Utrechtseweg 11

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Utrechtseweg 11 is een voormalige agrarische bedrijfslocatie aanwezig. De agrarische bedrijfsvoering is al geruime tijd gestaakt. De aanwezige gebouwen zijn in gebruik genomen voor burgerbewoning en de bewoners van de woning zijn een hondenpension op het perceel begonnen. De wens van de eigenaren is dat het hondenpension een adequate bestemming krijgt. Hierbij willen zij dat tegelijkertijd wordt voorzien in de realisatie van een tweetal nieuwe bijgebouwen en een vergroting van de woning op het perceel. Hiervoor is een nieuwe bestemmingsplan nodig. Daarnaast wensen de eigenaar de woning op het perceel te kunnen splitsen in twee wooneenheden. Ook hiervoor is een nieuw bestemmingsplan nodig.

1.2 Ligging en begrenzing

De Utrechtseweg 11 gelegen in het buitengebied van Renswoude, aan de doorgaande weg (N224) tussen Renswoude en Scherpenzeel. De dorpskern van Renswoude ligt ruim een kilometer ten oosten van het perceel. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Renswoude, sectie F, nummer 424.Het plangebied wordt alleen gevormd door het genoemde perceel.

Ligging in omgeving

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied 2010, in combinatie met de reparatieherziening daarvan: bestemmingsplan Reparatieherzieing Buitengebied Renswoude. Het bestemmingsplan Buitengebied 2010 is vastgesteld door de gemeenteraad op 5 oktober 2010. De reparatieherziening is vastgesteld op 12 november 2013.

Het plangebied heeft de bestemming Agrarisch. Met deze bestemming 'Agrarisch' wordt in grondgebonden agrarische bedrijvigheid voorzien. Met een bouwvlak wordt voorzien in één bedrijfswoning en bedrijfsgebouwen. De aanwezige bebouwing op het perceel bevindt zich binnen deze bouwvlakken, met uitzondering van de meest zuidoostelijke schuur. Verder worden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' naar verwachting aanwezige, archeologische waarden beschermd.

Uitsnede plankaart met in rood globaal omkader het plangebied

De geldende bestemmingsplannen voorzien niet in het beschreven voornemen tot functieverandering en de splitsing van de woning in twee wooneenheden. Het bestemmingsplan bevat wel een wijzigingsbevoegdheid om agrarische bouwpercelen te wijzigen in een woonbestemming. Echter omdat ook in een hondenpension wordt voorzien en dat, mede daardoor, bij de woning meer dan 200 m² aan bijgebouwen is gepland, wordt echter niet voldaan aan de voorwaarden van die wijzigingsbevoegdheid. Ook kan met die bevoegdheid niet worden voorzien in twee wooneenheden in de woning. Er is dan ook een nieuw bestemmingsplan nodig voor het planvoornemen.

1.4 Leeswijzer

Deze onderbouwing vangt in hoofdstuk 2 aan met een beschrijving van het relevante beleidskader. In het daarop volgende hoofdstuk wordt de bestaande en de nieuwe situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de uitvoerbaarheid aangetoond. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 Provincie Utrecht (herijking 2016)

Provinciale Staten hebben in 2013 de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld. De PRS en de PRV worden elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast c.q. herijkt. Provinciale Staten hebben de herijking van de PRS en de PRV op 12 december 2016 vastgesteld.

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld. De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.

2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 Provincie Utrecht (herijking 2016)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

De PRV geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen. Daarnaast bevat de PRV ook regels die voortvloeien uit het Barro. Bij de verordening zijn verschillende kaarten opgenomen. Navolgend worden de voor het plangebied relevante bepalingen besproken.

Verstedelijking

Volgens de PRV is het plangebied gelegen in landelijk gebied. De PRV bevat een verbod op verstedelijking (artikel 3.2) voor het landelijk gebied. Hierop gelden enkele uitzonderingen. Hiermee kan aan een agrarische bedrijfslocatie een nieuwe functie of nieuwe functies worden toegekend. De bijbehorende voorwaarden zijn hieronder schematisch weergegeven.

Toetsing

Met dit bestemmingsplan krijgt het te behouden deel van het agrarische erf een woonbestemming en wordt daarbinnen een nevengeschikte bedrijfsfunctie toegestaan. Bij de functiewijziging naar wonen wordt de aanwezige (voormalige) bedrijfswoning een burgerwoning en wordt de mogelijkheid geboden om de woning te splisten in twee wooneenheden. Dit kan worden toegestaan op basis van artikel 3.10 van de PRV. Voor het hondenpension gelden de voorwaarden uit artikel 3.9.

Artikel 3.9 Functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar stedelijke functie, anders dan wonen

Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat op agrarische bedrijfspercelen waar het agrarisch gebruik is beëindigd de bedrijfswoning en overige bedrijfsgebouwen een stedelijke functie, niet zijnde wonen, krijgen, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw of, in het geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw, en
• b. door sloop wordt de oppervlakte van de fysiek aanwezige bebouwing met 50% gereduceerd, waarbij te behouden historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing niet in de berekening wordt betrokken, tenzij:
  • 1. (...)
• c. te handhaven en nieuw op te richten bedrijfsgebouwen worden zo compact mogelijk gesitueerd binnen het voormalige bouwperceel en het bouwperceel wordt evenredig met de oppervlakte gesloopte gebouwen verkleind;
• d. de bestaande cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden worden behouden, en
• e. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

Sub a.

In het plangebied is geen glastuinbouwbedrijf aanwezig. Het agrarische bedrijfsperceel in het plangebied is niet optimaal gelegen en uitgerust voor grondgebonden landbouw. De aanwezige gebouwen zijn niet geschikt voor grondgebonden landbouw en het bouwperceel is te klein voor een hedendaags landbouwbedrijf.

Sub b.

Van de agrarische bedrijfsgebouwen in het bouwperceel wordt minimaal 50% gesloopt. Dit betreft geen historisch waardevolle of karakteristieke bebouwing

Sub c.

Het gebouw voor het hondenpension staat op korte afstand van de woning. Hetzelfde geldt voor de overige te behouden gebouwen en de nog te realiseren bijgebouwen. Er zal sprake blijven van een compacte erfopbouw. Het bouwperceel wordt aangepast zodat de te slopen gebouwen niet langer in het bouwperceel zijn gelegen.

Sub d.

Bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden met dit plan niet aangetast. Middels het opstellen en uitvoeren van een plan voor de landschappelijke inpassing wordt de landschappelijke kwaliteit ter plekke zelfs verbeterd.

Sub e.

Dit bestemmingsplan leidt niet tot nieuwe belemmeringen voor de omliggende agrarische bedrijven. Het beschermingsniveau van de aanwezige woning verandert niet, zie paragraaf 4.1.3, en het hondenpension is niet milieugevoelig. Ook liggen de gebouwen op ruime afstand van de omliggende agrarische bedrijven. De dichtsbijzijnde agrarische bedrijfslocatie betreft de Utrechtseweg 9, die op een afstand van meer dan 70 meter ligt tot de woning in het plangebied.

Artikel 3.10 Functiewijziging (voormalig) agrarisch bedrijfsperceel naar woonfun ctie

Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat een agrarisch bedrijfsperceel waar het agrarisch gebruik is beëindigd een woonbestemming wordt gegeven aan de bedrijfswoning en de tot het hoofdgebouw behorende aangebouwde bedrijfsruimte, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. het bouwperceel is niet optimaal gesitueerd en uitgerust voor de grondgebonden landbouw, of, in het geval van een glastuinbouwbedrijf, het bouwperceel ligt niet in een concentratiegebied glastuinbouw, en
• b. de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden behouden of versterkt, en
• c. de omliggende agrarische bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd, en
• d. een kantoor of bedrijf aan huis is mogelijk indien de omvang van die activiteiten ondergeschikt blijft aan de woonfunctie.

In de toelichting bij de PRV is aangegeven dat dit artikel ook toegepast kan worden voor het splitsen van woningen. In die toelichting wordt het volgende gezegd:

Er kan een woonbestemming worden gegeven. Tot het hoofdgebouw behorende, onder hetzelfde dak als de bedrijfswoning aangebouwde bedrijfsruimte (de voormalige deel), mag aan de burgerwoonfunctie worden toegevoegd. In deze situatie is ook splitsing van het gebouw in meerdere wooneenheden aanvaardbaar, mits de eenheid in de bebouwing gehandhaafd blijft. Daarbij moet voorkomen worden dat de woningen op termijn vervangen worden door bijvoorbeeld vrijstaande woningen.

In dit bestemmingsplan wordt, binnen de huidige bedrijfswoning en binnen de aangebouwde bedrijfsruimte, een burgerwoning mogelijk gemaakt. Die kan binnen datzelfde volume gesplitst kan worden in twee wooneenheden.

Sub a.

In het plangebied is geen glastuinbouwbedrijf aanwezig. Het agrarische bedrijfsperceel in het plangebied is niet optimaal gelegen en uitgerust voor grondgebonden landbouw. De aanwezige gebouwen zijn niet geschikt voor grondgebonden landbouw en het bouwperceel is te klein voor een hedendaags landbouwbedrijf.

Sub b.

In het plangebied zijn geen bijzondere, cultuurhistorische waarden aanwezig. De landschappelijke kwaliteit wordt ter plekke verbeterd door de overtollige bebouwing te slopen en door de realisatie van een landschappelijk inpassingsplan. In hoofdstuk 3 wordt dit nader toegelicht.

Sub c.

Dit bestemmingsplan leidt niet tot nieuwe belemmeringen voor de omliggende agrarische bedrijven. Het beschermingsniveau van de aanwezige woning verandert niet, zie paragraaf 4.1.3, en het hondenpension is niet milieugevoelig. Ook liggen de gebouwen op ruime afstand van de omliggende agrarische bedrijven. De dichtsbijzijnde agrarische bedrijfslocatie betreft de Utrechtseweg 9, die op een afstand van meer dan 70 meter ligt tot de woning in het plangebied.

Sub d.

In dit bestemmingsplan is voorzien in de mogelijkheid voor een beroep of bedrijf aan huis. Hieraan is een maximum oppervlak verbonden dat borgt dat het ondergeschikt blijft aan de woonfunctie.

Concluderend valt onderhavig bestemmingsplan dan ook onder twee uitzonderingen voor het verstedelijkingsverbod.

Cultuurhistorie

Op de kaart met de naam 'cultuurhistorie' ligt het plangebied in een gebied dat is gezoneerd als Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) en daarbij nader aangeduid als 'militair erfgoed'. Van artikel 1.7 zijn daarom de volgende bepalingen relevant:

• e. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'Cultuurhistorische hoofdstructuur' bevat bestemmingen en regels ter bescherming van de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur, zoals genoemd in de Bijlage Cultuurhistorie.
• f. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'Cultuurhistorische hoofdstructuur' bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die leiden tot een onevenredige aantasting van in het plangebied voorkomende waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur, zoals genoemd in de Bijlage Cultuurhistorie.

Hierbij gaat het voor het plangebied om de waarden van het militaire erfgoed dat gevormd wordt door de Grebbelinie. De waarden hiervan worden als volgt omschreven:

De Grebbelinie is een zestig kilometer lange waterlinie, gelegen in de Gelderse Vallei tussen de voormalige Zuiderzee en de Nederrijn. De linie is vanaf het midden van de achttiende eeuw aangelegd om de vijand uit het oosten te weren. De Grebbelinie is een samenhangend verdedigingsstelsel van liniedijk, keerkaden, aarden verdedigingswerken, sluizen, waterlopen, inundatie- en schootsvelden. In 1939/40 is de linie versterkt met loopgraven, tankgrachten en kazematten om een Duitse aanval uit het oosten tegen te houden. De hoofdweerstandslijn, gevormd door het Valleikanaal met liniedijk en de Eem boven Amersfoort, werd toen uitgebreid met een voorpostenlijn en een stoplijn als achterste begrenzing. In 1944/45 is door de Duitse bezetter de ‘Pantherstellung’ deels op de Grebbelinie aangelegd. De verdediging in de breedte is uniek aan deze linie. De forten markeren de plaats van de linie in het landschap, zij liggen op strategische plekken, gebouwd ter verdediging van een acces, zoals (spoor)wegen en stroomruggen. De openheid van de voormalige inundatiegebieden versterkt de beleving van de linie. De Grebbelinie is nog grotendeels ongeschonden aanwezig en manifesteert zich als een groen lint door het landschap.

Dit bestemmingsplan voorziet in afname van bestaande bouwmogelijkheden. De structuur van het landschap wordt hierbij niet aangetast en de landschappelijke inbediing van het perceel wordt verbeterd. Dit bestemmingsplan heeft dan ook geen negatieve invloed op de waarden van de Grebbelinie en het bijbehorende landschap.

Landschap

Op de kaart met de naam 'landschap' ligt het plangebied in een gebied dat is gezoneerd als 'Landschap' en daarbij nader aangeduid als 'Gelderse Vallei'. Artikel 1.8 bepaalt daarvoor het volgende:

Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landschap’ bevat bestemmingen en regels ter bescherming van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap [van de PRV].

Voor de Gelderse Vallei zijn de volgende kernkwaliteiten benoemd:

• Rijk gevarieerde kleinschaligheid;
• Stelsel van beken, griften en kanalen;
• Grebbelinie;
• Overgang van Vallei naar stuwwal (luwe Flank)

Toetsing

Voorliggend plan voorziet in de herbestemming van een bestaand, agrarisch bedrijfsperceel, waarbij de hoeveelheid bebouwing afneemt. Van de genoemde kernkwaliteiten is alleen de landschappelijke kleinschaligheid aan de orde. Die kwaliteit wordt in het plan onder andere versterkt door perceelsrandbeplantingen aan te brengen langs de oostzijde van het perceel.

Conclusie

Dit bestemmingsplan is in overeenstemming met de PRV.

2.3 Beleidsregels woningsplitsing en kamergewijze verhuur

Burgemeester en wethouders hebben op 23 juli 2020 de beleidsnotitie ‘Woningsplitsing en kamergewijze verhuur’ vastgesteld. Dit beleid regelt hoe het college vanaf heden omgaat met deze twee onderwerpen. Omdat er een woningtekort is en er veel vraag is naar kleinere woonruimten, wordt het splitsen van een woning in bepaalde gevallen mogelijk gemaakt. Op deze manier kunnen maximaal twee wooneenheden in een woning worden gerealiseerd. Hierbij dient te allen tijde te worden voldaan aan de Nota Parkeernormen en is splitsing alleen bij een woonbestemming toegestaan. Naast nog enkele voorwaarden geldt bovendien dat er een maatschappelijke tegenprestatie moet worden geleverd voordat wordt meegewerkt aan woningsplitsing. Op alle bijbehorende voorwaarden zal in paragraaf 3.2.4 ingegaan.

Hoofdstuk 3 Bestaande en nieuwe situatie

3.1 Bestaande situatie

3.1.1 Omgeving

Het plangebied is gelegen in het buitengebied ten westen van het dorp Renswoude. Het landschap is te typeren als een kampenlandschap. Dit is een kleinschalig landschap met een onregelmatig, bochtig wegenpatroon, onregelmatige perceelsvormen en veel opgaande begroeiing in de vorm van bospercelen, houtsingels, laanbeplantingen en erfbeplantingen. Het grondgebruik is overwegend agrarisch. De agrarische erven staan verspreid in het landschap. Even ten zuiden van het plangebied loopt de Lunterse Beek. Tussen het plangebied en die beek heeft het landschap een meer open karakter.

Luchtfoto omgeving met het plangebied in rood globaal aangeduid

3.1.2 Plangebied

De Utrechtseweg 11 is gelegen aan de doorgaande, provinciale weg tussen Renswoude en Scherpenzeel. Op enige afstand van de weg staat de bedrijfswoning. De lengterichting van dit gebouw loopt parallel met de weg. Achter de bedrijfswoning staan diverse bedrijfsgebouwen. De lengterichting van deze gebouwen staat meest haaks op de weg.

De bedijfswoning is middels een tussenlid verbonden met het achtergelegen, voormalige bedrijfsgebouw. Dat voormalige bedrijfsgebouw is inmiddels in gebruik genomen voor een uitbreiding van de woning en voor een mantelzorgwoning. In het gebouw ten westen daarvan is het hondenpension gevestigd. Daarnaast is in het gebouw ten oosten van de woning een kleine ruimte aanwezig voor het brengen en halen van honden. Deze ruimte maakt het halen en brengen van honden in de vroege ochtend en de avond mogelijk, zonder dat de andere honden daar (op ongewenste momenten) ruchtbaarheid aan geven door te gaan blaffen.

Voor het overige is de erfinrichting eenvoudig en functioneel, met langs de erftoegangsweg parkeerruimte voor het hondenpension. Rond het erf is weiland aanwezig. Hierbij wordt de ruimte tussen het erf en de weg gebruikt als buiten-/losloopruimte voor de honden en is tussen het erf en de oostelijke perceelsgrens een stal aanwezig voor schapen en paarden. In de noordoostelijke hoek van het plangebied is een kleine boomgaard aanwezig. Langs de oostelijke perceelsgrens staan enkele eiken en knotelzen.

Aan de westzijde van het plangebied is een bosperceel aanwezig. Datzelfde geldt voor de gronden aan de overzijde van de weg. In combinatie met de laanbeplanting langs de Utrechtseweg heeft de omgeving daardoor een sterk groen karakter. Voor het overige is het plangebied omgeven door weilanden. Het enige bebouwde perceel dat zich enigzins in de buurt bevindt van het plangebied is de agrarische bedrijfslocatie aan de Utrechtseweg 9.

Luchtfoto plangebied

Het erf gezien vanaf de Utrechtseweg

De hooitas in het plangebied

3.2 Nieuwe situatie

Zoals gezegd kent het plangebied geen agrarisch gebruik meer. De wens van de eigenaar is dat het agrarische bouwperceel wordt opgeheven en dat het een nieuwe bestemming krijgt die recht doet aan het huidige gebruik en die toekomstbestendig is. Concreet is het volgende gewenst:

• herbestemming van de bedrijfswoning tot burgerwoning;
• vergroting van de bouwmogelijkheden van de woning naar 800 m³;
• een passende bestemming voor het hondenpension, in het bestaande gebouw naast de woning;
• realisatie van een tweetal nieuwe bijgebouwen, ter vervanging van de overtollige gebouwen op het perceel en met daarin een (vervangende) ruimte van 20 m² voor het halen en brengen van honden;
• continuering van het hobbymatige gebruik van de stal die buiten het bouwperceel staat;
• het kunnen splitsen van de woning in twee wooneenheden.

Hiernaast is in aansluiting op de woning een mantelzorgwoning toegestaan. Dit betreft een tijdelijke situatie waarvoor de bestemming niet hoeft te worden aangepast. Voor dit bestemmingsplan betreft dat het gebruik van een deel van de bijgebouwen.

 

3.2.1 Hondenpension

Het hondenpension wordt gevoerd door een van de bewoners van de woning in het plangebied. Hiervoor is de voormalige stal ten oosten van de woning in gebruik genomen en aangepast. Ook is in aansluiting op het gebouw een uitloop c.q. hondenweide aanwezig, tussen de voortuin bij de woning en de openbare weg. Het bedrijfsgebouw meet 128 m². Daarnaast is een afzonderlijke ruimte nodig voor het halen en brengen van de honden. Hiermee is het pension te groot om het als een bedrijf aan huis te kunnen aanmerken. Het is beter te karakteriseren als een bedrijfsmatige nevenactiviteit bij het wonen.

Om tot een inpassing van deze bedrijfsfunctie te komen, zal, gelet op provinciaal beleid, minimaal 50% van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing binnen het bouwperceel gesloopt moeten worden. Op het (feitelijke) perceel is 807 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing aanwezig. Van deze bebouwing bevindt een paarden- en schapenschuur van 73 m² zich buiten het agrarische bouwperceel. Die schuur kan daarmee, bij het bepalen van het sloopeis, buiten beschouwing blijven. Binnen het bouwperceel is 734 m² (807 minus 73) aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig. Het bedrijfsgebouw achter de bedrijfswoning c.q. de deel behoort ook tot dit totaaloppervlak. Aan het sloopvereiste zal invulling gegeven worden door minimaal 367 m² van de gebouwen te slopen. Een even groot oppervlak zal dus het maximum bebouwd oppervlakte voor de gebouwen (exlusief woning) worden. Hiervoor zijn voldoende te slopen gebouwen aanwezig op het perceel. Van het terug te bouwen of her te gebruiken oppervlak zal 128 m² worden aangewend voor het hondenpension, de rest voor bijgebouwen bij de woning.

Omdat de wens is dat het perceel een woonbestemming krijgt, waarbinnen het hondenpension niet meer dan een nevenfunctie is, zal slechts een beperkt deel van de gebouwen bedrijfsmatig gebruikt kunnen worden. Het hondenpension wordt vastgelegd op beoogde omvang van, afgerond, 150 m².

3.2.2 Bijgebouwen

Afgezien van de deel en het gebouw dat het voor het hondenpension wordt gebruikt, verkeren de voormalige bedrijfsgebouwen in matige tot slechte staat. Daardoor en door hun bouwkundige uitvoering zijn ze ongeschikt om te dienen als bijgebouw bij de woning. De initiatiefnemer wil daarom alle overige bedrijfsgebouwen in het agrariche bouwperceel slopen. Enerszijds wil hij dat doen om aan het sloopvereiste voor het hondenpension te voldoen, anderzijds wil hij hiermee ruimte crëeren voor het kunnen realiseren van een tweetal nieuwe bijgebouwen. Ook zal een deel van de deel, 97 m², als bijgebouw aangemerkt worden en worden gebruikt. In dat deel van het betreffende bouwwerken is momenteel een vergunde mantelzorgruimte aanwezig die als zodanig mag worden gebruikt zolang de mantelzorg voortduurt. Na beëindiging van dat gebruik wordt deze ruimte ingericht en gebruikt als bijgebouw.

Van het terug te bouwen of her te gebruiken oppervlak, 367 m², is 128 m² nodig voor het hondenpension en 97 m² voor het kunnen handhaven van de deel. Daarmee rest 142 m² voor het realiseren van nieuwe bijgebouwen. Deze ruimte zal worden gebruikt voor een nieuw bijgebouw ten westen van de woning. Hierbinnen zal ook de ruimte voor het halen en brengen van honden worden gemaakt. Achter dat nieuwe gebouw en aan de achterzijde van het erf is daarnaast een nieuw tuinhuis voorzien. Beide gebouwen komen op de plek te staan van de langgerekte stal die nu ten westen van de woning staat.

3.2.3 Woning

Voor de woning is de wens om de deel ook in de vergunde situatie bij de woning te kunnen betrekken. Het totaal van de woning en de deel bedraagt circa 1.260 m³. De woning mag op basis van het huidige gemeentelijke beleid niet groter zijn dan 600 m³. Voor een vergroting naar 800 m³, waarvoor het gemeentelijke beleid een mogelijkheid biedt, komt onderhavige situatie in beginsel niet in aanmerking. Toch zijn er redenen om de woning tot 800 m² te vergroten.

Het betreft een interne vergroting van de woning in bestaande bebouwing. Die bebouwing, een deel, had vroeger een agrarisich gebruik, maar is daar nu niet meer voor geschikt voor en is bovendien minder geschikt om te dienen als garage of werktuigenberging. Hoewel het geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing betreft, is het wel bebouwing die karakteristiek is voor het agrarische landschap van Renswoude. Met het vergroten van de woning tot 800 m³ is het dan ook mogelijk karakteristieke bebouwing op een passende wijze te behouden, zonder dat dit nadelige gevolgen heeft voor de omgeving. In het bestemmingsplan is geborgd dat deze vergroting alleen kan worden vergund als daarvoor de aanwezige bebouwing wordt gebruikt, zonder aanpassingen aan het bouwvolume.

Omdat hier een maatwerkoplossing betreft, is het, op basis van de Menukaart Foodvalley, passend om een extra investering te doen in de ruimtelijke kwaliteit van het perceel. De initatiefnemer zal daaraan invulling geven door bovenwettelijke maatregelen te nemen op het gebied van duurzaamheid. Op de te handhaven schuur ten zuidoosten van het erf zullen zonnepanelen worden geplaatst, zodat op het perceel per saldo in de eigen energiebehoefte wordt voorzien. Dit betreft een investering die minimaal 8% bedraagt van de bouwkosten om de deel deels inpandig te verbouwen tot woning.

Voor een verdere vergroting van de woning binnen de deel is binnen het gemeentelijke beleid geen ruimte. Het resterende deel moet, om het te kunnen behouden, worden aangemerkt als bijgebouw. De deel meet in totaal 176 m². Daarvan wordt 79 m² gebruikt voor een uitbreiding van de woning. De overige 97 m² wordt een bijgebouw, waarin de tijdelijke mantelzorgruimte voorlopig aanwezig zal blijven.

3.2.4 Splitsing

De wens van de initiatiefnemer is om de woning te kunnen splitsen in twee wooneenheden. Op basis van het in paragraaf 2.3 beschreven beleid is dat hier, in het buitengebied, mogelijk als aan de bijbehorende voorwaarden wordt voldaan. Hierna worden die voorwaarden opgesomd en vervolgens wordt daaraan getoetst.

Artikel 2: Woningsplitsing

Het splitsen van een woning in meer dan één wooneenheid is toegestaan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. Het te splitsen bouwwerk is het oorspronkelijke hoofdgebouw en er heeft niet reeds eerder een woningsplitsing plaats gevonden.
• b. Bij het splitsen van de woning mag slechts één wooneenheid toegevoegd worden.
• c. Het oorspronkelijke hoofdgebouw heeft de bestemming 'Wonen'.
• d. Voor het buitengebied geldt dat de oorspronkelijke deel ook van het woongedeelte mag worden afgesplitst, mits niet eerder een woningsplitsing heeft plaats gevonden
• e. De door de splitsing gerealiseerde wooneenheden dienen een minimale gebruiksoppervlakte (bepaald conform het Bouwbesluit) van 50 m² te hebben.
• f. Na splitsing dient voldaan te worden aan de Nota Parkeernormen 2016 van de gemeente Renswoude.
• g. Minimaal 50% van het oorspronkelijke perceel moet onverhard zijn en blijven.
• h. Voor elke wooneenheid geldt dat voldaan moet worden aan de nieuwbouweisen voor buitenberging en buitenruimte zoals opgenomen in het Bouwbesluit 2012.
• i. De woningsplitsing mag geen nadelige gevolgen hebben voor naastgelegen bedrijven.
• j. De te splitsen woning moet ouder zijn dan:
  • 1. in de bebouwde kom: 15 jaar
  • 2. buiten de bebouwde kom: 10 jaar.
• k. Bij woningsplitsing buiten de bebouwde kom dient een compensatie overeenkomstig de nota 'Duurzame kwaliteit in een veranderend landschap', danwel de Menukaart regio Foodvalley plaats te vinden.

Toetsing

• a. De tot burgerwoning te bestemmen woning op het perceel is het oorspronkelijke hoofdgebouw op het perceel en is nog niet eerder gesplitst. Het is het enige gebouw dat als woning in gebruik is en in dat gebouw is niet meer dan één zelfstandige woonruimte aanwezig.
• b. Het aantal wooneenheden dat met de splitsing kan ontstaan, is gemaximaliseerd op twee. Naast de bestaande woning, wordt dus niet meer dan één wooneenheid toegevoegd.
• c. Met dit bestemmingsplan krijgt het hoofdgebouw de bestemming 'Wonen' en kan vervolgens gesplitst worden. Op het moment dat de splitsing aan de orde is, heeft het hoofdgebouw dan ook een woonbestemming.
• d. In aansluiting op de woning is een deel aanwezig, die nog niet eerder is afgesplitst. Met de voorziene uitbreiding van de maximale inhoudsmaat van de woning wordt het mogelijk om die deel deels bij de woning te betrekken. Vervolgens of tegelijkertijd kan de woning gesplistst worden in twee wooneenheden. De bestaande woning wordt dan een wooneenheid en er ontstaat een nieuwe wooneenheid op de deel.
• e. In de regels van dit bestemmingsplan is vastgelegd dat elke wooneenheid een gebruiksoppervlakte moet hebben van minimaal 50 m².
• f. Uit de gemeentelijke parkeernota volgt dat voor de extra wooneenheid leidt tot een parkeerbehoefte van 2,3 parkeerplaatsen, afgerond 2 parkeerplaatsen. Op het erf rond het plangebied is voldoende ruimte beschikbaar voor het kunnen parkeren van twee extra auto's.
• g. Het perceel meet momenteel circa 1,2 hectare. Hiervan is nu circa 20% verhard. In de nieuwe situatie in het plangebied zal de hoeveelheid verharding afnemen, zodat een voldoende groot gedeelte van het perceel blijvend onverhard zal zijn. In de planregels is vastgelegd dat niet meer dan 50% van de gronden binnen de nieuwe woonbestemming mag worden verhard.
• h. Op het perceel zijn voldoende mogelijkheden aanwezig om een voldoende grote buitenruimte te realiseren voor de nieuwe wooneenheid. Hetzelfde geldt voor het realiseren van een bergruimte met een vloeroppervlakte van ten minste 5 m² bij een breedte van ten minste 1,8 m en een hoogte daarboven van ten minste 2,3 m. In het nieuw te realiseren bijgebouw zal, bij een splitsing van de woning, een bergruimte van voldoende omvang worden gerealiseerd, conform het beleid.
• i. Zoals in paragraaf 4.1.3 uitgebreid gemotiveerd, heeft dit bestemmingsplan geen nadelige gevolgen voor de naastgelegen bedrijven.
• j. De woning in het plangebied is gebouwd in de jaren 50 van de vorige eeuw. Daarmee is de woning ruimschoots ouder dan 10 jaar.
• k. Ter voldoening aan deze voorwaarde zal de extra investering te in de ruimtelijke kwaliteit van het perceel voor de vergroting van de maximale inhoudsmaat van de woning worden verdubbeld naar 16%.

Concluderend wordt aan de voorwaarden voor woningspliting voldaan.

3.2.5 Landschappelijke inpassing

De beschreven aanpassingen aan de gebouwde situatie in het plangebied worden aangegrepen om ook de ongebouwde situatie in het plangebied te verbeteren. Doel hiervan is te komen tot een goede landschappelijke inpassing van de nieuwe situatie.

Langs de oostelijke perceelsgrens zijn enkele eiken en elzen aanwezig. Gezien de historische kaarten van de omgeving was langs die lijn een landweg met begeleidende beplanting aanwezig, waarvan de eiken mogelijk nog de restanten zijn. Om het perceel landschappelijk beter in te passen en om deze oude lijn weer herkenbaar te maken, zullen de aanwezige perceelrandsbeplantingen worden aangevuld met nieuwe, te knotten elzen. Ook de bomenrij langs de westelijke perceelsgrens zal worden aangevuld. Verder zal in de noordwestelijke hoek van het perceel de aanwezige boomgaard worden uitgebreid. Ook wordt langs het westelijk gelegen bosperceel klein struweel aangebracht. Hier wordt een strook met inheemse struiken aangeplant. Daarmee kan een ecologisch interessante overgang van de weidegrond in het plangebied naar het naastgelegen posperceel. Om de nieuwe, achterste erfgrens te markeren, zal een nieuwe solitaire notenboom worden aangeplant. Ook aan de voorzijde van het perceel zal een nieuwe, solitaire boom worden aangeplant.

Langs de erftoegangsweg is parkeerruimte aangelegd voor 8 auto's. Deze ruimte blijft in de nieuwe situatie gehandhaafd. Hiermee wordt ruimschoots in de parkeerbehoefte van het hondenpension voorzien. De toegang vanaf de parkeerruimte naar het hondenpension zal in de nieuwe situatie wel worden aangepast. In de huidige situatie is het hondenpension voor bezoekers alleen bereikbaar via de privé-ruimte van de bewoners van de woning. Door voorlangs de voortuin van een woning een nieuw pad van het parkeerterrein naar het hondenpension aan te leggen wordt dit verbeterd.

Inrichtingsplan

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Milieu

4.1.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.

4.1.2 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.

Dit bestemmingsplan voorziet niet in nieuwe gebouwen waar mensen structureel verblijven. Een bestaand, bewoond perceel krijgt een andere bestemming, zonder dat in nieuwe woningen wordt voorzien. Bodemonderzoek is niet noodzakelijk.

4.1.3 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Dit plan betreft enerzijds de functiewijziging van een milieugevoelige functies, de aanwezige woning, en anderzijds de introductie van een milieubelastende functie: een hondenpension.

Door de bedrijfswoning om te vormen tot burgerwoning, verandert het beschermingsniveau van deze woning in wezen niet. In de omgeving van de woning iggen een tweetal veehouderijen. Hiervoor geldt vanwege geluid een richtafstand van 50 meter en voor geur gelden de normen uit de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv). Omdat de woning voldoet aan de voorwaarden uit artikel 14 van de Wgv krijgt het een lagere bescherming voor geur dan voor andere woningen. Er gelden, net als in de bestaande situatie, alleen afstandsvereisten: 50 meter van emissiepunt tot woning en 25 meter van gevel tot gevel. Binnen een afstand van 50 meter tot de woning zijn geen agrarische bedrijven aanwezig. De korste afstand tot de woning en het agrarische bouwperceel aan de Utrechtseweg 9 bedraagt circa 70 meter.

Voor het hondenpension geldt, dat vanwege de ligging nabij de Utrechtseweg, een drukke, provinciale weg, een correctie voor de te hanteren richtafstand kan worden toepast ten opzichte van het referentie-omgevingstype 'rustige woonwijk'. Een dierenasiel of dierenpension (SBI-code 9609), zoals een hondenpension, valt volgens de bedrijvenlijst van de VNG-brochure in milieucategorie 3.2. De indicatieve afstand voor het aspect geluid is bepalend: die bedraagt ongecorrigeerd 100 meter. Gecorrigeerd naar het omgevingstype 'gemengd gebied' bedraagt de richtafstand voor geluid 50 meter. Voor geur geldt een indicatieve afstand van 30 meter en voor stof en gevaar geldt een indicatieve afstand van 0 meter. Geluid is het maatgevende aspect.

Bij de te hanteren richtafstanden geldt dat daarvoor is uitgegaan van een gemiddelde bedrijfsomvang. Het hondenpension in het plangebied is echter kleinschalig van aard. Voor het pension is reeds een melding Activiteitenbesluit ingediend. Hierin heeft het bevoegd gezag geen aanleiding gezien om akoestisch onderzoek te verlangen van de eigenaren. Ook maakt de kleinschaligheid van het hondenpension het voor het bedrijf mogelijk om effeciënt en doelmatig in te grijpen als honden langdurig blaffen. Met de genoemde richtafstanden is dan ook sprake van een overschatting van de situatie. Daardoor is het bedrijf, qua milieu-invloed, goed vergelijkbaar met een bedrijf in milieucategorie 2.

Binnen een afstand van 50 meter tot het plangebied bevinden zich geen woningen of andere milieugevoelige gebouwen van derden. Zeker omdat met die afstand sprake is van een overschatting van de bedrijfsomvang, is een goed woon- en leefklimaat in de omliggende woningen dan ook gegarendeerd. Om voor de toekomst te borgen dat het bedrijf vergelijkbaar blijft met een bedrijf in milieucategorie 2 is in de planregels vastgelegd dat het hondenpension alleen is toegestaan als het ten aanzien van geluid voldoet aan de richtwaarden die bij de categorie horen. Milieuzoneringen staan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

4.1.4 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van een verkeersweg: de Utrechtseweg. Derhalve wordt alleen wegverkeerslawaai beschouwd.

Het plangebied is gelegen binnen de geluidzone van de Utrechtseweg. In deze zone wordt voorzien in een nieuwe, geluidgevoelige functie: de extra wooneenheid die ontstaat door het splitsen van de huidige woon. Door adviesbureau Groenewold is daarom akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 1.

De berekende geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woonfunctie is berekend op Lden=53 dB of lager, incl. aftrek ex art. 110g Wet geluidhinder. Hiermee voldoet de aanvraag niet aan de voorkeursgrenswaarde van Lden=48 dB, maar wel aan de wettelijk maximaal te verlenen hogere grenswaarde. Maatregelen om de geluidbelasting op de gevels te reduceren, zoals vermindering van het verkeer, geluidarm asfalt of afscherming zijn hier niet re?el te verlangen. Resteert een hogere grenswaarde van Lden=53 dB.

Verzocht wordt een hogere waarde van 55 dB vast te stellen voor de woning. Verkeersgeluid vormt hiermee geen belemmering voor realisatie van het plan.

4.1.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijnstof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan.

Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of
• het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of
• de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

Dit bestemmingsplan leidt niet tot meer planologische mogelijkheden voor bedrijvigheid dan reeds opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Het hondenpension leidt slechts tot een fractie van de verkeersbewegingen die projecten kunnen veroorzaken die onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' vallen, zoals bijvoorbeeld 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg. Derhalve is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren voor dit bestemmingsplan.

4.1.6 Externe veiligheid

Het plangebied is gelegen nabij de Utrechtseweg. Over deze weg worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Voorzover bekend gaat het alleen om de bevoorrading van tankstations. Uit eerder onderzoek naar deze risicobron voor een ontwikkeling in de nabijheid van het plangebied (Quickscan externe veiligheid Oosteinde 3 te Scherpenzeel, Econsultancy, 19 maart 2018, nummer 6311.001) is reeds gebleken dat er geen contour voor het plaatsgebonden risico aanwezig is en dat het groepsrisico onder de oriëntatiewaarde van 0,1 ligt. Voor het groepsriscio geldt verder dat het de functieverandering niet leidt tot een toename van de personendichtheid in het plangebied. Daarmee is er geen aanleiding om het groepsrisico nader te onderzoeken of te verantwoorden.

Voor het overige ligt het plangebied niet binnen de invloedssfeer van Bevi-bedrijven en van andere transportassen voor gevaarlijke stoffen.

4.1.7 Milieueffectrapportage

Dit bestemmingsplan maakt geen activiteit mogelijk die is opgenomen in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. De milieueffecten zijn onderzocht in deze paragraaf. Daaruit volgt geen aanleiding om tot een vormvrije m.e.r.--beoordeling over te gaan.

4.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten

Volgens de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart ligt het plangebied deels in een gebied met een middelhoge verwachtingswaarde. Bij bodemingrepen die groter zijn dan 1.000 m² en die dieper gaan dan 50 cm onder maaiveld, dient hier eerst archeologisch onderzoek te worden verricht. In het plangebied worden echter niet dergelijk grote bodemingrepen voorzien. Archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig. Middels een archeologische dubbelbestemming is in dit bestemmingsplan geborgd dat bij eventuele, toekomste ingrepen (boven de ondergrenzen) alsnog archeologisch onderzoek plaats dient te vinden.

4.3 Ecologie

Tijdens de uitvoering van de sloopwerkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van beschermde diersoorten. Voorafgaand aan de sloop van de gebouwen in het plangebied zal daarom onderzoek worden uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten. Voor de aangetroffen soorten dienen dan eventueel maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. De aanwezigheid van beschermde soorten en hun leefgebied vormen op voorhand geen bezwaar voor de beoogde ontwikkeling. Gezien de aard van het plan en de afstand tot Natura 2000-gebieden vormen beschermde natuurgebieden geen belemmering voor de uitvoering van het plan. De sloopwerkzaamheden vinden plaats buiten het Natuur Netwerk Nederland. Natuurregelgeving staat de uitvoerbaarheid van het bouwplan niet in de weg.

4.4 Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig, waarmee specifiek rekening gehouden dit te worden bij het aanpassen van bouwmogelijkheden in het plangebied.

4.5 Waterparagraaf

In de nieuwe situatie neemt het verhard oppervlak per saldo aanzienlijk af door de sloop van diverse gebouwen. De mogelijkheden voor de infiltratie van hemelwater in de bodem verbeteren daardoor. Voor de nieuw te gebouwen is het uitgangspunt om hemelwater af te voeren richting het omliggende weiland, bij voorkeur oppervlakkig. Daar kan het hemelwater vervolgens infiltreren. Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

In hoofdstuk 3 is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 toont aan dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling.

Voor de regels van dit plan zijn de regels uit de twee geldende bestemmingsplannen als basis gebruikt. Die regels zijn vervolgens ontdaan van overbodige elementen, geactualiseerd op gewijzigde wetgeving en op onderdelen aangepast in verband met de beoogde situatie in het plangebied. De gegeven bestemmingen worden hierna kort besproken.

5.1 Agrarisch

Met de bestemming 'Agrarisch' behoudt het gedeelte van het plangebied, dat geen woonbestemming krijgt, een passende bestemming, maar dan zonder bouwvlak. De gronden worden hiermee in hoofdzaak bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijvigheid. Tevens is beweiding van dieren voor recreatieve of hobbydoeleinden toegestaan. Met deze bestemming wordt niet in gebouwen voorzien. Enige uitzondering daarop geldt voor de reeds aanwezige paarden- en schapenschuur buiten het geldende agrarische bouwperceel. In dit onder overgangsrecht vallende gebouw wordt voorzien middels de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - veldschuur'. In wezen gaat het hier dus om een correctie van het geldende bestemmingsplan.

5.2 Wonen

Met de bestemming 'Wonen' worden de voormalige bedrijfswoning in het plangebied als burgerwoning bestemd. De bestemming is toegekend aan de woning, de andere gebouwen, het te behouden deel van het erf en de voortuin. Binnen het aangegeven bouwvlak is maximaal één woongebouw toegestaan waarbinnen zich maximaal twee wooneenheden mogen bevinden. Verder zijn de volgende specifieke regelingen van toepassing:

• Met de aanduiding 'dierenpension' wordt toegestaan dat bij de woning een nevenactivieit is toegestaan in de vorm van een hondenpension. Voor deze nevenactivieit mag maximaal 150 m² van de (bij)gebouwen worden gebruikt. Hiermee is geborgd dat het hondenpension de woonfunctie niet gaat overstijgen.
• Middels de aanduiding 'karakteristiek' is gereguleerd dat, in afwijking van de gebruikelijke, maximale inhoudsmaat van 600 m³, een hoofdgebouw van 800 m³ kan worden toegestaan als daarvoor de aanwezige, karakteristieke bebouwing voor wordt gebruikt. Het is dus niet mogelijk om middels nieuw- of herbouw een hoofdgebouw van 800 m³ te realiseren. Als het om nieuwe bebouwing gaat, geldt de maximale inhoudsmaat van 600 m³ onverkort.
• Met een aanduiding op de plankaart is het nieuwe, maximum oppervlakte aan bijgebouwen aangegeven. Bijgebouwen mogen ook worden opgericht en gebruikt voor de genoemde nevenactiviteit (voorzover de genoemde 150 m² niet overschreden worden).

5.3 Overige bestemmingen en aanduidingen

Verder is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 3 overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Naar verwachting aanwezige, archeologische waarden worden hiermee beschermd.

Hoofdstuk 6 Inspraak en overleg

6.1 Participatie

De initiatiefnemer heeft, voorafgaand aan de planprocedure, overleg gevoerd met de omwonenden van het plangebied. Het gaat dan om de bewoners van de Utrechtseweg 9, 13, 34A, 36, 38 en 40. Tijdens deze overleggen zijn de plannen voor het perceel toegelicht door de initiatiefnemer en is gevraagd of zij al dan niet geluidsoverlast of andere overlast ervaren van het hondenpension. De conclusie van deze gesprekken is dat er door de omwonenden geen problemen in of belemmeringen tegen het hondenpension worden gezien. De omwonenden ervaren geen overlast. De omwonenden waren het er over eenst dat geluid van de Utrechtseweg veel ander geluid overstemt.

6.2 Vooroverleg

Het concept van dit bestemmingsplan is toegezonden aan de provincie Utrecht en het waterschap Vallei & Veluwe in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. [P.M.]. Het concept van dit bestemmingsplan is niet toegezonden aan het Rijk. Met dit plan zijn geen nationale belangen in het geding zijn.

6.3 Voorontwerp

De ontwikkeling die dit plan mogelijk maakt, heeft een beperkte invloed op zijn omgeving. Daarom heeft geen voorontwerp van dit plan voor inspraak ter inzage gelegen.

6.4 Ontwerp

Van [P.M.] tot en met [P.M.] heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan ter inzage gelegen. Toen zijn [P.M.] zienswijzen ingediend.