Leidsche Rijn centrum Noord

3.2 Projectbeschrijving

3.2.1 Inleiding

Leidsche Rijn Centrum
Leidsche Rijn Centrum is een van de sluitstukken in de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Het is gelegen rondom de kruising van de Rijksweg A2 en spoorlijn Utrecht-Woerden. Leidsche Rijn Centrum kenmerkt zich straks door een hoogstedelijk en multifunctioneel karakter waarin ondermeer horeca, winkels en cultuur een prominente plek innemen. In totaal is ruim 800.000 m2 programma voorzien in Leidsche Rijn Centrum. De ambities en uitgangspunten zijn beschreven in het Masterplan Leidsche Rijn Centrum uit januari 2006. Het centrale uitgangspunt is dat Leidsche Rijn Centrum het 2e centrum van Utrecht wordt, levendig en goed bereikbaar.

Stedenbouwkundig en landschappelijk kenmerkt het deelgebied zich door hoge ambities waarbij enkele uitgangspunten zijn: gesloten bouwblokken met klassieke opbouw en waar mogelijk, formele lanen en straten afgewisseld met informele pleinen en in de plint van de gebouwen zoveel mogelijk publieksgerichte functies. De openbare ruimte bestaat uit levendige plekken en pleinen met afwisselende sferen en belevingen. De gevels van de bebouwing langs de pleinen, de verschillen in bouwhoogte en de functies in de plint bepalen mede de sfeer van de pleinen en straten. De bouwblokken en openbare ruimte vullen elkaar op deze manier aan. De overkapte rijksweg A2 is opgenomen in het plangebied. Door de hoogte daarvan ontstaan in Leidsche Rijn Centrum karakteristieke hoogteverschillen die doen denken aan traditionele Europese steden.

Plangebied Leidsche Rijn Centrum Noord
Leidsche Rijn Centrum Noord grenst aan de noordzijde aan het bedrijventerrein 'De Wetering-zuid', aan de zuidzijde aan de spoorlijn Utrecht- Woerden, aan de westzijde aan Terwijde en aan de oostzijde begrensd de rijksweg A2 het gebied. Leidsche Rijn Centrum Noord maakt onmiskenbaar deel uit van Leidsche Rijn Centrum.

Door deze ligging is de bereikbaarheid uitstekend. De reismogelijkheden per openvaar vervoer zijn door het in juni 2013 geopende NS station en het toekomstig busstation met onder andere Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) ruim aanwezig. Daarnaast ligt in de direct nabijheid van het gebied de aansluiting op de rijksweg A2 voor de autoreizigers, als ook de aansluiting op de doorgaande fietsroutes naar onder andere Leidsche Rijn en de binnenstad van Utrecht.

Opvallend aan het gebied is de intensieve schaal van bebouwing en de geplande hoogbouw in Leidsche Rijn Centrum Noord. Het gebied kenmerkt zich door een mix aan functies: kantoren, woningen, winkels, horeca, commerciële voorzieningen en een hotel met congrescentrum. In totaal krijgt ruim 143.000 m2 BVO een plek in het deelgebied van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Noord. Daarvan is een groot deel van het programma, circa 80.000 m2 gepland in een gesloten kantorenwand grenzend aan de A2. Deze wand dient als geluidswerende voorziening om de woningbouw in Leidsche Rijn Centrum en delen van Terwijde mogelijk te maken. Tevens zijn er aan de spoorzijde ook bouwblokken voorzien, die een geluidswerende functie hebben.

Samenhang met Leidsche Rijn Kern
Een belangrijk uitgangspunt voor Leidsche Rijn Centrum Noord is de samenhang met Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid. Ondanks de doorsnijding van het spoor moet het gebied als één centrum functioneren. Deze samenhang wordt gerealiseerd door het stratenpatroon van Leidsche Rijn Centrum Noord aan te laten sluiten op de gridstructuur van Leidsche Rijn Centrum Kern. De samenhang tussen Leidsche Rijn Centrum Noord en Leidsche Rijn Centrum Kern wordt verder versterkt door in beide gebieden de karakteristieken van de bouwblokken en openbare ruimte op elkaar af te stemmen. Om de levendigheid in de openbare ruimte te versterken zijn de entrees van de gebouwen gelegen aan de openbare ruimte en zij n zoveel mogelijk publieksgerichte functies in de plint van de gebouwen opgenomen.

De samenhang tussen Noord en Kern komt ook tot stand door de toegangsmogelijkheden onder het spoor door van Leidsche Rijn Centrum Noord naar Leidsche Rijn Centrum Kern (en vice versa). Voor (langzaam) verkeer is op drie punten een verbinding tussen beide deelgebieden:

• via de Terwijdesingel
• via de Oslostraat/Kopenhagenstraat
• via de onderdoorgang bij het station Utrecht Leidsche Rijn aan het Reykjavikplein

3.2.2 Programma

De functies in Leidsche Rijn Centrum Noord zijn zeer divers en onderstrepen het hoogstedelijk karakter van dit plangebied. De functies in Leidsche Rijn Centrum Noord lopen uiteen van woningen en kantoren tot aan commerciële voorzieningen en een hotel/congrescentrum. Niet alleen de functies zijn divers, ook de beoogde doelgroepen voor de woningen en kantoren zijn divers. De woningen bevinden zich in zowel in sociaal als marktsegment, de kantoorgebruikers kunnen terecht in single-tenant en multi-tenant gebouwen en het hotel in de hoogbouw biedt zowel 'short stay' als 'long stay' overnachtingen aan voor de zakelijke en particuliere markt. In de onderstaande tabel is het totaal programma van Leidsche Rijn Centrum Noord nogmaals weergegeven.

Functie	Maximum bvo (m2)
Detailhandel	400
Horeca	750
Leisure	1.000
Hotel en congrescentrum	15.000
Dienstverlening	500
Kantoren	86.000
Wonen	24.000

Wonen
Het aantal m2 toekomstige woningen in Leidsche Rijn Centrum Noord bedraagt maximaal 24.000. Er is ruimte voor maximaal 535 woningen. Een groot deel wordt naar verwachting gerealiseerd in de vorm van studenten- en/of starterswoningen. De realisatie voor andere doelgroepen is ook mogelijk, bijvoorbeeld senioren. De woningen kunnen zowel in huur als koop worden gerealiseerd. De ontwikkelaar en of woningcorporatie heeft daarin keuzevrijheid, een en ander verder uit te werken bij de uitgifte van de gronden. Het percentage sociaal woonprogramma bedraagt conform gemeentelijk beleid voor Leidsche Rijn 30 %. De verdeling over de prijscategorieën is afgestemd op de programma's in de overige deelgebieden in Leidsche Rijn Centrum en andere projecten in de stad waar appartementen worden opgeleverd. Enige flexibiliteit is mogelijk, maar afwijkingen groter dan 5% zijn niet toegestaan.

Kantoren
Leidsche Rijn Centrum Noord biedt een uitstekend vestigingsmilieu voor een brede doelgroep kantoorgebruikers. De combinatie van een zeer goede bereikbaarheid en de ligging in het levendig centrumgebied met woningen, horeca, winkels en cultuur maakt dat Leidsche Rijn Centrum Noord als vestigingslocatie bovenaan de shortlist staat van potentiële kantoorgebruikers staat.

In de huidige kantorenmarkt hebben eindgebruikers een steeds grotere stem in het ontwerp en de functionaliteit van het gebouw, waarbij met name het "nieuwe werken" een belangrijk uitgangspunt is. Het gebouw is ook een marketinginstrument dat de bedrijfscultuur en identiteit uitstraalt.

Leidsche Rijn Centrum Noord verenigt bovenstaande wensen. In het gebied zijn verschillende typen kantoren te ontwikkelen van verschillende vloeroppervlaktes. Zowel in single-tenant als multi-tenant gebouwen. De mogelijkheden voor gebruikers zich met het gebouw te profleren zijn daarbij uitstekend.

Publieksgerichte voorzieningen
Een compleet en levendig centrum biedt aan de bezoekers en bewoners ook de nodige voorzieningen aan. In Leidsche Rijn Centrum Noord is een breed scala aan functies mogelijk, van winkelruimte tot persoonlijke dienstverlening. Enkele voorbeelden van deze laatste zijn kapsalon, bank, postkantoor, uitzendbureau, stomerij.

De winkelruimte betreft voornamelijk kleinschalige units. De invulling van de winkelruimte vereist afstemming met de winkelruimtes aan de zuidkant van het spoor. De beide pleinen bieden uitstekende mogelijkheden voor horecafuncties. Ten behoeve van de levendigheid is het uitgangspunt deze functies op maaiveldniveau te huisvesten.

Hotel en congrescentrum
Het hotel kent ruim 150-200 kamers. Het is een luxe hotel met alle faciliteiten die daarbij horen. Het is bedoeld voor zowel de zakelijke gebruiker als de particuliere gebruiker. Wenselijk zou de combinatie zijn van enerzijds 'short stay' (het klassieke hotel) en 'long stay' (ook de mogelijkheid bieden om een bepaalde periode in het hotel te 'wonen'). Het hotel biedt tevens plek aan leisure en horeca in de vorm van bijvoorbeeld restaurants, fitness, bars en wellness. Verder beschikt het hotel natuurlijk over een modern congrescentrum.

3.2.3 Stedenbouwkundig plan

De bouwblokken in Leidsche Rijn Centrum gelegen binnen het bestemmingplan Leidsche Rijn Centrum Noord hebben alleen dezelfde basisopbouw. Door gebruik te maken van ondermeer parcelering, verschillen in dakopbouw en terugliggende lagen wordt diversiteit in de basisopbouw van de blokken gerealiseerd. Deze basis opbouw van de bouwblokken kent een klassieke opbouw:

• Plint: een belangrijke functie is weggelegd voor de plint van de bouwblokken. De functie in de plint en/of ontwerp moet zoveel mogelijk bijdragen aan een levendig straatbeeld. Op sommige plekken in het stedenbouwkundig plan is de realisatie van publieksgerichte voorzieningen in de plint een eis (zie programmakaart). Door de hoogte van de plint zijn vele invulingen mogelijk en biedt het ook in de toekomst flexibiliteit.
• Middendeel
• Setback (terugliggende laag die dient als gevelbeëindiging en verbijzondering): de setbacks in Leidsche Rijn Centrum Noord vormen samen een gevarieerd daklandschap. Hier moet een breed scala aan architectonische kwaliteiten in de bouwblokken uitgewerkt worden om een bijzondere kwaliteit te creëren. Ook draagt de setback bij aan de individuele karakteristiek van de gebouwen, en biedt mogelijkheden tot de realisatie van bijzondere functies voor woningen en/of kantoren (bijvoorbeeld grote buitenruimte, dakterras, vergaderuimte).

In het bouwblok Z langs het spoor wordt de mogelijkheid geboden om een passage te realiseren. Dit biedt dan de mogelijkheid tot het creëren van een publiek toegankelijk binnenhof, een rustpunt in een stedelijke omgeving. Het biedt tevens de mogelijkheid om een kort verbinding te realiseren naar het Reykjavikplein.

Onderdoorgangen
Op drie plaatsen zijn de deelgebieden Leidsche Rijn Centrum Noord en Leidsche Rijn Centrum Kern met elkaar verbonden:

• via de Terwijdesingel
• via de Oslostraat/Kopenhagenstraat
• via de onderdoorgang bij het station Utrecht Leidsche Rijn aan het Reykjavikplein

Elk van deze onderdoorgangen heeft zijn eigen ontwerpopgave. Daarvan zijn de onderdoorgangen van de Oslostraat en de onderdoorgang bij het Reykjavikplein de verantwoordelijkheid van de gemeente Utrecht. Bij de onderdoorgang van de Terwijdesingel ligt ook de mogelijkheid voor een marktpartij of niet commerciële instelling om de ruimte te benutten. Te denken valt aan:

• Invulling van de ruimte met commerciële functies
• Invulling van de ruimte onder het spoor als etalage/showroom/tentoonstellingsruimte
• Invulling van de ruimte als kunstvorm

Bijzondere ontwerpopgaven
Elk van de deelgebieden in het bestemmingsplan heeft bijzondere ontwerpopgaven. Zo kent elk bouwblok op belangrijke zichtpunten architectonische verbijzonderingen. Een voorbeeld daarvan is de A2 zone aan de zijde van de Rijksweg A2 en in het verlengde van ondermeer de Stockholmstraat. In de A2 zone is in architectuur ook het onderscheid noodzakelijk in architectuur. Het deel grenzend aan de Reykjavikstraat benadrukt de klassieke stad, terwijl het deel aan de Rijksweg A2 de snelheid benadrukt. Verder is er de mogelijkheid in bouwblok Z een passage in het ontwerp op te nemen. Daarmee wordt een publiek toegankelijke ruimte in het bouwblok gerealiseerd. Dat leent zich voor bijvoorbeeld een veilige ruimte voor spel van (kleine) kinderen.

Bijzonder in Leidsche Rijn Centrum Noord is de mogelijkheid tot hoogbouw. Dat kan in de A2 Zone en in bouwblok Z. De maximale bouwhoogte bedraagt 100 meter voor de hoogbouw in blok Z, en 70 meter op de kop van de A2 zone. In bouwblok Z is op 2 plaatsen de mogelijkheid tot hoogbouw opgenomen. De positie van die hoogbouw is variabel, en afhankelijk van de architectonische en stedenbouwkundige uitwerking.

3.2.4 Verkeer en parkeren

Leidsche Rijn Centrum Noord ligt op een centraal verkeersknooppunt. Dat betekent dat per trein en daarmee vanuit een grote regio de locatie uitstekend bereikbaar is. Ook per auto is het gebied uitstekend bereikbaar. Zowel aan de zuidkant als aan de noordkant van Leidsche Rijn Centrum Noord zijn op korte afstand aansluitingen op de Rijksweg A2 aanwezig. Verder ligt Leidsche Rijn Centrum Noord aan de Stadsbaan en Vleutense Baan. Daarmee is zowel Leidsche Rijn als de binnenstad van Utrecht prima bereikbaar.

Hoofdontsluiting
De hoofdontsluiting van het gebied verloopt via Rekjavikstraat en Stockholmstraat. Gezien het toekomstig programma zijn deze straten ruim opgezet om de verkeersafhandeling zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. Dit komt met name tot uiting in de ruimte voor opstelstroken bij de kruispunten met de Terwijdesingel. Deze ruime opstelstroken voorkomen filevorming tijdens de ochtend en avondspits.
De Oslostraat vormt de verbing tussen Leidsche Rijn Centrum Noord met Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid.

Reykjavikplein
Het Reykjavikplein is een "shared space" plein. Dat wil zeggen dat de auto te gast is op het plein. Het plein is primair het domein van de voetganger. Dit komt in de inrichting ook terug. Door middel van bebording zal dit ook een weggebruikers worden aangegeven.

Afbeelding 5

Parkeren
Leidsche Rijn Centrum Noord kenmerkt zich door een intensief programma in een geconcentreerde bebouwing. De ambitie is om het parkeren zo veel mogelijk onder de bouwblokken op te lossen. In principe is het streven dat elke functie parkeren op en/of onder de eigen kavel oplost, conform het uitgangspunt van het gemeentelijk parkeerbeleid en de gemeentelijke Bouwverordening. De maat van de bouwblokken is dan ook zo gekozen dat een efficiënte parkeeroplossing mogelijk is. Ook in de openbare ruimte zijn langs de Reykjavikstraat en de Stockholmstraat langsparkeerplaatsen voorzien. Deze dienen echter slechts ten behoeve van kort parkeren en/of ophalen/afzetten.

De in het gebied reeds opgenomen doelgroepengarage vervult een positieve, faciliterende rol; een tweede soortgelijke voorziening behoort tot de mogelijkheden. Zo zouden ook pieken in de vraag kunnen worden opgevangen en wordt de openbare ruimte ontzien. Daarnaast is mogelijk bij andere (rest)kavels ondergronds parkeren moeilijker realiseerbaar; een deel van de benodigde parkeerplaatsen zou dan in een doelgroepengarage kunnen worden gevonden.

Door de reeds bestaande doelgroepengarage ontstaat tevens een effectieve (en noodzakelijke) wering van de geluidhinder van het spoor.

Ook voor fietsers zijn parkeerplaatsen/stallingsplaatsen nodig. Deze plaatsen moeten in bouwplanontwikkelingen conform gemeentelijke parkeernormen worden meegenomen. Parkeerplaatsen voor fietsers in de openbare ruimte zijn ook voorzien door op diverse plaatsen fietsrekken (fietsnietjes) op te nemen. Los daarvan zal bij het station natuurlijk ruime parkeergegelegenheid voor fietsers worden ontwikkeld.

Openbaar Vervoer
Station Utrecht Leidsche Rijn is een belangrijke openbaar vervoersknooppunt voor Leidsche Rijn Centrum Noord. Via het Reykjavikplein is het NS station Utrecht Leidsche Rijn direct bereikbaar. Het treinstation is een Randstad Spoor Station (RSS) en is in juni 2013 geopend.

Aan de zuidzijde van Station Utrecht Leidsche Rijn komt op loopafstand een groot busstation. Op dit station stoppen HOV buslijnen (Hoogwaardig Openbaar Vervoer), stadsbuslijnen en een aantal streekbussen. Andere mogelijkheden om gebruik te maken van het openbaar vervoer zijn de bushalte op de kruising Grauwaartsingel/Vleutense Baan of de bushalte te gebruiken aan de Jazzsingel (tegenover het toekomstig St. Antoniusziekenhuis).

3.2.5 Openbare ruimte en groen

De openbare ruimte vormt een belangrijke kwaliteit in Leidsche Rijn Centrum. Evenals in Leidsche Rijn Centrum Kern is de openbare ruimte in Leidsche Rijn Centrum Noord een evenwicht van formele lanen, informele (semi)-openbare verblijfsplekken, pleinen en doorgangen. De openbare ruimte is reeds uitgewerkt in een definitief inrichtingsplan.

In Leidsche Rijn Centrum Noord is mede vanwege de hoogteverschillen in Leidsche Rijn Centrum Kern ook gekozen voor een oplopend maaiveld. Vanaf de Terwijdesingel loopt het gebied op van ca 1.00 NAP naar 3.00 NAP. Voordeel van deze hoogte is dat onder de meeste bouwblokken een zo kostenefficiënt mogelijke parkeerplaats realiseerbaar is.

Onderdelen Openbare Ruimte
In Leidsche Rijn Centrum Noord onderscheiden we in de openbare ruimte de volgende onderdelen:

• Lanen
  Formele lanen met een ruimte maat van 25 meter breed (Reykjavikstraat en Stockholmstraat) vormen de hoofdontsluiting voor Leidsche Rijn Centrum Noord. De lanen hebben een klassieke opbouw, dat wil zeggen dat er aan beide zijde langsparkeerplaatsen en trottoirs aan de rijstroken grenzen.
  
• Pleinen
  Het belangrijke plein in Leidsche Rijn Centrum Noord is het Reykjavikplein. Dit plein is gelegen aan de entrees van het Station Utrecht Leidsche Rijn, dat in juni 2013 is geopend. Het Reykjavikplein heeft door zijn ligging een belangrijke functie als stationsentree, en is de noordelijke hoofdentree naar het station. Aan het plein zijn daarom ook publieksgerichte voorzieningen opgenomen in de kiosken. Ook in de inrichting van het plein komt de functie van het plein terug, door ruim aandacht te geven aan bijzondere zitelementen.
  
• Binnenhoven
  De binnenhoven komen in de A2 zone en bouwblok Z. De binnenhoven in de A2 zone hebben een private functie, zijn primair bedoeld voor de kantoorgebruiker. In bouwblok Z komt (mogelijk) een binnenhof dat een publiek toegankelijke functie kan vervullen.

Voorzieningen
Zowel langs de lanen als de pleinen zijn de stedelijke voorzieningen opgenomen in voorzieningenstroken. Deze voorzieningenstroken kunnen op de pleinen anders zijn dan langs de lanen. De voorzieningenstroken zijn de formele plaatsen waar bijvoorbeeld bomen, bankjes, fietsrekken, milieuparkjes een plek krijgen. Op een meer informele manier kunnen voorzieningen een plek krijgen in het westelijk deel van het Stockholmplein.