Ursulineweg - locatie Boshuizen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Ursulineweg ligt tussen de nummers 2 en 2a een onbebouwd perceel (zie afbeeldingen 1). Deze gronden maken deel uit van de bebouwde kom van Leusden en liggen in de oksel van de A28, de Randweg en de Groene Zoom. Er is bedrijvigheid in de omgeving in de vorm van de Intratuin, Theo Meijer Sport en het reclyclingcentrum van afvalverwerker Sita aan de noordzijde en pensionstal Klein Heiligenberg aan de zuidzijde. Verder grenst het plangebied aan de 'overtuin met de Zwanenvijver' van de buitenplaats De Heiligenberg.

Afbeelding 1: ligging plangebied (rood omkaderd), ten opzichte van de kern van Leusden (rechts)

Bron: maps.google.nl

De ontwikkeling van het gebied langs de Ursulineweg maakt deel uit van een grotere ontwikkeling met de naam 't Spieghel. Dit gebied omvat de locaties De Buitenplaats, De Plantage en de Ursulineweg en wordt ontwikkeld als gemengd woon-werkgebied. Onder invloed van de economische crisis is de ontwikkeling van dit gebied nog niet volledig tot uitvoering gekomen.

Vanwege het feit dat gebleken is dat de geplande woon-werkkavels langs de Ursulineweg jarenlang overkoopbaar waren, terwijl er wel veel vraag is naar woonkavels, is besloten om de bestemming van deze kavels te herzien van woon/werk kavels naar woonkavels. Aangezien het vigerende bestemmingsplan wonen alleen toestaat als onderdeel van bedrijfsactiviteiten, dient het bestemmingsplan te worden herzien.

1.2 Huidig bestemmingsplan

Op het plangebied is het bestemmingsplan 't Spieghel 2010 (onherroepelijk 16 juni 2011) van toepassing. Daarin heeft het plangebied de bestemming 'Bedrijventerrein' met de aanduiding specifieke vorm van bedrijventerrein - woon/werkkavels en de functieaanduiding bedrijf van categorie 1. Het bestemmingsplan staat zodoende naast bedrijfsbebouwing op het perceel 1 bedrijfswoning toe met een inhoud van 600m³.

De realisatie van 4 reguliere woningen kan binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan niet worden toegestaan. Herziening van het bestemmingsplan is zodoende noodzakelijk.

1.3 Begrenzing plangebied en inhoud bestemmingsplan

Deze herziening heeft betrekking op het perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Leusden, sectie E, nummer 5415. Het plangebied heeft een oppervlakte van 3000m².

De regels van dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de regels van het bestemmingsplan 't Spieghel. De toelichting is niet juridisch bindend maar vormt wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan omdat hierin de achtergronden en overwegingen die aan de partiële herziening ten grondslag liggen worden omschreven.

1.4 Opbouw en leeswijzer

Het bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en een digitale verbeelding (plankaart). Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de IMRO standaarden en de SVBP 2012. Ook voldoet het plan aan de eisen uit de Wro inzake digitale raadpleegbaarheid van bestemmingsplannen.

Na deze algemene inleiding wordt in Hoofdstuk 2 Planbeschrijving aandacht besteed aan de bestaande situatie en de beoogde ontwikkelingen. Het beleidskader wordt beschreven in Hoofdstuk 3 Beleidskader. De diverse omgevingsaspecten zijn beschreven in Hoofdstuk 4 Cultuurhistorie en archeologie; Hoofdstuk 5 Ecologie; Hoofdstuk 6 Milieu en Hoofdstuk 7 Water. De wijze waarop de beoogde ontwikkelingen zijn vertaald naar de regels en de verbeelding van dit bestemmingsplan is opgenomen in Hoofdstuk 8 Juridische planbeschrijving. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid zijn beschreven in Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid en Hoofdstuk 10 Maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Landschap en verkavelingsstructuur

Het plangebied bevindt zich in het overgangsgebied tussen de Gelderse Vallei en de Utrechtse Heuvelrug. De landschappelijke structuur wordt bepaald door de Barneveldse beek en de Heiligenbergerbeek. Hiertussen loopt de Heiligenbergerweg, de Grebbelinie en het Valleikanaal, die ter hoogte van boerderij Vossenheuvel een knik maakte. Zuidelijk van deze knik lagen de buitenplaats Heiligenberg en de dorpskern Hamersveld. De Ursulineweg vormt in dit gebied de landschappelijke grens tussen de slagenverkaveling vanuit het ontginningslint, de Horsterweg ten noorden van Hamersveld, en de meer blokvormige verkaveling van de buitenplaatsen De Heiligenberg en Lockhorst.

Ten noorden van de Ursulineweg was de verkaveling tot aan de genoemde knik in de Grebbelinie smaller en waterde, licht veervormig, af richting de Barneveldse beek. De slagenverkavelingen waren dicht beplant met houtsingels op de perceelgrenzen. De blokverkaveling bestond gedeeltelijk uit bossen, maar was daarnaast open met waterpartijen en wegen met laanbeplanting die deel uitmaakten van buitenplaats De Heiligenberg.

Naast het feit dat de sporen van de aanleg van de buitenplaats nog altijd zichtbaar aanwezig zijn in het landschap, is de historie van het gebied ook af te lezen aan de gebouwen. Zo is de bebouwing die deel uitmaakt van de buitenplaats (Stichting de Boom) duidelijk herkenbaar aan de blauwe luiken met gele kozijnen en witte gevels: Huis De Heiligenberg, de boerderij bij pensionstal Klein Heiligenberg, het tolhuis aan de Heiligenbergerweg en de vrijstaande dubbele (dienst)woning aan de Burgemeester de Beaufortweg, de oorspronkelijke oprijlaan naar De Heiligenberg vanuit Hamersveld.

De ontwikkeling van het gebied rond de Ursulineweg kende onder invloed van de buitenplaats aanvankelijk een meer gesloten karakter, met uitbreiding van (park)bosgedeelten en dichtere beplanting op de perceelsgrenzen. Voor de ontwikkeling van het gebied is voorts relevant dat rond 1615 de tabaksteelt werd geïntroduceerd in Amersfoort en omgeving; de zandgronden in de Gelderse Vallei (met de juiste bemesting) bleken hiervoor namelijk zeer geschikt. De teelt van tabak werd een lucratieve bron van inkomsten voor de boeren die hier veelal een gemengd bedrijf hadden. In Leusden werden rond 1678 de eerste tabaksplanten geteeld bij de Heiligenberg. Er stonden dan ook enkele grote tabaksschuren in dit gebied.

Later werden de percelen verbreed en ontwikkelden zich in dit gebied kleinschalige vormen van bedrijvigheid met tuinen en schuren. Weer later ontwikkelde het gebied, dat inmiddels de naam 't Spieghel had gekregen, zich tot een tuinbouwgebied met kassencomplexen, werkschuren en (bedrijfs)woningen. Mede onder invloed van de aanleg van de A28 en de uitbreiding van Leusden werd dit gebied een soort 'restgebied' ingesloten door de snelweg A28, de Randweg, de Groene Zoom en de Heiligenbergerweg. Nog altijd zijn hier kleine tuinbouwbedrijven gevestigd, waaronder tevens een groot tuincentrum (Intratuin) en kassen. Verder bevinden zich ten noorden van de Ursulineweg een carpool plaats, een gemeentelijk afvalbrengstation, een sportcentrum (Theo Meijer Sport). Ten oosten van het plangebied zijn een kantoor- en bedrijvencomplex 'De Plantage' en een villaverkaveling 'De Buitenplaats' en twee linten met woon-bedrijfskavels langs de Ursulineweg in ontwikkeling.

Nog altijd bestaat het landschap ten westen van de Ursulineweg uit een afwisseling tussen beplante percelen en open weidepercelen. Ten oosten van de Ursulineweg is het landschap fijnmaziger van structuur met langgerekte kavels met kassencomplexen, kwekerijen en bebouwing in een kleinere korrel. Dit duidelijke verschil maakt de overgang tussen de landschapstypen zichtbaar en beleefbaar.

2.2 Bestaande bebouwing

De bebouwing langs de Ursulineweg dateert met name uit de recente tijd. Langs de Heiligenbergerweg en de Burgemeester de Beaufortweg, de oude oprijlaan naar buitenplaats De Heiligenberg, staat nog een enkele karakteristieke vrijstaande woning die, blijkens de luiken, bij de buitenplaats hoorde. Langs de Ursulineweg zelf staat nog een rijtje arbeiderswoningen en een villa uit de beginperiode van de 20ste eeuw.

In de Tweede Wereldoorlog vormde de Grebbelinie een verdedigingslinie waardoor verschillende boerderijen werden afgebroken of verwoest door gevechtshandelingen. Kort na de oorlog zijn enkele boerenerven terug gebouwd. Deze bestaan meestal uit een woonhuis vast gebouwd aan een bedrijfsgedeelte, met daarnaast een losse schuur.

De overige bebouwing bestaat uit (bedrijfs)woningen en schuren daterend uit de jaren '60-'70. Ze hebben het karakter van de 'nieuwe zakelijkheid'. Vaak gaat het om een woonhuis met twee bouwlagen en een lage kap. Schuren, loodsen of kassen staan op het achtererf. In de loop der jaren zijn hiertussen tevens vrijstaande woningen gebouwd in allerlei stijlen en vormen. Kenmerkend is dat de bebouwing op vrij grote afstand van de weg ligt. De voorzijde heeft daardoor een vrij groene uitstraling. Over de kavels heen en tussen de bebouwing door zijn er doorzichten. De huidige bebouwing bestaat voornamelijk uit eenvoudige (agrarische)bedrijfsbebouwing veelal bestaande uit 1 bouwlaag met een zadeldak en (deels) lage goten. De nokrichting en rooilijn variëren evenals de entreezijde. Dichter bij de buitenplaats komen ook wit gestucte woningen met rieten kappen voor.

2.3 Nieuwe situatie

In 2007 werd voor het totale plangebied 't Spieghel en De Plantage een Masterplan opgesteld. In opdracht van Van Wijnen is voor één van beide locaties een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor de Plantage als aanvullend ruimtelijk kader naast het bestemmingsplan. In dit beeldkwaliteitsplan zijn ook de locaties aan de Ursulineweg opgenomen. In het beeldkwaliteitsplan is beschreven aan welke kwalitatieve randvoorwaarden de nieuwe bebouwing op de twee woon/werkkavels moeten voldoen. Deze uitgangspunten zijn tevens als basis gebruikt voor de toekomstige inrichting en de opzet van de woonkavels.

Uit het Masterplan en het beeldkwaliteitsplan komt naar voren dat het gebied rond de Ursulineweg een belangrijke groene geledingszone vormt met bijzondere (historische) kwaliteiten door de aanwezigheid van landgoederen zoals De Heiligenberg en Lockhorst. Ontwikkelingen van functies die bebouwing nodig hebben moeten passen bij het karakter van dit gebied. Ontwikkelingen moeten een verbijzondering zijn van deze karakteristiek, waarbij de verbijzondering tot uitdrukking dient te komen in hoogwaardige gebouwen in een omgeving die is ingepast en aangepast aan het omringende landschap en de bestaande bebouwing.

In de huidige situatie komen in de omgeving van het plangebied meerdere maatschappelijke functies en bedrijven voor. Het gebied kent een diffuus karakter. Om de – in basis - hoogwaardige kwaliteit van het gebied te versterken, is duidelijkheid nodig. Er ligt een opgave om een duidelijk beeld te maken voor deze randzone, die recht doet aan de kwaliteiten van het gebied en een meerwaarde biedt voor het stedelijk gebied. De kwaliteiten van de landgoederen en buitenplaatsen in dit gebied staat centraal. Vanaf de Groene Zoom bestaat het beeld uit een afwisseling van groene en rode clusters. Door te kiezen voor clusters met bebouwing afgewisseld met groene en open gebieden wordt de stedelijke ontwikkeling in de randzone afgebakend. Deze uitgangspunten vormen samen het vertrekpunt voor de beeldkwaliteit van onderhavige herontwikkelingslocatie.

Het plan voor onderhavige locatie gaat uit van 4 vrijstaande woningen die passen in de ruimtelijke kwaliteit van het lint en de landelijke uitstraling van de Ursulineweg als schakel tussen de werkgebieden en het landschap. De bebouwing op de nog onbebouwde kavels dient zich zowel te voegen als bij te dragen aan het beeld van een landelijk lint en overgangszone in het landschap.

In de randvoorwaarden is dat uitgewerkt in 4 aspecten:

• De afmetingen van de kavel en de positie van het huis ten opzichte van naastgelegen bebouwing;
• De positie van het huis op de kavel en de terreininrichting van het kavel;
• De afmetingen en de bouwmassa van de woning;
• De beeldkwaliteit en materialisering van de woning.

Wat betreft woningtype staat een landelijk woningtype voor ogen. In het kader van de beoogde herontwikkeling is voor onderhavig plangebied een eigen beeldkwaliteitparagraaf opgesteld. Deze maakt als bijlage 1 deel uit van dit plan. De bouwplannen zullen hieraan worden getoetst als deze in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen worden voorgelegd aan het Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente Leusden. De vastgestelde beleidskaders vanuit het Masterplan en overige relevante beleidskaders komen in het volgende hoofdstuk aan de orde.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Voorliggend bestemmingsplan betreft een partiële herziening van bestemmingsplan 't Spieghel dat op 23 september 2010 werd vastgesteld en op 16 juni 2011 onherroepelijk is geworden. Aangezien dit bestemmingsplan bebouwing in de vorm van woon/werkkavels mogelijk maakt ter plaatse van het plangebied en deze herziening ziet op functieverandering naar wonen, is aannemelijk dat de beoogde ontwikkeling met bebouwing in overeenstemming is met het beleid van hogere overheden. Daarom is ervoor gekozen om alleen de sinds de vaststelling van het bestemmingsplan gewijzigde beleidskaders op te nemen.

3.1 Provinciaal beleid

3.1.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2018 (herijking)

De PRS en PRV geven het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht weer. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is een structuurvisie onder de (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening. Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRS gaat daarom vergezeld van een Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), die bindend is voor de gemeenten. De PRV beperkt zich tot onderwerpen die in de PRS zijn aangemerkt als provinciaal belang. Echter, niet alles wat van provinciaal belang is staat zonder meer in de PRV. Bij het beleid in de PRS is telkens aangeven of en zo ja wat van dat beleid via de PRV doorwerkt naar gemeenten.

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 – 2025 (PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn voor een eerste keer vastgesteld op 4 februari 2013. Daarna zijn ze tweemaal partieel herzien op 10 maart 2014 en 3 november 2014. Ook is op 1 februari 2016 de Thematische Structuurvisie Kantoren vastgesteld. Op 13 december 2016 is bovendien de herijking van de PRS en de PRV vastgesteld die een doorkijk geeft op de periode tot 2040 op basis van de visie Utrecht2040. Tevens is in augustus 2018 een ontwerp-inpassingsplan Kantoren ter inzage gelegd dat onder meer betrekking heeft op de gemeente Leusden. Het Inpassingsplan Kantoren vloeit voort uit deThematische Structuurvisie Kantoren (TSK) van de provincie. De TSK beoogt leegstand van kantoren tegen te gaan door de geplande capaciteit terug te brengen (planreductie). Met voorliggend plan wordt de plancapaciteit voor bedrijven (en ondergeschikte) kantoren gereduceerd, hetgeen in overeenstemming is met de TSK.

Naar verwachting wordt op 10 december a.s. een nieuwe partiële herziening van de PRV en de PRS vastgesteld; deze herziening heeft betrekking op kleine uitbreidingen van bestaande bedrijventerreinen om een aantal urgente knelpunten op te lossen, een herbegrenzing van het NNN in het Binnenveld en geitenhouderijen. Deze laatste herziening heeft geen gevolgen voor onderhavig plan.

Algemeen kan worden gesteld dat de ambities voor de provincie gericht zijn op het aantrekkelijk houden van de provincie om te wonen, werken en te recreëren. Het ruimtelijk beleid van de provincie is gebaseerd op de volgende vier pijlers:

• een duurzame leefomgeving;
• beschermen van kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.

De pijlers 'duurzame leefomgeving' en 'beschermen kwaliteiten' leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen volgens de pijlers 'vitale dorpen en steden' en 'dynamisch landelijk gebied' kunnen plaatsvinden.

Voor onderhavig plangebied is relevant dat het plangebied is aangewezen als onderdeel van het 'stedelijk gebied' waar op grond van het bepaalde in artikel 3.1 PRV (nieuwe) verstedelijking mag plaatsvinden (zie afbeelding 2). Voorts is het plangebied aangewezen als onderdeel van de 'kernrandzone' waarvoor in artikel 4.8 PRV is bepaald dat hier kleinschalige ontwikkelingen kunnen plaatsvinden mits door de betreffende gemeente een kernrandzonevisie is opgesteld. De gemeente Leusden beschikt over een 'Kernrandzonevisie'.

Met de 2e ontwerp-herziening van de PRV en de Thematische Structuurvisie Kantoren is het gebied aangewezen als 'Reductielocatie'. Herontwikkeling van bedrijven naar een woonfunctie sluit daarbij aan. Vanuit de PRV spelen geen andere relevante belangen op provinciaal niveau. Het plan is daarmee in overeenstemming met het provinciaal ruimtelijk beleid.

Afbeelding 2: uitsnede kaart stedelijk gebied PRV Provincie Utrecht ter plaatse van het plangebied (rood omkaderd)

Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.PV1612PRV-VA01?s=SANMmAIEAXl MqkWERUEdFD2D-Ph7A

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Masterplan herontwikkeling van 't Spieghel - november 2006

Ten behoeve van de ontwikkeling van het gemengde woon-werkgebied 't Spieghel aan de westzijde van Leusden is in november 2006 een Masterplan opgesteld (zie afbeelding 3). In het Masterplan is aangegeven hoe de gemeente het bedrijvengebied wil vormgeven en welke randvoorwaarden gelden voor de realisatie. Belangrijke doelstelling daarbij is het handhaven en waar mogelijk versterken van de Westflank als groene geledingszone. Ontwikkelingen van functies die bebouwing nodig hebben moeten passen bij het karakter van de groene geledingszone. Het bedrijvengebied moet een verbijzondering zijn van de groene geledingszone, waarbij de verbijzondering tot uitdrukking dient te komen in hoogwaardige gebouwen in een omgeving die is ingepast en aangepast aan het omringende landschap en de bestaande bebouwing .

Afbeelding 3: uitsnede gebiedsvisie Lint en De Plantage

Bron: Masterplan 't Spieghel

3.2.2 Bestemmingsplan 't Spiegel 2010 - 2010

De betreffende percelen vallen onder de werking van het bestemmingsplan ('t Spieghel 2010, onherroepelijk sinds 16 juni 2011) waarin de betreffende gronden de bestemming 'Bedrijventerrein' (artikel 7) hebben (zie afbeelding 4). Deze gronden zijn bestemd voor bedrijven die zijn aangeduid als categorie 1 en 2 op de Staat van Bedrijfsactiviteiten die deel uitmaakt van het bestemmingsplan. Categorie 2 heeft hierin als grootste hinderafstand 30m.

Afbeelding 4: uitsnede verbeelding bestemmingsplan 't Spieghel 2010 ter plaatse van het plangebied (rood omkaderd)

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf van categorie 1' zijn uitsluitend bedrijven uit categorie 1 toegestaan. Deze aanduiding is uitsluitend aanwezig ter plaatse van de bedrijfskavels ten oosten van de Ursulineweg.

Detailhandelsbedrijven, horecabedrijven, hoveniersbedrijven, autohandels- en autowasbedrijven en dierenpensions zijn niet toegestaan. Tevens zijn toegestaan:

• voorzieningen voor ontspanning en vermaak, recreatie en sport, zoals dansscholen, oefenruimten en fitnesscentra niet zijnde horecabedrijven;
• verkeers- en verblijfsvoorzieningen, en
• bij een en ander behorende groenvoorzieningen.

Kantoren zijn alleen toegestaan als onderdeel van een bedrijf; daarbij is de oppervlakte van de kantoorfunctie beperkt tot maximaal 50% van de totale bruto vloeroppervlakte van het bedrijfsgebouw en maximaal 30% van de oppervlakte van het betreffende bedrijfsgebouw.

Op grond van de planregels mogen gebouwen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd. Tenzij anders aangegeven bedraagt het bebouwingspercentage 100%. Er is geen regeling in het bestemmingsplan opgenomen die bouwen van bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak tegen gaat, zodat deze ook buiten het bouwvlak mogen worden opgericht.

3.2.3 Beeldkwaliteitplan De Plantage - juni 2016

Ten behoeve van de verdere uitwerking van de plannen voor woon-werkgebied 't Spieghel is in 2010 een bestemmingsplan opgesteld dat op 16 juni 2011 is vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn De Buitenplaats en De Plantage aangewezen voor 'werken'. Het lint van de Ursulineweg is aangewezen als 'gemengd gebied'.

Het gebied De Plantage wordt ontwikkeld door Van Wijnen Projectontwikkeling Oost BV die in 2011 een beeldkwaliteitsplan heeft opgesteld voor De Plantage. In dat beeldkwaliteitplan werden tevens de twee locaties aan de Ursulineweg opgenomen. In het beeldkwaliteitplan zijn de kwalitatieve randvoorwaarden beschreven waar de nieuwe bebouwing aan moet voldoen.

3.2.4 Kernrandzonevisie Ursulineweg - Zuid & Burgemeester Buiningpark - juli 2017

In de 'Kernrandzonevisie Ursulineweg-Zuid & Burgemeester Buinigpark e.o.' (juli 2017) is een wensbeeld van de ontwikkeling van het gebied rond de Ursulineweg geschetst. Aan de noord- en oostzijde worden woon- en woonwerklocaties ontwikkeld op overgebleven kavels. Direct langs de Ursulineweg wordt een ontwikkeling van woon-werkpercelen mogelijk gemaakt, aansluitend bij de aanwezige bedrijven- en woonlinten. Aan de zuidzijde wil men de bestaande tuinbouwbedrijven omvormen naar woonkavels.

3.2.5 Omgevingsvisie Stedelijk Gebied Leusden - februari 2018

In de Omgevingsvisie zijn aan de hand van omgevingswaarden ambities en uitgangspunten uitgewerkt voor de verschillende vraagstukken op het gebied van de fysieke leefomgeving, die zich aandienen in Leusden. De Omgevingsvisie is bedoeld als praktisch hulpmiddel voor initiatiefnemers. Om deze initiatieven te kunnen ondersteunen, moeten beleidskaders voldoende flexibiliteit bieden om maatwerk te kunnen leveren. De gemeente noemt dit 'uitnodigingsplanologie'. Er is een omgevingsvisie vastgesteld voor zowel het Stedelijk Gebied als voor het Landelijk Gebied. Het gebied rond de Ursulineweg valt in het 'Stedelijk Gebied'.

Met betrekking tot wonen is in de Omgevingsvisie de volgende strategische keuze geformuleerd: er is gekozen voor 1) een blijvend beheerste groei van ongeveer 50 woningen per jaar, 2) door verdichting in het stedelijk gebied en groene ontwikkelstrategieën bij woningen in het buitengebied. Ten derde wordt, vanuit het streven naar een gezondere samenleving, het stedelijk gebied gemengd, groen en gezond ontwikkeld.

In de Omgevingsvisie zijn de volgende omgevingswaarden benoemd:

• de ruime stedenbouwkundige hoofdopzet van Leusden met brede groene toegangswegen die zorgen voor een goede bereikbaarheid en daarbinnen wijken met hun karakteristieke kwaliteiten;
• de groene hoofdstructuur die de wijken verbindt;
• de herkenbaarheid van de twee historische ontsluitingswegen: Asschatterweg en de Burgemeester de Beaufortweg;
• de ruimtelijke kwaliteit van deze historische lijnen op zich;
• de zichtbaarheid van historische bebouwing aan de lijnen;
• het moderne Leusden is alleen zichtbaar binnen de hoofdstructuur voor twee functiegebieden (Hamershof en de Horst);
• de gevarieerde groene randen van Leusden die een overgang vormen tussen stad en land;
• rust (onder meer in de vorm van een laag geluidniveau);
• water, als ecologische en ruimtelijke kwaliteit;
• milieukwaliteit (geluid, luchtkwaliteit en veiligheid).

De gemeente ziet het als haar taak om zich in te zetten voor een gezond economisch klimaat met substantiële vestigingsmogelijkheden voor bedrijven; werkgelegenheid en bevolkingsontwikkeling moeten met elkaar in evenwicht zijn. Tevens ziet de gemeente het als haar verantwoordelijkheid om de kwaliteit van het stedelijk gebied en de waardevolle gebiedskwaliteiten te beschermen en maatregelen te treffen om de effecten van klimaatverandering te beheersen en een duurzame leefomgeving te bevorderen. Daarbij ondersteunt de gemeente initiatieven maar blijft tevens verantwoordelijk voor een zorgvuldige afweging van belangen.

In de Omgevingsvisie worden specifieke uitspraken gedaan over het gebied langs de Ursulineweg. Dit gebied maakt deel uit van het Groene Zoomgebied / Centraal Buitengebied, dat het hele overgangsgebied tussen de Groene Zoom en de snelweg A28 (zie afbeelding 5). Dit gebied is een bijzonder gebied met typische stadsrandverschijnselen. Het gebied kent bijzondere historische kwaliteiten door de aanwezigheid van landgoederen / buitenplaatsen, zoals De Heiligenberg en Lockhorst. Andere gebiedskenmerken bestaan uit: PON-lijn, de Heiligenbergerbeek en de landschappelijke kamers die worden omzoomd door houtsingels. Daarnaast komen in dit gebied meerdere maatschappelijke functies en bedrijven voor.

Deze hoogwaardige kwaliteiten vragen om duidelijkheid; door de stedelijke uitbreidingsdruk is er een risico op verrommeling. Er ligt een opgave om een duidelijk beeld te maken voor deze randzone, die recht doet aan de kwaliteiten van het gebied en een meerwaarde biedt voor het stedelijk gebied.

De kwaliteiten van de landgoederen en buitenplaatsen in dit gebied staat centraal. Vanaf de Groene Zoom bestaat het beeld uit een afwisseling van groene en rode clusters. Door te kiezen voor clusters met bebouwing afgewisseld met groene en open gebieden wordt de stedelijke ontwikkeling in de randzone afgebakend.

In het noorden wordt de Ursulineweg gezien als grens tussen het werken langs de Randweg en de groene kamers van het Groene Zoomgebied / Centraal Buitengebied. Hier dient een geleidelijke overgang naar het landschap te worden gemaakt. Ook is aan de zuidkant van de Ursulineweg ruimte voor een kleinschalig woonmilieu in een groene setting. Mede om de gewenste overgang te realiseren, is aangegeven dat aan de noordzijde van de Ursulineweg de maximale bouwhoogte 4 lagen mag bedragen en 1 laag plus een kap aan de zuidzijde van de Ursulineweg.

Nieuwe bebouwde functies dienen gepaard te gaan met groene investeringen in de zuidwestrand van de Ursulineweg en de randen van de bebouwingsclusters langs de Groene Zoom. Bij nieuwbouw wordt uitgegaan van hoge milieukwaliteitsnormen en volledige afkoppeling van hemelwater.

Afbeelding 5: overzichtskaart raamwerk bestaande kwaliteiten

Bron: Omgevingsvisie Stedelijk Gebied Leusden p. 89

3.2.6 Welstandsnota 2018 - februari 2018

De Welstandsnota 2018, vastgesteld 1 februari 2018, is van toepassing op bouwwerken waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. In de nota wordt onderscheid gemaakt tussen criteria voor kleine bouwwerken / sneltoetscriteria, objectcriteria, gebiedsgerichte criteria, algemene criteria en nieuwe projecten. De nota bevat tevens een excessenregeling. Het Adviesteam Ruimtelijke Kwaliteit is een adviesteam voor welstand en monumenten.

De Welstandsnota bevat geen criteria voor (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken en waarvoor het bestemmingsplan moet worden aangepast. Voor deze projecten schrijft de Welstandsnota voor dat een zelfstandig beeldkwaliteitsplan dient te worden opgesteld, die aan de Welstandsnota wordt toegevoegd. Dit geldt ook voor het herontwikkelingsgebied “Ursulineweg”.

Randvoorwaarden kavels aan de Ursulineweg

Stedenbouwkundig bureau BGSV heeft randvoorwaarden opgesteld voor beide locaties. Deze zijn uitgewerkt in het rapport 'Randvoorwaarden kavels aan de Ursulineweg', vastgesteld 9 februari 2018. Het rapport “Randvoorwaarden kavels aan de Ursulineweg” is opgesteld ten behoeve van de herziening van het bestemmingsplan voor een tweetal locaties aan de Ursulineweg (locatie Boshuizen en Van Wijnen) om hier woonfuncties mogelijk te maken in plaats van bedrijfsfuncties. Het rapport vervangt het beeldkwaliteitsplan De Plantage voor de betreffende twee kavels aan de Ursulineweg.

In een onderzoek Randvoorwaarden kavels aan de Ursulineweg zijn verschilende modellen uitgewerkt. Hierbij is de oorspronkelijke insteek om woon-werk kavels te realiseren losgelaten en wordt nieuw ingestoken op wonen met ruime tuinen. Aangezien daarbij het aspect beeldkwaliteit onderbelicht is gebleven, is voor onderhavig plangebied een specifieke beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld de kaders zijn geschetst voor de beoogde uitstraling. Deze beeldkwaliteitsparagraaf maakt als bijlage 1 deel uit van dit plan. De beeldkwaliteitsparagraaf zal als onderdeel van de Welstandsnota worden vastgesteld door de gemeenteraad.

3.3 Conclusie

Het plangebied maakt deel uit van het 'stedelijk gebied' waar nieuwe verstedelijking mag plaatsvinden. Op grond van het geldende bestemmingsplan ('t Spieghel 2010) zijn de gronden bestemd voor woon/werkkavels. Deze ontwikkeling past in het streven van de provincie om de overcapaciteit aan werklocaties en kantoren te reduceren. Het plan is daarmee in overeenstemming met het provinciaal ruimtelijk beleid.

Vanwege het feit dat de woon/werkkavels onverkoopbaar bleken, heeft de gemeente besloten medewerking te verlenen aan herontwikkeling. Herontwikkeling op verzoek van de grondeigenaar sluit aan bij het beleid van de gemeente om initiatieven via uitnodigingsplanologie zoveel mogelijk te ondersteunen. De ruimtelijke kaders voor herontwikkeling worden gevormd door de Kernrandzonevisie Ursulineweg en de Omgevingsvisie Stedelijk Gebied Leusden.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen staan de kwaliteiten van de landgoederen en buitenplaatsen in dit gebied centraal. Aan de zuidkant van de Ursulineweg is volgens de Structuurvisie van de gemeente ruimte voor een kleinschalig woonmilieu in een groene setting. De plannen voor herontwikkeling van woon/werkkavels naar reguliere woonkavels past daarmee in het ruimtelijke beleid van zowel de provincie als de gemeente. Aangezien de gronden in het vigerende bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijventerrein' hebben, dient het bestemmingsplan te worden herzien om de beoogde herontwikkeling met 4 reguliere vrijstaande woningen mogelijk te maken.

Hoofdstuk 4 Cultuurhistorische aspecten

4.1 Algemeen

Sinds 1 juli 2016 is de nieuwe Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt zes wetten, waaronder de Monumentenwet 1988. Onder de Monumentenwet viel tevens de Wet archeologische monumentenzorg (Wamz); ook deze wet is overgenomen in de Erfgoedwet. Onderdelen van de Monumentenwet die de fysieke leefomgeving betreffen, gaan naar de Omgevingswet die in 2021 van kracht wordt. Voor deze onderdelen is een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen voor de tussenliggende periode.

4.2 Archeologie

Het Verdrag van Malta (ook wel het verdrag van Valletta genoemd) regelt de omgang met Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en sinds 2007 is het verdrag omgezet in Nederlandse regelgeving: de Wet archeologische monumentenzorg (Wamz). Belangrijkste doel van de wet is het borgen van een zorgvuldige omgang met archeologische waarden door het archeologisch belang van meet af aan te laten meewegen in de besluitvorming. Deze uitgangspunten staan ook centraal in de nieuwe Erfgoedwet.

Uitgangspunt van het verdrag is het zoveel mogelijk ter plekke (in situ) bewaren van het archeologisch erfgoed en het nemen van beheersmaatregelen om dit te bewerkstelligen. Daar waar behoud in situ niet mogelijk is, dienen de bodemverstoorders archeologisch onderzoek te laten verrichten. De kosten daarvan komen voor rekening van de initiatiefnemer.

4.3 Gemeentelijk archeologie beleid - archeologische verwachtingenkaart

De verantwoordelijkheid voor het behoud en het beheer van het archeologisch erfgoed rust bij gemeenten. De gemeenteraad is op grond van de Erfgoedwet en het Besluit ruimtelijke ordening verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden en de cultuurhistorie van een gebied. De archeologische waarden zijn vastgelegd op een gemeentelijke archeologische beleidskaart en de Erfgoedverordening 2018, die op 12 december 2017 door de gemeenteraad (herzien) zijn vastgesteld.

Waarden en verwachtingen

De Archeologische Beleidskaart geeft aan welke bekende archeologische waarden er binnen het plangebied reeds vastgesteld zijn of wat de verwachting is op het aantreffen van archeologische resten. Binnen het plangebied liggen geen bekende archeologische vindplaatsen. Blijkens de archeologische verwachtingskaart geldt voor het plangebied een lage archeologische verwachting (zie afbeelding 6).

Afbeelding 6: uitsnede archeologische beleidskaart ter plaatse van het plangebied

Bron: gemeente Leusden

Beleidsregels

De zone met een archeologische verwachting brengt aanvullende regels met zich mee wat betreft de voorschriften in de omgevingsvergunning. De lage archeologische verwachting is op de Archeologische Beleidskaart aangegeven met de kleur groen. Voor deze zones geldt een archeologische onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 10.000m2 waarbinnen bodemingrepen dieper dan 30cm onder maaiveld plaatsvinden.

Aangezien binnen het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde geldt en het plangebied kleiner is dan 10.000m2 hoeft geen nader archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

4.4 Archeologische inventarisatie 't Spiegel

In november 2003 is in opdracht van de gemeente Leusden door de sectie Archeologie van de gemeente Amersfoort een standaard archeologische inventarisatie (bureauonderzoek) uitgevoerd met het oog op de ontwikkeling van plangebied 't Spiegel waar onderhavig plangebied deel van uitmaakte. Doel van het onderzoek was inzicht te krijgen in de trefkans op en de aanwezigheid van archeologische waarden.

Uit het bureauonderzoek is naar voren gekomen dat het plangebied op zogenaamde 'beekeerdgronden' ligt. Deze gronden werden in de omgeving van Amersfoort met name in de Midden-Steentijd en de IJzertijd bewoond. In de Romeinse periode tot de late Middeleeuwen waren deze gronden mogelijk nog te nat voor bewoning en landbouw, maar wel geschikt als wei- en hooiland. In de directe nabijheid van het plangebied, bij de Heiligenberg, bevinden zich de resten van een kloostercomplex (de Hohorst) uit de late middeleeuwen. Er zijn geen vondsten bekend uit de directe omgeving van het plangebied.

Bekend is dat het grondgebruik in het gebied in 1832 overwegend uit bouwland en grasland bestond. In het noordelijke deel van de Ursulineweg waren bospercelen aanwezig. Nog altijd is een deel van het gebied in gebruik als grasland. Vanwege de occupatiegeschiedenis kunnen dan ook archeologische resten in het plangebied verwacht worden. Gezien het huidige gebruik van het terrein is de verstoring van het bodemarchief naar verwachting gering; de conserveringsgraad van de mogelijk aanwezige archeologische sporen wordt daarom redelijk tot hoog ingeschat. Zelfs als de bovenste laag door bebouwing of afgraving verstoord is, kunnen (de diepere) sporen uit het Mesolithicum en de IJzertijd (of andere perioden) nog aanwezig zijn.

Geadviseerd wordt om nader onderzoek te doen, zodra de plannen verder zijn uitgewerkt. Dit advies in het bestemmingsplan 't Spiegel 2010 vertaald naar een dubbelbestemming Waarde - archeologie op grond waarvan een onderzoeksplicht geldt voor bodemingrepen die een grotere oppervlakte beslaan dan 100m² en die dieper de bodem in gaan dan -0,3m. Deze bepalingen zijn in onderhavig bestemmingsplan overgenomen, maar inmiddels achterhaald door de Beleidsnota archeologise en de bijbehorende kaart.

4.5 Cultuurhistorie

De Cultuurhistorische Atlas (2005) vormt een aanvulling op het cultuurbeleid zoals dat door de Provincie in de nota “Niet van Gisteren” in 2003 werd vastgelegd en een uitwerking en beleidskader heeft gekregen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. In de Cultuurhistorische atlas is het beleid geactualiseerd en zijn de uitgangspunten geformuleerd voor het erfgoed beleid. Daarnaast geeft de atlas per gebied aanbevelingen die bedoeld zijn om richting te geven aan nieuwe ontwikkelingen. Het plangebied valt in de Cultuurhistorische atlas in deelgebied Gelderse Vallei. Het plangebied karakteriseert zich door de aanwezige strookverkaveling.

Als belangrijkste opgave vanuit cultuurhistorisch oogpunt noemt de Provincie het leveren van een cultuurhistorische inbreng bij de Reconstructie (verstedelijking, agrarische ontwikkelingen, verbreding A12 en spoorlijn, natuurontwikkeling, met name langs het valleikanaal). Specifieke opgave daarbij is het verduidelijken en herkenbaar maken van oude structuren als de Slaperdijk, de Grebbelinie en de griften nabij de kruisingen met de A12 en de spoorlijn.

In de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen en het Landschapsontwikkelingsplan is een uitgebreide beschrijving opgenomen van de historische en bestaande structuren en worden handreikingen gedaan over de wijze waarop hiermee rekening kan worden gehouden bij nieuwe ontwikkelingen.

4.5.1 Monumenten

Er bevindt zich geen (cultuurhistorisch waardevolle) bebouwing op het terrein.

4.6 Conclusie

In het kader van de invulling van haar verantwoordelijkheid voor het behoud en het beheer van het archeologisch erfgoed heeft de gemeente Leusden een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. Op deze kaart is te zien dat het plangebied zich bevindt in een gebied waarvoor een hoge verwachting geldt. Op grond van het gemeentelijk beleid geldt een onderzoeksverplichting bij ingrepen die dieper gaan dan 0,3m onder het maaiveld en een grotere oppervlakte beslaan dan de in het beleid genoemde drempelwaarden van 100m2. Er dient daarom aanvullend onderzoek te worden uitgevoerd.

Vanuit cultuurhistorie geldt met name het verduidelijken en herkenbaar maken van oude structuren als belangrijkste opgave. Op het terrein bevindt zich geen (cultuurhistorisch waardevolle) bebouwing. De aspecten cultuurhistorie en archeologie vormen daarmee geen belemmering voor uitvoering van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Ecologische aspecten

5.1 Algemeen

De bescherming van bijzondere flora- en faunasoorten, bossen en houtopstanden en de aangewezen natuurgebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wn). De Wn maakt onderscheid tussen soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn en soorten, die bescherming genieten op grond van de Habitatrichtlijn. Beide categorieën vallen onder een strikt beschermingsregime. Daarnaast voorziet de wet in een algemener beschermingsregime voor andere (nationale) soorten (bijlage A van de Wet natuurbescherming). Daarnaast kunnen provincies een eigen lijst aanleggen van beschermde soorten. Ieder beschermingsregime kent een eigen afwegingskader waarmee wordt bepaald of een activiteit vergunningplichtig is. De Provincie is bevoegd gezag als het gaat om vergunningverlening en ontheffingen.

De zorgplicht zoals die gold op grond van de Flora- en faunawet blijft inhoudelijk ongewijzigd. Deze is opgenomen in artikel 1.11 Wn dat voorziet in een algemene verplichting voor een ieder om voldoende zorg te dragen voor Natura 2000 gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten in hun directe leefomgeving. Het uitgangspunt van de zorgplicht is dat burgers, ondernemers en overheden alle handelingen die een nadelig effect zouden kunnen hebben op dieren en planten achterwege laten. Degene die een bepaalde handeling wil verrichten moet zich daarom vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige natuurwaarden, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvan voor zijn handelen. De zorgplicht dient (mede) als vangnet voor de bescherming van soorten waarvoor op grond van de Wn geen specifiek verbod geldt.

De verbodsbepalingen zijn neergelegd in artikel 2.7 (Natura 2000), artikel 3.1 (Vogelrichtlijn), artikel 3.5 (Habitatrichtlijn) en 3.10 (nationale soorten) Wn. In de wet is ook bepaald in welke gevallen GS ontheffing of vrijstelling kunnen verlenen. Voor soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn of de Habitatrichtlijn, zijn in de wet de wet de toetsingsgronden overgenomen uit die richtlijnen. Voor die soorten kan ontheffing of vrijstelling uitsluitend worden verleend, indien is voldaan aan elk van de volgende voorwaarden:

• er bestaat geen andere bevredigende oplossing;
• de ontheffing is nodig in het kader van een groot maatschappelijk belang, waarbij voor soorten uit de Habitatrichtlijn ook ontheffing mogelijk is vanwege redenen van sociale of economische aard en met inbegrip van voor het milieu wezenlijk gunstige effecten. Voor soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn is dat niet mogelijk;
• er wordt geen afbreuk gedaan aan het streven van de populaties van de betrokken soort in hun natuurlijke verspreidingsgebied in een gunstige staat van instandhouding te laten voortbestaan.

5.2 Natura 2000

Met de voormalige Natuurbeschermingswet zijn de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn van de Europese Unie omgezet in nationale regelgeving. Dit heeft geresulteerd in de aanwijzing van 126 Europees beschermde natuurgebieden, de zogeheten Natura 2000-gebieden. Op grond van deze wetgeving is het in en in de nabijheid van Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten verboden om zonder vergunning activiteiten of handelingen uit te voeren in een speciale beschermingszone als deze, gelet op de instandhoudingdoelstellingen van het gebied, die de kwaliteit van de habitats zouden kunnen doen verslechteren of een verstorend effect zouden kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

In en in de nabijheid van Natura 2000 beschermingszones / gebieden is verboden om zonder vergunning activiteiten of handelingen uit te voeren in een speciale beschermingszone als deze, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen van het gebied, de kwaliteit van de habitats zouden kunnen doen verslechteren of een verstorend effect zouden kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

Het plangebied ligt niet in of in de directe nabijheid van een speciale beschermingszone (Natura 2000 gebied) uit de Habitat- of de Vogelrichtlijn. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is "Arkemheen" en dit gebied ligt op ruime afstand (>10km). De invloed van de bouw en het gebruik van 4 nieuwe woningen in de plaats van bedrijfsbebouwing is, mede gelet op de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied, verwaarloosbaar. Er is ook geen sprake van de zogenaamde 'externe werking' van deze gebieden. De in dat kader verplichte 'passende beoordeling' is hier dan ook niet aan de orde.

5.3 Natuur Netwerk Nederland (NNN)

De Provincie Utrecht heeft in haar de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening uitwerking gegeven aan het Natuur Netwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur of EHS). Nieuwe projecten, plannen of handelingen in NNN zijn niet toegestaan indien deze de wezenlijke waarden en / of kenmerken van NNN aantasten, tot oppervlakte verlies van NNN leiden of de robuuste samenhang wezenlijk (negatief) beïnvloeden, tenzij er geen reële alternatieven zijn én er sprake is van redenen van groot openbaar belang. Dit principe wordt het 'nee, tenzij beginsel' genoemd. Raadpleging van de interactieve kaart van Natuurnetwerk Nederland (NNN) van de Provincie Utrecht (zie afbeelding 7) laat zien dat het plangebied niet in NNN ligt. Het 'nee, tenzij – beginsel' is daarom niet van toepassing.

Afbeelding 7: uitsnede kaart Natuur - PRV Provincie Utrecht ter plaatse van het plangebied

Bron: https://webkaart.provincie-utrecht.nl/viewer/app/Webkaart?bookmark=306d710255e14dcd8d5ecb612 aca5211

5.4 Flora en fauna

In het kader van de plannen voor de ontwikkeling van 't Spieghel zijn in november 2005 en 2008 (quickscan)onderzoeken gedaan naar de aanwezige natuurwaarden in het plangebied. In het plangebied werden geen beschermde plantensoorten aangetroffen. Wel zijn verschillende (onder de Flora en faunawet) beschermde soorten waargenomen.

Het plangebied is onderdeel van de ecologische structuur van Leusden-West. Met name de noord-zuid verbindingen door het gebied zijn ecologisch van belang (onder meer voor vleermuizen). Mits de gedane aanbevelingen worden opgevolgd, zullen de verbodsbepalingen niet worden overtreden.

Inmiddels is het oostelijke deel van het plangebied van 't Spieghel bouwrijp gemaakt en een deel van de kavels is bebouwd. Tegen de achtergrond dat het plangebied zowel in floristisch als faunistisch niet als waardevol moet worden beschouwd, het feit dat zich op het plangebied geen bebouwing of bomen met holten bevinden die kan dienen als vaste rust- of voortplantingsplaats, is niet aannemelijk dat zich in de tussenliggende periode beschermde plant- en/of diersoorten in het plangebied hebben gevestigd.

Gelet op het feit dat het bestemmingsplan bebouwen van het plangebied reeds toestaat, hoeft in beginsel in het kader van dit bestemmingsplan geen nieuw onderzoek te worden uitgevoerd.

Wel geldt onverminderd voor iedere ingreep de zorgplicht. De zorgplicht houdt in dat een ieder voldoende zorg in acht dient te nemen voor beschermde gebieden, in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. Iedereen die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn handelen of nalaten nadelige gevolgen kunnen worden veroorzaakt voor een beschermde soort of voor in het wild levende soorten dient deze handelingen achterwege te laten. Indien het achterwege laten redelijkerwijs niet kan worden gevergd, dienen maatregelen te worden getroffen om negatieve gevolgen te voorkomen, te beperken of ongedaan te maken.

Gelet op de ouderdom van de rapporten, is in het kader van de zorgplicht dan ook een quickscan onderzoek uitgevoerd. De quickscan is uitgevoerd door Econsultancy, ecologisch adviesbureau en lid van het Netwerk Groene Bureaus. De resultaten van de quickscan maken als bijlage 2 deel uit van dit plan. De quickscan had tot doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie beschermde plant- of diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die mogelijk negatieve effecten kunnen ondervinden van de geplande ontwikkelingen.

Concluderend kan worden gesteld dat, gelet op het feit dat het plangebied weinig waardevol is voor flora en/of fauna; het plangebied is onbebouwd en er zijn geen bomen met holten die zullen worden gekapt. Evenmin leiden de plannen tot significant negatieve effecten op NNN of Natura 2000-gebieden. Ten aanzien van broedvogels kunnen overtredingen van de verbodsbepalingen van de Wnb worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen of door voorafgaand aan de werkzaamheden een broedvogelinspectie uit te voeren. Voor eventuele andere beschermde soorten dient altijd rekening te worden gehouden met de zorgplicht; opzettelijk doden van exemplaren leidt immers ook tot overtreding van de verbodsbepalingen.

Ecologie vormt echter geen belemmering voor uitvoering van het plan.

Hoofdstuk 6 Milieuaspecten

6.1 Bedrijven en milieuzonering

Met behulp van de algemene richtafstanden uit de VNG uitgave Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009) zijn de milieucontouren van de (toekomstige) bedrijven op het bedrijventerrein De Plantage vastgesteld. De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteiten zoals die worden nagestreefd voor gebieden die zijn ingericht volgens het principe van functiescheiding. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen – gemotiveerd - de richtafstanden worden aangehouden voor een gemengd gebied waar sprake is van een matige tot sterke functiemenging. In dat geval kunnen kortere richtafstanden worden aangehouden dan in gebieden waar sprake is van functiescheiding.

Daarbij kan worden opgemerkt dat het plangebied zich aan de rand van Leusden bevindt. Het gebied wordt in de huidige situatie reeds gekenmerkt door functiemenging waarbij verschillende bedrijfsfuncties worden afgewisseld met woningen. Voor de beoordeling van de vraag of in de beoogde nieuwe situatie sprake is van een goed woon- en leefklimaat is het niet relevant of in de bestaande situatie sprake is van een bedrijfswoning of burgerwoning.

Voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid is relevant dat reeds sprake is van een gemengd gebied, waarin bedrijfspercelen en woonpercelen elkaar afwisselen. In 'gemengde gebieden' kan bij het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat uit worden gegaan van de richtafstanden die gelden voor gebieden met functiemenging. De richtafstanden uit bijlage I van de VNG uitgave kunnen in dat geval met 1 stap worden verlaagd. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de reductie met 1 afstandsstap niet leidt tot een lager beschermingsniveau voor gevaar. De reden hiervoor is dat voor activiteiten waarbij gevaar maatgevend is voor de richtafstanden, vrijwel altijd specifieke regelgeving geldt (zoals het BEVI en het Vuurwerkbesluit). Dergelijke bedrijven mogen op grond van het bestemmingsplan echter niet op De Plantage worden gevestigd.

Voor onderhavige plangebieden gelden, uitgaande van een typering als 'gemengd – gebied', de volgende richtafstanden voor de beoordeling van de uitvoerbaarheid van de functieverandering:

Richtafstand	Milieucategorie
0	1
10	2

Bij het bestemmingsplan 't Spieghel is een Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen die als bijlage onderdeel uitmaakt van de planregels van het bestemmingsplan. Blijkens de aanhef van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is deze gebaseerd op de publicatie Bedrijven en Milieuzonering van de VNG (editie 2009). De richtafstanden volgens de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering moeten op grond van de jurisprudentie worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en anderzijds via de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is (ABRvS 2 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1173).

Bij de begrenzing van de bestemmingen op de verbeelding zijn de richtafstanden van de VNG voor gemengde gebieden aangehouden. Daarmee kan, zonder nader onderzoek, worden gesteld dat ter plaatse van de nieuwe woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Andersom leiden de nieuwe woningen niet tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende bedrijfspercelen op het bedrijventerrein De Plantage. Deze zonering is daarom vertaald naar de verbeelding van het bestemmingsplan.

De milieuzonering van omringende bedrijven staat daarmee niet in de weg aan uitvoering van dit bestemmingsplan.

6.2 Bodem

Het is wettelijk geregeld in de Bouwverordening dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwbouw activiteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. De onderzoeksresultaten mogen in beginsel niet ouder zijn dan 5 jaar en moet een vastgestelde informatie kwaliteit bieden (NEN5740). Als aan die voorwaarden niet wordt voldaan is aanvullend onderzoek vereist. Wanneer blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem geschikt te maken of dient de bouwaanvraag te worden geweigerd.

Voor het plangebied 't Spieghel is een globaal onderzoek uitgevoerd naar de kwaliteit van de bodem. Aangezien het bestemmingsplan wonen reeds toestaat, is in het kader van dit bestemmingsplan bodemonderzoek niet noodzakelijk. In het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen zal wel nog een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd. Doel van dat onderzoek is het verzamelen van informatie met betrekking tot het voormalige gebruik van de locatie om een hypothese te stellen omtrent de aard van de verontreinigende stoffen en de te verwachten milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Het historisch onderzoek dient te worden opgesteld volgens de NEN 5725 Bodem.

Het aspect bodem staat uitvoering van het plan niet in de weg.

6.3 Duurzaam bouwen en energie

Het wettelijk kader ten aanzien van het aspect duurzaamheid is vastgelegd in het Bouwbesluit. Toetsing hieraan vindt plaats bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen. De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Ook in de Provinciale Ruimtelijke Verordening is bepaald dat in de toelichting op een plan inzichtelijk dient te worden gemaakt op welke wijze rekening wordt gehouden met energiebesparing en de toepassing van duurzame energiebronnen.

Het algemene kader voor het milieu- en duurzaamheidsbeleid van de gemeente Leusden is de Duurzaamheidsagenda Leusden 2016-2030, zoals beschreven in paragraaf 3.3.3 en de milieukwaliteiten die in de Omgevingsvisie worden opgenomen die in 2017 wordt opgesteld (paragraaf 3.3.4). Algemeen uitgangspunt is dat gestreefd wordt naar een duurzaam Leusden waarbij gezondheid en de kwaliteit van de leefomgeving belangrijk zijn.

In de Duurzaamheidsagenda is de ambitie geformuleerd dat Leusden in 2040 energie-neutraal is, maar liever sneller. Voor onderhavig plan is relevant dat voor projecten waarvoor planologische medewerking wordt gevraagd initiatiefnemers worden gestimuleerd om energieneutraal te bouwen. Voor nieuwbouw geldt als ambitie dat nieuwbouw duurzaam, dus energieneutraal en waar mogelijk circulair is. Met energieneutraal wordt bedoeld dat een nieuwbouwlocatie zo wordt gerealiseerd dat er jaarrond netto geen energie van buiten nodig is. Deze ambitie is gebaseerd op de doelstelling om voor de gehele gemeente in 2040 energieneutraal te zijn en betreft dus niet alleen het gebouwgebonden energieverbruik, maar ook het gebruiksgebonden energieverbruik. Overeenkomstig de per 1 juli 2018 in werking getreden Wet Voortgang Energietransitie worden nieuwbouwwoningen niet meer (verplicht) aangesloten op het gasnet. Toetsing voor het aspect duurzaamheid vindt plaats in het kader van de toetsing van de omgevingsvergunning aan het Bouwbesluit.

Daarnaast maakt de gemeente gebruik van het instrument GPR-gebouw. Dit is een (digitaal) instrument waarmee het niveau van duurzaamheid voor de thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde kan worden bepaald. Het instrument kan worden gebruik bij nieuwbouw van woningen, kantoren en scholen. GPR-scores worden uitgedrukt in een 'rapportcijfer' waardoor duurzaamheid meetbaar wordt.

Duurzaamheid wordt via de omgevingsvergunning geïntegreerd in het plan en vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

6.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op risico's voor de omgeving bij het gebruik, productie, opslag of vervoer van gevaarlijke stoffen. In het kader van externe veiligheid dient bij ruimtelijke ontwikkelingen een afweging te worden gemaakt over de risico's en belemmeringen met het oog op de veiligheid.

In het Besluit Externe Veiligheid (Bevi) en de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (Circulaire RNVGS) zijn de risiconormen voor bedrijven met gevaarlijke stoffen vastgelegd. Het besluit heeft tot doel om zowel individuele burgers als groepen een minimumbeschermingsniveau te bieden tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Raadpleging van de risicokaart (zie afbeelding 8) leert dat de volgende risico's voor onderhavig plangebied relevant zijn:

• transport van aardgas door een aardgastransportleiding (A-510-KR)
• transport van gevaarlijke stoffen over rijksweg A28
• Transport van gevaarlijke stoffen over de Randweg
• LPG tankstation De Horst

Ook is er in het plangebied een kleine kans op overstroming (beschermd).

Afbeelding 8: uitsnede Risicokaart

Bron: https://flamingo.bij12.nl/risicokaart-viewer/app/Risicokaart-openbaar

De risicokaart toont alle gasleidingen vanaf een diameter van 50mm en druk van 16bar, alle buisleidingen voor brandbare vloeistoffen vanaf een diameter van 100mm en alle overige buisleidingen waarvan geldt dat er een overschrijding van de wettelijke norm is op 5m afstand van de buis. Het risico bestaat uit brand of explosie of beschadiging als gevolg van graafwerkzaamheden waardoor bijvoorbeeld giftige gassen kunnen ontsnappen. De overheid stelt grenzen aan de externe risico's van gevaarlijke stoffen. De grenzen hiervoor zijn vertaald naar normen voor het plaatsgebonden risico (PR) en een oriëntatiewaarde voor het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risico is de berekende kans per jaar dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft.

De geldende regels zijn vastgelegd in het Besluit Externe veiligheid voor inrichtingen (Bevi) en in het Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Op basis van het Bevb moeten gemeenten bij het vaststellen van een bestemmingsplan de grens- en richtwaarden van het plaatsgebonden risico in acht nemen ten opzichte van (beperkt) kwetsbare objecten en dient het groepsrisico te worden verantwoord. Het groepsrisico is de berekende kans per jaar per kilometer transportleiding dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van een transportleiding dodelijk wordt getroffen als gevolg van een ongeval met die transportleiding. Voor het groepsrisico geldt geen wettelijke norm, maar een oriënterende waarde. Bij een berekend groepsrisico kleiner dan 10% van de oriënterende waarde, volstaat een beperkte afweging van het groepsrisico.

Van belang zijn dan de mogelijkheden voor de brandweer en de hulpverlening om de gevolgen van een ongeval te bestrijden en voor personen in het invloedsgebied om zich in veiligheid te brengen. Indien de berekening van het groepsrisico van een nieuwe situatie ten opzichte van de bestaande situatie een toename van minder dan 10% laat zien, kan eveneens worden volstaan met een beperkte afweging.

In het kader van de herontwikkeling van 't Spieghel is een risico-analyse uitgevoerd en is tevens een berekening gemaakt van het GR. Beide maken als bijlage 3 en 4 deel uit van dit bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat voor de rijksweg A28, de randweg en de aardgastransportleiding geen 10-6 PR-contour berekend. Deze transportassen leveren daarom geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Voor het LPG station gelden standaard contouren voor het PR-10-6 op basis van het Revi. Het plangebied bevindt zich ruim buiten deze contouren zodat deze geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

Het groepsrisico van de Randweg, de rijksweg A28 en de aardgastransportleiding ligt (ruim) onder de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico neemt als gevolg van de beoogde ontwikkeling van het gebied wel toe. Om die reden is tevens een berekening gemaakt van het groepsrisico.

Voor onderhavig plangebied is met name de gasleiding relevant. Voor de risicoberekening voor deze leiding is in een gebied van 430m aan weerszijden van de aardgasleiding een bevolkingsbestand samengesteld. Uit de door Gasunie opgestelde risicoberekening blijkt dat de 10-6 per jaar plaatsgebonden risicocontour 0 meter bedraagt. Het groepsrisico is berekend voor zowel de bestaande als de toekomstige situatie. Hieruit blijkt dat het groepsrisico weliswaar toeneemt van 0,11 naar 0,44 x de oriëntatiewaarde. De oriëntatiewaarde voor het groepsrisico wordt echter niet overschreden.

Externe veiligheid staat uitvoering van het plan niet in de weg.

6.5 Geluid

Voor zover de plannen voorzien in de bouw ten behoeve van een nieuwe geluidgevoelige functie (wonen) is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Langs elke weg waar men harder mag rijden dan 30km/uur bevindt zich een geluidzone waarbinnen een wettelijke verplichting bestaat om onderzoek te doen naar de geluidbelasting op gevels van geluidgevoelige functies. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging ten opzichte van het (binnen)stedelijk gebied zoals weergegeven in onderstaande tabel.

Weg in stedelijk gebied
1-2 rijstroken	200m
3 of meer rijstroken	300m
Weg in buitenstedelijk gebied
1-2 rijstroken	250m
3-4 rijstroken	400m
5 of meer rijstroken	600m

In de Nota Geluidbeleid (februari 2009) van de gemeente Leusden heeft de gemeente haar beleid met betrekking tot geluid vastgelegd. Doel van het geluidbeleid is om de goede geluidskwaliteit te behouden en kansen benutten om de geluidskwaliteit te verbeteren. De gemeente hanteert als uitgangspunt dat voorafgaand aan alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen akoestisch onderzoek wordt uitgevoerd zodat de gevolgen van het verkeer voor de geluidskwaliteit in een vroeg stadium in beeld worden gebracht. Indien niet aan de voorkeurgrenswaarde van 48dB kan worden voldaan, is het beleid voor het vaststellen van hogere grenswaarden van toepassing.

Het plangebied ligt in het stedelijk gebied. Voor geluidgevoelige bestemmingen bedraagt de wettelijke voorkeursgrenswaarde 48dB. Indien de geluidbelasting op de gevel van de nieuwe woning boven deze waarde uitkomt, kan er onder voorwaarden ontheffing worden verleend van de voorkeurgrenswaarde tot een maximale waarde van 63dB.

In de omgeving van de planlocatie zijn diverse geluidzones van wegen aanwezig. Gezien het karakter van het gebied kan uit worden gegaan van een binnenstedelijk gebied waardoor bij wegen bestaande uit 1-2 rijstroken een geluidszone van 200m dient te worden aangehouden. De rijksweg A28 heeft een geluidzone van 600m. De afstand tot de rijksweg bedraagt 500m en het snelheidsregime ter hoogte van het plangebied bedraagt maximaal 100km/u. Aangezien het bestemmingsplan ter plaatse van onderhavig plangebied reeds een woonfunctie toestaat, heeft deze geluidzone geen gevolgen voor het omzetten naar een reguliere woonbestemming.

In het onderzoek is daarom alleen de geluidbelasting berekend die optreed vanwege het wegverkeer over de Groene Zoom (afstand tot het plangebied bedraagt circa 180m). Het snelheidsregime voor de Groene Zoom is maximaal 50km/u.De Randweg heeft een zone van 350m. Het plangebied ligt op een afstand van 395m zodat het plangebied buiten de geluidszone van de Randweg ligt. Voor de Burgemeester de Beaufortweg en de Ursulineweg geldt dat hier een snelheidsregime van maximaal 30km/u wordt ingesteld, zodat deze wegen geen geluidzone hebben en geen onderzoeksverplichting geldt.

Gelet op het feit dat 'wonen' in de Wet geluidhinder is aangemerkt als een geluidgevoelige functie, is met het oog op de nieuwe woningen onderzoek gedaan naar de geluidbelasting op de gevel van de nieuwe woning vanwege het wegverkeer. Het onderzoek is uitgevoerd door Geluid Plus Adviseurs. Het onderzoek maakt als bijlage 5 deel uit van dit plan. Aangezien er nog geen verkavelingsplan beschikbaar was, zijn in het onderzoek de geluidbelastingen op de grens van het bouwvlak bepaald. Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de gevel ten gevolge van het verkeer over de Groene Zoom ten hoogste 44dB bedraagt. De geluidbelasting is daarmee lager dan de voorkeurgrenswaarde die 48dB bedraagt.

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening is ook de geluidbelasting als gevolg van het verkeer over de Ursulineweg en de Burgemeester de Beaufortweg (beide met een snelheidsregime van maximaal 30 km/u) bepaald. De hoogste geluidbelasting ten gevolge van de Ursulineweg bedraagt 42 dB. De geluidbelasting ten gevolge van de Burgemeester de Beaufortweg bedraagt maximaal 23dB. Voor beide wegen geldt dat wordt voldaan een de voorkeurgrenswaarde; dit is in overeenstemming met het geluidbeleid van de gemeente Leusden.

Ten slotte is de gecumuleerde geluidbelasting bepaald. Conform de Geluidnota van de gemeente Leusden mag de gecumuleerde geluidbelasting niet meer bedragen dan de maximale grenswaarde voor de maatgevende zone. In dit geval is dat 63+5= 68dB. Uit de rekenresultaten blijkt dat de hoogste gecumuleerde geluidbelasting 50dB bedraagt. Er is zodoende met betrekking tot het aspect geluid sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen. Aangezien de gecumuleerde geluidbelasting lager is dan 53dB, hoeft geen nader onderzoek te worden gedaan naar de gevelwering van de nieuwe woningen.

Aangezien de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai op alle gemeten punten lager is dan de voorkeurgrenswaarde van 48dB(A), hoeft geen hogere waarde procedure doorlopen te worden. Geluid vormt zodoende geen belemmering die uitvoering van het plan in de weg staat.

6.6 Ladder voor duurzame ontwikkeling

Sinds oktober 2012 geldt op grond van de artikelen 1.1.1 en 3.1.6 Barro de zogenaamde 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Gezien de constante stroom van jurisprudentie over dit onderwerp, heeft het Rijk de ladder in juli 2017 gewijzigd vastgesteld. In artikel 3.1.6 lid 2 is bepaald dat de toelichting bij een ruimtelijke onderbouwing die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De plannen voor nieuwbouw vinden plaats in het kader van herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) is bepaald dat de ontwikkeling van minder dan 12 woningen niet wordt aangemerkt als 'stedelijke ontwikkeling'. Onderhavig plan heeft betrekking op 4 nieuwe woningen. Ook om die reden behoeft de laddertoets geen nadere uitwerking.

6.7 Luchtkwaliteit

In Nederland gelden regels voor luchtkwaliteit; deze zijn opgenomen in de Wet Luchtkwaliteit 2007 die op 15 november 2007 in werking is getreden en als titel 5.2 deel uitmaakt van de Wet milieubeheer (Wmb). Hiermee is het Besluit Luchtkwaliteit 2005 komen te vervallen. In de Wet Luchtkwaliteit zijn grenswaarden opgenomen ter bescherming van het milieu en de leefkwaliteit. In 'artikel 5.16' is geregeld op welke wijze het aspect luchtkwaliteit in acht dient te worden genomen bij planvorming. Indien één of meerdere grenswaarden niet worden overschreden na realisatie van het plan, vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor realisatie van het plan, zelfs niet als het plan leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Indien één of meerdere grenswaarden reeds worden overschreden voor realisatie van het plan, moet worden onderzocht in hoeverre het voorgenomen plan "in betekenende mate bijdraagt" aan de concentraties van de stof waarvoor de grenswaarden worden overschreden.

De Uitvoeringsregels voor het bepalen van de luchtkwaliteit en de bijdrage van een plan daarin zijn vastgelegd in Algemene Maatregelen van Bestuur "Niet in Betekenende Mate Bijdragen" en de Ministeriële regelingen: "Beoordeling Luchtkwaliteit 2007" en "Projectsaldering luchtkwaliteit 2007". Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het NSL is de definitie van "niet in betekenende mate" verschoven van 1% naar 3%.

Indien een voorgenomen plan "niet in betekenende mate bijdraagt" kan het plan alsnog doorgang vinden. Indien het plan wel "in betekenende mate bijdraagt" kan het plan alleen doorgang vinden, indien de positieve effecten van dat plan -en/of de met het plan samenhangende maatregelen- zodanig verbeteren dat per saldo geen verslechtering optreedt. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Dit project kan zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De bijdrage van NIBM-projecten aan de luchtverontreiniging wordt binnen het NSL gecompenseerd met algemene maatregelen.

Bij woningbouw geldt dat een bouwplan met minder dan 1500 woningen, gelegen aan één ontsluitingsweg, niet in betekenende mate bijdraagt. Deze gevallen kunnen als gezegd zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Onderhavig plan gaat uit van de bouw van 4 woningen in plaats van een woon/werk-kavel. Rekening houdende met de drempelwaarden kan worden gesteld dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt en dat nader onderzoek achterwege kan blijven. Aangezien woningen niet zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming' in de zin van het Besluit Gevoelige Bestemmingen, hoeft in het kader van een goede ruimtelijke ordening niet te worden gekeken in hoeverre de provinciale weg (N) een belemmering vormt voor uitvoering van de plannen.

6.8 Parkeren en mobiliteit

6.8.1 Parkeren

Uitgangspunt voor het parkeerbeleid in de gemeente Leusden is dat bij nieuwbouw op eigen terrein moet worden voldaan aan de parkeernorm. De parkeernorm wordt per geval bepaald, waarbij de daartoe opgestelde CROW-normen uitgangspunt zijn. Voor onderhavig plan wordt uitgegaan van een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen op eigen terrein per woning. Deze norm is vertaald naar de planregels.

Wanneer een bouwplan wordt getoetst op het aantal parkeerplaatsen wordt ook de maatvoering van de parkeerruimte getoetst. Parkeerplaatsen dienen aan de volgende voorwaarden te voldoen:

• de afmetingen van een parkeerplaats zijn tenminste 1,80 m bij 5,00 m en ten hoogste 3,25 m bij 6,00 m;
• een parkeerplaats haaks op de rijweg heeft als minimale afmetingen 2,50 m bij 5,00 m;
• een parkeerplaats parallel aan de rijweg is minimaal 1,80 m bij 5,50 m;
• de afmetingen van een gereserveerde parkeerplaats voor een gehandicapte - voorzover die ruimte niet in de lengterichting aan een trottoir grenst – is tenminste 3,50 m bij 5,00 m.

Indien ten behoeve van het stallen of parkeren van auto's, in, op of onder een bouwwerk ruimte wordt aangebracht, moet worden voldaan aan het gestelde in de meest recente uitgave van de NEN 2443.

In de vaststelling van het aantal te realiseren parkeerplaatsen geldt een aantal correctiefactoren. In een garage kan weliswaar een auto staan maar de praktijk leert dat deze ruimte veelal voor andere doeleinden wordt gebruikt. In mindere mate geldt dit ook voor opritten. Een bewoner die over een oprit beschikt kan redenen hebben om zijn auto (af en toe) op een openbare parkeerplaats in de directe omgeving neer te zetten. Bovendien kan/mag  een oprit niet door andere weggebruikers worden gebruikt. Van uitwisselbaarheid is hier dan ook geen sprake. Daarom telt een oprit, in de parkeerbalans, niet voor 100% mee. De gemeente hanteert de volgende aantallen:

Soort	Telt mee als
Garagebox	0,0 parkeerplaats
Stallingsgarage	0,8 parkeerplaats
Enkele oprit	0,8 parkeerplaats
Dubbele oprit naast elkaar	1,6 parkeerplaats
Dubbele oprit achter elkaar	1,4 parkeerplaats

6.8.2 Mobiliteit

Op grond van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie dient een mobiliteitstoets te worden uitgevoerd om de verkeerseffecten van de beoogde plannen inzichtelijk te maken. Doel van het onderzoek is vast te stellen of de bestaande wegenstructuur van Leusden is toegerust om het extra verkeer van de nieuwe woningen op een goede en veilige wijze af te wikkelen.

De woningen in het plangebied worden in de nieuwe situatie ontsloten op de Ursulineweg die via de Burgemeester de Beaufortweg aansluit op de Heiligenbergerweg. De verkeersproductie per etmaal is berekend aan de hand van de landelijke CROW cijfers (Uitgave Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, Publicatie 317, 2012). Leusden heeft volgens het CBS een omgevingsadressendichtheid van 1211 adressen / km² en is daarmee aan te merken als 'matig stedelijk gebied'. Het plangebied maakt deel uit van 'rest bebouwde kom'. De verkeersgeneratie voor woningen in de categorie koop, vrijstaand bedraagt 7,8-8,6 verkeersbewegingen per woning. Uitgaande van 4 woningen leidt dit tot een toename van het aantal verkeersbewegingen van 31,2 - 34,4 verkeersbewegingen per dag.

De realisatie van de woningen zal dan ook geen merkbaar effect hebben op de verkeersafwikkeling in de omgeving en vormt daardoor geen belemmering voor de ontwikkeling.

Hoofdstuk 7 Water

7.1 Watertoets

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Initiatiefnemers worden gevraagd de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak toe te passen. Deze beslisboom is te vinden op de website van het Waterschap.

Beoordeling

In het kader van de herontwikkeling van 't Spieghel is in juni 2007 in overleg met het waterschap Vallei en Eem een waterstructuurplan opgesteld. Onderdeel van het opgestelde Waterstructuurplan is een berekening van berging en benodigd wateroppervlak.

Van belang is dat het plangebied zich in een kwelgebied bevindt. Om de kwelsituatie zo min mogelijk negatief te beïnvloeden is het waterpeil in het plangebied zo hoog mogelijk ingesteld. Om verdroging in het plangebied zoveel mogelijk tegen te gaan is het waterpeil vastgesteld op 1,40m +NAP. Uitgaande van de plannen zoals die op dat moment bekend waren is aan de hand van de richtlijnen van het waterschap een berekening gemaakt van het benodigde waterbergingsoppervlak. Hieruit blijkt dat voor het gehele plangebied (De Plantage, het Lint en de Buitenplaats) een tijdelijke berging van 3009m² beschikbaar dient te zijn. Bij een maximaal toegestane peilstijging van 0,4m is daartoe een wateroppervlak van 7.523m² noodzakelijk. In het plan is voorzien in een wateroppervlak van 11.000m²; Bij dit wateroppervlak is een peilstijging van minder dan 0,3m te verwachten. De plannen voorzien zodoende in ruim voldoende waterbergend vermogen om volgens de richtlijnen van het waterschap een bui (T=10) te kunnen bergen en uitgesteld af te kunnen voeren.

Op grond van het vigerende bestemmingsplan mag het plangebied reeds worden bebouwd. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 30% van het bouwvlak (circa 580m²). In de beoogde situatie wordt de bedrijfsbebouwing vervangen door woonbebouwing in de vorm van 4 woningen met bijbehorende bouwwerken. De footprint hiervan is min of meer vergelijkbaar met de bebouwing die volgens het vigerende plan mag worden opgericht.

 

Voorts zijn in het plangebied geen oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Evenmin voorzien de plannen in het dempen van bestaande watergangen. Het plan raakt zodoende geen essentiële waterbelangen. Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat het plan niet leidt tot een extra waterbergingsopgave. Het waterschap heeft op onderhavig plan een positief wateradvies gegeven. De samenvatting van de (digitale) watertoets maakt als bijlage 6 deel uit van dit plan.

Water vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Hoofdstuk 8 Juridisch bestuurlijke aspecten

8.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting. De regels en de verbeelding vormen samen één geheel. Tevens vormen de regels met de daaraan gekoppelde verbeelding het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Voor de gemeente is het bestemmingsplan het belangrijkste publiekrechtelijke instrument om doelstellingen te realiseren. In onderhavig plangebied legt het bestemmingsplan de basis voor nieuwe ontwikkelingen.

In het kader van dit bestemmingsplan zijn de gronden in het plangebied voorzien van een bestemming waarin tevens regels zijn gesteld ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden op en de gebruiksmogelijkheden van die gronden. De toelichting heeft geen juridische bindingskracht, maar vormt wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan omdat hierin de beweegredenen, onderzoeksresultaten en de (beleids)uitgangspunten zijn verwoord, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Daarmee is de toelichting van wezenlijk belang voor de juiste interpretatie van het bestemmingsplan en de wijze waarop de daarin opgenomen bepalingen moeten worden toegepast.

8.2 Methodiek

Aangezien dit plan een partiële herziening betreft van het bestemmingsplan 't Spieghel is ervoor gekozen het bestemmingsplan inhoudelijk zoveel mogelijk te laten aansluiten op dat bestemmingsplan. Wel zijn de bestemmingen waar nodig aangepast aan de systematiek van de SVBP 2012. De begrenzing van het plangebied komt overeen met de begrenzing van het voormalige agrarische bestemmingsvlak en het bijbehorende bouwvlak.

In het plangebied komen de volgende enkelbestemmingen voor:'Tuin' en 'Wonen'. Daarnaast komt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' voor.

Dit bestemmingsplan is opgezet volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) die het mogelijk maakt om bestemmingsplannen te maken die op een vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting omdat deze immers geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan.

De Wet ruimtelijke ordening kent drie planvormen:

• gedetailleerd bestemmingsplan
• globaal eindplan
• globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden

De eerste twee plansoorten bieden een directe basis voor vergunningverlening. Een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden moet eerst worden uitgewerkt in een uitwerkingsplan voordat (bouw)vergunning kan worden verleend. Dit plan is ontwikkelingsgericht en heeft de vorm van een globaal eindplan.

Het bestemmingsplan wordt digitaal vastgesteld en via digitaal (via internet) raadpleegbaar gepubliceerd. Daarnaast wordt het bestemmingsplan afgedrukt zodat het ook analoog kan worden geraadpleegd. Bij inhoudelijke verschillen tussen het digitale en het analoge bestemmingsplan, geldt het digitale bestemmingsplan.

8.3 Opzet regels

De opbouw van de planregels is als volgt:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels:

Artikel 1 Begrippen: hier zijn de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden toegepast. Waar mogelijk is gebruik gemaakt van de standaardbepalingen uit de SVBP 2012.

Artikel 2 Wijze van meten: hier is aangegeven op welke wijze maten, inhoud en oppervlakten van bouwwerken worden gemeten en berekend om zo tot een eenduidige toepassing van de bouwregelingen te komen.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels:

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving zijn de functies benoemd die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwvoorschriften zijn gerelateerd aan deze omschrijving evenals het gebruik van de gronden en de daarop toegestane bebouwing. De bestemmingsvoorschriften hebben allemaal dezelfde opbouw met de volgende onderdelen:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• wijzigingsbevoegdheid.

Niet elke bestemmingsregel bevat deze elementen; dit is afhankelijk van de bestemming en de daarvoor relevante bepalingen. Voor de inhoud van de regels is de regeling zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan 't Spieghel 2010 als uitgangspunt genomen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels: in dit artikel wordt aangegeven in welke gevallen gebruik kan worden gemaakt van een algemene bevoegdheid om af te wijken van de regels in het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht: samengevat is hier bepaald dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar dit strijdig zijn met dit plan, in dezelfde vorm mogen blijven bestaan. Wel blijft het mogelijk om op te treden tegen (eerder ontstaan) illegaal gebruik of bebouwing.

Artikel 11 Slotregel: hier is aangeven onder welke naam het plan kan worden aangehaald.

8.4 Verbeelding

Op de verbeelding (plankaart) is de bestemming van de betreffende percelen aangegeven. De verbeelding bestaat uit een verzameling van geografisch bepaalde objecten, die tezamen met de regels zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels.

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bebouwingsmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor. In het bestemmingsplan Buitengebied 2009 zijn aanduidingen in de vorm van een lijn weergegeven; met de overgang naar de SVBP 2012 worden dergelijke aanduidingen als 'vlak' weergegeven.

Verklaringen zijn de overige in de verbeelding van het bestemmingsplan voorkomende zaken. Verklaringen hebben geen juridische betekenis, maar zijn bedoeld om nadere informatie te verschaffen en de raadpleegbaarheid te verbeteren.

8.5 Bestemmingen

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemmingsregeling. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan alle in het plan begrepen gronden bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van die gronden en ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden. Elke bestemming is geometrisch bepaald. In dit bestemmingsplan zijn de volgende (dubbel)bestemmingen opgenomen: 'Tuin', 'Wonen' en 'Waarde - Archeologie'.

Tuin

Met het oog op het voorkomen van overlast en hinder, is de milieuzone rond de bedrijven van De Plantage in het bestemmingsplan vertaald naar de verbeelding en de planregels. De gronden in het plangebied waar geen gebouwen mogen worden opgericht, hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. Door middel van een aanduiding is aangegeven dat deze gronden niet te beschouwen zijn als 'erf' in de zin van artikel 1 lid 1 bijlage II Besluit omgevingsrecht.

Wonen

De gronden binnen het voormalige bouwvlak van de bedrijfsbestemming hebben in dit bestemmingsplan de bestemming 'Wonen' gekregen. Binnen het bouwvlak kunnen maximaal 4 vrijstaande woningen worden opgericht. De positionering van de woningen is vrij gelaten met dien verstande dat de voorgevel van ten minste 1 woning dient te verspringen ten opzichte van de andere woningen. Daartoe is op de verbeelding een aanduidingsvlak aangegeven waarbinnen de voorgevel van de woning dient te worden gepositioneerd. Woningen mogen zowel haaks als parallel aan de Ursulineweg worden gebouwd; ook hierbij geldt dat ten minste 1 woning anders dient te worden gepositioneerd ten opzichte van de overige woningen.

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie' is toegekend overeenkomstig de archeologische beleidskaart van de gemeente. Gevolg is dat voorafgaand aan eventuele bodemonderzoeken nader onderzoek dient te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische resten in de bodem.

Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid

9.1 Financiering

De gronden waarop de voorgenomen nieuwbouw is geprojecteerd zijn in particulier eigendom. De realisatie van de plannen vindt plaats voor rekening en risico van de eigenaar van het perceel en kent derhalve geen financiële risico's voor de gemeente.

In het kader van het bepaalde in afdeling 6.4 Wro zijn afspraken gemaakt tussen de eigenaar en de gemeente inzake kostenverhaal. De afspraken hierover zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Gevolg hiervan is dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld, aangezien de kosten anderszins verzekerd zijn.

Hoofdstuk 10 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

10.1 Bestuurlijk vooroverleg

Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voor advies toegezonden aan de gebruikelijke vooroverlegpartners. Alleen van Rijkswaterstaat is een reactie ontvangen. Dit betreft een opmerking inzake de geluidzone van de rijksweg A28. Deze is als ambtelijke wijziging in het plan verwerkt.

10.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 8 maart 2019 tot en met 18 april 2019 voor een ieder ter inzage gelegen. Van de doorlopen procedure en de daaraan verbonden periode van terinzagelegging is openbare kennisgeving gedaan volgens de wettelijk voorgeschreven kennisbronnen, te weten: de gemeentelijke website, de Staatscourant en de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

In de periode van terinzagelegging zijn geen zienswijzen ingediend.

10.3 Wijzigingen

De wijzigingen betreffen ambtelijke wijzigingen op het ontwerpbestemmingsplan. De betreffende punten zijn in het bestemmingsplan verwerkt.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Beeldkwaliteitparagraaf

Bijlage 2 Quickscan flora en fauna

Bijlage 3 Risico-analyse Externe Veiligheid

Bijlage 4 Verantwoording Groepsrisico Bestemmingsplan 't Spieghel

Bijlage 5 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 6 Samenvatting watertoets