Ursulineweg 30

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Ursulineweg 32 (voorheen Ursulineweg 4b) en 30 (voorheen Ursulineweg 4c) zijn het kantoor, opslag en de voormalige bedrijfswoning van een bloemenhandel gevestigd (zie afbeelding 1). De relatie tussen de bedrijfswoning en het bedrijf is met het overlijden van de voormalige eigenaar van het bedrijf komen te vervallen. Er is geen noodzaak om bij het bedrijf te wonen. De huidige eigenaresse wenst voormalige bedrijfswoning te verkopen als 'reguliere' woning. De gemeente is bereid om medewerking te verlenen aan het aanpassen van de huidige bedrijfsbestemming naar 'Wonen' aangezien dit past in de ruimtelijke visie die de gemeente op dit gebied heeft ontwikkeld.

Het perceel maakt deel uit van de bebouwde kom van Leusden en ligt in de oksel van de A28, de Randweg en de Groene Zoom. Er is bedrijvigheid in de omgeving in de vorm van Tuincentrum Eurofleur en Theo Meijer Sport.

Afbeelding 1: ligging plangebied (rood omkaderd), ten opzichte van de kern van Leusden (rechts)

Bron: maps.google.nl

Het gebied langs de Ursulineweg maakt deel uit van een grotere ontwikkeling met de naam 't Spieghel. Dit gebied omvat de locaties De Buitenplaats, De Plantage en de Ursulineweg en wordt ontwikkeld als gemengd woon-werkgebied. Onder invloed van de economische crisis is de ontwikkeling van dit gebied nog niet volledig tot uitvoering gekomen.

Vanwege gebrek aan belangstelling worden de geplande woon-werkkavels langs de Ursulineweg omgezet naar woonkavels. Omzetting van de bedrijfsbestemming van de voormalige bedrijfswoning naar regulier wonen past in deze ontwikkeling. De gemeente heeft daarom besloten om mee te werken aan de gevraagde aanpassing van de bestemming.

Aangezien het vigerende bestemmingsplan wonen alleen toestaat als onderdeel van bedrijfsactiviteiten, dient het bestemmingsplan te worden herzien.

1.2 Huidig bestemmingsplan

Op het plangebied is het bestemmingsplan 't Spieghel 2010 (onherroepelijk 16 juni 2011) van toepassing. Daarin heeft het plangebied de bestemming 'Bedrijf' met de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – groothandel planten'. Tevens is er een bouwvlak aangegeven; het maximale bebouwingspercentage bedraagt 40%. De maximale bouwhoogte en goothoogte bedragen respectievelijk 7m en 3m. Het bestemmingsplan staat naast bedrijfsbebouwing op het perceel 1 bedrijfswoning toe met een inhoud van 600m³.

De realisatie van een reguliere woning kan binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan niet worden toegestaan. Herziening van het bestemmingsplan is zodoende noodzakelijk

1.3 Begrenzing plangebied en inhoud bestemmingsplan

Deze herziening heeft betrekking op het perceel dat kadastraal bekend is als gemeente Leusden, sectie E, nummer 6151. Het plangebied heeft een oppervlakte van 2454m².

De regels van dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de regels van het bestemmingsplan 't Spieghel 2010. De toelichting is niet juridisch bindend maar vormt wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan omdat hierin de achtergronden en overwegingen die aan de partiële herziening ten grondslag liggen worden omschreven.

1.4 Opbouw en leeswijzer

Het bestemmingsplan is opgebouwd uit een toelichting, regels en een digitale verbeelding (plankaart). Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de IMRO standaarden en de SVBP 2012. Ook voldoet het plan aan de eisen uit de Wro inzake digitale raadpleegbaarheid van bestemmingsplannen.

Na deze algemene inleiding wordt in Hoofdstuk 2 Planbeschrijving aandacht besteed aan de bestaande situatie en de beoogde ontwikkelingen. Het beleidskader wordt beschreven in Hoofdstuk 3 Beleidskader. De diverse omgevingsaspecten zijn beschreven in Hoofdstuk 4 Cultuurhistorie en archeologie; Hoofdstuk 5 Ecologie; Hoofdstuk 6 Milieu en Hoofdstuk 7 Water. De wijze waarop de beoogde ontwikkelingen zijn vertaald naar de regels en de verbeelding van dit bestemmingsplan is opgenomen in Hoofdstuk 8 Juridische planbeschrijving. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid zijn beschreven in Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid en Hoofdstuk 10 Maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Landschap en verkavelingsstructuur

Het plangebied bevindt zich in het overgangsgebied tussen de Gelderse Vallei en de Utrechtse Heuvelrug. De landschappelijke structuur wordt bepaald door de Barneveldse beek en de Heiligenbergerbeek. Hiertussen loopt de Heiligenbergerweg, de Grebbelinie en het Valleikanaal, die ter hoogte van boerderij Vossenheuvel een knik maakte. Zuidelijk van deze knik lagen de buitenplaats Heiligenberg en de dorpskern Hamersveld. De Ursulineweg vormt in dit gebied de landschappelijke grens tussen de slagenverkaveling vanuit het ontginningslint, de Horsterweg ten noorden van Hamersveld, en de meer blokvormige verkaveling van de buitenplaatsen De Heiligenberg en Lockhorst.

Ten noorden van de Ursulineweg was de verkaveling tot aan de genoemde knik in de Grebbelinie smaller en waterde, licht veervormig, af richting de Barneveldse beek. De slagenverkavelingen waren dicht beplant met houtsingels op de perceelgrenzen. De blokverkaveling bestond gedeeltelijk uit bossen, maar was daarnaast open met waterpartijen en wegen met laanbeplanting die deel uitmaakten van buitenplaats De Heiligenberg.

De ontwikkeling van het gebied rond de Ursulineweg kende onder invloed van de buitenplaats aanvankelijk een meer gesloten karakter, met uitbreiding van (park)bosgedeelten en dichtere beplanting op de perceelsgrenzen. Voor de ontwikkeling van het gebied is voorts relevant dat rond 1615 de tabaksteelt werd geïntroduceerd in Amersfoort en omgeving; de zandgronden in de Gelderse Vallei (met de juiste bemesting) bleken hiervoor namelijk zeer geschikt. De teelt van tabak werd een lucratieve bron van inkomsten voor de boeren die hier veelal een gemengd bedrijf hadden. In Leusden werden rond 1678 de eerste tabaksplanten geteeld bij de Heiligenberg. Er stonden dan ook enkele grote tabaksschuren in dit gebied.

Later werden de percelen verbreed en ontwikkelden zich in dit gebied kleinschalige vormen van bedrijvigheid met tuinen en schuren. Weer later ontwikkelde het gebied, dat inmiddels de naam 't Spieghel had gekregen, zich tot een tuinbouwgebied met kassencomplexen, werkschuren en (bedrijfs)woningen. Mede onder invloed van de aanleg van de A28 en de uitbreiding van Leusden werd dit gebied een soort 'restgebied' ingesloten door de snelweg A28, de Randweg, de Groene Zoom en de Heiligenbergerweg. Nog altijd zijn hier kleine tuinbouwbedrijven gevestigd, waaronder tevens een groot tuincentrum (Eurofleur) en kassen. Verder bevinden zich ten noorden van de Ursulineweg een carpool plaats, een gemeentelijk afvalbrengstation, een sportcentrum (Theo Meijer Sport). Ten oosten van het plangebied zijn een kantoor- en bedrijvencomplex 'De Plantage' en een villaverkaveling 'De Buitenplaats' en twee linten met woon-bedrijfskavels langs de Ursulineweg in ontwikkeling.

2.2 Bestaande bebouwing

De bebouwing is langs de Ursulineweg dateert met name uit de recente tijd. Langs de Heiligenbergerweg en de Burgemeester de Beaufortweg, de oude oprijlaan naar buitenplaats De Heiligenberg, staat nog een enkele karakteristieke vrijstaande woning die, blijkens de luiken, bij de buitenplaats hoorde. Langs de Ursulineweg zelf staan nog een rijtje arbeiderswoningen en een villa uit de beginperiode van de 20ste eeuw. Daarnaast zijn er nog enkele boerenerven die dateren van kort na de oorlog.

De overige bebouwing bestaat uit (bedrijfs)woningen en schuren daterend uit de jaren '60-'70. Vaak gaat het om een woonhuis met twee bouwlagen en een lage kap. Schuren, loodsen of kassen staan op het achtererf. In de loop der jaren zijn hiertussen tevens vrijstaande woningen gebouwd in allerlei stijlen en vormen. De bedrijfswoning is in opdracht van de voormalige eigenaar gebouwd en heeft een karakteristieke verschijningsvorm die doet denken aan een 'modern kasteeltje' met twee kleine torentjes.

2.3 Nieuwe situatie

Met betrekking tot de beoogde nieuwe situatie kan worden opgemerkt dat dit geen wijzigingen in de terreininrichting of bebouwing meebrengt ten opzichte van de bestaande situatie.

Het beleid van de gemeente richt zich op het versterken van de ruimtelijke kwaliteit in dit overgangsgebied. Er ligt een opgave om een duidelijk beeld te maken voor deze randzone, die recht doet aan de kwaliteiten van het gebied en een meerwaarde biedt voor het stedelijk gebied. De omzetting van de bedrijfsbestemming past in de herontwikkelingsvisie voor deze randzone, die uitgaat van een aantrekkelijk en groen woon-/werkgebied.

Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 3 Beleidskader

Voorliggend bestemmingsplan betreft een partiële herziening van bestemmingsplan 't Spieghel dat op 23 september 2010 werd vastgesteld en op 16 juni 2011 onherroepelijk is geworden. Aangezien dit bestemmingsplan de huidige bedrijfswoning reeds toestaat, is aannemelijk dat de beoogde ontwikkeling met bebouwing in overeenstemming is met het beleid van hogere overheden. Daarom is ervoor gekozen om alleen de sinds de vaststelling van het bestemmingsplan gewijzigde beleidskaders op te nemen.

3.1 Provinciaal beleid

3.1.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2018 (herijking)

De PRS en PRV geven het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht weer. De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is een structuurvisie onder de (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening. Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRS gaat daarom vergezeld van een Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), die bindend is voor de gemeenten. De PRV beperkt zich tot onderwerpen die in de PRS zijn aangemerkt als provinciaal belang. Echter, niet alles wat van provinciaal belang is staat zonder meer in de PRV. Bij het beleid in de PRS is telkens aangeven of en zo ja wat van dat beleid via de PRV doorwerkt naar gemeenten.

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 – 2025 (PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn voor een eerste keer vastgesteld op 4 februari 2013. Daarna zijn ze tweemaal partieel herzien op 10 maart 2014 en 3 november 2014. Ook is op 1 februari 2016 de Thematische Structuurvisie Kantoren vastgesteld. Op 13 december 2016 is bovendien de herijking van de PRS en de PRV vastgesteld die een doorkijk geeft op de periode tot 2040 op basis van de visie Utrecht2040. Tevens is in augustus 2018 een ontwerp-inpassingsplan Kantoren ter inzage gelegd dat onder meer betrekking heeft op de gemeente Leusden. Het Inpassingsplan Kantoren vloeit voort uit de Thematische Structuurvisie Kantoren (TSK) van de provincie, die gericht is op het tegengaan van leegstand in de kantorenmarkt door de geplande capaciteit terug te brengen (planreductie). Met voorliggend plan wordt de plancapaciteit voor bedrijven (en ondergeschikte) kantoren gereduceerd, hetgeen in overeenstemming is met de TSK.

Begin 2019 wordt een nieuwe partiële herziening van de PRV en de PRS vastgesteld; deze herziening heeft betrekking op kleine uitbreidingen van bestaande bedrijventerreinen om een aantal urgente knelpunten op te lossen, een herbegrenzing van het NNN in het Binnenveld en geitenhouderijen. Deze laatste herziening heeft geen gevolgen voor onderhavig plan.

Algemeen kan worden gesteld dat de ambities voor de provincie gericht zijn op het aantrekkelijk houden van de provincie om te wonen, werken en te recreëren. Het ruimtelijk beleid van de provincie is gebaseerd op de volgende vier pijlers:

• een duurzame leefomgeving;
• beschermen van kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.

De pijlers 'duurzame leefomgeving' en 'beschermen kwaliteiten' leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen volgens de pijlers 'vitale dorpen en steden' en 'dynamisch landelijk gebied' kunnen plaatsvinden.

Voor onderhavig plangebied is relevant dat het plangebied is aangewezen als onderdeel van het 'stedelijk gebied' waar op grond van het bepaalde in artikel 3.1 PRV (nieuwe) verstedelijking mag plaatsvinden (zie afbeelding 2). Voorts is het plangebied aangewezen als onderdeel van de 'kernrandzone' waarvoor in artikel 4.8 PRV is bepaald dat hier kleinschalige ontwikkelingen kunnen plaatsvinden mits door de betreffende gemeente een kernrandzonevisie is opgesteld. De gemeente Leusden beschikt over een Vanuit de PRV spelen geen andere relevante belangen op provinciaal niveau.

Het plan voorziet niet in nieuwe bebouwing maar ziet uitsluitend op het omzetten van een specifieke gebruiksfunctie als bedrijfswoning naar een reguliere woning. Het plan is daarmee in overeenstemming met het provinciaal ruimtelijk beleid.

Afbeelding 2: uitsnede kaart stedelijk gebied PRV Provincie Utrecht ter plaatse van het plangebied (rood omkaderd)

Bron: https://ruimtelijkeplannen.provincie-utrecht.nl/NL.IMRO.9926.PV1612PRV-VA01?s=SANMmAIEAXlMqk WERUEdFD2D-Ph7A

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Masterplan herontwikkeling van 't Spieghel - november 2006

Ten behoeve van de ontwikkeling van het gemengde woon-werkgebied 't Spieghel aan de westzijde van Leusden is in november 2006 een Masterplan opgesteld. In het Masterplan is aangegeven hoe de gemeente het bedrijvengebied wil vormgeven en welke randvoorwaarden gelden voor de realisatie. Belangrijke doelstelling daarbij is het handhaven en waar mogelijk versterken van de Westflank als groene geledingszone. Ontwikkelingen van functies die bebouwing nodig hebben moeten passen bij het karakter van de groene geledingszone. Het bedrijvengebied moet een verbijzondering zijn van de groene geledingszone, waarbij de verbijzondering tot uitdrukking dient te komen in hoogwaardige gebouwen in een omgeving die is ingepast en aangepast aan het omringende landschap en de bestaande bebouwing.

Het plan voorziet niet in nieuwe bebouwing maar ziet uitsluitend op het omzetten van een specifieke gebruiksfunctie als bedrijfswoning naar een reguliere woning. Het plan is daarmee in overeenstemming met het Masterplan.

3.2.2 Bestemmingsplan 't Spiegel 2010 - 2010

Het betreffende perceel valt onder de werking van het bestemmingsplan ('t Spieghel 2010, onherroepelijk sinds 16 juni 2011) waarin de betreffende gronden de bestemming 'Bedrijf' (artikel 7) hebben (zie afbeelding 3). Deze gronden zijn bovendien voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf – groothandel planten, waardoor ter plaatse van het plangebied alleen die functie is toegestaan. De grootste hindercontour van het bedrijf (categorie 2) bedraagt 30m in verband met geluid.

Tevens is de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' (artikel 22) aan het perceel toegekend. Gevolg is dat voor (bouw- en graaf)activiteiten die dieper dan 0,3m onder het maaiveld reiken en een grotere oppervlakte beslaan dan 100m², een onderzoeksverplichting geldt.

Op grond van het bepaalde in artikel 6.3.1 kan het College van B&W een omgevingsvergunning verlenen en een ander type bedrijfsactiviteiten toestaan, mits de gevolgen van dat bedrijf voor de omgeving redelijkerwijs gelijk kunnen worden gesteld met bedrijven die op de betreffende plaats zijn toegestaan op grond van het bepaalde in artikel 6.1.

Afbeelding 3: uitsnede verbeelding bestemmingsplan 't Spieghel 2010 ter plaatse van het plangebied (rood omkaderd)

Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Op grond van de planregels mogen gebouwen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd. Het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 40%.

3.2.3 Beeldkwaliteitplan De Plantage - juni 2016

Ten behoeve van de verdere uitwerking van de plannen voor woon-werkgebied 't Spieghel is in 2010 een bestemmingsplan opgesteld dat op 16 juni 2011 is vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn De Buitenplaats en De Plantage aangewezen voor 'werken'. Het lint van de Ursulineweg is aangewezen als 'gemengd gebied'.

Het omzetten van de functie van bedrijfswoning naar regulier wonen past binnen de kaders van de gemeente waarin het lint van de Ursulineweg wordt benaderd als 'gemengd gebied'.

3.2.4 Kernrandzonevisie Ursulineweg - Zuid & Burgemeester Buiningpark - juli 2017

In de 'Kernrandzonevisie Ursulineweg-Zuid & Burgemeester Buinigpark e.o.' (juli 2017) is een wensbeeld van de ontwikkeling van het gebied rond de Ursulineweg geschetst. Aan de noord- en oostzijde worden woon- en woonwerklocaties ontwikkeld op overgebleven kavels. Direct langs de Ursulineweg wordt een ontwikkeling van woon-werkpercelen mogelijk gemaakt, aansluitend bij de aanwezige bedrijven- en woonlinten. Aan de zuidzijde wil men de bestaande tuinbouwbedrijven omvormen naar woonkavels.

Het omzetten van de functie van bedrijfswoning naar regulier wonen past binnen de visie van de gemeente om het gebied te ontwikkelen als een gemengd gebied met woon- en werkkavels.

3.2.5 Omgevingsvisie Stedelijk Gebied Leusden - februari 2018

In de Omgevingsvisie zijn aan de hand van omgevingswaarden ambities en uitgangspunten uitgewerkt voor de verschillende vraagstukken op het gebied van de fysieke leefomgeving, die zich aandienen in Leusden. De Omgevingsvisie is bedoeld als praktisch hulpmiddel voor initiatiefnemers. Om deze initiatieven te kunnen ondersteunen, moeten beleidskaders voldoende flexibiliteit bieden om maatwerk te kunnen leveren. De gemeente noemt dit 'uitnodigingsplanologie'. Er is een omgevingsvisie vastgesteld voor zowel het Stedelijk Gebied als voor het Landelijk Gebied. Het gebied rond de Ursulineweg valt in het 'Stedelijk Gebied'.

Met betrekking tot wonen is in de Omgevingsvisie de volgende strategische keuze geformuleerd: er is gekozen voor 1) een blijvend beheerste groei van ongeveer 50 woningen per jaar, 2) door verdichting in het stedelijk gebied en groene ontwikkelstrategieën bij woningen in het buitengebied. Ten derde wordt, vanuit het streven naar een gezondere samenleving, het stedelijk gebied gemengd, groen en gezond ontwikkeld.

De gemeente ziet het als haar taak om zich in te zetten voor een gezond economisch klimaat met substantiële vestigingsmogelijkheden voor bedrijven; werkgelegenheid en bevolkingsontwikkeling moeten met elkaar in evenwicht zijn. Tevens ziet de gemeente het als haar verantwoordelijkheid om de kwaliteit van het stedelijk gebied en de waardevolle gebiedskwaliteiten te beschermen en maatregelen te treffen om de effecten van klimaatverandering te beheersen en een duurzame leefomgeving te bevorderen. Daarbij ondersteunt de gemeente initiatieven maar blijft tevens verantwoordelijk voor een zorgvuldige afweging van belangen.

In de Omgevingsvisie worden specifieke uitspraken gedaan over het gebied langs de Ursulineweg. Dit gebied maakt deel uit van het Groene Zoomgebied / Centraal Buitengebied, dat het hele overgangsgebied tussen de Groene Zoom en de snelweg A28. Dit gebied is een bijzonder gebied met typische stadsrandverschijnselen. Het gebied ken bijzondere historische kwaliteiten door de aanwezigheid van landgoederen zoals De Heiligenberg en Lockhorst in dit gebied. Andere gebiedskenmerken bestaan uit: PON-lijn, de Heiligenbergerbeek en de landschappelijke kamers die worden omzoomd door houtsingels. Daarnaast komen in dit gebied meerdere maatschappelijke functies en bedrijven voor.

Deze hoogwaardige kwaliteiten vragen om duidelijkheid; door de stedelijke uitbreidingsdruk is er een risico op verrommeling. Er ligt een opgave om een duidelijk beeld te maken voor deze randzone, die recht doet aan de kwaliteiten van het gebied en een meerwaarde biedt voor het stedelijk gebied.

De kwaliteiten van de landgoederen en buitenplaatsen in dit gebied staat centraal. Vanaf de Groene Zoom bestaat het beeld uit een afwisseling van groene en rode clusters. Door te kiezen voor clusters met bebouwing afgewisseld met groene en open gebieden wordt de stedelijke ontwikkeling in de randzone afgebakend.

In het noorden wordt de Ursulineweg gezien als grens tussen het werken langs de Randweg en de groene kamers van het Groene Zoomgebied / Centraal Buitengebied. Hier dient een geleidelijke overgang naar het landschap te worden gemaakt. Ook is aan de zuidkant van de Ursulineweg ruimte voor een kleinschalig woonmilieu in een groene setting.

Het omzetten van de functie van bedrijfswoning naar regulier wonen past binnen de kaders van de Omgevingsvisie.

3.2.6 Welstandsnota 2018 - februari 2018

De Welstandsnota 2018, vastgesteld 1 februari 2018, is van toepassing op bouwwerken waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Aangezien onderhavig plan betrekking heeft op bestaande bebouwing is dit onderdeel niet verder uitgewerkt.

3.3 Conclusie

Voorliggend plan brengt geen nieuwe bebouwing mee, maar ziet op functieverandering van de voormalige bedrijfswoning van Oudshoorn Bloemen (een groothandel in bloemen en planten). Er is zodoende geen sprake van 'nieuwe verstedelijking'. Functieverandering op verzoek van de grondeigenaar sluit aan bij het beleid van de gemeente om initiatieven via uitnodigingsplanologie zoveel mogelijk te ondersteunen.

De gevraagde functieverandering sluit bovendien aan bij de ambitie van de gemeente om de randzone waar de Ursulineweg onderdeel van uitmaakt te herontwikkelen naar een kleinschalig gemengd woon-/werkmilieu in een groene setting. Het plan is daarmee in overeenstemming met het provinciaal en gemeentelijk ruimtelijk beleid.

Aangezien de gronden in het vigerende bestemmingsplan 't Spieghel 2010 zijn bestemd voor een groothandel in bloemen en planten, dient het bestemmingsplan te worden herzien om de beoogde functieverandering naar regulier wonen mogelijk te maken.

Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 4 Cultuurhistorische aspecten

4.1 Algemeen

Sinds 1 juli 2016 is de nieuwe Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet vervangt zes wetten, waaronder de Monumentenwet 1988. Onder de Monumentenwet viel tevens de Wet archeologische monumentenzorg (Wamz); ook deze wet is overgenomen in de Erfgoedwet. Onderdelen van de Monumentenwet die de fysieke leefomgeving betreffen, gaan naar de Omgevingswet die in 2021 van kracht wordt. Voor deze onderdelen is een overgangsregeling in de Erfgoedwet opgenomen voor de tussenliggende periode.

4.2 Archeologie

Het Verdrag van Malta (ook wel het verdrag van Valletta genoemd) regelt de omgang met Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft dit verdrag in 1992 ondertekend en sinds 2007 is het verdrag omgezet in Nederlandse regelgeving: de Wet archeologische monumentenzorg (Wamz). Belangrijkste doel van de wet is het borgen van een zorgvuldige omgang met archeologische waarden door het archeologisch belang van meet af aan te laten meewegen in de besluitvorming. Deze uitgangspunten staan ook centraal in de nieuwe Erfgoedwet.

Uitgangspunt van het verdrag is het zoveel mogelijk ter plekke (in situ) bewaren van het archeologisch erfgoed en het nemen van beheersmaatregelen om dit te bewerkstelligen. Daar waar behoud in situ niet mogelijk is, dienen de bodemverstoorders archeologisch onderzoek te laten verrichten. De kosten daarvan komen voor rekening van de initiatiefnemer.

4.3 Gemeentelijk archeologie beleid - archeologische verwachtingenkaart

De verantwoordelijkheid voor het behoud en het beheer van het archeologisch erfgoed rust bij gemeenten. De gemeenteraad is op grond van de Erfgoedwet en het Besluit ruimtelijke ordening verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden en de cultuurhistorie van een gebied. De archeologische waarden zijn vastgelegd op een gemeentelijke archeologische beleidskaart en de Erfgoedverordening 2018, die op 12 december 2017 door de gemeenteraad (herzien) zijn vastgesteld.

Waarden en verwachtingen

De Archeologische Beleidskaart geeft aan welke bekende archeologische waarden er binnen het plangebied reeds vastgesteld zijn of wat de verwachting is op het aantreffen van archeologische resten. Binnen het plangebied liggen geen bekende archeologische vindplaatsen. Blijkens de archeologische verwachtingskaart geldt voor het plangebied een lage archeologische verwachting (zie afbeelding 4).

Afbeelding 4: uitsnede archeologische beleidskaart ter plaatse van het plangebied

Bron: gemeente Leusden

Beleidsregels

De zone met een archeologische verwachting brengt aanvullende regels met zich mee wat betreft de voorschriften in de omgevingsvergunning. De hoge archeologische verwachting is op de Archeologische Beleidskaart aangegeven met de kleur rood. Voor deze zones geldt een archeologische onderzoeksplicht bij plangebieden groter dan 100m2 waarbinnen bodemingrepen dieper dan 30cm onder maaiveld plaatsvinden.

Het plan ziet echter uitsluitend op functieverandering van bestaande bebouwing en ziet niet op ingrepen in de bodem, zodat er geen aanleiding is voor nader onderzoek. Voor eventuele toekomstige bodemingrepen met een grotere oppervlakte dan 100m2 blijven de bepalingen van artikel 22 (Waarde – Archeologie) onverminderd van toepassing. Daarmee is het behoud van archeologische waarden in voldoende mate geborgd.

4.4 Cultuurhistorie

De Cultuurhistorische Atlas (2005) vormt een aanvulling op het cultuurbeleid zoals dat door de Provincie in de nota “Niet van Gisteren” in 2003 werd vastgelegd en een uitwerking en beleidskader heeft gekregen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. In de Cultuurhistorische atlas is het beleid geactualiseerd en zijn de uitgangspunten geformuleerd voor het erfgoed beleid.

Er bevindt zich geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing op het perceel.

4.5 Conclusie

In het kader van de invulling van haar verantwoordelijkheid voor het behoud en het beheer van het archeologisch erfgoed heeft de gemeente Leusden een archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart opgesteld. Op deze kaart is te zien dat het plangebied zich bevindt in een gebied waarvoor een hoge verwachting geldt. Op grond van het gemeentelijk beleid geldt een onderzoeksverplichting bij ingrepen die dieper gaan dan 0,3m onder het maaiveld en een grotere oppervlakte beslaan dan de in het beleid genoemde drempelwaarden van 100m2. Deze verplichting is overgenomen in de planregels van de dubbelbestemming Waarde – Archeologie.

Op het terrein bevindt zich geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De aspecten cultuurhistorie en archeologie vormen daarmee geen belemmering voor uitvoering van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Ecologische aspecten

5.1 Algemeen

De bescherming van bijzondere flora- en faunasoorten, bossen en houtopstanden en de aangewezen natuurgebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wn). De Wn maakt onderscheid tussen soorten die bescherming genieten op grond van de Vogelrichtlijn en soorten, die bescherming genieten op grond van de Habitatrichtlijn. Beide categorieën vallen onder een strikt beschermingsregime. Daarnaast voorziet de wet in een algemener beschermingsregime voor andere (nationale) soorten (bijlage A van de Wet natuurbescherming). Daarnaast kunnen provincies een eigen lijst aanleggen van beschermde soorten. Ieder beschermingsregime kent een eigen afwegingskader waarmee wordt bepaald of een activiteit vergunningplichtig is. De Provincie is bevoegd gezag als het gaat om vergunningverlening en ontheffingen.

Op grond van artikel 1.11 W6n geldt een algemene verplichting voor een ieder om voldoende zorg te dragen voor Natura 2000 gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten in hun directe leefomgeving. Het uitgangspunt van de zorgplicht is dat burgers, ondernemers en overheden alle handelingen die een nadelig effect zouden kunnen hebben op dieren en planten achterwege laten. Degene die een bepaalde handeling wil verrichten moet zich daarom vooraf op de hoogte stellen van de aanwezige natuurwaarden, de kwetsbaarheid ervan en de mogelijke gevolgen daarvan voor zijn handelen. De zorgplicht dient (mede) als vangnet voor de bescherming van soorten waarvoor op grond van de Wn geen specifiek verbod geldt.

De verbodsbepalingen zijn neergelegd in artikel 2.7 (Natura 2000), artikel 3.1 (Vogelrichtlijn), artikel 3.5 (Habitatrichtlijn) en 3.10 (nationale soorten) Wn.

5.2 Natura 2000

Met de voormalige Natuurbeschermingswet zijn de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn van de Europese Unie omgezet in nationale regelgeving. In en in de nabijheid van Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten verboden om zonder vergunning activiteiten of handelingen uit te voeren in een speciale beschermingszone als deze, gelet op de instandhoudingdoelstellingen van het gebied, die de kwaliteit van de habitats zouden kunnen doen verslechteren of een verstorend effect zouden kunnen hebben op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen.

Het plangebied ligt niet in of in de directe nabijheid van een speciale beschermingszone (Natura 2000 gebied) uit de Habitat- of de Vogelrichtlijn. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied is "Arkemheen" en dit gebied ligt op ruime afstand (>10km). De functieverandering van een reguliere woning in plaats van gebruik als bedrijfswoning leidt niet tot (negatieve) effecten op het Natura-2000 gebied. Er is ook geen sprake van de zogenaamde 'externe werking' van deze gebieden. De in dat kader verplichte 'passende beoordeling' is hier dan ook niet aan de orde.

5.3 Natuur Netwerk Nederland (NNN)

De Provincie Utrecht heeft in haar de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening uitwerking gegeven aan het Natuur Netwerk Nederland (voorheen: Ecologische Hoofdstructuur of EHS). Nieuwe projecten, plannen of handelingen in NNN zijn niet toegestaan indien deze de wezenlijke waarden en / of kenmerken van NNN aantasten, tot oppervlakte verlies van NNN leiden of de robuuste samenhang wezenlijk (negatief) beïnvloeden, tenzij er geen reële alternatieven zijn én er sprake is van redenen van groot openbaar belang. Dit principe wordt het 'nee, tenzij beginsel' genoemd. Raadpleging van de interactieve kaart van Natuurnetwerk Nederland (NNN) van de Provincie Utrecht (zie afbeelding 5) laat zien dat het plangebied niet in NNN ligt. Het 'nee, tenzij – beginsel' is daarom niet van toepassing.

Afbeelding 5: uitsnede kaart Natuur - PRV Provincie Utrecht ter plaatse van het plangebied

Bron: https://webkaart.provincie-utrecht.nl/viewer/app/Webkaart?bookmark=306d710255e14dcd8d5ecb612ac a5211

5.4 Flora en fauna

Het veranderen van het gebruik van een bestaande bedrijfswoning naar gebruik als reguliere woning, kan niet worden aangemerkt als 'project' of 'handeling' die kan leiden tot negatieve gevolgen voor flora en/of fauna. Aangezien het niet aannemelijk is dat herziening van de bestemming leidt tot negatieve effecten op beschermde soorten, is geen onderzoek uitgevoerd naar de effecten van het plan op flora en fauna.

Voor overige ingrepen blijft de zorgplicht (artikel 1.11 Wnb) onverminderd van toepassing.

Hoofdstuk 6 Ruimtelijke en Milieu - aspecten

6.1 Bedrijven en milieuzonering

Met behulp van de algemene richtafstanden uit de VNG uitgave Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009) zijn de milieucontouren van de (toekomstige) bedrijven op het bedrijventerrein De Plantage vastgesteld. De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteiten zoals die worden nagestreefd voor gebieden die zijn ingericht volgens het principe van functiescheiding. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kunnen – gemotiveerd - de richtafstanden worden aangehouden voor een gemengd gebied waar sprake is van een matige tot sterke functiemenging. In dat geval kunnen kortere richtafstanden worden aangehouden dan in gebieden waar sprake is van functiescheiding.

Het plangebied ligt aan de rand van Leusden en kan worden omschreven als een gebied waar sprake is van functiemenging: verschillende bedrijfsfuncties worden afgewisseld met woningen. Voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid is relevant dat reeds sprake is van een gemengd gebied, waarin bedrijfspercelen en woonpercelen elkaar afwisselen. In 'gemengde gebieden' kan bij het beoordelen van de gevolgen voor het woon- en leefklimaat uit worden gegaan van de richtafstanden die gelden voor gebieden met functiemenging. De richtafstanden uit bijlage I van de VNG uitgave kunnen in dat geval met 1 stap worden verlaagd. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de reductie met 1 afstandsstap niet leidt tot een lager beschermingsniveau voor gevaar. De reden hiervoor is dat voor activiteiten waarbij gevaar maatgevend is voor de richtafstanden, vrijwel altijd specifieke regelgeving geldt (zoals het BEVI en het Vuurwerkbesluit). Dergelijke bedrijven mogen op grond van het bestemmingsplan echter niet in de omgeving van het plangebied worden gevestigd.

Voor onderhavige plangebieden gelden, uitgaande van een typering als 'gemengd – gebied', de volgende richtafstanden voor de beoordeling van de uitvoerbaarheid van de functieverandering:

Richtafstand	Milieucategorie
0 m	1
10 m	2
30m	3.1

Bij het bestemmingsplan 't Spieghel is een Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen, die als bijlage onderdeel uitmaakt van de planregels van het bestemmingsplan. Blijkens de aanhef van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is deze gebaseerd op de publicatie Bedrijven en Milieuzonering van de VNG (editie 2009). De richtafstanden volgens de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering moeten op grond van de jurisprudentie worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en anderzijds via de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is (ABRvS 2 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1173).

Hoewel de bestemmingswijziging waar dit plan in voorziet in beginsel geen gevolgen heeft voor de milieuzonering van de omliggende bedrijven, is vanuit een goede ruimtelijke ordening getoetst in hoeverre ter plaatse van de woning sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Voor onderhavig plan zijn daarbij de volgende bedrijven relevant:

• Sport-, Racket en Gezondheidscentrum Theo Meijer, een sportcentrum waarvan de buitentennisbanen (met verlichting) maatgevend zijn (SBI-code 931, categorie 3.1), grootste richtafstand 50m ivm geluid;
• Smartphonehoejses.nl, een (grote) webwinkel voor telefoonhoesjes, tablethoezen en accesoires (SBI-code 4791, categorie 3.1) met een grootste richtafstand van 50m ivm geluid;
• Oudshoorn Bloemen, groothandel in bloemen en planten, (SBI-code 4622, categorie 2) grootste richtafstand van 30m ivm geluid.

Zoals gezegd mag het gebied worden aangemerkt als 'gemengd gebied' zodat de richtafstanden met 1 trede kunnen worden verlaagd. Toetsing leert dat met betrekking tot het bedrijf Smartphonehoesjes.nl voldaan kan worden aan de richtafstand van 30m tussen de bestemmingsgrens en de gevel van de woning. Ook voor het bedrijf Oudshoorn Bloemen geldt dat voldaan kan worden aan de richtafstand van 10m tussen de gevel van de woning en de grens van de bedrijfsbestemming.

Met betrekking tot de buiten tennisbanen van het sport-, racket en gezondheidscentrum Theo Meijer kan worden opgemerkt dat een deel van het bouwvlak en de woning zich binnen de richtafstand van 30m tot de bestemmingsgrens (tevens grens van de tennisbanen) bevinden. Voor zover dit de woning betreft, zijn in dit deel geen woonfunctie maar een opslag / garageruimte aanwezig. Bij de bouw van de woning is zodoende rekening gehouden met de aanwezigheid van de tennisbanen. Om te borgen dat niet in de toekomst toch geluidgevoelige verblijfsfuncties op een te korte afstand tot de tennisbanen kunnen worden gerealiseerd, voorziet dit plan in maatwerk.

Nu vast staat dat kan worden voldaan aan de richtafstanden, kan zonder nader onderzoek, worden gesteld dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Andersom leidt het omzetten van de bestemming naar Wonen, mede vanwege de voorgestelde maatwerkregeling niet tot een beperking van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende bedrijfspercelen.

De milieuzonering van omringende bedrijven staat daarmee niet in de weg aan uitvoering van dit bestemmingsplan.

6.2 Bodem

Aangezien het bestemmingsplan de bedrijfswoning, en daarmee een verblijfsfunctie op het perceel reeds toestaat, is in het kader van dit bestemmingsplan bodemonderzoek niet noodzakelijk. Het aspect bodem staat uitvoering van het plan niet in de weg.

6.3 Duurzaam bouwen

Voorliggend plan ziet op het aanpassen van de bestemming van een bestaand gebouw. Er gelden daarom geen bijzondere eisen ten aanzien van duurzaam bouwen en energie. Deze eisen worden normaliter via de omgevingsvergunning geïntegreerd in het plan. Het plan voorziet echter niet in nieuwbouw. Duurzaamheid vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

6.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op risico's voor de omgeving bij het gebruik, productie, opslag of vervoer van gevaarlijke stoffen. In het kader van externe veiligheid dient bij ruimtelijke ontwikkelingen een afweging te worden gemaakt over de risico's en belemmeringen met het oog op de veiligheid.

In het Besluit Externe Veiligheid (Bevi) en de Circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (Circulaire RNVGS) zijn de risiconormen voor bedrijven met gevaarlijke stoffen vastgelegd. Het besluit heeft tot doel om zowel individuele burgers als groepen een minimumbeschermingsniveau te bieden tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Raadpleging van de risicokaart (zie afbeelding 6) leert dat de volgende risico's voor onderhavig plangebied relevant zijn:

• transport van aardgas door een aardgastransportleiding (A-510-KR)
• transport van gevaarlijke stoffen over rijksweg A28 (wegvak U82)
• regionele transportroute van gevaarlijke stoffen over de Randweg en Groene Zoom
• LPG tankstation De Horst

Ook is er in het plangebied een kleine kans op overstroming (beschermd).

Afbeelding 6: uitsnede Risicokaart

Bron: https://flamingo.bij12.nl/risicokaart-viewer/app/Risicokaart-openbaar

De geldende regels zijn vastgelegd in het Besluit Externe veiligheid voor inrichtingen (Bevi) en in het Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Op basis van het Bevb moeten gemeenten bij het vaststellen van een bestemmingsplan de grens- en richtwaarden van het plaatsgebonden risico in acht nemen ten opzichte van (beperkt) kwetsbare objecten en dient het groepsrisico te worden verantwoord.

Het plangebied ligt binnen het effectgebied van de buisleiding A-510, waardoor onder hoge druk aardgas getransporteerd wordt. De risicokaart toont alle gasleidingen vanaf een diameter van 50mm en een druk van 16bar, alle buisleidingen voor brandbare vloeistoffen vanaf een diameter van 100mm en alle overige buisleidingen waarvan geldt dat er een overschrijding van de wettelijke norm is op 5m afstand van de buis. Het risico bestaat uit (fakkel)brand of explosie of beschadiging als gevolg van graafwerkzaamheden waardoor bijvoorbeeld giftige gassen kunnen ontsnappen. De overheid stelt grenzen aan de externe risico's van gevaarlijke stoffen. De grenzen hiervoor zijn vertaald naar normen voor het plaatsgebonden risico (PR) en een oriëntatiewaarde voor het groepsrisico (GR).

Het plaatsgebonden risico is de berekende kans per jaar dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het plangebied is gelegen binnen de 100% letaliteitscontour van de gasleiding; dat wil zeggen dat in het geval zich een fakkelbrand zou voordoen (het maatgevende risico) er buiten het bouwwerk de verwachting is dat 100% van de aanwezigen zou overlijden. Als gevolg van dit plan wijzigt de populatie binnen de letaliteitscontour niet aangezien de woning waarin dit plan voorziet reeds in gebruik is als bedrijfswoning. Het gebruik wijzigt zodoende alleen planologisch, maar niet feitelijk.

Het groepsrisico is de berekende kans per jaar per kilometer transportleiding dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van een transportleiding dodelijk wordt getroffen als gevolg van een ongeval met die transportleiding. Voor het groepsrisico geldt geen wettelijke norm, maar een oriënterende waarde. Bij een berekend groepsrisico kleiner dan 10% van de oriënterende waarde, volstaat een beperkte afweging van het groepsrisico.

Van belang zijn dan de mogelijkheden voor de brandweer en de hulpverlening om de gevolg van een ongeval te bestrijden en voor personen in het invloedsgebied om zich in veiligheid te brengen. Indien de berekening van het groepsrisico van een nieuwe situatie ten opzichte van de bestaande situatie een toename van minder dan 10% laat zien, kan eveneens worden volstaan met een beperkte afweging.

In het kader van de herontwikkeling van 't Spieghel is een risico-analyse uitgevoerd en is tevens een berekening gemaakt van het GR. Hieruit blijkt dat voor de rijksweg A28, de randweg en de aardgastransportleiding geen 10-6 PR-contour hoeft te worden berekend. Deze transportassen leveren geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Het groepsrisico van de Randweg, de rijksweg A28 en de aardgastransportleiding ligt (ruim) onder de oriëntatiewaarde. Het groepsrisico neemt als gevolg van de beoogde functieverandering niet toe; het betreft immers de omzetting van de bestemming van een bedrijfswoning naar regulier wonen. Om die reden hoeft geen berekening te worden gemaakt van het groepsrisico.

Voor het LPG station gelden standaard contouren voor het PR-10-6 op basis van het Revi. Het plangebied bevindt zich ruim buiten deze contouren zodat ook deze geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit bestemmingsplan.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat externe veiligheid uitvoering van het plan niet in de weg staat.

6.5 Geluid

Langs elke weg waar men harder mag rijden dan 30km/uur bevindt zich een geluidzone waarbinnen een wettelijke verplichting bestaat om onderzoek te doen naar de geluidbelasting op gevels van geluidgevoelige functies. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging ten opzichte van het (binnen)stedelijk gebied zoals weergegeven in onderstaande tabel.

Weg in stedelijk gebied
1-2 rijstroken	200m
3 of meer rijstroken	300m
Weg in buitenstedelijk gebied
1-2 rijstroken	250m
3-4 rijstroken	400m
5 of meer rijstroken	600m

In de Nota Geluidbeleid (februari 2009) van de gemeente Leusden heeft de gemeente haar beleid met betrekking tot geluid vastgelegd. Doel van het geluidbeleid is om de goede geluidskwaliteit te behouden en kansen benutten om de geluidskwaliteit te verbeteren. De gemeente hanteert als uitgangspunt dat voorafgaand aan alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen akoestisch onderzoek wordt uitgevoerd zodat de gevolgen van het verkeer voor de geluidskwaliteit in een vroeg stadium in beeld worden gebracht. Indien niet aan de voorkeurgrenswaarde van 48dB kan worden voldaan, is het beleid voor het vaststellen van hogere grenswaarden van toepassing.

Het plangebied ligt in het stedelijk gebied. Voor geluidgevoelige bestemmingen bedraagt de wettelijke voorkeursgrenswaarde 48dB. Indien de geluidbelasting op de gevel van de nieuwe woning boven deze waarde uitkomt, kan er onder voorwaarden ontheffing worden verleend van de voorkeurgrenswaarde tot een maximale waarde van 63dB. Uit eerder onderzoek ten behoeve van bestemmingsplan 't Spieghel 2010 blijkt dat de geluidbelasting vanwege het wegverkeerslawaai op langs de Ursulineweg lager is dan de voorkeurgrenswaarde van 48dB(A). Er is geen hogere waarde vastgesteld.

Voor zover de plannen voorzien in de bouw ten behoeve van een nieuwe geluidgevoelige functie (wonen) dient in beginsel akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Voorliggend plan heeft weliswaar betrekking op het realiseren van een geluidgevoelige functie (wonen). De bestaande (bedrijfs)woning is echter in het kader van de Wgh ook aan te merken als een geluidgevoelig object. De beoogde functieverandering brengt geen gevolgen mee in relatie tot de Wgh. Geluid vormt zodoende geen belemmering die uitvoering van het plan in de weg staat.

6.6 Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Sinds oktober 2012 geldt op grond van de artikelen 1.1.1 en 3.1.6 Barro de zogenaamde 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Gezien de constante stroom van jurisprudentie over dit onderwerp, heeft het Rijk de ladder in juli 2017 gewijzigd vastgesteld. In artikel 3.1.6 lid 2 is bepaald dat de toelichting bij een ruimtelijke onderbouwing die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De plannen voor nieuwbouw gaan uit van omzetten van de bestemming van een bestaande (bedrijfs)woning binnen bestaand stedelijk gebied en is zodoende niet aan te merken als 'stedelijke ontwikkeling'. Voorts is relevant dat in de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) is bepaald dat de ontwikkeling van minder dan 12 woningen niet wordt aangemerkt als 'stedelijke ontwikkeling'. Onderhavig plan heeft betrekking op 1 woning. Ook om die reden behoeft de laddertoets geen nadere uitwerking.

6.7 Luchtkwaliteit

In Nederland gelden regels voor luchtkwaliteit; deze zijn opgenomen in de Wet Luchtkwaliteit 2007 die op 15 november 2007 in werking is getreden en als titel 5.2 deel uitmaakt van de Wet milieubeheer (Wmb). Hiermee is het Besluit Luchtkwaliteit 2005 komen te vervallen. In de Wet Luchtkwaliteit zijn grenswaarden opgenomen ter bescherming van het milieu en de leefkwaliteit. In 'artikel 5.16' is geregeld op welke wijze het aspect luchtkwaliteit in acht dient te worden genomen bij planvorming. Indien één of meerdere grenswaarden niet worden overschreden na realisatie van het plan, vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor realisatie van het plan, zelfs niet als het plan leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Indien één of meerdere grenswaarden reeds worden overschreden voor realisatie van het plan, moet worden onderzocht in hoeverre het voorgenomen plan "in betekenende mate bijdraagt" aan de concentraties van de stof waarvoor de grenswaarden worden overschreden.

De Uitvoeringsregels voor het bepalen van de luchtkwaliteit en de bijdrage van een plan daarin zijn vastgelegd in Algemene Maatregelen van Bestuur "Niet in Betekenende Mate Bijdragen" en de Ministeriële regelingen: "Beoordeling Luchtkwaliteit 2007" en "Projectsaldering luchtkwaliteit 2007". Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden. Met de inwerkingtreding van het NSL is de definitie van "niet in betekenende mate" verschoven van 1% naar 3%.

Indien een voorgenomen plan "niet in betekenende mate bijdraagt" kan het plan alsnog doorgang vinden. Indien het plan wel "in betekenende mate bijdraagt" kan het plan alleen doorgang vinden, indien de positieve effecten van dat plan -en/of de met het plan samenhangende maatregelen- zodanig verbeteren dat per saldo geen verslechtering optreedt. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Dit project kan zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De bijdrage van NIBM-projecten aan de luchtverontreiniging wordt binnen het NSL gecompenseerd met algemene maatregelen.

Bij woningbouw geldt dat een bouwplan met minder dan 1500 woningen, gelegen aan één ontsluitingsweg, niet in betekenende mate bijdraagt. Deze gevallen kunnen als gezegd zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Onderhavig plan gaat uit van omzetting van de bestemming van een bestaande (bedrijfs)woning. Rekening houdende met de drempelwaarden kan worden gesteld dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt en dat nader onderzoek achterwege kan blijven.

Aangezien woningen niet zijn aangemerkt als 'gevoelige bestemming' in de zin van het Besluit Gevoelige Bestemmingen, hoeft in het kader van een goede ruimtelijke ordening niet te worden gekeken in hoeverre de provinciale weg (N) een belemmering vormt voor uitvoering van de plannen.

6.8 Parkeren en mobiliteit

Uitgangspunt voor het parkeerbeleid in de gemeente Leusden is dat bij nieuwbouw op eigen terrein moet worden voldaan aan de parkeernorm. De parkeernorm wordt per geval bepaald, waarbij de daartoe opgestelde CROW-normen uitgangspunt zijn. Voor onderhavig plan wordt uitgegaan van een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen op eigen terrein per woning. Deze norm is vertaald naar de planregels. Er is voldoende ruimte op het perceel om op eigen terrein te kunnen voorzien in de eigen parkeerbehoefte.

Het omzetten van de bestemming van een bestaande (bedrijfs)woning naar regulier wonen heeft geen gevolgen voor het aantal verkeersbewegingen.

Hoofdstuk 7 Water

7.1 Watertoets

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Algemene aandachtspunten

Vasthouden - bergen - afvoeren

Een belangrijk principe is dat een deel van het hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) wordt voorkomen. Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap.

Grondwaterneutraal bouwen

Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar.

Schoon houden - scheiden - schoon maken

Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Initiatiefnemers worden gevraagd de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak toe te passen. Deze beslisboom is te vinden op de website van het Waterschap.

Beoordeling

Op grond van het vigerende bestemmingsplan mag het plangebied reeds worden bebouwd. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 40% van het bouwvlak. In de beoogde nieuwe situatie blijft het bebouwd oppervlak gelijk.

In het plangebied zijn geen oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden, die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Evenmin voorzien de plannen in het dempen van bestaande watergangen. Het plan raakt zodoende geen essentiële waterbelangen.

Op basis daarvan kan worden geconcludeerd dat het plan niet leidt tot een extra waterbergingsopgave. Water vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

Hoofdstuk 8 Hoofdstuk 8 Juridisch bestuurlijke aspecten

8.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit regels, een verbeelding en een toelichting. De regels en de verbeelding vormen samen één geheel. Tevens vormen de regels met de daaraan gekoppelde verbeelding het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Voor de gemeente is het bestemmingsplan het belangrijkste publiekrechtelijke instrument om doelstellingen te realiseren. In onderhavig plangebied legt het bestemmingsplan de basis voor nieuwe ontwikkelingen.

In het kader van dit bestemmingsplan zijn de gronden in het plangebied voorzien van een bestemming waarin tevens regels zijn gesteld ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden op en de gebruiksmogelijkheden van die gronden. De toelichting heeft geen juridische bindingskracht, maar vormt wel een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan omdat hierin de beweegredenen, onderzoeksresultaten en de (beleids)uitgangspunten zijn verwoord, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Daarmee is de toelichting van wezenlijk belang voor de juiste interpretatie van het bestemmingsplan en de wijze waarop de daarin opgenomen bepalingen moeten worden toegepast.

8.2 Methodiek

Aangezien dit plan een partiële herziening betreft van het bestemmingsplan 't Spieghel is ervoor gekozen het bestemmingsplan inhoudelijk zoveel mogelijk te laten aansluiten op dat bestemmingsplan. Wel zijn de bestemmingen waar nodig aangepast aan de systematiek van de SVBP 2012. De begrenzing van het plangebied komt overeen met de begrenzing van het kadastrale perceel waar de woning op staat.

In het plangebied komen de volgende enkelbestemmingen voor:'Tuin' en 'Wonen'. Daarnaast komt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' voor.

Dit bestemmingsplan is opgezet volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) die het mogelijk maakt om bestemmingsplannen te maken die op een vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De standaarden hebben geen betrekking op de toelichting omdat deze immers geen deel uitmaakt van het bestemmingsplan.

De Wet ruimtelijke ordening kent drie planvormen:

• gedetailleerd bestemmingsplan
• globaal eindplan
• globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden

De eerste twee plansoorten bieden een directe basis voor vergunningverlening. Een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheden moet eerst worden uitgewerkt in een uitwerkingsplan voordat (bouw)vergunning kan worden verleend. Dit plan is ontwikkelingsgericht en heeft de vorm van een globaal eindplan.

Het bestemmingsplan wordt digitaal vastgesteld en via digitaal (via internet) raadpleegbaar gepubliceerd. Daarnaast wordt het bestemmingsplan afgedrukt zodat het ook analoog kan worden geraadpleegd. Bij inhoudelijke verschillen tussen het digitale en het analoge bestemmingsplan, geldt het digitale bestemmingsplan.

8.3 Opzet regels

De opbouw van de planregels is als volgt:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels:

Artikel 1 Begrippen: hier zijn de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden toegepast. Waar mogelijk is gebruik gemaakt van de standaardbepalingen uit de SVBP 2012.

Artikel 2 Wijze van meten: hier is aangegeven op welke wijze maten, inhoud en oppervlakten van bouwwerken worden gemeten en berekend om zo tot een eenduidige toepassing van de bouwregelingen te komen.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels:

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving zijn de functies benoemd die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwvoorschriften zijn gerelateerd aan deze omschrijving evenals het gebruik van de gronden en de daarop toegestane bebouwing. De bestemmingsvoorschriften hebben allemaal dezelfde opbouw met de volgende onderdelen:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• wijzigingsbevoegdheid.

Niet elke bestemmingsregel bevat deze elementen; dit is afhankelijk van de bestemming en de daarvoor relevante bepalingen. Voor de inhoud van de regels is de regeling zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan 't Spieghel 2010 als uitgangspunt genomen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels:

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels: in dit artikel wordt aangegeven in welke gevallen gebruik kan worden gemaakt van een algemene bevoegdheid om af te wijken van de regels in het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht: samengevat is hier bepaald dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar dit strijdig zijn met dit plan, in dezelfde vorm mogen blijven bestaan. Wel blijft het mogelijk om op te treden tegen (eerder ontstaan) illegaal gebruik of bebouwing.

Artikel 10 Slotregelhier is aangeven onder welke naam het plan kan worden aangehaald.

8.4 Verbeelding

Op de verbeelding (plankaart) is de bestemming van de betreffende percelen aangegeven. De verbeelding bestaat uit een verzameling van geografisch bepaalde objecten, die tezamen met de regels zijn opgeslagen in een digitaal ruimtelijk informatiesysteem. De objecten zijn voorzien van bestemmingen met bijbehorende doeleinden en regels.

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming of dubbelbestemming nader te regelen. Het gaat hierbij om specificaties met betrekking tot het gebruik of de bebouwingsmogelijkheden. De aanduidingen hebben daardoor juridische betekenis en komen ook altijd in de regels van het bestemmingsplan voor. In het bestemmingsplan Buitengebied 2009 zijn aanduidingen in de vorm van een lijn weergegeven; met de overgang naar de SVBP 2012 worden dergelijke aanduidingen als 'vlak' weergegeven.

Verklaringen zijn de overige in de verbeelding van het bestemmingsplan voorkomende zaken. Verklaringen hebben geen juridische betekenis, maar zijn bedoeld om nadere informatie te verschaffen en de raadpleegbaarheid te verbeteren.

8.5 Bestemmingen

Het centrale onderdeel van een bestemmingsplan is de bestemmingsregeling. Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden aan alle in het plan begrepen gronden bestemmingen toegewezen met bijbehorende doeleinden. Aan de bestemmingen zijn regels gekoppeld over het gebruik van die gronden en ten aanzien van de bebouwingsmogelijkheden. Elke bestemming is geometrisch bepaald. In dit bestemmingsplan zijn de volgende (dubbel)bestemmingen opgenomen: 'Wonen' en 'Waarde - Archeologie'.

Wonen

De gronden binnen het voormalige bouwvlak van de bedrijfsbestemming hebben in dit bestemmingsplan de bestemming 'Wonen' gekregen. Binnen het bouwvlak kan maximaal 1 woning worden opgericht. Teneinde er zeker van te zijn dat ter voorkoming van overlast de afstand van 30m tot de tennisbanen wordt gerespecteerd, voorzien de planregels in een regeling op grond waarvan binnen deze afstand woonfuncties zijn uitgesloten.

Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is toegekend overeenkomstig de archeologische beleidskaart van de gemeente. Gevolg is dat voorafgaand aan eventuele bodemonderzoeken nader onderzoek dient te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische resten in de bodem.

Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid

9.1 Financiering

De gronden waarop het plan betrekking heeft, zijn in particulier eigendom. De realisatie van de plannen vindt plaats voor rekening en risico van de eigenaar van het perceel en kent derhalve geen financiële risico's voor de gemeente.

In het kader van het bepaalde in afdeling 6.4 Wro zijn afspraken gemaakt tussen initiatiefnemer en de gemeente inzake kostenverhaal. De afspraken hierover zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Gevolg hiervan is dat geen exploitatieplan wordt vastgesteld, aangezien de kosten anderszins verzekerd zijn.

Hoofdstuk 10 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

10.1 Zienswijzen en bestuurlijk vooroverleg

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 2 september 2019 tot en met 14 oktober 2019 voor een ieder ter inzage gelegen. Van de doorlopen procedure en de daaraan verbonden periode van terinzagelegging is openbare kennisgeving gedaan volgens de wettelijk voorgeschreven kennisbronnen, te weten: de gemeentelijke website, de Staatscourant en de website www.ruimtelijkeplannen.nl.

Gedurende de periode van terinzagelegging zijn geen zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend.

Tevens is het ontwerpbestemmingsplan in het kader van het bestuurlijk vooroverleg in het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voor advies toegezonden aan de gebruikelijke vooroverleg partners: Provincie Utrecht, Waterschap Vallei en Veluwe en Veiligheidsregio Utrecht (VRU). Naar aanleiding daarvan heeft de Provincie Utrecht laten weten geen aanleiding gaf om opmerkingen te plaatsen.

De VRU heeft in haar reactie gevraagd om in het bestemmingsplan aandacht te besteden aan het aspect externe veiligheid. De reactie heeft geen inhoudelijke gevolgen voor de conclusies van het plan, maar betreft een aanvulling van de toelichting met betrekking tot externe veiligheid. De reactie van de VRU is verwerkt in de toelichting op het bestemmingsplan.

Van het Waterschap is geen reactie ontvangen.