Entreegebouw, binnenstad

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel zijn de begrippen opgenomen en verklaard die in de regels van het bestemmingsplan voorkomen.

Artikel 2. Wijze van meten
Deze bepaling geeft aan op welke wijze aan de meetvoorschriften uitleg moet worden gegeven, bijvoorbeeld om de bouwhoogte van een gebouw te kunnen bepalen.

Artikel 3. Centrum
In het bestemmingsplan is 1 centrum bestemming opgenomen. Binnen deze bestemming is een breed scala aan functies mogelijk ten behoeve van het goed functioneren van het Entreegebouw en het Achter Clarenburg. Binnen de bestemming is een flexibiliteit van uitwisselbaarheid van functies mogelijk. Dit om te voorkomen dat voor iedere wijzigingen van functie in het Entreegebouw een procedure doorlopen dient te worden.Voor de verschillende functies is wel een maximum oppervlakte opgenomen om te voorkomen dat functies (weliswaar binnen de grenzen van het bouwvlak) onbeperkt kunnen worden uitgebreid.

In deze bestemming is een specifieke regeling voor horeca opgenomen waarbij wordt afgeweken van de standaard Lijst van Horeca-activiteiten. Buiten de bestaande horecacategorien in deze lijst is doelbewust onderscheid gemaakt tussen 2 typen horeca. Horeca die direct gebonden is aan de openingstijden die gelden voor detailhandel en horeca die ruimere openingstijden kent. Dit onderscheid is aangebracht om het verschil duidelijk te maken tussen winkelondersteunende horeca en horeca met een meer zelfstandig karakter. Ten aanzien van de metrages dient de winkelondersteunende horeca toebedeeld te worden aan het totale verkoopvloeroppervlakte 20.995 m² van dat beschikbaar is voor detailhandel, dienstverlening en winkelondersteunende horeca. De horeca met een meer zelfstandig karakter dient toebedeeld te worden aan de maximale oppervlakte voor 1.476 m².Hierbij is het toegestaan horeca tot en met categorie b te realiseren. Dit is vastgelegd om de levendigheid van de zone langs het Muziekpaleis en de Catharijnesingel te vergroten.

Ten behoeve van de woningen is een hoogte- en functieaanduiding opgenomen die de carrévorm van het blok woningbouw verduidelijkt maakt. Wanneer een dakterras ten dienste staat van de woningbouw is het, onder voorwaarden, mogelijk een dakterras te realiseren. Het is niet wenselijk een dakterras te realiseren ten dienste van de overige functies (horeca, kantoor, detailhandel, etc.)

Buiten het Entreegebouw (waarvan de bouwvergunning wordt meegecoordineerd) zijn nog niet alle ontwikkelingen uitgekristalliseerd. Ten aanzien van de overige inrichting van de centrumbestemming dient dus een bepaalde mate van flexibiliteit opgenomen te worden om gewenste ontwikkelingen te faciliteren. Echter, de belangen van aangrenzend kavel (V&D) moeten daarbij niet uit het oog worden verloren. De gebruiksmogelijkheden van deze gronden mogen niet worden aangetast. In de zone rondom V&D zijn de functie-aanduidingen 'specifieke vorm van verkeer - voetgangersgebied 1' en 'specifieke vorm van verkeer - voetgangersgebied 2' opgenomen. In de specifieke gebruiksregels behorende bij voornoemde aanduidingen is opgenomen dat deze gronden louter bedoeld zijn voor het functioneren als voetgangersgebied, een en ander om te voorkomen dat V&D in toekomst belemmerd wordt in haar bedrijfsvoering. Echter, wanneer ontwikkelingen op de betreffende gronden in de toekomst geen belemmeringen opleveren voor het functioneren van V&D, noch voor het veilig functioneren als voetgangersgebied dan zouden de gronden ook gebruikt mogen worden ten behoeve van andere doeleinden. Achterliggende gedachte hierbij is enige flexibilieit van de ontwikkeling van de gronden met de centrumbestemming enerzijds, en anderzijds het voorkomen van aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende grond van V&D.

Ten slotte, zijn de oppervlakten zoals deze vertaald zijn in onderhavig bestemmingsplan niet de totalen die gerealiseerd mogen worden in heel Hoog Catharijne. Conform de BOO Vredenburg mag de ontwikkelaar meer vierkante meters verhuurbaar oppervlak realiseren dan louter op basis van dit bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt. Het restant van deze vierkante meters zal vertaald worden in het nog op te stellen bestemmingsplan Nieuw Hoog Catharijne. Om een volledige flexibiliteit en uitwisselbaarheid te faciliteren tussen bestemmingsplan Entreegebouw en bestemmingsplan Nieuw Hoog Catharijne zal na onherroepelijk worden van beide bestemmingsplannen een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld dat beide bestemmingsplangebieden behelst. Op die manier wordt een uitwisselbaarheid van oppervlakten tussen het Entreegebouw en Nieuw Hoog Catharijne mogelijk gemaakt.

Artikel 4. Horeca
Het perceel Achter Clarenburg 6 heeft een zuivere horeca-bestemming gekregen. In 2006 is met een vrijstellingsprocedure mogelijk gemaakt dat het gebouw verbouwd mag worden tot grand-café (Horeca D). Dit huidig recht is neutraal vertaald in onderhavig bestemmingsplan

Artikel 5. Verkeer - Parkeergarage
Deze bestemming is toegekend aan de parkeergarage Rijnkade. Deze bestaande bovengrondse parkeergarage behoudt haar functie.

Artikel 6. Verkeer - Verblijfsgebied
Deze bestemming is toegekend aan wegen en pleinen die met name een functie hebben voor het langzaam- en bestemmingsverkeer. Onder de gronden behorende tot het Vredenburgplein zal de bestaande parkeergarage worden herontwikkeld en verruimd. Op de gronden behorende tot het Vredenburgplein zal het plein haar huidige marktfunctie blijven behouden.

Artikel 7. Waarde - Archeologie
Voor vrijwel het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. Dit betekent dat bij de bestemmingsplantoets rekening gehouden dient te worden met de archeologische waarden in het plangebied. Bovendien is er een specifieke gebruiksregel opgenomen dat het handelen in strijd met de Archeologieverordening wordt beschouwd als gebruik in strijd met het bestemmingsplan.

Artikel 8. Wonen
Deze bestemming is toegekend aan een tweetal bestaande woningen aan het Achter Clarenburg. De vigerende bouw- en gebruiksmogelijkheden van deze woningen zijn neutraal vertaald in dit bestemmingsplan, waarbij zoveel mogelijk is aangesloten bij de bepalingen uit het aangrenzende bestemmingsplan Binnenstad.
Conform de Utrechtse standaarden is het binnen deze bestemming toegestaan om een aan-huis-verbonden beroep- of bedrijf of bed & breakfast uit te oefenen.

Artikel 9. Antidubbeltelbepaling
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 10. Algemene bouwregels
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 11. Algemene gebruiksregels
De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 12. Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast wanneer hoofdstuk 2 van de bestemmingsregelingen daarin niet voorziet. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 13. Overgangsrecht
In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 14. Slotregel
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.