De Geer, Houten

Toelichting

 

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

CZP Investments B.V. (verder: initiatiefnemer) is voornemens de percelen Snoeksloot 62 en 64 in Houten te herontwikkelen. Binnen dit plangebied liggen twee gemeentelijke monumenten. Doelstelling is om door middel van een passende functie, alsmede een herontwikkeling van het plangebied, deze monumenten en de groene entourage te behouden. De gemeentelijke monumenten De Grote Geer (Snoeksloot 62) en de Kleine Geer (Snoeksloot 64) blijven dan ook behouden en zullen gerenoveerd worden. 

 

Ten tweede is de doelstelling om een maatschappelijke functie te realiseren. Daarvoor zal in De Grote Geer een gezinshuis met kamertraining (intensieve training in zelfstandigheid) gerealiseerd worden. Het gezinshuis is bedoeld voor de opvang van uit huis geplaatste kinderen en jongeren. In De Kleine Geer zullen twee (reguliere) gezinswoningen gerealiseerd worden.

 

Ten derde zullen er aan de Snoeksloot 64 met de beoogde ontwikkeling drie seniorenwoningen en zes ruime gezinswoningen gerealiseerd worden. Daarmee wordt op beperkte schaal voorzien in de behoefte aan woningen in Houten.

 

In de raadsvergadering van 22 januari 2019 heeft de raad van de gemeente Houten ingestemd met de realisatie van voorgenoemde ontwikkeling. Echter past de ontwikkeling niet binnen de huidige beheersverordening 'Houten Noord en Zuid'. Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is een herziening van het geldende planologische regime noodzakelijk. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is derhalve voorliggend bestemmingsplan opgesteld.  

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen aan de Snoeksloot 62 en 64 te Houten. Het plangebied betreft het kadastrale perceel 13204/11625 sectie A met een oppervlakte van circa 4850 m². Het plangebied is gelegen in het noordoosten van Houten nabij de Kooikersplas. De omgeving wordt gekenmerkt door een woonwijk met aaneengeschakelde woningen en grasveldjes met bomen. Direct aan Snoeksloot ter hoogte van het plangebied ligt een groenstrook (gras en bomen). Het plangebied is via de parkeerplaats aan de zuidzijde van het plangebied ontsloten via de Snoeksloot.

 

Navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging (afbeelding 1) en globale begrenzing (afbeelding 2) van het plangebied.

 

  

^{Afbeelding 1: Globale ligging plangebied (rood omcirkeld, bron: Google Earth)}

 

 

^{Afbeelding 2: Globale begrenzing plangebied (rode omkadering, bron: Google Earth)}

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor de gronden in het plangebied geldt de beheersverordening 'Houten Noord en Zuid', vastgesteld door de raad van de gemeente Houten op 20 juni 2013. De gronden die onderdeel uitmaken van de beheersverordening mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik. In de huidige situatie hebben de gebouwen op de betreffende gronden een bijeenkomstfunctie. In aanvulling daarop maken de betreffende gronden grotendeels onderdeel uit van het besluitsubvlak 'Archeologie 2' en gedeeltelijk maken de gronden onderdeel uit van besluitsubvlak 'Gemengd 2'. 

 

Afbeelding 3 toont een uitsnede van de geldende beheersverordening.

^{Figuur 3: Uitsnede geldende beheersverordening 'Houten Noord en Zuid' (plangebied rood omkaderd)} 

   

Voor de gronden van het besluitsubvlak 'Gemengd 2' is het toegestaan om de bebouwing te gebruiken voor maatschappelijke voorzieningen en horeca-activiteiten voor zover deze behoren tot categorie 1a, 1b en 1c van de Staat van Horeca-activiteiten zoals opgenomen in de beheersverordening 'Houten Noord en Zuid'. De als besluitsubvlak 'Archeologie 2' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

 

De beoogde ontwikkeling voorziet in het behoud en de renovatie van de gemeentelijke monumenten, een maatschappelijke functie en de realisatie van in totaal 12 woningen. De ontwikkeling is deels in strijd met het planologisch regime; de realisatie van woningen en het gebruik van de gronden voor wonen en het gezinshuis past niet binnen de geldende beheersverordening. Derhalve wordt de beoogde ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt met voorliggend bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden. Hoofdstuk 4 bevat de milieu- en omgevingsaspecten. Tot slot bevat de toelichting hoofdstukken over de opbouw, verantwoording en uitleg van de planregels (hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan (hoofdstuk 6).

2 Planbeschrijving

  

2.1 Bestaande situatie

Ter plaatse van het plangebied bevinden zich twee monumentale panden; De Grote Geer en De Kleine Geer. De Grote Geer was voorheen eigendom van de gemeente Houten en werd gebruikt als cultureel centrum dat verhuurd werd voor culturele en maatschappelijke doeleinden. Daarnaast werd het pand deels gebruikt ten behoeve van een kinderdagverblijf. De Kleine Geer betreft een voormalige horecagelegenheid. Ten zuiden van De Kleine Geer is een schuurtje gesitueerd welke voorheen in gebruik was ten behoeve van de horecagelegenheid. Ten noorden van De Grote Geer stond een trafohuisje. Deze is reeds verwijderd door Stedin. In de huidige situatie staan de panden in het plangebied leeg.

 

De Grote Geer is één van de originele boerderijen die zijn behouden bij de aanleg van woonstad Houten in de jaren '70 en '80 van de vorige eeuw. Ten zuiden van het karakteristieke hoofdgebouw uit 1708 bevindt zich De Kleine Geer, een langhuisboerderij die in zijn huidige verschijning stamt uit de 19e eeuw en dienst deed als zomer-/bakhuis. De erven zijn destijds opgenomen in de groenstructuur waardoor er sprake is van een natuur-inclusieve landschappelijke inrichting. Bij de stedenbouwkundige planvorming voor de eerste groeitaak van Houten is het ensemble opgenomen in de, voor Houten kenmerkende, Groenzone, die van west naar oost Houten dooradert. Destijds is er bewust voor gekozen om het cultuurhistorisch waardevolle ensemble niet op te nemen in de bebouwingsstructuur van de aangrenzende nieuwbouwwijken, maar deze als een autonoom onderdeel van het stedelijk weefsel herkenbaar te laten zijn.

 

De betreffende gronden hebben een groen karakter bestaande uit grasland, een groene erfafscheiding van hagen en circa 30 bomen waaronder enkele leilinden die onderdeel uitmaken van het gemeentelijk monument. In toelichting paragraaf 2.2 wordt nader ingegaan op de bestaande bomen en het behoud hiervan.

       

De locatie is deels voorzien van klinker- en tegelverharding. Voor de gebouwen ligt een stoep. Tussen De Grote Geer en De Kleine Geer is het erf te betreden via een bestraat paadje dat doorloopt naar de achterzijde van het erf. Aan de achterzijde loopt een pad door naar de Kooikersplas. Aan de zuidzijde van De Kleine Geer bevindt zich tevens een voetpad waarmee de voormalige horecagelegenheid in De Kleine Geer bereikbaar was. Afbeelding 4 toont het erf van de boerderij in de huidige situatie. De rode pijlen geven de toegang tot het erf aan (voetpaden).

 

^{Afbeelding 4: Huidige situatie, toegangen voor voetgangers tot het plangebied (bron: Google Maps)}

   

Navolgende afbeeldingen (5 en 6) geven de huidige situatie weer.  

 

^{Afbeelding 5: Huidige situatie plangebied Grote Geer (Bron: Google Earth)}

 

^{Afbeelding 6: Huidige situatie plangebied Kleine Geer en parkeerplaats (Bron: Google Earth)}

Aan de zuidzijde van het plangebied is een parkeerterrein gelegen, welke verhard is en tevens voorziet in de ontsluiting via de Snoeksloot. Het huidige parkeerterrein voorziet in 35 parkeerplaatsen, inclusief 1 invalide parkeerplaats.

 

2.2 Toekomstige situatie

Met de beoogde plannen zal het plangebied worden herontwikkeld. De doelstelling van het project is het behoud van de monumenten door hier een passende functie aan toe te kennen. In de toekomstige situatie zullen De Grote Geer en De Kleine Geer gerenoveerd worden met behoud van de uitstraling, karakter en details. Zo zal De Grote Geer het grootste en meest prominente gebouw op het erf blijven en de openbare ruimte krijgt een landschappelijke invulling met veel groen en oudhollandse gebakken klinkers.

 

De Grote Geer en De Kleine Geer zullen worden herontwikkeld tot respectievelijk gezinshuis en twee (reguliere) eengezinswoningen. De monumentale panden zullen duurzaam worden gerenoveerd. Het ensemble van de gebouwen met het erf en de bomen wordt zoveel als mogelijk gerespecteerd en vormt de basis voor het gehele plan. Dit wordt gedaan door het ensemble als een afzonderlijk herkenbaar geheel te behouden, gelegen tussen de nieuwbouwwijken in een groene omgeving waarbij de voetpaden die door het plangebied lopen gehandhaafd worden. Rondom de (beoogde) bebouwing wordt een haagbeplanting aangeplant. De gevels en daken zullen van binnenuit worden geïsoleerd, waardoor het beeld van buiten blijft behouden. Alleen in de dakvlakken zullen, op passende wijze, enkele daklichten geïntegreerd worden. Bij zowel de inrichting van De Kleine als De Grote Geer blijft het onderscheid tussen voorhuis en deel leidend.

 

De Grote Geer

De Grote Geer (zie afbeelding 7, A) wordt verbouwd tot een gezinshuis waarin pleegkinderen in een gezinssituatie opgroeien die bij hun natuurlijke ouders geen plek kunnen vinden. Tevens wordt hier ruimte gecreëerd voor begeleid wonen van jongvolwassenen die uit de pleegzorg komen. Voor het beoogde gebruik zullen inpandige aanpassingen plaatsvinden. Er zullen in totaal 18 (slaap)kamers gerealiseerd worden waarvan maximaal 10 voor de opvang. Zes slaapkamers zullen worden gebruikt door de gezinshuisouders en hun vijf kinderen. Tien slaapkamers zullen worden gebruikt ten behoeve van pleegkinderen en begeleid wonen van jongvolwassenen die uit de pleegzorg komen en worden er twee slaapkamers gebruikt voor hulp/ondersteuning/personeel (in de vorm van pedagogische begeleiders of stagiaires).

 

Met het gebruik van het gezinshuis zal sprake zijn van een ingroei model. Dit betekent dat de kamers niet direct allemaal bezet zullen worden vanaf de opening. Over de tijd zullen er meer kinderen in het gezin worden opgenomen met een maximum van 10 pleegkinderen/jongvolwassenen. Bij een volledige bezetting zal het ouderpaar in personele zin ondersteund worden door pedagogische begeleiders en/of stagiaires. Daarnaast zullen er ook enkele aanpassingen aan de gevel plaatsvinden ten behoeve van de slaapkamers en voldoende lichtinval. De ruimte van de deel, met de mooie spanten, blijft beleefbaar met een open woonruimte op de begane grond met glazen wanden en een grote vide.

 

Vanwege de realisatie van verblijfsruimten in De Grote Geer is het noodzakelijk twee dakramen te realiseren in het voorste dakvlak. Op 28 maart 2019 (bijlagen bij toelichting, bijlage 7) heeft de erfgoedcommissie hierop een negatief advies uitgebracht. In toelichting paragraaf 4.9 wordt de beoogde ingreep aan de voorgevel van De Grote Geer nader toegelicht.

 

Ten noorden van De Grote Geer zal een bijgebouw gerealiseerd worden welke gebruikt zal worden voor kantoorruimte. De kantoorruimte is voor eigen gebruik van het ouderpaar en de bewoners van De Grote Geer ten dienste van het gezinshuis. De bovenverdieping van het bijgebouw heeft een oppervlakte van circa 40 m². De ontmoetingsruimte staat ten dienste van het gezinshuis en zal onder andere gebruikt worden voor ontmoeting van kind en één ouder/voogd.

 

De Kleine Geer

De Kleine Geer (zie afbeelding 7, C) wordt gerestaureerd en gesplitst in twee eengezinswoningen in de koopsector. Het voorhuis behoudt zijn karakter en indeling en wordt daarmee een ruimere gezinswoning.

   

Nieuwbouwwoningen

Naast de herontwikkeling van De Grote en De Kleine Geer worden er 3 senioren (zie afbeelding 7, D) en 6 ruime gezinswoningen (zie afbeelding 7, E) op de locatie Snoeksloot 64 gerealiseerd. De klassieke boerenschuur is het uitgangspunt voor de nieuwbouw. De nieuwe gebouwen krijgen een eenvoudige vorm voorzien van een zadeldak bestaande uit enerzijds een volledig groen dak gericht op het noorden en anderzijds een volledig geïntegreerd indak-zonnepanelen systeem gericht op het zuiden. De woningen zullen een sterke relatie hebben met de groene omgeving, park en eigen tuin. Daarnaast worden de woningen duurzaam met lage energielasten. De nieuwbouwwoningen zullen voldoen aan de nieuwe BENG-norm (Bijna Energie Neutraal Gebouw).

   

Navolgende afbeeldingen geven een impressie van de toekomstige situatie van het plangebied.

 

^{Afbeelding 7: Plattegrond impressie toekomstige situatie plangebied (Bron: CZP Investments)} 

 

^{Afbeelding 8: Vogelvlucht impressie toekomstige situatie plangebied (Bron: CZP Investments, gezien vanaf zuidzijde)}

 

^{Afbeelding 9: Impressie toekomstige situatie plangebied (Beeld vanaf noordwest, bron: CZP Investments, gezien vanaf oostzijde)}

 

Parkeerplaatsen

De huidige parkeerplaatsen aan de zuidzijde van het plangebied zullen in de toekomstige situatie deels verdwijnen. Een deel van de benodigde parkeerplaatsen wordt ten westen van de huidige parkeerplaats gerealiseerd (zie afbeelding 7, F). Daarnaast zullen er parkeerplaatsen op het erf ten noorden van de Grote Geer komen (zie afbeelding 7, H) en een aantal parkeerplaatsen zullen langs de Snoeksloot aan de noordzijde van het plangebied komen (zie afbeelding 7, G). De parkeerplaatsen aan de Snoeksloot zullen op minimale wijze in de bestrating zijn gemarkeerd. Wanneer overdag de meeste auto's afwezig zijn wordt daarmee het voorplein een stuk groter en kan gebruikt worden als speelterrein of voor een lokale markt (zie afbeelding 7, K). Tevens zal er plaats zijn voor het stallen van fietsen voor bezoekers (zie afbeelding 7, J).

 

Landschappelijke inpassing

De nieuw te bouwen woningen en kantoorruimte/ontmoetingsruimte worden aan één zijde van het dak voorzien van groen. De groene natuurdaken sluiten aan bij de groene en natuur-inclusieve landschappelijke inrichting die is voorzien. De erven zullen grotendeels worden afgeschermd met gemengde landschappelijke hagen die kenmerkend zijn voor het oorspronkelijke boerenerf. Door de combinatie van verschillende planten bieden zij het hele jaar door een aantrekkelijk beeld, maar zijn tevens aantrekkelijke toevluchtsoorden voor kleine vogels en insecten. Bij de renovatie van de daken en bij de nieuwe daken zullen nestvoorzieningen voor zwaluwen en vleermuizen worden opgenomen.

 

Voor de bestrating wordt verder geborduurd op de oudhollandse gebakken klinkers zoals aanwezig in de huidige situatie, met een optimale infiltratie van regenwater. De nieuwe steeg die ontstaat tussen De Kleine Geer en de nieuwbouw spiegelt zich aan de dorpse schaal van de bestaande steeg tussen De Grote en Kleine Geer. Beide stegen blijven ook toegankelijk en openbaar. De stegen zijn namelijk mandelig eigendom van de toekomstige bewoners.

 

Rondom de woonvelden wordt de hagenstructuur in stand gehouden en verder compleet gemaakt, afbeelding 7 maakt dit goed inzichtelijk. De aanleg en in standhouding van deze hagenstrictuur wordt middels een voorwaardelijke verplichting geborgd in het bestemmingsplan.

 

Voor de beoogde ontwikkeling is het noodzakelijk om 6 bomen in het plangebied te verwijderen, met name ter plaatse van de beoogde nieuwbouw. Twee bomen zijn kritisch, dat wil zeggen in de uitvoering zal duidelijk worden of deze bomen behouden kunnen worden. Alle monumentale bomen die aanwezig zijn in het plangebied blijven behouden, waaronder de drie leilinden aan de voorzijde van de monumentale panden. Daarnaast blijven nog zeker 12 andere bomen behouden en worden er nog twee nieuwe bomen geplaatst. Afbeelding 10 toont het bomenplan.

    

^{Afbeelding 10: Bomenplan (bron: reA Architectuur)}

 

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen.

 

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

 

Planspecifiek

De SVIR is niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling valt volgens het Barro binnen het gebied dat onderdeel uitmaakt van het nationale belang: erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Het betreft hier de Romeinse Limes. Kernkwaliteiten van de Romeinse Limes zijn: de unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven voormalige (militaire) grens van het Romeinse Rijk. De Limes ligt langs de toenmalige loop van de Rijn met archeologische overblijfselen uit de periode 0 tot 400 na Chr. bestaande uit: – forten (castella), burgerlijke nederzettingen (kampdorpen/vici) en grafvelden; – militaire infrastructuur, bestaande uit wegen, waterwerken en wachttorens; – scheepswrakken. In de Provinciale ruimtelijke Verordening van Utrecht is de Cultuurhistorische Hoofdstructuur echter nader bepaald, hieruit blijkt dat het plangebied buiten de Romeinse Limes valt. Met de beoogde ontwikkeling blijft de uitzonderlijke universele waarde van de Romeinse Limes behouden.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

 

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. De beoogde ontwikkeling voorziet in totaal in 12 woningen waarvan 1 gezinshuis en 9 nieuwbouwwoningen. Daarnaast wordt er tevens een kantoor-/ontmoetingsruimte gerealiseerd van circa 125 m². In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt dit gezien als een ontwikkeling van beperkte omvang. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied van de kern Houten. Gezien voorgenoemde omstandigheden wordt het plan niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling en kan een verdere toets aan de ladder achterwege blijven.

 

Desalniettemin zal de behoefte van de ontwikkeling nader worden toegelicht. Ten eerste draagt de ontwikkeling bij aan het behoud van monumentale panden. Door het toekennen van een nieuwe functie wordt de panden weer 'nieuw leven in geblazen'. Het gebruik van de panden zorgt voor behoud en onderhoud van de monumentale panden daarnaast zal ook de nodige renovatie plaatsvinden. Hiermee wordt er zowel bij provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid aangesloten. Verder wordt er met het toevoegen van 12 woningen waaronder 8 eengezinswoningen en 3 seniorenwoningen (en een gezinshuis) een bijdrage geleverd aan de woningbouwbehoefte van eengezinswoningen en woningen voor senioren binnen de gemeente Houten.

 

Met de realisatie van het gezinshuis wordt voorzien in een specifieke behoefte. Nederland telt momenteel zo’n 750 gezinshuizen waarin bijna 2600 kinderen wonen. Daarnaast wonen er zo’n tienduizend kinderen in residentiële instellingen en 1700 in de gesloten jeugdzorg. Landelijk is er een behoefte naar nog zo'n 3.000 gezinshuizen ten behoeve van de huisvesting van circa 10.000 kinderen. Met de realisatie van dit gezinshuis wordt er aangesloten bij deze behoefte. Met de realisatie van de beoogde reguliere woningen wordt op beperkte schaal invulling gegeven aan de woningbehoefte in Houten.

3.2 Provinciaal beleid

 

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) 2013-2028 (herijking 2016) is op 12 december 2016 vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRS beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening welke tegelijk met de PRS is opgesteld.

 

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie zijn de volgende pijlers vastgelegd:

• duurzame leefomgeving;
• beschermen kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.  

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling heeft met name betrekking op de pijler 'vitale dorpen en steden'. Een uitwerking van deze pijler is onder andere de transitie van verouderde binnenstedelijke locatie en binnenstedelijk wonen. De provincie heeft de ambitie om tweederde deel van de woningen in het stedelijk gebied te realiseren. Voor de gemeente Houten wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 1.950 woningen. Het toevoegen van 12 woningen binnen bestaand stedelijk gebied van Houten draagt bij aan deze ambitie.

 

Daarnaast draagt de ontwikkeling tevens bij aan de pijler 'beschermen kwaliteiten'. De provincie wil cultuurhistorisch kwaliteiten behouden en beleefbaar maken. De monumentale panden De Kleine en De Grote Geer zijn van cultuurhistorische waarde en krijgen met de beoogde ontwikkeling een nieuwe functie waarbij de panden worden gerenoveerd en daarmee 'nieuw leven' wordt in geblazen. De ontwikkeling draagt bij aan het behouden en beleefbaar maken van de monumentale panden.

 

Er dient geconcludeerd te worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de PRS.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Tegelijk met de PRS is op 12 december 2016 de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) (herijking 2016, correctie 2017, 2e partiële herziening 2018) vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRV wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid uit de PRS. De PRV geeft regels met betrekking tot de onderwerpen bodem en water, duurzame energie, cultuurhistorie, landschap, natuur, wonen en werken, verkeer en vervoer, landelijk gebied, landbouw en recreatie.

 

Planspecifiek

Bodem en water

Uit de kaart 'bodem en water' blijkt dat het plangebied zich in 'overstroombaar gebied' bevindt. Grote delen van de provincie liggen in overstroombare gebieden van Nederrijn, Lek en het Eemmeer. Het is belangrijk dat vitale en kwetsbare objecten, waaronder woonwijken, bestand zijn tegen overstromingen. Voor individuele woningen in binnendijks gebied, zoals onderhavig initiatief, zijn extra maatregelen echter niet noodzakelijk.

 

Duurzame energie

Het plangebied valt niet binnen een gebied dat in het PVR specifiek is aangewezen voor duurzame energie.

 

Cultuurhistorie

Ten noorden van de kern Houten ligt een gebied dat onderdeel uit maakt van de cultuurhistorische hoofdstructuur. Het betreft hier militair erfgoed. Het gebied ten oosten en ten noorden van de kern Houten maakt onderdeel uit van de Romeinse Limes. In het PVR zijn de grenzen van de Romeinse Limes nauwkeuriger opgenomen dan in het Barro. Derhalve kan worden gesteld dat, in tegenstelling tot grenzen zoals opgenomen in het Barro, het plangebied geen onderdeel uit maakt van de Romeinse Limes. De Cultuurhistorische Hoofdstructuur vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

 

Landschap

Uit de kaart 'landschap' blijkt dat het plangebied onderdeel uit maakt van het landschap Rivierengebied. Voor dit gebied heeft de provincie enkele kernkwaliteiten opgesteld welke behouden dienen te worden. Dit zijn de volgende kernkwaliteiten:

1. schaalcontrast van zeer open naar besloten;
2. samenhangends stelsel van rivier - uiterwaard - oeverwal - kom;
3. samenhangend stelsel van hoge stuwwal - flank - kwelzone - oeverwal - rivier;
4. de Kromme Rijn als vesting en vestiging.

Daarnaast is de ambitie voor dit gebied om de gebiedsidentiteit rond de ruggengraten van de vijf deelgebieden (Flank, Langbroek, Kromme Rijn, Schalkwijk, Nederrijn/Lek) te versterken en is er bijzondere aandacht voor de gebieden waar ruggengraten beginnen, eindigen of bij elkaar komen. Het plangebied bevindt zich echter in stedelijk gebied en heeft geen gevolgen voor het Nationaal Landschap Rivierengebied.

 

Natuur  

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natuur Netwerk Nederland (NNN). Er worden vanuit de provincie dan ook geen regels gesteld ten aan zien van Natuur Netwerk Nederland. Tevens zal de beoogde ontwikkeling, gezien de omvang van de ontwikkeling en de afstand tot het dichtstbij gelegen NNN (1200 m), geen invloed hebben op het NNN.

 

Wonen en werken

Uit de kaart 'wonen en werken' blijkt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het 'stedelijk gebied'. In het stedelijk gebied is verdere verstedelijking toegestaan. Van verstedelijking is sprake als een ruimtelijk besluit ten opzichte van het vigerende planologische regime nieuwe mogelijkheden biedt voor vestiging of uitbreiding van stedelijke functies. Het realiseren van 12 woningen kan volgens de PRV worden aangemerkt als een stedelijke functie. Daarmee is er sprake van een verdere verstedelijking van het stedelijke gebied.

 

Verkeer en vervoer

Het aspect verkeer en vervoer uit de PVR is niet van toepassing voor het plangebied.

 

Landelijk gebied

Het plangebied bevindt zich binnen stedelijk gebied en maakt daarmee geen onderdeel uit van het landelijk gebied.

 

Landbouw

Het aspect landbouw is niet van toepassing voor het plangebied.

 

Recreatie

Het aspect recreatie uit de PVR is niet van toepassing voor het plangebied.

 

Conclusie

Er kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling in lijn is met het gestelde in de PRV.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Integrale visie en gebiedsprogramma Kromme Rijngebied

In 2007 heeft Provinciale Staten het integrale visie en gebiedsprogramma "De kracht en pracht van het Kromme Rijngebied" vastgesteld. Dit document, opgesteld door de stuurgroep Kromme Rijn, dient als basis voor de intentieverklaring die tussen de gebiedspartners en de provincie Utrecht wordt gesloten. In deze verklaring wordt de intentie uitgesproken om middelen in te zetten en de uitvoering van projecten in het Kromme Rijngebied ter hand te nemen om gezamenlijk uitvoering te kunnen geven aan de ambities.

   

Plangebied

Het plangebied valt binnen het 'AVP gebied Kromme Rijn' en 'enveloppen NHWL'. De provincie Utrecht heeft het kaderdocument Agenda Vitaal Platteland 2007-2013 (AVP) opgesteld. Hierin maakt de provincie afspraken met een beperkt aantal grotere samenhangende gebiedseenheden: de AVP-gebieden. Een van deze gebieden is het AVP-gebied Kromme Rijn. De thema's woningbouwopgave en verkeer en vervoer vallen niet binnen het AVP-kader. Het AVP-gebied Kromme Rijn is niet relevant voor de beoogde ontwikkeling. De enveloppen van de NHWL (Nieuwe Hollandse Waterlinie) zijn tevens niet van belang voor de beoogde ontwikkeling.

 

De integrale visie en het gebiedsprogramma zijn een samenvatting van de verschillende deelvisies van onder andere de gemeente Houten. De doorwerking van de integrale visie en het gebiedsprogramma in het bestemmingsplan geschiedt verder op basis van deelvisies, zoals bijvoorbeeld de gemeentelijke 'Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025'.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025

De Toekomstvisie Proeftuin Houten 2025 is op 9 juni 2015 vastgesteld door de raad van de gemeente Houten. In deze visie wordt een koers voor Houten in 2025 vastgelegd. Houten is in 2025 duurzaam, innovatief en kleinschalig. Met oog voor elkaar, veel ruimte voor experiment en initiatief bij inwoners. Vijf principes staan centraal om houvast te geven en weg te wijzen naar de toekomst:

1. We stellen de mens centraal

Met 50.000 inwoners heeft Houten een schaal bereikt waar mensen elkaar kennen en herkennen. Houten kiest daarom niet voor een nieuwe groeitaak. Er is nog wel plek voor nieuwe woningen, ook in de kleine kernen, maar de bouwlocaties zijn kleinschalig.

2. We waarderen verschillen

De samenstelling van de bevolking is in 2025 een stuk gevarieerder, waarbij Houten een tolerante, inclusieve samenleving is waar plek is voor jongeren, ouderen, autochtonen en allochtonen, hoger en lager opgeleiden.

3. We zijn zuinig op onze omgeving

In 2025 is Houten een circulaire stad. Een stad 'in balans' is goed voor het leefklimaat van bewoners, voor de gezondheid, voor de omringende natuur en voor de toekomstige generaties. Technische innovaties worden omarmd waardoor Houten in 2025 stiller, schoner en klimaatvriendelijker is.

4. We bouwen voort op ons ruimtelijk DNA

Het ruimtelijk DNA van Houten is robuust en toekomstbestendig; de groenzones, het fietspadenstelsel, de rondweg van Houten, de centrumgebieden, de weidse buitengebieden en de cultuurhistorische schatten onder en boven de grond. Al deze elementen dragen bij aan een Houten waar het ontspannen wonen, werken en leven is.

5. We zijn actief in de regio

Houten maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het stedelijk gebied in en rond Utrecht. Tegelijkertijd ligt Houten in de rust en ruimte van het Eiland van Schalkwijk, de Kromme Rijn en de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Enerzijds is sprake van gezamenlijke opgaven rond economie, mobiliteit, wonen, zorg en duurzaamheid (stedelijke oriëntatie). Anderzijds is er een ruimtelijke oriëntatie op het Kromme Rijngebied en de Lekstroom waarbij vraagstukken over natuur- en waterbeheer, recreatie, plattelandsontwikkeling en cultuurhistorie centraal staan. Houten is in 2025 een plek waar mensen zich vrij voelen om te ondernemen en te pionieren in de omvang met veranderingen die op ons afkomen: Houten als Proeftuin van de regio.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 12 woningen waarvan een gezinshuis. De planlocatie valt binnen stedelijk gebied. Door het initiatief in te passen in de huidige structuren en vorm te geven als een soort 'knooperf' wordt voort gebouwd op de bestaande kenmerken en blijft de bestaande historische structuur van De Grote Geer en De Kleine Geer behouden. Het bieden van extra huisvesting komt tegemoet aan het tekort aan woningen. Dit is een uitwerking van het principe 'we stellen de mens centraal'. Hiermee draagt het voorgenomen plan ook bij aan de regionale woningbouwopgave.

 

De beoogde ontwikkeling is in lijn met het principe 'We zijn zuinig op onze omgeving' door duurzame woningen te realiseren met een zeer lage energiebelasting. De lage energiebelasting wordt bereikt door goede isolatie, onder andere door middel van het toepassen van (half)groene daken en minimaal HR++. Daarnaast zullen de daken van de nieuwbouwwoningen aan de zuidzijde nagenoeg volledig bedekt worden met zonnepanelen. Een dergelijk groot oppervlak aan zonnepanelen compenseert het ontbreken van panelen op de monumenten. De aanwezige bijzondere bomen zullen behouden blijven (zie bomenplan in toelichting paragraaf 2.2).

 

Verder zal de ontwikkeling aansluiten op het stedenbouwkundige en ruimtelijke concept van Houten. De bebouwing die gerealiseerd zal worden in het plangebied sluit aan bij de omgeving en het karakter van de bestaande bebouwing op het erf. Tevens zullen de woningen een sterke relatie hebben met de groene omgeving, het park en eigen tuin, hiermee wordt aangesloten bij het principe 'we bouwen voort op ons ruimtelijk DNA'.

 

Geconcludeerd dient te worden dat het initiatief een positieve bijdrage levert aan de principes uit de toekomstvisie.

3.4.2 Programma Ruimte Houten 2017-2019

Het Programma Ruimte 2017-2019 is vastgesteld op 19 september 2017. Binnen de gemeente Houten vindt een groot aantal ontwikkelingen plaats. Het programma Ruimte zorgt voor samenhang tussen al deze ontwikkelingen. Daarnaast draagt het programma Ruimte ook bij aan het ontwikkelen en implementeren van de nieuwe werkwijze van de overheid in gebiedsontwikkeling. Anders dan vroeger is de gemeente veel meer ondersteunend aan de initiatieven in Houten. Het programma Ruimte geeft richting aan ontwikkellocaties in Houten. De locaties kunnen ingezet worden voor wonen en zorg, sociale woningbouw maar ook voor nieuwe woningbouwconcepten. In het programma Ruimte zijn ook publieke belangen gedefinieerd die het inhoudelijk kader bepalen voor specifieke herontwikkelingen:

• programma;
• financiën;
• kwaliteit openbare ruimte;
• maatschappelijke betrokkenheid.

Focus op huisvesting van gezinnen en ouderen

Volgens het Woningbehoefteonderzoek 2015 (Wbo) is er in Houten tot 2025 behoefte aan 1.800 woningen. Dit betreft 1.100 eengezinswoningen en 700 gelijkvloerse woningen (met name appartementen). Hiervan zouden bij een gemiddeld economisch scenario 600 (ca. 30%) sociale huurwoningen moeten worden gebouwd, 200 (circa 10%) woningen in de categorie vrije sector huur en 1.000 (circa 60%) in de categorie vrije sector koop. De inschatting is dat ongeveer 800-1.000 woningen kunnen worden gerealiseerd in nog in ontwikkeling te nemen gebieden (Vinex en voorjaar 2016 bekende transformatielocaties). Het overige deel dient elders in de gemeente te worden gerealiseerd.

 

Wonen en zorg in samenhang bezien

Na 2025 blijft de vergrijzing in Houten aanhouden. Een deel van de 'kwetsbaren' wonen in koopwoningen, maar de druk op de sociale huurvoorraad zal toenemen. Naast de ouderen is er ook vraag naar zelfstandige woningen voor andere kwetsbare doelgroepen in Houten. Denk hierbij aan mensen die voorheen in een geestelijke gezondheidszorginstelling verbleven en (kwetsbare) jongeren.

In het Programma Ruimte wordt ook een vraag naar zelfstandige woningen van andere kwetsbare doelgroepen, zoals mensen die voorheen in een geestelijke gezondheidszorginstelling verbleven en (kwetsbare) jongeren voorzien.

  

Planspecifiek

Het plangebied is in het Programma Ruimte 2017-2019 aangewezen als Houten-Noord. Houten-Noord is één van de locaties in Nederland die in de jaren '70 is aangewezen om de verwachte bevolkingsgroei op te vangen. In de periode tot de jaren '90 is er een volwaardige groeikern ontstaan met maatschappelijke voorzieningen, een winkelcentrum, een bedrijventerrein, een station, infrastructuur, groenvoorzieningen en woonwijken.

De wijziging van het plangebied naar een woonfunctie past binnen het subgebied Houten-Noord welke gekenmerkt wordt door een woongebied met een herkenbare stedenbouwkundige (fiets)infrastructuur.

 

Verder wordt er met het toevoegen van 12 woningen waaronder 8 eengezinswoningen, 3 seniorenwoningen en een gezinshuis een bijdrage geleverd aan de woningbouwbehoefte van eengezinswoningen en woningen voor senioren. Met de realisatie van het gezinshuis wordt voorzien in een specifieke behoefte. Nederland telt momenteel zo’n 750 gezinshuizen waarin bijna 2.600 kinderen wonen. Daarnaast wonen er zo’n tienduizend kinderen in residentiële instellingen en 1.700 in de gesloten jeugdzorg. Landelijk is er een behoefte naar nog zo'n 3.000 gezinshuizen ten behoeve van de huisvesting van circa 10.000 kinderen. Ook in Houten is er vraag naar woningen voor deze (kwetsbare) doelgroep. Met de realisatie van dit gezinshuis wordt er een kleine bijdrage geleverd aan deze behoefte.

 

Geconcludeerd kan worden dat het initiatief en dit onderhavige bestemmingsplan in overeenstemming is met het Programma Ruimte Houten 2017-2019 en met het initiatief voorzien wordt in woningen voor ouderen en voor kwetsbare jongeren.

3.4.3 Woonvisie 2016 - 2025

De Woonvisie Houten 2016 - 2025 is vastgesteld op 8 maart 2016. Om tot gefundeerde uitspraken te komen over de woningmarkt en prognoses te doen voor de toekomst is een woonbehoefteonderzoek (Wbo) gedaan. Het Wbo heeft een scope, parallel aan de woonvisie, tot 2025. Houten maakt onderdeel uit van een gewilde (Utrechtse) woonregio. Het Wbo vertaalt dat onder andere in het feit dat Houten de komende tien jaar een woonbehoefte heeft van ongeveer 1.800 woningen. Daarvan is ongeveer driekwart autonoom, dat wil zeggen uit Houten zelf. Indicatief komt dat neer op ongeveer 1.100 eengezinswoningen en 700 gelijkvloerse woningen. Na 2025 zal Houten fors vergrijzen. De verwachting is dat Houten iets meer huishoudens krijgt, maar dat deze kleiner zullen zijn. Houten wil graag zo veel als mogelijk binnen vastgestelde kaders aan deze behoefte tegemoet komen.

 

De woonvisie bestaat uit vier centrale thema's:

1. diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens;
2. focus op huisvesting van gezinnen en ouderen;
3. voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad;
4. wonen en zorg in samenhang bezien.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling is een uitwerking van de thema's 1 en 2. De te realiseren woningen zullen duurzaam zijn en een zeer lage energiebelasting hebben. De nieuwbouwwoningen zullen voldoen aan de nieuwe BENG-norm. De monumentale panden De Kleine en De Grote Geer zullen verduurzaamd gebouwd worden, rekening houdend met de cultuurhistorische waarde. Daarmee sluit de ontwikkeling aan bij het centrale thema 'diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens'.

 

Daarnaast zullen er met de beoogde ontwikkeling gezinswoningen gerealiseerd worden en tevens woningen die geschikt zijn voor senioren. Hiermee vindt het plan ook aansluiting bij het thema 'focus op huisvesting van gezinnen en ouderen'. Met de realisatie van het gezinshuis wordt voorzien in een specifieke behoefte.

 

Hiermee is de voorgenomen ontwikkeling in lijn met het gestelde in de woonvisie 2016-2025.

3.4.4 Programma Duurzaam Houten 2016-2018

Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen en gemeenten belangrijk gevonden. Zo ook vormt duurzaamheid een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente Houten. Op 5 juli 2016 heeft de gemeenteraad met grote meerderheid het nieuwe Programma Duurzaam Houten 2016-2018 goedgekeurd. Het programma Duurzaam Houten bouwt voort op de doelen en aanpak uit het milieubeleidsplan 2010 - 2015 en de toekomstvisie Proeftuin Houten 2025. In het programma Duurzaam Houten staan de doelen voor en inspanningen tot 2018. Het programma is verdeeld over 4 thema's: Energie, Groen & klimaatproof, Kringlopen en Duurzame mobiliteit.

 

Wat betreft doelstellingen op het gebied van Energie wordt de focus gelegd op het bevorderen van duurzame energieproductie en op het besparen van energie (energieverbruik).

 

Energieprestatie - EPC

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). De bepaling van de EPC ligt vast in de norm NEN 7120 Energieprestatie van gebouwen (EPG). Deze norm geldt voor zowel nieuwbouw van woningen als utiliteitsbouw.

 

Per 1 januari 2015 is de EPC-eis aan de energieprestatie van gebouwen aangescherpt en aangepast in het Bouwbesluit. Voor woningen geldt een EPC-eis van 0,4.

 

Bijna energieneutrale gebouwen (BENG)

Voor alle nieuwbouw, zowel woningbouw als utiliteitsbouw, geldt dat de vergunningaanvragen vanaf 1 januari 2020 moeten voldoen aan de eisen voor bijna energieneutrale gebouwen. BENG vloeit voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn EPBD. De voorgenomen BENG-eisen gelden alleen voor nieuwbouw.

 

Planspecifiek

De gemeente Houten streeft naar duurzame ontwikkelingen. Meer concreet is het doel voor een duurzaam Houten in 2040: klimaat- en energieneutraal, stil en schoon, met volop groen en water, natuurlijk materiaalgebruik en (lokaal) gesloten kringlopen. De nieuwbouwwoningen die gerealiseerd worden, zullen gezien de huidige wetgeving, gasloos zijn. In aanvulling daarop zullen de woningen voldoen aan de nieuwe BENG norm, waarbij de daken van de nieuwbouw aan de noordzijde met natuurlijk groen en aan de zuidzijde met zonnepanelen bedekt zullen worden. De monumentale bouwwerken zullen verduurzaamd verbouwd worden, rekening houdend met de cultuurhistorische waarde. Er wordt gekozen voor verbetering van de isolatie gecombineerd met energieopwekking middels PV-panelen en warmteopwekking via warmtepompen. Voor de monumentale panden is een volledige compliance met BENG niet haalbaar. Op het dak van de beoogde schuur (kantoor- en ontmoetingsruimte) zullen tevens zonnepanelen worden geplaatst welke worden ingezet voor energieopwekking van de schuur en De Grote Geer. Het behoud van de huidige bebouwing ten behoeve van de functiewijziging naar wonen draagt tevens bij aan duurzame ontwikkeling.

3.4.5 Beleidsnota Bomen 2017/2018

De Beleidsnota bomen 2017-2018 is vastgesteld in september 2017.

 

Bomen zijn in Houten erg belangrijk. Ze zijn een belangrijk onderdeel van het zo kenmerkende groene karakter van Houten. Ze zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving en zijn beeldbepalend voor de openbare ruimte. Ze zijn van levensbelang voor diverse dieren zoals vogels, vleermuizen en insecten. Daarnaast verbeteren ze ook de kwaliteit van het milieu en leveren door hun schaduwwerking en vochtregulering een positieve bijdrage aan het stedelijke klimaat.

 

Het beleidsplan bomen is een geactualiseerde overkoepelende visie van de gemeente op haar bomenbestand. Het hoofddoel is om het huidige groene karakter te waarborgen en waar mogelijk te versterken.

 

Dit hoofddoel is uitgesplitst in de volgende drie subdoelen: 

1. De huidige bomenstructuur zowel wat betreft ecologie, cultuurhistorie als ruimtelijke opzet te versterken door de groeiomstandigheden voor bomen te optimaliseren en ze zo de mogelijkheid geven tot volwassen bomen uit te groeien.
2. Verkleinen van het risico op grootschalige uitval door ziekten en plagen.
3. Proactieve communicatie over het belang van bomen voor de stad en hoe de gemeente omgaat met haar bomen.

Planspecifiek

Vijf bomen binnen het plangebied zijn aangewezen als monumentale bomen omdat deze deel uit maken van een cultuurhistorisch ensemble. De drie leilinden voor De Grote Geer zijn onderdeel van het cultuurhistorisch ensemble. Het ensemble van de gebouwen met het erf en de bomen wordt met de beoogde ontwikkeling zoveel als mogelijk gerespecteerd en vormt de basis voor het gehele plan. De cultuurhistorische waarde van de bomen wordt op deze manier behouden en versterkt. Er wordt naar gestreefd om zo veel mogelijk bomen in het plangebied te behouden. In totaal zullen 10 bomen verdwijnen uit het gebied. Twee bomen zijn kritisch. In de uitvoering zal bekeken worden of deze bomen behouden kunnen worden. In het plangebied worden minimaal 13 bomen behouden en worden 2 nieuwe bomen aangeplant. Met het behoud van 13 bomen en de aanplant van 2 nieuwe bomen blijft de bomenstructuur grotendeels gehandhaafd. Het initiatief is daarmee passend binnen de beleidsnota.

 

In de planopzet wordt rekening gehouden met voldoende ruimte voor de bomen. Voor zover de bomen nog groeien wordt er rekening gehouden met uitgroeimogelijkheden. Tevens zullen er verschillende soorten bomen in het gebied komen/behouden blijven, zodat het risico op grootschalige uitval door ziekten en plagen beperkt wordt. Ook dit is in overeenstemming met de beleidsnota.

3.4.6 Monumentennota Houten

De monumentennota 'Gekoesterd erfgoed' is op 28 september 2004 vastgesteld door de gemeenteraad van Houten. Deze nota bevat het beleidskader voor het (gebouwd) cultureel erfgoed in Houten. De centrale doelstelling van het monumentenbeleid is instandhouding van historisch waardevolle objecten (in hun omgeving), complexen, openbare ruimte, stedenbouwkundige en landschappelijke structuren en van het archeologisch bodemarchief.

 

Planspecifiek

Verreweg het grootste deel van de monumentale panden in Houten bestaat uit boerderijen. Dat is niet zo verwonderlijk, aangezien Houten tot ver in de twintigste-eeuws een overwegend agrarische gemeente is gebleven. De meeste nog bestaande boerderijen dateren uit de achttiende en negentiende eeuw. Vrijwel alle boerderijen in Houten zijn opgetrokken in baksteen en een groot aantal kent een rieten dakbedekking. Sinds de achttiende eeuw werd naast veel grotere boerderijen een zomerhuis gebouwd.

 

Boerderijen vormen een essentieel onderdeel van het landschap. Een ontwikkelingsgerichte benadering ligt in de herbestemming van de historische boerderij. Het wonen of werken in een vrijgekomen historische boerderij geeft mogelijkheden voor het behoud van de historische boerderij. Met de beoogde ontwikkeling krijgen beide monumentale panden een woonbestemming, waarbij De Grote Geer met de beoogde huiskamer voor de buurt ook een maatschappelijke functie heeft. Dit sluit aan bij zowel het voormalige gebruik als aan het behoud van de panden.

 

Daarnaast is er bij De Kleine Geer sprake van woningsplitsing. In de nota wordt het volgende gezegd over woningsplitsing: "Als woningsplitsing en/of wijziging van het gebruik binnen boerderijen bijdraagt aan behoud van waardevolle (bij) gebouwen, en de cultuurhistorische en belevingswaarde van het landschap, dient dit positief benaderd te worden". Met de herontwikkeling en renovatie van De Kleine Geer en Grote Geer wordt er bijgedragen aan het behoud van het karakter en de cultuurhistorische belevingswaarde.

 

Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling een positief effect heeft op de monumentale panden. De ontwikkeling is in lijn met de monumentennota van de gemeente Houten.

4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. Een m.e.r. is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De m.e.r. is wettelijk verankerd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer. Naast de Wet milieubeheer is het Besluit m.e.r. belangrijk om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit de m.e.r.-procedure moet worden doorlopen. Bij toetsing aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden:

1. het plan of besluit is direct m.e.r.- plichtig;
2. het plan of besluit bevat activiteiten uit kolom 1 van onderdeel D, en ligt boven de (indicatieve) drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D. Het besluit moet eerst worden beoordeeld om na te gaan of er sprake is van m.e.r.-plicht: het besluit is dan m.e.r.- beoordelingsplichtig. Voor een plan in kolom 3 ‘plannen’ geldt geen m.e.r-beoordelingsplicht, maar direct een (plan-)m.e.r.-plicht;
3. het plan of besluit bevat wel de activiteiten uit kolom 1, maar ligt beneden de drempelwaarden, zoals beschreven in kolom 2 ‘gevallen’, van onderdeel D: er dient in overleg met de aanvrager van het bijbehorende plan of besluit beoordeeld te worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in het bijbehorende plan of besluit gemotiveerd;
4. de activiteit(en) of het betreffende plan en/of besluit worden niet genoemd in het Besluit m.e.r.: er geldt geen m.e.r.- (beoordelings)plicht.

Sinds 16 mei 2017 geldt er een directe werking van het Europees recht. Daarom is per 7 juli 2017 het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. In de gewijzigde Besluit m.e.r. staat de nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, moet:

• Door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld;
• Het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. Dit besluit hoeft niet in de Staatscourant gepubliceerd te worden;
• De initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag voegen (Artikel 7.28 Wet milieubeheer).

De artikelen 7.16 tot en met 7.20a Wm zijn in de nieuwe wetgeving voor alle in het Besluit m.e.r. genoemde activiteiten van de D-lijst van toepassing.

 

Planspecifiek

Uit een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2018:348, 31 januari 2018) blijkt dat het antwoord op de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit milieueffectrapportage afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als aard en omvang van de voorziene wijzigingen van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen.

 

De bebouwingsmogelijkheden nemen bij het voorgenomen plan vergeleken met de bestaande (planologische) situatie beperkt toe. De realisatie van negen nieuwbouwwoningen en de functiewijziging van De Grote Geer en De Kleine Geer naar wonen is een ontwikkeling die naar aard en omvang, bezien de m.e.r.-drempel, beperkt is. De milieueffecten van deze functiewijziging en toename in bebouwing zijn beperkt. Er is daarmee geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Uit toetsing aan het Besluit m.e.r. volgt dat het besluit tot vaststelling van voorliggend ruimtelijk plan valt onder mogelijkheid c. Er kan daarmee worden afgezien van een m.e.r.-beoordeling en er kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet toch een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

Bij besluiten ten aanzien van waarvan moet worden beoordeeld of een milieueffectrapport moet worden gemaakt is artikel 7.19 van de Wet milieubeheer van toepassing. Met name lid 3, waarin wordt verwezen naar de relevante criteria van bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn, is hierbij relevant. Deze selectiecriteria zijn:

1. kenmerken van het project;
2. plaats van het project;
3. kenmerken van de potentiële effecten.

De kenmerken van het project worden in toelichting hoofdstuk 2 beschreven. Aangezien de beoogde woningen passend zijn in de omgeving waarin het plangebied zich bevindt, zijn de effecten van het plan op de omgeving beperkt. De bestaande monumentale panden blijven behouden en de beoogde nieuwbouwwoningen worden op een groene wijze ingepast. De bestaande horecagelegenheid komt te vervallen. Effecten van de beoogde ontwikkeling zullen met name betrekking hebben op parkeren en waterhuishouding, dit wordt verder uitgewerkt in respectievelijk toelichting paragraaf 4.11.2 en toelichting paragraaf 4.10.3. Van cumulatie met andere projecten is geen sprake. Het gaat om op een opzichzelfstaande ontwikkeling.

 

In aanvulling op het voorgaande zijn in het kader van de voorgenomen ontwikkeling de belangrijkste milieuaspecten waaronder bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en ecologie in beeld gebracht in toelichting hoofdstuk 4. Tezamen met de overige hoofdstukken vormen deze paragrafen de zogenaamde aanmeldingsnotitie in het kader van het Besluit m.e.r. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van een ontwikkeling die een forse invloed heeft op het milieu. Belangrijke milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De huidige onderzoeken geven voldoende inzicht in de milieugevolgen om een gewogen besluit omtrent dit bestemmingsplan en een eventueel op te stellen m.e.r. Het opstellen van een milieueffectrapportage zal geen verder inzicht verschaffen op de relevante milieuaspecten.

  

Het bevoegd gezag kan op basis van deze plantoelichting een besluit nemen over de uitkomst van de m.e.r.-beoordeling, of er al dan niet een m.e.r. nodig is en publiceert dit in een m.e.r.- beoordelingsbesluit. Het besluit dat geen m.e.r. uitgevoerd hoeft te worden, hoeft niet gepubliceerd te worden in de Staatscourant. Dit besluit wordt opgenomen als bijlage bij de aanvraag omgevingsvergunning. Er is geen sprake van een aparte bezwaar- en beroepsprocedure bij de beslissing over de m.e.r.-plicht. Bezwaar en beroep is alleen mogelijk tegelijkertijd met de procedure voor het bestemmingsplan.

 

Op basis van deze plantoelichting welke gezien kan worden als aanmeldingsnotitie kan geconcludeerd worden dat een m.e.r.-beoordeling niet vereist is. Volstaan wordt met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

4.2 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Planspecifiek

Gezien de beoogde functiewijziging naar wonen is er sprake van een bestemmingswijziging naar strenger bodemgebruik.  In de periode van oktober - november 2017 is een verkennend bodem- en verkennend en nader asbest in grondonderzoek uitgevoerd door PJ Milieu BV (zie bijlagen bij toelichting bijlage 1).

 

Uit de resultaten van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de hypothese 'onverdachte locatie' geen stand houdt. In de grond en het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aangetoond. De grond ter plaatse van boring 11 (zand in bovengrond, klasse industrie, zie bijlagen bij toelichting bijlage 1) is niet zondermeer geschikt voor alle bodem gebruik. Echter betreft het hier een immobiele verontreiniging in de bovengrond (0,0 -0,5 m-mv). Op grond van de analyseresultaten van voornoemd bodemonderzoek, waarbij van enkele stoffen licht verhoogde gehalten, boven de achtergrondwaarde zijn vastgesteld, is door het betreffende bodemonderzoeksbureau geconcludeerd dat aanvullend en/of nader onderzoek niet noodzakelijk dan wel wenselijk is.

 

Uit de resultaten van het verkennend asbest in grondonderzoek kan geconcludeerd worden dat de hypothese 'verdachte locatie' stand houdt ter plaatse van Snoeksloot 62. Analytisch is op deze locatie asbest aangetoond waarbij de grenswaarde voor nader onderzoek wordt overschreden. Derhalve is een nader asbest in grondonderzoek uitgevoerd voor de locatie Snoeksloot 62. Op basis van dit nader asbest in grondonderzoek is geconcludeerd dat de bodem over een oppervlakte van circa 20 m² in het traject 0,0 tot 0,5 m-mv verontreinigd is met asbest boven de interventiewaarde. Er is hier sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met asbest, waarvoor, bij het ontbreken van actuele risico's, in de huidige situatie, geen saneringsurgentie geldt.

 

De aangetoonde verontreiniging op de onderzochte locatie met asbest in de grond valt onder de bevoegdheid van de Provincie Utrecht. Voor de betreffende locatie heeft eerder sanering plaats gevonden. Voor de sanering van de betreffende locatie is een BUS-melding gedaan welke vervolgens goedgekeurd is door het bevoegd gezag. Uit het evaluatie rapport 'Evaluatie Immobiel BUS sanering' blijkt dat op 13 juli 2018 de sanering met succes heeft plaats gevonden (zie bijlagen bij toelichting bijlage 2). Op 20 juli 2018 is de sanering gereed gemeld aan het bevoegd gezag.

4.3 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeurswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige functies niet van toepassing. Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige functies in principe niet mogelijk. Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige functies aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeurswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

 

Planspecifiek

In artikel 74 van de Wet geluidhinder is bepaald dat zich langs alle wegen een geluidszone bevindt. Dit is de zone langs een weg waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Uitzondering hierop zijn de wegen:

• die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/u.

De nieuw te realiseren woningen liggen niet binnen een onderzoekszone van een weg of spoor. Tevens bevinden er zich geen bedrijven of inrichtingen in de nabijheid van het plangebied die voor geluidsoverlast kunnen zorgen. Nader onderzoek naar wegverkeerslawaai of industrielawaai is derhalve niet noodzakelijk. Desondanks zal nader worden ingegaan op het aspect geluid om aan te tonen dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat met betrekking tot het geluid.

 

Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich een weg welke bestemd is voor fietsverkeer/ bromfietsers. Van deze weg wordt nauwelijks geluid verwacht aangezien deze weg niet gebruikt wordt door auto's en vrachtverkeer. De Snoeksloot bevindt zich aan zowel de noordzijde als de westzijde van het plangebied. Deze weg wordt voornamelijk gebruikt voor auto- en fietsverkeer van omwonenden. Er zijn bij de gemeente geen verkeersgegevens bekend van de Snoeksloot. Wel beschikt de gemeente over de verkeersintensiteit van De Sloot welke de ontsluitingsweg is voor de wijk. Aangezien het voor het merendeel van de woningen, die bereikbaar zijn via De Sloot, niet aannemelijk is om gebruik te maken van de Snoeksloot, kan worden aangenomen dat maximaal de helft van het aantal motorvoertuigbewegingen van de Sloot ook gebruik maakt van de Snoeksloot. Dit komt neer op maximaal circa 960 voertuigbewegingen per etmaal. Dit is een beperkt aantal verkeersbewegingen gezien de capaciteit van de weg. Bovendien bevindt er zich ten zuiden van het plangebied slechts nog een klein gedeelte van de woonwijk. Hierdoor is het aannemelijk dat het aantal verkeersbewegingen nog beperkter is dan aangenomen en zal de snelheid van voertuigen relatief laag zijn. Geconcludeerd wordt dat het beperkte aantal voertuigbewegingen en de beperkte snelheid geen geluidsoverlast zal veroorzaken voor de beoogde ontwikkeling.

 

Geconcludeerd wordt dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de realisatie van het plan.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven en tevens het waarborgen van een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

 

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen aan de rand van Houten in het noorden. Het plangebied bevindt zich in een omgeving met vrijwel alleen woningen. Voor de onderhavige aanvraag moet inzichtelijk gemaakt worden of er voor de nieuwe woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat en of de nieuwe woningen bestaande bedrijven niet in bedrijfsvoering hindert.

 

Onderstaande tabel geeft nabijgelegen bedrijven/inrichtingen en bijbehorende richtafstanden weer op basis van de VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009).

  

Adres	SBI 2008	Bestemming	Milieucategorie	Minimale afstand tot plangebied	Werkelijke afstand tot plangebied	Voldoet
Jukveld 2	852, 8531	Basisschool	2	30	200	ja

    

Uit voorgaande tabel blijkt dat de nieuwe woningen op voldoende afstand tot omliggende functies zijn gesitueerd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen inrichtingen aanwezig waarvan de milieuzonering mogelijk van invloed is op de ontwikkeling. Tevens zorgt de ontwikkeling niet voor belemmeringen voor nabijgelegen inrichtingen.

 

De nieuwe kantoorruimte en ontmoetingsruimte maakt onderdeel uit van het gebruik van De Grote Geer als gezinshuis. Voor het gebruik van de kantoorruimte dient rekening te worden gehouden met een minimale afstand van 10 meter tot een woning van een derde. Binnen 10 meter van het beoogde bijgebouw die gebruikt wordt als kantoor en ontmoetingsruimte is geen woning van een derde aanwezig. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstanden.

 

Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de voorgenomen ontwikkeling dan ook niet in de weg.

     

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om de voertuigaantrekkende werking.

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 μg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Planspecifiek

De realisatie van 12 woningen waaronder 1 gezinshuis kan gezien de beperkte omvang aangemerkt worden als een NIBM-project. Met behulp van de NIBM-tool is aangetoond dat de ontwikkeling daadwerkelijk niet in betekenende mate een bijdrage levert aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.  

 

^{Afbeelding 11: NIBM-tool (bron: Rijkswaterstaat, Infomil)}

Bij de berekening van het aantal verkeersbewegingen voor het gezinshuis is uitgegaan van vrijstaande koopwoning (zie toelichting paragraaf 4.11.1). 

Er dient ook geconcludeerd te worden dat de verkeersbewegingen van de voormalige functie van het plangebied niet meer aanwezig zijn. Tevens worden de woningen gasloos gebouwd, waarmee de ontwikkeling van de woningen niet tot verslechtering van de luchtkwaliteit leidt. Nadere toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse.

 

Desalniettemin is in het kader van een goede ruimtelijke ordening met behulp van Atlas Leefomgeving (o.a. ministerie I&M en RIVM) gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. De achtergrondconcentraties over 2016 geven de volgende waarden: 18-20 μg/m³ NO2, 18-19 µg/m³ PM10 en 11-12 µg/m³ PM2,5. Uit de achtergrondconcentraties van stikstof (NO2) en fijnstof (PM10, PM2,5) blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse van de locatie ruim voldoende is en de luchtkwaliteit zich niet verzet tegen de voorgenomen ontwikkeling.

4.6 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed op elkaar worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels en horeca. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een ruimtelijk plan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

 

Indien een ruimtelijk plan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

 

Planspecifiek

Met behulp van de risicokaart is gekeken of in de directe omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen of transportroutes voor gevaarlijke stoffen aanwezig zijn. De navolgende afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart.

 

^{Afbeelding 12: Fragment risicokaart met globale aanduiding plangebied (zwarte cirkel, bron: Risicokaart.nl)}

 

Uit de risicokaart blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen in de directe nabijheid van het plangebied zijn gelegen. Op een geruime afstand van 520 m bevindt zich een aardgasleiding onder de grond. Gezien de afstand van het plangebied tot de buisleiding vormt dit geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel was er een dubbel gasdistributiestation aanwezig in het plangebied welke verwijderd is in verband met de voorgenomen ontwikkeling. Daarmee zijn de mogelijke veiligheidsrisico's van het gasdistributiestation komen te vervallen. Er is verder geen weg, spoor of water in de nabijheid van het plangebied dat gebruikt wordt voor vervoer van gevaarlijke stoffen.

 

Gezien het voorgenoemde dient er te worden geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg staat.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.

Gebiedsbescherming

Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken. 

 

Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in hat kader van de gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:

• strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.          

Ten opzichte van de oude Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd.

   

Planspecifiek

De ingreep van de beoogde ontwikkeling is in het kader van de Wet natuurbeheer aan te duiden als een ruimtelijke inrichting of ontwikkeling. De initiatiefnemer heeft de wettelijke plicht om aan te tonen dat met de beoogde ingreep geen beschermde soorten worden verstoord, of om ontheffing aan te vragen voordat verstorende activiteiten mogen plaatsvinden. Om na te gaan of de handeling een negatief effect heeft op eventueel aanwezige beschermde soorten, is op 9 november 2017 een ecologische quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd door De Groene Ruimte BV (zie bijlagen bij toelichting bijlage 3).

 

Uit de resultaten van de ecologische quickscan kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

 

Met de ingreep worden geen beschermde plantensoorten verstoord. Wel zijn er in beide gebouwen mogelijkheden voor vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. Vaste verblijfsplaatsen van overige beschermde zoogdiersoorten zijn uitgesloten.

 

Er wordt geadviseerd om nader onderzoek te laten verrichten naar vaste verblijfsplaatsen van huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen in het plangebied. Daarnaast geldt voor alle soorten de algemene zorgplicht. Deze houdt in dat de werkzaamheden op een zodanige wijze worden uitgevoerd dat planten en dieren zo min mogelijk worden verstoord. Tevens dient hierbij rekening te worden gehouden met de periode van uitvoering.

 

Er wordt met de ontwikkeling gezorgd voor verbetering van ecologische elementen. De groene natuurdaken sluiten aan bij de groene en natuur-inclusieve landschappelijke inrichting die is voorzien. De erven zullen grotendeels worden afgeschermd met gemengde landschappelijke hagen die zo kenmerkend zijn voor het oorspronkelijke boerenerf. Door de combinatie van verschillende planten bieden zij het hele jaar door een aantrekkelijk beeld, maar zijn daarnaast ook welkome toevluchtsoorden voor kleine vogels en de broodnodige insecten. Naast de monumentale bomen zullen ook zoveel mogelijk overige bomen behouden blijven. Bij de renovatie van de daken en bij de nieuwe daken zullen mogelijk nestvoorzieningen voor zwaluwen en vleermuizen worden opgenomen.

 

Er heeft een aanvullend onderzoek plaatsgevonden van april t/m  september 2019 naar eventuele vaste verblijfsplaatsen van huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen in De Grote Geer en De Kleine Geer. Dit onderzoek is uitgevoerd door Blom Ecologie (zie bijlagen bij toelichting bijlage 4). De bevindingen worden navolgend beschreven.

 

Tijdens het aanvullend onderzoek is vastgesteld dat beide gebouwen op de planlocatie een functie hebben voor huismus als nestlocatie. In totaal zijn in De Grote Geer en De Kleine Geer 17 nestlocaties waargenomen. Tevens maakt de planlocatie onderdeel uit van het functioneel habitat. De aanwezigheid van nestlocaties heeft tot gevolg dat de aangevraagde omgevingsvergunning aanhaakt met de ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming. Hiervoor zal de provincie Utrecht een verklaring van geen bedenkingen afgeven waarmee door het bevoegd gezag de Omgevingsvergunning voor het bouwen te samen met de ontheffing Wnb afgegeven kan worden.

 

Tijdens het onderzoek zijn geen nestlocaties van de gierzwaluw vastgesteld. De gebouwen en bomen op de planlocatie hebben tevens geen functie voor de gewone- en ruige dwergvleermuis als vaste rust- en verblijfsplaats. Voor de gierzwaluw en de dwergvleermuis hoeft geen onteheffing van de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd voor de beoogde ontwikkeling.

 

Om overtreding van de Wet natuurbescherming te voorkomen dienen werkzaamheden die mogelijk leiden tot verstoring of aantasting van nesten buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden.

 

Conform het kennisdocument huismus wordt aanbevolen om de navolgende aspecten te onderbouwen. Deze aspecten maken integraal onderdeel uit van het projectplan ten behoeve van de ontheffingsaanvraag.

1. Er is sprake van een wettelijk belang (Wnb, art. 3.3, lid 4b en/of art. 3.8, lid 5b)
2. Bepaal waarborging van gunstige staat van instandhouding (Wnb, art. 3.3, lid 4c en/of art. 3.8, lid 5c)
3. Onderbouw de meest bevredigende oplossing (alternatieven afweging) (Wnb, art. 3.3, lid 4a en/of art. 3.8, lid 5a)
4. Bepaal mitigerende en compenserende maatregelen (Wnb, art. 3.3, lid 4c en/of art. 3.8, lid 5c)

Op 28 januari 2020 heeft een overleg  plaatsgevonden tussen de gemeente Houten, provincie Utrecht en initiatiefnemer m.b.t. het voornemen van de Provincie Utrecht om een “verklaring van bedenkingen” af te geven. Tijdens dit gesprek is er op meerdere onderwerpen ingegaan en is afgesproken dat aangetoond moet worden dat de CO2-uitstoot aanzienlijk verminderd wordt. Als dit kunnen aangetoond kan worden kan op deze grond een verklaring afgegeven worden door de provincie Utrecht waarmee de vergunningverlening kan plaatsvinden. 

 

Gebiedsbescherming

De planlocatie bevindt zich niet in of in de directe nabijheid van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebieden bevinden zich op circa 12 km en betreffen de Oostelijke Vechtplassen en Lingegebied & Diefdijk-Zuid.

 

Omdat de ontwikkeling gepaard gaat met de uitstoot van stikstof in de bouw- en de gebruiksfase moet er in beeld worden gebracht wat de mogelijke effecten van de ontwikkeling zijn op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden. De stikstofdepositie van de sloop-/bouwfase en de gebruiksfase is derhalve in kaart gebracht door middel van een AERIUS-berekening (2019). De memo van de resultaten en de ingevoerde gegevens is bijgevoegd in de bijlagen bij toelichting bijlage 5.

 

Uit de berekening blijkt dat de stikstofdepositie als gevolg van de beoogde ontwikkeling geen significante gevolgen heeft voor de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden. Daarmee is er geen vergunning nodig in het kader van de Wet natuurbescherming. Met het oog op de Wet natuurbescherming is het plan uitvoerbaar.

   

Voor de overige effecten (trillingen, geluid, optische verstoring etc.) geldt dat de afstand tot omliggende Natura 2000-gebieden per definitie te groot is. Ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland geldt dat externe werking geen toetsingskader is. Derhalve vormt de gebiedsbescherming geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorliggende partiële herziening.

 

Het plangebied maakt ook geen deel uit van het NatuurNetwerk Nederland. Geconcludeerd wordt dat beschermde natuurgebieden geen belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling.

4.8 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

 

Planspecifiek

De navolgende afbeelding toont een fragment van de archeologische beleidskaart van de gemeente Houten.

 

 

^{Afbeelding 13: Fragment archeologische beleidskaart gemeente Houten (plangebied zwarte omlijnd)}

 

Uit de archeologische beleidskaart van de gemeente Houten blijkt dat het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft. Voor ingrepen met een kleiner oppervlak dan 500 m²of niet dieper dan 0,5 m - mv is een omgevingsvergunning niet noodzakelijk. Het betreft hier een ontwikkeling met een verstoringsoppervlak van circa 780 m², derhalve is archeologisch onderzoek noodzakelijk.

 

Ten behoeve van de vergunningaanvraag is er in januari 2019 door Transect (zie bijlagen bij toelichting bijlage 6) een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd op het terrein van de Grote Geer aan de Snoeksloot 62-64 in Houten.

 

Op basis van het onderzoek is vastgesteld dat het plangebied een hoge archeologische verwachting heeft op de aanwezigheid van een vindplaats uit de periode Bronstijd-Nieuwe tijd. Deze verwachting is met name gebaseerd op het aantreffen van intacte crevasseafzettingen en oeverafzettingen van de Houten stroomrug en de aanwezigheid van een oude cultuurlaag die te relateren is aan de historische boerderijplaats De Grote Geer.

 

De hoge verwachting van het terrein leidt ertoe dat in het plangebied met de aanwezigheid van archeologische resten rekening gehouden moet worden. In de wijziging van het bestemmingsplan zal derhalve een waarde archeologie als dubbelbestemming opgenomen moeten worden. Deze waarde is gelijk aan beleidscategorie 3, de hoge verwachting die het plangebied op de beleidskaart van de gemeente heeft. Voor het verlenen van een vergunning is aanvullend onderzoek nodig om de waarde van het terrein te toetsen. Dit onderzoek kan het beste plaatsvinden met behulp van proefsleuven (IVO-P) op de plaatsen waar bodemingrepen dieper dan 50 cm -Mv gepland zijn.

 

Daarnaast is er ook de mogelijkheid om de werkzaamheden onder archeologisch begeleiding uit te laten voeren. Hiervoor is advies ingewonnen bij de gemeentearcheoloog van de gemeente Houten. De gemeentearcheoloog heeft twee scenario's voorgesteld: scenario 1: met ophoging, scenario 2: zonder ophoging.

 

Initiatiefnemer heeft de voorkeur om archeologische begeleiding toe te passen voor de werkzaamheden ter plaatse van hoge archeologische verwachtingsgebieden waarbij gekozen wordt voor de variant met ophoging van de gronden. Hierbij zijn de volgende punten van belang (De letters verwijzen naar afbeelding 14):

1. Geen aanvullend onderzoek ter plaatse van complexen D en E wanneer daar een buffer wordt gecreëerd door 10 á 15 cm op te hogen;
2. Archeologische begeleiding, variant AB, van het uitgraven van de funderingsput van ’t Bouwhuys (B) door een gecertificeerd archeologisch bedrijf (PvE vereist);
3. Bij het rooien van bomen de stobben in de bodem laten zitten om verdere schade te voorkomen (dus niet uitgraven);
4. Nutsvoorzieningen zoveel mogelijk in bestaande leidingtrace’s wegleggen.

^{Afbeelding 14: Situatietekening plangebied}

Met het opvolgen van voorgenoemde punten vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. In het bestemmingsplan wordt de archeologische dubbelbestemming, zoals deze nu geldt, opnieuw opgenomen. Daarmee is geborgd dat er geen bodemverstoringen plaatsvinden zonder dat hiervoor de benodigde vergunningen zijn aangevraagd en verkregen. Concreet betekent dit dat voor de realisatie van het initiatief nog een PVE opgesteld moet worden met in acht name van de bovenstaande aandachtspunten op basis waarvan het bevoegd gezag vergunning kan afgeven.

4.9 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

 

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

 

Planspecifiek

De bestaande panden in het plangebied, De Grote Geer en De Kleine Geer, zijn gemeentelijke monumenten. Deze panden zullen derhalve behouden blijven en gerenoveerd worden waarbij de uitstraling, het karakter en de details zoveel mogelijk behouden zullen blijven. De monumentale bomen worden behouden en de historische groenstructuren zullen worden hersteld. De Grote Geer blijft in de nieuwe situatie het grootste en meest prominente gebouw. De nieuwbouw zal zich in maat en vorm voegen naar de monumenten en bestaande woningen in de omgeving. De monumenten blijven zichtbaar vanaf de Snoeksloot zoals in de huidige situatie. Daarnaast kan met de nieuwe inrichting de beleefbaarheid van de monumentale panden vergroot worden. Om tot afgewogen keuzes te kunnen komen voor de renovatie is er in 2018 een bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd door Bureau Helsdingen voor zowel De Grote Geer als De Kleine Geer (zie bijlagen bij toelichting bijlage 7 en 8).

 

Beoogd wordt met de nieuwe bestemming De Grote Geer en de Kleine Geer een kwaliteitsimpuls te geven. De Erfgoedcommissie heeft reeds advies gegeven op de beoogde ontwikkeling (28 maart 2019 en 25 april 2019, zie bijlagen bij toelichting bijlage 9 en 10). 

 

Grote Geer gevelopeningen     

In samenspraak en samenwerking met de Erfgoedcommissie heeft de architect voor De Grote Geer een architectonisch en plattegrond-technisch kundig ontwerp uitgewerkt. Betreffende De Grote Geer zijn diverse adviezen opgevolgd en toegepast in de plannen (o.a. het aanpassen van de gevels en verminderen van dakramen), waardoor er op één punt na overeenstemming is tussen de betrokkenen. De volgende aanpassingen worden meegenomen:

1. Gevelopeningen zijn kleiner gemaakt (bijvoorbeeld bij de nieuwe erker);
2. Aantal dakramen zijn zowel verminderd als op een meer afwijkende manier gesitueerd (verschillend in grootte en plaatsingshoogte om verspringen te creëren);
   1. Op de westgevel (voorgevel van De Grote Geer) zijn het aantal dakramen tot een minimum beperkt (slechts twee op de eerste verdieping)
3. Luiken worden toegevoegd aan de achtergevel (zoals aan de voorgevel reeds aanwezig).  

Ondanks dat het eerste ontwerp reeds is aangepast (van 4 naar 2 toe te voegen dakramen) is er alleen met betrekking tot de twee dakramen aan de voorzijde (westzijde) van De Grote Geer nog geen overeenstemming bereikt. Het advies van de Erfgoedcommissie betreft het niet aanbrengen van de twee dakramen aan de voorzijde. Gezien het aantal benodigde slaapkamers is dit echter niet haalbaar. De noodzaak van het toestaan van het aanbrengen van de twee genoemde dakramen heeft betrekking op het gebruik van de ruimte achter de kap. Zonder voldoende daglicht is het niet mogelijk om hier slaapkamers te realiseren en kan deze ruimte niet nuttig gebruikt worden. Volgens Bouwbesluit (Artikel 3.75 lid 1 en lid 2) is reeds meer daglicht benodigd, en gelet op de gezondheid en ontwikkeling van kinderen, alsmede geëist vanuit Jeugdzorg, is dit een belangrijk onderwerp, waarop niet gekort kan worden. Naast het krijgen van een goede opvoeding is het tevens van essentieel belang om in een optimale leefomgeving op te groeien. Het realiseren van deze extra slaapkamers is tevens van belang in relatie tot de haalbaarheid van het exploitatieplan van het Gezinshuis De Grote Geer. Een vermindering van het aantal (slaap)kamers zorgt ervoor dat er minder opvang mogelijk is, wat ten koste gaat van benodigde zorg, en maakt de exploitatie niet langer haalbaar. Er is namelijk een minimum aantal kamers benodigd.

 

Om deze reden is het verzoek gedaan aan het college om voor het plaatsen van deze twee dakramen af te wijken van het pré-advies van de Erfgoedcommissie. In het bestemmingsplan is als voorwaarde opgenomen dat het plaatsen van dakramen en het in stand houden hiervan alleen is toegestaan indien de achterliggende ruimten daadwerkelijk als slaapvertrek in gebruik zijn genomen. Bovendien is er in het ontwerp rekening gehouden met het behoud van de monumentale waarde en karakteristieke eigenschappen van het pand. In het dakvlak van de westgevel zijn nu nog slechts twee dakramen beoogd. Door de asymmetrische vorm zijn deze passend bij de compositie van de gevel. De ramen worden zorgvuldig met houten latten gedetailleerd in de rieten kap, waardoor de ramen zo min mogelijk zullen opvallen. Hiermee is de grens opgezocht van wat acceptabel is voor de gebruikskwaliteit van het gezinshuis enerzijds en een passende oplossing voor het monument anderzijds.

 

De bestaande vensters van De Grote Geer worden opgeknapt en voorzien van isolatieglas of voorzetramen zoals bij de stalen ramen in de deel. Navolgende afbeeldingen (15, 16, 17 en 18) tonen de gevels van De Grote Geer in de huidige en toekomstige situatie.

 

^{Afbeelding 15: Noordgevel Grote Geer bestaand en nieuw (bron: reA architectuur)}

 

^{Afbeelding 16: Zuidgevel Grote Geer bestaand en nieuw (bron: reA architectuur)}

 

^{Afbeelding 17: Oostgevel Grote Geer bestaand en nieuw (bron: reA architectuur)}

 

^{Afbeelding 18: Westgevel Grote Geer bestaand en nieuw (bron: reA architectuur)}

 

Aangaande De Kleine Geer zijn de adviezen, o.a. de variatie in dakramen (horizontaal/verticaal, grootte, en hoogte) en het uitvoeren van de schoorsteen met steen meegenomen in de aangepaste plannen. Aangezien de gevels tevens akkoord zijn bevonden, is er sprake van een positief resultaat. De volgende aanpassingen worden meegenomen:

1. Gevelopeningen zijn verminderd (geen extra dubbele deuren, verticaal raam tussen toegangsdeur en bergingsdeur is weggelaten, extra stalramen zijn behouden);
2. Dakramen zijn i.p.v. rechttoe rechtaan op een meer afwijkende manier gesitueerd (verschillend in grootte en plaatsingshoogte om verspringen te creëren);
3. Luiken worden toegevoegd aan de achtergevel (zoals aan de voorgevel reeds aanwezig is). 

Op basis van de bovenstaande motivatie is aan het college verzocht voor wat betreft de realisatie van de twee dakramen het advies van de Erfgoedcommissie niet over te nemen.

4.10 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.10.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.  

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. 

4.10.2 Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Waterbeheerplan

Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van De Stichtse Rijnlanden van toepassing. In dit plan geeft De Stichtse Rijnlanden aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De vier hoofdthema's zijn:

• waterveiligheid;
• voldoende water;
• gezond water;
• gezuiverd afvalwater;
• genieten van water.

Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden, zodat het gebied geschikt is om te wonen, werken en recreëren. Daarbij wil De Stichtse Rijnlanden dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.

  

Keur en uitvoeringsregels

Vanaf 1 mei 2019 is de nieuwe Keur van het Hoogheemraadschap van kracht. In de keur staat wat wel en niet mag op of aan de waterkeringen (dijken en kades) en watergangen. De regels maken het mogelijk dat het waterschap het onderhoud aan watergangen en waterkeringen goed kan uitvoeren. Vergunningplichtige activiteiten worden getoetst aan de beleidsregels. Voor andere activiteiten gelden de algemene regels.

 

In de uitvoeringsregels is opgenomen dat bij een toename aan verharding minder dan 500 m² er alleen de algemene zorgplicht geldt. Indien de toename meer bedraagt is extra watercompensatie vereist. In de navolgende paragraaf wordt hierop verder ingegaan.

 

Beleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. In het plan wordt het hemelwater volledig afgekoppeld. Middels een infiltratie riool wordt het hemelwater afgevoerd naar het oppervlakte water. Het IT-riool heeft een bergend vermogen, afhankelijk van de diameter, van maximaal 16.3 m³. Er moet circa 52 m³ geborgen worden. Om de 52 m³ te bergen is de IT leiding onvoldoende. Denkrichtingen zijn extra kratten, Q bic buizen of een sleuf/cunnet te benutten als berging. Bij de toepassing van granulaat 4/32 in een sleuf is er sprake van 30% holle ruimte. Deze holle ruimte kan meegeteld worden in de berging.  

  

4.10.3 Watertoets

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen.

 

Planspecifiek

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden schrijft voor dat een toename van meer dan 500 m² dient te worden gecompenseerd in de vorm van open water binnen het peilgebied waarin de toename verharding plaatsvindt.

 

Onderstaande tabel toont de verhardingsbalans van de toekomstige situatie ten opzichte van de huidige situatie.

 

	Bestaande situatie (m²)	Toekomstige situatie (m²)
Groen	2.445	167,9
Dakoppervlak monumenten	665	665
Dakoppervlak nieuwbouw (70%)	-	(779,3) 545,51
Verharding (overige)	1.741,8	1.004,1
Tuin (=halfverhard 60%)		(2.235,5) 1.341,3
Totaal oppervlak	4.851,8	4.851,8
Waarvan verhard	2.406,8	3.555,91
Verschil verharding		1.149,11 m² toegenomen

 

Uit de gegevens in de tabel blijkt dat er met de voorgenomen plannen een toename aan verharding van circa 1.150 m² optreedt. In de berekening is rekening gehouden met het feit dat de nieuwe bebouwing zal beschikken over daken die aan één zijde met groen bedekt zullen worden. De oppervlakte van een groen dak telt slechts voor 40% als verhard oppervlak. Gezien de helft van de daken van de nieuwbouw bedekt is met groen, komt dit neer op 70% verharding van het gehele dakoppervlak van de nieuwbouw. Het verhard dakoppervlak van de nieuwbouw zal daarmee in de toekomstige situatie uitkomen op 545,51 m^². Van de totale toename aan verharding dient minimaal 15% gecompenseerd te worden. Dit komt neer op circa 173 m^².

   

In 2016 heeft de gemeenteraad van Houten het Water- en Rioleringsplan 2016-2019 vastgesteld. Hierin is de zorgplicht voor perceeleigenaren bij de verwerking van regenwater op eigen terrein uitgewerkt. Perceeleigenaren moeten het regenwater op eigen terrein opvangen in een ondergronds infiltratiesysteem met een inhoud van 10 mm per m² ten opzichte van het verhard afvoerend oppervlak. In afwijking van de gemeente Houten hanteert het Hoogheemraadschap een norm van 45 mm per m^². Hiermee moet er in totaal circa 52 m³ aan waterberging gerealiseerd worden.

 

De benodigde watercompensatie zal onder andere plaatsvinden door middel van een infiltratieriool bestaande uit transportleidingen voor hemelwaterafvoer en een overstortput welke aansluiting vindt op de Kooikersplas. Met dit infiltratieriool wordt al het hemelwater afgevoerd naar het oppervlakte water. De bergende capaciteit van een dergelijke IT-leiding is maximaal 16,3 m³. Dit is afhankelijk van de diameter die wordt toegepast. De resterende vereiste waterberging zal moeten plaatsvinden door middel van het toepassen van infiltratiekratten op het parkeerterrein. Het aantal benodigde kratten is afhankelijk van de inhoud van de kratten. Een andere oplossing kan gevonden worden in het toepassen van granulaat in een cunnet/sleuf of de toepassing van q-bic buizen. In afstemming met de gemeente en het hoogheemraadschap zal nader bepaald worden op welke wijze het benodigd bergend vermogen van 52 m³ in het plangebied wordt opgelost.

 

De riolering van de nieuwbouw evenals de riolering van de bestaande monumentale panden zullen aangesloten worden op het gemeentelijk riool. Hierbij wordt aangesloten op de bestaande GWA inspectieput ten zuiden van het plangebied. 

4.11 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

4.11.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan weg rijdt.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' deze kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Planspecifiek

De ontsluiting van het gehele plangebied zal via de Snoeksloot aan de westzijde van het plangebied worden geregeld.

 

Onderstaande tabel geeft de maximale verkeerstoename weer die met de beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd volgens de gegevens van CROW in een 'sterk stedelijk gebied', 'rest bebouwde kom'. Voor het gezinshuis is uitgegaan van een vrijstaande woning.

Aangezien de kinderen van het gezinshuis daadwerkelijk tot het nieuwe gezin behoren en daarin opgroeien, is er slechts sprake van ongeveer één bezoekfrequentie van de biologische ouders per kind per maand. Daarnaast is er te denken aan bezoek van o.a. gedragswetenschappers, orthopedagogen, psychologen. Hier valt te denken aan circa één specialist op een moment van de dag. Gezien de gezinshuisouders in principe beiden thuis werken is het totaal aantal verkeersbewegingen voor De Grote Geer vergelijkbaar met het aantal verkeersbewegingen van een vrijstaande woning. Denkbaar is dat incidenteel de jongvolwassenen die wonen in het gezinshuis zelf ook een auto hebben. Hiermee zou de totale verkeersgeneratie met circa 4 tot 8 verkeersbewegingen per etmaal kunnen fluctueren. Daarnaast zal er ondersteuning zijn van pedagogische begeleiders of stagiaires. Ook dit zal enige verkeersbewegingen met zich mee brengen.

 

Typen woning	Verkeersgeneratie (per woning per etmaal)	Aantal	Totale verkeersgeneratie
Koop, vrijstaand	7,8	1	7,8
Koop, twee-onder-een-kap	7,4	2	14,8
koop, tussen/hoek	6,7	9	60,3

 

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de maximale verkeerstoename met de beoogde ontwikkeling (7,8 + 14,8 + 60,3 = 85,6) 82,9 verkeersbewegingen per dag zal zijn. Dit aantal zal hoger uitkomen als gevolg van het eventuele autobezit van enkele van de jongvolwassenen die gehuisvest worden en de ondersteuning in de zorg door pedagogische begeleiders of stagiaires. Een totale verkeersgeneratie van circa 95 verkeersbewegingen per etmaal is een reële inschatting. Met deze toename worden er geen problemen voorzien gezien de huidige situatie en de verkeersdrukte op de Snoeksloot. Tevens komen de verkeerbewegingen, gegenereerd door de voormalige eetgelegenheid De Kleine Geer en de maatschappelijke functie van de Grote Geer te vervallen. De feitelijke toename is daarmee minder dan 95 verkeersbewegingen per etmaal. Daarnaast is het plangebied uitstekend ontsloten voor fietsverkeer.

 

Geconcludeerd wordt dat verkeer geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.11.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen.

 

De gemeente Houten heeft echter haar eigen 'Nota Parkeernormen Houten' vastgesteld (11 februari 2014) om de parkeervraag en het parkeeraanbod zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen.

 

Planspecifiek

In de Nota Parkeernormen Houten is aangegeven dat het plangebied behoort tot de categorieën 'rest bebouwde kom' en 'sterk stedelijk', zoals die gehanteerd worden in CROW-publicatie 317. Uitgaande van 8 grote woningen (≥ 140 m² bvo) met een parkeernorm van 1,9 per woning en 3 midden grote woningen (≥ 100 - 140 m²) met een parkeernorm van 1,7, zijn er, met uitzondering van De Grote Geer, (8x1,9 + 3x1,7) 20,3 parkeerplaatsen voor de woningen benodigd. 

 

Aangezien de beoogde functie van de Grote Geer niet geheel overeenkomt met de parkeernorm voor een verpleeg- en verzorgingstehuis (parkeernorm 0,7 per wooneenheid) maar tevens niet gelijk is aan een grote woning, wordt er voor het aantal parkeerplaatsen uitgegaan van een combinatie van voornoemde functies. Er worden voor het gebruik van De Grote Geer 4 parkeerplaatsen nodig geacht.

 

De beoogde schuur welke gebruikt zal worden als kantoor- en ontmoetingsruimte, zal gebruikt worden ten behoeve van het gezinshuis. Voor het gebruik van het kantoorgedeelte zijn nauwelijks extra parkeerplaatsen nodig omdat deze door circa 3 mensen gebruikt zal worden waaronder de bewoners van het gezinshuis. Voor het gebruik van de ontmoetingsruimte zal eveneens een gering aantal parkeerplaatsen nodig zijn aangezien deze gebruikt zal worden voor ontmoeting tussen ouders en een kind/ jongere van het gezinshuis. Voor de personele ondersteuning van het gezinshuis worden 2 parkeerplaatsen nodig geacht.

 

De beoogde ontwikkeling voorziet in 26 parkeerplaatsen inclusief één mindervalide parkeerplaats en voldoet hiermee aan de vereiste parkeernorm volgens de Nota Parkeernormen Houten voor de woningen. Drie van de parkeerplaatsen zullen echter op grond gerealiseerd worden die geruild wordt met een stuk grond van de gemeente. Deze parkeerplaatsen kunnen voor openbaar gebruik dienen en kunnen daarbij tevens gebruikt worden door bezoekers van de kantoor- en ontmoetingsruimte en de personele ondersteuning. Het aantal parkeerplaatsen voldoet hiermee aan de gestelde parkeernormen.

 

De parkeerplaatsen worden grotendeels gerealiseerd in het zuiden van het plangebied ten westen van de nieuwbouwwoningen, ter plaatse van de huidige parkeerplaats. Door de parkeerplaatsen op deze plaats te realiseren behouden de monumentale panden het huidige zicht en blijven de doorzichten behouden. Daarnaast is hier ruimte voor een goede doorstroming van het verkeer. Ten noorden van De Grote Geer worden er nog 4 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Van deze vier parkeerplaatsen kunnen er 2 gebruikt worden voor de gezinshuisouders en 2 parkeerplaatsen kunnen gebruikt worden ten behoeve van bijvoorbeeld zorgverleners of bezoek. Indien het noodzakelijk blijkt is er nog de mogelijkheid om een extra parkeerplaats op eigen terrein te realiseren. Daarnaast zijn er aan de noordzijde van de schuur met kantoor- en ontmoetingsruimte nog eens 3 langsparkeerplaatsen beoogd voor openbaar gebruik (zie afbeelding 7, toelichting paragraaf 2.2).

 

In 2017 is er een parkeeronderzoek uitgevoerd door bureau SOAB in de directe omgeving van De Grote en Kleine Geer. Aanleiding voor dit onderzoek was dat het parkeerterrein bij De Grote en Kleine Geer zou komen te vervallen ten behoeve van nieuwbouw. Toen is gekeken of de parkeerdruk in het woongebied acceptabel zou blijven bij het verdwijnen van het parkeerterrein. Er zijn toen 2 nachttellingen en een zondagavondtelling uitgevoerd. Uit de resultaten van dit onderzoek bleek dat de parkeerdruk in het woongebied onder de 90% bleef als het parkeerterrein niet gebruikt kon worden als bewoners parkeren. Vorig jaar (2018) is het gebied meegenomen in het nachtelijke parkeerdrukonderzoek voor heel Houten. De gebiedsparkeerdruk van deze telling binnen hetzelfde onderzoeksgebied als twee jaar geleden ligt op 78%. Dat is dus ruim onder de acceptabele 90% grens. Tijdens deze telling zijn er ook 6 geparkeerde auto’s gemeten op het terrein van de Grote en Kleine Geer. Als deze in het woongebied zouden parkeren, zou de gebiedsparkeerdruk 81% worden. Daarnaast is er nog de mogelijkheid dat er in de toekomst reguliere openbare parkeerplaatsen vervangen zullen worden voor twee elektrische oplaadplaatsen. Als dat gebeurt, zal de gebiedsparkeerdruk voor reguliere openbare parkeerplaatsen met het huidige aantal gemeten auto’s 82% worden. Daarmee zal ten alle tijden de gebiedsparkeerdruk onder de acceptabele 90% grens blijven.

 

Gezien de beoogde parkeerplaatsen die gerealiseerd worden ten behoeve van onderhavige ontwikkeling en de voorgenoemde resultaten uit parkeeronderzoeken kan geconcludeerd worden dat het aspect parkeren geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

 

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).     

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.   

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. 

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

     

Groen

De gronden die voorzien zijn van de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor groenvoorzieningen voorzieningen. Deze bestemming zorgt voor het waarborgen van groenvoorzieningen in het plangebied.

 

Verkeer

De gronden binnen de verkeersbestemming zijn bestemd voor verkeersafwikkeling, voet- en fietspaden en (openbare) parkeervoorzieningen. Ook zijn groenvoorzieningen en water toegestaan. Ten aanzien van bouwwerken zijn diverse bouwregels opgenomen.

 

Wonen - Aaneengebouwd

De voor 'Wonen - Aaneengebouwd' aangewezen gronden zijn bestemd voor zelfstandig wonen, daaronder begrepen beroepen- en bedrijven-aan-huis en tuinen, erven en terreinen. Hoofdgebouwen moeten in aaneengebouwde vorm worden gebouwd.

   

Wonen - twee-aaneen

De voor 'Wonen-twee-aaneen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep. Binnen deze typologie zijn alleen geschakelde woningen toegestaan. De regeling is voor bijbehorende bouwwerken zo vorm gegeven dat deze bijbehorende bouwwerken onderdeel uit moeten maken van de hoofdmassa. Op deze wijze wordt ontstaat er één geïntegreerde hoofdmassa die verwijst naar de oude agrarische veestallen. Indien bij de verdere planuitwerking blijkt dat er een voorkeur is een geschakelde massa te splitsen kan dit middels een afwijkingsregeling. Voorwaarde is wel dat de nokrichting gelijk is en de nokken exact in elkaars verlengde liggen.

 

Wonen - vrijstaand

De voor 'Wonen-vrijstaand' aangewezen gronden zijn bestemd voor uitsluitend zelfstandig wonen, beroepen en bedrijven aan huis, tuinen, erven en verhardingen met daaraan ondergeschikt: groen- en speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, verkeer en verblijf, water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

 

Het gezinshuis is eveneens aangemerkt als 'Wonen - vrijstaand'. Hoewel het in zekere zin een bijzondere woonvorm betreft wordt deze woonvorm toch onder het reguliere wonen geschaard. Een specifieke bestemmingsregeling voor het gezinshuis is strikt genomen niet noodzakelijk. In de bestemmingsomschrijving is wel het gezinshuis benoemd om inzichtelijk te maken dat dit gebruik is toegestaan.

6 Maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

 

In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het uitvoeren van het project heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij behorende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De gemeente heeft ten behoeve van het project met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten, als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening. De kosten zijn dankzij de overeenkomst anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is. De economische uitvoerbaarheid van het plan is derhalve verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

In de aanloop naar het ontwerp bestemmingsplan en de vorming van de planontwikkeling zijn omwonenden betrokken geweest en zij hebben de mogelijkheid gehad tot inspraak. Het participatietraject dat heeft plaatsgevonden heeft tot doel zorg te dragen voor een grote draagkracht van omwonenden en andere betrokkenen. In paragraaf 6.2.2 is dit nader beschreven.

 

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met het waterschap, de Veiligheidsregio en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 

 

Deze bestemmingsplanprocedure vindt gecoördineerd plaats met de omgevingsvergunning. Dit betekent dat gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan ook de Omgevingsvergunning voor het bouwen wordt afgegeven.

 

Een ontwerpbestemmingsplan en de ontwerp omgevingsvergunning dienen conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor eenieder om zienswijzen in te dienen. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunningen liggen na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunningen treden vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treden het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

6.2.2 Participatie

In de aanloop tot het bestemmingsplan is tussen juni en oktober 2018 intensief met omwonende gesproken over de planvorming omtrent de Grote en Kleine Geer. De ontwikkelaar heeft De Wijde Blik benaderd voor het begeleiden van het participatieproces. De Wijde Blik heeft een eindverslag opgesteld van het gehele participatietraject.

 

Het gevoerde participatieproces bestond uit de volgende stappen:

1. Opstellen van een Plan van Aanpak voor de participatie.
2. Kennismakingsgesprekken met enkele actieve omwonenden.
3. Een startbijeenkomst om omwonenden te informeren over de planvorming en het participatieproces. Tevens om in kaart te brengen welke wensen en voorkeuren bij omwonenden leven.
4. Een workshop om te kijken hoe de architect met de wensen en voorkeuren van omwonenden om zou gaan.
5. Afsluiting met een inloopbijeenkomst om het resultaat aan omwonenden te presenteren.
6. Afronding met het participatieproces.

Resultaten

Het participatietraject heeft op een aantal punten geleid tot aanpassing van het plan. Dat geldt voor zowel de stedenbouwkundige opzet als voor de architectonische uitstraling in relatie tot de Grote en Kleine Geer. Ook de uiteindelijke keuze voor parkeeroplossingen op eigen terrein en de bouw van bergingen in directe aansluiting op de nieuwe woningen is in belangrijke mate gestuurd vanuit de buurt. Binnen de beperkingen van een haalbaar plan is naar het oordeel van De Wijde Blik oprecht gestreefd naar planaanpassingen die aansluiten bij de wensen van omwonenden. Als aandachtspunt kwam nog naar voren dat er zorgen zijn van omwonenden of er in de toekomst voldoende parkeerplaatsen beschikbaar blijven voor de huidige bewoners.

 

Als bijlage bij dit bestemmingsplan is het participatieverslag toegevoegd zoals deze is opgesteld door De Wijde Blik (5 november 2018, bijlagen bij toelichting bijlage 11). Daarnaast is de aanzet voor het plan van aanpak voor participatie bijgevoegd in de bijlagen bij toelichting bijlage 11.1 en de verslagen van de drie bijeenkomsten zijn toegevoegd (bijlage 11.2, 11.3 en 11.4).

 

6.2.3 Wettelijk vooroverleg

Vooruitlopend op de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan is het bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg toegezonden aan de provincie Utrecht, de Veiligheidsregio Utrecht en het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden.

De provincie Utrecht en de Veiligheidsregio Utrecht hebben beide aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden heeft verzocht de nieuwe Keur op te nemen in het bestemmingsplan en heeft aangegeven dat de uitgangspunten voor watercompensatie inmiddels gewijzigd zijn. De nieuwe uitgangspunten zijn verwerkt in het ontwerp bestemmingsplan. Daarnaast heeft het Hoogheemraadschap verzocht duidelijker aan te geven of het hemelwater volledig wordt afgekoppeld of dat alleen de eerste 10 mm van een bui wordt afgekoppeld. In de waterparagraaf wordt hierop duidelijker ingegaan.

6.2.4 Verslag zienswijzen

Te zijner tijd zullen eventueel ingediende reacties hier van een gemeentelijke reactie worden voorzien.