Alendorperweg 47 - 49, Máximapark, Leidsche Rijn

Toelichting projectbestemmingsplan

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Met de eigenaren van de percelen Alendorperweg 47 en 49 is overeengekomen gronden te ruilen ten behoeve van een ruimere toegang tot het Máximapark vanaf de Alendorperweg. De groene toegangsstrook aan noordoostzijde van het park wordt met deze ruil verbreed. Deze ontwikkeling tast de lintbebebouwing aan de Alendorperweg niet aan. In ruil voor de verbreding wordt een stuk grondgebied van het Máximapark aan de achterzijde van de percelen 47 en 49 aan deze percelen toegevoegd.

Dit bestemmingsplan maakt deze gewenste ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het hart van Leidsche Rijn en maakt deel uit van het plangebied van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park. Het omvat de percelen Alendorperweg 47 en 49 en een klein deel van het Máximapark achter deze percelen.

Het gebied wordt in het noorden begrensd door de lintbebouwing aan de Alendorperweg, in het oosten en westen door het Máximapark. In het zuiden door een groene toegangsstrook naar het park en voorzetting van de lintbebouwing.

afbeelding 1: luchtfoto bestaande situatie van de percelen Alendorperweg 47 en 49

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeerd het volgende bestemmingsplan:

bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	goedgekeurd door GS	Raad van State
Leidsche Rijn Park		29 juni 2006	16 januari 2007	20 februari 2008

afbeelding 2: bestaande situatie: uitsnede plankaart bestemmingsplan Leidsche Rijn Park

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere worden hier de ruimtelijke structuur en de historische ontwikkeling van het gebied beschreven. In hoofdstuk 4 is de planbeschrijving opgenomen. In dit hoofdstuk komen ook de milieu- en andere uitvoeringsaspecten aan bod. Hoofdstuk 5 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische toelichting op de planregels.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

Het Rijksbeleid richt zich op landelijke aangelegenheden en op bundeling van verstedelijking en economische activiteiten. Het plan past binnen deze doelstellingen. Aangezien dit bestemmingsplan zich enkel richt op een ruil van gronden binnen een klein deel van bestaand stedelijk en bebouwd gebied, is het rijksbeleid te globaal van aard.

2.2 Provinciaal beleid

Het Provinciaal beleid richt zich voornamelijk op herontwikkeling, verstedelijking en functiemenging binnen bestaand stedelijk gebied.

Groen in en om de stad zorgt voor een aantrekkelijk leefmilieu. De kwaliteit van de directe woon- en leefomgeving wordt mede bepaald door de aanwezigheid van groenvoorzieningen. Met name in de grotere steden zijn grotere parken, groenstructuren rondom wegen en speelplaatsen van groot belang voor de dagelijkse vrijetijdsbesteding en het welbevinden van de inwoners.

De Provincie streeft naar goede en bij de omvang van de wijk passende groenvoorzieningen op buurt- en wijkniveau. Daarbij wordt rekening gehouden met de groensituatie in de aangrenzende buurten en wijken. Als tegenpool van de verstedelijking zijn zeker in de stadsgewesten recreatieve groenvoorzieningen van belang. Deze gebieden leveren een gecombineerd aanbod van voorzieningen voor de vrijetijdsbesteding.

In januari 2002 heeft het Algemeen Bestuur van het Bestuur Regio Utrecht (BRU) een herziening van het Regionaal Structuurplan (RSP) vastgesteld. Deze herziening is in februari 2002 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten.

De concrete beleidsbeslissingen, die het (bouw)programma tot 2005 betreffen zijn door de gemeente bij het vaststelling van bestemmingsplannen voor dit gebied steeds in acht genomen. Aan de westkant van Utrecht is naar de wens van de Provincie een landschappelijk aantrekkelijke, duurzame overgang gerealiseerd van stad naar land. Het open weidegebied van het Groene Hart gaat hier over in Leidsche Rijn. Het Máximapark wordt daarin gezien als een belangrijke schakel. Het park fungeert als een stedelijk recreatief groencomplex.
Met dit voorliggend plan levert het Máximapark een klein stuk grond in, maar daartegenover staat dat het park via een bredere groene toegangsstrook beter bereikbaar is. Deze toegang biedt een beter zicht op het groen en zorgt bovendien voor een meer zichtbare ontsluiting van het Máximapark.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Algemeen gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030
De Structuurvisie is vastgesteld op 1 juli 2004. In de Structuurvisie zijn de kernkwaliteiten van de stad verwerkt in drie ontwikkelingsperspectieven: 'De Markt', 'Het Podium' en 'De Binnentuin'. In het perspectief 'De Markt' wordt het economische, dynamische en hoogstedelijke karakter van de stad versterkt. Ontwikkelingsperspectief 'Het Podium' richt zich op de stad als ontmoetingsplaats voor kunst, cultuur, onderwijs, voorzieningen en recreatie. Perspectief 'De Binnentuin' wil ruimte geven aan de specifieke identiteit van wijken en buurten. Het Máximapark geldt in de Structuurvisie als één van de vier podia van de stad Utrecht. Een podium levert een aanbod voor mensen uit de stad, maar ook voor mensen uit andere steden en dorpen. Daarbij gaat het om de echte 'inconen' voor de stad, die (mede)bepalend zijn voor de identiteit van de stad op schaalniveau van het land. Het Máximapark en centrum Leidsche Rijn worden als 'iconen' in de structuurvisie vermeld.

Welstandsnota
Op 24 juni 2004 is de welstandsnota 'De schoonheid van Utrecht' door de gemeenteraad vastgesteld. Het is een document dat moet zorgen voor een transparant welstandsbeleid. In de Welstandsnota Utrecht is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van bouwvergunningsplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de sneltoetscriteria. Voor bouwvergunningsplichtige bouwwerken geldt het volgende: In de nota wordt op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven. Voorts wordt er onderscheid gemaakt in ambities en worden deze vertaald in beleidsniveaus per gebied. deze beleidsniveaus zijn: Behoud, Respect en Open. De drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur. Tenslotte worden er algemeen geldende beoordelingscriteria geformuleerd die alleen per beleidsniveau verschillen en dus niet per gebied. In de Welstandsnota Utrecht is voor de bestaande bebouwing langs de linten (waaronder onder andere aan de Alendorperweg) aangegeven dat bouwplannen worden beoordeeld vanuit het beleidsniveau ´Respect´.

Monumenten en Cultuurhistorie  
Op gemeentelijk niveau speelt de Cultuurhistorische Effectrapportage Leidsche Rijn (1995) een belangrijke rol bij het ontwerp en ontwikkeling van Leidsche Rijn. Daarnaast is in 2004 het Monumentenbeleidsplan 'Beheer van de chaos der eeuwen' door de Utrechtse gemeenteraad goedgekeurd. In dit beleidsdocument wordt benadrukt dat cultuurhistorische waarden van groot belang zijn bij de ruimtelijke ordening. Cultuurhistorische waarden moeten in de besluitvorming een duidelijke plek houden in de ruimtelijke ordening, natuurlijk naast andere belangen die hierbij een rol spelen. Het doel daarvan is bij te dragen aan de kwaliteit van de ruimtelijke ordening in de stad.

Bomenbeleid
De bomenvisie (2009) heeft als doelstelling een samenhangende bomenstructuur voor de stad te ontwikkelen en te verbeteren, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. De visie geeft nadere regels hoe het college omgaat met bomen bij de ontwikkeling van de stad.
Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Groenstructruurplan
Het Groenstructuurplan (2007) van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil onder andere het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groenareaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen. De bomenstructuur komt grotendeels overeen met deze stedelijke groenstructuur.

Nota stallen en parkeren, 2013
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Het beleid in die nota is vertaald in normen voor auto- en fietsparkeren in de Nota Parkeernormen Fiets en Auto. Het beleid in deze nota is erop gericht om ter verbetering van de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid meer ruimte te geven aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er - waar dat mogelijk is op straat - minder ruimte komt voor het parkeren van auto's. De gemeente stimuleert om auto's aan de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij stations en andere knooppunten van openbaar vervoer. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad, zijn de autoparkeernormen in gebieden met betaald parkeren verlaagd. In de nota wordt de verplichting ingevoerd om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in het geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De nota biedt flexibiliteit en daarmee ruimte voor maatwerk door geen strakke norm maar een bandbreedte te geven en door de mogelijkheid te bieden om af te wijken van de normen.

Conclusie

Het plan biedt een ruimere toegang tot het Máximapark, dat in de Structuurvisie één van de iconen van de stad wordt genoemd. De bredere toegang houdt de lintbebouwing ter plaatse in stand. Op de bij de grondruil betrokken gronden zijn geen bomen aanwezig.Ten aanzien van de waterhuishouding is een watertoets gedaan.
Dit bestemmingsplan past in het hierboven genoemde gemeentelijk beleid.

2.3.2 Ontwikkeling Leidsche Rijn

Leidsche Rijn is de enige grote stadsuitbreiding in Nederland waar een omvangrijk en betekenisvol groengebied onderdeel is van de opgave. Voor de ontwikkeling van dit gebied zijn mede in overleg met de voormalige gemeente Vleuten-De Meern afspraken vastgelegd.

• Masterplan Leidsche Rijn 1995

Het Masterplan Leidsche Rijn vormde in 1995 het ruimtelijke en programmatische startpunt voor de ontwikkeling en de realisatie van de plannen voor het gebied. Het Masterplan gaat uit van de realisering van in totaal 30.000 woningen binnen Leidsche Rijn.

In de visie die aan het Masterplan ten grondslag ligt nemen drie begrippen een centrale plaats in: compactheid, duurzaamheid en identiteit. Bij compactheid gaat het niet zozeer om een hoge dichtheid, maar vooral om een sterke verbondenheid met bestaande concentraties van bebouwing. Met duurzaamheid wordt gedoeld op het streven naar een evenwicht in ecologische en economische aspecten. Identiteit heeft tenslotte te maken met karakter. Behoud van identiteit dient onder meer te worden nagestreefd door rekening te houden met de onderling sterk verschillende karakters van de stad Utrecht enerzijds en de kernen Vleuten en De Meern anderzijds. In het Masterplan neemt het Leidsche Rijn Park (sinds 2011 Máximapark geheten) een centrale plek in tussen de bestaande kernen en nieuwbouw van Vleuten-De Meern enerzijds en de nieuwbouw van Utrecht anderzijds.

• Bestemmingsplan Leidsche Rijn Park 2006

Het Máximapark vormt het groene hart van de Vinex-locatie Leidsche Rijn. Het park vormt op verschillende schaalniveaus een belangrijk element of gebied, zowel ruimtelijk als in gebruik en in beleving. Het park is als hoofdgroenstructuur van Utrecht op regionaal niveau van belang als verbinding tussen het noordwestelijk gelegen groengebied Haarzuilens met de zuidelijk gelegen polder Rijnenburg. Samen met de Haarrijnseplas vormt het Máximapark een recreatieve en ecologische verbinding naar het Groene Hart.

Conclusie

Het bovenstaande beleid voor de locatie Leidsche Rijn staat de ruil van een klein deel van gronden binnen het plangebied niet in de weg. De ruil van de gronden heeft een wijziging van bestemmingen tot gevolg die niet past binnen de kaders van het vigerend bestemmingsplan Leidsche Rijn Park 2006.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van het plangebied

De stroken grond van de Alendorperweg 47 en 49 en van het Máximapark, beide van ongeveer 150 m2, liggen in een gebied waar rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van elementen van cultuurhistorische of landschappelijke kwaliteit.

De bebouwde percelen binnen het plangebied zijn onderdeel van een lint dat loopt langs de Alendorperweg. De bebouwing aan het lint kenmerkt zich door een onderbroken lijn van woningen, waardoor er tussen de woningen voldoende ruimte is om vanaf de Alendorperweg zicht te hebben op het achterliggende gebied.

afbeelding 3: bestaande situatie Alendorperweg 47 en 49 (luchtfoto 2013)

Leidsche Rijn kent meerdere linten, bijvoorbeeld aan de Esdoornlaan, de Utrechtseweg, Enghlaan, Hof ter Weijdeweg en de Wilhelminalaan/Europaweg. De linten liggen in het Máximapark of aan de rand ervan. De bebouwing staat op ruime afstand van elkaar en geeft een groen landelijk beeld, elke woning heeft ruime voor- en zijtuinen. Kenmerkend is dat de bebouwing aansluit bij de historische verkavelingsrichting van het gebied en alleen evenwijdig aan de weg staat op plekken waar de verkavelingsrichting haaks op de weg staat. Hierdoor ontstaat er een gevarieerd beeld dat bestaat uit een groen landelijk gebied met zichtlijnen in verschillende richtingen. Bijgebouwen liggen terug op het perceel en zijn vrijstaand of aangebouwd aan het hoofdvolume, maar liggen op ruime afstand achter de voorgevel. Over het algemeen is de bebouwing vrijstaand in één of twee bouwlagen, al dan niet afgedekt met een kap. In kapvorm en kaprichting is een grote variatie.

afbeelding 4: het Máximapark

Het Máximapark is een groengebied van circa 300 hectare. Voor de stadsbewoner is een park op loopafstand van de woning een belangrijke aanvulling op en een doorslaggevende factor in de waardering van zijn woning en de omgeving. Met dit doel is het park aangelegd. Het moest gezien de ligging bovendien de identiteitsdrager zijn van het gehele nieuwe woongebied. Terwijl elke wijk en elke buurt zijn eigen signatuur heeft, is het park een constante.

3.1.1 Historische ontwikkeling plangebied en omgeving

Het plangebied valt onder de vigeur van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park dat is vastgesteld in 2006. Op 17 mei 2011 kreeg het park de naam Máximapark. Het is grotendeels gelegen op de stroomrug van de Oude Rijn, een brede gordel van zandige rivierafzettingen. De restgeul van deze rivier slingert onder de naam Alendorper Wetering met enkele markante meanders door het plangebied. De Alendorper Wetering en de Vleutense Wetering maakten ooit deel uit van de Oude Rijn. Sommige delen van deze rivier zijn nu nog slechts als kleine slootjes te zien, andere stukken zijn helemaal verdwenen. Met de zogenoemde 'Vikingrijn' is de oorspronkelijke loop van de Oude Rijn hersteld. Hiermee keert het water, dat zo lang het landschap ten westen van Utrecht heeft bepaald, als waterloop terug.

afbeelding 5: historische topografische kaart omgeving van de Alendorperweg

De zandige stroomrugafzettingen waren door hun relatief hoge ligging en goede natuurlijke ontwatering vanouds geliefde vestigingsplaatsen voor de mens. Minstens vanaf de Midden Bronstijd (circa 1500 voor de jaartelling) is de stroomrug van de Oude Rijn min of meer continu bewoond geweest. Van nature was de stroomrug bedekt met loofbos, waarin eik, es en iep domineerden. De veengebieden ten noorden en ten zuiden van de stroomrug kenmerkten zich door een bijna ondoordringbaar elzenbroekbos. De stroomrug bepaalt nog steeds de gebruiksmogelijkheden en het aanzicht van het plangebied.
Tot aan de Romeinse tijd was de bewoning verspreid, weinig plaatsvast en sterk afhankelijk van de veranderende omstandigheden van het dynamische rivierlandschap. Men koos bij voorkeur de hoger gelegen oeverwallen langs afgesneden rivierarmen als woonplaats. Een bijzondere episode vormen de eerste eeuwen van de jaartelling, toen de grens van het Romeinse Rijk door het gebied liep dat nu Máximapark heet.

3.1.2 Beeldbepalende elementen

De bebouwing aan de Alendorperweg stamt uit de periode rond 1920 toen een nieuw tuinbouwgebied werd bebouwd met boerderijen en tuinderswoningen. Langs de Alendorperweg is een aantal monumentale panden gevestigd, met name langhuisboerderijen en/of woonhuizen. Een klein deel van het Romeinse Castellum dat tot de Alendorperweg toebehoort is zelfs aangewezen als een terrein met hoge archeologische waarde en een rijksmonument. In het plangebied bevinden zijn geen monumentale panden.

3.1.3 Structuurbepalende elementen

3.1.3.1 Oude Rijn

Het beeldbepalende element is de restgeul van de Oude Rijn, die voortleeft onder de naam Alendorper Wetering. Door de afdamming van de Kromme Rijn bij Wijk bij Duurstede omstreeks 1122, bleven de laatste kronkels bewaard van deze rivier die ooit de grens van het Romeinse Rijk markeerde en die de hele opbouw van het gebied heeft bepaald. Het centrale deel van de stroomrug, waar het grootste deel van het Máximapark is gelegen, kent een opbouw van onregelmatige verkavelingsblokken, die voor een deel 'opgehangen' lijken aan de restgeul van de Rijn. De oude wegen op de stroomrug, onder andere de Alendorperweg, de Utrechtseweg en de Esdoornlaan- Europalaan (de voormalige Krochtdijk) beschrijven de contouren van deze blokken en verwijzen in hun bochtige verloop naar het 'oude land'. De kaarsrechte Smalle Themaat daarentegen hoort bij de jongere polders ten noorden van de stroomrug; de Smalle Themaat is daarvan de 'ontginningsbasis'. Het onderscheid tussen stroomrug en polder is op de meeste plaatsen nog goed zichtbaar in het slotenpatroon en de vorm van de percelen.

 
afbeelding 6:de meanderende Vicking Rijn die nu (bij de blauwe pijl) de Alendorperweg kruist

3.1.3.2 Landschap

In het plangebied en omgeving zijn een aantal landschapstypes te herkennen, waarvan de verschillen voor een deel zijn veroorzaakt door verschillen in bodemgesteldheid en hoogteligging. Op de komkleigronden in het zuiden en noorden van Vleuten-De Meern treft men met name een open polderlandschap aan, gekenmerkt door een regelmatige strokenverkaveling. Op de stroomruggen in het centrale deel van Vleuten-De Meern komen twee landschapstypen voor: het half open landschap met onregelmatige blokverkaveling en het gesloten landschap van voorheen een tuinbouwgebied met kassen en boomgaarden. De Alendorperweg maakt hiervan deel uit. De onregelmatige strokenverkaveling is te danken aan opsplitsingen die in de loop de eeuwen hebben plaatsgevonden. Het tuingebied rond de Alendorperweg werd rond 1920 bebouwd met boerderijen en tuinderswoningen.

Het aanzicht van het gebied is sinds de Middeleeuwen tot aan de herverkaveling en dorpsuitbreidingen, die vanaf de jaren '50 van de twintigste eeuw plaatsvonden, niet wezenlijk veranderd. Hoogstens brachten ontwikkelingen in de infrastructuur enkele nieuwe lijnen aan, ook doordat de meeste kassen zijn verdwenen.

3.1.3.3 Waterhuishouding

De waterhuishouding van het gebied staat momenteel volledig in het teken van het landbouwkundig gebruik. Gedurende de winter en in het voorjaar worden grote hoeveelheden water afgevoerd om voldoende drooglegging voor de landbouwkundige functies te waarborgen. In de zomer wordt via de Leidsche Rijn water uit het Amsterdam-Rijnkanaal aangevoerd om verdroging tegen te gaan. Dit water heeft over het algemeen een slechte kwaliteit. Eén van deze belangrijke watergangen is de Alendorper Wetering die dwars door het Máximapark gaat en vervolgens de Alendorperweg in tweeën splitst.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

Om de gemeentelijke visie ten behoeve van de ontsluiting van het Máximapark aan de Alendorperweg te kunnen realiseren zijn met de eigenaren van de percelen Alendorperweg 47 en 49 privaatrechtelijke ruilovereenkomsten gesloten.

De huidige bestemmingen op de percelen Alendorperweg 47-49 zijn GWB (Gemengd Wonen, Bestaand lint) en voor Máximapark geldt onder het vigerend planologisch regime de bestemming GS (Groenvoorzieningen, Stadspark). Voor de grondruil moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld.

Door de ruil van de gronden kan het huidige toegangspad vanaf de openbare weg naar het park worden verbreed. Dit komt de toegankelijkheid en de zichtbaarheid van het Máximapark voor de gebruikers van het park ten goede.

4.1.1 Programma

Twee ruilovereenkomsten maakt de gewenste ontwikkeling in Leidsche Rijn op en rond de percelen Alendorperweg 47, 49 en Máximapark mogelijk. Deze privaatrechtelijke overeenkomsten gelden als uitgangspunt voor het programma van deze ontwikkeling.

4.1.2 Ruilovereenkomsten

• Ruil gronden percelen Alendorperweg 47 en Máximapark

De overeenkomst tussen de eigenaar van perceel nummer 47 en de gemeente houdt de ruil in van een strook grond achter nummer 49 (dat als uitweg voor het perceel 47 fungeert) in ruil voor een een stuk grond achter nummer 47.

• Ruil gronden percelen Alendorperweg 49 en Máximapark

De overeenkomst tussen de eigenaar van perceel Alendorperweg 49 en de gemeente betreft de ruil van een strook grond naast nummer 49 en een stuk grond achter nummer 49.

De strook naast nummer 49 maakt het mogelijk de toegang tot het Máximapark te verbreden. Om deze verbreding te realiseren moet de schuur op de nieuw aangekochte grond van perceel 49 worden verplaatst.

De percelen Alendorperweg 47 en 49 hebben op grond van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park (2006) de bestemming Gemengd Wonen, Bestaand lint (GWB). Het Máximapark heeft de bestemming Groenvoorziening, Stadspark (GS).
Sinds 2012 gelden standaardbestemmingen. Dit plan past de namen van bestemmingen daarop aan en maakt gebruik van de huidige standaarden voor bestemmingen.
De strook naast Alendorperweg 49 krijgt de bestemming Groen - Park (G-PA). De strook grond van het Máximapark achter Alendorperweg 47 en 49 wordt toegevoegd aan laatstgenoemde percelen en krijgt de bestemming Wonen (W).

Hieronder tweemaal een uitsnede van afbeelding 2, die de situatie voor en na de ruil weergeven.

en
afbeeldingen 7 en 8: de situatie voor na de ruil van de gronden aan de Alendorperweg

Op bovenstaande afbeelding 8 is te zien dat de garage (aangeduid met de zwarte ster) op het perceel Alendorperweg 49 niet langer binnen de bestemming GWB valt. Daarom is overeengekomen dat deze binnen de nieuwe bestemming Wonen wordt verplaatst.

4.2 Randvoorwaarden en uitvoeringsaspecten

Vanuit milieu zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. Ook overige milieuaspecten spelen geen rol. De grondruil is overeengekomen om de ontsluiting van het Máximapark breder en toegankelijker te maken.

Hieronder volgt een opsomming van onderzoeksaspecten, die bij het bestemmingsplan zijn betrokken.

• Milieu effect rapportage

Deze ruimtelijke ontwikkeling staat in het Besluit m.e.r. niet op de lijst van activiteiten waarvoor een milieubeoordeling noodzakelijk wordt geacht.

• Verkeer

Rondom het plangebied liggen gebiedsontsluitende wegen voor het autoverkeer. Voor fietsers en wandelaars zijn in en rondom het Máximapark recreatieve en ontsluitende paden aangelegd.

Openbare ruimte en groen

De groenstructuur binnen het plangebied wisselt voor een klein deel van locatie. Op het voormalige stuk groen van het Máximapark wordt een garage herbouwd; het overige deel wordt als siertuin ingericht. Deze schuur bevindt zich nu nog op het deel dat de toegang tot Máximapark moet verbreden. De toegang behoudt de groene structuur van een groenstrook. Het toegangspad wordt niet verhard.

Parkeren

De parkeernormen die gelden voor dit plan zijn conform de Nota Stallen en Parkeren (2013). De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij het realiseren van bouwplannen. De parkeernormen gelden als voorwaarde voor het verstrekken van een omgevingsvergunning. Ook voor fietsers zijn parkeerplaatsen/stallingsplaatsen nodig. Deze plaatsen moeten in bouwplanontwikkelingen conform gemeentelijke parkeernormen worden meegenomen.

Binnen het plangebied bevinden zich twee woningen. Er vindt geen uitbreiding van woningen plaats. De situatie ten aanzien van parkeren wijzigt hierdoor niet. Er is binnen het plangebied hiermee voldoende ruimte om aan het gemeentelijk parkeerbeleid te kunnen voldoen.

• Luchtkwaliteit, Geluidhinder en Externe veiligheid

De wijziging van de bestemmingen heeft geen invloed op de luchtkwaliteit en verandert niets aan geluid. Het levert geen nadelige bijdrage aan de luchtkwaliteit en betreft geen geluidgevoelige bestemmingen. Ook ten aanzien van de externe veiligheid zijn er geen effecten, omdat er geen sprake is van kwetsbare objecten.

• Kabels en leidingen

Er bevinden zich geen kabels en leidingen binnen het plangebied (zie de klicmelding in Bijlage 1).

• Bodemkwaliteit

De woonfunctie binnen het plangebied blijft gelijk waardoor een bodemonderzoek niet nodig is.
Het gebruik van lood, zink en koper is niet toegestaan vanwege uitloging naar de bodem.

• Water

Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoonwater schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Het waterbeleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets.
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de gemeente en waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. De inzet daarbij is om in elk afzonderlijk plan met maatwerk het reeds bestaande waterhuishoudkundige en ruimtelijke beleid goed toe te passen en uit te voeren.

Relevant beleid
Bij de planvorming zijn er verschillende partijen betrokken met betrekking tot water.
Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (belangrijkste beleidsnota's: Waterbeheerplan 2010-2015 'Water Voorop!' en Waterstructuurvisie, Keur en Legger),de Provincie Utrecht (Provinciaal waterplan, Grondwaterplan, provinciale milieuverordening) en de Gemeente Utrecht (Waterplan, GRP, Milieuplan).

Basisprincipes omgaan met water
Dit houdt in het water vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit), schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit) en zorgen voor een waarborg tegen overstroming - overstromingsrobuust bouwen (veiligheid).

Beleid hemel- en afvalwater
Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

Water in relatie tot het plangebied
De ruimtelijke ontwikkelingen hebben weinig tot geen gevolgen voor het watersysteem. In het kort gaat het om het verhard oppervlak neemt gering toe (zie de Keur bepalingen voor de grenswaarden). Deze geringe toename van verhard oppervlak heeft weinig gevolgen voor het watersysteem. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui al het hemelwater vanaf dit oppervlak verwerken en bergen. Het bestaande oppervlaktewater wordt niet aangepast. Water wordt niet buiten het plangebied geborgen. Er vindt geen lozing plaats van verontreinigingen en/of verontreinigd water naar oppervlaktewater. Het plangebied ligt niet op of nabij een waterkering of belangrijke watergang.

Het plangebied ligt niet nabij een rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) of rioolpersleiding.

Afvoer hemelwater Hemelwater wordt rechtstreeks afgevoerd naar oppervlaktewater. Omdat de toename aan verharding kleiner is dan 500m2 in stedelijk gebied of 1000m2 in landelijk gebied, hoeft deze afvoer niet te worden gecompenseerd. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater.

Afvalwater
Het betreft enkel een functiewijziging en het verschuiven van een bijgebouw binnen de perceelgrenzen.

Ondergrondse bouwwerken
Het plan is om op het perceel van nummer 49 een kelder aan te leggen onder de nieuw te bouwen berging/garage. Deze kelder dient waterdicht te worden uitgevoerd. Permanente onttrekking van grondwater is niet toegestaan. Daarnaast mogen geen deklagen doorsneden worden, waardoor grondwaterstromen worden verstoord.

Grondwateronttrekking
Het plan is om grondwater tijdelijk (indien tijdens de bouwfase grondwater wordt onttrokken voor drooglegging) of permanent te onttrekken en af te voeren naar oppervlaktewater. Voor onttrekking en lozing van grondwater dient een Watervergunning te worden aangevraagd of een melding te worden gedaan bij het waterschap. In de Keur van het waterschap staat dat het verboden is om permanent grondwater (dus ook drainage) te lozen op oppervlaktewater.

Toekomstige ontwikkelingen
Indien in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, waarbij het verhard oppervlak uitbreidt met meer dan 500m2 in stedelijk gebied en/of 1000m2 in landelijk gebied, heeft dit tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet deze versnelde afvoer worden voorkomen of gecompenseerd.

De waterbeheerder is om een digitale toets gevraagd (zie ). Het watertoetsproces voor het project Alendorperweg 47-49 is op 24 februari 2015 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

Conclusie
Uit de digitale analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: 'het standstill beginsel'. Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan. Bij sloop/nieuwbouw van de bestaande garage dient de kelderconstructie aan het bouwbesluit te voldoen. Deze dient geheel waterdicht te zijn en voor tijdelijke bemaling moet een melding bij het HDSR worden ingediend.

• Flora en fauna

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving. Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en faunawet.

• Archeologie

Wettelijk kader

In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan

De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart

De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Monumentenwet 1988 beschermd. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Voor deze gebieden geldt de gemeentelijke Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.
Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

afbeelding 9: uitsnede archeologische waardenkaart met legenda
In het vierkant op de uitsnede ligt het plangebied.

Archeologie in het plangebied

Het plangebied bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied van archeologische verwachting (groen), wat betekent dat de verwachting op archeologische resten hier laag zijn. Voor deze zone geldt dat bodemingrepen groter dan 1000 m2 en dieper dan 50 cm archeologisch vergunningplichtig zijn.

Indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen, dient conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Stedenbouw en Monumenten, Team Cultuurhistorie, 030-2863990 te worden gedaan.

4.2.1 Conclusie

Dit bestemmingsplan legt de ruil van gronden en wijziging van bestemmingen binnen een klein plangebied vast. Deze wijziging heeft geen gevolgen voor het milieu en andere uitvoeringsaspecten.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Om de omschreven ontwikkeling mogelijk te maken heeft de gemeente ca. 150 m2 stuk grond van het Máximapark verkocht in ruil voor ca. 150 m2 strook grond ten behoeve van een bredere toegang tot het park. De grondruil is in ruilovereenkomsten vastgelegd, waarin ook de financiële lastenverdeling is opgenomen.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingplan maakt de uitvoering van twee ruilovereenkomsten mogelijk. De wijziging van bestemmingen heeft geen nadelige invloed op de omwonenden of omgeving.

5.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan de waterbeheerder voorgelegd als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

6.2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

Sinds 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Hierdoor vervallen diverse gebruikelijke termen voor vergunningen zoals bouwvergunning, sloopvergunning, aanlegvergunning, ontheffing et cetera.

Hieronder worden de meest voorkomende termen weergegeven:

• De term bouwvergunning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen; hierna te noemen 'omgevingsvergunning bouwen'.
• De term sloopvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor de activiteit slopen' ;hierna te noemen 'omgevingsvergunning slopen'.
• De term aanlegvergunning wordt 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; hierna te noemen 'omgevingsvergunning aanleggen'.
• De term 'ontheffing' of 'het verlenen van een ontheffing' wordt 'afwijking' of 'afwijken bij omgevingsvergunning'.

6.3 Planvorm

Het plangebied kent bestemmingen, die zo zijn opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden. In de verbeelding zijn de functies zodanig bestemd, dat het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn.

6.4 Opbouw Regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

6.5 Regeling bijbehorende bouwwerken

6.5.1 Inleiding

In het Besluit omgevingsrecht Bijlage II artikel 2 staan de vergunningvrije bijbehorende bouwwerken opgesomd. Deze vergunningvrije bouwwerken zijn in 2014 aanzienlijk verruimd. De vergunningvrije bouwwerken komen overeeen met de voorheen door de gemeente Utrecht gehanteerde standaard erfbebouwingsregeling bij woningen. Besloten is daarom om in het bestemmingsplan geen aparte regels meer op te nemen voor bijbehorende bouwwerken, maar te verwijzen naar de vergunningvrije bijbehorende bouwwerkenregeling in het Besluit omgevingsrecht.

De regeling voor erfbebouwing

Het begrip ‘bijbehorend bouwwerk’ wordt gehanteerd als verzamelterm voor uitbreidingen, zoals aan- en uitbouwen, maar ook voor bijgebouwen, overkappingen en andere soorten bouwwerken met een dak bij een hoofdgebouw. Hierbij gaat het nadrukkelijk niet over dakkapellen, dakramen, erf- of perceelafscheidingen, speeltoestellen, vlaggenmasten en (schotel) antennes.

Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan op het voorerf en het zijerf dat in een hoeksituatie langs openbaar toegankelijk gebied ligt. Er mag alleen gebouwd worden in het achtererfgebied.

Achtererfgebied

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

De actuele omvang van het hoofdgebouw en de actuele omvang van het perceel bepalen de grootte van het achtererfgebied. Het hoofdgebouw is het gebouw, of gedeelte daarvan, dat gelet op de bestemming uit het bestemmingsplan het belangrijkst is. Bij een woonbestemming is dat de woning met alle daarbinnen opgenomen ruimten, zoals de woonkamer, slaapkamers, keuken, bergruimte en bijkeuken. Een aangebouwde garage of berging, ook al is deze toegankelijk vanuit de woning, maakt geen onderdeel uit van het hoofdgebouw als deze in bouwkundig opzicht is af te splitsen. Alleen als een garage of bergruimte geheel binnen de architectuur van de woning is geïntegreerd en niet bouwkundig kan worden afgezonderd, wordt deze gerekend tot het hoofdgebouw.

In bijzondere situaties kan een deel van een omvangrijk kadastraal perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming hebben die niet hoort bij het hoofdgebouw en die het verbiedt deze gronden te gebruiken en in te richten ten dienste van het hoofdgebouw (bijvoorbeeld als er op het perceelsgedeelte een natuur-, bos,- of agrarische bestemming rust). Het kan zijn dat zo’n perceelsgedeelte daarom niet als erf kan worden aangemerkt waardoor er dus ook niet vergunningvrij kan worden gebouwd. Het achtererfgebied ligt achter de lijn die loopt op 1 m achter de voorkant van het hoofdgebouw. Als voorkant geldt de voorgevel. Dit is de gevel aan de voorzijde die bepalend is voor de hoofdmassa van het hoofdgebouw. Aan- of uitbouwen aan de voor- of zijgevel, zoals een erker of serre, blijven buiten beschouwing bij het bepalen van de voorgevel. De voorzijde van een gebouw is meestal de naar de weg gelegen zijde. Meestal is daar de voordeur of hoofdingang gesitueerd. Kelders blijven buiten beschouwing bij het bepalen van het achtererfgebied.

Bebouwingsgebied

Onder meer uit planologisch oogpunt mag een achtererf niet helemaal volgebouwd worden. Om de toelaatbare oppervlakte van een vergunningvrij te bouwen bijbehorend bouwwerk te bepalen, wordt uitgegaan van een zogenoemde ‘nulsituatie’. Vanuit die nulsituatie mag een bepaalde hoeveelheid vierkante meters worden bebouwd. Voor die nulsituatie wordt uitgegaan van het hoofdgebouw zoals dat indertijd volgens de vergunning is opgeleverd. Bij dit oorspronkelijk hoofdgebouw mag in het achtererfgebied een bepaalde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd. Om de precieze oppervlakte te bepalen wordt gewerkt met het begrip ‘bebouwingsgebied’. In onderstaand kader is de omschrijving van het begrip ‘bebouwingsgebied’ opgenomen.

6.5.2 Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw.

Het bebouwingsgebied bestaat uit het achtererfgebied en daarbij opgeteld de delen van het hoofdgebouw (aan- of uitbouwen of andere uitbreidingen die niet tot het oorspronkelijke hoofdgebouw behoren) die naderhand aan het oorspronkelijke hoofdgebouw zijn toegevoegd. De grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw telt dus niet mee.

Met de oppervlakte van het bebouwingsgebied wordt met bebouwingspercentages over gedeelten van het bebouwingsgebied bepaald welke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal bij het oorspronkelijk hoofdgebouw gebouwd mag worden. In onderstaande tabel staat welk maximaal toelaatbaar bebouwingspercentage geldt voor het desbetreffende gedeelte van het bebouwingsgebied.

Rekenvoorbeeld:

50% van 100 m2 = 50 m2

20% van 200 m2 = 40 m2

10% van 360 m2 = 36 m2 

= 126 m2

minus aanbouw 50 m2 = 76 m2

Op bovenstaand perceel mag er nog 76 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden bijgebouwd.

Bouwhoogten

Er is een onderscheid in de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 4 meter vanaf het oorspronkelijk hoofdgebouw en daarbuiten. De hoogte binnen een afstand van 4 meter moet aansluiten bij de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw (maximaal 30 cm boven de hoogte van de vloer van de eerste verdieping). Binnen deze afstand mag het bouwwerk niet hoger zijn dan het hoofdgebouw en ook nooit hoger dan 5 meter. Voor bijbehorende bouwwerken buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw die hoger zijn dan 3 meter, moet de daknok worden gevormd door tenminste twee schuine dakvlakken. De dakvoet (het laagste punt van het schuine dak) mag niet hoger zijn dan 3 meter. De hellingshoek van de dakvlakken mag niet meer zijn dan 55°. De hoogte van de daknok mag niet meer zijn dan 5 meter, waarbij verder voldaan moet worden aan de volgende formule: maximale daknokhoogte [m] = (afstand daknok tot de perceelsgrens [m] x 0,47) + 3.

Binnen een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag het gebruik gelijkwaardig zijn aan dat van het hoofdgebouw. Bij een woning betekent dat er binnen 4 meter bijvoorbeeld een keuken, bijkeuken, serre of uitbouw van de woonkamer mag worden gebouwd. Buiten een afstand van 4 meter van het hoofdgebouw, mag de aanbouw alleen gebruikt worden voor bijvoorbeeld een berging, garage of plantenkas.

6.6 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

De artikel 1 en 2 bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Groen - Park

De gronden die zijn aangewezen als Groen- Park (G-PA) zijn bestemd voor groenvoorzieningen in de vorm van een park met recreatief gebruik. Binnen de bestemming zijn fietspaden, voetpaden en watergangen mogelijk.

Artikel 4 Wonen 

De bestemming Wonen (W) is opgenomen voor de bestaande woningen in een lintbebouwing. De met het wonen samenhangende functies, aan-huis-verbonden beroepen en -bedrijven, de tuinen en de (achter)erven, zijn gecombineerd in deze bestemming.
Deze bestemming Wonen volgt de voorgaande bestemming Gemengd Wonen, Bestaand lint (GWB) uit het bestemmingsplan Leidsche Rijn Park 2006.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

De archeologische waarde (WR-A) en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - Archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd, terwijl overtreding van het bestemmingsplan een strafbaar feit is. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarde en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Artikel 6 Antidubbeltelbepaling

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 9 Algemene regel m.b.t. parkeergelegenheid

Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloop- nieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwen.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt mogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders om bij omgevingsvergunning af te wijken van de planregels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een ontheffing verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwen.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 12 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zo lang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 13 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

6.7 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden

Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaving

Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.