Kerkstraat 11 B

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Door de eigenaar van het perceel Kerkstraat 11B is een verzoek ingediend voor het wijzigen van de geldende bestemming van het pand naar Wonen. Op grond van het geldende bestemmingsplan Kerkebuurt heeft het pand, ondanks het feit dat het pand een gebouw betreft dat aan het voorhuis is aangebouwd, grotendeels de bestemming 'erf behorende bij de bestemming eengezinshuizen categorie EO'. Een klein deel is bestemd als 'Eengezinshuizen'. Het gebouw is in gebruik geweest als wijkgebouw voor de Protestantse Gemeente Soest (PGS). Hiervoor heeft B&W een vrijstelling gegeven voor het in gebruik nemen van dit pand als wijkgebouw.

Omdat de gevraagde bestemmingswijziging niet in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan, is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging van het plangebied

Het bestemmingsplangebied is gelegen aan de Kerstraat 11B, aan de oostzijde van de kern Soest. Het maakt onderdeel uit van het historische lint.

Ligging plangebied, bron Google Earth

1.3 Doelstelling

Voor het plangebied Kerkstraat 11 B gold een oud bestemmingsplan, die niet meer voldoet aan de landelijke standaarden (IMRO2012 en SVBP2012). Voor het plangebied ontbreekt dus een actueel stelsel van planregels (regeling bijbehorende bouwwerken, parkeernormen, etc.).

Inmiddels is voor de directe omgeving van Kerkstraat 11 B het nieuwe bestemmingsplan 'Soest Midden en Zuid' op 15 december 2011 onherroepelijk geworden. In dit bestemmingsplan was Kerkstraat 11 B bestemd als 'Wonen'. Echter, de Raad van State heeft de woonbestemming voor dit perceel vernietigd aangezien niet aangetoond kon worden dat het wijkgebouw binnen de planperiode beëindigd ging worden. Met voorliggend principeverzoek voor het realiseren van een woning komt er dus een einde aan functie wijkgebouw en kan het gebouw bestemd worden voor woondoeleinden.

Het belangrijkste doel van dit nieuwe bestemmingsplan is dan ook om het plangebied te voorzien van een actuele bestemmingsplanregeling en daarnaast ruimte te bieden voor de bovengenoemde (toekomstige) ontwikkeling. Dit plan bevat de planologisch-juridische kaders voor de nieuwe ontwikkeling.

1.4 Vigerend plan

Het vigerende bestemmingsplan 'Kerkebuurt' is vastgesteld op 20 september 1990. Op grond van het geldende bestemmingsplan Kerkebuurt heeft het pand grotendeels de bestemming 'Erf behorende bij de bestemming eengezinshuizen categorie EO'. Een klein deel is bestemd als 'Eengezinshuizen'. Hierbinnen is geen woning toegestaan.

Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.5 Leeswijzer

Deze toelichting is opgesteld volgens het Handboek Digitale Ruimtelijke Plannen en aangepast naar de schaal van dit plan.

Eerst beschrijft hoofdstuk 2 de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied.

Hoofdstuk 3 gaat in op het beleidskader van de Rijksoverheid, de provincie Utrecht en het regionale beleid. Ook komt het gemeentelijke beleid aan de orde in dit hoofdstuk.

Hoofdstuk 4 verwoordt de uitkomsten van onderzoek naar milieu- en andere aspecten.

Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de planregels en geeft aan waarom voor een bepaalde regeling is gekozen. In meer algemene zin wordt eerst de juridische plansystematiek uiteen gezet. De afstemming van het bestemmingsplan met andere wetten en verordeningen komt eveneens in dit hoofdstuk aan de orde. Vervolgens wordt per bestemming kort ingegaan op de (on)mogelijkheden binnen de betreffende bestemming.

In hoofdstuk 6 komt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is onderdeel van de voormalige herberg De Drie Ringen, een voormalige dwarshuisboerderij op de hoek van de Eemstraat en de Kerkstraat in Soest. Dit rijksmonument aan de Kerkstraat 11/A/B werd omstreeks 1580 gebouwd. De herberg droeg eerder de naam "In het Wapen van Gaasbeek" maar dit werd eind 17e eeuw veranderd in 'De Drie Ringen" naar de gelijknamige bierbrouwerij in Amersfoort die eigenaar was geworden van de herberg.

Het plangebied beslaat het wit gepleisterde deel van het gebouw dat is voorzien van een rieten kap.

Huidige situatie, bron Google Streetview

Huidige situatie, bron Google Streetview

Het gebouw is in gebruik geweest als wijkgebouw ten behoeve van De Oude Kerk voor de Protestantse Gemeente Soest (PGS). Het bestond op de begane grond uit een ontmoetingsruimte, twee toiletten en een technische ruimte. Op de verdieping was een onbenoemde ruimte.

2.2 Planbeschrijving

In de nieuwe situatie zal het plangebied Kerkstraat 11 B in gebruik genomen worden als woning. Aan de buitenkant van het gebouw zal alleen de grote raampartij aan de zuidgevel qua indeling veranderen.

 

Aanzicht zijgevel, links huidige situatie en rechts de nieuwe situatie

Intern zal op de begane grond de ontmoetingsruimte worden verbouwd tot een entree/bergruimte, woonkamer, badkamer en slaapkamer.

De bestaande trap naar de verdieping zal worden verplaatst. Op de verdieping wordt een leefruimte, badkamer en berging/technische ruimte gecreëerd.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

In het in 2011 vastgestelde bestemmingsplan 'Soest Midden en Zuid' is het plangebied reeds als woonbestemming opgenomen. In dat bestemmingsplan is een uitgebreid beleidskader opgenomen. Voor voorliggend plan wordt dan ook verwezen naar dit beleidskader.

Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan Kerkstraat 11 B is het provinciale beleid geactualiseerd. Het gaat daarbij met name om de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), zoals die op 4 februari 2013 zijn vastgesteld. In de PRS is daarbij het beleid van de provincie opgenomen en in de PRV de regels die gemeenten bij hun ruimtelijke plannen en besluiten in acht moeten nemen. De PRS en PRV staan staan de ontwikkelingen die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk maakt niet in de weg.

Ladder van duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Het doel van deze ladder is het bevorderen van een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte én het voorkomen van overprogrammering. Om dit te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, artikel 3.1.6, tweede lid). Dit betekent dat bij ruimtelijke besluiten (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De procesvereiste is alleen van toepassing op ruimtelijke besluiten die voorzien in een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is een stedelijke ontwikkeling gedefinieerd als: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Uit jurisprudentie is inmiddels gebleken dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is voor kleinschalige ontwikkelingen. In voorliggend plan gaat het om functieverandering van een maatschappelijke functie naar een woonfunctie binnen de stedelijke contour binnen een bestaand gebouw. De bouw van van deze enkele woning kan daarom niet aangemerkt worden als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 4 Resultaten onderzoeken

4.1 Milieuaspecten

4.1.1 Milieueffectrapportage

In dit bestemmingsplan worden geen activiteiten uit de bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage mogelijk gemaakt, die aanleiding geven een m.e.r.-beoordeling of een (plan- of project)MER op te stellen. Verder ligt in of in de omgeving van het plangebied geen Natura-2000 gebied. Met de uitvoering van het bestemmingsplan is het derhalve ook niet noodzakelijk om een passende beoordeling (planMER) in het kader van de Europese Habitatrichtlijn op te stellen.

4.1.2 Bodem

Besluit ruimtelijke ordening

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening zullen burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan onder meer een onderzoek verrichten naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Wet bodembescherming

De Wet bodembescherming bevat de voorwaarden, die kunnen en worden verbonden aan het verrichten van handelingen in of op de bodem. Primair komt bescherming en sanering in de wet aan bod. De wet heeft betrekking op zowel landbodems als waterbodems. De Wet bodem- bescherming geeft aan wanneer er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en of er dan ook gesaneerd moet worden.

De hoeveelheid grond dan wel grondwater (beide in m³) en de mate van vervuiling, gemiddeld boven de interventiewaarde, zijn de criteria voor een geval van ernstige bodemverontreiniging. De interventiewaarde is de waarde, waarboven er risico's zijn voor mens, flora en fauna. De urgentie, de noodzaak om te saneren, hangt hiervan af maar ook van de mate van verspreiding van de bodemverontreiniging. Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging is er bij niet gewijzigd grondgebruik soms geen noodzaak tot saneren. Voorbeelden zijn voormalige stortplaatsen en kleine verontreinigingen in het diepere grondwater. De gevallen van ernstige bodemverontreinigingen zijn, ook voor de gemeente Soest, door de Provincie Utrecht in beeld gebracht. In enkele gevallen is in een beschikking Wet bodembescherming aangegeven wat er met het geval van ernstige bodemverontreiniging zou moeten gebeuren.

Situatie in het plangebied

In het vigerende bestemmingsplan is het gebouw bestemd als 'erf behorende bij de bestemming eengezinshuizen categorie EO'. Een erf is reeds onderdeel van een woonbestemming en heeft een voldoende bodemkwaliteit. Voor dit initiatief is dan ook geen apart bodemonderzoek noodzakelijk om de bodemkwaliteit aan te tonen.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect bodem voor de ontwikkelingen in het plangebied/de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.1.3 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Soest de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming, die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie, die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. De richtafstanden zijn uitsluitend van toepassing voor nieuwe situaties (nieuwe ontwikkelingen) en niet voor bestaande situaties, waarbij het zo kan zijn, dat gevestigde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies op een kleinere afstand van elkaar gesitueerd zijn. Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de aangehaalde VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering" kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.

Situatie in het plangebied

In de directe nabijheid van het plangebied zijn de kerk en enkele bedrijven met een maximale milieucategorie van 2 gevestigd. Deze functies liggen op ruim voldoende afstand vanaf het plangebied.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect milieuzonering voor de ontwikkelingen in het plangebied/de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.1.4 Geluid

Algemeen

De basis voor de ruimtelijke afweging van geluid is de Wet geluidhinder (Wgh) en de Luchtvaartwet.

Bij vaststelling van een bestemmingsplan komen in de volgende gevallen de regels van deze wetten aan de orde:

• het bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige objecten (bijv. woningen en onderwijsgebouwen) binnen zones langs (spoor-)wegen, zones rondom industrieterreinen en zones rondom luchtvaartterreinen;
• het bestemmen van gronden voor de aanleg van nieuwe, dan wel reconstructie van gezoneerde (spoor-) wegen;
• het bestemmen van gronden voor (nieuwe) industrieterreinen waar zich grote lawaaimakers kunnen vestigen;
• herziening van zonegrenzen van industrieterreinen en luchtvaartterreinen.

De geluidbelasting op de gevels van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen mag in principe niet meer bedragen dan de voorkeurgrenswaarde. Indien de geluidbelasting op de gevel hoger is dan de voorkeurgrenswaarde kan onder bepaalde voorwaarden een verzoek worden gedaan tot vaststelling van hogere waarden. Hierbij mag de geluidsbelasting de uiterste grenswaarde echter niet overschrijden. De voorkeursgrenswaarde en uiterste grenswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen kunnen per geluidsbron verschillen.

Om voor vaststelling van een hogere grenswaarde in aanmerking te kunnen komen, dient aan de volgende wettelijke eis te worden voldaan: het dient om een situatie te gaan waarbij het treffen van maatregelen om het verwachte geluidsniveau terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde onvoldoende doeltreffend is, dan wel op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard stuiten.

Situatie in het plangebied

Volgens de geluidkaart van de gemeente Soest is de geluidbelasting op de gevel 54,6 dB, inclusief aftrek artikel 110g Wgh. Daarmee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ingevolge artikel 82, eerste lid Wgh overschreden. Echter, aan de ten hoogste toelaatbare grenswaarde van 63 dB ingevolge artikel 83, tweede lid Wgh wordt voldaan.

Besloten is om hiervoor een hogere grenswaardenprocedure te voeren. De aan te vragen hogere grenswaarden bedraagt derhalve Lden = 55 dB. In Bijlage 1 is de aanvraag voor de hogere grenswaarde opgenomen.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect geluid voor de ontwikkelingen, er wordt een hogere waarden procedure doorlopen.

4.1.5 Luchtkwaliteit

Algemeen

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving voor luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 komen te vervallen. Het verkeer langs drukke wegen bewerkstelligt overschrijdingen van grenswaarden (concentraties) voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). Aspecten van de nieuwe regelgeving op grond van de Wm worden in afzonderlijke uitvoeringsregelingen uitgewerkt.

De belangrijkste zijn:

• Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen Besluit NIBM;
• Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen), verder te noemen Regeling NIBM;
• Besluit gevoelige bestemmingen.

Het Besluit NIBM legt vast wanneer een project met ruimtelijke gevolgen niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Hiervan is sprake als aannemelijk is, dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Deze grenswaarde is gesteld op 40 µg/m3. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. De 3 %-grens is van toepassing sinds 1 augustus 2009 toen het Nationaal Samenwerkingprogramma Lucht in werking trad.

In de Regeling NIBM is onder andere voor kantoren en woningen aangegeven bij welke eenheden/aantallen de 3%-grens wordt overschreden en er luchtkwaliteitberekeningen dan wel luchtkwaliteitonderzoek nodig is.

Voor woningen is in de Regeling NIBM is het maximale aantal van 1.500 nieuwe woningen gesteld uitgaande van de 3%-grens. Als de 3%-grens niet wordt overschreden dan hoeft geen verdere toetsing aan grenswaarden plaats te vinden en hoeft er geen onderzoek (berekeningen) te worden uitgevoerd.

Situatie in het plangebied

In voorliggend plangebied zal één nieuwe woning worden gerealiseerd. Dit valt ruim binnen de 3%-grens vanuit de Regeling NIBM. Onderzoek naar de luchtkwaliteit is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect luchtkwaliteit voor de ontwikkelingen in het plangebied/de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.1.6 Externe veiligheid

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

Situatie in het plangebied

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gevestigd. Ook het vervoer van gevaarlijke stoffen vindt niet in de directe nabijheid plaats.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect externe veiligheid voor de ontwikkelingen in het plangebied/de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.2 Water

4.2.1 Watertoets

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen geldt de wettelijke verplichting van een watertoets.

Digitale watertoets

De Nederlandse waterschappen hebben alle relevante informatie gemakkelijk toegankelijk gemaakt met de website www.dewatertoets.nl.

Met behulp van een digitale watertoets op deze website is te bekijken welke waterschapsbelangen er spelen binnen het plangebied. Ook genereert de digitale watertoets een waterparagraaf, die kan worden gebruikt bij het afwikkelen van de ruimtelijke procedure.

Beoordeling

Het plan is, vanuit de waterhuishouding bezien, voor het waterschap beperkt van belang. De motivatie daarvoor is dat plannen zonder (nieuwe) ontwikkelingsmogelijkheden, zoals functiewijzigingen en actualisaties, nauwelijks tot geen effect hebben op de waterhuishouding. Dit betekent dat geen essentieel waterbelangen wordt geraakt en het waterschap op basis daarvan een positief wateradvies geeft.

Conclusie

Dit bestemmingsplan brengt ten aanzien van de verschillende wateraspecten geen (ingrijpende) veranderingen teweeg. Tevens heeft het Waterschap een positief wateradvies gegeven.

4.3 Natuur

Algemeen

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen is het noodzakelijk te onderzoeken of en zo ja, in hoeverre de plannen ten koste gaan van de (aanwezige) flora en fauna.

Met betrekking tot de flora- en faunawet wordt onderscheid gemaakt in de 'toets in het kader van gebiedsbescherming' en de 'toets in het kader van soortenbescherming'.

Situatie in het plangebied

Het gebouw aan de Kerkstraat 11B is lange tijd in gebruik geweest als wijkgebouw. Met de functieverandering naar wonen zullen vrijwel geen wijzigingen plaatsvinden aan de bebouwing. Alleen intern zullen veranderingen worden doorgevoerd. Dit heeft geen effecten op de aanwezige natuurwaarden. Onderzoek naar natuurwaarden kan derhalve achterwege blijven.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect natuur voor de ontwikkelingen in het plangebied/de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.4 Archeologie

Algemeen

Het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologische erfgoed (het Verdrag van Malta, bij wet 26 februari 1998) geeft aan, dat archeologie internationaal in de belangstelling staat.

Het Verdrag van Malta bepaalt onder andere, dat het archeologisch belang wordt meegewogen bij besluitvorming in ruimtelijke ordeningsaspecten en -procedures. Bij elke activiteit waarmee de bodem wordt verstoord in een gebied met archeologische waarde of verwachting moet in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader onderzoek noodzakelijk is. In 2007 is als uitwerking van het Verdrag van Malta de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. De Wamz gaat uit van het zo vroeg mogelijk betrekken van archeologische waarden in het ruimtelijk ordeningsproces. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden moet dan ook rekening worden gehouden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Daarom is het voor het opstellen van een bestemmingsplan noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre in betreffende gronden archeologische resten aanwezig kunnen zijn. Gebieden, waar resten aanwezig (kunnen) zijn, kunnen met een dubbelbestemming archeologie door het bestemmingsplan worden beschermd. Voorafgaand aan de bodemverstorende ingrepen dient dan in bepaalde gevallen nader onderzoek te worden uitgevoerd. De Wamz geeft aan dat bij bodemverstorende ingrepen van meer dan 100 m2 archeologisch onderzoek nodig is. Voor archeologisch waardevolle gebieden gelden voor bodemingrepen strengere eisen. Hiervan mag met goed onderbouwd beleid worden afgeweken.

Voor het grondgebied in Soest is een Archeologische beleidsadvieskaart opgesteld, die aangeeft welke gebieden archeologisch waardevol zijn en welke een hoge, middelhoge en lage verwachtingswaarde hebben. Deze kaart, de Beleidsnota Archeologie en de Beleidsregels archeologisch onderzoek bij bodemverstorende ingrepen zijn op 28 juni 2011 door het college van burgemeester en wethouders van Soest vastgesteld. De beleidsregels hebben werking vanaf 7 juli 2011.

Situatie in plangebied

Met voorliggend initiatief vinden geen roeringen in de grond plaats. Zodoende is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Wel zal conform het bestemmingsplan 'Soest Midden en Zuid' de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 2' worden gehandhaafd voor eventuele toekomstige ontwikkelingen die wel roering in de grond tot gevolg zullen hebben.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit het aspect archeologie voor de ontwikkelingen in het plangebied/de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.5 Cultuurhistorie

Het gebouw aan de Kerkstraat 11B is een rijksmonument en maakt onderdeel uit van de voormalige Herberg "De Drie Ringen". Bovendien is het gelegen binnen het beschermd dorpsgezicht.

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) geeft aan dat voorgestelde functiewijziging goed denkbaar is en het monument hierdoor niet bovenmatig wordt belast. Ook de monumentencommissie geeft aan zich te kunnen vinden in de bestemmingswijziging. Over de bouwkundige wijzigingen (gevels, dakramen e.d.) is nog wel enige discussie, maar deze discussie staat los van het huidige voorstel om een bestemmingsplan op te laten stellen. Bouwkundige aanpassingen zullen namelijk een separaat (vergunning-)traject volgen.

Conclusie

Ter bescherming van de waarde als rijksmonument is in het bestemmingsplan een aparte bouwaanduiding opgenomen. Ter bescherming van het beschermd dorpsgezicht is in dit bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Rijks beschermd dorpsgezicht' opgenomen.

4.6 Kabels en leidingen

Voor planologisch relevante leidingen gelden verschillende beschermings- en veiligheidsafstanden waar in de bestemmingslegging van onder andere nieuwe functies rekening mee moet worden gehouden.

Op voorliggend plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Ook in de nabijheid van het plangebied zijn geen leidingen met gevaarlijke stoffen aanwezig. Kabels en leidingen vormen derhalve geen belemmering voor de realisatie van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

In hoofdstuk 2 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 toont aan, dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling, die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling. In de inleiding wordt het karakter van dit bestemmingsplan beschreven. In paragraaf 5.2 wordt een toelichting gegeven op de regels, waarbij de hoofdstukindeling van de regels wordt gevolgd.

5.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan bestaat uit een (digitale) verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Daarnaast zijn er algemene regels, en overgangs- en slotregels opgenomen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan is erop gericht om de functie van het plangebied als wijkgebouw te veranderen in de functie wonen. Het bestemmingsplan is daarom opgezet als een plan als bedoeld in artikel 3.1 Wro. Een plan met 'directe bouw- en gebruikstitel', dat wil zeggen dat niet eerst een uitwerking als bedoeld in artikel 3.6 lid 1 onder b Wro behoeft te worden opgesteld alvorens een omgevingsvergunning (met bijbehorende gebruikstoelating) kan worden verleend.

5.2 De regels

5.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 van de regels geeft de inleidende regels. Het betreft de begrippen, waarin de in het bestemmingsplan voorkomende begrippen worden gedefinieerd, en de wijze van meten.

5.2.2 Bestemmingsregels

Wonen

De woningen met de daarbij behorende tuinen en erven en in samenhang daarmee de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn bestemd als 'Wonen'. In deze bestemming zijn de woningen zelf op de verbeelding begrepen in bouwvlakken. De maximale goot- en bouwhoogte van woningen zijn in de regels vastgelegd.

Binnen het plangebied zijn geen bijbehorende en andere bouwwerken mogelijk.

Dubbelbestemmingen

In de regels zijn dubbelbestemmingen opgenomen voor archeologie en het rijks beschermd dorpsgezicht. Deze dubbelbestemmingen liggen als het ware over de andere bestemming heen en genieten voorrang.

Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 2

Voor het plangebied geldt een middelhoge verwachting. Hier zijn geen nieuwe bebouwing of grondbewerkingen dieper dan 30 centimeter toegestaan, met een oppervlakte van meer dan 500 m2.

Waarde - Rijks beschermd dorpsgezicht

Het beschermd dorpsgezicht is vastgelegd in de dubbelbestemming 'Waarde - Rijks beschermd dorpsgezicht'. In dit gebied kunnen nadere eisen aan de situering en afmeting van de bebouwing worden gesteld vanwege het beschermde dorpsgezicht.

5.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling

In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen, dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan, nogmaals meegeteld worden.

Algemene bouwregels

In deze regel zijn enkele algemene bouwregels opgenomen. Het betreft onder andere een regel die bepaalt dat van het plan afwijkende maatvoering, die in het verleden is vergund, ook mag worden aangehouden en dus niet onder het overgangsrecht komt.

Algemene afwijkingsregels

Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name: - nutsbebouwing; - afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voorzover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein; - afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages.

Algemene wijzigingsregels

Het plan bevat een wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening voor het wijzigen van het bestemmingsplan in verband met het toepassen van de Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig als recht zijn toegestaan. De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen, dat een bestaand bouwwerk of een bestaand gebruik, dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd, totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging. Bouwwerken en gebruiksvormen, die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie.

Slotregel

Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dienen op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, ondermeer voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, deze moeten kunnen worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Een en ander dient vast te worden gelegd in een exploitatieplan. Een exploitatieplan is nodig voor die ontwikkelingen die met het plan mogelijk worden gemaakt en waarvoor, voor vaststelling van het bestemmingsplan, geen privaatrechtelijke overeenkomsten wordt gesloten. Conform artikel 6.12. lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van de kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluiten begrepen gronden anderszins verzekerd is.

De gemeente Soest zal met de initiatiefnemer een anterieure exploitatie-overeenkomst aangaan, waarin een planschade-overeenkomst wordt opgenomen. Een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.

Het plan wordt door een particulier ontwikkeld. Het plan heeft derhalve geen financiële gevolgen voor de gemeente Soest.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Inspraak

In voorliggend geval wordt afgezien van het ter inzage leggen van een voorontwerpbestemmingsplan.

Wel zijn in het kader van draagvlak de direct omwonenden van de Kerkstraat 11B op aanwijzing van de gemeente aangeschreven. Alle bewoners welke zijn aangeschreven hebben positief gereageerd op het initiatief en hebben aangegeven geen bezwaar op de voorgenomen wijziging van de bestemming te hebben.

6.2.2 Overleg conform artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het conceptontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de vooroverleg partners. In dit kader hebben de Veiligheidsregio Utrecht en de Provincie Utrecht gereageerd en aangegeven geen op- en/of aanmerkingen te hebben op het bestemmingsplan.

6.2.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan van 31 december 2015 tot en met 10 februari 2016 voor een ieder ter inzage worden gelegen. Binnen deze periode zijn geen zienswijzen ingediend tegen het plan.

Bijlage bij toelichting

Bijlage 1 Aanvraag hogere grenswaarden