Cohenlaan, Tuindorp Oost

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente (Onderwijs) heeft enige tijd terug samen met de schoolbesturen gezocht naar een geschikte oplossing voor extra lokalen voor het basisonderwijs in de wijk Noordoost. Hiervoor is de locatie aan de Cohenlaan (braakliggend terrein met een onderwijsbestemming) regelmatig in beeld geweest. Voor de extra benodigde onderwijslokalen in de wijk bleken in de bestaande scholen voldoende alternatieven aanwezig. Een nieuwe afzonderlijke locatie, zoals de Cohenlaan, is daarom niet nodig. Nu het terrein aan de Cohenlaan niet langer in beeld is voor een onderwijsbestemming wil de gemeente deze locatie afstoten en bestemmen voor een andere functie. Het schoolgebouw is inmiddels gesloopt en het voormalige schoolplein heeft momenteel weinig betekenis voor de buurt.

Om de herontwikkeling mogelijk te maken is een startdocument vastgesteld en in vervolg hierop is namens burgemeester en wethouders een (verkoop)tender uitgeschreven. Het startdocument geeft aan wat een passende en haalbare toekomstige invulling kan zijn voor deze locatie, welke functies zijn uitgesloten en welk proces/procedure gevolgd zal worden om te komen tot herontwikkeling van deze locatie. In het tenderdocument zijn de verkoop- en ontwikkelcondities vastgelegd, waaronder de ruimtelijke en bebouwingskaders die de uitgangspunten vormen voor de herontwikkeling van de locatie.

Hiermee zijn de ruimtelijke en functionele uitgangspunten aangeven voor de bebouwing en de omliggende terreinen. De uitgangspunten zijn gericht op een goede ruimtelijke invulling die past in de wijk en het vormt daarmee de basis voor voorliggend bestemmingsplan en het uiteindelijke bouwplan.

VORM Ontwikkeling BV is bij het doorlopen van de tenderprocedure in beeld gekomen als ontwikkelende partij die de grond van de gemeente Utrecht zal afnemen. Voor de toekomst van de planlocatie wordt door VORM ingezet op wonen, waarbij het groene karakter van de locatie zoveel als mogelijk behouden blijft. Medio 2017 heeft VORM in vervolg op de gesloten koopovereenkomst de gemeente Utrecht verzocht medewerking te verlenen aan de beoogde herontwikkeling en een bestemmingsplanprocedure hiervoor op te starten.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de herontwikkeling van de planlocatie waar voorheen een school heeft gestaan planologisch-juridisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden verwerkt die zich op het gebied van de ruimtelijke ordening in de loop van de tijd hebben voorgedaan.

Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente Utrecht, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

De ontwikkellocatie ligt aan de noordoostzijde van Utrecht, in de wijk Noordoost en de buurt Tuindorp Oost. Het plangebied bestaat uit het voormalige onderwijslocatie met omliggend voormalig schoolplein/erf. Het plangebied wordt concreet begrensd door de Cohenlaan, Van Herwerdenlaan en Zwaardemakerlaan en is circa 50 X 55 meter groot. De gronden zijn in eigendom van de gemeente Utrecht die voorafgaand aan de realisatie in eigendom over zullen gaan naar VORM Ontwikkeling BV.

 

Begrenzing plangebied

1.4 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt de op 4 december 2014 vastgestelde Beheersverordening Tuindorp. Op basis van deze beheersverordening is het op de locatie toegestaan de volgende functies uit te oefenen:
- onderwijsvoorzieningen
- sociaal-medische voorzieningen
- sociaal-culturele voorzieningen
- levensbeschouwelijke voorzieningen
- overheidsvoorzieningen
- voorzieningen voor sport en recreatie
- detailhandel en horeca zijn toegestaan, mits ondergeschikt én ten dienste van (één van) de bovenstaande functies

Binnen het vlak waar in onderstaande kaartuitsnede de marker is geplaatst, mogen gebouwen tot 6 meter hoog gebouwd worden. De gebouwen mogen worden onderkelderd. De langs de openbare weg gelegen voor- en zijgevels dienen in de aan de wegzijde gelegen bouwgrens te worden gebouwd. Nieuwe geluidsgevoelige functies zijn uitsluitend toegestaan indien aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde wordt voldaan of aan een vastgestelde hogere grenswaarde.

In de noordoosthoek ligt het plangebied in een gebied met archeologische waarde. Hier geldt de regel: Onder met de verordening strijdig gebruik wordt in ieder geval begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg ter plaatse van het besluitsubvlak 'Archeologie'.

Kaartuitsnede www.ruimtelijkeplannen.nl

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie en in hoofdstuk 4 wordt beknopt het plan beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 7 wordt een juridische toelichting op de planregels gegeven.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening – Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de nieuwe AMvB Ruimte. De AMvB Ruimte is in december 2011 in werking getreden.

Voor het plangebied van dit bestemmingsplan is relevant dat in de SVIR wordt gesteld dat in 2040 de woon- en werklocaties in steden en dorpen aansluiten op de (kwalitatieve) vraag en locaties voor tranformatie en herstructurering zoveel mogelijk worden benut. De herontwikkeling van de onderwijslocatie naar wonen waarbij 12 woningen worden toegevoegd aan het plangebied ter vervanging van het inmiddels gesloopte onderwijsgebouw, sluit aan op de aangehaalde ambities uit de structuurvisie.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede en derde lid) (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied
Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Sommige provincies hebben in een verordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied in woord en/of kaartbeeld vastgelegd, waaronder de provincie Utrecht.

Kwantitatief
Voor de ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet is relevant dat in de provincie Utrecht sprake is van een woningbouwtekort. Dit blijkt uit verschillende beleidsnota's en studies. De provincie Utrecht heeft ABF Research gevraagd een prognose te maken van de ontwikkeling van de bevolking, huishoudens, de kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag 2010-2025 met een doorkijk naar 2040. Dit is gevat in het rapport 'Verkenning kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte provincie Utrecht' van februari 2011. 60% van het provinciale tekort bevindt zich in het stadsgewest Utrecht. De oorzaak van de groei van het tekort ligt enerzijds in de sterke groei van het aantal huishoudens in het stadsgewest Utrecht en anderzijds in de lagere groei van de woningvoorraad.

Uit de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) blijkt dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten groeien. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van 40.295 ) woningen opgenomen voor de perdiode 2013-2028, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven, wat in overeenstemming is met de vraag naar woningen die blijkt uit de woningmarktmonitor.

Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied gesitueerd, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen). De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten. Buiten de rode contour zijn in de polder Rijnenburg tot 2030 7.000 woningen gepland, waarvan naar verwachting 5.000 woningen in de PRS-periode zullen worden gerealiseerd. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien.

In kwantitatief opzicht is er ruimte voor de beoogde woningbouwontwikkeling van 12 woningen waarin dit bestemmingsplan voorziet.

Kwalitatief
De kwalitatieve invulling van het bouwprogramma van de gemeente Utrecht wordt bepaald door de inkomensontwikkeling, de woonvoorkeuren en de vraaggestuurde beleidsoptie waarin de woonconsument centraal staat. In de actualisering van de Utrechtse Woonvisie (zie paragraaf 2.3.10) is hier op ingegaan. De vraaggestuurde benadering zorgt voor een nieuwbouwpakket dat de doorstroming optimaliseert waardoor huishoudens ook in de voorraad optimaal worden bediend. Het vraaggestuurde nieuwbouwprogramma toont tussen 2010 en 2025 de grootste toename in het Buitencentrum (28.000 woningen) en het Dorpse woonmilieu (17.000). De overige woonmilieus (Centrumstedelijk, Groenstedelijk en Landelijk wonen) zitten op een omvang rond de 8.500 nieuwbouwwoningen. Binnen het huursegment is het programma voor de middeldure huur het omvangrijkste (19.000), gevolgd door het dure huursegment (13.000). In de koop is de omvang van het duurste segment het grootste (19.000), gevolgd door het middeldure segment (14.000). Wordt het vraaggestuurde programma vergeleken met het pakket gereedgekomen woningen uit het verleden dan zou in de toekomstige nieuwbouw meer aandacht voor de huursector gewenst zijn.

De beoogde herontwikkeling van de locatie voorziet in grondgebonden woningen in het duurdere segment. Hiermee wordt aangesloten op een deel van de kwalitatieve vraag in Utrecht en wordt voorzien in een aangetoonde behoefte.

Conclusie

Met de herontwikkeling van de voormalige onderwijslocatie naar wonen is sprake van een zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Van beide plannen zijn de herijkingen in december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op drie pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave. Waarbij ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk gerealiseerd zal worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad kan onder andere worden opvangen door hier rood voor groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

De herontwikkeling van de voormalige onderwijslocatie naar wonen sluit aan op het provinciale accent op de binnenstedelijke opgave.

2.2.2 Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling (2016)

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'.

De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn:

• Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden.
• Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied.

De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is. Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen teneinde bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'.

In het plangebied worden 12 woningen mogelijk gemaakt. Het is is duidelijk dat er vanuit de markt een grote vraag naar nieuwe woningen bestaat. In zowel de provincie Utrecht, als in de gemeente Utrecht (en met name de stad Utrecht) is een grote vraag naar nieuwe woningen. De herontwikkeling van het plangebied zorgt ervoor dat de ruimtelijke kwaliteit verbetert en daarmee wordt de levendigheid vergroot. Het plan past daarmee binnen het beleid uit de kadernota.

2.2.3 Waterplan 2010-2015

Het Waterplan 2010-2015 'Richting Robuust' dat in 2010 is verschenen bevat het beleid voor waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water in de provincie Utrecht. Het Waterplan 2010-2015 is het regionale waterplan volgens de Waterwet en structuurvisie volgens de Wet ruimtelijke ordening. Het plan stelt het kader voor de waterbeheerplannen van de waterschappen.

Duurzame en robuuste watersystemen zijn nodig voor het waarborgen van een aantrekkelijke woon-, werk- en leefomgeving. Op basis van een toekomstverkenning zijn drie hoofdthema's onderscheiden:

• Veiligheid: met aandacht voor preventie, gevolgenbeperking en rampenbeheersing bij overstromingen.
• Kwaliteit en kwantiteit: met aandacht voor voldoende en schoon oppervlakte- en grondwater en water voor natuur.
• Gebruik en beleving: met aandacht voor mooier water, veilig vaar- en zwemwater.

2.2.4 Cultuur- en erfgoednota 2016-2019

De Cultuur- en erfgoednota 2016-2019 'Alles is NU' is in april 2016 verschenen. De provincie staat midden in de maatschappelijke, economische en bestuurlijke dynamiek. In het cultuur- en erfgoedbeleid zijn opgaven geformuleerd aan de hand van trends. De opgaven zijn:

• onderzoeken en ontwikkelen: voor het draagvlak en de draagkracht van culturele instellingen is het essentieel dat zij midden in de samenleving staan, met een open blik kijken naar de ontwikkelingen en de kansen die zich voordoen, met een nieuwsgierige en leergierige houding andere wegen verkennen en samenwerkingsverbanden aangaan;
• hebben en houden: de provincie staat, samen met andere overheden en particuliere eigenaren, voor de maatschappelijke opgave het cultureel erfgoed in stand te houden. Het verankeren van cultuurhistorische waarden in het ruimtelijk beleid is belangrijk;
• promoten en profileren: cultuur en erfgoed zijn publieke waarden, de provincie vindt het belangrijk dat zoveel mogelijk mensen daarvan genieten en gebruik maken. Initiatieven die ertoe bijdragen erfgoed zichtbaar en beleefbaar te maken worden gestimuleerd;
• kennen en kunnen: investeren in de ontwikkeling van mensen is een belangrijke opgave voor het provinciale cultuur- en erfgoedbeleid.

REGIONAAL

2.2.5 Waterbeheerplan 2010-2015 'Water Voorop!'

Het Waterbeheerplan 'Water Voorop!' voor de periode 2010-2015 van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is op 28 oktober 2009 vastgesteld. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is verantwoordelijk voor het waterbeheer in een groot deel van de provincie Utrecht en een klein deel van de provincie Zuid-Holland. Het waterbeheerplan 2010-2015 beschrijft in hoofdlijnen de belangrijkste doelen en maatregelen die het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden in de periode 2010-2015 wil bereiken en uitvoeren. In het plan staat hoe het waterschap zorgt voor een duurzaam, schoon en veilig watersysteem.

Om goed waterbeheer voor de toekomst veilig te stellen heeft het waterschap een toekomstbeeld opgesteld. Dit gewenste toekomstbeeld ziet er als volgt uit:

• aangescherpte veiligheidsnorm voor waterkeringen voor gebieden die de laatste jaren verstedelijkt zijn;
• waterveilig bouwen in overstromingsgevoelige gebieden;
• herstelde infiltratie van regenwater op de Heuvelrug;
• de Kromme Rijn heeft zijn halfnatuurlijke karakter terug;
• een versterkte functie van waterleverancier voor de eigen regio, de Vecht en het westelijk gebied;
• een robuust en dynamisch watersysteem, waarbij wateroverlast en watertekort binnen maatschappelijk acceptabele grenzen liggen;
• de stedelijke wateropgave is op een zodanige wijze ingevuld dat wateroverlast en slechte waterkwaliteit niet meer voorkomen;
• in het veenweidegebied hebben de agrarische sector, als drager van het landschap, en het waterbeheer, dat gericht is op het voorkomen van bodemdaling, elkaar gevonden.

Het waterschap heeft het toekomstbeeld uitgewerkt in een beleids- en uitvoeringsplan op basis van de volgende thema's:

• 1. veiligheid;
• 2. voldoende water;
• 3. schoon water;
• 4. recreatie, landschap en cultuurhistorie.

Het waterschap heeft, naast de genoemde algemene thema's, een aantal projecten benoemd als vernieuwend, met als doel het toekomstige waterbeheer een impuls te geven:

• veenweidegebied;
• Europese Kaderrichtlijn Water;
• samenwerken in de waterketen;
• (her)ontwikkelen rioolwaterzuiveringsinstallatie Utrecht;
• wateropgave Oude Rijn;
• inrichting Rijnenburg;
• Kromme Rijn Natuurlijk.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Ruimtelijke Strategie 2016: Utrecht kiest voor gezonde groei! (2016)

De Ruimtelijke Strategie Utrecht (hierna: RSU) is in 2016 vastgesteld. In de RSU zijn de contouren voor de ontwikkelopgaven van de economische ontwikkelingsgebieden, verdichtingsgebieden en aandachtsgebieden in beeld gebracht.

Utrecht groeit en we willen die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar - naast Leidsche Rijn - aan moeten bijdragen zijn het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. De Binnenstad, het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als economische hotspots waar we kansen willen creëren en benutten. Tevens willen we de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid.

De RSU bevat tevens een Investeringsstrategie, waarmee een verbinding wordt gelegd tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt.

De herontwikkeling van de voormalige onderwijslocatie naar wonen sluit aan op de ambitie uit de Ruimtelijke strategie om inbreiding te facciliteren.

2.3.2 Structuurvisie Utrecht 2015-2030

Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen.

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.

Van toepassing op het plangebied is het perspectief De Binnentuin. Doelstelling binnen dit perspectief zijn:

• het creëren van een veilige en leefbare omgeving;
• het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad;
• het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu.

De herontwikkeling van de voormalige onderwijslocatie naar wonen is hierbinnen passend.

2.3.3 Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting

Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij is ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.

De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

2.3.4 Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019 (2010)

De Woonvisie Wonen in een sterke stad 2009-2019 is op 14 januari 2010 vastgesteld door de gemeenteraad. De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. In 2015 is de woonvisie geactualiseerd aangezien de stad en de woningmarkt sindsdien al weer sterk veranderd zijn.

Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken, daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, aanpassing van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. De gemeente Utrecht streeft naar een stad waar iedereen passend, betaalbaar, gezond en toekomstbestendig kan wonen.

In de actualisatie van de woonvisie zijn de punten van het collegeakkoord verwerkt: Bouwen aan een gezonde toekomst, Werken aan werk en Samen maken we de stad. De prioriteiten die daarbij worden gesteld zijn:

• betaalbaarheid;
• aanbod sociale huurwoningen dat past bij de vraag;
• voldoende aanbod middeldure huur -, middeninkomens, middeldure vrije sectorhuur;
• duurzame woningvoorraad;
• energiezuinige, kwalitatief goede woningen met lage woonlasten.

Zoals omschreven in de actualisering van de woonvisie is het uitdrukkelijk geen alomvattende woonvisie, maar benadrukt het vijf prioriteiten. Het is dan ook niet nodig dat elke ontwikkeling geheel op elk van de genoemde prioriteiten aansluit. Hoewel niet expliciet als prioriteit in de actualisatie van de woonvisie benoemd, blijft het speerpunt uit de woonvisie van 2010 om binnenstedelijk te bouwen.

Met de herontwikkeling van de voormalige onderwijslocatie naar wonen wordt ingezet op het leveren van een bijdrage aan een duurzame woningvoorraad met aandacht voor energiezuinigheid en kwaliteit van de te realiseren woningen.

2.3.5 Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' (2007)

Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan voor de periode 2007-2030 vastgesteld in 2007 ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden.

De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.

De meest kansrijke en belangrijke onderdelen voor de ontwikkeling van de groenstructuur zijn:

• 1. de ontwikkeling van drie groene recreatiegebieden grenzend aan de bebouwde kom: Utrecht-west (Haarzuilens en het IJsselbos), Noorderpark en Groenraven-oost;
• 2. het Leidsche Rijn Park als groot binnenstedelijk groengebied;
• 3. de versterking van het groen in de na-oorlogse wijken Zuilen, Ondiep, Overvecht, Hoograven en Kanaleneiland.

Het plangebied grenst niet aan belangrijke gebieden die zijn aangeduid in het groenstructuurplan en heeft er geen directe invloed op. Met de groene inpassing van de 12 woningen met daarbij de realisatie van een gemeenschappelijke tuin die ook voor omwonenden toegankelijk is, wordt bijgedragen aan het verbeteren van de kwaliteit van het stedelijke groenareaal.

2.3.6 Bomenbeleid Utrecht (2009)

De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu.
Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. Daarnaast bij ingrepen in de huidige structuur op basis van een goed programma van eisen de structuur weer aanvullen;
• De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

2.3.7 Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)

In de Welstandsnota Utrecht "De schoonheid van Utrecht", welke in juli 2004 is vastgesteld, is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van vergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

De nota, die verplicht is om welstandsbeleid te kunnen voeren, kent de volgende doelen:

• het plaatsen van de welstandsbeoordeling binnen een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend;
• het verhogen van de kwaliteit van de welstandsadvisering;
• het vastleggen van efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg;
• het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad.
  

Voor vergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied; deze beleidsniveaus zijn: behoud, respect en open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Het plangebied valt in de aanduiding 'open'. Het beleidsniveau 'Open' betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

2.3.8 De Utrechtse Erfgoedagenda (2013)

De Utrechtse Erfgoedagenda is in 2013 vastgesteld. Utrecht heeft veel erfgoed. Van bewoningssporen uit de bronstijd tot naoorlogse bouwkunst in wijken als Kanaleneiland en Overvecht. Utrecht is een van de oudste steden van Nederland en dat is overal terug te vinden. Utrecht is in de afgelopen decennia zo zorgvuldig mogelijk met het erfgoed omgegaan. En zal dit blijven doen.

De Utrechtse Erfgoedagenda beschrijft het beleid, de projecten en de aandachtsgebieden met betrekking tot monumenten, archeologie en architectuur- en bouwhistorie en de mate waarin deze objecten toegankelijk zijn voor publiek.

2.3.9 Gemeentelijk archeologiebeleid

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

Rijksmonumenten worden niet verstoord. Voor gemeentelijke monumenten geldt een onderzoeksplicht en gelden bouwregels bij elke ontwikkeling. In gebieden met een hoge waarde geldt een onderzoeksplicht en gelden bouwregels bij ontwikkelingen groter dan 25 m2 en dieper dan 30 cm. Bij ontwikkelingen groter dan 100 m2 geldt hier tevens een aanlegvergunningsstelsel. In gebieden met een Hoge verwachting verschuiven deze grenzen naar respectievelijk 100 m2 en 250 m2 waarbij de diepte in de categorie van 100 m2 tot 250 m2 geen rol speelt. In gebieden met een lage verwachting is er een onderzoeksplicht en gelden er bouwregels bij ontwikkelingen groter dan 250 m2, in deze gebieden is er een aanlegvergunningsstelsel bij ontwikkelingen groter dan 5000 m2. Indien er in een gebied geen verwachting is gelden er geen nadere eisen of regels.

De onderzoeken in het gebied hebben enkele tientallen nederzettingsterreinen uit de IJzertijd tot de Late Middeleeuwen opgeleverd. Voor een deel zijn deze verwerkt in de Archeologische Monument Kaart (AMK) die door de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) wordt bijgehouden (zie bijlage). De status van de terreinen op de AMK, met uitzondering van wettelijk beschermde of te beschermen terreinen, is niet bepalend of beperkend voor het gemeentelijk beleid inzake de bescherming van archeologisch erfgoed. Voor het plangebied zullen de archeologische waarden de komende maanden zoveel mogelijk in samenspraak met de RACM worden gedigitaliseerd en geclassificeerd volgens het instrumentarium dat de gemeente in de bestemmingsplannen zal kunnen gebruiken voor de bescherming van archeologisch erfgoed. Op dit moment wordt dit instrumentarium aangepast naar de nieuwe eisen van de nieuwe wet.

De aanwezigheid van enkele tientallen archeologische terreinen in een goeddeels ongestoord landschap is voor het gebied van de Oude Rijn ten westen van Utrecht bijzonder te noemen. Om die reden heeft de RACM het gebied rond het Haarpad en de Joostenlaan (gelegen tussen Parkweg, Thematerweg, het dorp Vleuten en het kasteelpark De Haar) in het kader van het landinrichtingsproject Haarzuilens in zijn totaliteit als beschermenswaardig bestempeld. Het is de bedoeling om grote delen ervan na inrichting voor te dragen voor wettelijke bescherming op grond van de Monumentenwet. Dit betekent dat voortgezet agrarisch gebruik mogelijk zal zijn, maar met beperkingen ten aanzien van de bodembewerking (niet dieper dan de bestaande bouw voor, in de praktijk 30 cm).

Conclusies

• nieuwe functies zullen verenigbaar moeten zijn met duurzaam behoud van de archeologische resten in de bodem;
• in het algemeen moet bij vergunningaanvragen (voor beschermde monumenten en eventueel in het kader van een aanlegvergunningenstelsel) worden uitgegaan van behoud van de bestaande maaiveldsituatie (of beperkte ophoging), aanzienlijke beperkingen ten aanzien van bodemingrepen (hooguit kleinschalige verstoringen in de bovenste 30 cm) en handhaving van het grondwaterpeil.

2.3.10 Nota Stallen en Parkeren (2013)

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

2.3.11 Geluidnota Utrecht 2014-2018 (2014)

De Geluidnota Utrecht 2014-2018 is op 11 februari 2014 vastgesteld. Dit beleid gaat over het beperken en minimaliseren van geluidhinder bij ruimtelijke ontwikkelingen in Utrecht.

De Geluidnota heeft betrekking op weg-, rail- en industrielawaai. Hiervoor is landelijke wet- en regelgeving van toepassing. Daarbinnen is echter ook ruimte voor gemeentelijke beleidsvrijheden. In de Geluidnota wordt aangegeven hoe hier mee wordt omgegaan.

De belangrijkste regels uit de Geluidnota zijn:

• nieuw te bestemmen woningen beschikken over een geluidsluwe gevel, een rustige buitenruimte en een akoestisch goede woningindeling;
• behoud van goed akoestisch woon- en leefklimaat in rustige woonwijken bij bestemmen van nieuwe woningen en bedrijven in elkaars nabijheid.

Ook onderwerpen, die meer algemeen onder het begrip "een goede ruimtelijke ordening" vallen, worden in de Geluidnota beschreven.

2.3.12 Plan Gemeentelijke Watertaken 2016 - 2019

Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

2.3.13 Volksgezondheid 'Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018' (2015)

De nota 'Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018 is in 2015 vastgesteld. In deze nota wordt de verbinding gelegd tussen fysieke, sociale en economische vraagstukken, die kansen bieden om bij te dragen aan gezonder wonen, werken en leven in Utrecht. De stad wordt uitgenodigd om initiatief te nemen en samenwerking te zoeken en samen bij te dragen aan een gezonde stad. Er wordt gewerkt aan het bevorderen van gezondheid via gezond duurzaam lokaal voedsel, gezonde leefstijl en gezond gedrag.

Het bestemmingsplan biedt een kader om deze volksgezondheidsaspecten zo optimaal mogelijk vorm te geven. Volksgezondheid heeft een sterke relatie met belevingskwaliteit van de (semi-) openbare ruimte.

2.4 Conclusie

Ten aanzien van het plangebied wordt geconcludeerd dat de herontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

Het plangebied ligt in de wijk Noordoost, in Tuindorp-Oost. Het wordt begrensd door de Cohenlaan, de Van Herwerdenlaan en de Zwaardemakerlaan. De ruimtelijke structuur van Tuindorp Oost kenmerkt zich door een samenhangend ensemble, dat is opgebouwd uit woonblokken aan straten. De woonblokken worden in eenzelfde configuratie herhaald en vormen stempels.

Binnen deze zogenaamde stempels bevinden zich open ruimten, die qua functie of bouwvorm een verbijzondering vormen in de ruimtelijke structuur. Deze open ruimten waren onder meer bedoeld voor voorzieningen. Het plangebied is zo'n open ruimte midden in de wijk waar in het verleden een school (basisonderwijs) heeft gestaan. De bebouwing is al enige tijd geleden gesloopt en momenteel is het een braakliggend terrein. De afmetingen van het terrein zijn circa 55 bij 50 meter.

Het terrein heeft momenteel grotendeels een groene invulling. Rondom het terrein staan bomen. De meeste bomen zijn zo'n 40 tot 50 jaar oud en hebben een goede conditie.

De ontsluiting van het terrein was in het verleden vanaf de Cohenlaan. Het terrein kan ook via de Zwaardemakerlaan of de Van Herwerdenlaan worden ontsloten. Dit zijn allemaal wegen van waaruit woningen ontsloten worden. Ze hebben een verblijfsfunctie, waarbij uitwisseling tussen verkeer en de kwaliteit van de leefomgeving het belangrijkste zijn. De maximumsnelheid op deze wegen is 30 km/h.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

In de zuidwesthoek van het terrein komt een bouwblok bestaande uit 12 grondgebonden eengezinswoningen in de vorm van een L. De woningen bestaan uit drie lagen. Ze hebben hun voordeur aan de Cohenlaan en Zwaardemakerlaan. Iedere woning heeft een voortuin of eigen stoepje voor de deur. Aan de achterkant van de woningen zijn kleine privetuintjes waar de bewoners een berging en een zit plek hebben en waar de open toegang is naar de buurttuin. De woningen zullen ongeveer 800 m2 van het oppervlakte van het terrein beslaan. De openbare ruimte op het terrein – inclusief de buurttuin - zal ongeveer 1.900 m2 zijn.

De herontwikkeling van het plangebied zorgt ervoor dat de stempel op een nieuwe manier wordt afgemaakt. Binnen de ruimtelijke kaders bestaande uit grote woonblokken met een intieme gemeenschappelijke binnenkant, komt een invulling met een eigen identiteit. De compacte bebouwing is gesitueerd in de zuidwesthoek van het stempel en strekt zich uit langs de Cohenlaan en de Zwaardemakerlaan. Hierdoor ontstaat een gevelwand van drie bouwlagen die op stedenbouwkundig niveau het blok definieert. De beoogde woningen zijn zodanig ingepast dat er geen onevenredige gevolgen zijn voor de bewoners ten aanzien van bezonning. Om de scahduwwerking als gevolg van de nieuwbouw in beeld te brengen is een bezonningsstudie uitgevoerd. Zie hiervoor Bijlage 1 Bezonningsstudie.

Achter deze bebouwing ontstaat een ruimte waar de nieuwe woningen en ook de bestaande woningen aan zullen liggen. Deze ruimte zal het nieuwe hart van het blok gaan vormen; een groene ruimte waar zowel de bestaande als de nieuwe bewoners gebruik van kunnen maken. De nieuwe- en bestaande woningen liggen aan de nieuwe buurttuin. De buurttuin wordt één geheel. Wegen en paden zijn geïntegreerd in de tuin, overgangen tussen pad, straat en groen zijn zacht.

Inrichting buitenruimte en parkeersituatie

De ruimtelijke structuur van Tuindorp Oost kenmerkt zich door samenhangende ensembles (stempels). Deze stempels zijn opgebouwd uit bouwvelden met woningen rondom centrale open ruimtes. Deze open ruimtes hebben een groen karakter en zijn bedoeld als verblijf- en ontmoetingsplek voor de bewoners van de omliggende woningen. Ze zijn ingericht als parkje, plantsoentje, speelplek etc. Omwonenden hebben aangegeven veel waarde te hechten aan het behoud van de plek als groene verblijfsplek, zoals in de huidige feitelijke situatie als braakliggend terrein het geval is.

Het terrein tussen de nieuwe en de bestaande woningen aan de Cohenlaan zal een vergelijkbare functie krijgen. Het krijgt een groene invulling en het zal worden gebruikt door de huidige en toekomstige bewoners. Dit is als voorwaarde meegegeven bij de (verkoop) tender en uitgifte van het terrein. De lijnen en groepen van bestaande bomen aan de rand van het voormalige schoolterrein worden zoveel mogelijk geintegreerd in de tuin en waar mogelijk en passend bij de nieuwe inrichting aangevuld met nieuwe bomen.

Het parkeren voor de nieuwe woningen wordt buiten het plangebied in de bestaande openbare ruimte opgelost. In de nabijheid van de nieuwe woningen is voldoende ruimte om te voorzien in de parkeerbehoefte. Dit blijkt uit de parkeerdrukmeting. Zie hiervoor Bijlage 2 Parkeerdrukmeting. Het parkeren langs de bestaande straten levert per saldo meer kwaliteit op voor de openbare ruimte dan het alternatief waarbij het parkeren op het terrein achter de nieuwe woningen wordt opgelost. Dit sluit ook goed aan bij de ruimtelijke structuur van de wijk aangezien er duidelijk onderscheid is tussen het parkeren langs de straten en de groene verblijfsgebieden. Een invulling met parkeren op het binnenterrein of het gebruik als tuin met bijbehorende bebouwingsmogelijkheden zou de gebruiksmogelijkheden van dit gebied als verblijfsplek beperken en past niet bij het groene karakter van het terrein.

Bijdrage aan de stad Utrecht

Het plan voor herontwikkeling van de voormalige onderwijslocatie past in de ambities van Utrecht om de beschikbare ruimte in de stad efficiënt te gebruiken en kwaliteitsvolle woningbouw binnen de stadsgrenzen te realiseren. Het realiseren van woningen op deze plek zorgt bovendien voor een kans om een kwaliteitsimpuls te realiseren op een braakliggend terrein dat haar functie heeft verloren.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieueffectrapportage

Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in lijst D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een m.e.r. moet worden opgesteld.

De activiteit, in hoofdzaak het realiseren van 12 woningen, valt ruim beneden de gestelde drempelwaarden van het Besluit m.e.r., waardoor geen sprake is van een directe m.e.r.-(beoordelings)plicht. Dit betekent wel dat het bevoegd gezag zich ervan moet vergewissen of de activiteit, wanneer deze onder de drempelwaarden zit, daadwerkelijk geen belangrijke nadelige milieugevolgen kan hebben, waarbij het in het bijzonder moet worden nagegaan of sprake is van de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de Europese Richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling. Dit is de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling.

De milieueffecten van de herontwikkeling van de voormalige onderwijslocatie naar wonen, zijn onderzocht in het kader van de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan. De resultaten daarvan zijn beschreven in de verschillende paragrafen van Hoofdstuk 5. Daaruit kan worden geconcludeerd dat kan worden uitgesloten dat dit bestemmingsplan belangrijke nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu. Er geldt daarom geen m.e.r-plicht, geen m.e.r.-beoordelingsplicht en ook is het niet nodig een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar ook moet worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Van belang zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van het bedrijf op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan.

Onderzoek en conclusie

De beoogde ontwikkeling betreft een milieugevoelige functie. Gezien de ligging in een woonwijk en de afwezigheid van bedrijvigheid in de directe omgeving, kan het gebied getypeerd worden als rustige woonwijk.

Ten noorden van het plangebied, op een afstand van circa 90 meter, zijn centrum gerelateerde functies aanwezig die goed inpasbaar zijn in het woon- leefklimaat. De kleinschalige bedrijvigheid leidt derhalve niet tot milieuhinder ter plaatse van de beoogde woningen.

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.4 Geluidhinder

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Voor de ontwikkeling in het plangebied is door RHO Adviseurs in november 2017 een akoestisch onderzoek uitgevoerd, dat is opgenomen als Bijlage 5 van de Bijlagen bij de toelichting. In de omgeving van het plangebied bevinden zich wegen en spoorlijnen. Gezoneerde industrieterreinen zijn nabij deze locatie niet aanwezig.

Het onderhavig plan maakt nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk in de zin van woningen. De nieuwe woningen liggen binnen de geluidzones van de Eykmanlaan en de Kardinaal de Jongweg. Het akoestisch onderzoek ten gevolge van het verkeer op deze wegen is uitgevoerd op basis van de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie is ook de geluidbelasting ten gevolge van de niet-gezoneerde Cohenlaan en Zwaardemakerlaan getoetst op het plangebied.

Uit de modelresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het verkeer op de Eykmanlaan en de Kardinaal de Jongweg niet wordt overschreden. De richtwaarde van 48 dB ten gevolge van het verkeer op Cohenlaan en de Zwaardemakerlaan wordt wel overschreden. De maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB niet. De gecumuleerde geluidbelasting neemt met maximaal 1 dB toe, dit verschil is niet waarneembaar voor het menselijk gehoor. Daarnaast beschikt de woningbouw aan de binnenzijde van de L-vorm over geluidluwe zijden, een geluidbelasting lager dan 48 dB.

Maatregelen om de geluidbelasting ten gevolge van de overschrijdende wegen te reduceren zijn onderzocht. De wegen zijn reeds van de laagste wegcategorie, afwaardering is hierdoor niet mogelijk. Het toepassen van een geluidreducerende deklaag is daarnaast niet mogelijk omdat het wegennetwerk rondom het plangebied bestaat uit achtereenvolgend bochten en kruispunten. Bij kruisingen en bochten wordt de slijtage van de wegdekverharding dusdanig in proces versneld dat de onderhoudskosten te hoog worden. Bronmaatregelen zijn hierdoor niet haalbaar geacht. Vanuit landschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt is het ongewenst om het uitzicht van de nieuwe woningen en naastgelegen woningen door een geluidscherm te beperken. Maatregelen door middel van het vergroten van de afstand stuiten op bezwaren van uitvoeringstechnische aard. Dit omdat het plan de beschikbare ruimte op het perceel al nagenoeg helemaal wordt benut. Ook maatregelen in het overdrachtsgebied zijn hierdoor niet haalbaar geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het wenselijk om in het vervolg van het ontwerp aan de "30-procent-eis" te voldoen. Deze eis uit het gemeentelijke geluidbeleid houdt in dat ten minste 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van het oppervlakte van het verblijfsgebied aan de geluidluwe zijde wordt gevestigd.

Er is sprake van een overschrijding van de richtwaarde van 48 dB ten gevolge van het verkeer van nietgezoneerde wegen. Een hogere waarde kan voor deze wegen niet worden aangevraagd. Doordat de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB niet wordt overschreden bezit het plangebied een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Conclusie
Het aspect geluidhinder vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.5 Geur

Bepaalde bedrijven kunnen geurhinder veroorzaken. Voor specifieke bedrijven is in de Wet milieubeheer een richtwaarde aangegeven voor de hoeveelheid geur (uitgedrukt in geureenheden/m3) die acceptabel is in de omgeving van bedrijven. Deze geuruitstoot heeft ruimtelijke consequenties. In de directe omgeving van het bedrijf zijn vanuit de norm van de Wet milieubeheer beperkingen gesteld aan de mogelijkheid voor nieuwe ontwikkeling van gevoelige bebouwing (met name wonen). Dit soort bedrijven bevindt zich niet binnen het plangebied of in de directe omgeving daarvan. Kleinere bedrijven zoals horecavestigingen, of een bakkerij kennen soms ook geurhinder maar daarvoor zijn geen richtlijnen opgesteld.

Binnen het plangebied is geen sprake van industriële geurhinder en gelet op de aard van de functie wonen zal het realiseren van woningen in het plangebied geen geurhinder voor de omgeving opleveren.

5.6 Externe veiligheid

Algemeen

Bepaalde maatschappelijke en bedrijfsmatige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van de risico's bij de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. De aanwezigheid of het nieuw vestigen van dergelijke activiteiten kunnen beperkingen opleggen aan de omgeving, doordat veiligheidsafstanden tussen risicovolle activiteiten en bijvoorbeeld woningen nodig zijn. Aan de andere kant is het rijksbeleid er op gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten.

De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (artikel 1 van het Bevi). Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, bejaardentehuizen en kinderopvang- en dagverblijven. Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

Toetsing

Uit de professionele risicokaart blijkt dat ten zuiden van het plangebied een risicobron aanwezig is. Het gaat hier om een LPG tankstation “Tankstation Pieter” aan de Nieuwlandstraat. Het invloedsgebied bedraagt 150 meter, het plangebied ligt op 400 meter afstand en ligt dan ook niet in het invloedsgebied. De ontwikkeling heeft hierdoor geen invloed op het groepsrisico.

Ten oosten van het plangebied is een bovengrondse propaantank van de “Tuindersvereniging De Pionier” aan de Kogellaan aanwezig. De inrichting is op dusdanige afstand gelegen van het plangebied, 440 meter, dat deze niet van invloed is op de externe veiligheidssituatie in het plangebied. Over de A27 vindt vervoer plaats van gevaarlijke stoffen. Het invloedsgebied bedraagt 880 meter als gevolg van het vervoer van de stofcategorie LT2. Het plangebied ligt om circa 1 kilometer afstand en ligt niet in het invloedsgebied.

Conclusie

De benoemde risicobronnen zijn op dusverre afstand gelegen dat deze niet van invloed zijn op de externe veiligheidssituatie in het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

5.7 Luchtkwaliteit

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 ìg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing

Bijlage 3A en 3B van de Regeling NIBM geven aan, in welke gevallen een nieuwe woningbouwlocatie in ieder geval NIBM is. De NIBM-grens bij de categorie woningbouwlocaties bedraagt 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling (voorschrift 3A.2).

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 12 nieuwe woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de grens van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt dan ook voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2017 (http://www.nslmonitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Eykmanlaan, ten noordwesten van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedroegen in 2016; 29.14 ìg/m³ voor NO2, 21.06 ìg/m³ voor PM10 en 13.18 ìg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedroeg 9 dagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.8 Bodem

5.8.1 Bodemkwaliteit

Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten:

• Bodembescherming
  Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat moet de bodem direct worden gesaneerd. Dit speelt met name bij bedrijfsmatige activiteiten en/of calamiteiten.
• Bodemsanering
  Ernstig verontreinigde locaties dienen te worden gesaneerd indien er tevens sprake is van milieuhygiënische risico's. Bij immobiele verontreiniging in de bovengrond die zich niet kan verspreiden (zoals zware metalen en PAK) wordt uitgegaan van een zogenoemde functiegerichte benadering. Dit houdt in dat de kwaliteitseisen die aan de bodem worden gesteld afhankelijk zijn van de (toekomstige) bestemming van de locatie. Bij mobiele verontreiniging die zich via het grondwater kan verspreiden, wordt mede afhankelijk van de kosteneffectiviteit, zoveel mogelijk verwijdering van de verontreiniging nagestreefd. Een ander uitgangspunt is dat bij nieuw in te richten gebieden of terreinen hogere eisen worden gesteld aan de bodemkwaliteit dan bij milieuhygiënisch onvermijdbare saneringen in gebieden waar geen nieuwe inrichting plaats vindt. Bij nieuwe situaties ligt het criterium voor saneren bij ernstige verontreiniging.
• Bodembeheer
  Bij hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond wordt uitgegaan van het principe "wat schoon is moet schoon blijven" en "wat vies is mag niet viezer worden". Waar mogelijk wordt een verbetering van de kwaliteit nagestreefd, zodat de bodem duurzaam geschikt wordt voor elk gewenst gebruik.

Bij een aanvraag om omgevingsvergunning, een functiewijziging of aan- dan wel verkoop dient een bodemonderzoek conform de NEN 5740 verricht te worden. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek of misschien zelfs een bodemsanering noodzakelijk is voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie.

De resultaten van het onderzoek dienen bij de in te dienen bouwaanvraag te worden overlegd voor deze in behandeling wordt genomen. Hierbij dient te worden aangetoond dat de grond ter plaatse geschikt is voor de uitoefening van de functie. In het gemeentelijk bodeminformatiesysteem AV Besure is onderzocht of in het gebied ernstige gevallen van bodemverontreiniging aanwezig zijn.

• Relevante informatie uit bodeminformatiesysteem over historisch bodemgebruik.
• Zijn er in het plangebied verontreinigde locaties aanwezig
• Aangeven wat bekend is van bodemkwaliteit, wat is gesaneerd, wat eventueel potentieel risico is vanwege huidig gebruik.

5.8.2 Toetsing

Plansituatie

Op het terrein zijn in 2009 enkele bodemonderzoek verricht bij een gedempte sloot, een ondergrondse tank en na sloop van het schoolgebouw. Bij de gedempte sloot is een sterke verontreiniging met PAK aangetoond en lichte verontreinigingen met minerale olie en metalen. De olietank is samen met de olie verontreinigde grond in 2009 verwijderd. In 2015 is ter actualisatie een verkennend, bodemonderzoek uitgevoerd op de Cohenlaan 6 (zie Bijlage 3, Anteagroep, projectnummer 404287, augustus 2015). De sterke verontreiniging met PAK is niet bevestigd, maar in een diepere laag is in de gedempte sloot plaatselijk een matige verontreiniging met PAK aangetoond en lichte verontreinigingen met olie en metalen. In het grondwater is een licht verhoogd gehalte aan barium aangetroffen. De bovengrond op het terrein is niet puinhoudend, er is geen asbest geanalyseerd. Het puinhoudende dempingsmateriaal van de sloot is evenmin onderzocht op asbest. Het uitgevoerde onderzoek is niet geschikt om een uitspraak te doen over de hergebruiksmogelijkheden van deze grond buiten het onderzoeksterrein. Hiervoor dient een onderzoek te worden uitgevoerd zoals omschreven in het Besluit bodemkwaliteit.

In de directe omgeving van het terrein zijn geen omvangrijke verontreinigingen bekend. Voor een grootschalig gebied rond de binnenstad is sprake van omvangrijke diepere grondwaterverontreinigingen met vluchtige organische chloorkoolwaterstoffen (VOCl). Om deze verontreinigingen te kunnen aanpakken en beheren, om de omgeving te beschermen en om de ondergrond te kunnen benutten, is een saneringsplan (Biowasmachine en Gebiedsplan) opgesteld, met een gebiedsgerichte aanpak. Het plangebied ligt binnen dit gebied. Dit betekent dat bij activiteiten die ingrijpen in de ondergrond (zoals bouwputbemaling en bodemenergiesystemen), waarbij verplaatsing van de VOCl verontreinigingen kan plaatsvinden, geen apart saneringsplan hoeft te worden ingediend. Volstaan kan worden met een melding activiteit diepere ondergrond. De gemeente Utrecht beoordeelt of de activiteiten binnen de randvoorwaarden van de gebiedsgerichte aanpak uitvoerbaar zijn.

Op basis van de Nota bodembeheer 2012-2022 moet bij grondverzet rekening gehouden worden met de toepassingseis woonkwaliteit. Het terrein ligt in een gebied dat minder gevoelig is voor zettingen. Ten westen en noorden van het terrein bevinden zich wel zettingsgevoelige lagen.

De ondergrond biedt kansen voor de duurzame energie (bodemenergie), waterberging (klimaatadaptatie), ruimte voor groen en ondergrondse infrastructuur. Ten zuiden van het terrein is in de ondergrond een bodemenergiesysteem aanwezig. Bij plannen voor benutting van de ondergrond wordt geadviseerd te bepalen in hoeverre dit van invloed kan zijn op ander gebruik van de ondergrond.

Conclusie

Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning is het is raadzaam om het dempingsmateriaal van de sloot verder te onderzoeken (onder andere op asbest). Ook bij grondafvoer is ook meer onderzoek nodig. Met in achtneming van deze voorwaarden voor onderzoek en indien nodig voor sanering vormt de bodem geen belemmering voor het plan.

Gelet op de bevindingen en gelet op de omvang van het project kan worden uitgesloten dat met eventuele benodigde saneringswerkzaamheden dusdanig hoge kosten gemoeid zijn dat dit de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onder druk zou kunnen zetten.

5.9 Natuurbescherming

Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van (wijzigingen in) een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

• 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
• 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Beschermde gebieden
Natura 2000-gebieden
Bij het opstellen van een bestemmingsplan wordt door middel van een zogenaamde 'voortoets' bekeken of een passende beoordeling van dat plan moet worden gemaakt. Een passende beoordeling moet worden gemaakt als de waarschijnlijkheid of het risico bestaat dat het plan significante gevolgen heeft voor een of meerdere Natura 2000-gebieden (al dan niet in combinatie met andere plannen of projecten).

Het bestemmingsplan kan in beginsel alleen worden vastgesteld als er zekerheid bestaat dat de natuurlijke kenmerken van het betreffende gebied niet worden aangetast. Als er een passende beoordeling nodig is, geldt er ook een plan-merplicht (art. 7.2a Wm).

Als het plan een herhaling of voortzetting is van een plan of project waarvoor al eerder een passende beoordeling is gemaakt, hoeft er niet opnieuw een passende beoordeling te worden gemaakt (voor zover deze redelijkerwijs geen nieuwe gegevens of inzichten kan opleveren over de significante gevolgen ervan).

Nationaal Natuur Netwerk (v.m. EHS) en Groene Contour
In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (artikelen 4.11 en verder) zijn regels vastgelegd waar (afwijkingen) van bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Daarnaast moet er worden voldaan aan de Verordening Natuur en Landschap Provincie Utrecht 2017 (m.n. landschapselementen, art. 5.1.4 VNL).

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming provincie Utrecht

In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, ter voorkoming of bestrijding van onnodig lijden van zieke of gebrekkige dieren, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bunzing, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Soortenmanagementplan provincie Utrecht

De gemeente Utrecht heeft een soortenmanagementplan opgesteld om de stedelijke natuur te kunnen beschermen. Het plan is gericht op de typische gebouwbewonende soorten als huismus, gierzwaluw en gewone dwergvleermuis. Het soortenmanagementplan is opgesteld ter voorkoming van een (verdere) daling in de populaties van gebouwbewonende soorten in Utrecht. Het is de bedoeling de gunstige staat van instandhouding te behouden of te verbeteren. Natuurinclusief bouwen levert hier een bijdrage aan.

Toetsing

Gebiedsbescherming

De planlocatie ligt op grote afstand van beschermde natuurgebieden, ruim 1 kilometer van het dichtstbijzijnde NNN-gebied en circa 4,5 kilometer van Natura 2000-gebied. Gezien de geringe ontwikkeling en de grote afstand tot natuurgebieden kunnen negatieve effecten op voorhand worden uitgesloten.

Het gecultiveerde plangebied heeft geen enkele relatie met de natuurgebieden en de beoogde werkzaamheden zijn lokaal van aard. Negatieve effecten op natuur van de werkzaamheden en het nieuwe gebruik kunnen gelet op de afstand tot deze gebieden worden uitgesloten.

Soortenbescherming

Om de effecten van de ontwikkeling op beschermde soorten te kunnen bepalen is er een quickscan uitgevoerd. Het onderzoek is opgenomen als Bijlage 4 van de Bijlagen bij de Toelichting. Uit het onderzoek blijkt dat algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig kunnen zijn in het plangebied, voor deze soorten geldt een vrijstelling in de provincie Utrecht. In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het van belang dat de rooiwerkzaamheden buiten het broedseizoen worden uitgevoerd. De aanwezigheid van overige beschermde soorten kan worden uitgesloten.

Natuurinclusieve kansen

De nieuwbouwontwikkeling kan door het creëren van nieuwe verblijfplaatsen een bijdrage leveren aan de gunstige staat van instandhouding van soorten als huismus en vleermuizen. Voor de huismus kunnen nestkasten worden opgehangen of worden ingebouwd. De noord- en oostzijde van de woningen is hier het meest geschikt voor. Het is van belang dat in de directe omgeving van de nestkasten groen aanwezig is dat kan dienen als schuilgelegenheid en voedsel. Gezien de nabijheid van een grote waterpartij is de locatie eveneens geschikt voor vleermuizen, een gedeelte van de spouw kan geschikt worden gemaakt voor vleermuizen. Een andere mogelijkheid is het inbouwen van vleermuiskasten. Vleermuisvoorzieningen kunnen het beste aan de west- of zuidzijde worden gerealiseerd op een hoogte van 3 tot 10 meter (voor de gewone dwergvleermuis). Het is van belang dat de invliegopening vrij is van beplanting en/of bebouwing.

Conclusie

Effecten op beschermde natuurgebieden of soorten kunnen worden uitgesloten. De nieuwbouwlocatie biedt kansen om de biodiversiteit van het terrein te verhogen.

5.10 Water

Met de watertoets wordt beoogd de waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken waardoor het water een evenwichtige plaats krijgt in ruimtelijke plannen. Een evenwichtige plaats houdt in dat in elk plan de negatieve effecten voor de waterhuishouding ten gevolge van ruimtelijke ontwikkelingen -waar mogelijk- moeten worden voorkomen.
De resultaten van de watertoets worden weergegeven in deze paragraaf. Deze paragraaf is opgesteld in overleg met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR).

Inleiding
Door een ruimtelijk plan kunnen de belangen èn het functioneren van het watersysteem en dewaterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen vanwatergerelateerd beleid en beheer door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig, expliciet en evenwichtigte toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten.Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijkeonderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoetsworden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, deafwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen.Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling dekansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door debestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijkeconsequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaamen robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Beleidskader

In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoerengescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in verschillende beleidsdocumenten verankerd zoals beschreven in hoofdstuk 2 relevant beleidskader.

Plansituatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen in de wijk Noordoost aan de Cohenlaan te Utrecht. Op deze locatie stond voorheen een school die inmiddels is gesloopt. Volgens de Bodemkaart van Nederland is de planlocatie niet gekarteerd. De bodem van naastgelegen gebied bestaat uit klei op veen en klei op grof zand. Er is sprake van grondwatertrap II, dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand lager dan 0,40 m beneden maaiveld en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,50 en 0,80 m beneden maaiveld. De maaiveldhoogte in het plangebied bedraagt 1.86 m ten opzichte van NAP.

Waterkwantiteit

In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Op grotere afstand, ten westen van het plangebied en parallel gelegen aan de Professor Jordanlaan, is een primaire watergang aanwezig.

Waterkwaliteit

Ten westen van het plangebied is een watergang gelegen. In het waterplan van de gemeente wordt de duiker van de watergang benoemd als knelpunt voor de waterkwaliteit. De duiker onder de Eyckmanlaan zorgt er voor dat veel zwerfvuil en kroos blijft hangen. Ter hoogte van de H.F. van Riellaan wordt de norm voor de fosfaatconcentratie overschreden en voor de zuurstofconcentratie onderschreden. De negatieve macrofauna duiden op een voedselrijke situatie.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioolstelsel, zie onderstaande afbeelding. Bij het gemengde riool komt al het water (huishoudelijk afvalwater en hemelwater) samen in één buis.

Afbeelding: Gemengd rioolstelsel in en nabij plangebied (rode cirkel).

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit het realiseren van 12 nieuwe woningen aan de Cohenlaan. Als gevolg van de realisatie zal het verhard oppervlak in vergelijking met het verharde oppervlak van de school, afnemen met circa 400 m2 1. Aangezien geen sprake is van toename van verhard oppervlak, zijn water compenserende maatregelen niet noodzakelijk.

Ondanks dat er geen compenserende maatregelen nodig zijn, is het uitgangspunt om maximaal water vast te houden. Dit kan op verschillende manieren zoals groene daken, aanleg extra waterpartijen en/of ondergrondse berging. Ook kan gedacht worden aan het plaatsen van plantenbakken.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, nietuitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Er wordt een gescheiden stelstel aangelegd, waar mogelijk zal het afstromend hemelwater opgevangen worden of infiltreren in de bodem. De infiltratie is mogelijk voor het nemen van de volgende maatregelen:

• in de naastgelegen parkstrook kan een wadi, die bijdraagt aan de opvang en infiltratie van hemelwater worden aangelegd;
• het hemelwater wordt zichtbaar, dus bovengronds via open goten, afgevoerd. Hierdoor bespaart de gemeente op de (beheer)kosten voor de aanleg van een regenwaterbuis (HWAriool). Ook vergroten de open goten de beleving van water.

Het overtollige hemelwater dat niet wordt geïnfiltreerd in de bodem kan (via een overstort) worden geloosd op de nabij gelegen primaire watergang.

Oppervlaktewater

Westelijk gelegen van het plangebied, bevindt zich een primaire watergang zie onderstaande afbeelding. Deze watergang heeft een waterdiepte/droge slootdiepte van 0,75 meter. Er wordt in het peilgebied een vast peil aangehouden van 0,20 meter ten opzichte van NAP, zie onderstaande afbeelding. Het plangebied bevindt zich zoals eerder aangegeven op 1,86 meter ten opzichte van NAP. Dit biedt kansen voor het wegvoeren van overtollig hemelwater richting de primaire watergang, westelijk gelegen van het plangebied.

Afbeelding: Oppervlaktewater nabij plangebied (rode cirkel)

Afbeelding: Peilbesluit gebied nabij plangebied (rode cirkel)

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Voor de onderhavige woningbouw is dan ook een ontheffing noodzakelijk. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

Uit de digitale watertoets blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan. De watertoets is opgenomen als Bijlage 6 van de Bijlagen bij de toelichting.

5.11 Archeologie

Wettelijk kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. Deze wet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Archeologie in het plangebied en conclusie

Volgens de gemeentelijke archeologische waardenkaart heeft een klein gedeelte in het noordoosten van het plangebied een archeologische verwachting (groen). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 50 cm - mv. Aangezien dit gedeelte veel kleiner is dan 1.000 m2 is er in dit bestemmingsplan geen dubbelbestemming hiervoor opgenomen omdat deze vergunningplicht vanwege de beperkte oppervlakte nooit ter sprake zal komen.

Het overige gedeelte van het plangebied heeft geen archeologische verwachting (wit). Er worden hier geen archeologische resten meer verwacht. Wel geldt de wettelijke meldingsplicht bij het doen van archeologische vondsten. Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen dient hiervan, conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet melding te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. archeologen van de afdeling Erfgoed van de gemeente Utrecht, 030-2860023, 030-2860016, 030-2860011 of 030-2862765 en via [e-mail].

Figuur: Het bestemmingsplangebied (met rode lijn aangegeven) op de archeologische Waardenkaart van de Gemeente Utrecht.

5.12 Kabels en leidingen

Rond planologisch relevante leidingen dient rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden (belemmeringenzones). Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Daarnaast komen er in het plangebied geen stedelijke hoofdtracés van kabels en leidingen voor. De nieuwe woningen zullen worden aangesloten op het bestaande netwerk.

5.13 Bomen

Het plangebied heeft momenteel grotendeels een groene invulling, na sloop van de school is dit alleen maar versterkt. De bestaande bomen worden zo veel als mogelijk geïntegreerd in de gemeenschappelijke buurttuin. Dit was ook 1 van de uitgangspunten die mee zijn gegeven in de tender.

In het plangebied staan 24 bomen. Deze bomen zijn onderverdeeld in 5 verschillende soorten. Dit zijn: Acer platanoides, Quercus robur, Robinia pseudoacacia, Salix Alba en Tilia europaea. Zie hiervoor Bijlage 7 Boominventarisatie. De bomen ter plaatse van de geprojecteerde woningen kunnen niet behouden blijven. Het betreft 17 bomen. Zie hiervoor onderstaande situatietekening.

De mogelijkheid tot het verplanten van deze bomen wordt onderzocht. Een mogelijke locatie voor verplanting kan de gezamenlijke buurttuin zijn. De herinrichting van de buurttuin gebeurt in samenspraak met omwonenden en de toekomstige bewoners.

Indien verplanting niet mogelijk is, worden de bomen gekapt. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat de gekapte bomen worden gecompenseerd door minimaal, een gelijk aantal nieuwe bomen te herplanten.

5.14 Gezondheid

Vanuit gezondheidskundig oogpunt zijn op deze locatie de volgende aspecten van belang: het stimuleren van beweging, groen en ontmoeten en klimaatadaptatie. Groen werkt op verschillende manieren bevorderlijk voor de gezondheid. Het bevordert het algeheel welbevinden, vermindert stress en stimuleert bewegen en ontmoeting. Het toevoegen van woningen moet daarom bijdragen aan een aantrekkelijk woonklimaat voor de buurt als geheel.

Beweging stimuleren
Nabij het plangebied is al een speeltuin aanwezig. Bij de ontwikkeling van het project en de (her)inrichting van de openbare ruimte moet ermee rekening worden gehouden dat de speeltuin goed bereikbaar is voor kinderen en ouders. Om fietsen te stimuleren is van belang dat er voldoende fietsparkeervoorzieningen zijn en dat deze goed en snel bereikbaar zijn. Dit geldt voor toekomstige bewoners en bezoekers.

Groen en ontmoeten
Een groene en aantrekkelijk ingerichte buitenruimte stimuleert ontmoeting. Het binnengebied leent zich goed daarvoor. Aanbevolen wordt aan te sluiten op de wensen van toekomstige bewoners.

5.15 Duurzaamheid

Beleid
Het coalitieakkoord van de gemeente Utrecht 2014-2018 vraagt nadrukkelijk aandacht voor duurzaamheid en gezonde leefomgeving. Utrecht wil zuinig omgaan met energie en grondstoffen, zoveel mogelijk kringlopen sluiten en energie duurzaam opwekken. Bij nieuwbouw en renovatie stelt de gemeente hoge eisen aan duurzaamheid. Deze uitgangspunten zijn eveneens in moties van de gemeenteraad(waaronder Motie 2015/M47 Utrecht Koploper) vastgelegd en in convenanten, de zogenaamde 'Green Deals' . In het beleid van de gemeente Utrecht is opgenomen dat Utrecht in 2030 CO2-neutraal is. Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie.

Plansituatie
Bij de herontwikkeling van de locatie aan de Cohenlaan is duurzaamheid een van de criteria waarop de ontwikkelaar is geselecteerd. De minimale eisen in de tender waren EPC = 0,2 en GPR van 7,75. De ontwikkelaar Vorm Collectief heeft een energieconcept uitgewerkt. Het onderhavige plan heeft een energieprestatiecoëfficiënt (EPC)van 0,0. Dit betekent energieneutraal bouwen. De minimale eis van de tender was EPC =0,20. GPR is een instrument, een hulpmiddel om ambities te formuleren en het overzicht te houden gedurende alle fasen van de herontwikkeling: duurzaamheidsambities in de initiatieffase formuleren en eenduidig vastleggen; voortgang bijhouden tijdens planvormingsproces; tussen- en eindresultaten toetsen. Het biedt de gebruiker van het instrument dus een inzicht in de duurzaamheidsprestaties van een nieuw bouwplan. Het plan heeft een GPR score van 8,0, gemiddeld over de vijf onderdelen: energie; ruimte & voorraden; welzijn& gezondheid; gebruikswaarde; toekomstwaarde. Tenslotte voldoet het plan ook aan de eisen uit IWK 2016. Het gaat dan onder andere om hout uit duurzaam beheerde bossen, vermijden van uitlogende verontreinigende bouwmaterialen, Politiekeurmerk Veilig Wonen, verbod doorboren waterscheidende laag op 50 m diepte.

Conclusie
De planontwikkeling past in het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid.

Klimaatadaptatie
Het klimaat verandert: hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en een grotere kans op lange droge periodes. Heel veel regen in korte tijd, lange tijd droogte, hetere dagen en warmere nachten hebben gevolgen voor onze leefomgeving en gezondheid. De rijksoverheid vind het belangrijk dat inwoners van steden nu en in de toekomst gezond kunnen wonen werken en ontspannen (Healthy Urban Living) Ook in Utrecht staat Healthy Urban Living centraal.

Om Healthy Urban Living in de praktijk te brengen, kiest Utrecht voor in totaal 8 City Deals met de rijksoverheid. Er is o.a. een City Deal klimaatveranderingen, een City Deal energieprogramma en een City Deal woonkwaliteit en duurzaamheid met aandacht voor zorg.

City Deal klimaatadaptieve stad
De gemeente Utrecht heeft op 9 oktober 2014 twee intentieverklaringen ruimtelijke adaptatie getekend. Een landelijke en een regionale. Met de landelijke ondertekening onderschrijft de gemeente Utrecht de volgende landelijke doelstellingen:

• 4. De stad Utrecht is ook in 2050 nog aantrekkelijk om te leven, omdat de stad bestand is tegen wateroverlast door heviger regen en langduriger droogte en hogere temperaturen;
• 5. 2. Uiterlijk in 2020 moeten alle ruimtelijke ingrepen integraal getoetst worden op hun klimaatbestendigheid;
• 6. 3. De periode tot 2020 wordt benut om voldoende kennis en een aanpak te ontwikkelen om de eerste twee doelstellingen concreet te kunnen invullen.

In de regionale verklaring beloven 7 gemeente , het waterschap, de provincie Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht in de regio Utrecht de komende jaren samen te werken om de regio nog klimaatbestendiger te maken. De samenwerking moet eind 2015 resulteren in een gezamenlijke aanpak voor die problemen die het beste regionaal aangepakt kunnen worden.

Plansituatie
Het plan is zo ontwikkeld dat wateroverlast door extreme neerslag of hoge waterstanden in de winter wordt voorkomen. Door de groene inrichting, achter de woningen wordt een parkje gerealiseerd, kan het regenwater vastgehouden worden in de bodem. Daarbij is ook een interessante combinatie gemaakt met groen en beleving.

Conclusie
Gelet op de ruimtelijke uitgangspunten kan worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan de klimaatdoelstellingen van de gemeente.

Circulair
Materialen en grondstoffen zijn nodig om te bouwen. Deze kunnen van ver weg komen, maar ook van dichtbij. Wij moeten bewust omgaan met de beschikbare materialen en grondstoffen om de milieubelasting zo laag mogelijk te houden. De voorkeur gaat daarbij uit naar de toepassing van biobased materialen. Hieronder valt het zoveel mogelijk werken met een gesloten grondbalans, maar ook hergebruik aan bestaande gebouwen en materialen. Dit geldt ook voor materialen in de openbare ruimte. Nieuwe gebouwen zijn flexibel voor andere functies te gebruiken te demonteren in losse, - zo groot mogelijke – onderdelen

5.16 Conclusies

In voorliggend hoofdstuk is de voorgenomen ontwikkeling aan de Cohenlaan getoetst aan de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. Hieruit blijkt dat geen van deze aspecten een belemmering opwerpen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente Utrecht voert voor deze gebiedsontwikkeling in hoofdzaak een faciliterende rol. De kosten die de gemeente maakt om deze ontwikkeling mogelijk te maken worden verhaald via de gronduitgifte. Het verhaal van kosten voor deze ontwikkeling is verzekerd doordat alle gemeentelijke kosten worden gedekt uit de inkomsten van de verkoop van de grond aan de ontwikkelaar die de woningen gaat realiseren. De te verhalen kosten betreffen hier alleen kosten voor planvorming, aangezien de projectontwikkelaar zelf alle werkzaamheden zal uitvoeren en zal betalen om het project te realiseren.

Verder worden de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en alle kosten voor het voeren van mogelijke juridische procedures na het vaststellen van het ruimtelijk besluit verhaald via de leges. Aangezien in aanvulling hierop het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13 lid 1 Wro niet noodzakelijk is en het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13 lid 2 niet noodzakelijk is, komt de verplichting om een exploitatieplan op te stellen hiermee te vervallen.

Het zich voordoen van planschade is op voorhand niet met zekerheid uit te sluiten waar nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. Gelet op de bebouwing die op basis van het geldende planologische regime gerealiseerd kan worden en de gebruiksmogelijkheden van de locatie wordt echter geconcludeerd dat dit de exploitatie van het project niet dusdanig onder druk kan zetten dat dit twijfels zou oproepen ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid van het plan. Mocht blijken dat er sprake is van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt, dan is daar in de gemeentelijke exploitatie-opzet ruimte voor om deze kosten te dekken.

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het kostenverhaal verzekerd is en dat dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze burgers en belanghebbenden bij het plan zijn betrokken en hoe zij hierop hebben kunnen reageren.

Omwonenden zijn na vaststelling van het startdocument geïnformeerd over de ruimtelijke randvoorwaarden voor de herontwikkeling en de procesgang. Er is voorafgaand aan de tender ruimte geboden aan de omwonenden om vanuit hun woonomgeving aandachtspunten mee te geven bij de herbestemming van deze locatie. Deze aandachtspunten zijn als bijlage bij de tender gevoegd zodat geïnteresseerde marktpartijen hierdoor vroegtijdig bekend zijn gemaakt met de ideeën van direct omwonenden. In het startdocument is tevens bepaald dat vanwege het stedelijk gebied met voornamelijk aanpalende woningbouw, de ontwikkelpartij zijn bouwplan verder zal moeten uitwerken in een participatief traject met de omwonenden.

Daarvoor zijn enkele bijeenkomsten door de ontwikkelende partij georganiseerd en is bij de uitwerking van de plannen waar mogelijk rekening gehouden met de wensen van omwonenden.

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Met dit bestemmingsplan zijn geen nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn.

De provincie merkt op dat het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016). In de Provinciale Ruimtelijke Verordening, die op 20 januari 2017 in werking is getreden, zijn algemene regels opgenomen over de inhoud, toelichting of onderbouwing van onder meer bestemmingsplannen. Hiermee is beoogd de provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijke niveau. Deze herontwikkeling van een bestaande binnenstedelijke functie is niet in strijd met provinciale belangen en schuurt daar ook niet tegen aan. Overeenkomstig provinciaal standpunt is geen nader overleg ex artikel 3.1.1. Bro nodig voor dit plan.

In paragraaf 5.10 van Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden is reeds ingegaan op het overleg met het waterschap.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.2.1 Nadere eisen

Op basis van artikel 3.6, lid 1 onder d van Wro, kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van de bij het plan te geven regels, nadere eisen kunnen stellen ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen. Het stellen van nadere eisen kan betrekking hebben op een heel scala van onderwerpen. Zo kan bijvoorbeeld worden bepaald dat de nadere eisen betrekking hebben op de situering of afmetingen van gebouwen en/of bouwwerken, of op het stellen van eisen aan parkeergelegenheid op eigen terrein, maar evenzeer kunnen nadere eisen betrekking hebben op het treffen van bouwkundige voorzieningen en/of aanpassingen die van belang zijn voor een goede ruimtelijke ordening.

In hoofdzaak vindt een goede ruimtelijke ordening plaats door het toekennen van bestemmingen en daarbij bouwmogelijkheden aan percelen. Hoewel daarmee op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke inrichting van een perceel (qua functie en bebouwingsvolume) is vastgelegd, kan er echter op detailniveau aanleiding zijn of behoefte bestaan om specifieke ruimtelijke belangen op een juiste manier af te stemmen. Hiervoor is het instrument van nadere eisen in de wet opgenomen.

Om nadere eisen te kunnen opnemen, wordt in de toelichting een beschrijving gegeven van bijvoorbeeld de relevante te beschermen karakteristiek van een plangebied, de parkeersituatie, de cultuurhistorische waarden die beschermd kunnen worden door middel van andere eisen enz.

Nadere eisen dienen er voor om binnen de toegekende bestemming en bouwmogelijkheden maatwerk te kunnen leveren op perceelsniveau. De noodzaak voor dit maatwerk is gelegen in de specifieke ruimtelijke omstandigheden van het betreffende (of het aangrenzende) perceel, die niet op voorhand te regelen zijn in de algemeen geformuleerde bestemmingsregeling.

Deze specifieke ruimtelijke omstandigheden kunnen de volgende aspecten betreffen:

• stedenbouwkundige aspecten;
• landschappelijke en of ecologische aspecten;
• milieukundige aspecten;
• cultuurhistorische aspecten;
• verkeersaspecten;
• sociale veiligheid;
• de gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen/bouwwerken.

Het gebied waarin de planlocatie ligt, geeft gelet op de stedebouwkunidige opzet en de gebruiksmogelijkheden van de planlocatie (in ruime zin) aanleiding om nadere eisen te kunnen stellen aan de hoogte, situering en kapvorm van hoofdgebouwen en bijgebouwen.

Er kan slechts gebruik worden gemaakt van deze bevoegdheid voor zover dit nodig is voor het waarborgen van de in het plan beoogde stedenbouwkundige kwaliteit (waaronder een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld en het bewerkstelligen van een onderlinge afstemming van bebouwing) en het voorkomen van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en/of bouwwerken.

Hieronder worden deze aspecten nader toegelicht.

Stedenbouwkundige aspecten
In het gebied is het creëren van een afwisselend bebouwingsbeeld van belang, waarbij de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt gerespecteerd en nieuwbouw zorgvuldig wordt ingepast. Een belangrijk aspect in de stedebouwkundige opzet van de planlocatie is de beoogde alzijdigheid van de nieuwe bebouwing; het plan beoogt aan zowel de voor- als achterkant een hoge ruimtelijke kwaliteit na te streven. Voor zowel hoofdgebouwen als bijgebouwen geeft het plan daarom de mogelijkheid om nadere eisen te stellen aan de hoogte, situering en kapvorm van deze bebouwing. Specifiek ten aanzien van technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties op het dakvlak, kunnen nadere eisen worden gesteld. Om de gebouwvolumes zo gaaf mogelijk tot hun recht te laten komen, mogen technische installaties, afschermingen van installaties of ruimtes voor het onderbrengen van installaties, slechts als toegevoegde objecten of volumes op het dakvlak worden aangebracht, als deze duidelijk deel uitmaken van de architectonische expressie van het gebouw. Deze regel heeft betekenis met betrekking tot het uit beeld brengen van technische installaties en/of hun behuizing vanuit posities dichtbij of ver van het gebouw en/of vanuit hogere gebouwen.

Gebruiksmogelijkheden van naastgelegen percelen
Het is niet de bedoeling dat naastgelegen percelen en/of bouwwerken hinder ondervinden van ontwikkelingen op hun buurperceel. Vaak is dit met kleine maatregelen goed te voorkomen. Te denken valt aan het stellen van nadere eisen aan de bouwhoogte of aan de situering van erfbebouwing.

7.3 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.3.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar om te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

De regeling voor erfbebouwing
Het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel) antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied
erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een natuur-, bos,- of agrarische bestemming rust). Het kan zijn dat zo’n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Achtererfgebied

Bebouwingsgebied 
Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’. In onderstaand kader is de omschrijving van het begrip ‘bebouwingsgebied’ opgenomen.

Bebouwingsgebied
achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

Met de oppervlakte van het bebouwingsgebied wordt met bebouwingspercentages over gedeelten van het bebouwingsgebied bepaald welke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal bij het oorspronkelijk hoofdgebouw gebouwd mag worden. In onderstaande tabel staat welk maximaal toelaatbaar bebouwingspercentage geldt voor het desbetreffende gedeelte van het bebouwingsgebied.

Rekenvoorbeeld:

50% van 100 m2 = 50 m2

20% van 200 m2 = 40 m2

10% van 360 m2 = 36 m2 

= 126 m2

minus aanbouw 50 m2 = 76 m2

Op bovenstaand perceel mag er nog 76 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwd.

Bouwhoogten
Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

 

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen

In artikel 1 worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt. Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen.

Artikel 2 Wijze van meten

In artikel 2 is de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels vastgelegd.

Artikel 3 Groen

Om het semi-openbare karakter van de gezamenlijke tuin bij de nieuwe woningen te bezegelen is hiervoor een groenbestemming opgenomen. De gronden met deze bestemming krijgt een functie als plantsoen en speellocatie die ook voor bewoners uit de omliggende woningen toegankelijk wordt. Door de groenbestemming en het bijbehorende karakter dat de bijbehorende regels uitstralen wordt tevens geborgd dat dit gedeelte van de herontwikkelingslocatie vrij blijft van (al dan niet vergunningvrije) bijgebouwen bij de woningen.

Binnen de bestemming Groen is ook waterbeheer, waterberging en sierwater toegestaan, mogen er speeltoestellen worden gerealiseerd en mag er binnen deze bestemming voet- en (delen van) fietspaden worden gerealiseerd.

Artikel 4 Wonen

De 12 eengezinswoningen met bijbehorende terreinen zijn bestemd als 'Wonen'. Deze gronden zijn bestemd voor wonen, water, waterberging, voorzieningen en functies die bij de bestemming horen, zoals bergingen, tuinen, erven en terreinen. De gebouwen zijn omgeven door een bouwvlak en voorzien van een aanduiding die de maximale bouwhoogte aangeeft.

Aan-huis-verbonden bedrijf
Een onderdeel van de bestemming Wonen is de regeling van de aan-huis-verbonden bedrijven als ondergeschikte functie bij het wonen. Deze regeling maakt een functionele verbreding van de zogenaamde vrije beroepen mogelijk. Voor vrije beroepen heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State bepaald dat deze passen binnen de woonbestemming omdat de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt en het gebruik een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Deze jurisprudentie beperkt zich tot de van oudsher vrije beroepen. Omdat er ook andere bedrijfsmatige activiteiten aan huis denkbaar zijn met een eenzelfde uitstraling en ruimtelijk effect is de regeling aan-huis-verbonden-bedrijven opgenomen.

Zoals de naam al aangeeft, gaat het bij een aan-huis-verbonden bedrijf om een beroeps- of bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen en dus door één van de bewoners van de woning. Dit is geborgd middels de definitie zoals opgenomen in artikel 1 van de planregels. De maximale oppervlakte die voor een aan-huis-verbonden-bedrijf is toegestaan is 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 60 m². Het bedrijf mag zowel in de woning als in de aanbouwen en bijgebouwen worden uitgeoefend. Via nadere voorwaarden is bepaald dat geen hinder (milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging als maximum) mag ontstaan voor de omgeving. Ook mag bij een aan-huis-verbonden bedrijf geen sprake zijn van detailhandel, horeca, afhaalzaken of belhuizen.

Ten aanzien van verkeersaantrekkende werking en parkeren wordt dit onder het reguliere woongebruik geschaard. Vorenstaande is in overeenstemming met de juridische lijn voor vrije beroepen. Specifiek voor dit bestemmingsplan wordt deze regeling aanvaardbaar geacht gelet op de schaal van de ontwikkeling, de beoogde woningtypologie (12 eengezinsrijwoningen), de beschikbare parkeercapaciteit in de openbare ruimte en de voormalige parkeerdruk op de openbare ruimte als gevolg van de voorheen aanwezige school op de planlocatie. Daar komt bij dat de bedrijfsactiviteiten aan huis veelal uitgeoefend worden gedurende een periode van de dag dat de parkeerdruk in de directe omgeving laag is (zoals ook uit de uitgevoerde parkeerdrukmeting blijkt).

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het toestaan van milieucategorie B2 voor een aan-huis-verbonden bedrijf, echter onder de voorwaarde dat de bedrijfsactiviteit in kwestie naar aard en invloed op de omgeving gelijk kan worden gesteld met bedrijfsactiviteiten in milieucategorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven functiemenging.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 6 Algemene bouwregels

Overschrijden bouwgrenzen

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bouwgrenzen die op de verbeelding zijn aangegeven. Deze bepaling bevordert een flexibele toepassing van bouwgrenzen, omdat die grenzen in een aantal gevallen als te knellend ervaren kunnen worden. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen zal de gemeente in het geval van een overschrijding van een bouwgrens aan de hand van dit artikel beoordelen of die overschrijding vergunningverlening in de weg staat.

In het geval van vergunningvrij bouwen is ook de overschrijding van de bouwgrens vergunningvrij, zolang aan de regels van dit lid voldaan worden. Degene die de vergunningvrije bouwactiviteit uitvoert, moet dat zelf beoordelen. Als niet aan dit lid voldaan wordt, moet alsnog een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De gemeente kan ook bij vergunningvrije bouwactiviteiten handhavend optreden als in strijd met dit lid wordt gebouwd.

Voorwaardelijke verplichting over parkeren

Het artikel neemt de functie over van de vervallen stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening over parkeren. Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".

Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 6.3 van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013).

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen. Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat lid b van artikel 6.3 een bepaling die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Als uitwerking van de tendervoorwaarden en de geformuleerde ruimtelijke uitgangspunten voor de ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet, is geconstateerd dat het realiseren van parkeerplaatsen binnen het plangebied geen recht doet aan deze specifieke situatie. Een van de uitgangspunten voor de herontwikkeling van de voormalige schoollocatie is om welliswaar tot een nieuwe invulling te komen die aansluit bij de omliggende woonpercelen, maar waarbij tevens zo veel als mogelijk wordt ingezet op een groene invulling van de planlocatie. Zie Hoofdstuk 4 Planbeschrijving waarin het belang van een groene inrichting (waarbij parkeren is uitgesloten) nader is omschreven en waaruit blijkt dat het parkeren langs de straat per saldo meer kwaliteit oplevert voor de openbare ruimte dan het alternatief waarbij het parkeren op het binnenterrein wordt opgelost.

Het realiseren van parkeerplaatsen is daarom dan ook onmogelijk gemaakt binnen de bestemmingen Groen en Wonen. Desalnietemin kan toch aan de nota Stallen en Parkeren worden voldaan. Dit omdat deze nota mogelijkheden biedt om, in afwijking van de algemene beleidsopvatting dat parkeren op eigen terrein dient plaats te vinden, in specifieke situaties (en onder voorwaarden) het parkeren in de openbare ruimte opgelost kan worden. In dit geval is daar aanleiding toe. Uit de uitgevoerde parkeerdrukmeting blijkt dat de parkeerbehoefte van de nieuwe woningen ruimschoots in de openbare ruimte kan worden opgelost. Te meer nu sprake is van een (deels) historisch tekort en het een gereguleerd gebied betreft (vergunningsysteem in combinatie met betaald parkeren) is er geen sprake van parkeeroverlast voor bewoners en bezoekers van de omliggende woonbebouwing.

Huisvestingsbeleid, woningvorming en omzetting

Het beleid voor het omzetten, vormen en kadastraal splitsen van woningen is in het najaar van 2015 gewijzigd met de vaststelling van de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten. Daarbij ook de Huisvestingsverordening aangepast, waarbij een vergunningstelsel is ingevoerd voor het zodanig veranderen van een woning dat meer woningen ontstaan, verder woningvorming genoemd, ingevoerd. Omdat is gebleken dat ongereguleerde omzetting en vorming van woningen kan leiden tot een aantasting van het woon- en leefklimaat, is besloten om in de lijn van de facetbestemmingsplannen Woningsplitsing I en II in alle bestemmingsplannen een regeling te treffen voor omzetting en woningvorming. In verband met een goede ruimtelijke ordening worden daarom regels gesteld die zien op een goede kwaliteit van het woon- en leefklimaat. Deze regels werken aanvullend op het Bouwbesluit, waarin veiligheid en gezondheid geregeld zijn, en op de Huisvestingsverordening 2015 die gericht is op het beheer van een goede woningvoorraad. In tegenstelling tot deze verordening gelden de regels van het bestemmingsplan voor alle woningen, ongeacht de WOZ-waarde van de woning of de huurprijs.

De beleidsregels uit de Beleidsnotitie en beleidsregels woningsplitsen en omzetten zien onder meer op het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat, enerzijds door de eisen met betrekking tot de minimale omvang van woningen en anderzijds door het in beeld brengen van de gevolgen van extra woningen binnen de context van de bestaande situatie. De bestemmingsregeling kan daarom nauw aansluiten bij de wijze waarop het beleid over omzetting en woonvorming is neergelegd in die beleidsregels.

 

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. De overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

Artikel 10 Overgangsrecht

In het Besluit ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 11 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.5 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.