Acht (bedrijfs)woningen Soestdijkse Grachten

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Het bestemmingsplan 'Soestdijkse Grachten' voorziet in een bestemmingsregeling voor het bedrijventerrein Soestdijkse Grachten. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Soest vastgesteld op 13 december 2012. In dit bestemmingsplan is voor de bedrijfswoningen die kadastraal zijn afgesplitst van het bedrijf en waarvan bewoning door een medewerker niet meer noodzakelijk is, een persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen voor de bestaande gebruiker.

Het betreft de woningen: Industrieweg 4, Kameleonstraat 19, Kostverlorenweg 3c, Kostverlorenweg 5, Kostverlorenweg 5a, Laanstraat 32a, Laanstraat 36 en Industrieweg 22.

Middels onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt dat de woningen gelegen binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' na vertrek van de huidige bewoners in gebruik genomen mogen worden als bedrijfsgebouw of als bedrijfswoning. Het persoonsgebonden overgangsrecht blijft hier van toepassing tot het moment dat de huidige bewoners de woning hebben verlaten. Het persoonsgebonden overgangsrecht voor de woning Industrieweg 22 komt met dit bestemmingsplan te vervallen, deze woning wordt conform feitelijk gebruik, met de aangebouwde bedrijfswoning Industrieweg 24, rechtstreeks bestemd als bedrijfswoning.

 

De woningen gelegen binnen de bestemming 'Gemengd' krijgen middels dit bestemmingsplan een aanduiding 'wonen', waardoor bewoning van de betreffende woningen gelegaliseerd wordt.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen op het bedrijventerrein Soestdijkse Grachten aan de westkant van de kern Soest. Het plangebied betreft de woningen gelegen op de volgende adressen:

• Industrieweg 4
• Kameleonstraat 19
• Kostverlorenweg 3c
• Kostverlorenweg 5
• Kostverlorenweg 5a
• Laanstraat 32a
• Laanstraat 36
• Industrieweg 22

Op afbeelding 1.1 is het plangebied van dit bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding 1.1 Plangebied

1.3 Vigerende plannen

Ter plaatse vigeert het bestemmingsplan 'Soestdijkse Grachten', gemeente Soest (vastgesteld op 13 december 2012, onherroepelijk op 4 september 2013).

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van de toelichting wordt de huidige situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader van Europa, het Rijk, de provincie, de regio en de gemeente Soest uiteen gezet. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de doelstelling en uitgangspunten. Hoofdstuk 5 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische opzet waarbij de plankaart en planregels worden besproken. Tot slot volgt in de hoofdstukken 7 een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan en de resultaten van de inspraak vooroverleg en tervisielegging.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Historie

Op de overgang van hoog naar laag is reeds voor 1300 een esvormige nederzetting met een langgerekte vorm ontstaan, een zogenaamd flank-esdorp. Vanaf de naastgelegen Soester Eng is het gebied na de tweede wereldoorlog verstedelijkt als uitbreiding van het dorp Soest. Het bedrijventerrein Soestdijkse Grachten sluit hierop aan en ligt in de rand van dit nu geheel verstedelijkte gebied.

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur

Woningen

Het plangebied bestaat uit een achttal woningen op een niet gezoneerd bedrijventerrein. Het betreft allen woningen die kadastraal zijn afgesplitst van een bedrijf. Het betreft zowel vrijstaande als twee-aaneen gebouwd woningen.

De woning aan de Laanstraat 36 wordt tevens gebruikt voor detailhandel.

Verkeer

De woningen aan de Laanstraat zijn gelegen aan de hoofdwegenstructuur. De overige woningen zijn gelegen aan ontsluitingswegen.

Alle woningen hebben parkeergelegenheid op eigen terrein. Daarnaast mag er langs de Laanstraat in openbaar gebied geparkeerd worden.

Water

In het plangebied is sprake van een verbeterd gescheiden rioolstelsel.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Begin 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De structuurvisie bevat een concrete, bondige actualisatie van het mobiliteits- en ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit nieuwe beleid heeft onder meer de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040 vervangen. De structuurvisie heeft betrekking op:

• rijksverantwoordelijkheden voor basisnormen op het gebied van milieu, leefomgeving, (water-)veiligheid en het beschermen van unieke ruimtelijke waarden;
• rijksbelangen m.b.t. (inter-)nationale hoofdnetten voor mobiliteit en energie;
• rijksbeleid voor ruimtelijke voorwaarden die bijdragen aan versterking van de economische structuur.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt.

Daarnaast wordt (boven-)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's met concentraties van topsectoren (waaronder Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking.

Overige sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een 'ladder' voor duurzame verstedelijking op (gebaseerd op de 'SER-ladder'). Hierdoor neemt de bestuurlijke druk af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient te worden beoordeeld of er sprake is van een regionale behoefte, of deze behoefte is op te vangen in bestaand stedelijk gebied en of de beoogde locatie middels verschillende vervoerswijzen ontsloten is of kan worden.

Relevantie voor het bestemmingsplan

Voor het plangebied zijn de volgende nationale belangen relevant:

• Nationaal belang 8: verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s. Voor een goede milieukwaliteit moet de kwaliteit van bodem, water en lucht minimaal voldoen aan de (internationaal) geldende norm(en). De gezondheid van burgers moet worden beschermd tegen negatieve milieueffecten zoals geluidsoverlast. Het uitgangspunt is een gelijk beschermingsniveau voor het hele land. In Hoofdstuk 5 is aangegeven op welke wijze in het voorliggende bestemmingsplan rekening is gehouden met de diverse milieuaspecten.
• Nationaal belang 13: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Bij het voorliggende bestemmingsplan zijn alle belangen zorgvuldig afgewogen. Burgers, belangenorganisaties en andere overheden hebben de mogelijkheid om in het kader van de bestemmingsplanprocedure te reageren op deze afweging.

Besluit ruimtelijke ordening

De Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening) vormt het instrument voor zorgvuldig ruimtegebruik. Het doel hiervan is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Wanneer een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt dient de Ladder voor duurzame verstedelijking in het bestemmingsplan te worden opgenomen. De ladder heeft betrekking op ontwikkelingen van woningbouw, kantoren, bedrijven, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen. De ladder bestaat uit drie treden met de volgende vragen die achter elkaar moeten worden doorlopen:

• 1. Is er een actuele behoefte naar de ontwikkeling?
• 2. Is de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied in te vullen door bijvoorbeeld benutting van gronden door herstructurering?
• 3. Indien blijkt dat de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied valt, hoe kan het gebied zo goed mogelijk ontsloten worden via verschillende middelen van vervoer?

Relevantie voor het bestemmingsplan

De ontwikkeling dien getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Beoordeeld dient te worden of er überhaupt sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Stap 1. Is er een actuele behoefte aan de ontwikkeling?

Bewoning van de bestaande woningen is reeds mogelijk gemaakt in de voorgaande bestemmingsplannen. In het kader van de verkoopbaarheid van deze woningen bestaat de wens de woningen ook na bewoning door de bestaande bewoners als (bedrijfs)woning bestemd te laten.

Gelet op vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, niet worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Hierdoor hoeft de ladder voor duurzame verstedelijking uit artikel 3.1.6 lid 2 Bro niet verder te worden doorlopen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Totdat de Wro in werking was getreden was het geldende rijksbeleid vastgelegd in Planologische Kernbeslissingen (PKB's). Sinds 1 juli 2008 zijn deze documenten alleen nog bindend voor het rijk en niet meer voor andere overheden. Het rijk kiest ervoor om het deel van het ruimtelijk beleid dat bedoeld is bindend te zijn voor andere overheden, ook onder de Wro te borgen. Dit kan via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de AMvB die het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid vormt over ruimtelijke ordening.

Op 30 december 2011 is de eerste tranche van het Barro in werking getreden. Deze eerste tranche van het Barro bevat een vertaling van het geldende planologische beleid dat bedoeld was om op lokaal niveau, in bestemmingsplannen, te worden verwerkt. De vastgestelde onderdelen van het Barro hebben betrekking op onder meer het kustfundament, de grote rivieren, de Waddenzee, defensie, erfgoederen en het Project Mainportontwikkeling Rotterdam (PMR).

Op 1 oktober 2012 is de tweede tranche van het Barro in werking getreden. In deze tranche vormt een vertaling van nieuw ruimtelijk beleid van het Rijk, dat eerder is vastgelegd in o.a. de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de MIRT-agenda's. Dit deel van het Barro bevat regels voor onder meer radarverstoringsgebieden, militaire terreinen, reserveringsgebieden voor nieuwe hoofdwegen en spoorlijnen en reserveringsgebieden voor uitbreiding van enkele bestaande hoofdwegen.

Op 1 juli 2014 zijn wijzigingen van het Barro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wijziging heeft betrekking op buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen die van nationaal belang zijn. Tevens is hiermee een aantal verbeteringen aangebracht in het Barro.

Relevantie voor het bestemmingsplan

Het Barro is niet rechtstreeks van toepassing op dit bestemmingsplan.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NN) (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur) is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. De NN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur.

De NN bestaat uit:

• bestaande natuurgebieden, reservaten, natuurontwikkelingsgebieden en zogenaamde robuuste verbindingen;
• landbouwgebieden met mogelijkheden voor agrarisch natuurbeheer (beheergebieden);
• grote wateren (zoals de kustzone van de Noordzee, het IJsselmeer en de Waddenzee).

Relevantie voor het bestemmingsplan

Het plangebied ligt niet in of nabij het NN.

Bestuursakkoord water

Het Rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven, hebben besloten maatregelen voor een doelmatiger waterbeheer overeen te komen in dit Bestuursakkoord Water. Ingezet wordt op een veilig, schoon, gezond en duurzaam beheer van het watersysteem en de waterketen. Het doel is om de kwaliteit van het beheer vergroten tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Het Bestuursakkoord Water gaat uit van de algemene uitgangspunten van het kabinet: Rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven beperken zich tot hun kerntaken; taken worden op een niveau zo dicht mogelijk bij de burger gelegd; per terrein zijn ten hoogste twee bestuurslagen betrokken bij hetzelfde onderwerp. Met dit akkoord leggen de overheden vast op welke wijze, met welke middelen en langs welk tijdspad zij gezamenlijk de grote wateropgave voor Nederland in de 21e eeuw willen aanpakken. Het akkoord benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten ingezet worden om de opgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren.

Relevantie voor het bestemmingsplan

Bij ruimtelijke plannen geldt de wettelijke verplichting van een watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21e eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. In paragraaf 5.8 is de watertoets opgenomen.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Provinciale Ruimtelijke Verordening

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) (2013 - 2028) wordt het ruimtelijk beleid van de Provincie Utrecht voor de periode tot 2028 beschreven. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. Gemeenten kunnen binnen het PRS-beleid onder meer woningen bouwen, natuur aanleggen, bedrijven huisvesten of recreatievoorzieningen ontwikkelen. Het ruimtelijk beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop.

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) (2013) is door de provincie voorgeschreven hoe gemeenten met provinciale belangen in bestemmingsplannen moeten omgaan. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de verordening zijn daartoe bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen opgenomen.

Sinds de vaststelling zijn de PRS en PRV enkele malen partieel herzien.

De uitwerking van de PRS rust op 2 belangrijke pijlers:

• 1. Accent op de binnenstedelijke opgave.

Ten minste 2/3 van de woningbouwopgave moet binnenstedelijk worden gerealiseerd. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

• 2. Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied.

Het aantrekkelijk landelijk gebied moet worden behouden en versterkt, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied.

Relevantie voor het bestemmingsplan

Het plangebied is in de PRV onderdeel van het besluitsubvlak 'Stedelijk gebied'.

Artikel 3.1 Stedelijk gebied

De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar.

Met dit bestemmingsplan wordt geen grootschalige verstedelijking mogelijk gemaakt.

3.3 Regionaal beleid

Waterbeheersplan Vallei en Eem 2010-2015

Het Waterbeheersplan beschrijft de taken van het waterschap voor drie programma’s: veilige dijken, voldoende en schoon water en zuivering van afvalwater. Veilige dijken betekent, dat het beheersgebied wordt beschermd tegen overstroming vanuit het buitenwater. Voldoende en schoon water betekent, dat overal genoeg, maar niet teveel water is en dat het water schoon is. Zuivering van afvalwater betekent, dat gebruikt en verontreinigd water en regenwater in rioleringen wordt verzameld, wordt gezuiverd voordat het wordt geloosd zodat het de kwaliteit van het oppervlaktewater zo min mogelijk beïnvloedt.

Relevantie voor het bestemmingsplan

In paragraaf 5.8 is nader aandacht besteed aan het aspect water in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Soest 2009-2030

In de Structuurvisie is globaal vastgelegd hoe de gemeente er in het jaar 2030 globaal uit moet

zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen als hoeveel en soort

woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Het speerpunt van de

structuurvisie is het dorp Soest levendig en groen houden. Een levendig en groen dorp vraagt om

het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebieden.

In de Structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle

bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in

de gemeente. Hiertoe wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met

een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en

voor doorstromers, aan de woningvoorraad mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse

karakter.

Het combineren van deze punten leidt tot een integrale visie voor de kern Soest, welke een aanzet

is tot nieuwe mogelijkheden. Deze nieuwe mogelijkheden worden, waar mogelijk vertaald naar het

bestemmingsplan.

Relevantie voor het bestemmingsplan

Omdat nog niet alle mogelijkheden voldoende zijn uitgekristalliseerd is het niet

altijd mogelijk om alle maatregelen uit de structuurvisie direct mee te nemen in het

bestemmingsplan. Het gaat hierbij dan om, bijvoorbeeld, bouwplannen waarvan nog onvoldoende

duidelijk is hoe de precieze plannen zullen zijn. Hiervoor zullen dan aparte procedures gevolgd

worden.

Wonen in Soest

Voor de gemeente geldt de nota 'Wonen in Soest - Woningmarkt in perspectief' uit 2012. Het voornaamste doel van deze nota is een actualisering van het woonbeleid op basis van nieuwe gegevens.

De meest recente prognoses ten aanzien van bevolkings- en huishoudenontwikkeling, de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en de nieuwste inzichten in woontrends vormen samen een actueel en volledig beeld waarin onder meer duidelijk wordt waar mensen willen wonen, hoe ze willen wonen, waarin ze willen wonen et cetera. Een ander doel van deze leidraad is het aanreiken van handvatten om ontwikkelingen te sturen en om volkshuisvesting leidend te maken waar het ruimtelijke ontwikkelingen betreft. De bouwopgave wordt idealiter namelijk ingegeven door wat volkshuisvestelijk gewenst is. Dat vertaalt zich in een opgave gespecificeerd naar types, woonmilieus, locatie enzovoort. Tenslotte vormt de inhoud van deze nota een uitvoeringsagenda voor de toekomst. Deze agenda laat zien waar de prioriteiten liggen waar het de woningmarkt betreft.

Relevantie voor het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op acht bestaande woningen.

Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan

Voor de gemeente geldt de beleidsnota van het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). Het GVVP bestaat uit drie delen, te weten de Kadernota, de Beleidsnota en het Uitvoeringsprogramma 2009-2010. Met het GVVP is het verkeersbeleid tot 2020 vastgesteld. Tevens wordt hiermee een kader geboden waarbinnen verkeersplannen en andere gemeentelijke plannen kunnen worden ontwikkeld en uitgevoerd. Aan de hand van de thema's bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid zijn voor gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer strategische doelen gesteld (Kadernota). Die zijn vertaald naar concretere tactieken en oplossingsrichting (Beleidsnota), waarna een voorstel is gedaan voor de uitvoering (Uitvoeringsprogramma 2009-2010).

Relevantie voor het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan voorziet niet in aanpassing van de feitelijke situatie ten aanzien van verkeer en parkeren, derhalve wordt niet nader ingegaan op het GVVP.

Waterplan 2011 - 2015

In het Waterplan Soest 2011-2015 staan uitgangspunten en doelstellingen voor het (stedelijk) waterbeheer. Hemelwater, dat op onverharde gebieden valt, wordt grotendeels afgevoerd op een natuurlijke manier: via grondwaterstromen en verdamping via de grond en via de beplanting. Hemelwater dat op daken en wegen valt (verhard oppervlak) wordt afgevoerd via het rioolstelsel. Bij nieuwbouw en uitbreidingen moet hemelwater dat op verhard oppervlak valt, waar mogelijk van het riool worden afgekoppeld en in de bodem worden geïnfiltreerd. Op deze manier wordt het rioolstelsel en de rioolwaterzuivering niet onnodig belast.

Het gemeentelijke waterplan streeft naar Duurzaam Bouwen in de toekomst en integratie van waterbewust bouwen in gemeentelijke bouw-, verbouw- en inrichtingsprocedures.

Relevantie voor het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan brengt ten aanzien van de verschillende wateraspecten geen veranderingen teweeg. In paragraaf 5.8 is beschreven hoe met de wateraspecten wordt omgegaan.

Rioleringsplan

Voor het verwijderen van afvalwater uit de woonomgeving is riolering een onmisbare voorziening. Aanleg en beheer van riolering is een gemeentelijke taak.

Het Rioleringsplan beschrijft hoe de gemeente de rioleringstaak vorm geeft en beleid op het terrein van bescherming van bodem- en waterkwaliteit en de rioleringszorg.

Relevantie voor het bestemmingsplan

In paragraaf 5.8 is beschreven hoe met de wateraspecten wordt omgegaan.

Welstandsnota

De gemeente Soest heeft in 2014 de welstandsnota vastgesteld. Deze nota bevat naast algemene en objectieve criteria ook gebiedscriteria. De gebiedscriteria zijn gebaseerd op de belangrijke karakteristieken van een wijk, buurt of straat.

Relevantie voor het bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan legt de feitelijke situatie planologisch op een juiste manier vast. Indien in de toekomst binnen het plangebied gebouwd wordt, dient voldaan te worden aan de welstandsnota.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

Het bestemmingsplan 'Soestdijkse Grachten' voorziet in een bestemmingsregeling voor het bedrijventerrein Soestdijkse Grachten. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Soest vastgesteld op 13 december 2012. In dit bestemmingsplan is voor de bedrijfswoningen die kadastraal zijn afgesplitst van het bedrijf en waarvan bewoning door een medewerker niet meer noodzakelijk is, een persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen voor de bestaande gebruiker. De bestaande gebruiker is de persoon/personen die op het moment van het van kracht worden van het bestemmingsplan volgens de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente Soest als hoofdbewoner en diens partner staan ingeschreven op het betreffende adres.

Het betreft de woningen: Industrieweg 4, Kameleonstraat 19, Kostverlorenweg 3c, Kostverlorenweg 5, Kostverlorenweg 5a, Laanstraat 32a, Laanstraat 36 en Industrieweg 22.

Afbeelding 4.1 plangebied

Deze woningen waren in het voorheen geldende bestemmingsplan bestemd als bedrijfswoning op een geluidgezoneerd industrieterrein. In het vigerende bestemmingsplan is het industrieterrein gedezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder. Hiermee zijn de woningen op het bedrijventerrein geluidsgevoelige objecten geworden.

Door de opname van het persoonsgebonden overgangsrecht en de aangewezen bestemming 'Bedrijventerrein' en 'Gemengd' zijn de woningen na vertrek van de huidige bewoners alleen nog verkoopbaar als bedrijfsgebouw (niet zijnde woning) respectievelijk als gebouw passend binnen de bestemming 'Gemengd' (niet zijnde woning).

Middels onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt dat de woningen gelegen binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' na vertrek van de huidige bewoners in gebruik genomen mogen worden als bedrijfsgebouw of als bedrijfswoning. Het persoonsgebonden overgangsrecht blijft hier van toepassing tot het moment dat de huidige bewoners de woning hebben verlaten. Het persoonsgebonden overgangsrecht voor de woning Industrieweg 22 komt met dit bestemmingsplan te vervallen, deze woning wordt conform feitelijk gebruik, net als de aangebouwde bedrijfswoning Industrieweg 24, rechtstreeks bestemd als bedrijfswoning. Middels een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk de twee aaneengebouwde bedrijfswoningen Industrieweg 22 en Industrieweg 24 samen te voegen tot één bedrijfswoning.

 

De woningen gelegen binnen de bestemming 'Gemengd' krijgen middels dit bestemmingsplan een aanduiding 'wonen', waardoor bewoning van de betreffende woningen gelegaliseerd wordt.

Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogen.

Overig

De bestaande situatie ten aanzien van verkeer, parkeren en water volstaat en verandert niet.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1 Algemene beoordeling milieueffecten (m.e.r.)

Wettelijk kader

Op grond van hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is het noodzakelijk om ten behoeve van een bestemmingsplan dat kaderstellend is voor, of een besluit neemt over, projecten met grote milieugevolgen een milieueffectrapportage te doorlopen. Onderdeel C van de bijlage Besluit m.e.r. (de 'C-lijst') geeft de aard en omvang van dergelijke projecten. Van andere projecten moet het bevoegd gezag beoordelen of deze projecten belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen hebben (m.e.r.-beoordeling). Deze projecten staan in onderdeel D van de bijlage Besluit m.e.r. (de 'D-lijst'). Hierbij geldt sinds de aanpassing van het Besluit m.e.r. per 1 april 2011 de omvang als richtwaarde en niet als absolute drempelwaarde. Daarom is altijd een toets noodzakelijk of sprake is van een project met grote milieugevolgen zodra een project één of meer van de beschreven activiteiten in Onderdeel D bevat, ongeacht de omvang van deze activiteiten. Deze toets, de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling, dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van de projecten, plaats van de projecten en kenmerken van het potentiële effect. Het mag duidelijk zijn dat wanneer een project ruim beneden de omvang uit de bijlage van het Besluit m.e.r. blijft, deze beoordeling beknopt kan zijn. Als blijkt dat aanzienlijke nadelige milieugevolgen niet zijn uit te sluiten, is alsnog een volledige m.e.r.-beoordeling of m.e.r.-procedure nodig.

In afbeelding 5.1 zijn bovenstaande regels schematisch weergegeven:

Afbeelding 5.1 schematische weergave m.e.r.-(beoordelings)plicht

Op basis van artikel 7.6 van de Wet milieubeheer kunnen Provinciale Staten als aanvulling op de 'C-lijst' uit het Besluit m.e.r. in de provinciale milieuverordening (of provinciale omgevingsverordening) extra activiteiten met gevallen, plannen en besluiten aanwijzen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben en dus m.e.r.-plichtig zijn.

De provinciale milieuverordening van de provincie Utrecht maakt onderdeel uit van de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Provinciale Staten van Utrecht hebben in de Provinciale Ruimtelijke Verordening geen extra activiteiten met gevallen, plannen en besluiten aangewezen die m.e.r.-plichtig zijn.

In aanvulling op het voorgaande is er nog een zijspoor waardoor een plan m.e.r.-plicht kan gelden. Dit is het geval wanneer significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden niet zijn uit te sluiten. Dan geldt de verplichting tot uitvoeren van een Passende Beoordeling in het kader van de Natuurbeschermingswet en daarmee de verplichting tot het uitvoeren van een planm.e.r..

Beoordeling m.e.r.-(beoordelings)plicht

Eerst dient beoordeeld te worden of de activiteiten voorkomen in de C- of D-bijlagen van het Besluit m.e.r. 1994 en of de activiteiten de (indicatieve) drempelwaarden overschrijden. Tevens dient beoordeeld te worden of significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden op voorhand zijn uit te sluiten.

Als de activiteiten niet in de C- of D-bijlagen staan en significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden op voorhand zijn uit te sluiten, is geen m.e.r. of (vormvrije) m.e.r.-beoordeling nodig.

Onderdeel C en D Besluit m.e.r.

In de C-lijst en D-lijst zijn geen relevante activiteiten vermeld.

Natura 2000

In de nabijheid van het plangebied liggen de Natura 2000-gebieden Oostelijke Vechtplassen (op een afstand van ongeveer 10 kilometer), Arkemheen (op een afstand van ongeveer 11 kilometer) en Eemmeer & Gooimeer Zuidoever (op een afstand van ongeveer 11 kilometer).

De omvang van dit bestemmingsplan is zeer minimaal, het betreft het toekennen van een nieuwe woonfunctie aan acht bestaande woningen, waarbij aan vijf woningen een bestemming 'Gemengd' met een aanduiding 'wonen' wordt toegekend en voor twee woningen een persoonsgebonden overgangsrecht wordt opgenomen voor het in strijd gebruiken van de bedrijfswoningen.

Significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van de Natura 2000-gebieden kunnen op basis van voorgaande worden uitgesloten. Een planm.e.r.-plicht vanwege de verplichting tot het uitvoeren van een Passende Beoordeling in het kader van de Natuurbeschermingswet is niet aan de orde.

Conclusie 

Aangezien de beoogde maatregelen/activiteiten niet zijn genoemd in de C- en D-lijst van Besluit m.e.r. of in de Provinciale Ruimtelijke Verordening en significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden als gevolg van het project op voorhand zijn uit te sluiten, is de conclusie gerechtvaardigd dat een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling of m.e.r.niet nodig is.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

Op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009) dient te worden beoordeeld of de in het plan toegestane bedrijven een belemmering betekenen of van invloed zijn op gevoelige functies, zoals wonen, in of in de omgeving van het plangebied.

Beleid 

Bedrijvigheid kan negatieve effecten met zich mee brengen voor woningen en gevoelige functies in de omgeving. Negatieve effecten kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op geur, geluid, stof en trillingen. Andersom kunnen woningen een belemmerend effect hebben op de ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven. Het is daarom wenselijk dat bedrijfsactiviteiten of andere milieubelastende functies op een zekere afstand van woningen en andere hindergevoelige functies zijn gesitueerd. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft hiervoor een handreiking opgesteld: de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

In deze handreiking wordt aangegeven hoe door middel van milieuzonering de afstand tussen bedrijfsactiviteiten en milieugevoelige functies voldoende blijft. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven op een passende afstand ten opzichte van woningen worden gesitueerd en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bestaande bedrijven worden gepland. Niet ieder bedrijf heeft evenveel invloed op de omgeving. In de handreiking worden bedrijfsactiviteiten daarom ingedeeld in zes categorieën. Per milieucategorie zijn richtafstanden opgenomen die aangehouden kunnen worden om hinder te voorkomen. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in afstanden tot een rustige woonwijk en tot een gebied met een menging van functies. In onderstaande tabel zijn de richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur. De bedrijvigheid kan volgens de handreiking van de VNG ingedeeld worden in categorieën die lopen van 1 tot en met 6. Hierbij lopen de richtafstanden uiteen van 0 meter tot 1500 meter.

Tabel 5.1: Richtafstanden per milieucategorie

Milieu- categorie	Richtafstanden in 'rustige woonwijk'	Richtafstanden in 'gemengd gebied'
1	10 meter	0 meter
2	30 meter	10 meter
3.1	50 meter	30 meter
3.2	100 meter	50 meter
4.1	200 meter	100meter
4.2	300 meter	200 meter
5.1	500 meter	300 meter
5.2	700 meter	500 meter
5.3	1.000 meter	700 meter
6	1.500 meter	1.000 meter

Situatie in het plangebied

Alle woningen in het plangebied (Industrieweg 4, Kameleonstraat 19, Kostverlorenweg 3c, Kostverlorenweg 5, Kostverlorenweg 5a, Laanstraat 32a, Laanstraat 36 en Industrieweg 22) zijn bestaande woningen en gelegen op het bedrijventerrein Soestdijkse Grachten. De rand van het bedrijventerrein (langs de Laanstraat) wordt gekenmerkt door gemengde functies. Derhalve kan gesteld worden dat het plangebied deels is gelegen op een bedrijventerrein en deels in een 'gemengd gebied', zoals gedefinieerd in de 'Bedrijven en milieuzonering'.

Per woning wordt de specifieke situatie weergegeven en wordt aangegeven of de woning geschikt is om te bestemmen als 'Gemengd' met een aanduiding 'wonen'.

Industrieweg 4

De woning Industrieweg 4 is gelegen in de nabijheid van een vijftal relevante bedrijven.

Adres	Soort bedrijf	Afstand tot woning ca.	Categorie VNG	Categorie bestemmingsplan
Gelegen naast Indsutrieweg 4	Bouwbedrijf	Binnen 5 m	3.1	3.2
Belvédèreweg 3a	Autoservice	10 m	2	3.2
Industrieweg 4b	Timmerfabriek	1 m	3.2	3.2
Koningsweg 30	Betonwarenfabriek	40 m	4.2	3.2 met maatwerk- bestemming
Beckeringhstraat 23	Machinefabriek	20 m	3.2	2

Doordat op zeer korte afstand van de woning bedrijven zijn toegestaan tot en met milieucategorie 3.2 leent de locatie zich niet voor een bestemming 'Gemengd'. De woning Industrieweg 4 wordt derhalve bestemd als 'Bedrijventerrein', met een aanduiding 'bedrijfswoning' en een aanduiding 'specifieke vorm van wonen - persoonsgebonden overgangsrecht.

Kameleonstraat 19

De woning Kameleonstraat 19 is gelegen in de nabijheid van twee relevante bedrijven.

Adres	Soort bedrijf	Afstand tot woning ca.	Categorie VNG	Categorie bestemmingsplan
Kostverlorenweg 6	Meubelgroothandel	Binnen 5 m	2	3.1
Beckeringhstraat 21	Naaigarenfabriek	Binnen 5 m	3.1	3.1

Gezien de toegestane milieucategorie tot en met 3.1 voor omliggende bedrijven en de ligging in bestaand gemengd gebied is een bestemming 'Gemengd' met een aanduiding 'wonen' passend voor deze locatie.

Kostverlorenweg 3c, 5 en 5a

De woningen Kostverlorenweg 3c, 5 en 5a zijn gelegen in de nabijheid van drie relevante bedrijven.

Adres	Soort bedrijf	Afstand tot woning ca.	Categorie VNG	Categorie bestemmingsplan
Kostverlorenweg 5c	Houtbewerkingsbedrijf	40 m of meer	3.2	3.1
Kostverlorenweg 5e	Autoschadeherstel- bedrijf	30 m of meer	2	3.1
Kostverlorenweg 3c	Kantoor	10 m	2	3.1

Gezien de toegestane milieucategorie tot en met 3.1 voor omliggende bedrijven, de feitelijke situatie en de ligging in bestaand gemengd gebied is een bestemming 'Gemengd' met een aanduiding 'wonen' passend voor deze locatie.

Laanstraat 32a

De woning Laanstraat 32a is gelegen in de nabijheid van een viertal relevante bedrijven.

Adres	Soort bedrijf	Afstand tot woning ca.	Categorie VNG	Categorie bestemmingsplan
Energieweg 8	Autospuitinrichting / schadeherstel	10 m	3.1	3.1
Laanstraat 32b	Kleine ijzergieterij	0 m, aanpandig	4.2	3.1
Laanstraat 30a	Constructiewerkplaats metaal	5 m	3.2	Gemengd
Energieweg 4 - 6	Groothandel vaatwasmachines	10 m	3.1	3.1

Doordat op zeer korte afstand van de woning bedrijven zijn toegestaan tot en met milieucategorie 3.1 en omdat de woning is gelegen tussen bedrijfsbebouwing achter woningen aan de Laanstraat, leent de locatie zich niet voor een bestemming 'Gemengd' met een aanduiding 'wonen'. De woning Laanstraat 32a wordt derhalve bestemd als 'Bedrijventerrein', met een aanduiding 'bedrijfswoning' en een aanduiding 'specifieke vorm van wonen - persoonsgebonden overgangsrecht.

Laanstraat 36

In de nabijheid van de woning Laanstraat 36 zijn geen relevante bedrijven gelegen. Derhalve kan deze locatie bestemd worden als 'Gemengd' met een aanduiding 'wonen' en een aanduiding 'detailhandel'.

Industrieweg 22

De woning Industrieweg 22 is gelegen in de nabijheid van twee relevante bedrijven.

Adres	Soort bedrijf	Afstand tot woning ca.	Categorie VNG	Categorie bestemmingsplan
Industrieweg 26, 29 en 33	Autosloperij	5 m	3.2	3.2 met maatwerk- bestemming
Industrieweg 30	Zeepwas- en reinigingsmiddelen- fabriek	20 m	4.2, Bevi-inrichting	3.2 met maatwerk- bestemming

Omdat de woning Industrieweg 22 feitelijk in gebruik is als bedrijfswoning, behoudt deze de bestemming 'Bedrijventerrein' en komt de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - persoonsgebonden overgangsrecht' te vervallen. Deze woning wordt conform feitelijk gebruik, net als de aangebouwde bedrijfswoning Industrieweg 24, rechtstreeks bestemd als bedrijfswoning. Middels een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk de twee aaneengebouwde bedrijfswoningen Industrieweg 22 en Industrieweg 24 samen te voegen tot één bedrijfswoning.

Conclusie

Op basis van de vigerende planologische en feitelijke situatie in de directe nabijheid van de woningen kunnen vijf woningen bestemd worden als 'Gemengd' met een aanduiding 'wonen'. Voor een drietal woningen is dit echter niet mogelijk. Deze woningen worden dan ook bestemd als 'Bedrijventerrein' met een aanduiding 'bedrijfswoning' en een persoonsgebonden overgangsrecht voor het strijdig gebruiken van de bedrijfswoning door de huidige bewoners. Het persoonsgebonden overgangsrecht voor de woning Industrieweg 22 komt met dit bestemmingsplan te vervallen.

In de volgende paragrafen vindt een beoordeling per milieuaspect plaats.

5.3 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

Het aspect luchtkwaliteit wordt bij de besluitvorming van ruimtelijke plannen betrokken. In dat kader wordt een plan of ontwikkeling getoetst aan de voorschriften van Titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Centraal daarbij staat artikel 5.16, eerste lid, van de wet.

Luchtkwaliteitseisen

Op basis van artikel 5.16 Wm kan een bestemmingsplan worden vastgesteld indien:

• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde, die behoort bij de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
• het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Ruimtelijk-economische besluiten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL).

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate" (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Situatie in het plangebied

Er zijn geen knelpunten in de luchtkwaliteit langs de doorgaande wegen direct langs het

plangebied.

Conclusie

De luchtkwaliteit voor het plangebied voldoet aan de normering op grond van de Wet milieubeheer.

5.4 Geluidhinder

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen niet van toepassing. Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen in principe niet mogelijk. Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeursgrenswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Wegverkeerslawaai

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) artikel 74 hebben alle wegen een geluidzone. Uitzondering hierop zijn woonerven en straten met een maximumsnelheid van 30 km/u. De zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of een weg binnen of buitenstedelijk is gelegen.

Voor de bepaling van de maximale vast te stellen geluidbelasting houdt de Wet geluidhinder rekening met de ligging van de geluidgevoelige bestemmingen en wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijk en buitenstedelijk gebied. Binnen stedelijk gebied gelden over het algemeen minder strenge normen. In het kort komt het er op neer dat het gebied binnen de bebouwde kom behoort tot het stedelijke gebied, met uitzondering van het gebied binnen de bebouwde kom, dat gelegen is binnen de zone van een autoweg of autosnelweg. In het laatste geval en voor de situatie buiten de bebouwde kom gelden de normen die van toepassing zijn op het buitenstedelijke gebied. Een hoofdweg is, conform deze definitiebepaling van de Wet geluidhinder, altijd gelegen in buitenstedelijk gebied.

Indien de geluidbelasting hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en maatregelen gericht op reductie van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend zijn of als deze overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard ontmoeten, zijn burgemeester en wethouders van de gemeente bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde voor de geluidbelasting.

De gevels van geluidgevoelige bestemmingen kunnen ook worden uitgevoerd als een blinde of dove gevel (conform artikel 1b lid 5 van de Wgh). Hiermee vervalt de verplichting om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde, waarbij een kanttekening wordt geplaatst dat de geluidwering van deze gevels ten minste gelijk dient te zijn aan de hoogte van de geluidbelasting minus de maximale binnenwaarde.

Ter anticipatie op het steeds stiller worden van motorvoertuigen mag alvorens te toetsen aan de geldende grenswaarden een aftrek worden toegepast op de berekende geluidbelasting. Deze aftrek bedraagt:

• 2 dB voor wegen waar de maximumsnelheid gelijk is aan of hoger is dan 70 km/uur;
• 5 dB voor overige wegen.

Spoorweglawaai

Het aspect spoorweglawaai is voor dit bestemmingsplan niet van toepassing en wordt derhalve niet nader beschouwd.

Industrielawaai

Een industrieterrein is volgens de Wet geluidhinder een terrein waar zich bedrijven kunnen vestigen die genoemd worden in artikel 40 van de Wet geluidhinder en onderdeel D van Bijlage I behorende bij het Besluit omgevingsrecht (de zogenaamde grote lawaaimakers). Op grond van hoofdstuk V van de Wet geluidhinder is rondom deze terreinen een zone vastgesteld, waarbuiten de etmaalwaarde van het gemiddelde geluidsniveau ten gevolge van alle bedrijven op dat terrein niet hoger mag zijn dan 50 dB(A). De zone is een planologisch aandachtsgebied, waarbinnen regels van kracht zijn, die aan zowel industriële activiteiten als aan woningbouw beperkingen opleggen. De ligging en omvang van de zone wordt met een bestemmingsplan vastgelegd. In het kader van het bestemmingsplan dient gekeken te worden naar de geluidsbelasting van geluidgevoelige bestemmingen in de omgeving van het industrieterrein. Indien de geluidsbelasting meer dan 50 dB(A) bedraagt, kan de gemeente een hogere waarde vaststellen. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe woningen bedraagt 55 dB(A).

Activiteitenbesluit

Per 1 januari 2008 hebben twaalf algemene maatregelen van bestuur (amvb's) plaatsgemaakt voor één nieuwe algemene maatregel van bestuur: het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, beter bekend als het Activiteitenbesluit. Later zijn nog andere categorieën van bedrijven onder de werking van dit besluit gebracht.

Het Activiteitenbesluit maakt een onderscheid in een drietal type inrichtingen, namelijk inrichting type A, B en C. Afhankelijk van het type inrichting zijn bepaalde onderdelen van het Activiteitenbesluit van toepassing.

Situatie in het plangebied

Wegverkeerslawaai

Grenzend aan het plangebied ligt de drukke verkeersweg de Laanstraat. De Laanstraat maakt onderdeel uit van de hoofdwegenstructuur. De maximale snelheid bedraagt 50 km/uur. Deze wegen hebben een zone als bedoeld in de Wet geluidhinder. De verwachting is dat de verkeersbelasting op deze weg en daarmee de geluidsbelasting binnen het plangebied in de komende jaren nog zal toenemen.

Dit bestemmingsplan maakt de bouw van nieuwe woningen buiten de locatie van de bestaande woningen niet mogelijk. Ten aanzien van het aspect wegverkeerslawaai kan gesproken worden van bestaande woningen.

Industrielawaai

De woningen waren in het voorheen geldende bestemmingsplan bestemd als bedrijfswoning op een geluidgezoneerd industrieterrein. In het vigerende bestemmingsplan "Soestdijkse Grachten" is het industrieterrein gedezoneerd in de zin van de Wet geluidhinder. Hiermee zijn de woningen op het bedrijventerrein geluidsgevoelige objecten geworden op grond van het Activiteitenbesluit.

Nu de woningen bestemd worden als burgerwoning of als bedrijfswoning met een persoonsgebonden overgangsrecht op een niet gezoneerd bedrijventerrein is onderzoek verricht naar de geluidsbelasting van zes van de woningen vanwege de omliggende bedrijven (Bestemmingsplan woningen op bedrijventerrein Soestdijkse Grachten Geluid vanwege omliggende bedrijven, Royal HaskoningDHV, 27 mei 2016, Bijlage 1). Het betreft de volgende woningen:

• Industrieweg 4
• Kameleonstraat 19
• Kostverlorenweg 3c
• Kostverlorenweg 5
• Kostverlorenweg 5a
• Laanstraat 32a

Voor de woningen Laanstraat 36 en Industrieweg 22 is geen aanvullend onderzoek nodig. In de nabijheid van de woning Laanstraat 36 liggen geen relevante bedrijven. In de nabijheid van de woning Industrieweg 22 liggen twee relevante bedrijven. Een overschrijding van de standaard grenswaarden uit het Activiteitenbesluit is echter niet te verwachten.

Om te bepalen of aanwezigheid van bedrijven in de nabijheid van de hierboven genoemde zes woningen leidt tot overschrijding van de geluidsnormen zijn de verschillende bedrijven bezocht en is de representatieve bedrijfssituatie vastgesteld.

Industrieweg 4

De woning Industrieweg 4 ligt in de nabijheid van vier relevante bedrijven.

Vanwege één bedrijf; Autoservice van der Post, treden ter plaatse van de woning aan de Industrieweg 4 in de dag-, avond- en nachtperiode hogere maximale geluidsniveaus op dan op grond van het Activiteitenbesluit is toegestaan. Met eenvoudige aanpassingen aan de bedrijfsvoering zou echter wél aan de grenswaarden voor geluidsgevoelige gebouwen op een bedrijventerrein kunnen worden voldaan. Gedacht kan worden aan het gesloten houden van de overheaddeur wanneer er in de werkplaats geluidsintensieve activiteiten worden uitgevoerd.

Een overschrijding van de standaard grenswaarden uit het Activiteitenbesluit is als gevolg van de overige bedrijven niet te verwachten.

Gezien de geluidwering van de gevel van de woning zal het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau binnen de woning niet hoger zijn dan 35 dB(A) etmaalwaarde.

Kameleonstraat 19

De woning Kameleonstraat 19 ligt in de nabijheid van twee relevante bedrijven. Overschrijding van de standaard grenswaarden uit het Activiteitenbesluit is niet te verwachten. Het toekennen van een bestemming 'Gemengd' met een aanduiding 'wonen' leidt niet tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Gezien de geluidwering van de gevel van de woning zal het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau binnen de woning niet hoger zijn dan 35 dB(A) etmaalwaarde.

Kostverlorenweg 3c, 5 en 5a

De woningen Kostverlorenweg 3c, 5 en 5a liggen in de nabijheid van drie relevante bedrijven.

Vanwege laad- en losactiviteiten bij de oostelijke ingang van Firma Brandwacht is ter plaatse van de woningen aan de Kostverlorenweg 3c, 5 en 5a in de dag-, avond- en nachtperiode een maximaal geluidsniveau van circa 70 dB(A) te verwachten. Op grond van het Activiteitenbesluit is in de dag-, avond- en nachtperiode een maximaal geluidsniveau van ten hoogste respectievelijk 75, 70 en 65 dB(A) toelaatbaar.

Een overschrijding van de standaard grenswaarden uit het Activiteitenbesluit als gevolg van de overige bedrijven is niet te verwachten.

Gezien de geluidwering van de gevels van de woningen zal het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau binnen de woningen niet hoger zijn dan 35 dB(A) etmaalwaarde.

Laanstraat 32a

De woning Laanstraat 32a ligt in de nabijheid van drie relevante bedrijven.

Vanwege één bedrijf; Honée, treden ter plaatse van de woning aan de Laanstraat 32a in de avondperiode hogere langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus op dan op grond van het Activiteitenbesluit is toegestaan. Met eenvoudige aanpassingen aan de bedrijfsvoering zou echter wél aan de grenswaarden kunnen worden voldaan. Gedacht kan worden aan het gesloten houden van de overheaddeur in de avondperiode, althans op die momenten dat in de werkplaats metaal wordt bewerkt.

Gezien de geluidwering van de gevel van de woning zal het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau binnen de woning niet hoger zijn dan 35 dB(A) etmaalwaarde.

Conclusie

De aanwezigheid van de onderzochte bedrijven vormt uit akoestisch oogpunt geen belemmering voor het toekennen van de bestemming 'Gemengd' met een aanduiding 'wonen' of de aanduiding 'bedrijfswoning' met persoonsgebonden overgangsrecht buiten een geluidgezoneerd industrieterrein aan de zes onderzochte woningen. Wel dienen de bedrijven Autoservice van der Post en Honée er rekening mee te houden – voor zover dat momenteel niet reeds gebeurt – dat de deur van de werkplaats gesloten moet zijn wanneer in de werkplaats geluidsintensieve activiteiten worden uitgevoerd. Deze manier van werken, die ook op industrieterreinen met 'grote lawaaimakers' standaard in de praktijk wordt gebracht, is overigens niets meer of minder dan een best beschikbare techniek (BBT) voor de beperking van de geluidsuitstraling via te openen geveldelen naar de omgeving.

Vastgesteld is dat de bedrijfsactiviteiten in de omgeving van de woningen niet leiden tot een langtijdgemiddelde beoordelingsniveau binnen de woningen van meer dan 35 dB(A) etmaalwaarde.

Geadviseerd wordt om Firma Brandwacht op basis van het Activiteitenbesluit middels een maatwerkvoorschrift toe te staan dat vanwege laad- en losactiviteiten in de nachtperiode een maximaal geluidsniveau van ten hoogste 70 dB(A) wordt veroorzaakt bij de woningen aan de Kostverlorenweg 3c, 5 en 5a. Hierbij kan worden overwogen dat er sprake is van een bestaande situatie die zich beperkt voordoet en die eerder geen aanleiding heeft gegeven tot structurele hinder.

5.5 Geurhinder

Wettelijk kader

Geur kan in de leefomgeving hinder veroorzaken en brengt om die reden ook gezondheidsrisico's met zich mee. Bij geur van bedrijven gaat het om de geuruitstoot (emissie) van bedrijven die zich verspreidt via de lucht en een geurbelasting veroorzaakt op de woon- en leefomgeving. Onder geurbelasting (of ‘immissie') verstaan we de hoeveelheid geur, uitgedrukt in odour units per kubieke meter lucht, die op een geurgevoelig object zoals een woning ‘terecht' komt. Deze hoeveelheid kan worden gemeten of berekend.

Voor geurhinder door industrie en bedrijven gelden planologisch gezien geen wettelijke kaders. Deze vorm van geurhinder maakt deel uit van de methode 'Bedrijven en milieuzonering' (VNG, 2009).

Voor geurhinder door veehouderijen gelden deels andere regels. Voor veehouderijen gelden de Wet Geurhinder en Veehouderij en het Besluit landbouw milieubeheer. In het Besluit landbouw zijn afstanden vastgelegd die aangehouden moeten worden tussen een veehouderij en een geurgevoelig object. Afhankelijk van de aard van het agrarisch bedrijf en het type geurgevoelig object kan deze afstand 20, 50 of 100 meter bedragen.

Activiteitenbesluit

Voor bedrijven welke onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit vallen is het niet nodig specifieke voor het bedrijf geldende geurnormen op te nemen om het acceptabele hinderniveau vast te stellen. De voorschriften uit het voor het bedrijf geldende deel van het Activiteitenbesluit worden geacht de geurhinder te voorkomen of voldoende te beperken. Bij geurproblemen dient men zich bij de handhaving niet bezig te houden met de vraag of er sprake is van onaanvaardbare geurhinder, maar met de vraag of de maatregelen uit het besluit goed worden nageleefd. In de bedrijven, welke onder de vergunningplicht vallen, dient in de omgevingsvergunning een acceptabel geurhinderniveau vast gesteld te worden.

Situatie in het plangebied

Woningen zijn geurgevoelige objecten. In de directe nabijheid van het plangebied is sprake van bedrijvigheid die onder de Wet milieubeheer valt.

Woningen

Nieuwe situaties dienen voor de planologische beoordeling te worden getoetst aan de brochure “Bedrijven en milieuzonering”. Deze brochure heeft als doel het woon-en leefklimaat te beschermen en het functioneren van bedrijven niet onmogelijk te maken. In de brochure worden gewenste afstanden voor aspecten zoals geur, stof, gevaar en geluid genoemd.

Voor wat betreft de woningen met de bestemming Bedrijventerrein (Industrieweg 4, Laanstraat 32a en Industrieweg 22) kan gesteld worden dat het bestaande bedrijfswoningen betreft. Hierdoor veranderd de bestaande geursituatie niet.

De woningen met een bestemming 'Gemengd' (Kameleonstraat 19, Kostverlorenweg 3C, 5 en 5A) wijzigen wel van functie.

In de nabijheid van deze woningen liggen bedrijven. Het betreft de volgende bedrijven.

Tabel 5.2 Kameleonstraat 19

Adres	Soort bedrijf	Afstand terreingrens tot de woning	Categorie VNG	Afstand t.a.v. aspect geur
Kostverlorenweg 6	Meubelgroothandel	Binnen 5 meter	2	0 meter
Beckeringhstraat 21	Naaigarenfabriek	Binnen 5 meter	3.1	10 meter

Tabel 5.3 Kostverlorenweg 3C, 5 en 5A

Adres	Soort bedrijf	Afstand terreingrens tot de woning	Categorie VNG	Afstand t.a.v. aspect geur
Kostverlorenweg 5C	Houtbewerkingsbedrijf	40 meter en meer	3.2	0 meter
Kostverlorenweg 5E	Autoschadeherstel- bedrijf	30 meter en meer	2	10 meter
Kostverlorenweg 3C	Kantoor	10 meter	2	0 meter

In de nabijheid van het adres Laanstraat 36 liggen geen bedrijven die van invloed zijn op de woning.

Uit bovenstaande tabellen blijkt dat het adres Kameleonstraat 19 op basis van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering geurhinder kan ondervinden van de nabijgelegen naaigarenfabriek. Omdat de woning gelegen is op een bedrijventerrein kan gesteld worden dat deze gelegen is in 'gemengd gebied' mag conform de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering één afstandsstap terug gegaan worden. Voor geur geldt in dit geval derhalve een afstand van 0 meter. Mede gezien de huidige positie (op meer dan 20 meter van de woning) en de oriëntatie (de activiteiten zijn niet gericht op de woning) van de naaigarenfabriek op het terrein, kan gesteld worden dat ook jegens de naaigarenfabriek geen geurhinder zal optreden.

Conclusie

Omdat de bedrijfswoningen binnen de bestemming Bedrijventerrein bestaande bedrijfswoningen betreffen, treedt er geen wijziging op in de geursituatie. Voor wat betreft de woningen binnen de bestemming 'Gemengd' wordt geen geurhinder verwacht.

Dit bestemmingsplan kan met het oog op het aspect geurhinder uitvoerbaar worden geacht.

5.6 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. Het gaat daarbij onder meer om bedrijven die onder het BRZO vallen, LPG-tankstations, opslagplaatsen (PGS), ammoniakkoelinstallaties en spoorwegemplacementen. Het besluit bevat eisen voor het plaatsgebonden risico (PR) en regels voor het groepsrisico (GR). Het verplicht gemeenten en provincies bij het verlenen van milieuvergunningen en het maken van bestemmingsplannen hiermee rekening te houden.

Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi)

In de regeling staan regels over de veiligheidsafstanden en berekening van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Op grond van het Bevi zijn in de Revi voor een aantal bedrijfscategorieën (zoals LPG-tankstations, ammoniakkoelinstallaties, opslagplaatsen) vaste veiligheidsafstanden opgenomen.

Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb)

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Dit besluit is vergelijkbaar met het Bevi, maar dan van toepassing op buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen. Het gaat om buisleidingen voor aardgas met een uitwendige diameter van meer dan 50 mm (1,97 inch) en een druk van meer dan 1600 kPa (16 bar) en om buisleidingen voor aardolieproducten, met een uitwendige diameter van meer dan 70 mm (2,76 inch) en een druk van meer dan 1600 kPa. Buiten de regels over het plaatsgebonden risico en de verantwoording van het groepsrisico is in het Bevb bepaald dat in een bestemmingsplan de ligging van buisleidingen wordt weergeven en dat een regeling wordt opgenomen voor de belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook ligt op vijf meter aan weerszijden van de buisleiding of vier meter in geval van aardgasleidingen met een druk tussen 1600 en 4000 kPa.

Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt)

De normen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen worden vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op 1 april 2015 zijn dit besluit en de regeling in werking getreden.

Situatie in het plangebied

Woningen worden aangemerkt als kwetsbaar object. Derhalve mogen ze niet binnen risicocontouren liggen.

Inrichtingen

In de omgeving van het plangebied liggen diverse inrichtingen met een risicocontour. Het betreft een LPG-tankstation, twee opslagplaatsen van vuurwerk en twee bedrijven met een opslag van meer dan 10 ton aan gevaarlijke stoffen, waarvan één bedrijf een Bevi-inrichting betreft.

De contouren van deze inrichtingen vallen niet over het plangebied. Ook de veiligheidszone van de Bevi-inrichting valt niet over het plangebied.

Buisleidingen

Uit de risicokaart blijkt dat er in de nabijheid van het plangebied geen hoge druk aardgasleidingen aanwezig zijn.

Transportroutes

In de omgeving van het plangebied vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats via de weg over de Biltseweg (N234), de Koningsweg (N221) en het industrieterrein de Soestdijkse Grachten. Op de N234 en de N221 zijn de transportbewegingen met gevaarlijke stoffen geteld. Over deze (delen van) wegen vinden minder transporten plaats dan de voorgeschreven ondergrens. Derhalve kan gesteld worden dat risiconormen niet worden overschreden.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid is niet van invloed op het plangebied. Derhalve kan gesteld worden dat het bestemmingsplan met het oog op dit aspect uitvoerbaar is.

5.7 Bodemkwaliteit

Wettelijk kader/inleiding

In verband met de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient onderzoek verricht te worden naar de (te verwachten) bodemkwaliteit in het plangebied door het raadplegen van beschikbare bodemgegevens. Een nieuwe bestemming mag pas worden toegekend als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken is) voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Daar waar sprake is van consoliderend bestemmen van bestaande situaties kan een diepgaand inzicht in de bodemsituatie vooraf achterwege blijven, tenzij een redelijk vermoeden moet bestaan van een saneringssituatie.

Bij bouwactiviteiten is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem benodigd. Het bouwen is alleen toelaatbaar als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwe bouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. De bodemonderzoeken voor eventuele nieuwe (vervangende) bouwactiviteiten mogen niet te oud zijn en moeten een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd.

Situatie in het plangebied

Er is in het plangebied geen verontreiniging bekend die met spoed (voor 2015) gesaneerd moet worden.

Dit bestemmingsplan maakt een nieuwe bestemming van bestaande woningen en bouwwerken mogelijk. Binnen het bestemmingsplan zijn geen nieuwe ontwikkelingen te verwachten. Derhalve worden geen belemmeringen verwacht ten aanzien van de bodemkwaliteit.

Conclusie

Voor het bestemmingsplan zijn geen belemmeringen op bodemgebied te verwachten.

5.8 Water

Wettelijk kader / inleiding

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen.

Situatie in het plangebied

Grondwater

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging zonder dat aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Dit bestemmingsplan maakt de bouw van nieuwe woningen buiten de locatie van de bestaande woningen niet mogelijk.

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied wordt geen oppervlaktewater gerealiseerd.

Afval- en regenwater

Bij nieuwbouw en uitbreidingen moet rekening gehouden worden met het veranderende klimaat. Het waterbeleid wordt hier ook op aangepast. Bij de ontwikkeling moet men rekening houden met de toenemende mogelijkheid van “water op straat”. Het ontwerp van nieuwbouw en uitbreidingen moet hierop afgestemd zijn. Bij nieuwbouw en uitbreidingen moet regenwater van verharde oppervlaktes (daken en verhardingen) afgekoppeld worden. Er dient een gescheiden rioolstelsel aangelegd te worden. Regenwater van daken dient bij voorkeur afgevoerd te worden naar het oppervlaktewater.

Dit bestemmingsplan maakt geen nieuwbouw mogelijk.

Resultaten watertoets

Het ontwerpbestemmingsplan wordt in het kader van de watertoets voorgelegd aan het Waterschap Vallei en Veluwe. De resultaten van de watertoets worden opgenomen in het vast te stellen bestemmingsplan.

Conclusie

Dit bestemmingsplan brengt ten aanzien van de verschillende wateraspecten geen veranderingen teweeg. Omdat onderliggend bestemmingsplan geen nieuwbouw buiten de bestaande bebouwde gronden mogelijk maakt, kan gesteld worden dat voldaan wordt aan de eisen vanuit de watertoets.

5.9 Ecologie

Wettelijk kader

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. De soortenbescherming is in Nederland geregeld in de Flora- en faunawet en de gebiedsbescherming in de Natuurbeschermingswet 1998.

Soortenbescherming

Het doel van de Flora- en faunawet is het instandhouden en beschermen van in het wild voorkomende planten- en diersoorten. De Flora- en faunawet kent zowel een zorgplicht als verbodsbepalingen. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden, maar er kan worden afgeweken van de verbodsbepalingen middels ontheffingen. Er bestaan drie beschermingsregimes voor drie verschillende groepen van beschermde soorten. Voor de algemeen beschermde soorten (tabel 1) geldt een algemene ontheffing voor ruimtelijke ingrepen. Ook voor de overige beschermde soorten (tabel 2) is ontheffing mogelijk, mits wordt gewerkt volgens een goedgekeurde gedragscode. Voor strikt beschermde soorten (tabel 3) kan enkel afgeweken worden na een uitgebreide toetsing.

Gebiedsbescherming

Door middel van gebiedsbescherming wordt een beschermingskader geboden voor de flora en fauna binnen aangewezen beschermde gebieden. Hieronder vallen de speciale beschermingszones volgens de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn, gebieden die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), beschermde natuurmonumenten en staatsnatuurmonumenten. Een belangrijk onderdeel van de Natuurbeschermingswet is dat er geen vergunning gegeven mag worden voor handelingen of projecten die schadelijk kunnen zijn voor de kwaliteit van de habitats van soorten, waarvoor een gebied is aangewezen. Wanneer niet op voorhand uitgesloten kan worden dat er schadelijke effecten kunnen optreden, dan dient de initiatiefnemer een 'passende beoordeling' te maken. Dat betekent een onderzoek naar alle aspecten van het project en welke gevolgen die kunnen hebben voor datgene wat bescherming geniet.

Situatie plangebied

Natura 2000-gebieden

Het plangebied is niet gelegen in of in de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied. In de omgeving van het plangebid liggen de Natura 2000-gebieden Oostelijke Vechtplassen (op een afstand van ongeveer 10 kilometer), Arkemheen (op een afstand van ongeveer 11 kilometer) en Eemmeer & Gooimeer Zuidoever (op een afstand van ongeveer 11 kilometer).

Zoals reeds in paragraaf 5.1 reeds onderbouwd is kunnen significant negatieve effecten op de instandhoudingsdoelen van deze Natura 2000-gebieden als gevolg van dit bestemmingsplan uitgesloten worden.

Natuurnetwerk Nederland

Het plangebied is niet gelegen in terreinen met een status in het kader van het Natuurnetwerk Nederland (NN), de Boswet of andere groene regelgeving. Ruimtelijke ingrepen dienen te allen tijde te voldoen aan de kaders van de Flora- en Faunawet en de Algemene Plaatselijke Verordening.

Flora en fauna

Met dit bestemmingsplan wordt de bestaande situatie opnieuw bestemd. Er vinden geen nieuwe ontwikkelingen plaats. Effecten op aanwezige flora en fauna, anders dan de bestaande effecten, zijn derhalve niet te verwachten.

Conclusie

Omdat dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen buiten de huidig bebouwde gronden mogelijk maakt zijn effecten op beschermde natuur en flora en fauna niet te verwachten. Het bestemmingsplan is het met het oog op ecologie uitvoerbaar.

5.10 Archeologie en cultuurhistorie

Wettelijk kader

Monumentenwet 1988

De gemeenteraad is op grond van de Monumentenwet 1988 verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Om dit te kunnen onderbouwen dient de gemeente er voor te zorgen dat de archeologische waarden en verwachtingen binnen het gemeentelijk grondgebied bekend zijn.

Deze waarden en verwachtingen zijn aangegeven op een voor de gemeente opgestelde Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart, die op basis van archeologische waarnemingen en vondsten, landschappelijke en historische gegevens tot stand is gekomen. De Archeologische Beleidsadvieskaart geeft op perceelsniveau aan welke archeologisch bekende waarde of welke verwachting hier van toepassing is. Op basis daarvan kan in een vroeg stadium van ruimtelijke planvorming gekeken worden of en hoe archeologische waarden beschermd kunnen/moeten worden: middels planaanpassing of het behoud van informatie door opgraven. Om te voorkomen dat er verstoring van archeologische resten in de bodem voorkomt moet de gemeente erop toezien dat er op kosten van de verstoorder een gedegen wetenschappelijk onderzoek komt en dat de archeologische vondsten worden veiliggesteld.

Aan elk gebied met archeologische waarde of verwachting is een regime gekoppeld, dat voorschrijft vanaf welke oppervlakte en diepte er archeologisch vooronderzoek noodzakelijk is. Uit een inventarisatie van de Archeologische Verwachtingskaart blijkt dat er in het plangebied twee soorten verwachtingsgebieden aanwezig zijn: zeven kavels liggen in een gebied met een hoge archeologische verwachting, één kavel ligt in een gebied met een middelmatige verwachting.

In het kader van de modernisering van de Monumentenwet is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen dat in een bestemmingsplan niet alleen een beschrijving moet staan op welke wijze rekening gehouden wordt met aanwezige of te verwachten monumenten in de grond (archeologie), maar ook met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Situatie in het plangebied

Archeologie

Het landschap binnen het plangebied bevat een deel van de zuidhelling van de Soester Eng, een stuwwalglooiing, overgaand in een smeltwaterwaaier. Deze loopt langs de gehele noordzijde van het plangebied. Zuidelijk hiervan ligt een relatief laaggelegen dekzandvlakte met welvingen.

Met name de Soester stuwwal (en de zuidelijke hellingen ervan) was al gedurende de vroegste historie van Soest een zeer geschikte bewoningslocatie. Zowel jagers-verzamelaars (Vroege Prehistorie) als landbouwers (Late Prehistorie) leefden op deze plek.

Gedurende de Late Middeleeuwen (1000-1500 na Chr.) zijn grote delen van de Soester eng opgehoogd met plaggen, om het land op deze manier vruchtbaar te maken.

Archeologische waarden

Uit de Archeologische Inventarisatiekaart blijkt dat er binnen het plangebied geen zones met bekende archeologische waarden opgenomen zijn.

Archeologische verwachtingen

Uit een inventarisatie van de Archeologische Verwachtingskaart blijkt dat er in het plangebied twee soorten verwachtingsgebieden aanwezig zijn: alle kavels, met uitzondering van het adres Industrieweg 22, liggen in een zone met een hoge archeologische verwachting. Industrieweg 22 is gelegen in een zone met een middelmatige archeologische verwachting.

Archeologische Beleidsadvieskaart

De zones met een archeologische verwachting brengen ieder verschillende aanvullende regels met zich mee wat betreft de voorschriften in de omgevingsvergunning, wanneer er bodemverstorende activiteit plaatsvindt dieper dan 30 cm onder maaiveld.

De zones met een hoge verwachting (AWV 1) betreffen zones binnen de bebouwde kom met een hoge archeologische verwachting en zones met een plaggendek. Bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het maaiveld moeten worden vermeden. Indien dit niet mogelijk is, is bij bodemingrepen groter dan 100 m2 voorafgaand aan ruimtelijke planvorming archeologisch onderzoek noodzakelijk.

De zones met een middelmatige verwachting (AWV 2) betreffen zones buiten de bebouwde kom met een hoge archeologische verwachting en zones met een middelmatige of onbekende archeologische verwachting. Bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het maaiveld moeten worden vermeden. Indien dit niet mogelijk is, is bij bodemingrepen groter dan 500 m2 voorafgaand aan ruimtelijke planvorming archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Ontwikkelingen

Dit bestemmingsplan legt de feitelijke situatie planologisch vast. Hiermee verandert de archeologische situatie niet ten op zichte van het vigerende bestemmingsplan 'Soestdijkse Grachten'. De mogelijk aanwezige archeologische waarden dienen beschermd te worden indien de bodem wel geroerd wordt. Derhalve worden, overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan, op de verbeelding dubbelbestemmingen (Waarde - Archeologie hoge verwachting en Waarde - Archeologie middelhoge verwachting) opgenomen. In de planregels geldt voor deze dubbelbestemmingen een omgevingsvergunningenstelsel waarbij archeologisch onderzoek geëist wordt bij het roeren van gronden. Hiermee wordt de bescherming van mogelijk aanwezige archeologisch waarden nagestreefd.

Cultuurhistorie

Het plangebied ligt volgens de provinciale cultuurhistorische beleidskaart in het cultuurhistorische deelgebied Utrechtse Heuvelrug. Dit gebied wordt gekenmerkt door het stuwwallenlandschap van de Utrechtse Heuvelrug. Dit landschap bezit een grote diversiteit aan cultuurhistorische kwaliteiten. Deze diversiteit, tegenwoordig grotendeels aan het oog onttrokken door dichte bebossing, is in drie thema’s onder te brengen:

• 1. archeologische waarden op de flanken van de Heuvelrug;
• 2. oude (wegen)patronen;
• 3. natuurlijke hoogten en gradiëntverschillen.

De betreffende woningen zijn gelegen op een bestaand bedrijventerrein waar geen nadruk meer ligt op de kenmerkende cultuurhistorische waarden van de Utrechtse Heuvelrug. Archeologische waarden worden uiteraard wel beschermd.

Binnen het plangebied liggen geen monumenten.

Conclusie

Ter plaatse van de verschillende archeologische verwachtingswaarden worden dubbelbestemmingen (Waarde - Archeologie hoge verwachting en Waarde - Archeologie middelhoge verwachting) opgenomen met een bijhorend omgevingsvergunningenstelsel waarmee mogelijk aanwezige archeologische waarden beschermd worden.

Verstoring van cultuurhistorische waarden wordt gezien de aard van het plangebied niet verwacht.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie leveren geen belemmeringen op voor het uitvoeren van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden binnen het plangebied. Dit hoofdstuk is een toelichting op de systematiek en de inhoud van de verschillende toegekende bestemmingen van het bestemmingsplan.

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is een ruimtelijk besluit, waarin de regels voor het gebruik en het bebouwen van gronden worden vastgelegd. In een bestemmingsplan wordt door middel van bestemmingen en aanvullende aanduidingen aangegeven op welke gronden welke functies toegestaan zijn en hoe deze gronden bebouwd mogen worden.

Het bestemmingsplan is een digitaal bestand in gml-formaat, waarin geometrisch bepaalde planobjecten zijn vastgelegd. Technisch gezien is een bestemmingsplan zodoende een verzameling objecten (zoals bestemmingsvlakken), waaraan informatie (zoals ligging en naam) is gekoppeld. Om het plan te kunnen raadplegen zijn in feite drie onderdelen van belang:

• een digitale en analoge verbeelding van de geometrisch bepaalde planobjecten (verbeelding);
• de juridisch bindende regels van het bestemmingsplan (planregels);
• een bijbehorende toelichting (plantoelichting).

Het bestemmingsplan kan geraadpleegd worden door middel van computersoftware; in ieder geval via de internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl. Door interactie met het kaartbeeld worden de regels van de betreffende bestemmingen weergegeven. Ook kunnen de toelichting en bijbehorende documenten, zoals juridische uitspraken, worden opgeroepen.

Om de vergelijkbaarheid te bevorderen bestaat er een landelijke standaard voor de verbeelding van bestemmingsplannen; Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). De toepassing van de SVBP2012 is verplicht. Hiermee wordt geborgd dat alle bestemmingsplannen overeenkomen voor wat betreft kleurgebruik, naamgeving, gebruik van arceringen en dergelijke.

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de koppeling tussen de regels en de verbeelding.

6.2 Toelichting op de regels

Deze paragraaf bevat een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. Daarnaast wordt in deze paragraaf ingegaan op de overige regels uit het bestemmingsplan. Conform SVBP2012 zijn de regels onderverdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de planregels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijventerrein

De binnen het plan gelegen woningen die gezien de milieuinvloeden uit de omgeving niet binnen een woonbestemming passen, worden bestemd als 'Bedrijventerrein' overeenkomstig het bestemmingsplan "Soestdijkse Grachten". De milieuzonering uit het bestemmingsplan "Soestdijkse Grachten" is eveneens overeenkomstig opgenomen.

Per bouwvlak is één woning toegestaan. Op de verbeelding is aangeduid welke soort woning (vrijstaand of twee-onder-één-kap) is toegestaan en wat de maximale goot- en bouwhoogte van deze woningen is.

De woningen Industrieweg 4 en Laanstraat 32a onder het overgangsrecht gebracht, in beide gevallen betreft dit een persoonsgebonden overgangsrecht. De woningen hebben tevens een aanduiding 'bedrijfswoning' gekregen. Daarmee kunnen de woningen als bedrijfswoning bij een bedrijf gebruikt worden wanneer de noodzaak voor deze bedrijfswoning is aangetoond.

Middels een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk de twee aaneengebouwde bedrijfswoningen Industrieweg 22 en Industrieweg 24 samen te voegen tot één bedrijfswoning.

Artikel 4 Gemengd

De binnen het plan gelegen woningen die gezien de milieuinvloeden uit de omgeving wel binnen een gemengde bestemming passen, worden bestemd als 'Gemengd'. De bestaande

woningen en bedrijfswoningen zijn op de verbeelding aangeduid. Dat betekent dat ze niet kunnen

worden omgezet in bedrijfsbebouwing. De bedrijfsgebouwen zijn uitsluitend achter de

(bedrijfs)woning toegestaan.

Omdat hier wonen en bedrijven zijn gemengd gaat het vooral om lichtere bedrijfsactiviteiten

(vergeleken bij het bedrijventerrein) en is een specifieke Staat van bedrijfsactiviteiten voor

functiemenging gebruikt.

De bestaande functies zoals wonen en detailhandel hebben een

positieve bestemming gekregen en zijn op de verbeelding aangeduid. Uitbreiding van de woningen is mogelijk in de vorm van bijbehorende bouwwerken.

Artikel 5 Waarde - Archeologie hoge verwachting

De gronden waarvoor een hoge archeologische verwachting geldt hebben een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie hoge verwachting' gekregen. Bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het maaiveld moeten worden vermeden. Indien dit niet mogelijk is, is bij bodemingrepen groter dan 100 m2 voorafgaand aan ruimtelijke planvorming archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Artikel 6 Waarde - Archeologie middelhoge verwachting

De gronden waarvoor een middelhoge archeologische verwachting geldt hebben een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting' gekregen. Bodemingrepen dieper dan 30 cm onder het maaiveld moeten worden vermeden. Indien dit niet mogelijk is, is bij bodemingrepen groter dan 500 m2 voorafgaand aan ruimtelijke planvorming archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In deze regels zijn algemene bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen in het plan gelden, voor zover er geen voor de bestemming geldende bouwregels van toepassing zijn. Hierin zijn regels opgenomen ten behoeve van overschrijdingen van de bouwgrenzen.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksbepaling wordt voor een aantal zaken expliciet aangegeven dat deze als strijdig gebruik worden aangemerkt en daarmee onder het verbod vallen zoals opgenomen in artikel 2.1 van de Wabo. Indien in een bepaald geval gebruik in strijd met bijvoorbeeld de doeleindenomschrijving van een bestemming of met een verleende vrijstelling wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden.

Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een normale bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, dient het bestemmingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. De gemeente Soest kent de regeling, dat seksinrichtingen in alle bestemmingsplannen zijn uitgesloten, met uitzondering van één bestaande massagesalon aan de Lange Brinkweg. In het onderhavige plangebied worden dergelijke inrichtingen niet gewenst geacht. Ze zijn dan ook expliciet voor alle overige bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name:

• voor de stalling van scootmobielen;
• nutsbebouwing;
• afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voor zover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein;
• afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. De bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten kan via een wijzigingsbevoegdheid actueel worden gehouden. Tevens is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor wijziging van het bestemmingsplan wanneer dit noodzakelijk is op basis van een vastgestelde Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven.

De woningen binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn in strijd met de bestemming in gebruik als burgerwoning. Voor deze woningen is een persoonsgebonden overgangsrecht opgenomen voor degene die er momenteel woont.

Artikel 13 Slotregel

Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingsregel van het plan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Financiële uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, ondermeer voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

Het bestemmingsplan is consoliderend van aard. Met betrekking tot de realisering van dit plan bestaan er voor de gemeente Soest géén kosten in de exploitatieve sfeer. Het plan voorziet alleen in de gebruikelijke (beperkte) uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande bebouwing. Er worden door de gemeente geen kosten gemaakt en binnen het kader van het bestemmingsplan kan een bouwvergunning voor de toegelaten functies worden verleend.

Gezien het voorgaande kan worden geconcludeerd dat aan de wettelijke vereisten ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is voldaan.

Exploitatieplan

Volgens de Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal op een andere wijze is gegarandeerd. Dit bestemmingsplan maakt geen bouwplan als bedoeld in afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening mogelijk. Op basis van de Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening) hoeft in dit geval geen exploitatieplan vastgesteld te worden.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Inspraak

Op grond van artikel 3.1.6 onder e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gaat een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor, vergezeld van een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Dit bestemmingsplan is tot stand gekomen in overleg met de betreffende eigenaren.

7.2.2 Vooroverleg

Het plan is in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening toegestuurd aan diverse instanties.

7.2.3 Zienswijzen

Op grond van artikel 3.6 Algemene wet bestuursrecht heeft het ontwerpbestemmingsplan van 30 maart tot en met 10 mei 2017 gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter visie gelegen. Gedurende deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. De ingediende zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien in de Nota van zienswijzen. De zienswijzen hebben niet geleid tot een aanpassing van het plan.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Akoestisch onderzoek

Bijlage 2 Nota van zienswijzen