Parapluplan Kamergewijze verhuur en woningsplitsing

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Er is in de gemeente Leusden een groeiende vraag naar huisvesting van huishoudens die afwijken van de klassieke gezinsverhoudingen. Het gaat hierbij onder meer om studenten, starters, samenlevende zorgbehoevenden, migranten, expats et cetera. De gemeente Leusden heeft zich dan ook als doel gesteld om te voorzien in passende en kwalitatieve goede huisvesting voor iedereen op de juiste plek waarbij ook een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden kan worden gewaarborgd. Om de leefbaarheid in de wijken te versterken en om toezicht te kunnen houden op goede huisvesting, wil de raad ongewenste kamergewijze verhuur in woningen en woningsplitsing niet langer toestaan.

Met het oog op hetgeen hiervoor beschreven heeft de gemeenteraad op 7 maart 2023 het 'Voorbereidingsbesluit Huisvesting' vastgesteld. Met het voorbereidingsbesluit is in afwachting van een nieuw bestemmingsplan ongewenste kamergewijze verhuur in woningen en woningsplitsing niet langer toegestaan. Het voorbereidingsbesluit is 1 jaar van kracht. De beschermde werking wordt overgenomen door voorliggend bestemmingsplan. Met het vaststellen van dit bestemmingsplan vervalt het genoemde voorbereidingsbesluit.

1.2 Ligging plangebied

Voorliggend parapluplan' beslaat in principe het gehele grondgebied van de gemeente Leusden. Op onderstaande kaart is dit indicatief weergegeven.

Ligging plangebied (bron: PDOK viewer)

In een deel van de gemeente Leusden zijn de beheersverordeningen 'Leusden en Achterveld actualisering bestemmingsplannen' en 'Paardenmaat-zuid en Leusden-west' van kracht. Omdat een bestemmingsplan en een beheersverordening nooit tegelijkertijd van kracht kunnen zijn in een bepaald gebied, is voor die gebieden een partiële herziening van de beheersverordening opgesteld. Hiermee gelden voor het gehele grondgebied van de gemeente dezelfde regelingen ten aanzien van ongewenste kamergewijze verhuur en woningsplitsing.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Voorliggend bestemmingsplan betreft een zogeheten 'parapluplan'; dit plan geldt aanvullend op de vigerende bestemmingsplannen en voor het gehele gemeentelijke grondgebied. De andere bestemmingsplannen blijven van kracht.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van de economische haalbaarheid. Hoofdstuk 4 geeft een toelichting op de planologisch-juridische werking van de regels. Tot slot bevat hoofdstuk 5 de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarbij de uitkomsten van de inspraak en overlegmomenten zijn opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Inleiding

Het doel van voorliggend plan is om ongewenste vormen van kamergewijze verhuur en woningsplitsing binnen de gemeente tegen te gaan. Het plan voorziet erin om niet meer met meer dan één huishouden in een woning te verblijven, tenzij er een omgevingsvergunning voor is afgegeven. In de regels van voorliggend plan is beschreven onder welke voorwaarden afgeweken kan worden van het verbod om het gebruik van bouwwerken te wijzigen.

Met het plan worden voor het plangebied definities van de begrippen 'huishouden', 'wonen' en 'woning' opgenomen. Deze ontbreken in de meeste bestemmingsplannen en beheersverordeningen in de gemeente Leusden. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft bepaald dat op het moment dat een

bestemmingsplan deze definities niet heeft vastgelegd in de regels, het begrip “wonen” dient te worden uitgelegd aan de hand van het algemene spraakgebruik. Daarmee is het langdurige verblijf van een ongelimiteerd aantal personen per woning toegestaan. Als een gevolg van het plan is dit niet langer toegestaan.

Bestaande legale situaties kunnen met het plan blijven bestaan. Het gaat daarbij om situaties die toegestaan zijn in de huidige bestemmingsplannen en voldoen aan de bouwregelgeving. Ook blijven functies als Logies, Bed & Breakfasts, Pensions en dergelijke bij horecabestemmingen mogelijk.

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid

3.1 Inleiding

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 lid 1 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) maar ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

De doelstelling van dit bestemmingsplan is het zorgen voor een planologisch-juridisch kader ten aanzien van ongewenste kamergewijze verhuur in woningen en woningsplitsingen. Er zijn met voorliggend bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen voorzien. De haalbaarheidstoets richt zich dan ook alleen op het beleid en de economische uitvoerbaarheid.

3.2 Beleid

3.2.1 Gemeentelijk beleid

De Woonvisie 2021 - 2025 beschrijft een oplopende druk op de woningmarkt als stabiele trend in de gemeente Leusden. Het aantal woningzoekenden in de gemeente is sterk toegenomen. Daarnaast wordt beschreven dat er ook steeds meer nieuwe woonvragen opkomen (van huishoudens die afwijken van de klassieke gezinsverhoudingen). De gemeente Leusden heeft zich als doel gesteld om te voorzien in passende en kwalitatieve goede huisvesting voor iedereen op de juiste plek, waarbij ook een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden kan worden gewaarborgd. Dit is besloten in het Raadsbesluit van 7 maart 2023, waarin is besloten te bepalen dat het verboden is om het gebruik 'wonen' te wijzigen ten behoeve van ongewenste kamergewijze verhuur en woningsplitsing. Voorliggend plan voorziet in de planologisch-juridische waarborging hiervan en is daarmee passend binnen het gemeentelijk beleid.

3.3 Economische uitvoerbaarheid

Voor het opstellen van dit bestemmingsplan is geld gereserveerd op de gemeentelijke begroting. Voor het overige zijn er aan de uitvoering van het bestemmingsplan geen significante kosten verbonden voor de gemeente. Hiermee wordt gesteld dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 4 Wijze van bestemmen

4.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP).

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen en aanduidingen aangewezen. Aan bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de beleidsuitgangspunten en de haalbaarheid van het plan. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Ook de bijlagen maken onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

4.2 De regeling

De regels zijn als volgt gestructureerd:

• In hoofdstuk 1 van de regels staat de begripsomschrijving en de van toepassingverklaring, die ervoor zorgt dat dit bestemmingsplan haar doorwerking heeft in de bestaande bestemmingsplannen;
• In hoofdstuk 2 staan aanvullende algemene bepalingen, waaronder algemene wijzigings- en afwijkingsregels;
• Hoofdstuk 3 van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

In dit plan zijn geen (dubbel)bestemmingen opgenomen.

Hoofdstuk 5 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met dié diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform Afdeling 3.4 Awb gedurende zes weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er voor een ieder de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking zes weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden om beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de beroepstermijn in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De opschorting van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

5.2 Inspraak

Gezien het doel en de inhoud van dit plan is het organiseren van inspraak niet nodig. Het plan is direct ter inzage gelegd.

5.3 Overleg

Gezien het doel en de inhoud van dit bestemmingsplan is het niet nodig het plan voor vooroverleg voor te leggen aan vooroverlegpartners.

5.4 Zienswijzen

Het bestemmingsplan heeft van 4 december 2023 tot en met 14 januari 2024 ter inzage gelegen. Tegen het plan zijn geen zienswijzen ingediend. In bijlage 1 is de Nota van Zienswijzen opgenomen.