Eerste herziening Zuidelijke Meentsteeg 16a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voor het perceel Zuidelijke Meensteeg 16a heeft de gemeenteraad op 29 mei 2012 een bestemmingsplan vastgesteld in verband met de beëindiging van het agrarische bedrijf en toepassing van de Ruimte voor ruimteregeling (zie hoofdstuk 2.4). Daarbij is onder andere bepaald dat een van de voormalige bedrijfsgebouwen als paardenstal in gebruik mag blijven. De initiatiefnemer wil nu een van de andere voormalige agrarische bedrijfsgebouwen als paardenstal in gebruik nemen. Daarvoor is een herziening van het eerder vastgestelde bestemmingsplan nodig.

Omdat het voorliggende bestemmingsplan een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan uit 2012 is, wordt voor een groot deel van deze toelichting naar de toelichting van het oude bestemmingsplan verwezen. Deze toelichting is daarom als bijlage bij dit plan opgenomen. De juridische regeling in de vorm van de verbeelding en de daarbij behorende regels wordt wel in zijn geheel vervangen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Rhenen, circa 2,5 km ten noorden van de kern Rhenen. Het ligt op circa 900 m van de provinciale weg van Rhenen naar Veenendaal (N233) en op circa 750 m van de spoorlijn Rhenen – Utrecht.

De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door agrarisch gebruik. De daarbij behorende openheid wordt afgewisseld met kleine landschapselementen als bosjes, singels en houtwallen.

Figuur 1: Ligging plangebied.

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een watergang en de Zuidelijke Meentsteeg. Aan de oostzijde ligt een paardenweide, welke ligt op de perceelsgrens die als grens is aangehouden. De zuidzijde wordt begrensd door de kavelsloot. Aan de westzijde ligt een boomkwekerij die als plangrens is aangehouden.

2.2 Huidige situatie en plannen tot nu toe

Het plangebied was in gebruik als intensieve varkenshouderij met een varkenshandelbedrijf. De bedrijfslocatie met bijbehorende gronden is in totaal circa 6 ha groot. Een groot deel van de gronden, ruim 5 ha, was in gebruik als boomkwekerij. De voormalige agrarische bedrijfsbebouwing is inmiddels gesloopt. Het ging om vier varkensschuren, zeven voersilo’s en een wasplaats. De huidige bebouwing bestaat uit een bedrijfswoning met een aangebouwd bijgebouw en een voormalige stal (nummer 2). Op het adres vinden, als beroep aan huis, diverse kantooractiviteiten plaats. Voor een meer uitvoerige beschrijving van de (voormalige) bestaande situatie wordt naar de toelichting van het oude plan verwezen.

Figuur 2: Bestaande situatie.

In de toelichting op het oude plan wordt de Ruimte voor ruimte regeling beschreven. Het plan houdt in dat het agrarische bedrijf wordt beëindigd. De bestaande opstallen, met uitzondering van de woning met de hieraan gekoppelde aanbouw, zullen worden gesloopt (1.310 m2). Ter compensatie hiervan zal een woning extra worden gebouwd in het kader van de Ruimte voor ruimteregeling. Voor het gehele plan is een landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing opgesteld (zie afbeelding). De erfverharding zal met 460 m² afnemen. Tevens zal de intensieve kwekerij op de achterliggende percelen worden afgebouwd. Door het verdwijnen van deze kwekerij zal de kernkwaliteit openheid worden versterkt. De nieuwe inrichting van het erf is momenteel in uitvoering.

De kavel voor de nieuwe woning wordt gerealiseerd naast de bestaande kavel. Hiervoor is gekozen zodat de nieuwe woning direct aan de weg kon worden gerealiseerd en zo past binnen het bestaande beeld van het bebouwingslint. Deze woning is op dit moment nog niet gerealiseerd. Voor beide woningen wordt gebruik gemaakt van één centrale, reeds bestaande ontsluiting, vanaf de Zuidelijke Meentsteeg. De nieuwe woning krijgt een inhoud van 800 m³. Bij de woning zal tevens een bijgebouw van 50 m² worden gerealiseerd. Voor de bestaande woning is geregeld dat de inhoud maximaal 600 m³ bedraagt en de oppervlakte van de bijgebouwen maximaal 125 m². Het kantoor aan huis zal in zijn huidige vorm en als aan huis gebonden beroep blijven bestaan. De overige gronden zullen een agrarische functie behouden, waarbij geen kwekerij meer is toegestaan. Een deel van deze gronden zal als paardenwei in gebruik genomen worden. Ten noordoosten van de bestaande woning zal een bijgebouw blijven staan ten behoeve van een paardenstal (gebouw 5 in de afbeelding).

Figuur 3: Oorspronkelijke plan.

2.3 Toekomstige situatie / aangepast plan

De wijzigingen in de plannen betreffen het volgende (zie nummering in figuur 2):

• stal 5 (60 m2) wordt alsnog gesloopt;
• stal 2 (85 m2) blijft alsnog staan.

Daarvoor zijn de volgende redenen:

• Stal 5 is slecht en moet gerenoveerd worden.
• Stal 5 staat vanuit de woning uit het zicht en is moeilijk bereikbaar.
• Stal 5 staat in het zicht van de buren, die graag willen dat deze weg gaat. Stal 2 staat volledig uit het zicht van buren.
• De oppervlakte van stal 2 is vergelijkbaar met de oppervlakte van stal 5.
• Stal 2 is van steen en komt na sloop mooi in de nieuw aan te leggen weide te liggen, maar wel vanaf huis bereikbaar.
• Stal 2 wordt voorzien van een nieuw dak (asbest gaat er natuurlijk wel af) en is aan de buitenzijde voorzien van houten bekleding. Mooi landelijk dus
• Stal 2 is van voorzien van spouwmuren en kan daarom gemakkelijker vorstvrij gehouden worden.
• Initiatiefnemer doet mee aan de regeling Asbest voor zonnepanelen. Daarbij zal 12.000 KWP aan panelen worden geplaatst. De zuidzijde van stal 2 is daar heel geschikt voor.

Stal 5 is toegestaan als nachtverblijf binnen de agrarische bestemming (zie hierna in hoofdstuk 2.4). Door middel van de voorliggende Eerste Herziening worden de bouwrechten als het ware verplaatst naar stal 2. Het is daarbij wel noodzakelijk dat stal 2 binnen de agrarische bestemming komt te liggen. Door middel van het voorliggende bestemmingsplan wordt de locatie van stal 2 dus binnen de agrarische bestemming gebracht.

Figuur 4: Te slopen / gesloopte gebouwen.

2.4 Vigerende bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt nu het bestemmingsplan Zuidelijke Meensteeg 16a zoals dat op 29 mei 2012 door de gemeenteraad is vastgesteld. Doel van het bestemmingsplan was de toepassing van de Ruimte voor ruimte regeling. Dat houdt in dat de bedrijfsvoering van een agrarisch bedrijf wordt beëindigd en de agrarische bestemming wordt gewijzigd in de bestemming Wonen. Omdat meer dan 1.000 m2 voormalige agrarische bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, mag 1 extra woning worden gebouwd.

Figuur 5: Verbeelding nu geldende bestemmingsplan.

Op de verbeelding van het huidige bestemmingsplan zijn de voormalige bedrijfswoning en de nieuwe woning met de bijbehorend erven door middel van twee gele vlakken aangegeven. Met de dik omlijnde vlakken is de locatie van de woningen weergegeven. De omliggende gronden hebben een agrarische bestemming gekregen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Algemeen

In de toelichting op het bestemmingsplan Zuidelijke Meentsteeg 16a wordt uitgebreid op het voor het plangebied geldende beleidskader ingegaan. Voor een beschrijving van het beleidskader wordt daarom naar de bijlage verwezen. Het beschreven beleidskader staat de ontwikkelingen die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk maakt niet in de weg.

3.2 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Verordening

Sinds de vaststelling van het nu geldende bestemmingsplan is het provinciale beleid geactualiseerd. Het gaat daarbij met name om de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), zoals die op 4 februari 2013 zijn vastgesteld. In de PRS is daarbij het beleid van de provincie opgenomen en in de PRV de regels die gemeenten bij hun ruimtelijke plannen en besluiten in acht moeten nemen.

De Zuidelijke Meentsteeg ligt in de PRS en PRV in het Landelijk gebied. In de PRV zijn regels opgenomen voor situaties waarbij bestaande agrarische bedrijven worden beëindigd, waaronder de Ruimte voor ruimteregeling. De PRS en PRV staan staan de ontwikkelingen die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk maakt niet in de weg.

3.3 Stedenbouwkundige Structuurvisie Elst, Achterberg, Rhenen

In het nu geldende bestemmingsplan wordt voor het gemeentelijke beleid verwezen naar de integrale structuurvisie. Deze is echter nooit vastgesteld. De hoofdlijnen van het gemeentelijke beleid zijn beschreven in de Stedenbouwkundige Structuurvisie Elst, Achterberg, Rhenen. Zoals de titel aangeeft wordt in deze nota vooral ingegaan op de woningbouwlocaties in de genoemde kernen. De visie staat de ontwikkelingen die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk maakt niet in de weg.

3.4 Conclusies

De na 2012 vastgestelde beleidsnota's hebben geen invloed op de verplaatsing van de paardenstal.

Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten

In de toelichting op het bestemmingsplan Zuidelijke Meentsteeg 16a wordt uitgebreid op het voor de uitvoeringsaspecten van de plannen voor ingegaan. Het gaat daarbij om bodemkwaliteit, archeologie, water, natuurwaarden, verkeer, geluidhinder, luchtkwaliteit, milieuzonering, externe veiligheid en kabels en leidingen. Uit deze uitvoeringsaspecten volgen geen randvoorwaarden voor het plan de paardenstal te verplaatsen. En de verplaatsing van de stal heeft geen invloed op de uitvoeringsaspecten.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

De verbeelding van de voorliggende Eerste Herziening is in grote lijnen gelijk aan de verbeelding van het oude bestemmingsplan. De belangrijkste wijziging is dat stal 2 (zie figuur 2) met een deel van de omliggende gronden in plaats van de bestemming 'Wonen' de bestemming 'Agrarisch' krijgt.

Voor het voorliggende bestemmingsplan zijn de regels uit het oude plan overgenomen. Daarbij is in de bestemming 'Agrarisch' een passende regeling voor stal 2 opgenomen. Verder zijn enkele ondergeschikte en tekstuele aanpassingen doorgevoerd, met name in verband met de nieuwe Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

Voor een verdere toelichting op de juridische planopzet wordt verwezen naar de toelichting op het bestemmingsplan Zuidelijke Meentsteeg 16a.

Hoofdstuk 6 Verantwoording

6.1 Economische verantwoording

De plannen voor Zuidelijke Meentsteeg 16a zijn een particulier initiatief. In het kader van het bestemmingsplan Zuidelijke Meentsteeg 16a zijn gemeente en initiatiefnemer een anterieure overeenkomst aangegaan waarin de economische uitvoerbaarheid is vastgelegd. De plannen voor het verplaatsen van de paardenstal, zoals die in het voorliggende bestemmingsplan is opgenomen, heeft geen invloed op de economische uitvoerbaarheid en passen in de eerder afgesloten anterieure overeenkomst.

De kosten voor de procedure van dit bestemmingsplan zullen door middel van leges worden verrekend met de initiatiefnemer.

De gemeenteraad zal derhalve bij vaststelling van het bestemmingsplan tevens besluiten dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld omdat de kosten anderszins zijn verzekerd.

6.2 Maatschappelijke verantwoording

Het voorontwerp van het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg aan verschillende instanties, zoals de provincie en het waterschap, toegestuurd. Er zijn geen reacties ontvangen, zodat er van wordt uitgegaan dat de betrokken instanties met het plan in kunnen stemmen.

Het ontwerp van het bestemmingsplan zal gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd. Daarbij zal "een ieder" in de gelegenheid worden gesteld een zienswijze kenbaar te maken.