Hardebollenstraat, Binnenstad

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Op 10 april 2014 heeft de gemeenteraad definitief besloten om raamprostitutie op één locatie te concentreren. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken heeft de gemeenteraad op 17 september 2015 het bestemmingsplan Het Nieuwe Zandpad vastgesteld die de bouw van het maximaal toegestane aantal raamprostitutiebedrijven aan het Zandpad, ten zuiden van de Marnixbrug, mogelijk maakt.

Afgezien van de prostitutieboten aan het Zandpad was in Utrecht raamprostitutie alleen in een aantal panden van de Hardebollenstraat toegestaan. In juni 2016 heeft de gemeente Utrecht die panden aangekocht, om het concentratiebeleid te realiseren en om met de verplaatsing van de prostitutie het woon- en leefklimaat rond de Hardebollenstraat te vergroten. De aangekochte panden zijn: Hardebollenstraat 2, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12 en 14.

Dit bestemmingsplan heeft slechts als doel om de terugkeer van raamprostitutie in de aangekochte panden in de Hardebollenstraat te verhinderen, zodat de gemeente de panden kan verkopen. De planologische gebruiksmogelijkheden zijn in de bredere context van het bestemmingsplan Binnenstad afgewogen. Een beperking van die mogelijkheden ligt, afgezien van het schrappen van de prostitutiefunctie, niet in de rede.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied bevat de adressen Hardebollenstraat 1, 7, 9, 11 en 13 en 2, 4, 6, 8 10, 12 en 14 en het tussenliggende verkeers- en verblijfsgebied.

Hardebollenstraat 1, 8 en 13, panden die de gemeente in 2006 aankocht, maken ook deel uit van dit bestemmingsplan, zodat alle eigendommen van de gemeente in de Hardebollenstraat worden voorzien van eenzelfde bestemmingsregeling.

De Hardebollenstraat is een van de zijstraten van de Voorstraat die als verlengde van de Wittevrouwenstraat en de Biltstraat als vanouds een deel van de invalsweg is van De Bilt naar het stadscentrum.

Afbeelding 1: plangebied (kader)

1.3 Bestemmingsregeling

Dit bestemmingsplan vervangt de regeling in het bestemmingsplan Binnenstad dat op 18 februari 2010 is vastgesteld. Omdat bestemmingsplan Binnenstad niet voldoet aan de digitale eisen die de Wet ruimtelijke ordening aan bestemmingsplannen stelt, kan niet volstaan worden met een eenvoudige herziening van het bestemmingsplan Binnenstad. Daarom is in het onderhavige bestemmingsplan een volledige bestemmingsregeling opgenomen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Planologische situatie en beleidskaders

In het gebied rond de Breedstraat overheerst de woonfunctie. In een aantal straten zijn op de begane grond andere functies gevestigd, veelal functies die in een binnenstad verwacht mogen worden. Sommige daarvan, zoals cafés, coffeeshops en prostitutie, vormen een risico op de aantasting van de woonkwaliteit in de buurt.

Planologisch zet dit bestemmingsplan het beleid voort dat in bestemmingsplan Binnenstad is beschreven. Dat betekent dat functioneel een redelijke mate van flexibiliteit in de bestemmingsregeling kan worden opgenomen, maar dat de bouwregels gedetailleerd en beschermend moeten zijn (dit algemene uitgangspunt is verwoord in paragraaf 1.3 van bestemmingsplan Binnenstad). Voor de Hardebollenstraat wordt daarom de geldende bestemming, Gemengd - 2 die op de begane grond bijzondere functies of wonen toestaat en wonen op de verdiepingen voortgezet.

Het beeld van de Hardebollenstraat werd beheerst door de raamprostitutie, gevestigd in de panden die binnen het plangebied van dit bestemmingsplan vallen. De bestemming 'sexinrichting' wordt niet gecontinueerd. Daarmee geeft dit bestemmingsplan uitvoering aan het prostitutiebeleid om raamprostitutie te concentreren aan het Zandpad en wordt een potentieel overlast gevende functie uit de binnenstad geplaatst.

Het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 geeft ruimte aan het uitbreiden van het aantal restaurants. Rond de Voorstraat wordt die ruimte gezien in de Voorstraat zelf (profiel 4, Kenniskwartier, in het Ontwikkelingskader). Het Ontwikkelingskader wordt in 2016-2017 geactualiseerd, onder meer vanwege de toegenomen economische activiteit in de binnenstad (zie de volgende paragraaf) die een uitbreiding van de vestigingsmogelijkheden voor restaurants en wellicht andere horeca ook in de zijstraten van de Voorstraat wenselijk maakt.

Andere dan de hierboven besproken beleidskaders zijn niet relevant voor dit bestemmingsplan en blijven daarom buiten beschouwing.

2.2 Planbeschrijving

Op grond van het bestemmingsplan Binnenstad zijn in de Hardebollenstraat de volgende functies toegestaan op de begane grond en in de kelder: detailhandel, publieksgerichte dienstverlening, bedrijven die in de van deze regels deel uitmakende bijlage Lijst van Bedrijfsactiviteiten zijn aangeduid als categorie A, B1 en B2, ateliers en maatschappelijke voorzieningen en cultuur en ontspanning, met daaraan ondergeschikt additionele horeca, zakelijke dienstverlening. Wonen is in het hele pand toegestaan. Bestemmingsplan Binnenstad staat in de Hardebollenstraat op de adressen Hardebollenstraat 2, 4, 6, 7, 9, 10, 11, 12 en 14 ook sexinrichtingen toe.

Het bestemmingsplan neemt de bestemmingsmogelijkheden uit het bestemmingsplan Binnenstad over, met uitzondering van de mogelijkheden voor sexinrichtingen.

Het economisch kerngebied in het centrum breidt snel uit. Het aantal horeca-initiatieven in de kleinere winkelstraten, zoals de zijstraten van de Voorstraat en de Wittevrouwenstraat, neemt snel toe. Deze ontwikkeling past in het streven naar een aantrekkelijk centrum op de Utrechtse schaal. Het mogelijk maken van horeca in categorie D1 en D2 (restaurants) past bij de opwaardering van de Hardebollenbollenstraat. Aan de bestemmingsmogelijkheden die het bestemmingsplan Binnenstad biedt wordt daarom toegevoegd: horeca in categorie D1 en D2 van de Lijst van horeca-activiteiten, met een maximum van 4 vestigingen.

Omdat de Hardebollenstraat in het gebied van het Beschermd Stadsgezicht ligt is voor het bouwen een beschermende regeling, gebaseerd op het bestemmingsplan Binnenstad, opgenomen.
De panden Hardebollenstraat 10 en 12 zijn gemeentelijke monumenten.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Milieuaspecten en gezondheid

Als de beperking van de gebruiksmogelijkheden van de panden in het plangebied al een meetbaar effect op milieu- en gezondheidsaspecten heeft, dan is dat een effect in positieve zin, omdat dat veroorzaakt wordt door de afname van verkeersbewegingen als gevolg van het opheffen van de prostitutie.

Onderzoek is daarom niet nodig.

3.2 Water

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe bebouwing of verharding mogelijk en heeft ook anderszins geen gevolg voor het waterbeheer.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen.

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op een evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren.

Uit de analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het bestemmingsplan.

3.3 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente is eigenaar van alle gronden in het plangebied. De gemeente heeft bij de berekening van de kosten van het verplaatsen van prostitutie door de aankoop van de panden rekening gehouden met een waardedaling als gevolg van het schrappen van de prostitutiefunctie.

Als dit bestemmingsplan al gevolg heeft voor de waarde van de andere panden in de Hardebollenstraat dan is dat een positief gevolg.

Er is derhalve geen economisch aspect dat de uitvoering van dit bestemmingsplan in de weg kan staan.

3.4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

3.4.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Er zijn geen Rijksbelangen of provinciale belangen betrokken bij de inhoud van dit bestemmingsplan. Overleg met deze overheden heeft daarom niet plaatsgevonden.

Zie de paragraaf 3.2 Water voor het overleg met de waterbeheerder.

3.4.2 Inspraak

Dit bestemmingsplan komt tegemoet aan de wens van omwonenden om de prostitutie in de Hardebollenstraat definitief te beëindigen. Inspraak over dit bestemmingsplan is, afgezien van de wettelijke vaststellingsprocedure, dan ook niet nodig.

3.4.3 Advies wijkraad

Op 12 oktober 2015 heeft de wijkraad het college het volgende advies gegeven: "Wij adviseren uw college dan ook om in het bestemmingsplan “Binnenstad” in de Hardebollenstraat de aanduiding ‘seksinrichting’ te schrappen." Met dit bestemmingsplan wordt dat advies geheel overgenomen. Er is daarom geen aanleiding om de wijkraad om nadere advisering te vragen.

Hoofdstuk 4 Bestemmingsregeling

4.1 Inleiding

4.1.1 Opzet van dit hoofdstuk

In deze paragraaf wordt kort uitgelegd wat een bestemmingsplan is, hoe de regels worden opgesteld en hoe van die regels kan worden afgeweken. In paragraaf 4.2 wordt de bestemmingsmethodiek besproken. De artikelsgewijze toelichting op de bestemmingsregels in paragraaf 4.3 moet in samenhang met paragraaf 4.2 gelezen worden.

4.1.2 Opzet en werking bestemmingsplan

Een bestemmingsplan bestaat uit regels, de verbeelding en een toelichting. De regels en de verbeelding vormen samen de juridische regeling over "het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken" (artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening). In andere woorden: het bestemmingsplan regelt waarvoor een perceel grond en eventuele gebouwen daarop mogen worden gebruikt. Als je er mag bouwen, kan het bestemmingsplan regelen hoe hoog of hoe groot een gebouw mag zijn.
De verbeelding laat de begrenzing van het bestemmingsplan zien met daarbinnen de verschillende bestemmingen met aanduidingen, die in de bijbehorende legenda worden verklaard.

In de toelichting is in de vorige hoofdstukken een beleidsmatige onderbouwing gegeven van de regeling. In deze paragraaf wordt de juridische werking van de regeling nader toegelicht.

De digitale versie van het bestemmingsplan is, juridisch gezien, leidend. Bij de opzet van de verbeelding is de digitale versie daarom het uitgangspunt. Als het bestemmingsplan digitaal geraadpleegd wordt en een plek geselecteerd wordt, wordt in het beeldscherm automatisch getoond welke regels op die plek van toepassing zijn. Een geprinte versie kan voor interpretatieproblemen zorgen, omdat de grenzen van bestemmingen en andere vlakken over elkaar kunnen vallen, bijvoorbeeld de bestemmingsgrens, de grens van een bouwvlak, de plangrens en de grens van een bepaalde zone, zoals een beschermd stadsgezicht. Die grenzen zijn dan niet meer afzonderlijk zichtbaar. Bij het digitaal raadplegen van de verbeelding is dat geen probleem, omdat de regels die gelden op een punt dat binnen de grenzen van het plan valt automatisch getoond worden.
Naast regels die op een bepaalde plek gelden, staan in hoofdstuk 1 en 3 van het bestemmingsplan regels die voor het hele plangebied gelden, zoals begripsomschrijvingen, wijze van meten en algemene regels om van de regels van hoofdstuk 2 af te wijken. Deze algemene regels worden niet automatisch getoond, als een plek op de digitale verbeelding wordt aangeklikt.

4.1.3 Utrechtse en wettelijke standaard

De wettelijk verplichte standaard wordt uiteraard gevolgd. Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op een vergelijkbare wijze zijn opgebouwd (zie paragraaf 4.1.4) en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker.

4.1.4 Standaardopbouw van de regels

De opzet van een artikel met regels bij een bepaalde bestemming, de artikelen in hoofdstuk 2 van de regels, is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte functies);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel, bijvoorbeeld ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

4.1.5 Afwijken van het bestemmingsplan

Op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) kan met een omgevingsvergunning afgeweken worden van de regels van het bestemmingsplan. De Wabo geeft in artikel 2.12 drie afwijkingsmethodes voor het verlenen van de vergunning:

• 1. de reguliere procedure voor het afwijken op grond van regels die in het bestemmingsplan zelf staan;
• 2. de reguliere procedure voor het afwijken voor een activiteit die valt onder het lijstje van artikel 4 van bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht;
• 3. de uniforme, openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht als het bovenstaande niet van toepassing is en er wordt een ruimtelijke onderbouwing gemaakt.

4.2 Methode van bestemmen

4.2.1 Toelichting op werking van regels voor de belangrijkste bestemmingen

4.2.1.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan neemt, binnen de doelstelling van het bestemmingsplan, de regeling van de bestemming Gemengd - 2 uit het bestemmingsplan Binnenstad over.

Het bestemmingsplan bevat gedetailleerde bouwregels in verband met de bescherming van het beschermde stadsgezicht en regels in verband met de archeologische waarden.

De algemene regels in hoofdstuk 1 en 3 van de regels bevatten standaardbepalingen.

4.2.1.2 De bestemming Gemengd

De bestemming Gemengd uit dit bestemmingsplan staat, afgezien van seksinrichtingen, dezelfde functies toe als de bestemming Gemengd - 2 van bestemmingsplan Binnenstad.

Op de begane grond zijn de functies detailhandel, publieksgerichte en zakelijke dienstverlening, lichte bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen, ateliers, voorzieningen op het gebied van cultuur en ontspanning, horeca in categorie D1 en D2 en wonen toegestaan, op de verdiepingen alleen wonen.

Afhaalzaak
Een afhaalzaak is een bijzondere vorm van detailhandel. In een afhaalzaak worden etenswaren bereid die niet ter plaatse genuttigd worden. Het horeca-aspect, het bereiden van het voedsel, is een ondergeschikt deel. In bestemmingsplannen worden afhaalzaken apart bestemd, omdat de planologische uitstraling vaak lijkt op een cafetaria, door de openingstijden, de geur en het komen en gaan van bezoekers en het voor de deur opeten van het voedsel.

Horeca
Gezien de ligging van het plangebied nabij de Voorstraat met centrumfuncties ligt het toestaan van horeca op deze locatie in de rede, maar door de nabijheid van een buurt met overwegend woningen komen alleen de lichtere vormen van horeca, horeca in de categorie D1 en D2 (restaurants) van de Lijst van horeca-activiteiten, in aanmerking. De locatie lijkt ook geschikt voor een café, maar de wenselijkheid van een extra café vraagt nog om nader onderzoek, omdat de planologische impact op de omgeving groter is dan in het geval van restaurants. Bij de actualisering van het Ontwikkelingskader horeca 2012 (zie ook: hoofdstuk 2) zal bezien worden of de vestiging een of meer cafés wenselijk is en of de Hardebollenstraat zich daarvoor leent. Als dat zo is, kan een café vergund worden met toepassing van de methode die in paragraaf 4.1.5 onder 2 is beschreven.
In paragraaf 4.2.3 wordt de systematiek van de indeling in categorieën uitgelegd.
Op grond van de drank- en horecawetgeving moet een horecavestiging overigens een omvang van minimaal 35 m2 hebben en een minimale hoogte van 2.40 meter.

Additionele horeca
Additionele horeca is een horeca-activiteit die als vanzelfsprekend hoort bij de hoofdfunctie. Deze activiteit wordt gerekend tot de bestemming van de hoofdfunctie en wordt dus niet apart bestemd. Voorbeelden van additionele horeca zijn de kantines bij buurthuizen, scholen, sportfaciliteiten, kantoren, bedrijven, theaters, bioscopen en musea. De bestemming is in deze voorbeelden 'maatschappelijk', 'sport', 'kantoor', 'bedrijf' en 'cultuur en ontspanning'; in dit bestemmingsplan zijn additionele horeca-activiteiten alleen toegestaan als activiteit bij de functies maatschappelijke voorzieningen en cultuur en ontspanning.

Kenmerken van additionele horeca zijn:

• de horeca-activiteit hoort bij de hoofdfunctie en is alleen open tijdens de openingstijden van de hoofdfunctie;
• de ruimte voor de horeca-activiteit wordt niet los van de hoofdfunctie gebruikt; de ruimte wordt dus niet verhuurd of anderszins in gebruik gegeven aan derden, bijvoorbeeld ten behoeve van feesten en partijen;
• de horeca-activiteit completeert of vergroot de kwaliteit van de hoofdfunctie;
• de horeca-activiteit is ondergeschikt aan de hoofdfunctie, wat blijkt uit het feit dat de horecafunctie een beperkt vloeroppervlak gebruikt, waarbij een percentage van 30% van de bebouwde vloeroppervlakte van de hoofdfunctie doorgaans als maximum geldt.

Ondersteunende horeca
Bij sommige winkeliers bestaat de behoefte om, ter ondersteuning van de winkelfunctie, een deel van de winkel te gebruiken voor horeca. Een bekend voorbeeld is bijvoorbeeld een bakker die klanten de gelegenheid wil geven om een gebakje ter plaatse te eten bij een kopje koffie. In het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 zijn de algemene voorwaarden hiervoor weergegeven (zie Detailhandel met winkels op pagina 21 van het Ontwikkelingskader). Om oneigenlijke concurrentie met 'gewone' horeca te voorkomen is ondersteunende horeca op grond van dit bestemmingsplan uitsluitend toegestaan met een omgevingsvergunning. Er moet bijvoorbeeld wel een relatie zijn tussen de horeca-activiteit en de hoofdactiviteit. De aanvrager moet die relatie aannemelijk maken. In het geval van een dierenwinkel is het op voorhand niet erg aannemelijk dat er een relatie is tussen de verkoop of verzorging van dieren en de horeca-activiteit, terwijl dat in het geval van een bakker wel is aan te tonen. De omgevingsvergunning wordt niet verleend, als niet aan de in dat lid genoemde eisen wordt voldaan.

Bouwen, beschermd stadsgezicht
Het plangebied bestaat alleen uit hoofdgebouwen. Om te zorgen voor een regeling die de bescherming biedt die nodig is voor het behoud van het beschermde stadsgezicht is bepaald dat binnen het bouwvlak moet worden gebouwd, waarmee de rooilijnen zijn beschermd, zijn de goothoogtematen en regels over de dakhelling uit het bestemmingsplan Binnenstad overgenomen en ook de afwijkingsregeling voor het samenvoegen van panden.

4.2.2 Bedrijfsactiviteiten en functiemenging

4.2.2.1 Inleiding

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Lijst van Bedrijfsactiviteiten.

Een Lijst van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang:

• geluid;
• geur;
• stof;
• gevaar (met name brand- en explosiegevaar).

Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007) zijn twee voorbeeldlijsten voor

milieuzonering opgenomen, een voor bedrijventerreinen en voor gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies tussen woningen of andere gevoelige functies staan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt in de VNG-publicatie (en de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging) bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria.

4.2.2.2 Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging toegepast. Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• a. stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• b. horecaconcentratiegebieden;
• c. zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• d. (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging worden toegepast.

4.2.2.3 Kenmerken van de activiteiten

De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• e. kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid;
• f. aan huis verbonden bedrijven, activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

4.2.2.4 De Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging bij het bestemmingsplan

De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging. In de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze lijst is samengesteld volgens dezelfde methodiek als het voorbeeld uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast:

• a. In de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging zijn alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestemmingsplan). De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan zo nodig op een andere wijze in de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan geregeld (horecabedrijven zijn apart geregeld). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-indeling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten) van deze activiteiten.
• b. In de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en woongebieden.

4.2.2.5 Categorie-indeling

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Categorie A

Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.

Categorie B1

Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn.

Categorie B2

Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar dienen te staan. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven toegestaan.

Categorie C

Activiteiten genoemd onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur gewenst is.

4.2.2.6 Flexibiliteit

De Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.

Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in Lijst van bedrijfsactiviteiten functiemenging niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een ontheffing kan toestaan. Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven.

4.2.3 Regeling horeca-activiteiten

4.2.3.1 Inleiding

Een horecabedrijf heeft door het komen en gaan van bezoekers invloed op de beleving van zijn omgeving. Vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan het nodig zijn de omgeving te beschermen tegen geluids- en verkeersoverlast als gevolg van horecabedrijven. In hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012 is een lijst opgenomen, waarin horeca-activiteiten aan de hand van ruimtelijk relevante criteria zoals de omvang, de ruimtelijke uitstraling en de parkeerdruk naar zwaarte in categorieën zijn ingedeeld. Met 'zwaarte' wordt het normaal te verwachten effect op het woon- en leefklimaat van de omgeving bedoeld. Bij de zwaarste categorie, discotheek, is het effect het grootst door de grote aantallen bezoekers en de harde muziek en bij de lichtste categorie is het effect het kleinst, vanwege het kleinschalige karakter en omdat deze vorm van horeca alleen open is, als de winkels open mogen zijn.

In de regels van het bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Lijst van horeca-activiteiten, die inhoudelijk gelijk is aan de lijst in hoofdstuk 5 van het Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2012. Bij het opstellen van de lijst is uitgegaan van de volgende begripsomschrijving van een horecabedrijf:

een horecabedrijf is een bedrijf of instelling waar:

• bedrijfsmatig drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt of
• bedrijfsmatig een zaalaccommodatie wordt geëxploiteerd en
• en voor zover het geen een coffeeshop is of een gelegenheid die zich vooral richt op het bieden van de mogelijkheid tot roken, zoals een shisha lounge.

De activiteit 'hotel' valt niet onder deze definitie en een coffeeshop of een shishabar ook niet. Deze activiteiten zijn dus niet in de lijst opgenomen en zijn op grond van de regels van dit bestemmingsplan niet toegestaan.

4.2.3.2 Lijst van horeca-activiteiten, bijlage bij de regels

De lijst bevat de volgende categorieën, van 'zwaar' naar 'licht':

categorie A1	discotheek, bar-dancing
categorie A2	zaalverhuur
categorie B	café, bar, brasserie
categorie C	cafetaria, snackbar, grill-room, fastfood-restaurant, automatiek, snelbuffet
categorie D1	restaurant, bistro, crêperie
categorie D2	lunchroom, ijssalon, koffiebar, koffie/theehuis

Onderscheid tussen de categorieën A1 en B

Bij de activiteit A1, disco, ligt het accent op het gelegenheid geven tot dansen op muziek, als wezenlijk onderdeel van de inrichting. In een café is het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse de belangrijkste activiteit.

Onderscheid tussen de categorieën C en D

Een cafetaria of snackbar is een laagdrempelige inrichting met veel in- en uitgaande bewegingen, die veelal laat open is. Bij deze categorie ligt het accent op het snel verstrekken van etenswaren en dranken voor consumptie ter plaatse. Bij dit soort gelegenheden nemen bezoekers de gekochte waren ook vaak mee, in plaats van ze ter plaatse te nuttigen. De aantasting van het woon- en leefklimaat wordt vooral veroorzaakt door geluidsoverlast van bezoekers die komen en gaan, de buiten de inrichting eten en door stankoverlast
In restaurants of lunchrooms worden de maaltijden rustig in het pand gegeten. De lichtere variant, categorie D2, richt zich op het winkelende publiek.

Coffeeshop, shisha lounge

In de APV is de regulering van coffeeshops opgenomen die voorziet in een maximaal aantal gedoogde vestigingen. De vestigingsvereisten zijn vastgelegd in het Cannabisbeleid. Een coffeeshop is veelal een horecavestiging in de categorie D en past dan alleen in panden met die bestemming.
Een shisha lounge is een bedrijf dat zich vooral richt op het aanbieden van een ruimte waar een waterpijp gerookt kan worden. Daarbij wordt ook wel een drankje en een hapje aangeboden, waarmee zo'n bedrijf horeca-achtig wordt. Dergelijke bedrijven hebben niet de naam een positieve bijdrage te leveren aan het verbeteren van de leefkwaliteit van een straat. Daar komt bij dat shisha lounges zich vaak niet aan winkeltijden houden en zich niet richten op winkelend publiek. In en rond de Amsterdamsestraatweg zijn dergelijke bedrijven daarom niet gewenst.

4.3 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de belangrijkst begrippen verklaard, ook de begrippen die in andere bestemmingsplannen niet gangbaar zijn, zoals winkelstraatfunctie en functiemengingsfunctie. Het artikel spreekt verder voor zich.

Artikel 2 Wijze van meten

In het bestemmingsplan worden met maten grenzen aangegeven. Artikel 2 laat zien hoe de maten gemeten worden.

Artikel 3 Gemengd

De werking van dit artikel is al beschreven in paragraaf 4.2. Hieronder worden enige bijzonderheden toegelicht.

Bouwvoorschriften
Overeenkomstig de regeling in bestemmingsplan Binnenstad zijn de goothoogtes per pand aangegeven. Artikel 6 biedt de mogelijkheid voor een flexibele toepassing van die maten.

Specifieke gebruiksregels voor functies
De specifieke functies zoals aan huis verbonden bedrijf en bed & breakfast zijn opgenomen conform de recente bestemmingsplannen in de stad.

Ook is een standaardbepaling opgenomen voor het verruimen van de mogelijkheden voor bedrijf aan huis. Als aan de voorwaarde van dit artikel voldaan wordt, kunnen bedrijfsmatige activiteiten die in een zwaardere hindercategorie zitten toch in de woning plaatsvinden. De voorwaarde komt er kortweg op neer dat die activiteiten niet meer hinder mogen geven dan de bedrijfsmatige activiteit van de lagere toegestane categorie.

De ondergeschikte activiteit 'additionele horeca' (zie ook paragraaf: 4.2.1.2) is ingekaderd in lid 3.3.3.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming spreekt voor zich. De reden om deze bestemming op te nemen is het feit dat zonder deze bestemming de al aanwezige erkers van de panden buiten het plangebied zouden vallen.

Artikel 5 Waarde archeologie

Voor het plangebied van dit bestemmingsplan geldt de dubbelbestemming Archeologie. Hierbij geldt dat een vergunning nodig is voor graafwerkzaamheden om archeologische resten in de grond te beschermen.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Kleine overschrijdingen
Lid 1 van dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Voorwaardelijke verplichting ter uitvoering van het parkeerbeleid
Lid 2 regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Omzetting en woningvorming
In lid 3 is het in novmeber 2015 vastgestelde beleid over omzetting en woningvorming vertaald in een regeling. De regels in dit lid zien, met toepassing van 3.1.2 lid 3 Besluit ruimtelijke ordening, op het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat.
Lid 3 onder a verbiedt woningvorming en omzetting. Met woningvorming wordt bedoeld: een woning door bouwkundige splitsing zodanig opdelen dat nieuwe woningen ontstaan die afzonderlijk verhuurd kunnen worden of waarop een appartementsrecht gevestigd kan worden. De definitie van woningvorming wijkt enigszins af van de definitie die in het huisvestingsbeleid wordt gehanteerd. In dat beleid wordt namelijk een onderscheid gemaakt in woningvorming door het creëren van verhuurbare wooneenheden en in kadastrale splitsing. Ruimtelijk gezien is dat onderscheid niet relevant en wordt alleen het resultaat, namelijk: meer woningen, in ogenschouw genomen.
Met omzetting wordt bedoeld het veranderen van een (zelfstandige) woning in een woning waar kamerverhuur (onzelfstandige bewoning) plaatsvindt.
Het verbod onder a kan met een omgevingsvergunning voor het afwijken als bedoeld onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 1o, van de Wet algemene bepalingen Omgevingsrecht (Wabo) toegestaan worden. Een dergelijke vergunning wordt verleend als voldaan wordt aan de leefbaarheidseisen uit de Beleidsregels Hoofdstuk 4 van de Huisvestingsverordening 2015, wat betekent dat de te veranderen woning groot genoeg is, de te vormen woningen groot genoeg zijn of de omgezette woonruimte voldoende verblijfruimte heeft, sprake is van een goede daglichttoetreding en de overlast voor de directe buren door geluid aanvaardbaar is. Ook moet voldaan worden aan de algemene leefbaarheidseisen die in dezelfde beleidsregels te vinden zijn, als hulpmiddel bij de beoordeling in hoeverre er geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat plaatsvindt .

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Als voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Omzetting en woningvorming zonder bouwkundige aanpassingen
Het vormen en omzetten van woningen is soms ook mogelijk zonder dat er een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is. Daarom is het verbod van artikel 7 lid 3 hier als gebruiksverbod opgenomen. De werking van dit artikel is verder overeenkomstig dat artikel.

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 10 Overige regels

Deze regel is opgenomen omdat voor het realiseren en veranderen van een geluidsgevoelige bestemming (zoals wonen of diverse vormen van maatschappelijke voorzieningen) dient vast te staan dat de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde ingevolge de Wet geluidhinder niet overschrijdt.

Artikel 11 Overgangsrecht

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Als de in het plan opgenomen regels voor het gebruik of voor de bebouwing afwijken van een bestaande, legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 12 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

4.4 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.