure (aangesloten is bij de functie caravanstalling SBI 6321). Hiervoor geldt een richtafstand ten opzichte van gevoelige objecten in de omgeving van 30 meter. Gerekend vanaf de functieaanduiding 'bedrijf' tot de geval van woningen van derden. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Bovendien gaat het hier om een bestaande functie dat blijft gehandhaafd.

Het plan veroorzaakt geen hinder of gevaar voor woningen van derden in de omgeving van het plangebied.

Geen beperking ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijven

Tegenover het plangebied ligt het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf van derden. Dit betreft de locatie aan de Nedereindseweg 576 in Utrecht. Deze locatie heeft een agrarische bestemming.

Het wijzigen van de bestemming van het perceel van initiatiefnemer van agrarisch naar woondoeleinden heeft geen negatieve gevolgen voor de ontwikkelingsmogelijkheden van dit bedrijf. De woning van initiatiefnemer is in zowel de huidige als de toekomstige situatie een woning van derden voor dit bedrijf.

De afstand tussen de woning van initiatiefnemer tot de stal op deze locatie is meer dan 50 meter. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij heeft het bedrijf op de locatie aan de Nedereindseweg 576 daarom vanuit de milieuwetgeving ruimte om uit te kunnen breiden in haar dieraantallen.

Conclusie
Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

5.4 Geluidhinder

Kader

De Wet Geluidhinder (Wgh) geeft aan in welke mate het geluid het woonmilieu mag belasten. De kern is dat de geluidgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. De wet geeft aan welke objecten aangemerkt worden als geluidgevoelige objecten. Het gaat hierbij om woningen, geluidgevoelige terreinen of andere geluidgevoelige gebouwen (welke bij algemene maatregel van bestuur als zodanig zijn aangewezen).

Een bedrijfswoning en een burgerwoning dienen in het kader van de Wet geluidhinder allen te worden beschouwd als geluidsgevoelige functie. De voorkeursgrenswaarde is in beide gevallen 48 dB.

In het kader van bestemmingsplan Rijnenenburg is door de gemeente akoestisch onderzoek uitgevoerd om de mogelijke nieuwe ontwikkelingen te toetsen aan de Wet geluidhinder.

Normering bij nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen

Het bestemmen van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen zoals Wonen is zonder meer mogelijk wanneer de geluidsbelasting onder de voorkeursgrenswaarde blijft. Deze waarde bedraagt voor zowel binnen- als buitenstedelijke wegen 48 dB.

Van de voorkeursgrenswaarde kan gemotiveerd worden afgeweken tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Hiervoor moet een zogeheten hogere waarde besluit worden genomen. De maximale ontheffingswaarde bij buitenstedelijke wegen bedraagt 53 dB voor een nieuw te bestemmen woning, onderwijs- of gezondheidszorggebouw. Voor agrarische woningen geldt een afwijkende maximale ontheffingswaarde van 58 dB.

Bij het omzetten van de ene bestemming naar de andere dient ook aan de grenswaarden van de Wet geluidhinder te worden voldaan. In principe zou dus voor de omzetting van een agrarisch woningen naar een (burger-)woning een maximale ontheffingswaarde gelden van 53 dB. Deze situatie dient echter te worden beschouwd als 'vervangende nieuwbouw' waarvoor de wet afzonderlijke toetswaarden kent. Voor vervangende nieuwbouw buiten de bebouwde kom geldt een maximale ontheffingswaarde van 58 dB.

Plansituatie

Een bedrijfswoning en een burgerwoning moeten in het kader van de Wet geluidhinder worden beschouwd als geluidsgevoelige functies. De voorkeursgrenswaarde is 48 dB.

Berekend is dat de geluidbelasting door het wegverkeerslawaai op de gevel van de woning 54 dB is.

Het reduceren van de geluidbelasting door het nemen verdergaande geluidsbeperkende maatregelen stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige en financiële aard (niet doelmatig).

Omdat de bestemmingswijziging wordt beschouwd als 'vervangende nieuwbouw' kan de gemeente een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde verlenen tot 58 dB. De reden hiervan is dat bij bestemmingswijzigingen de inpassingmogelijkheden van de woningen in de bestaande geluidssituatie vaak beperkter zijn dan voor een nieuwe situatie.

Er wordt gestreefd naar het voldoen aan de voorwaarde voor een geluidsluwe gevel maar een waarde van 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde is op grond van het beleid ook acceptabel. Omdat het aanpassen van de gevels van de monumentale boerderij onwenselijk is, is ervoor gekozen om een hogere waarde vast te stellen van 54 dB.

De voorgenomen ontwikkeling leidt tot minder verkeersbewegingen van en naar de locatie omdat de agrarische bedrijfsactiviteiten komen te vervallen. De verkeersbewegingen van de verhuur van de bedrijfsruimte zijn bestaand. De functiewijziging heeft daarom geen negatieve gevolgen voor de geluidbelasting op omliggende woningen. Gesteld kan zelfs worden dat deze afneemt.

Conclusie

De geluidbelasting van het wegverkeer op de gevel van de woning is hoger dan 48 dB. Omdat het gaat om een bestaande situatie en het aanpassen van de gevels van de woning niet wenselijk is, wordt tegelijkertijd met het (ontwerp)bestemmingsplan het (ontwerp) besluit hogere waarde ter inzage gelegd.

Het aspect geluid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

5.5 Trillingen

Kader

In Nederland bestaat geen wetgeving voor het voorkomen van hinder of schade door trillingen ten gevolge van het treinverkeer. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen het aspect trillingen geen aandachtspunt is. De beoordeling van het aspect trillingen vindt zijn grondslag in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening. Hierin is de zorg voor een goede ruimtelijke ordening voorgeschreven. Daarvoor is het nodig om mogelijke trillingshinder in kaart te brengen en deze te betrekken in de beoordeling. De volgende richtlijnen en beleidsregels worden daarbij gebruikt:

• SBR-richtlijn;
• Beleidsregel trillinghinder spoor;
• Handreiking Industrielawaai en vergunningverlening.

De afstand tussen een trillingsbron en een trillingsgevoelige functie is niet altijd een goede indicator. De bodemopbouw speelt een grote rol bij de voortplanting van een trilling. Daarbij kunnen trillingen in de bodem op korte afstand niet tot overschrijding leiden. En trillingen op iets grotere afstand wel.

Plansituatie

In de omgeving van het plangebied zijn geen bronnen aanwezig die trillingen veroorzaken.

Conclusie

Het aspect trillingen vormt geen belemmering voor de realisatie van de nieuwe woning.

5.6 Geur

Kader

Geurhinder kan optreden bij het houden van dieren in dierenverblijven (stallen, inclusief een vaste uitloop) en het opslaan en bewerken van agrarisch bedrijfsstoffen (mest, kuilvoer, krachtvoer). Hierna wordt het risico van geurhinder voor deze activiteiten getoetst aan de wettelijke criteria.

Dierenverblijven

Voor de beoordeling van geurhinder vanwege het houden van dieren in dierenverblijven is de Wet geurhinder en veehouderij het exclusieve toetsingskader.

Voor melkrundvee en paarden zijn geen emissiefactoren vastgesteld in de Regeling geurhinder en veehouderij. De beoordeling van geurhinder vindt plaats op basis van afstandsnormen tussen het emissiepunt van het dierenverblijf en de gevel van de omliggende voor geur gevoelige objecten. Bij natuurlijke ventilatie wordt de dichtstbij gelegen opening van de stal gezien als emissiepunt. Om geurhinder te voorkomen moet de afstand tussen het emissiepunt en de gevel van een geurgevoelig object in het buitengebied ten minste 50 meter bedragen. Voor geurgevoelige objecten in de bebouwde kom moet de afstand ten minste 100 meter bedragen.

Opslag en bewerken van mest en kuilvoer

Overige activiteiten, zoals de opslag van mest en veevoer, kunnen lokaal geurhinder veroorzaken. Geurhinder kan worden voorkomen door voldoende afstand te houden tussen de geurbron en een geurgevoelige locatie. Hiervoor kan worden aangesloten bij de afstanden die worden genoemd in het Besluit landbouw milieubeheer.

Plansituatie

Tegenover het plangebied, aan de Nedereindseweg 576, is het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf van derden gevestigd. Op deze locatie worden alleen dieren gehouden waarvoor geen emissiefactoren zijn vastgesteld.

De afstand tussen het emissiepunt van het agrarisch bedrijf en de gevel van de woning binnen het plangebied voldoet aan de afstandsnorm van 50 meter.

Binnen 50 meter uit het plangebied bevinden zich geen opslagen voor mest en/of kuilvoer.

Conclusie

Het aspect geurhinder vorm geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan. Bovendien is de woning binnen het plangebied in de huidige situatie voor bedrijven van derden ook al een geurgevoelig object. De bestemmingswijziging brengt hier geen verandering in.

5.7 Externe veiligheid

Kader

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving als gevolg van gebruik en opslag van gevaarlijke stoffen bij bedrijven, het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het water, het spoor en door buisleidingen. De risicobenadering externe veiligheid kent twee begrippen om het risiconiveau van transport en aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in relatie tot de omgeving aan te geven. Deze begrippen zijn het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Het PR is de kans per jaar dat een persoon, die zich continu en onbeschermd op een bepaalde plaats in de omgeving van een transportroute of inrichting bevindt, overlijdt door een ongeval met het transport van gevaarlijke stoffen op die route of binnen die inrichting. Plaatsen met een gelijk risico kunnen door zogenaamde risicocontouren op een kaart worden weergegeven. Voor nieuwe situaties is voor kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) de grenswaarde voor het PR gesteld op een niveau van 10-6/jr. Voor beperkt kwetsbare objecten (bijvoorbeeld bedrijven) is dit een richtwaarde.

Het GR geeft aan wat de kans is op een ongeval met tien of meer dodelijke slachtoffers in de omgeving van de beschouwde transportroute of inrichting. Het aantal personen dat in de omgeving van de route of inrichting verblijft, bepaalt daardoor mede de hoogte van het GR.

Voor risicovolle inrichtingen is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van toepassing. Voorbeelden van deze risicovolle bedrijven zijn LPG-tankstations, ammoniakkoelinstallaties en chemische fabrieken. Het Bevi is opgesteld om de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven te beperken. De normstelling van het Bevi richt zich zowel op vergunningverlening als ruimtelijke ordening.

Plansituatie

Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart Nederland weergegeven. Hierop is te zien dat in de direct omgeving van het plangebied geen bedrijven aanwezig zijn die vallen onder de werking van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).

Afbeelding 9: uitsnede risicokaart

Vervoer over de weg

Het perceel aan de Nedereindseweg ligt op ruim 2 kilometer van de A12 en de A2 waar gevaarlijke stoffen kunnen worden vervoerd, en daarmee buiten het invloedsgebied. Hetzelfde geldt voor andere transportassen (spoor en water). Over niet-Rijkswegen vindt conform het geldende bestemmingsplan beperkt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats dat wordt gereguleerd door de gemeentelijke routeringsverordening.

Gasleiding

Ten zuid / zuidwesten van het plangebied loopt een leiding van de Gasunie (W-518-01). Deze is in de afbeelding aangegeven met een rode stippellijn. Deze leiding heeft een druk van 40 bar en een uitwendige diameter van 219 mm.

Het invloedsgebied van deze buisleiding is 100 meter (bron: bestemmingsplan Reijerscop 28, Rijnenburg). Het plangebied ligt op circa 160 meter uit deze gasleiding en daarmee buiten het invloedsgebied.

Verantwoording van het groepsrisico is niet aan de orde omdat door het plan niet voorziet in een toename van het aantal personen binnen het plangebied ten opzichte van de bestaande (vigerende) situatie.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

5.8 Luchtkwaliteit

Kader

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met stof, door met name verkeer. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer is samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate van invloed op de luchtkwaliteit. In november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wetswijziging staat bekend als de "Wet luchtkwaliteit". Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Op basis van deze wet, opgenomen in artikel 5.16 lid 1 Wet milieubeheer, dient het bevoegd gezag bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, rekening te houden met de effecten op de luchtkwaliteit.

Plansituatie

Het voornemen gaat uit van het wijzigen van de functie van voormalige agrarische gebouwen aan de Nedereindseweg. Uit paragraaf 4.2 is gebleken dat de nieuwe situatie niet leidt tot extra verkeer ten opzichte van de planologisch toegestane situatie.

Omdat het aantal verkeersbewegingen niet zal toenemen, is de bijdrage van het project aan de toename van NO2 en PM10 nul. De concentratie van stikstofdioxide en fijn stof als gevolg van het project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10. Het plan draagt dus niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Conclusie

Op voorhand kan redelijkerwijs worden uitgesloten dat er negatieve gevolgen zijn voor de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering bij het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan, zodat geen aandacht besteedt hoeft te worden aan effecten op de luchtkwaliteit en geen luchtonderzoek nodig is.

5.9 Bodem

Kader
Bij het bestemmingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan, is een 'nieuw' geval. Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt ten minste functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen, middels een melding of een vergunning.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.
  

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet gekeken worden of nabij gelegen grondwaterverontreinigingen hierdoor kunnen verplaatsen, waarbij een saneringsvergunning aangevraagd of melding (eventueel op grond van gebiedsgerichte aanpak Utrecht) gedaan moet worden.

Plansituatie
Door Linge Milieu B.V. is een verkennend bodemonderzoek, inclusief asbest, uitgevoerd op het terrein aan de Nedereindseweg 543 in Utrecht (projectnummer 19-2037, d.d. 2 juli 2019). Het complete rapport is als Bijlage 1 aan deze toelichting toegevoegd.

Er zijn 23 boringen en een peilbuis geplaatst tot maximaal 2.6 m-mv. Het grondwater stond op het moment van het onderzoek op 0.9 m-mv. Grond en grondwater zijn geanalyseerd op het NEN 5740-pakket, bestrijdingsmiddelen en asbest. Wat eventuele verontreiniging betreft is de bodem als onverdacht beschouwd, met de volgende aandachtspunten:

• een bovengrondse dieseltank;
• een gedempte sloot;
• asbest in de bovengrond langs een schuur met een voormalig asbest-dak zonder dakgoot;
• asbest in de licht puinhoudende bovengrond;
• bestrijdingsmiddelen in de bovengrond.

Grond

De bovengrond van het terrein aan de Nedereindseweg is licht verontreinigd met enkele metalen en PAK. Dat geldt ook voor de grond uit de gedempte sloot. Lichte verhogingen zijn gebruikelijk voor de lintbebouwing langs de Nedereindseweg volgens de bodemkwaliteitskaart van Utrecht. In de kleiige ondergrond zijn nikkel en molybdeen licht verhoogd. Van de bestrijdingsmiddelen is alleen DDE meetbaar verhoogd. Het gehalte ligt onder de Achtergrondwaarde. DDE is een afbraakprodukt van DDT.

Asbest

Het asbestonderzoek betreft de licht puinhoudende bovengrond van de locatie. Dit is onder andere de grond uit de contour van de gedempte sloot. Verder is een mengmonster samengesteld van 20 grepen van de onverharde toplaag tot 0.1 m-mv langs de loods achter de woning. Deze gootlijn heeft een lengte van 2 maal 30 meter. Visueel is nergens asbestverdacht (plaat)materiaal gevonden in of op de grond op het terrein rond de opstallen aan de Nedereindseweg.

Analytisch is door het lab geen asbest kleiner dan 20 m aangetoond in het mengmonster van de puinhoudende bovengrond van het terrein.

Het mengmonster van de gootlijnen langs de loods achter de woning bevat wel asbest kleiner dan 20 mm. Het gaat om drie stukjes hecht-gebonden chrysotiel, die resulteren in een gewogen asbestgehalte van 23 mg/kg ds. Het asbest is door het lab omschreven als vlakke cementplaat.

Voor asbest in grond zijn een tussen- en interventiewaarde beschikbaar van 50 en 100 mg/kg ds. Het gewogen gehalte van 23 mg/kg ds in de gootlijn ligt onder de tussenwaarde. Gehaltes onder de 100 mg/kg ds worden geacht geen risico te vormen voor de volksgezondheid. Voorwaarde daarbij is dat de grond geen asbestvezels kleiner dan 0.5 mm bevat. Dat is hier de situatie. Sanering van de gootlijnen is dus niet nodig.

Grondwater

Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Dit metaal is landelijk verhoogd en niet specifiek voor het perceel aan de Nedereindseweg zelf.

Conclusie

De lichte verontreiniging in de bovengrond en het grondwater vormt geen risico voor de volksgezondheid. De algemene kwaliteit van de grond en grondwater van de locatie aan de Nedereindseweg 543 is geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging van de locatie.

5.10 Natuurbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van (wijzigingen in) een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

• 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
• 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

- Doe altijd verkennend onderzoek naar de in het plangebied voorkomende soorten en de gevolgen van de geplande ontwikkelingen op die soorten.
- Volg de aanwijzingen uit het onderzoek dat je aan het bestemmingsplan ten grondslag legt nauwkeurig op. (en dat geldt niet alleen voor de aanwijzing dat er nader onderzoek uitgevoerd moet worden, ook andere aanwijzingen uit rapporten die aan een bestemmingsplan ten grondslag gelegd worden, moeten natuurlijk serieus worden genomen. Steeds zal bekeken moeten worden wat er met die aanwijzingen gedaan moet worden).

Beleidsregels: Utrechtse soortenlijst

In de voormalige Flora en faunawet werden soorten beschermd die niet meer beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming, die per 1 januari 2017 in werking is getreden. Hieronder vallen diverse kwetsbare soorten die voor Utrecht erg belangrijk zijn. Deze soorten zijn in de Utrechtse soortenlijst genoemd.

De gemeenteraad heeft besloten dat bij gemeentelijke ruimtelijke plannen de Utrechtse soortenlijst bij het onderzoek en ontwikkelingen wordt betrokken zodat de soorten zo goed mogelijk beschermd worden.

Bij ruimtelijke plannen van derden beveelt de gemeente nadrukkelijk aan om de Utrechtse soortenlijst mee te nemen in onderzoek en ontwikkelingen. Wanneer de Utrechtse soortenlijst niet wordt meegenomen in het plan of project, dan wordt dit gemotiveerd.

Plansituatie

Door bureau Blom Ecologie is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport (kenmerk BE/2019/396/r d.d. 27 mei 2019) is als Bijlage 2 aan deze toelichting toegevoegd. In het plan uit 2019 was er sprake van aanpassingen aan de bestaande bebouwing. In het nu voorliggende plan is daar geen sprake van.

Hierna volgt een samenvatting van de onderzoeksresultaten.

Gebiedsbescherming

De planlocatie maakt geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende Natura 2000 of het Natuurnetwerk Nederland. Op een afstand van 11,3 km ligt het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. Zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding 10: Ligging plangebied (rode cirkel) ten opzichte van Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen

De planlocatie ligt op een afstand van circa 0,8 km ten zuidoosten van het Natuurnetwerk Nederland. Zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding 11: ligging plangebied tot opzichte van het Natuurnetwerk Nederland

De beoogde ontwikkeling betreft de transformatie van een boerderij naar 'Wonen' en het handhaven van de bedrijven aanduiding op twee schuren. Er vinden geen bouwactiviteiten plaats.

Met behulp van Aerius calculator 2020 is van de gebruiksfase een berekening uitgevoerd van de stikstofdepositie op de Natura 2000-gebieden. Omdat er geen bouwactiviteiten plaatsvinden is de aanlegfase niet van toepassing.

In de gebruiksfase is er sprake van verkeersbewegingen die gerelateerd zijn aan de verhuur van de opslag- en stallingsruimte, verkeersbewegingen door het privé-gebruik van de woning en het verwarmen van de woning.

In de Aerius Calculator zijn de volgende gegevens ingevoerd:

• Bedrijfsmatig verkeer: 16 bewegingen per dag van en naar de Meerndijk;
• Privé-verkeer: 4 bewegingen per dag in oostelijke richting;
• Privé-verkeer: 4 bewegingen per dag in westelijke richting;
• Verwarmen van de woning; 3,69 kg NOx / jaar

Gezien de grote afstand tot een Natura-2000 gebied was de verwachting dat het gebruik van de locatie in de nieuwe situatie geen stikstofdepositie zal veroorzaken op de gebieden. Dit wordt bevestigd de Aeriusberekening. Het gebruik van de locatie voor woondoeleinden en de verhuur van de 900 m2 aan bedrijfsruimte levert geen stikstofemissie op van meer dan 0,00 mol per ha / jaar. Zie de Aeriusberekening in Bijlage 3.

Ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland geldt dat externe werking geen toetsingskader is.

Houtopstanden

Er worden geen bomen gekapt binnen de planlocatie. Een kapmelding in het kader van de Wet natuurbescherming is derhalve niet aan de orde.

Soortenbescherming

Vaatplanten

In de directe omgeving van de planlocatie komen voor zover bekend geen beschermde vaatplanten voor (NDFF, 2009-2019). De planlocatie bestaat uit bijna volledige verharding of kunstmatige aangeplante (tuin)planten, derhalve zijn er geen sporen of delen van (beschermde) planten aangetroffen. Negatieve effecten ten aanzien van beschermde vaatplanten kunnen uitgesloten worden.

Zoogdieren

In de omgeving is onder andere de aanwezigheid van de volgende soorten vastgesteld: bosmuis, bruine rat, bunzing, egel, haas, huisspitsmuis, konijn, mol, ree, rosse woelmuis, veldmuis, vos, woelrat (NDFF, 2009-2019). Voor alle vorengenoemde soorten geldt dat deze niet beschermd zijn onder de Wet natuurbescherming of dat vrijstelling geldt in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen.

Essentieel leefgebied en/of vaste rust- en/of verblijfplaatsen van beschermde zoogdieren zijn niet aanwezig en worden derhalve niet aangetast. Aangezien er geen fysieke ingrepen worden gedaan aan bebouwing leidt de beoogde functiewijziging niet tot negatieve effecten voor beschermde zoogdieren.

Vleermuizen

In de aanwezige bomen binnen het plangebied zijn geen openingen aangetroffen. Daarbij zullen alle bomen behouden blijven in de beoogde ontwikkelingen. Negatieve effecten ten aanzien van boombewonende vleermuizen kunnen uitgesloten worden.

De bebouwing is nauwkeurig geïnspecteerd op de aan- dan wel afwezigheid van geschikte invliegopeningen. Alle gevels en daken van de betreffende bebouwing zijn gecontroleerd op eventuele openingen als open stootvoegen, kierende daklijsten, ontbrekende/scheefliggende pannen, ontbrekende specie en overige gevelafwerkingen die vleermuizen toegang kunnen verlenen tot een open dakruimte en/of spouwmuur. De boerderij betreft een woning uit 1850 en bevat derhalve geen luchtspouw. Daarbij bevat de boerderij geen openingen. De aanbouw bevat daarentegen wel een luchtspouw, maar de stootvoegen bevinden zich op 0,5 m hoogte vanaf de grond. Dit is te laag om voor vleermuizen te kunnen invliegen. De overige bebouwing bevat geen openingen waardoor vleermuizen in een tussenruimte kunnen komen. In de achtergevel van de voormalige veestal ontbreekt bij een aantal stenen specie. Echter ontbreekt de specie niet dusdanig dat er sprake is van openingen welke leiden tot kruipruimtes. Alle golfplaten daken zijn niet toegankelijk voor vleermuizen door het ontbreken van een vrije invliegroute. De aanwezigheid van vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen kunnen uitgesloten worden.

De Nedereindseweg wordt gebruikt als vliegroute voor vleermuizen. Gezien dit de enige straat is met bomen in de wijde omgeving, kan het aannemelijk zelfs als essentiële vliegroute betreffen. Omdat er geen fysieke veranderingen optreden en geen bomen worden gekapt, kan worden uitgesloten dat er negatieve effecten optreden voor passerende en jagende vleermuizen in de directe omgeving.

Amfibieën en reptielen

Tijdens het veldbezoek zijn geen amfibieën en reptielen en/of sporen daarvan aangetroffen in het plangebied. Het voorkomen van inheemse reptielen is niet bekend in deze regio. Tevens kan het voorkomen op de planlocatie worden uitgesloten aangezien deze over het algemeen verbonden aan structuurrijke en weinig verstoorde biotopen. Door het ontbreken van geschikt habitat is de aanwezigheid van reptielen op de planlocatie uitgesloten.

Op de planlocatie is een vijver gelegen. De heikikker wordt vaak waargenomen in kleinschalige afwisselende landschappen, welke worden gekenmerkt door schrale, ruige en vochtige omstandigheden. De watersystemen zijn ondiep, voedselarm en enigszins zuur, vaak betreffen dit vennen of moerasgebieden. Het landhabitat waar de heikikker gedurende de actieve periode aanwezig is, dient ruig en te allen tijde vochtig te zijn. Veelal betreffen dit vochtig heidelandschappen of vochtige half-natuurlijke graslanden (Creemers & Van Delft, 2009). Door de hoge eisen aan het water en derhalve het ontbreken van functioneel leefgebied kan de aanwezigheid van de heikikker uitgesloten worden.

Het voorkomen van rugstreeppad op de planlocatie wordt niet verwacht wegens het ontbreken van functioneel leefgebied in de vorm van vergraafbaar zand, ondiepe poeltjes of geschikte overwinteringslocaties. Omdat er ook geen werkzaamheden zullen plaatsvinden, zal er geen biotoop ontstaan waardoor de rugstreeppad zal opduiken.

Vissen

Binnen de planlocatie bevindt zich slechts een vijver. Er zijn geen beoogde ontwikkelingen voorzien aan de vijver. Negatieve effecten ten aanzien van (beschermde) vissen kunnen uitgesloten worden.

Insecten, libellen en andere ongewervelden

Gezien de structuur van de planlocatie en de afwezigheid van nectarrijke- en structuurrijke groenelementen is de aanwezigheid van veel vlindersoorten en libellen uitgesloten. Tevens ontbreken zowel waardplanten, geschikt oppervlaktewater (ondiep, vegetatierijk en stilstaand) als andere specifieke abiotische omstandigheden die voor veel soorten essentieel zijn voor hun levenscyclus. De vijver voldoet niet aan de hoge eisen van beschermde libellen voor voortplantingswater.

Algemeen verspreide insecten, libellen en ongewervelden kunnen (sporadisch) op de planlocatie aanwezig zijn. De plaats van de ruimtelijke omgeving alsmede de directe omgeving hebben geen relevantie voor deze soorten. Negatieve effecten van de beoogde ontwikkelingen op zowel beschermde als algemene dagvlinders en libellen zijn uitgesloten. Effecten van de beoogde ontwikkeling op beschermde weekdieren zijn tevens uitgesloten door afwezigheid van geschikt leefgebied.

Vogels

In de planlocatie en de directe omgeving hiervan zijn tijdens het veldbezoek foeragerende, overvliegende en/of rustende vogels waargenomen. De waargenomen soorten betreffen (niet limitatief) : spreeuw, blauwe reiger en koolmees.

Vogels - Jaarrond beschermde nestlocaties (cat. 1 t/m 4)

Op de planlocatie zijn geen (grote, oude) bomen met horsten, holtes en/of oude nesten aanwezig van of die geschikt zouden kunnen zijn voor roofvogels en uilen. De aanwezigheid van in bomen broedende soorten als sperwer en ransuil kan uitgesloten worden.

In de ruime omgeving zijn slechts sporadische waarnemingen van steenuil bekend. De directe omgeving is niet kleinschalig genoeg. Er is derhalve geen functioneel leefgebied voor de soort aanwezig. Ook voor de kerkuil ontbreken waarnemingen in de directe omgeving. Het plangebied zelf biedt geen rust- en/of verblijfplaats door het ontbreken van openingen waar de kerkuil gebruik van kan maken. Tevens biedt het plangebied geen foerageergebied door het ontbreken van weides of graslanden. Grote gele kwikstaart broedt langs stromende watergangen in dichte vegetatie langs natuurlijke oevers of in kunstwerken als bruggen of stuwen. Voor deze soort is binnen het plangebied geen functioneel leefgebied aanwezig.

De huismus en gierzwaluw broeden vrijwel altijd in menselijke bebouwing, en bouwen hun nesten onder dakpannen tegen het isolerende dakbeschot of in kieren in de muur. In de bebouwing zijn dergelijke openingen waar deze soorten gebruik van kunnen maken niet aangetroffen. Tevens zijn er tijdens het veldbezoek geen huismussen waargenomen/gehoord. Negatieve effecten ten aanzien van de huismus en gierzwaluw kunnen uitgesloten worden.

Vogels - Algemene broedvogels en categorie 5 (beschermde nestlocatie gedurende broedperiode of in bijzondere gevallen)

Binnen het plangebied bevindt zich een torenvalk nestkast. Tijdens het veldbezoek zijn krijtsporen en braakballen onder de nok van de loodsen aangetroffen van een torenvalk. Braakballen van roofvogels kunnen herkend worden door het ontbreken van botrestanten in de braakballen. De eigenaar gaf tevens aan dat er veelal torenvalk in de directe omgeving aanwezig zijn. De torenvalk behoort tot categorie 5 vogels: honkvaste broeders, maar voldoende flexibel. Onder de Wet natuurbescherming wordt het volgende onderscheid gemaakt: nesten van vogelsoorten van categorie 1 t/m 4 zijn jaarrond beschermd en de nesten van soorten onder categorie 5 zijn beschermd mits er ecologisch zwaarwegende redenen gelden. De broedvogel trend laat zien dat er een significant afname van <5% per jaar is (SOVON torenvalk, 2019). De torenvalk nestkast zal behouden blijven in de beoogde ontwikkeling. Omdat er geen fysieke werkzaamheden zullen plaatsvinden aan de bebouwing is het uitgesloten dat er verstoring optreedt voor de torenvalk.

Conclusie

In het onderzoek is geconcludeerd dat de planlocatie geen essentiële betekenis heeft voor beschermde soorten. Aanvullend onderzoek is niet nodig.

5.11 Bomen

Uit de beschrijving van de bomenparagraaf moet blijken:

• welke en hoeveel bomen aanwezig zijn in het plangebied;
• welke bomen gekapt moeten worden;
• hoe het omliggende terrein, na realiseren van het bouwinitiatief, wordt ingericht;
• of te kappen bomen zijn te herplanten of niet? Op welke wijze aan de herplantplicht wordt voldaan.
  

Plansituatie

Op de tekening in Bijlage 4 is aangegeven welke en hoeveel bomen in het plangebied in de bestaande situatie aanwezig zijn.

Om te komen tot een kwalitatief goede landschappelijke inpassing wordt aan het perceel groen toegevoegd. Op de tekening in Bijlage 5 is aangegeven waar welke groen wordt aangeplant. Tot slot is in Bijlage 1 van de regels de eindsituatie weergegeven, inclusief de soorten en aantallen.

Conclusie

Door een zorgvuldige landschappelijke aankleding van het perceel wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt.

5.12 Water

Kader

Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen.

De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).

Waterschapsbeleid

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

Keur

Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. Aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem moeten door het Hoogheemraadschap worden vergund. Er geldt een vergunningsplicht op grond van de belangrijkste verordening, de "Keur" (ex artikel 77 en 80 van de Waterschapswet).

In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewatergangen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewatergangen, waterkeringen of grondwatergangen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden.

Eventuele vergunningen worden alleen verleend als waterstaatkundige belangen niet in het gedrang komen. Bij het verlenen van een vergunning worden deze belangen altijd afgewogen. Daarnaast moet rekening gehouden worden met de verbrede doelstellingen van de Waterwet, te weten de samenhang met chemische en ecologische aspecten en de vervulling van maatschappelijke functies van watersystemen.

In de Keur is daarnaast bepaald dat 'beschermingszones' voor watergangen en waterkeringen in acht dienen te worden genomen. Het komt erop neer dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Waterschap gebouwd en opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit van het profiel en/of veiligheid wordt aangetast, de aan- en/of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd.

Watertoets

Op 12 januari 2021 is voor het plan de digitale watertoets uitgevoerd. De toetsresultaten zijn als Bijlage 6 aan deze toelichting toegevoegd.

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is hiermee op de hoogte gebracht van het plan. Uit de analyse blijkt dat er geen sprake is van een waterbelang.

De ruimtelijke ontwikkeling maakt het mogelijk om een functiewijziging in bestaande bebouwing toe te staan. Functiewijzigingen hebben geen invloed op water. Om deze reden voldoet het plan aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert daarom positief over het ruimtelijk plan.

Indien in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, waarbij het verhard oppervlak toeneemt met meer dan 500m2 in stedelijk gebied en/of 1.000m2 in landelijk gebied, heeft dit tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui deze extra versnelde afvoer niet verwerken, waardoor wateroverlast binnen of buiten het plangebied kan ontstaan. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet de versnelde afvoer worden voorkomen of gecompenseerd.

Conclusie

De geplande ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterhuishouding in en rondom het plangebied. Via de digitale watertoets adviseert het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden betrokken positief over het ruimtelijk plan.

5.13 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Plansituatie

Het plangebied Nedereindseweg 543 ligt grotendeels in een gebied met een hoge archeologische verwachting (geel) en voor een klein deel in een gebied zonder verwachting. Zie navolgende afbeelding.

Afbeelding 12: uitsnede Archeologische Waardenkaart

In gebieden met een hoge archeologische verwachting geldt bij graafwerkzaamheden tot 100 m2 en 30 cm beneden huidig maaiveld een vrijstelling van de archeologische voorwaarden. Mocht er meer dan 100 m2 en 30 cm beneden huidig maaiveld worden gegraven dan is wellicht een archeologisch vooronderzoek noodzakelijk.

Met het voorliggende plan wordt de agrarische bestemming van het perceel gewijzigd in de woonbestemming, waarbij de functieaanduiding 'bedrijf' blijft gehandhaafd. Er vinden geen fysieke ingrepen plaats. De bodem wordt niet verstoord.

Conclusie

Omdat het plan alleen toeziet op een functieverandering en er geen bodemverstorende werkzaamheden worden uitgevoerd, is het uitvoeren van archeologisch onderzoek niet aan de orde.

5.14 Kabels en leidingen

Kader

Planologische relevante leidingen zijn leidingen die bescherming in het bestemmingsplan nodig hebben. Dit zijn bijvoorbeeld rioolwaterpersleidingen met een grote diameter en leidingen met een regionale functie. Op deze leidingen zijn geen veiligheidsafstanden van toepassing, maar wordt rekening gehouden met een zakelijke rechtstrook van de leidingen. Door binnen deze strook een bouwverbod op te nemen wordt beschadiging van de leiding voorkomen.

Plansituatie

Op het perceel ligt er een rioolpersleiding. De rioolpersleiding ligt evenwijdig aan de Nedereindseweg. In het bestemmingsplan Rijnenburg, Utrecht is op de verbeelding ter plaatse van deze leiding een dubbelbestemming Leiding - Riool gelegd. Dit ten behoeve van de aanleg en instandhouding van de rioolwaterpersleiding.

Conclusie

Door het handhaven van de dubbelbesteming Leiding - Riool in het onderhavige bestemmingsplan is de instandhouding van deze leiding verzekerd.

5.15 Gezondheid

Kader

Gezonde verstedelijking betekent: gezond, vitaal, sociaal en zelfstandig samenleven, in een schone, prettige, duurzame en economische welvarende stad. Het bewaken, beschermen en bevorderen van de gezondheid in het fysieke domein gaat vanuit drie invalshoeken:

• De druk op gezondheid zo laag mogelijk houden. Het bouwen van woningen op een redelijke afstand van de snelweg, een schonere lucht, een betere water- en bodemkwaliteit en op minder;
• geluidhinder. Het gaat hier om meer dan alleen het naleven van de milieunormen;
• De inrichting van de leefomgeving wordt door mensen als prettig ervaren. Het gaat er dan om of de omgeving levendig, afwisselend en veilig is ingericht. Belangrijk zijn voldoende bereikbaar, aantrekkelijk en bruikbaar groen, voldoende ruimte voor ontmoeting en voldoende aangename geur en kleur;
• De leefomgeving nodigt uit tot gezond gedrag. Belangrijk is dat mensen elkaar ontmoeten en voldoende bewegen. Dat kan onder meer door dagelijkse beweging in de buurt beter te faciliteren met goede wandel- en fietsroutes, fietsparkeervoorzieningen en speelmogelijkheden.

Plansituatie

Het plangebied ligt in het buitengebied waar de druk op de gezondheid ten opzicht van een meer stedelijk gebied relatief laag is. Door het toevoegen van extra groen op het perceel wordt de kwaliteit van de leefomgeving nog verder versterkt.

Conclusie

Het aspect gezondheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

5.16 Toegankelijkheid

Kader
Utrecht wil een stad zijn waar iedereen mee kan doen, waar we niemand buitensluiten. Een inclusieve toegankelijke stad. We willen dat alle inwoners en bezoekers, met en zonder beperking, alle openbare gebouwen, woningen, de openbare ruimte en dienstverlening kunnen gebruiken.

Utrecht werkt al sinds 2007 actief aan toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu volgens het VN-verdrag handicap. De ambities van de gemeente voor het VN-verdrag handicap staan in de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk'. In de agenda 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' zijn drie kansen omschreven die we als gemeente willen pakken. Dit zijn: sneller en concreet resultaat, niet alleen fysiek maar ook sociaal toegankelijk en samenwerken met de stad. Met het uitvoeringsprogramma 'Utrecht voor iedereen toegankelijk' laten we zien wat we al doen en wat we nieuw op pakken. Dit zijn acties die nodig zijn voor het benutten van de drie kansen.

Plangebied

Woningen
Voor woningen is het Bouwbesluit van kracht. Utrecht wil graag rolstoelbezoekbare en rolstoelbewoonbare woningen. Wij willen dat iedereen, ook als hij of zij gebruik maakt van een rolstoel, alle nieuwe of verbouwde woningen kan bezoeken. Iedereen kan vanaf de openbare weg bij de voordeur komen, een brief in de bus doen, aanbellen, binnengaan, in de woonkamer komen en bij het toilet, gebruik maken van de buitenruimte zoals een balkon of tuin. Dit houdt bijvoorbeeld in dat er geen trappetjes of opstapjes zijn, binnen of buiten de woning. Dit is een woning die bezoekbaar is. We willen dat mensen in een rolstoel in alle nieuwe of verbouwde nultredenwoningen (woningen waarbij de entree, woonkamer/eetkamer, keuken, badkamer, toilet en ten minste één slaapkamer zonder trap bereikbaar zijn) kunnen wonen. Of het is gemakkelijk om daarvoor te zorgen. De ambitie van Utrecht gaat hiermee verder dan het Bouwbesluit.

Het is mogelijk dat bestaande bouwwerken bijvoorbeeld van oudsher niet aan de toegankelijkheidsambities voldoen. Bestaande bouwwerken mogen door het verbouwen daarvan in ieder geval niet minder toegankelijk worden. Woningen die in privébezit zijn en door de eigenaar bewoond worden zijn hiervan uitgezonderd.

Conclusie
Het aspect toegankelijkheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

5.17 Duurzaamheid

Kader

De gezonde stad

Utrecht groeit en zet in op verduurzaming. Ze streeft hierin naar de wording van een 'gezonde stad'. Met de binnenstedelijke verdichting worden de groene stadsranden steeds belangrijker. Ze fungeren als recreatieve buffer, waar ruimte en zicht op het cultuurhistorische landschap belangrijke pijlers zijn.

De omgeving zal met deze planontwikkeling verder vergroenen. Dit heeft een positief effect op de gezondheid van mensen en werkt klimaat adaptief. Groen reduceert stress, bevordert herstel van ziekte, stimuleert tot bewegen, geeft de mogelijkheid om tot rust te komen en te ontspannen.

Energie

Bij een gezonde stad hoort ook een ambitie ten aanzien van energiebesparende maatregelen.

De gemeente Utrecht heeft in haar beleid op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het eerdere MBP en in het Programma Utrechtse Energie is opgenomen dat Utrecht in 2030. klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors betere energieprestatie.

In de hoofdstukken Gemeentelijk beleid en Planbeschrijving is het duurzaamheidbeleid geschetst. Het gaat daarbij om het verminderen van het fossiel energieverbruik, om welbevinden en om een goed evenwicht tussen de 3 P's.

Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's: People (sociale component), Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert ook kostenbesparingen op én het is goed voor het milieu.

Circulair bouwen

Circulair bouwen is de norm. Het doel van circulair bouwen is het koppelen van de afvalstromen in de bouw aan de bouwstromen, zodat er zo min mogelijk afval ontstaat en schaarse grondstoffen binnen de gebruikscyclus blijven. Hierbij kan als hulpmiddel gebruik gemaakt worden van een materialenpaspoort, en een circulariteits-prestatieberekening via de tool CPG waarbij een rapportcijfer wordt gegeven van de mate van circulair bouwen.

Plansituatie

Het plangebied ligt in de landelijke omgeving. Door de investering in de groene aankleding van het perceel zal deze groene kwaliteit alleen nog maar versterkt worden.

De bestaande groene kwaliteit van het projectgebied wordt met name gevormd door de groene opgaande beplanting en bomen langs de randen van het projectgebied. Deze elementen blijven behouden en worden versterkt.

Aangezien er geen sprake is van fysieke veranderingen aan de bebouwing op het perceel, is het circulair bouwen niet aan de orde.

Met de aanwezige 70 zonnepanelen wordt een bijdrage geleverd aan het verminderen van de CO2-uitstoot.

Conclusie

Het bestemmingsplan kan voldoen aan de duurzaamheidsambities van Utrecht.

5.18 Conclusie

Uit het voorgaande blijkt dat, als voldaan wordt aan de randvoorwaarden zoals in de vorige paragrafen zijn beschreven, er vanuit milieukundig oogpunt geen belemmeringen zijn van de uitvoering het plan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Inleiding
Dit bestemmingsplan is naar aanleiding van een aanvraag in procedure gebracht. Dit bestemmingsplan voorziet in de bestemmingswijziging van het plangebied van Agrarisch in Wonen. De twee geschakelde loodsen voor opslag- en stallingsdoeleinden door derden hebben in het vigerende bestemmingsplan de aanduiding 'bedrijf'. Deze aanduiding wordt gewijzigd in 'specifieke vorm van wonen-1'.

Financiële uitvoerbaarheid
De initiatiefnemer draagt de kosten voor dit initiatief. Vanuit het plan vloeien geen kosten of risico's voort die voor rekening van de gemeente zijn. Daarnaast zijn de kosten zodanig dat de initiatiefnemer dit kan betalen. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is daarmee verzekerd.

Economische uitvoerbaarheid
Vanwege de geprognosticeerde groei van Utrecht naar circa 400.000 inwoners en de aantrekkende woningmarkt wordt de economische uitvoerbaarheid van dit plan voldoende aannemelijk geacht (zie ook paragraaf 2.1.3). Met de voorgenomen bestemmingswijziging neemt de verkoopbaarheid van de boerderij enorm toe. De uitvoerbaarheid van het project binnen de voorgestane planperiode is hiermee voldoende aangetoond.

Kostenverhaal
Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeenteraad verplicht om een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop 'aangewezen bouwplannen' zijn voorgenomen. In artikel 6.2.1 Bro zijn de 'aangewezen bouwplannen' opgenomen.

Het gaat om nieuwbouw van woningen of andere hoofdgebouwen, grote uitbreidingen van bestaande gebouwen of kassen (met meer dan 1.000 m²). De bestemmingswijziging betreft geen aangewezen bouwplan (artikel 6.12, eerste lid Wro). Er is dus geen exploitatieplan verplicht.

Planschade
Voor de uitwerking van dit plan is een planschadeovereenkomst opgesteld tussen de initiatiefnemer van dit plan en de gemeente. Het risico op planschade wordt afgewenteld op initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan wordt aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De provincie Utrecht heeft aangegeven dat het voorliggende bestemmingsplan “Nedereindseweg 543, Rijnenburg” geen aanleiding geeft om opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, P

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) geeft aan dat er geen sprake is van een waterbelang. Ook de HDSR heeft verder geen opmerkingen op het plan.

De reacties hebben inhoudelijk niet geleid tot aanpassing van het plan.

6.2.2 Participatieproces

Bewoners in de directe omgeving van het plangebied zijn door initiatiefnemer geïnformeerd over de bestemmingsplanprocedure en zijn in de gelegenheid gesteld om te reageren.

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Het bestemmingsplan Nedereindseweg 543, Rijnenburg kenmerkt zich door een gedetailleerde bestemmingsregeling, zowel op de verbeelding als in de planregels. Het plan wordt gecoördineerd behandeld met de omgevingsvergunning bouwen.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.3.1 Het gebruik van het woord of

Wanneer in de regels van dit bestemmingsplan in een opsomming van gevallen het woord 'of' wordt gebruikt, is daaronder mede begrepen de situatie dat meer dan een van de genoemde gevallen zich tegelijk voordoen. Onder 'of' wordt een combinatie van opties niet uitgesloten.

7.4 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.4.1 Inleiding

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn:

• het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen;
• het mogelijk maken van groen (bomen, tuinen) op erven;
• het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen;
• voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren.

7.4.2 De regeling

Voor de regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet. De erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* Erfzone is de zone van 4 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Wabo). In het bestemmingsplan Rijnenburg is geen sprake van een reguliere erfzone. Gelet op de bijzondere waarden in het gebied zijn zones aangegeven waar bebouwing niet wenselijk is. Deze zones liggen op plaatsen verder achter de voorgevel. In deze zones is vergunningvrij bouwen ook uitgesloten.

In aanvulling op deze basisregels is een uitsplitsing gemaakt naar de grote van het achtererf (het achtererf wordt in het bestemmingsplan Rijnenburg bepaald door het gebied achter de woning dat geen dubbelbestemming Waarde - Landschap heeft gekregen):

1. Een achtererf tot 300 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 50 % van het achtererfgebied, inclusief de erfzone, tot maximaal 30 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 4,5 meter

2. Een achtererf tussen 300-1500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 10% van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 75 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 4,5 meter
  

3. Een achtererf groter dan 1.500 m2:

• bijbehorende bouwwerken mogelijk tot maximaal 5 % van het achtererfgebied, inclusief erfzone, tot maximaal 125 m2 naast hetgeen is toegestaan in de erfzone;
• goothoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 3 meter;
• nokhoogte vrijstaande bijbehorende bouwwerken maximaal 6 meter;
• aangebouwde bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) maximaal 3 meter diep.

Indien in de bestaande situatie de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken groter is dan op grond van de regeling is toegestaan, en de goothoogte en nokhoogte afwijken van de maximaal toegestane hoogten, dan geldt de bestaande oppervlakte als maximaal toelaatbare oppervlakte. Dit geldt tevens voor de bestaande goot- en nokhoogte.

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming en de bestemmingen waar de functie wonen.

7.5 Nadere toelichting begripsomschrijvingen

Een aantal begripsomschrijvingen vraagt om nadere toelichting.

Zo wordt onder een Aan-huis-verbonden bedrijf ook een kleinschalige voorziening ten behoeve van kinderopvang verstaan. Door de beperking van de maatvoering van een aan-huis-verbonden bedrijf in de bestemmingen waar dat is toegestaan (maximaal 1/3 van de vloeroppervlakte van de woning met een maximum van 60 m²), is de kleinschaligheid gegarandeerd.

Bij het begrip Bebouwingspercentage is het van belang uit te leggen hoe dit moet worden berekend. Zie hiervoor de onderstaande tekening.

Een Bouwperceel is een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Meestal is dit het kadastrale perceel, maar dat hoeft niet altijd het geval te zijn. Een voorbeeld: wanneer een kadastraal perceel bijvoorbeeld twee bestemmingen heeft op grond van het bestemmingsplan,1 deel bestemming Wonen en 1 deel bestemming Bos, dan is niet het hele kadastrale perceel aan te wijzen als bouwperceel. Immers volgens de bestemming is niet volgens de regels zelfstandige bij elkaar behorende bebouwing mogelijk. Voor het deel met de bestemming Bos gelden andere regels dan het deel met de bestemming Wonen.

7.6 Systematiek van de bestemming Wonen

Aan-huis-verbonden bedrijf
Een belangrijk onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. De maximale oppervlakte die daarvoor is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning (inclusief aanbouwen) en vrijstaande bijgebouwen met een maximum van 60 m². Bij een aan-huis-verbonden bedrijf mag geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan het handhaven van parkeergelegenheid op eigen terrein. Door het toenemend autobezit en het toenemend aantal woninguitbreidingen "tot het maximaal mogelijke" zou de situatie kunnen ontstaan, dat parkeergelegenheid op eigen terrein vervalt of onvoldoende wordt. In deze gevallen is het wenselijk te kunnen "sturen" en door middel van het stellen van nadere eisen parkeergelegenheid op eigen terrein te kunnen behouden in de bestemming Wonen. Ook kan het uit een oogpunt van de bebouwingskarakteristiek in de omgeving of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden of bouwwerken nodig of gewenst zijn nadere eisen te stellen aan de situering van bebouwing ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens.

7.7 Artikelsgewijze toelichting

Op een aantal bestemmingen is in deze paragraaf een nadere toelichting opgenomen.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen

Het plangebied is bestemd als Wonen. Daarbij zijn bepalingen opgenomen voor wat betreft de goot- en bouwhoogte en inhoud van de woning. Daarnaast is een regeling opgenomen voor de omvang en situering van bijbehorende bouwwerken.

Voorwaardelijke verplichtingen landschappelijke inpassing

Voorwaardelijke verplichtingen zijn gebaseerd artikel 3.1.2 Bro, tweede lid, wat mogelijk maakt dat een bestemmingsplan regels bevat waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid, afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels.

Er is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de landschappelijke inpassing van het perceel.

Artikel 4 Leiding - Riool

De bestaande riolering is in deze dubbelbestemmingen aangegeven en beschermd.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

Deze bestemming is overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. In dit artikel is bepaald dat het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg wordt gezien als met het bestemmingsplan strijdig gebruik.

Artikel 6 Waarde - Landschap

Voor belangrijke delen van het plangebied is de dubbelbestemming Waarde -Landschap opgenomen. Het gaat hier om gebieden die vanwege hun openheid en/of belangrijke structuur alsmede kenmerkende beplanting in stand dienen te worden gehouden. Deze aangewezen gebieden dienen vrij te worden gehouden van bebouwing om het bijzondere karakter van het gebied te beschermen. Daarnaast is een aantal activiteiten niet zonder meer mogelijk. Hiervoor is een omgevingsvergunning nodig.

Bij de bestemming Waarde-Landschap is het vergunningvrij bouw uitgesloten, ter bescherming van de landschappelijke waarden. Een uitzondering wordt gemaakt voor erfafscheidingen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels
Artikel 7 Anti-dubbeltelregel
Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 8 Algemene bouwregels
Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven, een voorwaardelijke verplichting over parkeren en regels voor woningvorming en omzetting.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes. De overgangs- en slotregels van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee regels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Artikel 13 Overige regels
Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met het besluit ontheffing Hogere waarde.

Artikel 14 Overgangsrecht
In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 15 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.8 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Ter bescherming van het beschermd en het waardevol stadsgezicht is een vergunningenstelsel opgenomen. Bij de bestemmingsomschrijving van verschillende bestemmingen is aangegeven dat de gronden die de aanduiding 'beschermd stadsgezicht' of 'waardevol stadsgezicht' hebben, tevens bestemd zijn voor de bescherming en instandhouding van de het beschermd respectievelijk waardevol stadsgezicht. Het is verboden bepaalde werken en werkzaamheden uit te voeren zonder een omgevingsvergunning. Het betreft werken en werkzaamheden zoals: het wijzigen van het gevelaanzicht, het ophogen, verlagen of afgraven van de gronden, het aanleggen van verhardingen, het aanbrengen van constructies die verband houden met bovengrondse leidingen en dergelijke. Op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud betreffen, noodzakelijk zijn voor het op de bestemming gerichte beheer of gebruik van de grond of reeds vergunde werken of werkzaamheden is het verbod niet van toepassing. De omgevingsvergunning wordt afgegeven als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het behoud, herstel en ontwikkeling van het beschermd of waardevol stadsgezicht.

Ook zijn vergunningplichten opgenomen in de regeling van de bestemming Groen met de nadere aanduidingen ecologische verbindingszone en ecologische kerngebied. Ook in deze gevallen is er een omgevingsvergunning noodzakelijk ter bescherming van de aanwezige waarden, omdat de genoemde werkzaamheden deze waarden onherstelbaar kunnen aantasten. Het is daarom van belang om die werkzaamheden aan een vergunningsvereiste te koppelen zodat een afweging kan worden gemaakt voordat zij worden uitgevoerd.

7.9 Lijst van Bedrijfsactiviteiten

Algemeen
Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Een Lijst van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, naarmate de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is de Lijst van Bedrijfsactiviteiten opgenomen.

Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (vooral brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

Omgevingstype bepalend voor de daadwerkelijk te hanteren afstanden
De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn gebaseerd op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De Lijst van Bedrijfsactiviteiten omvat de bedrijfstypen met codering volgens de Standaard Bedrijfsindeling (SBI) 2008. Mocht een bedrijf meerdere SBI codes kennen dan moet voor elk aspect de grootste afstand worden genomen.

De gewenste afstand tussen een bedrijfsactiviteit en woningen (of andere gevoelige functies zoals scholen) wordt mede bepaald door het type gebied waarin de gevoelige functie zich bevindt. Volgens de VNG-publicatie worden daarbij twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk en gemengd gebied.

Omgevingstype rustige woonwijk
In een rustige woonwijk komen enkel wijkgebonden voorzieningen voor en vrijwel geen andere functies zoals kantoren of bedrijven. Langs de randen (in de overgang naar eventuele bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Als daarmee vergelijkbare omgevingstypen noemt de VNG-publicatie onder meer een rustig buitengebied (eventueel met verblijfsrecreatie) en een stilte- of natuurgebied.

Omgevingstype gemengd gebied
In een gemengd gebied komen naast wonen ook andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Daarmee vergelijkbare gebieden zijn lintbebouwingen in het buitengebied waarin functiemenging voorkomt en gebieden gelegen direct langs een hoofdinfrastructuur. Kenmerkend voor het omgevingstype gemengd gebied is dat sprake is van een zekere verstoring en dus van een relevant andere omgevingskwaliteit dan in een rustig woongebied.

Bedrijfswoningen
Een bedrijfswoning op een bedrijventerrein is een specifiek woningtype waar minder hoge eisen aan het woon- en leefklimaat kunnen worden gesteld. Bedrijfswoningen zijn in het algemeen minder milieugevoelig dan de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied.

Te hanteren richtafstanden
De volgende tabel geeft voor beide omgevingstypen (rustige woonwijk en gemengd gebied) per milieucategorie inzicht in de gewenste richtafstanden. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan (of via vergunningvrij bouwen) mogelijk is. Daarbij gaat het nadrukkelijk om een richtafstand. Kleinere afwijkingen ten opzichte van deze afstand zijn mogelijk zonder dat hierdoor knelpunten behoeven te ontstaan.

Milieucategorie		Richtafstand rustige woonwijk (in meters)	Richtafstand gemengd gebied (in meters)
1		10	0
2		30	10
3.1		50	30
3.2		100	50
4.1		200	100
4.2		300	200
5.1		500	300
5.2		700	500
5.3		1.000	700
6		1.500	1.000

Toelaatbaarheid van bedrijven die onder een specifieke regelgeving vallen
Bepaalde bedrijven vallen onder een specifieke wettelijke regeling. Het betreft:

• bedrijven die "in belangrijke mate geluidshinder kunnen veroorzaken" zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (zogenoemde grote lawaaimakers); deze bedrijven zijn alleen toegestaan op industrieterreinen die in het kader van deze wet gezoneerd zijn;
• bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) kunnen vallen (nu of in de toekomst); het betreft risicovolle bedrijven waar gebruik, opslag of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) normen ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico;
• bedrijven die onder het Vuurwerkbesluit vallen; voor dergelijke bedrijven gelden (wettelijke) afstandsnormen.
  

De toegepaste Lijst van Bedrijfsactiviteiten
De Lijst van Bedrijfsactiviteiten is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Staat van Bedrijfsactiviteiten uit de VNG-publicatie. Op een punt is een andere werkwijze toegepast:

In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijfsacticviteiten zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan.

De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de digitale verbeelding (plankaart) van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten).

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten is verondersteld. In de planregels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken van de regels en een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels opgenomen dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een afwijkingsbevoegdheid kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

In de Lijst van Bedrijfsactiviteiten is bij de indeling van sommige bedrijfsactiviteiten uitgegaan van een continue bedrijfsvoering, waarbij de hinderlijke activiteiten ook 's nachts plaatsvinden. Dit is in de Lijst van Bedrijfsactiviteiten aangegeven met een "C" in de laatste kolom. Het kan echter voorkomen dat een specifiek bedrijf niet continu werkt. Dit gegeven kan eveneens aanleiding zijn om het bedrijf via de bovengenoemde afwijkingsbevoegdheid een categorie lager in te delen.

7.10 Lijst van Bedrijven functiemenging

Toepassing Lijst van Bedrijven functiemenging
Algemeen
In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn twee voorbeeldstaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'Staat Bedrijfsactiviteiten bedrijventerreinen' en de 'Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging'.

De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Lijst van Bedrijven functiemenging is gebaseerd op de Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009). De Lijst van Bedrijven functiemenging wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de Lijst van Bedrijven functiemenging) bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Lijst van Bedrijven functiemenging toegepast. Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige of ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de Lijst van Bedrijven functiemenging worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het voornamelijk om:

• kleinschalige, meestal ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

De toegepaste Lijst van Bedrijven functiemenging
De bovenvermelde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van Bedrijven functiemenging. In de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking in de categorisering opgenomen. Deze Lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende Staat Bedrijfsactiviteiten functiemenging uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

• 1. In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Lijst. In de Lijst van Bedrijven functiemenging zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan. De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Lijst van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de vermelde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten.
  
• 2. In de Lijst van Bedrijven functiemenging is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid.
  

Categorie-indeling
Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van Bedrijven functiemenging hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Categorie A Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B1 Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B2 Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar dienen te staan. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven toegestaan. Categorie C Activiteiten vermeld onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur gewenst is.

Flexibiliteit
De Lijst van Bedrijven functiemenging blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van Bedrijven functiemenging is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van Bedrijven functiemenging is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om te kunnen afwijken moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de Lijst van Bedrijven functiemenging niet zijn vermeld, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders kan afwijken en vestiging van een dergelijk bedrijf kan toestaan. Om te kunnen afwijken moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

7.11 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingsplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.