Kaatstraat 1, Pijlsweerd

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Per 1 januari 2015 heeft de huidige huurder (Maatschappelijke Ontwikkeling van de gemeente Utrecht) het gebouw aan de Kaatstraat 1 in Utrecht verlaten. De huurder had het gebouw in gebruik als kantoor. Het vinden van een nieuwe huurder voor kantoorruimte is in de huidige marktomstandigheden lastig, waardoor de verhuurbaarheid van het gebouw onder druk komt te staan en leegstand dreigt. Om de gebruiksmogelijkheden van het gebouw en de gronden voor de toekomst veilig te stellen en leegstand te voorkomen is een verdere verruiming van de functiemogelijkheden noodzakelijk.

De Kaatstraat ligt ten noorden van de historische binnenstad in de wijk Pijlsweerd en maakt deel uit van de centrale stad. Het ruimtelijk beleid voor de centrale stad richt zich op de transformatie in een hoogstedelijk gebied met een hoge bouwdichtheid en een mix aan stedelijke functies. Het verruimen van de functiemogelijkheden voor het perceel is beleidsmatig dan ook wenselijk. Een gemengde bestemming voor onder andere wonen, maatschappelijke voorzieningen, horeca, hotel, sport en ontspanning wordt als het meest passend gezien voor deze locatie.

Omdat niet alle beoogde functies op grond van het huidige planologische regime mogelijk zijn, is dit bestemmingsplan opgesteld. In dit bestemmingsplan zijn de functionele en stedenbouwkundige kaders zodanig vastgelegd, dat het perceel van een passende en toekomstbestendige planologische regeling wordt voorzien.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van dit bestemmingsplan is om de functieverbreding aan de Kaatstraat 1 in Utrecht planologisch-juridisch mogelijk te maken. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente Utrecht, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Kaatstraat 1 ligt ten noorden van de historische binnenstad van Utrecht in de wijk Pijlsweerd. Het perceel (kadastraal bekend gemeente Utrecht sectie C nummer 7582) is nagenoeg geheel bebouwd en wordt begrensd door de Zeedijk in het oosten, de Kaatstraat in het zuiden en Oudenoord in het westen. Ten noorden van het perceel wordt binnenkort de gemengde woonbuurt Zijdebalen ontwikkeld.

1.4 Vigerende plannen

De vigerende juridisch-planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in de op 20 juni 2013 vastgestelde beheersverordening 'Pijlsweerd, Tuindorp Oost e.o.' Op grond van deze verordening gelden ter plaatse van het perceel de besluitvlakken 19 en H.

Besluitvlak 19 verwijst naar artikel 3 van de verordening en houdt in dat de in het vlak gelegen gronden en bestaande bouwwerken alleen mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik en dat bestaande bouwwerken alleen mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie.

Het bestaande gebruik is, volgens artikel 1.10 a van de verordening, het aanwezige of vergunde gebruik op het tijdstip van de vaststelling van de verordening. Daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan.

De bestaande bouwwerken zijn de bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening, of aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd of nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen.

Op grond van het bestaande gebruik door de MO en de (voormalige) GG en GD van de gemeente Utrecht betekent dit dat in het gebouw kantoren en maatschappelijke voorzieningen zijn toegestaan.

Ten aanzien van gebruik mag het perceel aan de Kaatstraat worden gebruikt voor kantoren en maatschappelijke voorzieningen in het gehele gebouw en dienstverlening, bedrijven tot en met categorie B1 en wonen op de begane grond.

Om functieverbreding mogelijk te maken, is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

Op verschillende bestuurlijke niveaus zijn beleidsuitspraken gedaan die van belang zijn voor de functieverbreding voor de beoogde functieverbreding op het perceel Kaatstraat 1. De belangrijkste conclusies van de relevante beleidskaders worden hier weergegeven.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)(2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR actualiseert het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid als gevolg van nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. De structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau.

In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn). De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar&veilig”. Voor de drie rijksdoelen zijn de onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

Dit bestemmingsplan voorziet in een planologische functieverbreding op een bestaand perceel. Voor dit initiatief is in de SVIR geen specifiek ruimtelijk beleid van toepassing. Het initiatief is niet in strijd met de uitganspunten uit de SVIR.

2.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid) (2012)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

De ladder bestaat uit het doorlopen en motiveren van de volgende stappen:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door be-nutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anders-zins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

In de provinciale ruimtelijke structuurvisie heeft de provincie Utrecht de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen en uitgewerkt in de Utrechtse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Voor de toetsing van dit beleid wordt daarom verwezen naar paragraaf 2.3.1.2.

2.3 Provinciaal beleid

2.3.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (2013)

2.3.1.1 Algemeen

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten. In paragraaf 2.3.2 wordt nader ingegaan op de verordening.

De PRV richt zich op het ruimtelijk beleid in de gehele provincie en omvat verschillende onderdelen binnen de ruimtelijke ordening. In deze paragraaf wordt volstaan met de voor dit bestemmingsplan relevante thema's. Dit zijn achtereenvolgens Verstedelijking, Wonen, Werken en Detailhandel.

2.3.1.2 Verstedelijking (duurzame verstedelijkingsladder)

De provincie Utrecht richt zich in haar verstedelijkingsbeleid primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wordt verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. Voor een aantrekkelijke provincie zijn vitale steden en dorpen belangrijk. De combinatie van historische bebouwing, de aanwezigheid van onder andere culturele voorzieningen, winkels, horeca en uitgaansmogelijkheden, diverse woningtypes, verschillende vormen van werkgelegenheid, sport- en ontspanningsmogelijkheden en groen in de nabijheid draagt bij aan deze vitaliteit.

De provincie geeft aan dat we in de kenniseconomie op een andere manier wonen en werken. De nabijheid van elkaar versterkende creatieve functies wordt steeds belangrijker. Dat heeft consequenties voor de ruimtelijke ontwikkeling van het land. De steden spelen hierin een steeds belangrijkere rol. In de provincie geldt dat vooral voor Utrecht en Amersfoort, maar ook voor de kleinere steden en dorpen. Functiemenging draagt bij aan de vitaliteit van het stedelijk gebied. Een groot accent bij verstedelijking ligt op de binnenstedelijke opgave.

Het beleid sluit aan bij de zogenaamde duurzame verstedelijkingsladder uit het Besluit ruimtelijke ordening zoals reeds beschreven in paragraaf 2.3.1.2. Concreet hanteert de provincie Utrecht de volgende voorkeursvolgorde voor stedelijke ontwikkelingen: eerst de mogelijkheden van herstructurering of transformatie, dan de mogelijkheden in de nabijheid van halten en knopen van het OV-netwerk, dan de overige mogelijkheden in het stedelijk gebied (binnen de rode contouren), en als laatste uitbreiding.

Voorliggende opgave betreft een ontwikkeling in stedelijk gebied, waarbij een bestaand gebouw wordt getransformeerd ten behoeve van andere en meer functies dan thans mogelijk is op grond van de geldende beheersverordening. Aanleiding is de afnemende marktvraag naar kantoren. Dit bestemmingsplan ziet op een vergroting van de mogelijkheden tot een andere invulling van het pand.

Bij elke stedelijke ontwikkeling dient op basis van artikel 3.1.6, tweede lid, Bro de ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen. Aangetoond moet worden dat er sprake is van een regionale behoefte en dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg heeft dat dit uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening tot een onaanvaardbare situatie in de betrokken regio leidt.

Uit recente jurisprudentie blijkt dat planologische gebruikswijzigingen zonder een toename van bouwmogelijkheden niet als Ladderplichtige stedelijke ontwikkelingen hoeven te worden gezien (zie bijvoorbeeld de uitspraak d.d. 21-01-2015 van de Raad van State met kenmerk ECLI:NL:RVS:2015:96) en de uitspraak d.d. 10-12-2014 van de Raad van State met kenmerk ECLI:NL:RVS:2014:4421). Voorliggend bestemmingsplan maakt wat betreft uitbreiding uitsluitend een extra verdieping mogelijk, waardoor enkele woningen meer kunnen worden gerealiseerd. Omdat in Utrecht sprake is van een groot woningtekort (zie paragraaf 2.3.1.3) en hieraan met dit plan tegemoet gekomen wordt in stedelijk gebied, wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Met voorliggend bestemmingsplan wordt voldaan aan de doelstellingen van de duurzame verstedelijkingsladder uit het Besluit ruimtelijke ordening.

2.3.1.3 Wonen

In de PRS is aangegeven dat de druk op de Utrechtse woningmarkt groot is en er nog steeds sprake is van een fors woningtekort. Dat geldt in hogere mate voor de stad Utrecht en omliggende gemeenten. Recente onderzoeken tonen aan dat, ondanks het voorgenomen woningbouwprogramma, het tekort hoog zal blijven. Tot 2040 wordt er in geen enkele regio in Utrecht krimp voorzien. In de PRS is een programma van 68.000 woningen opgenomen. Ruim 80 % van dit programma kan worden gerealiseerd binnen de rode contouren. Daarmee wordt voldaan aan de provinciale ambitie om ten minste tweederde deel in het bestaand stedelijk gebied (binnen de rode contouren) te realiseren. Voor de regio Utrecht wordt voorzien in een binnenstedelijke opgave van 32.545 woningen. De provincie wil dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

2.3.1.4 Werken

De provincie Utrecht heeft economisch gezien een sterke uitgangspositie. Om deze positie te behouden en nieuwe kansen te benutten, is de (ruimtelijk-)economische strategie voor de komende jaren gericht op:

• het versterken van die bedrijfssectoren die veel gebruikmaken van kennis en creativiteit (life sciences, creatieve industrie en duurzaamheidseconomie);
• het zoveel als mogelijk accommoderen van de dynamiek van de al in onze provincie gevestigde bedrijven.

Daarvoor wil de provincie Utrecht voldoende en adequaat aanbod aan werkmilieus realiseren. Bij de ontwikkeling van werklocaties zijn voor de komende jaren herstructurering, transformatie en intensivering de belangrijkste opgaven. De provincie wil dat de bestaande ruimte voor bedrijfs- en kantoorvestiging optimaal wordt benut en zo nodig wordt aangepast aan de huidige wensen van gebruikers en dat er selectief nieuwe locaties worden ontwikkeld. Het centrum van Utrecht is als grootstedelijke vestigingsmilieu een specifiek werkmilieu dat van grote betekenis is voor het economisch vestigingsklimaat in de provincie Utrecht. Door intensivering wil de provincie de bestaande ruimtelijke mogelijkheden optimaal benutten.

2.3.1.5 Kantoren

Het beleid van de provincie Utrecht is gericht op het in evenwicht brengen van vraag en aanbod op de kantorenmarkt, zowel kwantitatief als kwalitatief. De provincie geeft daarom in principe geen ruimte voor nieuwe, nog niet gerealiseerde kantorenlocaties en spant zich actief in om de nog niet benutte plancapaciteit terug te dringen. Daarnaast stimuleert de provincie kansen voor herontwikkeling, transformatie en functiewijziging van kantoren. De provinciale aanpak van de kantorenmarkt sluit aan bij het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren zoals dat op 27 juni 2012 door het Rijk, VNG, IPO en marktpartijen is afgesloten.

Dit bestemmingsplan ziet op een planologische functieverruiming voor een bestaande locatie in het stedelijk gebied. Deze verruiming maakt hergebruik van het bestaande gebouw mogelijk en is daarmee geheel in lijn met het provinciale verstedelijkingsbeleid in het algemeen en de ladder voor duurzame verstedelijking in het bijzonder.

2.3.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) (2013)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de structuurvisie. De relevante regels uit de PRV 2013 voor dit bestemmingsplan betreffen:

• Artikel 2.10 sub 3, waarin is opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met eventuele veranderingen wordt omgegaan. Bij de beschrijving van de verschillende waarden wordt gebruik gemaakt van de bijlage Cultuurhistorie. In paragraaf 5.11 wordt hier nader op ingegaan.
• Artikel 3.1 sub 3, waarin is opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Voor deze beschrijving wordt verwezen naar de planbeschrijving in hoofdstuk 4.

2.4 Regionaal beleid

2.4.1 Regionaal Structuurplan 2005-2015 (2005)

Bestuur Regio Utrecht (BRU)1 heeft in 2005 het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld waarin in grote lijnen is weergegeven hoe de regio Utrecht zich in de komende jaren moet gaan ontwikkelen op het gebied van wonen, werken, groen en bereikbaarheid. In de Wet ruimtelijke ordening is het instrument regionaal structuurplan niet langer opgenomen. Het huidige RSP heeft onder de nieuwe wet dezelfde status gekregen als een provinciale structuurvisie. De inhoud van het door de samenwerkende gemeenten vastgestelde RSP blijft geldig tot 2015.

Het centrale thema van het plan is beheerste dynamiek. Via het principe beheerste dynamiek moet sturing gegeven worden aan de verstedelijkingsdruk om te komen tot een evenwichtige ontwikkeling. Op de plankaart RSP Utrecht 2005-2015 is het plangebied aangegeven als stedelijk milieu. Hieronder wordt een sterk stedelijk milieu verstaan met menging van functies, maar met een sterk accent op de woonfunctie. Dit milieu concentreert zich rond de centra van de gemeenten. Voorzieningen zijn vooral georiënteerd op de wijk en omliggende wijken. De dichtheid ligt rond de 40 woningen per hectare. Bereikbaarheid via openbaar vervoer is goed.

Ten aanzien van het wonen stelt het RSP dat de afgelopen jaren is in de regio voornamelijk gebouwd is in het groenstedelijke segment. Om aan de veranderende vraag naar woningen te kunnen voldoen is een verschuiving nodig in de beleidsprioriteiten van het volkshuisvestingsbeleid. De regio kiest voor een accent op bouwen in het centrumstedelijke woonmilieu. De inzet is er daarom op gericht de toekomstige verstedelijking zoveel mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Bij de stad Utrecht is de opgave neergelegd om te zorgen voor extra binnenstedelijke locaties (totaal circa 2.500 woningen).

Ten aanzien van werken en recreëren gelden geen specifieke uitgangspunten die van toepassing zijn op dit bestemmingsplan. Wel wordt in het RSP aangegeven dat wanneer het milieuhygiënisch verantwoord is, functiemenging van wonen en werken in de steden een goede zaak is. Dit geeft de mogelijkheid de beschikbare ruimte beter te benutten en vergroot de levendigheid en de sociale veiligheid. Op die manier blijft het werk ook dicht bij de mensen en worden nieuwe forensenstromen voorkomen.

2.5 Gemeentelijk beleid

2.5.1 Structuurvisie Utrecht 2015-2030 ( 2004)

De kernkwaliteiten van de stad Utrecht zijn uitgewerkt in de perspectieven de Markt, het Podium en de Binnentuin. Het bestemmingsplangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuin'. Doelstelling binnen het perspectief de binnentuin is:
- het creëren van een veilige en leefbare woonomgeving;
- het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
- het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De opgave voor de Binnentuin ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert, kleinschalige functiemenging is mogelijk. Elementen van rust, sociale cohesie en stabiliteit dragen bij aan de kwaliteit van de binnentuin. Het voorzieningenpakket is afgestemd op de buurt of wijk.

De structuur van de woningvoorraad wat betreft type woningen, stapelingsvorm en verkavelingstructuur, verschilt per buurt of wijk en is afhankelijk van de bouwperiode. Herstructurering vindt plaats met inachtneming van de oorspronkelijke maat en schaal als uitgangspunt. Niet woonfuncties zijn vooral geconcentreerd in afzonderlijke ruimtelijke eenheden (sterke mate van functiescheiding). De openbare ruimte bestaat voornamelijk uit woonstraten en woonerven. Het openbaar gebied is geclusterd in parken en plantsoenen en/of langs de randen van de buurt of wijk, langs infrastructuur en waterstructuren.

2.5.2 Notitie Meervoudig Ruimtegebruik (2005)

Om functiemenging te stimuleren en op de juiste manier te begeleiden heeft de gemeente Utrecht de Notitie Meervoudig Ruimtegebruik (2005) vastgesteld. In deze notitie wordt functiemenging en het combineren van functies gezien als een manier van zuinig ruimtegebruik. Door functies te combineren, door met elkaar gebouwen te delen, door bepaalde gebieden intensiever te bebouwen, door gezamenlijk te parkeren, door gebouwen ´s avonds te gebruiken voor andere activiteiten wordt zuinig omgegaan met onze ruimte. Daarnaast kunnen combinaties van sociale en recreatieve functies met bijvoorbeeld wonen en werken zorgen voor een groter gevoel van veiligheid, diversiteit en stedelijkheid.

De functieverbreding, die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, sluit aan bij de uitgangspunten uit de notitie.

2.5.3 Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)

In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg; het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: Behoud, Respect en Open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'.

Uitsnede Beleidskaart Ondiep & Pijlsweerd met globale ligging plangebied (rood)

Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

In het kader van de omgevingsvergunning zal de aanvraag getoetst worden aan de bovenstaande criteria van het beleidsniveau 'open'. Onderhavig plan maakt een functieverbreding mogelijk voor de bebouwing in het plangebied. De functieverbreding kan gepaard gaan met interne bouwwerkzaamheden, maar ook met de volledige sloop en nieuwbouw van het gebouw. Binnen het welstandsniveau 'open' is ruimte voor vernieuwing en het plan past hiermee dus binnen het welstandsbeleid.

2.5.4 Woonvisie 'Wonen in een sterke stad' (2010)

Op 14 januari 2010 heeft de Utrechtse gemeenteraad de Woonvisie 'Wonen in een sterke stad' 2009 - 2019 vastgesteld. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende tien jaar. De belangrijkste punten uit de visie zijn: verminderen van de druk op de woningmarkt door nieuwbouw, kwaliteitsverbetering van de bestaande stad door hoogwaardig binnenstedelijk bouwen, betere doorstroming op de woningmarkt en verbetering van de kwaliteit van bestaande woningen.

De Visie Wonen 2030 dient als input voor de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 en gaat over de ruimtelijke aspecten van het wonen. De hoofdkoers is gericht op de verdere uitbouw van Utrecht als aantrekkelijke woonplaats. In de Visie Wonen wordt benadrukt dat de behoefte aan wonen in de stad ook in de toekomst zal blijven bestaan. Om aan de vraag naar bepaalde woonmilieus te kunnen voldoen, zijn er in de toekomst nieuwe locaties nodig. Locaties voor verdere uitbreiding van de woningvoorraad in Utrecht moet zich vooral richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' woonmilieus en 'dorpsrand/landelijke' woonmilieus.

De visie is gericht op de ontwikkeling van het woonaanbod van de stad Utrecht in de periode na de grootschalige projecten, Stationsgebied, Leidsche Rijn en De Utrechtse Opgave (DUO), die tot ongeveer 2010 hebben gelopen. De koers is gericht op verdere uitbouw van Utrecht als aantrekkelijke woonplaats. Enerzijds om meer midden- en hogere inkomens te binden en anderzijds om samen met de regio een voldoende en kwalitatief beter woonaanbod te garanderen voor de lagere inkomens. Er zijn diverse programma's in ontwikkeling om de druk op de woningmarkt te verminderen en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren.

Dit bestemmingsplan zorgt ervoor dat in het plangebied functieverbreding en herbestemming mogelijk wordt gemaakt. Hierdoor kan het gebied ook worden aangewend voor woningbouw. In het geval dat gekozen wordt voor het realiseren van woningen, is sloop en nieuwbouw waarschijnlijk de enige reële optie. Nieuwbouw biedt de mogelijkheid om het karakter van het gebied te versterken en de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. De verwachting is dat er maximaal 80 woningen in het plangebied gerealiseerd kunnen worden. Door de flexibiliteit van het bestemmingsplan, kan er bij de uitwerking van de definitieve plannen worden aangesloten bij de actuele vraag vanuit de woningmarkt. Het plan sluit hiermee aan bij de Woonvisie.

2.5.5 Groenstructuurplan Utrecht (2007)

Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal en het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.

In het Groenstructuurplan is de stedelijke groenstructuur Utrecht 2030 opgenomen. De Visiekaart Stedelijke Groenstructuur Utrecht 2030 omvat een weergave van het stedelijk groenareaal en het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht. Eén van de onderleggers daarvoor is de Ecologische Infrastructuur Utrecht als stedelijke tegenhanger van de Ecologische Hoofdstructuur, die op nationaal en provinciaal niveau fungeert.

Visiekaart Stedelijke Groenstructuur Utrecht 2030 met globale aanduiding plangebied (rood)

Op basis van de Visiekaart Stedelijke Groenstructuur Utrecht 2030 is te zien dat in de buurt van het plangebied enkele (wenselijk) groene verbindingen staat weergegeven. Deze verbindingen kunnen bestaan uit wandel- en fietspaden en zorgen voor snelle en rustige verbindingen naar de parken en naar de buitengebieden. De groene verbindingen creëren op die manier een netwerk van stedelijk groen. De functieverbreding staat het realiseren van een groene verbinding niet in de weg en kan wanneer er wordt gekozen voor nieuwbouw zelfs aan bijdragen. De voorgenomen ontwikkeling is daarom niet in strijd met het Groenstructuurplan.

2.5.6 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan 2005-2020 (2005)

Het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) is een stedelijke nota met beleid en plannen voor de hoofdinfrastructuur gericht op de bereikbaarheid van de stad Utrecht. Daarbij houdt het GVVP rekening met integrale verkeers- en vervoersplannen van hogere overheden. Het GVVP is, samen met andere sectornota's, uitgangspunt voor wijkverkeersplannen, de uitwerking van stedenbouwkundige en infrastructurele plannen en overige verkeers- en vervoersprojecten.

De fiets vervult een onmisbare rol in het Utrechtse vervoersysteem. Beleid ter bevordering van de fiets en maatregelen voor de voetganger zijn belangrijk voor het verkrijgen en behouden van optimale bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefmilieu. Bovendien is het kostenefficiënt en kent het veel draagvlak onder de bevolking. Langs het plangebied loopt een deel van de bestaande hoofdroute voor de fiets. Daarbij is ook de aanwezigheid van stallingsvoorzieningen van belang om een rommelig straatbeeld te voorkomen. De nota 'Verder met de fiets' gaat hier verder op in.

Bij de uitwerking van de plannen voor het gebied wordt rekening gehouden met de geldende parkeernormen. In het plangebied staat reeds een parkeerkelder voor auto's en deze kan in de toekomst ook voor fietsen worden gebruikt. De parkeerkelder zorgt ervoor dat binnen het plangebied geparkeerd kan worden en dat de omgeving niet onnodig wordt belast. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op het GVVP.

2.5.7 Gemengde stad, sterke stad, eindrapport projectgroep functiemenging

De gemeente Utrecht kent de volgende beleidsdoelstellingen met betrekking tot kleinschalige bedrijfshuisvesting:

• stimuleren van kleinschalige bedrijfshuisvesting in woonwijken;
• bevorderen van (wijk)werkgelegenheid;
• functiemenging door de integratie van wonen en werken;
• realiseren van bedrijfsverzamelgebouwen;
• vergroten van de leefbaarheid;
• terugdringen van mobiliteit.

Het mengen van functies heeft een aantal voordelen die het de moeite waard maken een actief beleid te voeren. Multifunctioneel gebruik biedt afwisseling en kan bijdragen aan extra draagvlak voor bepaalde voorzieningen. Daarnaast kunnen potenties in de stad worden benut met dubbel grondgebruik. Per buurt of wijk moet echter worden nagegaan in welke vorm en in welke mate functiemenging mogelijk is; de optimale balans moet gezocht worden.

Onderhavig bestemmingsplan maakt functieverbreding en daarmee ook functiemenging in het plangebied mogelijk. Bij de keuze voor een bepaalde functie wordt aangesloten op de actuele vraag vanuit de markt. Hiermee sluit het plan aan bij dit beleid.

2.5.8 Economisch Profiel Utrecht 2010 'Utrecht ontmoetingsplaats voor talent' (2003)

Het Economisch Profiel Utrecht 2010 (EPU) beschrijft de economische kansen en mogelijkheden van de gemeente Utrecht. Het centrale thema van de nota is 'Utrecht, ontmoetingsplaats voor talent'. Uitgangspunten daarbij zijn: ruimte voor groei, selectiviteit door kwaliteit en profilering op de sterke punten van de stad.

Utrecht wil zich landelijk profileren en promoten als stad met talent. Onder 'talent' wordt verstaan een goed opgeleide beroepsbevolking en kennisintensieve bedrijvigheid die een versterking van de economische basis van Utrecht vormen. Met een getalenteerde beroepsbevolking, de universiteit, een breed aanbod van HBO- en (V)MBO-opleidingen en de historische stad met haar (studenten)cultuur heeft Utrecht hiervoor een goede uitgangspositie. Het beleid zal zich moeten richten op versterking en verbreding van het onderwijsaanbod en op verbetering van de afstemming onderwijs-bedrijfsleven.

Utrecht wil economisch groeien en creëert hiermee arbeidsplaatsen. Een goede invulling daarvan, zowel kwantitatief als kwalitatief, is mede een zorg voor de overheid. Gezien de huidige schaarste, maar ook de verwachting van blijvende krapte in de regio Utrecht, is de zorg voor een toegerust arbeidspotentieel vanuit economisch perspectief één van de belangrijkste opgaven voor de komende jaren. Utrecht kan bestaande en nieuwe bedrijven met een goed toegeruste beroepsbevolking een aantrekkelijke vestigingsvoorwaarde bieden.

Onderhavig bestemmingsplan maakt functieverbreding mogelijk, zoals onder meer dienstverlening en bedrijvigheid. Hierbij moet wel worden gedacht aan functies die passen binnen een omgeving met hindergevoelige functies. Het plangebied ligt op kleine afstand van het Centraal Station en biedt daarmee een aantrekkelijke vestigingslocatie.

2.5.9 Economische Agenda Utrecht 2012-2018

In de Economisch Agenda Utrecht is één van de ambities om Utrecht een veilige en schone ontmoetingsplaats te laten zijn waar het prettig verblijven is. Het centrumgebied moet in 2018 uit allerlei gemengde en gestapelde functies bestaan, in een hoogstedelijke dichtheid en uit een diversiteit aan verblijfmilieus. Een andere ambitie is het bevorderen van het internationale gastvrijheidscluster. De focus van het toeristisch beleid ligt op het stimuleren van hotels, vrijetijdsbesteding en het aantrekken van toeristen en het vergroten van het zakelijk verblijf. Om in te kunnen spelen op de (structurele) ontwikkelingen die zich de komende jaren zullen voordoen, zet de gemeente in op acht economische speerpunten voor de stad:

• 1. Toekomstgerichte werklocaties
• 2. Werken in de wijk
• 3. Investeren in Centrum Utrecht
• 4. Verduurzaming van de Utrechtse economie
• 5. Bijdrage aan het Werkgelegenheidsoffensief
• 6. Kenniseconomie en kennisvalorisatie
• 7. Goede dienstverlening aan ondernemers
• 8. Bereikbaarheid

Deze speerpunten versterken enerzijds het vestigingsklimaat in de stad en anderzijds specifieke gebieden en sectoren waar Utrecht zich in onderscheidt. Om de ambitie voor 2018 te bereiken is het belangrijk dat werklocaties optimaal aansluiten bij de wensen van de hedendaagse en toekomstige ondernemers. Op dit moment is een deel van de werklocaties verouderd geraakt of staat onder druk. Dit leidt tot (structurele) leegstand en kans op verloedering van gebieden. De SER-ladder wordt daarom nadrukkelijk gehanteerd. Dit houdt in dat in eerste instantie gekeken wordt naar (panden in) bestaande gebieden in plaats van het uitgeven van nieuwe kavels.

Dit bestemmingsplan maakt functieverbreding binnen het plangebied mogelijk. Het gebied ligt op korte afstand van het station en biedt daarmee een goede (met het openbaar vervoer) bereikbare locatie. Tevens is er in de kelder parkeergelegenheid voor auto's en fietsen beschikbaar. Doordat er verschillende functies in het plangebied worden toegestaan kan op de actuele vraag vanuit de markt worden ingespeeld. Bovendien betreft de locatie een bestaand gebouw binnen de bebouwde kom. Hiermee wordt voldaan aan de SER-ladder en past de ontwikkeling binnen het beleid uit de Economische Agenda Utrecht.

2.5.10 Beleidsnota Hotels Utrecht 'A room with a view' (2010)

In de beleidsnota Hotels Utrecht 'A room with a view' wordt aangegeven dat voldoende hotelcapaciteit noodzakelijk is om de gemeentelijke verblijfsrecreatieve ambities te verwezenlijken. Omdat de hotelontwikkeling achter blijft bij de ambities wil de gemeente de komende 10 jaar niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief een inhaalslag maken. Utrecht zet daarom in op realisatie van 1000 hotelkamers tot 2020, met een nadruk op 'Experience'. Een hotel is een 'experience' hotel als het in een monumentaal of bijzonder pand gehuisvest is of het hotel een voor Nederland uniek concept aanbiedt waarbij het overnachten nevengeschikt is aan een leisure functie zoals sport of wellness. Het hotel moet een unieke (one of a kind) inrichting hebben of het hotel moet zulke bijzondere kwaliteiten hebben dat het op zichzelf een grote aantrekkende werking heeft op nieuwe doelgroepen en verblijfstoeristen die de stad aandoen.

Dit bestemmingsplan maakt een functieverbreding mogelijk binnen het plangebied. Hieronder valt ook de functie hotel. Het plangebied kan dus in de toekomst worden aangewend voor de realisatie van een hotel. Van belang is de vergroting van het aantal kamers in samenhang met een vergroting van de kwaliteit. De realisatie van een hotel is op grond van de marktverwachtingen kansrijk en ook de ligging en de opzet van het gebouw bieden mogelijkheden voor verhuur. Voor het vergroten van de belevingswaarde is het toevoegen van een restaurant, detailhandel, sport of wellness als onderdeel van de hotelformule wenselijk. Een hotel in het plangebied kan ruimte bieden aan circa 150 tot 200 kamers. Het bestemmingsplan past hiermee binnen de beleidsnota voor Utrechtse hotels.

2.5.11 Kantorenstrategie stad Utrecht (2012)

In de Kantorenstrategie stad Utrecht (2012) wordt gesignaleerd dat de kantorenmarkt de laatste jaren sterk veranderd van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Hoewel Utrecht nog steeds een van de meest gezonde kantoorsteden is, loopt de leegstand in bepaalde gebieden op en loopt de gronduitgifte van kantorenkavels terug. Bovendien zijn er signalen uit de markt dat het vertrouwen van beleggers in kantorenlocaties als schaars goed afbrokkelt. Ook de vooruitzichten op de kantorenmarkt zijn op langere termijn minder gunstig dan voorheen. De verwachting is dat de leegstand in Utrecht de komende jaren verder zal oplopen, met name door de introductie van "Het Nieuwe Werken" waarbij veel minder kantoormetrage per medewerker nodig is. In de nieuwe Kantorenstrategie Utrecht 2012 is het tegengaan van leegstand een belangrijk uitgangspunt.

Op dit moment is het gebouw in gebruik als kantoor. Door de huidige kantorenmarkt is het vinden van een nieuwe kantoorhuurder lastig waardoor leegstand van het gebouw dreigt. Beleidsmatig is deze ontwikkeling ongewenst. Monofunctioneel gebruik als kantoor is in dit geval geen optie, maar vanuit het oogpunt van functiemenging biedt de planologische mogelijkheid voor een kantoor als onderdeel van een breder scala aan functies toekomstperspectieven.

2.5.12 Ontwikkelingskader Detailhandel (2012)

In het Ontwikkelingskader Detailhandel is opgenomen dat vanuit maatschappelijke optiek de realisatie van winkelmeters waarvan de afname door de markt sterk in twijfel wordt getrokken, niet wenselijk is. Duidelijk is dat op korte termijn teveel meters realiseren, een groot risico met zich meebrengt op langere termijn voor het sociaalmaatschappelijk en economisch functioneren.

Beleidsmatig voert de gemeente ten aanzien van detailhandel een restrictief beleid. In de omgeving van het plangebied is detailhandel alleen mogelijk binnen bestaande vestigingen, de binnenstad en Hoog Catharijne. Het volledig gebruik van het plangebied ten behoeve van detailhandel is dan ook niet gewenst. Wel kan het toevoegen van een beperkt oppervlak aan detailhandel als ondergeschikt onderdeel van een bepaalde bedrijfsmatige formule kansrijk zijn. Daarom wordt in de regels van dit bestemmingsplan detailhandel, als ondergeschikt onderdeel van een hotel, mogelijk gemaakt tot maximaal 500 m2.

2.5.13 Sportnota 2011-2016 en Uitvoeringsprogramma sport 2011-2016 (2011)

Het Utrechtse sportbeleid is enerzijds gericht op zoveel mogelijk Utrechters aan het sporten en bewegen te krijgen en anderzijds op het creëren van een optimaal klimaat voor talenten en topsporters. Dit sportbeleid kan alleen uitgevoerd worden in samenwerking met partners. De gemeente heeft Utrecht heeft daarom samen met hen het Uitvoeringsprogramma sport 2011-2016 opgesteld. In het uitvoeringsprogramma zijn de beleidsdoelstellingen uit de Sportnota 2011- 2016 vertaald naar concrete acties. Deze acties op sport- en beweeggebied voert de gemeente Utrecht de komende jaren uit. Om meer Utrechters te laten sporten en bewegen en (topsport) talenten te laten ontwikkelen, zijn goed ingerichte en gemakkelijk bereikbare sportaccommodaties een randvoorwaarde. Om aan deze randvoorwaarde te voldoen, investeert Utrecht in het terugdringen van wachtlijsten, in voldoende basisaccommodaties en uitnodigende multifunctionele accommodaties, de realisatie van playgrounds en in optimale toegankelijkheid van nieuwe accommodaties.

Dit bestemmingsplan maakt functieverbreding mogelijk binnen het plangebied. Een van de functies, die in de toekomst ook mogelijk is, is sport. Het gebouw kan hierdoor worden aangewend als sportaccommodatie. Hiermee sluit het plan aan bij het sportbeleid.

2.5.14 Nota Stallen en parkeren 2013

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe beleid van kracht. Samen met de nota Stallen en Parkeren zijn ook enkele uitwerkingen door de gemeenteraad vastgesteld.

Utrecht stimuleert en faciliteert het fietsgebruik. Dit betekent dat de gemeente onverminderd inzet op extra stallingsruimte en een effectiever gebruik van bestaande stallingen. Tegelijkertijd intensiveert de gemeente de handhaving op fout en hinderlijk gestalde fietsen

Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten

Om de druk op de openbare ruimte en leefbaarheid te verminderen, wil de gemeente een eenvoudigere procedure voor de invoering van betaald parkeren. De gemeente gaat bewoners en bedrijven betrekken bij de wijze waarop betaald parkeren wordt ingevoerd door hen te laten meedenken over de dagen en tijden waarop betaald parkeren gaat gelden.

De gemeente wil de kosten en opbrengsten van het parkeerbeleid in balans houden. De kosten voor extra handhaving en het opheffen van parkeerplaatsen moeten dus gedekt worden. Dit doet de gemeente door de parkeertarieven voor bezoekers in de ring rond de binnenstad te verhogen; nu is het verschil met het tarief in het centrum erg groot. De tarieven voor bewoners en bedrijven houdt de gemeente lager, maar moeten wel geleidelijk aan kostendekkend worden.

2.6 Conclusie relevant beleid

Beleidsmatig ligt de focus van de gemeente op het verder transformeren van het gebied in een hoogstedelijk gemengd milieu. Het stimuleren van functiemenging wordt daarbij gezien als een belangrijk doel. Stedelijke functies, die het bestaande aanbod versterken, liggen op het terrein van onder andere de verblijfsrecreatie. Maar ook de zorg voor een divers aanbod aan kwalitatieve woningen en het versterken van de identiteit van wijken en buurten is een beleidsmatig speerpunt. Ten aanzien van de bestaande kantorenvoorraad is het tegengaan van leegstand een belangrijk uitgangspunt. Onderhavig bestemmingsplan zorgt ervoor dat functieverbreding wordt mogelijk gemaakt. Hiermee kan flexibel op de actuele vraag uit de markt worden voldaan en hiermee kan leegstand in de toekomst worden voorkomen. Bovendien betreft het plangebied een gebied binnen de bebouwde kom van de stad Utrecht. Het bestaande gebouw wordt hergebruikt ten behoeve van een nieuwe functie en er is dus sprake van transformatie. Het plan voldoet daarmee aan het ruimtelijk beleid op alle overheidsniveaus.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft nader inzicht in de huidige situatie van het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. In eerste instantie wordt ingegaan op de omgeving van het gebied, waarna wordt ingezoomd op het plangebied.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling

Het plangebied ligt in de wijk Pijlsweerd. Dit gebied heeft een lange geschiedenis, die nauw verbonden is met de loop van rivier de Vecht. Vanaf de 10e eeuw wordt de rivierloop in onderdelen gekanaliseerd en functioneert als katalysator voor de stedelijke ontwikkeling van Utrecht. Er vestigen zich ambachtelijke functies, met name pottenbakkerijen.

Vanwege het economische belang van het gebied wordt het in de 14e eeuw al omwald en heet sindsdien “Bemuurde Weerd”. De begrenzing van deze voorstad wordt onder andere gevormd door de Westerstroom en de Noorderstroom. Beiden zijn in 1938 overkluisd, maar ondergronds nog aanwezig bij de Westerdijk (Westerstroom) en de Zijdebalenstraat (Noorderstroom).

In het derde kwart van de 17e eeuw vestigen zich buitenplaatsen langs de Vecht. Ter hoogte van de huidige Zijdebalenstraat bouwt Jacob van Mollem één van de meest imposante buitenplaatsen, genaamd Zijdebalen. De hoofdbebouwing staat met de voorgevel evenwijdig aan de Vecht, fabriek en tuinen met oranjerie liggen achter het huis. Begin 19e eeuw wordt het landgoed verkocht en de grond geheel opnieuw verkaveld en in gebruik genomen als tuindersgrond. Het enige dat er nu nog aan herinnert, is de vroegere tuinmanswoning Zijdebalenstraat 2 (gemeentelijk monument). In de navolgende afbeelding is een afbeelding van een gravure van de buitenplaats opgenomen.

Gravure buitenplaats Zijdebalen

In de tweede helft van de 19e eeuw groeit Utrecht als gevolg van de industriële revolutie en de bevolkingsgroei die dit met zich mee brengt. Aan de Westerstroom vestigt zich een houtzagerij (Jongeneel). Aan de Vechtzijde blijft het een lintbebouwing met woonhuizen afgewisseld met bedrijfsgebouwen. Uitzonderingen zijn enkele grootschalige bedrijven, zoals de Lubro (later Kamps/ Quality Bakers) en de Korenschoof (aan de Kaatstraat, gesloopt). De houtzagerij Jongeneel kent eveneens een forse ontwikkeling, maar deze kenmerkt zich meer door losse loodsen die gericht zijn op de Westerstroom (Westerdijk). In de navolgende figuur zijn uitsneden van de topografische kaarten van 1851, 1912, 1958 en 1988 opgenomen.

Uitsneden topografisch kaarten (bron: www.watwaswaar.nl)

Duidelijk is te zien dat in de loop van de 20e eeuw het gebied bij de stad Utrecht ingelijfd is en dat de bebouwing op basis van zowel oude als nieuwe patronen tot stand is gekomen. Dit is goed zichtbaar op de kaart uit 1958. Hierop is de Oudenoord te zien die ontstond als een grote verkeersdoorbraak vanuit de binnenstad naar het noordwesten. Vanaf die tijd zijn nieuwe ontwikkelingen in toenemende mate georiënteerd op deze weg waaronder het huidige gebouw aan de Kaatstraat dat eind jaren zeventig is gerealiseerd. Dit gebouw is zichtbaar op de topografische kaart uit 1988.

3.2.2 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

De omgeving van het plangebied kent door zijn oude en lange geschiedenis een hoge cultuurhistorische waarde. De cultuurhistorische waarde van de omgeving gebied betreft de kenmerkende aangesloten, maar wel individuele bebouwingkarakteristiek langs de Vecht en de historische, gedeeltelijk overkluisde waterlopen in het gebied, zoals de Westerstroom en Noorderstroom. Ook de karakteristiek van de kademuur aan de Vecht is van cultuurhistorisch belang.

Dit geldt ook voor de archeologisch waarde, die zeer hoog is vanwege de kans op onder andere sporen van oude bewoninggeschiedenis, middeleeuwse bedrijvigheid, voorstadsomwalling en de aanwezigheid van restanten van Zijdebalen en andere pre-19e-eeuwse bedrijvigheid. De ondergrond van het plangebied zelf, is door de grondroerende ingrepen in het kader van de realisatie van het bestaande gebouw, verstoord. Er is dus geen kans meer op het aantreffen van archeologisch waardevolle vondsten in het plangebied zelf.

Het huidige gebouw in het plangebied is eind jaren zeventig door Van Overhagen architecten ontworpen en is een exponent van de positieve ontwikkelingen in het denken over architectuur, waarbij expressiviteit van materiaalgebruik, structuur en hoogwaardige detaillering opgeld deden. Daarbij hoorde in die tijd ook een drang naar sterke mate van plastiek, die ook in het gebouw zichtbaar is. Het gebouw is duidelijk een product van zijn tijd, maar vertegenwoordigt op zichzelf geen cultuurhistorische waarde.

Het gebouw vanaf de Oudenoord

3.2.3 Structuurbepalende elementen

De wijk Pijlsweerd ligt ten noorden van de historische binnenstad en wordt omsloten door de spoorlijn Utrecht-Amersfoort, de rivier de Vecht en de Weerdsingel. De wijk wordt doorsneden door de Oudenoord en de Amsterdamsestraatweg. De wijk is ontstaan in een gebied waar voorheen veel hoveniers en kwekers gevestigd waren. Straatnamen in de wijk herinneren nog aan deze geschiedenis, zoals bijvoorbeeld de Hoveniersstraat en de Warmoesstraat. Eén van die structuurbepalende elementen is de hoogbouw aan de Oudenoord 275.

Luchtfoto Pijlsweerd

De wijk bestaan grotendeels uit gesloten en halfopen stedelijke bouwblokken. De buurten zijn divers en over een langere periode ontstaan, dit maakt de wijk gefragmenteerd en interessant. Als gevolg van de versnippering in kleine buurten, kan Pijlsweerd gemakkelijk transformaties opnemen, zonder dat het karakter van de wijk wordt aangetast. De wijk heeft een gemengd karakter, met name in de omgeving van de Oudenoord.

De bebouwing rondom het plangebied is zeer divers van karakter. Van kleinschalige bedrijfsbebouwing tot grootschalige kantoorbebouwing en van een individuele monumentale woning aan de Vecht tot gestapelde portiekwoningen. De woonfunctie is dominant, maar er is geen sprake van een uitgesproken functiescheiding in de wijk. De buurten zijn met name stenig. Achter die bebouwde elementen ligt de groenstructuur verscholen, als een secundaire ruimtelijke structuur. Verder wordt Pijlsweerd gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing en het gebruik van kappen. De woningen zijn ooit voornamelijk voor volkshuisvesting gebouwd; nu zijn er veel eenpersoons huishoudens (56%) en studenten. Er is sprake van een doorstroomfunctie van de kleinere woningen in het gebied naar grotere woningen elders.

De directe omgeving van de Kaatstraat is een dynamisch gebied waar veel ontwikkelingen plaatsvinden. De voormalige kantoortoren aan de Oudenoord 275 is gesloopt en vervangen door de woontoren Noorderlicht van 17 verdiepingen en ruim 200 appartementen. In de onderbouw worden verschillende functies gevestigd zoals een sportschool. De woontoren richt zich op stedelingen die willen genieten van luxe en stadsdynamiek.

Het gebouw aan de Kaatstraat grenst aan de noordzijde aan een binnenterrein waar momenteel onder andere de Gamma is gevestigd. Binnenkort wordt in dit gebied de gemengde woonbuurt Zijdebalen ontwikkeld. Deze buurt zal worden gekenmerkt door een hoogstedelijke inrichting met een hoge bouwdichtheid, functiemenging en een hoogwaardige openbare ruimte. Tussen de Westerdijk en de Zeedijk ontstaan drie dwarsstraten met vier bouwblokken waarvan het zuidelijke bouwblok (fase 4) deel uit gaat maken van het gebouw aan de Kaatstraat. Daarnaast zal het plein ter hoogte van Oudenoord 275 een centrale openbare ruimte in het gebied vormen. De bebouwing aan dit plein leent zich dan ook naast wonen voor andere functies zoals horeca en kleinschalige bedrijvigheid.

3.3 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

3.3.1 Algemeen

Het plangebied omvat het gebouw aan de Kaatstraat 1. De hoofdopzet van het gebouw is rationeel en heeft een heldere bruikbare structuur, maar als nadeel een gedateerd uiterlijk. De navolgende afbeeldingen geven een indruk van het gebouw. Van links naar rechts en van boven naar onder is het gebouw te zien vanaf de Kaatstraat, de kruising Oudenoord, de Vecht en uit de lucht vanuit het noordwesten.

Impressie plangebied

Het gebouw is tot 2015 in gebruik geweest door Maatschappelijke Ontwikkeling (MO) van de gemeente Utrecht. In de plint zat de entree van MO en de (voormalige) Gemeentelijke Geneeskundige en Gezondheidsdienst (GG&GD).

Het gebouw heeft een kelder en 6 bouwlagen. De bovenste drie bouwlagen springen terug, waardoor het gebouw minder hoog lijkt dan dat het werkelijk is. Het gebouw beschikt over een eigen parkeervoorziening in de kelder. Deze voorziening is bereikbaar vanaf de Kaatstraat en biedt plaats aan ruim 70 parkeerplaatsen. De begane grondlaag heeft door de glaspartijen een transparant karakter.

In de navolgende tabel zijn de oppervlakten van het gebouw per bouwlaag weergegeven. Het totale bruto vloeroppervlak bedraagt, exclusief de parkeerkelder 13.060 m2.

Deel gebouw	Bruto vloeroppervlak in m2
Kelder	2.515
Begane grond	2.135
1e verdieping	2.425
2e verdieping	2.400
3e verdieping	2.415
4e verdieping	2.080
5e verdieping	1.605
Totaal exclusief kelder	13.060

Het gebouw is ruim 90 meter breed en 28 meter diep. Deze afmetingen bieden veel flexibiliteit en ruimte voor hergebruik.

Auto- en fietsverkeer
Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Kaatstraat. Deze sluit aan op de Oudenoord en de Zeedijk. De Kaatstraat is een wijkontsluitingsweg en zorgt voor de aansluiting van het plangebied op de hoofdstructuur. De Oudenoord is eveneens een secundaire as. De Oudenoord maakt onderdeel uit van het hoofdfietsnetwerk.

Openbaar vervoer
De locatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. De OV-halte Oudenoord ligt op 50 meter afstand. Deze halte ligt op de route van lijn 1 (Overvecht), lijn 6 (Zuilen), lijn 7 (Overvecht Noord), lijn 16 (Zuilen) en lijn 36 (Maarssen). De locatie ligt op 15 wandelminuten van het Centraal Station. De route via de Oudenoord is een secundaire openbaar vervoeras. Dit betekent dat deze route deel uitmaakt van het Verbindend Openbaar Vervoer (VOV).

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Algemeen

Voorliggend bestemmingsplan betreft een flexibel bestemmingsplan wat betreft de toegelaten functies. Wat betreft de bebouwing is het bestemmingsplan minder flexibel van aard, aangezien het bouwvlak overeenkomt met de bestaande bebouwing.

Voorafgaand aan het opstellen van dit bestemmingsplan is onderzocht welke functies toelaatbaar zijn in het plangebied. Hierbij is gekeken naar de beleidsmatige aspecten, maar ook naar de haalbaarheid van verschillende mogelijke functies op het gebied van milieu, verkeer en parkeren. Het bestemmingsplan maakt alleen die functies mogelijk, waarvan de haalbaarheid en uitvoerbaarheid in dit bestemmingsplan kan worden gegarandeerd.

In het navolgende komen de functies aan de orde, die op grond van dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

4.1.2 Programma

Het perceel Kaatstraat 1 ligt op een gunstige plek, dichtbij de historische binnenstad en het Centraal Station van Utrecht. De ligging in combinatie met de goede bereikbaarheid zorgen ervoor dat het perceel zich leent voor verschillende functies. In deze paragraaf worden de functies, die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, kort omschreven.

Kantoor
Het gebouw was tot voor kort als kantoor in gebruik. Door de huidige kantorenmarkt is het vinden van een nieuwe kantoorhuurder lastig, waardoor langdurige leegstand van het gebouw dreigt. Dit is ongewenst. Monofunctioneel gebruik als kantoor is dan ook geen optie, vanuit het oogpunt van functiemenging wordt de planologische mogelijkheid voor een kantoor op de begane grond, als onderdeel van een breder scala aan functies, wel gehandhaafd in het nieuwe bestemmingsplan.

Maatschappelijke voorzieningen
Het behoud van de planologische mogelijkheid voor maatschappelijke functies is, net als bij kantoren, wenselijk zodat bijvoorbeeld ook een deel van het gebouw verhuurd kan worden aan een of meer maatschappelijke instanties. Dergelijke functies dragen bij aan het gemengde karakter van het gebied. De begane grond is om die reden onder meer bestemd voor maatschappelijke voorzieningen.

Detailhandel
Beleidsmatig voert de gemeente ten aanzien van detailhandel een restrictief beleid. Dit betekent dat detailhandel in principe alleen op bestaande locaties mogelijk is. Detailhandel is in de omgeving van de Kaatstraat voorbehouden aan bestaande vestigingen, de binnenstad en Hoog Catharijne. De detailhandelssector staat onder druk en er is sprake van een verdringingsmarkt. Wel is het toevoegen van een beperkt oppervlak aan detailhandel, als ondergeschikt onderdeel van een bepaalde bedrijfsmatige formule, wenselijk. Om die reden maakt dit bestemmingsplan alleen als ondergeschikt onderdeel van de hotelfunctie detailhandel mogelijk tot een maximale oppervlakte van 500 m2 bvo.

Dienstverlening
Hieronder wordt verstaan een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kappers, pedicures, makelaars, reis- en uitzendbureaus e.d. Met name de plint van het gebouw leent zich voor deze functies. Vanuit het gewenste profiel van het gebied als gemengd stedelijk milieu, is de planologische mogelijkheid voor dienstverlening gewenst. Zeker in het perspectief van de woningen, die recentelijk en in de nabije toekomst in de omgeving van het plangebied toegevoegd zijn/worden, kan de vestiging van dienstverlenende functies de levendigheid in en het stedelijke karakter van het gebied versterken. Het is onwaarschijnlijk dat het gehele gebouw te exploiteren is voor dienstverlenende functies. De functie dienstverlening is daarom beperkt tot de begane grondlaag.

Bedrijven
Onder bedrijvigheid worden activiteiten in de vorm van het opslaan, vervaardigen, produceren en repareren van goederen etcetera verstaan. Gezien de gemengde functie van de omgeving, kan hier uitsluitend gedacht worden aan bedrijfsmatige activiteiten, die op relatief korte afstand van hindergevoelige functies zoals wonen, gerealiseerd kunnen worden. Het toestaan van dergelijke functies past in het beleid om functiemening mogelijk te maken in het gebied (net als bij dienstverlening). Wel worden de bedrijfsmatige functies beperkt tot lagere milieucategorieën A en B1 uit de lijst van bedrijven, functiemenging, vanwege eventuele hinder. Daarnaast is bedrijvigheid ruimtelijke beperkt tot de begane grond.

Cultuur en ontspanning
Dit bestemmingsplan maakt tevens functies mogelijk die gericht zijn op cultuur en ontspanning zoals wellness en sport. Het mogelijk maken van deze functies draagt bij aan de ambitie van de gemeente Utrecht om de verblijfsrecreatieve structuur te versterken. Daarnaast draagt het toevoegen van sport en wellness bij aan een goed voorzieningenniveau voor de omgeving. Deze functies zijn toegestaan op de begane grond.

Hotel, restaurant
In voorliggend bestemmingsplan wordt op de begane grond horeca toegelaten. Het idee hierachter is dat op die manier een levendige begane grond kan worden gerealiseerd. In de regels van het plan is bepaald dat het hier moet gaan om lichte horeca. Hierbij moet worden gedacht aan een café, bar, brasserie, cafetaria, restaurant, bistro, lunchroom, ijssalon of koffiebar.

Wonen
Beleidsmatig zijn er gronden om woningen in het gebied toe te voegen. Fysiek kunnen er in het gebouw ongeveer 80 appartementen gerealiseerd worden.

De functieverruiming ziet toe op hergebruik van het bestaande gebouw, dat hiertoe zowel intern als extern wordt aangepast. De externe aanpassingen richten zich op het moderniseren van de gevel aan de eisen van deze tijd en eventueel het aanpassen van de ingang van de ondergrondse parkeergarage.

Het bestemmingsplan maakt bij recht de bestaande bouwhoogte mogelijk, maximaal 22 m, met één bouwdeel aan de zijde van de Oudenoord dat maximaal 25,5 m hoog mag worden.

Voor een beschrijving van het thans beoogde bouwplan wordt verwezen naar paragraaf 4.1.3.

4.1.3 Bouwplan

Momenteel wordt gewerkt aan de vormgeving van een bouwplan, dat zal passen binnen de kaders van dit bestemmingsplan. Thans wordt gedacht aan de realisatie van ongeveer 80 woningen. Op de begane grond aan de Oudenoord en de Zeedijk is ook ruimte voor horeca, waarbij een interactie kan ontstaan met de aangrenzende openbare ruimte. Op de begane grond aan de Kaatstraat is ruimte voor commercieel programma. Deze ruimte is ook op te delen in kleinere eenheden en optioneel direct te koppelen met de bovengelegen appartementen. Door de flexibiliteit in de indeling zijn vele functies denkbaar op deze plek.

De appartementen op de verdiepingen kennen een grote variatie in omvang: van studio's met een gemeenschappelijke buitenruimte tot 4-kamerappartementen met eigen dakterras. Deze variatie aan woningen sluit goed aan bij de stedelijke mix van bewoners en woonwensen. De toegangen van al deze woningen zijn verdeeld over drie verschillende entrees aan de Kaatstraat.

Voor het woongebouw zijn op de begane grond alle benodigde bergingen opgenomen. De bergingen liggen niet aan de straat waarmee blinde gevels worden voorkomen.

Hieronder is een impressie gegeven van de toekomstige uitstraling van het pand Kaatstraat 1.

Impressie Kaatstraat 1 na transformatie

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

Per auto blijft het perceel goed bereikbaar. In de huidige situatie doen zich ten aanzien van de verkeersafwikkeling rondom het perceel geen knelpunten voor, terwijl het gebruik van het gebouw als kantoor toch duidelijke piekmomenten kent. Een eventuele functieverruiming leidt in de meeste gevallen niet tot een toename van de verkeersgeneratie ten opzichte van de huidige planologische situatie. Een hotel, bedrijvigheid en dienstverlening zullen ongeveer dezelfde verkeersaantrekkende werking hebben als een kantoor, zowel wat betreft de aantallen als de momenten waarop verkeersbewegingen plaatsvinden. Woningen genereren ongeveer dezelfde hoeveelheid verkeer, maar het verkeer verplaatst zich op andere momenten dan bijvoorbeeld een kantoor, namelijk ook in het weekend.

Gezien het karakter van de omgeving en de goede bereikbaarheid wordt gesteld dat een eventuele toename van het verkeer, die minimaal zal zijn, opgaat in het heersende verkeersbeeld.

4.2.2 Openbare ruimte en groen

Het perceel zal ook in de nieuwe situatie geheel bebouwd blijven. Er is dus geen fysieke ruimte voor de realisatie van een openbare verblijfsruimte of het toevoegen van groen. Wel wordt in overleg met de gemeente bezien of aanpassing van het straatprofiel mogelijk is, opdat ruimte ontstaat voor het plaatsen van bomen. Wel zal hergebruik in de meeste gevallen gepaard gaan met een aanpassing van de gevel van het gebouw. De aanpak van de thans gedateerde gevel zal een positief effect hebben op de omgeving.

4.2.3 Parkeren

De gemeente Utrecht stelt voor een bouwontwikkeling eisen aan het aantal parkeerplaatsen. De autoparkeernormen uit de Nota Stallen en parkeren geven aan hoeveel autoparkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden, wanneer iemand een gebouw wil realiseren, uitbreiden of wil gebruiken of verbouwen voor een andere functie. De normen zijn opgenomen in bijlage 1 van de Nota Parkeernormen Fiets en Auto zoals vastgesteld op 28 maart 2013. Het perceel Kaatstraat ligt in zone A2 (centraal stedelijk gebied).

Voor het centrum en het centraal stedelijk gebied wil de gemeente Utrecht een impuls geven aan de economische vitaliteit, leefbaarheid en bereikbaarheid van de stad. Daarom zijn bij nieuwe ontwikkelingen in deze gebieden (waar ook al betaald parkeren geldt) de parkeernormen voor de auto verlaagd. Deze verlaging is verantwoord omdat:

• het autobezit in deze gebieden veel lager is dan het landelijk gemiddelde;
• de gebieden goed bereikbaar zijn met openbaar vervoer en fiets;
• betaald parkeren voorkomt dat eventuele nadelige gevolgen worden afgewenteld op de omgeving (aan de gebruikers worden geen parkeervergunningen verstrekt).

Het verlagen van de minimum parkeernorm biedt een stimulans voor een aantrekkelijke en bereikbare stad en voor binnenstedelijke ontwikkelingen.

In de navolgende tabel zijn voor de verschillende functies de parkeernormen doorgerekend, zonder rekening te houden met mogelijkheden van dubbelgebruik. Hierbij is er van uitgegaan dat het gebouw geheel door een bepaalde functie in gebruik is. Voor een aantal functies is dit niet realistisch, maar geeft het wel een beeld van de parkeerbehoefte van deze functies.

	oppervlak / aantal	minimale norm	maximale norm
Kantoor	13.060	0,4	52	1,0	130
Verzorgingshuis	80	0,38	30	0,7	56
Dienstverlening2	2.135	0.68	15	1,4	30
Bedrijven	13.060	0,4	52	1,0	130
Hotel (per 10 kamers)	150	0,83	12	3,7	56
Sportschool, dansstudio	13.060	0,45	59	1,8	235
Woning 80-130 m2	200	0,9	180	1,4	280

De bestaande parkeergarage onder het gebouw biedt, na optimalisatie, ruimte aan 71 parkeerplaatsen. Daarnaast is er sprake van een 'rechtens verkregen niveau' in de openbare ruimte waarop de huidige functie (kantoor) recht heeft. Tot slot bestaat de mogelijkheid om bij de appartementen aan de overzijde te parkeren. Deze woningen en parkeerplaatsen zijn namelijk van dezelfde eigenaar / initiatiefnemer.

Als het gaat om de toekomstige gebruik van het gebouw is het goed denkbaar dat verschillende functies in het gebouw gehuisvest worden. In dat geval is het mogelijk bij het bepalen van de parkeereis rekening te houden met dubbelgebruik van parkeerplaatsen, bijvoorbeeld overdag door werkers en 's avonds door bewoners.

Bouwplan
Momenteel wordt gedacht aan de realisatie van woningen in combinatie met horeca en enkele commerciële voorzieningen.

Voor de berekening van de parkeerbalans worden de regels uit de Nota Parkeernormen Fiets en Auto gehanteerd.

In de huidige situatie heeft het pand een kantoorfunctie, met een oppervlakte van 13.439 m2 bvo. Om de parkeerbehoefte van de huidige situatie te bepalen mag uitgegaan worden van de maximale norm. Het pand ligt in gebied A2, en de maximale norm voor de functie kantoor is dan 1 parkeerplaats per 100 m2 bvo. Dit is onderverdeel naar 0,95 parkeerplaatsen voor personeel en 0,05 parkeerplaatsen voor bezoekers. In de huidige situatie is er dus een parkeerbehoefte van 134,39 parkeerplaatsen (127,7 parkeerplaatsen voor het personeel en 6,7 parkeerplaatsen voor bezoekers). Op eigen terrein (in de parkeergarage) zijn 69 parkeerplaatsen aanwezig, waardoor er in de openbare ruimte nog 65,39 parkeerplaatsen aan het pand toegewezen kunnen worden (dit is het 'rechtens verkregen niveau').

In de toekomstige situatie heeft het pand 20 woningen groter dan 130 m2 bvo, 30 woningen tussen 80 en 130 m2 bvo, 24 woningen tussen 55 en 80 m2 bvo en 9 woningen tot 55 m2 bvo. Ook is er in totaal 1081 m2 bvo met een horecabestemming die vanwege de hogere parkeerbehoefte in de parkeerbalans worden meegenomen als restaurant. Rekening houdend met gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen In de toekomstige situatie zijn er daarmee maximaal 129 parkeerplaatsen nodig, onderverdeeld naar (afgerond) 54 parkeerplaatsen voor bewoners en personeel en 75 parkeerplaatsen voor bezoekers. Het parkeren voor bewoners en personeel kan volledig in de parkeerkelder worden opgelost, waarbij het restant van 17 parkeerplaatsen voor bezoekers wordt ingezet. N.b. hiervoor wordt een reserveringssysteem met kentekenherkenning ingezet. Voor het restant van 58 bezoekersparkeerplaatsen kan het rechtens verkregen niveau van afgerond 65 parkeerplaatsen ingezet worden, waardoor het plan een sluitende parkeerbalans kent.

Fietsparkeren

De gemeente Utrecht hanteert fietsparkeernormen. Ook het fietsparkeren moet op eigen terrein gerealiseerd worden. Voor het benodigde aantal fietsparkeerplaatsen biedt het huidige gebouw, eventueel na herinrichting, voldoende ruimte.

Bij de omgevingsvergunningaanvraag wordt getoetst aan de regels in voorliggend bestemmingsplan. Daarin zijn voornoemde parkeernomen opgenomen. Op die manier is juridisch gewaarborgd dat voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In het bestemmingsplan moet de uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. Dit hoofdstuk bevat een overzicht van de relevante milieuaspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd en van toepassing zijn bij het vaststellen van het bestemmingsplan.

5.2 Milieueffectrapportage

5.2.1 Aanleiding en kader

Voorliggend bestemmingsplan maakt verschillende stedelijke functies op een bestaande locatie mogelijk. In het kader van dit bestemmingsplan is onderzocht of het plan mogelijk m.e.r.-plichtig of m.e.r. beoordelingsplichtig is.

De nationale m.e.r.-regelgeving is mede een uitvloeisel van het Europese recht, in welk verband de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn van belang zijn. De implementatie van deze Europese richtlijnen zijn aan te treffen in:

• paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wm;
• het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.).

Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een MER moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang om te kijken of de ontwikkeling een activiteit is als opgenomen in de bijlage van het Besluit m.e.r..

In de bijlage van het Besluit m.e.r zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat in bijlage C er direct sprake is van een m.e.r.-plicht voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden en besluiten onder de drempelwaarden zijn niet m.e.r.-plichtig. Onderdeel D geeft aan of er voor besluiten beoordeeld moet worden of er m.e.r. noodzakelijk is. Voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en voor besluiten met een omvang onder de drempelwaarden een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling. Pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r-beoordeling is duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

De beoogde functies , zoals in voorgaande paragrafen beschreven, kan worden gekwalificeerd als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen, als genoemd in onderdeel D.11.2 van de bijlage van het Besluit m.e.r..

Bij de activiteit zijn twee relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het oppervlak van het plangebied bedraagt circa 2.500 m2 en valt onder de eerstgenoemde drempelwaarde. Ook de totale bedrijfsvloeroppervlakte van het gebouw valt onder de drempelwaarde. Gelet op het bestaande gebouw bedraagt de bvo globaal maximaal 16.000 m2.

Op grond van artikel 2, lid 5, onder b van het Besluit m.e.r. moet het bevoegd gezag ook voor activiteiten als genoemd in onderdeel D van de bijlage van het besluit die onder de drempelwaarden vallen, zich er van vergewissen of de activiteit daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben, waarbij het in het bijzonder moet nagaan of er sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Daarbij dient te worden ingegaan op de volgende onderdelen:

• de kenmerken van het project;
• de plaats waar de activiteit plaatsvindt;
• de kenmerken van het potentiële effect.

Indien uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten, hoeft er niet een aanvullende m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden. Het bestemmingsplan kan dan in ieder geval zonder m.e.r. worden vastgesteld. Mochten belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet zijn uit te sluiten, dan is in eerste instantie een m.e.r.-beoordeling nodig met mogelijk daaruit volgend een m.e.r..

5.2.2 Beoordeling

Dit bestemmingsplan ziet toe op het verbreden van de planologische functiemogelijkheden. Dit betekent dat de gebruiks- en toekomstwaarde van het bestaande gebouw / perceel toeneemt. Het mogelijk maken van verschillende nieuwe functies in een bestaand gebouw heeft als gevolg dat er geen nieuwe ruimteclaims nodig zijn en draagt daarmee bij aan duurzaam ruimtegebruik. Het plangebied ligt in een gemengd (hoog)stedelijk gebied. Door de centrale ligging is het gebied goed bereikbaar met de fiets en het openbaar vervoer. De beoogde stedelijke functie passen goed in dit bereikbaarheidsprofiel. Tenslotte blijkt uit de toetsing van dit initiatief aan de verschillende milieu- en omgevingsaspecten dat het bestemmingsplan geen belangrijke nadelige milieugevolgen heeft.

5.2.3 Conclusie

De conclusie van de beoordeling is dat het bestemmingsplan zonder aanvullende m.e.r.-beoordeling kan worden vastgesteld.

5.3 Geluidhinder

5.3.1 Algemeen

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelastende object.

De Wet geluidhinder is van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan. De normen uit die wet zijn van toepassing bij:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten zoals woningen en scholen;
• bestemmingen van gronden voor de aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of 30 km/h-wegen;
• reconstructie van wegen;
• geluidsgezoneerde industrieterreinen.

Als één van bovenstaande situaties aan de orde is, dient er een akoestisch onderzoek te worden gedaan en zo nodig kan een ontheffing hogere grenswaarde worden verleend. De Wet geluidhinder hanteert twee waarden:

• de voorkeursgrenswaarde; indien de geluidsbelasting onder dit niveau blijft is de betreffende ontwikkeling op grond van de Wet geluidhinder zonder meer mogelijk;
• de maximale ontheffingswaarde; dit is het maximale geluidsniveau waaraan, onder voorwaarden, geluidsgevoelige objecten en terreinen mogen worden blootgesteld.

Het bestemmingsplan ziet toe op het mogelijk maken van functies die op grond van de Wet geluidhinder geluidsgevoelig zijn. Omdat het plangebied binnen de geluidszone van verschillende wegen ligt is akoestisch onderzoek noodzakelijk. Tevens is onderzoek verricht naar de akoestische gevolgen van het bestemmingsplan zelf op de omgeving, aangezien het bestemmingsplan onder andere een hotel mogelijk maakt.

5.3.2 Geluidnota Utrecht (2014)

De gemeente Utrecht heeft geluidsbeleid opgesteld en vastgelegd in de “Geluidnota Utrecht 2014-2018” (d.d. 11 februari 2014). Dit beleid is opgesteld om aan te geven in welke gevallen (ontheffingscriteria) en onder welke condities (voorwaarden) de gemeente Utrecht medewerking wil verlenen aan bouwplannen waarvoor een hogere grenswaarde benodigd is. Verder is in de nota aangegeven dat niet-realistische of onhaalbare geluidbeperkende maatregelen op voorhand worden uitgesloten waardoor de ruimtelijke planvorming niet onnodig wordt belast. Ook geeft de Geluidnota richtwaarden voor industrielawaai.

5.3.3 Onderzoek wegverkeerslawaai

Het bestemmingsplan maakt onder meer woningen mogelijk. Woningen zijn geluidgevoelige bestemmingen. Om de toekomstige geluidbelasting op de eventuele woningen te kunnen bepalen, heeft SAB in juli 2015 akoestisch onderzoek verricht.

30 km-wegen
Uit dit onderzoek blijkt dat bij de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. De hoogste geluidsbelasting ten gevolge van de Oudenoord (Westerdijk – Zeedijk) bedraagt 39 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh.

Tevens blijkt uit dit onderzoek dat bij de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden ten gevolge van de Zeedijk, de Bemuurde Weerd Oostzijde en de Westerdijk. De hoogste geluidsbelastingen bedragen 60, 51 respectievelijk 53 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh.

Omdat deze wegen een 30 km-regime hebben, zijn deze wegen niet onderzoeksplichtig voor de Wgh en daardoor zijn er ook geen normen opgenomen voor 30 km-wegen in de Wgh. Ter vergelijk is de hoogste toelaatbare geluidsbelasting uit de Wgh voor een vergelijkbare 50 km-weg gebruikt voor de toetsing in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

De hoogste toelaatbare geluidsbelasting voor nieuw te bouwen woningen langs een bestaande weg in stedelijk gebied bedraagt 63 dB (artikel 83 lid 2 van de Wgh). De optredende geluidsbelastingen zijn hiermee lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting.

Oudenoord
Uit dit onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogste geluidsbelasting ten gevolge van Oudenoord bedraagt 62 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh.

De hoogste toelaatbare geluidsbelasting voor nieuw te bouwen woningen langs een bestaande weg in stedelijk gebied bedraagt 63 dB (artikel 83 lid 2 van de Wgh). De optredende geluidsbelastingen zijn hiermee lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting.

Kaatstraat
Uit dit onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De hoogste geluidsbelasting ten gevolge van Kaatstraat bedraagt 61 dB, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh.

De hoogste toelaatbare geluidsbelasting voor nieuw te bouwen woningen langs een bestaande weg in stedelijk gebied bedraagt 63 dB (artikel 83 lid 2 van de Wgh). De optredende geluidsbelastingen zijn hiermee lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting.

Verlening van hogere waarden
Het doel van de Wgh is geluidhinder te voorkomen. Maatregelen om de voorkeursgrenswaarde te bereiken zijn bijvoorbeeld het toepassen van stil wegdek op de Oudenoord en de Kaatstraat, het vergroten van de afstand tussen de woningen en de weg of het toepassen van dove gevels. Gezien de beperkte schaal van dit plan lijkt het niet mogelijk of gewenst om effectieve maatregelen te treffen die de geluidsbelastingen terugbrengen tot een waarde die lager is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Voor deze woningen in het pand Kaatstraat 1 kan door de gemeente een hogere waarde worden verleend. Om een hogere waarde aan te vragen moet de situatie passen in het gemeentelijk geluidsbeleid ten aanzien van het aanvragen van hogere waarden.

De gemeente Utrecht heeft in de “Geluidnota Utrecht 2014-2018”, d.d. 11 februari 2014, ruimtelijke situaties omschreven waarbij de verlening hogere waarden mogelijk is. Dit wordt gedaan door zogenaamde Utrechtse criteria. Eén van deze criteria uit dit beleid is: 'de woningen vervangen bestaande bebouwing'. Dit is in het onderhavige geval aan de orde. Om die reden kan dit criterium worden toegepast.

De situatie past in het gemeentelijk beleid. Hierdoor wordt voor deze woningen een hogere waarde verleend door de gemeente. De verlening van de hogere waarde vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure, gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure.

Geluidnota Utrecht
De gemeente Utrecht heeft gemeentelijk geluidsbeleid vastgesteld. Dit beleid is beschreven in de Geluidnota Utrecht 2014-2018.

De nadruk in dit gemeentelijke geluidsbeleid is om bij nieuwe woningen een goed woon en leefklimaat te garanderen. Dit doet de gemeente bij de verlening van hogere waarde aanvullende eisen te stellen aan het woon- en leefklimaat. Deze eisen zijn:

• Geluidsluwe gevel: Een woning heeft tenminste één gevel met een lager (luw) geluidsniveau.
• Woningindeling: De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel
• Buitenruimte: Het geluidsniveau bij de buitenruimte mag niet meer dan 5 dB hoger zijn dan bij de geluisluwe gevel.

Bij onzelfstandige woonruimte (bejaardencentra en studenteneenheden) of woningen met een zelfstandig woonoppervlakte van minder dan 30 m2 worden op individueel woningniveau geen aanvullende eisen gesteld. Op gebouw niveau dient echter tenminste 50% van de wooneenheden te zijn gesitueerd aan een gevel met een geluidsbelasting van maximaal 5 dB boven de voorkeursgrenswaarde.

Aangezien de indeling van het pand Kaatstraat 1 nog niet bekend is kan niet op woningniveau worden getoetst of er wordt voldaan aan de aanvullende eisen met betrekking tot de geluidsluwe gevel. Uit overzichtstekening 7, bijlage I, blijkt dat noordgevel grotendeels geluidsluw (geluidsbelasting lager dan 48 dB) is. In de onderstaande figuur is de cumulatieve geluidsbelasting, inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh, weergegeven. Het deel van de noordgevel met een geluidsbelasting lager dan 48 dB is omcirkeld met een groene ovaal.

Wanneer een appartement voor een deel grenzen aan dit deel van de noordelijke gevel dan hebben deze appartementen een geluidsluwe gevel. Het is dan ook mogelijk om te voldoen aan de aanvullende eisen met betrekking tot de geluidsluwe gevel.

Binnenwaarde
Op grond van het Bouwbesluit 2012 dient een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij woningen ten gevolge van wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai gegarandeerd te worden.

De hoogste cumulatieve geluidsbelastingen en de minimaal benodigde gevelwering per verdieping om de binnenwaarde van 33 dB te halen zijn weergegeven in de onderstaande tabel.

Verdieping	Hoogste cumulatieve geluidsbelastingen in dB excl. aftrek ex art. 110g Wgh	Minimaal benodigde gevelwering in dB
Begane grond	68	35
Eerste verdieping	68	35
Tweede verdieping	68	35
Derde verdieping	67	34
Vierde verdieping	67	34
Vijfde verdieping	67	34

Ter indicatie: volgens artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2012 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB. In een aanvullend bouwakoestisch onderzoek moet worden onderzocht of aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn. Dit wordt gedaan in het kader van het bouwplan en de aanvraag om omgevingsvergunning.

5.3.4 Onderzoek industrielawaai

Om leegstand van dit pand te voorkomen wordt de huidige krappe bestemming 'Kantoren' omgezet naar een bredere bestemming, op grond waarvan het mogelijk wordt in het pand functies zoals wonen, maatschappelijke voorzieningen, horeca, hotel, sport en ontspanning en kantoren toe te laten, al dan niet in combinatie met elkaar.

Omdat dit bestemmingsplan een hotel mogelijk maakt, moet onderzoek worden gedaan naar de geluidbelasting als gevolg van deze ontwikkeling op de omgeving.

SAB heeft in augustus 2014 onderzoek gedaan naar de gevolgen van de realisatie van een hotel. De conclusie van het onderzoek luidt als volgt.

Wanneer de parkeergarage in de nachtperiode (23:00 t/m 7:00) gesloten is, worden de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit en de richtwaarden uit het gemeentelijke geluidsbeleid niet overschreden op de omliggende woningen. Hierbij worden de piekgeluiden van het laden en lossen buiten beschouwing gelaten.

Wanneer het laden en lossen op de Zeestraat wel wordt meegenomen in de berekening naar de maximale geluidsbelastingen, dan treedt er een overschrijding op van de maximale geluidsbelasting op de nog te realiseren appartementen in het plan Zijdenbalen. Deze laad- en loslocatie was tot voor kort echter ook door de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling in gebruik. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Zijdebalen was het gehele pand Kaatstraat 1 in gebruik als kantoor. In de toekomstige situatie zal alleen de begane grond worden gebruikt door een bedrijf. Hierdoor zal de laad- en loslocatie minder intensief worden gebruikt en zal door het minder intensieve gebruik ook de hinder naar de woningen in het plan Zijdebalen afnemen. Hierdoor treedt er een verbetering op ten opzichte van de huidige situatie.

In het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met de eventuele komst van een dakterras op de 6e verdieping van het gebouw. Uit het onderzoek blijkt dat de realisatie van een dakterras haalbaar is uit akoestisch oogpunt. Er is geen noodzaak tot het treffen van aanvullende maatregelen. In het bestemmingsplan wordt een dakterras mogelijk gemaakt aan de zijde van de Kaatstraat. Indien dat in de toekomst wenselijk of noodzakelijk blijkt, passen eventuele maatregelen om het stemgeluid te beperken in de regeling voor bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals opgenomen in de bestemmingsregels.

5.3.5 Conclusie

Het aspect geluid is geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend bestemmingsplan.

5.4 Bedrijven en milieuzonering

5.4.1 Algemeen

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van hinder en gevaar van milieubelastende activiteiten bij milieugevoelige functies. Dit betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen en in het bijzonder bij woningen voldoende afstand in acht moet worden genomen met bestaande bedrijven. Daarnaast biedt het zekerheid aan omliggende bedrijven die zo hun activiteiten kunnen blijven uitoefenen.

De gemeente Utrecht streeft er naar om in de stad wonen en werken op een goede manier samen te laten gaan, maar voorkomen moet worden dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving. Het streven is om functies in het gebied te mengen om daarmee de levendigheid en stedelijkheid van het gebied te vergroten. Functies mogen alleen geen overlast veroorzaken. Dus bedrijven die (te veel) geur of geluidhinder veroorzaken, overlast geven of andere risico's voor de gezondheid en veiligheid met zich mee brengen, moeten ruimtelijk worden gescheiden van gevoelige bestemmingen zoals wonen.

5.4.2 Onderzoek en resultaten

Om in te kunnen beoordelen of de functies die mogelijke worden gemaakt in dit bestemmingsplan verenigbaar zijn met de bestaande functies in de omgeving moeten er drie vragen beantwoord worden:

• 1. Zijn er bestaande bedrijven die een beperking kunnen vormen voor nieuwe gevoelige functies in het gebouw of op het perceel?
• 2. Zijn er in de omgeving gevoelige functies die gehinderd kunnen worden door nieuwe functies in het gebouw of op het perceel?
• 3. Worden er nieuwe functies in het gebouw zelf voorgesteld die niet verenigbaar zijn met elkaar of met bestaande functies in het gebouw?

Voor het beantwoorden van vraag 1 is gebruik gemaakt van de richtafstanden voor bedrijven zoals opgenomen in de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' editie 2009. De VNG-publicatie hanteert een tweetal verschillende omgevingstypen voor de richtafstanden. De richtafstanden zoals die worden gegeven in bijlage I van de publicatie gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. In de publicatie wordt gesteld dat deze richtafstanden, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandstap kunnen worden verlaagd indien er sprake is van het omgevingstype gemengd gebied. Gezien zowel de feitelijke als de beleidsmatig gewenste situatie kan het gebied getypeerd worden als een gemengd gebied.

In de omgeving van het perceel aan de Kaatstraat bevinden zich geen bedrijven die mogelijk een belemmering vormen voor het toevoegen van hindergevoelige functies. De bestaande bouwmarkt aan de Oudenoord maakt binnenkort plaats voor de nieuwe woonbuurt Zijdebalen. Daarnaast zijn of worden er in de omgeving van het gebouw geen bedrijven gerealiseerd die mogelijk een beperking kunnen vormen voor de vestiging van gevoelige functies.

Voor de beantwoording van vraag 2 is geïnventariseerd welke hindergevoelige functies in de omgeving aanwezig zijn. Aan de overzijde van het plangebied is een appartementengebouw aanwezig. Daarnaast grenst het plangebied aan de noordzijde direct aan de toekomstige woonbuurt Zijdebalen. Planologisch kunnen hier gevoelige functies in de vorm van woningen worden gerealiseerd. In het ter plaatse geldende bestemmingsplan ' Zijdebalen' (2010) is de toekomstige woonbuurt aangemerkt als 'functiemengingsgebied'. Dit betekent dat voor de toetsing van de nieuwe functies op het perceel aan de Kaatstraat het afwegingskader uit de VNG-publicatie voor een 'functiemengingsgebied' gebruikt kan worden. In een 'functiemengingsgebied' worden milieubelastende en milieugevoelige functies dus op korte afstand van elkaar gesitueerd en zijn de richtafstanden, zoals bij vraag 1 gebruikt, niet toepasbaar.

De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in deze gebieden wordt in de VNGpublicatie beoordeeld aan de hand van 3 ruimtelijke relevante milieucategorieën:

• categorie A: toelaatbaar aanpandig aan woningen;
• categorie B: toelaatbaar indien bouwkundig afgescheiden van woningen;
• categorie C: toelaatbaar indien gesitueerd langs een hoofdweg.

De nieuwe wenselijke functies zoals detailhandel, hotels en restaurants behoren tot categorie A en zijn daarmee op grond van de uitgangspunten uit de VNG-brochure verenigbaar met gevoelige functies zoals wonen. Er wordt geen horeca mogelijk gemaakt, die bouwkundig zou moeten worden afgescheiden van woningen. Daarnaast worden ook lichte vormen van bedrijvigheid toegelaten. Deze activiteiten vallen deels onder categorie B en moeten derhalve bouwkundig worden afgescheiden van de woningen. Hiervoor zal bij de nadere uitwerking van het bouwplan aandacht voor bestaan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens onderzocht of de nieuwe functies kunnen voldoen aan het Activiteitenbesluit. Uit dit onderzoek blijk dat wordt voldaan aan het Activiteitenbesluit.

Ook voor vraag 3 is gebruik gemaakt van het afwegingskader 'functiemengingsgebied'. In het gebouw worden immers verschillende functies beoogd en is geen sprake van een functiescheiding. De bedrijfsmatige functies die op grond van de beheersverordening reeds mogelijk zijn sluiten aan bij het bovenbeschreven afwegingskader voor functiemengingsgebieden uit de VNG-publicatie. De nieuwe wenselijke functies behoren tot categorie A en zijn daarmee ook verenigbaar met gevoelige functies zoals wonen. Daarnaast worden ook lichte vormen van bedrijvigheid toegelaten. Deze activiteiten vallen deels onder categorie B en moeten derhalve bouwkundig worden afgescheiden van de woningen. Hiervoor zal bij de nadere uitwerking van het bouwplan aandacht voor bestaan.

5.4.3 Conclusie

Het aspect Bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan. Wel zal bij de uitwerking van de bouwplannen, indien wordt gekozen voor realisatie van woningen, aandacht worden geschonken aan het feit dat de bedrijvigheid en de woningen bouwkundig van elkaar gescheiden moeten worden.

5.5 Externe veiligheid

5.5.1 Algemeen

Het werken met, de opslag van en het transport van gevaarlijke stoffen leiden tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden, voor zover relevant, in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd.

5.5.2 Onderzoek en resultaten

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en waterwegen.
De relevante transportassen liggen allen op grote afstand van het plangebied. Voor de spoorlijn Utrecht - Amsterdam is dat ca. 570 meter; deze afstand is te groot om van invloed te zijn op het plangebied. Andere relevante Basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Lokaal transport ten behoeve van bevoorrading van bedrijven vindt niet plaats. Dit transport wordt eventueel mogelijk gemaakt door middel van ontheffingen. Voor 2015 zijn geen (voor het plangebied relevante) ontheffingen aangevraagd of verleend. Nadere beschouwing is niet nodig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen. Nadere beschouwing is niet nodig.

Bedrijven die vallen onder het Bevi
In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

5.5.3 Conclusie

Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen bestaan voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

5.6 Luchtkwaliteit

5.6.1 Beleid: Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie' (2008)

Het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU), dat door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld, beoogt een gezonde ontwikkeling van de stad. Met uitvoering van het ALU kan de gemeente Utrecht in 2010 voldoen aan de Europese normen voor fijn stof en in 2015 aan de normen voor stikstofdioxide. Met het ALU wil de gemeente bijdragen aan een bereikbare stad en aantrekkelijke stad met een fors investeringsprogramma in openbaar vervoer, P+R-voorzieningen en meer mogelijkheden voor de fiets te creëren. Het ALU maakt onderdeel uit van het gebiedsgerichte programma luchtkwaliteit (provincie Utrecht). Alle gebiedsgerichte programma's zijn gebundeld in het nationaal samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). In het NSL zijn grote ontwikkelingsprojecten opgesomd die in belangrijke mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. In het NSL zijn alle programma's en maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren geïntegreerd. Het NSL is verlengd tot 1 januari 2017.

5.6.2 Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichts bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diversie regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Projecten die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio's waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Projecten die „niet in betekenende mate? (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m3 verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project „niet in betekende mate? bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is significant is ten opzichte van een etmaal. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval is bij een woning, school of sportterrein.

5.6.3 Onderzoek en resultaten

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is in juli 2015 de lokale luchtkwaliteit onderzocht. In dit onderzoek is de invloed van het plan op de luchtkwaliteit bepaald (zogenaamde NIBM-toets) en is getoetst aan de grenswaarden ter plaatse van het plangebied.

De toename van de concentraties zijn berekend met de NIBM-rekentool. Uit deze berekening blijkt dat het plan aan de Kaatstraat 1 niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Tevens is gekeken of het plan aan de Kaatstraat 1 in combinatie met andere plannen nabij het plangebied zorgt voor een overschrijding van de NIBM-grens van 1,2 µg/m3. Ten noorden van de ontwikkeling aan de Kaatstraat 1 ligt het woningplan Zijdebalen. Het plan aan de Kaatstraat 1 en het woningbouwplan Zijdebalen zorgt voor een toename van de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) van minder dan 1,2 µg/m3. De ontwikkeling in het plangebied en de ontwikkeling Zijdebalen zorgt niet voor een overschrijding van de NIBM-grens. Beide plannen dragen dan ook NIBM bij aan de luchtkwaliteit.

De luchtkwaliteit ter plaatse van de plangebied is berekend met de rekenmodule uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Deze berekening geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM2.5 en PM10) in het plangebied in 2015 en 2020. Daarnaast zijn ook het aantal dagen met een overschrijding van de daggemiddelde concentratie fijn stof (PM10) van 50 µg/m3 van fijn stof (PM10), zogenaamde overschrijdingsdagen berekend met de NSL-berekening.

Het NSL kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De berekeningen met de rekenmodule uit het NSL maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2015 en 2020 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

Het onderzoek laat zien dat de concentraties luchtverontreinigende stoffen en het aantal overschrijdingsdagen onder de grenswaarden in de twee getoetste jaren (2015 en 2020) liggen. Deze grenswaarden zijn op Europees niveau vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's. Tevens geven de uitkomsten uit de monitoringstool aan dat de concentraties van de luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2015 en 2020 in het plangebied verder afnemen.

5.6.4 Conclusie

Doordat wordt voldaan aan de grenswaarden en het plan Niet In Betekenende Mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtkwaliteit, voldoet het plan 'Kaatstraat 1, Pijlsweerd' aan artikel 5.16 lid 1 lid A respectievelijk C van de Wet milieubeheer (Wm). Hierdoor is er zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening de luchtkwaliteit geen belemmering voor de realisatie van het plan 'Kaatstraat 1, Pijlsweerd'.

5.7 Bodemkwaliteit

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

5.7.1 Kader

Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.
• Bodemsanering
  Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Bodembeheer
  Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

5.7.2 Afweging

Dit bestemmingsplan voorziet in een planologische functieverruiming op een bestaand perceel. Door de aanwezigheid van een parkeerkelder die als zodanig in gebruik zal blijven, vormt een eventuele bodemverontreiniging geen bedreiging voor de reeds aanwezige of nieuw toe te voegen (gevoelige) functies.

5.7.3 Conclusie

Het bestemmingsplan is wat betreft het aspect bodem uitvoerbaar.

5.8 Flora en fauna

5.8.1 Kader

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora- en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora- en faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora- en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora- en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora- en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

5.8.2 Plansituatie

Kaatstraat 1 is niet opgenomen in de stedelijke groenstructuur en maakt ook geen deel van de hoofdboomstructuur. Er is wel een grote behoefte aan groen in deze drukke straat en er is een initiatief uit de wijk om groen aan te brengen. Dit zal worden gecombineerd met groot onderhoud aan de Kaatstraat dat is gepland in 2015. Dit heeft geen directe gevolgen voor het gebouw zelf, het kan de uitstraling zelfs verbeteren.

Er is een Quickscan in het kader van de Flora- en faunawet uitgevoerd (Briefrapport SAB van 22 april 2014).

In het plangebied of direct naast het plangebied zijn geen bomen aanwezig. Verblijfplaatsen van boombewonende vleermuissoorten zijn derhalve uitgesloten. De bebouwing in het plangebied bevat aan alle zijden van de gevel open stootvoegen. Via de open stootvoegen kunnen vleermuizen toegang krijgen tot spouwmuur alwaar zij een verblijfplaats kunnen hebben. Daar de bebouwing (inclusief gevel) wordt gerenoveerd, kan er met het voornemen sprake zijn van een negatief effect op de vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen (indien aanwezig). Een overtreding van één of meerdere verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet en daarbij een eventuele aanvraag ontheffing ex artikel 75 Flora- en faunawet zijn om die reden niet op voorhand uit te sluiten. Nader onderzoek naar de aanwezigheid van gebouwbewonende vleermuissoorten wordt noodzakelijk geacht om te bepalen of er met het voornemen sprake kan zijn van een overtreding van één of meerdere verbodsbepalingen uit de Flora- en faunawet.

Tijdens de veldverkenning zijn op het dak van de bebouwing Stadsduiven waargenomen. Nader sporenonderzoek wijst uit dat deze soort ook op het dak broedt. Alle vogels en hun actief gebruikte nesten zijn strikt beschermd. Actieve bebroede nesten van vogels mogen niet worden aangetast of verstoord. Voor de meeste vogels kan worden volstaan met ontzien van nesten in het broedseizoen (globaal van half maart tot half augustus). Nestlocaties van enkele vogelsoorten zoals roofvogels, uilen en Huismus zijn buiten het broedseizoen ook jaarrond beschermd.

Het plangebied is uitvoerig geïnspecteerd. Op en rondom het pand zijn geen sporen (nesten, ontlasting, veren) aangetroffen van uilen en de Huismus. Het is daarmee onwaarschijnlijk dat deze soorten een nest-locatie hebben in of op de bebouwing. Sporen, nesten en holtes van overige jaarrond beschermde vogelsoorten zijn niet aangetroffen in het plangebied. Gezien de afwezigheid van bomen met holten en horsten zijn deze niet aanwezig. Nader onderzoek naar broedvogels is derhalve niet noodzakelijk.

5.8.3 Nader onderzoek vleermuizen

In de uitgevoerde quick scan flora en fauna is geconcludeerd dat de aanwezigheid van gebouwbewonende vleermuissoorten in het plangebied niet op voorhand kan worden uitgesloten. Om die reden is nader onderzoek verricht (Nader onderzoek flora en fauna, SAB april 2015).

Uit dit nader onderzoek naar gebiedsfuncties van vleermuizen blijkt dat geen verblijfplaatsen van vleermuizen in het gebouw aanwezig zijn. Enkele vleermuizen foerageren in het gebied of gebruiken de directe omgeving als vliegroute. Aangezien kolonies van vleermuizen uit meerdere tientallen dieren bestaan, gaat het in dit geval om een klein percentage van deze kolonie. Er is derhalve geen sprake van een essentiële vliegroute of essentieel foerageergebied. Het plangebied vervult geen essentiële functies voor vleermuizen. Het aanvragen van een Ontheffing Flora- en faunawet is voor voorliggend bestemmingsplan niet noodzakelijk.

5.8.4 Onderzoek en resultaten gebiedsbescherming

Bij gebiedsbescherming is er onderscheid gemaakt tussen de Natuurbeschermingswet 1998 en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). In de Natuurbeschermingswet 1998 worden Natura 2000-gebieden en beschermde Natuurmonumenten beschermd. De EHS is niet opgenomen in de natuurwetgeving, maar dient bij de planologische afweging te worden meegenomen.

Het plangebied te Utrecht ligt niet in of nabij een gebied dat is aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998. Het dichtstbijzijnde beschermde gebied betreft het Natura 2000-gebied “Oostelijke Vechtplassen” en ligt op ruim 4,7 km afstand van het plangebied. Gezien de grote afstand tussen het beschermde gebied en de tussenliggende elementen (woningbouw en wegen), zijn er geen negatieve effecten te verwachten op het Natura 2000-gebied.

Het plangebied ligt bovendien niet in de EHS. Het dichtstbijzijnde gebied aangewezen als EHS ligt op ongeveer 3 km afstand van het plangebied. Aangezien de beoogde plannen betrekking hebben op een relatief klein gebied en tussen het plangebied en de EHS bebouwing en wegen aanwezig zijn, zijn geen negatieve effecten te verwachten op de EHS.

5.8.5 Conclusie

Gebiedsbescherming in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 en de Ecologische Hoofdstructuur is gezien de relatief kleine ingreep, de tussenliggende bebouwing en afstand niet van toepassing. De plannen leiden niet tot aantasting van instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebiede of kernkwaliteiten van de EHS. Het plan is uitvoerbaar gelet op de uitkomsten van de onderzoeken. De Flora en fauna wetgeving vormt geen belemmering voor deze ontwikkeling.

5.9 Water

5.9.1 Algemeen

Vanaf 1 november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing: een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over waterhuishoudkundige aspecten van ruimtelijke plannen. De watertoets heeft als doel waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze te laten meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten.

5.9.2 Beleidskader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-20143;
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur4.

5.9.3 Betrokken partijen

In dit watertoetsproces participeren de volgende partijen:

• Aanvrager: Gemeente Utrecht, Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling – Stedenbouw en Planologie
• Opsteller: Gemeente Utrecht, Stadswerken – IBU Stadsingenieurs
• Toetser: Waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (beheerder oppervlaktewater) en Gemeente Utrecht, Stadswerken – Stedelijk Beheer (beheerder riolering, oppervlaktewater)

5.9.4 Waterwet

5.9.4.1 Watervergunning - onttrekking en lozing

Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2009). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding.

5.9.4.2 Watervergunning - waterkwaliteit

Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

5.9.4.3 Omgang hemelwater

De gemeente Utrecht wil ruimtelijke ontwikkelingen optimaal benutten om te komen tot een duurzame omgang met het hemelwater. Conform het bovengenoemde gemeentelijk en waterschapsbeleid moet het hemelwater bij sloop-nieuwbouwontwikkelingen op een doelmatige wijze lokaal en duurzaam worden verwerkt waarbij aan de kwantiteits- en kwaliteitstrits wordt voldaan. De ontwikkeling 'Kaatstraat 1' biedkansen om het hemelwater in de toekomst duurzaam te verwerken. 

De aangrenzende Vecht aan de oostzijde, het aangrenzende 'omloopriool' (spuikoker Ø1500 mm, b.o.b. NAP -1.3 m) in de Oudenoord/Westerdijk aan de westzijde van het plangebied, én de omvang van het pand maakt dat het om een zeer kansrijke afkoppellocatie gaat. De nieuwe hemelwaterafvoer(en) van het dak dienen op de Vecht te lozen en/of op het omloopriool te worden aangesloten.

5.9.4.4 Omgangvuilwater

Alle nieuwe vuilwaterlozers dienen een aparte huisaansluiting te krijgen. Sinds 1 oktober 2012 wordt het aspect rioolaansluiting geregeld in de Omgevingsvergunning Bouw. Het aansluiten van het riool valt als activiteit onder het Bouwbesluit 2012 (waarin alle technische voorschriften voor riolering zijn overgeheveld vanuit de Bouwverordening en de Aansluitverordening) en daarmee onder de Wabo.

5.9.5 Watertoets

Voor voorliggend bestemmingsplan is een watertoets gedaan. Hieruit blijkt dat geen waterschapsbelangen in het geding zijn.

5.9.6 Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan

5.10 Archeologie

5.10.1 Wettelijk kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

5.10.2 Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

5.10.3 Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

5.10.4 Archeologie in het plangebied

Op grond van de gemeentelijke archeologische beleidskaart en de beheersverordening blijkt dat op het gehele perceel geen archeologische verwachtingswaarde aanwezig is. Dat betekent dat op voorhand niet duidelijk is wat de verwachtingswaarde van het perceel is. Het aspect archeologie is uitsluitend relevant indien het hergebruik of de nieuwbouw gepaard gaat met ingrepen in de grond. Hiervan kan sprake zijn in het geval het bestaande gebouw gesloopt wordt of er andere bodemingrepen in de grond plaatsvinden. Nader onderzoek is op deze locatie op grond van de archeologische waardenkaart niet nodig. Wel moet een eventuele vondst worden gemeld bij de gemeente.

Uitsnede archeologische beleidskaart met globale aanduiding plangebied

5.10.5 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan

5.11 Cultuurhistorie

Op grond van artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten, naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van ruimtelijke plannen. In paragraaf 3.2 is reeds ingegaan op de historische ontwikkeling van (de omgeving van) het plangebied. Uit deze paragraaf blijkt dat in het plangebied zelf geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Hiermee vormt het aspect cultuurhistorie geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

5.12 Kabels en leidingen

5.12.1 Algemeen

Voor bestemmingsplannen die nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toelaten is het van belang dat die ontwikkelingen niet worden belemmerd door de aanwezigheid van kabels en leidingen, zowel vanuit veiligheidsoogpunt als kostenoogpunt. Het verwijderen of verplaatsen van bestaande kabels en leidingen kan een significante kostenpost vormen die op de uitvoerbaarheid van projecten drukt.

5.12.2 Afweging

In het plangebied zijn geen kabels, leidingen of straalpaden aanwezig die vragen om een nadere planologische afweging. Om de overige kabels en leidingen in het plangebied te inventariseren wordt voor de werkzaamheden een zogenaamde KLIC-melding verricht. Aan de hand van deze KLIC5-melding wordt met de betreffende kabels- en leidingenbeheerders afspraken gemaakt voor eventuele aanpassingen mocht dat nodig blijken.

5.12.3 Conclusie

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

5.13 Gezondheid

De ligging van het plangebied ten opzichte van de binnenstad, voorzieningen en OV is positief voor gezonde mobiliteit (lopen en fietsen). Onderin de parkeergarage kunnen fietsen veilig worden gestald terwijl de stoep vrij blijft voor voetgangers.

Het plangebied betreft wel een versteend gebied met weinig groen aan drukke straten. De hoeveelheid gemotoriseerd verkeer maakt dat de te realiseren woningen geschikt zijn voor gezonde volwassenen. De woningen dienen te worden voorzien van een ventilatiesysteem met aanzuiging aan de schoonste zijde.

Binnen kan een gezonde geluidsituatie worden bereikt door de benodigde extra gevelisolatie die volgt uit de geluidwetgeving. Daarnaast zal bij het indelen van de woningen rekening moeten worden gehouden met de Geluidnota, zodat toekomstige bewoners kunnen slapen aan een geluidluwe zijde waardoor hinder en slaapverstoring zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Hoewel in het plangebied geen ruimte is om openbaar groen toe te voegen, kunnen bewoners dit wel zelf doen op hun (gemeenschappelijk) terras. Het dak wordt bij voorkeur ook bedekt met groen, o.a. tegen hitte.

Vanuit het oogpunt van gezondheid is het wenselijk dat er meer groen wordt toegevoegd in de Kaatstraat. Het toevoegen van groen heeft ook in het kader van klimaatadaptatie een gunstig effect.

Met het mogelijk maken van voorzieningen en horeca op de begane grond ontstaat levendigheid, sociale veiligheid en ruimte voor ontmoeting.

5.14 Conclusie

In dit hoofdstuk is geconcludeerd dat er geen milieu- en omgevingsknelpunten in het plangebied bestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan maakt de functieverbreding van het perceel aan de Kaatstraat 1 te Utrecht mogelijk. Het initiatief voor de uitvoering van dit bestemmingsplan ligt bij De Elf Provinciën BV. Ten behoeve van het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Hierin worden alle door de gemeente bij dit initiatief gemaakte kosten verhaald op De Elf Provinciën BV. Ook is met de initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. De gemeentelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen, bijvoorbeeld een aanvraag om bouwvergunning, worden door de leges op grond van de Legesverordening gedekt. Aangezien het kostenverhaal is geregeld via een anterieure overeenkomst, is het vaststellen van een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is in het kader van vooroverleg toegezonden aan de waterbeheerder. De resultaten van dit overleg zijn opgenomen in hoofdstuk 5.

6.2.2 Informatieavond

Woensdag 24 juni vond de informatieavond plaats over de herontwikkeling van Kaatstraat 1. Men kon vragen stellen aan de deskundigen van De Elf Provinciën, het architectenbureau MVSA Architects en de gemeente Utrecht. Er zijn deze avond ruim 50 bezoekers geweest. De reactie waren overwegend positief.

6.2.3 Advies wijkraad

Het conceptontwerp bestemmingsplan is in 2014 besproken met de wijkraad.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Voorliggend bestemmingsplan betreft een gedetailleerd, flexibel bestemmingsplan met directe bouwtitel. Op grond van dit bestemmingsplan kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het gebruik en de bebouwing van de gronden ten behoeve van de in artikel 3.1. van de regels genoemde functies.

De opzet van het plan is globaal van aard, wat niet wil zeggen dat alles is toegestaan. Op de verbeelding en in de regels van het bestemmingsplan zijn namelijk bepalingen opgenomen over de positionering van het gebouw en de massa ervan. Zo is op de verbeelding de maximale hoogte van 22 meter vastgelegd en bepaalt de ligging van het bouwvlak de maximale contouren van het gebouw. Het bestemmingsplan laat verschillende bouwplannen en functies toe.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.3.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijk inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz. Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling. Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden betreffen in dit bestemmingsplan:

• een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
• de verkeersveiligheid;
• de milieusituatie;
• de sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• de situering van het laden en lossen op het perceel.

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per artikel uitgelegd wat de achtergrond daarvan is.

7.4.1 Inleidende regels Artikel 1 en 2

In artikel 1 worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. In artikel 2 is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels vastgelegd.

7.4.2 Artikel 3 Gemengd

Voor het gehele plangebied geldt de bestemming 'Gemengd'. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies mogelijk, zoals kantoren, maatschappelijke voorzieningen, sport, horeca, een hotel, wonen, bedrijven en dienstverlening. De functie detailhandel is gekoppeld aan de functie hotel en is aan een maximum gebonden. Op de verbeelding is het bouwvlak weergegeven, waarbinnen gebouwen mogen worden gebouwd. Dit bouwvlak komt overeen met het plangebied en er geldt dan ook een bebouwingspercentage van 100%. De maximale bouwhoogten zijn eveneens op de verbeelding weergegeven.

7.4.3 Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

7.4.4 Artikel 5 Algemene bouwregels

Overschrijden bouwgrens
Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, die op de kaart zijn aangegeven.

Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

7.4.5 Artikel 6 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen. Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld. Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd. Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

7.4.6 Artikel 7 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

7.4.7 Artikel 8 Algemene wijzigingsregels

Op basis van deze regels is de bevoegdheid van planwijziging door het college van Burgemeester en wethouders voorgeschreven.

7.4.8 Artikel 9 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen. Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt. Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt. Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt. Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten. Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

7.4.9 Artikel 10 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.5 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

7.5.1 Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een

omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

7.5.2 Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn.

Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

• 1. Het Bestuur Regio Utrecht is inmiddels opgeheven. De taken zijn overgenomen door de provincie Utrecht.
• 2. Dienstverlening is binnen de bestemming Gemengd op grond van de regels van dit be-stemmingsplan alleen op de begane grond toegestaan.
• 3. De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 18 april 2013, www.utrecht.nl). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.
• 4. Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur (www.hdsr.nl).
• 5. KLIC staat voor Kabels en Leidingen Informatie Centrum.