Mariaplaats 14, Binnenstad

Toelichting bestemmingsplan

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding, doelstelling en ligging

De sociëteit 'De Vereeniging' heeft het gebouw aan de Mariaplaats 14 al sinds 1872 in eigendom en in gebruik. Het perceel Mariaplaats 14 bestaat uit een monumentaal gebouw, het Kannunikenhuis, en een grote aanbouw aan de achterzijde waardoor het hele perceel aan de achterzijde is bebouwd. Het monumentale hoofdgebouw wordt momenteel gebruikt door de sociëteit en ook als vergaderruimte en restaurant (horeca D1). De huidige aanbouw wordt gebruikt als verenigingsruimte (sociëteit) en opslag. De aanbouw verkeert in zeer slechte staat. De Vereniging heeft de gemeente gevraagd om nieuwbouw aan de achterzijde mogelijk te maken zodat er een toekomstbestendige sociëteitsruimte ontstaat.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwbouw mogelijk te maken waarbij de sociëteit de nieuwe ruimte ook kan verhuren voor vergaderingen en er ruimte is voor een beperkte uitbreiding van de keuken. Op de vrijkomende ruimte zal een tuin worden aangelegd.

Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

Het plangebied ligt in de binnenstad en omvat het perceel Mariaplaats 14. Het perceel wordt grotendeels omsloten door gemengde bebouwing van de Mariaplaats, Achter Clarenburg, Voor Clarenburg en de Mariastraat.

Afbeelding: Begrenzing

1.2 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Onherroepelijk per
Binnenstad		18 februari 2010	25 januari 2012

Afbeelding: uitsnede verbeelding Afbeelding: uitsnede kaart met wijzigingsbevoegdheid

Het vigerende bestemmingsplan 'Binnenstad' kent ter plaatse van het perceel Mariaplaats 14 twee bestemmingen (linker kaartje):

De gronden met de bestemming Tuin (T) zijn bedoeld voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen gebouwen en de daarbij behorende toegangen, fietsenstallingen en ondergrondse afvalinzamelvoorzieningen.

De bestaande bebouwing op dit perceel heeft een Centrum- 3 (C-3) bestemming. Binnen de bestemming C-3 zijn, naast het gebruik als sociëteit en vergaderruimte, diverse centrum-stedelijke functies mogelijk, waaronder detailhandel en publieksgerichte dienstverlening op de begane grond en wonen op de verdiepingen. Binnen dit bestemmingsvlak is vervolgens een kleiner vlak opgenomen waarbinnen op de begane grond horeca D1 is toegestaan. Bij de verschillende functies mogen de daarbij behorende tuinen en erven, toegangen en bergingen, fietsenstalling etc.
Aan- en bijgebouwen zijn toegestaan binnen het bestemmingsvlak en mogen ook buiten het bouwvlak worden gebouwd. De hoogte mag niet meer dan 25 cm boven het vloerpeil van de eerste verdieping komen. Er worden geen eisen gesteld aan de bouwdiepte/bouwoppervlak.

Omdat het bouwplan van de sociëteit uit een aanvullend gebruik als vergaderruimte bestaat én er sprake is van een kleine overschrijding van de horecagrens, passen de plannen niet rechtstreeks in het bestemmingsplan.

Al bij de opstelling van het bestemmingsplan Binnenstad 2010 was sprake van een verbouwingsplan voor de verouderde aanbouw. Paragraaf 5.4.2 schrijft daarover: "Er bestaan plannen om de achterbouw (kegelbaan) achter de Sociëteit De Vereeniging aan de Mariaplaats 14 te vervangen door nieuwbouw. De gemeente staat positief over het verbouwen van het deel van de achterzijde (maximale hoogte 4 m). Positief is dat door een kleinere uitbouw ruimte ontstaat voor een tuin aan de achterzijde richting Achter Clarenburg. Via deze toegang kunnen de woningen boven de winkels Achter Clarenburg worden ontsloten. In verband met de achterliggende woningen is aan de achterzijde van het perceel geen uitbreiding van horeca gewenst op het binnenterrein. De horeca dient geconcentreerd te worden aan de Mariaplaats. Verhuur van vergaderfaciliteiten wordt wel toelaatbaar geacht".
In het bestemmingsplan Binnenstad is daarom voor dit perceel een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (rechter kaartje). Het bestemmingsplan Binnenstad schrijft daar in par 6.7 over: "Het erf behorende bij de centrumbestemming kan worden gewijzigd in de bestemming Tuin. Hierdoor ontstaat een ontsluiting voor de woningen Achter Clarenburg. Nadat het bestemmingsplan gewijzigd is in de bestemming Tuin, kunnen burgemeester en wethouders de gebruiksmogelijkheden van de gronden behorend bij Mariaplaats 14 verruimen zodat de verhuur van vergaderruimte met additionele horeca mogelijk wordt.”

De planvorming en de (omschrijving van de) wijzigingsbevoegdheid sluiten echter niet volledig op elkaar aan, onder meer door de kleine overschrijding van de horecagrens ten behoeve van de keuken. Ook zou eerst de nieuwe aanbouw gebouwd moeten worden om vervolgens het gebruik te verruimen met een vergaderfunctie.

Gelet op het voorgaande is het onderhavige bestemmingsplan 'Mariaplaats 14' opgesteld.

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijks- en provinciaal beleid

Het Rijks- en provinciaal beleid richt zich op landelijke en provinciale aangelegenheden. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Zo staat in de Nota Ruimte het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten centraal. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden (regio Utrecht) en hoofdverbindingsassen. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Ook de structuurvisie Randstad 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028) en verordening kennen een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen waarbij tegelijkertijd een kwaliteitssprong wordt gerealiseerd.

Conclusie
Het plan raakt de doelstellingen van het Rijks- en provinciale beleid niet. Het gaat om een ontwikkeling in bebouwd gebied in de bestaande binnenstad waarbij er sprake is van een afname van bebouwing. Het rijks- en provinciaal beleid is bovendien te globaal voor dit project.

2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)
Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de Structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de Structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuin.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.
  

De binnenstad is bestempeld zowel in het perspectief van De Binnentuin, De Markt als Het Podium. Voor het gebied zijn verschillende doelstellingen geformuleerd:

• versterking van de positie van de binnenstad als (inter)nationale toplocatie en het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke regionale en landelijke context;
• de herkenbaarheid van de kernkwaliteit vergroten door o.a. het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu en het verhogen van de verblijfskwaliteit.

Het plangebied is voor wat betreft het ontwikkelingsbeeld aangewezen als 'centrum stedelijk milieu'. Hierbij gaat het om een mix van hoogstedelijk wonen, kantoren, baliefuncties en een ruim en zeer gevarieerd aanbod aan centrumvoorzieningen.

De schoonheid van Utrecht' Welstandsnota 2004
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.

De Welstandsnota kent drie beleidsniveaus:

• 'Open': verandering of handhaving is mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur,
• 'Respect': essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd en
• 'Behoud': behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard.
  

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'behoud'. Dit komt neer op behoud en herstel van het aanwezige bebouwingsbeeld en het versterken van de bestaande of historisch bepaalde karakteristiek van stedenbouwkundige, architectonische, landschappelijke of cultuurhistorische aard.

Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2012)
Het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2012 geeft aan op welke plekken de horecasector zich de komende jaren kan ontwikkelen. Voor de Mariaplaats (profiel 6) is aangegeven dat er ruimte is voor uitbreiding in de categorie D1 en D2.


Nota Stallen en parkeren (2013)
Utrecht werkt aan een aantrekkelijke, bereikbare en gezonde stad. Een belangrijk instrument hierbij is het beleid voor het stallen van fietsen en parkeren van auto's in de stad. Het college zet dit instrument in om de leefbaarheid van de wijken te verbeteren en een kwaliteitsslag in de openbare ruimte te maken. Ook kunnen parkeermaatregelen bijdragen aan de verbetering van de luchtkwaliteit en het goed bereikbaar houden van de vitale economische functies in de stad. Uitgangspunt hierbij is een financieel gezonde exploitatie van het parkeren in Utrecht.
In de planbeschrijving in hoofdstuk 4 wordt aangegeven hoe is omgegaan met deze uitgangspunten.

Bomenbeleid Utrecht (2009)
Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren.
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Wonen boven winkels 
In de afgelopen periode is actief beleid gevoerd ten aanzien van het realiseren van wonen boven winkels. Op 25 mei 2007 is de NV Wonen boven Winkels gestart. Deze organisatie wil van leegstaande verdiepingen weer stadswoningen en appartementen maken onder andere door eigenaren van panden in de binnenstad bij het opknappen en verbouwen ervan te ondersteunen.
De NV Wonen boven Winkels wordt gevormd door de gemeente, woningbouwcorporatie Bo-Ex en de NV Stadsherstel. Om aan de wens voor het realiseren van woningen boven winkels tegemoet te komen, zal in het nieuwe bestemmingsplan de mogelijkheid worden gecreëerd om de tuin als ontsluiting van omliggende (nieuwe) woningen te kunnen gebruiken.

Monumenten beleidsplan: Beheer van de chaos der eeuwen (2004)
Het beleidsplan is een evaluatie van het monumentenbeleid sinds 1993. In dat jaar is het beleid vastgesteld in de nota "Op de schouders van reuzen". Met name de relatie tussen ruimtelijke ontwikkelingen in de stad en de cultuurhistorie is in dit beleid benadrukt. Een uitvoerige inventarisatie en ook een effectrapportage bij aanzienlijke ingrepen werd noodzakelijk.

Naast de evaluatie doet het beleidsplan van 2004 aanbevelingen voor het gemeentelijke monumentenbeleid, dat is gebaseerd op drie pijlers:

• het stimuleren van restauratie en onderhoud van de beschermde monumenten;
• het gebruikmaken van de cultuurhistorische waarden bij het maken van ruimtelijke plannen in de stad (en als integraal onderdeel van de besluitvorming);
• het beheer van de archeologische ondergrond en de bekostiging van archeologisch onderzoek.

De relatie tussen cultuurhistorie en ruimtelijke ordening is ook voor het bestemmingsplangebied relevant, in het bijzonder omdat dit perceel binnen het beschermd stadsgezicht valt.

Erfgoedagenda 2013 (2 april 2013)
De erfgoedagenda betreft in feite een actualisering van het Monumenten beleidsplan. De Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek. De Erfgoedagenda beschrijft zowel onderdelen die reeds in uitvoering zijn als actuele ontwikkelingen, zoals de landelijke modernisering van de monumentenzorg (MoMo) en wijzigingen in de regelgeving. Vraagstukken als energiebesparing, de instandhouding van monumentale kerkgebouwen en 'groene monumenten' krijgen ook aandacht in de agenda.

Gemeentelijke monumentenverordening
De Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke monumentenverordening kennen een vergelijkbare definitie van een monument. Monumenten zijn zaken die van algemeen belang zijn vanwege de schoonheid, de betekenis voor de wetenschap, de ecologische of de cultuurhistorische waarde. Naast zaken (objecten) kunnen dit ook terreinen zijn waarop zich een zaak als bovenbedoeld bevindt.

In de gemeentelijke monumentenverordening van Utrecht is geregeld:

• de aanwijzing van gemeentelijke monumenten, van archeologische monumenten,
• van groene monumenten en van gemeentelijke beschermde stads- en dorps gezichten.

De verordening kent ook archeologisch waardevolle gebieden.

Voor wijziging van monumenten geldt een vergunningenstelsel volgens de Monumentenwet 1988 en deze verordening. Het is volgens de Monumentenwet en de gemeentelijke verordening verboden een beschermd monument te beschadigen of te vernielen. Het is verboden zonder vergunning van het college van burgemeester en wethouders, of in strijd met de bij zodanige vergunning gestelde voorschriften een beschermd monument af te breken, te verstoren, te verplaatsen, te vellen of in enig opzicht te wijzigen, of een beschermd monument te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze, waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Historie en gebruik

Het perceel Mariaplaats 14 bestaat uit rijksmonumentale en beeldbepalende bebouwing aan de voorzijde, het Kannunikenhuis, en de recentere bebouwing daarachter. Het terrein achter het Kannunikenhuis (het rood omkaderde gedeelte in de onderstaande luchtfoto) is langzamerhand geheel volgebouwd. Oorspronkelijk was dit binnenterrein een erf dat gebruikt werd als tuin. In de 17e en 18e eeuw stonden op dit achtererf waarschijnlijk een koetshuis, een stalling en misschien één of twee zogenaamde "Cameren" van personeel. In de 19e en met name 20e eeuw is het terrein geleidelijk aan geheel volgebouwd door de Sociëteit ten behoeve van de kegelsport. In de bijlagen is de historische ontwikkeling van dit terrein in de vorm van een cultuurhistorische effectrapportage opgenomen.

Afbeelding: Luchtfoto met omkadering bestaande aanbouw achterzijde

De huidige bebouwing aan de achterzijde, waar de nieuwbouw plaats zal vinden, beslaat het hele achterterrein. Dit achterterrein met eenlaagse bebouwing is circa 710 m2. Het monumentale hoofdgebouw wordt momenteel gebruikt door de sociëteit en ook als vergaderruimte en restaurant (horeca D1). De huidige aanbouw wordt gebruikt als verenigingsruimte (sociëteit) en opslag voor horecameubilair. De aanbouw verkeert in zeer slechte staat.

3.2 Verkeer, openbare ruimte en groen

Het perceel is volledig in eigendom van de sociëteit en omvat geen openbare ruimte. De hoofdingang van het perceel ligt aan de Mariaplaats. Deze ingang ligt terug ten opzichte van de straat vanwege de aanwezigheid van een binnenplaats met poort en bomen. In de omgeving wordt op straat en in parkeergarages geparkeerd.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

Na sloop van de huidige bebouwing aan de achterzijde, zal een gedeelte van het vrijkomende terrein opnieuw met een aanbouw bebouwd worden zodat een nieuwe sociëteitsruimte kan worden gerealiseerd. Van het vrijkomende achterterrein zal 420 m2 opnieuw bebouwd worden. Er zal daarmee een tuin en onbebouwd terrein ontstaan van in totaal circa 290 m2.

Het plan voorziet in een aantal uitgangspunten:

• Terugbrengen van licht en lucht zowel in het gebouw als ten opzichte van de omgeving. Dit kan gezien worden als een verwijzing naar het oorspronkelijke gebruik als erf.
• Het terugbrengen van "een groene long" in dit deel van de binnenstad door visuele verbinding van de erven gelegen achter de Mariaplaats 13- 14 en 15/16/17 als gevolg van het aanleggen van een tuin.
• Het zoveel mogelijk respecteren en zichtbaar maken van aanwezige en omringende historische elementen en gebouwen. Dit wordt onder andere nagestreefd door een verbeterde zichtbaarheid van het centrale trappenhuis van het Kanukikkenhuis door aanleg van een atrium alsmede door de oorspronkelijke tuinmuren en de zijgevel van Achter Clarenburg 2 en 2a weer tot op maaiveld zichtbaar te maken.

Daar waar in de nieuwe situatie sprake is van een tuinbestemming is er sprake van een afname van de huidige centrumfunctiemogelijkheden. Binnen de nieuwe kleinere centrumbestemming kan de sociëteit een nieuwe sociëteitsruimte bouwen die meerdere dagen per week voor haar leden toegankelijk is. De sociëteit wil daarnaast de mogelijkheid om de sociëteitsruimte buiten de ledenbijeenkomsten te verhuren als vergaderruimte en de keuken uit te breiden. Daarvoor is de horeca D1 grens verschoven. Voor de beoogde uitbreiding van de keuken wordt de grens iets naar achteren gelegd. Voor het middendeel wordt de grens juist iets naar voren gelegd (zie het plaatje in paragraaf 5.2). De tuin en de nieuwe sociëteitsruimte vallen uitdrukkelijk niet onder de zelfstandige horeca D1. In de societeitsruimte is alleen additionele horeca mogelijk. Bij additionele horeca gaat het enkel om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan (vergaderen en sociëteit).

Het bestemmingsplan voorziet in een grotere bestemming Tuin. Deze tuinbestemming voorziet naast de aanleg van groen in deze stenige omgeving ook in een mogelijkheid tot ontwikkeling van "wonen boven winkels" voor Voor Clarenburg en de Steenweg. In de tuin zijn geen horeca-activiteiten toegestaan.

Bestaande overlast, ontstaan vanuit de doorloop van Achter Clarenburg binnendoor naar de bestaande ruimtes aan de Mariaplaats, zal in de nieuwe situatie worden weggenomen doordat in de nieuwe situatie de aan- en afvoer geheel via de entree Mariaplaats zal plaatsvinden. De poort aan de achterzijde zal voornamelijk als een uitgang voor calamiteiten/onderhoud gebruikt worden en in toekomst zou de uitgang eventueel als een ontsluiting voor nog te realiseren woningen boven winkels gebruikt kunnen worden.

4.2 Verkeer, openbare ruimte en groen

Er is sprake van een afname in bebouwd oppervlak aan de achterzijde van het gebouw. Dit heeft geen gevolgen voor de bereikbaarheid van het plangebied met de auto, fiets of het openbaar vervoer. Het perceel blijft goed bereikbaar. Door de afname van de bebouwing bestaat er geen aanleiding om het aantal benodigde (fiets)parkeerplaatsen te wijzigen. Er zijn voldoende mogelijkheden om de fiets te stallen (zowel op eigen terrein als op de openbare weg. In de omgeving zijn openbare parkeerplaatsen tegen betaling beschikbaar, zowel op de straat als in parkeergarages.

De bestemmingsplanwijziging betreft alleen privaat terrein zodat er geen sprake is van openbare ruimte en openbaar groen. Ter plaatse van de te slopen bebouwing wordt een tuin van circa 270 m2 aangelegd. De nieuwbouw krijgt een sedumdak van circa 420 m2. In plaats van de huidige bebouwing komt er een groene uitstraling van het achterterrein.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Algemeen

De thema's geluidhinder, externe veiligheid, luchtkwaliteit, duurzaamheid, en milieu-effectrapportage zijn beoordeeld en behoeven geen nadere beschouwing. Dit vanwege de beperkte omvang van dit plan waarbij er sprake is van een afname van fucntioneel programma en bebouwd oppervlak.

5.2 Milieuhinderlijke bedrijvigheid

Kader
In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

Plansituatie
Horeca kan een negatieve invloed hebben op het woon- en leefklimaat. Daarom is horeca ingedeeld in een aantal categorieën waarvan categorie D de minste hinder veroorzaakt. Ten opzichte van het bestemmingsplan Binnenstad is er sprake van een verschuiving van de horecagrens D1. Voor een deel schuift de grens enkele meters naar het noorden (aan de oostzijde, voor de uitbreiding van de keuken) en voor een deel naar het zuiden. Per saldo is er sprake van een afname in vierkante meters horecamogelijkheden.

Potentiële hinder bij de woningen kan met onder meer bouwkundige ingrepen of technische voorzieningen worden ingeperkt. Dit zal nader worden beoordeeld bij verlening van de omgevingsvergunning. Ook in het kader van het Activiteitenbesluit en het vergunningenregime voor horeca worden horeca-activiteiten gereguleerd. Ter plaatse van de bestemming Tuin zijn geen horeca-activiteiten toegestaan. De horeca-activiteiten zullen alleen inpandig worden uitgeoefend.

Sociëteit
In het bestemmingsplan is het gebruik van de tuin beperkt tot gebruik voor verenigingsleven, zoals de aldaar sinds 1869 gevestigde Sociëteit De Vereeniging. Hiertoe is overwogen dat in de cultuurhistorische effectrapportage is vermeld dat er in het verleden een tuin bij de Sociëteit is geweest, dat in het bestemmingsplan Binnenstad reeds een tuin was toegestaan, dat de Sociëteit heeft aangegeven de tuin alleen op sociëteitsavonden wil gebruiken en de tuin groen wil inrichten zodat de tuin niet geschikt is voor grote groepen. Voor de overige functies (vergaderen en horeca D) is gebruik van de tuin niet eerder toegestaan en zal dat ook niet alsnog worden toegestaan. Additionele horeca bij de sociëteit is alleen inpandig toegestaan. Voor additionele horeca is eveneens het vergunningenregime voor horeca van toepassing.

De sociëteit met haar verenigingsleven betreft een inrichting in het kader van het Activiteitenbesluit. Geluid vanuit deze inrichting kan relevant zijn voor de omgeving. Geluid is te onderscheiden in stemgeluid en muziekgeluid. De Sociëteit heeft aangegeven alleen achtergrondmuziek te zullen gebruiken.

Uit artikel 2.18, eerste lid en onder a van het Activiteitenbesluit blijkt dat bij het bepalen van de geluidsniveaus het stemgeluid van personen op een onverwarmd en onoverdekt terrein, dat onderdeel is van een inrichting, buiten beschouwing blijft, tenzij dit terrein kan worden aangemerkt als een binnenterrein. Binnenterreinen zijn omsloten door bebouwing, waardoor het omgevingsgeluid doorgaans veel lager is.

Aangezien met het slopen van de aanbouw een tuin wordt gerealiseerd ontstaat hier een open ruimte. Deze tuin komt aan een rustige zijde, omsloten met woningen, en is op grond van het Activiteitenbesluit dan ook aan te merken als een omsloten binnenterrein. Ook stemgeluid vanuit de tuin valt daardoor onder het regime van het Activiteitenbesluit, inclusief de geluidgrenswaarden die daarin zijn opgenomen. 
In afwijking van deze grenswaarden hanteert de gemeente bij de ruimtelijke beoordeling voor dergelijke rustige binnenterreinen richtwaarden van respectievelijk 45/40/35 dB(A) voor de perioden dag/avond/nacht om een voldoende woon- en leefklimaat te waarborgen.

Uit akoestisch onderzoek (LBP, d.d. 9 maart 2016, kenmerk R071583aa.00001.eg versie 02_001) blijkt dat bij een beperkt gebruik van de tuin het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en het geluidniveau van de Sociëteit binnen de richtwaarden van het gemeentelijke beleid kan blijven. Als illustratie is berekend dat zonder onaanvaardbare geluidsoverlast 30 mensen tegelijk buiten kunnen zijn. Per deelgroep van 2 of 4 personen kan per uur één persoon van die deelgroep 7 minuten (met stemverheffing) spreken. Bij spreken met normaal stemgeluid is drie maal meer spreektijd mogelijk.

Uit een concept-geluidsonderzoek van Kupers&Niggebrugge (van 12 juni 2015, rapportnummer R0500947aaA1.jk) dat de sociëteit heeft uit laten voeren, blijkt dat de sociëteit, als er binnen achtergrondmuziek ten gehore wordt gebracht, voldoende bouwkundige maatregelen kan nemen om te voldoen aan de geluidgrenswaarden in het Activiteitenbesluit en aan de richtwaarden die de gemeente stelt voor de beoordeling. Zo kan de tuin alleen betreden worden via de naastgelegen vergaderruimte waar geen muziekgeluid wordt voortgebracht zodat bij het openen van die deur geen geluid bij de woningen zal komen. De vergaderruimte dient als geluidssluis. De tuindeur in de sociëteitsruimte moet dan dus gesloten blijven en de tussendeur moet dicht zijn als de deur vanuit de vergaderruimte naar de tuin open is.

De sociëteit is er voor verantwoordelijk dat aan de geluidsgrenswaarden zal worden voldaan. In de bouwplannen zijn geen te openen ramen aanwezig. De Sociëteit kan, afhankelijk van het gewenste gebruik, overwegen om ook een geluidsluis in de sociëteitsruimte te realiseren zodat die gebruikt kan worden om de tuin te betreden. De geluidsluis dient zodanig te worden uitgevoerd dat er altijd één deur van de sluis gesloten is.

De gemeentelijke richtwaarden zullen in een maatwerkvoorschrift, als grenswaarden, worden vastgelegd. Voor het langtijdgemiddelde geluidsnivo van al het geluid van de Sociëteit geldt dan de grenswaarde van 45/40/35 dB(A) voor resp. dag/avond/nacht. Indien nodig zullen aanvullende gebruiksbeperkingen kunnen worden opgelegd (zoals venstertijden, gesloten houden van ramen, een geluidsluis bij de uitgang). Het is aan de Sociëteit om het gebruik van de tuin beperkt te houden en excessen zoals roepen e.d. tegen te gaan. Bij klachten zal de gemeente handhavend optreden.

Conclusie
De toegestane horecacategorie past in de centrumstedelijke woon- en leefomgeving.
Uit akoestisch onderzoek blijkt dat de Sociëteit met haar gebruik binnen de gemeentelijke geluidniveaus kan blijven en een rustig woon-leefklimaat kan worden gewaarborgd. Het gebruik van de tuin is daarmee planologisch aanvaardbaar.

5.3 Bodemkwaliteit

Kader
Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• 1. Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.
• 2. Bodemsanering
  Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• 3. Bodembeheer
  Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
Het achtergedeelte van de bebouwing aan de Mariaplaats 14 wordt gesloopt en hier wordt een tuin aangelegd. Bij het weghalen van (betonnen) vloeren en herinrichting naar tuin is sprake van een gevoeligere bestemming. De locatie maakt deel uit van het eeuwenoude stadscentrum, waar in het verleden diverse bedrijfsmatige activiteiten hebben plaatsgevonden. Aan weerszijden van het pand waren een houtwarenindustrie en een benzineservicestation gevestigd. Ook zijn hierbij op nummer 11 en 21 brandstoftanks aanwezig (geweest).

Buiten het gebouw aan de straatzijde Mariaplaats 14 is op 9-10-2001 een bodemonderzoek uitgevoerd, waarbij geen sprake was van een ernstige verontreiniging. Aan de Mariastraat 13 (aan de achterzijde van deze locatie, een onverdacht terrein) is op 12-2-2007 een bodemonderzoek uitgevoerd. Hier zijn plaatselijk sterke verontreinigingen aangetroffen met lood, zink en kwik. Andere metalen, PAK en olie zijn licht verhoogd en koper matig. Het grondwater is niet verontreinigd. De verontreinigingen zijn te relateren aan bijmengingen in de grond van puin en baksteen en het betreft een heterogene verontreiniging. De bodemkwaliteit vormt daar geen belemmering voor het gebruik als tuin (wel als moestuin). Er is geen van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

In het centrum van Utrecht zijn diverse diepere grondwaterverontreinigingen met VOCl aanwezig. Indien er sprake is van een grondwateronttrekking op de locatie kan worden aangesloten bij het saneringsplan (Biowasmachine) met een gebiedsgerichte aanpak, waarbij onder voorwaarden verplaatsing van deze verontreinigingen mag plaatsvinden. Hiervoor moet een melding activiteit ondergrond worden gedaan bij het bevoegd gezag.

Conclusie
De bodemkwaliteit ter plaatse van de te slopen bebouwing aan de achterzijde van Mariaplaats 14 is niet bekend. Verwacht wordt dat er sprake is van een heterogene verontreiniging vergelijkbaar met de situatie ter plaatse van Mariastraat 13. Om risico's voor het gebruik als tuin te kunnen uitsluiten is het noodzakelijk dat na sloop van de bebouwing een bodemonderzoek plaats vindt ter plaatse van de nieuw in te richten tuin. Indien nodig kan dit onderzoek worden gecombineerd met de aanvraag voor een omgevingsvergunning.

5.4 Flora en fauna

Kader
Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones zich steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora- en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora- en faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings )plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora- en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora- en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora- en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
Er is een Quickscan m.b.t. flora en fauna uitgevoerd. Het weghalen van de klimop kan het beste buiten de broedtijd plaatsvinden (globaal tussen 1 augustus en 1 maart) om te voorkomen dat er eventueel broedvogels worden verstoord. Als er geen broedvogels in de klimop aanwezig zijn kan de klimop ook in de broedtijd zelf worden verwijderd.

Het kan niet worden uitgesloten dat er achter de boeiboorden incidenteel en tijdelijk een vleermuis verblijft. Het beste kunnen de boeiboorden daarom in de periode 1 augustus tot 1 mei worden verwijderd. Er zijn verder geen beschermde soorten geconstateerd.

Conclusie
Door rekening te houden met bovengenoemde tijden kan er zonder problemen met de Flora- en faunawet worden gesloopt.

5.5 Water

Het verhard oppervlak neemt met 265 m2 af als gevolg van de nieuwe tuin (momenteel volledig bebouwd). Daarnaast wordt het dak van de nieuwbouw uitgevoerd als groen dak (sedum). Beide ontwikkelingen zijn gunstig voor het stedelijk water (vasthouden en vertraagd afvoeren van neerslag).

Het plan kent geen watergerelateerde belangen. Een watertoets en waterparagraaf zijn voor deze ontwikkeling niet noodzakelijk. Voor wat betreft de riolering wordt aangesloten op de bestaande aansluitingen.

5.6 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Uitsneden gemeentelijke archeologische waardenkaart

Plansituatie
Het plangebied Mariaplaats14 ligt in een gebied met hoge archeologische waarde. Hiervoor geldt dat bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningplichtig zijn. Hiervoor dient contact te worden opgenomen met de afdeling Erfgoed. Indien blijkt dat de bodemingrepen door omvang en/of diepte van dien aard zijn dat ze niet archeologievergunningplichtig zijn en er tijdens de uitvoering toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. REO afdeling Erfgoed, gemeente Utrecht, 030-2863990 te worden gedaan.

5.7 Kabels en leidingen

Er zijn geen hoofdkabels en -leidingen in het plangebied. Er vinden geen wijzigingen plaats betreffende de afvoer van fecaliën en hemelwater. Er wordt aangesloten op de bestaande infrastructuur. Alle overige leidingen vallen binnen het bestaande gebouw en maken geen deel uit van de openbare infrastructuur.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het terrein is in eigendom van de Sociëteit. De eigenaar draagt op eigen risico zorg voor de uitvoering van het bouwplan. De gemeentelijke kosten bestaan enkel uit het opstellen van het bestemmingsplan en worden gedekt uit de leges. De eigenaar vrijwaart de gemeente voor eventuele schade conform artikel 6.1 Wro. Deze vrijwaring vindt plaats in de planschadeverhaalsovereenkomst. Het plan is economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De Sociëteit heeft contact opgenomen met omwonenden en de reden en het doel van dit plan uitgelegd. Er is een aantal bijeenkomsten geweest met omwonenden c.q. met vertegenwoordigers. Op donderdag 30 juni 2011, op donderdagavond 13 oktober 2011 en op 7 februari 2012. Ook de laatste versie, waarbij de horecagrens alsnog is verkleind ten opzichte van eerdere plannen, is eind september 2013 aan omwonenden getoond. Met de omwonenden is geprobeerd om afspraken te maken om de zorg voor overlast weg te nemen. Hiervoor heeft de sociëteit een aantal concessies en toezeggingen gedaan. De sociëteit heeft op verzoek van de gemeente geprobeerd om een beheerovereenkomst met omwonenden te sluiten. Ondanks dat er zicht leek op overeenstemming, hebben de bewoners de overeenkomst uiteindelijk niet willen tekenen. De sociëteit heeft zich vervolgens alsnog, eenzijdig bereid verklaard zich aan een gedragscode te houden. De gemeente heeft hier echter verder geen rol in en deze bereidverklaring valt buiten de planologische afwegingskaders.

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de inspectie voor ruimtelijke ordening behartigt alsmede voor de provinciale aspecten conform de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008).

Gelet op de aard van het plan waarbij er sprake is van een verkleining van de bestaande bebouwing op één perceel in een centrumstedelijke omgeving, is er geen aanleiding om vooroverleg te voeren met het Rijk en/of de provincie. Met dit bestemmingsplan zijn dan ook geen nationale en provinciale belangen aan de orde.

Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) betrokken geweest. De HDSR heeft bevestigd dat een watertoets niet nodig is. Door de afname van verhard oppervlak heeft deze ontwikkeling een positief effect op het watersysteem. Andere waterthema's (zoals waterkeringen, primaire watergangen en/of persleidingen) liggen niet in het plangebied of hebben geen invloed op het plangebied.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm voor het bestemmingsplan. Ook wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze uiteindelijk is vormgegeven.

Het plan is gebaseerd op de nieuwste regelgeving van de Wet ruimtelijke ordening, aanverwante regelgeving en de Standaard Voorschriften voor Bestemmingsplannen (SVBP2008 d.d. april 2008). Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen. Bij de opzet van de regels is gebruikgemaakt van de hiervoor ontwikkelde Utrechtse standaard, de Utrecht Leest. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en dragen zo bij aan een effectievere en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Opbouw regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 1 worden de gebruikte begrippen toegelicht en wordt de wijze van meten vastgelegd. In hoofdstuk 2 staan de regels die alleen gelden voor de bestemming waar ze betrekking op hebben. Voor elke bestemming zijn die regels in een apart artikel weergegeven.
De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;

In hoofdstuk 3 staan de algemene regels. Het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 4, bevat standaardbepalingen over overgangsrecht en een slotbepaling.

7.3 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Centrum

Deze bestemming kent verschillende functiemogelijkheden en voorziet in de beoogde sloop en nieuwbouw van de aanbouw voor de Sociëteit. De verschillende mogelijkheden die golden in het recente bestemmingsplan Binnenstad, zijn overgenomen. Ter plaatse van de nadere aanduiding horeca, is horeca met als maximale categorie D1 toegestaan. Deze grens is gedeeltelijk enkele meters naar achteren verplaatst en gedeeltelijk enkele meters naar voren verplaatst. Buiten deze aanduiding kunnen slechts additionele horeca-activiteiten plaatsvinden. Het gaat daarbij om horeca-activiteiten die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie die ter plaatse is toegestaan.

Voor gebouwen geldt dat deze binnen het bouwvlak gebouwd moeten worden en er geldt een maximale bouwhoogte voor de nieuwe aanbouw van 4,5 meter. Voor de bestaande historische bebouwing aan de voorzijde is aangegeven dat de bestaande bouw- en goothoogte geldt. Tevens geldt voor de historische bebouwing dat deze niet mag worden gewijzigd voor wat betreft kapvorm.

Het perceel ligt in het beschermd stadsgezicht. Het historische gedeelte van het gebouw betreft een rijksmonument. Door deze status is extra bescherming (middels een omgevingsvergunning aanleggen) van het gebouw wegens de ligging in beschermd stadsgezicht niet nodig.

Artikel 4 Tuin

Aan de (beoogde) onbebouwde terreinen is de bestemming Tuin gegeven. De onbebouwde (binnen)terreinen vormen één van de kwaliteiten van het beschermd stadsgezicht. De binnenterreinen zijn vaak voorzien van eeuwenoude muren- en andere bouwwerken. Na sloop van de bestaande bebouwing, bestaat de mogelijkheid dat ook op dit perceel aan de achterzijde nog oude delen van de muren tevoorschijn komen. In de regels is dan ook opgenomen dat deze muren kunnen worden hersteld ondanks dat ze veelal hoger zijn dan de standaard erfscheidingen van 2 meter hoog.

De reeds aanwezige historische erfscheidingen mogen niet zonder omgevingsvergunning aanleggen worden gesloopt.

Gebruik ten behoeve van horeca-activiteiten (zelfstandig en additioneel) is niet toegestaan binnen deze bestemming.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie zorgt voor de bescherming die een bestemmingsplan op grond van de Monumentenwet aan archeologische waarden moet geven. De bestemming werkt door het gebruik in strijd met deze bestemming strafbaar te stellen. Iemand die beschikt over een vergunning op basis van de verordening op de archeologische monumentenzorg, dan wel over een brief van de gemeente waarin is aangegeven dat een dergelijke vergunning niet nodig is, handelt in overeenstemming met de bestemming.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 9 Algemene regel m.b.t. parkeergelegenheid

Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande bepalingen.

Artikel 11 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 12 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.4 Lijst van Horeca-activiteiten

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type/de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Horeca-activiteiten.

7.5 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een drietal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang, dwangsom en een bestuurlijke boete. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.