Domplein schatkamer, Binnenstad

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voorkeursvariant
In opdracht van stichting Domplein 2013 is door Hylkema Consultants/Vitruvius een budgetraming opgesteld voor de bouw en inrichting van Schatkamer 2. De laatste, op 23 december jl. geactualiseerde versie sluit, inclusief een opgenomen bedrag voor afdekking van planschaderisico en onvoorzien (in totaal 20% van de stichtingskosten) op een bedrag van ruim 3,4 mio euro. Hiervan is ruim de helft gedekt middels reeds toegekende subsidies (EU Interreg Portico en MinEZ Pieken in de Delta). De dekkingsopgave voor de andere helft wordt vooralsnog als realistisch beschouwd. Het dekkingsplan voorziet in de uitwerking van een drietal varianten die de komende maanden ieder voor zich op hun haalbaarheid worden onderzocht.

Uitgangspunt voor alle varianten is dat de gemeente op termijn hoofdeigenaar van het casco wordt en dat voor de ontwikkeling - gegeven het huidige tijdsbestek – in principe niet opnieuw een beroep gedaan hoeft te worden op overheidssubsidies. Elke variant heeft door de wijze van financieren bepaalde consequenties voor de uiteindelijke exploitatie.

Variant 1 gaat uit van dekking door eenmalige bijdragen van fondsen en loterijen en bedrijfsleven. De stichting ontwikkelt en verwerft in deze variant het eigendom van het centrum (casco en inrichting) en kent binnen de exploitatie na 2013 geen huisvestingslasten. De stichting zal in een later stadium en onder nader te bepalen voorwaarden het casco overdragen aan de gemeente.

Variant 2 beschrijft een situatie waarbij het eigendom van het casco in of kort na 2013 wordt overgedaan aan de gemeente voor een vooraf te bepalen waarde, waarna de stichting het centrum huurt van de gemeente Utrecht voor een bedrag dat in verhouding staat tot het bedrag waarmee de gemeente het vastgoed heeft verworven. De stichting krijgt in deze variant na 2013 in de exploitatie te maken met huisvestingslasten. Het bedrag dat gedekt dient te worden door fondsen, loterijen en sponsoren is aanzienlijk minder dan in
variant 1.

Variant 3 voorziet in de mogelijkheid voor derden (bedrijfsleven, particulieren) om middels aandelen en/of obligaties te participeren in het te ontwikkelen vastgoed voor het centrum. Met specialisten op dit terrein wordt momenteel gesproken over de meest voor de hand liggende fiscaal-juridische structuur. Ook in deze variant is het bedrag dat 'a fonds perdu' wordt bijdragen door bedrijfsleven, fondsen en loterijen aanzienlijk minder dan in variant 1. De stichting heeft in deze variant in de exploitatie geen huurlasten, maar krijgt wel te maken te maken met te betalen rente, dan wel dividend.

De stichting wenst voor de zomer van 2011 zicht te hebben op de definitieve keuze voor een variant (of een combinatie van varianten) en daarvan de haalbaarheid bepaald te hebben. In alle gevallen zal er sprake dienen te zijn van een sluitende begroting. Op basis van huidige inzichten acht de stichting variant 2, gecombineerd met variant 1 en 3, als het meest kansrijk en het meest passend bij de opgave.

Naast een budgetraming voor bouw en inrichting, heeft de stichting door Hospitality Consultants een exploitatieplan laten opstellen voor Schatkamer 1 en Schatkamer 2 voor de periode tot 2018. Ook hier is sprake van een drietal varianten i.v.m. met de eerder genoemde consequenties van de verschillende dekkingsvarianten voor de investering (wel of geen huur Schatkamer 2, wel of geen rente/dividend). In de nu voorliggende varianten is op termijn een positief exploitatieresultaat (variant 1 en 2) of slechts een zeer beperkt negatief resultaat (variant 3) voorzien. Uitgangspunt is ook hier dat niet opnieuw een beroep gedaan hoeft te worden op overheidssubsidies.

Kleine variant
De stichtingskosten voor de kleine variant (met een bouwkundige ruimte van circa 125 M2) bedragen op basis van de budgetraming van Hylkema/Vitruvius in totaal 1.957.000,- euro. Dit bedrag is inclusief een budgetrisico van 20 %. De investering wordt nagenoeg geheel gedekt door de volgende subsidies:

+ EU Interreg Portico: 675.000,- (incl. co-financiering gemeente

+ Utrecht) MinEz Pieken in de Delta: 1.115.000,- (incl. co-financiering

+ gemeente en provincie Utrecht) Stichting Dioraphte: 75.000,-.

Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat subsidiegevers akkoord dienen te gaan met de uitvoering van deze variant in genoemde omvang. Bij EU Interreg en stichting Diorphte past de kleine variant binnen de subsidievoorwaarden. In overleg met gemeente Utrecht zal getoetst worden of MinEz hier ook mee akkoord kan gaan.

NB:
Indien de voorkeursvariant onverhoopt niet gerealiseerd kan worden, zal "teruggevallen" worden op de in hoofdstuk 4 beschreven kleinere variant van de schatkamer. Deze kan met de thans ter beschikking staande middelen door de stichting worden geraliseerd en geëxploiteerd. Uitgangspunt voor dit moment is opname van kleine variant in dit planboek, waarbij is afgesproken hebben dat zodra dit financieel mogelijk is terug wordt gegaan naar de voorkeursvariant willen. Dit kan half mei 2011 indien er dan al definitief duidelijkheid is over de economische uitvoerbaarheid van de grote variant of uiterlijk 1 oktober 2011 zodat het college tijdig een besluit kan nemen over een eventueel gewijzigde vaststelling van dit plan.

Gemeentelijke kostenverhaal
De gemeente is eigenaar van de gronden waar het plan wordt gerealiseerd. Momenteel worden verschillende varianten onderzocht over de wijze waarop de gemeente de door haar gemaakte kosten zal verhalen op de aanvrager. Verwacht wordt dat e.e.a. vie aan anterieure overeenkomst verzekerd zal worden.