Bouwdriest

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Aan de Bouwdriest in Leusden is een herontwikkelingsplan opgesteld voor de locatie van een voormalige boerderij. Een uitgewerkt plan voorziet in de realisatie van 19 grondgebonden woningen.

De voorgenomen ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het noorden van Leusden, aan de Bouwdriest en de Ruige Velddreef. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale Ligging plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt op de locatie van een voormalige boerderij in de wijk 't Ruige Veld in Leusden. De woonwijk 't Ruige Veld is gerealiseerd in de jaren 1986 tot 1993 en ruimtelijk opgebouwd in verschillende zones. De wijk wordt van oost naar west doorsneden door een centrale groenzone met water. Ten noorden en ten zuiden van de groenzone staan eengezinswoningen, waarbij voornamelijk is gekozen voor gesloten bouwblokken, uitgevoerd in één of twee woonlagen met een kap. De bouwblokken omsluiten binnenterreinen waar groen- en speelvoorzieningen zijn gesitueerd. Aan de zuidkant van de wijk staan vrijstaande woningen met de achterzijde gericht naar het water. In het noordwesten gaat het woongebied over in een kleinschalig bedrijventerrein. Bijgevoegde afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.

Luchtfoto van het plangebied (bron: PDOK)

In het verleden stond op de locatie van het plangebied een boerderij. Deze is een aantal jaren geleden afgebrand en daarna gesloopt. Het terrein ligt nu braak. Het plangebied wordt omsloten door de straten Bouwdriest, Ruige Velddreef en Nabbert en het fietspad van de Bouwdriest naar de Ruige Velddreef.

2.2 Toekomstige situatie

Het plan omvat de nieuwbouw van 2 gebouwen met in totaal 19 woningen. Het bouwplan is een verwijzing naar de vroegere boerderij die hier gestaan heeft. De bouwstijl van de gebouwen krijgt de uitstraling en sfeer van een boerderij met een bijbehorende kapschuur. Doordat de 'boerderij' dichter op de Ruige Velddreef staat wordt deze gepositioneerd als hoofdgebouw, de 'kapschuur' is door de ligging naar achteren daaraan ondergeschikt.

In de 'boerderij' aan de westzijde van het plangebied worden 14 rug-aan-rug woningen gerealiseerd. Dit zijn sociale huurwoningen voor kleine huishoudens. De kopgevel van dit gebouw is een verwijzing naar de gevel van een klassieke boerderij. De woningen hebben een kleine buitenruimte aan de voorzijde. Aan de 'achterzijde' van de boerderij worden de bergingen van de woningen geconcentreerd. Voorts komen er in het plangebied 5 rijwoningen met de voorgevels gericht op de Ruige Velddreef en de tuinen gericht op het zuiden. Dit zijn eengezinskoopwoningen. De bouwvorm van dit gebouw is een verwijzing naar een traditionele kapschuur. De woningen hebben een aan de achterzijde lage goothoogte, de nok ligt op maximaal 10 meter. Bij de inrichting van het plangebied is rekening gehouden met de aanwezigheid van een bestaand transformatorhuisje aan de oostzijde van het plangebied. Onderstaande afbeeldingen geven een impressie van het plan.

 

Inrichting toekomstige situatie (ontwerp: agnova architecten)

Impressie rug-aan-rug woningen (ontwerp: agnova architecten)

Impressie rijenwoningen (ontwerp: agnova architecten)

Binnen het plangebied worden geconcentreerd op één plek 21 parkeerplaatsen aangelegd. Gelet op de te bouwen woningen en het reeds aanwezige parkeeraanbod in de omgeving wordt dit voldoende geacht (zie paragraaf 4.4). De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via een nieuwe inrit aan de Ruige Velddreef. De breedte van deze toegang is voldoende om 2 auto's elkaar te laten passeren en tevens voldoende om het ondergrondse pakket van riolering, kabels en leidingen te herbergen. Vanaf de Nabbert is er een (bestaand) voetpad naar het plangebied. De loopafstand van de parkeerplaatsen tot de woningen bedraagt circa 15 tot 30 meter, wat een acceptabele loopafstand is. De bestaande bomen en het bestaande groen aan de randen van het plangebied blijven zoveel mogelijk behouden en worden ingepast in de nieuwe situatie. Binnen de groenvoorzieningen is ruimte gereserveerd voor de aanleg van een speelplaats.

Het stedenbouwkundig ontwerp van het voorliggende plan is beoordeeld en akkoord bevonden door de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) van de gemeente Leusden.

Gevel- en zijaanzicht rug-aan-rug woningen met zonnepanelen (tekening: agnova architecten)

Gevel- en zijaanzicht rijenwoningen. Deze woningen krijgen zonnepanelen op het achterdakvlak (tekening: agnova architecten)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro.

Ladder duurzame verstedelijking

Het voorliggende plan betreft de bouw van 19 woningen. Hieronder zijn 5 koopwoningen en 14 sociale huurwoningen. In de herijking 2016-2025 van de Woonvisie 2012-2022 van de gemeente Leusden is aangegeven dat de gemeenteraad meewerkt aan het versneld uitbreiden van de woningvoorraad tot 2025 met 800 tot 1.200 woningen. Het aantal van 19 woningen dat met dit plan wordt mogelijk gemaakt past binnen deze kwantitatieve woningbouwopgave. Er is daarmee kwantitatieve behoefte aan de ontwikkeling.

In de Woonvisie wordt aangegeven dat 60 tot 80% van de toe te voegen woningen bedoeld is voor gezinnen. De gemeente wil dat het ook in 2025 voor gezinnen aantrekkelijk is om hier te komen en blijven wonen. Een andere doelgroep is één- en tweepersoonshuishoudens, waaronder starters, gezien het toenemend aantal huishoudens in de gemeente. Met de nieuwbouw in onderhavig plan wordt ruimte geboden aan gezinnen en één- en tweepersoonshuishoudens en wordt de doorstroming binnen de Leusdense woningvoorraad bevorderd. Op deze manier ontstaat er ruimte in de bestaande voorraad voor het aantrekken van jonge gezinnen/ huishoudens en kan Leusden ook in de toekomst de gewenste vitale gezinsgemeente blijven. Daarnaast is er in de gemeente behoefte aan goedkope huurwoningen. De gemeente maakt met Woningstichting Leusden prestatieafspraken over het uitbreiden van de goedkope voorraad huurwoningen. In 2025 dient de voorraad sociale huurwoningen met 300 woningen te zijn gegroeid. Op verzoek van de gemeente biedt onderhavig plan daarvoor de ruimte met 14 woningen voor sociale huur. Door de verdeling over verschillende financieringscategorieën en doelgroepen, levert de voorgenomen ontwikkeling een bijdrage aan de differentiatie en behoeften van de woningvoorraad in Leusden. Daarnaast worden met onderhavig plan vijf koopwoningen gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit past in de huidige woningmarkt met een duidelijk aanwezige vraag naar dit type woningen. Daarmee sluit het plan ook aan bij de kwalitatieve behoefte aan nieuwe woningen.

Er is zowel kwantitatief als kwalitatief behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. De Ladder voor duurzame verstedelijking is hiermee succesvol doorlopen.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS)

In de PRS beschrijft de provincie het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het rijk. De provincie geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geeft aan dit beleid. Deels geeft zij uitvoering aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld.

Met betrekking tot de pijler 'vitale dorpen en steden' heeft de provincie het volgende provinciale belang gedefinieerd: 'Door de ontwikkeling van wonen en werken vooral in het bestaande stedelijke gebied te laten plaatsvinden, behouden we vitale dorpen en steden'

In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie 2013 – 2028 (PRS) zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd die betrekking hebben op vitale steden en dorpen:

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer

Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV)

In de PRV zijn onder andere de regels uit het PRS rechtstreeks overgenomen, waarbij een verduidelijking is gegeven op de wijze van het overnemen van de provinciale regeling in (gemeentelijke) ruimtelijke plannen. De PRV is gebaseerd op artikel 4.1, eerste lid, van de Wro. Op basis van dit artikel kunnen, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, Provinciale Staten regels stellen omtrent de inhoud, toelichting of onderbouwing van ruimtelijke plannen. Hieronder vallen de bestemmingsplannen (inclusief de uitwerkings- en wijzigingsplannen), besluiten op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) waarbij afgeweken wordt van een bestemmingsplan, beheersverordeningen en projectuitvoeringsbesluiten op basis van de Crisis en herstelwet. Doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau.

Planspecifiek

Het plangebied ligt op basis van de PRV in het 'stedelijk gebied'. Voorliggend initiatief betreft de (her)ontwikkeling van een locatie, waarbij 19 woningen worden gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt aangesloten bij de doelstelling uit de provinciale structuurvisie om vitale dorpen en steden te behouden.

3.3 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie stedelijk gebied gemeente Leusden
In de omgevingsvisie heeft de gemeente zoveel mogelijk al het gemeentelijke strategische beleid voor de fysieke leefomgeving opgenomen. Het strategische beleid is in drie strategische keuzes samen te vatten:

• 1. Er is gekozen voor een blijvend beheerste groei (van ongeveer 50 woningen per jaar).
• 2. Deze beheerste groei wordt gerealiseerd door stenig gebied te verdichten en een groene ontwikkelstrategie in te zetten voor extra woningen in het buitengebied.
• 3. Het stedelijk gebied wordt gemengd, groen en gezond ontwikkeld.

Deze strategische keuzes zijn uitgewerkt in de volgende thema's:

• Leusdens wonen
• Ruimte voor een Leusdense ondernemerscultuur
• Voorzieningen als sociale plekken
• Groen is ons goud
• Duurzame mobiliteit
• Een gezonde en duurzame samenleving

Tevens worden voor de vijf deelgebieden de gebiedsdoelen beschreven en de wijze waarop deze doelen en de aanwezige kwaliteiten kunnen worden geborgd.
Met betrekking tot het thema wonen heeft de gemeente enkele opgaven voor de toekomst opgesteld, waaronder inspelen op de behoefte van een veranderende bevolking, meer vraaggerichte woningbouw en het behouden van een aantrekkelijk woningaanbod voor nieuwkomers.

Planspecifiek
Met voorliggend plan worden 5 koopwoningen en 14 sociale huurwoningen gerealiseerd. Hiermee wordt ingespeeld op de vraag naar meer sociale huurwoningen. Tevens draagt het plan bij aan het behouden van een aantrekkelijk woningaanbod voor nieuwkomers. Hiermee past het initiatief binnen de Omgevingsvisie stedelijk gebied van de gemeente Leusden.

Woonvisie 2012-2022, herijking 2016
De gemeente ziet het dorpse karakter met als typische kenmerken ruimte, groen in en om de woonkernen en een grote mate van sociale samenhang als het sterke punt van Leusden. Het behoud van dit dorpse karakter met een ideaal woonmilieu voor gezinnen staat voorop. In de herijking 2016-2025 van de Woonvisie 2012-2022 is dit ook het streven. Het bestaande bouwprogramma en de invulling van herontwikkelingslocaties voorzien tot 2025 in de bouw van 800 tot circa 1.200 woningen in de gemeente. Hiervan is 60 tot 80% bedoeld voor gezinnen. Naast de inzet voor gezinnen richt de gemeente zich ook op het uitbreiden van de voorraad sociale huurwoningen (van 2.500 naar 2.800), doorstroming naar geschikte woningen en verduurzaming van de woningvoorraad.

Planspecifiek
Met de nieuwbouw van 5 koopwoningen en 14 sociale huurwoningen worden geschikte woningen voor gezinnen en één- en tweepersoons huishoudens gerealiseerd. De bouw van sociale huurwoningen levert een bijdrage aan de taakstelling voor deze categorie woningen. Daarnaast is er vanuit de huidige woningmarkt een duidelijk aanwezige vraag naar betaalbare koopwoningen. Met voorliggend plan wordt hiermee de voorraad betaalbare woningen uitgebreid en de doorstroming naar geschikte woningen binnen de Leusdense woningvoorraad bevorderd. Hiermee past het plan binnen het beleid van de Woonvisie van de gemeente Leusden.

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "Leusden-Noord", vastgesteld op 30 mei 2013. Het plangebied heeft verdeeld over het gebied de enkelbestemming 'Wonen', 'Tuin' en 'Groen' die verwijzen naar de voormalige boerderij die hier gestaan heeft. Tevens heeft een groot deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie hoge verwachting' en een klein deel de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie lage verwachting'. Daarnaast geldt het bestemmingsplan 'Cultureel erfgoed Leusden' (ontwerp, 4 oktober 2018). In het plangebied zijn geen panden met een cultuurhistorische waarde aanwezig.

Uitsnede bestemmingsplan "Leusden-Noord" (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Omdat de voorgenomen bouw van 19 woningen niet past in het geldende bestemmingsplan is voorliggende herziening opgesteld.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Voorliggend plan betreft de realisatie van 19 woningen. Voor deze ontwikkeling is een bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport hiervan is opgenomen als bijlage 1. Hieruit blijkt dat er in lichte mate sprake is van verontreiniging, maar dat de vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. Een aanvullend onderzoek is niet nodig.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor beide stoffen bedraagt de grenswaarde 40 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 200553 (aan de Randweg ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

		NO2 (stikstofdioxide)	PM10 (Fijn stof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2017 (µg/m3)		23,7 µg/m3	19,4 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)		40 µg/m3	40 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief (toevoegen van 19 woningen) van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (toevoegen van 1.500 woningen). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Voor voorliggend plan geldt dat industrielawaai of spoorweglawaai niet aan de orde zijn. Het is wel van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van wegverkeerslawaai vanwege de ligging nabij de 50 km/uur wegen de Ruige Velddreef en de Schotkamp. Ten behoeve van het plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 3. Hieruit blijkt dat de geluidsbelasting door wegverkeer op de Ruige Velddreef maximaal 48 dB bedraagt. De geluidbelasting op de Schotkamp bedraagt maximaal 38 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt hiermee niet overschreden. Voor de gevels zijn geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig om de voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit.

Tijdens de planontwikkeling is de inrichting van het plangebied iets gewijzigd ten opzichte van het rekenmodel uit het akoestisch onderzoek. De wijziging houdt in dat de rijenwoningen een aantal meters in zuidelijke richting zijn verschoven. Daarmee is de afstand tot Ruige Velddreef en de Schotkamp groter geworden. Hieruit mag worden afgeleid dat de geluidbelasting op de gevels van de woningen niet hoger zal zijn dan in het akoestisch onderzoek is aangegeven. De conclusie uit het akoestisch onderzoek blijft in stand.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Met voorliggend initiatief worden nieuwe milieugevoelige objecten toegevoegd (19 woningen). Het plangebied ligt in een woonwijk met rondom geen andere functies dan wonen. Ten zuiden van het plangebied liggen op meer dan 300 meter afstand een aantal maatschappelijke en centrumfuncties, zoals een basisschool, apotheek en supermarkten. Ten noordwesten van het plangebied liggen een aantal kleinschalige bedrijventerrein, met de dichtstbijzijnde op 400 meter afstand. Het aspect milieuzonering speelt voor dit plan derhalve geen rol.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart met plangebied blauw omcirkeld

Uit de risicokaart is op te maken dat ten noorden, oosten en westen van het plangebied een aantal buisleidingen liggen. Deze buisleidingen liggen echter op meer dan een kilometer afstand van het plangebied. De afstand is dermate groot dat het plangebied buiten het invloedsgebied van deze leidingen ligt. Verder bevinden zich in de omgeving van het plangebied geen inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen die in het kader van externe veiligheid relevant zijn.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Deltaplan Ruimtelijke adaptatie
Onderdeel van het jaarlijkse Deltaprogramma is het Deltaplan Ruimtelijke adaptatie. Daarin staat hoe gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk het proces van ruimtelijke adaptatie willen versnellen en intensiveren. Daarvoor zijn 7 ambities  in dit deltaplan opgenomen. Het deltaplan geeft aan welke doelen de partijen nastreven, hoe ze daaraan gaan werken en hoe ze de resultaten in beeld brengen. Bij het Deltaplan hoort een actieplan met concrete acties en maatregelen.

De kern van de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie is dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust is ingericht. Overheden gaan ervoor zorgen dat schade door hittestress, wateroverlast, droogte en overstromingen zo min mogelijk toeneemt en letten daarop bij de aanleg van nieuwe woonwijken en bedrijventerreinen, het opknappen van bestaande bebouwing, vervanging van rioleringen en wegonderhoud.

Beleid waterschap Vallei en Veluwe

In het Waterbeheerprogramma 2016 - 2021 heeft waterschap Vallei en Veluwe tactische doelen geformuleerd. Per jaarplan geeft het waterschap concreet invulling aan de daadwerkelijke realisatie van deze doelen. Daarnaast heeft het waterschap de Keur met de Algemene – en Beleidsregels van Waterschap Vallei en

Veluwe vastgesteld. Alle handelingen in of nabij een waterstaatswerk worden hieraan getoetst. In de Het Algemene beleidsregels (3e wijziging, 2017) bij de Keur 2013 wordt ten doel gesteld dat een uitbreiding van het verhard oppervlak in principe, vanuit waterhuishoudkundig oogpunt, waterbalans neutraal moet plaatsvinden.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen gelden op basis van beleid bovengenoemd beleid de volgende uitgangspunten:

• Hemelwater wordt op basis van de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren' zoveel mogelijk ter plaatse vastgehouden. Wanneer lozen in de bodem redelijkerwijs niet mogelijk is kan geloosd worden op oppervlaktewater. Lozen op de riolering is in principe niet toegestaan;
• Afvalwater niet zijnde 'schoon' hemelwater aansluiten op het riool;
• Houdt bij het ontwerp rekening met de gemiddelde hoogste grondwaterstand;
• De ontwikkeling dient in de gebruiksfase grondwaterneutraal te zijn. Structurele drainage of andere middelen om grondwater af te voeren zijn in principe niet toegestaan;
• Geen uitlogende materialen gebruiken op plaatsen die in contact kunnen komen met (grond)water;

Er is sprake van een vrijstelling van het compenseren van de toename van verhard oppervlak als de toename minder is dan 1.500 m² in stedelijk gebied. In landelijk gebied geldt deze vrijstelling ook, tenzij de afvoer niet plaatsvindt in een oppervlaktelichaam met de aanduiding 'water met natuurfunctie zijnde Hen-Sed water' op de natuurkaart behorende bij de Algemene Regels van de Keur. Dan is er sprake van een vrijstelling bij een toename van het verhard oppervlak van minder dan 4.000 m².

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Ten behoeve van de watertoets is een vergelijking gemaakt tussen de oude situatie (toen de boerderij nog in het plangebied aanwezig was voordat deze enkele jaren geleden door brand werd verwoest) en de toekomstige situatie na realisering van het plan. In de oorspronkelijke situatie stond op het perceel een boerderij met twee bijgebouwen, zoals onderstaande uitsnedes laten zien.

 

Oorspronkelijk situatie	Nieuwe situatie
Verhard terrein	Oppervlakte in m²	Verhard terrein	Oppervlakte in m²
Boerderij Schuur 1 Schuur 2	450 65 100	Woningen (incl. bijgebouwen) Bestrating weg Voetpaden Parkeerplaatsen	1.005 384 298 262
Deels verhard terrein (50%) Erf	340	Deels verhard terrein (50%) Tuin	324
Totaal verhard	955		2.273

Vergelijking van de oorspronkelijk en de nieuwe situatie laat zien dat het verhard oppervlak in het plangebied met 2.273 – 955 = 1.318 m² toeneemt. De toename van het verhard oppervlak ligt daarmee onder de grens van 1.500 m² die het waterschap hanteert.

Voor dit plan is de digitale watertoets doorlopen (zie bijlage 2). Met het waterschap Vallei en Veluwe heeft overleg over het plan plaatsgevonden. Het waterschap heeft aangegeven dat er geen aanvullende maatregelen zijn vereist voor de compensatie van verhard oppervlak. Voor de afvoer van hemelwater en afvalwater wordt aangesloten op het bestaande systeem in de wijk Het Ruige Veld. Er wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd, dat wordt aangesloten op het bestaande gescheiden stelsel in de wijk.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

In de omgeving van het plangebied liggen geen Natura 2000-gebieden binnen een straal van 9 km. Door de omvang van de ontwikkeling (de bouw van 19 woningen) en de afstand tot de te beschermen gebieden, kan het optreden van significante negatieve effecten als gevolg van geluid, trillingen, licht etc. worden uitgesloten.

Er is een Voortoets stikstofdepositie uitgevoerd om te onderzoeken of de aanleg en het gebruik van de woningen leidt tot een toename van de stikstofdepositie op beschermde natuurgebieden. De rapportage daarvan is opgenomen in bijlage 5. Uit deze Aeriusberekening blijkt dat zowel de aanlegfase als de gebruiksfase niet leidt tot een toename van de stikstofdepositie, er is derhalve geen sprake van significante effecten in Natura 2000-gebied als gevolg van het plan.

Soortenbescherming

Om de gevolgen van soortenbescherming te beoordelen is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 4. Hierin wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot aantasting van beschermde natuurwaarden en/of beschermde gebieden. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen eventueel maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. De aanwezigheid van beschermde soorten en hun leefgebied vormen geen bezwaar voor de beoogde ontwikkeling. Tijdens de werkzaamheden dient de Algemene Zorgplicht in acht te worden genomen.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Voorliggend plan omvat de bouw van 19 woningen. Hierdoor zal het aantal verkeersbewegingen iets toenemen. Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Ruige Velddreef. Dit is een 50 km/uur weg met voldoende capaciteit om de beperkte verkeerstoename op te vangen. Daarnaast zal het plan op diverse plekken aansluiten op het bestaande fiets- en voetpadenstelsel in de buurt.

Wat betreft parkeren wordt er voor de 14 sociale huurwoningen (rug-aan-rug woningen) een parkeernorm gehanteerd van 1,4 parkeerplaatsen per woning. Voor de 5 koopwoningen wordt een parkeernorm gehanteerd van 1,8 parkeerplaatsen per woning. Dit betekent een totale parkeerbehoefte van 29 parkeerplaatsen. Parkeertellingen in de buurt hebben uitgewezen dat er een behoorlijke restcapaciteit aan parkeerruimte aanwezig is die niet wordt benut (ca. 15 pp). Daarom wordt in het plangebied vooralsnog volstaan met de aanleg van 21 parkeerplaatsen, geconcentreerd in het midden van het plan. Daarmee wordt in het plangebied en de omgeving ruim in de parkeerbehoefte voorzien.

Mocht in de toekomst blijken dat er toch een tekort aan parkeerruimte is, dan kunnen aan de Ruige Velddreef, ter hoogte van de rijenwoningen, extra parkeerplaatsen worden aangelegd.

Het initiatief is hiermee uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie
Het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. De hiervoor aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van cultuurhistorische waarden. In het plangebied stond voorheen de boerderij Nieuw Krakhorst. De boerderij is afgebrand en daarna gesloopt. De locatie is nu een braakliggend terrein. Voorliggend plan betreft de bouw van 2 woonblokken met in totaal 19 woningen. De woonblokken zullen qua bouwstijl refereren aan de voormalige boerderij en een bijbehorende schuur.

Archeologie
Op de onderstaande afbeelding is een uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente Leusden weergegeven met het plangebied blauw omcirkeld. Hierop is te zien dat een groot deel van het plangebied een hoge archeologische verwachting heeft. De verwachting is dat er ter plaatse resten van (voorgangers van) Boerderij Nieuw Krakhorst en bijbehorend erf worden gevonden.


Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Leusden
Naar aanleiding van deze hoge archeologische verwachting in het plangebied wordt een inventariserend veldonderzoek middels proefsleuven uitgevoerd. Dit onderzoek moet plaatsvinden volgens een door de gemeente Leusden goedgekeurd Programma van Eisen. Deze is als bijlage 6 toegevoegd.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de anterieure overeenkomst.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

In voorliggend plan wordt voor de regels aangesloten bij de systematiek van het bestemmingsplan "Leusden - Zuid".
Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen en bijzonderheden:

• 'Wonen', waarbij woningen binnen de bouwvlakken moeten worden gerealiseerd. Bijbehorende bouwwerken zijn ook toegestaan buiten het bouwvlak. Voor de bijgebouwen bij de rug-aan-rugwoningen is aan aparte aanduiding opgenomen. Tevens is aangegeven dat een deel van de woningen is bestemd voor sociale woningen.

• 'Tuin', aan de voorzijde van de woningen. Hier zijn alleen andere bouwwerken toegestaan.
• 'Groen', met ruimte voor een speelvoorziening. Voor de groenvoorziening op de hoek van de Ruige Velddreef en de Nabbert is een regeling opgenomen die het mogelijk maakt om met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag, extra parkeerplaatsen te realiseren als blijkt dat er in de omgeving te weinig parkeerplaatsen zijn.
• 'Verkeer - Verblijfsgebied', voor de ontsluiting en het parkeren.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg niet toegezonden aan de provincie omdat geen sprake is van een bovenlokaal belang. Samen met het waterschap Vallei en Veluwe worden de aan de orde zijnde waterhuishoudkundige aspecten behandeld.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Omwonenden zijn van begin af aan betrokken bij de planvorming. Op 1 februari 2016 is een eerste informatiebijeenkomst voor buurtbewoners georganiseerd. Er waren ca. 70 personen aanwezig Naar aanleiding van deze bijeenkomst is met de gemeente afgesproken om gezamenlijk met de buurt in overleg te gaan en dit overleg te faseren (in 3 groepen, globaal verdeeld over de Bouwdriest, de Nabbert en het deel ten noorden van de Ruige Velddreef), omdat niet voor ieder deel van de wijk dezelfde aspecten belangrijk zijn. Deze drie inspraakavonden zijn in april 2016 gehouden. Belangrijke thema's die aan de orde kwamen waren onder meer het programma voor sociale huur, de verschijningsvorm van de bebouwing, de verkeersveiligheid en het parkeren.

Daarna heeft er overleg plaatsgevonden tussen de gemeente (zonder ontwikkelaar) en een delegatie uit de buurt. Door een onafhankelijke stedenbouwkundige zijn diverse ontwerpen gemaakt met verschillende woningtypen. De gemeente heeft samen met de ontwikkelaar een selectie gemaakt van varianten die zowel voor de gemeente als ontwikkelaar bespreekbaar zijn. Deze gesprekken zijn vanaf november 2016 gevoerd. Uiteindelijk is begin 2017 besloten om met het huidige plan verder te gaan en dit verder uit te werken. Vanuit de gemeente waren het sociale woningbouwprogramma en een verschijningsvorm die overeenkomt met de voormalige boerderij en bijbehorende bebouwing belangrijke uitgangspunten.

Uit de gevoerde gesprekken kwam naar voren dat de buurtbewoners goed begrijpen dat hier een stedelijke herontwikkeling plaats vindt. Zij vroegen zich evenwel af of dit het best mogelijke plan is en of er nog alternatieven zijn. De vraag richtte zich met name op het aantal woningen (hoog) in relatie tot de typologie (sociale huur) en daarmee de hoge dichtheid. Omwille van het vormgeven van het gemeentelijke volkshuisvestelijke beleid is evenwel voor deze planuitwerking gekozen, waarbij dit zo goed mogelijk is ingepast in de historie van deze plek (vandaar ook de vormgeving van de beide gebouwen in lijn met de boerderij welke hier eerder stond). Bij de herinrichting van de openbare ruimte in het plangebied zal de buurt weer betrokken worden.

Het overleg met omwonenden heeft tot aanpassingen in het ontwerp geleid. Op de volgende punten is aan de reactie uit de buurt tegemoet gekomen:

• De koopwoningen zijn in noordelijke richting opgeschoven, zodat er een grotere afstand is tot de achtertuinen van de woningen aan de Nabbert. Dit is een verbetering voor de privacy en de zontoetreding.
• Het programma is verkleind. In plaats van zes worden er vijf koopwoningen gerealiseerd.
• Het parkeren is minder zichtbaar vanaf de Ruige Velddreef, doordat het nu achter de woningen wordt gesitueerd.
• in een eerder ontwerp zou het speelveld tussen de bestaande en de nieuwe woningen kleiner worden. Door de gewijzigde stedenbouwkundige invulling wordt het speelveld groter, tevens is een speeltoestel toegezegd om het speelveld te upgraden.
• In het eerdere ontwerp zouden bomen op het speelveld verloren gaan. Door de woningen naar het noorden te verleggen en het speelveld te vergroten kunnen de bomen gehandhaafd blijven.

Omdat al meerdere keren met omwonenden is gesproken over het plan is er geen voorontwerpbestemmingsplan ter inspraak aangeboden. Het definitieve stedenbouwkundige plan is in februari 2018 aan de omwonenden voorgelegd, ruim voor de start van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

6.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 12 augustus tot en met 22 september 2019 voor een ieder ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn acht zienswijzen ingediend. In de Nota Zienswijzen (bijlage 7) zijn alle zienswijzen opgenomen en van een antwoord voorzien.

De zienswijzen hebben geleid tot aanpassing van het plan. Op verzoek van indieners worden de bergingen behorend bij de rug-aan-rugwoningen anders gesitueerd. Dit is aangepast op de verbeelding. Daarnaast wordt het mogelijk gemaakt om, indien dat nodig blijkt te zijn, extra parkeerplaatsen aan te leggen bij de nieuw te bouwen rijenwoningen, in de groenvoorziening aan de Ruige Velddreef. De mogelijkheid om extra parkeergelegenheid aan te leggen in het groengebied bij de Nabbert is vervallen.