De Holm

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het schoolgebouw van de voormalige basisschool De Holm wordt op dit moment nog tijdelijk gebruikt door de scholen het Kompas en de Hobbit. Na het tijdelijk gebruik is de gemeente voornemens om de locatie 'de Holm' te herontwikkelen naar woningbouw. Hiertoe heeft in april 2021 de raad van de gemeente Leusden het stedenbouwkundig en programmatisch kader van de locatie de Holm vastgesteld. Op deze locatie zijn zeven vrije kavels toegestaan. Het perceel is gemeentelijk eigendom. Voorliggend bestemmingsplan is het planologisch-juridisch kader voor herontwikkeling naar zeven vrijstaande woningen op deze locatie.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied ligt in het zuidoosten van Leusden, aan de Lingewijk 13. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door water en aan de oostzijde ligt het Eempad. De locatie ligt daarmee aan de rand van een woonwijk.

Op onderstaande afbeelding wordt het plangebied aangeduid met een rood kader.

Afbeelding: plangebied aangeduid met rood kader in de context van Leusden.

Afbeelding: plangebied aangeduid met rood kader in directe omgeving.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan 'Leusden-oost - Cohensteeg e.o.', wat in 2012 is vastgesteld. Het heeft de bestemming 'Maatschappelijk', 'Groen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Aanvullend heeft het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting'.

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is een bouwvlak aanwezig met maatvoering t.b.v. het maximum bebouwingspercentage en de maximum bouwhoogte, en het heeft een functieaanduiding 'onderwijs'.

Op onderstaande afbeelding zijn de vigerende bestemmingen en de beoogde plangrens weergegeven.

Afbeelding: uitsnede plankaart bestemmingsplan Leusden-oost - Cohensteeg e.o.'.

in 2020 is het 'parapluplan Cultureel Erfgoed' vastgesteld. Hiermee heeft het volledige plangebied aanvullend de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' gekregen. De aanwezige bebouwing heeft geen specifieke aanduiding gekregen.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Hoofdstuk 3 beschrijft de relevante beleidsdocumenten. In hoofdstuk 4 wordt het plan beschreven. Hoofdstuk 5 bevat de juridische planbeschrijving. Tenslotte wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

De woningbouwlocatie is gelegen in een rustige woonbuurt. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door water en aan de oostzijde ligt het Eempad. De locatie ligt daarmee aan de rand van een woonwijk. De buurt heeft een informeel karakter en een organische structuur. De sfeer rond de locatie kenmerkt zich als kleinschalig en lommerrijk. Daarnaast speelt de aanwezigheid van de ruime voortuinen een belangrijke rol in de sfeerbeleving. De locatie is rijk aan groen. Dit bevindt zich met name langs de randen van de schoollocatie. Het schoolgebouw van de voormalige basisschool De Holm wordt op dit moment nog tijdelijk gebruikt door de scholen het Kompas en de Hobbit. Na het tijdelijk gebruik is de gemeente voornemens om de locatie 'de Holm' te herontwikkelen naar woningbouw.

Luchtfoto plangebied (rood kader), bron: Esri.

2.2 Toekomstige situatie

De herontwikkeling van 'de Holm' is programmatisch gekoppeld aan drie andere (voormalige) schoollocaties binnen de gemeente Leusden. Programmatische koppeling houdt in dat we voor het totaal van deze vier locaties uitgaan van een gevarieerd woningbouwprogramma. De sociale huurwoningen komen centraal op een andere locatie, namelijk de Meent. Er is dus niet voor gekozen om op iedere locatie 30% sociale woningen te realiseren, omdat we dan hele kleine aantallen krijgen per locatie. De dure koopwoningen zijn beoogd op de locatie de Holm, aangezien dit goed aansluit bij wat er omheen staat.

Op basis van de grootte en schaal van de kavels in de omgeving is de verkaveling van het plangebied bepaald. De bestaande wegenstructuur wordt behouden en het is de doelstelling zo veel mogelijk van het bestaande groen aan de rand van het plangebied te handhaven. Vanuit deze kaders is het plan gekomen voor 7 vrije kavels. Onderstaande afbeelding geeft de indeling van het plangebied weer.

Afbeelding: ontwerp herontwikkelingslocatie 'de Holm'.

Stedenbouwkundig gezien wordt ook aangesloten op de omgeving. Bij de herontwikkeling van deze locatie is het realiseren van een gelijkwaardige afwisseling een belangrijk doel. Dat betekent dat iedere woning een eigen expressie en vorm kan krijgen. Daarbij wordt een harmonieuze inpassing van de nieuw te bouwen vrijstaande woningen voorgestaan. Dat betekent dat de nieuw te bouwen woningen in basis zijn opgetrokken in schoon metselwerk. Daarbij kunnen ondergeschikte geveldelen of onderdelen van het gebouwvolume afwijkend worden gematerialiseerd. De woningen hebben altijd ten minste één architectonische verbijzondering in de vorm van een (overhoekse) erker of bloemkozijn, of een verspringing in het hoofdvolume waardoor het geheel minder massief oogt. Alle woningen hebben een kap. Om de woningen op deze locatie een ‘eigen onderscheidende identiteit’ te geven is daarbij ook de asymmetrische opbouw van het bouwvolume een belangrijk thema (massa-opbouw en kapvorm).

Uit woningonderzoek (Companen 2019) blijkt dat er ook behoefte is aan aangepaste woningen, die bijvoorbeeld geschikt zijn voor mensen in een rolstoel en voor mensen die levensloopbestendig willen wonen. Tevens blijkt uit dat onderzoek dat er eveneens behoefte is aan het kunnen realiseren van andere woonzorg concepten voor mensen met een beperking, een chronische aandoening of senioren. In deze nieuwe woonzorg concepten kunnen bewoners al of niet samen met familie inzetten op meer-generatie woningen (buidelwoningen). Daarom wordt voor de drie zuidelijke kavels op deze locatie ook ruimte geboden om voor aangepaste of meer-generatie woningen.

Het bestaande groendepot blijft in deze hoek van het perceel aanwezig, en is aangepast aan de huidige gemeentelijke standaard.

De beeldkwaliteit van de woningen wordt met kavelpaspoorten (Bijlage 1) vastgelegd. Hierin worden regels gesteld met betrekking tot o.a. volume, bebouwd percentage en de hoogte van de woning. Verder zijn eigenaren vrij in de keuze voor het ontwerp van de woning. Het ontwerp moet wel voorgelegd worden aan de Adviescommisie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) voor realisatie.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationala omgevingsvisie

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI, 2020), geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI wordt ingegaan op urgente opgaven die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Deze opgaven omvatten onder andere klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Het uitgangspunt in de aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang.

Nationale belangen en vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Er zijn 21 nationale belangen beschreven waarop de nationale overheid zich in de NOVI richt. Nationale belangen zijn de inhoudelijke belangen bij de fysieke leefomgeving waarbij het Rijk een rol voor zichzelf ziet en waarvoor het kabinet in politieke zin aanspreekbaar is. De behartiging van de nationale belangen en de realisatie van de daaruit voortvloeiende beleidsdoelen en opgaven gebeurt niet alleen door het Rijk.

Er zijn vier prioriteiten waar het Rijk op wil sturen en richting geven:

Prioriteit 1: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.

Prioriteit 2: Duurzaam economisch groeipotentieel.

Prioriteit 3: Sterke en gezonde steden en regio's.

Prioriteit 4: Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Uitvoering
De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda vindt u onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma's op de verschillende beleidsterreinen. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

Conclusie

Het initiatief is niet strijdig met het rijksbeleid. Er wordt voorzien in nieuwbouw op een daarvoor geschikte inbreidingslocatie.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De wetgever heeft in de Wet ruimtelijke ordening, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens een provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen.

Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en met onderdelen per 1 oktober 2012 aangevuld. Het besluit is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

Conclusie

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Per 1 oktober 2012 is deze ladder opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder is zo ingericht dat er bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten een zorgvuldige afweging wordt gemaakt, inclusief een transparante besluitvorming. Het doel is om de ruimte in de stedelijke gebieden optimaal te benutten.

Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. Om gebruikers goed te kunnen ondersteunen bij de toepassing van de nieuwe Ladder heeft het Rijk een nieuwe handreiking opgesteld.

Toetsingskader

De handreiking begint met de vraag om wat voor een plan het gaat. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing als er sprake is van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Als een ruimtelijk besluit, zoals een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning met een goede ruimtelijke onderbouwing, voorziet in nieuwe planologische bouwmogelijkheden, dan kwalificeren deze bouwmogelijkheden in beginsel als een "stedelijke ontwikkeling" als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Het moet wel gaan om bouwmogelijkheden van enige omvang. Zeer kleinschalige bebouwingsmogelijkheden of functiewijzigingen "sec" die niet voorzien in een toename van het ruimtebeslag kwalificeren niet als een stedelijke ontwikkeling.

Dit bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van zeven woningen. Conform jurisprudentie is een dergelijke ontwikkeling niet ladderplichtig. Deze verplichting geldt pas vanaf 11 woningen. Wel dient de behoefte aan de woning te worden aangetoond. Deze behoefte wordt verder beschreven in paragraaf 3.3.3 Woonvisie 2016-2025 Leusden.

Conclusie

Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale omgevingsvisie

Op 10 maart 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In deze Omgevingsvisie legt de provincie haar integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast. Dat is inclusief sociale aspecten die fysiek neerslaan, zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. De Omgevingsvisie is een samenvoeging van onder andere de ruimtelijke structuurvisie, mobiliteitsvisie, natuurvisie en het bodem-, water- en milieuplan.

De provincie wil dat de provincie Utrecht het groene, gezonde en slimme middelpunt van Nederland blijft, ook in 2050. Daarbij staat zij voor een flinke uitdaging: het aantal inwoners, woningen, banen en verplaatsingen groeit fors. Het grondgebied is te klein om al deze ruimtevragers los van elkaar een plek te bieden. De grootste opgave is daarmee de vraag hoe wij de verschillende functies ruimtelijk met elkaar kunnen combineren. Ook zal het nodig zijn om prioriteiten te stellen en keuzes te maken.

Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van de gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is er een inclusieve en circulaire provincie Utrecht:

• waarin Stad en land gezond zijn;
• die Klimaatbestendig en waterrobuust is;
• waarin Duurzame energie een plek heeft;
• met Vitale steden en dorpen;
• die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is;
• met een Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Deze zeven thema’s vragen om een brede blik. Ze staan niet op zichzelf, maar kennen samenhang en relaties in boven- en ondergrond. Deze worden bezien vanuit het algemene belang, de integrale aanpak en de lange termijn. De zeven thema’s zorgen gezamenlijk voor integrale, toekomstgerichte oplossingen voor de opgaven waarmee de Utrechtse kwaliteiten per saldo worden behouden of versterkt. Dit bereiken we door nieuwe ontwikkelingen te combineren en te concentreren,zorgvuldig om te gaan met de schaarse ruimte en kwaliteiten en door ontwerp en innovatie te stimuleren. Al deze thema’s zijn in verband te brengen met het streven naar een duurzame, circulaire en in alle opzichten gezonde en vitale provincie. Dit betekent dat herbruikbaarheid van grondstoffen en producten ontstaat en dat waardevernietiging en verlies aan biodiversiteit wordt voorkomen. Kortom: met de ambities in deze Omgevingsvisie dragen wij bij aan het verbeteren van de brede welvaart waarbij wij onder brede welvaart zowel de kwaliteit van leven in het hier en nu verstaan, als die van latere generaties of die van mensen elders in de wereld.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief draagt bij aan de ambities van de provincie Utrecht. Ter plaatse wordt gezorgd voor een bijdrage aan 'vitale steden en dorpen'. Het initiatief draagt bij aan de doelen van de provinciale omgevingsvisie en is voor het overige niet strijdig.

Conclusie

De omgevingsvisie vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

3.2.2 Interim omgevingsverordening provincie utrecht

Op 10 maart 2021 is, samen met de provinciale omgevingsvisie, de Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht vastgesteld. De omgevingsverordening legt de beleidsthema's zoals uitgewerkt in de provinciale omgevingsvisie vast in concrete regelgeving.

Voor dit initiatief zijn de volgende artikelen uit de verordening van toepassing:

Artikel 9.15: Het plangebied is aangemerkt als stedelijk gebied. In dit gebied kunnen bestemmingsplannen worden opgesteld die regels bevatten voor verstedelijking. Van verstedelijking is sprake als een ruimtelijk besluit ten opzichte van het vigerende planologische regime nieuwe mogelijkheden biedt voor vestiging of uitbreiding van stedelijke functies. Het realiseren van deze woningen ter vervanging van een basisschool kan volgens de Interim Omgevingsverordening worden aangemerkt als een stedelijke functie. Daarmee is er sprake van een verdere verstedelijking van het stedelijke gebied.

Artikel 2.10 Instructieregel overstroombaar gebied: het plangebied is aangemerkt als overstroombaar gebied Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'overstroombaar gebied' bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico's. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijven. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven. Het plangebied is binnendijks gelegen, binnen de bestaande kern, en heeft betrekking op de realisatie van enkele woningen. Een nadere uitwerking van overstromingsrisico's voor dit plangebied is daarmee niet noodzakelijk.

Conclusie
Het plan past binnen de kaders van het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie

In de gemeentelijke Omgevingsvisie is aangegeven dat bij bestaande maatschappelijke voorzieningen gestuurd wordt op bundeling van activiteiten om deze activiteiten laagdrempeliger te maken en de gebouwen ook op lange termijn betaalbaar te houden. Er worden twee strategieen voorgesteld in de omgevingsvisie:

• Het verdergaand bundelen van functies en activiteiten in de schoolgebouwen (gebruik vrijkomende ruimtes of dubbelgebruik). De mogelijke functies in het integrale kindcentrum (IKC) worden verder uigebreid naar verenigingsactiviteiten, ontmoetingspunt, hobbyruimtes en bedrijfsmatige activiteiten, die passen bij de doelstellingen van het integrale kindcentrum.
• In stand houden van oudere gebouwen in de wijken om deze naar behoefte in te vullen, maar de gemeente wil ook zorgvuldig omgaan met vrijkomende plekken in de wijken. Specifieker kijken naar de behoefte in de wijk. Dat kunnen nieuwe woningen zijn, die voldoen aan een behoefte in de wijk (bv. in de doorstroming) of die door haar verdienmodel kunnen bijdragen aan investeringen in de openbare ruimte.

Leusden heeft tot 2025 de bouw van minimaal 800 tot maximaal 1200 woningen in de planning (Companen, 2016).Hiervan bestaat 60% tot 80% uit eengezinswoningen. De gemeente kiest ervoor:

• Om gevarieerder woningaanbod te gaan bouwen. Een mix van binnenstedelijk verdichten en buitenstedelijk bouwen. Binnenstedelijk verdichten is essentieel om een aantal doelgroepen te kunnen bedienen (bv. ouderen of alleenstaanden);
• Een manier van groeien, waarmee we het groen behouden en ontwikkelen;
• Dat de woningbouw voor korte en lange termijn in elkaar over lopen.

Conclusie
De ontwikkelingen past binnen de uitgangspunten van de nota.

3.3.2 Dynamische duurzaamheidsagenda en Beleidsregels duurzame nieuwbouw

De gemeenteraad heeft de Dynamische Duurzaamheidsagenda Leusden 2016 – 2030 vastgesteld. Doel is om uiterlijk in 2040 energieneutraal te zijn. Inzet vanuit de gemeente is om te komen tot energieneutrale gebouwen. Dus bijvoorbeeld uitgaan van all-electric (zonder gasaansluiting).

Ook zijn er 'Beleidsregels “Duurzame nieuwbouw - energieneutraal en circulair' vastgesteld. Dit betekent concreet dat de te realiseren woningen zogenaamde “Nul-op-de-meter” of energieleverende woningen zijn.

Conclusie
De ontwikkelingen passen binnen de uitgangspunten van de beide nota's.

3.3.3 Woonvisie 2016-2025 Leusden

De 'Woonvisie 2016-2025 Leusden’ is een actualisatie van de Woonvisie 2012-2022. Leusden bestaat uit de vitale kernen Leusden, Achterveld en Stoutenburg. Visie op deze gebieden is: Leusden is een groen dorp waarin van oudsher veel gezinnen wonen. De voorzieningen in Leusden zijn daarop afgestemd. Door demografische ontwikkelingen wordt een steeds groter aantal woningen bewoond door een- en tweepersoonshuishoudens. Tot circa 2025 wil de gemeente binnen de rode contour nog tenminste 800 tot 1.200 woningen realiseren. De bouw van woningen voor senioren moet de doorstroom bevorderen, waardoor woningen beschikbaar komen voor gezinnen. De gemeente wil hieraan nog een extra impuls geven door extra (betaalbare) woningen te bouwen voor starters op de woningmarkt. Ten aanzien van dit bouwprogramma stelt de gemeente de volgende eisen. Alle nieuw te bouwen woningen moeten energieneutraal zijn.

Uitgangspunten voor deze ontwikkelingen is dat tot 2025 een versnelling van het woningbouwprogramma plaatsvindt met een bandbreedte van 800 – 1.200 woningen, zodat het inwoneraantal in deze periode minimaal stabiel blijft op het huidige niveau. Dit bouwprogramma is 20 - 40% bestemd voor woningen voor in hoofdzaak senioren en secundair voor één- en tweepersoonshuishoudens, waaronder starters. In de praktijk komt dit neer op ca. 300 woningen voor senioren en starters (30% van 1000 woningen).

Specifiek voor De Holm is het volgende van belang:

Op dit moment zijn nog diverse woningbouwprojecten in Leusden in voorbereiding c.q. uitvoering. Bij het vaststellen van de woonvisie door de gemeenteraad in 2016 is geconstateerd dat er in Leusden tot 2035 ruimte is voor ca 1.000 nieuw te bouwen woningen. De gemeenteraad heeft tevens aangegeven mee te werken aan het versneld uitbreiden van de woningvoorraad (800 tot 1.200 woningen tot 2025). Dit beleid en deze uitspraak maakt het mogelijk mee te werken aan het ter hand nemen van de ontwikkeling de locatie de Holm. Ook is het beleid binnen de gemeente om eerst de inbreidingslocatie te benutten en dan pas te kijken naar woningbouwlocaties buiten de bebouwde kom.

Programma

De locatie De Holm is samen met de Leus, de Klimrakker en de Meent (Groenhouten) aangewezen als te herontwikkelen schoollocaties voor woningbouw. In het college van 19 november 2019 zijn deze vier locaties programmatisch én financieel aan elkaar gekoppeld. Programmatische koppeling houdt in dat we voor het totaal van deze vier locaties uitgaan van een gevarieerd woningbouwprogramma. De sociale huurwoningen komen centraal op één locatie, namelijk de Meent. Er is dus niet voor gekozen om op iedere locatie 30% sociale woningen te realiseren, omdat we dan hele kleine aantallen krijgen per locatie. Dat is niet wenselijk. De dure koopwoningen zijn beoogd op de locatie de Holm, aangezien dit goed aansluit bij wat er omheen staat. De woningen op deze kavels kunnen als levensloopgeschikte woningen worden gerealiseerd. Tevens wordt op drie kavels de mogelijkheid geboden om nieuwe woonzorg concepten te kunnen realiseren waarbij bewoners al of niet samen met familie kunnen inzetten op meer-generatie woningen (buidelwoningen).

Op de Klimrakker-locatie zijn vooralsnog vooral middeldure koopwoningen gepland, eveneens passend bij wat er in de omgeving staat. En indien het financieel mogelijk is, kunnen we op de locatie de Leus woningen voor een specifieke doelgroep realiseren (klein wonen voor starters).

Conclusie
De ontwikkelingen passen binnen de uitgangspunten van de Woonvisie. Programmatisch zal de Holm bestemd zijn voor dure koopwoningen. Aangezien deze locatie is gekoppeld aan drie andere locaties, wordt wel voldaan aan de gewenste aantallen sociale huurwoningen.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Erfgoed

De Erfgoedwet verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit is in lijn met het Europese Verdrag van Malta.

4.1.1 Archeologie

Het college van Burgemeester en wethouders heeft op 6 maart 2018 de beleidsnota archeologie 2018 en de archeologische verwachtings- en beleidskaart 2018 vastgesteld. Op de archeologische beleidskaart (onderstaande afbeelding) is te zien dat het plangebied is aangemerkt als gebied met middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Het beleid stelt hiervoor het volgende: "bij plangebieden groter dan 500 m² waarbinnen bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv plaatsvinden, is voorafgaand archeologisch onderzoek noodzakelijk.".

Afbeelding: Uitsnede archeologische beleidskaart Leusden 2018. Plangebied globaal aangeduid met paarse cirkel.

In 2017 is archeologisch onderzoek uitgevoerd binnen dit plangebied (in combinatie met andere locaties). Het onderzoek wordt beknopt behandeld. De rapportage is in volledigheid opgenomen als Bijlage 2. Hiervoor zijn enkele boringen gedaan voor een analyse van de bodem. Dit is weergegeven in onderstaande afbeelding.

Afbeelding: locaties van boringen t.b.v. het archeologisch onderzoek (#5 en #6)

Op grond van de bodemkundige, historische en archeologische gegevens zouden in het plangebied resten kunnen worden aangetroffen uit het mesolithicum (in het oosten van het plangebied) en de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd. Op grond van het booronderzoek blijkt dat er geen intacte natuurlijke bodemopbouw aanwezig is in het plangebied. Op veel plekken is de bouwvoor (recent) tot in het dekzand afgegraven en voor een deel weer aangevuld met zand. Daarmee vervalt de verwachting voor resten uit het Mesolithicum en is er een geringe kans dat resten uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe Tijd worden aangetroffen.

Concluderend kan worden gesteld dat vanwege recente verstoringen en de relatief lage ligging van het plangebied en daardoor natte omstandigheden de verwachting op het aantreffen van archeologische resten zodanig laag is dat het gehele plangebied kan worden vrijgegeven voor verdere ontwikkeling. De bouwplannen zoals die er nu zijn, kunnen zonder archeologische restricties doorgaan.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.1.2 Cultuurhistorie

Het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie', maar heeft geen nadere aanduiding.

De voor 'Waarde - Cultuurhistorie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de cultuurhistorische waarden. Op de verbeelding hebben de objecten en ensembles die behoudenswaardig zijn de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevol'. Tevens zijn op de verbeelding objecten en ensembles met een cultuurhistorische betekenis aangegeven met de aanduiding 'karakteristiek'.

Het plangebied bevat geen cultuurhistorische waarden die behouden of beschermd dienen te worden.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.2 Verkeer en parkeren

Op basis van het type woning (vrije kavels in dure koopsegement) en de locatie komt uit de conceptnota parkeren een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning op eigen terrein en 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekersparkeren. Er dient bij de aanleg van de parkeerplaatsen rekening te worden gehouden met elektrische laadpalen. Hiervoor wordt het gemeentelijke HIOR als uitgangspunt genomen.

Langzaam verkeer (wandelen en fietsen)

De wandelroute die langs het huidige schoolplein loopt, blijft gehandhaafd. Er is geen wens en ruimte
voor nieuwe routes.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.3 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing). Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden.

Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

Als sprake is van realisatie of wijziging van bronnen van luchtverontreiniging, die kunnen leiden tot een toename van de hoeveelheid luchtverontreiniging, is onderzoek noodzakelijk. Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m³ NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Een ruimtelijke ontwikkeling kan volgens de Wet luchtkwaliteit doorgang vinden als:

• de ontwikkeling is opgenomen in het NSL;
• de ontwikkeling aangemerkt wordt als een NIBM-project;
• de gestelde grenswaarden van bijlage 2 van de Wet luchtkwaliteit niet worden overschreden;
• projectsaldering wordt toegepast.

In het planvoornemen wordt een basisschool gesloopt ten behoeve van de ontwikkeling van 7 woningen.

Gezien de schaal van het plangebied en bestaande uitstoot kan worden gesteld dat dit plan niet in betekenende mate invloed heeft op de luchtkwaliteit.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit levert geen belemmeringen op voor het bestemmingsplan.

4.4 Ecologie

In de ruimtelijke plannen is in het kader van de uitvoerbaarheid inzicht gewenst in de aanwezigheid van beschermde flora en fauna. Met andere woorden, in het ruimtelijke ordeningstraject dient te worden aangetoond dat het plan, het aanleggen van een zonnepark, uitvoerbaar is. In dit kader is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Het volledige rapport is toegevoegd als Bijlage 3. Onderstaand wordt een beknopte samenvatting gegeven van de bevindingen.

4.4.1 Gebiedsbescherming

Voor onderhavig plangebied is de volgende wet- en regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming relevant: de Wnb en de provinciale omgevingsvisie en -verordening.

Wet natuurbescherming

In de Wnb is de bescherming van Natura 2000-gebieden, geregeld. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied.

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Arkemheen, bevindt zich op circa 11 kilometer afstand ten noorden van de onderzoekslocatie.

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect, zoals toenamen van geluid, licht of depositie van stikstof. Externe effecten als gevolg van de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie zijn, gezien de afstand (± 11 km) tot de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden in combinatie met de aard van de plannen (sloop en woningbouw) niet te verwachten. Vervolgonderzoek in het kader van de Natuurbeschermingswet wordt niet noodzakelijk geacht.

De onderzoekslocatie is op ruim 500 meter afstand van een onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland gelegen. Door de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie in combinatie met de afstand, zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland derhalve niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

4.4.2 Soortenbescherming

Bij een quickscan wordt in beeld gebracht of er (potentiële) vaste rust- of voortplantingsplaatsen aanwezig zijn van de soorten uit de verschillende beschermingsregimes. Vervolgens wordt beoordeeld of de voorgenomen ingreep verstorend kan zijn en of nader onderzoek noodzakelijk wordt geacht.

De Wet natuurbescherming onderscheidt beschermingsregimes voor soorten op grond van internationale verdragen, aangevuld met soorten die vanuit een nationaal oogpunt beschermd worden. Hierdoor zijn er in de Wet natuurbescherming drie verschillende verbodsartikelen per categorie soorten;

• soorten van de Vogelrichtlijn (artikel 3.1);
• soorten van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (artikel 3.5);
• andere soorten (artikel 3.10).

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de sloop van bestaande bebouwing ten behoeve van circa 9 nieuwbouwwoningen. De bomen en ander groen aan de randen van het plangebied worden zo veel mogelijk behouden. Uit de quickscan Wet natuurbescherming is gebleken dat er geen nader onderzoek nodig is ten behoeve van beschermde soorten. Onderstaand wordt een beknopte samenvatting gegeven van de bevindingen.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel I. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

Conclusie

Bij de voorgenomen sloop van de scholen is geen sprake van verstoring of vernietiging van verblijfplaatsen of andere beschermde locaties van beschermde diersoorten. Geadviseerd wordt tijdens de werkzaamheden rekening te houden met de algemene zorgplicht voor grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

 

4.5 Water

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd;
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Onderdeel van het waterbeleid is de “watertoets”: de check van ruimtelijke plannen aan de gevolgen voor het watersysteem. Gevolg is dat overleg moet plaatsvinden met de waterbeheerder en dat in het bestemmingsplan een beschrijving moet worden opgenomen van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. De Watertoets is verankerd in het Bro. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Vallei en Veluwe.

Beoordeling

Het plan is, vanuit de waterhuishouding bezien, voor het waterschap beperkt van belang. De motivatie daarvoor is dat plannen zonder (nieuwe) ontwikkelingsmogelijkheden, zoals functiewijzigingen en actualisaties, nauwelijks tot geen effect hebben op de waterhuishouding. Er zal klimaatadaptief worden gebouwd, op de kavels zal het hemelwater oppervlakkig worden afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Dit betekent dat geen essentieel waterbelangen wordt geraakt en het waterschap op basis daarvan een positief wateradvies kan afgeven.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.6 Bodemkwaliteit

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Ter plaatse van het plangebied is reeds een gevoelige functie mogelijk. De nieuw te bouwen woningen zijn geen gevoeligere functie dan de bestaande scholen. In het kader van artikel 2.1.5 van de bouwverordening 2018 van de gemeente Leusden is een bodemonderzoek verplicht bij de bouw van woningen.

Onderzoek

In het kader van dit initiatief is een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4. Uit het onderzoek blijkt dat er ter plaatse lichte verontreinigingen zijn aangetroffen. De verontreinigingen zijn hoogstwaarschijnlijk van natuurlijke aard en van dusdanige omvang dat vervolgonderzoek niet noodzakelijk is. De bodemkwaliteit ter plaatse is geschikt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.7 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een plan aandacht te worden besteed aan het aspect geluid. In de Wet geluidhinder (Wgh) is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. Aangezien het perceel niet gelegen is binnen de zone van een spoorweg en/of in de nabijheid van een industrieterrein, is alleen aandacht besteed aan het aspect wegverkeerslawaai.

In de Wet geluidhinder is (in geval van zonering) de verplichting opgenomen tot het verrichten van een akoestisch onderzoek naar de geluidsbelasting op de gevels van de te realiseren woonbebouwing (en daarmee gelijk te stellen objecten) binnen de in artikel 74 genoemde onderzoekszone van een weg. In beginsel heeft iedere weg een geluidszone, maar dat geldt niet voor de volgende wegen:

• a. wegen gelegen in een als woonerf aangeduid gebied
• b. wegen met een maximumsnelheid van 30 km/uur

Het plangebied bevindt zich in een woonwijk met een maximumsnelheid van 30 km/uur. De verkeersintensiteit aan deze wegen is zeer laag. Nader akoestisch onderzoek is derhalve niet nodig.

Conclusie 

Het aspect geluidhinder vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.8 Externe veiligheid

Bij het mogelijk maken van nieuwe kwetsbare functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

Afbeelding: uitsnede Risicokaart.nl (d.d. 28-09-2021). Plangebied globaal aangeduid met paarse cirkel.

Voorliggend bestemmingsplan betreft de ontwikkeling van woningbouw op een locatie die bestemd was voor maatschappelijke doeleinden. In beide situaties vormen het kwetsbare functies, in dit opzicht is er geen wijziging. Het planvoornemen van 7 woningen vormt een lagere concentratie van personen in het gebied ten opzichte van de school.

Ten oosten van het plangebied, parallel aan het Valleikanaal, ligt een buisleiding van de Gasunie. De risicocontour van deze buisleidingen rijken niet tot de kwetsbare functie. Het plaatsgebonden risico wordt derhalve niet verhoogd.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.9 Milieuzonering

Milieuzonering beoogt het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. In het kader van een goede ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1 Wro) moet voorkomen worden dat milieubelastende activiteiten voorzienbare hinder opleveren aan milieugevoelige activiteiten.

In de brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' (VNG, 2009) zijn richtafstanden opgenomen tussen hinderlijke functies, in de vorm van gevaar, geluid, geur en stof, en gevoelige functies. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken. Er gelden ook vaste afstanden waarvan niet worden afgeweken, zoals een geurcontour of de afstand met betrekking tot gevaar. De richtafstanden hebben betrekking op de perceelgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de nieuwe gevoelige functie.

Vorenstaande moet op twee manieren worden getoetst. Enerzijds wordt gekeken of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling zelf veroorzaker is van hinder en anderzijds wordt bekeken of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling kwetsbaar is voor hinder en/of bestaande functies belemmert in hun bedrijfsvoering.

Het plangebied bevindt zich in een woonwijk. De directe omgeving omvat enkel woningen, met uitzondering van de (voormalige) basisschoollocatie 'de Leus' ten zuiden van het plangebied. Deze locatie wordt echter ook omgevormd, er worden 9 kleine woningen gerealiseerd. De beoogde bestemmingswijziging naar wonen past goed in de omgeving en zal vanuit milieuzonering geen hinder veroorzaken voor de bestaande functies.

Conclusie
Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.10 Duurzaamheid

In de gemeente Leusden gelden de 'Beleidsregels Duurzame nieuwbouw - energieneutraal en circulair'. Dit betekent concreet dat de te realiseren woningen zogenaamde “Nul-op-de-meter” of energieleverende woningen zijn. De exploitant dient aan te tonen dat de woning bij normaal gebruik ten minste even veel energie opwekt als er in de woning gebruikt wordt. Dit geldt zowel voor gebouwgebonden energie (waaronder bijvoorbeeld: verwarming, warm water, etc.) als voor gebruikgebonden energie (waaronder bijvoorbeeld: tv, wasmachine, etc.). Hierbij wordt voor de definitie van een Nul-op-de-meter woning verwezen naar de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet.

Definitie Nul-op-de-Meter-woning

Een woning met een energie-index of een energieprestatiecoëfficiënt gelijk aan of lager dan nul of een woning waarvan de ingaande en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van ten minste:

• 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft;
• 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of
• 1.780 kWh indien het een appartement betreft.

Grondstoffen/ cradle tot cradle /MVI - Ambitie circulair bouwen

In het Rijksbrede programma Nederland Circulair wordt een definitie gegeven van circulaire economie. Een circulaire economie is een economie waarin grondstoffen niet 'op' raken. Grondstoffen worden efficiënt ingezet en hergebruikt zonder schadelijke emissies naar het milieu. Voor zover er nieuwe grondstoffen nodig zijn, worden deze op duurzame wijze gewonnen. De bouw is één van de vijf belangrijke ketens uit het Rijksbrede programma Nederland Circulair. Voor de bouw is in het programma een volgende set van strategische doelstellingen uitgewerkt. Op basis daarvan denken we aan de volgende toepassingen in de praktijk in Leusden:

1. Maak bij nieuwbouw zoveel mogelijk gebruik van secundaire grondstoffen.

2. Maak in tweede instantie gebruik van hernieuwbare grondstoffen4 die op duurzaam wijze zijn gewonnen.

3. Bouw waar mogelijk modulair, zodat objecten duurzaam worden gebouwd, gebruikt en ontmanteld.

4. Maak zoveel mogelijk gebruik van bouwmaterialen met zo klein mogelijke CO2 -emissie.

5. Hanteer deze uitgangspunten ook bij de inrichting van de openbare ruimte en Grond Weg en Waterbouw (GWW).

In de praktijk moet circulair bouwen zich nog verder uitkristalliseren. Daarom willen we bij komende gebiedsontwikkelingen ervaring hiermee opdoen en dit evalueren.

Er is nog geen vastgesteld gemeentelijk beleid met betrekking tot maatschappelijk verantwoord inkopen. Het is echter wel zeer wenselijk om zo veel als mogelijk maatschappelijk verantwoord in te kopen en te bouwen. De koper wordt uitgenodigd zich hiervoor in te spannen en de gemeente is bereid actief mee te denken en te zoeken naar oplossingen. Denk hierbij niet alleen aan de te gebruiken grondstoffen maar bijvoorbeeld ook efficiënt gebruik van vervoersbewegingen en het betrekken van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt.

Stichting Steenbreek

Groen en biodiversiteit worden zeer belangrijk gevonden in Leusden. De gemeente oogt groen en er zijn veel tuinenbezitters. Toch zijn er in de bebouwde kom ook versteende plekken waar mensen zich aan ergeren, zoals de winkelcentra. Lering kan worden getrokken uit deze versteende plekken, vooral op het gebied van hittestress en klimaatadaptatie. Maar ook bij oplevering van nieuwbouwwoningen gaat het vaak 'mis' met de tuinen. Er wordt gelijk teveel bestraat bij de nieuw op te leveren huizen. Hier liggen kansen, bijvoorbeeld door nieuwe bewoners vóór oplevering te informeren over klimaat- en diervriendelijke tuinontwerpen.

Hoofdstuk 5 Juridische opzet

5.1 Planomschrijving

Het bestemmingsplan geeft een juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van de locatie de Holm aan de Lingewijk 13 met een 7-tal woningen. Het bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde bestemmingen; weergegeven op de verbeelding en uit regels voor het gebruik van de gronden en de daarop te realiseren opstallen, voor zover die regels in verband met de bestemming nodig zijn. Tevens gaat het bestemmingsplan vergezeld van deze toelichting, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en onderzoeken, de uitkomsten van het overleg (ex artikel 3.1.1. van het Besluit op de ruimtelijke ordening) en een rapportering van de inspraak zijn opgenomen. De regels en verbeelding vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen juridische status.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden aangewezen. Deze bestemmingen betreffen aanduidingen van de doeleinden waarvoor de gronden mogen worden gebruikt. Op de verbeelding zijn tevens aanduidingen opgenomen met het oog op het aanwijzen van gronden waarop een specifieke regeling in de planregels van toepassing is. Deze aanduidingen krijgen in de planregels een juridische betekenis.

5.3 Regels

Voor de regels van dit plan zijn de regels uit het bestemmingsplan Leusden-Zuid als basis gebruikt. Die regels zijn vervolgens ontdaan van overbodige elementen, geactualiseerd op gewijzigde wetgeving en op onderdelen aangepast in verband met de beoogde situatie in het plangebied.

De regels bevatten bepalingen omtrent het gebruik van de gronden, omtrent de toegelaten bebouwing en bepalingen betreffende het gebruik van op te richten bouwwerken. De regels worden, conform de SVBP 2012, onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hieronder worden de hoofdstukken en onderliggende artikelen nader toegelicht.

5.3.1 Inleidende regels

In het hoofdstuk “Inleidende regels” wordt een aantal begrippen verklaard en wordt aangegeven hoe, bij toepassing van de regels, dient te worden gemeten.

5.3.2 Bestemmingsregels

In het bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer - verblijfsgebied' en 'Wonen' toegepast.

Groen

In het belang van de instandhouding van het aanwezige 'structurerende groen' zijn de aanwezige groenvoorzieningen specifiek bestemd tot 'Groen'. Binnen de groenbestemming zijn ook voetpaden, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan evenals waterpartijen. De bestemming 'Groen' bevat de gronden die vrij dienen te blijven van gebouwen.

Tuin

De bestemming 'Tuin' bevat de gronden die vrij dienen te blijven van gebouwen. Andere bouwwerken zijn wel toegestaan, mits deze voldoen aan de in de regels aangegeven maatvoering. Per perceel s één inrit toegelaten. deze is aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - inrit.

In deze bestemming zijn twee afwijkingsbevoegdheden opgenomen, één voor het bouwen van aangebouwde bijbehorende bouwwerken, zoals erkers en ingangspartijen en één voor het oprichten van erfafscheidingen voor de voorgevelrooilijn.

Verkeer-verblijfsgebied

De weg in het plangebied heeft de bestemming 'Verkeer-verblijfsgebied' gekregen.

Het betreft feitelijk het openbaar gebied dat niet valt binnen een structurele groenstructuur. Binnen de bestemming is ruimte voor de weg, fiets- en voetpaden, parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen en ook het tuingroendepot is hier mogelijk.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is opgenomen voor de woningen in het plangebied. Het gaat hier om vrijstaande, woningen, die de insteek hebben om levensloopbestendig zijn. De woningen mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. Voor de realisatie van de woningen zijn in de regels bouwregels opgenomen.

De belangrijkste bouwregels zijn die met betrekking tot het bouwen van de woning binnen het bouwvlak en de goot- en bouwhoogte van de woning. Tevens zijn voor de bijbehorende bouwwerken een maximale oppervlakte en maximale goot- en bouwhoogten aangegeven.

Tot slot kan het bevoegd gezag nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van bijbehorende bouwwerken, die hetzij in de erfafscheiding hetzij binnen een afstand van 2 m hiervan worden gebouwd. Daarnaast kan het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verlenen in afwijking van de bouwregels. Dit betreft een afwijkingsbevoegdheid voor vergroting van de maximale inhoud van de woning er een kangeroewoning, een zorgwoning of (meergeneratie) familiehuis wordt gerealiseerd. Deze afwijkingsbevoegdheid geldt alleen als de aanduiding 'wetgevingzone - afwijkingsgebied' op het perceel ligt. Ook is er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken aan de zijkant van de woning tot een bouwhoogte van 5 meter.

Werken aan huis

Binnen de woonbestemming is opgenomen dat het mogelijk is om een beroepsuitoefening en niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis uit te oefenen. Hier vallen de vrije beroepen en aanverwante beroepen onder, zoals kapper, pedicure e.d. Het gaat om activiteiten die lichte hinder kan veroorzaken tot en met categorie 1. In bijlage 1 'Lijst 1 - Staat van bedrijfsactiviteiten' bij de regels zijn de verschillende typen bedrijvigheid aangegeven die hieronder vallen. Voor bedrijf aan huis gelden min of meer dezelfde eisen als bij een beroep aan huis plus enkele extra eisen.

De oppervlakte die gebruikt mag worden voor beroep- en bedrijf aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale oppervlakte van de woning en bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 50 m².

5.3.3 Algemene regels

In het hoofdstuk 'Algemene regels' wordt in de artikelen 'Antidubbeltelregel', 'Algemene bouwregels', 'Algemene gebruiksregels' en 'Algemene afwijkingsregels' een aantal algemene bepalingen verwoord die onder meer de flexibiliteit van het plan vergroten.

De 'Antidubbeltelregel' bepaalt dat gronden die eenmaal in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. In de 'Algemene bouwregels' worden regels vermeld omtrent bestaande afmetingen, afstanden en percentages. In de 'Algemene gebruiksregels is opgenomen welk gebruik niet is toegestaan. In de 'Algemene afwijkingsregels' worden enkele afwijkingsbevoegdheden aan burgemeester en wethouders toegekend.

5.3.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 tot slot worden de overgangs- en slotregels geformuleerd. In het artikel 'Overgangsrecht' worden regels bepaald omtrent bouwwerken, die in de bestaande situatie aanwezig zijn of mogen worden gebouwd. In de 'Slotregel' tenslotte wordt aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangehaald.

Ten slotte is bij de regels een bijlage gevoegd. Hierin zijn de toegelaten bedrijfscategorieën aangegeven die in het plangebied toegelaten worden in de afwijkingsregeling van bedrijf aan huis.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een nieuw ruimtelijk plan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vaststelt tenzij kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd of dat er is geen sprake van kostenverhaal.

In dit geval is er sprake van een bouwplan, zoals bedoeld in de Grondexploitatiewet. De gronden zijn echter in eigendom van de gemeente. Met de kosten voor de herontwikkeling is rekening gehouden in de gemeentelijke begroting. In november 2019 heeft het college besloten dat de vier locaties (De Holm, de Leus, de Klimrakker en de Meent) financieel gekoppeld worden. Dit houdt in dat we voor de genoemde vier locaties uitgaan van een budgettair neutraal saldo. Hierbij hebben we onder andere ook rekening te houden met de boekwaarden van de locaties, de sloopkosten en de bijdragen aan de aanleg van de openbare ruimte rondom de nieuwe scholen en moeten we de normale kosten voor herontwikkeling van de locaties meenemen

De economische uitvoerbaarheid van het voorgenomen plan is derhalve verzekerd, een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

 

Planschade

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan met een planologische wijziging kan in beginsel aanleiding geven tot planschade. Aangezien dit bestemmingsplan geen grootschalige planologische wijzigingen mogelijk maakt is het in dit geval niet aannemelijk dat er aanleiding is voor vergoedbare planschade.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Participatie kaders

De gemeente voert overleg met een klankbordgroep van omwonenden over de ontwikkeling op de locatie. Van februari 2020 tot januari 2021 hebben er drie klankbordgroepbijeenkomsten plaatsgevonden. In de eerste bijeenkomst is gesproken over de kwaliteiten van de locatie en de aandachtspunten. Vervolgens zijn in de tweede bijeenkomst een aantal mogelijke stedenbouwkundige schetsen besproken. In de derde bijeenkomst is de digitale uitwerking van het model met 7 kavels aan de orde geweest. In februari 2021 hebben is aan een brede groep omwonenden een nieuwsbrief gestuurd met de laatste stand van zaken. De klankbordgroep is ook weer betrokken bij het opstellen en uitwerken van de kavelpaspoorten.

6.2.2 Vooroverleg

Onderhavig bestemmingsplan betreft een inbreidingslocatie, er worden geen provinciale belangen, of belangen van andere vooroverleg partners geschaadt.

6.2.3 Procedure

Onderhavig bestemmingsplan doorloopt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is vastgelegd in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze procedure houdt in dat het ontwerpbestemmingsplan na behandeling in het college van burgemeester en wethouders is gepubliceerd en zes weken ter inzage is gelegd. Het ontwerpbestemmingsplan is ook digitaal raadpleegbaar op de site van de gemeente.

Van 12 november tot en met 23 december 2021 heeft het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn was een ieder in de gelegenheid een zienswijze in te dienen. Tijdens de periode van terinzagelegging zijn er in totaal twee zienswijzen ingediend over het ontwerpbestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. De zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn ontvangen, zodat deze ontvankelijk zijn. In de nota van zienswijzen zijn de zienswijzen samengevat en van een reactie voorzien. De nota is opgenomen in Bijlage 5. De zienswijzen geven geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.