Franseweg tussen 99 en 109 te Elst (Utr.)

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Deze partiële herziening betreft een herziening van het reeds vastgestelde bestemmingsplan 'Kern Elst 2012' en is opgesteld om een beperkte bouwkundige wijziging planologisch mogelijk te maken.

Het reeds vastgestelde bestemmingsplan 'Kern Elst 2012' is conserverend van aard. Tezamen met het kavelpaspoort en het beeldkwaliteitsplan zijn nadere eisen gesteld aan uitwerking van de ontwikkellocatie 'Het Bosje'. Op deze locatie is een woningbouw project voorzien van ca. 50 woningen. De gemeente Rhenen is op 25 oktober 2013 gestart met de verkoop van 9-15 (C)PO kavels. Om te voldoen aan de wensen vanuit de markt is de gemeente voornemens om de bouwhoogte op twee kavels bij te stellen en de toegestane goot- en bouwhoogte te verruimen van respectievelijk 4 en 6 meter naar 6 en 10 meter.

 

Binnen het vigerende bestemmingsplan Kern Elst 2012 is het verruimen van bouwhoogtes onder voorwaarden mogelijk tot maximaal 10%. Onderhavig plan past, gezien de maten, niet binnen deze regeling. Om toch aan dit verzoek te kunnen voldoen is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend plan voorziet hierin.  

 

1.2 Vigerende bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het planologisch regime van het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012', vastgesteld op 28  mei 2013. De locatie 'Het Bosje' is gelegen in het hart van Elst tussen de Tabaksweg en de Franseweg. Het Bosje betreft een ruim opgezet plan voor woningen met tuin in een groene en rustige woonomgeving. Het totale plan voorziet in de realisatie van zo’n 50 woningen, waarvan 9 tot 15 kavels voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap ((C)PO) zijn bedoeld. Deze (C)PO kavels zijn gesitueerd aan de straat De Klamp en de Franseweg. Voor deze vrije kavels is er variatie in woningtypen en kavelprijzen. 

 

De bouwvlakken, bestemmingsplakken en bouwhoogtes behorende bij de bestemming 'Woongebied' zijn overgenomen uit het voorheen vigerende bestemmingsplan Het Bosje, fase 3. Hierin wordt de bouw van nieuwe woningen mogelijk gemaakt binnen een deels nog te realiseren woonwijk. Het betreft aaneen gebouwde, niet gestapelde maar ook halfvrijstaande en vrijstaande woningen. Op de verbeelding zijn diverse goot- en bouwhoogtes opgenomen binnen deze bestemming.

 

Tevens zijn regels opgenomen voor de bijbehorende bouwwerken zoals aan- en uitbouwen, overkappingen,

bijgebouwen, erkers en ingangspartijen.

 

Wonen

De bestemming 'Wonen' betreft alle woonbebouwing. Binnen de bestemming vallen zelfstandige woningen, die specifiek zijn aangeduid als vrijstaand, halfvrijstaand, aaneengebouwd of gestapeld. Voor de twee kavels aan de Franseweg geldt dat deze een bestemming Woongebied hebben waarbinnen maximaal twee vrijstaande woningen gerealiseerd kunnen worden met een goot- en nokhoogte 4 en 6 meter. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan. Het plangebied is gearceerd.

 

 

Uitsnede uit vigerende bestemmingsplan Kern Elst 2012.

 

1.3 Ligging en begrenzing

De locatie Het Bosje is gelegen in het noorden van Elst (Ut), tussen de Tabaksweg en de Franseweg. De (C)PO kavels zijn gesitueerd aan de straat De Klamp en de Franseweg. Onderhavig plan maakt de wijziging mogelijk van twee bouwkavels, gelegen aan de Franseweg tussen de nummers 99 en 109.  Op de volgende afbeeldingen is de locatie weergeven.

 

Ligging planlocatie, Elst (Ut.)

 

Ligging bouwkavels, Elst (Ut.) 

 

 

1.4 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan bestaat uit de volgende hoofdstukken:

• hoofdstuk 2: de uitgangspunten van het bestemmingsplan;
• hoofdstuk 3: een beschrijving van de bestaande situatie;
• hoofdstuk 4: een beschrijving van het relevante beleidskader;
• hoofdstuk 5: een beschrijving van de planopzet;
• hoofdstuk 6: een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan, zowel wat betreft milieu en onderzoek, als in economische zin;
• hoofdstuk 7: een beschrijving van de juridische planopzet waarin de opgenomen bestemmingen worden toegelicht;
• hoofdstuk 8: een beschrijving van de resultaten van het vooroverleg.

 

2 Uitgangspunten van het plan

De partiële herziening ziet slechts op een kleine aanpassing van het planologische regime. De herziening past feitelijk alleen de maximale goot- en nokhoogte aan zoals deze op de verbeelding is opgenomen. De oude goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 en 6 meter worden bijgesteld naar 6 en 10 meter. Om het plan goed leesbaar te houden is ervoor gekozen zoveel als mogelijk aan te sluiten bij het voorliggende planologische regime.

 

Door deze aanpassing verbetert de verkoopbaarheid van deze twee bouwkavels. Door de verruiming van de goot- en bouwhoogte kan een meer courant woonproduct op de kavel gerealiseerd worden.

 

Langs de Franseweg komen overwegend vrijstaande en dubbele woningen voor, bestaande uit 1 tot 2 bouwlagen met kap. De voorgestelde nieuwbouw past in het straatbeeld. Ook aan de overzijde is bebouwing aanwezig, bestaande uit twee lagen met kap. Op deze wijze markeert de nieuwe bebouwing tezamen met de bestaande bebouwing aan de overzijde de toegang naar het nieuwe woongebiedje ten zuiden van de Franseweg.

Binnen de bestemming mogen vrijstaande, halfvrijstaande en aaneengesloten, niet-gestapelde woningen worden gebouwd. De verruimde bouwmogelijkheden zijn stedenbouwkundig goed inpasbaar en passen bij het dorpse karakter van Elst. Onderstaande afbeelding toont een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan waarop te zien is dat de bebouwing goed aansluit bij de omgeving. Het plangebied is rood gearceerd.

 

 

Uitsnede bestemmingsplan Kern Elst 2012.

  

3 Beleidskader

Het nationale, provinciale, regionale en lokale beleid is reeds geïnventariseerd en geanalyseerd in het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012'. Gezien de beperkte wijziging welke onderhavig plan met zich mee brengt en het gegeven dat er op het gebied van woningbouwprogrammering geen veranderingen optreden heeft het

geldende beleid geen invloed op de inhoud van dit bestemmingsplan.

 

4 Uitvoerbaarheid

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. De uitvoerbaarheid van een plan wordt bepaald aan de hand van een toets op diverse milieuaspecten, cultuurhistorie, natuur en water.

  

In het kader van een goede ruimtelijke ordening, dient te worden aangetoond dat de nieuwe ontwikkeling past binnen de uitwerkingsregels van het globale bestemmingsplan en de geldende milieuwetgeving. Zoals reeds gesteld betreft de partiële herziening  een herziening van het vigerende bestemmingsplan 'Kern Elst 2012'.

 

De aanpassing is zeer beperkt, namelijk het aanpassen van goot- en bouwhoogte. Gezien deze geringe aanpassing wordt voor de beleidsmatige- en milieutechnische haalbaarheid van dit bestemmingsplan verwezen naar het reeds vastgestelde 'Bestemmingsplan Kern Elst 2012' waar wordt aangetoond dat onderhavig project haalbaar is.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: 

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

In het kader van het bestemmingsplan Kern Elst 2012 is onderzoek gedaan naar de uitvoerbaarheid. Het betreffende, herziende, bestemmingsplan kent slechts een beperkte wijzigingen op een tweetal percelen. Door de bouwhoogtes naar boven bij te stellen is de kans op verkoop groter. Er is serieuze interesse getoond waarbij de wens tot aanpassing naar voren is gekomen. Bij verkoop is de gemeentelijke gronduitgifte hier direct bij gebaat.

 

Een nader onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid is niet noodzakelijk in dit kader van de planvorming. Wel heeft er een verkenning plaatsgevonden of de verruiming van de goot- en nokhoogte een dusdanige planologische mutatie is welke aan te merken is als een verslechtering welke het normaal maatschappelijk risico zal overstijgen. Hiervan is geen sprake gebleken. Behoudens de plankosten en de ambtelijke begeleidingskosten zijn er geen financiële aspecten welke in de weg staan aan deze partiële herziening.  

5 Juridische planopzet

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012, 1e herziening' dient te voldoen aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden. Daarnaast dient het bestemmingsplan te voldoen aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). In dit hoofdstuk worden de van het bestemmingsplan deel uitmakende regels van een nadere toelichting voorzien. 

De bij dit plan behorende voorschriften zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels.
2. Bestemmingsregels.
3. Algemene regels.
4. Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 1 worden in de regels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. In hoofdstuk 2 worden de op de kaart aangegeven gedetailleerde bestemmingen omschreven en worden per bestemming de bouwregels vermeld. Bij sommige bestemmingen worden ook de wijzigingsbevoegdheid voor functieverandering, uitwerkingsregels, afwijkingen van de bouwregels en specifieke gebruiksregels omschreven. Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels die gelden voor het gehele bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

  

5.2 Plansystematiek

Algemeen

Voor plansystematiek is aangesloten op het bestemmingsplan 'Kern Elst 2012'. Deze herziening voorziet niet in een gewijzigde plansystematiek.

 

Verbeelding

 

Op de verbeelding is de bestemming opgenomen, te weten Woongebied. In combinatie met de regels vormt de verbeelding het juridisch bindende geheel van het bestemmingsplan. Naast de bestemming zijn op de verbeelding ook enkele aanduidingen opgenomen. In dit geval de bijgestelde goot- en nokhoogte als ook het maximaal aantal toegestane woningen. 

Regels

 

Inleidende regels

 

Het opnemen van begripsbepalingen is beperkt tot die begrippen, waarbij sprake is van een (mogelijke) afwijkende betekenis in het algemeen spraakgebruik en/of technische begrippen, waarbij een vereenvoudigde omschrijving de leesbaarheid bevordert. Begrippen die zijn voorgeschreven in de SVBP2012 worden ook conform de SVBP2012 overgenomen.

  

Wijze van meten

 

Met het oog op het kunnen bepalen van de in de regels aangegeven oppervlakte, goot- en bouwhoogten en inhoud van bouwwerken is aangegeven waar en hoe deze worden gemeten. Tevens is aangegeven welke onderdelen van gebouwen buiten beschouwing blijven bij het toepassen van de regels. Dit betreft onder meer het in geringe mate mogen overschrijden van bouw- en bestemmingsgrenzen met erkers, luifels en dergelijke.

Bestemmingsregels

De bestemmingsregels bevatten regels omtrent het gebruik van de gronden en de bouwmogelijkheden. Deze partiële herziening voorziet niet in een wijziging in gebruik maar uitsluitend in de bouwmogelijkheden, te weten de goot- en nokhoogte. 

6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Vooroverleg en inspraak

In eerder stadium heeft vooroverleg plaatsgevonden, dit heeft echter niet geleid tot aanpassingen in het bestemmingsplan.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan Franseweg tussen 99 en 109 te Elst heeft voor een periode van 6 weken als ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen. Gedurende deze 6 weken zijn er geen zienswijzen ingediend.

 

Het bestemmingsplan wordt ambtelijk gewijzigd op één onderdeel. De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3 wordt uit het plan gehaald. Uit onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden meer in het plangebied aanwezig zijn. Daarmee heeft de dubbelnbestemming geen toegevoegde waarde meer en kan deze uit het plan gehaald worden.