Bosstraat 84 B en C

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Van der Wardt Ontwikkeling B.V. heeft vanaf 2011 20 halfvrijstaande woningen en 2 vrijstaande woningen op ruime kavels ontwikkeld aan de Bosstraat in Soest. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is in 2011 een ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van het projectbesluit 'Bos en Duin' opgesteld.

Een klein perceel aan de zuidwestzijde van dat plangebied is van oorsprong een horecavoorziening. Deze horecavoorziening is ook meegenomen in het ontwerp voor Bos en Duin. Het oorspronkelijke pand is gesloopt en het terrein ligt momenteel braak. Aangezien er geen plannen meer zijn om hier horeca te vestigen, leent de locatie zich voor woningbouw (Bosstraat 84 B en C), aansluitend bij de andere nieuwe woningen van Bos en Duin.

Het geldend bestemmingsplan staat een bestemmingswijziging van een horecavoorziening naar woningen niet toe. Daarom wordt onderliggend bestemmingsplan opgesteld.

Tot het plangebied behoort tevens de strook grond met de bestemming Groen - Wijkgroen. Deze gronden mogen alleen gebruikt worden ten bate van openbaar groen. Echter, de onderliggende gronden zijn in eigendom van de bewoners van de nieuwe woonbuurt en de wens bestaat hier wat soepeler om te kunnen gaan met het gebruik van deze gronden als privétuin. Voorop staat dat een het groene karakter van deze strook behouden moet blijven. Dit bestemmingsplan voorziet in de tweede plaats in de aanpassing van de regels binnen de groenbestemming.

1.2 Ligging plangebied

Het projectgebied ligt ten noorden van De Bosstraat aan de zuidkant van de kern Soest.

Afbeelding: ligging projectgebied ten opzichte van Soest

Ten noorden van het projectgebied ligt het 1e Heezerlaantje en ten westen van het projectgebied liggen een aantal sportvelden en accommodaties ten behoeve van voetbal, hockey, tennis en paardrijden. De toekomstige bestemming Bostuin ligt achter een groot deel van de vrijstaande en halfvrijstaande woningen van de woonbuurt Bos en Duin.

Ligging plangebied

1.3 Doel

Het doel van dit document is de planologisch-juridische regeling om de twee woningen aan de Bosstraat mogelijk te maken en om de bestaande bestemming Groen - Wijkgroen zodanig aan te passen dat het gebruik als 'Tuin' meer voor de hand liggend is. In dit bestemmingsplan zal worden aangetoond dat twee woningen op deze locatie stedenbouwkundig en milieutechnisch aanvaardbaar is.

Er is gekeken of het bouwplan past binnen het ruimtelijk relevante beleidskader van de verschillende overheden, of er bezwaren zijn vanuit de planologische of milieutechnische aspecten en of de economische uitvoerbaarheid kan worden gegarandeerd.

1.4 Geldende plannen

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan 'Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat', onherroepelijk geworden op 15 maart 2012.

Uitsnede bestemmingsplan 'Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat'

Op het perceel ligt de bestemming "Horeca - Bos en Duin" en voor het overige deel de bestemming "Groen-Wijkgroen". Binnen de horecabestemming zijn een congrescentrum en een zalenverhuur toegestaan. Tevens zijn parkeervoorzieningen toegestaan. Het wijkgroen is bestemd voor openbaar groen.

Over het plangebied liggen ook de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie middelhoge verwachting" en een aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'.

Verder geldt het Paraplu bestemmingsplan "Nota parkeernormen auto en fiets", vastgesteld op 18 september 2014.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. In hoofdstuk 4 volgen de planologische- en milieuaspecten. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Hoofdstuk 6 en 7 behandelen respectievelijk de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project

2.1 Ligging in de omgeving

De oppervlakte van het projectgebied is circa 1.500 m2. Het projectgebied ligt binnen de bebouwde kom en is, zoals eerder vermeld, gelegen aan de zuidkant van de kern Soest. De Bosstraat is min of meer een verbindingsweg van het dorp naar de ten zuiden van het projectgebied gelegen bos- en natuurterreinen Soest. De stedenbouwkundige structuur van de omgeving is dorps en binnen de openbare ruimte is veel groen aanwezig. Op circa 250 meter ten zuiden van het projectgebied ligt het spoortracé Baarn-Utrecht.

2.2 Huidige situatie

Het projectgebied betreft een braakliggend perceel. Voorheen stond hier een leegstaand horecapand welke al geruime tijd niet meer gebruikt werd.

Het projectgebeid met aan de voorzijde de groenwal langs de Bosstraat

Kenmerkend element vormt de hakhoutwal en daarachter gelegen bomenrij langs de Bosstraat. Deze wal en bomenrij blijft met de bouw van de twee woningen ongemoeid.

De groene strook tussen de reeds geraliseerde woningen van de woonbuurt Bos en Duin en de sportvelden en percelen langs het 1e Heezer laantje zijn in particulier eigendom en bestaat uit bomen en struiken. Sommige delen hiervan worden nu al benut als tuin en de opzet van dit bestemmingsplan is om dit ook planologisch-juridisch mogelijk te maken zonder dat het groene karakter verloren gaat.

2.3 Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie zullen twee woningen worden gerealiseerd. Belangrijk is het groene karakter van het plan. De groene (eiken)hakhoutwal met bomenrij langs de Bosstraat blijft behouden. De bomen vormen de rand van een 'boskamer'. De kavels hebben grote tuinen met daarin veel bomen, met name aan de zijde van de sportvelden.

Qua opzet en ontwerp wordt nauw aangesloten bij de reeds gerealiseerde woningen van het project Bos en Duin. Tijdens het opstellen van dat plan heeft een uitgebreide gebiedsinventarisatie plaats gevonden en is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Onderliggend plan zal hierop aansluiten.

Ontwerp Bos en Duin (onderhavig plan voor de twee woningen valt in gebied 1)

De woningen worden op ruime afstand van de ontsluitingsroute geprojecteerd waardoor aan de voorzijde sprake is van diepe tuinen (7 meter diep) en ruime voor twee parkeerplaatsen (zie situatie tekening hieronder). De 12 meter brede groene eikenhakhoutwal aan de zuidzijde (325 m2) blijft behouden en is essentieel om het bosachtige karakter van de Bosstraat te behouden.

Plaatsing woningen en parkeerplaatsen op perceel

De percelen waarop de woningen worden gebouwd hebben een oppervlak van circa 600 m2. De woningen zijn half vrijstaand, de garages zijn geschakeld en de kap van de hoofdmassa staat loodrecht op de ontsluitingsweg. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 3 en 10 meter. De breedte van de hoofdmassa van de woningen is 7 meter en de diepte is 12 meter. In dit bestemmingsplan wordt de mogelijkheid geboden om in plaats van twee onder één kapwoningen twee vrijstaande woningen te kunnen bouwen.

Aandachtspunt vanuit de gemeente is dat bij het ontwerp van de noordelijke woning voldoende rekening wordt gehouden met de privacy richting de buren. Om deze reden is een strook van het perceel bestemd als 'Tuin'.

Voor de zuidelijke woning dienen de uitstraling en verschijningsvorm van de eventuele gebouwde erfgrens aan te sluiten bij de gebouwde erfgrenzen zoals die al zijn gerealiseerd elders in de buurt.

Referentiebeeld voor de beeldkwaliteit toekomstige woningen

Referentiebeeld voor de beeldkwaliteit toekomstige woningen

Referentiebeeld voor de beeldkwaliteit toekomstige woningen

Referentiebeeld voor de beeldkwaliteit toekomstige woningen

Bewoners en bezoekers van de woningen parkeren zoveel als mogelijk op eigen terrein. Per perceel worden er minimaal 2 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de beleidsnota 'Parkeernormen auto en fiets' (2e herziening) vastgesteld door de Gemeenteraad d.d. 12 februari 2014.

Op ieder perceel is ruimte voor een oprit van 9 meter. Daarnaast bevinden zich langs de buurtontsluiting nog eens 13 parkeerplaatsen en er zullen maximaal twee extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd tegenover de nieuwe woningen aansluitend op de bestaande parkeerplaatsen.

Zoals genoemd blijft de hakhoutwal met bomen behouden. De totale breedte van de hakhoutwal is 12 meter, gemeten vanaf de rand van de weg. De bomen staan op regelmatige afstand van elkaar en zijn van hetzelfde type en grootte. De bomen aan de achterzijde van de woningen staan als in het bos, dat wil zeggen willekeurig, met verschillende typen en afmetingen.

De bomen achter de hakhoutwal, buiten de 12-meter strook, zullen tot het uitgeefbaar gebied behoren.

Wegen, paden en parkeren

De ontsluiting op de Bosstraat vindt plaats door middel van de bestaande inrit. Langs de weg loopt ook een voetpad. Dit wordt als onderdeel van de weg gebruikt bij calamiteiten.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2011) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 in werking getreden. De structuurvisie infrastructuur en ruimte 2040 (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

Tevens vervangt het de ruimtelijke doelen en uitspraken in de volgende documenten: PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de agenda landschap, de agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen tot aan 2040. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het rijk gaat voor verstedelijking en economische activiteiten (evenals in de Nota Ruimte) uit van de bundelingsstrategie. Voordelen hiervan zijn dat steden ondersteund worden in hun economische en culturele functie. Zowel in dorpen als steden wordt het draagvlak voor voorzieningen ondersteund.

Het bundelingsbeleid is een taak van decentrale overheden. Het rijk heeft een stimulerende rol. Doel is dat in iedere gemeente voldoende mogelijkheid is om in de natuurlijke bevolkingsaanwas te voorzien. Naast de eigen bevolkingsaanwas moet ook voldoende ruimte worden geboden aan de lokaal gerichte bedrijvigheid. Bundeling houdt in dat nieuwe bebouwing geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied of direct aansluitend aan het bestaand bebouwd gebied.

3.1.2 Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is het voorgaande vertaald in de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Bovendien kan de ladder als katalysator functioneren in de regionale (de)programmering van de verstedelijking.

Voor geheel Nederland is een basiskwaliteit geformuleerd waaraan voldaan moet worden. Een verdere verfijning wordt overgelaten aan de decentrale bestuurslagen. De gebieden en netwerken die het kabinet van nationaal belang acht, zijn bestemd als Ruimtelijke Hoofdstructuur. In deze gebieden wil het rijk nadrukkelijk een rol vervullen.

Vertaald naar de gemeente Soest betekent dit het volgende:

• Verstedelijking: bundeling van verstedelijking en economische activiteiten ondersteunt de functie van steden als economische motor. Nieuwe bebouwing dient geconcentreerd tot stand te komen: in het bestaande bebouwde gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in clusters daarbuiten. Uitgangspunt is dat iedere gemeente voldoende ruimte krijgt om te voorzien in de natuurlijke aanwas;
• Vitaal platteland: een economisch vitale grondgebonden landbouw is belangrijk voor het beheer van het buitengebied. Het economisch draagvlak en de vitaliteit van landelijke gebieden staat onder druk. Om daarin verlichting te brengen moeten de mogelijkheden voor hergebruik, nieuwbouw en de mogelijkheden voor een brede(re) bedrijfsvoering ruimer worden;
• Borging van bijzondere landschappelijke waarden: Nationale landschappen zijn gebieden met internationaal zeldzame en nationaal kenmerkende kwaliteiten op landschappelijk, cultuurhistorisch en natuurlijk gebied. Uitgangspunt voor de Nationale landschappen is 'behoud door ontwikkeling'. De polders van de oostkant van Soest vallen gedeeltelijk in het Nationale landschap Arkemheen-Eemland.

Het plangebied ligt niet binnen een gebied van nationaal belang of de Ruimtelijke Hoofdstructuur. De in hoofdstuk 2 genoemde ontwikkeling sluit aan bij het streven van het rijk om verstedelijking binnen bestaande steden en dorpen op te vangen. De ontwikkeling past dan ook binnen het beleid van het rijk.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (1e tranche in werking getreden op 30 december 2011, 2e tranche per 1 oktober 2012) geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de Nota Ruimte en voormalige PKB’s in de regelgeving geborgd. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) te verwezenlijken, dan wel te beschermen.

3.1.4 Verdrag van Malta

Het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologische erfgoed ( het Verdrag van Malta, bij wet 26 februari 1998) geeft aan dat archeologie internationaal in de belangstelling staat. Het Verdrag van Malta bepaalt onder andere dat het archeologisch belang wordt meegewogen bij besluitvorming in ruimtelijke ordeningsaspecten en -procedures. Bij elke activiteit waarmee de bodem wordt verstoord in een gebied met archeologische waarde of verwachting moet in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader onderzoek noodzakelijk is.

In 2007 is als uitwerking van het Verdrag van Malta de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Doel van deze wet is de bescherming van de aanwezig en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. De Wamz gaat uit van het zo vroeg mogelijk betrekken van archeologische waarden in het ruimtelijk ordeningsproces. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden moet dan ook rekening worden gehouden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Daarom is het voor het opstellen van een bestemmingsplan noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre in betreffende gronden archeologische resten aanwezig kunnen zijn. Gebieden, waar resten aanwezig (kunnen) zijn, kunnen met een dubbelbestemming archeologie door het bestemmingsplan worden beschermd. Voorafgaand aan de bodemverstorende ingrepen dient dan in bepaalde gevallen nader onderzoek te worden uitgevoerd. De Wamz geeft aan dat bij bodemverstorende ingrepen van meer dan 100 m2 archeologisch onderzoek nodig is. Voor archeologisch waardevolle gebieden gelden voor bodemingrepen strengere eisen. Hiervan mag met goed onderbouwd beleid worden afgeweken. Voor het grondgebied in Soest is een Archeologische beleidsadvieskaart opgesteld die aangeeft welke gebieden archeologisch waardevol zijn en welke een hoge, middelhoge en lage verwachtingswaarde hebben. Deze kaart, de Beleidsnota Archeologie en de Beleidsregels archeologisch onderzoek bij bodemverstorende ingrepen zijn op 28 juni 2011 door het college van burgemeester en wethouders van Soest vastgesteld. De beleidsregels hebben werking vanaf 7 juli 2011. In paragraaf 4.1 zal ingegaan worden op de specifieke archeologische verwachting voor het bestemmingsplangebied en de geldende regimes.

3.1.5 Nota Belverdère

In de Nota Belvedère wordt de relatie tussen het ruimtelijk beleid en de cultuurhistorie aangeduid. De doelstelling met betrekking tot het ruimtelijk beleid luidt: het erkennen en herkenbaar houden van de cultuurhistorische identiteit, in zowel het stedelijk als het landelijk gebied, als kwaliteit en uitgangspunt voor verdere ontwikkelingen.

Verspreid over heel Nederland worden de meest waardevolle cultuurhistorische gebieden aangegeven, de zogenaamde 'Belvedèregebieden'. Daar geldt een speciale aandacht voor het versterken en benutten van de cultuurhistorische identiteit en de daarvoor bepalende kwaliteiten.
Het plangebied ligt niet in een Belvedèregebied.

3.1.6 Natuurbeschermingswet

De Natuurbeschermingswet geeft gebieden een beschermde status. Er wordt onderscheid gemaakt in NB-wetgebieden en Vogel- en Habitatrichtlijngebieden (VHR-gebieden). Dat zijn de gebieden die door Nederland zijn aangemeld bij de Europese Unie in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn (Europese wetgeving). Die gebieden worden ook wel de 'Natura- 2000 gebieden' genoemd.

De meest nabij gelegen Vogel- en Habitatrichtlijngebieden zijn het Eemmeer, het Gooimeer, het Naardermeer, de Oostelijke Vechtplassen en de polder Arkemheen. De gehele gemeente Soest ligt buiten de zone die invloed kan hebben op de aangewezen Natura-2000 gebieden. Van zogenaamde 'externe werking' zal in Soest dus geen sprake zijn.

3.1.7 Flora- en faunawet

Vrijwel alle in het wild voorkomende dieren en een aantal planten worden beschermd door de Flora en Faunawet. Dat houdt in dat bij planvorming uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met de gevolgen die ruimtelijke ingrepen hebben voor de instandhouding van beschermde soorten.

3.1.8 Ecologische Hoofdstructuur

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. De EHS kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. De EHS bestaat uit:

• bestaande natuurgebieden, reservaten, natuurontwikkelingsgebieden en zogenaamde robuuste verbindingen;
• landbouwgebieden met mogelijkheden voor agrarisch natuurbeheer (beheergebieden);
• grote wateren (zoals de kustzone van de Noordzee, het IJsselmeer en de Waddenzee).

De EHS is een plan in uitvoering en moet in 2018 klaar zijn. De EHS is opgenomen in de omgevingsvisie en -verordening van de provincie Utrecht. Het plangebied ligt niet binnen de EHS.

3.1.9 Nationaal bestuursakkoord Water

In het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW 2003) is samen met provincies, waterschappen en gemeenten, het kabinetsstandpunt over het waterbeleid in de 21e eeuw vastgelegd.

Daarbij is vastgelegd op welke wijze, met welke middelen en langs welk tijdpad zij gezamenlijk de wateropgave voor Nederland in de 21e eeuw willen aanpakken. Aanleiding voor het akkoord vormen de structurele veranderingen die zich voordoen in de aard en omvang van de nationale waterproblematiek. Klimaatveranderingen, zeespiegelstijging, bodemdaling en verstedelijking maken een nieuwe aanpak in het waterbeleid noodzakelijk. Kern van die aanpak is dat water meer ruimte zal moeten krijgen voordat het die ruimte zelf neemt. De hoofddoelstellingen zijn: het waarborgen van het veiligheidsniveau bij overstromingen van de dijken en het verminderen van wateroverlast door piekbuien door het hebben van "droge voeten". Daarbij wordt de voorkeur gegeven aan duurzame ruimtelijke maatregelen boven technische maatregelen. In het NBW is ook de watertoets als procesinstrument opgenomen.

In 2008 is het NBW geactualiseerd. Het NBW-actueel benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten ingezet worden om de opgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren. Ook is een nieuwe fase aangebroken in het samenwerkingsproces, waarbij het zwaartepunt verschuift van planvorming naar uitvoering.

3.1.10 Nationaal Waterplan

In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen.

Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie. Het Nationaal Waterplan pleit daarom voor meer samenhang tussen het beleid voor water, ruimtelijke ordening en milieu, gericht op de verschillende belangen zoals veiligheid, landbouw, natuur, drinkwatervoorziening, transport, recreatie en visserij, daarbij ruimte scheppend voor gebiedsgericht maatwerk.

In het Nationaal Waterplan is een eerste uitwerking gegeven aan het Deltaprogramma dat wordt opgesteld naar aanleiding van het advies van de Deltacommissie in 2008. Dit programma is gericht op duurzame veiligheid en zoetwatervoorziening.

Momenteel wordt een nieuw Nationaal Waterplan 2016-2021 opgesteld.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013-2028)

De provincie beschrijft in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) het ruimtelijk beleid tot 2028 (laatste wijziging vastgesteld op 12 december 2016). De provincie wil een aantrekkelijke plek zijn om te wonen, werken en recreëren. Hierbij wordt ingezet op drie belangrijke pijlers: een duurzame leefomgeving, vitale dorpen en steden en een landelijk gebied met kwaliteit. Deze pijlers leiden tot de volgende twee beleidsuitgangspunten die als startpunt van de structuurvisie dienen:

• accent op de binnenstedelijke opgave
  De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag van vergroting van het draagvlak voor voorzieningen en het openbaar vervoer en het vermindert de druk op het landelijk gebied. Ook het verminderen van kantoren en het herstructureren van bedrijventerreinen vallen binnen deze binnenstedelijke opgave. Het accent ligt op revitalisering, intensivering en/of herstructurering van bestaande bedrijventerreinen;
• behoud en versterking kwaliteit landelijk gebied
  De cultuurhistorische waarden in de provincie dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied, daarnaast is de landbouw een belangrijke drager van het agrarisch cultuurlandschap. Dit vraagt om mogelijkheden van rood-voor-groen-constructies en ruimte voor economisch duurzame landbouw.

Het ruimtelijk beleid is voor een belangrijk deel ingegeven door het principe van beheerste groei. De aantasting van waardevolle en kwetsbare open ruimte door nieuwe verstedelijking dient zoveel mogelijk vermeden te worden. Daarbij dient de contrastwerking tussen stad en land te worden versterkt. In verband daarmee is het gewenst om nieuwe bouwmogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied goed te benutten. Beleidsmatig is dit vertaald in een ruimtelijke afbakening van het stedelijk gebied door rode contouren.

De provincie streeft onder andere naar de kwaliteit van de leefomgeving in stand te houden en waar mogelijk te verbeteren. Dit kan worden bereikt door in te zetten op duurzame kwalitatief hoogwaardige oplossingen voor ruimtelijke vraagstukken. Leidend hierin is het vinden van een evenwicht tussen leefkwaliteit en de druk op de ruimte.

Voor Soest geldt dat er behoefte is aan woningen en bedrijventerreinen. Deze zijn te realiseren door het benutten van de aanwezige rest- en inbreidingscapaciteit en door transformatie.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (herijking 2016)

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn de beleidsuitgangspunten vastgelegd die zijn opgenomen in de provinciale structuurvisie. In de verordening zijn regels opgenomen die direct doorwerken in de ruimtelijke plannen van gemeenten.
In de verordening is het plangebied aangeduid als Stedelijk gebied. Binnen deze aanduiding zijn woningen toegestaan. Hiermee past het plan binnen de verordening van de provincie.

Bodem en Water

Op kaart 1 (Bodem en Water) staat het plangebied aangegeven binnen de zone Infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug. Daarom gelden regels ten aanzien van afkoppelen van hemelwater.

Wonen en Werken

Het plangebied is ook aangegeven op kaart 4 (Wonen en Werken) als Stedelijke gebied. Binnen het plangebied is verstedelijking (woningbouw) daarom mogelijk.

Verkeer en vervoer

Op kaart 5 (verkeer en vervoer) geldt voor het plangebied de aanduiding 'mobiliteitstoets'. De toelichting op een ruimtelijk plan waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben en of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. Indien hieruit blijft dat er sprake is van relatief grote verkeerseffecten dan is het uitvoeren van een mobiliteitstoets noodzakelijk.

Momenteel wordt door de provincie een correctie van de verordening voorbereid. Deze correctie heeft echter geen invloed op dit bestemmingsplan.

3.2.3 Provinciaal waterplan

Op 23 november 2009 hebben Provinciale Staten het Provinciaal Waterplan 2010-2015 en Deelplan Kaderrichtlijn Water vastgesteld. Het Provinciaal Waterplan beschrijft wat de provincie Utrecht in deze periode wil bereiken op het gebied van waterbeheer. De provincie heeft een toekomstverkenning uitgevoerd naar de ontwikkeling van de watersystemen in de provincie. Daarbij is circa 50 jaar vooruit gekeken. Klimaatverandering en, in het westen van de provincie, bodemdaling zetten door en maken Utrecht kwetsbaar. De toenemende bevolkingsdruk en economische groei vragen om extra aandacht voor deze problematiek.

Geconstateerd wordt dat de provincie, de opgave waarvoor zij zich gesteld ziet, niet alleen kan oplossen. Kernbegrippen in provinciaal beleid zijn: duurzaamheid, kwaliteit en samenwerking.
De provincie signaleert daarbij een sterk toenemende dynamiek. Dynamiek in het klimaat en in onze watersystemen. Maar ook een toenemende dynamiek in de maatschappij. De provincie streeft daarom naar ontwikkeling van duurzame en robuuste watersystemen. Daarnaast is het belangrijk bestaande kwaliteiten te waarborgen en urgente problemen op te lossen: doen wat nu gedaan moet worden.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Waterbeheerplan Vallei en Eem 2010-2015

Het Waterbeheerplan beschrijft de taken van het waterschap (inmiddels waterschap Vallei en Veluwe) voor drie programma's: veilige dijken, voldoende en schoon water en zuivering van afvalwater. Veilige dijken betekent dat het beheersgebied beschermd wordt tegen overstroming vanuit het buitenwater. Voldoende en schoon water betekent dat overal genoeg, maar niet teveel water is en dat het water schoon is. Zuivering van afvalwater betekent dat gebruikt en verontreinigd water en regenwater dat in rioleringen wordt verzameld, wordt gezuiverd voordat het wordt geloosd zodat het de kwaliteit van het oppervlaktewater zo min mogelijk beïnvloedt.

Het doel van het waterschap is het voorkomen van wateroverlast en watertekort en het behouden en versterken van de belevingswaarde, de recreatieve waarde en de ecologische waarde van het water. Daarnaast wordt het beleid gericht op het voorkomen van wateroverlast in omliggende gebieden en het verminderen van lozingen van verontreinigende stoffen. Doelen zijn het zo goed mogelijk vasthouden van water en het behouden en ontwikkelen van waardevolle water- en oevervegetaties en het verbeteren van de waterkwaliteit. Dit laatste bereiken we door het verminderen van (diffuse) lozingen en het verbeteren van het beheer.

3.3.2 Leidraad afkoppelen en infiltreren op de Utrechtse Heuvelrug

De leidraad heeft betrekking op het infiltreren van afstromend hemelwater en de risico’s hiervan voor de grondwaterkwaliteit en is onderdeel van het ‘Convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug’. Het convenant is een overeenkomst voor de periode 2010-2015, tussen de Provincie Utrecht, Waterschap Vallei & Eem, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Vitens en negen gemeenten, waaronder de gemeente Soest. De leidraad is van toepassing op dat deel van de Utrechtse Heuvelrug, waarbinnen het grootste deel van het neerslagoverschot (de opdiepe grondwateraanvulling) het diepe grondwater bereikt. Gebieden met oppervlaktewater vallen hier niet onder. De grondwatervoorraad op de Utrechtse Heuvelrug is kwetsbaar en vraagt om locatie specifiek beleid voor infiltratie. Er is een beslisschema opgesteld, welke richting geeft aan te maken keuzes en bestaat uit een voorkeursvolgorde voor infiltratie, een richtlijn die aangeeft welke keuzemogelijkheden er zijn, en een beschrijving van maatregelen om uitspoeling naar grondwater te beperken.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Soest

In de structuurvisie is globaal vastgelegd hoe de gemeente er in het jaar 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen als hoeveel en soort woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Het speerpunt van de structuurvisie is het dorp Soest levendig en groen houden. Een levendig en groen dorp vraagt om het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebieden.

In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente. Hiertoe wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, aan de woningvoorraad mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse karakter.

Het combineren van deze punten leidt tot een integrale visie voor de kern Soest, welke een aanzet is tot nieuwe mogelijkheden. De nieuwe mogelijkheden worden, waar mogelijk vertaald naar ruimtelijke plannen. Omdat nog niet alle mogelijkheden voldoende zijn uitgekristalliseerd is het niet altijd mogelijk om alle maatregelen uit de structuurvisie direct mee te nemen in het bestemmingsplan. Het gaat hierbij dan om, bijvoorbeeld, bouwplannen waarvan nog onvoldoende duidelijk is hoe de precieze plannen zullen zijn. Hiervoor zullen dan aparte procedures gevolgd worden.

De ontwikkeling van de locatie levert een ruimtelijke impuls. De braakliggende grond wordt heringericht. Langs de Bosstraat ter hoogte van de locatie worden extra bomen geplant. Zij schermen de woningen af van de straat en vormen de rand van een 'boskamer'. (Totale breedte bomenrand is 12 meter gemeten vanaf de rand van de weg.)

De bestaande bomen zullen behouden blijven en erfscheidingen zullen tevens gevormd worden door groenelementen zoals bomen en/of heesters. Dit zijn voorbeelden van de ingrepen waardoor het ontwerp goed past bij het groene karakter van Soest.

3.4.2 Nota Wonen in Soest

In 2012 is de Nota Wonen in Soest vastgesteld. Deze nota doet uitspraken over de woningbehoefte in de gemeente Soest.

Voor Soest geeft de trendraming aan dat er een groei verwacht kan worden van circa 1.500 huishoudens. Dit aantal moet enigszins genuanceerd worden aangezien deze raming nog uitgaat van een beter economisch scenario. Het is raadzaam om een bandbreedte aan te houden waarbij de trendraming fungeert als bovengrens. De ondergrens kan gesteld worden op 1.000. In dat geval wordt geanticipeerd op een vraaguitval van 33%; dit komt ongeveer overeen met de terugloop in verstrekte vergunningen voor nieuwbouw.

In de gemeente Soest manifesteert de vraag zich in de periode 2010-2020 ten eerste in de groei van de koopsector. Binnen deze periode ligt het accent binnen de vraagontwikkeling vooral op de middeldure koopwoning (€215.000- €350.000). Binnen het koopsegment is de eengezinswoning gewild. De tweede manifestatie is de groeiende vraag naar de meergezinswoning in zowel de huur- als de koopsector. Hierbij de groei even groot in de huur als in de koopsector. Het marktaandeel van de huursector is gelijk aan dat van de koopsector. De derde manifestatie is de afname van de vraag naar de goedkope en de middeldure huurwoning. De vraag naar de huur van een eengezinswoning daalt zeer sterk wat verklaard wordt door de wens om een eigenaar-bewoner te zijn van een eengezinswoning.

De gemeente noemt de volgende beleidsambities en prioriteiten:

• Een betaalbare voorraad
• Een levensloopbestendige voorraad
• Een duurzame voorraad
• Vraaggestuurde woningmarkt
• Regionale samenhang

Eén van de belangrijke ontwikkelingen binnen Soest is dat sprake is kleinstedelijke, groen-kleinstedelijke, dorpse en landelijke woonmilieu´s. De woningen die aan de Bosstraat ontwikkeld worden betreffen woningen dievallen onder een dorps woonmilieu.

3.4.3 Groenstructuurplan

In het Groenstructuurplan van de gemeente Soest (De groene kernkwaliteit, 2014) is de hoofdgroenstructuur van de gemeente aangegeven. Het Groenstructuurplan beschrijft de belangrijkste groenstructuren op dorps- en wijkniveau van Soest en Soesterberg, waarbij bomen de belangrijkste dragers van het groene karakter van de gemeente zijn. De bos- en natuurgebieden zijn daarbij niet meegenomen.

Het plangebied en de directe omgeving hebben een groen karakter en versterken hiermee de groenstructuren van Soest. Dit beeld blijft bewaard. Erfscheidingen krijgen een zo groen mogelijke uitstraling aangezien deze zijn samengesteld met verschillende bomen en/of heesters. Aangesloten zal worden bij het groene beeld van de rest van de woonbuurt.

3.4.4 Gemeentelijk milieu- en duurzaamheidsplan

In juli 2009 zijn Ambities voor de lange termijn (2030) en doelstellingen voor 2015 vastgesteld voor het milieu- en duurzaamheidsplan. De onderstaande ambities en doelstellingen hebben betrekking op het ruimtelijk beleid.

Ambities voor 2030

• Duurzame planvorming volgens het Cradle to Cradle (C2C) principe Waar er gebouwd wordt wil de gemeente Soest niet ten koste van de natuur maar met de natuur ontwikkelen. De principes van Cradle to Cradle vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt. Op ieder schaalniveau moeten natuur en stad worden verbonden in het ruimtelijk ontwerp. Deze ambitie is geinspireerd op het principe 'Combineer stad en natuur' uit de 'Almere Principles' , voor een ecologisch, sociaal en economisch duurzame toekomst van Almere in 2030.
• Voor nieuwbouw wordt een GPR score van 10 gehanteerd. GPR= integrale praktijkrichtlijn hoe woningen gebouwd moeten worden met cijfer voor energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit, toekomstwaarde.

Doelstellingen voor 2015

• Streven om bij 25% van het totale particuliere woningbestand het energielabel met 1 stap omhoog te brengen (bijvoorbeeld van D naar C)
• Voor nieuwbouw de GPR-score van minimaal 8 hanteren.
• In ruimtelijke plannen (bijvoorbeeld structuurvisies of bestemmingsplannen) en in het voortraject (verkoop grond) altijd duurzaamheidsaspecten en C2C principe toepassen

3.4.5 Gemeentelijk waterplan

De gemeenteraad van Soest heeft op 17 maart 2011 het Gemeentelijk Waterplan 2011-2015 voor de gehele gemeente vastgesteld, waarin uitgangspunten en doelstellingen met betrekking tot (stedelijk) waterbeheer zijn genoemd. Het nieuwe waterplan komt grotendeels overeen met het Gemeentelijk Waterplan 2004-2008, omdat de fysieke omgeving van Soest sindsdien redelijk gelijk is gebleven. Dit betekent dat de visie op de manier waarop wateraspecten in Soest van belang zijn nu niet wezenlijk kan zijn veranderd ten opzichte van de visie die in 2004 in het waterplan is geformuleerd.

Hemelwater dat op onverharde gebieden is gevallen wordt grotendeels afgevoerd op een natuurlijke manier: via grondwaterstromen en verdamping via de grond en via de beplanting. Hemelwater dat op daken en wegen valt (het zogenaamde verhard oppervlak) wordt afgevoerd via het (bestaande gemengde) rioolstelsel. Bij nieuwbouw en uitbreidingen moet dit hemelwater waar mogelijk van het riool worden afgekoppeld en in de bodem geïnfiltreerd.Dit beleid is ook vastgelegd in het gemeentelijk rioleringsplan en uitgewerkt in de 'Verordening afvoer hemelwater en grondwater gemeente Soest'.

Op deze manier wordt niet onnodig veel hemelwater afgevoerd en wordt het rioolstelsel en de rioolwaterzuivering niet onnodig belast.

Het gemeentelijke waterplan streeft naar Duurzaam Bouwen in de toekomst en integratie van waterbewust bouwen in gemeentelijke bouw-, verbouw- en inrichtingsprocedures en voorschriften in 2008. Dit heeft onder andere consequenties voor het verwerken van hemelwater (afkoppelen) en voor het materiaalgebruik in relatie tot de kwaliteit van afgekoppeld hemelwater.

3.4.6 Gemeentelijk rioleringsplan

Voor het verwijderen van afvalwater uit de woonomgeving is riolering een onmisbare voorziening. Aanleg en beheer van riolering is een gemeentelijke taak. Het Rioleringsplan beschrijft hoe de gemeente de rioleringstaak vorm geeft en beleid op het terrein van bescherming van bodem- en waterkwaliteit en de rioleringszorg.

3.4.7 Gemeentelijk grondwaterplan

Vanuit de Wet gemeentelijke watertaken ligt de coordinerende rol ten aanzien van grondwater bij de gemeente. Als er sprake is van structurele grondwateroverlast kan de gemeente beslissen om maatregelen te nemen om de grondwateroverlast tegen te gaan. Een goed moment om maatregelen te nemen is tijdens de vervanging van het riool of de herinrichting van de wijk.

De gemeente Soest streeft in haar gebied naar een duurzaam grondwatersysteem, met een grondwaterstand die geen structurele overlast veroorzaakt bij de bewoners. Daarnaast wil de gemeente de grondwaterstand niet onnodig verlagen, omdat dit anders botst met de visie de verdroging van de natuur te voorkomen. Ook wil de gemeente voorkomen dat de bodem of het grondwater (op de lange termijn) verontreinigd wordt door actieve infiltratie van verontreinigd afstromend hemelwater (bijvoorbeeld bij afkoppelen).

De gemeente Soest wil de aanwezige structurele grondwateroverlast gaan verminderen en daarnaast voorkomen dat toekomstige grondwateroverlast gaat ontstaan. Bij grondwateroverlast wil de gemeente waar mogelijk meewerken aan duurzame/innovatieve oplossingen.

Ook wil de gemeente een duidelijk aanspreekpunt zijn voor burgers en bedrijven betreffende grondwaterproblematiek en vragen over het grondwater. De gemeente heeft ten aanzien van het ondiepe grondwater een duidelijke regiefunctie.

Om in het bestaand stedelijk gebied, bij inbreidingen, sloop-nieuwbouw en voor te ontwikkelen stedelijk gebied grondwateroverlast te voorkomen, wordt uitgegaan van de volgende voorkeursvolgorde:

• ophogen van het maaiveld;
• het aanleggen van extra oppervlaktewater dan wel het verlagen van het oppervlaktewaterpeil;
• het aanleggen van drainage onder vrij verval.
• De gemeente Soest past in beginsel geen onderbemaling van drainagesystemen toe.

3.4.8 Welstandsbeleid

De gemeente Soest heeft in 2004 de welstandsnota vastgesteld. Deze nota is een aanvulling op en een verbetering van de Kadernota Welstand 2000 en bevat naast algemene en objectieve criteria, gebiedscriteria. Vanaf 1 juli 2004 worden de bouwplannen, die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, beoordeeld aan de hand van een vastgestelde gemeentelijke 'Welstandsnota'.

De 'Welstandsnota 2004' van de gemeente Soest heeft gebiedsgerichte benaderingswijze. Met de gebiedsgerichte benaderingswijze zijn de karakteristieken van wijken en samenhangende gebieden in heel de gemeente Soest vastgelegd en gewaardeerd. Hiermee moeten de ontwerpers van nieuwe bouwplannen rekening houden en het biedt de welstandscommissie handvatten voor het formuleren van een welstands-advisering.

Voor het projectgebied locatie Bos en Duin is een eigen beeldkwaliteitplan opgesteld waar in de toekomst in de Welstandsnota naar verwezen wordt. De twee woningen zullen aansluiten bij dit beeldkwaliteitplan.

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische uitvoerbaarheid

4.1 Archeologie

Sinds 2007 is in Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht, die de volledige implementatie van het Verdrag van Malta (1992) in de Monumentenwet (1988) betekent. De Nederlandse overheid heeft zich er met de ondertekening van het Verdrag van Malta toe verplicht bij ruimtelijke plannen rekening te houden met het archeologische 'bodemarchief'.

De Monumentenwet heeft derhalve als doel de bescherming van het 'bodemarchief'. Het is daarom van belang om in beeld te krijgen welke archeologische waarden in het plangebied aanwezig zijn.

Voor het grondgebied in Soest is een Archeologische beleidsadvieskaart opgesteld, die aangeeft welke gebieden archeologisch waardevol zijn en welke een hoge, middelhoge en lage verwachtingswaarde hebben. Deze kaart, de Beleidsnota Archeologie en de Beleidsregels archeologisch onderzoek bij bodemverstorende ingrepen zijn op 28 juni 2011 door het college van burgemeester en wethouders van Soest vastgesteld. De beleidsregels hebben werking vanaf 7 juli 2011.

Samengevat is archeologisch onderzoek nodig als de (nog niet eerder verstoorde) bodem dieper dan 30 cm minus maaiveld wordt verstoord: 1) in een archeologisch waardevol gebied en de ingreep groter is dan 50 m2; 2) in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde en de ingreep groter is dan 100 m2; 3) in een gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde en de ingreep groter is dan 500 m2; 4) in een gebied met een lage archeologische verwachtingswaarde en de ingreep groter is dan 10.000 m2.

Volgens de beleidskaart ligt het projectgebied in een gebied met een middelhoge trefkans van archeologische waarden.

Archeologisch Bureau- en booronderzoek en proefsleuvenonderzoek

In het kader van de ontwikkeling van Bos en Duin zijn een bureau- en booronderzoek en een inventariserend veldonderzoek in de vorm van proefsleuven (maart 2010) uitgevoerd. Het destijds uitgevoerde proefsleuvenonderzoek is als bijlage 1 bijgevoegd.

Uit het proefsleuvenonderzoek blijkt dat de bodemopbouw ernstiger verstoord is dan op basis van het bureau- en booronderzoek was gedacht. In het projectgebied zijn meerdere akkers geweest, die begrenst waren door sloten.

Op basis van een beoordeling conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) kan gesteld worden dat de vindplaats niet behoudenswaardig is. Door landbewerking is de bodemopbouw van het gebied dusdanig verstoord (tot circa 1 meter beneden maaiveld) dat eventuele archeologische resten niet meer intact zullen zijn. Het advies luidt dan ook het terrein vrij te geven voor verder ontwikkeling.

Ondanks de uitgevoerde onderzoeken is het niet geheel uit te sluiten dat buiten het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen. Indien tijdens grondwerkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, dan dient dit alsnog te worden gemeld op basis van de Monumentenwet 1988 en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg. Aanbevolen wordt om de uitvoerder van het grondwerk hiervan op de hoogte te stellen.

4.2 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om middels een verkennend bodemonderzoek te kijken of de toekomstige functie van het gebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem.

In het kader van het project Bos en Duin is in oktober 2008 een bodemonderzoek uitgevoerd. Het doel van het verkennend bodemonderzoek is het indicatief vaststellen van de kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) op de onderzoekslocatie met betrekking tot milieuverontreinigde stoffen.

Uit het onderzoek blijkt dat:

• Het bodemprofiel ter plaatse bestaat in het algemeen vanaf het maaiveld tot 4.0 meter minus maaiveld (m-m.v.) uit zand en kleiig zand. In de bodemlaag 0.0-0.5 m-m.v. is een sterke hoeveelheid teelaarde aanwezig.
• Ter plaatse van de boringen zijn zintuiglijk geen waarnemingen gedaan die verontreiniging van de bodem doen vermoeden.
• In het kader van dit onderzoek is geen specifiek onderzoek (conform NEN 5705) verricht naar het voorkomen van asbest in de grond. In de vrijkomende grond worden/zijn geen aanwijzingen aangetroffen die zouden kunnen duiden op het voorkomen van asbesthoudende materialen.
• Het grondwater is ter plaatse aangetroffen op een diepte van circa 2.6 m-m.v. (Pb11) en 2.5 m-m.v. (Pb16 en 20)
• In de bodem (boven- en ondergrond) zijn geen van de onderzochte stoffen en verbindingen boven de streefwaarde aangetroffen.
• In het ondiepe grondwater zijn de parameters chroom, koper, nikkel, zink en barium boven streefwaarde aangetroffen. De overige onderzochte stoffen en verbindingen zijn niet boven streefwaarde aangetoond.

De uitkomsten van het onderzoek leiden ertoe dat de eerder gestelde hypothese(een nietverdachte locatie), ondanks het verhoogd gehalte aan zware metalen in het ondiepe grondwater kan worden aangehouden. Sindsdien hebben op het terrein geen activiteiten plaatsgevonden die een negatieve invloed hebben op de bodemkwaliteit.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan geconcludeerd worden dat er geen risico's voor de volksgezondheid en het milieu aanwezig zijn met betrekking tot de voorgenomen activiteiten op de onderzoekslocatie. Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zondermeer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Bouwstoffenbesluit zijn hierop mogelijk van toepassing.
Het aspect bodem vormt geen belemmering om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen dient een geactualiseerd bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

4.3 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de nieuwe Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005.

In de nieuwe wet is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Met de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009, zijn deze grenzen zoals deze in de Wet luchtkwaliteit waren opgenomen verruimd. Een project draagt volgens het NSL 'niet in betekende mate' bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde.

Het NSL zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen zodat de luchtkwaliteit verbeterd en alsmede de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang kunnen vinden.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van projecten (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Voor woningbouwlocaties geldt dat voor maximaal 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden.

Aangezien het voorgenomen project de realisatie van 2 woningen betreft, overschrijdt het plan de NIBM grens niet en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het plan aan de Wet Luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk.
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.4 Flora en fauna

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de (mogelijke) natuurwaarden. Daartoe wordt onderscheid gemaakt in:

• 1. gebiedsbescherming;
• 2. soortenbescherming.

Ad 1: Gebiedsbescherming
De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. Sinds 1 oktober 2005 zijn hierin ook de bepalingen vanuit de Europese Habitat- en Vogelrichtlijn, aangevuld met de vroegere Beschermde- en Staatsnatuurmonumenten verwerkt. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• 1. Natura 2000-gebieden (Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebieden);
• 2. beschermde Natuurmonumenten;
• 3. wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is er de (Provinciale) Ecologische Hoofdstructuur ((P)EHS) die in het kader van de gebiedsbescherming van belang is. De (P)EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland. Zij bestaat uit bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• 1. vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• 2. verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• 3. verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Ad 2: Soortenbescherming
Sinds 1 april 2002 regelt de Flora- en faunawet (nu: Natuurbeschermingswet) de bescherming van in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Voor de soortenbescherming geldt dat deze voor elk plangebied geldt. In elk gebied kunnen bijzondere soorten voorkomen en / of elk plangebied kan geschikt zijn voor deze soorten. Voor iedereen in Nederland geldt altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

In het kader van de soortenbescherming dient beoordeeld te worden wat via het ruimtelijke project wordt toegelaten in aanvulling op wat al mogelijk is. Zo is sloop van bebouwing of het verrichten van werken (maaien, kappen etc.) vaak ook al mogelijk zonder een ruimtelijk besluit in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarmee wordt voorliggend plan echter niet ontslagen van een integrale blik op het totale project: dus inclusief ingrepen die ook zonder het beoogde Wro-besluit mogelijk zijn.

Dit plan
Naar aanleiding van het plan Bos en Duin is een quickscan Natuurtoets uitgevoerd. Uit de quickscan blijkt dat het voorgenomen plan op basis van de aard en ligging geen negatieve effecten heeft op de in de omgeving aanwezige Habitatrichtlijngebieden, Vogelrichtlijngebieden, Beschermde Natuurmonumenten en EHS-gebieden.

Uit de quickscan kwamen de volgende zaken naar voren:

• Mogelijk komt in het plangebied plaatselijk de laag beschermde Brede wespenorchis (FFW tabel 1) voor.
• Vaste verblijfplaatsen van vleermuizen kunnen worden uitgesloten in de bebouwing en bomen. De voorgenomen plannen hebben geen nadelige gevolgen op vlieg- en/ of jachtroutes en foeragerende vleermuizen.
• Verspreid in het gebied zijn vaste verblijfplaatsen van algemeen voorkomende, laag beschermde zoogdiersoorten aangetoond of te verwachten. Zwaarder beschermde soorten worden niet verwacht.
• In het plangebied is een oude nestholte van vermoedelijk Grote bonte specht aangetroffen. Tijdens aanvullend onderzoek in de broedperiode van Grote bonte specht is de soort echter niet (broedend) aangetroffen. Daarnaast worden op het terrein uitsluitend algemene broedvogelsoorten van bebouwing en struwelen verwacht.
• De laag beschermde amfibieënsoorten Gewone pad, Kleine watersalamander en Bruine kikker (allen FFW tabel 1) zijn overwinterend te verwachten, zwaarder beschermde soorten worden niet verwacht.
• Er zijn geen reptielen of beschermde vissen en ongewervelden aangetoond of te verwachten.

Op basis van de bovenstaande onderzoeksresultaten is het aanvragen van een ontheffing conform artikel 75 van de Flora- en faunawet niet nodig. Wel dient bij de werkzaamheden rekening te worden gehouden met de broedbiotopen van aanwezige vogels. Dit is voor de meeste soorten mogelijk door gefaseerd te werken en de uitvoering op te starten in de periode voor 15 maart en na 15 juli. Overigens wordt voor het broedseizoen geen standaardperiode gehanteerd, maar is het van belang of een broedgeval wordt verstoord, ongeacht de datum. Als in de periode tussen 15 juli en 15 december gestart wordt met de werkzaamheden is het van belang om na te gaan of er bewoonde nesten aanwezig zijn.

Actualisatie quickscan natuurtoets

Aangezien het vorige onderzoek verouderd is, is ten behoeve van de bouw van de twee woningen een quickscan Flora en fauna uitgevoerd. De quickscan is bijgevoegd in bijlage 2.

Flora

Binnen het plangebied en directe omgeving zijn geen ontheffingsplichtige plantensoorten geregistreerd of aangetroffen. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat deze zullen worden aangetroffen. Nader onderzoek naar het voorkomen van ontheffingsplichtige florasoorten wordt niet noodzakelijk geacht.

Fauna

De zwaarder beschermde soorten (tabel 2 & 3 soorten) die volgens het literatuuronderzoek en/of veldbezoek mogelijk ter plaatse van het plangebied voorkomen zijn:

• 1. vleermuizen;
• 2. vogels.

Ad. 1 Vleermuizen

Het is mogelijk dat het plangebied en directe omgeving gebruikt wordt door vleermuizen als foerageergebied. De aanwezige bomen op het terrein zijn in potentie niet geschikt als verblijfplaats (zomer- en paarplaats) vanwege het ontbreken van holten, kieren en gaatjes in de gevels en dergelijke. Gezien het feit dat het plangebied na realisatie van de woningen nog steeds gebruikt kan worden als foerageergebied en in de omgeving voldoende alternatief foerageergebied aanwezig is, is een nader onderzoek naar vleermuizen niet nodig.

Ad. 2 Vogels

Het plangebied biedt mogelijkheden voor broedvogels. Eventueel in gebruik zijnde broedlocaties/nesten van vogels zijn gedurende het broedseizoen beschermd (ontheffing is niet mogelijk). Voor het broedseizoen (verschilt per soort) wordt in de Flora- en faunawet geen standaardperiode aangehouden, wel kan globaal uitgegaan worden van 15 maart tot 15 augustus. Buiten het broedseizoen zijn nesten doorgaans niet beschermd, behalve als het jaarrond beschermde nesten betreft, welke niet voorkomen op het plangebied. Een nader onderzoek naar vogels is niet nodig.

Beschermde natuurgebieden

Het plangebied zelf heeft geen status in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (Natura 2000-gebied (Vogel- of Habitatrichtlijngebieden), beschermd Natuurmonument) en/of Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ook zijn dergelijke beschermde gebieden niet aanwezig in de directe omgeving (niet binnen drie kilometer afstand0 van het plangebied. Verstoring vanuit het plangebied in beschermde gebieden is niet aan de orde. Er is een onderzoek uitgevoerd naar stikstofdepositie, omdat dit ondanks de afstand wel van belang kan zijn. Uit het onderzoek (bijlage 4) blijkt dat de bouwfase én de gebruiksfase niet leiden tot een toename van stikstofdepositie. Significante effecten als gevolg hiervan zijn daarmee uitgesloten.

Een verder onderzoek in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (voortoets) en Ecologische Hoofdstructuur (nee-tenzij toetsing) wordt niet zinvol geacht. De quick-scan heeft zich beperkt tot de Flora- en faunawet.

Advies

Geadviseerd wordt verstorende werkzaamheden buiten het broedseizoen (meestal tussen 15 maart en 15 augustus) uit te laten voeren. Moet er onverhoopt toch gewerkt worden in bovengenoemde periode, dan zal voorafgaand door een deskundige vastgesteld moeten worden of er vogels broeden door struiken en bomen te controleren op broedsels.

Opgemerkt wordt dat in gebruik zijnde nesten niet verstoord mogen worden en broedsels moeten worden uitgebroed, voordat de werkzaamheden kunnen plaatsvinden.

4.5 Bomen

Op basis van onderstaande afbeelding is bepaald in hoeverre de twee nieuwe woningen een negatief effect met zich mee kunnen brengen voor de bomen op en nabij het perceel. In onderstaande afbeelding zijn de twee nieuwe woningen en de bestaande bomen weergegeven.

Nieuwe woningen en bestaande kroonprojecties

Uit bovenstaande afbeelding blijkt dat de nieuwe woningen zich twee meter buiten de beworteling en kroonprojectie van bomen bevinden. De afstand tussen de huidige kroonprojectie en de geplande woningen (twee meter) is voldoende om er voor te zorgen dat de levensduur van de bomen niet negatieve beïnvloed wordt.

Wel zal tijdens bouwwerkzaamheden en het aanbrengen van terreinverharding onder de kroonprojecties aandacht moeten zijn voor de beworteling. Het terrein ter plaatse van de bomen mag niet worden opgehoogd, er mag niet worden gegraven en er mogen geen materialen worden opgeslagen.

4.6 Geluid

Het voorgenomen project voorziet in een tweetal geluidsgevoelig objecten (woningen). Er dient derhalve te worden nagegaan of het noodzakelijk is akoestisch onderzoek te verrichten.

Conform de Wet geluidhinder is het noodzakelijk akoestisch onderzoek te doen als nieuwe geluidsgevoelige bebouwing of uitbreiding van dergelijke bestemmingen binnen de geluidszone van een weg worden gesitueerd. Voor het akoestisch onderzoek zijn daarbij alleen de wegen relevant waar een maximum snelheid van 50 kilometer per uur of meer geldt. Voor 30 kilometer wegen hoeft conform artikel 74 lid 2 van de Wet geluidhinder geen akoestisch onderzoek te worden verricht.

Het projectgebied ligt in de zone van de Bosstraat. Dit is echter een 30 km/uurweg, hierdoor komt de onderzoeksplicht voor het projectgebied te vervallen. Kijkend naar de inrichting van de Bosstraat is te verwachten dat er geen overschrijding plaatsvindt van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Het plangebied ligt om ruim 280 meter van de spoorlijn Utrecht - Baarn. Hiermee valt het buiten de geluidszone van de spoorlijn.

Grenzend aan het plangebied liggen sportvelden. In paragraaf 4.9 wordt nader op dit onderwerp ingegaan.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van de voorgenomen wijziging.

4.7 Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Dit plan
Boordeling
Het watertoetsproces is op 10 maart 2015 digitaal doorlopen via www.dewatertoets.nl. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven.

Aandachtspunten

Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat zo veel mogelijk van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet (direct) afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Op de afkoppelkansenkaart van de gemeente Soest staat het plangebied aangeduid als 'Overgangszone: eerst onderzoek naar haalbaarheid infiltratie'. De mogelijkheden voor afgekoppelen en infiltreren van hemelwater moeten dus eerst worden onderzocht en hangen af van de doorlatendheid van de bodem, de grondwaterstand en de gewenste ontwateringsdiepte van de gebruiksfuncties. Er is geen peilbuis in de nabijheid waaruit een representatieve waarde voor de GHG kan worden afgeleid.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

De gemeente hanteert voor nieuwbouw een ontwatering van minimaal 90 cm ten opzichte van de GHG. Daarbij is het uitgangspunt dus dat de gebruiksfunctie zich aanpast aan het watersysteem en niet andersom.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Om verontreiniging van bodem, grond- en oppervlaktewater zo veel mogelijk te voorkomen dient toepassing van uitlogende bouwmaterialen (zoals koper, lood en zink) tot een minimum beperkt te worden. De initiatiefnemer wordt gevraagd de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen.

Daarnaast geldt de Leidraad afkoppelen Utrechtse Heuvelrug, die integraal onderdeel uitmaakt van het convenant 'Afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug' die is ondertekend door de gemeente Soest.

Het afvalwater wordt door middel van een aansluiting op het bestaande rioolstelsel afgevoerd.

Het plan zal nog worden voorgelegd aan het waterschap.

4.8 Externe veiligheid

Op 28 oktober 2004 is het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. In het besluit zijn richtlijnen opgenomen voor het bouwen en handhaven van gevoelige bestemmingen zoals woningen in de buurt van inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd en/of opgeslagen.

In het kader van de externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

• Inrichtingen;
• Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het water en per spoor;
• Buisleidingen.

In de nabijheid van het projectgebied bevinden zich geen inrichtingen die op basis van het Besluit externe veiligheid inrichtingen(Bevi 2004) een potentiële belemmering zouden kunnen vormen voor de voorgestelde ontwikkeling. Eveneens liggen in of nabij het gebied geen buisleidingen of vervoerstromen die een belemmering kunnen vormen voor de voorgestelde ontwikkeling.

Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling van de voorgenomen wijziging.

De Veiligheidsregio Utrecht heeft in het advies met archiefnummer 3766AH0084B aangegeven geen problemen te voorzien als op deze locatie twee woningen worden gebouwd.

4.9 Hinder bedrijvigheid

In de directe omgeving van het projectgebied bevinden zich geen bedrijven waar uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening rekening mee dient te worden gehouden. Het plangebied grenst echter wel aan een bestaand sportcomplex, van onder andere voetbalvereniging SO Soest en Mixed Hockey Club Soest.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om de geplande woningen op de bestaande functies af te stemmen. Uitgangspunt daarbij is dat de bedrijfsvoering van de bestaande functies niet onevenredig wordt beperkt. Ook moet ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefmilieu kunnen worden gegarandeerd. Het realiseren van de nieuwe woningen nabij het sportcomplex dient dan ook op elkaar afgestemd te worden.

In het kader van het projectbesluit Bos en Duin is vanwege de ligging nabij het sportcomplex in 2011 een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de invloed van het sportcomplex op de nieuwe woningen. De twee woningen bij onderhavige afwijkingsprocedure liggen op eenzelfde afstand van het sportcomplex. Daarom kunnen de rekenresultaten overgenomen worden.

Uit het onderzoek blijkt dat de langtijdgemiddelde beoordelingsniveau als gevolg van de sportactiviteiten de grenswaarde niet overschrijdt. Overigens zal de 'hinder' voor de nieuwe woningen zeer beperkt zijn aangezien het geluid uit de omroepinstallatie bij SO Soest hooguit circa 30 minuten per twee weken zal klinken.

Met het oog op de maximale geluidniveaus is de geluidsemissie van parkerende auto’s bij de sportvelden bepalend. Uit het onderzoek blijkt dat de grenswaarde met betrekking tot de maximale geluidniveaus als gevolg van parkerende auto's ook niet wordt overschreden. Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat geluidbeperkende voorzieningen niet noodzakelijk zijn om aan de eisen uit het Activiteitenbesluit te voldoen. Tot slot heeft SO Soest reeds overleg gehad met de gemeente over het gebruik van de omroepinstallatie met als doel hinder in de omgeving te voorkomen. In het onderzochte plangebied en nabije omgeving blijkt dat effectief.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect milieuhinder bedrijvigheid geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van de voorgenomen wijziging.

4.10 Kabels en leidingen

Voor zover bekend bevinden zich in en nabij het projectgebied geen straalpaden, ondergrondse en bovengrondse leidingen die belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling met zich meebrengen.

4.11 Verkeer en parkeren

Dit plan maakt het mogelijk dat twee woningen worden gebouwd langs een rustige straat. De toename van het aantal verkeersbewegingen is minimaal en er kan dan ook van uit worden gegaan dat geen mobiliteitstoets vereist is.

De ruime kavels van de woningen en de parkeergarages op het erf bieden de mogelijkheid om het parkeren zoveel mogelijk op het eigen perceel te regelen. Volgens de 'Nota parkeernormen auto en fiets' is het benodigd aantal parkeerplaatsen gekoppeld aan de oppervlakte van de woning. De woningen in dit plan hebben ieder een oppervlakte van 118 m2. Dit brengt met zich mee dat per woning ruimte moet zijn voor 1,8 parkeerplaatsen. In totaal zijn dus 3,6 parkeerplaatsen vereist.

In bovenstaande afbeelding is opgenomen hoeveel ruimte voor één parkeerplaats benodigd is.

De voorzijde van het perceel waar de woningen worden gebouwd, zal zodanig ingericht worden dat ruimte is voor een oprit van 9 meter. Hiervoor is zoals uit onderstaande afbeelding blijkt voldoende ruimte.

Parkeerruimte

Bij de realisatie van de twee opritten worden volgens de tabel twee parkeerplaatsen gerealiseerd. Er zullen dus nog 2 x 0,8 = 1,6 parkeerplaatsen in de openbare ruimte moeten worden gerealiseerd. Hiervoor is voldoende ruimte aan de overzijde van de straat tussen de drie bestaande parkeerplaatsen.

4.12 Duurzaam bouwen

De klimaatveranderingen, de eindigheid van de fossiele brandstof en het daarop anticiperende beleid van het Rijk, provincies en gemeenten vragen er om dat actief gekeken wordt naar duurzaamheid in nieuwbouwplannen. Het betreft thema's zoals CO2- en energiebesparing, duurzame energie en duurzaam bouwen.

Bij de realisering van de nieuwe woningen wordt aandacht besteedt aan het duurzaamheidaspect. Hierbij kan gedacht worden aan energiezuinigheid en het gebruik van duurzame bouwmaterialen. Duurzaam bouwen heeft ook een link met duurzaam waterbeheer. Zo is het materiaalgebruik van invloed op de kwaliteit van (te infiltreren) hemelwater en kan duurzaam waterbeheer bijdragen aan de kwaliteit van de woon- en leefomgeving (bijvoorbeeld isolatie van woonruimtes mbv. groene daken, lokaal hergebruik van water door opvang in regentonnen of andere reservoirs, etc.).

In het kader van de bouwvergunning worden de duurzaamheidaspecten nader uitgewerkt.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

In hoofdstuk 2 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 toont aan, dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling, die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling. In de inleiding in paragraaf 6.1 wordt het karakter van dit bestemmingsplan beschreven. In paragraaf 6.2 wordt een toelichting gegeven op de regels, waarbij de hoofdstukindeling van de regels wordt gevolgd. In paragraaf 6.3 tenslotte wordt de verbeelding (plankaart) beschreven.

5.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Daarnaast zijn er algemene regels, overgangsregels en slotregels opgenomen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is gericht op het mogelijk maken van twee woningen en de aanpassing van de bestaande bestemming Groen - Wijkgroen.

Het bestemmingsplan is vrij gedetailleerd van opzet, aangezien in dit gebied met overwegend bestaande woon- en andere functies en bebouwing de onderlinge belangenafweging nauw luistert. Men wil precies kunnen zien waar men zelf én de buurman aan toe is. Wel is waar mogelijk de regeling wat globaler en zijn de nodige flexibiliteitsbepalingen, met name afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid (ex artikel 3.6 Wro), ingebouwd. Hiermee kan worden ingespeeld op veranderings- en ontwikkelingswensen en behoeften van niet-ingrijpende aard en omvang. Hierna wordt nader ingegaan op de delen van de juridische regeling in de regels en, in voorkomend geval, op de verbeelding, die enige nadere toelichting behoeven.

5.2 De regels

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 van de regels geeft de inleidende regels. Het betreft de begripsregels, waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd, en de wijze van meten en berekenen.

Artikel 1 – Begrippen 

In artikel 1 zijn de begrippen opgenomen, die in het plan voorkomen. De begrippen zijn afkomstig uit het SVBP2012 en aangevuld met voor het plan relevante begrippen.

Artikel 2 - Wijze van meten 

Artikel 2 bevat de wijze van meten. De meetregels zijn afkomstig uit het SVBP2012 en aangevuld met voor het plan relavante meetregels.

5.2.2 Bestemmingsregels

De voorziene ontwikkelingen in het plangebied zijn voorzien van een passende juridische regeling waarbij zo veel mogelijk wordt aangesloten bij het omliggende bestemmingsplan 'Klaarwater, Smitsveen en Bosstraat'.

In het algemeen geldt, dat hoofdgebouwen uitsluitend gebouwd mogen worden in het bouwvlak. In deze bouwvlakken zijn de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. Hieronder wordt per bestemming en artikelsgewijs een toelichting gegeven op de regels.

Artikel 3 - Bos - Bostuin

Voor de smalle strook groen aan de achterzijde van de woningen geldt de bestemming Bostuin (voorheen gold hier de bestemming Groen - Wijkgroen). Naast het gebruik als Tuin zijn deze gronden mede bestemd voor bos ten behoeve van het behoud en herstel van de natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden.

Artikel 4 - Groen - Structuurgroen

De groenvoorzieningen, in de hoofdgroenstructuur, eventueel met een landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde, zijn als Groen - Structuurgroen bestemd. In geval van dit bestemmingsplan gaat het om de 12-meter strook langs de Bosstraat. Om het groene karakter van het gebied te benadrukken en vast te leggen, dat het gebied een groene uitstraling heeft zijn deze stroken niet in de verkeers- of woonbestemming opgenomen. Binnen deze groenbestemming zijn tevens fiets- en voetpaden en speelvoorzieningen toegestaan evenals watergangen en waterpartijen.

Artikel 5 - Tuin

De onbebouwde gronden en gronden, die vrij dienen te blijven van bebouwing bij een woning, hebben de bestemming "Tuin" gekregen.

Artikel 6 - Wonen - Bos en Duin

De twee woningen met de daarbij behorende tuinen en erven en in samenhang daarmee de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten hebben dezelfde bestemming gekregen als de omliggende woningen: Wonen - Bos en Duin. Er zijn maximaal twee woningen toegestaan: een twee onder één kapwoning of twee vrijstaande woningen. Het maximum aantal betreft ook het minimum aantal te realiseren woningen.

Op de gronden, die de bestemming Wonen - Bos en Duin hebben gekregen, mogen woningen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en andere bouwwerken gerealiseerd worden. De gronden zijn ook bestemd als tuin of erf. In de regels bij deze bestemming is de maximale bouwhoogte geregeld. Daarnaast gelden binnen deze bestemming maximale hoogtematen voor de bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken. Bij recht is het gebruik van (een deel van de) woning en bijbehorend bouwwerk ten behoeve van beroepsuitoefening aan huis toegestaan. Daarbij worden enige beperkingen gesteld om ervoor te zorgen dat het woonkarakter van de woning het beroepsmatige gebruik blijft overheersen, hetgeen betekent dat niet meer dan 40% van het vloeroppervlak van de woning in gebruik mag zijn voor beroepsuitoefening.

Artikel 7 - Waarde - archeologie middelhoge verwachting

Binnen de gemeente Soest geldt de Archeologische beleidsadvieskaart welke wordt verwerkt in ieder bestemmingsplan dat de gemeente vast stelt. De beleidsadviezen uit de legenda-eenheden van de beleidsadvieskaart dienen hiervoor in het bestemmingsplan in standaardregels te worden omgezet. Met het indelen van archeologische waarden en verwachtingen in bestemmingsplancategorieën, het (gemotiveerd) stellen van ondergrenzen ten aanzien van onderzoeksplicht voor de diverse categorieën en het opnemen van bestemmingsplanregels, wordt een verantwoorde balans gezocht tussen enerzijds wetenschappelijke en cultuurhistorische belangen en anderzijds de maatschappelijke belangen en praktische uitvoerbaarheid. Op de Archeologische beleidsadvieskaart Soest zijn in totaal 8 verschillende archeologische zones (categorieën) aangegeven,vertaald naar kleurvlakken. De diverse waarden- en verwachtingszones krijgen ieder een eigen beleidsregime voor bodemingrepen in m2. Voor het plangebied geldt categorie 5: Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied 2 (AWV 2). Hiervoor geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen dieper dan 30cm en groter dan 500m2.

Artikel 8 - Waarde - Landschap

De instandhouding van de nieuwe houtwal in de groenstrook langs de Bosstraat ('Groen - Structuurgroen') wordt aanvullend geregeld met de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap'. In de visie Bosstraat is aangegeven, dat het gebied Bosstraat en omgeving een bosachtig karakter heeft, onder meer gevormd door de aanwezige hakhoutwallen. Gestreefd wordt naar het behoud van dit karakter. De aanwezige bebouwing en ook toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen moeten passen binnen een raamwerk van boskamers. Deze worden gevormd door houtwallen. Langs de Bosstraat gaat het om eikenhakhoutwallen, bestaande uit zomereik als boomvormer en struikvormers van meidoorn, sleedoorn, vlier en hulst. Tussen de kamers bepalen houtwallen, bestaande uit bomen van inheemse loofhoutsoorten, aangevuld met struiken, het beeld. Aangegeven is, dat de houtwallen 18 meter breed moeten zijn, maar daar waar deze breedte niet haalbaar is, kan volstaan worden met een minimale maat van 12 meter breed.

Hakhoutwal

Wat is nu eigenlijk een hakhoutwal?

Een hakhoutwal kan worden omschreven als lijnvormige beplantingen met bomen en struiken. Deze elementen vormen vaak begrenzingen van percelen of zijn afscheidingen met een andere functie. Het betreft beplantingen die op een kunstmatige aarden wal staan (houtwal). Houtwallen liggen vooral op hogere (zand-)gronden, waar ze de vee- en wildwerende functie kregen, die in het laagland de sloten hadden. Kenmerkend is, dat er geen bosachtige 'donkere' kern in voorkomt, waardoor er geen echte bosbiotoop kan ontstaan.

Oorsprong

Over het algemeen werd de begroeiing op houtwallen in het verleden als hakhout beheerd. Eikenhakhoutwallen werden gebruikt door de boer, bakker en leerlooier. De boer had rasterpalen nodig, de bakker takkenbossen voor zijn oven en de leerlooier haalde looizuur uit de schors om er leer mee te looien.

Beheer en instandhouding

Het instandhouden van hakhoutbeheer op wallen is alleen mogelijk wanneer er na het afzetten van de houtopstand voldoende licht op de stobben valt. Worden ze overschaduwd door nabij staande bomen, dan zullen de stobben uiteindelijk niet meer uitlopen. Dit betekent, dat spontaan opkomende soorten, zoals bijvoorbeeld lijsterbes, meidoorn, vlier, esdoorn en beuk, verwijderd moeten worden rond eikenstobben. Hetzelfde geldt voor bramen. Worden de bomen te zwaar, dan is het mogelijk, dat ze op een zeker moment omwaaien. Voor de handhaving als landschapselementen en voor het behoud van de ecologische waarden is het wenselijk, dat het hakhoutbeheer wordt volgehouden of hersteld. Verschillende boomsoorten vragen verschillende tempo's in het hakhoutbeheer. Bij de zomereik en gewone es is een hakhoutbeheer met een cyclus van een jaar of tien waarschijnlijk het meest geschikt om de vegetatie in stand te houden, bij de zwarte els een cyclus van acht à tien jaar.

Eikenhakhoutwallen langs de Bosstraat

De aanwezige eikenhakhoutwallen aan de noord- en zuidzijde van de Bosstraat zijn gemiddeld 6-7 meter breed, met daarachter een greppel. Deze houtwallen volgen de richting van de oorspronkelijke verkaveling van het gebied, zoals ook terug te vinden is in het noordelijk gelegen Soesterveen. Met name aan de noordzijde van de Bosstraat ligt de houtwal voor een groot deel op particulier terrein. Duidelijk zichtbaar is, dat het beheer van de hakhoutwallen in de afgelopen decennia niet/onvoldoende is uitgevoerd en deels, dat de houtwallen veranderd zijn, doordat de oorspronkelijke beplanting/struiken verwijderd zijn en sierbeplanting is aangeplant. Ten einde het karakter van de Bosstraat te herstellen is het van belang, dat de eikenhakhoutwallen worden hersteld en daar waar nodig gereconstrueerd. Gezien de functie van een houtwal, de huidige breedte van de aanwezige eikenhakhoutwallen en de beschikbare ruimte, is langs de Bosstraat een breedte van 10 tot 12 meter haalbaar.

5.2.3 Algemene regels

Artikel 9 - Antidubbeltelregel

In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen, dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan nogmaals meegeteld worden. Deze is afkomstig uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 10 – Algemene bouwregels

Op deze plaats zijn algemene bouwregels opgenomen, die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Zo is er een regel opgenomen, die waarborgt, dat er bij het bouwen wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Daarnaast is er een regel, die bepaalt, dat van het plan afwijkende maatvoering, die in het verleden is vergund ook mag worden aangehouden en dus niet onder het overgangsrecht komt.

Artikel 11 – Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is opgenomen welk gebruik van gronden en bouwwerken in ieder geval wordt aangemerkt als gebruik in strijd met de bestemming, die in het plan aan de gronden en bouwwerken is gegeven. Deze regels zijn dan ook van toepassing op alle bestemmingen in het plan. Seksinrichtingen als strijdig gebruik Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een "normale" bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, dient het bestemmingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. In het onderhavige plangebied worden dergelijke inrichtingen niet gewenst geacht. Ze zijn dan ook expliciet als strijdig gebruik aangemerkt.

Artikel 12 - Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn de algemene aanduidingsregels opgenomen, die van toepassing zijn in het plan. Het gaat hierbij om: -milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied.

Artikel 13 - Algemene afwijkingsregels

Het plan bevat een algemene vrijstellingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name: -nutsbebouwing; afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voorzover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein; -afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages.

Artikel 14 - Algemene wijzigingsregels 

Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Daarmee kunnen bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van aanduidingen op de plankaart in beperkte mate worden verschoven. Verder kan de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten via een wijzigingsbevoegdheid actueel worden gehouden.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 15 - Overgangsrecht

Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is, dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig als recht zijn toegestaan. De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in art. 3.2.1 en 3.2.2 Bro. Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen, dat een bestaand bouwwerken of een bestaand gebruik, dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd, totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging. Bouwwerken en gebruiksvormen, die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie.

Artikel 16 - Slotregel

Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

5.3 De verbeelding

Het plangebied is getekend op één gekleurde verbeelding, schaal 1: 1.000. De verbeelding is IMRO-gecodeerd getekend, conform IMRO 2012. Voor de verbeelding is aangesloten bij de systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012, welke bindend is voorgeschreven in de ministeriële regeling standaarden ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan/ wijzigingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, onder meer voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient vast te worden gelegd in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is alleen nodig voor die ontwikkelingen, die met het plan mogelijk worden gemaakt en waarvoor, voor vaststelling van het bestemmingsplan, geen privaatrechtelijke overeenkomsten worden gesloten. Middels een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de eigenaar van het perceel en de gemeente Soest is de uitvoerbaarheid van het plan gewaarborgd.

Gezien het voorgaande kan worden geconcludeerd dat aan de wettelijke vereisten ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is voldaan.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Procedure en fase bestemmingsplan

Gezien de beperkte impact van dit bestemmingsplan en omdat bestaande omwonenden reeds nauw betrokken zijn bij de planvorming is de voorontwerpfase overgeslagen en is gelijk een ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd. Tijdens deze ter inzage legging kunnen belanghebbenden hun zienswijze indienen. De resultaten van deze ter inzage legging zijn weergegeven in paragraaf 7.2.3.

Tevens is het plan opgestuurd naar de relevante vooroverlegpartners. De resultaten van dit vooroverleg zijn weergegeven in paragraaf 7.2.2.

De gemeenteraad zal vervolgens kennis nemen van deze zienswijzen en het bestemmingsplan vaststellen.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Algemeen

Het plan voorziet in de ontwikkeling van twee nieuwe woningen en van een wijziging van de bestemmingsregeling ten aanzien van de bestaande groenstrook aan de achterzijde van de woningen. Bij dergelijke nieuwe ontwikkelingen wordt een maatschappelijke toets uitgevoerd, waarbij burgers worden geïnformeerd en ruimte hebben om te kunnen reageren op de concrete plannen.

7.2.2 Vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro

Voor het bestestemmingsplan 'Bosstraat 84 B en C' is geen vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro gevoerd.

7.2.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan 'Bosstraat 84 B en C' heeft in de periode van 3 december 2020 tot en met 13 januari 2021 ter inzage gelegen. Gedurende de terinzageleggingsperiode is een zienswijze ontvangen. Na overleg is deze zienswijze op 26 januari 2021 ingetrokken.