Hoek Rotsoord-Diamantweg, Tolsteeg

Toelichting projectbestemmingsplannen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2005 is een Nota van Uitgangspunten opgesteld voor de nieuwbouwontwikkeling op het Viconaterrein. Tegelijkertijd bleek er een behoefte aan een visie voor het hele gebied (Rotsoord), welke eind 2005 werd vastgesteld. De toenmalige ontwikkelaar heeft in lijn met deze visie in 2009 een bouwvergunning en een vrijstelling op grond van artikel 19 lid 1 WRO verkregen voor de bouw van twee appartementsgebouwen en de herbouw van een deel van het voormalige monumentale fabriekspand. Tegen deze vergunning werd beroep aangetekend waarop de initiatiefnemer de aanvraag heeft ingetrokken. Belangrijk knelpunt was de hindercirkel van het naastgelegen autospuit- en schadeherstelbedrijf SHAM. Hoewel er technische oplossingen voorhanden waren, is er toen geen overeenstemming tussen huurder SHAM, de gebouweigenaar, de exploitant en de ontwikkelaar bereikt. Mede door de economische crisis is ook in de periode daarna de locatie niet in ontwikkeling gebracht.
Medio vorig jaar heeft de ontwikkelaar de grond verkocht aan een nieuwe ontwikkelaar: Woonfront Rotsoord Utrecht BV. De nieuwe ontwikkelaar heeft opnieuw een plan ingediend.

De gronden van het Viconaterrein hebben in het geldende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming waar de nieuwbouwontwikkeling niet in past.

1.2 Doelstelling

Woonfront Rotsoord Utrecht BV is voornemens om tweetal appartementengebouwen te realiseren met in totaal 206 woonunits. De te realiseren woonunits zijn geschikt voor de huisvesting van studenten en jongeren/starters. Er is een flexibel concept ontwikkeld, zodat kleinere eenheden op termijn wellicht samengevoegd kunnen worden en geschikt kunnen worden gemaakt voor bewoning door andere doelgroepen.

De doelstelling van het bestemmingsplan is om de geplande realisatie van de woonunits en het te (her)bouwen multifunctionele Klopgebouw planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de rand van het centrum van Utrecht binnen het zogenoemde gebied Rotsoord, het meest noordelijke deel van de wijk Hoograven. De locatie wordt begrensd door de Vaartsche Rijn in het westen, de Diamantweg in het zuiden, de weg Rotsoord in het oosten en een bedrijventerrein in het noorden.

Afbeelding 1: Globale ligging

Afbeelding 2: Begrenzing plangebied

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan: vermelden.

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad
Watervogelenbuurt, Hoograven, Tolsteeg		25 oktober 2012

Afbeelding 3: Uitsnede vigerende verbeelding

De gronden zijn in het vigerende bestemmingsplan bestemd als 'Bedrijventerrein'. De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven uit ten hoogste categorie 3. De realisatie van het woongebouw en het multifunctionele Klopgebouw is hierbinnen niet mogelijk. Het project is ook qua bouwvolumes in strijd met het vigerende bestemmingsplan, zodat een nieuw bestemmingsplan nodig is.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijks- en provinciaalbeleid

Het Rijks- en provinciaal beleid richt zich op landelijke en provinciale aangelegenheden. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Zo staat in de Nota Ruimte het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten centraal. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden (regio Utrecht) en hoofdverbindingsassen. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Ook de structuurvisie Randstad 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRV 2013-2028) en verordening kennen een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen waarbij tegelijkertijd een kwaliteitssprong wordt gerealiseerd. Voor het woningbouwprogramma voor de regio Utrecht betekent dit dat ruim 32.500 woningen, voornamelijk binnen de rode contouren van het bestaand stedelijk gebied, dienen te worden gebouwd.

Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening). Er is sprake van een regionale en grote behoefte aan woonruimte voor de beoogde doelgroep. Omdat bij deze binnenstedelijke herontwikkeling de braakliggende bedrijfskavel wordt, herontwikkeld tot nieuwe woningbouw met bijbehorende voorzieningen wordt voldaan aan het criterium van zuinig ruimtegebruik. De sloop-nieuwbouw leidt tot een optimale benutting van de ruimte in bestaand stedelijk gebied.

Aangezien dit bestemmingsplan zich enkel richt op één nieuwbouwontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied (binnen rode contour van de provinciale structuurvisie), is het rijks- en provinciaal beleid verder te globaal voor dit project.

2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004)
De Structuurvisie Utrecht 2015-2030 bevat de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de stad Utrecht. Op Tolsteeg is het ontwikkelingsperspectief 'De Binnentuinen' van toepassing, evenals voor de vele andere bestaande wijken rondom de binnenstad.
De opgave voor het ontwikkelingsperspectief 'de Binnentuinen' van Utrecht ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende wijkstructuren. De woonfunctie domineert. Afhankelijk van de situatie kan er sprake zijn van intensivering of juist extensivering. Maatvoering en wijkkenmerken zijn hierbij leidend. Er is een basispakket aan voorzieningen nodig, kleinschalige functiemenging is mogelijk. De herstructureringsaanpak van de naoorlogse wijken omvat naast fysieke ingrepen in woningen, investeringen in voorzieningen, scholen, ruimte voor cultuur ('broedplaatsen') en een aantrekkelijke woonomgeving. Bij de uitvoering van het programma 'Utrecht Vernieuwt', dat is opgesteld voor de vijf aandachtswijken in Utrecht, zijn 'versnelling' en 'maatwerk' de sleutelwoorden.

Nieuwe ruimtelijke strategie (2012)
De Utrechtse ruimtelijke agenda wordt de komende decennia bepaald door twee grote opgaven. Namelijk het faciliteren van de groei van de stad naar een omvang van 400.000 inwoners en het tegelijkertijd op peil houden van de kwaliteit van de leefomgeving. De groei naar 400.000 inwoners verloopt door veranderingen in de samenleving naar verwachting in een langzamer tempo dan tot voor kort werd aangenomen. De huidige economische recessie en mogelijk structurele verschuivingen in de manier waarop mensen wonen, werken en winkelen zorgen voor een andere vraag naar het gebruik van de ruimte in de stad. De Nieuwe Ruimtelijke Strategie voor Utrecht is het antwoord van het College op de veranderende marktomstandigheden en geeft inzicht in de wijze waarop de gemeente met de problematiek om wil gaan.

Actualisering van de woonvisie 2010-2020 (4 juni 2015)
In de Woonvisie 2010 zijn kaders geschetst van het woonbeleid van de gemeente Utrecht op de lange termijn. De woningbehoefte in Utrecht is veel hoger dan het aanbod. In deze nota worden de prioriteiten benoemd die omgaan met de enorme druk op de Utrechtse woningmarkt. Naast verruiming van het aanbod door nieuwbouw in Leidsche Rijn, wil de gemeente ook de kwaliteit van de woningen in de bestaande stad verbeteren. Uit zowel woningbehoefte-onderzoeken in het kader van de Ontwikkelingsvisie Noordvleugel Utrecht 2015-2030 als de woonvisies is gebleken dat nieuwbouw in de stad zich vooral moet richten op het realiseren van 'centrumstedelijke' en 'dorpsrand/landelijke' woonmilieus.

Binnen dezelfde woonmilieus kunnen mensen met uiteenlopende leefstijlen wonen. De woonvisie geeft daarom aan dat bij de invulling van concrete woningbouwprojecten rekening gehouden moet worden met die verschillende leefstijlen op grond van woonbelevingsgroepen. Diversiteit in het aanbod is daarbij van belang, zodat het voor alle doelgroepen mogelijk is om een passende woning te vinden.

Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar
Utrecht groeit en fiets, OV en auto vragen steeds meer ruimte in de stad. Utrecht heeft daarom een nieuwe visie op mobiliteit ontwikkeld, het Ambitiedocument Aantrekkelijk en Bereikbare Stad. Utrecht zet daarbij in op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte met zeven beleidsprincipes:

1.De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid
2. Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen
3. Levendige centra op knooppunten
4. De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze
5. RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem
6. De fiets als primair vervoermiddel in de stad
7. De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen

Het Mobiliteitsplan Utrecht 2025 heeft de naam Slimme routes, slim regelen en slim bestemmen en is vastgesteld door de gemeenteraad in 2016. Dit mobiliteitsplan geeft concrete invulling aan de doelen van Utrecht Aantrekkelijk en Bereikbaar 2012. Het plan bestaat uit 3 delen:

• 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten.
• 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto’s. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten ‘praten’, persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto’s en fiets.
• 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto’s langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners. 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in stad moeten zijn.

Nota Stallen en Parkeren (2013)
De gemeenteraad heeft in 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe beleid van kracht, waaronder de Nota Parkeernormen Fiets en Auto waarmee de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren bepaalt.
Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwe voorzieningen ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. In paragraaf 4.2.3 wordt hier nader op ingegaan.

Welstandnota (2004)
In de welstandsnota wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Het plangebied is in de nota als ontwikkelingsgebied weergegeven. Ontwikkelingsgebieden zijn gebieden die een nieuwe ontwikkeling gaan of zullen krijgen en door hun ligging, omvang of aard van de ontwikkeling een grote invloed hebben op de omgeving. Het gehele plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. Dat betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van bouwaanvragen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan.

Groen, bomen- en water
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil onder andere het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groenareaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen (bijvoorbeeld langs de Utrechtse kanalen).

De bomenvisie (2009) heeft als doelstelling een samenhangende bomenstructuur voor de stad te ontwikkelen en te verbeteren, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. En geeft nadere regels over hoe het college omgaat met bomen bij de ontwikkeling van de stad.

Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoonwater schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets, zie verder paragraaf 5.10 Water

Ontwikkelingskader Horeca Utrecht (2012)
In mei 2012 heeft de gemeenteraad de actualisering van het Ontwikkelingskader Horeca Utrecht vastgesteld. Het beleid geeft een beschrijving van de speerpunten van het gemeentelijke horecabeleid. Per gebied of wijk wordt aangegeven waar mogelijkheden bestaan voor het toevoegen van nieuwe horeca. Daarbij dient per aanvraag een afweging te worden gemaakt. Nieuwe horeca dient iets toe te voegen aan een gebied en er dient aandacht te zijn voor de leefbaarheid.

Visie Rotsoord (2006)
Een bijzonder kenmerk van Rotsoord is haar ligging. Rotsoord wordt slechts van de binnenstad gescheiden door de Baden Powellweg en het spoor. In de visie Rotsoord wordt dan ook benadrukt dat beide gebieden elkaar kunnen versterken. De drukke binnenstad heeft baat bij verruiming van haar positie als (inter)nationale toplocatie en Rotsoord kan meeprofiteren van de centrumkwaliteit van de binnenstad. De komst van Randstadspoorhalte Vaartsche Rijn, tussen beide gebieden in, draagt hier aan bij: Rotsoord wordt goed bereikbaar met openbaar vervoer en naast het station wordt de belangrijkste noord-zuidlopende langzaam-verkeersroute, de Oosterkade, met Rotsoord verbonden.

De ambitie is om Rotsoord een volwaardige uitloper van de binnenstad te laten worden. Dat om een specifiek programma, dat intensief is en een mix aan functies heeft. Cultuurhistorische kenmerken Vaartsche Rijn dienen hierbij als basis voor herontwikkeling.

Het onderhavig project draagt met de realisatie van woningen voor de doelgroepen studenten en jongeren/starters. Voor het Klopgebouw zijn daarnaast voorzieningen en functies voorzien die een bijdrage leveren aan de Rotsoord als culturele en creatieve hotspot. Het gaat voornamelijk om kleinschalige bedrijvigheid en dienstverlening in de creatieve sector. Mogelijk komt er tevens additionele horeca.

2.3 Conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van het rijks- en provinciaal beleid en de relevante gemeentelijke nota's op het gebied van wonen, verkeer, parkeren, economie, groen en water.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Historie Rotsoord

Rotsoord dankt zijn bestaan aan het graven van de Vaartsche Rijn als belangrijke verbinding tussen de Lek en de Zuiderzee. Net buiten de stadsmuren ontstond hier in de Middeleeuwen steeds meer bedrijvigheid. In de 17e eeuw werd de Vaartsche Rijn een belangrijke trekvaart en was Rotsoord een chique buitenplaats.

Na de opening van het Merwedekanaal 1892 werd de Vaartsche Rijn minder belangrijk en kwamen andere functies naar het gebied, zoals de watertoren en UMS/Pastoe en later andere, gemengde functies zoals de dierenweide, boomgaard, vogelopvang, volkstuinen, een Harley Davidsonclub en een school voor bijzonder onderwijs. Inmiddels bevindt Rotsoord zich al lang niet meer aan de rand van de stad en vormt dit gebied juist door zijn strategische ligging nabij het centrum van de stad een plek met veel kansen voor verrijking van de stad Utrecht.

In Januari 2004 is de Cultuurhistorische rapportage Rotsoord afgerond over industrieel erfgoed en herbestemming langs de Vaartsche Rijn. Eén van de conclusies is dat een industriële straat als de Vaartsche Rijnoever uniek in Utrecht en zeldzaam in Nederland is. Dit ensemble laat de lange historie van het gebied zien en geeft het gebied zijn industriële uitstraling.

Rotsoord is, gelet op de lange geschiedenis van bedrijvigheid -zichtbaar in karakteristieke en monumentale structuren en complexen- een waardevol cultuurhistorisch element in de stedelijke structuur. Een deel van de waardevolle elementen is niet zichtbaar, maar zit letterlijk onder de grond: de restanten van oudere buitenplaatsen, steenovens en andere sporen van oudere bebouwing en bewoning.

3.2 Historie Klopgebouw

De Viconafabriek werd in 1913 gesticht door Willem Hendrik Verloop. Het is niet geheel duidelijk welk producten er in deze fabriek werden vervaardigd. Wel moeten het redelijk grote apparaten zijn geweest, omdat in de hogere middenbeuk van het driebeukige gebouw een kraanbaan werd ingericht. De fabriek was gericht op het water van de Vaartsche Rijn. Aan de andere zijde was een eenlaags vleugel aangebouwd met daarin kantoor, magazijn en ruimte voor de motor van de kraanbaan. Terzijde op de hoek kwam de directeurswoning (Rotsoord 43). Aan de zuidzijde van de fabriek kwam een aanbouw met daarin toiletten, schaft- en waslokaal. Los op het terrein werd een smederij gebouwd. In 1922 is het geheel verkocht aan de 'Nederlandsche Wasscherijmachinefabriek Poensgen & Wessel N.V.' waartoe het gebouw in 1922 enige kleine aanpassingen onderging. In 1940 veranderde fabriek opnieuw van eigenaar en werd het Meelfabriek 'De Adelaar'. Daartoe werd in de oostelijke helft van de middenbeuk en iets breder dan deze middenbeuk in gewapend beton een asymmetrisch geplaatste, op tien kolommen staande, tussenvloer ingebracht. Hierop kwamen enkele machines te staan ten behoeve van de meelproductie. In 1955 werd de fabriek en krachtvoerhandel overgenomen door de Fouragehandel Vicona. Daarbij werd de voorgevel en het woonhuis witgeschilderd en aan de zijde van de Vaartsche Rijn een viertal metalen silo's geplaatst. Rond 2000 ging het gebouw dienen voor de opslag van antiek en hout.

Het fabriekspand is sinds 2001 een gemeentelijk monument vanwege het feit dat het gaat om een karakteristiek industrieel pand in de historische nijverheidszone langs de Vaarstche Rijn en als onderdeel van een historisch ensemble van industriële panden in Rotsoord. Kenmerkend voor het gebouw is de basilicale opzet met de hoge middenbeuk (met lichtstrook) en de lagere zijbeuken, een karakteristiek die vaak bij fabrieken werd toegepast rond 1900.

In de Visie Rotsoord is behoud en herontwikkeling van het industriële erfgoed in het gebied als één van de belangrijke uitgangspunten geformuleerd.

Tijdens de lange aanloopperiode naar de herontwikkeling van het gehele kavel is de fabriek tijdelijk afgebroken en zijn onderdelen opgeslagen. Er ligt een monumentenvergunning met herbouwplicht voor (een groot deel) van de fabriek.

3.3 Beschrijving van de bestaande functies

Rotsoord kent diverse functies maar heeft ook nog steeds zijn oorspronkelijke industriefunctie behouden. Het is hiermee een van de laatste binnenstedelijke bedrijfsterreinen. Er zijn in het gebied ongeveer 20 bedrijven gevestigd, variërend van groothandel (wijnen, fournituren) en lichte industrie (metaal, meubels) tot een benzinestation/ spuiterij. Een belangrijk bedrijf is Pastoe, een zeer bekend en beeldbepalend bedrijf in zijn sector. Verder zijn er in het gebied gevestigd een tankstation, een politiebureau, een onderdeel van de brandweer, een popcentrum, een aantal (bedrijfs)woningen, een kinderboerderij met enkele volkstuinen, een opvangcentrum voor vogels en een onderwijsinstelling. Ten zuiden van het gebied Rotsoord ligt een appartementencomplex op een indertijd vrijkomende ROC-locatie.

Het plangebied is bestemd als 'Bedrijventerrein' met een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie'.

3.4 Beschrijving van het plangebied

Het openbaar gebied in en rondom de planlocatie is functioneel ingericht en heeft momenteel geen verblijfskwaliteit. Het terrein zelf is braakliggend, behoudens de bestaande opslagboxen behorend bij het perceel Rotsoord 19-21, en wordt met name gebruikt als hondenuitlaatgebied. Mede vanwege de ligging aan de Vaartsche Rijn liggen er kansen voor het vergroten van de verblijfskwaliteit.

Afbeelding: luchtfoto bestaande situatie

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

De ruimtelijke ontwikkeling betreft de oprichting van twee nieuwe appartementengebouwen met in totaal 206 woonunits van circa 30 m2, de (her)bouw van het Klopgebouw en de inrichting van de buitenruimte rond de gebouwen. De 'opslagboxen' worden gesloopt.

Afbeelding: impressie plattegrond

4.1.2 Functies

Wonen
De te realiseren woonunits zijn geschikt voor de huisvesting van studenten en jongeren/starters. Er is een flexibel concept ontwikkeld, zodat kleinere eenheden op termijn wellicht samengevoegd kunnen worden en geschikt kunnen worden gemaakt voor bewoning door andere doelgroepen. Ook biedt het concept de mogelijkheid om andere functies in de plint te realiseren. Hieronder volgt een onderbouwing van de beoogde doelgroepen waarvoor de ontwikkeling in eerste instantie is beoogd.

Studenten
Utrecht kent een grote behoefte aan woonruimte voor studenten. Om het aanbod te vergroten is in 2012 het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht opgesteld, met daarin onder meer de ambitie om 4.000 extra eenheden toe te voegen door middel van nieuwbouw, transformatie van bestaand vastgoed en door tijdelijke verhuur in te slopen huurwoningen. Mede door de inzet vanuit het Actieplan is tussen 2010 en 2015 het aantal studentenkamers toegenomen met circa 2.413. De nadruk ligt hierbij op onzelfstandige eenheden.

De vraag naar kamers is echter nog altijd groot. Momenteel kent Utrecht een tekort van 8.300 eenheden (Apollo 2015, Kences). Hiermee heeft Utrecht relatief de hoogste spanning op de kamermarkt van alle studentensteden. Vergeleken met afgelopen jaren is dit een negatieve ontwikkeling. In 2013 was sprake van een tekort van 6.900 eenheden en in 2014 van 5.700 eenheden. Aandacht voor het toevoegen van studenteneenheden blijft dan ook nodig en is bijvoorbeeld één van de thema's in de geactualiseerde woonvisie (vastgesteld door de raad, 4 juni 2015).

Jongeren / Starters
De positie van jongeren binnen de woonruimteverdeling in Utrecht is de laatste jaren verbeterd. Er gaan relatief meer sociale huurwoningen naar jongeren dan voorheen. Dit hangt onder andere samen met het lotingmechanisme binnen de woonruimteverdeling. Vooral jonge huishoudens met weinig inschrijftijd profiteren van dit systeem. Er zijn echter nog veel afgestudeerden die graag in Utrecht willen blijven wonen, maar moeite hebben met het vinden van geschikte woonruimte. Daarom blijft de gemeente het vergroten van geschikt aanbod voor starters stimuleren via nieuwbouw en transformatie van leegstaand vastgoed (geactualiseerde woonvisie, raadsbesluit 4 juni 2015).

Enerzijds doet zij dat via het Actieplan middeldure huur, waarmee het aanbod middeldure huurwoningen wordt vergroot (aanbod woningen met een huur tussen EUR 710,- en EUR 900). Zo wordt tegemoet gekomen aan de vraag, die naar verwachting in de toekomst zal toenemen. Met name de structurele instroom van jonge huishoudens, veranderingen in de samenleving (andere samenlevingsvormen, meer flexibiliteit) en veranderingen in wet- en regelgeving (o.a. 90% norm, minder makkelijk om een hypotheek te krijgen voor starters) leiden in Utrecht tot een grote behoefte aan woningen in het middeldure vrije sector huursegment op korte en lange termijn. Met voldoende aanbod in dit segment wordt de instroom in sociale huurwoningen beperkt en komen deze woningen beschikbaar voor de groep waarvoor ze zijn bedoeld. Ook worden afgestudeerden voor de stad behouden en wordt aan ouderen een alternatief voor een koopwoning geboden.

Anderzijds wordt het toevoegen van betaalbare huurwoningen nagestreefd. Niet alle starters hebben immers het inkomen om een middeldure huurwoning te huren. Om die groep te faciliteren zijn huurwoningen met een huur in het sociale segment nodig, d.w.z. met een huur < €710,- per maand.

Functie invulling Klopgebouw
Voor het Klopgebouw zijn voorzieningen en functies voorzien die een bijdrage leveren aan de Rotsoord als culturele en creatieve hotspot. Het gaat voornamelijk om kleinschalige bedrijvigheid en dienstverlening . Mogelijk komt er ook additionele horeca.

Zelfstandige horeca is niet toegestaan. Indien dit in een later stadium wel gewenst is kan hiervoor een ontheffing voor worden verleend via de zogenoemde 'kruimelgevallenregeling. Uitzondering via deze regeling is eventueel mogelijk voor een horecaconcept dat uniek is en iets toevoegt aan de ontwikkeling van Rotsoord (bv. Een kleine ambachtelijke bierbrouwer met daarbij een proeflokaal.)

Bedrijventerrein
De vigerende bestemming op het bestaande bedrijventerrein naast de te ontwikkelen locatie zijn overgenomen in dit bestemmingsplan. Om woningbouw mogelijk te maken is wel de cateregorie van mogelijke bedrijven teruggebracht. Zie verder paragraaf 5.6 Bedrijven en milieuzonering.

4.1.3 Stedenbouwkundig plan

De appartementengebouwen worden haaks op elkaar gesitueerd. Het noordelijke gebouw van 4 bouwlagen is oost-west georiënteerd en is circa 47,5 meter lang en gemiddeld circa 17,5 meter diep. Het gebouw neemt qua diepte toe richting het tweede appartementengebouw dat noord-zuid is georiënteerd. Het tweede appartementengebouw is circa 19,5 meter diep en circa 39,5 meter lang en heeft twee extra verdiepingslagen.

In het ontwerp van de appartementengebouwen is aansluiting gezocht bij de industriële gebouwen in het gebied, zowel waar het gaat om de keuze van de steensoort voor het metselwerk, als om de maatvoering van raamopeningen, ritmiek en detaillering. Galerijen en loggia's liggen inpandig, waardoor het geheel als één massa wordt ervaren.

Aan de voormalige machinefabriek is de monumentale status toegekend, maar om een woonfunctie aan het gebied te kunnen toevoegen is besloten het gebouw gedeeltelijk te slopen. Op de voorgevel na wordt het gebouw afgebroken en met de gerestaureerde oorspronkelijke materialen herbouwd tot een omvang van vier traveeën. Het volume wordt als ware afgesneden. De open gevel wordt ingevuld met een glazen pui.

Afbeelding: sfeerimperssies bebouwing

Behoud van monumenten en cultuurhistorisch waardevolle panden wordt gestimuleerd. Binnen de begrenzing van het onderhavig plangebied was voorheen het gemeentelijk monument Vicona-gebouw (Rotsoord 41/43) gesitueerd.

Het behoud van deze gehele machinefabriek bleek de toevoeging van een woonfunctie van substantiële omvang in de weg te staan. Er is uiteindelijk gekozen om slechts een deel van de fabriek te behouden. Het deel dat bewaard blijft, behoudt de monumentale waarden. Het pand wordt herbouwd met de gerestaureerde oorspronkelijke materialen herbouwd tot een omvang van vier traveeën. Het terug bouwen van het machinegebouw De Klop is een gemeentelijke eis bij deze ontwikkeling.

Afbeelding historie Klopgebouw

4.2 Verkeer en openbare ruimte

 

4.2.1 Verkeer

Het verkeers- en vervoerbeleid voor de gemeente Utrecht is vastgelegd in het Mobiliteitsplan Utrecht 2025 Slimme routes, slim regelen en slim bestemmen. In dit plan worden de wegen onderverdeeld in stedelijk verbindingswegen en verblijfgebieden. Rotsoord behoort tot een verblijfsgebied.
Op termijn is het wel mogelijk dat de Diamantweg 30km/uur wordt.

De planlocatie is voor gemotoriseerd verkeer ontsloten vanaf de Rotsoord die aantakt op de Diamantweg ten zuiden van de planlocatie. De Diamantweg betreft één van de drie ontsluitingen van het gebied Rotsoord en heeft een ontsluitingsfunctie voor de wijk.

Omdat deze weg fungeert als gebiedsontsluitingsweg is een ontsluiting van de nieuwe functies en het parkeren niet aan deze weg gekoppeld. De Diamantweg betreft tevens één van de diverse hoofdfietsroutes van Rotsoord. De doorstroomfunctie wordt met de voorgestane ontwikkeling niet belemmerd. Behoudens de Briljantlaan, Baden Powellweg en de Diamantweg maken alle overige wegen in het gebied Rotsoord deel uit van het verblijfsgebied (30 kilometer per uur). Naast een goede bereikbaarheid per auto of fiets, is de planlocatie ook goed bereikbaar met het openbaar vervoer. De locatie ligt op looptafstand van station Vaartse Rijn en er rijden bussen over de Briljantlaan.

Door Rotsoord loopt een fiets/voetgangersverbinding naar Station Vaartse Rijn, de hoofdroutes voor de fiets lopen om het gebied Rotsoord heen.

4.2.2 Openbare ruimte en groen

Conform de Visie Rotsoord, krijgt Rotsoord een cultuurroute, een langzaamverkeers-verbinding gericht op verblijf. Het deel van de cultuurroute wordt op het Viconaterrein direct gekoppeld aan het water. De gemeente hanteert spelregels voor de openbare ruimte van Rotsoord, om in Rotsoord een hoogwaardige en eenduidige openbare ruimte te creeren. Het inrichtingsplan voor Vicona dient hieraan te voldoen.

4.2.3 Parkeren

Blijkens de Nota Stallen en parkeren geldt er voor woningen tot 55 m2 bvo in gebied B1 (stedelijk met betaald parkeren) een parkeernorm van minimaal 0,43 en maximaal 0,8 parkeerplaatsen per woning. Aangezien er in de twee appartementengebouwen 206 woonunits worden gerealiseerd, dienen er ten behoeve hiervan minimaal 89 en maximaal 165 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.

Het klopgebouw heeft een oppervlakte van circa 330 m2. Voor commerciele dienstverlening geldt een minimale norm van 0.5 en een maximale norm van 1.1. Dit resulteert in minimaal 2 en maximaal 4 parkeerplaatsen. In totaal zijn er dus minimaal 91 parkeerplekken nodig.

De Nota stallen parkeren biedt de mogelijkheid om minder parkeren dan de norm in te zetten door
Minder parkeren door autodelen
Max 20%		16 pp min 4 autodeelplekken extra	per saldo 12 pp minder

Autoparkeerplaatsen en (fiets)bergingen worden overwegend in de ondergrondse garage gestald. In de parkeergarage is plaats voor 57 parkeerplaatsen. De garage is bereikbaar vanaf de Rotsoord via een hellingbaan. Daarnaast zijn er op maaiveldniveau 8 parkeerplaatsen gepland. Het bewonersdeel van de parkeernorm bedraagt 48 parkeerplaatsen. Dit past dus in de garage. De overige plekken zijn bezoekersplaatsen

Voor het parkeren voor het Klopgebouw, geldt dat in de garage nog plaats is voor personeel.

In de nota Stallen en Parkeren wordt uitgegaan dat rechtens verkregen niveau (bestaande situatie) gesaldeerd mag worden met de nieuw normatieve parkeerbehoefte. Uitgaande van de functie 'industrie' met een oppervlakte van 700m2 is dit rechtens verkregen niveau ruim 8 plaatsen.

In januari 2017 is de parkeerdruk gemeten in Rotsoord. De hoogst gemeten parkeerdruk (di-ochtend en do-avond) is 61% voor Rotsoord als geheel. Dit betekent dat er 47 plekken structureel onbezet zijn. De 14 auto's van bezoekers kunnen dus in het gebied zelf worden opgevangen.

De 91 parkeerplaatsen worden als volgt ingevuld:

Bewonersparkeren in de garage van het complex	57	parkeerplaatsen
12 pp minder nodig door autodelen		12	parkeerplaatsen
Bezoekersparkeren in openbare ruimte rechtens verkregen niveau	8	parkeerplaatsen
Extra bezoekersparkeren in de openbare ruimte Rotsoord	14	parkeerplaatsen

 

Indeling ondergrondse parkeergarage met ruimte voor 57 parkeerplaatsen (Bron: Woningbouw Rotsoord Utrecht, Wolfs Architecten, 17 juli 2015)

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie
De herontwikkeling leidt niet tot nieuwe emissies of nieuwe verkeersaantrekkende werking. Het ruimtebeslag is vergelijkbaar met de bestaande situatie. Er zijn geen gevoelige gebieden in de nabijheid die beïnvloed zouden kunnen worden door de herontwikkeling. De herontwikkeling is getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieueffecten (zie onderstaande paragrafen).

Conclusie
Met dit bestemmingsplan worden nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden.

Aangezien in dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen van geringe omvang zijn voorzien, kan geconstateerd worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 2011/92/EU) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken. Zo heeft het bestemmingsplan betrekking op bestaand stedelijk gebied en liggen er geen kwetsbare gebieden in of in de nabijheid van het plangebied.

5.2 Duurzaamheid

Kader
De gemeente Utrecht heeft op energiegebied een duidelijke ambitie vastgelegd. In het Energieplan is opgenomen dat Utrecht in 2030 klimaatneutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.

Duurzaamheid in de gebouwde omgeving
De gemeente heeft in haar beleid vergaande duurzaamheidsdoelen voor People en Planet vastgelegd. Ook in de ruimtelijke strategie Utrecht en de Actieplan duurzame en Gezonde Verstedelijking is te lezen dat Utrecht wil zuinig omgaan met energie en grondstoffen, zoveel mogelijk kringlopen sluiten en energie duurzaam opwekken . Maar ook in eerder vastgestelde beleidsplannen zijn doelen van soortgelijk karakter vastgesteld, zoals de Kadernota Duurzaam Bouwen en in het energie- en klimaatbeleid, waarin Utrecht in 2030 klimaatneutraal moet zijn.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water en de milieuthema's lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op de ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel 'hier en nu' als 'daar en later'.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht (Trias Energetica). Die klimaatambities betekenen een fors betere energieprestatie die gebouwen moeten leveren. Dat laat zich vertalen in een Energieprestatiecoëfficiënt (of haar opvolger) die aangeeft dat het gebouwgebonden energieverbruik nihil is (EPC <= 0). Recent gebouwde of in aanbouw zijnde woningen tonen aan dat energieneutrale woningbouw binnen bereik is. In de gemeente Utrecht zijn al enkele woningen neergezet met EPC waarden op of beter 0, dus op of voorbij energieneutraal gaan.

Er wordt een visie op de toekomstbestendigheid van het bouwinitiatief gevraagd. Vanuit die visie worden dan verder de concrete maatregelen benoemd en worden ook de ruimtelijk relevante maatregelen en voorzieningen helder.

Met prestatie-eis gerichte duurzaamheidinstrumenten kan de duurzame kwaliteit van plannen 'bemeterd' en getoetst worden. Denk daarbij aan GPR Gebouw, waarvan de bouwinitiatiefnemer bij de gemeente een sub-licentie kan ontvangen. Teneinde opdrachtgevers te stimuleren om over bovengenoemde kwaliteitsaspecten goed na te denken wordt ingezet op een GPR van 8 ¾.

Klimaatadaptatie
Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en een grotere kans op lange droge periodes. Heel veel regen in korte tijd, lange tijd droogte, hetere dagen en warmere nachten hebben gevolgen voor onze leefomgeving en gezondheid.

De rijksoverheid vind het belangrijk dat inwoners van steden nu en in de toekomst gezond kunnen wonen werken en ontspannen (Healthy Urban Living) Ook in Utrecht staat Healthy Urban Living centraal.

Om Healthy Urban Living in de praktijk te brengen, kiest Utrecht voor in totaal 8 City Deals met de rijksoverheid. Er is o.a. een City Deal klimaatveranderingen, een City Deal energieprogramma en een City Deal woonkwaliteit en duurzaamheid met aandacht voor zorg.

City Deal klimaatadaptieve stad
De gemeente Utrecht heeft op 9 oktober 2014 twee intentieverklaringen ruimtelijke adaptatie getekend. Een landelijke en een regionale. Met de landelijke ondertekening onderschrijft de gemeente Utrecht de volgende landelijke doelstellingen:

• 1. De stad Utrecht is ook in 2050 nog aantrekkelijk om te leven, omdat de stad bestand is tegen wateroverlast door heviger regen en langduriger droogte en hogere temperaturen;
• 2. 2. Uiterlijk in 2020 moeten alle ruimtelijke ingrepen integraal getoetst worden op hun klimaatbestendigheid;
• 3. 3. De periode tot 2020 wordt benut om voldoende kennis en een aanpak te ontwikkelen om de eerste twee doelstellingen concreet te kunnen invullen.

In de regionale verklaring beloven 7 gemeente , het waterschap, de provincie Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht in de regio Utrecht de komende jaren samen te werken om de regio nog klimaatbestendiger te maken. De samenwerking moet eind 2015 resulteren in een gezamenlijke aanpak voor die problemen die het beste regionaal aangepakt kunnen worden.

Plansituatie en conclusie
Aangezien het planvoornemen is voorzien op gronden welke in de toenmalige situatie reeds verhard waren, leidt het initiatief niet tot een toename van het verhard oppervlak. Derhalve is er geen compenserende waterberging vereist. Hiermee wordt voldaan aan het 'standstill-beginsel' van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Er dient in het architectonisch ontwerp wel rekening te worden gehouden met o.a. de ontwateringsdiepte die benodigd is voor de ondergrondse parkeerkelder. Derhalve dienen onder andere de vloeren en wanden waterdicht uitgevoerd om (toekomstige) wateroverlast te voorkomen.

Conform de doelstellingen van de gemeente Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden wordt daarom bij het onderhavig initiatief het (schone) afstromend hemelwater rechtstreeks geloosd op de Vaartsche Rijn.

Ten behoeve van de waterkwaliteit zal de voorgestelde ontwikkeling bij de aanleg gebruik maken van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitloogbare materialen, zoals lood, koper, zink en zacht OVC niet gebruikt, waardoor de uitspoeling van vervuilende stoffen via de bodem naar het oppervlaktewater wordt voorkomen. Deze stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water (bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

5.3 Geluidhinder

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet  "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan er een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan  Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 dB en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld. De voorwaarden uit de Geluidnota Utrecht 2014-2018 op basis waarvan een hogere waarde kan worden vastgesteld, zijn:

• Iedere woning dient te beschikken over een geluidsluwe gevel (bij woningen kleiner dan 30 m2 geldt dat voor 50% van het totaal aantal woningen waarbij onder geluidluw wordt verstaan de voorkeurswaarde plus 5 dB);
• De woning bevat voldoende verblijfsruimten aan de geluidsluwe gevel, te weten 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze bij voorkeur gelegen aan de geluidsluwe zijde. Het geluidsniveau mag er in ieder geval niet meer dan 5 dB hoger zijn dan op de geluidsluwe gevel.

Plansituatie
Vanwege de ligging van de toekomstige woonunits binnen de onderzoekszone van 200 meter van de Diamantweg, Jutfaseweg, Rotsoord, Vultostraat en Briljantlaan is derhalve  een akoestisch onderzoek uitgevoerd met tot doel de geluidbelasting vanwege de wegen op de gevels van de te projecteren geluidgevoelige bebouwing te bepalen en te toetsen aan de grenswaarden die in de Wet geluidhinder zijn gesteld. De bijbehorende rapportage van adviesbureau Croonenburo5 d.d. 29 februari 2016  is als bijlage toegevoegd.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Derhalve kunnen 30 km-wegen waarvan verwacht wordt dat zij een substantiële bijdrage leveren aan de geluidbelasting op de gevels van de te projecteren woningen in het onderzoek worden betrokken. Omdat er in de omgeving geen 30 km-wegen zijn die hoge verkeersintensiteiten hebben of op een grote afstand liggen worden de 30 km-wegen buiten beschouwing gelaten.

Uit de resultaten van de berekeningen blijkt van deze 206 appartementen  ca. 153 woningen (appartementen) de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. De overige woningen voldoen vanwege alle wegen aan de voorkeursgrenswaarde. Er wordt m.b.t. de geluidluwe gevel voldaan aan de voorwaarde uit de Geluidnota voor woningen kleiner dan 30 m2.

Conclusie
Voor een dynamisch gebied met een redelijk akoestisch achtergrondniveau kan gesteld worden dat er, in het kader van de Wet ruimtelijke ordening, sprake is van een goed tot redelijk woon- en leefklimaat.

5.4 Externe veiligheid

Kader en plansituatie
Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren. In of nabij het plangebied komen geen risicobedrijven voor. Ook liggen er geen transportroutes voor het vervoer van gevaarlijks stoffen in de nabijheid van het plangebied.

Conclusie
Externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

5.5 Luchtkwaliteit

Kader
Artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) geeft een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen, zoals bij bestemmingsplannen. Een bestemmingsplan kan worden vastgesteld indien:

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Plansituatie
Het plan bestaat uit 206 woonunits en met gemengde voorzieningen.

Een dergelijke ontwikkeling valt niet rechtstreeks onder de in de Regeling NIBM genoemde lijst met categorieën van gevallen.

De planlocatie is voor gemotoriseerd verkeer ontsloten vanaf de Rotsoord die aantakt op de Diamantweg ten zuiden van de planlocatie. De Diamantweg betreft één van de drie ontsluitingen van het gebied Rotsoord en heeft een ontsluitingsfunctie voor de wijk.

Omdat deze weg fungeert als gebiedsontsluitingsweg is een ontsluiting van de nieuwe functies en het parkeren niet aan deze weg gekoppeld De doorstroomfunctie wordt met de voorgestane ontwikkeling niet belemmerd. Behoudens de Briljantlaan, Baden Powellweg en de Diamantweg maken alle overige wegen in het gebied Rotsoord deel uit van het verblijfsgebied (30 kilometer per uur).

Gelet op de omvang van de ontwikkeling alsmede de (netto) verkeersaantrekkende werking, kan aangenomen worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van relevante stoffen in de buitenlucht.

Daarnaast zijn er in de directe nabijheid (tot ten hoogste 1 km vanaf de grens van de locatie), geen ontwikkelingen voorzien die gebruik maken of zullen maken van dezelfde ontsluitingsinfrastructuur en waarmee op grond van de anticumulatiebepaling uit het Besluit NIBM rekening moet worden gehouden.

Conclusie
Op grond van artikel 5.16, lid 1 onder c van de Wet milieubeheer vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmering voor de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

Kader
In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

Het plangebied van dit bestemmingsplan is getypeerd als gebied met functiemenging, bestemd als 'Gemengde doeleinden'en een gebied bestemd als 'Bedrijventerrein'. In het gebied zijn bedrijfsactiviteiten toegelaten te midden van het woongebied van een zodanige categorie dat er geen hinder wordt veroorzaakt op aangrenzende woningen. In het plangebied toegelaten bedrijven kennen een maximale categorie B1 – functiemenging.

Binnen een gebied met functiemenging zijn of worden milieubelastende en milieugevoelige functies op korte afstand van elkaar gesitueerd. Bij functiemengingsgebieden gaat het om stads- en wijkcentra en stedelijke woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

De Lijst van Bedrijven Functiemenging is opgenomen in Bijlage 1 bij de regels van het bestemmingsplan.

Plangebied
Op het bedrijventerrein in het plangebied was autospuiterij SHAM gevestigd. Dit betrof een bedrijf in milieucategorie 3.1. met een richtafstand van 30 meter. Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling is overeenstemming gezocht met de eigenaar van het bedrijf en de eigenaar van het perceel over de staking van de bedrijfsvoering. De consequenties hiervan komen voor rekening van de ontwikkelaar van de nieuwbouw. De afspraken tussen de eigenaar, huurder en ontwikkelaar zijn privaatrechtelijk vastgesteld.

Overige bestaande bedrijven:

• D.R. Trading, een groothandel in koffie en thee
• Bedrijven op het gebied van commerciële dienstverlening.
• 
  In de nabijheid van het plangebied zijn de meest relevant activiteiten
• St. Vogelopvang Utrecht. Deze verhuist in 2016 naar Nieuwegein.
• Een kleinschalige timmerwerkplaats

Rotsoord is een gebied met een sterke functiemening. Zoals aangegeven is het ruimtelijk beleid er ook op gericht om deze functiemenging te behouden. Het plangebied ligt in een gebied dat kan worden aangemerkt als een 'gebied met functiemenging'. Om (nieuwe) bedrijfsactiviteiten te toetsen, kan dus gebruik worden gemaakt van de functiemengings-lijst zoals opgenomen in de VNG-brochure.

Ten noorden van het plangebied, in de Pastoe fabriek, en ten oosten van het plangebied vindt creatieve bedrijvigheid plaats. Zolang dat kantoor- of dienstverlenende activiteiten zijn, vallen deze onder categorie A. Indien ook er ook producten worden gemaakt, kan worden uitgegaan van categorie B. Een klein aannemersbedrijf (< 1.000 m2) valt ook onder categorie B. Categorie B activiteiten zijn activiteiten die in een gebied met functiemenging kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden. De creatieve bedrijvigheid rondom het plangebied is niet bouwkundig verbonden aan het plangebied. In de Pastoe fabriek en ten noorden van de fabriek is horeca aanwezig (café en restaurant). Dergelijke horeca valt onder categorie A. De school ten oosten van het plangebied en het kinderdagverblijf ten zuiden van het plangebied vallen onder categorie B. Op grond van de VNG-brochure kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder geen bezwaren zijn tegen woningbouw in het plangebied.

In het Klopgebouw wordt creatieve bedrijvigheid mogelijk gemaakt. Zoals aangegeven vallen deze activiteiten onder categorie A of B en passen deze activiteiten goed in een gebied met functiemenging. Op grond van de VNG-brochure kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder geen bezwaren zijn tegen activiteiten met betrekking tot creatieve bedrijvigheid in het plangebied.

Conclusie
De genoemde bestaande bedrijven zijn bescheiden van schaal en aard. Zij vormen geen belemmering voor het plan. De beoogde ontwikkeling van het plan van het samengaan van niet gevoelige functies en gevoelige bestemmingen voorziet in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.7 Bodemkwaliteit

Kader
Bij het bestemmingsplan dient getoetst te worden of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels na 1987 is ontstaan is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaats vinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 te worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
Op het Vicona terrein zijn fabrieken aanwezig geweest en hebben bedrijfsmatige activiteiten plaatsgevonden, zoals een smederij, meelfabriek, krachtvoerfabriek, autoreparatiebedrijf, ondergrondse olie opslag, een pompeiland en gedempte sloten. Er zijn meerdere bodemonderzoeken uitgevoerd en een bodemsanering in de periode 2000 – 2006. In 2006 is een beschikking ernst, geen spoed genomen en is ingestemd met het saneringsplan. Het ging om een verontreiniging met olie, PAK en asbest op het middenterrein, waarbij in 2007 is ingestemd met het evaluatierapport van de bodemsanering. Er zijn plaatselijk licht verhoogde gehaltes met olie achtergebleven, waarvoor geen nazorg nodig is.

Tussen 2014 en 2016 zijn nieuwe bodemonderzoeken uitgevoerd. In de zuidoosthoek van het terrein is een verontreiniging met xylenen aanwezig, maar hier is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Er is wel sprake van ernstige bodemverontreiniging met koper, lood, zink, PAK en asbest in de bovenste meter van de bodem. Voor de nieuwbouw zijn saneringsmaatregelen nodig.

Op basis van de bodemkwaliteitskaart en nota bodembeheer 2012-2022 valt het terrein in de bodemfunctieklasse wonen. De ontgravingskwaliteit en toepassingseis bij grondverzet zijn respectievelijk industrie (omgeving Vaartsche Rijn) en wonen. Op basis van de bodemopbouw kan er sprake zijn van zettingsgevoelige lagen in de ondergrond.

In de omgeving van het terrein zijn diepere grondwaterverontreinigingen aanwezig met vluchtige gechloreerde koolwaterstoffen. Het terrein bevindt zich ter plaatse van de dynamische zone van het gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer (vastgesteld in november 2015). Bij een eventuele grondwateronttrekking moet bezien worden of aansluiting kan worden gezocht bij deze gebiedsgerichte aanpak. Uitgangspunt is dat er geen risico's mogen optreden voor het toekomstig gebruik. Hierbij zal een melding activiteit gebiedsplan moeten worden gedaan.

Conclusie
Op de locatie is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Om het terrein geschikt te maken voor het beoogde gebruik zijn saneringsmaatregelen noodzakelijk. Bij een grondwateronttrekking moet rekening gehouden worden met nabij gelegen (diepere) grondwaterverontreinigingen.

5.8 Flora en fauna

Kader
Het Groenstructuurplan Utrecht (2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en fauawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
Door bureau Schenkelveld is een quick scan gedaan. (Natuurtoets d.d. 29 mei 2015).Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 6 bij deze toelichting.

Er zijn in het plangebied zelf geen wettelijk beschermde plantensoorten in het kader van de Flora- en faunawet aangetroffen.

Broedvogels in het plangebied zijn uitsluitend struik- en boombewonende soorten. Vogels met jaarrond beschermde nesten gebruiken het gebied alleen om te foerageren.

Er zijn in de omgeving van het plangebied, te weten Hoograven-Noord (inclusief rivierenwijk) waarnemingen van Gewone dwergvleermuis, Laatvlieger en Watervleermuis gedaan. Vleermuizen zijn streng beschermd. De resterende bebouwing in het plangebied is ongeschikt als tijdelijke en/of individuele verblijfplaats. De bomen in het plangebied langs de Diamantweg zijn relatief jong en hebben nauwelijks gaten en holtes.

Conclusie
De nieuwbouw van de twee appartementcomplexen en de herinrichting van de buitenruimte (inclusief het weghalen van de wilgenopslag en het braamstruweel) hebben geen ingrijpende ecologische gevolgen.

Er zullen bij de werkzaamheden geen algemene verbodsbepalingen van de flora- en faunawet worden overtreden als aan onderstaande voorwaarde wordt voldaan:

• De beplanting (bomen en struiken) wordt buiten het broedseizoen (15maart-15 juli) verwijderd;
• Bij eventuele nieuwe aanplant inheemse soorten te gebruiken;
• Terughoudend te zijn met buitenverlichting, buitenlampen zo laag mogelijk op te hangen en/of uitstralend licht naar boven af te schermen vooral in de richting van de Vaartse rijn.

5.9 Bomen

Het plangebied zelf is begroeid met braamstruweel, rietruigte, wilgenopslag en een kruidachtige/grazige vegetatie. Aan de zuidzijde groeien een spontaan gevestigde Boswilg en een met bruidsluier overgroeide Gewone esdoorn. De oevers van de Vaartsche Rijn zijn beschoeid. Het actuele maaiveld van het perceel loopt af van 2,0 m NAP aan de straat (Rotsoord) naar 0,8 m NAP in de rietruigte voor de oeverstrook met rijplaten. Langs de Diamantweg staan 3 exemplaren middeloude (< 50 jaar) Hollandse Linde. Deze bomen blijven gehandhaafd. Daarnaast worden op het terrein worden enkele solitaire bomen geplant. Het aantal en de locatie zal worden uitgewerkt in het inrichtingsplan voor de openbare ruimte.

5.10 Water

Kader
Het plangebied valt onder het beheer van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. De doelen van het hoogheemraadschap voor de periode van 2010 tot 2015 staan beschreven in het waterbeheerplan 'Water voorop!'. De kerntaken van het Hoogheemraadschap bestaan uit het verzorgen van veilige dijken, schoon water en droge voeten. Aansluitend op het waterbeheerplan heeft het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden de beschikking over een verordening: de Keur. In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen, grondwater en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Het beleid van de gemeente Utrecht voor wat betreft de waterhuishouding sluit aan op het landelijke en provinciale beleid. De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014.

Plansituatie
Het plangebied maakt onderdeel uit van het voormalig Viconaterrein te Rotsoord. In de toenmalige situatie was het plangebied volledig verhard. Momenteel is de planlocatie grotendeels braakliggend, behoudens de bestaande opslagboxen behorend bij het perceel Rotsoord 19-21. Voorheen stonden op dit terrein diverse voormalige bedrijfsgebouwen en een voormalig woonhuis. Deze gebouwen zijn inmiddels gesloopt, zo ook het voormalige monumentale fabriekspand, dat ten behoeve van het voorgestane initiatief wordt herbouwd onder de naam 'Klopgebouw'.

De bestaande waterhuishoudkundige situatie is in 2005 reeds onderzocht en beschreven voor de toenmalige gewenste woningbouwontwikkeling. Op basis hiervan is geconcludeerd dat de planlocatie ligt op een maaiveldniveau van 1,25m+NAP tot 2,35m+NAP. Voor de gemiddeld hoogste grondwaterstand is voor dit terrein uitgegaan van 0,7m+NAP. De bodemsamenstelling van het terrein bestaat globaal uit een kleiige bovenlaag tot circa 2 tot 3 meter onder maaiveld, welke plaatselijk is opgehoogd of vervangen door een zandige puinhoudende bovenlaag. Onder deze laag is zand aangetroffen tot een verkennende diepte van 5,4 meter onder maaiveld.

In het kader van het watertoetsproces zijn daarnaast, via de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl), de relevante en beschikbare wateraspecten digitaal geraadpleegd. Hieruit is naar voren gekomen dat de naastgelegen Vaartsche Rijn is benoemd als een watergang met een ecologische doelstelling.

Watersysteem
Het plangebied grenst aan de oostoever van de Vaartsche Rijn. Het streefpeil van de Vaartsche Rijn bedraagt NAP +0.58 m. De oostelijke oever heeft geen status als waterkering, er is geen sprake van een specifieke beschermingszone.

Rijkswaterstaat is het bevoegd gezag voor de waterkwantiteit van de Vaartsche Rijn. Voor het aanbrengen van een lozingsconstructie moet mogelijk een watervergunning worden aangevraagd of geldt een meldingsplicht.

Waterkwantiteit
Woonfront Rotsoord Utrecht is voornemens om tweetal appartementengebouwen te realiseren met in totaal 206 woonunits. De te realiseren woonunits zijn geschikt voor de huisvesting van studenten en jongeren/starters. De ruimtelijke ingreep betreft de oprichting van twee nieuwe appartementengebouwen, de (her)bouw van het Klopgebouw en de inrichting van de buitenruimte rond de gebouwen, inclusief de realisatie van een ondergrondse parkeergarage.

Aangezien het planvoornemen is voorzien op gronden welke in de toenmalige situatie reeds verhard waren, leidt het initiatief niet tot een toename van het verhard oppervlak. Derhalve is er geen compenserende waterberging vereist. Hiermee wordt voldaan aan het 'standstill-beginsel' van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. Er dient in het architectonisch ontwerp wel rekening te worden gehouden met de GHG en de ontwateringsdiepte die benodigd is voor de ondergrondse parkeerkelder. Derhalve dienen onder andere de vloeren en wanden waterdicht uitgevoerd om (toekomstige) wateroverlast te voorkomen. Bij de daadwerkelijke realisatie van het initiatief dient vervolgens bij het waterschap een watervergunning voor een bronbemaling aangevraagd te worden.

Waterkwaliteit
Het stedelijk gebied van Utrecht is in de bestaande situatie nog grotendeels aangesloten op een gemengd rioolstelsel. De doelstelling van de gemeente is op termijn het bestaande rioolstelsel te vervangen door een gescheiden rioolsysteem voor hemel- en vuilwater. Conform de doelstellingen van de gemeente Utrecht en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden wordt daarom bij het onderhavig initiatief het (schone) afstromend hemelwater rechtstreeks geloosd op de Vaartsche Rijn. Het water afkomstig van het overig verhard oppervlak (wegen en parkeervoorzieningen) mag alleen worden afgekoppeld op het oppervlaktewater indien er een voorzuivering wordt toegepast.

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Door het toepassen van waterpasserende verharding en een bijbehorende opbouw van de ondergrond zal het oppervlakte water kunnen worden geïnfiltreerd. Daarbij zal in het ontwerp van de inrichting en verharding ook rekening moeten worden gehouden met de plaatsing van kolken. Dit zodat het water niet direct wordt afgevoerd maar via oppervlakkige afstroming de infiltratiecapaciteit van de waterpasserende verharding maximaal wordt benut.

Ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool of infiltratie kratten is in het gebied geen voor de hand liggende optie. Dit omdat bijna het gehele terrein wordt bebouwd (parkeergarage, woongebouw, Klopgebouw), een deel verlaagd wordt ingericht (aansluitend aan de kade inclusief hellingsbanen en trappen) en omdat er maar een zeer beperkte maat resteert tussen de grondwaterstand en maaiveld minus dekking boven een mogelijke infiltratievoorziening (minder dan 1 meter), is op deze locatie infiltratie geen serieuze optie.

Mede gezien de nabijheid van de Vaartsche Rijn ligt lozing op deze watergang als laatste stap voor de hand. RWS heeft inmiddels aangegeven geen bezwaar te hebben om het HWA deels/indirect op de Vaartsche Rijn te lozen.

De aansluiting van het vuilwater vindt plaats op het bestaand gemeentelijk rioolstelstel. Ten behoeve van de waterkwaliteit zal de voorgestelde ontwikkeling bij de aanleg gebruik maken van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitloogbare materialen, zoals lood, koper, zink en zacht OVC niet gebruikt, waardoor de uitspoeling van vervuilende stoffen via de bodem naar het oppervlaktewater wordt voorkomen. Deze stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water (bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Riolering
In de straten Rotsoord en Diamantweg bevindt zich een gemengd riool uit 1954. Het vuilwater van de ontwikkeling dient op deze riolering te worden geloosd. Alle nieuwe vuilwaterlozers dienen een aparte huisaansluiting te krijgen. Sinds 1 oktober 2012 wordt het aspect rioolaansluiting geregeld in de Omgevingsvergunning Bouw. Het aansluiten van het riool valt als activiteit onder het Bouwbesluit 2012 (waarin alle technische voorschriften voor riolering zijn overgeheveld vanuit de Bouwverordening en de Aansluitverordening) en daarmee onder de Wabo. Put 616 uit onderstaand rioleringsoverzicht betreft een zeer grote ondergrondse overstortconstructie, zie bijlage voor een detailtekening ervan.

Grondwater

Grondwater - eerste watervoerend pakket

Op basis van de isohypsenkaarten van het grondwatermeetnet van de gemeente Utrecht, wordt voor het plangebied de volgende gemiddelde en langjarige seizoensvariatie verwacht:

• droge periode, gemiddelde lage grondwaterstand (GLG) = NAP +0.25 m;
• gemiddeld periode, gemiddelde grondwaterstand (GGG) = NAP +0.40 m.
• natte periode, gemiddelde hoge grondwaterstand (GHG) = NAP +0.60 m;

Grondwater - freatisch pakket

Het momentane freatische grondwaterregime in de ondiepe ondergrond wordt beïnvloed door het peilbeheer, de interactie met het eerste watervoerend pakket, het neerslagverloop, de bodemgesteldheid en de aard en omvang van afwatering- en ontwateringsvoorzieningen. Slecht doorlatende lagen als klei en veen belemmeren de uitwisseling met het 1WVP en kunnen een lokale schijngrondwaterstand creëren.

Grondwater – ondergrondse constructies

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een ondergrondse parkeergarage waarvan de bodem waarschijnlijk in het grondwaterregime wordt aangelegd. Structurele beïnvloeding of onttrekking van het grondwater tijdens de gebruiksfase niet toegestaan. Constructies (wanden en vloeren) in het grondwaterregime dienen volledig waterdicht te worden uitgevoerd. Bij de uitvoering dient rekening te worden gehouden met de invloed die bemaling kan hebben op het grondwaterregime en eventuele grondwaterverontreinigingen in de omgeving.

Om instromend hemelwater vanaf het omringend terrein en/of openbaar gebied bij hevige neerslag te voorkomen, dient vóór de hellingbaan een drempel te worden aangelegd.

Conclusie
Middels de Digitale Watertoets is het voorliggend initiatief reeds bekend bij het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en zijn de bevindingen voorgelegd. Geconcludeerd kan worden dat er met het voorliggend initiatief geen waterschapsbelangen in het geding zijn. Er is derhalve geen belemmering aanwezig vanuit het aspect water.

5.11 Archeologie

Wettelijk kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld.

De belangrijkste bepalingen uit de wetgeving zijn de volgende:

• Archeologische waarden dienen zoveel mogelijk in situ in de bodem behouden en beschermd te worden. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud ex situ, door middel van opgraven en het bewaren van vondsten en informatie in een depot.
• Het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden moet in een zo vroeg mogelijk stadium plaatsvinden, zodat hiermee in de plannen voor ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden kan worden en eventueel gekozen kan worden voor archeologie-sparende alternatieven.
• De verantwoordelijkheid voor het archeologische erfgoed is verschoven van Rijk en provincies naar de gemeentes. Gemeentes zijn verplicht om bij nieuwe bestemmingsplannen en bestemmingsplanwijzigingen rekening te houden met archeologie en kunnen archeologische randvoorwaarden opleggen aan vergunningen.
• De initiatiefnemer van bodemverstorende activiteiten moet het archeologische onderzoek zelf regelen en betalen (principe “de verstoorder betaalt”).

Gemeentelijk beleid
In navolging van de gewijzigde Monumentenwet heeft de gemeente Utrecht een eigen archeologiebeleid ontwikkeld, dat is vastgelegd in de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg en de Archeologische Waardenkaart. De verordening en waardenkaart zijn in 2009 vastgesteld. In de verordening zijn regels ten aanzien van de omgang met archeologische waarden in de bodem opgenomen. Op de waardenkaart staat aangegeven in welke gebieden binnen de gemeente archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn. Uitvoering van het gemeentelijke archeologiebeleid gebeurt via het in de verordening opgenomen vergunningstelsel.

Archeologische verwachting bestemmingsplangebied
Volgens de Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht geldt voor bestemmingsplangebied Vicona een hoge archeologische waarde (rood op de Waardenkaart). Voor gebieden met een hoge archeologische waarde geldt dat een archeologievergunning verplicht is indien sprake is van bodemverstorende werkzaamheden met een oppervlakte > 50 m2 en dieper dan 50 cm beneden huidig maaiveld. Aan de archeologievergunning kunnen voorwaarden verbonden worden, bijvoorbeeld dat er een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd of dat maatregelen genomen moeten worden om archeologische resten in de bodem te behouden.

Afbeelding: het plangebied (blauw omkaderd) op een uitsnede uit de Archeologische Waardenkaart. Rood = hoge archeologische waarde; geel = hoge archeologische verwachting; groen = archeologische verwachting; wit = geen archeologische verwachting.

De hoge archeologische waarde voor het plangebied wordt veroorzaakt door de ligging ter plaatse van het voormalige buitenhuis Rotsoord en de ligging langs de Vaartsche Rijn, een belangrijke laat-middeleeuwse handelsroute. Buitenhuis Rotsoord is aan het einde van de zeventiende eeuw gebouwd door steen- en tegelbakker Adriaen van Oort en diens zoon, die het terrein met daarop o.a. een huis, steenhoven, loods en theehuis in 1668 hadden aangekocht. Het buitenhuis Rotsoord heeft zijn bloeitijd rond het midden van de achttiende eeuw gehad. In 1840 werd het grotendeels afgebroken en vervangen door een huis met dezelfde naam. In 1956 werd dit huis afgebroken en in 1962 ook de resterende bebouwing uit de achttiende eeuw, dit om plaats te maken voor de Utrechtse Machinale Stoel- en Meubelfabriek. Alleen het zeventiende eeuwse tuinpaviljoentje op het terrein bleef hierbij gespaard, totdat dit in 1962 uiteindelijk ook werd gesloopt.

Archeologisch onderzoek
Naar aanleiding van eerdere planvorming hebben archeologen van de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht in 2005 een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd in het plangebied (C.M.W. den Hartog 2013: 6 IVO's in de bestaande stad, inventariserend veldonderzoek aan de Johan Wagenaarkade, Weg naar Rhijnauwen, Rotsoord, Eykmanlaan, Groeneweg en de Kanonstraat in Utrecht. Basisrapportage Archeologie nr. 56). Bij dit onderzoek zijn geen aanwijzingen voor de aanwezigheid gevonden. Het plangebied is daarop voor archeologie vrijgegeven.

Meldingsplicht
Hoewel het vooronderzoek op zorgvuldige wijze is verricht, kan het altijd gebeuren dat er bij uitvoering van grondwerkzaamheden alsnog archeologische resten worden aangetroffen. Op grond van art. 53 van de Monumentenwet is melding van deze vondsten bij de afdeling Erfgoed van de gemeente verplicht. Dit kan betekenen dat er dan alsnog een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd.

5.12 Kabels en leidingen

In het plangebied komen geen kabels en leidingen voor die planologisch relevant zijn. Wel liggen in de in te richten openbare ruimte een pomtput met aansturing waarmee rekening dient te worden gehouden bij de inrichting van de openbare ruimte.

5.13 Bezonning

De bezonningsstudie laat zien, dat de effecten van het bouwplan op de omliggende woningbouw gering zijn. De woningbouw aan de zuidzijde ondervindt in de winter in de namiddag enige schaduwwerking, en een klein deel van het woongebouw aan de oostkant (De Steenhouwer) mogelijk in de avond. De meeste invloed zal de bebouwing direct ten noorden van de locatie ondervinden. Echter, dat betreft geen woningbouw.

5.14 Gezondheid

Dit nieuwbouwplan bestaat uit 206 kleine woonunits waarvan 60% geen geluidluwe gevel heeft. Er liggen nog kansen ter verbetering van de leefomgevingskwaliteit en de gezondheid. Positief aan dit plan voor zowel de toekomstige bewoners als de omwonenden zijn de openbare verbinding met het water en het terugbrengen van de beleving van de oude fabriek. Het advies van Volksgezondheid luidt:

• Breng alvorens dit plan te realiseren de snelheid op de omliggende wegen (muv de Briljantlaan) terug tot 30 km/u, conform de nota Slimme Routes, Slim Regelen, Slim Bestemmen. Hierdoor vermindert het geluid en verbetert de leefkwaliteit.
• Geef het multifunctionele gebouw functies die van nut zijn voor de bewoners van de kleine woonunits (zoals een gemeenschappelijke verblijfsruimte, wasruimte). Dit draagt bij aan de woonkwaliteit en stimuleert ontmoeting tussen buren. Wanneer er ook functies komen die beschikbaar zijn voor anderen in de buurt, voegt het plan meer toe aan de wijk.
• Leg meer groen aan; het in hoge mate versteend terrein wordt in de zomer anders te warm (hittestress). Zorg voor schaduwwerking van bomen.
• Maak de fietsbereikbaarheid beter dan de autobereikbaarheid. Een toename van 10% gemotoriseerd verkeer op de Briljantlaan is veel, en nadelig voor bewoners van de Briljantlaan. Neem fietsparkeerplekken voor bewoners en bezoekers op in het plan. Maak een duidelijke looproute naar het station Vaartsche Rijn en de binnenstad.
• Zorg dat het trapsgewijze maaiveld ook toegankelijk is voor bewoners en bezoekers die niet kunnen traplopen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Anterieure overeenkomst
Wanneer voor gronden een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

In dit geval is het kostenverhaal verzekerd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, zodat het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

Planschade
Ten aanzien van de aansprakelijkheid voor mogelijke planschade is in de genoemde overeenkomst vrijwaring voor de gemeente opgenomen. Eventuele planschadeclaims komen voor rekening van de initiatiefnemer. De risicoanalyse planschade is als bijlage toegevoegd aan de toelichting van dit bestemmingsplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie

Het participatieniveau is raadplegen. Dit niveau is bepaald op basis van het gegeven dat het plan past binnen de eerder vastgestelde visie Rotsoord en omdat er al inspraak heeft plaatsgevonden op het eerdere plan. Voor wat betreft de bouwlagen en volumes is het plan in hoofdlijnen conform de eerdere plannen.

Dinsdag 22 september 2015 is op het Rotlab een inloopavond gehouden voor omwonenden waarin de bouwplannen en de procedure is toegelicht. In de periode van 21 september tot 6 oktober 2015 heeft men kunnen reageren op de plannen. Er zijn in die periode negentien reacties ontvangen. Deze zijn samengevat en van een reactie voorzien in een tweekolommenstuk. De reacties hadden met name betrekking op het type woningen, de effecten van bouwvolumes, de inrichting van de openbare ruimte en parkeervoorzieningen (zie bijlagen). De participatie heeft niet tot ingrijpende wijzigingen van het plan geleid.

6.2.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan een aantal instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Rijksbelangen
Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de inspectie voor ruimtelijke ordening behartigt. In de brief van 26 mei 2009 aan alle colleges van burgemeester en wethouders heeft de minister van VROM aangegeven over welke nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008, 31500 nr. 1) gemeenten altijd overleg moeten voeren met het Rijk. Met dit bestemmingsplan zijn geen van de genoemde nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn. Deze herontwikkeling van een bestaande functie is niet in strijd met rijksbelangen. Er is daarom geen aanleiding om afzonderlijk vooroverleg te voeren.

Provincie Utrecht
Het plan is daarnaast getoetst aan de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008). Op grond van de overleglijst van deze beleidslijn is geen vooroverleg met de provincie nodig.
Het plangebied bevindt zich namelijk binnen de rode contouren (stedelijk gebied) van het Streekplan. Ook ligt het plan niet binnen 200 meter van een transportas als bedoeld in paragraaf 8.1 van de beleidsneutrale omzetting van het streekplan naar de Structuurvisie Provinciaal Belang (vastgesteld door Provinciale Staten op 21 september 2009).
Ten opzichte van de bestaande situatie heeft het nieuwbouwplan nauwelijks invloed op de verkeersaantrekkende werking. De wijkontsluiting blijft gelijk. Er is dan ook geen aanleiding om een mobiliteitstoets uit te voeren.
Daar waar bekende of te verwachten archeologische waarden in het geding zijn, heeft de provincie bevestigd dat 3.1.1-overleg niet noodzakelijk is indien de archeologische waarden beschermd worden door middel van een dubbelbestemming Waarde Archeologie en de gemeentelijke archeologieverordening. In dit plan wordt de bescherming geregeld zodat geen nader vooroverleg nodig is.

Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden

Het plan is ter advisering voor gelegd aan het waterschap. Zij hebben een positief advies uitgebracht. Naar aanleiding van het advies is de waterparagraaf in 5.10 op het gebied van klimaatadaptatie gewijzigd.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Het bestemmingsplan is gedetailleerd van aard en legt precies de omvang van de ontwikkeling vast in wooneenheden en regelt waar wél/niet gebouwd mag worden. De concrete planvorming en de planologische procedure lopen gelijk op, waardoor de behoefte aan flexibiliteit beperkt is. De precieze invulling van het zogenoemde 'Klopgebouw' ligt nog niet vast, er zijn verschillende functies mogelijk gemaakt.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Bedrijventerrein

Om de geplande woningbouwontwikkeling mogelijk te maken is de bestemming van het bedrijventerrein gewijzigd. Op het terrein is de vestiging van bedrijven mogelijk in de categorie A en B1 van de functiemengingslijst.

Artikel 4 Gemengd

Gronden met de bestemming 'Gemengd' zijn bestemd voor (creatieve) bedrijven, dienstverlening, additionele horeca. Bedrijven zijn maximaal van categorie B1 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Bedrijven 'functiemenging' toegestaan. Aan-huis-verbonden bedrijven zijn onder bepaalde voorwaarden in woningen toegestaan. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor bij de bestemming horende verkeers-, speel- en groenvoorzieningen, ongebouwde parkeervoorzieningen en ter plaatse van de aanduiding gebouwde parkeervoorzieningen en Additionele horeca is een horeca-activiteit die als vanzelfsprekend hoort bij de hoofdfunctie. Deze activiteit wordt gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie en wordt dus niet apart bestemd. Voorbeelden van additionele horeca zijn de kantines bij buurthuizen, scholen, sportfaciliteiten, kantoren, bedrijven, theaters, bioscopen en musea. De bestemming is in deze voorbeelden 'maatschappelijk', 'sport', 'kantoor', 'bedrijf' en 'cultuur en ontspanning'; de additionele horeca-activiteiten vallen onder die bestemming.

Kenmerken van additionele horeca zijn:

• de horeca-activiteit hoort bij de hoofdfunctie en is alleen open tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie;
• de ruimte voor de horeca-activiteit wordt niet los van de hoofdfunctie gebruikt; de ruimte wordt dus niet verhuurd of anderszins in gebruik gegeven aan derden, bijvoorbeeld ten behoeve van feesten en partijen;
• de horeca-activiteit completeert of vergroot de kwaliteit van de hoofdfunctie;
• de horeca-activiteit is ondergeschikt aan de hoofdfunctie, wat blijkt uit het feit dat de horecafunctie een beperkt vloeroppervlak gebruikt, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie doorgaans als maximum geldt. nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied' heeft betrekking op het verblijf gebied tussen de gebouwen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals voet- en fietspaden en groen. Daarnaast is er ruimte voor laad- en losvoorzieningen en ongebouwde parkeervoorzieningen en ter plaatse van de aanduiding gebouwde parkeervoorzieningen.

Artikel 6 Wonen

De bestemming Wonen heeft betrekking op de in het gebied te realiseren woningen, al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden bedrijf. Binnen deze bestemming zijn tevens voorzieningen ten behoeve van het wonen toegestaan, zoals onder andere, tuinen, ontsluitingswegen, paden en (gebouwde) parkeervoorzieningen.

De aan-huis-verbonden bedrijven is een ondergeschikte functie bij het wonen. Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden beroep of –bedrijf om een bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Het beroep of bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via een aantal nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder en geen verkeersaantrekkende werking of parkeerdruk mogen ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten.

Artikel 7 Waarde - Archeologie

Voor het plangebied van dit bestemmingsplan geldt de dubbelbestemming Archeologie. Vooral in het noordelijk deel van de Amsterdamsestraatweg geldt dat een vergunning nodig is voor graafwerkzaamheden om archeologische resten in de grond te beschermen.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 9 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Voorwaardelijke verplichting ter uitvoering van het parkeerbeleid

Lid 2 regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Omzetting en woningvorming

In lid 3 is het in 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. In de paragraaf 3.2 Bouwregels is de beleidsmatige achtergrond kort toegelicht. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.
Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting. Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar kamerverhuur (onzelfstandige bewoning) plaatsvindt.
Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 van de Huisvestingsverordening 2015, wat betekent dat de te veranderen woning groot genoeg is, de te vormen woningen groot genoeg zijn of de omgezette woonruimte voldoende verblijfruimte heeft, sprake is van een goede daglichttoetreding en de overlast voor de directe buren door geluid aanvaardbaar is. Ook moet voldaan worden aan de algemene leefbaarheidseisen die in dezelfde beleidsregels te vinden zijn, als hulpmiddel bij de beoordeling in hoeverre er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt .

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Voorwaardelijke verplichting ter uitvoering van het parkeerbeleid
Lid 2 regelt ook bij wijziging van gebruik zonder bouwen dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid.

Omzetting en woningvorming zonder bouwkundige aanpassingen

Het vormen en omzetten van woningen is soms ook mogelijk zonder dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Daarom is het verbod van artikel 10.3 Woningvorming en omzetting zonder bouwkundige aanpassingen hier als gebruiksverbod opgenomen. De werking van dit artikel is verder overeenkomstig dat artikel.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Ten behoeve van kleine wijzigingen zoals het wijzigen van een bestemmingsgrens zijn toegestaan mits dit voor de technische uitvoerbaarheid van bestemmingen en bouwwerken noodzakelijk is.

Artikel 12 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 13 Overige regels

Voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder of de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting (hogere waarde), ingevolge het besluit Hogere waarde met inachtneming van de in dit besluit gestelde voorwaarde(n), niet overschrijdt.

Artikel 14 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 15 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie

In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.5 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.