Het Zand

3.2 Hoofdopzet Het Zand

3.2.1 Historische ontwikkeling

Het plangebied van Het Zand had van oorsprong een kleinschalig, landelijk karakter met smalle wegen en beplanting met lintbebouwing van woningen en kleine tot middelgrote bedrijven. Door deze kleinschaligheid, de kassen, de boomgaarden en de hoge hagen langs wegen was het gebied zeer besloten. De meest prominente lintweg is 't Zand, die dwars door het plangebied loopt. Daarnaast zorgden de Utrechtseweg, Johanniterweg, Den Hoet en Westlandsetuin voor ontsluiting binnen het plangebied.

Het oorspronkelijke grondgebruik betrof voornamelijk glastuinbouw, vollegrondstuinbouw en enkele karakteristieke boomgaarden.

Het Zand is cultuurhistorisch en archeologisch één van de rijkste deelgebieden van Leidsche Rijn. De cultuurhistorische en archeologische rijkdom van dit gebied wordt vooral verklaard door de vroegere loop van de Oude Rijn, de bewoningssporen van de Romeinen en Den Hoet.

Landschappelijke waarden

De waarde van het landschap wordt gekenmerkt door linten, waaronder de kronkelende Utrechtseweg. Deze weg ligt parallel met de vroegere rijnloop en is gelegen op een oude stroomrug van de Oude Rijn. Aan de erfbeplantingen en de boomgaarden ontleende het gebied een zekere beslotenheid. De ligging van de percelen en de sloten en de kleine reliëfverschillen toonden duidelijk de oorspronkelijke ligging van de inmiddels verlandde Oude Rijn. Beplanting is ook nu nog voornamelijk aanwezig,

• 1. langs wegen en particuliere voortuinen (m.n. lintbeplantingen);
• 2. in boomgaarden; zowel hoog- als laagstamboomgaarden komen voor;
• 3. als landschappelijke beplantingen, zoals in bosjes, grienden en in de vorm van bomen in overhoeken;
• 4. in erfbeplantingen.

Cultuurhistorische waarden

Linten

Door en in Het Zand liggen vijf zogenoemde cultuurhistorisch waardevolle linten. Deze linten worden gekenmerkt door een wisselende, losstaande bebouwing aan een straat. Deze bebouwing varieert sterk in ouderdom en wordt omgeven door relatief grote tuinen. Zowel de bebouwing als de tuinen langs de linten zijn van cultuurhistorische waarde. Ze bepalen in belangrijke mate het karakter van het gebied. Twee van de linten ('t Zand en de Utrechtseweg) doorsnijden het hele gebied als hoofdontsluitingswegen. Drie linten liggen binnen het gebied (Johanniterweg, Den Hoet en Westlandse Tuin). Alle drie zijn korte, lokale ontsluitingswegen met een smal profiel.

Vletsloten

Andere elementen in het plangebied met een zekere cultuurhistorische waarde zijn de zogenoemde vletsloten. Deze naam verwijst naar de kleine bootjes (vletten) die werden gebruikt voor de afvoer van klei. De klei werd afgegraven voor de productie van dakpannen en bakstenen. Door dit afvletten is laaggelegen grond ontstaan, die niet meer geschikt was voor akkerbouw of tuinbouw. Op deze percelen zijn later kassen gebouwd. Vooral het noordwestelijk deel van Het Zand heeft veel vletsloten.

Glastuinbouw

Het Zand liet in het verleden een fraaie doorsnede zien van de Nederlandse glastuinbouw, met name van de ontwikkeling van de kassen. De oudste kassen dateerden uit de jaren twintig van de 20e eeuw. Achter 't Zand 10 staan nog de schoorstenen die hoorden bij met kolen gestookte kassen. De schoorstenen staan er nog, de kassen zijn gesloopt. Ten westen van de Johanniterweg staan nog muren van een kolenopslagplaats, een stookhuis met schoorsteen, een oude stekkas en een unieke waterbak met pomphuis.

Monumenten

Tenslotte bevinden zich in plangebied Het Zand monumenten die een directe relatie met de (recente) bewoningsgeschiedenis hebben. Het gaat hierbij om:

Rijksmonumenten:

• Groot Zandveld

Wachttorens uit de Romeinse tijd en nederzetting uit de Romeinse tijd en vroege Middeleeuwen;

• Utrechtseweg 111

16e eeuws ijzeren gesmeed toegangshek van het perceel en het terrein met overblijfselen van het versterkte huis 'Den Hoet' uit de Middeleeuwen;

Gemeentelijke monumenten:

• Utrechtseweg 111 en 111a

Karakteristiek gelegen dwarshuisboerderij uit 1917 met waarschijnlijk 18e eeuws stalgedeelte en een links van de boerderij gelegen eilandje omgeven door een sloot, van de voormalige ridderhofstad Den Hoed (archeologisch rijksmonument). Het complex van boerderij, schuur, beplanting, toegangshek en restant van het middeleeuwse versterkte 'Huis den Hoed' is van cultuurhistorisch belang en markant gelegen;

• 't Zand 10

Landhuis van eenvoudige hoofdvorm met zadeldak. Het pand is van architectonische waarde als rustiek landhuis met detaillering in Amsterdamse Schoolstijl;

• 't Zand 20

Landhuis uit 1926. Het pand is van architectuurhistorische betekenins vanwege het landhuistype en de Amsterdamse School stijl;

• Johanniterweg 17

Landhuis in Amsterdamse Schoolstijl, gebouwd als tuindershuis. Het huis is van grote waarde vanwege de zeldzaamheid van het bouwtype alsmede van waarde vanwege de bouwstijl;

• Utrechtseweg 39

Landhuisje uit 1927 van één bouwlaag met rieten kap. Het pand is van belang vanwege het type (landhuisje) en als onderdeel van de tuindersbebouwing, in samenhang met de panden Utrechtseweg 31, 33, 37 en 43;

• Utrechtseweg 83-85

langhuisboerderij met rieten kap en schuur uit 1913 met zadeldak. De boerderij met schuur, kapberg en hekwerk is van cultuurhistorisch belang als karakteristiek boerderijcomplex;

• 't Zand ongenummerd

Twee gemetselde schoorstenen uit de jaren '20 van de 20e eeuw op het perceel Utrecht, sectie V nr 4617. De schoorstenen zijn van belang als voorbeeld van de vele schoorstenen van kassen in het voormailge tuinbouwgebied te Vleuten.

Ten aanzien van de monumenten zijn de Monumentenwet en de gemeentelijke monumentenverordening van toepassing. Bescherming vindt in het kader van dit instrumentarium plaats.

Archeologische waarden

De Oude Rijn is vanaf de vroege middeleeuwen verland. Op veel plaatsen zijn echter nog de resten van de rivier zichtbaar. Het meest directe restant is te vinden in een aantal sloten op een vroegere bedding van de Oude Rijn, zoals de waterloop langs Den Hoet. Elders is deze oude bedding te zien in de Alendorper Wetering: nu één van de sloten in het gebied, maar in feite het laatste stukje van de Oude Rijn dat in zijn oorspronkelijke, zij het sterk versmalde vorm, bewaard is gebleven.

Op de stroomrug van de Oude Rijn, die dwars door het gebied stroomde, was al sinds de oudheid bewoning mogelijk. De oudste bewoningssporen in Het Zand dateren uit de Romeinse tijd. Vooral de Romeinen bouwden langs de loop van de rivier een groot aantal nederzettingen. Vele daarvan zijn bewaard gebleven in de ondergrond en geven het plangebied zijn grote archeologische waarde. Er lijkt een directe relatie te zijn tussen het Romeinse castellum (grensfort) ten zuiden van het gebied en dit archeologisch monument in Het Zand (park Groot Zandveld). Deze relatie is niet alleen gebaseerd op gelijkenissen in de monumenten zelf, maar mogelijk ook op een fysieke relatie (oud wegen- of stratenpatroon).

3.2.2 Hoofdopzet Het Zand

Kenmerkend voor Het Zand zijn de linten. Samen met andere bestaande elementen - zoals sloten en boomgaarden - zijn ze gebruikt om het nieuwe woongebied een sterk eigen karakter te geven. De bomen en het groen langs de straten en in de tuinen zijn daarvoor misschien nog wel belangrijker dan de bebouwing.

De belangrijkste linten, de Utrechtseweg en 't Zand, hebben een functie behouden voor auto en fiets. 'T Zand is een doorgaande verbinding voor autoverkeer tussen de Vleutensebaan en de zuidelijk gelegen hoofdinfrastructuur, terwijl de Utrechtseweg een rustige woonstraat is gebleven die een functie vervult op buurtontsluitingsniveau. Karakteristiek voor beide linten is het bestaande beeld van vrijstaande bebouwing en twee onder een kappers in het groen. Handhaven van deze karakteristiek is een belangrijk uitgangspunt geweest bij de planvorming.

Andere linten (de Westlandsetuin en de Johanniterweg) zijn rustige straten gebleven, en zijn nog steeds goed zichtbaar. Dat komt onder meer doordat de nieuwbouwverkaveling vaak zo is georiënteerd dat in veel straten de ligging nabij oude (groen)structuren merkbaar is. Een aantal objecten van historische waarde heeft een prominente plaats in de nieuwe plannen gekregen. De monumentale boerderij Den Hoet markeert aan de oostzijde de entree tot Het Zand. Rondom het voorzieningencluster in Park Groot Zandveld is een aantal schoorstenen en een oude kas blijven bestaan. Bij de opbouw van de nieuwe woongebieden is bovendien een aantal landschappelijke elementen gebruikt, zoals de sloten en de vroegere loop van de Rijn.

Nieuwe groenelementen

Ook nieuwe groenelementen bepalen het beeld van Het Zand. Allereerst is dat het Maxima Park met Het Lint. Dit loopt langs de gehele westzijde van het plangebied. Daarnaast ligt midden in het gebied Park Groot Zandveld, een archeologische vindplaats. Ook hier is het groen zichtbaar aanwezig, doordat belangrijke verkeersverbindingen voor fiets en auto erlangs leiden en de verkaveling op het groen is georiënteerd.

Het woongebied van Het Zand heeft hierdoor als vanzelf een groot aantal randen en straten met zicht op brede singels, parken of aaneengesloten tuinen met oude beplanting gekregen. Of ze zich nu te voet, per fiets of per auto verplaatsen: de bewoners van Het Zand volgen routes waarvan het karakter sterk door het groen en de historische elementen wordt bepaald.

Het Zand als passtuk

Het Zand is te zien als een 'passtuk' tussen Terwijde, Parkwijk, het Maxima Park en het Leidsche Rijn Centrum. Anders dan deze aangrenzende gebieden, heeft het gebied geen eigen commercieel centrum. In Het Zand wordt voornamelijk gewoond. Voor de benodigde winkelvoorzieningen zijn de bewoners aangewezen op de omringende deelgebieden. Noordelijk van het plangebied is het centrum van Terwijde geprojecteerd en is er het nieuwe NS station. Er zijn wel scholen aanwezig in Het Zand.

Ook in Parkwijk bevinden zich diverse voorzieningen, zoals een winkelcentrum, een HOV-halte en het Amaliapark. Omdat genoemde voorzieningen zich allen op loop- of fietsafstand van elkaar en Het Zand bevinden ligt bij de onderlinge verbindingen het accent op goede, overzichtelijke en veilige langzaam- verkeersroutes.

Grenzend aan het plangebied ligt een grootschalige recreatieve voorziening; het Maxima Park. Het Maxima Park is een omvangrijk groengebied met verschillende functies. Naast de traditionele parkfunctie heeft het park een functie voor natuur, sport, volkstuinen en maneges. In Het Zand zelf bevinden zich recreatieve voorzieningen in Park Groot Zandveld.

Vanwege de winkelvoorzieningen zal een deel van de bewoners op Parkwijk zijn georiënteerd, een deel op Terwijde en een derde deel op het Leidsche Rijn Centrum. Deze eigenschap én de doorsnijding van het gebied door de linten zorgen ervoor dat Het Zand als vanzelf is opgedeeld in verschillende woongebieden met een eigen karakter.

3.2.3 Deelgebieden

Het Zand is opgebouwd uit een aantal deelgebieden die verschillen omdat bij de verkaveling en inrichting de specifieke ligging ten opzichte van de linten en het groen is benut.

De aanwezige landschappelijke elementen of patronen en de oriëntatie op de omgeving zorgen voor grote verschillen. De Bongerd is georiënteerd op het groen van het Maxima Park en de tuinen aan 't Zand. Om de relatie met het groen te versterken is een wand van herenhuizen die uitkijken over het park en Het Lint gebouwd.

Overzicht van de deelgebieden in Het Zand

Rijnsche Maan
De Rijnsche Maan is een lang, smal gebied opgespannen tussen de Vleutensebaan en de Utrechtseweg. Tussen beide structuurbepalende elementen lopen een aantal noord-zuid georiënteerde woonstraten. Door de noord-zuid verkaveling transformeert de massieve bebouwing langs de Vleutensebaan in een ritmische opvolging van bouwblokken.

Er ontstaat een directe ruimtelijke relatie tussen de Vleutensebaan, de woonstraten en de Utrechtseweg. Vanaf de Stadsas is er steeds zicht op het groene lint en vice versa.

Vanwege de geluidsbelasting vanaf de Vleutensebaan en het spoortalud hebben de gebouwen aan de noordzijde bijna allemaal een dove gevel of in ieder geval één geluidsluwe gevel. In verband met de gewenste stedelijke uitstraling en levendigheid langs de Vleutensebaan krijgt de begane grond een verdiepingshoogte van minimaal 3,5m. In deze verhoogde plint worden bedrijfsruimten afgewisseld met woon/werkwoningen, gewone woningen en de ontsluitingen van de bovengelegen appartementen.

Er is één uitzondering op voornoemde structuur. In verband met de te handhaven bestaande bebouwing langs het lint zijn twee noord-zuidstraten niet doorgetrokken tot aan de Utrechtseweg. Deze zijn kort gesloten met een dwarsstraat aan de achterzijde van de bestaande tuinen.

Bij de ontwikkeling van dit deelgebied, is het hoofdthema het vormgeven van de schaalsprong van groot- naar kleinschalig, van druk naar rustig, van stedelijk naar landschappelijk. Gekozen is voor een bouwblokstructuur. Aan de zijde van de Vleutensebaan komen en zijn stedelijke appartementenblokken tot circa 7 lagen hoog. Deze zijn “de hoek omgetrokken”, de woonstraat in, waar zij overgaan in ééngezinswoningen van gemiddeld 2 à 3 lagen hoog. Nabij de Utrechtseweg is de bebouwing informeler en veranderen de rijtjeswoningen in vrijstaande villa's en twee onder één kap woningen in het groen.

Onder de appartementencomplexen zijn gebouwde parkeervoorzieningen in de vorm van garages, bedoeld voor de bewoners van de appartementen en de bedrijfsruimten in de plint gerealiseerd. De garages worden ontsloten vanaf de woonstraten.

Elke woonstraat heeft eenzelfde profiel bestaande uit trottoirs, langsparkeerstroken en een rijloper. Een uitzondering is de Parkzichtlaan.

Het Profiel van de Parkzichtlaan is breder, mede omdat de weg deel uitmaakt van de hoofdverkeersstructuur van Het Zand. Deze weg, en ook de Vleutensebaan, is binnen de Rijnsche maan als 50-km weg vormgegeven.

Woonstraten
De woningen in de zijstraten bestaan uit ééngezinswoningen van 2 tot 3 bouwlagen hoog met achtertuinen. Op de binnenterreinen liggen een aantal parkeerhoven, om de parkeerdruk op het maaiveld te verlichten. In de straten wordt enkel langsgeparkeerd. In één van de bouwblokken is een woon/zorg complex gerealiseerd.

Bebouwing aan de Parkzichtlaan
Het wonen aan de Parkzichtlaan is een variant op de gewone woonstraten tussen wand en lint. De bebouwing is hoger, 4 tot 5 lagen, en meer stedelijk van karakter. Er zijn ook appartementen gerealiseerd. In de nabijheid van de Utrechtseweg staan enkele rijtjeswoningen. Op de hoeken van de Utrechtseweg staan vrijstaande villa's en twee-onder-een-kap woningen in het groen.

Vertaling in het bestemmingsplan
De inmiddels gerealiseerde delen hebben in het bestemmingsplan een gedetailleerde bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere bestemming opgenomen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, met name de appartementencomplexen langs de Vleutensbaan en de kavels langs de Utrechtseweg, worden beschreven in paragraaf 4.2 (onder punt 1), ook deze gebieden krijgen een globale bestemming.

Waterwijk
In Waterwijk bevinden zich twee oost-west lopende wegen, de Theo van Doesburgstraat en de Eschersingel, die aantakken op de twee hoofdontsluitingsroutes; de Parkzichtlaan en de Kees van Dongensingel. Deze wegen in de woonwijk zijn gebaseerd op bestaande waterlopen. De noordelijk gelegen weg, de Theo van Doesburgstraat, ligt evenwijdig aan een bestaande vletsloot en heeft daardoor een gebogen vorm. De zuidelijke weg ligt globaal op de plek van een gedeeltelijk gedempte vletsloot.

De Noordhoven
In de noordelijke strook bevinden zich een aantal vletsloten die de Alendorperwetering verbinden met de gebogen vletsloot. Het gebied is verder opgedeeld middels een aantal sloten waardoor alle woningen in dit gedeelte een tuin aan het water hebben gekregen. De ontsluiting van de woningen vindt plaats via een centraal hof, zodat elke woning twee duidelijk verschillende gezichten kent. Een harde, stenige entree aan een semi-collectief hof en een groene, privé achterkant. De Noordhoven bestaan uit ééngezinswoningen met een achtertuin direct aan het water. De gemiddelde bouwhoogte van het hof is drie lagen. Elk hof is een herkenbare ruimtelijke eenheid, echter informeel van karakter. Om dit beoogde beeld te verkrijgen zijn de lange wanden opgedeeld in korte rijtjes woningen.

De Schil (de Theo van Doesburgstraat)
Deze gebogen wand hoort bij het gebied van de Noordhoven. Het bestaat uit ééngezinswoningen met een achtertuin aan het water. Het is een strakke, formele wand van drie lagen hoog, onderbroken door de toegangen naar de noordhoven. De wand vormt een architectonische eenheid, die het horizontale karakter van de wand benadrukt. Alle woningen hebben een representatieve entree, met een geïntegreerde overgang tussen openbaar en privé. Buitenruimtes in de vorm van balkons of terrassen aan de straatzijde liggen binnen de rooilijn.

De Zuidhoven
De Zuidhoven staan met hun 'voet' in het water. Elke hof is een 'blok' in het water. De woningen op de koppen aan de noord en zuidzijde grenzen direct aan het water. Aan de oost en westzijde zijn tuinen, steigers of terrassen aanwezig. De woningen worden ontsloten via een brug naar de centraal gelegen hof aan de binnenzijde. Op de begane grond grenzen de woningen direct aan het maaiveld. De parkeerplaatsen zijn onder te verdelen in parkeerplaatsen op het maaiveld (bezoekersparkeren) en op eigen terrein (parkeren bewoners).

Het Middenblok
In de middenstrook, gelegen tussen de Esschersingel en de Theo van Doesburgstraat ligt een groot gesloten bouwblok. Noord- en zuidzijde van dit blok zijn wezenlijk verschillend. Aan de zuidzijde woont men aan een singel met uitzicht over het water. De noordzijde van het blok heeft geen directe relatie met het water. Op enkele plaatsen is het blok doorsneden door verbindingen tussen de twee buurtstraten. Belangrijkste verbinding is de Paul Citroenstraat. Deze route heeft geen doorgaande functie voor autoverkeer, wel voor voetgangers en fietsers. Evenwijdig aan de weg loopt een breed kanaal dat het water rondom de zuidelijke hoven verbindt met de Alendorperwetering. Vanaf de twee bruggen over het kanaal heeft men uitzicht op zowel de Westlandsetuin als de lintbebouwing langs de Utrechtse weg. In de oostelijke punt van het blok bevinden zich appartementen. Alle appartementen hebben een parkeerplaats op eigen terrein, aan de 'achterzijde' van de woning.

De Parkrand
Langs de Parkzichtlaan staat een lichtgebogen bebouwingswand. De bebouwing bestaat voornamelijk uit smalle herenhuizen, af en toe afgewisseld met een appartementenblok. De bouwhoogte van de herenhuizen is vier lagen, de appartementenblokken zijn overwegend 6 lagen (maximaal 8 lagen) hoog. Aan de achterzijde van de bebouwing loopt een smal, informeel straatje. Dit straatje ontsluit de noordelijk gelegen woningen en de parkeerplaatsen aan de achterzijde. De woningen langs de Parkzichtlaan hebben aan de achterzijde een tuin, aan de voorkant een dakterras of loggia met uitzicht op het Maxima Park.

Poortwoningen
In de Noordhoven en het Middenblok wordt deels geparkeerd in collectieve parkeerhoven. Deze zijn toegankelijk vanaf de straat of het hof. De toegangen tot de parkeerhoven zijn overbouwd met poortwoningen. De poortwoningen hebben hun entree op de begane grond direct aan de straat. In plaats van een tuin hebben deze woningen een dakterras.

Kavels
Dit zijn vrijstaande woningen of twee- onder-één-kappers, over het algemeen in de linten gesitueerd. De gemiddelde bouwhoogte bedraagt twee lagen met een kap. De benodigde parkeerplaatsen liggen op eigen terrein. Van belang is het handhaven van het bestaande groene beeld en tot een evenwichtige invulling van de linten te komen, met een juiste balans tussen individuele expressie en onderlinge samenhang.

Vertaling in het bestemmingsplan
Het overgrote deel van dit gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere bestemming opgenomen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld of worden gebouwd, de kavels en woonwagens in de noordwesthoek van het deelgebied, wordt beschreven in paragraaf 4.2., ook deze gebieden krijgen een globale bestemming.

Stationsomgeving
Dit deelgebied is grotendeels nog niet ontwikkeld. De plannen die er zijn voor dit deelgebied worden beschreven in paragraaf 4.2, en tevens wordt ingegaan op de manier van bestemmen. Het bestaande lint krijgt een eigen woonbestemming.

Bongerd
De Bongerd kent een rustig, eenvoudig verkavelingsprincipe. Tussen de noord-zuid lijnen van de Parkzichtlaan en 't Zand wordt De Bongerd oost-west geöriënteerd. Deze oost-west oriëntatie ontstaat door oost-west lopende straten en bouwblokken. Aan deze straten liggen gesloten bouwblokken. Zodoende woont iedereen aan een straat die georiënteerd is op het Maxima Park en op 't Zand, en iedereen gaat van of naar huis via 't Zand of de Parkzichtlaan. De Fietsboulevard is de enige verbijzondering binnen deze verkavelingsopzet. De Crouweldijk maakt een slinger, de slinger is op een ontspannen, vanzelfsprekende manier in het stratenpatroon verweven zodat het lijkt alsof het om een reeds bestaande route gaat.

De oost-west straten in de Bongerd worden afgewisseld met groene straten. De groene straten zijn autovrije ruimten en zijn ingericht als verblijfsgebied. Elke groene straat heeft een eigen karakteristiek, ontleend aan de ligging in De Bongerd. Naar 't Zand toe is de bebouwing meer open, om het zicht op het lint te vergroten. Bestaande bomen zijn waar mogelijk ingepast in de verkaveling.

Zowel de Westlandsetuin als 't Zand zijn verdicht met bebouwing in de vorm van kavels.

De bestaande weg Westlandsetuin is te smal om veel (auto)verkeer te verwerken. Om het karakter van de weg niet ingrijpend aan te tasten wordt daarom enkel bestemmingsverkeer toegelaten. De nieuwe weg aan de zuidzijde van de Westlandsetuin maakt deel uit van het oost-west lopende stratenpatroon. De nieuwe Dudoksingel loopt min of meer evenwijdig aan de bestaande weg 't Zand. Het is een informele, smalle slingerende weg langs bestaande bomen, vijvers, tuinen.

Vertaling in het bestemmingsplan

Het overgrote deel van dit gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere woonbestemming opgenomen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, achter het bestaande lint 't Zand gelegen, worden beschreven in paragraaf 4.2.

Leidsche Maan
Dit deelgebied is grotendeels nog niet ontwikkeld. De plannen die er zijn voor dit deelgebied worden beschreven in paragraaf 4.2.

In één blok aan de Vleutensebaan is het Hostel Leidsche Maan gelegen, dat huisvesting biedt aan dak- en thuislozen. Tevens zijn enkele rijen eengezinswoningen in twee en drie lagen inmiddels gerealiseerd.

De Veiling
Dit deelgebied is grotendeels nog niet gebouwd. Bouwvergunningen voor de meeste blokken in het gebied zijn inmiddels wel verleend. De plannen die er zijn voor dit deelgebied worden beschreven in paragraaf 4.2

Atelierwoningen/Kersenboomgaard

Het groene karakter wordt gehandhaafd door de bouw van vier compacte gebouwen. Daardoor kunnen vooral de wat grotere bomen van de bestaande kersenboomgaard worden gehandhaafd.

Het programma bestaat uit 38 atelierwoningen en een paviljoen met additionele werk-en expositieruimte (circa 600 m2) met een maximale hoogte van 3 bouwlagen. Aan de oostzijde staat een transformatorruimte van de NS. Dit gebouwtje is ca. 25 meter lang en 5 meter breed en staat vlak naast het fietspad.

Park Groot Zandveld

Hoofdopzet

Het park is een archeologisch monument. Het park bestaat uit drie historische lagen. Het verre verleden wordt belichaamd door het archeologische veld. De te handhaven kavels en tuinen, de gerestaureerde kassen en de schoorstenen representeren het nabije glastuinbouw verleden en het heden. De toekomst, tot slot, komt tot uitdrukking in de nieuwe gebouwen die als grote glimmende spaceships in het park staan.

Deze inrichting van het park is gebaseerd op de bestaande karakteristiek van het gebied en anticipeert op de toekomstige situatie. De eerste laag, het archeologisch veld, strekt zich uit over een groot gedeelte van het park. Hierdoor is de basis van het park een open groene ruimte (grasveld).

Rond Park Groot Zandveld staan appartementen en diverse voorzieningen, zoals scholen, sport, vrije tijd, kinderdagverblijven, een gezondheidscentrum, een tandartsenpraktijk en horeca. In het oostelijk en westelijk deel van het park is het woonprogramma gesitueerd, in de vorm van vrijstaande bouwvolumes in het groen. De bouwvolumes vormen één familie met eenzelfde uitstraling, architectuur en materialisering; grote glimmende 'spaceships'. Het zijn herkenbare gebouwen met een futuristische uitstraling.

Aan de zuidzijde van het park komt een schaapskooi.

Hermelijnvlinderdijk (onderdeel van de 'fietsboulevard')

De Hermelijnvlinderdijk aan de noordzijde van het park is een belangrijke doorgaande route voor voetgangers en fietsers. Verder wordt Park Groot Zandveld ook via de zuidzijde ontsloten. Vanaf de Vogelvlinderweg, tussen het park en het Johanniterveld, lopen routes naar de verschillende functies in de omgeving.

Vertaling in het bestemmingsplan

Het overgrote deel van het park en bijbehorende gebouwen is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Het gebied dat nog moet worden ontwikkeld, het laatste spaceship, wordt beschreven in paragraaf 4.2. (onder punt 5).

Johanniterveld
Uitgangspunt voor de planvorming was het handhaven van de bestaande structuur. Deze wordt gekenmerkt door een minimale hoeveelheid openbare ruimte; alleen een smalle ontsluitingsweg. De huidige doodlopende weg is in noordelijke richting verlengd tot aan Park Groot Zandveld, in zuidelijke richting tot in Parkwijk. Daarnaast is slechts één nieuwe buurtontsluiting aangelegd, met een vergelijkbaar smal profiel. Vanaf voornoemde wegen lopen smalle, doodlopende ontsluitingspaden naar de individuele kavels toe.

De woningen in het Johanniterveld sluiten goed aan bij de bestaande, informele en groene situatie. De kavels worden ontsloten middels een informeel pad. Het grootste deel van de woningen kan op eigen terrein parkeren, voor het andere deel van de woningen en het bezoekersparkeren zijn er voldoende langsparkerenplaatsen aan een kant van het pad. De bouwhoogte ligt tussen de één en twee lagen met een kap. Elke woning heeft twee parkeerplaatsen.

Vertaling in het bestemmingsplan

Het overgrote deel van dit gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Voor het bestaande lint is een aparte, wat globalere woonbestemming opgenomen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, de kavels met vrijstaande woningen, worden beschreven in paragraaf 4.2.(onder punt 7), ook deze gebieden krijgen een globale bestemming.

Tussen de parken
Tussen de Parken kent een helder ortogonaal stratenpatroon. De basis van dit patroon zijn drie noord-zuid lopende lijnen; de beide lanen vanuit Parkwijk en de Vuurvlindersingel. De lijnen hebben alle brede, ruime profielen. Haaks op deze drie wegen staan een aantal smalle straten, opgespannen tussen het Johanniterveld en Rijnsche Hout. Deze straten geleden de lange bouwblokken en bieden een uitzicht vanuit Tussen de Parken op de naastgelegen groene buurtjes. Omdat Tussen de Parken een relatief hoge dichtheid heeft, en mede daardoor stenig van karakter is geworden, is de oriëntatie op het omringende groen van groot belang.

Door de voornoemde opzet wordt de buurt opgedeeld in kleine, overzichtelijke bouwblokken.

De bebouwing van de overige blokken is met name georiënteerd op de lange noordzuid lijnen. Aan de oostzijde, langs de Vuurvlindersingel, is de 'Crescent' gepland.

Alle auto's parkeren op straat en/of in prive parkeerhoven. In de dwarsprofielen zijn daartoe langsparkeerstroken opgenomen, over het algemeen aan beide zijden van de rijweg.

De Bouwblokken
Met de term 'bouwblokken' wordt alle overige bebouwing bedoeld, met uitzondering van de reeds genoemde Crescent. De bouwblokken bestaan voornamelijk uit ééngezinswoningen met een hoogte van twee tot drie lagen. Aan de noordzijde, langs Park Groot Zandveld, zijn de woningen circa drie lagen hoog.

De bouwblokken zijn opgebouwd uit korte, eenvoudige rijtjes woningen met op de hoeken hier en daar bijzondere woonfuncties. Deze zijn ook twee tot drie lagen hoog, en vormen een gesloten hoek van het bouwblok.

Parkeren gebeurt voor het merendeel op straat. Bergingen liggen in de achtertuinen, ontsloten via achterpaden. De achterpaden zijn enkel toegankelijk voor de bewoners.

Vertaling in het bestemmingsplan
Een deel van dit gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. De gebieden die nog moeten worden ontwikkeld, de randen aan het Park Groot Zandveld en de "Cresent', worden beschreven in paragraaf 4.2.(onder punt 6), ook deze gebieden krijgen een globale bestemming.

Rijnsche Hout
De Rijnsche Hout ligt aan de oostkant van Het Zand, op de overgang naar Parkwijk. Aan de noordzijde wordt het plangebied gekruist door de Rijnkennemerlaan, één van de structuurbepalende elementen van Leidsche Rijn. Ondanks het eilandkarakter is de Rijnsche Hout geen gesloten enclave. Middels een beperkt aantal bruggen is het eiland aangetakt op z'n omgeving. Bovendien wordt de Rijnsche Hout gekruist door de Fietsboulevard (Hermelijnvlinderdijk/Beeldhouwersdijk), een belangrijke fietsroute tussen het Maxima Park, Het Zand en Utrecht.

Bebouwing
De semi-vrijstaande woningen met een grote voortuin benadrukken hier het groene profiel. Achter de vrijstaande woningen liggen de woonhoven waar de kleinere rijenwoningen aan gesitueerd zijn.

Vertaling in het bestemmingsplan
Het hele gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen.

Brandweerkazerne Den Hoet
In het programma van de kazerne is een onderscheid te maken tussen functies met een representatieve uitstraling, inclusief de opstelruimte voor de brandweerwagens, en een aantal visueel onaantrekkelijke buitenruimtes. Het gebouw ligt aan de Belcampostraat. Hier is geen erfafscheiding zodat er een zichtrelatie met de brandweer(auto's) is. Een toren van 10 lagen markeert de plek, deze is zo geplaatst dat deze zichtbaar is vanaf de Vleutensebaan, komend vanuit Utrecht, en niet storend voor de buurt. Bezoekers parkeren ten noorden van het gebouw. Aan deze zijde komt de hoofdentree en de uitrit voor de brandweerauto's. Ten zuiden van het gebouw is de inrit voor brandweerauto's en personeel. De achterliggende terreinen worden aan het zicht onttrokken door hagen en een muur. De ontsluiting voor de wijkpost is rechtstreeks via de Belcampostraat aan de westzijde.

Boerderij Den Hoet
Dit gemeentelijk monument heeft naast zijn functie als woonboerderij tevens de functie van zorgboerderij en in het grote bijgebouw, aangrenzend aan de woonboerderij, is een kattenpension gevestigd.

Vertaling in het bestemmingsplan
Het hele gebied is gerealiseerd en heeft in het bestemmingsplan dan ook een gedetailleerde bestemming gekregen. Boerderij Den Hoet valt onder het bestaande oude lint en heeft dan ook deze wat globalere woonbestemming gekregen.Een deel van de tuingrond wordt een toekomstige weg en heeft deze bestemming gekregen.