Hotel en woongebouw Jaarbeursplein, Stationsgebied

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Utrecht is bezig het Stationsgebied te herontwikkelen. De uitgangspunten hiervoor zijn vastgelegd in het Structuurplan Stationsgebied (2006). Een van de onderdelen van het structuurplan is het weer met elkaar verbinden van de historische binnenstad en het Stationsgebied tot één samenhangend geheel.

Aan de westzijde van het station ontstaat een nieuw hoogstedelijk gebied dat overgaat in het gebied van de Jaarbeurs. In dit deel van het stationsgebied wordt gestreefd naar een multifunctioneel programma met leisure, cultuur, wonen, onderwijs en kantoren. Door de strategische ligging, op loopafstand van het Centraal Station, nabij het historische centrum en naast de voorzieningen van de Jaarbeurs, zijn er volop kansen voor hoogstedelijke ontwikkeling in een levendig gebied.

Het onderhavige bestemmingsplan heeft betrekking op de ontwikkeling van een hotel met circa 250 hotelkamers en circa 350 woningen aan de westzijde van het Jaarbeursplein.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is om het hotel en de woningen planologisch-juridisch mogelijk te maken.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening verwerkt. Om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen, is daarnaast aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan het Jaarbeursplein en aan de Centrumboulevard die de terreinen van de Jaarbeurs met het station verbindt. De grens van het plangebied wordt verder bepaald door de aangrenzende bebouwing: Prins van Oranjehal aan de westzijde en het naastgelegen kantoorgebouw Hojel City Centre aan de noordzijde. Onder de grond zal het gebouw uitkragen ten behoeve van de ondergrondse parkeervoorziening.

Afbeelding 1: Begrenzing van het plangebied

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het plangebied vigeert het bestemmingsplan Actualisering stationsomgeving, dat is vastgesteld door de raad op 31 oktober 2013, en onherroepelijk is geworden op 16 januari 2014. Het plangebied heeft de bestemming Bedrijf-Jaarbeursdoeleinden. Onder jaarbeursdoeleinden worden verstaan het bedrijfsmatig exploiteren van bedrijfsruimte ten behoeve van veilingen, handelsbemiddeling, vakbeurzen, conferentie- en manifestatieruimten, evenementen en trademarkt. Realisatie en gebruik van een hotel en woningen zijn binnen deze bestemming niet mogelijk. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan gemaakt voor deze locatie.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de planbeschrijving en worden de 9stedenbouwkundige) mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 4 aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 6 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het ruimtelijke beleidskader. De voorgenomen ontwikkeling moet passen in het (toekomstig) ruimtelijk beleid. Dit beleid is grotendeels terug te vinden in het Structuurplan Stationsgebied. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling in dit hoofdstuk een complete samenvatting te geven van al het relevante beleid op de verschillende niveaus. Uitsluitend de meest relevante of nieuwe beleidskaders zijn in dit hoofdstuk samengevat weergegeven.

2.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 vastgesteld en daarmee van kracht geworden. De SVIR vervangt de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040. In de Structuurvisie gooit het Rijk het roer om. Het uitgangspunt is om meer over te laten aan provincies en gemeenten: minder nationaal belang en eenvoudigere regelgeving.

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• 1. Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• 2. Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk wil samen met de decentrale overheden het openbaar vervoersysteem vanuit de behoefte van de reiziger inrichten, zodat verschillende systemen van openbaar vervoer (bus, regionaal openbaar vervoer en spoor) en het voor- en natransport beter op elkaar aansluiten. Naast de drie hoofddoelen voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland is het Rijk verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen is een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw nodig zijn, dan zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.


Ladder duurzame verstedelijking
Op basis van artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet, bij stedelijke ontwikkelingen, de Ladder Duurzame Verstedelijking worden doorlopen. Hieronder wordt nader ingegaan op de drie stappen van de Ladder Duurzame Verstedelijking.

Trede 1: Actuele regionale behoefte
Het hotelgebouw krijgt een gemengd programma, bestaande uit de functies wonen, hotel en de bij een hotel behordende horeca:

Hotel	15.800 m2 bvo
Wonen	30.000 m2 bvo

 

Hotel 
Het beleid van de hotelnota 'A room with a view' is middels de notitie Actualisatie marktruimte hotelnota 'Room with a view' geactualiseerd in februari 2015. Met het 'Onderzoek Hotelmarkt Utrecht, september 2014' van extern onderzoeksbureau Horwath HTL is actuele informatie beschikbaar over aanbod, vraag, trends en prognoses voor de hotelmarkt in Utrecht. Dit onderzoek is uitgevoerd onder begeleiding van partners in de stad, zoals vertegenwoordigers van verschillende hotelondernemingen in de stad, Toerisme Utrecht en de Jaarbeurs, als stimulator van zakelijke overnachtingen.

Op basis van het recente onderzoek van Horwath blijkt dat er in Utrecht in de komende tien jaar ruimte voor uitbreiding van hotelkamers is. Horwath HTL stelt tot en met 2024 een aantal groeiscenario voor waarbij ruimte is voor een uitbreiding met 840 kamers, dat is gebaseerd op een jaarlijkse geprognotiseerde groei van 4,5%.

In 2010 heeft de gemeente de ambitie geformuleerd om in de periode tot 2020 in totaal 1.000 nieuwe hotelkamers te realiseren (Hotelnota en beleid 2010-2020, A room with a view). In de Nota 'A Room With A View' is op hoofdlijnen locatiebeleid geformuleerd: het opnemen van voorkeurslocaties vastgelegd in gebiedsontwikkelingsplannen, actieve sturing op transformatie van beeldbepalende panden en verdere focus op experience-ontwikkelingen met name in of nabij stadscentra en Utrecht Oost. In het Hotelmarktonderzoek van Horwath HTL wordt gewezen op het belang van de centrumontwikkeling voor stad en regio en wordt geadviseerd voorrang te geven aan de geplande initiatieven die reeds aanwezig zijn voor het centrumgebied (met hierbinnen het Stationsgebied). In het lopende beleid zijn reeds voorkeurslocaties vastgelegd in bestaande gebiedsontwikkelingsplannen in onder meer Leidsche Rijn en het stationsgebied. Het gaat om concrete initiatieven in het Stationsgebied voor het Jaarbeursterrein (ontwikkeling Amrâth), het Noordgebouw en het Poortgebouw.

Het Utrechtse aanbod van hotelkamers is minder snel gegroeid dan het aantal overnachtingen. Eind 2013 heeft Utrecht een capaciteit van 1.632 hotelkamers. Inmiddels vindt een aantal nieuwe ontwikkelingen plaats: een zekere uitbreiding met 288 kamers, concrete plannen voor nog 315 kamers en circa 160 kamers in het Noordgebouw. Daarmee zal de capaciteit doorgroeien naar 2.395 kamers. Volgens Horwath HTL ligt de vraag in Utrecht in 2024 tussen 1.790 en 2.580 hotelkamers. Het middenscenario komt op 2.200 kamers. Met de nu bekende uitbreiding en plannen, waaronder de hotelontwikkelingen onder andere op de kop van het Jaarbeurskwartier (circa 225 kamers), wordt in de uitbreidingsvraag volgens dit middenscenario voorzien.
De ontwikkeling die wordt mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan faciliteert 15.800 m2 hotel wat neer komt op circa 250 kamers. In het beleid is rekening gehouden met onderhavige ontwikkeling en op basis van het door Horwarth HTL uitgevoerde onderzoek blijkt dat er ruimte is voor deze hotelontwikkeling met circa 250 kamers op viersterrenniveau met de daarbij behorende voorzieningen.

Onderzoeksbureau Horwath heeft specifiek voor deze hotelontwikkeling op 17 december 2015 nog een analyse uitgevoerd van de hotelmarkt. Na de beschouwing van de vraag- en aanbodzijde blijkt dat voldoende behoefte bestaat aan voorgenoemde hotelontwikkeling.

Wonen
De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een nieuwe prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Vorenstaande is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011.

Uit deze prognose blijkt dat 60% van het kwantitatieve tekort aan woningen in de provincie Utrecht voor rekening komt van het stadsgewest Utrecht. Verder blijkt dat tussen 2010 en 2025 nog behoefte bestaat aan circa 8.500 Centrum stedelijke woningen.

Kwantitatief
In de kwantitatieve prognose groeit de voorraad tussen 2010 en 2020 met gemiddeld 4.600 woningen per jaar. De behoefte neemt toe met gemiddeld 6.000 woningen per jaar. Dit komt door de nu nog jonge bevolkingsopbouw en een economisch aantrekkelijk klimaat dat jonge vestigers aantrekt. De lager geplande groei van de voorraad en de groeiende behoefte zorgen in deze prognose voor een stijgend woningtekort. Daardoor ligt het woningtekort in 2010 op 18.000 woningen en stijgt dit naar 46.000 woningen in 2025 en naar 76.000 woningen in 2040. In relatieve zin loopt het tekort op van circa 4% in 2010 naar 8% in 2025 en 13 % in 2040.

De gemiddelde groei van het aantal huishoudens en van de gewenste voorraad is tussen 2010 en 2025 in de hele provincie Utrecht circa 16%. De woningvoorraad groeit met 11%. Tussen 2010 en 2025 groeit het woningtekort met circa 28.000 wat op een groei van het tekort van 250% uitkomt.

In absolute zin is het tekort in het stadsgewest Utrecht het meest omvangrijk. Het provinciale tekort bestaat namelijk voor bijna 60% uit het tekort van het stadsgewest Utrecht. Het onderzoek toont aan dat tussen 2020 en 2025 de tekorten vooral in de stadsgewesten Utrecht en Amersfoort flink oplopen. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Vorenstaand beeld wordt bevestigd door de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013). Daarin is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten groeien. Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten.

Kwalitatief
De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van circa 73.000 woningen (2010-2025) wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal bediend worden. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldurehuur het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment (vanaf €350.000) het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (€215.000 - €350.000; 14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin behoefte bestaat aan de nieuwe woningen (circa 350) die mogelijk worden gemaakt in het gebouw op de kop van het Jaarbeurskwartier.

Trede 2: Bestaand stedelijk gebied
Vast staat dat de ruimtevraag in dit geval wordt opgevangen door herstructurering van bestaand stedelijk gebied. Het plangebied maakt deel uit van het Stationsgebied en is in het structuurplan Stationsgebied expliciet benoemd als zwakke plek. Volgens het structuurplan Stationsgebied is het plangebied nu openbaar gebied zonder verblijfskwaliteit. Door nieuwe functies aan dit gebied toe te voegen, wordt bijgedragen aan het verbeteren van de leefbaarheid en de veiligheid van het stationsgebied.

Trede 3: Multimodaal ontsloten
In dit geval kan de ruimtevraag volledig worden opgevangen door openbaar gebied (zonder verblijfskwaliteit) binnen bestaand stedelijk gebied te benutten. Dit betekent dat een beoordeling of de ruimtevraag buiten het bestaande stedelijke gebied kan worden opgevangen op locaties die multimodaal ontsloten zijn of worden (trede 3), hier niet meer noodzakelijk is. Het is duidelijk dat dit plangebied is gelegen "bovenop" het grootste OV-knooppunt van Nederland en dus bij uitstek multimodaal ontsloten is.

Conclusie
De ontwikkelingen in het stationsgebied, waaronder het gebouw met hotel en woningen aan de het Jaarbeursplein voldoen aan de ladder voor duurzame verstedelijking en het uitgangspunt om het openbaar vervoer te optimaliseren en passen binnen de kaders van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028) en Verordening (2013)
De Provincie Utrecht heeft op 4 februari 2013 de Provinciale Structuurvisie (2013-2028) vastgesteld. Deze zijn herijkt in 2016. Bij de structuurvisie behoort ook een Provinciale Verordening. Hierin is aangegeven dat bij een ruimtelijk plan dat ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maakt inzicht gegeven moet worden in het aantal verkeersbewegingen.

Ten aanzien van de vitale dorpen en steden heeft de provincie het volgende aangemerkt als provinciaal belang:

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk- en vrijetijds- locaties.

In de provinciale ruimtelijke structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 (2013-2028) woningen opgenomen, gebaseerde op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven.
Voor wat betreft woonmilieus is er vooral vraag naar centrumstedelijke, dorpse en groenstedelijke woonmilieus. Door de toenemende vergrijzing is er een toenemende vraag naar 'nultreden'-woningen en woningen met zorg. Voor een concurrerend vestigingsmilieu is een selectieve aanvulling van het aanbod van een extensiever woonmilieu in een groene omgeving van belang.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten.


Regionale woonvisie 2030
De Regionale Woonvisie 2030 richt zich op de woningbehoefte tot 2030 en het op basis hiervan te voeren beleid op de lange en middellange termijn. Onderwerpen zijn de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbehoefte, de bouwopgave, het doelgroepenbeleid en het woonruimteverdelingsbeleid. Deze woonvisie gaat niet in op de ruimtelijke vertaling hiervan. Dit gebeurt in het kader van het Regionale Structuurplan 2005-2015 en de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030.

BRU heeft vier kernuitgangspunten geformuleerd:

• 1. De regio maakt zich sterk voor het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort.
• 2. De regio wil sturen op de betaalbaarheid van de regionale woningvoorraad. Zij zet zich in voor voldoende sociale huisvestingsmogelijkheden en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten.
• 3. De regio wil sturen op versterken van de woonkwaliteit, in het verlengde van de veranderende woningbehoefte voor specifieke doelgroepen.
• 4. Tenslotte ziet de regio als taak het eerlijk verdelen van de schaarse woonruimte.
  

De kernuitgangspunten zijn vertaald in een concreet beleidsinzet, bestaande uit 16 beleidsdoelstellingen. Ter uitvoering van het beleid bevat de visie een eerste aanzet tot een actieprogramma voor de periode tot 2015. Dit programma zal de komende periode nader worden uitgewerkt.


Regionale woningmarkt monitor (2013)
In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om woningtekort niet verder te laten groeien: "Afgeleid van de verwachte groei van het aantal huishoudens neemt de woningvraag in de regio toe tot afgerond 374.400 woningen in 2030. Een 20% hogere vraag dan in het basisjaar 2012.

Om het procentueel woningtekort niet verder te laten toenemen – niet hoger dan 4,1% van de woningvoorraad - zal de woningvoorraad mee moeten groeien naar 359.600 woningen in 2030. Dat zou betekenen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 met 61.000 woningen moet groeien".


Regionaal Verkeers- en Vervoerplan 2005-2015
Het Bestuur Regio Utrecht (BRU) is als Kaderwetgebied verantwoordelijk voor het regionale verkeers- en vervoerbeleid in de Utrechtse regio. Vanwege voortdurende veranderingen in economie en verkeer is het nodig het beleid eens in de één à twee jaar bij te stellen. Daarnaast is het BRU op grond van de Planwet verkeer en vervoer verplicht om een Regionaal Verkeers- en Vervoerplan (RVVP) op te stellen. Het BRU werkt daarbij nauw samen met provincie en gemeenten.

Het Regionaal Verkeers- en Vervoerplan concentreert zich rond drie thema's: bereikbaarheid, veiligheid en leefbaarheid. Het BRU pleit voor 'beheerste mobiliteit', in overeenstemming met de 'beheerste dynamiek' die het BRU voor ogen staat in het Regionaal Structuurplan. Dit betekent dat het BRU zich uitspreekt tegen het ongelimiteerd faciliteren van de vraag naar verkeer en vervoer en uitdrukkelijk kiest voor selectieve bereikbaarheid.


Beleidsprogramma Vrije Tijd 2009-2012 (2009)
De provincie Utrecht wil met het Beleidsprogramma Vrije Tijd 2009-2012 de positie van Utrecht als publieksbestemming voor vakanties, dagtochten en zakelijk toerisme versterken. Het programma is uitgewerkt in drie programmalijnen:

• 1. versterking van het cultuur- en zakelijk profiel
• 2. versterking van de vitaliteit van de vrijetijdsbranche
• 3. verbetering van de ruimtelijke kwaliteit

Het beleidsprogramma benoemt zes thema's, waarbij projecten zijn geclusterd. De relevante thema's voor het Stationsgebied zijn:

• Marketing en promotie: professionalisering van de bovenlokale marketing- en promotiefunctie. Stichting Utrecht Toerisme & Recreatie (UTR) geldt als de belangrijkste uitvoerder van marketing- en promotietaken van de provincie;
• Evenementen: focus van het evenementenbeleid richt zich op evenementen in de zogenoemde categorieën 1 (bijv. de Vrede van Utrecht, het Europees Jeugd Olympisch festival 2013) en categorieën 2(evenementen door derden geörganiseerd, zoals het Filmfestival en de Jaarbeurs Marathon);
• Merklocaties: Utrecht sterker neerzetten als vernieuwende historische bestemming door het onderscheidend aanbod van cultuurtoppers in stad en regio de komende jaren meer te benadrukken;
• Innovatie en monitoring: verhogen van de innovatiegraad van de Utrechtse economie en zo een grotere economische groei te bewerkstelligen.

Regionaal Economische Ontwikkelingsstrategie
De Regionale Economische Ontwikkelingsstrategie van Bestuursregio Utrecht draagt bij aan de regionale samenwerking en profilering van de stadsregio Utrecht op het gebied van economische ontwikkeling.

De ontwikkeling van het BRU richt zich op:

• Een tijdig en adequaat aanbod van diverse typen werklocaties, afgestemd op de vraag van bedrijven en instellingen in kwantiteit en kwaliteit;
• Het zoveel mogelijk voorkomen van verdere congestie door toenemende mobiliteit, met vanuit de REOS specifieke aandacht voor de bereikbaarheid van werklocaties;
• In samenwerking met andere partijen uitvoeren van stimulerende acties gericht op:
  • a. versterking en profilering van enkele speerpunten van de Utrechtse kenniseconomie;
  • b. betere afstemming van de vele acties gericht op de onderkant van de arbeidsmarkt;
  • c. aanvullende mogelijkheden om toerisme en leisure te bevorderen door coördinatie van diverse activiteiten;
  • d. het faciliteren van veranderingen op de arbeidsmarkt (pendelrelaties, nieuwe woon/werk-concepten);
• Bevordering van de economische belangen van de regio Utrecht in overleggen met Rijk, provincie en gemeenten en het aantrekken van extra financiële middelen van Rijk/EU en private partijen, via gerichte, strategische interventies
  
  De regio ziet het als zijn taak om te zorgen voor voldoende aanbod van werklocaties door een Regionaal Platform Werklocaties op te richten dat inzet op afstemming in de ontwikkeling van kantorenlocaties, herstructurering, nieuw terrein tijdig beschikbaar krijgen, terreinen beoordelen vanuit diverse typen gebruikers en regionaal vestigingsbeleid voor grootschalige voorzieningen. Sturing op kwaliteit staat daarbij hoog in het vaandel. Verder gaat de regio op zoek naar creatieve oplossingen om belangrijke clusters van werkgelegenheid bereikbaar te houden. Tot slot gaat Bestuur Regio Utrecht een aantal initiatieven ondersteunen waarbij andere organisaties het voortouw hebben.
  

Waterstructuurvisie, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
In de Waterstructuurvisie is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer voor het beheersgebied. Mede met het oog op klimaatveranderingen (nattere winters, drogere zomers, intensievere buien, hogere rivierafvoeren in de winter, lagere in de zomer) en gelet op de huidig knelpunten in het watersysteem ten aanzien van waterkwaliteit en waterkwantiteit is het noodzakelijk om op een meer duurzame wijze met water om te gaan.


Waterbeheerplan 2010-2015 'Water voorop'
Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is verantwoordelijk voor het waterbeheer in een groot deel van de provincie Utrecht en een klein deel van de provincie Zuid-Holland.Het waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden in de periode 2010-2015 wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe het waterschap zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

Om goed waterbeheer voor de toekomst veilig te stellen heeft het waterschap een toekomstbeeld opgesteld. Dit gewenste toekomstbeeld ziet er als volgt uit:

• Aangescherpte veiligheidsnorm voor waterkeringen voor gebieden die de laatste jaren verstedelijkt zijn;
• Waterveilig bouwen in overstromingsgevoelige gebieden;
• Herstelde infiltratie van regenwater op de Heuvelrug;
• De Kromme Rijn heeft zijn halfnatuurlijke karakter terug;
• Een versterkte functie van waterleverancier voor de eigen regio, de Vecht en het westelijk gebied;
• Een robuust en dynamisch watersysteem, waarbij wateroverlast en watertekort binnen maatschappelijk acceptabele grenzen liggen;
• De stedelijke wateropgave is op een zodanige wijze ingevuld dat wateroverlast en slechte waterkwaliteit niet meer voorkomen;
• In het veenweidegebied hebben de agrarische sector, als drager van het landschap, en het waterbeheer, dat gericht is op het voorkomen van bodemdaling, elkaar gevonden”.

Het waterschap heeft het toekomstbeeld uitgewerkt in een beleids- en uitvoeringsplan op basis van de volgende thema's:

• 1. Veiligheid;
• 2. Voldoende water;
• 3. Schoon water;
• 4. Recreatie, landschap en cultuurhistorie.

Het waterschap heeft, naast de genoemde algemene thema’s, een aantal projecten benoemd als vernieuwend, met als doel het toekomstige waterbeheer een impuls te geven:

• Veenweidegebied
• Europese Kaderrichtlijn Water
• Samenwerken in de waterketen
• (Her)ontwikkelen rioolwaterzuiveringsinstallatie Utrecht
• Wateropgave Oude Rijn
• Rijnenburg
• Kromme Rijn natuurlijk.

2.3 Gemeentelijk beleid

Op 8 december 2016 heeft de gemeenteraad van Utrecht de RSU vastgesteld waarin de keuzes staan op welke wijze Utrecht wil inzetten op de ambitie voor gezonde groei.

Utrecht groeit en we willen die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar aan moeten bijdragen zijn het Nieuwe Centrum en de Merwedekanaalzone. Het efficiënt benutten van die locaties, onder andere door daar vaker de hoogte in te gaan, wordt gezien als een kans. Elders in de stad ontstaat daardoor ruimte om bij het verder ontwikkelen van de stad vooral kwalitatieve uitgangspunten te hanteren en in mindere mate stedelijke productiedoelstellingen. Hierdoor krijgen Utrechters als bezoekers van de stad meer keuzemogelijkheden.

Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid. Utrecht is bovendien, meer dan andere Nederlandse steden, een plek waar ontmoeting centraal staat. Voor het verkeer heeft de groei van de stad grote gevolgen. We reageren daar op door een systeemsprong in de mobiliteit en leggen het accent op openbaar vervoer, fiets en voetganger.
Utrecht beschouwt de Binnenstad en het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) als economische hotspots waar we kansen willen creëren en benutten. We willen de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Utrecht is interessant voor veel verschillende initiatieven en doelgroepen. In Utrecht wordt de diversiteit van stadsdelen gestimuleerd om die aantrekkingskracht te garanderen. Dat heeft wel z'n grenzen. Er zijn verschillen die we willen tegengaan, vooral verschillen die maatschappelijke ongelijkheid in de hand werken.

Er wordt nadrukkelijk voor gekozen om de groei binnen de bestaande stad te laten plaatsvinden. Waarbij het niet de bedoeling is dat de ontwikkeling van elk plekje in de stad wordt gedomineerd door de behoefte om de stad te verdichten. Op sommige plekken in de stad vraagt de bestaande of ontbrekende kwaliteit om toevoegen van stedelijke functies, op andere juist om versterking van groen en openbare ruimte. Door het maken van een duidelijke keuze voor een beperkt aantal prioritaire verstedelijkingsgebieden zal sprake zijn van een evenwichtige ontwikkeling van de stad.
Het Nieuwe Centrum, waar het plangebied onderdeel vanuit maakt, is aangewezen als prioritair ontwikkelingsgebied. In deze gebieden kiest Utrecht voor verantwoorde groei. Het gaat om een gebied van aanzienlijke omvang met voornamelijk een bedrijfsfunctie, die worden ervaren als barrière in de stad en waar de huidige functie al onder druk staat. In het gebied heeft hoogstedelijke ontwikkeling de prioriteit en door de zeer korte afstand van het centrum en het Centraal Station, zodat een beperkt gebruik van de auto voor de hand ligt.


Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005)
De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerst na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën:

• a. De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte;
• b. De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst;
• c. De Brandpunten: de maximale bouwhoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Verordening op de archeologische monumentenzorg (2009)
Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen. Voor nadere informatie omtrent het aspect archeologie wordt verwezen naar hoofdstuk 4.


Woonvisie 2009-2019: Wonen in een sterke stad (2010)
In de Visie Wonen 2030 en daarop volgend de Woonvisie 2009-2019 zijn kaders geschetst voor het woonbeleid voor de gemeente Utrecht op de lange termijn. In het Actieprogramma Wonen is de kwantitatieve woningbouwopgave geformuleerd.

De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die de gemeente stelt om de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt het hoofd te bieden. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn en Rijnenburg, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren.

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden. Maatwerk in programma en locatie is bij nieuwe woningbouw gewenst.


Actualisering woonvisie Utrecht
De 'Actualisering woonvisie Utrecht' is op 4 juni 2015 vastgesteld door de gemeenteraad. De gemeente werkt samen met haar partners aan een goed functionerende woningmarkt. Utrecht moet een zeer aantrekkelijke woongemeente blijven. De gemeente maakt gebruik van kansen om die aantrekkelijkheid vast te houden en te vergroten. Ook ondersteunt de gemeente bewoners die zich moeilijk op eigen kracht op de woningmarkt staande houden.

In de visie worden een aantal duidelijke prioriteiten gesteld voor de meest acute kwesties. Daarbij ligt de focus op de huursector en dan met name op de sociale huursector. Het probleem van de betaalbaarheid van huren krijgt hierbij de meeste aandacht. Centraal staan ook de kwaliteit en de duurzaamheid van woningen en een vergroting van het aantal middeldure huurwoningen. Een beknopte woonvisie sluit beter aan bij de wens om het woonbeleid en de afspraken met corporaties op een meer cyclische wijze vorm te geven. Jaarlijks wordt gekeken of het nodig is om beleid en/of afspraken aan te passen. Dit gebeurt door goede monitoring van het beleid en financiën.


Beleidsnota Hotels Utrecht 2010 – 2020, A Room with a View
Het beleid van de hotelnota 'A room with a view' is middels de notitie Actualisatie marktruimte hotelnota 'Room with a view' geactualiseerd in februari 2015. Dit beleid is in paragraaf 2.1 uitgebreid aan de orde geweest.


Bomenbeleid Utrecht
Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.

Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.


Nota externe veiligheid
De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreelt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Aan de ambities ten aanzien van de richtwaarde en de oriëntatiewaarde wordt in het plan voldaan. De beleidskeuzes uit de nota geven geen beperkingen voor het plangebied.


Ambitiedocument 'Utrecht: Aantrekkelijk en Bereikbaar' (2012)
De gemeente wil van Utrecht dé fiets- en OV-stad van Nederland maken. De introductie van een tramnetwerk in de stad vormt hiervan de motor. Ondanks een forse binnenstedelijke verdichting dient de groei van de automobiliteit te halveren. In de openbare ruimte wil de gemeente een kwaliteitssprong realiseren.

Het Ambitiedocument bevat de mobiliteitsambities van Utrecht en geeft richting aan het mobiliteits- en verkeersbeleid van de gemeente tot 2030. Voor het autoverkeer past het Ambitiedocument de volgende principes toe:

• a. doorgaand autoverkeer hoort thuis op de Ring (de ringstructuur van Utrecht, A2, A12, A27);
• b. wijkgebonden autoverkeer mag rijden in de stad;
• c. in het centrumgebied hoort alleen centrumgebonden autoverkeer.

Het ambitiedocument zet in op het terugbrengen van de overlast van het busverkeer in de stad en het verbeteren van de leesbaarheid van het openbaar vervoer voor bezoekers. Ruimte voor groei van het aantal bussen rond de OV-terminal ontbreekt. Daarom is gekozen voor het vergaand bundelen en concentreren van OV-stromen in de stad en waar mogelijk het vertrammen van verbindende OV-corridors.

Het Ambitiedocument wordt verder uitgewerkt in onder andere het Mobiliteitskader. Hierin worden de concrete maatregelen voor de infrastructuurnetwerken van de fiets, openbaar vervoer en autoverkeer nader uitgewerkt. Dit Mobiliteitskader zal te zijner tijd het GVVP vervangen.

Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen
Het Mobiliteitsplan Utrecht 2025 heeft de naam Slimme routes, slim regelen en slim bestemmen en is vastgesteld door de gemeenteraad in 2016. Dit mobiliteitsplan geeft concrete invulling aan de doelen van Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar 2012. Het plan bestaat uit 3 delen:

• 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten.
• 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto’s. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten ‘praten’, persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto’s en fiets.
• 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto’s langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners. 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn.

Nota Stallen en Parkeren
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Geluidnota Utrecht
Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)
De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie'
Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 vastgesteld.

Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht. Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.

2.4 Specifiek beleid Stationsgebied

Masterplan Stationsgebied 2004
Het Masterplan Stationsgebied biedt het kader voor de ontwikkelingen in het stationsgebied voor een periode tot circa 2020. Het masterplan is een vertaling van Visie A 'Stadshart verruimd' waarvoor een meerderheid van de Utrechtse kiezers in een raadplegend referendum in 2002 heeft gekozen. Eigenschappen van die visie zijn met name twee hoofdroutes van oost naar west, een verbouwd Muziekcentrum aan het Vredenburg, een ondertunneld Westplein en een rustige Catharijnesingel.

De doelstelling is een sterk logistiek knooppunt, hoogwaardige openbare ruimte, architectuur van hoge kwaliteit en intensief ruimtegebruik te ontwikkelen die hun bijdrage leveren aan het nieuwe centrum van Utrecht, dat bewoners, reizigers, winkelend publiek en werkenden beleven als prettig, schoon en veilig.


Structuurplan Stationsgebied (2006)
Het structuurplan Stationsgebied is de juridische vertaalslag van het Masterplan voor het Stationsgebied uit 2003, inclusief de bijbehorende actualisatie uit 2004. De aanpak van het stationsgebied is gericht op de ontwikkeling van een hoogwaardig, multimodaal openbaar vervoersknooppunt in combinatie met een toplocatie voor werken, wonen en voorzieningen.

De aanpak van het stationsgebied is gebundeld in twee zones, die de dragers zijn van de ontwikkelingen: de Stadscorridor en de Centrumboulevard.

Afbeelding 2.1: Structuurplankaart Stationsgebied

Stadscorridor 
De Stadscorridor verbindt de westelijke delen van de stad met het Stationsgebied en loopt vanaf Leidsche Rijn tot het Vredenburg. De overheersende functies aan de Stadscorridor zijn wonen, winkelen, cultuur en publieke functies, zoals kantoren. De Stadscorridor vormt een stedelijke, eenduidige (HOV)route met functies voor de stadsbewoners.

Centrumboulevard 
De Centrumboulevard is de aorta van het nieuwe Stationsgebied en loopt van het Jaarbeursterrein tot het Vredenburg door de OV-terminal en Hoog Catharijne. De Centrumboulevard geeft samenhang en identiteit aan de gebieden en draagt bij aan de optimalisering van de wisselwerking tussen openbare en private ruimte. Een geslaagde aanpak van deze route is in staat om de beoogde transformatie gestalte te geven. Immers, deze transformatie bestaat uit het organiseren van een nieuwe dynamiek: de interactie tussen stedelijke functies, doelgroepen, stadsdelen, beleving en kennisomgevingen. Door de Centrumboulevard ontstaat een functionerend geheel. De Centrumboulevard materialiseert de essentie van dit structuurplan, namelijk het creëren van (groot)stedelijke chemie. Daarmee vormt de Centrumboulevard een bepalend element in het nieuwe centrum van de stad. Een centrum dat zowel uitnodigend, verbindend als intensiverend is.

De Centrumboulevard is een begrip dat staat voor samenhang en identiteit. Die samenhang en identiteit zitten in de condities die voor alle locaties aan de Centrumboulevard gelden. Van de beeldmiddelen is transparantie veruit het belangrijkst, omdat hiermee een optimale wisselwerking tussen binnen en buiten wordt bereikt. Basisbegrip is oriëntatie.

De gewenste bouwhoogten zijn aangegeven in onderstaande figuur. Het hotel- en woongebouw ligt in zone L en XL. Hier is een basishoogte van 45 meter, met accenten tot 90 meter mogelijk.

Afbeelding 2.2: Hoogteschalenkaart Structuurplan Stationsgebied

Voor een goede wisselwerking tussen openbare ruimte en gebouwen is de kwaliteit van de plint van essentieel belang. In het Structuurplan worden daaraan een aantal eisen gesteld. Van belang is dat er op de begane grond publieksfuncties worden gerealiseerd. Verder worden er eisen gesteld aan de vormgeving van entrees en dergelijke.

2.5 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling van een hotel- en woongebouw aan het Jaarbeursplein past binnen het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.
De ontwikkeling van een hotel- en woongebouw aan het Jaarbeursplein past binnen het centrum stedelijk milieu. De herontwikkeling is daarbij van belang voor de aantrekkelijkheid van dit deel van het centrum van Utrecht. Door een multifunctionele invulling van het complex wordt gezorgd voor een verbetering van de verblijfskwaliteit in het Stationsgebied. Met name aan deze zijde van het stationsgebied zorgt het gebouw voor extra levendigheid buiten de kantooruren wat positief effect heeft op de sociale veiligheid en het woon- en leefklimaat.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Projectbeschrijving

De ontwikkeling van een hotel- en woongebouw aan het Jaarbeursplein maakt onderdeel uit van de eerste fase van de ontwikkeling van het Stationsgebied. In ruimtelijke zin is het de opmaat naar de herontwikkeling van het achterliggende Jaarbeurskwartier.

3.1.1 Plangrenzen

De westelijke grens van de kavel is bepaald op circa 10 meter afstand van de dichtstbijzijnde gebouwdelen van respectievelijk de Prins van Oranjehal van de Jaarbeurs en het naastgelegen kantoorgebouw Hojel City Centre. Deze grenzen zijn bouwgrenzen, dat wil zeggen dat maximaal tot aan deze lijnen gebouwd mag worden.

De zuidelijke kavelgrens is bepaald in het verlengde van de rooilijn van de Prins van Oranjehal, dit is tevens de grens van de in aanleg zijnde Centrumboulevard naar de Jaarbeurs. De oostelijke kavelgrens aan het Jaarbeursplein ligt in het verlengde van de rooilijn van het kantoorgebouw Hojel City Centre. Aan de zijde van de verkeersruimte kraagt het gebouw ondergronds uit met de parkeervoorziening.

3.1.2 Stedenbouwkundige envelop

Hoogte en massa-opbouw
Voor de kavel is een bouwenvelop opgesteld, die in hoogte is getrapt met een aantal voorgeschreven setbacks van 5 meter diep. De hoogteregel met de setback organiseert dat de hoogbouw naar het midden van de plot is gelegen. Op die manier wordt de confrontatie tussen de 90 meter toren en het niveau van de wandelaar en fietser verkleind.

In de opbouw van de massa van het gebouw zijn de onderdelen plint, hoofdvolume (met stedelijke hoogtes van 25 en 45-meter) en hoogbouw duidelijk afleesbaar. Het hoofdvolume vormt in zeker zin de wanden van de straten en de pleinen. De vorm en ligging van de beschikbare plek, in combinatie met een maximale hoogte van circa 90 m, moeten leiden tot een alzijdig gebouw, met verblijfsruimten naar alle kanten, en zo min mogelijk dichte functies.

Langs de Centrumboulevard heeft het hoofdvolume een hoogte van 25 meter met setback. Deze maximale wandhoogte langs de Centrumboulevard zorgt voor een juiste verhouding ten opzichte van het breedteprofiel van 30 meter van deze boulevard. Aan de noord- en oostzijde is de maximum bouwhoogte 45 meter met setback. Deze hoogte is afgeleid van de omliggende gebouwen aan het Jaarbeursplein die onder andere de relatie legt met het Hojel City Centre-gebouw en het Beatrixgebouw en ook wordt aangehouden voor andere ontwikkelingen rond het Jaarbeursplein.

De toren heeft een maximum hoogte van 90 meter waardoor deze goed zichtbaar is vanaf het station en het Jaarbeursplein. Deze hoogbouw zorgt samen met de nog te realiseren hoogbouw aan de overzijde van de Centrumboulevard voor een landmark voor de bezoekers van de Centrumboulevard en Jaarbeurs. Op het moment dat de bezoekers dichter bij het gebouw komen wordt de verschijning van de plint, de begane grond van het gebouw, bepalend en is door de setbacks de hoogbouw minder zichtbaar.

Tijdens de planontwikkeling is in alle fasen van het gebouw-ontwerp windonderzoek gedaan, zowel voor de tijdelijke situatie in de ontwikkeling als voor de eindsituatie van het gebied.

Afbeelding 3.3 Bouwenvelop gezien vanaf Jaarbeursplein

Functies en plinten
Voor de levendigheid in dit nieuwe stedelijk gebied is een goede invulling van de plinten van groot belang, zowel in hun vormgeving, uitstraling en inrichting als in de uiteindelijke invulling met functies over de verschillende momenten van de dag.

De belangrijkste zijden voor levendige pleinen liggen aan het Jaarbeursplein en aan de Centrumboulevard, waar de toekomstige loopstromen zijn gesitueerd. Dit zijn daarmee de beste plekken voor situering van stedelijke voorzieningen. Aan deze zijden is de plint voor minimaal 70% dubbelhoog. Een deels terugliggende plint is mogelijk, waarbij de relatie tussen plint en openbaar gebied gewaarborgd moet blijven (geen 'tussenruimte' ). De entree naar de woningen dient in de plint duidelijk afleesbaar te zijn. Het hotel richt zich zówel naar het plein als naar de boulevard.

In het hotel-woongebouw zullen 15.800 m2 bvo hotel met bijbehorende voorzieningen worden gerealiseerd en 30.000 m2 bvo wonen. Dat vertaalt zich naar maximaal 250 hotelkamers en 350 woningen.

3.2 Verkeer en openbare ruimte

3.2.1 Verkeer

Ontsluiting
Het hotel- woongebouw ligt aan het Jaarbeursplein en de centrumboulevard, beide belangrijke langzaam-verkeersroutes. Het auto-bestemmingsverkeer voor het hotel komt en gaat via de Graadt van Roggenweg en langs de huidige Jaarbeursparkeerplaats P1. De entree van de parkeergarage is aan deze kant van het gebouw gesitueerd zodat auto's direct naar binnen kunnen rijden.

Ook andere ontslutingen zijn onderzocht en uit milieuoogpunt haalbaar, namelijk via de Fentener van Vlissingenkade en via de Croeselaan/ Jaarbeursplein. De meest optimale ontsluiting is die via de Graadt van Roggenweg.

Voor taxi's en mindervaliden is er een voorrij-mogelijkheid aan de pleinzijde van het hotel. Hier kan ook een dienst als 'valet parking' worden aangeboden.

De expeditie voor het hotel is inpandig en afsluitbaar en bevindt zich aan de tussenstraat aan de zuidwestzijde. Deze doorsteek naar de centrumboulevard is ook onderdeel van het langzaam-verkeerssysteem en zorgt voor doorwaadbaarheid van het gebied, verkleining van de schaal en lucht in het profiel van de centrale as. Voor deze doorsteek is een minimale maat van 10 meter vastgesteld.

3.2.2 Openbare ruimte en groen

Het plangebied sluit aan op de openbare ruimte van het Jaarbeursplein en de centrumboulevard. In de verdere uitwerking van het ontwerp van het hotel- en woongebouw zal de vergroening van het gebouw en de aansluiting op het omringende maaiveld een belangrijk aandachtspunt zijn.

3.2.3 Parkeren

Het plangebied behoort tot het Stationsgebied en daarvoor geldt op basis van de Nota Stallen en parkeren (2013) dat dit gebied behoort tot hoogstedelijk gebied, zone A1, gebied met betaald parkeren.

In zone A1 is de minimumparkeernorm voor auto's met 25% verlaagd. Het autobezit is hier veel lager dan het landelijk gemiddelde en in lijn met het percentage dat in andere grote steden wordt gehanteerd. Ook is in deze zone goed openbaar vervoer voor handen.

In het plangebied wordt een hotel- woongebouw gerealiseerd met maximaal 350 appartementen van 55 m2 tot 130 m2 en maximaal 250 kamers.

De parkeernormen voor auto's bij de functie wonen zoals hierboven omschreven leiden op grond van het geldende beleid tot een benodigd aantal parkeerplaatsen van 160, rekening houdend met aftrek voor extra fietsparkeerplaatsen en leenauto's. Het bezoekers parkeren van de appartementen vraagt in totaal circa 85 parkeerplaatsen. In het gebouw worden 160 parkeerplaatsen gerealiseerd voor bewoners in twee ondergrondse parkeerlagen.

De parkeernorm voor het hotel bedraagt 0,83 parkeerplaats per 10 kamers. In totaal worden 250 hotelkamers gerealiseerd. Dit levert inclusief bezoekers en medewerkers een benodigd aantal parkeerplaatsen op van 21. De 5 plaatsen voor medewerkers worden opgelost in de expeditiehof van het hotel. De overige (crica16) parkeerplaatsen kunnen worden geaccommodeerd in de Jaarbeursplein parkeergarage.

Tijdens de fase van beroep tegen zowel het bestemmingsplan Noordgebouw als het bestemmingsplan Zuidgebouw door de exploitant van de parkeergarages onder Hoog Catharijne is in september 2016 overeenstemming bereikt met de ontwikkelende partijen van Noordgebouw en Zuidgebouw over het langdurig en structureel beschikbaar zijn bij de exploitant van die parkeergarages van de parkeerplaatsen die voor de functies in beide gebouwen nodig zijn. Dit betekent dat deze parkeerplaatsen vrijvallen in de Jaarbeursplein parkeergarage en dat deze kunnen worden ingezet voor het hotel en voor de bezoekers van de appartementen.
In totaal zijn door deze overeenkomsten met de ontwikkelaars van Noordgebouw en Zuidgebouw 85 parkeerplaatsen beschikbaar gekomen in de Jaarbeursplein parkeergarage.

De hotelgasten kunnen door de vrijgekomen ruimte in de Jaarbeurspleingarage parkeren (circa 16 plaatsen) en de bezoekers van de woningen (op grond van de berekeningen 85 plaatsen) grotendeels parkeren in de Jaarbeursplein parkeergarage en deels bij de Jaarbeurs of in de omgeving. Doordat bezoekers parkeren verspreid over de dag en hoofdzakelijk in de avonden en weekenden zal plaatsvinden, is er voldoende plaats in de parkeergarage Jaarbeursplein en is in de omgeving van het hotel-woongebouw voldoende (betaald) parkeren beschikbaar, onder meer bij de Jaarbeurs. De nu in aanbouw zijnde parkeergarage Jaarbeursplein bevat in totaal 770  parkeerplaatsen en is met name bedoeld voor het oplossen van de parkeerbehoefte van de omliggende gebouwen en functies.

Een totaal overzicht van de berekening van het auto parkeren en de benodigde parkeerplaatsen voor het hotel-woongebouw is opgenomen in de bijlage met het overzicht parkeernormen achter deze toelichting.

Voor het fietsparkeren geldt dat de noodzakelijke fietsparkeerplaatsen, conform het bepaalde in de Nota parkeren en stallen, worden geaccommodeerd in het gebouw. Voor hotel geeft de Nota stallen en parkeren aan dat daarvoor maatwerk moet worden toegepast en voor wonen wordt aangesloten bij het Rijksbouwbesluit. In het hotel - woongebouw zullen in totaal circa 565 fietsparkeerplaatsen worden gerealiseerd in een gemeenschappelijke ruimte. Op deze manier kan worden voorzien in een heldere fietsparkeeroplossing in een sociaal veilige omgeving met goede verlichting.

Hoofdstuk 4 Onderzoek en randvoorwaarden

4.1 Inleiding

In een bestemmingsplan moet voor een aantal wettelijk verplichte aspecten aangetoond worden dat het plan uitvoerbaar is. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient inzichtelijk gemaakt te worden of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen en/of beperkingen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling. In dit hoofdstuk worden de relevante milieuaspecten voor de ontwikkeling van het hotel- en woongebouw beschreven.

De bijbehorende onderzoeksrapportages zijn als separate bijlagen bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

4.2 MER Stationsgebied

4.2.1 Inleiding

Aangezien de diverse planonderdelen in het Stationsgebied met elkaar samenhangen dient bij elke planologische procedure inzicht te worden gegeven in de samenhangende milieueffecten met de overige projecten die binnen het Stationsgebied zijn voorzien. Dit is in de afgelopen jaren op verschillende manieren gedaan en geactualiseerd.

4.2.2 Aanvullend MER Stationsgebied

Op 14 december 2006 is het Structuurplan Stationsgebied Utrecht vastgesteld. Op basis van het Structuurplan zal in de komende periode het gebied rond het Centraal Station worden herontwikkeld. Hoewel er al eerder een integrale milieubeoordeling (in de vorm van een 1e fase MER en een Strategische Milieubeoordeling Stationsgebied Utrecht) is opgesteld is gebleken dat er sprake is van een voortschrijdend inzicht in de te hanteren basisgegevens voor verkeer en vervoer. Op basis hiervan is besloten tot het opstellen van het Aanvullend MER. Het Aanvullend MER (2007) heeft tot doel om voor de ontwikkelingen in het Stationsgebied inzicht te geven in de samenhangende effecten van de ontwikkelingen op het gebied van verkeer, geluid en luchtkwaliteit.

4.2.3 Gevoeligheidsanalyse

Op 8 januari 2008 heeft het college van B&W van de gemeente Utrecht het nieuwe verkeersmodel VRU 2.0 vastgesteld. Omdat het Aanvullend MER de basis is voor alle planologische procedures in het stationsgebied, is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd van de nieuwe verkeersgegevens. Het Aanvullend MER Stationsgebied kan vanuit verkeer en vervoer worden gebruikt voor de nog te voeren juridische procedures. Er is in het Aanvullend MER uitgegaan van een worstcase scenario.

4.2.4 1e actualisatie aanvullend MER Stationsgebied

De 1e actualisatie Aanvullende MER Stationsgebied (2013) laat zien dat ten aanzien van de verschillende Milieuaspecten de plannen in het Stationsgebied in hun samenhang nog steeds voldoen aan de eisen en randvoorwaarden die daaraan vanuit, onder andere, de milieuwetgeving gesteld worden. De ontwikkeling van het Stationsgebied heeft onder meer tot doel om de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het Stationsgebied te versterken alsmede de leefbaarheid waaronder geluidsbelasting en luchtkwaliteit te verbeteren. Uit de conclusie van het onderzoek blijkt dat aan deze doelstellingen kan worden voldaan. In de onderstaande paragrafen wordt voor het plangebied specifiek op de verschillende milieuaspecten ingegaan.

4.3 Geluidhinder

4.3.1 Wettelijk kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

1. bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;

2. bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);

3. reconstructie van wegen;

4. gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel;
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

4.3.2 Plansituatie en conclusie

Er is een geluidonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in dit bestemmingsplan aan het gestelde in de Wet geluidhinder en de Geluidnota Utrecht voldoen. De voorkeursgrenswaarden worden niet overschreden.

Voor het (auto)ontsluitingsprincipe van het plangebied zijn een drietal varianten beschouwd (Notitie akoestisch onderzoek verkeersontsluiting, 12 december 2016). Dit betreft in alle gevallen 30 km/uur wegen. De geluidbelasting van de beschouwde varianten, die overigens grotendeels buiten het plangebied zijn gelegen, zijn lager dan de voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening.

4.4 Externe veiligheid

4.4.1 Kader

Uitgangspunt dat is opgenomen in de Nota Externe Veiligheid van Utrecht is dat de stad in ontwikkeling is en daarvoor ruimte nodig heeft. Deze nota gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht over de beheersing van risico's als gevolg van inrichtingen die met gevaarlijke stoffen werken en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De gemeente Utrecht kiest er daarbij voor om niet wezenlijk af te wijken van de veiligheidseisen die vermeld staan in de risiconormering van de Rijksoverheid. Utrecht respecteert zowel de richtwaarde voor het plaatsgebonden risico als de oriëntatiewaarde van het groepsrisico en zal slechts in bijzondere gevallen afwijken van deze waarden.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

4.4.2 Plansituatie en conclusie

In en direct om het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Op ca. 270 meter van het geprojecteerde bouwvlak binnen het plangebied bevindt zich het spoortraject Amsterdam – Utrecht - aansluiting Betuwelijn. Dit spoortraject is daarmee relevant voor het plangebied. Andere Basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen;
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. Binnen het plangebied worden geen Bevi bedrijven bestemd. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over weg, spoor en water).

Voor uitgebreidere achtergrondinformatie wordt verwezen naar de bijlage met de rapportage van de RUD Utrecht: “Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) - Bestemmingsplan Croeselaan (red. Jaarbeursplein), stationsgebied; 26 juli 2016”.

Vervoer gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water
Het risico bij transportassen wordt veroorzaakt door de mogelijkheid van beschadiging van een transportmiddel (b.v. tankwagon) als gevolg van een ongeval, bijvoorbeeld een botsing en/of door brand. Hierdoor kan een deel of de gehele lading vrijkomen. De meest relevante stoffen zijn vloeibare gassen (b.v. LPG), brandbare vloeistoffen (b.v. benzine) en giftige stoffen. Bij een ongeval met vloeibaar gas kan dat gas vrijkomen en ontbranden met het mogelijk ontploffen van een tankwagon tot gevolg. Een ongeval met brandbare vloeistof zal leiden tot een grote brand met veel hittestraling. Een ongeval met giftige stoffen zal vaak leiden tot de vorming van een giftige gaswolk.

Vanwege de risico's is een toets uitgevoerd aan risiconormen volgens de uitgangspunten van het basisnet. Dit basisnet is per 1 april 2015 wettelijk verankerd door middel van aanpassing van de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en het nieuwe Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het Bevt beschrijft de afstanden tussen transportroutes en (beperkt) kwetsbare objecten en bestemmingen. Dit zijn alle plaatsen waar zich regelmatig personen bevinden m.u.v. verkeersdeelnemers. De getoetste normen hebben betrekking op het zogenaamde plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Vervoer over spoor, spoorlijn Amsterdam – Betuwelijn - Conclusie
Voor de spoorlijn Amsterdam-Utrecht-aansluiting Betuwelijn bestaat volgens het basisnet binnen het plangebied geen PR 10-6 contour.

Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.

Het groepsrisico is laag en wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het spoorvervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor legt geen beperkingen op aan het bestemmingsplan.

In de nadere uitwerking van het ontwerp van het complex zal de Veiligheidsregio Utrecht betrokken worden om gezamenlijk te komen tot realisatie van:

• Voldoende bluswatervoorzieningen;
• Voldoende en toereikende opstelplaatsen middels een wegstructuur rond de locatie;
• Centraal afsluitbare ventilatiesystemen (i.v.m. giftige stoffen);
• Ook de organisatie van BHV zal daarbij aandacht krijgen.

De onderbouwing van de conclusies zijn weergegeven in de bijlagen:

• Rapportage van de RUD Utrecht: “Toetsing plaatsgebonden risico (PR) en verantwoording groepsrisico (GR) - Bestemmingsplan Croeselaan, stationsgebied; 26 juli 2016".
• "Ontwikkeling Stationsgebied Utrecht – Verantwoording groepsrisico ten behoeve van ruimtelijke besluiten in Stationsgebied (Oranjewoud, augustus 2012)".

4.5 Bedrijven en milieuzonering

4.5.1 Kader

In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid.

4.5.2 Plansituatie en conclusie

Er is een Notitie Bedrijven en milieuzonering locatie Amrâth hotel Croeselaan te Utrecht opgesteld.
De omgeving van het project bestaat uit een diversiteit aan functies, waaronder kantoren, theater en horeca en de Jaarbeurs met evenementenhallen. Ook zijn ten zuiden van het plangebied aan de Croeselaan woningen gelegen. Er is zodoende sprake van een 'gemengd gebied'. In de notitie is de inpasbaarheid van de woningen en hotel in relatie tot haar omgeving beschouwd waarbij is gekeken welke milieubelastende functies rondom het plangebied aanwezig zijn en wat de mogelijkheden uit het bestemmingsplan zijn.

Inpasbaarheid hotel met horeca en leisure
Een hotel met leisure functies wordt in de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' gezien als een functie behporend tot categorie A. Deze functie kan direct naast of beneden woningen of andere gevoelige functies plaatsvinden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn om te komen tot een acceptabel woon- en leefklimaat.

Inpasbaarheid woningen
Voor de inpasbaarheid van de woningen is gekeken welke milieubelastende functies rondom de projectlocatie aanwezig zijn en wat de mogelijkheden uit het bestemmingsplan zijn.
De aanwezige functies in de directe omgeving van de projectlocatie zijn geen van allen zware milieubelastende functies. Kantoren worden gezien als functies die vallen onder categorie A en kunnen direct naast een woonfunctie plaatsvinden. De functies onder categorie C vallen hieronder vanwege de verkeersaantrekkende werking en de geluidhinder (Jaarbeurs, bioscoop en Beatrixtheater).

De Jaarbeurs is voor het project de meest belastende functie in het gebied, vanwege het geluid afkomstig van de inrichting. De inpassing van woningen nabij de Jaarbeurs is vanuit de milieuzonering acceptabel maar vanwege dekorte afstand van de woningen tot de Jaarbeurs (gemeten op maaiveld) is toch onderzoek gedaan naar de geluidsniveau van de Jaarbeurs (Tauw, 27 augustus 2016, R001-1238706JEA-srb-V03-NL). Daaruit bljjkt dat het geluidsniveau in de representatieve bedrijfssituaties van de Jaarbeurs (beurzen en opbouw van beurzen) niet hoger is dan 50 dB(A)) overdag, 45 dB(A) in de avond en 40 dB(A) in de nachtperiode.

Bij het gebruik van de naastgelegen Jaarbeurs-ha1 1 voor muziekevenementen kan het geluidsniveau bij de nieuwe woningen aanzienlijk hoger zijn dan de grenswaarden van 65 dB(A) voor incidentele evenementen, zoals die in de milieuvergunning van de Jaarbeurs zijn vastgelegd. Volgens bestaande plannen zou hal 1 uiterlijk in 2023 worden gesloopt. Om deze evenementen tot die tijd mogelijk te maken zullen geluidsniveaus tot 71 dB(A) bij deze nieuwe woonfuncties moeten worden vergund, ook voor de maximaal twee evenementen in de nachtperiode (23 tot 7 uur).

4.6 Luchtkwaliteit

4.6.1 Wettelijk kader

De Nederlandse wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit in de buitenlucht, is opgenomen in de Wet luchtkwaliteit (Wlk) middels de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) (Stb 414, 2007). Deze wet is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden. Deze wet is de Nederlandse implementatie van de EU-richtlijn voor luchtkwaliteit. Onder de Wlk vallen onder andere de volgende AMvB's en Ministeriele Regelingen:

• 1. Besluit niet in betekenende mate bijdragen (StB 440, 2007);
• 2. Regeling niet in betekenende mate bijdragen (SC 218, 2007);
• 3. Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007 (SC 220, 2007) alsmede de Wijziging Regeling beoordeling luchtkwaliteit (voor het laatst gewijzigd op 10 augustus 2009
• 4. Regeling projectsaldering luchtkwaliteit 2007 (SC 218, 2007);
• 5. Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

In artikel 5.16, lid 2 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) is een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een rol spelen opgenomen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en bepaalde omgevingsvergunningen, die gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Op grond van artikel 5.16 Wm lid 1 kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen, indien aannemelijk is gemaakt dat:

a) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden;

b1) de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft;

b2) bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert;

c) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde is opgenomen;

d) het voorgenomen besluit past binnen, is genoemd in of is in elk geval niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden.

Met andere woorden, luchtkwaliteitseisen spelen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan één van de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

4.6.2 Plansituatie en conclusie

NSL
Op 1 augustus 2009 zijn de Implementatiewet alsmede het Derogatiebesluit in werking getreden. Met het Derogatiebesluit heeft Nederland van de Europese Commissie uitstel (derogatie) gekregen van de termijnen waarbinnen aan de grenswaarden moet worden voldaan. Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL), dat tevens op 1 augustus 2009 van kracht geworden is, heeft ter onderbouwing gediend van de derogatie.

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen Rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) aan de grenswaarden te voldoen. De 'in betekenende mate (IBM)' projecten zijn meegenomen in de gebiedsgerichte programma's van het NSL. Deze projecten worden niet meer afzonderlijk beoordeeld op de effecten op de luchtkwaliteit.

De monitoring van het NSL vindt plaats met behulp van de 'Monitoringstool'. Met de 'Monitoringstool' wordt de voortgang van het NSL bewaakt. Jaarlijks wordt een monitoringsrapportage opgesteld. Als hieruit blijkt dat een maatregel minder effect heeft of een project juist meer luchtverontreiniging oplevert, vereist de systematiek van het NSL dat er extra maatregelen worden genomen.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling van het Hotel- en woongebouw aan het Jaarbeursplein maakt deel uit van het project Stationsgebied uit het NSL.

De afzonderlijke onderdelen van het plan passen binnen het opgenomen project, maar alle deelplannen tezamen leiden tot een grotere hoeveelheid m2 b.v.o. hotel. Om deze reden is de ontwikkeling getoetst door middel van een luchtberekening.

De uitgevoerde berekeningen ( Beoordeling luchtkwaliteit ontwikkeling hotelplot Stationsgebied, 11 janauri 2017) laten zien dat het project niet leidt tot overschrijding van de grenswaarden na uitvoering van het project en in de toekomst. Hiermee voldoet het project aan het gestelde in artikel 5.16 eerste lid, onder a van de Wet milieubeheer.

Gelet op het vorenstaande zijn er geen belemmeringen vanuit de Wet milieubeheer voor de ontwikkeling het Hotel- en woongebouw.

4.7 Bodemkwaliteit

4.7.1 Kader

Bij het bestemmingsplan dient getoetst te worden of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies.Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt;
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief;
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen;
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van de gemeentelijke Beleidsregel op basis van de Crisis- en herstelwet.

4.7.2 Plansituatie en conclusie

Op 4 april 2016 is door SWECO een Verkennend Bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Uit dit onderzoek komt naar voren dat op een aantal boorpunten sprake is van een tussenwaardeoverschrijdingen. Op basis hiervan wordt aanbevolen om een afperkend onderzoek uit te voeren om de omvang van de aangetoonde verontreiniging in beeld te brengen. Voor het overige deel van de onderzoekslocatie is geen aanvullend onderzoek noodzakelijk.

De aangetoonde verontreiniging is geen belemmering voor het beoogde gebruik, hotel met daarboven woningen. Dit aangezien er geen grondgebonden woningen of andere activiteiten gepland zijn waarbij contact met de verontreinigde grond mogelijk is. Contact mogelijkheden met de verontreinigde grond zullen er dus niet zijn.

4.8 Flora en fauna

4.8.1 Kader

De ontwikkelingen en uitvoering van plannen mogen niet in strijd zijn met de Wet natuurbescherming en de internationale verplichtingen (Vogel- en Habitatrichtlijn). Daarom dient er bij dergelijke plannen eerst zorgvuldig onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten en de effecten van de plannen hierop.

Wet natuurbescherming
In de Wet natuurbescherming zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De wet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Wet naturubescherming. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Wet natuurbescherming. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

4.8.2 Plansituatie en conclusie

Het plangebied wordt momenteel gebruik als een parkeerterrein. Het betreft openlucht betonnen parkeerplaats met zeer beperkte vegetatie (soortenarme struikenstroken, enkele kleine, jonge bomen). De Croeselaan/ Jaarbeursplein is een Stadslaan in de Bomenstructuurkaart Utrecht (Bomenbeleid Utrecht, 2009).

Het plangebied maakt onderdeel uit het Jaarbeursterrein. In het Jaarbeursterrein is in het verleden natuuronderzoek uitgevoerd (Tauw 2009, 2012, 2014) en Grontmij 2014, 2015). In een notitie van Sweco van 7 april 2016 zijn de conclusies van deze onderzoeken met betrekking tot het plangebied samengevat.

In het kader van de Natuurbeschermingswet en provinciaal natuurbeleid zijn er geen belemmeringen voor de realiseerbaarheid van het hotel- en wooncomplex. Wanneer maatregelen ten aanzien van vleermuizen en niet-jaarrond beschermde nesten van vogels worden getroffen, is nader onderzoek of het aanvragen van een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet niet noodzakelijk. Hiermee zijn er ook geen belemmeringen voor de realiseerbaarheid van het hotel- en wooncomplex in het kader van de Flora- en faunawet.

4.9 Water

Door een ruimtelijk plan kunnen de belangen en het functioneren van het watersysteem en de waterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door deze ruimtelijke ontwikkelingen expliciet en op evenwichtige wijze te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.

Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen.

Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Deze waterparagraaf (zie bijlage) is, ter verantwoording en afsluiting van de watertoets, opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan. Hieronder zijn de belangrijkste elementen uit de waterpragraaf opgenomen.

Beleidskader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Nationaal Waterplan, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur.

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast.
Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie 18 april 2013, www.utrecht.nl). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

Klimaatadaptatie
Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en drogere zomers. Omdat dit nu al meetbare en zichtbare fenomeen in de toekomst kan leiden tot maatschappelijke ontwrichting, moeten we in Nederland er nu al rekening mee houden door de inrichting van de bebouwde omgeving er tijdig aan te passen (adaptie).

Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de 'Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie' heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Klimaatopgave Utrecht
Klimaatverandering heeft ook effecten op de kleinere schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in de stad wordt het steeds moeilijker om water zonder overlast te verwerken. De gemeente Utrecht heeft samen met 9 andere overheden de 'Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie' onderschreven en werkt in de 'Coalitie Regio Utrecht' samen aan de opgaven.

Ruimtelijke adaptatie van het stedelijk gebied levert een bijdrage aan de reductie van klimaateffecten, te denken valt aan de volgende maatregelen:

• Toepassen van groene daken en halfverharding. Dit draagt bij aan de reductie van hittestress en het beperken van wateroverlast bij extreme neerslag;
• Zichtbaar en beleefbaar maken hemelwater. Het bovengronds afvoeren en bergen via wadi's, goten en/of infiltratievoorzieningen draagt hieraan bij;
• Hergebruik van schoon hemelwater voor toilet. draagt bij aan een duurzame leefomgeving.

Onttrekking grondwater
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren. Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen moet een melding worden gedaan of een watervergunning worden aangevraagd bij het waterschap HDSR.

Waterwet

Watervergunning – onttrekking en lozing
Tijdelijke onttrekking van grondwater tijdens de bouwfase is vergunningsplichtig en onder voorwaarden toegestaan, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op het oppervlaktewater. Nader onderzoek naar de kwantiteit en kwaliteit van het grondwater is noodzakelijk om na te gaan of er een lozingsvergunning nodig is om overtollig water te onttrekken en af te voeren.

Voor alle onderbemalingen, bronneringen en andere grondwateronttrekkingen waarbij middels bronbemaling globaal meer dan 100 m3 per uur, langer dan 6 maanden en dieper dan 9 m grondwater wordt onttrokken, dient een vergunning te worden aangevraagd bij het waterschap HDSR (zie artikel 3.10 Keur 2009). Indien de grondwateronttrekking bij deze criteria onder de grenswaarden blijft, kan volstaan worden met een melding.

Watervergunning - waterkwaliteit
Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, is het niet toegestaan om uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) zonder KOMO-keurmerk toe te passen voor dak, dakgoot en regenpijp indien het hemelwater vanaf deze oppervlakken direct afvoert naar het oppervlaktewater.

Conclusie
Op basis van het plan blijkt dat de ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. De ontwikkelingen die door het plan mogelijk worden gemaakt, hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen.

Op 26 april 2016 is door HDSR geconcludeerd dat ten behoeve van de beoogde ontwikkeling aan het Jaarbeursplein geen sprake is van een groot effect op de waterhuishoudkundige situatie, waarmee de watertoets tevens akkoord is bevonden.

4.10 Archeologie

4.10.1 Wettelijk kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

4.10.2 Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

4.10.3 Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

4.10.4 Archeologie in het plangebied

Het plangebied heeft op de Archeologische Waardenkaart een archeologische verwachting (groen).

Afbeelding 4.1 Uitsnede Archeologische Waardenkaart en legenda gemeente Utrecht

Op basis van de Archeologieverordening van de gemeente Utrecht en de beschikbare archeologische gegevens wordt geadviseerd om bodemingrepen met een diepte van meer dan 50 cm –mv en een oppervlakte van 1000 m2 (in de groene gebieden) vooraf archeologisch te toetsen door middel van verkennend booronderzoek conform de richtlijnen van de gemeente Utrecht.

4.11 Kabels en leidingen

Er bevinden zich geen planologisch relevante kabels- en leidingen die bescherming behoeven in het plangebied.

4.12 Kwaliteit van de leefomgeving

Windklimaat
De realisatie van het gebouw aan het Jaarbeursplein kan effect hebben op het windklimaat in en nabij het plangebied. Aangezien de omliggende openbare ruimte een belangrijke functie heeft als toegangsroute naar het Station en de Jaarbeurs is het van belang dat er sprake is van een aanvaardbaar windklimaat.

Op 23 december 2016 is het windhinderonderzoek Jaarbeurshotel, Utrecht uitgevoerd (zie bijlage). De bouwmassa van het nieuw te realiseren woon- en hotelgebouw is in dit onderzoek meegenomen.
Voor het onderzoek is een 3D-model van het woon- en hotelgebouw en de nabije omgeving gemaakt. Dit model is in een computersimulatie doorgerekend. Op basis van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat er geen windgevaar rondom het woon- en hotelgebouw is te verwachten. Het onderzoek laat zien dat er op de meeste meetpunten sprake is van een goed windklimaat met op enkele punten een matig windklimaat. Er is op geen van de gemeten punten sprake van een slecht windklimaat en ook de drempel voor windgevaar wordt niet overschreden.

Er zijn geen maatregelen noodzakelijk, maar aan de gevels van het woon- en hotelgebouw kunnen luifels gerealiseerd ter verbetering van het reeds aanvaardbare windklimaat.


Bezonning
Afhankelijk van de beoogde functies in de (semi-)openbare ruimte, zoals lopen, wandelen, verblijven of recreëren, moet de zon/schaduw situatie goed zijn. In het kader van de bezonning van de omgeving van het plangebied is door TANGRAM Architekten een bezonningsstudie (zie bijlage Bezonningsstudie Jaarbeurshotel, 6 april 2016) uitgevoerd waarin de bestaande situatie is vergeleken met de toekomstige situatie op basis van de beoogde ontwikkelingen.

Ten behoeve het onderzoek is gebruik gemaakt van een 3D-computermodel. Dit 3D model is geplaatst in een model van de direct omliggende stedenbouwkundige omgeving van het Noordgebouw. De relevante terreinhoogteverschillen zijn in vereenvoudigde vorm in het model verwerkt. Om de invloed van realisatie van de nieuwbouw op de bezonning te kunnen relateren aan de huidige bezonningssituatie is tevens de bezonningssituatie in de bestaande bebouwingssituatie onderzocht.

Doel van het onderzoek is het vaststellen en beoordelen van de mogelijke invloed van het bouwplan op de bezonning van de omliggende woonbebouwing. Tevens is de invloed van de bebouwing op de bezonning van het omringende terrein inzichtelijk gemaakt.

De nieuwbouw is circa 90 meter hoog en komt ten zuiden van de bestaande kantoren in de directe omgeving te staan. De nieuwbouw heeft daardoor effect op de bezonning van deze kantoren, maar ook op de omliggende openbare ruimte. De afname van de bezonning is echter vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar gelet op de ligging en de omgeving van het hotel-woongebouw.

 

4.13 Gezondheid

Deze ontwikkeling uit de eerste fase van het stationsgebied vindt plaats temidden van ontwikkelingen die horen bij de tweede fase stationsgebied. In de tweede fase zullen gezondheid en duurzaamheid zichtbaar een grote rol spelen. Op deze opvallende locatie moet dit gebouw daarom ook al bijdragen aan dit beeld.

Een gezond plan betreft gezonde mensen. Het geplande pand heeft door zijn verschillende functies verschillende doelgroepen: hotelgasten, werknemers, bezoekers en bewoners. Hotelgasten verblijven hier maar kort, waardoor we aan hun gezondheid weinig kunnen bijdragen. Voor de werknemers draagt de gecreëerde werkgelegenheid bij aan hun gezondheid. De gezondheid van de bezoekers wordt positief beïnvloedt door de ontmoetingsruimte in de plint (de lobby als huiskamer van de stad) en de toegeoegde levendigheid in het gebied. Wanneer het restaurant gezond en duurzaam voedsel aanbiedt, denk bijvoorbeeld aan biologische streekproducten, draagt dit ook bij aan de gezondheid en aan de uitstraling van een gezond gebied. Door middel van meerdere setbacks kan ondanks de enorme hoogte enigszins een menselijke maat worden gecreëerd en kan extra windhinder in dit gebied worden voorkomen.

De belangrijkste doelgroep zijn de bewoners. Zij krijgen hier een woning in een centrumgebied met veel voorzieningen op loopafstand en weinig verkeer langs het pand. Stimuleren van bewegen in het pand is lastig doordat de woonverdiepingen te hoog liggen (vanaf de 7e verdieping) om traplopen te stimuleren en doordat het pand behalve een inpandige fietsenstalling ook een inpandige parkeergarage voor auto's heeft. De bewoners kunnen wel gebruik maken van de fitnessrumte van het hotel. Autodelen kan ook kansrijk zijn in dit centrumgebied.

Nadeel voor de gezondheid van de bewoners is dat er geen geluidluwe zijde is waar aan de voorkeurswaarde voor geluid wordt voldaan. Er is weliswaar geen hoge geuidbelasting van wegverkeer, maar wel van de terrassen. De geluidnorm voor binnen in de woningen kan wel worden gehaald. Dit betekent dat bij het open zetten van ramen of bij verblijf op het balkon hinder kan optreden. Ook kan slaapverstoring optreden tijdens slapen met open raam. Gezien de zeer gewenste levendigheid in dit nieuwe centrumgebied, is terrasgeluid niet te voorkomen. Er dient wel te worden gezorgd voor beperking van de hinder door dit geluid. Dat kan, naast het aanbrengen van geluidwering (bijvoorbeeld met een luifel), door potentiële bewoners eerlijk te informeren over de geluidbelasting, opdat ze zelf kunnen afwegen of dit hun woongenot en nachtrust zal verstoren. Het is voor alle partijen wenselijk wanneer er alleen bewoners komen voor wie dit niet het geval zal zijn. Eerlijke informatie is ook nodig over de geluidbelasting tijdens evenementen in de Oranjehal tot 2023. Met een gratis toegangskaart tot de betreffende evenementen of een gratis overnachting elders kan deze hinder voor een deel van de bewoners worden weggenomen, maar dit is niet voor iedereen een oplossing.

Op de setbacks zullen daktuinen komen. Om het gebouw een groene uitstraling te geven zoals gewenst in het Jaarbeurskwartier, moeten dit groen zo groot mogelijk worden. Wellicht is gevelgroen ook mogelijk. De daktuinen kunnen bijdragen aan de gezondheid van de bewoners, die hier nauwelijks zicht op hebben, als zij de tuinen kunnen gebruiken.

Bij verdere uitwerking van dit plan verdienen de volgende aspecten nadere aandacht:

• duidelijke informatie over de geluidbelasting aan potentiële bewoners,
• luifel tegen opstijgend terrasgeluid,
• groene uitstraling van het gebouw,
• daktuinen toegankelijk maken voor gebruik,
• gezond restaurant,
• mogelijkheid van deelauto's in de parkeergarage,
• gevoel van menselijke maat op maaiveld,
• windonderzoek in alle fasen van het gebouwontwerp.

4.14 Duurzaamheid

Duurzaamheid wordt een steeds belangrijk onderdeel voor nieuwbouw. Deze heeft invloed op harde feiten (energieverbruik ( dus kosten) , gezonde lucht) maar juist ook op de atmosfeer - natuurlijk, groen met gezonde lucht, juist op de plekken in de stad waar dat ogenschijnlijk niet automatisch aanwezig is.

Gestreefd wordt om, met een redelijke terugverdientijd, het gebouw zo sterk als mogelijk te reduceren in de energievraag en tevens energie te laten opvangen. Hierbij wordt optimaal ingezet op toepassing van zonnepanelen. Het circa 90 m hoge gebouw staat op een locatie met een beperkte dakoppervlak, hierdoor zullen ook de gevels benut moeten worden voor energiewinst middels verticale panelen. Met de duurzaamheidsmaatregelen wordt een sterke reductie van de energievraag bereikt.

Aan alle zijden van van het hotel- wooncomplex zullen groene gevelhoven aanwezig zijn. In grote setbacks aan alle zijden van het gebouw zijn deze groene gevelhoven geplaatst. Deze hebben met name op de onderste hotel- en woonlagen lagen een belangrijke functie voor de beleving vanuit het gebouw zelf. Andersom geeft het gebouw met die vergroening aan de gevel een belangrijke sfeer mee aan de directe omgeving.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaald dat de gemeenteraad bij vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd of er geen sprake is van kostenverhaal.

De economische uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd via de Overeenkomst tot ontwikkeling en uitgifte in erfpacht en recht van opstal Hotel-Woningen d.d. 27 november 2015. De aanleg en inrichting van het openbaar gebied en de kostenaspecten ervan is voorzien, voorzover deze kosten ten laste van de Gemeente komen, in de grondexploitatie Stationsgebied. De financiële afspraken, die onderdeel uitmaken van de voornoemde overeenkomst houden in, dat de (financiële) rechten en plichten van de partijen over en weer zijn verdeeld en verder kostenverhaal voor de gemeente is uitgesloten.

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan met een planologische wijziging kan aanleiding geven tot planschade. Het risico op planschade is onderzocht (zie bijlage) en gemeente en ontwikkelaar zijn een planschaderegeling overeengekomen waarbij eventuele planschadeclaims voor rekening en risico zijn van de ontwikkelaar.

Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden om reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Nu er geen rijks- of provinciale belangen aan de orde zijn is het bestemmingsplan ter kennisgeving aan de provincie toegezonden.
Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft op 26 april 2016 het bestemmingsplan akkoord bevonden.

5.2.2 Advies wijkraad

Aan de wijkraad Binnenstad is het bestemmingsplan toegezonden. De wijkraad heeft op 22 oktober 2016 advies uitgebracht, waarbij de wijkraad aangeeft dat er tot nu toe in het Stationsgebied overwegend voor het midden en hogere segment wordt gebouwd. De wijkraad adviseert om voor het vervolg meer sociale woningbouw te realiseren. Het vervolg, de 2e fase van het Stationsgebied ligt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan en valt daarme buiten de scope van dit plan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en dragen zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

6.2 Planvorm

Het bestemmingsplan is een projectbestemmingsplan en kenmerkt zich door de twee hoofdfuncties die zijn mogelijk gemaakt in de bestemming Gemengd. De functies hotel en wonen zijn de dominante functies in het plangebied. Door maximering van de totale brutovloeroppervlakte van de functies hotel en wonen is geborgd dat het bestemmingsplan voldoende rechtszekerheid biedt en aansluit op de onderliggende beleidsmatige uitgangspunten en onderzoeken. In het bouwvlak voor Gemengd zijn de verschillende toegestane bouwhoogten op de verbeelding vastgelegd.

In de directe omgeving van het bouwvlak is de omliggende bestemming Verkeer - Verblijfsgebied opgenomen om te zorgen dat de ontsluiting van het gebouw op juiste wijze kan plaatsvinden.

Ten behoeve van de het ondergronds uitkragen van het gebouw met het oog op de parkeerplaatsen voor de woningen is in de regels een regeling opgenomen.

6.3 Artikelsgewijze toelichting

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• specifieke gebruiksregels, bijvoorbeeld bij wonen een aan huis verbonden beroep of bedrijf;
• afwijken van de gebruiksregels.
  

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen nader uitgewerkt ten behoeve van een eenduidige planuitleg. Voor zover gebruikte begrippen niet zijn genoemd in artikel 1 wordt aangesloten op het normale taalgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten
In dit artikel wordt toegelicht hoe de in het bestemmingsplan opgenomen maatvoeringen worden gemeten.

Artikel 3 Gemengd
De bestemming Gemengd is opgenomen ten behoeve van de ontwikkeling van het hotel - woongebouw aan het Jaarbeursplein. Hierzijn de functies wonen en hotel toegestaan met de daarbijbehorende voorzieningen. Voor beide functies is een maximaal brutovloeroppervlak en een maximale hoeveelheid woningen/ hotelkamers opgenomen. Voor de woonfunctie mag er maximaal 30.000 m2 bvo gerealiseerd worden waarbij het aantal woningen niet meer mag bedragen dan 350. Voor de hotelfunctie is het maximale oppervlak 15.800 m2, waarbij er niet meer dan 250 hotelkamers aanwezig mogen zijn.

Wonen is uitsluitend toegestaan vanaf een hoogte van 25 meter. Met toevoeging van deze bepaling is de geluidgevoelige woonfunctie in overeenstemming gebracht met hetgeen is onderzocht in het akoestisch onderzoek behorende bij het bestemmingsplan.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan zijn de verschillende hoogten opgenomen zodat de gewenste getrapte hoogte-opbouw (25 - 45 - 90 meter) van het complex ook juridisch-planologisch is vastgelegd.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is met name bedoeld voor het gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer. Ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeergarage' is de realisering van een ondergrondse parkeergarage mogelijk. Ook zijn terrassen mogelijk binnen de bestemming en kunnen voorzieningen worden aangebracht om stemgeluid te beperken.

Artikel 5 Waarde - Archeologie
De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is opgenomen ter veiligstelling en bescherming van de archeologische waarde en verwachtingen. Door de daarin opgenomen specifieke gebruiksbepaling waarin wordt verwezen naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een handelen in strijd met het bestemmingsplan een strafbaar feit.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Lid 1 van dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Voorwaardelijke verplichting over parkeren

Lid 2 regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Woningvorming en omzetting
In lid 3 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. In de paragraaf 2.2.2 Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting is de beleidsmatige achtergrond kort toegelicht. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.
Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting. Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar kamerverhuur (onzelfstandige bewoning) plaatsvindt.

Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 van de Huisvestingsverordening 2015, wat betekent dat de te veranderen woning groot genoeg is, de te vormen woningen groot genoeg zijn of de omgezette woonruimte voldoende verblijfruimte heeft, sprake is van een goede daglichttoetreding en de overlast voor de directe buren door geluid aanvaardbaar is. Ook moet voldaan worden aan de algemene leefbaarheidseisen die in dezelfde beleidsregels te vinden zijn, als hulpmiddel bij de beoordeling in hoeverre er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt .

Artikel 8 Algemene gebruiksregels
Strijdig gebruik
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Voorwaardelijke verplichting over parkeren
Lid 2 regelt ook bij wijziging van gebruik zonder bouwen dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid.

Woningvorming en omzetting zonder bouwkundige aanpassingen
Het vormen en omzetten van woningen is soms ook mogelijk zonder dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Daarom is het verbod van artikel 11 lid 3 hier als gebruiksverbod opgenomen. De werking van dit artikel is verder overeenkomstig dat artikel.
Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een beperkte afwijking (maximaal 10%) van hoogtematen en bebouwingspercentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

Met deze regels kunnen kleine uitvoeringsproblemen in verband met de grenzen van bestemmingen opgelost worden.

Artikel 11 Overgangsrecht
De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Als de in het plan opgenomen regels voor het gebruik of voor de bebouwing afwijken van een bestaande, legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 12 Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

6.4 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.