Overeind 84

Toelichting

 

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemer is voornemens het perceel aan het Overeind 84 in Schalkwijk, ook wel bekend als de Antoniahoeve, te herontwikkelen. De herontwikkeling van de planlocatie gaat uit van een mix van maatschappelijke en recreatieve functies in combinatie met woningbouw. Het startpunt voor de herontwikkeling is een kwalitatieve uitbreiding van de huidige vergaderfaciliteiten. Ten aanzien van de buitenactiviteiten en de aankleding van het erf bestaat de wens een boomgaard en een moestuin te realiseren. Door het toevoegen van nieuwe voorzieningen, in de vorm van een nieuwe vergaderruimte die voor meer doeleinden inzetbaar is, een kas en een moestuin kan de Antoniahoeve uitgroeien tot een aantrekkelijk rustpunt voor recreanten op het Eiland van Schalkwijk, maar ook als lokale ontmoetingsplek voor de inwoners van Schalkwijk.

 

De beoogde ontwikkeling inclusief nieuwbouw past niet binnen het vigerende bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk'. De gemeente Houten heeft aangegeven wel te kunnen instemmen met de gewenste herontwikkeling van het perceel en heeft hierover een positief principebesluit gegeven. Om de ontwikkelingen daadwerkelijk mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Deze wijziging kan middels een zogenaamd postzegelbestemmingsplan.

 

Ten behoeve van de ontwikkeling van de gewenste herontwikkeling is derhalve voorliggend bestemmingsplan opgesteld. 

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is gelegen aan het Overeind 84 in Schalkwijk. Het dorp Schalkwijk bestaat uit een bijna vier kilometer lang bebouwingslint door het veenweidelandschap. Het plangebied maakt onderdeel uit van deze lintstructuur. Het plangebied is gelegen op circa 500 meter afstand van de rivier de Lek. De locatie wordt aan de noordoostzijde begrensd door het Overeind, een relatief smalle erfontsluitingsweg die de zuidelijke percelen aan het lint ontsluit en parallel ligt aan de Provincialeweg.  Ten noordwesten en zuidoosten van het plangebied bevindt zich bebouwing in de vorm van detailhandel en woningbouw. Ten zuidwesten, achter de bebouwing ligt een weiland als onderdeel van het open landschap achter het lint.

 

De volgende afbeeldingen tonen de globale ligging van het plangebied.

 

Globale ligging plangebied (rode cirkel)

 

Globale ligging plangebied (rode omkadering)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Eiland van Schalkwijk'. De gemeenteraad van de gemeente Houten heeft dit bestemmingsplan op 13 oktober 2015 vastgesteld. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan Eiland van Schalkwijk.  

 

Fragment verbeelding geldend bestemmingsplan Eiland van Schalkwijk 

 

De monumentale Antoniahoeve heeft in het bestemmingsplan ‘Eiland van Schalkwijk’ een woon/tuin bestemming. Het overige deel van het perceel heeft een gemengde bestemming. Deze bestemming in combinatie met de geldende functieaanduiding maakt de volgende activiteiten mogelijk: 

• kookstudio;
• theetuin;
• vergadercentrum & lunchroom;
• bed&breakfast uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘bed&breakfast';
• een bedrijfswoning uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’;

Binnen de gemengde bestemming is een bouwvlak van 160 m² voorzien waarbinnen een bed & breakfast gerealiseerd mag worden. Daarnaast is ter hoogte van de huidige stal een bouwvlak van circa 950 m² voorzien ten behoeve van een vergadercentrum en lunchroom. Tot slot is een bouwvlak voorzien waarbinnen een bedrijfswoning gerealiseerd mag worden. Dit bouwvlak ligt in de noordelijke hoek van het perceel aan het Overeind.

 

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied tevens de dubbelbestemming 'Waarde- Archeologie 3'. De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit zes hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 wordt een overzicht gegeven van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden. Hoofdstuk 4 bevat de milieu- en omgevingsaspecten. Tot slot bevat de toelichting hoofdstukken over de opbouw, verantwoording en uitleg van de planregels (hoofdstuk 5) en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan (hoofdstuk 6).

2 Planbeschrijving

  

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen op het perceel aan het Overeind 84 te Schalkwijk en maakt onderdeel uit van het eiland van Schalkwijk in het Kromme Rijngebied te Utrecht. Reeds beschikt het plangebied over een monumentale boerderij: De Antoniahoeve. Deze boerderij doet dienst als kleinschalig vergader- en recreatiecentrum. Het vergadercentrum Anthoniahoeve richt zich op de zakelijke markt. In de weekenden en de vakantieperiodes worden de voorzieningen dan ook niet gebruikt. In de bestaande situatie is de Antoniahoeve enkele weekenden in het jaar geopend. Daarnaast is op deze locatie al ervaring opgedaan met het exploiteren van een theetuin en krijgen mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt reeds een kans om zich te ontwikkelen. Incidenteel vinden exposities en andere recreatieve of culturele activiteiten plaats. De rest van het erf heeft een agrarisch karakter. Achter de boerderij bevinden zich enkele oude stallen als restant van het voormalige agrarische erf.

2.2 Toekomstige situatie

   

2.2.1 Functionele ontwikkeling

De herontwikkeling van de Antoniahoeve gaat uit van een mix van maatschappelijke en recreatieve functies in combinatie met woningbouw. Het startpunt voor de herontwikkeling is kwalitatieve uitbreiding van de huidige vergaderfaciliteiten. Hierbij gaat het om het creëren van extra mogelijkheden voor gezelschappen voor het organiseren van activiteiten/workshops in een inspirerende landelijke omgeving. Vanuit dat perspectief is er behoefte een aan flexibel in te richten multifunctionele ruimte. Ten aanzien van de buitenactiviteiten en de aankleding van het erf bestaat de wens een boomgaard en een moestuin te realiseren.

 

Recreatieve functie

Door het toevoegen van nieuwe voorzieningen, in de vorm van de multifunctionele ruimte, een kas en de moestuin kan de Anthoniahoeve uitgroeien tot een aantrekkelijk rustpunt voor recreanten op het Eiland van Schalkwijk, maar ook als lokale ontmoetingsplek voor de inwoners van Schalkwijk. Tevens wordt op deze manier ingespeeld op de weekenden en vakantieperiodes, die zeer geschikt zijn voor het aantrekken van recreanten uit de regio.

 

Het recreatieve concept van de Anthoniahoeve leunt op de moestuin en de productie van streekproducten, zoals jams, groenten, fruit en sappen afkomstig uit de moestuin zelf. De streekproducten worden ingezet tijdens de lunch van de verschillende vergaderingen. Maar ook tijdens de culturele en recreatieve activiteiten. Daarnaast zullen ook producten afgezet worden door verkoop. Hiervoor zal gebruik gemaakt worden van het verkooppunt zoals deze bij het Wapen van Schalkwijk is voorzien. Op locatie zal geen eigen winkel of verkooppunt gerealiseerd worden. Ook ligt het in de bedoeling producten uit de moestuin af te zetten bij de verschillende locale horeca-ondernemingen.

 

De moestuin is toegankelijk voor bezoekers. Aan de achterzijde van de moestuin wordt een semi-openbaar rustpunt ingericht met een weids uitzicht over het veenweidelandschap. De voorzieningen zijn gericht op wandelaars, fietsers en tuinliefhebbers.

 

De onderstaande opsomming  geeft een helder overzicht van de beoogde recreatieve functies.

 

Invulling kas en orangerie

- Vergadercentrum met lunchvoorziening

- Kookstudio

- Theetuin

- Expositieruimte

- Workshops / educatie voor particulieren in de weekenden en vakanties

Bed&breakfast in bestaande schuur

Hoogstamboomgaard aan de voorzijde van het perceel

Moestuin aan de achterzijde van het perceel

Rustpunt grenzend aan het open landschap in het verlengde van het centrale erf.

 

Maatschappelijke functie

Binnen de nieuwe ontwikkeling van de Antoniahoeve ontstaan nieuwe arbeidsplaatsen waarin mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt de kans krijgen zich te ontwikkelen. Het streven is om voor deze arbeidsplaatsen mensen te zoeken, die door veranderingen in de maatschappij moeite hebben om een baan te vinden, die bij hun past. Door scholing te financieren en tegelijkertijd ervaringsplaatsen te bieden zullen zij niet alleen geschoold maar ook ervaren genoeg zijn om nieuwe kansen te hebben op de arbeidsmarkt. Tevens is een mogelijke samenwerking voorzien met het Wellant-collegae te Houten voor zowel de aanleg als het gebruik en beheer van de te realiseren voorzieningen.

 

Woningbouw

De nieuwe Antoniahoeve wordt voorzien van woningbouw. Deze woningbouw is cruciaal voor de financiering van de

beoogde ontwikkeling. Het kleinschalige karakter van het vergadercentrum en de toekomstige recreatieve functies maken namelijk geen grootschalige investeringen mogelijk in de bouw van hoogwaardige voorzieningen en een aantrekkelijke inrichting van het terrein. De voorgestelde woningbouw is daarom een belangrijke financiële drager van het voorliggende plan. 

 

Doelstelling

De herontwikkling heeft tot doel een bijdrage te leveren aan de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten op het ‘Eiland van Schalkwijk’. Voor de herontwikkeling van het plangebied is het op basis van de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten aantrekkelijk om het bestaande (voormalige) agrarisch cluster, met name de monumentale boerderij en karakteristieke erfopbouw, in stand te houden. Daarnaast kan met de nieuwe inrichting de beleefbaarheid van het open veenweide landschap worden vergroot.

2.2.2 Ruimtelijk concept

Het ruimtelijk concept van de ontwikkeling gaat uit van een traditioneel boerenerf met daar om heen de reeds bestaande en nieuwe functies. Met dit concept wordt aangesloten bij de ruimtelijke karakteristiek van de (voormalige) boerenerven. De monumentale Antoniahoeve vormt daarbij het representatieve hoofdgebouw gericht op de openbare weg. In de tweede lijn volgt een cluster van drie bouwmassa’s met de overige functies. Samen met de Antoniahoeve vormt deze bebouwing één ensemble. De onderstaande afbeelding geeft een schets van de toekomstige situatie weer.

 

Vooraanzicht toekomstige situatie met Antoniahoeve en overige bebouwing als één ensemble 

 

Onderstaande afbeelding geeft een schetsverkaveling van de ontwikkelingen in het plangebied weer.

 

 

Schetsverkaveling toekomstige situatie

 

De bebouwing ligt rondom een gemeenschappelijk, semi-openbaar erf. Dit erf kent een open inrichting waardoor een zichtrelatie ontstaat vanaf de openbare weg richting het achterliggende open veenweidelandschap. Het semi-openbare erf is ook de ruimte waarop de omliggende bebouwing is georiënteerd. Aan de randen van het ensemble is geen ruimte voor bebouwing, maar wel voor opgaande beplanting. Aan de voorzijde van het erf bestaat deze beplanting uit een hoogstamboomgaard in aansluiting op de formele tuin van de Antoniahoeve.

 

De drie nieuwe bouwvolumes, bestaande uit 5 woningen en de vergaderruimte, achter de Antoniahoeve vormen een afgeleide van de oorspronkelijke agrarische opstallen. Kenmerkend voor agrarische opstallen zijn de forse volumes, grote dakvlakken en een relatief lage goot. Daarnaast hebben de gebouwen, in tegenstelling tot de woonboerderij, een sobere en functionele uitstraling. Twee van de drie volumes staan in lijn met het landschappelijke patroon van watergangen. Het derde volume volgt de situering van de Antoniahoeve. Deze hoekverdraaiing zorgt er voor dat het centrale erf zicht opent richting het achterliggende landschap. De massa’s verspringen onderling zodat het centrale erf toch een besloten karakter krijgt.

 

Het ruimtelijk concept voor de vier geschakelde woningen voorziet erin dat bijbehorende bouwwerken binnen de hoofdmassa worden ondergebracht. De onderstaande afbeelding maakt inzichtelijk hoe dit vormgegeven kan worden. Omdat het ruimtelijk concept na streeft het boerenerf zoveel als mogelijk in tact te laten en losstaande bebouwing, zoals tuinhuisjes, afbreuk doen aan dit concept wordt middels een Vereniging van eigenaren verankerd dat vergunningsvrije bouwwerken niet zijn toegestaan. Om aan te geven dat vergunningsvrije bouwwerken niet gewenst zijn is hiervoor een specifieke groen bestemming opgenomen. Dit benadrukt het ruimtelijke concept wat nagestreefd wordt.

 

 

Verkeer en parkeren     

Bij elke woning is ruimte beschikbaar een tweetal auto's te parkeren. Bergingen, garages, parkeerplaatsen en alle overige bouwwerken worden binnen het bouwvlak en dus onder het dakvlak opgelost. Ook voor de recreatieve functies is het terrein van voldoende parkeerplaatsen voorzien. De ontwikkeling leidt hiermee niet tot een toename van de parkeerdruk in de omgeving. De woningen en recreatieve voorzieningen worden via de bestaande in- en uitrit ontsloten op de weg het Overeind.

 

Duurzaamheid

De beheerderswoning en de vergaderlocatie worden als duurzame gebouwen gerealiseerd. Omdat deze objecten door de initiatiefnemer worden gerealiseerd en beheerd is dit op voorhand zeker. De overige 4 woningen worden naar verwachting ook duurzaam gerealiseerd. Hiervoor is in de architecten selectie aandacht voor geweest. De invulling van de duurzaamheidsaspecten wordt in overleg met de kopers verder ingevuld. Omdat nog niet exact duidelijk is wie deze kopers zullen zijn, zijn concrete toepassingen nog niet te benoemen.

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. De structuurvisie gaat uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

 

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

 

Planspecifiek

De SVIR is niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens provinciale verordening respectievelijk bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied raakt niet aan één van de nationale belangen en is dus ook niet specifiek van toepassing op het plangebied.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

Planspecifiek

Ad a) Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Gezien de ligging van het plangebied aan de bebouwingslint betekent dit dat er geen verantwoording noodzakelijk is in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking voor de 6 woningen die in het plangebied worden gerealiseerd.

   

Ad b) De gronden waarop de woningen worden gerealiseerd maken geen onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. In de PRS (zie toelichting paragraaf 3.2.1) is een uitbreiding van 250 woningen verspreid liggend buiten de rode contour voorzien in de gebiedsontwikkeling 'Eiland van Schalkwijk'. Voorgenomen ontwikkeling maakt onderdeel van uit van deze gebiedsontwikkeling.

 

Ad c) Het plangebied maakt onderdeel uit van het 'Eiland van Schalkwijk'. Van belang is een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Één van de pijlers in de PRS is:

Alle inspanning op het Eiland is gericht op behoud en ontwikkeling van het landschap en het versterken van de economische basis daarvan. Net zo belangrijk is het vergroten van de leefbaarheid voor bewoners en het aantrekkelijker maken voor bezoekers.

Door het toevoegen van nieuwe voorzieningen in de vorm van een multifunctionele ruimte, een kas en een moestuin kan de Antoniahoeve uitgroeien tot een aantrekkelijk rustpunt voor recreanten op het Eiland van Schalkwijk, maar ook als lokale ontmoetingsplek voor de inwoners van Schalkwijk. Hiermee leidt de ontwikkeling tot versterking van de toeristisch-recreatieve activiteiten op het 'Eiland' en sluit de ontwikkeling aan op de uitgangspunten van de PRS.

 

Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Op 9 juni 2014 hebben Provinciale Staten van Zuid-Holland de 'Visie Ruimte en Mobiliteit' en de bijbehorende 'Verordening Ruimte 2014' vastgesteld. Deze beleidsdocumenten vervangen de 'Structuurvisie: Visie op Zuid-Holland' en de 'Verordening Ruimte' (2010). Daarnaast is de provinciale Woonvisie 2011-2020 van toepassing. Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is op 30 september 2015 geconsolideerd vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRS beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening welke tegelijk met de PRS is opgesteld.

 

In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie zijn de volgende 3 pijlers vastgelegd:

1. Duurzame leefomgeving

• Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie;
• Behoud van de strategische grondwatervoorraden;
• Ruimte voor duurzame energiebronnen;
• Anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering;
• Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap;
• Behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

2. Vitale dorpen en steden

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling;
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden;
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte;
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer.

3. Landelijk gebied met kwaliteit

• Uitnodigende zones die stad en land verbinden en bijdragen aan de kwaliteit van het binnenstedelijk leefmilieu;
• Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap en behoud van aardkundige waarden;
• Behouden en ontwikkelen van een vitaal en samenhangend stelsel van natuurgebieden;
• Een economisch vitale en duurzame landbouwsector;
• Behouden en ontwikkelen

Eiland van Schalkwijk

De gebiedsontwikkeling Eiland van Schalkwijk heeft in de PRS een experimenteerstatus gekregen. In het kader van de zoektocht naar de rolverdeling tussen overheden zoekt de provincie naar een specifieke, 'vrijere', regulering voor de gebiedsontwikkeling. Een uitbreiding van 250 woningen verspreid liggend buiten de rode contour wordt voorzien in de gebiedsontwikkeling ‘Eiland van Schalkwijk’, die op de eerste plaats gericht zijn op het behoud en versterken van de leefbaarheid van de kernen door de woningbouw zoveel mogelijk te beperken tot de lokale woningbehoefte. Woningbouw is mogelijk als economische drager voor de realisatie van de in de Visie genoemde doelstelling (landschap, natuur, water, landbouw, recreatie, cultuurhistorie, e.d.), mits niet strijdig met de andere functies en nauwkeurig afgewogen binnen het duurzaamheidskader eiland van Schalkwijk daarmee kan worden gerealiseerd.

 

Planspecifiek

Het plangebied maakt onderdeel uit van het 'Eiland van Schalkwijk' welke in de PRS een experimenteerstatus heeft gekregen. Het streven is de potenties van het gebied beter te benutten en het gebied daarmee aantrekkelijker te maken voor recreatie en toerisme. Met de voorgenomen ontwikkeling vindt aansluiting plaats op de uitgangspunten van de PRS (zie ook toelichting paragraaf 3.1.3).

Het startpunt voor de herontwikkeling van de planlocatie is een kwalitatieve uitbreiding van de huidige vergaderfaciliteiten van de Antoniahoeve. Op het perceel worden vier woningen en één beheerderswoning gerealiseerd. Deze woningen is mogelijk  als economische drager. Door het toevoegen van nieuwe voorzieningen in de vorm van een multifunctionele ruimte, een kas en een moestuin kan de Antoniahoeve uitgroeien tot een aantrekkelijk rustpunt voor recreanten op het Eiland van Schalkwijk, maar ook als lokale ontmoetingsplek voor de inwoners van Schalkwijk. Hiermee leidt de ontwikkeling tot versterking van de toeristisch-recreatieve activiteiten op het 'Eiland' en sluit de ontwikkeling aan op de uitgangspunten van de PRS.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2015

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2015 (PRV) inclusief de eerste en tweede partiële herziening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

 

De PRV geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen. Daarnaast bevat de PRV ook regels die voortvloeien uit het Barro.

 

Als bijlage bij de Verordening is een koersdocument opgenomen voor het Eiland van Schalkwijk. In dit document worden allereerst de waarden van het Eiland van Schalkwijk benoemd. In een Intentieverklaring van de provincie Utrecht en de gemeente Houten hebben partijen afgesproken dat zij samenwerken om de genoemde kwaliteiten van het gebied duurzaam in stand te houden. Het koersdocument geeft nader invulling aan deze ambitie.

De volgende pijlers zijn benoemd voor de lange termijn visie voor Het Eiland van Schalkwijk:

1. Alle inspanning op het Eiland is gericht op behoud en ontwikkeling van het landschap en het versterken van de economische basis daarvan. Net zo belangrijk is het vergroten van de leefbaarheid voor bewoners en het aantrekkelijker maken voor bezoekers.
2. Alle ontwikkelingen dragen bij aan de duurzame toekomst van het Eiland.
3. Landbouw is en blijft de belangrijkste beheerder van het landschap op het Eiland.
4. Verbreding van de landbouw is de motor van de duurzame ontwikkeling van het Eiland.
5. De Nieuwe Hollandse Waterlinie is de hoofddrager van het toeristisch-recreatief profiel van het Eiland.
6. Woningbouw, onder strakke voorwaarden, is geen doel maar een middel om te bouwen aan de duurzame toekomst van het Eiland.
7. Er vinden geen grootschalige verkeersingrepen plaats op het Eiland.
8. Werken aan een duurzame toekomst voor het Eiland betekent hechte samenwerking tussen publieke en private partijen.
9. In de gemeentelijke structuurvisie voor het Eiland van Schalkwijk wordt gekoerst op het toepassen van een mix van sturingsregimes, van strak tot flexibel, waarmee een optimale combinatie wordt gezocht van ruimte voor ondernemerschap en het waarborgen van landschappelijke kwaliteiten.
10. Publieke partijen wegen samen af en bepalen samen welke initiatieven ten goede komen aan de duurzame toekomst van het Eiland van Schalkwijk.

Planspecifiek

Op onderhavig initiatief is met name de pijler ‘Landelijk gebied met kwaliteit’ van belang. Het plangebied maakt hierbij onderdeel uit van Artikel 4.1 Eiland van Schalkwijk.

 

Eiland van Schalkwijk

Binnen de kaders van het Koersdocument, zoals opgenomen in de Verordening, zijn ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk binnen het Eiland van Schalkwijk. Hierbij moet vooral gedacht worden aan lokale initiatieven. Ongeacht het aantal ruimtelijke plannen dat wordt vastgesteld, biedt de Verordening tot de herijking (welke naar verwachting eind 2016 plaatsvindt) voor het totale Eiland van Schalkwijk ruimte voor maximaal 250 woningen buiten de rode contour.

 

Ontwikkeling

Onderhavige ontwikkeling betreft de ontwikkeling van een mix aan maatschappelijke en recreatieve functies in combinatie met woningbouw. Door het toevoegen van nieuwe voorzieningen, in de vorm van de multifunctionele ruimte, een kas en de moestuin kan de Anthoniahoeve uitgroeien tot een aantrekkelijk rustpunt voor recreanten op het Eiland van Schalkwijk, maar ook als lokale ontmoetingsplek voor de inwoners van Schalkwijk. De voorgestelde woningbouw is een belangrijke financiële drager van de beoogde ontwikkeling. Het kleinschalige karakter van het vergadercentrum en de toekomstige recreatieve functies maken namelijk geen grootschalige investeringen mogelijk in de bouw van hoogwaardige voorzieningen en een aantrekkelijke inrichting van het terrein. In toelichting paragraaf 4.1.4 is beschreven dat omliggende agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden belemmerd. Hiermee wordt voldaan aan het gestelde in de PRV.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijngebied

In het uitvoeringsprogramma Kromme Rijn vormt het opstellen van een LOP voor het Kromme Rijngebied een van de projecten. De gemeenten Bunnik, De Bilt, Houten, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist hebben besloten samen een landschapsontwikkelingsplan (LOP) op te stellen. Samen met het beeldkwaliteitplan is het LOP in september 2010 door de gemeenteraad vastgesteld.

 

Doelstelling

Het belangrijkste doel van het landschapsontwikkelingsplan is het behouden, versterken en ontwikkelen van de landschappelijke kwaliteiten en samenhang in het plangebied. Daarbij staan de streekeigen identiteit, verscheidenheid en beleving van het landschap voorop. Het buitengebied dient daarbij vitaal, aantrekkelijk en economisch gezond te zijn. Specifieke doelstellingen voor het LOP zijn de volgende:

• waarborgen van het cultureel erfgoed en een goede leefomgeving voor toekomstige generaties door
• functies op adequate wijze te situeren en vorm te geven;
• versterken van de identiteit en beleefbaarheid van het landschap;
• stimuleren van de betrokkenheid (inhoudelijk en financieel) van de burger bij de kwaliteit van het landschap en de leefomgeving en stimuleren van lokale en regionale initiatieven voor verbetering van het landschap;
• vormen van een helder referentiekader vanuit de landschapskwaliteit voor beoordeling en advisering van nieuwe ontwikkelingen;
• versterken van de (be)leefbaarheid van het buitengebied.

Deelgebied Kom van Schalkwijk

 

Op grond van de ontstaansgeschiedenis en de occupatie is het gebied in te delen in een aantal deelgebieden. Voor het plangebied van bestemmingsplan is deelgebied Kom Schalkwijk van belang. De ruimtelijke kwaliteiten van dit gebied zijn:

• herkenbare slagenverkaveling en open landschap met Schalkwijk als fraai bebouwingslint;
• overwegend weidebouw, echter ook laagstamfruitteelt;
• bijzonder inundatiekanaal in het verlengde van fort Honswijk.

De daarbij geformuleerde problematiek en opgaven zijn:

• beperkt aantal ontsluitingswegen voor landbouwkundig en recreatief verkeer;
• in aansluiting op omringende stedelijke gebieden van Houten, Nieuwegein en Vianen is er behoefte aan recreatief medegebruik en een hiervoor aantrekkelijke inrichting;
• doorsnijding en begrenzing door infrastructuur: Amsterdam-Rijnkanaal, spoorlijn Utrecht-Den Bosch, A2 en aan zuidzijde Lek;
• toekomstige woningbouwopgave.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling heeft slechts een beperkte invloed op het landschap. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt aangesloten bij de ruimtelijke karakteristiek van de (voormalige) boerenerven. De monumentale Antoniahoeve vormt daarbij het representatieve hoofdgebouw gericht op de openbare weg. In de tweede lijn volgt een cluster van drie bouwmassa’s met de overige functies. Samen met de Antoniahoeve vormt deze bebouwing één ensemble. De ontwikkeling sluit aan op de bestaande ontsluitingsweg aan het Overeind, in de nabijheid van de rivier de Lek. Tevens biedt de ontwikkeling recreatieve activiteiten voor (passerende) recreanten. Hiermee is de ontwikkeling in aansluiting op de behoefte aan recreatief medegebruik vanuit het stedelijk gebied van Houten, Nieuwegein en Vianen.

3.3.2 Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied

In september 2010 heeft de gemeenteraad van Houten het Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied vastgesteld. Dit beeldkwaliteitplan is een uitwerking van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Kromme Rijngebied en vormt een aanvulling op de welstandsnota's van de Kromme Rijngemeenten. De welstandsnota's gaan specifiek in op de kenmerken van de bebouwing in het buitengebied. Het Beeldkwaliteitplan gaat in op de ruimtelijke samenhang van de bebouwing met de omgeving, de erfinrichting en de visuele kenmerken van het landschap en geeft informatie over hoe nieuwe ontwikkelingen zo goed mogelijk kunnen worden ingepast in het Kromme Rijnlandschap.

  

Binnen het beeldkwaliteitplan is het plangebied gelegen in het deelgebied Kom van Schalkwijk. De kom van Schalkwijk heeft een open grootschalig karakter met een regelmatige slagenverkaveling. De bebouwing bestaat uit lintbebouwing en enkele vrijliggende boerderijen. Het gebied is vrij open. Beplanting is te vinden rondom de bebouwing, met name in de lengterichting van de kavel.

 

Planspecifiek

Het beeldkwaliteitplan beschrijft dat er veel versnippering in de erfbebouwing te zien in het Kromme Rijngebied. Derhalve is voor de beoogde ontwikkeling een beeldkwaliteitplan opgesteld. In het beeldkwaliteitplan zijn bouwregels opgesteld die aansluiten op de bestaande bebouwing en de karakteristiek van het lint Overeind in het open gebied van Schalkwijk. Het algemeen streven is om het agrarisch karakter van de locatie en zijn omgeving tot uiting te laten komen. Dit betekent een rustig bebouwingsbeeld van eenvoudige volumes met een prominente kap achter op het erf, ondergeschikt aan het rijkere, monumentale pand aan de voorzijde. Daarnaast is het van belang om de volumes achter op het erf in onderlinge samenhang vorm te geven. De drie volumes moeten duidelijk familie van elkaar zijn en samen een aantrekkelijk en eenduidig beeld rond het erf opleveren. Een derde algemeen streven is om binnen het agrarisch karakter en de onderlinge samenhang een zekere mate van flexibiliteit te bieden bij de ontwikkeling van de woningen.

Het ensemble van het monumentale pand aan het lint (de Antoniahoeve) moet duidelijk het beeldbepalende element van het plangebied blijven. Tevens is het van belang dat de bestaande landschapsrichting wordt gevolgd en geen gebiedsvreemde elementen ontstaan die het landschap verstoren.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Eiland van Schalkwijk

De Structuurvisie Eiland van Schalkwijk is door de raad van de gemeente Houten vastgesteld op 22 december 2011. De visie geeft planologische duidelijkheid en biedt een antwoord op ontwikkelingen die plaatsvinden in de landbouw, oprukkende verstedelijking, veranderende maatschappelijke omstandigheden en actuele grondposities. De structuurvisie is gericht op de duurzame ontwikkeling van het eiland met en door alle betrokken partijen.

De visie wordt ondersteund door de Provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap de StichtseRijnlanden en is in nauwe samenwerking met deze partijen tot stand gebracht.

 

Met deze structuurvisie legt de gemeente de koers op hoofdlijnen vast voor ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk, waarbij:

• landbouw en recreatie de belangrijkste dragers zijn voor de economische ontwikkeling.
• de leefbaarheid in de kernen (vitaliteit) verder zal worden versterkt.
• de essentiële (landschappelijke en ecologische) kwaliteiten worden behouden en versterkt (open en groen)
• ruimte wordt geboden aan water, waarbij een goed functionerend watersysteem bijdraagt aan economische en ecologische ontwikkeling;
• duurzame ontwikkeling het uitgangspunt is;

Daarnaast wordt met de structuurvisie een ontwikkelingsvisie aangereikt dat:

• de ruimtelijke kaders aangeeft voor die initiatieven;
• private en publieke partijen uitdaagt met initiatieven en nieuwe samenwerkingsverbanden te komen;
• als eerste toetsingskader dient bij het beoordelen van initiatieven;
• een kader biedt voor later op te stellen bestemmingsplannen.

De ambitie is dus om naast het benoemen en vastleggen van de ruimtelijke kwaliteit, een ontwikkelingsproces op gang te brengen. Geen blauwdruk van een plan, maar een zoektocht naar passende initiatieven die duurzaam en economisch haalbaar zijn, waarbij de overheid faciliteert en toetst. Initiatieven zijn niet alleen invullingen binnen een bestaande structuur, maar dragen bij aan het in stand houden en versterken van die structuur.

    

Planspecifiek

De structuurvisie benoemt de ontwikkelingskansen waarmee ondernemers en bewoners aan de slag kunnen. Particuliere initiatieven, welke in zekere zin bijdragen aan de duurzame ontwikkeling van het gebied, zijn zeer welkom. Grootschalige woningbouw is niet passend in een hoofdzakelijk landbouwgebied. Om de vitaliteit van de kleine kernen in stand te houden (sociale cohesie, het draagvlak voor voorzieningen en het verenigingsleven) is ruimte nodig voor het toevoegen van een kleine hoeveelheid woningen (gefaseerd) in of aan de bestaande kernen. Deze zijn vooral bedoeld voor jongeren en ouderen. De inzet is om woningbouw op het eiland zoveel mogelijk te beperken tot het voldoen aan de lokale woningbehoefte.

De voorgenomen ontwikkeling, waarbij uit wordt gegaan van een maatschappelijke recreatieve ontwikkeling in combinatie met kleinschalige woningbouw, sluit aan op de uitgangspunten zoals benoemd in de structuurvisie Eiland van Schalkwijk. Door het toevoegen van nieuwe voorzieningen in de vorm van een multifunctionele ruimte, een kas en een moestuin kan de Antoniahoeve uitgroeien tot een aantrekkelijk rustpunt voor recreanten op het Eiland van Schalkwijk, maar ook als lokale ontmoetingsplek voor de inwoners van Schalkwijk. Hiermee leidt de ontwikkeling tot versterking van de toeristisch-recreatieve activiteiten op het 'Eiland'.

3.4.2 Visie Recreatie en Toerisme

In de Visie Recreatie en Toerisme, startpunt Houten (juni 2009) wordt de voor Houten gewenste recreatief-toeristische ontwikkeling geschetst. De visie onderschrijft het gebrek aan een echte recreatief-toeristische traditie. Er zijn echter voldoende kansen voor het uitbouwen van het recreatief-toeristisch profiel van de gemeente. Daarbij wordt recreatie en toerisme als belangrijke economische drager van plattelandsontwikkeling gezien.

 

Het karakter van het buitengebied en dat van de hele Kromme Rijn is gebaseerd op rust en ruimte. Vanuit recreatief oogpunt is dit een grote kwaliteit binnen de verstedelijkte regio. Recreatieve ontwikkelingen behouden deze kwaliteit. Kleinschaligheid en kwaliteit zijn daarbij leidend. Grootschalige verblijfs- en vermaakrecreatie passen niet binnen deze visie. De gemeente spreekt met de visie een aantal uitdagingen voor de komende periode uit:

• verbetering ontsluiting landelijk gebied en stadsrandzones voor langzaam (recreatief) verkeer;
• ruimte bieden aan initiatieven voor ontwikkeling van pleisterplaatsen en rustpunten, de locatiekeuze is hierbij van belang;
• stimuleren van zakelijk toerisme;
• de landschappelijke, ecologische en recreatieve kwaliteiten van de stadsrandzone ontwikkelen om de wisselwerking tussen stedelijk en landelijk gebied beter te benutten;
• versterking van de basis groenstructuur;
• een goede informatievoorziening en promotie van het recreatieve en toeristische voorzieningenaanbod in Houten.

Deelgebied Eiland van Schalkwijk

Hoofddoelstelling voor het Eiland van Schalkwijk is een robuust groen en waterrijk, recreatief aantrekkelijk gebied te ontwikkelen, met een belangrijke publieke functie en toegankelijkheid. Recreatie en toerisme moet één van de nieuwe economische dragers gaan worden in het gebied. In de basis gaat het om recreatief medegebruik van het agrarisch gebied en een betere recreatieve ontsluiting van het gebied.

 

Het Eiland van Schalkwijk is landelijk gezien niet uniek, maar de grootte, de gave landschaps- en verkavelingsstructuur en de openheid zijn belangrijke kwaliteiten in een stedelijke regio. Die blijven echter alleen in stand als er iets mee wordt gedaan. De vraag is ook of dat voldoende is om recreanten en toeristen te trekken. Uiteraard moeten de toegankelijkheid en de basisstructuur (voor wandelen en fietsen) goed zijn. Het Eiland is zowel een gebied voor dagrecreatie als voor verblijfsrecreatie. Vooral aan dat laatste schort het nog wel. Er is ruimte om hiermee wat te doen.

 

Uitsnede kaartblad 3 Visie Recreatie en Toerisme

 

Planspecifiek

Uit de voorgaande kaart blijkt dat het plangebied is gelegen aan de rand van een gebied met recreatief medegebruik en in de nabijheid van een pleisterplaats aan de lek. De herontwikkeling van de planlocatie gaat uit van een mix van maatschappelijke en recreatieve functies in combinatie met woningbouw. Het startpunt voor de herontwikkeling is een kwalitatieve uitbreiding van de huidige vergaderfaciliteiten. Ten aanzien van de buitenactiviteiten en de aankleding van het erf bestaat de wens een boomgaard en een moestuin te realiseren. Door het toevoegen van nieuwe voorzieningen, in de vorm van een multifunctionele ruimte, een kas en een moestuin kan de Antoniahoeve uitgroeien tot een aantrekkelijk rustpunt voor recreanten op het Eiland van Schalkwijk, maar ook als lokale ontmoetingsplek voor de inwoners van Schalkwijk. Hiermee is de voorgenomen ontwikkeling in lijn met het gestelde in de visie Recreatie en Toerisme. De ontwikkeling draagt tevens bij aan de hoofddoelstelling voor het Eiland van Schalkwijk, waarbij het ontwikkelen van een recreatief aantrekkelijk gebied met belangrijke publieke functies en toegankelijkheid centraal staat. 

3.4.3 Ruimtelijke visie Houten in 2015

De gemeenteraad heeft op 26 april 2005 de Ruimtelijke Visie – "Leven-de Ruimte"- Houten 2015 vastgesteld. In deze visie, die voortborduurt op de Strategische visie, is de ruimtelijke koers van Houten voor de planperiode vastgelegd. Belangrijk uitgangspunt is dat Houten en de drie kleine kernen niet aan elkaar groeien. De kernen 't Goy, Schalkwijk en Tull en 't Waal moeten -net als de buurtschappen en het buitengebied- hun eigen identiteit behouden.

 

De woningbehoefte voor de gemeente Houten tot 2015 omvat circa 1.000 woningen. Een deel van die woningen kan, vanuit het oogpunt van leefbaarheid, in de kleine kernen worden gebouwd. Hiermee kan een bevolkingsdaling worden tegengegaan. Dat is noodzakelijk omdat een afname van het inwoneraantal in kleine kernen per definitie bedreigend is voor het voorzieningenniveau. De kleine kernen gaan derhalve niet op slot. Het bijbouwen kan ten goede komen aan eigen inwoners én mensen van buiten.

3.4.4 Woonvisie 2016 - 2025

In maart 2016 is de woonvisie 2015-2025 vastgesteld door de raad van de gemeente Houten. De basis van de woonvisie wordt gevormd door het woningbehoefteonderzoek (Wbo) dat in augustus 2015 is gedaan. Het Wbo heeft een scope, parallel aan de woonvisie, tot 2025.

 

Het Wbo vertaalt dat onder andere in het feit dat Houten de komende tien jaar een woonbehoefte heeft van ongeveer 1.800 woningen. Daarvan is ongeveer driekwart autonoom, dat wil zeggen uit Houten zelf. Indicatief komt dat neer op ongeveer 1.100 eengezinswoningen en 700 gelijkvloerse woningen. Na 2025 zal Houten fors vergrijzen. De verwachting is dat Houten iets meer huishoudens krijgt, maar dat deze kleiner zullen zijn. Houten wil graag zo veel als mogelijk binnen vastgestelde kaders aan deze behoefte tegemoet komen.

 

De woningbouwmogelijkheden op nog in ontwikkeling te nemen gebieden waarvoor de programma’s in contracten en bestemmingsplannen zijn vastgelegd zijn beperkt. Voorzien is dat tussen de 800 en 1.000 woningen van de voorziene behoefte hierop kunnen worden gerealiseerd. De overige plekken zullen gevonden moeten worden in de transformatie van bestaand vastgoed (kantoren, maatschappelijk vastgoed en woningen). De verwachting is dat in genoemde periode de gewenste woningproductie van 1.800 woningen voor een groot deel gehaald gaat worden.

 

Thema's woonvisie

1. Diversiteit, keuzevrijheid en duurzame woonwens.
   
   Houten wil zo veel mogelijk tegemoet komen aan de realisering van de woonwens van haar bewoners mits het bijdraagt aan toekomstbestendigheid, verhoging van de kwaliteit en de duurzame ambities. Om deze gewenste diversiteit in woningsegmenten te bereiken staat de gemeente open voor initiatieven van particulieren. Tevens is de ambitie om in 2040 over een volledig energieneutrale woningvoorraad te beschikken.
    
2. Focus op huisvesting van gezinnen en ouderen.
   
   De toekomstige vraag naar huisvesting is voor een aanzienlijk deel afkomstig van gezinnen. Houten wil een levendige gezinsgemeente blijven en derhalve voor een deel in de nieuwbouwopgaven deze doelgroep bedienen. Tegelijkertijd vergrijst de gemeente en zal er een forse vraag naar voor ouderen geschikte (gelijkvloerse) huisvesting ontstaan na 2025. Om adequaat op deze ontwikkeling te reageren zal gaandeweg meer ruimte komen voor deze doelgroep. Voor jongeren ontstaan kansen via bouw van gelijkvloerse (veelal kleinere) eenheden bij transformatie van kantoren en via doorstroming in de woningketen.
   
3. Voldoende omvang en betaalbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad.
   
   In Houten is behoefte aan ongeveer 5.000 sociale huurwoningen. De huidige woningvoorraad van Viveste voldoet niet aan het huidige rijksbeleid voor de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens. Derhalve staat Viveste voor de opgave om circa 2.000 woningen te transformeren en te verkopen.
   
4. Wonen en zorg in samenhang bezien.
   
   De vergrijzing zal richting 2025 en tussen 2025 - 2040 zeer sterk toenemen. Daarnaast heeft het Rijk sterk gewijzigde regelgeving vastgesteld, waarmee wonen en zorg in combinatie een belangrijk thema is geworden.
   De gemeente wil als facilitator het makkelijk(er) maken om deze woningen geschikt te maken en de woonomgeving zo goed mogelijk laten aansluiten op de oudere doelgroep en mensen met een beperking. Een uitdaging hierbij is om zorg en ondersteuning in de nabijheid te realiseren. Daarnaast wil de gemeente zorgen voor een voldoende aanbod aan beschermd en verzorgd wonen.

Schalkwijk

De beleidsopgave van de gemeente Houten is tweeledig. Enerzijds ligt het accent op de binnenstedelijke opgave(tenminste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren). Anderszijds ligt het accent op het behoud en versterken van de kwaliteit van het landelijk gebied. De provincie verleent het Eiland van Schalkwijk een aparte status door toe te staan dat buiten de rode contour maximaal 250 woningen kunnen worden gebouwd. Voorwaarde is wel dat initiatieven daartoe moeten leiden tot versterking van de toeristisch-recreatieve activiteiten op het ‘Eiland’.

Uit de woonvisie blijkt tevens dat de kleine kernen leefbaar moeten blijven. Toevoeging van woningen aan de bestaande voorraad kan daaraan bijdragen (te denken valt aan de aparte status die de provincie aan het Eiland van Schalkwijk heeft gegeven voor de mogelijke bouw van maximaal 250 woningen buiten de rode contour). Hier liggen volgens het Wbo kansen voor versterking van het dorpsachtig woonmilieu in de hogere prijsklassen.

 

Planspecifiek

De herontwikkeling van de planlocatie gaat uit van een mix van maatschappelijke en recreatieve functies in combinatie met woningbouw. Het startpunt voor de herontwikkeling is een kwalitatieve uitbreiding van de huidige vergaderfaciliteiten. Ten aanzien van de buitenactiviteiten en de aankleding van het erf bestaat de wens een boomgaard en een moestuin te realiseren. Door het toevoegen van nieuwe voorzieningen, in de vorm van een multifunctionele ruimte, een kas en een moestuin kan de Antoniahoeve uitgroeien tot een aantrekkelijk rustpunt voor recreanten op het Eiland van Schalkwijk, maar ook als lokale ontmoetingsplek voor de inwoners van Schalkwijk. De kleinschalige woningbouw op het perceel (5 woningen) zijn nodig als economische drager voor de gehele ontwikkeling. Beleidsmatig worden deze woningen toegestaan wanneer deze passen binnen de 'Eiland van Schalkwijk' gedachte. Vroeg in het planproces is het initiatief voorgelegd aan de provincie. De provincie heeft aangegeven in te kunnen stemmen met het plan en het hierin opgenomen woonprogramma.  Deze woningbouw draagt bij aan de leefbaarheid van Schalkwijk en aan een diversere woningvoorraad in de gemeente Houten.

Hiermee is de voorgenomen ontwikkeling in lijn met het gestelde in de woonvisie 2016-2025. De ontwikkeling draagt bij aan een recreatief aantrekkelijk gebied met belangrijke publieke functies. 

4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) aangetoond worden (artikel 3.1 lid 3 van de Wro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, ect.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening geeft aan dat in het kader van de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan onderzoek moet worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde nieuwe functie of dient te worden gesaneerd. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe functie bij voorkeur op schone gronden dienen te worden gerealiseerd.

 

Planspecifiek

In september en oktober 2016 is een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd aan het Overeind 84 te Schalkwijk (Inventerra, 17-10-2016, zie bijlage). Uit de resultaten van het verkennend en aanvullend bodemonderzoek wordt geconcludeerd:

• In het onderzochte monster M1 van de dwars gelegen demping zijn geen verontreinigingen aangetoond;
• Het mengmonster (MM2) uit de demping in de lengterichting van het perceel bleek sterk verontreinigd met barium en zink en licht verontreinigd met enkele overige zware metalen en PCB. Bij de uitgevoerde separate en aanvullende analyses zijn echter geen tot ten hoogste lichte verontreinigingen met barium en zink vastgesteld; 
• De bovengrond met bodemvreemde materialen ter plaatse van het erf (MM3) is licht verontreinigd met enkele zware metalen, DDD en DDE; 
• In het mengmonster van de bovengrond met sporen puin ter plaatse van de weilanden (MM4 en MM5) zijn lichte verontreinigingen met nikkel respectievelijk kwik aangetoond; 
• In de overige onderzochte grondmengmonsters zijn geen verontreinigingen vastgesteld; 
• Het grondwater uit de peilbuizen 116 en 140 is matig respectievelijk licht verontreinigd met barium. Het grondwater uit peilbuis 139 is licht verontreinigd met nikkel, molybdeen, barium en naftaleen.

 

De lichte verontreinigingen met zware metalen in de grond staan naar verwachting in verband met de aangetroffen bodemvreemde materialen (sporen puin/baksteen). De lichte verontreinigingen met DDD en DDE in de bovengrond ter plaatse van het erf (MM3) duiden zoals verwacht op het gebruik van bestrijdingsmiddelen in het verleden. De licht tot matig verhoogde concentraties barium en de licht verhoogde gehalten van enkele overige metalen in het grondwater worden beschouwd als natuurlijk verhoogde achtergrondwaarden.

 

De aangetoonde verhoogde gehalten zijn echter zodanig licht verhoogd dat verder aanvullend onderzoek (eventueel op basis van een aangepaste onderzoeksstrategie) of nadere maatregelen ons inziens niet noodzakelijk worden geacht. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt is het terrein geschikt voor de huidige en de toekomstige bestemming.

4.1.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeurswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige functies niet van toepassing. Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige functies in principe niet mogelijk. Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige functies aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeurswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

 

Planspecifiek

In artikel 74 van de Wet geluidhinder is bepaald dat zich langs alle wegen een geluidszone bevindt. Dit is de zone langs een weg waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Uitzondering hierop zijn de wegen:

• die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/u.

De nieuw te realiseren woning is gelegen binnen de wettelijk vastgestelde geluidszones van de Provincialeweg, Pothuizerweg en de Zuwedijk. Derhalve is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (Windmill, 17 oktober 2016, zie bijlage). Het plan is niet gelegen binnen de zone van andere wegen, industrieterreinen of spoorwegen. Desondanks isin het kader van een goede ruimtelijke ordening de niet zoneplichtige weg, het Overeind, meegenomen in het onderzoek.

 

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Provincialeweg ten hoogste 48 dB bedraagt. De voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder wordt gerespecteerd.   

 

De berekende geluidbelastingen op de gevels van de te realiseren woningen ten gevolge van de Zuwedijk en Pothuizerweg, inclusief de aftrek overeenkomstig artikel 110g van de Wet geluidhinder, bedraagt respectievelijk maximaal 22 dB en 25 dB. De geluidbelastingen ten gevolge van het wegverkeer op de Zuwedijk en de Pothuizerweg zijn ruimschoots lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

 

De cumulatieve geluidbelasting ten gevolge van de gezoneerde wegen Provincialeweg, Pothuizerweg, Zuewedijk en de niet gezoneerde weg Overeind bedraagt, exclusief aftrek overeenkomstig artikel 110g van de Wet geluidhinder,  ten hoogste 53 dB. Conform het Bouwbesluit 2012 dient bij het realiseren van de woningen de gevels wel een voldoende karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie te hebben zodat een binnenniveau van 33 dB gerespecteerd blijft. Uitgaande van een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB zal het binnenniveau van 33 dB worden gerespecteerd. Hiermee is het woon- en leefklimaat te classificeren als “redelijk” overeenkomstig de methode Miedema en kan worden gesteld dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

 

Het aspect geluid vormt, vanwege de omliggende wegen, geen belemmering voor de realisatie van het plan.

4.1.3 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) (1,2 μg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Planspecifiek

Met de voorgenomen ontwikkeling worden er slechts vijf extra woningen gerealiseerd. Tevens wordt beoogd het plangebied met de ontwikkeling (door het toevoegen van nieuwe voorzieningen in de vorm van een multifunctionele ruimte, een kas en een moestuin) uit te laten groeien tot een aantrekkelijk rustpunt voor recreanten op het Eiland van Schalkwijk, maar ook als lokale ontmoetingsplek voor de inwoners van Schalkwijk. Deze ontwikkelingen zijn echter dermate kleinschalig van aard dat gesteld kan worden dat er sprake is van een NIBM-bijdrage aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Hiermee vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

4.1.4 Bedrijven en milieuzonering

In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan hinder door bedrijven in algemene zin. Bedrijfsactiviteiten kunnen hinder veroorzaken door onaangename geuren, lawaai, stof, trillingen of drukke verkeersbewegingen. Het is daarom wenselijk als bedrijfsactiviteiten of andere milieubelastende functies op een zekere afstand van woningen en andere hindergevoelige functies zijn gesitueerd. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft hiervoor een handreiking opgesteld: de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

 

In deze handreiking wordt aangegeven hoe door middel van milieuzonering de afstand tussen bedrijfsactiviteiten en milieugevoelige functies voldoende blijft. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven op een passende afstand ten opzichte van woningen wor den gesitueerd en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bestaande bedrijven worden gepland. Niet ieder bedrijf heeft evenveel invloed op de omgeving. In de handreiking worden bedrijfsactiviteiten daarom ingedeeld in zes categorieën. Per milieucategorie zijn richtafstanden opgenomen die aangehouden kunnen worden om hinder te voorkomen. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt in afstanden tot een rustige woonwijk en tot een gebied met een menging van functies. In tabel 1 zijn de richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur. De bedrijvigheid kan volgens de handreiking van de VNG ingedeeld worden in categorieën die lopen van 1 tot en met 6. Hierbij lopen de richtafstanden uiteen van 0 m tot 1500 m.

 

Milieucategorie	Richtafstand tot een 'rustige woonwijk'	Richtafstand tot een 'gebied met menging van functies'
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1 / 3.2	50 / 100 m	30 / 50 m
4.1 / 4.2	200 / 300 m	100 / 200 m

Tabel 1: richtafstanden per milieucategorie

 

De VNG-publicatie blijft een richtlijn, waarin in algemene zin richtafstanden zijn bepaald op basis van gemiddelde productieprocessen. Het kan daarom zinvol zijn om in specifieke situaties de bewuste bedrijven nader te beschouwen op hun bedrijfsactiviteiten. Het kan immers zo zijn dat een specifiek bedrijf er een andere bedrijfsvoering op nahoudt, waardoor de hinder minder is dan wat op grond van de VNG-publicatie wordt ingeschat.

 

Bovendien moeten bedrijven op basis van een vergunning krachtens de Wet milieubeheer (milieuvergunning) of op basis van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit) aan voorschriften voldoen. Deze voorschriften hebben onder meer als doel de hinder voor de omgeving te reguleren en op een acceptabel niveau te houden. Deze voorschriften bieden daarom ook inzicht in de hindersituatie.

 

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Schalkwijk. In de omgeving van het plangebied zijn (bedrijfs)woningen, detailhandel en agrarische bedrijven aanwezig. In de VNG uitgave bedrijven en milieuzonering is aangegeven dat lintbebouwing in het buitengebied met een agrarisch karakter aan te merken is als gemengd gebied. Het plangebied worden getypeerd als 'gemengd gebied'.

 

Adres		Bestemming	Toegestane milieucategorie volgens vigerend bestemmingsplan	Minimale afstand tot plangebied (gemengd gebied)	Werkelijke afstand tot plangebied	Voldoet
Overeind 85	Reclamebureau Biencom	Detailhandel	1	0 m	16 m	Ja
Provincialeweg 66	Uyterwaal	Agrarisch (veehouderij)	3.1	50 m	55 m	ja
Provincialeweg 67	V.O.F. VerhoefSchalkwijk	Agrarisch (veehouderij)	3.1	50 m	74m	Ja
Provincialeweg 68	Garage Zuurhout B.V.	Bedrijf	2	10 m	132 m	Ja
Pothuizerweg 4	Van GorpDiervoeders	Bedrijf	4.1	100 m	110 m	Ja

    

Uit voorgaande tabel blijkt dat de nieuwe woningen op voldoende afstand tot omliggende functies zijn gesitueerd. Verder zijn in de directe omgeving van het plangebied geen inrichtingen aanwezig waarvan de milieuzonering mogelijk van invloed is op de ontwikkeling. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de voorgenomen ontwikkeling dan ook niet in de weg.

 

Omdat voor de Provincialeweg 67 en Pothuizerweg 4 maar net aan de richtafstanden voldaan wordt kan er sprake zijn dat in cumulatie van beide bedrijven er geen goed woon- en leefklimaat aanwezig is. Om meer inzicht te krijgen in de milieueffecten van het diervoerderbedrijf is ook getoetst aan de revisievergunning van 20 juni 2011. In deze vergunning wordt verwezen naar een eerder uitgevoerd geuronderzoek. Uit dit onderzoek uit blijkt dat ruimschoots aan de destijds geldende normen werd voldaan. In de aanvraag van 2011 is aangegeven dat door de wijziging naar de productie van uitsluitend biologisch voer de geuremissie verder is afgenomen en dat ruimschoots aan de normen wordt voldaan. De huidige normstelling is niet te vergelijken met de normstelling in 1995. Ook is het eiwitgehalte, zowel dierlijk als plantaardig, bepalend voor de geuremissie. In de huidige situatie wordt geen dierlijk vet of eiwitten meer gebruikt. Daarmee is op basis van de revisie vergunning te motiveren dat geurbelasting aanzienlijk lager is (en daarmee een kleinere contour heeft) dan waarvan hierboven is uitgegaan.

 

Wanneer meer specifiek naar het geuremissiepunt van de Provincialeweg 67gekeken wordt valt op dat de stal op enige afstand van de weg staat. De afstand van de maatgevende stal tot de nieuw te bouwen objecten (kortste afstand) bedraagt circa 170 meter. Ook hier wordt ruim voldaan aan de richtafstand

 

Voor het bedrijf aan de Provincialeweg 66 geldt eveneens dat de daadwerkelijke afstand tot de stal groter is. In casu betreft dit circa 80 meter. Daarnaast dient opgemerkt te worden dat de bedrijfsvoering op locatie al enige tijd is gestaakt. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat er nog een actieve bedrijfsvoering ontstaat.

 

Nu de feitelijke afstanden groter zijn dan wanneer uitgegaan wordt van de agrarische bouwvlakken en ook in de veevoederfabriek een productiewijze wordt gehanteerd die veel minder belastend is dan waar in de VNG uitgave bedrijven en milieuzonering wordt uitgegaan kan gesteld worden dat op locatie er sprake is van een woon- en leefklimaat die zich niet verzet tegen de beoogde ontwikkeling.

 

  

4.1.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen voor derden. Het gaat daarbij zowel om het vervoer van gevaarlijke stoffen (weg, water, spoor en buisleidingen) als om inrichtingen met opslag, productie en/of gebruik van gevaarlijke stoffen. In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) zijn risicomaten met bijbehorende risiconormen opgenomen voor respectievelijk inrichtingen en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het externe veiligheidsbeleid kent twee risicomaten, het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico is de overlijdenskans per jaar als gevolg van het vrijkomen van gevaarlijke stoffen bij een ongeval. Dit kan op een kaart worden weergegeven met behulp van contouren. Het groepsrisico betreft de kans per jaar dat in één keer een groep mensen komt te overlijden bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico wordt met behulp van een diagram weergegeven. Bovendien geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht, waarbij het bevoegd gezag verplicht wordt gesteld om advies in te winnen bij hulpverleningsdiensten omtrent aspecten als hulpverlening en zelfredzaamheid.

 

Planspecifiek

Met behulp van de risicokaart is gekeken of in de directe omgeving van het plangebied risicovolle activiteiten plaatsvinden of risicovolle inrichtingen liggen. De volgende afbeelding toont een fragment van de risicokaart.

 

Fragment risicokaart met globale aanduiding plangebied (zwarte cirkel)

 

Uit de risicokaart blijkt dat er geen vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen, over weg, water of spoor plaatsvindt in de nabijheid van het plangebied. Tevens blijkt dat op een afstand van ruim één kilometer van het plangebied geen risicovolle bedrijven/inrichtingen voorkomen. Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.2.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21^e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21^e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21^ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21^ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21^e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.  

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. 

4.2.2 Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Waterbeheerplan

Voor de planperiode 2016-2021 is het Waterbeheerplan (WBP) van De Stichtse Rijnlanden van toepassing. In dit plan geeft De Stichtse Rijnlanden aan wat haar ambities voor deze planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De vier hoofdthema's zijn:

• waterveiligheid;
• voldoende water;
• gezond water;
• gezuiverd afvalwater;
• genieten van water.

Wat betreft veiligheid is het cruciaal dat de waterkeringen voldoen aan de veiligheidseisen en dat bij dijkverbeteringenswerken wordt uitgegaan van een duurzaam en robuust ontwerp. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden, zodat het gebied geschikt is om te wonen, werken en recreëren. Daarbij wil De Stichtse Rijnlanden dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing.

 

Gezond water is voor De Stichtse Rijnlanden gezond als er een grote diversiteit aan planten en dieren in kan leven, als het veilig gebruikt kan worden voor recreatie of als grondstof voor drinkwater. Het water kan alleen zo schoon mogelijk gehouden worden als de (natuurvriendelijke) inrichtingen, het beheer en onderhoud van watersystemen worden aangepast. Europese regelgeving (de Kaderrichtlijn Water) is hierbij kaderstellend. Het voorkómen van verontreiniging en een goede inrichting van oppervlaktewateren dragen in belangrijke mate bij aan gezond water. Met het oog op het zuiveren van afvalwater beheert De Stichtse Rijnlanden rioolgemalen, persleidingen en zuiveringsinstallaties.

 

Het laatste thema betreft genieten van water. Hoewel dit geen kerntaak voor het waterschap is, is het onderwerp zeer belangrijk omdat deze in relatie staat tot het watersysteem en het waterbeheer. Recreatie en in het bijzonder 'genieten van water' neemt in de Nederlandse samenleving een steeds belangrijkere plaats in. Het waterschap wil de bewoners en bezoekers van het gebied laten genieten van water in een gezonde en veilige omgeving. Zo kan het waterschap ook zijn werk zichtbaar maken voor de bewoners. Het vaarwegbeheer is een wettelijke taak van het waterschap, voor de overige recreatieve thema's neemt het waterschap een adviserende en faciliterende rol aan.

  

Keur en uitvoeringsregels

Per 21 oktober 2010 is de Keur in werking getreden, alsmede nieuwe beleidsregels. In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan verboden en geboden die betrekking hebben op oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen en grondwater. De verboden betreffen die handelingen en gedragingen die in principe onwenselijk zijn voor de constructie of de functie van oppervlaktewaterlichamen, waterkeringen of grondwaterlichamen. De geboden geven de verplichtingen aan om deze waterstaatswerken in stand te houden. Een gebod kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een onderhoudsverplichting. Hiermee vermeldt de Keur expliciet welke handelingen vergunningplichtig zijn en welke aan algemene regels of aan de zorgplicht moeten voldoen. In de Uitvoeringsregels die bij de Keur horen is dit nader uitgewerkt.

 

Indien de toename aan verharding minder bedraagt dan 500 m², dan geldt alleen de algemene zorgplicht. Indien de toename meer bedraagt is in de regels opgenomen dat het oppervlak van het ter compensatie aan te leggen water, minimaal 15 % moet bedragen van het oppervlak van de toename aan verharding.

 

Beleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.

4.2.3 Watertoets

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen.

 

Planspecifiek

Met de voorgenomen ontwikkeling neemt het verhard oppervlak in het plangebied toe met circa 661 m² (zie hiervoor ook onderstaande tabel). 

 

	Huidige situatie	Toekomstige situatie	Toe-/afname
Dakoppervlak	2.197 m²	1.697 m²	- 500 m²
Verhard oppervlak	2.991 m²	1.960 m²	- 1.031 m²
Water	580 m²	1.235 m²	+ 655 m²
Groen	14.234 m²	15.110 m²	+ 876 m²
Totale oppervlakte plangebied	20.002 m²	20.002 m²
Afname verharding			1.531 m²

 

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden schrijft voor dat een toename van meer dan 500 m² dient te worden gecompenseerd in de vorm van open water binnen het peilgebied waarin de toename van verharding plaatsvindt. In de nieuwe situatie vindt een afname aan verharding plaats met 1.531 m². Hoewel watercompensatie derhalve niet noodzakelijk is, zal in het kader van de landschappelijke inpassing en recreatieve ontwikkeling circa 655 m² aan water worden toegevoegd in het plangebied. Tevens neemt de groenoppervlakte toe in het plangebied met 876 m². 

 

Aan de noordzijde van het plangebied is een waterstaatswerk gelegen. Deze waterkering krijgt in dit bestemmingsplan een dubbelbestemming. Met deze dubbelbestemming wordt het werk ook juridisch beschermd.

Door het hoogheemraadschap is geadviseerd het hemelwater af te koppelen en te lozen op de kop van de doodlopende watergang. Hiermee wordt de doorspoeling van de watergang verbeterd en verbeterd de waterkwaliteit. In de verdere planontwikkeling wordt deze suggestie meegenomen. Daarnaast wordt door het hoogheemraadschap geadviseerd de nieuwe watergang uit te voeren met natuurvriendelijke oevers. Voor de sloot dwars op de copeverkaveling wordt uitvoering gegeven aan deze suggestie.

 

De tertiaire watergang aan de oostzijde ligt buiten het plangebied. Binnen het nu geldende bestemmingsplan Eiland van Schalkwijk is de ligging en instandhouding van deze watergang geborgd. De sloot (tertiaire watergang) aan de westkant heeft een regionale functie om water in de polder te laten bij droogte. Het Hoogheemraadschap heeft gevraagd om een onderhoudspad langs de tuinen en de watergang aan te leggen. In een eerder stadium is door de initiatiefnemer dit aspect ook met de omwonenden besproken. In het kader van dit overleg is overeengekomen dat een strook van 2 meter vrij te houden voor onderhoud. Hiermee kan het onderhoud aan de sloot op eenzelfde wijze zoals nu het onderhoud plaatsvindt worden voorgezet.  

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.

Gebiedsbescherming

Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken. 

 

Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in hat kader van de gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN)  van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:

• strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.          

Ten opzichte van de oude Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd.

 

Gebiedsbescherming

De Wet natuurbescherming richt zich op de bescherming van gebieden. In de Wet natuurbescherming zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• Beschermde Natuurmonumenten;
• Wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is het Natuur Netwerk Nederland, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. Het NNN is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming regelt ook de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek

Door Blom ecologie is op locatie een quickscan flora en fauna 1 uitgevoerd. Uit dit onderzoek, mei 2017, blijkt dat de planlocatie geen onderdeel uitmaakt van een beschermd gebied en/of locatie betreffende: Natura 2000, Beschermd natuurmonument, Wetland, Nationaal Park, Nationaal Landschap of Ecologische Hoofdstructuur. Op 7,7 km afstand ligt het dichtbijgelegen Natura2000 gebied ‘Lingegebied & Diefdijkzuid’. De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve effecten voor natuurgebieden. 

In het plangebied of de directe omgeving daarvan komen geen beschermde diersoorten van de Flora‑ en faunawet voor. Het plangebied heeft, behoudens vleermuizen, aannemelijk geen essentiële betekenis voor zwaarder en strikt beschermde soorten (tabel 2 & 3). Vleermuizen maken mogelijk gebruik van de planlocatie om tijdelijk te foerageren.

 

Tijdens de sloop en nieuwbouw kan mogelijk een geschikte habitat ontstaan voor rugstreeppad. De hagen, struiken, bomen, stallen en overhoekjes zijn geschikt als broedlocatie voor algemene broedvogels. Voor de thans licht beschermde soorten geldt vrijstelling ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Onder de Wet natuurbescherming geldt dat het aantasten van het leefgebied van deze soorten ontheffingsplichtig is. Voor deze ‘overige soorten’ geldt dat op provinciaal niveau mag worden bepaald in welke mate een soort beschermd moet worden. Naar verwachting worden voor deze algemene soorten nieuwe vrijstellingsbesluiten opgesteld.

 

De ruimtelijke ingrepen leiden behoudens vleermuizen en broedvogels, slechts tot een tijdelijke verstoring van algemene voorkomende en licht beschermde soorten. Ten aanzien van broedvogels en foeragerende c.q. passerende vleermuizen dienen maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. Overige beschermde soorten waarvoor geen vrijstelling geldt in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen en conform de Flora-­ en faunawet worden niet verwacht.

  

4.4 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet en de Wet op de archeologische monumentenzorg. Op basis van deze wetten moet de archeologische waarde van het plangebied worden vastgesteld en zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.

 

 

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een fragment van de archeologische beleidskaart van de gemeente Houten.

 

 

Fragment archeologische beleidskaart gemeente Houten

 

Het plangebied heeft volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Houten een gematigde archeologische verwachting. Op basis van het beleidsplan moet onderzoek gedaan worden voor het roeren van de gronden voor bouwwerken wanneer deze over een oppervlak groter dan 5.000 m² en dieper dan 100 cm –maaiveld worden uitgevoerd.

 

Met de voorgenomen ontwikkeling vinden geen ingrepen plaats groter dan 5.000 m². Archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.5 Cultuurhistorie

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om cultuurhistorische waarden in een gebied te beschermen.

 

Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

 

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen aan het lint Overeind/Provincialeweg van Schalkwijk. Aan het lint is sprake van een relatief hoge dichtheid van rijks- en gemeentelijke monumenten, waaronder de Antoniahoeve in het plangebied. De herontwikkling heeft tot doel een bijdrage te leveren aan de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten op het ‘Eiland van Schalkwijk’. Andere belangrijke cultuurhistorische kwaliteiten rondom het plangebied zijn:

• de historische kern van Schalkwijk bestaande uit de Brink en omliggende bebouwing; 
• de oorspronkelijke cope-verkaveling; 
• het open karakter van het veenweidelandschap; 
• de herkenbaarheid van de (voormalige) agrarische ensembles in het landschap, waaronder de bebouwing in het plangebied); 
• de lekdijk inclusief de uiterwaarden; 
• diverse archeologische monumenten in de omgeving zoals de locatie waar voorheen Kasteel Schalkwijk heeft gestaan.

Voor de herontwikkeling van het plangebied is het op basis van de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten aantrekkelijk om het bestaande (voormalige) agrarisch cluster, met name de monumentale boerderij en  karakteristieke erfopbouw, in stand te houden. Daarnaast kan met de nieuwe inrichting de beleefbaarheid van het open veenweide landschap worden vergroot.

4.6 Verkeer en parkeren

Verkeer

Het bestemmingsplan maakt 5 nieuwe woningen mogelijk, Uitgaande van een gemiddelde verkeersintensiteit van 7 motorvoertuigen per etmaal leidt het woningprogramma tot een toenamen van circa 35 voertuigbewegingen per etmaal. Het Overeind is te typeren als een buurtontsluitingsweg. Een buurtontsluitingsweg kent, volgens het ASVV, een wegcapaciteit van ongeveer 6.000 motorvoertuigen per etmaal. In de huidige situatie ligt de verkeersintensiteit veel lager. Dat wil zeggen dat het Overeind voldoende capaciteit kent om de toename in verkeer op te vangen.

Daarnaast voorziet het bestemmingsplan ook in een nieuwe vergaderfaciliteit en daarmee gecombineerde functies. Dit betreft veelal het voorzetten van bestaande bedrijvigheid en activiteiten. Daarmee is er niet direct sprake van het een toename van het aantal verkeersbewegingen.

In planologisch opzicht is er sprake van een theoretische afname van het aantal verkeersbewegingen. Dit omdat het huidige planologische regime het mogelijk maakt om in omvang een vrij fors bedrijfsmatig programma toe te staan.

 

Parkeren

Voor parkeren wordt op eigen erf voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Voor de woningen worden 2 parkeerplaatsen per woning aangelegd. Daarnaast is er voor de vergaderfaciliteit een parkeerkoffer beschikbaar met waarbinnen circa 21 parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Hiermee wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

 

	norm	aantal p.p.
5 woningen	2,0	10
vergaderfaciliteit (circa 300 m2)	4,1 per 100 m2	13

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).     

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.   

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. 

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

 

Agrarisch - Moestuin

Binnen deze bestemming is ruimte voor groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen de bestemming groen is ook de moes- en siertuin toegestaan. Ten behoeve van de bestemming worden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. 

 

Gemengd

De voor 'Gemend' aangewezen gronden zijn bestemd voor de vergaderaccomodatie. Gebouwen ten behoeve van de bestemming dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Alleen erf- en terreinafscheidingen zijn buiten het bouwvlak toegestaan. 

 

Tuin - voortuin

De voor Tuin-Voortuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, erven en verhardingen, erkers, balkons of luifels, inritten ten behoeve van parkeren, en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er mogen uitsluitend erkers, balkons en luifels behorende bij het hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming worden gebouwd. Hiervoor, en voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn regels opgenomen. Specifiek voor het deel van de tuin aan het Overeind geldt de functieaanduiding 'specifieke vorm van tuin - voorwaardelijke verplichting'. Hier beperkt de inrichting van de tuin zich tot een boomgaard.

 

Verkeer

De gronden binnen de verkeersbestemming zijn bestemd voor verkeersafwikkeling, voet- en fietspaden en (openbare) parkeervoorzieningen. Ook zijn groenvoorzieningen en water toegestaan. Ten aanzien van bouwwerken zijn diverse bouwregels opgenomen.

 

Water

De voor ‘Water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals duikers en verhardingen, bruggen, wegen en paden. Binnen de bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn regels opgenomen. Ter bescherming van de waterhuishoudkundige functie van de gronden is een eenomgevingsvergunning voor het aanleggen van bepaalde werken en werkzaamheden vereist.

 

Wonen - twee-aaneen

De voor 'Wonen-twee-aaneen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen al dan niet in combinatie met een aan-huis-verbonden beroep. Binnen deze typologie zijn alleen geschakelde woningen toegestaan. De regeling is voor bijbehorende bouwwerken zo vorm gegeven dat deze bijbehorende bouwwerken onderdeel uit moeten maken van de hoofdmassa. Op deze wijze wordt ontstaat er één geïntegreerde hoofdmassa die verwijst naar de oude argrarische veestallen. Indien bij de verdere planuitwerking blijkt dat er een voorkeur is een geschakelde massa te splitsen kan dit middels een afwijkingsregeling. Voorwaarde is wel dat de nokrichting gelijk is en de nokken exact in elkaars verlengde liggen.

 

Wonen - vrijstaand

De voor 'Wonen-vrijstaand' aangewezen gronden zijn opgenomen voor de bestaande woning. De regeling sluit voor het overige aan op de Houtense standaard. Voor de achterliggende wagenberging is opgenomen dat deze in lijn met het bestemmingsplan Eiland van Schalkwijk tot maximaal 100 m² gebruikt mag worden voor een bed & breakfast.

6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

 

In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het uitvoeren van het project heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. De financiële verantwoordelijkheid voor het project en het daarbij horende risico wordt volledig gedragen door de initiatiefnemer. De gemeente heeft ten behoeve van het project met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten, als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening. De kosten zijn dankzij de overeenkomst anderszins verzekerd waardoor een exploitatieplan niet nodig is. De economische uitvoerbaarheid van het plan is derhalve verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

6.2.2 Participatie

In aanloop tot het bestemmingsplan zijn in de zomer van 2016 en in september 2016 in totaal drie bijeekomsten met de buurt geweest. Tijdens deze avonden zijn de plannen, het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan gepresenteerd. Voor deze avonden waren de direct aanwonenden buren uitgenodigd (Overeind 82, 83, 85, 86, 87 en 88 en Provincialeweg 65, 66 en 67).

 

Bij de eerste bijeenkomst is op hoofdlijnen het initiatief toegelicht en om een eerste mening van de omwonenden gevraagd. In navolging van dit eerste overleg is het schetsplan ook per e-mail toegezonden. Na de zomervakantie zijn in de 2e bijeekomst de verschillende meningen gepeild en is het eerste concept van het beeldkwaliteitsplan (bkp) gepresenteerd. Het bkp is vervolgens ook per e-mail nagezonden. In de 3e en laatste bijeenkomst is het concept ontwerp bestemmingsplan gepresenteerd. 

 

Deze avonden hebben tot enkele aanpassingen in het plan geleid. Zo is vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting dat twee kleine boomgaardjes worden aangelegd en in stand gehouden. Met één buurman zijn ook aanvullend afspraken gemaakt over het vrijhouden van een zone langs de bestaande watergang voor het onderhoud van de watergang.

 

Bij de laatste bijeenkomst is gezamelijk met de buurt geconcludeerd dat het plan gedragen wordt door de direct aanwonenden. Door de initiatiefnemer is toegezegd de buurt nog actief te informeren over de formele procedure.

6.2.3 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro voorgelegd aan verschillende overlegpartners. Vanuit de provincie Utrecht is aangegeven dat zij kunnen instemmen met het plan. Wel is verzocht de plantoelichting iets te wijzigen. Deze wijziging is doorgevoerd.

 

Het Hoogheemraadschap heeft aandacht gevraagd voor het onderhoud van de sloot (tertiaire watergang) aan de westkant van het perceel. Deze sloot heeft een regionale functie om water in de polder te laten bij droogte. Om een probleem te voorkomen bij het onderhoud van deze sloot wordt verzocht aan te geven op welke manier onderhoud wordt geborgd. In de planopzet is het de bedoeling het aansluitende gebied vrij te houden van bebouwing. Dit wordt privaatrechtelijk geborgd. Daarnaast wordt een specifieke dubbelbestemming opgenomen om ook bestuursrechtelijk het gebied vrij te houden van bebouwing. Dit sluit ook aan op de afspraken die met de buurman zijn gemaakt in het kader van de participatie bijeenkomsten.

 

De Veiligheidsregio Utrecht had inhoudelijk geen opmerkingen. Wel is verzocht het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) op te nemen in de plantoelichting.

6.2.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 26 oktober 2017 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen reacties ontvangen.

• 1. Oriënterend onderzoek naar beschermde flora en fauna aan de Overeind 84 te Schalwijk, 10 mei 2017