Lisidunahof te Leusden

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Van Wijnen Projectontwikkeling Midden B.V. en Woningstichting Leusden (hierna: initiatiefnemers) hebben het voornemen om het terrein rondom het verzorgingstehuis van Stichting Beweging 3.0 aan de Lisidunalaan in Leusden te ontwikkelen. Het initiatief voorziet in de realisatie van vier appartementencomplexen, enkele vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen. In totaal voorziet het plan in 102 woningen, waarvan 53 sociale huurwoningen.

Voor de locatie is het bestemmingsplan ‘Leusden-west’ uit 2014 van toepassing. Het plangebied kent in dit bestemmingsplan de bestemmingen ‘Maatschappelijk - Zorgwonen’ en ‘Gemengd - Uit te werken’. Binnen de bestemming ‘Gemengd - Uit te werken’ zijn woningen (zowel aanleunwoningen als zelfstandige woningen) toegestaan, indien het plan voldoet aan de uitwerkingsregels. Binnen de bestemming ‘Maatschappelijk - Zorgwonen’ zijn maatschappelijke voorzieningen (zoals een verpleegtehuis) mogelijk.

De ontwikkeling past niet binnen de vigerende bestemming, omdat er sprake is van het realiseren van reguliere woningen binnen de maatschappelijke bestemming. Bovendien wordt gedeeltelijk buiten het bouwvlak gebouwd. Voor betreft de bestemming ‘Gemengd - Uit te werken’ kunnen woningen, mits ze voldoen aan de uitwerkingsregels, middels een uitwerkingsplan worden gerealiseerd. Aan deze regels wordt echter niet geheel voldaan. Voor de totale ontwikkeling is derhalve een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Onderhavig bestemmingsplan maakt de realisatie van de woningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk en geeft nieuwe kaders aan het plangebied.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Lisidunalaan in de kern Leusden in de gelijknamige gemeente. De gemeente Leusden telt circa 30.000 inwoners. De Lisidunalaan loopt in het westen van de kern Leusden en verbindt het huidige zorgcomplex van Stichting Beweging 3.0 met de Hamersveldseweg. Voor autoverkeer is dit een doodlopende weg, die niet rechtstreeks op de Groene Zoom aansluit. Voor langzaam verkeer is hier wel een directe aansluiting op de Groene Zoom. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Het terrein van Lisidunahof wordt in het zuiden begrensd door de Lisidunalaan en in het westen door de straat Groene Zoom, die een belangrijke verbinding tussen het centrum van Leusden en de Randweg en A28 vormt. Aan de noord- en oostzijde wordt het plangebied begrensd door een watergang met aan de oostzijde park Princenhof. Ten noorden van deze watergang staan enkele kantoren en woningen. In het oosten en zuiden bevindt zich een woonwijk.

Kadastraal staat het plangebied als de gemeente Leusden, sectie E en perceelnummers 2849 (deels), 6179, 5896, 5059, 6180, 6175, 6174 en 6176. Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 24.000 m2 (circa 2,4 hectare). De globale begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.1: Ligging plangebied

Figuur 1.2: Globale begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor onderhavig plangebied is het bestemmingsplan "Leusden-west" (d.d. 2 oktober 2014) vigerend. In figuur 1.3 is een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven.

In het bestemmingsplan "Leusden-west" zijn voor het plangebied de bestemmingen 'Gemengd - Uit te werken' en 'Maatschappelijk - Zorgwonen' opgenomen. Uiterst westelijk heeft een strook evenwijdig aan de Groen Zoom de bestemming 'Groen'. Binnen de bestemming 'Gemengd – Uit te werken' zijn woningen (zelfstandige woningen en aanleunwoningen), maatschappelijke voorzieningen, kantoren en bijbehorende voorzieningen in principe toegestaan. Kantoren zijn echter vanwege een het provinciaal inpassingsplan (d.d. 10 december 2018) thans uitgesloten. Een maximumaantal woningen of een maximale oppervlakte van de functies is niet aangegeven. De woningtypologie is evenmin vastgelegd; dit betekent dat zowel gestapelde woningbouw als grondgebonden woningen mogelijk zijn. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk – Zorgwonen' zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Dit begrip is niet nader gedefinieerd of anderszins ingekaderd. Aangesloten moet worden bij het normale spraakgebruik en dit betekent dat er allerlei zorg- (ook wonen in combinatie met zorg), educatieve of religieuze functies zijn toegestaan.

De voorgenomen appartementen kunnen niet gerealiseerd worden conform de regels van het vigerende bestemmingsplan binnen de bestemming 'Maatschappelijk - Zorgwonen', omdat er geen sprake is van wonen met zorg. Daarnaast wordt niet voldaan aan de bouwregels van deze bestemming. Deze worden buiten de bestemming 'Groen' voorzien. Voor de gewenste woningen binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' zou een uitwerkingsplan opgesteld kunnen worden. Dit gedeelte wordt echter meegenomen in onderhavig bestemmingsplan, omdat het niet geheel binnen de uitwerkingsregels past en er sprake is van één samenhangende ontwikkeling. Hiermee wordt dus geen gebruik gemaakt van de uitwerkingsregels zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan.

Voor Stichting Beweging 3.0 dat ook binnen de maatschappelijke bestemming aanwezig is, blijft het resterende deel van het bouwvlak gehandhaafd, met de daarbij behorende bebouwingsmogelijkheden. Dit maakt geen onderdeel uit van het plangebied, omdat er voor dit grondgebied van de Stichting niets wijzigt.

Onderhavig bestemmingsplan staat de realisatie van de gewenste appartementen, grondgebonden woningen en bijbehorende voorzieningen toe en geeft nieuwe regels en kaders aan het plangebied.

Figuur 1.3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan "Leusden-west"

1.4 Opbouw en leeswijzer

De inhoud van de toelichting is als volgt opgebouwd:

• in Hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie van het plangebied en de toekomstige ontwikkeling;
• in Hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten zijn in Hoofdstuk 4 beschreven;
• in Hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• tot slot beschrijft Hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat op dit moment vooral uit braakliggende terreinen. Er loopt een bestaande ontsluitingsweg op het terrein met aanliggende parkeerplaatsen-/terreinen. Deze ontsluitingsweg vindt aan de zuidzijde aansluiting op de Lisidunalaan. Ten zuidwesten van deze weg staat nog een (te slopen) leegstaande vrijstaande vakantiewoning. Aan de oostzijde van het terrein staat het psychogeriatisch zorgcentrum van Stichting Beweging 3.0. Het huidige (te behouden) pand van het verzorgingstehuis heeft een oppervlakte van circa 11.000 m2 bvo (volgens BAG).

2.2 Toekomstige situatie

Met dit bestemmingsplan worden in totaal 102 woningen mogelijk gemaakt rondom het huidige psychogeriatisch zorgcentrum Stichting Beweging 3.0 op het terrein Lisidunahof. Naast woningen, worden ook parkeerplaatsen, een vernieuwde ontsluiting en ruimtes voor groen en water gerealiseerd. De bebouwing van Stichting Beweging 3.0 blijft behouden. Wel wordt een nieuw parkeerterrein bij het complex aangelegd.

2.2.1 Woningen

De in totaal 102 woningen worden onderverdeeld in verschillende woningtypen, op verschillende locaties en voor verschillende doelgroepen. Het programma ziet er als volgt uit:

Gestapelde woningen:

• Woonblok A: 33 sociale huurappartementen (deels 3 en deels 4 woonlagen)
• Woonblok B: 20 sociale huurappartementen (4 woonlagen)
• Woonblok C: 12 vrije sector huurappartementen (3 woonlagen)
• Woonblok D: 12 koopappartementen (3 woonlagen).

Grondgebonden woningen (E&F):

• 3 vrijstaande woningen (koop)
• 22 twee-onder-één-kap-woningen (koop).

De verschillende woonblokken zijn weergegeven in figuur 2.1. Hierop zijn ook de verkaveling en ligging van de tweekappers en vrijstaande woningen weergegeven.

Figuur 2.1: Toekomstige verkaveling en ligging woningen

Gestapelde woningen:
Er zijn vier appartementengebouwen voorzien, drie langs de Groene Zoom en één nabij park Princenhof. Deze blokken zijn verschillend van elkaar maar vormen wel een soort familie. Onder elk blok wordt halfverdiept geparkeerd met natuurlijke ventilatie. In het souterrain komen ook de (fietsen)bergingen. De garages zijn met de auto bereikbaar via de parkeerkoffers die naast elk blok zijn geprojecteerd. Door het halfverdiept parkeren liggen de woningen op de eerste bouwlaag hoger dan het maaiveld, wat plezierig is voor de privacy van de bewoners. Elke woning krijgt een grote buitenruimte in de vorm van een balkon. Privétuinen worden niet aangelegd, de appartementenblokken staan immers verhoogd in een groene ruimte.

Blok A ligt in de zuidwesthoek en bestaat uit een bouwvolume rond een atrium. Het appartementenblok is deels drie en deels vier lagen hoog, telt 33 appartementen (sociale huur) en 20 parkeerplaatsen in een halfverdiepte gebouwde voorziening. Aan de kant van de Lisidunalaan zal het gebouw als het ware aftrappen tot drie lagen hoog. Het ontwerp is hiertoe aangepast naar aanleiding van overleg met de omwonenden, voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure.

Blok B ligt noordelijk van blok A en bestaat uit een gesloten bouwvolume met portiekontsluiting. Afhankelijk van deze keuze bevindt het stijgpunt zich binnen of buiten het hoofdvolume. Het appartementenblok is eveneens vier lagen hoog, telt 20 appartementen (sociale huur) en 15 parkeerplaatsen in een halfverdiepte gebouwde voorziening.

De parkeervoorzieningen in de halfverdiepte gebouwde parkeervoorzieningen zijn toegankelijk voor zowel bewoners als bezoekers.

Blok C ligt noordelijk van blok B en bestaat uit een gesloten bouwvolume met portiekontsluiting. Afhankelijk van deze keuze bevindt het stijgpunt zich binnen of buiten het hoofdvolume. Het appartementenblok is drie lagen hoog, telt 12 appartementen en 12 parkeerplaatsen in een halfverdiepte stallingsgarage.

Blok D ligt in de noordoosthoek en bestaat uit een gesloten bouwvolume met portiekontsluiting. Afhankelijk van deze keuze bevindt het stijgpunt zich binnen of buiten het hoofdvolume. Het appartementenblok is eveneens drie lagen hoog, telt 12 appartementen (koop) en 15 parkeerplaatsen in een halfverdiepte stallingsgarage.

Grondgebonden woningen:
Alle laagbouw woningen zijn twee aaneen gebouwd of vrijstaand, waardoor een betrekkelijk transparant bebouwingspatroon ontstaat. Om dit open karakter te behouden zijn geen garages voorzien maar open carports die enkele meters terug liggen ten opzichte van de voorgevel. De carports worden gecombineerd met een berging, die tevens de overgang naar de achtertuin afschermt. Dankzij deze oplossing zijn geen achterpaden nodig.

De woningen van Rij Noord hebben een achtertuin op het noorden die voldoende diep is om ook zon te ontvangen. De achtertuin grenst aan de bestaande watergang. Rij Noord bestaat uit in totaal zeven woningen, waarvan zes gekoppeld onder één kap en één woning vrijstaand geschakeld via de carport. De laatste woning heeft een extra grote kavel en kijkt uit op de naastgelegen groenplek. De carports zijn gekoppeld behalve bij de eindwoning aan de westkant.

De woningen van Rij Zuid hebben op één na een achtertuin op het zuiden die optimaal op de zon is gericht. Deze woningen hebben een ondiepe noordtuin aan de straatkant, afgeschermd door een haag.
Rij Zuid bestaat uit in totaal achttien woningen, waarvan zestien gekoppeld onder één kap en twee woningen vrijstaand geschakeld via de carports. De meest oostelijke woning heeft een extra groot kavel en kijkt uit op park Princenhof. De meest westelijk gelegen woning is een kwart slag gedraaid vanwege de oriëntatie op de bocht in de oprijlaan en als entree van het grondgebonden milieu. De achtererfafscheiding wordt de hoek omgezet zodat deze bij de zijgevel aansluit.

2.2.2 Beeldkwaliteit

In het plan is veel aandacht aan het beeldkwaliteitsaspect besteed. Er is een stedenbouwkundig plan (DOSP) opgesteld met een beeldkwaliteitsparagraaf, welke hierna wordt beschreven. Het beeldkwaliteitsplan in het DOSP zal als beeldkwaliteitsplan fungeren en aan de welstandstoetsing worden toegevoegd. De gemeenteraad heeft op 26 september 2019 ingestemd met de stedenbouwkundige opzet van het plan.

Signatuur van de bebouwing
Vanwege de parkachtige locatie is gekozen voor een architectuur die past bij de natuurlijke omgeving. De bouwvolumes voegen zich soepel naar de slingerende oprijlaan en de waardevolle, te handhaven bomen. Het onverharde maaiveld tussen de bebouwing wordt ingericht als een samenhangend, licht glooiend vlak. In figuur 2.2 zijn referentiebeelden voor de signatuur, materialisering en kleurstelling opgenomen.

De gestapelde woningen krijgen goed vormgegeven buitenruimten die tevens bijdragen aan de geleding van de gevels. Grote glasvlakken versterken de relatie tussen binnen en buiten. Vanwege de opgetilde begane grond bieden alle appartementen een mooi zicht op de omgeving, terwijl de privacy gegarandeerd is.

De grondgebonden woningen bestaan uit vrijstaande en geschakelde woningen. Er worden geen garages voorzien maar carports om de losse bebouwingsstructuur te kunnen waarborgen. Naast de voorgevels spelen de goed zichtbare zijgevels een belangrijke rol als entreezijde, die wordt vormgegeven in samenhang met de carport.

Figuur 2.2: referentiebeelden bebouwing

Materialen en kleuren
De gevels krijgen aardse kleuren (zie figuur 2.2). Ze worden opgetrokken uit roodbruine of geelbruine tot okerkleurige bakstenen. Voor getimmerde delen van de gevelvlakken, zoals entreepartijen en borstweringen, zijn naast onbehandeld vergrijzend of geolied hout in natuurlijke kleuren ook houtachtige schroten of rabatdelen toegestaan.

De kozijnen worden vervaardigd van hout of kunststof in een witte of lichtgrijze tint maar ook onbehandeld vergrijzend of geolied in houtkleur kozijnen zijn mogelijk. Kozijnen passen als geheel bij mogelijke andere getimmerde delen van de gevel.

Voor de dakpannen wordt uitgegaan van grijsgesmoorde keramische pannen, zodat de plaatsing van zonnepanelen geen al te opvallende kleurcontrasten met zich meebrengt.

De plaatsing van dakkapellen wordt mogelijk beperkt door de plaatsing van zonnepanelen op de zuidelijke dakvlakken. Dakkapellen kunnen in het gevelvlak staan en moeten dan worden opgemetseld.
Plaatsing zonnepanelen
Zonnepanelen moeten worden geïntegreerd in het woningontwerp en niet op maar tussen de dakpannen worden gemonteerd. De kleur van de zonnepanelen moet worden afgestemd op die van de dakpannen. Daarom is er een sterke voorkeur voor een grijsgesmoorde keramische dakpan en antracietkleurige zonnepanelen.

Er moet aandacht worden besteed aan de groepering van de zonnepanelen tot een helder vlak, liefst niet te ver onder de nok en niet doorlopend tot aan de zijgevels. Bij de toepassing van dakramen of dakkapellen is een zorgvuldig ontwerp van het dakvlak vereist. Wanneer het gehele dakvlak uit zonenpanelen bestaat, moet veel zorg worden besteed aan de detaillering van de aansluitingen op goot, zijgevels en nok.

Geluidsluwe gevel
Aan de noordwestkant van de appartementen in blok A, B en C zal aan de balkonzijde een geluidsluwe gevel toegepast moeten worden, vanwege de nabijheid van de Groene Zoom. De balkons worden bij voorkeur afgeschermd met glas, waarbij de kozijnen binnen de kleurstelling van het gebouw passen. Bewegende onderdelen maken het mogelijk om het uitzicht en het geluidsniveau aan te passen aan de situatie en de voorkeur van bewoners. Deze bewegende delen kunnen achter elkaar langs schuiven, zodat bijna de gehele gevel open kan.

2.2.3 Openbaar gebied en parkeren

De verschillende woningen zijn verdeeld over het plangebied. Om alle woningen te kunnen bereiken wordt een nieuwe erftoegangsweg aangelegd in het plangebied. Hierbij wordt deels gebruik gemaakt van de bestaande weg op het terrein. Tevens blijft de bestaande aansluiting naar de Lisidunalaan behouden. De nieuwe weg op het terrein krijgt een breedte van 6 meter. Mogelijk wordt in de toekomst een tweede ontsluiting aan de noordzijde van het plangebied voorzien. Op dit moment is daarvoor nog geen concreet voornemen, noch een noodzaak aanwezig. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid wordt de mogelijkheid voor een tweede ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer onder voorwaarden mogelijk gemaakt. Vanzelfsprekend dienen nut en noodzaak vanuit verkeerskundig oogpunt daarbij aangetoond te worden.

Rondom de nieuwe ontsluitingsweg, nabij de appartementencomplexen, worden verschillende parkeerterreinen aangelegd. In totaal worden 112 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd en 76 parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Tevens worden op het terrein van Stichting Beweging 3.0 nog 65 parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor de parkeerbalans wordt verwezen naar de bijlagen bij deze toelichting. Daarnaast wordt in paragraaf 4.9 verder ingegaan op het onderdeel 'verkeer en parkeren'.

Materialisatie van de buitenruimte
Adviesbureau Haver Droeze is betrokken bij het project als landschapsarchitect en zal in die rol de openbare ruimte uitwerken. In figuur 2.3 zijn referentiebeelden voor de inrichting en materialisatie van de openbare ruimte opgenomen.

Voor de verharding van de rijstroken wordt uitgegaan van een klinkerbestrating die aansluit op de omgeving. Hierbij wordt uitgegaan van een mix variërend van donkerbruin tot zwart in keperverband. De parkeervakken van Beweging 3.0 worden gematerialiseerd met waterdoorlatende bestrating.

Er wordt gestreefd naar een parkachtige sfeer in het gebied. Paaltjes langs de weg of parkeerhoven zijn zowel een natuurlijk oplossing tot rijbegeleiding als een manier om wild-parkeren langs de rijbaan tegen te gaan.

De overgang naar Park Princenhof verloopt geleidelijk, zodat het plangebied echt de parkachtige sfeer krijgt die Princenhof al heeft. Het park wordt zoveel mogelijk het plangebied in getrokken door middel van waterpartijen en een bruggetje.

Figuur 2.3: referentiebeelden openbare ruimte

Speelplekken
De te kappen bomen kunnen mogelijk voor een groot deel hergebruikt worden binnen de Lisidunahof, bijvoorbeeld voor simpele speelaanleidingen. De centrale speelplek ligt in zijn geheel iets lager dan de rest van het gebied, waardoor het een water infiltrerende functie heeft.

Natuurlijke speelaanleidingen bestaan bijvoorbeeld uit stapstenen, evenwichtsbalken en zitelementen. Lage beplanting zorgt voor verstopplekken en ontdekroutes, zodat een avontuurlijk speelterrein ontstaat.

Overgang openbaar-privé
Alle twee-onder-één kappers en vrijstaande woningen hebben aan de voorkant van de woning, direct aangrenzend aan de verhardingen van de rijstroken, eenzelfde soort groene haag van maximaal één meter hoog. De achtererfafscheidingen bij de zuidelijke rij twee-onder-één kappers en vrijstaande woningen bestaan uit een maximale twee meter hoge doorlopende pergola met groenblijvende begroeiing. Onderhoud van de erfafscheidingen zal door bewoners plaatsvinden.

De appartementencomplexen krijgen alle een halfverdiepte stallingsgarage, waardoor er tot 1 meter hoogteverschil is tussen de rand van de eerste etage en het maaiveld. Deze opening wordt opgevangen door een natuurlijk talud tot kort onder eerste etage op te werpen. Dit talud voorkomt directe inkijk in de parkeerbak en geeft het gebied tussen de appartementen een parkachtig glooiende sfeer.

2.2.4 Duurzaamheid

Initiatiefnemers hechten veel waarde aan duurzaamheid. In de planregels worden de duurzaamheidseisen opgenomen. Deze normen zijn als volgt:

• Norm gestapelde huurwoningen (blok A, B en C): EPC gebouw = 0,2 (maximaal)
• Norm gestapelde koopwoningen (blok D): EPC gebouw = 0
• Norm grondgebonden woningen: EPC gebouw = 0. Het energiesysteem van de woningen levert een opwekkingscapaciteit voor twee-aaneengebouwde woningen van 3.000 kWh/jr en voor de vrijstaande woningen eveneens 3.000 kWh/jr. Hiermee wordt in basis 'nul op de meter' bewerkstelligd.

Wanneer de norm voor grondgebonden woningen niet behaald kan worden, bijvoorbeeld als er op de daken onvoldoende ruimte beschikbaar is voor zonnepanelen ten behoeve van het behalen van deze waarden, kan eventueel worden gecompenseerd door duurzaamheidsmaatregelen elders te nemen. Dit kan bijvoorbeeld door gebruik te maken van de daken van Lisidunahof voor zonnepanelen en/of middel van realisatie van zonnepanelen in een coöperatie. In de planregels is hiertoe een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Aanvullende mogelijke opties voor toekomstige bewoners worden overwogen.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, vastgesteld op 12 maart 2013, staan de plannen van de Rijksoverheid voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke ordening over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk. Uit de 13 nationale belangen is een aantal opgaven van nationaal belang naar voren gekomen.

Conclusie
Het initiatief speelt zich af op lokaal niveau en heeft geen duidelijk herkenbare relatie met het ruimtelijk ordeningsbeleid op nationaal niveau. Geconstateerd kan worden dat het initiatief niet conflicteert met het nationaal ruimtelijk ordeningsbeleid en zelfs bij kan dragen aan de doelstelling van intensief ruimtegebruik.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere planologische kernbeslissingen (pkb's) met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. Het besluit (eerste tranche) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden. In mei 2016 is het Barro op enkele punten geactualiseerd.

In de SVIR is vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet door de Rijksoverheid. Het gaat onder meer om de volgende nationale belangen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Ecologische Hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken.

De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd.

Conclusie
Met onderhavig plan zijn geen nationale belangen gemoeid. Het Barro zorgt dan ook niet voor beperkingen of belemmeringen voor deze ontwikkeling.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn (zie onder meer ECLI:NL:RVS:2016:1503).

Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien" (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

Conclusie
Uit jurisprudentie blijkt dat woningbouwontwikkelingen vanaf 12 woningen beschouwd worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het voorliggende initiatief voorziet in de realisatie van meer woningen (102), waarbij sprake is van nieuw ruimtebeslag en wordt dus gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder moet worden doorlopen. Deze ladderonderbouwing is opgenomen in de bijlagen.

Uit het behoefteonderzoek volgen de onderstaande conclusies. De belangrijkste conclusie is dat het woningbouwprogramma op hoofdlijnen voorziet in een woningbehoefte in het ruimtelijke verzorgingsgebied, zowel in kwantitatief als in kwalitatief opzicht. Het plan past binnen de vigerende beleidskaders van de gemeente Leusden en provincie Utrecht en geeft op hoofdlijnen een aanvullend programma ten opzichte van de bestaande woningvoorraad. Hiermee kan de toets aan de ladder met goed gevolg worden doorlopen.

Ruimtelijk verzorgingsgebied
Voor het onderzoek naar de woonbehoefte is gekeken naar de behoefte in de relevante regio. Aangezien 74% van alle verhuisstromingen van en naar Leusden binnen de regio Amersfoort (binnen de gemeente zelf en tussen gemeente vanuit de regio) plaats hebben gevonden, kan gesteld worden dat de relevante woningmarktregio in dit geval de regio Amersfoort is, met als primair verzorgingsgebied Leusden zelf.

Behoefte
Zowel de bevolking als het huishoudensaantal groeit in de gemeente Leusden en in de regio Amersfoort. Hierdoor neemt de kwantitatieve woningbehoefte toe in de gemeente Leusden.

Op basis van de match van de woningvraag en de huidige plancapaciteit die er is voor de periode tot 2028 in de gemeente Leusden, is te zien dat de harde plancapaciteit niet toereikend is voor de geprognotiseerde woningbehoefte van circa 1.100 woningen. De totale harde plancapaciteit (en gerealiseerde woningen) is namelijk circa 630 lager dan de woningbehoefte tot aan 2028. Inclusief alle zachte plannen is er een verschil aan plancapaciteit en restant programma van 174 woningen. Om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte werkt de gemeente aan het vergroten van de harde plancapaciteit. Het initiatief om 102 woningen in Leusden te realiseren kan daarbinnen ingepast worden en voorziet daarmee in een kwantitatieve behoefte.

Leusden zet in op het bevorderen van de doorstroming binnen de woningvoorraad om ook in de toekomst een vitale gezinsgemeente te kunnen blijven. Door zowel goedkope woningen, dure woningen als appartementen aan de huidige woningvoorraad toe te voegen, wordt zowel voor startende gezinnen als senioren de mogelijkheid geboden om door te stromen naar een meer passende woning. Het initiatief ontwikkelt verschillende typen woningen: appartementen in sociale huur, vrije sector huurappartementen, alsmede en 2 onder 1 kap-woningen en vrijstaande woningen. Alle soorten woningen van goedkoop, duur tot levensloopbestendig worden dus toegevoegd en het plan past daarom binnen de ambitie die Leusden heeft geformuleerd.

Om ook jonge (startende) gezinnen en kleinere huishoudens met een lager inkomen de kans te bieden, gaat Leusden investeren in goedkope en sobere huur- en koopwoningen in de gemeente. Daarbij willen zij minimaal 300 extra sociale huurwoningen toevoegen tot aan 2028. 53 woningen binnen het beoogde planinitiatief vallen onder de categorie sociale huur. Hiermee speelt het plan in op de pijler die Leusden heeft vastgesteld. Daarnaast wil de gemeente ook vrije sector huurwoningen toe laten voegen. Met onderhavig plan wordt hier invulling aan gegeven. In deze opzichten vormt het plan dus kwalitatief een aanvulling op de bestaande voorraad.

Volgens de Woonvisie van Leusden is de ambitie om in de periode 2015-2025 minimaal 800 en maximaal 1.200 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen. 60% tot 80% hiervan moet geschikt zijn voor gezinnen. Hiermee wil Leusden voor gezinnen met kinderen een aantrekkelijk aanbod realiseren. Met name woningen in het goedkopere koopsegment en betaalbare huursegment moeten extra gerealiseerd worden in de komende jaren. Gezien het beoogde programma van vrije sector huurappartementen en de koopappartementen, sluit het planinitiatief hier voor het overgrote deel bij aan en biedt het een op de bastaande woningvoorraad aanvullend aanbod. Het voorziet daarmee in een kwalitatieve behoefte.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 en Provinciale Ruimtelijke Verordening
Het beleidskader voor de ontwikkeling wordt gevormd door de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 – 2028 van de provincie Utrecht (PRS). Daarbij moet de ontwikkeling passen binnen de regels gesteld in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). De PRV vormt de uitwerking van het provinciale beleid en geeft regels waar gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Conclusie
De planlocatie ligt in stedelijk gebied. Binnen het stedelijk gebied kan conform artikel 4.1 PRV worden voorzien in verstedelijking. Gemeenten en initiatiefnemers moeten daarbij nadenken over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken (onder andere toepassen van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte). Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de PRS. In paragraaf 2.2.4 'duurzaamheid' en in de bijlagen wordt op dit onderwerp ingegaan.

De relatie van het plan met het provinciale beleid is verder behandeld in de bovenstaande paragraaf 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Hier wordt dan ook naar verwezen.

Het plan is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

Bodem-, Water en Milieuplan 2016 - 2021, Provincie Utrecht
De provincie heeft als opmaat voor het Omgevingsplan Utrecht het Bodem, Water en Milieuplan opgesteld. Dit omvat het waterplan en het milieubeleidsplan. Het plangebied heeft hierbinnen geen bijzondere aanduidingen.

3.3 Gemeentelijk beleid

Woonvisie 2012-2022
De gemeente ziet het dorpse karakter met als typische kenmerken ruimte, groen in en om de woonkernen en een grote mate van sociale samenhang als het sterke punt van Leusden. Het behoud van dit dorpse karakter met een ideaal woonmilieu voor gezinnen staat voorop. In de Woonvisie 2012-2022 is dit ook het streven. Het bestaande bouwprogramma en de invulling van herontwikkelingslocaties voorzien tot 2025 in de bouw van 800 tot circa 1.200 woningen in de gemeente. Hiervan is 60 tot 80% bedoeld voor gezinnen. Naast de inzet voor gezinnen richt de gemeente zich ook op het uitbreiden van de voorraad betaalbare woningen (van 2.500 naar 2.800), doorstroming naar geschikte woningen en verduurzaming van de woningvoorraad.

Plangebied
Het onderhavige plan voorziet in de realisatie van huur- en koopappartementen alsmede grondgebonden koopwoningen. In totaal gaat het om 102 woningen, waarvan 53 sociale huurwoningen.

Volgens de Woonvisie van Leusden moeten er in de periode 2015-2025 minimaal 800 en maximaal 1.200 woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. 60% tot 80% hiervan moet geschikt zijn voor gezinnen. Hiermee wil Leusden voor gezinnen met kinderen een aantrekkelijk aanbod realiseren. Met name woningen in het goedkopere koopsegment en betaalbare huursegment moeten extra gerealiseerd worden in de komende jaren. Gezien het beoogde programma, van vrije sector huurappartementen en de koopappartementen, sluit het planinitiatief hier voor het overgrote deel bij aan en voorziet daarmee in een kwalitatieve behoefte. Het beoogde initiatief kan met de toevoeging van 102 woningen voorzien in de woningbouwbehoefte van de gemeente Leusden. In de ladderonderbouwing in de bijlagen bij dit bestemmingsplan is nader ingegaan op het beleid uit de Woonvisie. Hier wordt dan ook naar verwezen. Geconcludeerd wordt dat het initiatief zowel voorziet in de kwalitatieve als kwantitatieve woningbouwbehoefte van de gemeente Leusden.

Omgevingsvisie Stedelijk gebied
De gemeente Leusden heeft in haar Omgevingsvisie Stedelijk gebied ook enkele uitgangspunten/ambities beschreven op het gebied van wonen. Zo geeft de gemeente het volgende aan:

Visie: groene gevarieerde woongemeente
We willen dat Leusden een gezinsdorp blijft èn een gevarieerd en compleet woningaanbod heeft voor de eigen inwoners. Tegelijk willen we de kracht van het wonen in Leusden, groen en rustig, in stand houden en versterken. Daarom maken we in de visie de volgende keuzes:

• We kiezen ervoor om gevarieerder woningaanbod te gaan bouwen.
• We kiezen voor een manier van groeien, waarmee we het groen behouden en ontwikkelen.
• We laten de woningbouw voor korte en lange termijn in elkaar over lopen.

• De woningmarkt trekt aan, met name in Amersfoort droogt het woningenaanbod op, in Leusden begint dat nu ook.
• Er is veel vraag naar appartementen voor senioren (doorstroming). Appartementen (rond 80 m2) met prijzen van 200.000,- tot 230.000,- gaan heel snel en worden veel gekocht door Leusdenaren zelf.
• Duurdere appartementen (> 300.000) gaan minder snel en dan liggen de verhoudingen ook anders. 60% wordt gekocht van buiten Leusden, 40% door Leusdenaren.
• Er is ook vraag naar kleinere appartementen voor starters (meest eenpersoons huishoudens), bv. van 40 m2.
• Momenteel verlaten ook veel senioren Leusden (mogelijk deels vanwege gebrek aan aanbod, maar wellicht ook om dichter bij voorzieningen te zitten).
• Vraag naar grotere woningen (vanaf 170 m2) bij mensen die willen doorstromen vanuit een gangbare eengezinswoning (tot 130 m2).

Onderhavig plan voorziet in de vraag naar seniorenwoningen. Daarnaast wordt gezorgd voor een gevarieerd woningaanbod, waardoor het plan aansluit om de ambities rondom wonen uit de Omgevingsvisie Stedelijk Gebied. Er zijn geen andere zaken beschreven in de omgevingsvisie die tegenstrijdig zijn met dit initiatief.

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische randvoorwaarden

4.1 Bodem

Beleidskader
Ten aanzien van de bodemkwaliteit geldt de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie(s).

Bodem-, Water- en Milieuplan 2016 - 2021, Provincie Utrecht
De provincie heeft als opmaat voor het Omgevingsplan Utrecht het Bodem-, Water- en Milieuplan opgesteld. Dit omvat het waterplan en het milieubeleidsplan. Het plangebied is aangewezen voor 'aardkundige waarden'. Hier zet de provincie in op 'Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap en behoud van aardkundige waarden'.

Plangebied
Er zijn meerdere bodemonderzoek uitgevoerd in het plangebied. Deze zijn opgenomen in de bijlagen. Hierna worden de belangrijkste conclusies per onderzoek beschreven.

Lisidunalaan 18 te Leusden (villa): 13 oktober 2016
Uit dit onderzoek is gebleken dat de humeus zandige bovengrond en de zandige ondergrond niet zijn verontreinigd. In de humeus zandige ondergrond is een licht verhoogd gehalte met minerale olie aangetroffen. In het grondwater is barium lokaal licht verhoogd aanwezig. Dit betreft vermoedelijk een natuurlijk verhoogd gehalte. In de opgeboorde grond en het directe maaiveld zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen. Op basis van de onderzoeksresultaten dient de hypothese onverdacht formeel te worden verworpen. De licht verhoogde gehalten vormen geen aanleiding voor nader onderzoek en kunnen als verhoogde achtergrondwaarden worden beschouwd. De aangetroffen lichte verontreinigingen vormen geen belemmering voor het huidige gebruik en eventuele wijzigingen in het gebruik.

Lisidunalaan 18 te Leusden (noordstrook): 13 oktober 2016
Uit het onderzoek is gebleken dat de humeus zandige boven- en ondergrond niet verontreinigd zijn. De zandige ondergrond is licht verontreinigd met kobalt, koper, lood en zink. Het grondwater is lokaal licht verontreinigd met barium. De aangetroffen licht verhoogde gehalten zijn vermoedelijk verhoogde achtergrondwaarde dan wel van natuurlijke herkomst. In de opgeboorde grond en het directe maaiveld zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen. Op basis van de onderzoeksresultaten dient de hypothese onverdacht formeel te worden verworpen. De licht verhoogde gehalten vormen geen aanleiding voor nader onderzoek en kunnen als verhoogde achtergrondwaarden worden beschouwd. De aangetroffen lichte verontreinigingen vormen geen belemmering voor het huidige gebruik en eventuele wijzigingen in het gebruik.

Lisidunalaan 18 te Leusden (weststrook): 3 december 2018
Op basis van de onderzoeksresultaten dient de hypothese onverdacht te worden verworpen. De zandige bovengrond is licht verontreinigd met kwik. Daarnaast is in zandige ondergrond geen verontreinigingen aangetroffen. De kleilaag (t.p.v. boring 01) is licht verontreinigd met cadmium, kwik en minerale olie. In het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetroffen. De licht verhoogde gehalten vormen in het kader van de Wet Bodembescherming geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Met dit onderzoek zijn milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen aangetroffen voor de voorgenomen transactie.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat er milieuhygiënisch gezien geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling. De bodemkwaliteit is in voldoende mate onderzocht door middel van actuele onderzoeken. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Ten aanzien van PFAS zal voorafgaand aan de vaststelling van het plan de basiswaarde worden onderzocht in verband met de aanvoer van grond (nul-meting). Het PFAS-gehalte mag niet verhoogd worden.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
Beleidskader
Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Dit is een herziening van de Monumentenwet 1988. Met deze herziening zijn de belangrijkste bevoegdheden aangaande de archeologie bij de gemeente neergelegd. De gemeenteraad is op grond van de Monumentenwet verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Om dit te kunnen onderbouwen dient de gemeente er voor te zorgen dat de archeologische waarden en verwachtingen binnen het gemeentelijk grondgebied bekend zijn. Deze waarden en verwachtingen zijn aangegeven op een voor de gemeente opgestelde Archeologische Verwachtings- en Beleidsadvieskaart, die op basis van archeologische waarnemingen en vondsten, landschappelijke en historische gegevens tot stand is gekomen. De op de gemeente toegespitste Archeologische Beleidskaart (vastgesteld in december 2012) vervangt de inmiddels verouderde Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) en Archeologische Monumenten Kaart (AMK).

Plangebied
In het plangebied geldt een lage archeologische verwachtingswaarde conform de archeologische beleidskaart. Er is door Salisbury BV een archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het plangebied, omdat de drempelwaarden voor archeologisch onderzoek worden overrschreden. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen. Hieronder worden de belangrijkste conclusies beschreven.

Op basis van het bureauonderzoek is geconcludeerd dat in het plangebied een lage archeologische verwachting geldt voor alle perioden. Uit onderzoeken uit de wijdere omgeving blijkt dat er sprake is van lintbebouwing met opstrekkende of cope verkavelingen in het achterliggende veengebied, waar landbouw (onder andere tabak) en veeteelt bedreven werd in de Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Op de hogere, drogere dekzandruggen en duinen langs waterlopen vond bewoning plaats vanaf in elk geval het Mesolithicum tot en met de Middeleeuwen. Het plangebied is echter laag gelegen en uit gravend onderzoek op het direct aansluitende terrein blijkt dat er alleen veen in de ondergrond aanwezig is, en dat het plangebied altijd te nat is geweest voor bewoning. Ook zijn er geen vondsten uit het plangebied bekend. Dit is zeer waarschijnlijk ook voor dit plangebied zo geweest. Het plangebied is relatief laag gelegen en vlak.

Het verkennende booronderzoek bevestigt deze verwachting. In geen van de boringen is een intact bodemprofiel aangetroffen. Er is sprake van een (grotendeels verrommelde) humeuze laag die direct gelegen is op het pleistocene dekzand. In een van de boringen is een dun laagje veen aangetroffen. Het is goed mogelijk dat ook op de locaties van de andere boringen veen aanwezig was, dat echter later door grondbewerking met de humeuze bovenlaag vermengd is geraakt. Op basis van de resultaten van het verkennend booronderzoek blijft zodoende de lage archeologische verwachting die is opgesteld in het bureauonderzoek in stand.

Conclusie  
Op basis van de resultaten van het hier gerapporteerde onderzoek is geadviseerd om het plangebied vrij te geven voor de geplande werkzaamheden. Op basis van het bureauonderzoek is een lage verwachting opgesteld voor alle archeologische periodes in het plangebied. Het verkennende booronderzoek heeft geen aanleiding gegeven deze verwachting naar boven toe bij te stellen. De kans dat de geplande werkzaamheden eventuele archeologische resten zouden kunnen verstoren wordt derhalve zeer klein geacht. De archeologische dubbelbestemming is in het plangebied verwijderd.

Ook voor het vrijgegeven plangebied bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet 2016 dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de gemeente, provincie of de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

Met betrekking tot de bevindingen en aanbevelingen uit dit onderzoek dient contact opgenomen te worden met het bevoegd gezag, in dit geval de gemeente Leusden.

Cultuurhistorie
Beleidskader
De Modernisering van de Monumentenzorg (MoMo) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Plangebied
Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Leusden in de provincie Utrecht. Een uitsnede van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Utrecht is weergegeven in figuur 4.1. Hierop is te zien dat binnen het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle elementen, gebouwen, structuren of landschappen voorkomen. Het plangebied is niet gelegen binnen een molenbiotoop. Daarnaast bevinden zich in het plangebied geen gemeentelijke of Rijksmonumenten.

Figuur 4.1: Cultuurhistorische Waardenkaart Utrecht

Conclusie  
Het initiatief heeft geen negatieve gevolgen voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.3 Water

Beleidskader
De Europese Kaderrichtlijn Water (2003)
De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; emissies worden verbeterd; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1998)
De Vierde Nota Waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is "een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden / versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd". Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water)problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt.

Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)
De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie "Waterbeheer 21e eeuw" heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

Bodem-, Water en Milieuplan 2016 - 2021, Provincie Utrecht
De provincie heeft als opmaat voor het Omgevingsplan Utrecht het Bodem, Water en Milieuplan opgesteld. Dit omvat het waterplan en het milieubeleidsplan. Het plangebied is aangewezen voor 'Normering wateroverlast'. Bij hevige regenval kan het afwateringssysteem onvoldoende zijn en kunnen gebieden deels onder water komen te staan. De provincie heeft met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht normen vastgesteld. Deze normen voor wateroverlast zijn vastgelegd in de Waterverordeningen van de waterschappen. Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'Structuurvisie-gebied Oppervlaktewater niet-KRW'. De provincie zet hier in op het ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie (participerend). Tevens wordt ingezet op behoud van de strategische watervoorraden (participerend en regulerend).

Waterbeheer 21e eeuw (WB21) 
Het thema "water als ordenend principe" loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Dit waterplan valt onder het regime van de nieuwe waterwet (22 december 2009).

Waterbeheerplan Waterschap Vallei en Veluwe
In de Waterbeheersplannen 2016 - 2021 heeft waterschap Vallei en Veluwe haar ambities en uitvoeringsprogramma's vastgelegd voor de periode 2016 tot en met 2021. De plannen bepalen in grote lijnen de agenda's voor de komende zes jaar. De plannen zijn mede kaderstellend voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in de plangebieden.

Watertoets
1. Algemeen
Op 16 december 2019 is door "Drong omgeving & techniek" een watertoets opgesteld voor dit plan (kenmerk: 1704001-WP). In deze waterparagraaf is ten behoeve van het bestemmingsplan Lisidunahof te Leusden de inbreng van het aspect water nader uitgewerkt.

In het kader van het waterstructuurplan is overleg gevoerd met de gemeente Leusden. Het waterstructuurplan is opgenomen in Bijlage 4.

2. Plangebied
Situering
Lisidunahof bevindt zich aan de westzijde van Leusden en grenst met de groene zoom. Aan de projectgrens bevindt zich zorgcentrum Lisidunahof, onderdeel van bewegen 3.0. Aan de noord-, oost- en zuidzijde wordt het gebied omgeven door watergangen. Langs de westzijde loopt de Groene Zoom, dat Leusden verbindt met de N226.

Huidige inrichting
Langs de oostzijde van het gebied is parkeergelegenheid aanwezig voor het zorgcentrum. In de zuidoosthoek staat een villa de gehele noordzijde bestaat uit braakliggend terrein en bomen.

Maaiveldhoogten
Er is een volledige inmeting uitgevoerd. De hoogte van het gebied varieert tussen ca. 2,80m+ NAP en ca. 3,40m +NAP. Het terrein aan de noordzijde ligt gemiddeld het hoogst met een afloop naar ca. 2,80m +NAP langs de watergang. Aan de oostzijde loopt het terrein af in zuidelijk richting vanaf 3,30m +NAP tot 2,80m +NAP.

Ten behoeve van de verkaveling wordt het gebied opgehoogd. De vloerpeilen van de nieuwe woningen liggen tussen de 3,45m +NAP en 3,60m +NAP.

Bodemopbouw
In het gebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter hoogte van de Villa aan de zuidzijde en langs de noordzijde. Hierbij zijn 3 boringen uitgevoerd tot een diepte van 2,0m uitgevoerd. Deze boringen tonen aan dat de bodemopbouw in zijn geheel bestaat uit zeer fijn tot matig fijn, sterk humeus zand.

3. Waterhuishouding
Oppervlaktewater
Het projectgebied wordt aan de noord-, zuid-, en oostzijde omgeven door oppervlaktewateren. De waterlichamen aan de noord- en zuidzijde worden door de legger van het waterschap aangemerkt als B-watergangen. Langs de oostzijde loopt een A-watergang.

De B-watergangen aan de noord- en zuidzijde worden deels verbreed om het wateroppervlak te vergroten.

Grondwaterstanden
In het gebied zijn grondwatergegevens gemeten met behulp van peilbuizen. In de peilbuizen is de grondwaterstand gedurende een half jaar gemeten op 5 locaties. Tussen deze metingen ligt de gemiddeld hoogste grondwaterstand op 1,18m -mv. Verwacht wordt dat door ophoging van het gebied de ontwateringsdiepte, dieper komt te liggen dan in de huidige situatie.

Infiltratie
Op basis van de bodemopbouw kan worden opgemaakt dat deze matig tot slecht doorlatend is (0,01 – 0,5 m/dag).

Aan de noordzijde wordt op het veld aan de westzijde van appartement D een wadi aangelegd. Ook aan de westzijde wordt een wadi aangebracht naast het zorgcentrum. Beide wadi's worden door middel van drainage en een overloopvoorziening afgewaterd. Door de slechte doorlatendheid van de ondergrond is actief gebruik maken van infiltratie voor berging niet raadzaam.

De parkeervakken van de parkeerplaats voor Stichting Bewegen 3.0 worden waterdoorlatend aangelegd. De fundering van deze parkeervakken wordt hiervoor voldoende waterdoorlatend aangelegd.

Riolering
De afwatering van vuil- en hemelwater wordt gescheiden gerealiseerd.

Het hemelwater wordt volledig oppervlakkig afgewaterd naar de bergingsvoorzieningen. Zo hoeft er binnen het gebied geen HWA-stelsel aangebracht te worden. Het hemelwater wordt verdeeld afgevoerd naar de noord- en zuidzijde. Daarbij is rekening gehouden met het te bergen oppervlak.

Voor de afvoer van vuilwater wordt een DWA-stelsel aangelegd onder de rijbaan. Deze wordt middels een pompput aangesloten op het bestaande DWA-stelsel in de twaalfmorgenlaan ten zuiden van het plangebied.

Beleidskader
Voor het ontwerp van de waterhuishouding ten behoeve van de waterhuishouding van de ontwikkeling van Lisidunahof zijn de beleidsregels van de Keur van het Waterschap Vallei en Veluwe gehanteerd. Noodzakelijke uitgangspunten die niet uit de Keur verkregen konden worden zijn in overleg met de gemeente Leusden bepaald.

4. Randvoorwaarden
Grondwater
Voor de ontwatering met betrekking tot de ontwikkeling gelden de volgende eisen:

• Woningen met kruipruimte : 1,20m -mv
• Woningen zonder kruipruimte : 1,00m -mv
• Wegpeilen : 0,70m -mv
• Tuinen en groenstructuren : 0,40m -mv

Deze ontwateringsdiepten vormen geen problemen voor de realisatie van het plan.

Oppervlaktewater
Ten behoeve van de ontwikkeling van Lisidunahof worden bestaande B-watergangen uitgebreid. Dit betreft permanent watervoerende watergangen met een beheerpeil van 1,50m +NAP. Om berging te creëren worden de watergangen voorzien van een V-stuw met een overstorthoogte op 1,80m +NAP. Voor de watergang aan de zuidzijde is dit tevens de maximale stijghoogte die gerealiseerd kan worden in verband met bovenstroomse aansluitingen.

Ten behoeve van onderhoud is hiervoor de eis aangehouden dat deze van insteek tot insteek talud maximaal 6,0m breed zijn met een onderhoudsstrook van minimaal 4,0m breed.

Hemelwater
Voor het plangebied geldt dat hemelwater en vuilwater gescheiden afgevoerd dienen te worden. Het hemelwater afkomstig van percelen, parkeerplaatsen, trottoirs en de rijbaan zelf wordt oppervlakkig met een minimum afschot naar de bergingsvoorzieningen afgevoerd.

Voor de toename van het verhard oppervlak ten gevolge van de ontwikkeling van Lisidunahof dient 60mm berging ter compensatie aangelegd te worden. Met een toename in het verhard oppervlak van 7.888,5m2 bedraagt de benodigde berging in totaal 473,3m3.

De benodigde berging wordt gerealiseerd door verbreding en opstuwing van bestaande watergangen, aanleg van wadi's en het gedeeltelijk waterdoorlatend aanleggen van parkeervakken. In totaal wordt hiermee 474,6m3 berging gerealiseerd. Er is daarmee voldoende bergingscapaciteit aanwezig binnen het plangebied.

Bronmaatregelen
Bij uitwerking van het plan dient aandacht te zijn voor het terugdringen van diffuse bronnen als:

• Chemische onkruidbestrijding
• Uitlogend wegmeubilair
• Wassen van voertuigen in de woonwijk
• Hondenpoep
• Uitlogende bouwmaterialen

Vuilwater
Het vuilwater (droogweerafvoer) wordt apart van het hemelwater in een rioolstelsel verzameld en middels een pompput afgevoerd naar de Twaalfmorgenlaan.

Conclusie
Het aspect 'water' zorgt, rekening houdend met de genoemde uitgangspunten/maatregelen in de opgestelde waterparagraaf in de bijlagen, niet voor belemmeringen.

4.4 Flora en fauna

Beleidskader
De bescherming van de natuur is vastgelegd in de Wet natuurbescherming (Wnb). De Wnb geeft het wettelijke kader voor de bescherming van natuurgebieden en voor soortenbescherming. Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wnb ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en gebieden de uitvoering van het plan niet in de weg staan. De provincie is bevoegd gezag voor de toetsing van handelingen met mogelijke gevolgen voor beschermde dier- en plantensoorten (de soortenbeschermingsbepalingen) én voor Natura 2000-gebieden (de gebiedenbeschermingsbepalingen). Alleen bij ruimtelijke ingrepen waarmee grote nationale belangen zijn gemoeid, blijft het Rijk bevoegd gezag.

Daarnaast vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door middel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), de voormalige Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Ook in dit kader zijn de provincies het bevoegd gezag.

Plangebied
Quickscan
Er is door Staring Advies een quickscan natuur uitgevoerd voor het plangebied. Hiervoor wordt verwezen naar de bijlagen. Aan de hand van de resultaten van de quickscan natuurtoets op de locatie 'Lisidunahof in Leusden' kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Aanvullend onderzoek naar gebouwbewonende vleermuizen is noodzakelijk door sloop van de aanwezige bebouwing.
• Aanvullend onderzoek naar boombewonende vleermuizen en vliegroutes/foerageergebieden is noodzakelijk indien door bomenkap kans is op aantasting van de functionaliteit van het leefgebied. Voor de vaststelling van het plan zal door middel van een actualisatie van de quickscan op basis van het meest actuele bomenplan worden onderzocht of aanvullend onderzoek noodzakelijk is.
• Aanvullend onderzoek of het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk voor overige soorten.
• Bij het toetsingskader van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) geldt geen externe werking. Er vindt geen ruimtebeslag op bestaande natuur of groene contouren binnen het NNN plaats door bijvoorbeeld nieuwbouw of de aanleg van infrastructuur. Er worden geen opgaande groenstructuren of andere natuurelementen verwijderd binnen het NNN. Nadelige effecten voor, tijdens en na inrichting van het plangebied op het NNN zijn niet te verwachten door de aard van de werkzaamheden. De kernkwaliteiten van het NNN worden niet aangetast. Er hoeft geen verdere toetsing uitgevoerd te worden.

Stikstof
Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Arkemheen' is gelegen op ruim 10 kilometer. Andere Natura 2000-gebieden, zoals de Veluwe, Rijntakken, Eemmeer & Gooimeer Zuidoever en Oostelijke Vechtplassen liggen op ruim 15 kilometer. Om op voorhand negatieve effecten op Natura-2000 gebieden vanwege stikstofdepositie uit te sluiten is een Aerius-berekening uitgevoerd voor zowel de aanleg- als gebruiksfase. Deze berekening is in de bijlagen opgenomen. Uit de uitgevoerde berekeningen blijkt dat er bij zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol/ha/j. Daarmee kunnen op voorhand negatieve effecten op Natura-2000 gebieden vanwege stikstofdepositie uitgesloten worden.

Aanvullend vleermuisonderzoek
Naar aanleiding van de quickscan natuur is een vervolgonderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlagen. Hieronder zijn de belangrijkste conclusies beschreven.

• Gewone dwergvleermuis: In het plangebied is in de te slopen Villa Buitenhof een paarverblijfplaats van een solitaire gewone dwergvleermuis aangetroffen. Door de geplande sloop van dit gebouw is er sprake van het verloren gaan van deze verblijfplaats. Voor de geplande werkzaamheden dienen mitigerende en compenserende maatregelen getroffen te worden. Het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is noodzakelijk voor deze soort.
• Overige vleermuizen: Door de geplande ruimtelijke ontwikkelingen verdwijnen er geen vaste rust- en verblijfplaatsen, vliegroutes of essentiële foerageergebieden van overige vleermuissoorten. Er hoeven geen mitigerende en/of compenserende maatregelen getroffen te worden. Het aanvragen van een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet noodzakelijk.
• Overige soortgroepen: Voor de effectbeoordeling voor beschermde soorten uit overige soortgroepen wordt verwezen naar de reeds uitgevoerde quickscan natuurtoets (SSA rapport 1744).

Inmiddels is de benodigde ontheffing verleend en onherroepelijk geworden. Er zijn daarom geen belemmeringen vanuit de Wet Natuurbescherming voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

Bomeninventarisatie en bomeneffectanalyse
Op het terrein van Lisidunahof staan verschillende bomen. Om te bepalen welke bomen eventueel gekapt moeten worden ten behoeve van onderhavig plan en welke waarde deze bomen hebben, is een inventarisatie gedaan. Ter compensatie worden nieuwe bomen aangepland. Het bomenplan is weergegeven in figuur 4.3 en tevens in de bijlagen opgenomen.

Er is rekening gehouden met het behoud van de robuuste natuurstrook en bomen aan de westzijde van het plangebied (aan de Groene Zoom). Voor een zevental bomen is door middel van een bomeneffectanalyse (BEA), welke als separate bijlage is opgenomen, onderzocht of deze duurzaam behouden kunnen blijven met het plan. De invloed van het plan op de betreffende bomen is overwegend beperkt tot zeer beperkt. Er zijn eisen en randvoorwaarden geformuleerd, welke voorkomen dat onaanvaarbare schades aan de bomen en/of de groeiplaatsen ontstaan. Eén boom wordt naar aanleiding van de resultaten van de BEA gekapt.

Figuur 4.3: bomenplan

Conclusie
Het aspect 'flora en fauna' zorgt niet voor belemmeringen.

4.5 Geluid

Beleidskader
De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van een plan aandacht te worden besteed aan het aspect geluid. In de Wet geluidhinder (Wgh) is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. Aangezien het plangebied niet gelegen is binnen de zone van een spoorweg en/of in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein, is alleen aandacht besteed aan het aspect wegverkeerslawaai. Voor het hanteren van hogere waarden hanteert de gemeente het geactualiseerde geluidsbeleid: Nota geluidbeleid wegverkeerslawaai, 2019.

Plangebied
Er is door K+ Adviesgroep een akoestisch onderzoek wegverkeer uitgevoerd. Dit onderzoek is in de bijlagen opgenomen. Hierna worden de belangrijkste resultaten en conclusies beschreven.

Wet Geluidhinder
Burgemeester de Beaufortweg
De geluidbelasting ten gevolge van deze weg is maximaal 36 dB, incl. aftrek artikel 110g. De waarde ligt onder de voorkeursgrenswaarde waardoor geen hogere waarde ten aanzien van deze weg hoeft te worden aangevraagd. De Wet geluidhinder legt ten gevolge van deze weg geen restricties op aan het plan.

Groene Zoom
De voorkeursgrenswaarde wordt wel, maar de maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. De geluidbelasting ten gevolge van de Groene Zoom is maximaal 55 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh). Overschrijding vindt plaats op een aantal appartementen in gebouwen A, B en C ter plaatse van de noordelijke en westelijke gevels. Bij de gemeente Leusden kan een verzoek worden ingediend voor het verlenen van een hogere waarde. Voor de voorwaarden uit de Nota geluidbeleid wegverkeerslawaai wordt verwezen naar de toetsing in de separate bijlage. Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan het gemeentelijk geluidbeleid.

Goede ruimtelijke ordening
Lisidunalaan West
Er is sprake van een 30 km/zone, zodat niet hoeft te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de weg wel meegenomen en zijn de optredende gevelbelastingen beschouwd volgens de systematiek van de Wet geluidhinder. De voorkeursgrenswaarde wordt niet overschreden indien getoetst zou worden aan de Wet geluidhinder. De geluidbelasting is ten hoogste 46 dB (incl. art. 110g Wgh). Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Lisidunalaan Oost
Er is sprake van een 30 km/zone, zodat niet hoeft te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de weg wel meegenomen en zijn de optredende gevelbelastingen beschouwd volgens de systematiek van de Wet geluidhinder. De voorkeursgrenswaarde wordt niet overschreden indien getoetst zou worden aan de Wet geluidhinder. De geluidbelasting is ten hoogste 32 dB (incl. art. 110g Wgh). Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Twaalf Morgenlaan
Er is sprake van een 30 km/zone, zodat niet hoeft te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de weg wel meegenomen en zijn de optredende gevelbelastingen beschouwd volgens de systematiek van de Wet geluidhinder. De voorkeursgrenswaarde wordt niet overschreden indien getoetst zou worden aan de Wet geluidhinder. De geluidbelasting is ten hoogste 20 dB (incl. art. 110g Wgh). Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Cumulatie
Ruimtelijk relevante cumulatie van geluid is niet aan de orde. De gecumuleerde belasting is in het akoestisch onderzoek berekend.

Conclusie
De voorkeursgrenswaarde wordt voor een aantal woningen overschreden ten aanzien van de Groene Zoom. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. De geluidbelasting ten gevolge van de Groene Zoom is namelijk maximaal 55 dB incl. aftrek art. 110g Wgh. Voor de overige wegen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.

Er dient een hogere waarde te worden aangevraagd bij de gemeente Leusden ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Groene Zoom voor in totaal ca. 12 woningen. Verlening van hogere waarden past voor alle woningen, waarvoor dit benodigd is, in het gemeentelijk geluidbeleid. Wanneer een hogere waarde wordt verleend, moet voor de nieuwe woningen worden aangetoond welke geluidwerende maatregelen aan de gevel noodzakelijk zijn om te kunnen voldoen aan het gestelde in Afdeling 3.1 van het Bouwbesluit. Hiervoor zijn gelet op de optredende (cumulatieve) geluidniveaus geen belemmeringen te verwachten. Ook vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening, bestaat er derhalve geen belemmering om de in het plan opgenomen woningbouwontwikkeling mogelijk te maken.

4.6 Luchtkwaliteit

Beleidskader 
Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een plan worden vastgesteld, indien:

• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 opgenomen grenswaarde, die behoort bij de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen; of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect; of
• aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie of in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen; of
• het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Ruimtelijke-economische besluiten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM zijn uitvoeringsregels vastgesteld die betrekking hebben op het begrip NIBM. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10 In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Vooralsnog geldt dat:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling) geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur dat bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit meer hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is dat bij minder dan 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg, of 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Plangebied
Aangezien met onderhavig plan sprake is van de realisatie van 102 woningen (< 1.500) is een berekening van de invloed van het plan op de luchtkwaliteit niet van toepassing.

Wel moet aangetoond worden dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de toekomstige woningen. Om deze reden is gekeken naar de achtergrondwaarden met betrekking tot fijnstof en stikstof. In navolgend figuur is hiervan een overzicht weergegeven. Geconcludeerd wordt dat de achtergrondwaarden ruim onder de norm liggen en daarmee sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen.

Figuur 4.3: Achtergrondwaarden luchtkwaliteit (bron: NSL-monitoringstool)

Conclusie
Het aspect 'luchtkwaliteit' zorgt niet voor belemmeringen.

4.7 Externe veiligheid

Beleidskader
Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden.

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid ('Indeling Leidraad maatramp') zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking tot:

• bevi-inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Plangebied
Het plan voorziet in toevoeging van nieuwe kwetsbare objecten. Om de risico's ter plaatse van het plangebied te bepalen is daarom gekeken naar de Risicokaart. In figuur 4.4 is een uitsnede van deze kaart weergegeven ter plaatse van plangebied.

Figuur 4.4: Risicobronnen in de omgeving (bron: Risicokaart)

A28 knp. Hoevelaken - afrit 6 (Leusden Zuid)
Ten westen van het plangebied loopt de A28. Ter plaatse van het plangebied ligt wegvak U82 van deze snelweg. Hier geldt een PR-plafond van 16 meter. Het plangebied ligt hier ruim buiten. De vervoershoeveelheid (aantal tankauto's) van deze weg (in dit wegvak) is 6.975. Over deze weg worden stoffen vervoerd met stofcategorieën: LF1, LF2, LT1, LT2 en GT3. Volgens de tabel in figuur 4.5 geldt hiervoor een invloedsgebied van het groepsrisico van 880 meter. Het plangebied is gelegen op circa 1.000 meter van de A28 en ligt daarmee buiten het invloedgebied. Verdere verantwoording van het groepsrisico ten gevolge van de A28 is dan ook niet noodzakelijk.

Figuur 4.5: Invloedsgebieden per stofcategorie

Leiding Gasunie
Ten westen van het plangebied loopt een leiding van de Gasunie. Volgens de Risicokaart heeft de gasleiding een diameter van 36,98 inch (914 mm) en een maximale werkdruk van 66,2 bar. Voor een dergelijke buisleiding geldt een invloedsgebied van 430 meter (1% letaliteit). Voor 100% letaliteit geldt een invloedgebied van 180 meter. Het plangebied is gelegen op circa 360 meter en ligt daarmee binnen het invloedsgebied van deze leiding. Om deze reden dient een verantwoording van het groeprisico (GR) plaats te vinden (zie kopje 'verantwoording groepsrisico').

Groene Zoom
De straat Groene Zoom is gelegen op circa 30 meter afstand ten westen van de dichtstbijzijnde woning in het Lisidunahof. In de Handleiding analyse risico’s transport (HART) worden vuistregels gegeven voor de analyse van transportrisico’s. In 1.2.4.1 van de bijlage bij de HART is aangegeven dat wegen binnen de bebouwde kom (50 km/uur) geen 10-6 contour hebben. Voor het groepsrisico worden ook vuistregels gegeven om te bepalen of een berekening van het groepsrisico noodzakelijk is. Voor wegen binnen de bebouwde kom staan deze vuistregels in paragraaf 1.4.2.2 van de bijlage bij de HART. Voor de Groene Zoom zijn geen tellingen van het vervoer van gevaarlijke stoffen bekend. In vergelijkbare casussen is uitgegaan van 500 transporten GF3 (brandbaar gas zoals LPG) per jaar. Er is een verantwoording van het groepsrisico opgesteld (zie kopje 'verantwoording groepsrisico').

Tankstation Total
Ten noordwesten van het plangebied bevindt zich een tankstation (Randweg 4, Leusden). Dit tankstation heeft een LPG-reservoir, LPG-afleverinstallatie en vulpunt. De grootste PR-contour die wordt gevormd bedraagt 25 meter. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt ten hoogste 150 meter. Het plangebied is gelegen op circa 700 meter van het tankstation en daarmee buiten de risicoafstanden en het invloedsgebied. Verdere verantwoording van het groepsrisico ten gevolge van het tankstation is dan ook niet noodzakelijk.

Zwembad Octopus
Ten zuidwesten van het plangebied ligt zwembad Octopus. Bij dit zwembad wordt een vloeistof die giftige gassen kan vormen opgeslagen in een tank van 1.500 liter, namelijk chloorbleekloog. Hiervoor geldt geen PR-contour of GR-invloedsgebied. Verdere verantwoording van het groepsrisico ten gevolge van het zwembad is dan ook niet noodzakelijk.

Verantwoording groepsrisico
Leiding Gasunie
Er heeft een berekening en verantwoording van het groepsrisico plaatsgevonden ten gevolge van de leiding van de Gasunie ten westen van het plangebied. Hiervoor wordt verwezen naar de bijlagen. Hieronder worden de belangrijkste conclusies beschreven.

Zowel de huidige als de toekomstige situatie is berekend. Uit de berekening volgt dat ter plaatse van het plangebied geen plaatsgebonden 10-6-risicocontour van de buisleiding A-510 wordt berekend. Het plangebied ligt deels binnen 1% letaliteitsafstand voor externe veiligheid van deze buisleiding, zodat de invloed van het plan op de hoogte van het groepsrisico voor deze buisleiding is bepaald.

Uit de berekening van de hoogte van het groepsrisico zowel vóór als ná planrealisatie blijkt het de hoogte van het groepsrisico van genoemde buisleiding als gevolg van de planvorming niet toeneemt. Voor de buisleiding A-510 geldt dat de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden. Het groepsrisico bedraagt wel meer dan 0,1 x oriëntatiewaarde. Ten opzichte van de huidige situatie neemt het groepsrisico in de beoogde situatie niet toe.

Het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen vormt derhalve geen belemmering voor de planrealisatie. In artikel 12 lid 3 van het Besluit externe veiligheid buisleidingen juncto artikel 8 van de Regeling externe veiligheid buisleidingen is opgenomen wanneer sprake is van het verantwoorden van het groepsrisico. In onderhavige situatie is sprake van een beperkte verantwoordingsplicht. Voor een verantwoording van het groepsrisico moet door het bevoegd gezag advies worden gevraagd bij de regionale brandweer/Veiligheidsregio.

Groene Zoom
Het plangebied is gelegen binnen de 200 meter zone van de Groene Zoom. Deze weg is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Over de Groene Zoom worden uitsluitend GF3-stoffen getransporteerd. Op basis van de vuistregels uit de HART is geconcludeerd dat de 10% van de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden, waardoor kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van de risico’s als gevolg van deze weg.

In de bijlagen bij deze toelichting is een verantwoording van het groepsrisico opgenomen, waarin wordt ingegaan op het groepsrisico vanwege de transport over de Groene Zoom. De genoemde punten ten aanzien van bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid dienen voor advies nog aan de regionale brandweer/Veiligheidsregio te worden voorgelegd. De aanvullende adviezen van de Veiligheidsregio dient de gemeente Leusden mee te wegen in haar besluitvorming.

Conclusie
Het aspect 'externe veiligheid' zorgt niet voor belemmeringen.

4.8 Milieuhinder bedrijvigheid

Beleidskader
Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de invloed van bestaande (of nieuw te vestigen) bedrijven en andere milieubelastende activiteiten op de leefomgeving afgewogen te worden. Om milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten al in het ruimtelijke spoor te voorkomen, kunnen in een bestemmingsplan grenzen worden gesteld aan de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten. Het instrument hiervoor is milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt gebruik gemaakt van de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009.

Plangebied
Van plangebied naar omgeving
Met dit initiatief worden woningen mogelijk gemaakt. Woningen kennen geen milieucategorie (of richtafstand). De parkeerterreinen van de woningen kennen volgens de VNG brochure de milieucategorie 2 en dus een richtafstand van 30 meter. In de omgeving liggen geen woningen binnen deze richtafstand. Het plan heeft dan ook geen invloed op het woon- en leefklimaat ter plaatse van milieugevoelige objecten in de omgeving.

Van omgeving naar plangebied
In de omgeving van het plangebied bevindt zich geen zware bedrijvigheid of andere functies met een grote milieu-uitstraling. Aan de noordzijde van het plangebied ligt een kantoorbestemming en een gemengde bestemming (aan de Burgemeester de Beaufortweg). Voor beide bestemmingen geldt de milieucategorie 1 en een richtafstand van 10 meter. De dichtstbijzijnde woningen liggen op ruim meer dan 10 meter van deze bestemmingen. Ten noorden van het plangebied ligt tevens nog een bedrijventerrein (aan de Kastanjelaan). Binnen dit bedrijventerrein zijn slechts bedrijven met milieucategorie 2 toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter. De dichtstbijzijnde woningen bevinden zich op ruim 150 meter van deze bedrijfsbestemming. De paardenhouderij ten noordwesten van het plangebied (met een richtafstand van 50 meter) ligt ook op voldoende afstand. Ten slotte omvat de maatschappelijke bestemming van Stichting Beweging 3.0 een activiteit met een milieucategorie. Het psychogeriatisch zorgcentrum kan worden beschouwd als milieucategorie 1. De geprojecteerde woningen liggen buiten de richtafstand ten opzichte van het zorgcentrum. In het kader van de buiten het voorliggende plan vallende aanleg van het nieuwe parkeerterrein bij het zorgcentrum, is zorgvuldigheidshalve akoestisch onderzoek uitgevoerd. Daaruit bleek dat wordt voldaan aan het stappenplan conform de Handreiking Bedrijven en milieuzonering en de optredende geluidniveaus acceptabel zijn. Derhalve vormt de aanwezigheid van het nieuwe parkeerterrein geen belemmering voor het plan.

Conclusie
Het aspect milieuhinder bedrijvigheid vormt geen belemmering voor het voorliggende bestemmingsplan.

4.9 Verkeer en parkeren

Beleidskader
Een toename of wijziging van functies zorgt voor een verandering in de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte. Met behulp van de CROW-tool kan de verkeersgeneratie van een bepaalde functie worden berekend. Een eventuele toename mag niet voor onaanvaardbare negatieve effecten zorgen met betrekking tot de verkeersdrukte en –veiligheid. Zolang de betreffende wegen berekend zijn op de toekomstige aantallen, zijn enige negatieve effecten zoals extra verkeer of extra wachttijden, niet onaanvaardbaar.

De gemeente Leusden heeft een notitie (Randvoorwaarden en uitgangspunten project locatie Lisidunahof (versie d.d. 8 juni 2017)) opgesteld met de randvoorwaarden en uitgangspunten voor het bouwproject Lisidunahof, daarin heeft de gemeente per woningtype de parkeernorm bepaald.

Plangebied
Verkeer
Er is door Mobycon een verkeerskundige onderbouwing opgesteld voor onderhavig plan. Deze onderbouwing is opgenomen in de bijlagen bij deze toelichting. Hier wordt dan ook naar verwezen. Tevens zijn meermaals representatieve verkeerstellingen uitgevoerd, welke eveneens in de bijlage zijn opgenomen.

Op basis van de uitgevoerde toetsing wordt geconcludeerd dat de realisatie van de woningen aan de Lisidunalaan voornamelijk op het westelijke gedeelte voor een stijging van de intensiteiten zorgt. Deze intensiteiten blijven echter ruim binnen de maximaal acceptabele intensiteiten, afgezet tegen de geschiktheid van de aanwezige infrastructuur. Ook bij de aansluiting van het fietspad op de Lisidunalaan zijn op basis van de intensiteiten geen problemen te verwachten. Op basis van deze conclusie kan gesteld worden dat de ontwikkeling vanuit verkeerskundig perspectief aanvaardbaar is.

In het plan is de mogelijkheid opgenomen om, door middel van toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, in de toekomst eventueel een ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer aan de noordzijde van het plangebied te realiseren. Hiervoor bestaat momenteel geen concreet voornemen, noch enige noodzaak, maar het is wenselijk deze mogelijkheid niet geheel uit te sluiten.

Parkeren
In de bijlagen bij dit bestemmingsplan is een parkeerbalans opgenomen. Hieronder wordt de conclusie beschreven. Ten behoeve van het bepalen van de benodigde parkeerplaatsen voor Stichting Beweging 3.0 zijn tevens enkele parkeertellingen uitgevoerd. Deze zijn eveneens in de betreffende bijlage opgenomen.

In paragraaf 2.2 is reeds beschreven op welke wijze de parkeervoorzieningen worden aangelegd. In totaal worden 188 parkeerplaatsen binnen het plangebied gerealiseerd. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid bij de appartementengebouwen en grondgebonden woningen en Stichting Beweging 3.0. In totaal voorziet de parkeerbalans momenteel in een overschot van (afgerond) 7 parkeerplaatsen.

Op het terrein van Stichting Beweging 3.0 worden 65 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Op piekmomenten bij Stichting Beweging 3.0 is door middel van dubbelgebruik voldoende parkeergelegenheid op acceptabele afstand beschikbaar. Het overschot biedt ruimte om enkele parkeerplaatsen te schrappen, waar dit wenselijk is vanuit bijvoorbeeld landschappelijk oogpunt. Op basis van de bomeneffectanalyse zullen mogelijk enkele parkeerplaatsen worden geschrapt. Ook na deze eventuele wijziging blijft er voldoende parkeergelegenheid beschikbaar.

Conclusie 
Het aspect 'verkeer en parkeren' zorgt niet voor belemmeringen.

4.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Gemeenten en provincies moeten ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig.

Onderzocht is of er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. De aanmeldingsnotitie met vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen als separate bijlage.

Geconcludeerd is dat er, rekening houdend met:

• 1. de kenmerken van het project;
• 2. de plaats van het project; en
• 3. de kenmerken van het potentiële effect;

sprake is van een wezenlijk ander schaalniveau en een activiteit die vele malen kleinschaliger is. Bij elk plan is sprake van invloed op het milieu, maar deze is niet zodanig dat normen worden overschreden. De potentiële effecten van het plan, in relatie tot de kenmerken en de plaats van het plan, zijn dusdanig beperkt van aard en omvang dat dit geen belangrijk nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maken.

Voorafgaand aan de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan heeft de gemeente in een separaat besluit (28 januari 2020) op basis van de aanmeldingsnotitie besloten om geen m.e.r.-procedure te doorlopen.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemene juridische opzet

In dit bestemmingsplan wordt de planologisch-juridische basis gelegd voor de ontwikkeling van het Lisidunahof. Het bestemmingsplan biedt het ontwikkelingskader voor de gewenste woningbouwontwikkeling met appartementengebouwen en grondegebonden woningen met bijbehorende voorzieningen en vormt daarnaast het toetsingskader voor toekomstige bouwaanvragen. Het gebruik van de gronden in het plangebied wordt eveneens door de regels en verbeelding van dit bestemmingsplan bepaald.

Op het plan is de Wet ruimtelijke ordening van toepassing. Onderdeel van de daarbij behorende regelingen is de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening. In deze regeling wordt beschreven hoe het bestemmingsplan er uit moet zien en welke benamingen worden gehanteerd. Ook het kleurgebruik op de verbeelding (plankaart) is vastgelegd in de landelijke standaarden, evenals de technische vereisten. Vanzelfsprekend voldoet het bestemmingsplan aan deze nieuwe standaarden.

Het plan is opgezet als een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening, een plan met directe bouw- en gebruikstitels. Het bestemmingsplan bestaat volgens artikel 3.1.3. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) feitelijk uit de volgende (juridisch bindende) onderdelen:

• geometrische plaatsbepaling van het plangebied en de daarin aangewezen bestemmingen, de verbeelding;
• een beschrijving van die bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven, de regels.

Verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen en zijn diverse andere bepalingen in beeld gebracht. Ook zijn aanduidingen opgenomen, waar dat nodig is om binnen een bestemming een specifieke regeling mogelijk te kunnen maken. Het plan bestaat uit de bestemmingen die in paragraaf 5.2 worden behandeld. Gekozen is voor een gedetailleerd bestemmingsplan, gelet op de mate van concreetheid van het initiatief.

Regels
De opbouw van de regels is gelijk aan die van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). De opbouw van de regels is als volgt:

• Hoofdstuk 1 van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de "Begrippen" (Artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In Artikel 2 ("Wijze van meten) wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering (zoals goothoogte, bouwhoogte inhoud en oppervlakte) in het plan gemeten moet worden.
• In Hoofdstuk 2 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen. De gekozen bestemmingen worden in paragraaf 5.2 waar nodig nader toegelicht.
• In Hoofdstuk 3 staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsregels, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken.
• Hoofdstuk 4 van de regels heeft betrekking op het "Overgangsrecht" en de "Slotregel".

5.2 Bestemmingen

Groen
Het toekomstige openbaar gebied, buiten de verkeersvoorzieningen en watergangen, heeft de bestemming 'Groen' gekregen. De gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen en parken, watergangen en waterpartijen, paden, speelplaatsen en nutsvoorzieningen. In de noordwesthoek van het plangebied is een calamiteitenroute richting de Groene zoom toegestaan door middel van een specifieke aanduiding. Binnen de bestemming zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde alsmede nutsvoorzieningen toegestaan.

Tuin
De voorerven bij de grondgebonden woningen zijn bestemd als 'Tuin'. De gronden zijn bedoeld voor tuinen bij de woningen, alsmede parkeervoorzieningen en in- en uitritten. Daarnaast zijn groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Binnen de bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, pergola's e.d. worden gebouwd. Met een afwijkingsbevoegdheid kunnen kleinschalige bijbehorende bouwwerken worden vergund.

Verkeer - Verblijfsgebied
De ontsluitingsweg van het woongebied, alsmede de parkeerterreinen en aangrenzende terreinen zijn bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Er zijn wegen met maximaal twee rijstroken, parkeervoorzieningen, fiets- en voetpaden, groen- en speelvoorzieningen en watergangen en waterpartijen toegestaan. Er zijn binnen de bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, alsmede nutsvoorzieningen toegestaan.

Water
Het bestaande en nieuw te realiseren oppervlaktewater is bestemd als 'Water'. Binnen de bestemming zijn water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan, met daarbij passende bouwwerken.

Wonen
De appartementenblokken, grondgebonden woningen en achtertuinen bij de woningen hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. De gronden zijn bestemd voor het wonen in woningen, een beroep of niet-publieksgericht bedrijf aan huis, tuinen, erven, groen- en parkeervoorzieningen.

Door middel van bouwvlakken is aangegeven waar de hoofdgebouwen van de grondgebonden woningen alsmede de appartementengebouwen mogen worden gebouwd. De bouwvlakken zijn op maat opgenomen, met een geringe flexibiliteitsmarge. Voor de grondgebonden woningen is een erfbebouwingsregeling opgenomen in de bouwregels. De toegestane woningtypologie is per bouwvlak op de verbeelding aangegeven, evenals het aantal woningen per bouwvlak dat maximaal is toegestaan. Bij de appartementengebouwen zijn de maximum goot- en bouwhoogte per bouwvlak aangegeven op de verbeelding. Overige maatvoeringseisen voor de woningen zijn in de bouwregels opgenomen. In de bouwregels zijn duurzaamheidseisen (EPC-normen) opgenomen, zie paragraaf 2.2.4. Door middel van een afwijkingsbevoegdheid kan van deze normen worden afgeweken op voorwaarde dat elders voldoende duurzaamheidsmaatregelen worden genomen door de aanvrager.

Ten minste 50% van de woningen in het plangebied moet bestaan uit sociale woningbouw. Dit is in de planregels opgenomen. In het plan is voorts een parkeerregeling opgenomen.

5.3 Algemene regels

Naast de regels ten aanzien van specifieke bestemmingen, zijn in het plan ook algemene regels opgenomen. Deze regels gelden onafhankelijk van het type bestemming. De belangrijkste van de algemene regels zijn de volgende.

Algemene bouwregels
In de Algemene bouwregels is geregeld dat bestaande legale afwijkingen ten aanzien van voorgeschreven maatvoeringen zijn toegestaan. Deze worden daarmee niet onder het overgangsrecht geplaatst. Tevens is een regeling voor het ondergronds bouwen opgenomen.

Algemene gebruiksregels
In dit artikel is aangegeven welk gebruik in ieder geval als strijdig met het plan wordt aangemerkt.

Algemene afwijkingsregels
In de Algemene afwijkingsregels zijn enkele bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om op ondergeschikte punten van het plan af te wijken:

• het met 10% afwijken van in het plan aangegeven maten en percentages;
• het bouwen van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen tot een maximaal oppervlak van 30 m² en een hoogte van 3 meter;
• het bouwen van antennemasten tot een bouwhoogte van 20 meter en telecommunicatiemasten tot een bouwhoogte van 40 meter onder voorwaarden;
• het onder voorwaarden uitoefenen van een bed and breakfast;
• energieneutraal renoveren van gebouwen.

Algemene wijzigingsregels
In de Algemene wijzigingsregels zijn ook enkele regelingen opgenomen waarmee de gemeenteraad aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid geven om op enkele punten van het plan af te wijken. Het gaat daarbij om:

• de mogelijkheid om de ligging van grenzen van bestemmings- en bouwvlakken onder voorwaarden met 10% te verkleinen of vergroten;
• het wijzigen van de Staat van Bedrijfsactiviteiten indien nieuwe ontwikkelingen dit wenselijk maken;
• de mogelijkheid om een tweede ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer, binnen het op de verbeelding aangegeven wijzigingsgebied, onder voorwaarden te realiseren.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemers komen. Dat geldt ook voor mogelijke planschadevergoedingen waaromtrent een verhaalsovereenkomst met de gemeente zal worden gesloten voorafgaand aan de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

De gemeente en de grondeigenaar zullen een (anterieure) overeenkomst sluiten. Daarin worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal conform artikel 6.12 Wro. Het kostenverhaal is derhalve anderszins verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg conform artikel 3.1.1. Bro

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties zijn in kennis gesteld en hebben de mogelijkheid gekregen om te reageren. Met het waterschap heeft vóór de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan reeds de nodige afstemming plaatsgevonden omtrent de benodigde compensatie en de wijze waarop deze in het plan wordt voorzien. De provincie heeft per schriftelijke reactie d.d. 3 maart 2020 aangegeven geen bezwaren tegen het bestemmingsplan te hebben.

Om de buurt te betrekken bij de planvorming zijn verschillende informatiebijeenkomsten en gesprekken gehouden:

• 27 augustus 2018: eerste informatiebijeenkomst door ontwikkelende partijen.
• 17 december 2018: tweede informatiebijeenkomst door ontwikkelende partijen en gemeente.
• februari - juni 2019: gesprekken met bewonersgroep.
• 16 juli 2019: informatieavond door gemeente. Deze informatieavond heeft niet geleid tot aanpassingen in het plan.
• 12 september 2019: informatiemarkt/-ronde.
• 26 september 2019: de gemeenteraad heeft drie moties aangenomen. Over noordelijke ontsluiting, waterhuishouding en overleg met bewoners over zuidrand. De moties doen geen afbreuk aan de stedenbouwkundige opzet van het plan. Het plan is nader uitgewerkt, de meest recente planversie is toegevoegd als bijlage bij dit bestemmingsplan. Voor het overige is de raad akkoord en zijn er geen bedenkingen. De formele procedure kan derhalve worden opgesteld (zie navolgend).

Het bouwplan van appartementenblok A is naar aanleiding van het overleg met de bewonersgroep aangepast. De bouwhoogte van het zuidelijk deel is gedeeltelijk verlaagd van 4 naar 3 bouwlagen, waardoor dit gebouw getrapt wordt uitgevoerd.

De gemeente heeft tevens een brief naar de omwonenden met een uitnodiging voor een informatiebijeenkomst tijdens de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en met informatie over de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen gestuurd.

6.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is voor een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegd. Deze terinzagelegging is bekend gemaakt in de Staatscourant en het gemeenteblad online op www.leusden.nl. Gedurende de terinzagelegging kon eenieder zienswijzen indienen tegen het plan. Er zijn vier zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien in de als bijlage opgenomen zienswijzennota. Enkele zienswijzen hebben aanleiding gegeven tot een geringe correctie van de berekening van het toekomstige verkeersbewegingen (correctie naar beneden) in de toelichting en het verkeersonderzoek in de bijlagen. Voor het overige is er geen aanleiding tot aanpassing van het plan gevonden.

Tevens zijn twee kleinschalige ambtshalve wijzigingen aangebracht. Dit betreft een aanpassing van het bouwvlak van een hoekkavel met het oog op een betere stedenbouwkundige uitwerking van deze kavel en woning, alsmede een aanscherping van de in de planregels gestelde duurzaamheidseisen voor de nieuwe woningen.

6.2.3 Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens op 28 mei 2020 gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad.

Na vaststelling wordt het plan wederom gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden beroep tegen het plan instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze periode onherroepelijk.