Het Zand

4.2 Nieuwe ontwikkelingen

 

Hoewel de bebouwing in het plangebied grotendeels gerealiseerd is of omgevingsvergunningen inmiddels zijn verleend zijn er nog een aantal locaties in het plangebied, waar nog bouwplannen zullen worden gerealiseerd. Dit betreft over het algemeen plannen die in hoofdlijnen zijn voorzien in het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan voor het gebied, maar die om diverse redenen tot dus ver nog niet gerealiseerd konden worden.

Overzichtskaart ontwikkelingen (oktober 2011)

• 1. Ontwikkelingen in Rijnsche Maan

In dit deelgebied is een deel van de woningen en twee van de geplande appartementencomplexen al gerealiseerd. Met name in de bouwstrook langs de Vleutensebaan zijn de woningen nog niet gerealiseerd. Het meest westelijke vlak wordt momenteel herontwikkeld van 29 appartementen naar 16 eengezinswoningen. De overige vlakken aan de Vleutensebaan betreffen appartementencomplexen, waarbij in de plint gericht naar de Vleutensebaan diverse functies mogelijk zijn. Het gaat om dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, kantoor, bedrijven in categorie A en/of B1 van de Lijst van Bedrijfsacitiviteiten en horeca in de categorie C en D. In totaal mag verdeeld over meerdere appartementencomplexen in het totale plangebied aan de Vleutensebaan 18.000m² aan functies worden gerealiseerd. Op de verbeelding is middels een aanduiding aangegeven welke blokken dit betreft.

De overige vlekken in dit deelgebied zijn bestemd voor kavels voor een klein aantal (vrijstaande of twee-onder-een -kap) woningen met een maximale van twee bouwlagen en een kap. De woningaantallen per vlak worden weergegeven op de verbeelding.

• 2. Ontwikkelingen in de Stationsomgeving

In het deelgebied Stationsomgeving is alleen de bestaande lintbebouwing aanwezig. In 2006 is het uitwerkingsplan Het Zand-Stationsomgeving vastgesteld. Het hierin vastgestelde programma is nog steeds van toepassing. De twee blokken in het noorden van dit deelgebied zijn bestemd voor gemengde doeleinden, waarbij naast woningen ook dienstverlening, bedrijven uit categorie 1 en 2 van de Lijst van Bedrijfsactiviteiten, horeca uit categorie b,c, en d, maatschappelijke en culturele voorzieningen zijn toegestaan. Voor het maximale aantal woningen is een aantal vermeld op de verbeelding, net als een maximale bouwhoogte. Het totale vloeroppervlak ten behoeve van horeca mag niet meer bedragen dan 650m².

In totaal mag verdeeld over meerdere appartementencomplexen in het totale plangebied aan de Vleutensebaan 18.000m² aan genoemde functies worden gerealiseerd. Op de verbeelding is middels een aanduiding aangegeven welke blokken dit betreft.

Centraal in het plangebied ligt de Kees van Dongensingel. De singel ligt in het verlengde van de hoofdontsluiting van Terwijde. Aan de oostzijde wordt de singel begeleid door een bebouwingswand die in hoogte oploopt van drie lagen bij de Westlandsetuin tot maximaal twaalf lagen bij de stadsas. Het hoogteaccent markeert de toegang tot Het Zand en de ligging van het N.S-station. Westelijk van de singel, op de overgang naar Waterwijk, bevindt zich een groot, solitair bouwvolume. De hoogte van dit volume bedraagt zes bouwlagen. Aan de zuidzijde van het gebouw ligt een speelplek.

Vanaf 't Zand lopen er twee wegen naar de Kees van Dongensingel toe; de bestaande Westlandsetuin en een nieuwe Eschersingel tussen de kavels 't Zand 85 en 87. Deze wegen zijn voor het autoverkeer van ondergeschikt belang. De positie van de nieuwe dwarsverbinding is zorgvuldig gekozen. Genoemde kavels aan 't Zand hebben een grote tuin met prachtige bomen en hekwerken aan de straat en vormen daardoor een representatieve entree tot het achterliggende woongebied.

Figuur: gebied Stationsgebied

• 3. Ontwikkelingen in Leidsche Maan

De Leidsche maan is een lang, smal gebied opgespannen tussen de Vleutensebaan en de Utrechtseweg. Gekozen is voor een bouwblokstructuur. Aan de zijde van de Stadsas bevinden zich stedelijke appartementenblokken van gemiddeld 6 à 7 lagen hoog. Deze worden “de hoek omgetrokken”, de woonstraat in, waar zij overgaan in ééngezinswoningen van gemiddeld 2 à 3 lagen hoog. Nabij de Utrechtseweg wordt de bebouwing informeler en veranderen de rijtjeswoningen in vrijstaande villa’s, twee-onder-een-kap woningen en kleine rijtjes in het groen. Onder de appartementencomplexen komen gebouwde parkeervoorzieningen in de vorm van (half)verdiepte garages, bedoeld voor de bewoners van de appartementen en de bedrijfs-ruimten in de plint. De garages worden ontsloten vanaf de straat.

Bebouwing langs de Vleutensebaan
De wand langs de Vleutensebaan bestaat uit afzonderlijke gebouwen met een gemiddelde hoogte van 6 à 7 bouwlagen. De gebouwen vormen de entrees tot de achterliggende woonstraten. Bij de routes naar de achterliggende wijken vormen bijzondere gebouwen met hoogteaccenten de markering van deze entrees. Vanwege de geluidsbelasting vanaf de Vleutensebaan en het spoortalud hebben de gebouwen aan de noordzijde een dove gevel. In verband met de gewenste stedelijke uitstraling en levendigheid langs de Stadsas krijgt de begane grond een verdiepingshoogte van 3,5m. In deze verhoogde plint worden bedrijfsruimten afgewisseld met woon/werkwoningen, gewone woningen en de ontsluiting van de bovengelegen appartementen. De bedrijfsruimten bevatten publieksfuncties, kleine kantoren met baliefunctie, ateliers e.d. In aanvulling daarop is in het oostelijke deel van de bebouwing ruimte gereserveerd voor een “multi-tenant”gebouw en een hostel ten behoeve van de opvang voor drugsverslaafden.

Impressie deelgebied Leidsche Maan

• 4. Ontwikkelingen in De Veiling

Hoofdopzet

De Veiling heeft een oost-west verkaveling, georiënteerd op de oude lijnen, Vuurvlindersingel en de weg ’t Zand. In aanvulling daarop worden een aantal noord-zuidroutes geïntroduceerd, die het gebied verder geleden. Dwars door de oost-west verkaveling heen loopt de Rijnkennemerlaan, het belangrijkste structuurbepalende element in De Veiling. De fietsboulevard is de beëindiging aan de zuidzijde.

Binnen deze hoofdopzet wordt het grootste deel van de bebouwing gevormd door bouwblokken. De diepte van (het merendeel van) de bouwblokken is zodanig dat ook op de binnenterreinen woningen gesitueerd zijn. Deze liggen aan een autovrije staat. Hierdoor ontstaat een contrast tussen een buiten- en binnenwereld.

Aan de westzijde van De Veiling, aan de achterzijde van de Utrechtseweg en ’t Zand komen vooral vrijstaande woningen. Deze woningen geven de bestaande linten een duidelijk gezicht naar De Veiling toe.

De belangrijkste ontsluitingsstraat takt aan op de Vleutensebaan waar de Rijnkennemerlaan de Vleutensebaan kruist.

Daarnaast zijn er een aantal noord-zuidstraten die aan de zuidzijde toegang geven tot het Park Groot Zandveld. De oost-weststraten in De Veiling hebben over het algemeen eenduidige profielen over een grote lengte. De noord-zuidstraten zijn symmetrisch van profiel en de oost-west straten zijn asymmetrisch. Om de monotonie te doorbreken liggen aan, of kruisen deze straten grotere groenelementen zoals de Rijnkennemerlaan, ’t Zand en een tweetal nieuwe plantsoenen centraal gelegen in De Veiling.

Bebouwing

De Bouwblokken
De bouwblokken bestaan uit ééngezins-woningen, georiënteerd op een gewone straat of op een autovrije binnenstraat. De bebouwing is gemiddeld 2 lagen met kap, met eventueel een accent op de hoeken of bij de toegangen tot de autovrije straten en de parkeerhoven. Aan de buitenzijde is er sprake van een doorlopende wand, terwijl de binnenwereld bestaat uit korte, afwisselende rijtjes. In de blokken bevinden zich op de binnenterreinen collectieve parkeerhoven, op uitgeefbaar terrein. De toegangen tot de parkeerhoven worden op de belangrijkste plaatsen gemarkeerd door accenten in de bebouwing. Langs de Fietsboulevard worden de parkeerhoven ontsloten via poortwoningen. Uitgangspunt is dat er minimaal één parkeerplaats per woning op eigen terrein gerealiseerd wordt. De overige parkeerplaatsen bevinden zich in de openbare ruimte. De bergingen van de woningen liggen aan de achterzijde, in de tuin. Zij zijn bereikbaar via achterpaden vanuit de parkeerhoven of de groenstroken.

Het Scholencluster
Meteen ten zuiden van de Kersenboomgaard wordt een compleet blok geplande woningen vervangen door een cluster van scholen, gymzaal, een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. De maximale hoogte van het cluster is 3 bouwlagen.

De ligging is gekozen omdat de ontsluiting voor auto’s, fietsers en voetgangers, vanaf bijvoorbeeld de Vleutensebaan en de Rijnkennemerlaan zeer goed is en omdat de ligging zo dicht bij het cluster Forum is, dat hiermee een uitwisseling kan plaatsvinden.

Vrijstaande woningen
De vrijstaande woningen of tweekappers zijn over het algemeen in de linten gesitueerd. De maximale hoogte bedraagt twee bouwlagen met een kap. Meteen achter de Utrechtseweg staan naast vrijstaande woningen ook drie korte rijtjes van elk vijf woningen.

Impressie inrichting voormalig Veilingterrein

• 5. Ontwikkelingen Park Groot Zandveld

In het park is één van de geplande spaceships nog niet gebouwd. Ten zuiden van de Forumschool is een compact gebouw gepland met een footprint van ca. 23 x 37 meter en een maximale hoogte van 7 bouwlagen.

In dit gebouw is 3.000m² gepland voor een commercieel en maatschappelijk programma, 12 woningen en een gebouwde parkeervoorziening. Voor het gebouw is een windtunnelonderzoek verricht. Conclusie is dat er geen sprake is van onaanvaardbare windhinder. In de inrichting van de buitenruimte zullen aanvullende voorzieningen aangebracht worden die een positief effect teweeg brengen, zoals blijkt uit het windtunnelonderzoek. Op basis van zonnestudies op verschillende tijdstippen in het jaar en op de dag blijkt dat de schaduwwerking op de speelplekken van het kindercluster slechts voorkomt in een beperkte periode.

In het Park is tenslotte de schaapskooi van 1 bouwlaag met een kap gepland. De schaapskooi heeft een oppervlakte van maximaal 200 m2.

Impressie inrichting Park Groot Zandveld

• 6. Ontwikkelingen in "Tussen de Parken"

De Crescent is de gebogen wand langs de Vuurvlindersingel. Deze wand loopt door tot in de scherf Tussen de Parken. Het ontleent zijn naam aan de gebogen vorm die gebaseerd is op de kromming van de oorspronkelijke Rijnloop. De Crescent bestaat uit smalle diepe herenhuizen, drie á vier bouwlagen hoog. Aan de westzijde, tegenover het Johanniterveld, staan ééngezinswoningen met op de noordwesthoek een appartementenblok. De appartementen zijn maximaal 6 lagen hoog, zodat de hoger gelegen appartementen profiteren van het uitzicht over het Johanniterveld en Park Groot Zandveld.

De Vuurvlindersingel is een belangrijke ontsluitingsroute naar de Vleutensebaan voor het oostelijke deel van Het Zand. In tegenstelling tot hetgeen in het SP van 2003 is vermeld worden de woningen hier geen vier lagen, maar twee of drie lagen, eventueel met kap. Daardoor wordt de tuindorp karakteristiek ook aan de randen zichtbaar.

• 7. Ontwikkelingen in Johanniterveld

Enkele percelen in het Johanniterveld zijn nog onbebouwd. Hier zijn vrije kavels met vrijstaande woningen en twee-onder-een kapwoningen gepland.

• 8. Ontwikkelingen in Bongerd

In de Bongerd is nog een perceel onbebouwd aan de Parkzichtlaan. In het Stedenbouwkundig Plan zijn hier twee woningen opgenomen. Gewenst is om hier maximaal vier woningen toe te staan, zodat er gebouwd kan worden op kleinere kavels. Ook moeten de vier villa's aan de Dudoksingel nog gebouwd worden, daarvoor is de vergunning reeds verleend.

• 9. Ontwikkelingen in Waterwijk

In Waterwijk is in de bocht van de de Parkzichtlaan nog een aantal delen onbebouwd. Het programma voor deze percelen is wel bekend, dat wil zeggen het maximum aantal woningen en de maximale bouwhoogte, en is opgenomen op de verbeelding.

De locatie Parkzichtlaan ligt op de hoek van de Parkzichtlaan en Utrechtseweg. De locatie is hiermee de verbinding tussen de stedelijke bebouwing aan de Parkzichtlaan en het meer landelijke karakter van de Utrechtseweg. De bebouwing op de locatie dient een logische schakel te worden tussen de beide delen. Oorspronkelijk zijn op deze locatie 5 woningen op ruime kavels bedacht. Gezien de huidige marktontwikkelingen, financiële mogelijkheden van kopers en de ligging wordt de mogelijkheid geboden om maximaal 10 grondgebonden woningen te realiseren op middelgrote kavels. De ontwikkeling sluit hiermee beter aan op de omliggende bebouwing en de huidige marktsituatie.

Een van de vlekken is bestemd voor woonwagens, er zijn maximaal vier standplaatsen binnen deze vlek.