Hotel en kantoorontwikkeling Winthontlaan 4-6, Merwede kanaalzone

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding, doel en ligging

De gemeente is door Onis Vastgoed gevraagd om medewerking te verlenen aan een herontwikkeling van het perceel Winthontlaan 4-6 te Utrecht; de (voormalige) locatie van Sanders Meubelstad. De herontwikkeling bestaat uit de oprichting van een hotel, kantoor en aanvullende functies na sloop van de huidige bebouwing.

De locatie ligt in de Merwedekanaalzone (Kanaleneiland) en het perceel wordt begrensd door de afrit van de A12 (zuidzijde), de bebouwing van BDO (westzijde), het kavel van ToysXL/BCC (oostzijde) en de Winthontlaan (noordzijde).

Afbeelding: ligging van het plangebied

De hoofddoelstelling van dit bestemmingsplan is om deze nieuwbouwontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken.

Afbeelding: Luchtfoto van het plangebied

1.2 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Goedgekeurd door GS
Kanaleneiland		6 april 1978	25 april 1979

Voor de locatie is het bestemmingsplan Kanaleneiland 1978 van toepassing. De grond is bestemd voor Industrie-1. Deze gronden zijn bestemd voor industriële, ambachtelijke, groothandels- en vervoersbedrijven waarop de Hinderwet niet van toepassing is of voor bedrijven in de categorie 1, 2 en 3. Er geldt een maximaal bebouwingspercentage van 70% en een maximale bouwhoogte van 22 meter.

Voor het bestaande gebouw met (grootschalig) detailhandelsfunctie en kantoor is een bouwvergunning en planologische vrijstelling verleend.

Binnen het huidige bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkeling niet mogelijk. Het nieuwe plan is zowel qua functie als bouwhoogte in strijd met het huidige bestemmingsplan. Een nieuw bestemmingsplan is noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.3 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de beschrijving van de relevante beleidskaders gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod. In aansluiting hierop volgen de regels.

 

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijks en provinciaal beleid

Het Rijksbeleid en het provinciaal beleid richt zich op landelijke en provinciale aangelegenheden. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Zo staat in de Nota Ruimte het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten centraal. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden (regio Utrecht) en hoofdverbindingsassen. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Ook de Structuurvisie Randstad 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028) en verordening kennen een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen waarbij tegelijkertijd een kwaliteitssprong wordt gerealiseerd.

Daarnaast manifesteert de zogenoemde regenboogroute A12 (Rijk: Structuurvisie snelwegomgeving/ Routeontwerp A12. Provincie: Verstedelijkingsperspectief A12 centraal) zich in Utrecht als stadsboulevard. De stad verweeft zich met de infrastructuur. De vanuit de A12 goed zichtbare stadsrand heeft de kans om zich tot een karakteristiek stadsgezicht te ontwikkelen. Door middel van de herontwikkeling van de stedelijke berm van de snelweg kan de stad zich hier presenteren met nieuwe herkenningspunten en kan een dynamisch en goed ontsloten stad ontstaan met hoogstedelijke allure. Het ontwikkelen van bebouwing en bedrijventerreinen langs de Regenboogroute A12 tot stedelijk front en stadsboulevard, is een kernpunt.

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is de A12 zone aangeduid als potentiële grote transformatie- en verdichtingslocatie dat zich kan ontwikkelen tot een multifunctioneel woonwerkgebied in het hart van een aaneengesloten metropolitane regio. Een gebied dat met de auto goed bereikbaar is, maar ook met de tram en de fiets. De zone kan daarmee substantieel bijdragen aan de economische kracht van de regio.

Het plan voldoet aan de doelstellingen van zowel het Rijks- en provinciale beleid. Het planinitiatief betreft een verdichting, transformatie en revitalisering langs de A12. Het hotel wordt een nieuw herkenningspunt.
Aangezien dit bestemmingsplan zich enkel richt op een ontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied, is het overige ruimtelijke Rijks- en provinciaal beleid te globaal voor dit project om uitgebreider aan de orde te stellen.

2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de Structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de Structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuin.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit de stad als Randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

Van toepassing op het plangebied is het perspectief Markt. De doelstelling hierbij is:

• het stimuleren van de economische vitaliteit in Utrecht in stedelijke regionale en landelijke context;
• de herkenbaarheid van de kernkwaliteit vergroten door o.a. het ontwikkelen van een (bijbehorend) hoogstedelijk milieu.

Relatie met plangebied
Binnen het perspectief is herontwikkeling van de centrale zone langs de A2 en deels langs de A12 voorzien. Programmatisch biedt de locatie vanuit het perspectief van de markt kansen voor hoogstedelijke ontwikkelingen met het accent op werken. Het voorgestelde plan met onder andere een hotelfunctie sluit aan bij de structuurvisie.

Visie Merwedekanaalzone (2006)
Deze visie vormt een toetsingskader voor bouwinitiatieven. De planlocatie maakt onderdeel uit van deelgebied 6, Poort naar de stad, zoals beschreven in de visie.

• Binnen dit deelgebied wordt gestreefd naar de profilering als Poort naar de stad;
• Hoge bebouwing kan bijdragen aan meer stedelijkheid;
• Bij nieuwbouw langs de A12 en de Europalaan moet aangesloten worden bij de huidige hoge bebouwing;
• De relatie van het gebied ten noorden van de A12 en ten zuiden ervan dient versterkt te worden;
• Parkeren vindt plaats in gebouwde voorzieningen, of op zodanige wijze dat het vanaf het openbaar gebied niet in het oog springt.

Relatie met plangebied
Het plan voldoet aan de criteria die hierboven zijn weergegeven. Het betreft een gebouw dat qua hoogte aansluit bij recent in de nabijheid van het plangebied gerealiseerde hoogbouwprojecten, waardoor het stedelijke karakter van Kanaleneiland zuid wordt benadrukt. Het gebouw voorziet in inpandige gebouwde parkeervoorzieningen.

Hoogbouwvisie 2005
De doelstelling van de Hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen. Ten eerste door na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht. Ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

Voor de Hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:

• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;
• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.

Het plangebied valt binnen de 'Centrale Zone' met zoekgebied voor incidentele accenten. De basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. Voor incidentele accenten geldt een hoogte van 60 tot 80 meter.

Bij initiatieven dient de wenselijkheid van de accenten binnen de Centrale zone beoordeeld te worden aan de hand van drie criteria;

• Is er een wens om een stedelijke sfeer te maken?
• Is de bereikbaarheid gewaarborgd?
• Wordt een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke markering / leesbaarheid van de stad?

Voor het plangebied wordt een stedelijk sfeer beoogd. Door de ligging nabij de snelweg is een goede bereikbaarheid gewaarborgd. Het gebouw vormt door zijn positie, hoogte en uitstraling een herkenningspunt voor de stad Utrecht vanaf de A12.

Hotelnota 'Room with a View' 2010
In het kader van het hotelbeleid wordt het als wenselijk ervaren het aantal kamers in Utrecht uit te breiden. In het Utrechtse hotelbeleid maken we onderscheid tussen necessity en experience hotels. Necessity hotels richten zich vooral op de zakelijke gebruiker en zijn meestal aangesloten bij een (grotere) keten. Experience hotels onderscheiden zich qua concept, locatie en doelgroep. Voor de locatie Winthonlaan wordt ingezet op zakelijke necessity in het luxe segment. Dit zou invulling kunnen krijgen door de voorgestelde combinatie van hotel in het hogere segment (4 of 5 sterren) met een congresfunctie in combinatie met wellness en leisure.

Kantorenstrategie 2012
Het karakter van de kantorenmarkt is in de laatste jaren sterk veranderd van een groeimarkt naar een verplaatsingsmarkt. Op sterke locaties in de stad is nog steeds vraag naar nieuwbouw. Maar op minder goede locaties is het aanbod groter dan de vraag. De stad Utrecht voert al vele jaren een restrictief kantorenbeleid en staat in hoofdzaak alleen nieuwbouw toe op drie sterke locaties: Papendorp, Leidsche Rijn Centrum en het Stationsgebied. Buiten die drie locaties gaat de gemeente traditioneel zeer terughoudend om met nieuwbouw en uitbreiding. Op locaties waar de leegstand toeneemt is uitbreiding van kantoorruimte niet aan de orde maar spant de gemeente zich juist in om kantoorruimte te transformeren naar een andere functie.

De gemeente Utrecht en ook de BRU-regio voeren momenteel discussie over het kantorenprogramma van de stad Utrecht en omliggende gemeenten. Hoewel Utrecht nog steeds een van de meest gezonde kantoorsteden is, loopt de leegstand in bepaalde gebieden op en loopt de gronduitgifte van kantorenkavels terug. De focus is gericht op behoud van een gezonde markt voor de bestaande kantoren en op transformatie van leegstaande gebouwen.

Voor dit plangebied is er geen sprake van een nieuwe kantoorontwikkeling. In de huidige situatie is er namelijk 4.400 m2 kantoor aanwezig. In de nieuwe situatie wordt maximaal 5.000 m2 kantoor toegestaan. Gezien de ligging van de locatie langs de A12 en de combinatie met de hotelfunctie ter plaatse is een beperkte kantoorontwikkeling van 600 m2 als aanvullend programma ter plaatse verantwoord. Hierbij is ook in overweging genomen dat er circa 6.100 m2 detailhandel zal verdwijnen.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan 2005-2020
In het gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) 2005-2020 staat de gemeentelijke visie op het verkeer en vervoer in Utrecht tot 2020. Een langetermijnvisie op verkeer en vervoer is onder andere nodig om de groei van de mobiliteit in de toekomst goed op te kunnen vangen. Het GVVP bevat beleid en plannen voor de hoofdinfrastructuur gericht op de bereikbaarheid van de stad Utrecht. Het GVVP is, samen met andere sectornota's, uitgangspunt voor wijkverkeersplannen, de uitwerking van stedenbouwkundige en infrastructurele plannen en overige verkeers- en vervoersprojecten.

Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren worden de economische belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal verkeersassen voor openbaar vervoer, autoverkeer en goederenverkeer goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. Ook wordt de mobiliteit buiten piek- en spitsuren gefaciliteerd, maar tijdens piek- en spitsuren moet met name de groei van de automobiliteit worden afgevlakt. Dit gebeurt door het openbaar vervoer en fietsvoorzieningen te verbeteren en door met verkeers- en mobiliteitsmanagement de mobiliteitsvraag zo goed mogelijk over het totale verkeerssysteem te verdelen.
Dit beleid is vertaald naar een aantal netwerken voor auto, openbaar vervoer, goederenvervoer en fiets. Deze netwerken vormen uitgangspunten voor het bestemmingsplan en zegt iets over de functie van een straat in het netwerk.

Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar
Utrecht groeit en fiets, OV en auto vragen steeds meer ruimte in de stad. Utrecht heeft daarom een nieuwe visie op mobiliteit ontwikkeld, het Ambitiedocument aantrekelijk en bereikbare stad. Utrecht zet daarbij in op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte met zeven beleidsprincipes:

1.De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid
2. Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen
3. Levendige centra op knooppunten
4. De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze
5. RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem
6. De fiets als primair vervoermiddel in de stad
7. De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

Nota Stallen en parkeren
Utrecht werkt aan een aantrekkelijke, bereikbare en gezonde stad. Een belangrijk instrument hierbij is het beleid voor het stallen van fietsen en parkeren van auto's in de stad. Het college zet dit instrument in om de leefbaarheid van de wijken te verbeteren en een kwaliteitsslag in de openbare ruimte te maken. Ook kunnen (fiets)parkeermaatregelen bijdragen aan de verbetering van de luchtkwaliteit en het goed bereikbaar houden van de vitale economische functies in de stad. Uitgangspunt hierbij is een financieel gezonde exploitatie van het parkeren in Utrecht.

In de planbeschrijving in hoofdstuk 4 wordt aangegeven hoe is omgegaan met deze uitgangspunten.

Bomenbeleid Utrecht (2009)
Eén van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren.
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

'De schoonheid van Utrecht' Welstandsnota 2004
In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft de welstandstoetsing van omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. De Welstandsnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.
Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. Verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld is beide mogelijk, zowel naar structuur als naar architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden.

Dit betekent:

• een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld;
• er is ruimte voor vernieuwing;
• bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

Nota externe veiligheid (2007)
De Nota externe veiligheid gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden.

De beleidskeuzen hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, wordt gebouwd. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen bedrijven of in transportroutes naar locaties waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. De gemeente wil met die normen terughoudend omgaan. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op externe veiligheid.

Waterplan Utrecht
Zes waterpartners, bestaande uit de Hoogheemraadschappen De Stichtse Rijnlanden en Amstel, Gooi en Vecht, Hydron Midden-Nederland, de provincie Utrecht, Rijkswaterstaat Utrecht en de gemeente Utrecht hebben het Waterplan Utrecht opgesteld. Het Waterplan Utrecht omvat een lange termijn visie tot 2030 en een uitvoeringsprogramma voor de periode 2004-2008.

Met het opstellen van het Waterplan Utrecht hebben de waterpartners afgesproken te streven naar een watersysteem voor de toekomst, dat aansluit bij de natuurlijke omstandigheden op en om Utrechts grondgebied. Om dit te bereiken is afgesproken te werken aan het terugdringen van de verontreiniging van het oppervlaktewater, stroomafwaartse gebieden niet te veel belasten met overtollig water uit Utrecht (afwenteling), veranderde waarden van het water voor de stad beter benutten (transport, toerisme, recreatie en natuur, woon- en werkomgeving) en door hechtere samenwerking meer resultaat voor hetzelfde geld. Dit is vertaald in tien ambities voor een duurzamer watersysteem voor Utrecht in 2030. Met de ambities wordt invulling gegeven aan de trits 'vasthouden, bergen, afvoeren' en aan de trits 'schoonhouden, scheiden en zuiveren'.

Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets die voor dit plan is terug te vinden in de bijlagen.

Gemeentelijk Rioleringsplan
In het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) zijn maatregelen vastgelegd om lozingen vanuit het riool terug te dringen. Eén van de maatregelen betreft de aanleg van bergbezinkbassins (BBB's). Een bergbezinkbassin zorgt voor een grotere inhoud van de riolering. Daarnaast wordt in het bassin een deel van het vuil afgevangen waardoor het overstortende water schoner wordt. Dit voorkomt stank en vissterfte in de ontvangende watergang. Naast de aanleg van de BBB's gaat de gemeente Utrecht ook andere maatregelen nemen om te voldoen aan het Rijksbeleid, zoals het vergroten van delen van de riolering en het afkoppelen van hemelwater.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Bestaande situatie

Het plangebied ligt in Kanaleneiland en vormt een onderdeel van de Merwedekanaalzone. De omgeving (vooral de noordzijde van de A12) wordt gekenmerkt door een inrichting met functies als grootschalige kantoren, instellingen, bedrijven en grootschalige detailhandel (o.a. de meubelboulevard) De invulling is het gevolg van een relatief spontane groei.

Hoogbouw is met name te vinden aan de oostzijde van de Europalaan. Verder is er veel bebouwing in twee lagen. Aan de zuidzijde van de A12, in Westraven, is er naast diverse bedrijvigheid een hotel te vinden. Hier is ook een transferium aanwezig.
Het westelijke deel is verbonden met de Europalaan die een belangrijke functie vervult als stedelijke invalsweg en aansluit op de A12. Het oostelijke deel heeft een relatie met het Merwedekanaal.

Het huidige gebouw op de planlocatie is de voormalige showroom van Sanders Meubelstad met bijbehorende kantoren en een bedrijfshal. Het gebouw bestaat uit een begane grond met daarop een terugliggende opbouw van 3 lagen. Op de begane grond en 1e verdieping bevindt zich de showroom (totaal circa 6.100 m2). Op de 2e en 3e verdieping bevindt zich kantoorruimte (totaal circa 4.400 m2). Ten oosten van dit gebouw staat de bedrijfshal van circa 600 m2. Rondom het gebouw zijn parkeerplaatsen. Het terrein heeft op twee plekken een ontsluiting op de Winthontlaan.

De verouderde bebouwing betreft geen monument of beeldbepalend element. Er is dan ook geen sprake van cultuurhistorische waarden.

Afbeelding: Huidige situatie

Het profiel van de Winthontlaan is opgebouwd uit een weg in twee richtingen (met daarnaast in -en uitvoegstroken) met aan weerszijden grasstroken met bomen, gevolgd door fiets- en voetpaden eveneens aan weerszijden. De overgang naar de particuliere kavels is groen vormgegeven, door gras of door een haag. Het plangebied zelf is nagenoeg geheel verhard. Alleen op de grens van het te ontwikkelen kavel en de openbare weg, bevindt zich in beperkte mate gras en een haag. Er staan geen bomen binnen de plangrenzen.

De verkeersafwikkeling van het verkeer met de Winthontlaan als bestemming en startpunt vindt voor het grootste deel plaats via de Europalaan. De Winthontlaan sluit rechtstreeks aan op de Europalaan maar verkeer van de Winthontlaan richting de Europalaan kan alleen rechtsaf richting Europaplein. De Winthontlaan sluit aan de oostzijde aan op de Zeehaenkade, die in zuidelijke richting via de Mauritiuslaan aansluit op de Europalaan ter hoogte van de zuidelijke op- en afrit van de A12. Voorts is het bedrijventerrein aan de noordzijde via de Vliegend Hertlaan ontsloten op de Europalaan en via de Eendrachtlaan op de Beneluxlaan (uitsluitend het gebied in).

Afbeelding: wegen

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

De promintente ligging van de planlocatie vraagt om een representatieve invulling. Gezien de aard van het gebied ligt het voor de hand aansluiting te zoeken bij de in het gebied aanwezige grootschalige economische functies.
Het programma bestaat uit een viersterrenhotel met maximaal 180 hotelkamers en bijbehorende functies zoals conferentiezalen en een restaurant. De gezamenlijk oppervlakte van deze functies bedraagt maximaal 20.000 m2 waarbij de oppervlakte van een parkeergarage buiten beschouwing blijft. Daarnaast kan er op deze locatie maximaal 10.750 m2 aanvullend programma worden gerealiseerd (eveneens zonder de oppervlakte van het parkeren mee te tellen).

Ten aanzien van de overige 10.750 m2 aanvullend programma geldt het volgende:

• Functioneel: zelfstandige opleidingsinstituten, maatschappelijke functies, medische diensten, culturele voorzieningen, wellness en laboratoria en bedrijven (geen kantoren);
• Van het aanvullend programma mag er maximaal 5.000 m2 uit zelfstandige kantoorruimte bestaan.
• In het aanvullend programma mag geen zelfstandig congrescentrum of vergadercentrum worden gerealiseerd.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

Het gebouw zal bestaan uit drie bouwdelen: een plint, een hoteltoren en een lager bouwvolume voor de overige functies. Voor een levendige uitstraling van het gebouw is het gewenst dat de drie volumina hun eigen vorm en uitstraling krijgen en de hoteltoren en het lagere volume zich door de vormgeving losmaken van de plint. Elke functie kan zo zijn eigen verschijningsvorm krijgen. De plint krijgt een maximale hoogte van 14,5 meter en oriënteert zich op de Winthontlaan. De hoteltoren mag vanwege de voor het gebied afwijkende functie opvallen en de bezoeker als het ware van verre uitnodigen. Een functie als panoramabar– of restaurant bovenin de toren kan dit effect versterken.
Het is wenselijk dat er een representatieve functie in de plint aan de hoek van het verkeersplein komt, om te voorkomen dat er een echte achterkant gerealiseerd wordt.

De hoogte van de toren is maximaal 80 meter. Deze hoogte volgt uit de hoogbouwvisie, uit de wens om in verband met de ambitie om vanuit de A12 een goed zichtbare stadsrand en een karakteristiek stadsgezicht te ontwikkelen (regenboogroute) en een herkenningspunt te realiseren.
De hoogte van het lagere bouwdeel voor het aanvullend programma is maximaal 33 meter. Het lagere bouwdeel is hiermee ondergeschikt aan de toren (met name gezien vanaf de snelweg). Net als de hoteltoren heeft het lagere bouwdeel bij voorkeur een alzijdige oriëntatie.

De plint staat op een halfverdiepte parkeerbak die maximaal 1,5 meter boven het maaiveld komt. Het hoogteverschil wordt aan de Winthontlaan opgelost door een bordes met trappartij.

De onderscheidende vormgeving van de drie volumes wordt versterkt door de positionering ten opzichte van elkaar. Zowel tot de omgeving als tot elkaar wordt tussen de hogere volumes een behoorlijke afstand aangehouden. Het hotel- en het lagere volume staan op de plint, maar komen er nadrukkelijk los van (door een overstek en/of setback). Een setback (aan de Winthontlaan) bij de hoteltoren heeft daarbij ook een gunstige invloed op de windhinder op maaiveld. Deze setback is zo gepositioneerd dat de rooilijn terugligt ten opzichte van BDO (naastgelegen kantoor) zodat geen aanzet wordt gegeven voor een rij torens, maar duidelijk een ensemble ontstaat.

Afbeelding: uitgangspuntenkaart bouwenvelop

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

Winthontlaan
De routes van en naar de Winthontlaan blijven gelijk (zie hoofdstuk 3). Het huidige profiel van de Winthontlaan en de rijbaanindeling (met separate fiets- en voetpaden en groenstroken aan beide zijden) blijft gehandhaafd.

Vanuit verkeersveiligheidsoogpunt is het noodzakelijk het aantal potentiële conflictpunten tussen autoverkeer en langzaam verkeer te beperken. De ontsluiting van het perceel dient dan ook logisch en overzichtelijk te zijn. Er is voldoende ruimte om voor het nieuwe gebouw langs de beoogde 'drop-off zone' te ontsluiten. De in- en uitrit van deze zone kan ook gecombineerd worden met de toegang tot de parkeergarage(s).

Verkeersafwikkeling en beleid
De nabijgelegen kruispunten van de Europalaan met de aansluitingen op de A12 zijn in de spits druk. Om te voorkomen dat de kruispunten door de nieuwe functie te veel belast zouden worden, is aan de ontwikkelaar het uitgangspunt meegegeven dat de totale ontwikkeling niet meer dan 145 motorvoertuigbewegingen in de spits mag opleveren. Het nieuwe programma is daarom afgestemd op deze beperking van de toename van autoverkeer, met name tijdens de spits. In de bijlage is een onderbouwing van de verkeersaantrekkende werking opgenomen (Berekening verkeersgeneratie, Goudappel Coffeng, d.d. 23 september 2013 met kenmerk BJZ001/Fdf/0001).
Voor wat betreft het aanvullend programma is er gekozen om functies mogelijk te maken die een relatief beperkte verkeersaantrekkende werking in de spitsuren hebben, zoals: zelfstandige opleidingsinstituten, maatschappelijke functies, sport en recreatie, welness en bedrijven. Functies die minder spitsverkeer opleveren, krijgen in regels in verhouding meer ruimte in vloeroppervlak geboden. Met de ontwikkelaar is aanvullend afgesproken dat er een mobiliteitsplan wordt opgesteld, waarin wordt aangegeven welke maatregelen nodig zijn om te voldoen aan de eis om het aantal motorvoertuigbewegingen in de spits te beperken. De maatregelen kunnen bestaan uit het bevordering van het gebruik van openbaar vervoer, maar ook personeelsbeleid (fiets- en ov-vergoeding) en beeldschermen met verkeersinformatie voor de gasten kunnen bijdragen aan minder verkeer of een gelijkmatige verdeling ervan.

In een bredere context neemt de gemeente Utrecht verkeersmaatregelen op stedelijk niveau. Die maatregelen overstijgen deze hotelontwikkeling. In het ambititiedocument 'Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar' en door ingrepen in het wegennet, wordt voor de stad als geheel nog meer ingezet op het gebruik van openbaar vervoer en fiets en is de autobereikbaarheid vooral gericht op de economische (kern)gebieden. Het doel van de maatregelen is om verkeer sneller naar de plek van bestemming te leiden en om regionaal verkeer met bestemming Utrecht over de buitenring te laten rijden tot aan de invalsweg die het dichtst bij de bestemming ligt.
Voor de Binnenstad en het stationsgebied, fungeert de Graadt van Roggenweg/Weg der Verenigde Naties als belangrijkste invalsroute. De recente oplevering van de fly-over bij het 24 oktoberplein zorgt voor extra capaciteit. Om het westelijk stationsgebied snel te bereiken, is onlangs de Overste den Oudenlaan verdubbeld en volledig aangesloten op de Graadt van Roggenweg.

Voor het verkeerssysteem rond de Europalaan betekenen deze principes dat het regionaal verkeer met bestemming Zuidwest vooral via de Europalaan en Prins Clausbrug de stad binnenkomt en verlaat. Het verkeer richting Jaarbeurs en Stationsgebied, dat veel gebruik maakte van de Europalaan, zal zoveel mogelijk via de Fly-over over het 24-Oktoberplein worden geleid. De verwachting is dat met deze principes de Europalaan minder wordt gebruikt door verkeer dat geen bestemming heeft in de omgeving zuidwest Utrecht. Hierdoor kan de Europalaan een meer gebiedsgerichte functie krijgen en zal de bereikbaarheid van dit gebied verbeteren. Deze vermindering van verkeer is naar verwachting veel groter dan het verkeer dat de hotelontwikkeling veroorzaakt.
Daarnaast wordt momenteel gewerkt aan capaciteitsuitbreiding van het kruispunt (Europalaan /A12) door het toevoegen van een dynamische rijstrook. Hierdoor neemt de verwerkingscapaciteit van de kruispunten substantieel toe. Daarbij is ook de nieuwe gebiedsontsluitingsweg van de IKEA en het openstellen van de invalsroute via de Prins Clausbrug naar Utrecht Zuid-west relevant.

Conclusie
De beoogde hotelontwikkeling zal binnen de aangegeven kaders geen noemenswaardige invloed hebben op de huidige verkeersafwikkeling.

4.2.2 Openbare ruimte en groen

Het plangebied zelf bevat geen openbare ruimte, maar sluit daar over een behoorlijke lengte langs de Winthontlaan wel op aan.
Het profiel van de Winthontlaan is opgebouwd uit rijbanen in twee richtingen (met daarnaast in -en uitvoegstroken) en aan weerszijden grasstroken met bomen erin, gevolgd door fiets- en voetpaden eveneens aan weerszijden. De overgang naar de particuliere kavels is groen vormgegeven, door gras of door een haag.
De groenstrook grenzend aan de openbare ruimte dient gehandhaafd te blijven dan wel versterkt te worden zodat het huidige beeld van de Winthontlaan doorgezet wordt. De huidige hagen op de kavel dienen daarom behouden te blijven, teruggeplant te worden of plaats te maken voor een andere groene invulling. Langs de noordelijke, westelijke en oostelijke grenzen van de kavel is daarom een groenbestemming opgenomen.

4.2.3 Parkeren

Volgens het gemeentelijk parkeerbeleid dienen voldoende parkeerplaatsen te worden gerealiseerd op basis van de bij dit parkeerbeleid behorende normen, vastgelegd in de bouwenvelop dan wel conform de nieuwe nota Stallen en Parkeren. Deze parkeernormen zijn gegeven in een bandbreedte.

Het terrein biedt voldoende ruimte om fietsen te stallen of inpandige voorzieningen te realiseren.
In het plangebied is voor het beoogde programma ruim voldoende plaats om te voorzien in de eigen autoparkeerbehoefte. Het hotelgedeelte krijgt een halfverdiepte parkeergarage en een kleinere parkeerplaats op het kelderdek. Het aanvullend programma met kantoor en overige functies voorziet in een inpandig parkeerhuis.
Het uiteindelijke bouwprogramma zal moeten uitwijzen hoeveel parkeerplaatsen er volgens de parkeernormen moeten worden gerealiseerd.

Voor het hotelgebouw wordt ruimte gereserveerd voor een drop-off zone. Hier kunnen gasten even in- en uitladen en taxi's wachten.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Geluidhinder

5.1.1 Kader

Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen. De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.
  

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke Geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

5.1.2 Plansituatie

Binnen het plan is een onderwijsfunctie opgenomen. Toetsing aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder is daarom noodzakelijk. In de bijlagen is het akoestisch onderzoek (Cauberg Huygen, datum 5 juli 2013, kenmerk 20100844-37) opgenomen.

Vanwege de A12 wordt de maximale toegestane geluidsbelasting op vrijwel alle gevels van het gebouw overschreden. Indien aan deze gevels een onderwijsfunctie grenst zullen deze gevels als doof moeten worden uitgevoerd. Alleen op de noordgevels vanaf een hoogte van 15 meter is geen sprake van overschrijding van de maximale toegestane geluidsbelasting. Daar is een ontheffing noodzakelijk tot maximaal 53 dB vanwege de A12 en maximaal 52 en 54 dB vanwege respectievelijk de Europalaan en de Winthontlaan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de milieubelasting van het nieuwe combinatiegebouw in kaart gebracht en is beoordeeld of de nieuwbouw niet leidt tot een onaanvaardbare milieubelasting ter plaatse van de omliggende woningen. Hierbij is (onder andere) de systematiek van de VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering" gehanteerd.

De VNG-publicatie geeft per bedrijfscategorie een "veilige" afstand voor het milieuaspect geluid, de zogenaamde richtafstand. De beoogde functies hebben een richtafstand van maximaal 30 meter. De dichtstbijzijnde geluidgevoelige bestemmingen (woningen, basisscholen) liggen op een afstand van minimaal 350 meter en ruim buiten de vermelde richtafstanden.

De richtafstanden geven slechts indicatieve informatie en hebben geen betrekking op individuele bedrijven en situaties. Gezien de omvang van het plan is daarom onderzocht of de verkeersaantrekkende werking van het plan geen nadelige gevolgen heeft op de heersende geluidbelasting ter plaatse van de geluidgevoelige bestemmingen in de omgeving.

Ten behoeve van de beoordeling van de geluideffecten door aankomend en vertrekkend verkeer op de bestaande omgeving zijn de toe- of afnamen van de geluidbelastingen ter plaatse van bestaande geluidgevoelige gebouwen buiten het bestemmingsplan berekend. In dit onderzoek is verondersteld dat er sprake is van een onaanvaardbare milieubelasting als de komst van het combinatiegebouw leidt tot een toename in de geluidbelasting van 1,5 dB of meer.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de toename van de geluidbelastingen ter plaatse van de nabijgelegen woningen en onderwijsfuncties maximaal 0,6 dB bedraagt. Daarom wordt geconcludeerd dat de komst van het combinatiegebouw niet leidt tot een verslechtering van de akoestische situatie. Er is geen sprake van een onaanvaardbare milieubelasting.

5.1.3 Conclusie

Vanuit akoestisch oogpunt voldoet het plan aan de eisen die daaraan op grond van de Wet geluidhinder en in het kader van goede ruimtelijke ordening worden gesteld.

5.2 Externe veiligheid

5.2.1 Algemeen

In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die zware bedrijven kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren
De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.


In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risico veroorzakende activiteiten. Dit betrof:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Voor het plangebied is de snelweg A12 en de Europalaan relevant.
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. Binnen of in de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven.
• Bedrijven die vuurwerk mogen opslaan.

Op grond van de inventarisatie is alleen het vervoer over de weg van belang. In de bijlage is een zogenaamde Quantitatieve Risicoanalyse (QRA) opgenomen (QRA Winthontlaan 4-6, StadsOntwikkeling, d.d. 2 april 2012).

Het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.

5.2.2 Vervoer gevaarlijke stoffen over wegen

Het veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is verwoord in de 'Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen' (Rnvgs), vervolg en samenvatting van de nota Rnvgs. De circulaire geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes en geeft de normering aan voor Plaatsgebonden Risico en Groepsrisico:

• 1. de normhoogte voor Plaatsgebonden risico bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing;
• 2. voor het Groepsrisico is een zg. oriëntatiewaarde vastgesteld. Voor transport bedraagt deze waarde 10-4/jaar bij 10 doden, 10-6/jaar bij 100 doden enz. Het is een oriëntatiewaarde omdat onder voorwaarden van deze waarde mag worden afgeweken.
  

Landelijk is een Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in ontwikkeling. Het Basisnet beoogt meer zekerheid te geven over de te verwachten transportfrequenties en de daarbij behorende zonering. Voor wat betreft wegen heeft het Basisnet alleen gevolgen voor Rijkswegen.

Met behulp van het rekenprogramma RBM2 versie 1.3 is de veiligheidssituatie voor de bebouwing langs de A12 (inclusief afrit) berekend wat betreft het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Daarnaast vindt vervoer over de Europalaan plaats. Dit betreft LPG-transport naar tankstations. Dit vervoer wordt gereguleerd door de gemeentelijke Routeringsregeling. Deze regeling staat alleen vervoer toe op basis van ontheffingen.

5.2.3 Resultaten Plaatsgebonden Risico

Langs de A12 en de Europalaan is geen Plaatsgebonden Risicocontour 10-6/jaar aanwezig.

5.2.4 Resultaten Groepsrisico

• Huidige Situatie: het Groepsrisico bedraagt 0,802 maal de oriëntatiewaarde.
• Nieuwe Situatie: het Groepsrisico bedraagt 0,848 maal de oriëntatiewaarde.
• Het Groepsrisico wordt vrijwel geheel bepaald door de A12.

5.2.5 Verantwoording groepsrisico

Het Groepsrisico wordt per kilometer weglengte berekend, waarbij het rekenprogramma RBM2 zelf het wegvak bepaalt waar de hoogste waarde van het groepsrisico optreedt. Het zwaartepunt van het groepsrisico van dit wegvak ligt bij IKEA en niet bij de Winthontlaan.

Vanwege het relatief hoge groepsrisico (0,8 maal de oriëntatiewaarde) langs dit deel van de A12 is terughoudendheid geboden bij een verdere verhoging daarvan. De stijging van het Groepsrisico door de beoogde ontwikkelingen bedraagt 0,05 maal de oriëntatiewaarde. De invulling met voornamelijk hotel- en congresactiviteiten is gunstig, omdat de meeste aanwezigen niet permanent op deze locatie aanwezig zijn.

5.2.6 Conclusie

Gezien de goede mogelijkheden van zelfredzaamheid en rampbestrijding en de relatief beperkte stijging van het Groepsrisico wordt het toekomstige groepsrisico in dit gebied (0,85 maal de oriëntatiewaarde) als acceptabel beoordeeld.

5.3 Luchtkwaliteit

5.3.1 Kader

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging door gasvormige stoffen en verontreiniging van de lucht met stof, door met name verkeer. De luchtkwaliteit beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Wegverkeer is samen met de hoge achtergrondconcentratie in Utrecht, in belangrijke mate van invloed op de luchtkwaliteit. In november 2007 is de wijziging van de Wet milieubeheer met betrekking tot luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wetswijziging staat bekend als de "Wet luchtkwaliteit". Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005.

Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• b. een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• d. het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

5.3.2 Rekentool

Voor kleinere ruimtelijke ontwikkelingen die invloed kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft InfoMil in samenwerking met het ministerie van VROM (thans Infrastructuur en Milieu), een rekenprogramma ontwikkeld. Daarmee kan op een vrij eenvoudige wijze worden bepaald of een plan niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

De berekeningen zijn uitgevoerd met het rekenprogramma (Rekentool) uit 2011 (Cauberg Huygen, notitie Ruimtelijke onderbouwing luchtkwaliteit Winthontlaan te Utrecht, d.d. 15 mei 2012 met kenmerk 20100844-06).

5.3.3 Verkeersaantrekkende werking

In het plan aan de Winthontlaan te Utrecht wordt de ontwikkeling van een half verdiepte parkeergarage met daarop een hotel met bar/restaurant en kantoren/congresruimten voorzien. Deze functies hebben een verkeersaantrekkende werking en hierdoor mogelijk gevolgen voor de luchtkwaliteit in en rond het plangebied.

Voor de berekeningen van het effect van het plan op de luchtkwaliteit is wat betreft het aantal verkeersbewegingen uitgegaan van CROW-cijfers en een verrekening met het bestaande gebruik van de locatie. Als gevolg van de extra mogelijkheden is berekend dat er 764 motorvoertuigbewegingen per etmaal extra plaatsvinden ten opzichte van de huidige situatie.

Het genoemde aantal verkeersbewegingen is gebruikt voor de berekening van de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het plan.

5.3.4 Resultaten

Met de NIBM-tool (versie juni 2011) is berekend wat de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het verkeer als gevolg van het plan is, uitgaande van het worst case scenario. In onderstaande figuur zijn de uitkomsten van deze tool te zien.

5.3.5 Conclusie

Uit de berekening blijkt dat bij het gehanteerde scenario de bijdrage aan de luchtkwaliteit onder de 3% van de grenswaarde blijft (c.q. minder dan 1,2 microgram/m³). Het plan heeft een niet in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit.

5.4 Bodem

5.4.1 Bodemkwaliteit

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.
  
• Bodemsanering
  Ernstig verontreinigde locaties dienen te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreiniging in de bovengrond die zich niet kan verspreiden (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden, wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.
  
• Bodembeheer
  Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe "wat schoon is moet schoon blijven" en "wat vies is mag niet viezer worden". Waar mogelijk wordt een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning, een functiewijziging of aan- dan wel verkoop dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

De resultaten van het onderzoek dienen bij de in te dienen bouwaanvraag te worden overlegd voor deze in behandeling wordt genomen. Hierbij dient te worden aangetoond dat de grond ter plaatse geschikt is voor de uitoefening van de functie. In het gemeentelijk bodeminformatiesysteem AV Besure is onderzocht of in het gebied ernstige gevallen van bodemverontreiniging aanwezig zijn.

• Relevante informatie uit bodeminformatiesysteem over historisch bodemgebruik.
• Zijn er in het plangebied verontreinigde locaties aanwezig?
• Aangeven wat bekend is van bodemkwaliteit, wat is gesaneerd, wat eventueel potentieel risico is vanwege huidig gebruik.

5.4.2 Plansituatie

Op het terrein is een milieuhygiënisch bodemonderzoek uitgevoerd (24 juni 2011, Cauberg-Huygen, referentie 20111097-01). In dit onderzoek is gekeken naar de algemene bodemkwaliteit en de bodemkwaliteit op verdachte plaatsen (ondergrondse tanks, eerdere teer- en olieverontreinigingen). Er zijn ernstige verontreinigingen aangetoond met onder andere PAK, PCB en minerale olie. In verband met vrijkomende grondstromen moet aanvullend onderzoek worden verricht, onder andere om onderscheid te maken in licht en ernstig verontreinigde grond. Geadviseerd wordt om het aanvullend onderzoek uit te voeren na sloop van de gebouwen. Voor de nieuwbouw en grondwerkzaamheden moet een saneringsplan worden ingediend.

In de omgeving van het terrein zijn andere grondwaterverontreinigingen met minerale olie en vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen aanwezig. Wanneer er voor bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening worden gehouden met deze nabij gelegen grondwaterverontreinigingen. Als er in de invloedssfeer van een grondwateronttrekking een grondwaterverontreiniging aanwezig is moet er door de initiatiefnemer een saneringsplan opgesteld worden waarin voldoende tegenmaatregelen worden beschreven om deze verontreiniging niet te verplaatsen.

Er is vervolgens een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (Cauberg-Huijgen, referentie: 2 april 2012 nr. 20112555-03). In dit onderzoek is voldoende vastgesteld dat de zandige laag van 1,0 tot 2,0 meter -mv niet verdacht is voor de aanwezigheid van PCB en PAK. Bij een eventueel uit te voeren partijkeuring dient expliciet aandacht besteed te worden aan eventuele afwijking/bijmengingen in deze laag die mogelijk de eerder aangetoonde verontreinigngen kunnen verklaren.

De ernst en omvang van de olieverontreiniging op het perceel is voldoende vastgesteld. Niet duidelijk is of sprake is van een "geval van ernstige bodemverontreiniging" omdat (uit dit aanvullende onderzoek) niet blijkt of de verontreiniging is afgeperkt in met name oostelijke richting.

5.4.3 Conclusie

Voor de nieuwbouw, vrijkomende grondstromen en eventuele grondwateronttrekking moet rekening gehouden worden met kosten voor aanvullend bodemonderzoek, na de sloop, bodemsanering en de bijbehorende proceduretijd. De bodem moet geschikt worden gemaakt voor de nieuwe functie (na sloop van de bestaande bebouwing).

Na sloop van de opstallen dient ter plaatse een aanvullend onderzoek verricht te worden. De ernst en omvang van de teerverontreiniging is een schatting. Deze verontreiniging dient, na sloop opstallen, afgeperkt te worden omdat de teer- en de olieverontreiniging niet tot hetzelfde geval behoren. Het uitvoeren van dat aanvullend onderzoek is een voorwaarde bij de omgevingsvergunning.

5.5 Flora en fauna

5.5.1 Aanleiding en doelstelling

In opdracht van Onis Vastgoed BV is een natuurtoets uitgevoerd ten behoeve van geplande vervangende nieuwbouw aan de Winthontlaan 4-6 in Utrecht (Natuurtoets Winthontlaan 4-6 Utrecht, EcoGroen Advies BV, 25 maart 2011, kenmerk 10240).

De Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet verplichten vooraf te toetsen of ruimtelijke ingrepen of activiteiten niet conflicteren met aanwezige beschermde plant- en diersoorten en habitats. In het voorliggende onderzoek worden de consequenties in beeld gebracht van de ruimtelijke ingrepen en vindt toetsing plaats aan de Flora- en faunawet en vigerend gebiedsgericht natuurbeleid.

5.5.2 Gebiedsgericht natuurbeleid

Op basis van de aard van de ruimtelijke ingrepen kan geconcludeerd worden dat deze geen negatieve effecten hebben op de in de omgeving aanwezige Natura 2000-gebieden, Beschermde Natuurmonumenten, EHS–gebieden en gebieden met natuurwaarden buiten de EHS.

5.5.3 Aangetroffen en te verwachten soorten

De locatie bestaat uit een bedrijfsgebouw met omliggende verharding en beperkt groenplantsoen. Langs de zuidzijde van het plangebied ligt een bosstrook en een watergang. Onderstaand worden de bevindingen kort weergegeven:

• Het gebouw wordt gebruikt door één of enkele Gewone dwergvleermuizen als paar-, zomer- en winterverblijfplaats. De voorgenomen plannen hebben geen nadelige gevolgen op vlieg- en/of jachtroutes en foeragerende vleermuizen;
• Verspreid in het plangebied zijn vaste verblijfplaatsen van enkele algemeen voorkomende, laag beschermde, zoogdiersoorten te verwachten. Verblijfplaatsen van juridisch zwaarder beschermde zoogdieren zijn niet aangetroffen/ te verwachten;
• Het plangebied is weinig geschikt voor broedvogels. In de groenplantsoenen komen mogelijk Groenling, Tjiftjaf, Winterkoning, Heggenmus, Roodborst en Merel tot broeden. In de bosstrook langs de zuidzijde van het plangebied zijn naast bovengenoemde soorten ook Houtduif en Vink te verwachten. In het plangebied zijn geen nesten van jaarrond beschermde broedvogelsoorten aangetroffen en deze worden gezien de terreingesteldheid ook niet verwacht;
• In het plangebied is overwintering van laag beschermde amfibieënsoorten als Bruine kikker, Gewone pad en Kleine watersalamander te verwachten;
• Er zijn geen beschermde planten, vissen, ongewervelden en reptielen aangetoond of te verwachten.

5.5.4 Conclusie

Bij het uitvoeren van het plan dient gehandeld te worden conform de Flora en Faunawet, waaronder de algemene zorgplicht. Dit kan inhouden dat een ontheffing en/of mitigerende maatregelen noodzakelijk zijn. Voor het bestaande gebouw is reeds een sloopmelding ingediend en akkoord bevonden. Bij een sloopmelding wijst de gemeente de aanvrager altijd op een eventuele benodigde ontheffing en de algemene zorgplicht. De zorgplicht houdt in dat eenieder voldoende zorg in acht neemt voor de in het wild levende dieren en planten, inclusief hun directe leefomgeving. Sloop van een bestaand gebouw staat los van een besluit tot vaststelling van een bestemmingsplan.

5.6 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

5.6.1 Inleiding

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen me.r.- (beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst C en D zit, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt.

Gemeenten en provincies moeten daarom per 1 april van 2011 ook bij kleine (bouw)projecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een MER nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

5.6.2 Beoordeling noodzakelijkheid m.e.r. - beoordeling

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn.

Drempelwaarden Lijst D
In het plangebied wordt de bouw van een hotel van 20.000 m² BVO, alsmede 10.750 m² BVO aan aanvullende voorzieningen, waarvan 5000 m² kantoorontwikkeling. Dit programma ligt onder de drempelwaarden van Lijst D. Er is dus geen sprake van een m.e.r-plichtige activiteit.

Gevoelig gebied
In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van de natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden.

Uit paragraaf 5.8 van de toelichting volgt dat het plangebied niet ligt in of nabij een gebied dat beschermd wordt vanuit de natuurwaarden. Het plan ligt daarnaast zodanig ver verwijderd van de Ecologische Hoofdstructuur, een Vogel- of Habitatrichtlijngebied of overig beschermd natuurgebied dat van externe werking geen sprake kan zijn.

Het plangebied behoort niet tot een waterwinlocatie, waterwingebied of grondwaterbeschermingsgebied. Ook behoort het plangebied niet tot een gebied waarbinnen een Rijksmonument ligt of een Bèlvéderegebied. En is er geen sprake van een landschappelijk waardevol gebied.

Milieugevolgen
In de rest van het hoofdstuk zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals geluid en luchtkwaliteit. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling inderdaad geen sprake zal zijn van nadelige milieugevolgen.

5.6.3 Conclusie

Zoals beschreven in de voorafgaande alinea's zijn er geen 'belangrijke nadelige milieugevolgen' te verwachten en is het daarom niet noodzakelijk een m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

5.7 Water

5.7.1 Inleiding

De watertoets is bedoeld om bij planvorming rekening te houden met waterhuishoudkundige aspecten. Hierbij dient de waterbeheerder van het gebied betrokken te worden. De waterbeheerder voor onderhavige locatie is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

Binnen het plangebied zal een hotel worden ontwikkeld alsmede huisvesting voor kantoorruimte en overige functies worden gerealiseerd. Voor nieuwbouwprojecten geldt dat minimaal 80 procent van het (nieuwe) verharde oppervlak afgekoppeld dient te worden. In onderhavige waterparagraaf zijn de mogelijkheden voor het afgekoppelde water besproken.

Op deze waterparagraaf zal door de waterbeheerder een ‘wateradvies’ worden gegeven.

5.7.2 Situatie

In de huidige situatie is de locatie volledig verhard; de locatie is deels bebouwd en deels in gebruik als parkeerplaats. De geplande ontwikkeling voor de locatie houdt in dat ter plaatse een hotel wordt gerealiseerd met over de gehele locatie half ondergronds parkeren (1,35 m – maaiveld).

In de nieuwe situatie wordt de locatie volledig bebouwd (parkeerkelder) zodat alleen de volgende verharding is te onderscheiden:

– Nieuwbouw ca. 8.600 m².

Voor het plan is hemelwaterafvoer het belangrijkste waterhuishoudkundig aspect. Er dient naar gestreefd te worden om zoveel mogelijk water af te koppelen (niet aan te sluiten op de riolering).

In de huidige situatie vindt (deels) afvoer van het regenwater naar de riolering plaats.

5.7.3 Waterhuishoudkundige situatie

De bodemopbouw op de locatie is bepaald op basis van de grondwaterkaart, Kaartblad 21 en boorgegevens van TNO-NITG. De bodemopbouw en waterhuishoudkundige situatie kan als volgt worden samengevat:

• het maaiveldniveau van de locatie ligt op circa NAP +1.3/+1.5 m;
• de bodem bestaat uit een antropogene deklaag van ca. 5 meter dik bestaande uit zand/klei/puin;
• onder de deklaag bevindt zich het eerste watervoerende pakket bestaande uit fijne tot grove grindhoudende zanden;
• vanaf 45 m –mv. is een scheidende laag aanwezig bestaande uit fijne zanden en kleipakketten;
• de lokale grondwaterstand bedraagt gemiddeld circa NAP -0.10 m;
• het peilgebied van het aangrenzend oppervlaktewater betreft NAP -0.40 m (open verbinding met Amsterdam-RIjnkanaal).

Uit bodemonderzoek in de directe omgeving blijkt de volgende bodemopbouw:

• tot ca 2 m-mv opgebracht zand, puinhoudend;
• van ca 2 tot 3 à 5 m-mv klei en veenafzettingen;
• van ca 3 à 5 tot ca 42 m –mv zandpakket (1ste watervoerend pakket).

Ten zuidwesten, deels grenzend aan de locatie, is oppervlaktewater aanwezig.

5.7.4 Hemelwaterafvoer

Door het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is een Handboek Watertoets opgesteld waarin de procedure voor de watertoets en de waterhuishoudkundige criteria zijn opgenomen. In dit handboek is aangegeven dat bij nieuwe verharding, als geen infiltratie in de bodem mogelijk is, binnen het plangebied de open waterberging moet worden uitgebreid met 15 % van de oppervlakte toegenomen verharding en het opgevangen hemelwater op het open water geloosd dient te worden. Er mag geen afwenteling van piekafvoeren naar benedenstrooms gelegen gebieden plaatsvinden.

Uit eerder overleg met Hoogheemraadschap is gebleken dat, indien geen toename van het verharde oppervlak plaatsvindt, het regenwater op het bestaande oppervlaktewater kan worden geloosd (er vindt immers geen toename van de totale hoeveelheid af te voeren regenwater binnen het gebied plaats). Wel wordt aangegeven dat nieuwbouw de mogelijkheid biedt om duurzaam met water om te gaan.

In de onderhavige situatie is geen toename van de hoeveelheid verhard oppervlakte (locatie is en blijft volledig verhard). Om duurzaam om te gaan met het water zal het regenwater op de nieuwbouw gescheiden worden afgevoerd (geen lozing op de riolering).

Gezien de bodemopbouw ter plaatse (antropogene deklaag), de grondwaterstand (ca. 1,0 m – mv.) en de volledige bebouwing (met parkeerkelder tot circa 1,5 m –mv) van de locatie is infiltratie van het regenwater in de bodem geen optie.

Het regenwater van de nieuwbouw zal worden afgevoerd naar de aangrenzende watergang aan de zuidwestzijde van het plangebied.

Alleen het hemelwater van schone oppervlakken (daken) mag direct worden geloosd op het oppervlaktewater. Hemelwater van vervuilde oppervlakken (wegen en parkeervoorzieningen) mag alleen worden geloosd indien er een voorzuivering (zand/olieafscheider) wordt toegepast. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de waterkwaliteit te voorkomen, dienen geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) te worden toegepast voor dak, dakgoot en regenpijp, indien hemelwater vanaf deze oppervlakken (in)direct wordt afgevoerd naar het oppervlaktewater. Voor een goede afvoer dienen de watergang en de duiker opgeschoond te worden.

Middels deze maatregelen vindt er een verbetering plaats ten opzichte van de bestaande situatie (vermindering van de afvoer naar de riolering) en wordt duurzaam omgegaan met het regenwater dat op de verhardingen valt.

5.7.5 Grondwateronttrekking

Tijdelijke onttrekkingen van grondwater tijdens bouwwerkzaamheden zijn vergunningplichtig, evenals tijdelijke lozing van bemalingswater op oppervlaktewater. Een watervergunning moet worden aangevraagd indien: er onttrekking van meer dan 10Om3/h en/of langer dan een half jaar en/of op meer dan 9 meter diepte plaatsvindt. De procedure voor en dergelijke vergunningaanvraag duurt een half jaar. Indien geen vergunning hoeft aangevraagd te worden, is nog wel een melding nodig. Ook rechtstreekse afvoer van hemelwater naar oppervlaktewater is vergunning- of meldingplichtig in het kader van de Waterwet.

5.7.6 Riolering

Huidige situatie
Op dit moment ligt er een riolering aan de overzijde van de Winthontlaan. Via 2 uitleggers, welke onder de Winthontlaan steken, wordt het plangebied bereikt. Het huidige perceel is volledig verhard, deels bebouwd en deels in gebruik als parkeerplaats.

Beleid gemeente
Voor nieuwbouwprojecten geldt dat minimaal 80% van het (nieuwe) verharde oppervlak afgekoppeld dient te worden. Concreet betekent dit hemelwater daar waar mogelijk lozen op het oppervlaktewater en drinkwater aansluiten op het bestaande net.

Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
In het handboek Watertoets is aangegeven dat bij nieuwe verharding, als geen infiltratie mogelijk is, binnen het plangebied de open waterberging moet worden uitgebreid met 15% van de toegenomen verharding. Tevens geldt als uitgangspunt dat het opgevangen hemelwater op het open water geloosd dient te worden. Indien er geen sprake is van een toename van het verharde oppervlak, kan het regenwater op bestaand oppervlaktewater worden geloosd.

Nieuwe situatie
In de nieuwe situatie wordt de locatie volledig bebouwd (parkeerkelder). Er is geen toename van het verhard oppervlak (locatie is en blijft volledig verhard). Het regenwater wordt afgevoerd naar de aangrenzende watergang aan de zuidwestzijde van het plangebied.

Resumerend:
Door de gescheiden afvoer van het regenwater (lozen op een bestaande open waterberging) is er sprake van minder afvoer naar de gemeentelijke riolering. Aanpassing van de capaciteit van het bestaande riool is als gevolg van dit project dan ook niet noodzakelijk. Het huidige plan betekent een verbetering ten opzichte van de bestaande situatie. Er wordt voldaan aan de eisen van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

5.7.7 Drooglegging en ontwateringsdiepte

In het plan dient rekening gehouden te worden met drooglegging en ontwateringsdiepte. Voldoende drooglegging en ontwateringsdiepte in een plangebied is van belang om grondwateroverlast op het terrein te voorkomen. De drooglegging dient conform de norm van het waterschap in stedelijk gebied minimaal 1,0 m te bedragen. De ontwateringsdiepte dient conform de norm van de gemeente Utrecht minimaal 0,7 m te bedragen. De halfverdiepte parkeerkelder dient voorzien te worden van vloeistofdichte vloeren.

5.7.8 Conclusie

Voor de geplande nieuwbouw van een hotel aan de Winthontlaan te Utrecht zal het vrijkomende regenwater van de verharding gescheiden worden afgevoerd en geloosd op een bestaande open waterberging. Hiervoor dienen de watergang en de duiker opgeschoond te worden.

Middels deze maatregelen wordt voldaan aan het Handboek Watertoets van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en wordt duurzaam omgegaan met het regenwater dat op de verhardingen valt.

5.7.9 Verslaglegging van gevoerd overleg gemeente - waterbeheerder

Het Hoogheemraadschap adviseert positief over het plan. Het plan voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kort gaat het om:

• Er vindt geen toename plaats van verhard oppervlak.

• Het regenwater van de nieuwbouw zal worden afgekoppeld en afgevoerd naar bestaand oppervlaktewater in de omgeving (na opschoning duiker en watergang).

De door HDSR gemaakte aanvullende opmerkingen zijn verwerkt in bovenstaande waterparagraaf.

5.8 Archeologie

Het plangebied bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied zonder verwachtingswaarde (wit). Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, te worden gedaan.

5.9 Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels of leidingen aanwezig.

5.10 Kwaliteit van de leefomgeving

Hoogbouw

Wind en zon zijn elementen die ook bij hoogbouw (vanaf ongeveer 30 meter hoogte) van belang zijn. Omdat de omgeving uitsluitend bestaat uit kantoren wordt het aspect bezonning in dit plan minder van belang geacht. Wel is gekeken naar mogelijke windhinder. Hiervoor is door Cauberg Huygen onderzoek gedaan (Winthontlaan te Utrecht, Theoretisch onderzoek naar het windklimaat op loop niveau, datum 26 september 2013, kenmerk 20100844-12v4.

Rond hoogbouw dient vooral voor langzaam verkeer te worden voorkomen dat de windhinder veroorzaakt. Bij theoretisch onderzoek wordt een inschatting gegeven van het te verwachten windklimaat op grond van de bij het bureau opgedane expertise, waarbij ook gebruik wordt gemaakt van de kentallen uit de literatuur. Doel van dit theoretische onderzoek is globaal vaststellen of naar verwachting aan de volgens NEN 8100 omschreven criteria inzake windhinder en windgevaar in het plangebied zal worden voldaan en in te schatten welke aanpassingen eventueel gewenst zijn om een qua windklimaat goede situatie te creëren.

Uit de theoretische beoordeling volgt een voor een dergelijk hoog gebouw gunstig beeld. De hoofdentree is aan een relatief windluwe zijde gesitueerd, en profiteert van de ten opzichte van de gevellijn terug liggende positie en de grote luifel. Wel is aandacht nodig voor de positie en de hoogte van de schermen om de terrassen aan de westzijde van het gebouw. Het windklimaat op de terrassen op die positie wordt mede en in belangrijke mate bepaald door het nabij gelegen hoge gebouw. In de openbare ruimte rondom het gebouw zijn geen aanvullende voorzieningen vereist ter verbetering van het windklimaat. In hoofdstuk 5 van het onderzoek (zie ) zijn enkele maatregelen gegeven ter verbetering van het windklimaat in de zone aan de westzijde van het gebouw (indien daar horeca-terrassen gelegen zouden worden) en ter plaatse van de hoofdentree.
Het aspect windhinder vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

5.11 Duurzaamheid

Kader
Uitgangspunt van de Wro en de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

De gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan (MBP) op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het MBP en in het Programma Utrechtse Energie is opgenomen dat Utrecht in 2030 klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Milleniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie 'Utrecht CO2-neutraal in 2030' Waterplan, FSC Convenant, voor het gemeentelijk Vastgoed en met bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.
Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente. Teneinde het initiatief eenduidig en onafhankelijk te beoordelen, zal er een prestatie-eis gerichte beoordeling worden gemaakt, bijvoorbeeld met GPR Gebouw, GreenCalc+ of BREEAM.NL. Om een idee te hebben van de beoogde kwaliteit moet gedacht worden aan een GPR-score van 81/2 , GreenCalc+ GIM>325 of BREEAM.NL excellent.

Plansituatie 
Duurzaamheid speelt een centrale rol bij deze ontwikkeling, zowel in de ontwerpfase, de bouwfase, de gebruiksfase als bij de sloop. Uitgangspunten hierbij zijn onder meer hergebruik van materialen, energie besparen door de energievraag van de gebruiker en het energieverbruik van het gebouw te beperken, de inzet van duurzame opwekkingssystemen, het besparen van water en een gezond binnenmilieu. In de gebruiksfase mag de bebouwing en het gebruik ervan niet tot vervuiling leiden, zoals bijvoorbeeld CO2-uitstoot.

Energie en water
Voor wat betreft energie en milieu zal er onder meer sprake zijn van een warmte-en koudeopslag (WKO) in de bodem. Met deze techniek worden grote besparingen op koeling en verwarming bereikt. Daarnaast is er sprake van warmteterugwinning in de luchtbehandelingskasten, het toepassen van energiezuinige motoren en verlichtingsarmaturen, het toepassen van schakel- en regelsystemen die het energieverbruik laag houden en het toepassen van waterbesparende technieken.

Gezondheid
De gezondheid van de toekomstige gebruikers van de bebouwing speelt bij deze ontwikkeling een belangrijke rol. Zo zal het hotel worden voorzien van een Green Key-certificaat. Green Key is een bekend internationaal keurmerk voor duurzame bedrijven in de recreatie- en vrijetijdsbranche. Accommodaties met een Green Key voldoen aan strenge normen op het gebied van duurzaamheid, milieu en maatschappelijke verantwoord ondernemen. Green Key bedrijven gaan veel verder dan de normale wet- en regelgeving vereist. Er wordt ingezet op het hoogste niveau, een certificaat met niveau goud.

Beheer, onderhoud en hergebruik
De bebouwing wordt gerealiseerd met onderhoudsarme materialen. De hoofdbouwstoffen zijn steen en aluminium. Deze materialen hebben een lange levensduur, vergen minimaal onderhoud en leiden tot een minimale vervuiling. Ook zijn deze materialen optimaal in te zetten voor hergebruik.

Conclusie
Dit plan levert waar mogelijk een bijdrage aan de gemeentelijk ambitie op het gebied van duurzaamheid en energiebesparing.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de bepaling van de financieel economische uitvoerbaarheid zijn in dit hoofdstuk de financiële consequenties van het bestemmingsplan in beeld gebracht. De financiële consequenties zijn onder andere afhankelijk van de aard van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan bestaat uit een nieuwe ontwikkeling op particulier terrein. De gemeente Utrecht voert voor deze ontwikkeling op particulier terrein een faciliterende rol. De onderstaande paragraaf beschrijft hoe het kostenverhaal verzekerd is en of hieruit planschade voortvloeit.

Nieuwe ontwikkeling: kostenverhaal

De grondeigenaar is verantwoordelijk voor de uitvoering van de planontwikkeling en draagt hiervoor het risico. Voor de gemeente zijn aan de realisatie kosten verbonden voor de aanleg van het omliggende openbare gebied, het begeleiden en in procedure brengen van dit bestemmingsplan alsmede planontwikkelingskosten voor de Ontwikkelingsovereenkomst.

De kosten voor de begeleiding en het doorlopen van de procedure van het bestemmingsplan vallen onder de legesverordening. De overige gemeentelijke planontwikkelingskosten worden conform de met de grondeigenaar gesloten Ontwikkelingsovereenkomst door de grondeigenaar aan de gemeente vergoed. De Ontwikkelingsovereenkomst kan worden beschouwd als een anterieure overeenkomst in de zin van afdeling 6.4 van de Wro, waarmee het gemeentelijke kostenverhaal wordt afgewikkeld. Omdat het gemeentelijke kostenverhaal in de Ontwikkelingsovereenkomst is geregeld, is het opstellen van een exploitatieplan volgens de grondexploitatiewet niet vereist.

Planschade van nieuwe ontwikkelingen

Planschade is mogelijkerwijs aan de orde, daar waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. De grondeigenaar vrijwaart de gemeente voor planschadeclaims. Kosten die voorvloeien uit eventuele claims zijn daarmee niet voor rekening van de gemeente. Deze afspraak is opgenomen in de anterieure Ontwikkelingsovereenkomst.

Conclusie
Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de kosten die de gemeente maakt verhaald kunnen worden. Daarmee is het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Rijkswaterstaat
Het plan is voorgelegd aan Rijkswaterstaat. Rijkswaterstaat heeft aangegeven dat voor de kruisingen op de Europalaan met de zuidelijke en de noordelijke aansluiting op de A12 extra verkeersbewegingen in de spits te belastend zijn, tenzij er capaciteitsverruimende maatregelen getroffen zouden worden. Daarnaast miste Rijkswaterstaat op een aantal vlakken de logica achter de verkeersaantrekkende onderbouwing van de ontwikkelaar. Rijkswaterstaat is van mening dat het aantal parkeerplaatsen niet in verhouding staat tot de voorgestelde verkeersaantrekkende werking van het beoogde plan en heeft voorgesteld het aantal parkeerplaatsen te maximeren. Aanvullend stelde Rijkswaterstaat dat er een mobiliteitsplan door de aanvrager zou moeten worden opgesteld en dat extra monitoring alsmede een aanvullende regionale planoverstijgende studie over de verwachte verkeerstoename zou moeten worden uitgevoerd.

De gemeente onderkent dat de Europalaan en de aansluitingen op de A12 in de spits druk zijn en dat een goede verkeersafwikkeling van eminent belang is voor de bereikbaarheid en daarmee voor het vestigingsklimaat van het gehele gebied.

Naar aanleiding van het overleg met Rijkswaterstaat is in opdracht van de ontwikkelaar door Goudappel Coffeng een nieuwe onderbouwing van de verkeersaantrekkende werking opgesteld. Hieruit blijkt dat het plan binnen de gestelde randvoorwaarden van de gemeente past. Het plan past binnen de beleidsdoelstellingen van de gemeente en provincie en is bovendien een goede invulling van de rijksdoelstelling om van de A12 een zogenaamde regenboogroute te maken. De nieuwe functiemogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt, zijn dusdanig opgesteld en naar aanleiding van het vooroverleg beperkt, dat deze functies met name in de spits zo min mogelijk extra verkeer aan zullen trekken.

Het bouwplan moet voldoen aan de parkeernormen. Elke aanvrager van een bouwplan is binnen de gemeente Utrecht vrij om binnen de bandbreedte het aantal parkeerplaatsen te kiezen. Van der Valk heeft aangegeven een voorkeur te hebben voor het aangevraagde aantal parkeerplaatsen zodat ook op piekmomenten (bij feestdagen) er voldoende parkeerplek is voor hun klanten. Goudappel Coffeng heeft aanvullend een indicatieve berekening gemaakt over het aantal parkeerplaatsen. Uit de berekening volgt dat het aantal parkeerplaatsen in verhouding staat tot de berekende verkeersgeneratie.

De voorgenomen ontwikkeling heeft binnen de gestelde kaders een marginale invloed op de kruispunten. Het is niet altijd te voorkomen dat er in de spits grote drukte is. Die drukte kan niet aan dit plan worden toegerekend, maar heeft een locatieoverstijgend karakter. Maatregelen als gevolg van 'Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar' en de oplevering van de fly-over bij het 24 oktoberplein zorgen voor extra capaciteit. Ook van bijzonder belang is de beoogde capaciteitsuitbreiding door het toevoegen van een dynamische rijstrook op de Europalaan. Hierdoor neemt de verwerkingscapaciteit van de kruispunten substantieel toe. In dat kader is ook de nieuwe gebiedsontsluitingsweg van de IKEA en het openstellen van de invalsroute via de Prins Clausbrug naar Utrecht Zuid-west relevant.

Gelet op het voorgaande wordt aanvullende monitoring voor dit specifieke bouwplan niet nodig geacht. Aanvullende infrastructuur wordt niet per bouwplan bekeken maar alleen binnen de context van 'Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar' en andere regionale plannen gerealiseerd. De gemeente heeft de ontwikkelaar wel gevraagd om te zijner tijd een mobiliteitsplan op te stellen.

Aanvullende verwijzen wij naar de uitgebreide onderbouwing in paragraaf 4.2.1.

Provincie Utrecht
De provincie heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben over het plan.

Veiligheidsregio Utrecht (VRU)
De VRU geeft aan dat alle relevante zaken ten aanzien van externe veiligheid zijn meegenomen. De VRU heeft bovendien in een eerder stadium een bijdrage geleverd aan het opstellen van de verantwoordingsplicht van het groepsrisico (zie par. 5.2). De VRU ziet geen belemmeringen voor deze planontwikkeling.

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
De reactie is verwerkt in paragraaf 5.7.

Wijkraad Zuid-west
De wijkraad heeft niet van de gelegenheid gebruik gemaakt om een reactie op het plan te geven.

6.2.2 Participatie

Voor de planontwikkeling aan de Winthontlaan 4-6 is gekozen voor het participatieniveau ‘raadplegen’. De directe buren van de te ontwikkelen locatie zijn de kantoorpanden aan de Europalaan en het Bastionhotel aan de andere zijde van de A12. In een straal van circa 500 meter is er geen woningbouw.

De belanghebbenden in de directe omgeving zijn vanaf het begin van het planproces geïnformeerd. De ontwikkelaar heeft met diverse belanghebbenden gesprekken gevoerd, soms in aanwezigheid van de gemeente.

Daarnaast heeft de gemeente nog de volgende partijen geïnformeerd tijdens de startfase: de eigenaren en exploitanten van de woonboulevard, eigenaren en huurders van de kantoren langs de Europalaan tot aan het Merwedekanaal (bedrijventerrein Kanaleneiland).

Over de concept-Bouwenvelop heeft de gemeente in januari 2012 consultatie georganiseerd. Bij omliggende panden, in totaal circa 350 adressen, is een brief bezorgd om hen te attenderen op de consultatie. Hierop is één reactie gekomen. Deze reactie is bij vaststelling van de Bouwenvelop door B&W beantwoord.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen. Bij de opzet van de regels is gebruikgemaakt van de hiervoor ontwikkelde Utrechtse standaard, de Utrecht Leest. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Het bestemmingsplan kenmerkt zich door een gedetailleerd ontwikkelingsgericht bestemmingskader, gericht op de ontwikkeling van een hotelfunctie, een kantoorfunctie, alsmede een aantal aanvullende functies.

7.3 Opbouw regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 1 worden de gebruikte begrippen toegelicht en wordt de wijze van meten vastgelegd. In hoofdstuk 2 staan de regels die alleen gelden voor de bestemming waar ze betrekking op hebben. Voor elke bestemming zijn die regels in een apart artikel weergegeven.
De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

In hoofdstuk 3 staan de algemene regels. Het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 4, bevat standaardbepalingen over overgangsrecht en een slotbepaling.

In paragraaf hieronder worden de regels per artikel en dus per bestemming toegelicht.

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 en Artikel 2 bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Gemengd

Het bestemmingsplan is er op gericht ca 20.000 m² BVO hotel met bijbehorende functies als een restaurant en congresruimte mogelijk te maken. Daarnaast is er 10.750 m² BVO ruimte voor aanvullende functies waarvan maximaal 5000 m² zelfstandige kantoorruimte. Het overige deel van het gebouw kan voor diverse functies aangewend worden. Daarbij kan gedacht worden aan functies op het gebied van cultuur en ontspanning die een aanvulling kunnen vormen op de aanwezige hotelfunctie. Echter, ook andere functies zijn denkbaar (bedrijven/maatschappelijk/sociaal medisch). Vanwege de verkeerssituatie in het gebied zijn de meer verkeersaantrekkende aanvullende functies in het bestemmingsplan qua oppervlakte zodanig gelimiteerd dat zij geen onevenredig beslag leggen op de verkeersruimte in en om het plangebied. Middels een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid bestaat de mogelijkheid om in het programma te schuiven, mits middels onderzoek is aangetoond dat dit geen onevenredige gevolgen heeft voor de kruispuntbelasting van de Europalaan in de spits.

Een aantal aanvullende functies is nadrukkelijk uitgesloten. In het aanvullende programma kan in ieder geval geen apart congrescentrum of apart vergadercentrum worden gerealiseerd. Deze mogen alleen als bijbehorende functies binnen de totale aantal hotel vierkante meters worden gerealiseerd. Een bioscoop en of casino/speelhal mag evenmin worden gerealiseerd.

Voor de berekening van de hoogte van halverdiepte parkeergarages geldt een afwijkende regeling. De hoogte van deze voorzieningen die aan de zijde van de Winthonthontlaan maximaal 1,50 meter mogen zijn wordt niet berekend vanaf het peil maar vanaf een punt op 2.40 uit de gevel van die parkeervoorziening.

Voor wat betreft het parkeren is de regel opgenomen dat het bouwen van hoofdgebouwen uitsluitend is toegestaan wanneer voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. Er wordt daarbij aangenomen dat aan deze regel voldaan wordt indien aan de geldende gemeentelijke parkeernormen wordt voldaan (thans nota stallen en parkeren inclusief het daarin opgenomen overgangsrecht). Daar waar in dit bestemmingsplan gesproken wordt over parkeervoorziening worden daarmee vanzelfsprekend ook fietsvoorzieningen verstaan.

Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het verkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met de ontheffing Hogere waarde.

Artikel 4 Groen

De groenstrook grenzend aan de openbare ruimte dient gehandhaafd te blijven, dan wel versterkt te worden, zodat het huidige beeld van de Winthontlaan doorgezet wordt. De huidige hagen op de kavel dienen behouden te blijven, teruggeplant te worden na de ontwikkeling of plaats te maken voor een andere groene invulling voor de overgang van privé naar openbaar en een groenere uitstraling. Aangezien het terrein ter plaatse van de bestemming Groen bij het te ontwikkelen perceel hoort, zijn ook hier bouwwerken geen gebouw zijnde mogelijk ten behoeve van de bestemming Gemengd, zoals vlaggenmasten.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De ontsluiting van de drop-offzone, de parkeergarages inclusief stoepen en bermen hebben deze bestemming gekregen. Deze wegen hebben in hoofdzaak een functie als in- en uitrit en het private terrein is uitsluitend toegankelijk voor het bestemmingsverkeer. Binnen deze bestemming zijn onder meer ook groenvoorzieningen en parkeerplaatsen mogelijk. Aangezien het terrein ter plaatse van deze verkeersbestemming bij het te ontwikkelen perceel hoort, zijn ook hier bouwwerken geen gebouw zijnde mogelijk ten behoeve van de bestemming Gemengd, waaronder vlaggenmasten en een zuil voor de aanduiding van ter plaatse gevestigde bedrijven.

Artikel 6 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten en de ruimte tussen bouwwerken.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor een initiatiefnemer en geeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om die mogelijkheden toe te kennen. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan bijvoorbeeld om een afwijking van maten, afmetingen en percentages.

Artikel 10 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 11 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.5 Lijst van bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

7.6 Lijst van horeca-inrichtingen

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor horeca-inrichtingen.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.
In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type / de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van horeca-inrichtingen.

7.7 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning voor het bouwen, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bijgebouw is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - bijgebouwen zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Hoe wordt gehandhaafd?
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Ook is het mogelijk om in bepaalde gevallen een bestuurlijke boete op te leggen.
Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is ook mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning bouwen wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen voor bouwen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning, het betreffende bouwwerk niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.