Hoek Tjeerdsraklaan - Damraklaan - Groenedijk, Langerak

Toelichting projectbestemmingsplannen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het braakliggende terrein omsloten door de Groenedijk, de Damraklaan en de Tjeerdsraklaan waren voor het zuidelijke deel woonwagenstandplaatsen en voor het noordelijke deel woningen voorzien. Op deze locatie zullen echter geen woonwagenstandplaatsen worden ontwikkeld. Door de twee percelen samen te voegen kan het terrein op een andere manier worden ingevuld en kunnen circa 10 woningen worden gerealiseerd.

1.2 Doelstelling

De geplande ontwikkeling voorziet in de realisering van maximaal 10 woningen. De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is deze ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de nieuwe functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in Leidsche Rijn-Langerak. De grens van het plangebied wordt globaal gevormd door de Groenedijk in het noorden, de Damraklaan in het oosten, de Tjeerdsraklaan in het zuiden en de bestaande bebouwing aan de Groenedijk/Tjeerdsraklaan in het westen. Zie afbeelding 1.

Afbeelding 1: Globale begrenzing

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeren de volgende bestemmingsplannen:

bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	onherroepelijk
Parkwijk Langerak		16 mei 2013	18 december 2013

Het plangebied heeft de bestemmingen W-2, W-3 (Wonen-3), WA (Water) en VV (Verkeer en Verblijf)

Binnen de bestemming W-2, het zuidelijke deel, zijn de gronden bestemd voor wonen en ter plaatse van de aanduiding 'woonwagenstandplaats' ook voor woonwagens en de bij deze bestemming behorende tuinen, erven, water en parkeervoorzieningen. Voor wonen mag het bouwvlak worden bebouwd tot maximaal 50% en er geldt een goothoogte van 6 meter.
Ter plaatse van de aanduiding WP (Woonwagenstandplaatsen) geldt dat er maximaal 3 standplaatsen mogen worden gerealiseerd. De goothoogte van een woonwagen mag niet meer bedragen dan 3,5 meter en de bouwhoogte niet meer dan 5 meter. Per standplaats mag niet meer dan 60% worden bebouwd, inclusief sanitaire voorzieningen en bijbehorende bouwwerken met een maximum van 135 m² per standplaats.

De gronden ter plaatse van W-3 (Wonen-3), het noordelijke deel, zijn bestemd voor wonen en de bij de bestemming behorende verkeers- en groenvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen, parkeren en water. Binnen de bestemming mogen maximaal 4 woningen worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 10 meter en inhoud van maximaal 750 m3. De woningen mogen uitsluitend twee-aan-een of vrijstaand worden gebouwd en dienen te worden afgedekt met een kap. De afstand van de voorgevelrooilijn tot de as van de weg bedraagt minimaal 6 meter en maximaal 15 meter. De ontsluiting van het terrein is gesitueerd aan de Groenedijk.

Daarnaast gelden voor het plangebied de bestemmingen WA (Water) en VV (Verkeer en Verblijf). In deze bestemmingen mag maar beperkt worden gebouwd en uitsluitend ten behoeve van de ter plaatse toegestane functies.

Conclusie
De percelen voorzien reeds in de mogelijkheid van woningbouw. Het beoogde programma past niet rechtstreeks in het vigerende bestemmingsplan omdat onder andere de maximale bouwhoogte wordt overschreden. Door een andere indeling van de locatie dient eveneens een ventweg en de beoogde verlenging van de watergang langs de Damraklaan mogelijk gemaakt te worden. Daarom wordt dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld. Voor het noordelijke en zuidelijke deel gaan dezelfde bestemmingsomschrijving en bouwregels gelden.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijks-, provinciaal en regionaal beleid

Voor dit bestemmingsplan zijn de rijksnota's de Nota Ruimte (2006) en de Structuurvisie Randstad 2040 (2008) van belang. De ambitie in deze nota's is om de Randstad tot een duurzame en concurrerende Europese topregio te ontwikkelen. Hierbij gelden de volgende beleidsdoelen:

• Regio Utrecht als centraal knooppunt van infrastructuur;
• Krachtige steden: bundeling van verstedelijking, economische activiteiten en bereikbaarheid;
• Verdichting: ruimte in het bestaand stedelijk gebied (verouderde bedrijventerreinen en wijken) verdichten door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Binnen het verstedelijkingsbeleid kiest het rijk bovenal voor een kwaliteitsstrategie en verdichting. De ruimte die in het bestaande stedelijk gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten.

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met ecologische en archeologische waarden op basis van de Flora- en faunawet en het Verdrag van Malta. In Hoofdstuk 5 is aangegeven hoe met deze aspecten is omgegaan.

Het Rijk heeft Leidsche Rijn eerder als zogenaamde VINEX-locatie aangewezen. In de Vierde nota over de Ruimtelijke Ordening Extra worden richtlijnen gegeven voor de verstedelijking. Op grond van de aanwijzing destijds zijn er verregaande afspraken gemaakt tussen het Rijk en het regionaal Beraad Utrecht (BRU). Deze afspraken, die zijn vastgelegd in het VINEX-uitvoeringscontract, en omvatten onder andere de omvang van het (woningbouw)programma, de ontsluiting van het gebied, de realiseringstermijn en de financiering.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De gronden zijn in het voorgaande bestemmingsplan al aangewezen voor woningbouw. In het nieuwe plan komen de woonwagenstandplaatsen te vervallen en blijft het maximaal aantal te realiseren woningen ongeveer gelijk. Ruimtelijk gezien zijn de wijzigingen ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan dan ook beperkt. Gelet op de omvang en de situering van het plan is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ontwikkeling geen sprake.

Overigens zou het plan de toets van de ladder wel doorstaan omdat sprake is van een regionale en grote behoefte aan woonruimte voor de beoogde doelgroepen. Tevens is sprake van zuinig ruimtegebruik. De geplande woningbouw vindt op een locatie plaats die al eerder als woningbouw/woonwagenlocatie is aangewezen. Verwezen wordt naar het Masterplan Leidsche Rijn (zie: gemeentelijk beleid). Hierin wordt de woningbouwontwikkeling voor Leidsche Rijn beschreven.

Startconvenant VINEX
In het startconvenant VINEX regio Utrecht is voor Leidsche Rijn een groei van 20.000 woningen afgesproken, met een mogelijke doorgroei naar 25 à 30.000. Tevens is afgesproken dat bij de inrichting van nieuw stedelijk gebied de realisatie van hoogwaardig openbaar vervoer en het respect voor de huidige cultuurhistorische waarden van groot belang zijn. Inmiddels is meer dan de helft van het beoogde aantal woningen gerealiseerd.

Provinciaal en regionaal beleid
Voor het regionale beleid zijn de Structuurvisie Provincie Utrecht 2005-2015, en de Ontwikkelingsvisie 2015-2030 (2009), die in NV Utrecht-verband is opgesteld, richtinggevend. De nota's vullen elkaar aan, waarbij de Ontwikkelingsvisie een langetermijnvisie biedt en de ruimtebehoefte aangeeft voor het 'Noordvleugelgebied', bestaande uit Amersfoort, Hilversum, Utrecht en de omliggende regiogemeenten.

In de provinciale Structuurvisie wordt gekozen voor beheerste groei. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is zorgvuldig, intensief en meervoudig ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt. Het stadsgewest Utrecht is het zwaartepunt van de verstedelijking en economie in de provincie. Dat wil zeggen dat de provincie nieuwe opgaven voor wonen en werken vooral hier wil realiseren. Utrecht heeft bij deze opgave, als centrale stad in het stadsgewest, de belangrijkste taak om door verdichting, herstructurering en transformatie, binnenstedelijke capaciteit voor wonen, werken en voorzieningen te ontwikkelen en tegelijkertijd een kwaliteitssprong te realiseren. Verdere verdichting vindt plaats in het stedelijk gebied om de waardevolle landschappen te sparen. Verdichting en kwaliteitsverbetering is ook de essentie van het beleid in NV Utrecht-verband.

Cultuurhistorische hoofdstructuur Archeologie
Vanuit de provinciale ruimtelijke verordening wordt gesteld dat bestemmingsplannen voor een gebied dat is aangeduid als 'cultuurhistorische hoofdstructuur archeologie' bestemmingen en regels bevatten die het behoud van de in het plangebied aanwezige archeologische waarden waarborgen. In paragraaf 5.13 wordt hier verder op ingegaan.

Regionale woonvisie 2030
De Regionale Woonvisie 2030 richt zich op de woningbehoefte tot 2030 en het op basis hiervan te voeren beleid op de lange en middellange termijn. Onderwerpen zijn de kwantitatieve en de kwalitatieve woningbehoefte, de bouwopgave, het doelgroepenbeleid en het woonruimteverdelingsbeleid. Deze woonvisie gaat niet in op de ruimtelijke vertaling hiervan. Dit gebeurt in het kader van het Regionale Structuurplan 2005-2015 en de Ontwikkelingsvisie NV-Utrecht 2015-2030.

BRU heeft vier kernuitgangspunten geformuleerd:

• 1. De regio maakt zich sterk voor het terugdringen van het kwantitatieve woningtekort.
• 2. De regio wil sturen op de betaalbaarheid van de regionale woningvoorraad. Zij zet zich in voor voldoende sociale huisvestingsmogelijkheden en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten.
• 3. De regio wil sturen op versterken van de woonkwaliteit, in het verlengde van de veranderende woningbehoefte voor specifieke doelgroepen.
• 4. Tenslotte ziet de regio als taak het eerlijk verdelen van de schaarse woonruimte.
  

De kernuitgangspunten zijn vertaald in een concreet beleidsinzet, bestaande uit 16 beleidsdoelstellingen. Ter uitvoering van het beleid bevat de visie een eerste aanzet tot een actieprogramma voor de periode tot 2015. Dit programma zal de komende periode nader worden uitgewerkt.

Waterstructuurvisie, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
In de Waterstructuurvisie is een langetermijnvisie (voor 2050) en een middellangetermijnvisie (tot 2015) ontwikkeld voor een duurzamer waterbeheer voor het beheersgebied. Mede met het oog op klimaatveranderingen (nattere winters, drogere zomers, intensievere buien, hogere rivierafvoeren in de winter, lagere in de zomer) en gelet op de huidig knelpunten in het watersysteem ten aanzien van waterkwaliteit en waterkwantiteit is het noodzakelijk om op een meer duurzame wijze met water om te gaan.

Waterbeheerplan 2010-2015 'Water voorop'
Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is verantwoordelijk voor het waterbeheer in een groot deel van de provincie Utrecht en een klein deel van de provincie Zuid-Holland.Het waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden in de periode 2010-2015 wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe het waterschap zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

Om goed waterbeheer voor de toekomst veilig te stellen heeft het waterschap een toekomstbeeld opgesteld. Dit gewenste toekomstbeeld ziet er als volgt uit:

• Aangescherpte veiligheidsnorm voor waterkeringen voor gebieden die de laatste jaren verstedelijkt zijn;
• Waterveilig bouwen in overstromingsgevoelige gebieden;
• Herstelde infiltratie van regenwater op de Heuvelrug;
• De Kromme Rijn heeft zijn halfnatuurlijke karakter terug;
• Een versterkte functie van waterleverancier voor de eigen regio, de Vecht en het westelijk gebied;
• Een robuust en dynamisch watersysteem, waarbij wateroverlast en watertekort binnen maatschappelijk acceptabele grenzen liggen;
• De stedelijke wateropgave is op een zodanige wijze ingevuld dat wateroverlast en slechte waterkwaliteit niet meer voorkomen;
• In het veenweidegebied hebben de agrarische sector, als drager van het landschap, en het waterbeheer, dat gericht is op het voorkomen van bodemdaling, elkaar gevonden”.

Het waterschap heeft het toekomstbeeld uitgewerkt in een beleids- en uitvoeringsplan op basis van de volgende thema's:

• 1. Veiligheid;
• 2. Voldoende water;
• 3. Schoon water;
• 4. Recreatie, landschap en cultuurhistorie.

Dit aspect wordt in paragraaf 5.9 uitgewerkt.

Conclusie

Aangezien dit bestemmingsplan zich enkel richt op herschikking van bestaande nieuwbouwontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied (binnen rode contour van de provinciale structuurvisie), is het rijks- en provinciaal beleid verder te globaal voor dit project.

2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

Het perspectief De Binnentuin is van toepassing op het plangebied.

Doelstelling binnen het perspectief de Binnentuin is:

• het creëren van een veilige en leefbare omgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De perspectieven zijn deels vertaald naar ambities voor de korte en middellange termijn (2015) in het ontwikkelingsbeeld 2015. Het ontwikkelingsbeeld voor 2015 is die van een Stedelijk en Groenstedelijk woonmilieu. Het accent ligt daarin op een lage graad van functiemenging met de nadruk op rustig wonen in een stedelijke omgeving. De structuur van de woningvoorraad wat betreft type woningen, stapelingsvorm en verkavelingsstructuur verschilt per wijk en buurt, afhankelijk van de bouwperiode.

Planhistorie Leidsche Rijn
Het Masterplan Leidsche Rijn vormde in 1995 het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor het aangewezen 'VINEX'-gebied. Het Masterplan gaat uit van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn. Het Masterplan was vooral bedoeld om richting te geven aan toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, maar heeft geen juridisch bindende status. Het Masterplan is erop gericht Leidsche Rijn te ontwikkelen tot een stedelijk gebied met als doel een bijdrage te leveren aan de oplossing van de woningnood in de regio Utrecht. In de visie die aan het Masterplan ten grondslag ligt nemen drie begrippen een centrale plaats in: compactheid, duurzaamheid en identiteit.
Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht in ecologische en economische aspecten. Identiteit heeft tenslotte te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds. Hierbij dienden veel kleine wijken met eigen stedenbouwkundige en architectonische identiteit te worden ontwikkeld.

In de Ontwikkelingsvisie Utrechts deel Leidsche Rijn (januari 1997) zijn voor het Utrechtse deel van Leidsche Rijn de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden en kwalitatieve eisen gegeven voor alle deelgebieden en vormt zo een integraal programma van eisen. De Ontwikkelingsvisie zorgt er verder voor dat bij de opdeling in deelplannen en -projecten de samenhang niet verloren zal gaan.

Bovenstaande akkoorden, visies en uitgangspunten zijn uiteindelijk, voor het destijds Utrechtse deel van Leidsche Rijn, planologisch juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Leidsche Rijn 1999.

In de Actualisatie Ontwikkelingsvisie 2003 wordt voortgebouwd op de Ontwikkelvisie uit 1997 en de actualisatie daarvan in 1999 en op de Structuurschets Vleuten-De Meern 1997.Vleuten- De Meern en Utrecht zijn inmiddels één gemeente. Aanpassingen betreffen vooral verkeer, parkeren en het woningbouwprogramma.

Voor belangrijke plandelen zijn echter afzonderlijke Stedenbouwkundige Programma's van Eisen (SPvE) en Stedenbouwkundige Plannen of bestemmingsplannen vastgesteld: relevant voor dit plangebied zijn het SPvE Langerak 2 en het vigerende bestemmingsplan Parkwijk Langerak.

Nieuwe ruimtelijke strategie (2012)
De Utrechtse ruimtelijke agenda wordt de komende decennia bepaald door twee grote opgaven. Namelijk het faciliteren van de groei van de stad naar een omvang van 400.000 inwoners en het tegelijkertijd op peil houden van de kwaliteit van de leefomgeving. De groei naar 400.000 inwoners verloopt door veranderingen in de samenleving naar verwachting in een langzamer tempo dan tot voor kort werd aangenomen. De huidige economische recessie en mogelijk structurele verschuivingen in de manier waarop mensen wonen, werken en winkelen zorgen voor een andere vraag naar het gebruik van de ruimte in de stad. De Nieuwe Ruimtelijke Strategie voor Utrecht is het antwoord van het College op de veranderende marktomstandigheden en geeft inzicht in de wijze waarop de gemeente met de problematiek om wil gaan.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting
Het beleid voor het omzetten en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd. Daarbij ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met de goede ruimtelijke ordening worden regels gesteld die zien op een goed woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.
De Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015 die bij de Huisvestingsverordening 2015 horen, stellen eisen aan de minimale omvang van de nieuwe woningen of om te zetten ruimtes en zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat.

De schoonheid van Utrecht' Welstandsnota 2004
In de Welstandsnota Utrecht van juli 2004, getiteld "De schoonheid van Utrecht", is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: Behoud, Respect en Open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'Respect':
Essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

Actualisering van de woonvisie 2010-2020 (4 juni 2015)
In de Woonvisie 2010 zijn kaders geschetst van het woonbeleid van de gemeente Utrecht op de lange termijn. De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die omgaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod nieuwbouw in Leidsche Rijn, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Uit zowel woningbehoefte-onderzoeken in het kader van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 als de woonvisies is gebleken dat nieuwbouw in de stad zich vooral moet richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' en 'dorpsrand/landelijke' woonmilieus.

Op 4 juni 2015 is de 'Actualisering woonvisie Utrecht' door de gemeenteraad vastgesteld. De 'Actualisering van de woonvisie' is tot stand gekomen na overleg met de Utrechtse woningcorporaties, de huurdersvertegenwoordiging en de regiogemeenten.
De afgelopen 5 jaar is de woningmarkt sterk veranderd door de gevolgen van de economische crisis en door ingrijpende gewijzigde landelijke regelgeving. Onderdeel van die gewijzigde regelgeving is een meer sturende rol voor de gemeente naar de woningcorporaties. Dit sturen kan door het maken van prestatieafspraken met corporaties. Actualisering van het beleid uit 2010 is een voorwaarde om dergelijke afspraken te kunnen maken.
De 'Actualisering van de woonvisie' is geen woonvisie in de klassieke zin. Het gaat niet om een brede visie over wonen. In de visie wordt een aantal duidelijke prioriteiten gesteld voor de meest acute kwesties. Daarbij ligt de focus op de huursector en dan met name op de sociale huursector. Het probleem van de betaalbaarheid van huren krijgt hierbij de meeste aandacht. Dit heeft te maken met de forse huurstijgingen van de afgelopen jaren. Centraal staan ook de kwaliteit en de duurzaamheid van woningen en een vergroting van het aantal middeldure huurwoningen. Een beknopte woonvisie sluit beter aan bij de wens om het woonbeleid en de afspraken met corporaties op een meer cyclische wijze vorm te geven. Jaarlijks wordt gekeken of het nodig is om beleid en/of afspraken aan te passen. Dit gebeurt door goede monitoring van het beleid en financiën.

De minimale kwaliteit van de woningvoorraad is vastgelegd in de prestatieafspraken met de corporaties Bouwen aan de Stad, welke ingevolge het collegebesluit van 20 november 2007 voor alle woningnieuwbouw geldend is verklaard. Het gaat daarbij om het toepassen van het Politie Keurmerk Veilig wonen, duurzaam en legaal hout (FSC of een alternatief keurmerk goedgekeurd door de TPAC) en, expliciet voor Leidsche Rijn, het verbieden van uitlogende verontreinigende bouwmaterialen (koper, zink en lood dat veelvuldig in contact kan komen met afstromend regenwater). Voorts wordt geadviseerd te letten op de toegankelijkheid en bruikbaarheid door ruimere maatvoering.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan 2005-2020
In het gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) 2005-2020 staat de gemeentelijke visie op het verkeer en vervoer in Utrecht tot 2020. Een langetermijnvisie op verkeer en vervoer is onder andere nodig om de groei van de mobiliteit in de toekomst goed op te kunnen vangen. Het GVVP bevat beleid en plannen voor de hoofdinfrastructuur gericht op de bereikbaarheid van de stad Utrecht. Het GVVP is, samen met andere sectornota's, uitgangspunt voor wijkverkeersplannen, de uitwerking van stedenbouwkundige en infrastructurelel plannen en overige verkeers- en vervoersprojecten.

Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren worden de economische belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal verkeersassen voor openbaar vervoer, autoverkeer en goederenverkeer goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. Ook wordt de mobiliteit buiten piek- en spitsuren gefaciliteerd, maar tijdens piek- en spitsuren moet met name de groei van de automobiliteit worden afgevlakt. Dit gebeurt door het openbaar vervoer en fietsvoorzieningen te verbeteren en door met verkeers- en mobiliteitsmanagement de mobiliteitsvraag zo goed mogelijk over het totale verkeerssysteem te verdelen.
Dit beleid is vertaald naar een aantal netwerken voor auto, openbaar vervoer, goederenvervoer en fiets. Deze netwerken vormen uitgangspunten voor het bestemmingsplan en zegt iets over de functie van een straat in het netwerk.

Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar

Utrecht groeit en fiets, OV en auto vragen steeds meer ruimte in de stad. Utrecht heeft daarom een nieuwe visie op mobiliteit ontwikkeld, het Ambitiedocument Aantrekkelijk en Bereikbare Stad. Utrecht zet daarbij in op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte met zeven beleidsprincipes:

1.De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid

2. Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen

3. Levendige centra op knooppunten

4. De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze

5. RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem

6. De fiets als primair vervoermiddel in de stad

7. De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

Nota Stallen en Parkeren 
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak zijn de fietsparkeernormen. De parkeernormen hebben een bandbreedte om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. In paragraaf 4.2 Verkeer en openbare ruimte wordt hier nader op ingegaan.

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden'
Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. De Groenedijk is aangegeven als een groene verbinding. Deze structuur dienen te worden behouden en beschermd.

Bomenbeleid Utrecht
Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor de periode tot 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

2.2.1 Duurzaam bouwen in de gebouwde omgeving

Duurzaamheid is belangrijk voor de stad en haar inwoners. De milieubelasting door bouwen, wonen en werken is te groot. Vooral het verbruik van deze brandstoffen en daarmee de uitstoot van CO2 staat nu in de belangstelling. Het grootste deel van de milieubelasting is het gevolg van het gebruik van fossiele brandstoffen voor warmte, koude en kracht. Daarnaast kan schaarste leiden tot geopolitieke spanningen. Speciale aandacht gaat uit naar de toenemende schaarste van grondstoffen, in het bijzonder zeldzame aardmetalen. Zuinig zijn met grondstoffen is een nieuwe uitdaging.

De overheid streeft ernaar deze milieubelasting in 2030 met 95% te verminderen ten opzichte van 1990 en moedigt andere maatschappelijke partijen aan hieraan bij te dragen. De gemeente heeft in haar beleid vergaande duurzaamheidsdoelen vastgelegd. In het huidige collegeakkoord 'Utrecht maken we samen' (2014) lezen we onder andere ….Utrecht wil zuinig omgaan met energie en grondstoffen, zoveel mogelijk kringlopen sluiten en energie duurzaam opwekken …. In de overgenomen motie 'Utrecht Koploper' 2015/M47 staat aangegeven dat de gemeente energie neutrale woningbouw wil waar dat privaatrechtelijk vastgelegd kan worden. Ook in eerder vastgestelde beleidsplannen en afspraken zijn doelen van soortgelijk karakter vastgesteld, zoals de Kadernota Duurzaam Bouwen Waterplan, FSC convenant en Millenniumdoelen en in eerder vastgestelde beleid, waarin reeds te lezen was dat Utrecht in 2030 klimaatneutraal moet zijn.

2.3 Conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van het rijks- en provinciale beleid en de gemeentelijke structuurvisie. Het bestemmingsplan ligt ook in lijn met sectorale gemeentelijke nota's die van belang zijn voor dit gebied: wonen, verkeer, parkeren, groen, water. Bij de openbare verkoop van de bouwpercelen, zal duurzaamheid een rol spelen.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van de bestaande omgeving

Leidsche Rijn
Leidsche Rijn, het nieuwe stadsdeel van Utrecht laat veel variatie zien. Niet alleen in architectuur, maar ook in de woonomgeving. Stedelijke delen met hoge dichtheden worden afgewisseld door meer landelijk opgezette wijken. Groen en water zijn volop aanwezig. Kenmerkend voor Leidsche Rijn is het respect dat in de stedenbouwkundige plannen wordt getoond voor de kenmerken van het landschap, of deze nu archeologisch van aard zijn (onder de grond) of cultuurhistorisch (boven de grond). Monumentale boerderijen, oude lintbebouwing en bijzondere bomen blijven zoveel mogelijk behouden; ze worden verweven in de nieuwe stedenbouwkundige structuur. Naast meer traditionele bouw, is er ruimte voor vernieuwing.

Langerak
Langerak ligt tussen de twee oude linten aan de Groenedijk en de Zandweg, ten noorden van de waterloop de Leidsche Rijn. Het stedenbouwkundig plan voor Langerak is gebaseerd op de oorspronkelijke structuur van het slagenlandschap. Er is een afwisseling van open en bebouwde stroken die naast elkaar zijn gelegen volgens het (maten)patroon van de aanwezige sloten. Op de onbebouwde stroken bepalen de weiden, sloten en knotwilgen het beeld.
Een logisch gevolg van de ligging tussen twee oude linten is in dit geval de grote mate van verwevenheid van de wijk met de bestaande lintbebouwing. Individuele bebouwing verschillend van maat, bouwstijl en detaillering gesitueerd tussen nieuwe, meer complexgewijze bebouwing. Op straatniveau of per stedenbouwkundig ensemble zijn afspraken gemaakt over de materiaalkeuze.

Kenmerkend voor het gebied is de sterke noord-zuid gerichte verkavelingswijze en de bestaande bebouwing langs de linten. Het stedenbouwkundig plan voor Langerak verdeelt het gebied in twee karakteristieke deelgebieden: de noordelijke strook en het zuidelijke veld. De grens tussen beide wordt gevormd door de Langerakbaan.
In de lange, smalle maat van de noordelijke strook zijn oude en nieuwe bebouwing met elkaar verweven. De nieuwbouw in de zone langs de Groenedijk bestaat uit enkele clusters waar vrijstaande en aaneengesloten woningen worden samengevoegd tot omhaagde eenheden.

Het lint langs de Groenedijk is een karakteristiek overblijfsel uit de periode waarin dit gebied nog werd gebruikt voor agrarische en tuinbouwdoeleinden. De bebouwing wordt gekenmerkt door kleinschaligheid en diversiteit in omvang, hoogte en architectuur. Ook nu nog is de voormalige functie als waterkering te herkennen door de verhoogde ligging ten opzichte van de omgeving en de aanwezigheid van water.

De linten Groenedijk (en Zandweg) zijn ruimtelijk verschillend van andere linten in Leidsche Rijn en Haarzuilens (zoals Alendorperweg, 't Zand, Thematerweg). De bebouwing staat dichter op elkaar en de kavels zijn kleiner. De nog aanwezige karakteristiek van een (relatief) open bebouwingsopzet met variatie in architectuur, kapvorm en bebouwingsgrootte gecombineerd met een groen landschappelijk beeld is waardevol om te behouden. De Groenedijk (en de Zandweg) en het oorspronkelijke landschap zijn daarmee belangrijke 'dragers' van de nieuwe stedenbouwkundige opzet geworden.

De Groenedijk is een goed voorbeeld van een lint waar oud met nieuw is verweven. Door de kleinschalige bebouwing (veelal één bouwlaag met kap) en grotendeels onbebouwde percelen is er vanaf de Groenedijk vaak zicht op de daarachter gelegen nieuwe woonbuurten.

3.1.1 Monumenten, beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

Volgens de Archeologische Waardenkaart geldt voor het plangebied deels een archeologische verwachting (groen op de archeologische waardenkaart) en deels een hoge archeologische verwachting (geel). De consequenties voor de planontwikkeling zijn terug te lezen in hoofdstuk 5.13.

3.2 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

In het huidige bestemmingsplan is het plangebied bestemd voor de realisering van woningen en de oprichting van maximaal 3 woonwagenstandplaatsen. De functies en bebouwing zijn niet gerealiseerd. Het plangebied is een braakliggend, onbebouwd terrein.
Het te ontwikkelen plangebied grenst aan de noordzijde aan de Groenedijk. Aan de westzijde, ligt de Damraklaan met eengezinswoningen aan de overkant. Hetzelfde beeld heeft de Tjeerdrakslaan aan de zuidzijde. Op de zuidwesthoek tegenover het plangebied staat een woongebouw van 7 lagen.
Het beeld van de locatie wordt in hoge mate bepaald door de Groenedijk, met veel groen zowel langs de straat als in de privétuinen. Langs de Groenedijk en iets meer naar het zuiden staan enkele te behouden bomen. Langs de Groenedijk en de Damraklaan is een watergang. Ten noordoosten ligt het park De Hoge Weide. Het Park De Hoge Weide (ongeveer 8,5 ha.) heeft een driehoekige vorm en ligt aan de zuid-oost zijde van Parkwijk, gelegen tussen de Rijnkennemerlaan, de Groenedijk en de woningen aan de Tweede Oosterparklaan.

De Groenedijk is niet meer toegankelijk voor doorgaand autoverkeer. Door middel van een aantal 'knippen' is deze alleen bedoeld voor bestemmingsverkeer. Voor fietsers en voetgangers is het wél een belangrijke verbinding.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

Het plangebied valt globaal te onderscheiden in twee delen: twee traditionele vrijstaande woningen aan de Groenedijk en acht modernere twee-onder-een-kapwoningen of vrijstaande woningen ten zuiden daarvan aan de Tjeerdsraklaan en Damraklaan (totaal maximaal 10 woningen). De bestaande vorm en woningtypologie van twee-onder-één-kapwoningen of vrijstaande woningen wordt daarmee grotendeels doorgezet in het nieuwe plan.

De hoofdgebouwen mogen maximaal 750 m3 inhoud hebben. De woningen worden afgedekt met een kap. Er geldt een maximale bouwhoogte van 11 meter en een maximale goothoogte van 6 meter. Dit sluit aan bij de omliggende bebouwing.

Aan het bestaande lint aan de Groenedijk zijn twee vrijstaande woningen gepland. De nieuwe woningen aan de Groenedijk sluiten aan bij de oorspronkelijke bebouwing van de Groenedijk en houden minimaal 4 meter afstand tot het water. Door deze ligging, de ruime voortuinen van deze woningen en het behouden van de bomen wordt het groene beeld langs de Groenedijk gehandhaafd. De kavels worden direct op de Groenedijk ontsloten via maximaal twee duikerbruggen.

Aan de west en zuidzijde bestaat het plan uit twee-onder-een-kap woningen of vrijstaande woningen. De woningen langs de Damraklaan worden ontsloten via een nieuwe weg parallel aan de Damraklaan. De woningen aan de Damraklaan staan aan de voorzijde op 2,5 meter van de erfgrens. Deze woningen vormen één geheel met de woningen aan de Tjeerdsraklaan. Langs de Damraklaan en Tjeerdsraklaan worden aan de straat de kavels afgezoomd met een haag. Zo worden de woningen samengevoegd tot een omhaagde eenheid, zoals op meer plekken in de buurt gebeurt. De woningen aan de Tjeerdsraklaan staan in dezelfde rooilijn als de bestaande woningen in deze straat. De nieuwe ventweg zorgt voor een zachtere overgang van de bestaande bebouwing aan de overzijde naar de nieuwe woningen.

Afbeelding: beoogde plan

4.1 Verkeer en openbare ruimte

 

4.1.1 Verkeer en parkeren

Alle wegen rondom het plangebied zijn ingericht als 30 km/u wegen. Er is geen sprake van een significante toename van programma, zodat het bestaande wegennet de verkeersafwikkeling aan kan. De woningen langs de Groenedijk ontsluiten via maximaal twee duikerbruggen op de Groenedijk. Er kan ook voor volwaardige bruggen gekozen worden. In het plangebied wordt een ventweg aangelegd om de woningen te ontsluiten. Hier is ruimte voor enkele parkeerplaatsen op straat en er zal een aantal bomen geplant worden. De nieuwe ventweg krijgt éénrichtingsverkeer naar het zuiden voor een betere verkeersafwikkeling op de Damraklaan. De overige woningen ontsluiten direct op de Tjeerdsraklaan.

In de Nota Stallen en Parkeren 2013 zijn bandbreedtes (minimum en maximum) voor autoparkeren en minimale parkeernormen voor fietsparkeren opgenomen. Voor woningen groter dan 130m2 bvo geldt een bandbreedte van minimaal 1,5 en maximaal 1,75 parkeerplaatsen per woning. Voor 10 woningen levert dit een parkeereis van minimaal 15 tot maximaal 17,5 parkeerplaatsen.

Aan de zuidzijde van het plangebied liggen 15 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Een deel van deze parkeerplaatsen moet worden verwijderd vanwege de ontsluiting van de nieuwe woningen en de ventweg. Deze parkeerplaatsen worden in de nieuwe ventweg gecompenseerd.

In Leidsche Rijn geldt dat een groot deel van de parkeerplaatsen op eigen terrein moet worden gerealiseerd, zodat de openbare ruimte kan worden ontzien. Het blijkt dat parkeervoorzieningen op eigen terrein in de praktijk vaak maar ten dele voor parkeren worden gebruikt. Zo worden garages bij de woningen vaak voor opslag gebruikt. Daarom wordt parkeergelegenheid op eigen terrein maar ten dele meegeteld. In de Actualisering Ontwikkelingsvisie Leidsche Rijn is een telwijze opgenomen die gebaseerd is op de "Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom" (ASVV 2012) van het CROW. Twee parkeerplaatsen achterelkaar (10x2,5meter) op eigen terrein tellen voor 1,3 en twee parkeerplaatsen naast elkaar tellen voor 1,8 (5x4,5 meter). Voor het wonen wordt op deze wijze uitgegaan van een gebiedsgerichte aanpak 'parkeren op maat'.

Op de voorgaande afbeelding is de parkeerberekening van het beoogde plan opgenomen.

4.1.2 Water en bomen

Het nieuwe ventweggetje schept ruimte voor het water. De watergang langs de Damraklaan zal dan ook worden gehandhaafd en wordt verder doorgegraven tot aan de Groenedijk. Dit versterkt het natuurlijke karakter.

Rondom het te bebouwen gebied staan langs de Groenedijk 5 Schietwilgen, langs de Damraklaan 8 eenbladige Essen en langs de Tjeerdsraklaan drie gewone Esdoorns.
In het te bebouwen gebied staan twee notenbomen aan de zijde van de Damraklaan en een bomengroep van drie berken bij de huidige dam aan de Groenedijk.

Met de nieuwe ontsluitingen van de woningen en de ventweg in het te bebouwen gebied is zo veel mogelijk met deze bomen rekening gehouden. De bomen rondom het te bebouwen gebied blijven behouden. De noordelijke boom en boomgroep blijven ook behouden. De zuidelijke boom in het te bebouwen gebied is niet meer levensvatbaar en zal gekapt worden. Hier komt de aansluiting van de ventweg op de Damraklaan. Ter compensatie zal een notenboom nabij de huidige plek teruggeplant worden. Langs de nieuwe ventweg worden nieuwe bomen geplant.

4.2 Duurzaamheid

In de onderstaande figuur wordt schematisch weergegeven welke aspecten de duurzaamheid van de gebouwde omgeving bepalen. De basis is de Triple P benadering. Een evenwicht tussen de drie P's leidt tot een duurzame gebiedsontwikkeling:

• People (sociaal duurzaam)
• Planet (ecologisch duurzaam)
• Profit (economisch duurzaam)

Bij 'people' vertaalt duurzaamheid zich in participatie, een goed binnenmilieu door mensvriendelijk materiaalgebruik, een optimale ventilatievoorziening en een hoog comfortniveau. Toegankelijkheid en aanpasbaarheid aan nieuwe woonwensen valt ook onder de noemer 'people'.

De gemeente hecht veel belang aan het gebruik van duurzame materialen met een lage milieubelasting. Daarnaast dienen ontwerp en bouw ook in andere opzichten duurzaam te zijn. De woningen moeten voldoen aan de eisen van het IWK 2007 (beleidskader Integrale Woningkwaliteit, laatste wijziging 1 februari 2015):

• Politie keurmerk Veilig Wonen;
• Er moet in ieder geval gebruik worden gemaakt van niet uitlogende verontreinigende bouwmaterialen (geen koper, zink of lood);
• Hout met een FSC keurmerk of de andere door TPAC goedgekeurde certificaten (zie www.tpac.smk.nl.). Vooralsnog alleen FSC Int. en PEFC Int.. MTCS is voor TPAC niet voldoende;
• Daarnaast is het belangrijk om zoveel mogelijk herbruikbare materialen te gebruiken, met een lage milieubelasting. Dit moet bijdragen (naast vooral de energieprestatie) aan een GPR-gebouw van gemiddeld minimaal 7,5.

Bij 'planet' gaat het om een bijzonder energiezuinige woning. Sinds januari 2015 is een energieprestatie coëfficiënt (EPC) van 0,4 verplicht. Isolatie kan bijdragen aan een betere EPC in de vorm van een bouwschil van hoge kwaliteit (zeer goed geïsoleerd, een goede luchtdichtheid, een optimaal ventilatiesysteem en vaak zonnepanelen/-collectoren voor de opwekking van hernieuwbare energie). Het opwekken van energie via zonnecellen kan hier ook aan bijdragen. Indien gebruik gemaakt wordt van een bodemenergiesysteem (zowel open als gesloten bronnen) is het noodzakelijk contact op te nemen met het gemeentelijke 'WKO-loket' Energiepunt bodem http://www.utrecht.nl/milieu/bodem/energiepunt-bodem/ , teneinde de eisen te bespreken.

Het duurzaamheidaspect 'profit', dat wil zeggen een op termijn economisch verantwoorde investering, vertaalt zich in randvoorwaarden dat er flexibel gebouwd dient te worden. Denk hierbij aan een levensloopbestendig gebouw met eventueel een verhoogde benedenverdieping (dit vergroot de mogelijkheid voor gebruik als werkruimte), met verplaatsbare binnenwanden en toepassing van leidinggoten. Houdt er ook rekening mee dat wensen en het gebruik van de woning in de loop van de tijd kunnen veranderen.

Er zijn verschillende instrumenten om de balans tussen people, planet en profit zichtbaar te maken, gedurende het planproces te bewaken en achteraf te monitoren. GPR Stedenbouw is zo'n instrument en in het bezit van de gemeente Utrecht (M&M), zie paragraaf 5.11. In samenwerking met de gemeente Utrecht is deze door initiatiefnemers in te zetten. Bij de gemeente Utrecht kan een sublicentie van het prestatie-eis gerichte toetsingsinstrument GPR Gebouw verkregen worden.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

Kader

Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter ook initiatieven die onder de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. vallen dienen kritisch bekeken te worden of deze belangrijke nadelige milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

5.2.2 Plansituatie
In 1995 is het Intergemeentelijk Structuurplan voor de regio Utrecht vastgesteld. Dit plan is in 1997 vertaald in het Regionaal Structuurplan (verder RSP). In het RSP is het ruimtelijk beleid van de stadsregio rond Utrecht vastgesteld voor de periode 1995-2005 met een doorkijk naar 2015. Onderdeel van het RSP is de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Voor het RSP is een m.e.r.-procedure doorlopen. In 2002 heeft, in verband met een partiële herziening van het RSP voor het onderdeel Leidsche Rijn, een actualisatie van het Milieueffectrapport (MER) plaatsgevonden. In de bijlagen zijn de betreffende rapporten opgenomen.

De ontwikkeling van dit gedeelte van het Leidsche Rijn valt binnen de kaders van het genoemde structuurplan en bijbehorende MER. De ontwikkeling is getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieueffecten (zie onderstaande paragrafen).

Met dit bestemmingsplan wordt een programma mogelijk gemaakt dat in omvang vergelijkbaar is met de mogelijkheden in het voorgaande bestemmingsplan. Er vinden met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit onderstaande beschrijving van de milieuaspecten, geen andere factoren aanwezig die aanleiding kunnen geven tot het opstellen van een MER en is gezien de aard, omvang en ligging van het project geconcludeerd dat er geen sprake is van aanzienlijke nadelige milieugevolgen. Er hoeft voor dit plan geen MER of m.e.r.-beoordeling te worden gemaakt.

5.3 Geluidhinder

De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde en maximum ontheffingswaarde. De normering voor wegverkeer loopt tussen de 48 en 58 dB en die voor spoorweglawaai tussen de 55 en 68 dB. Wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur hebben geen geluidzone.

Plansituatie en conclusie

Het plangebied ligt alleen binnen de zone van de Langerakbaan (zonebreedte 200 meter). De overige straten in de omgeving zijn als 30 km/uur gebied ingericht. Het plangebied ligt niet in een geluidszone van een rijksweg, spoorlijn of industrieterrein.

Uit het akoestisch onderzoek (zie bijlage) volgt dat de Langerakbaan een geluidsbelasting in het gebied veroorzaakt van maximaal 45 dB. De voorkeursgrenswaarde wordt hiermee dus niet overschreden. Er behoeft geen hogere waarde procedure te worden doorlopen en er gelden geen aanvullende eisen voor luwe gevels, buitenruimte en woningindeling.

Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening is eveneens rekening gehouden met 30 km/u wegen in de nabije omgeving. Deze geluidsbronnen vormen geen belemmering voor het plan.

5.4 Milieuhinderlijke bedrijvigheid

Kader
In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

Plansituatie en conclusie
Het plangebied ligt in een gedeelte van Leidsche Rijn dat is bedoeld voor woningbouw. In de nabijheid van het plangebied komen geen bedrijven voor die een belemmering zouden kunnen vormen voor het plan. In de directe omgeving van het plangebied zijn ook geen (industriële) bedrijven toegestaan welke geurhinder veroorzaken. Nader onderzoek is niet nodig.

5.5 Externe veiligheid

Kader
Het werken met, de opslag van en het transport van gevaarlijke stoffen leiden tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in bestemmingsplannen de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd.

Plansituatie
In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risico veroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en waterwegen.
De relevante transportassen liggen alle op grote afstand van het plangebied. Het spoor richting Rotterdam behoort niet tot het basisnet. Andere relevante Basisnet-transportassen liggen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen
In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen. Nadere beschouwing is niet nodig.

Bedrijven die vallen onder het Bevi
In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.

Conclusie
Op basis van voorgaande wordt geconcludeerd dat er geen belemmeringen bestaan voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

5.6 Luchtkwaliteit

Kader
Artikel 5.16 Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Luchtkwaliteitseisen vormen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, indien

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht.
• het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Het NSL is een samenwerkingsprogramma tussen Rijk, provincies en gemeenten, dat erop is gericht om in gebieden waar de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden) aan de grenswaarden te laten voldoen. De 'in betekenende mate (IBM)' projecten zijn meegenomen in de gebiedsgerichte programma's van het NSL. Deze projecten worden niet meer afzonderlijk beoordeeld op de effecten op de luchtkwaliteit.

Plansituatie
Het gaat om de bouw van maximaal 10 woningen. De ontwikkeling, deeluitmakend van de vinexwijk Leidsche Rijn is als onderdeel zodanig opgenomen en beschreven in het NSL en valt qua omvang rechtstreeks onder de kwantitatieve grenzen van deze regeling. Er hoeft daarom geen nader onderzoek plaats te vinden naar het effect van het project op de luchtkwaliteit. Het is daarnaast op basis van de Monitoringstool aannemelijk dat er ter plaatse geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.

Conclusie
De ontwikkeling van dit woningbouwplan dat als (onderdeel) zodanig opgenomen en beschreven in het NSL. Het onderhavige project past binnen de totale omvang van het IBM project en derhalve binnen het NSL. Op grond van artikel 5.16, lid 1 onder d van de Wet milieubeheer vormen de luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

5.7 Bodemkwaliteit

Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.
• Bodemsanering
  Ernstig verontreinigde locaties dienen te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreiniging in de bovengrond die zich niet kan verspreiden (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden, wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.
• Bodembeheer
  Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe "wat schoon is moet schoon blijven" en "wat vies is mag niet viezer worden". Waar mogelijk wordt een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning of een functiewijziging moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

Plansituatie 
Ter plaatse van het nieuwbouwterrein aan de Groenedijk 55a / Langerak 4a, is een woonhuis met weiland aanwezig geweest. De opstallen zijn in 2007 gesloopt. Er zijn geen gedempte sloten of tanks aanwezig geweest. In de directe omgeving waren boerderijen aanwezig met aan de oostkant kassen en plaatselijk brandstoftanks. Ten noordoosten van het terrein bevindt zich Park de Hoge Weide, een voormalige stortplaats, waar nog monitoring van de grondwaterkwaliteit plaatsvindt. Op en rond het terrein zijn in het verleden diverse bodemonderzoeken verricht. Hierbij zijn plaatselijk verhoogde gehaltes aan zware metalen en PAK aangetroffen. Op het naastgelegen terrein aan de Groenedijk 55 is een asbestsanering uitgevoerd.

Het meest recente onderzoek voor de nieuwbouw is op 19 oktober 2015 gerapporteerd (verkennend bodemonderzoek Langerak 4a, AMOS, rapportnummer 154.49.BR.21.ROS-definitief). In de bovengrond en plaatselijk dieper zijn licht tot sterke verontreinigingen met zware metalen aanwezig, met name zink, waarvan de kern zich op het middengedeelte bevindt. Deze verontreiniging hangt samen met een geroerde laag die puin, sintels en kolengruis bevat. De omvang wordt geschat op 486 m3. Het grondwater bevat een matig verhoogd gehalte aan barium. Er is geen asbestonderzoek uitgevoerd, er zijn geen asbest verdachte materialen aangetroffen. Zonder saneringsmaatregelen is het terrein niet geschikt voor de functie wonen met tuin. Eind oktober 2015 is er een melding conform het Besluit Uniforme Sanering gedaan, waarbij de grond wordt afgegraven tot maximaal 1,4 m-mv.

Als er grondwater wordt onttrokken voor bijvoorbeeld bouwwerkzaamheden moet onderzocht worden of deze  onttrekking invloed heeft op mobiele verontreinigingen in de omgeving van de locatie of in het diepere grondwater. In het diepere grondwater nabij de locatie is sprake van verontreinigingen met meerdere parameters, afkomstig van de voormalige stortplaats. Bij een mogelijke beïnvloeding van deze verontreinigingen is het noodzakelijk een saneringsplan op te stellen

Op basis van de Nota Bodembeheer 2012-2022 voor grondverzet is het plangebied ingedeeld in de bodemkwaliteitsklasse landbouw/natuur, voor wat betreft de ontgravingskwaliteit en toepassingseis. De bodemfunctieklassekaart geeft de functie wonen aan.

Conclusie
Onder de voorwaarden voor onderzoek bij een grondwateronttrekking en de geplande bodemsanering vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.8 Flora en fauna

Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en faunawet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
Het plangebied ligt niet in de hoofdgroenstructuur.
Het plan voor de realisatie van woningbouw zou tot gevolg kunnen hebben dat beschermde planten- en diersoorten nadelig worden beïnvloed. Op grond hiervan is een verkennend veldonderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten.

Het perceel bestaat uit grasland met aan de oostzijde een sloot. Er is vastgesteld dat er algemene kleine grondgebonden zoogdieren en amfibieën voorkomen. Voor deze soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet en heeft derhalve geen procedurele consequenties. Er is verder vastgesteld dat er vleermuizen vliegen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Mogelijk komt wel de matig beschermde kleine modderkruiper voor in een sloot grenzend aan het gebied. Nu de watergangen worden verbonden, wordt het leefgebied vergroot van de  in de sloten levende plant- en diersoorten en daarmee negatieve effecten op beschermde vissen uitgesloten.

Conclusie
Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op matig en zwaar beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de realisatie en gebruik van de woningbouwlocatie in het gebied Damraklaan- Tjeerdsreklaan te Leidsche Rijn is niet in strijd met het gestelde binnen de Flora- en faunawet.

5.9 Water

Het Hoogheemraadschap De Stichte Rijnlanden (HDSR) is gevraagd advies uit te brengen over het bestemmingsplan en de geplande ontwikkeling. In de bijlagen is de volledige waterparagraaf opgenomen.

De waterhuishouding van Leidsche Rijn is reeds ingericht en geschikt gemaakt voor de vele en omvangrijke woningbouwplannen. Vanuit dit kader hoeft de toename aan verhard, afvoerend oppervlak in het plangebied niet gecompenseerd te worden, de beschikbare bergingscapaciteit van het lokale peilgebied is afgestemd op de verwachte hydraulische belasting vanuit de aangrenzende wijken.

Het waterschap heeft aangegeven dat de watergang langs de Damraklaan verbonden kan worden met de watergang langs de Groenedijk en de Langerakbaan. Het voordeel hiervan is dat de watergangen onder vrijverval doorstroomd kunnen worden waardoor de waterkwaliteit ook in warme en droge perioden kan worden gereguleerd.

Het hemelwater dat op de toekomstige daken en verhardingen valt, dient naar de aangrenzende cq. nabijgelegen watergangen te worden afgevoerd. De huisaansluitingen voor vuilwater van de woningen in het plangebied kunnen rechtstreeks op de DWA in de aangrenzende rijbaan worden aangesloten (op de buis en bij voorkeur op de putten).

De twee of drie percelen aan de Groenedijk dienen minimaal met een duiker(brug) Ø800 mm te worden ontsloten en bij voorkeur met een volwaardige brug. In het geval van twee aangrenzende toeritten dient één duikerbrug of brug te worden toegepast. De opdrachtgever, BureauNegentien, kiest voor de toepassing van een duiker(brug) Ø800 mm. De bestaande duikerbrug die naar verwachting niet kan worden hergebruikt, dient hierbij te worden verwijderd.

In Leidsche Rijn is het toepassen van koper, zink en lood vanwege het bijzondere watersysteem (gebiedseigen water vasthouden en niet verontreinigen en en het ontbreken van HWA-riolering) reeds bij de aanvang van deze Vinexlocatie niet toegestaan.

5.10 Gezondheid

De gemeente heeft sinds het van kracht worden van de Wet Publieke Gezondheid (per 1 januari 2009) de wettelijke taak om gezondheidsaspecten te bewaken bij bestuurlijke beslissingen. Naar aanleiding van het Actieprogramma Volksgezondheid 2007-2010 heeft het college in 2010 besloten dat de afdeling Volksgezondheid, daar waar nodig en binnen de beschikbare middelen, adviseert over gezondheid bij ruimtelijke plannen.

Plansituatie & conclusie
Tot gezondheidsbescherming worden onderwerpen gerekend als luchtkwaliteit en geluid. Gelet op de conclusie uit de voorgaande milieu-onderdelen blijkt dat de ruimtelijke relevante onderdelen (met name geluid en luchtkwaliteit) geen probleem vormen voor de gezondheid(sbescherming). Gezondheidsbevordering heeft te maken met het inrichten van de ruimte zodat deze uitnodigt tot bewegen en het inrichten van een omgeving zodat deze als prettig en aantrekkelijk wordt ervaren. Bewegen, ontmoeten, spelen en groen zijn hierbij belangrijke aspecten. Het plangebied ligt in de nabijheid van Park de Hoge Weide.

In de bijlagen is het advies van de afdeling Volksgezondheid (memo 23 juli 2015) opgenomen.

5.11 Duurzaamheid in de gebouwde omgeving

Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheiddoelen van de gemeente. Daartoe worden initiatiefnemers uitgedaagd om in een visiedocument aan te geven waar zij toe in staat zijn en wat het oplevert voor het onderhavige plan en voor de stad als totaal. Onderwerpen die de revue kunnen passeren zijn de milieubelasting van het materiaalgebruik van draagconstructie, omhulling, afbouw/afwerking en installaties, het terugbrengen van het fossiel energieverbruik, de inzet van efficiënte en/of hernieuwbare energievormen, het verbeteren van het binnenmilieu en het effect van het initiatief op de belevingskwaliteit van de (semi-)openbare ruimte. Ook People georiënteerde onderwerpen zijn van belang.

5.12 Kabels en leidingen

Kabels en leidingen worden door de nutsbedrijven aangelegd en onderhouden. Er bevinden zich geen hoofdkabels en leidingen die voor de ontwikkeling van het plangebied planologisch relevant zijn.

5.13 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld.

De belangrijkste bepalingen uit de wetgeving zijn de volgende:

• Archeologische waarden dienen zoveel mogelijk in situ in de bodem behouden en beschermd te worden. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud ex situ, door middel van opgraven en het bewaren van vondsten en informatie in een depot.
• Het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden moet in een zo vroeg mogelijk stadium plaatsvinden, zodat hiermee in de plannen voor ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden kan worden en eventueel gekozen kan worden voor archeologie-sparende alternatieven.
• De verantwoordelijkheid voor het archeologische erfgoed is verschoven van Rijk en provincies naar de gemeentes. Gemeentes zijn verplicht om bij nieuwe bestemmingsplannen en bestemmingsplanwijzigingen rekening te houden met archeologie en kunnen archeologische randvoorwaarden opleggen aan vergunningen.
• De initiatiefnemer van bodemverstorende activiteiten moet het archeologische onderzoek zelf regelen en betalen (principe “de verstoorder betaalt”).

Gemeentelijk beleid
In navolging van de gewijzigde Monumentenwet heeft de gemeente Utrecht een eigen archeologiebeleid ontwikkeld, dat is vastgelegd in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en de Archeologische Waardenkaart. De verordening en waardenkaart zijn vastgesteld in 2009. In de verordening zijn regels ten aanzien van de omgang met archeologische waarden in de bodem opgenomen. Op de waardenkaart staat aangegeven in welke gebieden binnen de gemeente archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn. Uitvoering van het gemeentelijke archeologiebeleid gebeurt via het in de verordening opgenomen vergunningstelsel.

Afbeelding: plangebied Langerak op de Archeologische Waardenkaart. (Groen = archeologische verwachting, vergunningsplicht bij ingrepen > 1.000 m2 en dieper dan 50 cm; geel = hoge archeologische verwachting, vergunningsplicht bij ingrepen > 100 m2 en dieper dan 50 cm.)

Archeologische verwachting bestemmingsplangebied Langerak
Volgens de Archeologische Waardenkaart geldt voor het grootste deel van bestemmingsplangebied Langerak een hoge archeologische verwachting. Deze is gebaseerd op de ligging van het plangebied ter plaatse van een oude, verlandde geul van de Rijn, waarin bij eerdere archeologische onderzoeken vondsten uit de Vroege Middeleeuwen zijn aangetroffen. Voor gebieden met een hoge archeologische verwachting geldt dat een archeologievergunning moet worden aangevraagd indien sprake is van bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte > 100 m2 en dieper dan 50 cm beneden het huidige maaiveld. Voor de rest van het plangebied geldt een archeologische verwachting. Voor gebieden met een archeologische verwachting geldt dat een archeologievergunning moet worden aangevraagd bij bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlakte groter dan 1.000 m2 en dieper dan 50 cm beneden huidig maaiveld. Aan de archeologievergunning kunnen voorwaarden gekoppeld worden ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de bodem, bijv. dat er eerst een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 te worden gedaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Inleiding
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een gedeeltelijke aanpassing van het bestemmingsplan Langerak. Op het braakliggende terrein omsloten door de Groenedijk, de Damraklaan en de Tjeerdsraklaan waren voor het zuidelijke deel woonwagenstandplaatsen en voor het noordelijke deel woningen voorzien. Op deze locatie zullen echter geen woonwagenstandplaatsen worden ontwikkeld. De bestemming wordt gewijzigd zodat er maximaal tien woningen kunnen worden gerealiseerd.

Financiële uitvoerbaarheid
De kosten worden door de opbrengsten uit gronduitgifte gedekt. De verwachting is dat de grondopbrengst verbetert, doordat de grondwaarde onder een woonwagen lager is dan de grondwaarde van een twee-onder-één kap of vrijstaande woning. De kosten en opbrengsten zijn opgenomen in de grondexploitatie Leidsche Rijn; deze grondexploitatie is vastgesteld door de gemeenteraad. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid voldoende aannemelijk.

Economische uitvoerbaarheid
Door het wijzigen van het bestemmingsplan worden drie woonwagens en vier twee-onder-één kap of vrijstaande woningen vervangen voor maximaal tien (twee-onder-één kap of vrijstaande) woningen. Gezien de marktvraag in Utrecht en de afzet van vrijesectorkoopwoningen in Leidsche Rijn is het aannemelijk dat de bestemmingen binnen de planperiode van 10 jaar worden gerealiseerd. Voor dit deel is de economische uitvoerbaarheid voldoende aannemelijk.

Kostenverhaal
De gemeente is eigenaar van de gronden. Daarmee is kostenverhaal anderszins (namelijk via gronduitgifte) verzekerd en behoeft bij dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vastgesteld te worden.

Planschade
In dit bestemmingsplan wordt de realisatie van twee-onder-één kap of vrijstaande woningen mogelijk gemaakt in plaats van woonwagens. Op basis van een uitgevoerde risicoanalyse planschade wordt geconcludeerd dat het niet aannemelijk is dat er sprake zal zijn van planschade.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de inspectie voor ruimtelijke ordening behartigt. In de brief van 26 mei 2009 aan alle colleges van burgemeester en wethouders heeft de minister van VROM aangegeven over welke nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008, 31500 nr. 1) gemeenten altijd overleg moeten voeren met het Rijk. Met dit bestemmingsplan zijn geen van de genoemde nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn. Deze herontwikkeling van een bestaande functie is niet in strijd met rijksbelangen. Er is daarom geen aanleiding om afzonderlijk vooroverleg te voeren.

Het plan is daarnaast getoetst aan de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008). Op grond van de overleglijst van deze beleidslijn is geen vooroverleg met de provincie nodig.
Het plangebied bevindt zich namelijk binnen de rode contouren (stedelijk gebied) van de Structuurvisie. Ook ligt het plan niet binnen 200 meter van een transportas als bedoeld in paragraaf 8.1 van de beleidsneutrale omzetting van het streekplan naar de Structuurvisie Provinciaal Belang (vastgesteld door Provinciale Staten op 21 september 2009).
Ten opzichte van de bestaande planologische mogelijkheden heeft het nieuwbouwplan een geringe invloed op de verkeersaantrekkende werking. De wijkontsluiting gelijk blijft. Er is dan ook geen aanleiding om een mobiliteitstoets uit te voeren.
Daar waar bekende of te verwachten archeologische waarden in het geding zijn, heeft de provincie bevestigd dat 3.1.1-overleg niet noodzakelijk is indien de archeologische waarden beschermd worden door middel van een dubbelbestemming Waarde Archeologie en de gemeentelijke archeologieverordening. In dit plan wordt de bescherming geregeld zodat geen nader vooroverleg nodig is.

Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden betrokken geweest (HDSR). In overleg met de HDSR is de watertoets opgesteld en akkoord bevonden. Met inachtneming van de watertoets alsmede het rioleringsplan, vormen de wateraspecten geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Voor de inhoudelijke aspecten wordt verwezen naar paragraaf 5.9 en de waterparagraaf in de bijlage. Er zal een watervergunning bij het waterschap moeten worden aangevraagd.

6.2.2 Participatie

Er is een bewonersavond geweest waarin aan bewoners drie verkavelingsvarianten zijn voorgelegd. Ook zijn deze verkavelingsvarianten voorgelegd aan marktpartijen voor consultatie. De voorkeursvariant is vervolgens uitgewerkt in een randvoorwaardendocument dat als basis diende voor een selectieprocedure om te komen tot een verkavelingsplan met woningontwerpen. 4 bewoners (uit elke straat één) mochten in de selectiecommissie plaatsnemen en mochten meebeslissen over het winnende plan. Het winnende plan wordt aan de omwonenden gepresenteerd.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.3 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.3.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

De regeling voor erfbebouwing

Het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel) antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een natuur-, bos,- of agrarische bestemming rust). Het kan zijn dat zo’n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Achtererfgebied

Bebouwingsgebied

Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’. In onderstaand kader is de omschrijving van het begrip ‘bebouwingsgebied’ opgenomen.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

Met de oppervlakte van het bebouwingsgebied wordt met bebouwingspercentages over gedeelten van het bebouwingsgebied bepaald welke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal bij het oorspronkelijk hoofdgebouw gebouwd mag worden. In onderstaande tabel staat welk maximaal toelaatbaar bebouwingspercentage geldt voor het desbetreffende gedeelte van het bebouwingsgebied.

Rekenvoorbeeld:

50% van 100 m2 = 50 m2

20% van 200 m2 = 40 m2

10% van 360 m2 = 36 m2 

= 126 m2

minus aanbouw 50 m2 = 76 m2

Op bovenstaand perceel mag er nog 76 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwd.

Bouwhoogten
Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

 

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Groen

De bestemming Groen is bedoeld voor de bestaande en nieuwe groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en andere bijbehorende voorzieningen. In deze bestemming is ook waterbeheer en waterberging mogelijk. Daarnaast zijn voet- en fietspaden mogelijk. Deze bestemming biedt enerzijds bescherming ter behoud van bestaande groenvoorziening, maar geeft anderzijds ook de nodige flexibiliteit voor de beoogde herindeling.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer – Verblijfsgebied heeft betrekking op verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen. De nieuwe ventweg valt binnen deze bestemming.

Artikel 5 Water

Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de bestaande en nieuw aan te leggen watergang. Ontsluiting van de te realiseren woningen over de bestemming water is toegestaan. Als van een dam (met duiker) gebruik wordt gemaakt, zijn aan de Groenedijk slechts twee duikers toegestaan.

Artikel 6 Wonen

Met dit artikel worden de doeleinden en bebouwingsmogelijkheden voor het perceel met de bestemming 'Wonen' vastgelegd. Binnen deze bestemming mogen maximaal 10 woningen worden gerealiseerd. Deze mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Behoudens de vergunningvrije bouw- en gebruiksactiviteiten zoals genoemd in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, worden geen grotere of andere bijbehorende bouwwerken toegelaten. Zie paragraaf 7.3.

Binnen deze bestemming zijn ook voorzieningen ten behoeve van het wonen toegestaan, zoals onder andere parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, tuinen, ontsluitingen etc.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie zorgt voor de bescherming die een bestemmingsplan op grond van de Monumentenwet aan archeologische waarden moet geven. De bestemming werkt door het gebruik in strijd met deze bestemming strafbaar te stellen. Iemand die beschikt over een vergunning op basis van de verordening op de archeologische monumentenzorg, dan wel over een brief van de gemeente waarin is aangegeven dat een dergelijke vergunning niet nodig is, handelt in overeenstemming met de bestemming.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Het tweede lid neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren.Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.". Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 8 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

In lid 3 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. In paragraaf 2.2 is de beleidsmatige achtergrond kort toegelicht. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.
Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting.
Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar onzelfstandige bewoning (bijvoorbeeld kamerverhuur of etagegewijze verhuur) plaatsvindt.
Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de Beleidsregels Hoofdstuk 4 Huisvestingsverordening 2015.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Het vormen en omzetten van woningen is soms ook mogelijk zonder dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Daarom is het verbod van artikel 8 lid 3 hier als gebruiksverbod opgenomen. De werking van dit artikel is verder overeenkomstig het voorgaande artikel. 

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. De overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Artikel 12 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 13 Overige regels

Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het wegverkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met de ontheffing Hogere waarde.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 14 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 15 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.5 Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Een Lijst van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijfsactiviteiten functiemenging.

7.6 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.