Houtens Hart

Regels

1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

 

1.1 plan

het bestemmingsplan Houtens Hart met identificatienummer NL.IMRO.0321.0630KORTESCHAFT-VSBP van de gemeente Houten;

 

1.2 bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

 

1.3 aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

 

1.4 aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

 

1.5 bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

 

1.6 bebouwingspercentage

een percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel (danwel bouwvlak of bestemmingsvlak) dat is of mag worden bebouwd;

 

1.7 bedrijfsgebouw

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van één of meer bedrijfsactiviteiten;

 

1.8 bedrijfswoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die hoort bij en functioneel gebonden is aan een bedrijf, instelling of voorziening in dat gebouw of op dat terrein waarmee er geen sprake is van een door derden bewoonde woning;

 

1.9 beroeps- cq. bedrijfsvloeroppervlakte

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep c.q. een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

 

1.10 bestaand

1. bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan legaal bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend; 
2. bij gebruik: het gebruik dat op het moment van inwerkingtreding van het plan legaal bestaat;

1.11 bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak;

 

1.12 bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

 

1.13 bezorgdienst

horeca-activiteit die gericht is op het bedrijfsmatig bereiden van dranken en/of etenswaren, niet voor gebruik ter plaatse, die door middel van een persoon bij de eindgebruiker worden bezorgd;

 

1.14 bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

 

1.15 bouwgrens

de grens van een bouwvlak;

 

1.16 bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en gedeeltelijke ondergrondse bouwdelen, maar met uitsluiting van geheel ondergrondse bouwdelen en zolders;

 

1.17 bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

 

1.18 bouwperceelgrens

de grens van een bouwperceel;

 

1.19 bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde zijn toegelaten;

 

1.20 bouwwerk

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

 

1.21 detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

 

1.22 dienstverlening

het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van milieuvergunningplichtige bedrijven en instellingen en een seksinrichting;

 

1.23 eerste bouwlaag

de bouwlaag op de begane grond;

 

1.24 erf- of terreinafscheiding

een bouwwerk waarmee de grens tussen twee erven of terreinen wordt aangegeven;

 

1.25 erfbebouwing

bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde;

 

1.26 gebouw

bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

 

1.27 gevellijn

de als zodanig aangegeven lijn, waar de voorgevel van een hoofdgebouw op moet zijn georiënteerd;

 

1.28 hinder

hinder, zoals bedoeld in artikel 7:22 van het Bouwbesluit, zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, die de normen van het Activiteitenbesluit milieubeheer te boven gaan, door het onthouden van licht of lucht, of door het ontnemen van (bouwkundige-)steun, die onevenredig nadelig is voor derden;

 

1.29 hoofdgebouw

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

 

1.30 horeca-activiteiten

het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse verstrekt en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, maar met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;

 

1.31 kantoor

een voorziening gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen;

 

1.32 kantooractiviteiten

de uitoefening van administratieve, boekhoudkundige, financiële, technische, organisatorische- en/of zakelijke dienstverlening, niet zijnde detailhandel, al dan niet met een publieksgerichte baliefunctie;

 

1.33 maaiveld

• voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
• in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

1.34 ondoorzichtige beglazing

beglazing waarbij daglichttoetreding mogelijk is maar waarbij het niet mogelijk is van binnen naar buiten te kijken;

 

1.35 opslag

het in bewaring houden van goederen;

 

1.36 overig bouwwerk

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

 

1.37 overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een (gesloten) dak, zonder eigen wanden;

 

1.38 pand

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is;

 

1.39 peil

1. niveau van het maaiveld;

of

2. voor zover blijkt uit de betreffende bestemmingsregeling;

1.40 perceelgrens

de grens van een bouwperceel;

 

1.41 productiegebonden detailhandel

detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie;

 

1.42 prostitutie

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

 

1.43 prostitutiebedrijf

prostitutie in een daarvoor ingerichte ruimte en in dienstverband (seksclub, bordelen, privé-huizen), niet zijnde sekswinkels, seksbioscopen, sekstheaters en daarmee gelijk te stellen bedrijfstypen;

 

1.44 woning

een complex van ruimten, bedoeld voor de huisvesting van één zelfstandig huishouden, niet zijnde een woonschip, of -ark;

 

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

  

2.1 Meetmethode

 

2.1.1 lengte, breedte en diepte van bouwwerken

tussen de verst van elkaar gelegen punten van die werken, horizontaal gemeten;

 

2.1.2 de goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

 

2.1.3 de inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

 

2.1.4 de bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

 

2.1.5 de oppervlakte van een bouwwerk

tussen de (fictieve) buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van een gebouw of van een overig bouwwerk;

 

2.1.6 onderlinge afstanden

afstanden tussen bouwwerken onderling en ook afstanden van bouwwerken tot erfafscheidingen worden daar gemeten, waar deze afstanden het kleinst zijn;

 

2.2 Uitzonderingen

 

2.2.1 Ondergeschikte bouwdelen

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

2 Bestemmingsregels

 

Artikel 3 Bedrijventerrein

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bedrijfsactiviteiten voor zover deze behoren tot de categorieën 1 en 2 van de van deze voorschriften deel uitmakende "Staat van bedrijfsactiviteiten" met uitzondering van inrichtingen als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer;
2. kantooractiviteiten, ten dienste van de onder a genoemde activiteiten;
3. bedrijfswoningen op de tweede bouwlaag waarbij het maximaal aantal woningen per bedrijf niet meer mag bedragen dan 1 en het totaal aantal bedrijfswoningen maximaal 14 bedraagt;
4. productiegebonden detailhandel;
5. horeca-activiteiten in de vorm van bezorgdiensten;
6. verkeer en verblijf;
7. water;
8. groenvoorzieningen;
9. nutsvoorzieningen.

3.2 Bouwregels

 

3.2.1 Algemeen

Ten behoeve van de in artikel 3 lid 1 genoemde doeleinden mogen de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde en werken, geen bouwwerk zijnde worden gerealiseerd, met inachtneming van:

1. de in artikel 3 lid 2.2 en artikel 3 lid 2.3 genoemde regels;
2. de aangegeven bouw- en maatvoeringsaanduidingen.

3.2.2 Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen: 

1. een gebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
2. het bebouwingspercentage mag per bouwperceel niet meer bedragen dan die door de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' is aangegeven;
3. de minimale respectievelijk maximale hoogte van gebouwen mag niet minder bedragen dan die door de aanduiding 'minimale-maximale bouwhoogte' is aangegeven;
4. de afstand tussen gebouwen bedraagt minimaal 3 meter, tenzij gebouwen aaneen worden gebouwd;
5. de oppervlakte van kantooractiviteiten mag niet meer bedragen dan 50% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte.

3.2.3 Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de hoogte van: 

1. licht- en vlaggenmasten ten hoogste 6 meter mag bedragen;
2. erf- en terreinafscheidingen ten hoogste 2 meter mag bedragen;
3. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten hoogste 2 meter mag bedragen.

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, op grond van het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, sub d van de Wet ruimtelijke ordening, nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing,  ten behoeve van de afstand van de bebouwing tot de perceelsgrens, indien: 

1. ten behoeve van de stedenbouwkundige inpassing van de gebouwen, gebouwdelen en reclame-uitingen, de nadere eisen vanuit het oogpunt van brandveiligheid en bereikbaarheid noodzakelijk zijn.

3.4 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan ter plaatse van de aanduiding 'terras' via een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 2 ten behoeve van het realiseren van een dakterras, waarbij de hoogte van terrashekjes en (dak)terrasafscheidingen niet meer mag bedragen dan 1,50 m vanaf de dakvloer.

 

3.5 Specifieke gebruiksregels

 

3.5.1 Verboden gebruik

Tot een verboden gebruik als bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van gronden ten behoeve van opslag buiten gebouwen.

3.5.2 Voorwaardelijke verplichting gebruik bedrijfswoning

Het gebruik van de tweede bouwlaag van een gebouw ten behoeve van een bedrijfswoning, zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 sub c, is alleen toegestaan onder de voorwaarde dat:

1. deze bouwlaag voldoende akoestisch is afgescheiden van de bedrijfsvoering van aangrenzende panden waarvan de bedrijfswoning geen onderdeel uitmaakt en voldoet aan de grenswaarden voor aanpandige gevoelige gebouwen zoals bepaald in artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit milieubeheer;
2. de gevelopeningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - voorwaardelijke verplichting 1' voorzien worden van vaststaande en ondoorzichtige beglazing en zodanig in stand worden gehouden;
3. in- of uitlaten, ventilatoren of anderszins openingen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - voorwaardelijke verplichting 1' geen hinder, zoals bedoeld in artikel 1.27, veroorzaken;
4. de gevelopeningen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - voorwaardelijke verplichting 2' voorzien worden van vaststaande en ondoorzichtige beglazing en zodanig in stand worden gehouden.

3.6 Afwijken van de gebruiksregels

 

3.6.1 Afwijken Staat van bedrijfsactiviteiten

Het bevoegd gezag kan via een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 1 sub a voor de uitoefening van bedrijfsactiviteiten die niet voorkomen in de tot het plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten, mits: 

1. die niet voorkomen in de tot het plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten, voor zover die bedrijfsactiviteiten naar aard en omvang maximaal gelijk te stellen zijn aan de in de Staat van bedrijfsactiviteiten genoemde bedrijfsactiviteiten, danwel
2. behoren tot de naasthogere subcategorie uit de tot het plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten, voor zover die bedrijfsactiviteiten naar aard en omvang maximaal gelijk te stellen zijn aan de toegelaten bedrijfsactiviteiten en deze overigens voldoen aan het bepaalde in dit artikel;

Voorgaande ontheffingen kunnen slechts verleend worden mits er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 

3. het straat- en bebouwingsbeeld;
4. de verkeersveiligheid;
5. de sociale veiligheid;
6. de milieusituatie;
7. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.7 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van het bepaalde in artikel 3.6, lid 1, sub a van de Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen ten behoeve van: 

1. het onderbrengen van bedrijfsactiviteiten in een andere categorie, indien op grond van technologische ontwikkelingen de in de "Staat van bedrijfsactiviteiten" vermelde categorie niet meer de juiste is;
2. het toevoegen van bedrijfsactiviteiten aan een bepaalde categorie van de "Staat van bedrijfsactiviteiten", mits deze activiteit naar haar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met de in de betreffende categorie opgenomen bedrijfsactiviteiten. 

3 Algemene regels

 

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 5 Algemene gebruiksregels

1. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik ten behoeve van een prostitutiebedrijf;
2. Voor zover het ingevolge de regels mogelijk is om bouwwerken buiten en aangrenzend aan de betreffende bestemming te bouwen, is het op die gronden tevens toegestaan deze bouwwerken ten behoeve van die betreffende bestemming te gebruiken.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsregels: 

1. ten aanzien van maximale en minimale hoogte-, breedte, oppervlakte- en inhoudsmaten voor bebouwing mits:
   1. de afwijking van enige maat ten hoogste 10% bedraagt;
   2. de bestemmingsgrens, dan wel het bebouwingsvlak aan de wegzijde niet wordt overschreden.
2. ten aanzien van de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken, en hierbij toestaan dat de bouwhoogte van de bijbehorende bouwwerken, wordt vergroot tot maximaal 9,9 meter;
3. ten aanzien van de hoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van bijbehorende bouwwerken, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, wordt vergroot tot maximaal 40 meter, onder de volgende voorwaarden:
   1. losse masten met hekwerken, gebouwtjes e.d. zijn alleen toegestaan:
      • binnen de bebouwde kom op bedrijventerreinen;
   2. installaties op of aan een gebouw zijn alleen toegestaan:
      • op gebouwen vanaf 6 bouwlagen; bij voorkeur op een plat dak en zo ver mogelijk van een dakrand, met dien verstande dat bijzondere en waardevolle gebouwen in beginsel geheel dienen te worden ontzien, zonodig in overleg met de monumentencommissie;
      • tegen gevels aan; wanneer de invloed van die installaties geen afbreuk doen aan de aanwezige kwaliteiten;
4. ten behoeve van het toestaan van nutsgebouwen met een maximale hoogte, oppervlakte en inhoud van respectievelijk 5 m, 25 m² en 75 m³;

Artikel 7 Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van: 

1. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
2. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
3. het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar regels in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd.

4 Overgangs- en slotregels

Artikel 8 Overgangsrecht

8.1 Overgangsrecht voor bouwwerken

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuw of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen 2 jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid a onder 1 van dit artikel met maximaal 10%.
3. Het bepaalde in lid a van dit artikel is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

8.2 Overgangsrecht voor gebruik

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van de inwerkingtreding van het plan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met het plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het bepaalde in lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 9 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van bestemmingsplan Houtens Hart van de Gemeente Houten.