Woongebied Zuidpolder, 3e herziening

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Eemnes heeft een ontwikkelingsopgave voor woningen, met als belangrijkste doel het huisvesten van de eigen groeiende bevolking. De uitbreiding vindt plaats in zuidelijke richting in de Zuidpolder te Veen. Hier is aansluitend op de bebouwde kom van Eemnes een nieuwe woonwijk, Zuidpolder, in ontwikkeling.

Op 28 januari 2013 is het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder' vastgesteld. Dit plan maakt de gewenste woningbouwontwikkeling in Zuidpolder en de geluidwerende voorziening langs de A27 mogelijk. Op 15 februari 2016 is een partiële herziening vastgesteld waarin de fasering uit de Woonvisie Eemnes 2015 is opgenomen. Het bestemmingsplan is herzien omdat het opgenomen maximaal aantal woningen per jaar en het gemiddeld aantal te bouwen woningen per jaar niet langer passend bleek. Op 29 januari 2018 is ook dit bestemmingsplan herzien. In de 2e herziening is een optimale woningbouwontwikkeling mogelijk gemaakt door aanpassing in de hoofdstructuur aan de oostzijde en een aantal kleinere optimalisaties van het plan.

In de huidige situatie blijkt echter dat het geldende bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' de gewenste woningbouwontwikkeling niet optimaal mogelijk maakt. De gemeente wil daarom het bestemmingsplan aanpassen. Het gaat om de volgende aanpassingen:

• Het aanpassen van de parkeernormen;
• Het aanpassen van het maximum aantal woningen;
• Het aanpassen van het aantal gestapelde woningen;
• Het verhogen van het aantal woningen waar een hogere grenswaarde voor kan worden verkregen.

De toelichting en onderbouwing van deze wijzigingen worden beschreven in Hoofdstuk 4.

Voorliggende herziening ‘Woongebied Zuidpolder, 3e herziening’ is alleen een herziening van deze vier regels en voor het overige zal het vigerende bestemmingsplan ‘Woongebied Zuidpolder, 2e herziening’ van toepassing blijven. De regels die hierop betrekking hebben zijn gewijzigd in dit plan.

1.2 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding. Voorliggend document is de toelichting op de regels en de verbeelding. De toelichting is als volgt ingedeeld.

Hoofdstuk 2 beschrijft de planbegrenzing. De voorziene stedenbouwkundige opzet wordt niet opnieuw uiteengezet. Hiervoor wordt verwezen naar het 'moederplan' Woongebied Zuidpolder. De nieuwe (ruimtelijke) beleidskaders die van toepassing zijn op het plangebied en de directe omgeving Hoofdstuk 3 behandeld. In Hoofdstuk 4 worden de aanpassingen van de herziening besproken en onderbouwd. In Hoofdstuk 5 worden de omgevingsaspecten besproken. In Hoofdstuk 6 worden de juridische aspecten van het plan uiteengezet, waar onder meer wordt verwezen naar het moederplan. Hoofdstuk 7 geeft een korte toelichting op de financiële aspecten van het plan. Hoofdstuk 8 tot slot bevat een beschrijving van de manier waarop omgegaan wordt met eventuele overlegreacties.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie plangebied

2.1 Planbegrenzing

Aan de noordzijde van het woongebied ligt een bestaande woonbuurt, de Zuidbuurt. Aan de oostzijde sluit het plangebied Woongebied Zuidpolder aan op de kavels aan de Wakkerendijk. Op deze kavels is bebouwing gesitueerd zoals woningen, boerderijen en schuren met bijbehorende erven. Aan de zuidzijde vormt een kavelsloot de grens naar het direct aangrenzende landelijk gebied. Op figuur 2.1 is het plangebied van het bestemmingsplan Woongebied Zuidpolder, 2e herziening aangegeven en in figuur 2.2 de plangrens van onderhavige derde herziening, waarvan de begrenzing samenvalt met het bestemmingsplangebied Woongebied Zuidpolder, 2e herziening.

Figuur 2.1 Plankaart Woongebied Zuidpolder, 2e herziening

Figuur 2.2 Plankaart Woongebied Zuidpolder, 3e herziening

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Voor het relevante Rijksbeleid wordt verwezen naar de toelichting behorende bij het bestemmingsplan Woongebied Zuidpolder, 2e herziening NL.IMRO.0317.EBPZuidpolder2herz-Va01 van de gemeente Eemnes, vastgesteld op 29 januari 2018. Er worden middels dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen en/of functies mogelijk gemaakt.

In het Bro is met ingang van 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen (artikel 3.1.6). De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Middels voorliggend bestemmingsplan wordt geen nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. Voor een zorgvuldige onderbouwing is in subparagraaf 3.1.2 alsnog de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Nederland heeft een groot tekort aan woningen. Op dit moment is er een tekort aan 331.000 woningen, stelt ABF Research in een rapport in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). De vraag bereikt met 419.000 woningen een hoogtepunt in 2025, daarna neemt het gestaag af. Maar er blijven structureel te weinig woningen, zelfs nog tot na 2035.

Volgens het ministerie van BZK moeten er tot 2030 zo'n 900.000 woningen bijkomen. Die aantallen worden in het huidige tempo niet gehaald. Om de groei te versnellen, introduceerde het kabinet in 2019 de 'woningbouwimpuls'. Deze regeling van 1 miljard euro moet gemeenten in de periode 2020-2023 helpen bij de bouw van 'ten minste 65.000 betaalbare woningen', met name voor starters en middeninkomens in regio's waar de schaarste het grootst is waaronder de regio Amersfoort.

Regio Amersfoort

De druk op de woningmarkt in de regio Amersfoort is uiterst groot. De regio groeit, mensen willen graag in de regio Amersfoort wonen en blijven wonen. Prognoses laten zien dat deze groei doorzet en dat daarmee ook de uitdagingen voor de regio toenemen (Primos 2020 en ABF Research). Dat betekent een forse woningbouwopgave in de komende jaren.

In de huidige krappe woningmarkt is het vinden van een geschikt huis een lastige opgave. Eén van de oplossingen om de woningmarkt vlot te trekken is het bouwen van voldoende extra woningen, en het liefst zo snel mogelijk. In totaal moeten er in de regio Amersfoort tot 2030 ongeveer 23.000 extra woningen gebouwd worden. Allereerst om de huishoudensgroei op te vangen en ook om in te lopen op het bestaande woningtekort. Op dit moment is het woningtekort al circa 4.900 woningen in Regio Amersfoort (bron: ABF). Dit betekent dat er in totaal, afhankelijk van de mate waarin het huidig tekort in de eerste tien jaar al wordt ingelopen, behoefte is aan 15.700 tot 20.600 woningen tussen nu en 2030.Tussen 2030 en 2040 bestaat daarnaast nog een behoefte aan 10.400 woningen. Dit resulteert in een totale kwantitatieve opgave van 26.100 tot 31.000 woningen tussen nu en 2040 in de Regio Amersfoort.

Het grootste deel moet in de periode tot 2025 al opgeleverd worden. Er moeten niet alleen voldoende woningen bijgebouwd worden; een belangrijk deel van deze woningen moet goed betaalbaar zijn. De Regio Amersfoort is op dit moment bezig met het afsluiten van een Woondeal met het Ministerie van BZK om versneld 23.000 nieuwe woningen te kunnen realiseren. In dit document leggen het ministerie, de provincies Utrecht en Gelderland en de regio Amersfoort hun wederzijdse verantwoordelijkheden en inspanningen vast en erkennen zij wederzijds de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven van de woondeal.

Uit het Provinciaal programma Wonen en Werken (ligt op dit moment inzage zal in het vierde kwartaal van 2021 door Gedeputeerde Staten worden vastgesteld) blijkt dat de harde en zachte plannen in de regio Amersfoort tot 2030 niet voldoende zijn om te voldoen aan de regionale geprognotiseerde toekomstige woningbehoefte. Er moeten dus meer plannen worden ontwikkeld.

Gemeente Eemnes

Voor het woningbouw gebied Zuidpolder Eemnes zijn 500 woningen opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma. Het is gewenst om dit programma uit te breiden naar 575 woningen, onder meer vanwege de gewenste toevoeging van meer huurwoningen en kleine koopwoningen.

Voor het woningbouwprogramma van 500 woningen is de ladder reeds onderbouwd en afgestemd. Voor de 75 extra woningen moet de ladder nog worden onderbouwd. De onderbouwing dat de toevoeging van deze woningen extra in woongebied Zuidpolder passend is binnen het (gemeentelijk) woonbeleid wordt onderstaand toegelicht.

Eemnes is een populaire gemeente in een gewilde woonregio. Door de gunstige ligging ten opzichte van steden als Amsterdam, Utrecht en Amersfoort is er in vrijwel alle segmenten sprake dat de vraag naar woningen het aanbod overtreft in Eemnes. Dit opgeteld bij de economische voorspoed van de afgelopen jaren heeft de woningprijzen sterk doen stijgen. Starters en mensen met een laag- tot middenkomen hebben daardoor de meeste moeite om een passende woning te vinden in Eemnes (Woonvisie Eemnes). Door de hoge koopprijzen en beperkte toegang tot de sociale huursector hebben huishoudens met een middeninkomen veel moeite om een passende woning te vinden. Het toevoegen van meer woningen in het betaalbare segment sluit aan bij de woonvisie waarin is opgenomen om meer middeldure huur- en koopwoningen beschikbaar te krijgen voor middeninkomens.

In 2020 is een woningbehoefteonderzoek in Eemnes uitgevoerd. Dit onderzoek heeft in het kader van de woonbeleidsvoorbereiding plaatsgevonden, in opdracht van de gemeente Eemnes, en heeft gediend als informatie voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. In dit onderzoek is ook het regionale woningtekort betrokken. Dit woningtekort is bij de huishoudensgroei opgeteld om de kwantitatieve woningbehoefte voor Eemnes in beeld te brengen.

Uit het onderzoek blijkt dat de plancapaciteit (zachte en harde plannen) tot 2030 459 woningen bedraagt en hiermee in de lokale behoefte kan voorzien. De landelijke behoefte is buiten beschouwing gelaten. De plannen vanaf 2025 zijn voornamelijk zachte plannen. Bij planuitval of vertraging zal het woningtekort toenemen. Overprogrammeren op korte termijn is nodig om het woningtekort in te lopen en om vertraging en planuitval van zachte plannen op te vangen. Met de aanpassingen in het bestemmingsplan Zuidpolder wordt tegemoet gekomen aan die vraag en wordt voorzien in de behoefte aan extra woningen, ook op de lange termijn.

In de huidige markt waarin de woningprijzen ongekend hoog liggen, is het onmogelijk om aan de behoefte van starters op de woningmarkt te voldoen. Uit het woonbehoefteonderzoek blijkt de grote behoefte aan goedkopere woningen. Jonge huishoudens en potentiële starters op de woningmarkt wensen vooral een rij- of hoekwoning of een appartement. Gezien hun nog beperkte financiële middelen gaat de voorkeur uit naar een goedkope koopwoning tot € 250.000,- of een huurwoning tot de aftoppingsgrens. Ook uit de evaluatie van deelplan 3.3 van project Zuidpolder blijkt dat, gezien de hoeveelheid inschrijvingen en getekende koop-aannemingsovereenkomsten, er enorm veel vraag is in Eemnes naar starterswoningen. De voorkeur van starters ging daarbij uit naar grondgebonden woningen. Van de 78 inschrijvingen op de starterswoningen hadden maar liefst 73 inschrijvers de eerste keuze laten vallen op de grondgebonden betaalbare woningen. Met relatief de toevoeging van veel woningen in het goedkope en het midden segment komt Zuidpolder tegemoet aan de grote vraag naar dit type woningen.

Conclusie

De toevoeging van extra woningen aan de huidige plancapaciteit in relatie tot de woningbehoefte op korte termijn (tot 2025) en middellange termijn (tot 2030) is zeer wenselijk. Vanaf 2025 zijn er nog geen/nauwelijks harde plannen. Er moet niet alleen gekeken worden naar de behoefte op korte termijn, maar juist ook naar de behoefte aan woningen op lange termijn. Gezien het huidige woningtekort in Nederland en met het oog op de (toekomstige) woningbehoefte is de uitbreiding van het bestemmingsplan met ca. 75 woningen een goede mogelijkheid om versneld extra woningen te kunnen realiseren in Eemnes. De behoefte aan deze extra woningen in het voornamelijk betaalbare segment is zeker aanwezig.

3.2 Provinciaal ruimtelijk beleid

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 is de Omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In de Omgevingsvisie provincie Utrecht wordt het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2050 beschreven.

Voor het planvoornemen zijn de volgende beleidslagen van belang:

• Vitale steden en dorpen
• Regio Amersfoort
• Aantrekkelijke landschappen

Vitale steden en dorpen

Mensen vinden de provincie Utrecht aantrekkelijk om in te wonen en te werken. De regio U16 en de regio Amersfoort behoren tot de meest gespannen woningmarktregio's in Nederland. De grote steden Utrecht en Amersfoort, en ook de andere steden en dorpen in de provincie Utrecht, zijn een populaire vestigingsplaats voor zowel inwoners als bedrijven en groeien snel. De behoefte aan wonen en werken is fors. Door het toenemend aantal huishoudens houdt de druk op de woningmarkt aan. Tot 2050 zijn 170.000 tot 202.000 extra woningen nodig om aan de volledige behoefte te voldoen (bron: Primos 2020). Voor de periode tot 2040 is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. De provincie kiest er in algemene zin voor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling. Naast de omvangrijke opgave krijgen kleinere steden en dorpen zo mogelijk passende ontwikkelruimte om te bouwen ten behoeve van lokale vitaliteit.

Figuur 3.1 uitsnede kaart Omgevingsvisie provincie Utrecht - Vitale steden en dorpen

Regio Amersfoort

De regio is erg gewild als woonplek. Naast mensen die al in de regio zijn gevestigd, is er ook sprake van enige 'overloop' uit de rest van de Randstad. Om tegemoet te komen aan de verwachte behoefte aan woningen zullen er in de regio Amersfoort vanaf 2020 tot 2040 26.000 tot 31.000 woningen moeten worden toegevoegd. De totale plancapaciteit (hard, zacht en potentieel) eind 2020 omvat ca. 25.000 woningen. Daarbij wordt ingezet op woningbouwontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied en/of bij bestaande of nieuwe OV-knooppunten.

Aantrekkelijke landschappen

Elk Utrechts landschap heeft zijn eigen kwaliteiten die mede richting geven aan de daarin gelegen en omliggende functies en hun ontwikkelingsmogelijkheden. Eemnes is gelegen binnen het landschap 'Eemland'. Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting gevonden worden bij de kernkwaliteiten van het landschap. Voor de open landschappen gelden andere principes dan voor de meer gesloten landschappen. Landschappen vragen om bebouwing die qua maat en schaal passen bij de kernen die in het landelijk gebied gelegen zijn. Bij ontwikkelingen in het landschap van Eemland vindt de Provincie het vooral van belang dat de open ruimte behouden blijft en er bijzondere aandacht is voor de randen. Bij ontwikkelingen kan de openheid versterkt worden door verplaatsing van bebouwing, begroeiing of andere opgaande elementen.

De voorgenomen ontwikkeling draagt positief bij aan de invulling van de woningbehoefte binnen de provincie en de regio. Daarbij wordt binnen een bestaand stedelijk gebied in randzones of in bestaande linten ontwikkeld, waardoor het landelijk gebied niet wordt aangetast en de gemeente aantrekkelijk blijft om te wonen.

3.2.2 Interim omgevingsverordening

Op 10 maart 2021 is de Interim omgevingsverordening vastgesteld. De Interim omgevingsverordening bevat regels voor gemeenten. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren.

Het van toepassing zijnde artikel voor dit plangebied is:

• Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking
• Artikel 2.10 Instructieregel overstroombaar gebied

Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
• 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
  • b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;
• 3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Het planvoornemen is om woningbouw te realiseren binnen stedelijk gebied. Er is sprake van verstedelijking, omdat ten opzichte van het vigerende planologische regime extra bouw- en functiemogelijkheden worden geboden voor de realisatie van woningbouw. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Kader voor regionale programmering wonen en werken van de Provincie Utrecht en zorgt niet voor extra bodemdaling. Ook is in paragraaf 3.1.2 de ladder voor duurzame verstedelijking toegelicht.

Artikel 2.10 Instructieregel overstroombaar gebied

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen overstroombaar gebied bevat bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico’s. Binnendijks is dit van toepassing op kwetsbare en vitale objecten en woonwijken en bedrijventerreinen. Buitendijks is dit ook van toepassing op individuele woningen en bedrijven.
• 2. De motivering op een bestemmingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het overstromingsrisico is omgegaan.

Figuur 3.2 uitsnede kaart Interim omgevingsverordening provincie Utrecht - Instructieregel overstroombaar gebied

Bij nieuwe grootschalige woonwijken dient overstromingsgevaar meegenomen te worden. Grootschalig nieuwbouw definieert de provincie als, in een aaneengesloten gebied 2.000 of meer woningen worden gebouwd, dit geldt voor zowel binnendijkse als buitendijkse locaties. Bij buitendijkse locaties dient ook bij nieuwe kleinschalige woonwijken het overstromingsgevaar meegewogen worden, aangezien in deze gebieden de kans op een overstroming relatief groot is.

De locatie Zuidpolder is binnendijks gelegen en is kleiner dan 2000 woningen groot. Voor de ontwikkeling zijn daarom geen aanpassingen noodzakelijk in verband met het overstromingsgevaar. De ligging van de locatie in het overstroombaar gebied levert geen belemmeringen op voor het planvoornemen. Ook wordt de voorgenomen ontwikkeling binnen stedelijk gebied gerealiseerd. Het planvoornemen is in lijn met de Interim omgevingsverordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Woonvisie Eemnes 2019-2023

Het woonbeleid van de gemeente Eemnes is opgenomen in de woonvisie. De belangrijkste doelstelling van het woonbeleid is om de woningvoorraad, nu en in de toekomst, zo goed mogelijk af te stemmen op de woonwensen van de inwoners van de gemeente Eemnes. De samenstelling van onze bevolking verandert, net als hun woonwensen. Daarom is het nodig om continue te werken aan het zo goed mogelijk laten aansluiten van vraag een aanbod op de lokale woningmarkt. Een passende woning voor iedere Eemnesser dat is het gemeentelijk doel.

Visie en ambitie

Eemnes heeft een groen en dorps karakter. Een dorp waar mensen elkaar kennen en helpen als dat nodig is. De gemeente biedt extra ondersteuning aan mensen die wat extra ondersteuning kunnen gebruiken, bijvoorbeeld bij het vinden van een passende woning.

De gemeente vindt het belangrijk dat de inwoners in iedere levensfase een passende woning kunnen vinden. Voor mensen die een eerste of volgende stap in hun wooncarrière willen zetten zullen voldoende passende woningen beschikbaar moeten zijn. Dit wil de gemeente bereiken door enerzijds doorstroming te stimuleren, waarbij de mensen die het hardst nodig hebben ook het eerst worden helpen. Daarnaast zal de gemeente de komende jaren nog de nodige woningen bijbouwen in Eemnes. Denk daarbij onder meer aan de afronding van de Zuidpolder.

Nieuwbouw

De nieuwbouwproductie fluctueert vrij sterk door de jaren. Dit heeft te maken met de omvang van het nieuwbouwprogramma en economische omstandigheden. Het langjarig gemiddelde ligt in Eemnes op 30 opleveringen per jaar. Met de opleveringen van verschillende woonvelden in het project Zuidpolder stijgen het aantal opleveringen vanaf 2015. De komende jaren staan verschillende nieuwbouwprojecten op stapel. De afronding van de Zuidpolder is hiervan het grootste project. De nieuwbouwopgave voor de periode 2019-2023 bedraagt tussen de 210 en 235 woningen.

Conclusie

Dit bestemmingsplan voorziet in de invulling van de Zuidpolder en voorziet daarmee ook in de behoefte aan nieuwbouw. Het planvoornemen is passend binnen het gemeentelijk woonbeleid.

Hoofdstuk 4 Herziening

Voordat het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder' opgesteld kon worden, is voor de ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied een stedenbouwkundig ruimtelijk model opgesteld. Dit model is opgesteld op basis van door de gemeente opgestelde uitgangspunten, die zijn vertaald in het Gemeentelijk Programma van Eisen, vastgesteld door de raad d.d. 23 mei 2011. Het Ruimtelijk model is tot stand gekomen in overleg met onder andere het College van Burgemeester en Wethouders, de Raadscommissie Wonen en Ruimte, de Commissie Ruimtelijke kwaliteit, de Woonadviescommissie en de Klankbordgroep Zuidpolder, met een afvaardiging van de Eemnesser bevolking. Daarnaast is er intensief overleg geweest met de marktpartijen die gedeeltelijk eigenaar zijn van de gronden in het plangebied. Het Ruimtelijk model is vastgelegd in het 'Masterplan Zuidpolder'. In de toelichting op het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder' is het vastgestelde Ruimtelijk model juridisch-planologisch vastgelegd.

Middels 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' werd het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder ' op een aantal punten aangepast waardoor het bestemmingsplan beter aansluit bij de ontwikkelingen in de markt en bij de uitkomsten van de woonvisie.

Middels de voorliggende herziening worden enkele regels van het vigerende bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' aangepast. Het zijn aanpassingen waardoor het bestemmingsplan in programma beter aansluit bij de huidige ontwikkelingen in de markt.

De kwaliteit en de structuur van het stedenbouwkundig plan zoals vastgelegd in het Masterplan uit 2012, blijven ook voor deze herziening van het bestemmingsplan de belangrijkste randvoorwaarden.

Het bestemmingsplan wordt op de volgende onderdelen aangepast:

• 1. Het aanpassen van de parkeernormen;
• 2. Het aanpassen van het maximum aantal woningen
• 3. Het aanpassen van het aantal gestapeld woningen;
• 4. Het verhogen van het aantal woningen waar een hogere grenswaarde voor kan worden verkregen.

4.1 Parkeren

In het plan wordt uitgegaan van een parkeernormering die gekoppeld is aan het prijsniveau van de woning, overeenkomstig de aanbevelingen uit de ASVV 2012.
Voor het bepalen van de te hanteren parkeernormen is het plangebied getypeerd als een 'weinig stedelijk gebied'.

In de parkeernormen zoals opgenomen in 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' zijn normen opgenomen voor goedkope, middeldure en dure woningen, met daarop aangevuld specifieke parkeernormen voor een serviceflat/aanleunwoning en een seniorenwoning.

Om aan te sluiten op de marktontwikkelingen zijn er in de recent vastgestelde uitwerkingsplannen en worden er in de aankomende plannen benedenbovenwoningen gerealiseerd. Dit specifieke woningtype wordt ontwikkeld voor één- en tweepersoonshuishoudens. Hiermee wordt aangesloten op de woonvisie.

Omdat dit woningtype ontwikkeld wordt voor één- en tweepersoonshuishoudens is een aangepaste parkeernorm hier passend. Met de parkeernorm is aangesloten op de voorkomende parkeernorm van 1,4 voor een seniorenwoning.

De tabel voor de parkeernormen wordt dan als volgt:

Type / Segment	Eenheid	Min.*	Bezoekersaandeel**
Goedkoop ***	woning	1,7	0,3
Middelduur ***	woning	1,9	0,3
Duur ***	woning	2,2	0,3
Serviceflat / aanleunwoning	woning	0,6	0,3
Seniorenwoning / benedenbovenwoning	woning	1,4	0,3
Bedrijf, beroep aan huis	40 m² bvo	0,4	-

Tabel 4.1 parkeernormen

*) norm per woning inclusief bezoekersaandeel
**) minimum aantal per woning op de openbare weg t.b.v. bezoekers
***) segment volgens het bouwprogramma Zuidpolder zoals opgenomen in de laatst vastgestelde Woonvisie van de gemeente Eemnes.

4.2 Maximaal aantal woningen

Bij de start van de ontwikkeling van de Zuidpolder was het maximum aantal woningen vastgelegd, 500 woningen voor het gehele plangebied. Het is gewenst om dit programma uit te breiden naar 575 woningen, onder meer vanwege de gewenste toevoeging van meer huurwoningen.

De toevoeging van extra woningen aan de huidige plancapaciteit in relatie tot de woningbehoefte op korte termijn (tot 2025) en middellange termijn (tot 2030) is zeer wenselijk. We moeten niet alleen kijken naar de behoefte op korte termijn, maar juist ook naar de behoefte aan woningen op lange termijn. Gezien het huidige woningtekort in Nederland en met het oog op de (toekomstige) woningbehoefte is de uitbreiding van het bestemmingsplan met 75 woningen een goede kans om versneld extra woningen te realiseren in Eemnes. De behoefte aan deze extra woningen in het voornamelijk betaalbare segment is zeker aanwezig. Zie voor verdere onderbouwing voor het aantal woningen de onderbouwing in 3.1.2 voor de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Het gaat om een maximaal aantal van 575 woningen dat mogelijk wordt gemaakt binnen het bestemmingsplan en dus geen vast gegeven dat er werkelijk 575 woningen worden gebouwd.

4.3 Aantal gestapelde woningen

In de regels van het moederplan is aangegeven dat van het aantal gebouwde woningen ten hoogste 10% uit gestapelde woningen mag bestaan. Dit houdt in dat er maximaal 50 gestapelde woningen zijn toegestaan. Dit aantal wordt met de verhoging van het woningaantal en de gewenste toevoeging van vooral betaalbare woningen verhoogd naar 75 woningen. Op deze manier wordt beter aangesloten op de marktvraag naar kleine betaalbare woningen voor starters.

4.4 Geluidzone - hogere grenswaarde

In de regels van het moederplan is aangegeven dat ter plaatse van de aanduiding 'zone - hogere grenswaarde' ten hoogste 50 woningen mogen worden gebouwd waar een hogere grenswaarde voor is verkregen. Deze 50 woningen zijn 10% van de opgenomen 500 woningen in het bestemmingsplan. Dit percentage volgt uit de Nota Geluidbeleid Gemeente Eemnes waarin is aangegeven dat bij een uitbreidingslocatie in principe ten minste 90% van de woningen moet voldoen aan de voorkeursgrenswaarde(n). Met de verhoging van het aantal woningen naar 575 wordt in deze herziening dit aantal aangepast naar 58 woningen (10% van 575). Uit het uitgevoerde geluidsonderzoek blijkt dat het maximaal aantal woningen met een hogere grenswaarde onder deze 58 blijft, zoals toegelicht in paragraaf 5.1.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Voor het vigerende bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' NL.IMRO.0317.EBPZuidpolder2herz-Va01 van de gemeente Eemnes, vastgesteld op 29 januari 2018 zijn onderzoeken naar verscheidene omgevingsaspecten uitgevoerd. Een aantal onderzoeken zijn uitgevoerd in het moederplan 'Woongebied Zuidpolder' NL.IMRO.0317.E10BPZuidpolderWB-1242 van de gemeente Eemnes, vastgesteld op 28 januari 2013. Voor de omgevingsaspecten wordt verwezen naar de toelichting behorende bij deze bestemmingsplannen. Deze herziening zorgt ervoor dat een aantal omgevingsaspecten herzien moeten worden. Daarom zijn voor de voorliggende herziening een aantal nieuwe onderzoeken uitgevoerd. Waaronder een onderzoek naar geluid, luchtkwaliteit en verkeer en parkeren.

5.1 Geluid

Royal HaskoningDHV Nederland B.V. heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd voor de deelgebieden 3.1, 3.2, 3.4, 4.1 en 4.2. Dit rapport is als Bijlage 1 bijgevoegd. De gemeente Eemnes streeft ernaar om in de Zuidpolder bij niet meer dan 10% van de woningen een geluidbelasting te ondervinden die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

In 2017 is er een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van de woningen in deelgebieden 1.4, 2.4 en 1.5. Hieruit bleek dat er bij 19 woningen niet kon worden voldaan aan de voorkeurswaarde van de Wet geluidhinder

De nieuw te bouwen woningen en appartementen bevinden zich deels binnen de geluidzone van twee relevante wegen: de Zuidersingel en de Rijksweg A27. De voorkeurswaarde bedraagt 48 dB voor beide wegen. De ten hoogste toelaatbare geluidbelasting bedraagt 63 dB voor de Zuidersingel en 53 dB voor de Rijksweg. Op de berekende geluidbelastingen is conform art. 110g Wgh de wettelijke aftrek toegepast.

Resultaten

De geluidbelastingen op de onderzochte woningen ten gevolge van het verkeer op de Zuidersingel overschrijden de voorkeurswaarde van 48 dB niet.

Ten gevolge van het verkeer op de Rijksweg A27 blijkt de voorkeurswaarde van 48 dB voor de nieuwe deelplannen bij 43 woningen te worden overschreden.

Bij 11 woningen is er sprake van een overschrijding van de voorkeurswaarde op de derde bouwlaag van de zijgevel. Als ervoor wordt gekozen om deze gevel op de derde bouwlaag doof uit te voeren, dus zonder te openen geveldelen, of deze bouwlaag als niet geluidgevoelig te bestemmen, vervalt de plicht tot toetsing aan de grenswaarden van de Wet geluidhinder. Het totaal aantal overschrijdingen in de onderzochte deelgebieden neemt daarmee af tot 32.

Conclusie

Voorliggend onderzoek laat zien dat er voor de nieuwe deelplannen voor 43 woningen sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. In het eerder afgenomen onderzoek zijn voor 19 woningen hogere waarden vastgesteld, zodat het totaal op 62 overschrijdingen uitkomt. Bij 11 woningen is alleen sprake van een overschrijding op de derde bouwlaag van de zijgevel. Als ervoor wordt gekozen om deze doof uit te voeren, dan komt het totaal aantal overschrijdingen uit op 51. Dit aantal voldoet aan het beleid van de gemeente Eemnes om voor maximaal 10% van de woningen in het plan Zuidpolder een hogere waarde vast te stellen.

5.2 Luchtkwaliteit

Bij de beoordeling van de luchtkwaliteit is naar twee aspecten van de luchtkwaliteit gekeken. Enerzijds de toets van de concentraties luchtverontreiniging als gevolg van de extra verkeersbewegingen door het plan. Anderzijds de beoordeling van de (totale) concentraties stoffen ter plaatse van het plangebied. Hiermee is getoetst aan de geldende grenswaarden uit de Wet Milieubeheer.

Toets NIBM

Het plan omvat de realisatie 575 woningen. Voor de nog te realiseren deelgebied 3.1, 3.2, 3.4, 4.1, 4.2, en 4.4 is er op basis van de reeds opgestelde uitwerkingsplannen nog ruimte voor 208 woningen. Uit een worst case-situatie blijkt dat 208 woningen x 7 in totaal 1456 autoritten per etmaal oplevert. Met behulp van de NIBM-tool van het Kenniscentrum Infomil is op globale wijze beoordeeld of met deze verwachte verkeerstoename er sprake is van een al dan niet in betekenende mate bijdrage van het plan aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In onderstaande afbeelding is de berekening gepresenteerd. Bij de berekening is uitgegaan van een percentage vrachtverkeer van 1%.

Figuur 5.1 berekening NIBM-tool

Het resultaat van deze (worst case) berekening met de NIBM-tool geeft aan dat het plan hiermee niet in betekenende mate bijdraagt. De bijdrage van het extra verkeer op de concentratie NO2 is maximaal 1,02 ug/m3. De bijdrage van het extra verkeer op de concentratie PM10 is 0,23 ug/m3. De grenswaarde van 1,2 ug/m3 wordt daarmee niet overschreden.

Het resultaat van deze (worst case) berekening met de NIBM-tool geeft aan dat het plan hiermee niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Beoordeling concentraties stoffen

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan zijn de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) bekeken. Uit de monitoringstool (2020) blijkt dat de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) ter plaatse van de dichtstbij gelegen doorgaande wegen Zuidersingel, Wakkerendijk en de A27 nergens meer bedragen dan grenswaarden 40 ug/m3. De concentratie NO2 bedraagt maximaal 24,3 ug/m3 en concentratie PM10 bedraagt maximaal 17,8 ug/m3. De fijnstof (PM2,5) concentraties zijn nergens hoger dan 10,6 ug/m3 (grenswaarde 25 ug/m3). Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie is maximaal 6,2 waardoor het maximum van 35 dagen eveneens niet wordt overschreden.

Het project draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit. Tevens voldoet de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied ruimschoots aan de gestelde grenswaarden in de Wet milieubeheer. Het onderdeel luchtkwaliteit vormt zodoende geen belemmering voor het planvoornemen.

5.3 Verkeer en parkeren

Verkeer

De verkeersstructuur van Zuidpolder is ontworpen volgens de principes van Duurzaam Veilig en bevat zodoende een duidelijke hiërarchie tussen de verschillende wegen in de wijk. Via de Zuidersingel wordt Zuidpolder gekoppeld aan het bestaande wegenstelsel van Eemnes. De wijkontsluiting van de wijk is op twee punten op de Zuidersingel aangetakt. Deze twee wijkontsluitingswegen zijn op drie plaatsen van noord naar zuid met elkaar verbonden, waarmee een dubbele lus ontstaat door de wijk. Vanaf deze lus worden de verschillende woonbuurten ontsloten met erftoegangswegen. Daarnaast worden twee van de woonstraten direct op de Zuidersingel aangesloten. Het verkeersonderzoek dat ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan Zuidpolder is gebaseerd op een woningaantal van tussen 500 en 700 woningen (Update verkeersontsluiting Zuidpolder, DHV, augustus 2009). Een verhoging van het woningaantal van ca. 500 naar maximaal 575 valt binnen deze bandbreedte.

In het verkeersonderzoek is onderkent dat de verkeersafwikkeling van en naar de autosnelweg A27 gedurende de looptijd van Zuidpolder problematisch wordt. De afgelopen jaren is onderzoek gedaan naar de problematiek en naar oplossingsrichtingen (o.a. Verkeersstudie Oostelijke aansluiting Eemnes (RHDHV, augustus 2020)). Dit heeft ertoe geleid dat de aansluiting van de afrit A27 op de Verlengde Zuidersingel wordt gereconstrueerd en dat Eemnes een halte krijgt aan de HOV verbinding naar Amsterdam, Almere en naar Utrecht.

De reconstructie van het kruispunt onderaan de afrit met de Zuidersingel en het kruispunt met de Stadwijksingel omvat een omvorming van een T-aansluiting naar twee met verkeerslichten geregelde kruispunten. De kruispunten worden van opstelstroken voorzien. Met dit ontwerp wordt een zeer robuuste oplossing verkregen voor de verkeersafwikkeling van en naar Zuidpolder waarbij een verdere groei naar 800 woningen is voorzien en een uitbreiding van het bedrijventerrein langs de A27 met ca. 3 hectare. Doordat de verkeerslichten het verkeer in colonnes doorlaten ontstaat ook een betere afwikkeling bij de bovenliggende kruispunten. Voor de rotonde Zuidersingel/Laarderweg zijn hierbij geen aanvullende maatregelen nodig. Naast de verkeersafwikkeling wordt met de verkeersregelinstallaties ook de verkeersveiligheid verbeterd.

Met de aanleg van de HOV haltes langs de A27 krijgt Eemnes ongekend snelle en comfortabele openbaar vervoer verbindingen met Amsterdam, Almere en Utrecht. Door de reconstructie zal de HOV bus bij het aandoen van deze nieuwe halte in de toekomst geen vertraging ondervinden door filevorming op de oostelijke afrit.

Beide maatregelen worden uiterlijk medio 2022 afgerond.

Parkeren

In het plan wordt uitgegaan van een parkeernormering die gekoppeld is aan het prijsniveau van de woning, overeenkomstig de aanbevelingen uit de ASVV 2012. Voor het bepalen van de te hanteren parkeernormen is het plangebied getypeerd als een ‘weinig stedelijk gebied’.

Type / Segment	Eenheid	Min.*	Bezoekersaandeel**
Goedkoop ***	woning	1,7	0,3
Middelduur ***	woning	1,9	0,3
Duur ***	woning	2,2	0,3
Serviceflat / aanleunwoning	woning	0,6	0,3
Seniorenwoning / benedenbovenwoning	woning	1,4	0,3
Bedrijf, beroep aan huis	40 m² bvo	0,4	-

Tabel 5.1 parkeernormen

Het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd door parkeerplaatsen te maken in de openbare ruimte, op straat en in ‘parkeerkoffers’, en op eigen terrein. Dit laatste zal vooral plaatsvinden bij vrijstaande of twee-onder-één-kap-woningen.

Parkeren op eigen terrein

Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein, maar alleen bij woningen die hiervoor de ruimte hebben. Dit zijn bijvoorbeeld vrijstaande woningen, geschakelde of twee-onder-één-kap woningen. De parkeerplaatsen op eigen terrein tellen niet volledig mee in de parkeerbalans. Hiervoor zal gerekend worden met de berekeningsaantallen uit de ASVV 2012:

Tabel 5.2 parkeernormen

Parkeerkoffers

Parkeerkoffers zijn kleine parkeerplaatsen tussen de woningen in. Deze liggen verscholen tussen de woningen met de korte zijde aan de doorgaande weg. De toegangen naar deze parkeerkoffers worden als inrit vormgegeven. Door dit te benadrukken met bijvoorbeeld hekwerken, poorten of hagen krijgen de parkeerkoffers tevens een semi-openbaar karakter.

Parkeren op straat

Naast de parkeerkoffers wordt een deel van het parkeren in het openbaar gebied op straat opgelost. Deze parkeerplaatsen krijgen een passende ruimte in de profielen. Om de dorpse sfeer te behouden wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van langsparkeren. Haaksparkeren wordt langs de doorgaande wegen indien mogelijk voorkomen. Als toevoeging zorgen bomen tussen de parkeervakken voor een groen straatbeeld en daarmee voor een vergroting van de leefbaarheid van de wijk.

Parkeerbalans

Onderstaande parkeerbalans laat het benodigde aantal parkeerplaatsen zien voor een proefverkaveling voor het gehele plangebied. In deze proefverkaveling zijn 572 woningen ingetekend.

Voor de 572 woningen in deze verkaveling zijn in totaal 1102,4 parkeerplaatsen nodig. Hiervan worden er 315,7 op privéterrein gerealiseerd. In de openbare ruimte is er plek voor 809 parkeerplaatsen. Verdeeld over 23 zone om de loopafstanden te beperken, levert dit een positieve parkeerbalans op van +22,3. Er worden dus voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd en er is nog eventueel ruimte voor de extra 3 woningen (in totaal 575 woningen).

Figuur 5.2 parkeersaldo per zone

Tabel 5.3 parkeerzones en saldo

5.4 Stikstof

Voor het omgevingsaspect stikstof zullen onderbouwingen opgesteld worden voor de individuele uitwerkingsplannen van de deelgebieden. Per deelgebied zal aangetoond worden dat wordt voldaan aan dit omgevingsaspect.

5.5 Water

De verharding in het gebied neemt naar aanleiding van deze herziening niet toe. Voor de ontwikkelingen in de Zuidpolder, het bedrijventerrein en het woongebied, is een waterstructuurplan opgesteld (2 mei 2012). In aanvulling hierop is door Civil Support een aangepast waterstructuurplan opgesteld (d.d. november 2013).

Op dit moment is het totale gebied bouwrijp. Voor de ontwikkeling bestond het plangebied uit grasland en water. De functiewijziging van het plangebied heeft significante veranderingen van het watersysteem met zich meegebracht. Dit had kunnen leiden tot problemen met waterkwantiteit (inundatie, water op straat) en waterkwaliteit (stank, vissterfte, etc.). Maar de ontwikkeling bood juist ook kansen om een uitgebalanceerd watersysteem vorm te geven. Hiermee hebben we problemen in de toekomst voorkomen.

Omdat het gebied onderdeel uitmaakte van een poldersysteem, heeft het onderzoek het hele peilvak in ogenschouw genomen.

Het oppervlakte water van de Zuidpolder is verdeeld in 4 peilgebieden, een deel van de Zuidpolder waar eenzelfde waterpeil heerst. Er wordt gebruik gemaakt van 4 waterpeilen door het hoogteverloop in het maaiveld en de hoogte van de bestaande peilgebieden in de directe omgeving.

Om het oppervlaktewater vertraagd af te voeren zijn stuwen toegepast, hierdoor blijft het water zo lang mogelijk in de Zuidpolder.

In de onderstaande figuur zijn de peilgebieden en stuwen weergegeven.

Figuur 5.3 schematische weergave peilgebieden

In de onderstaande tabel zijn de afvoerende oppervlakken (inclusief open water) per peilgebied weergegeven.

Tabel 5.4 afvoerende oppervlakken en oppervlaktewater per peilgebied

Aan de noordoostzijde van de Zuidpolder, in de groenzone tussen de Zuidpolder en de Wakkerendijk, zijn twee retentievoorzieningen opgenomen. Een retentievoorziening is een verlaagd gebied waar water tijdelijk kan worden gebufferd bij veel regenval. Beide voorzieningen hebben een volume van 1.500 m3. Deze gebieden worden gebruikt om overtallig oppervlaktewater te bufferen en is meegenomen in de bergingsberekening.

Met het waterschap Vallei en Veluwe is naar aanleiding van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Zuidpolder' in het kader van het artikel 3.1.1 Bro vooroverleg, overeenstemming bereikt dat het tekort van de wateropgave van het bedrijventerrein in het woongebied zal worden gecompenseerd.

5.5.1 Watertoets

Het oppervlaktewatersysteem voor Zuidpolder en de uitbreiding van het bedrijventerrein Zuidbuurt watert van west naar oost af naar het oostelijk gelegen landelijk peilgebied, aan de andere zijde van de Wakkerendijk. Hiervoor wordt een nieuwe onderdoorgang door de Wakkerendijk gerealiseerd.

Dit nieuwe watersysteem sluit nergens aan op het bestaande watersysteem van de bebouwde kom van Eemnes. Het bestaande watersysteem kan namelijk geen extra afvoer dragen. Het pen oppervlaktewatersysteem voor de Zuidpolder voldoet aan de ontwerp- en bergingseisen van het waterschap. Zo is er gekeken naar de maximaal toelaatbare peilstijging bij van tevoren bepaalde buien en of het watersysteem voldoende buffer heeft. Uit de toetsing blijkt dat het watersysteem ruim voldoet aan de bergingseisen van het waterschap. Daarnaast is het ontwerp getoetst aan de ontwerpeisen van het waterschap voor beheer en onderhoud, zoals taluds en waterbreedtes.

De sloten worden vanaf de rijbaan onderhouden, m.u.v. de watergang grenzende aan de wijk Zuidbuurt aan de noordzijde van de Zuidpolder. Hiervoor worden 2 inlaatplaatsen aangebracht om varend onderhoud mogelijk te maken. De riolering bestaat uit een systeem waarbij huishoudelijk afvalwater en regenwater gescheiden worden ingezameld. Het huishoudelijke afvalwater wordt ingezameld en afgevoerd naar een rioolgemaal. Verharding, van woningen en wegen, die grenzen aan oppervlaktewater kunnen daar rechtstreeks op worden aangesloten. De overige verharding wordt middels hemelwaterriolering afgevoerd.

Het plangebied watert af door de sloten ten en plaatselijk aanvullende drainage, een ondergronds buizenstelsel voor het afvoeren van water naar sloten. Uit de berekeningen blijkt dat alleen de wegen die niet grenzen aan een sloot voorzien hoeven te worden van drainage.

5.5.2 Geohydrologie en drainage

In het rapport van Civil Support worden 4 peilen aangebracht, namelijk:

• Bedrijventerrein, met als peil +0,10 m (t.o.v. N.A.P.);
• Zuidwestelijke deel van de nieuwbouwlocatie, met als peil -0,30 m (t.o.v. N.A.P.);
• Noordwestelijke deel van de nieuwbouwlocatie, met als peil -0,50 m (t.o.v. N.A.P.);
• Oostelijk deel van de nieuwbouwlocatie, met als peil -0,70 m (t.o.v. N.A.P.).

5.6 M.e.r. beoordeling

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER) en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten. Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan plan m.e.r.-plichtig zijn.

Daarnaast kan een plan ook m.e.r.-plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het de ruimtelijke onderbouwing plan-m.e.r.-plichtig (onderdelen C en D), project-m.e.r.-plichtig (onderdeel C) of m.e.r.-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In de bijlage van het Besluit m.e.r. is in categorie D (11.2), de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. De drempelwaarde voor een formele m.e.r.-beoordeling in het Besluit m.e.r. ligt op:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied met 2000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Beoordeling

De omvang van het planvoornemen blijft onder de drempelwaarden genoemd in onderdeel D.11.2 in de bijlage van het Besluit Milieueffectrapportage. De activiteit betreft de realisatie van 575 woningen en zit daarmee ruim onder de drempelwaarde van 2000 woningen waarvoor een aparte m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Wel is het nodig om voor het te nemen besluit kort uit te leggen dat er geen significante milieugevolgen voor de omgeving zijn. Dit heet een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

1. Kenmerken project / activiteit

De omvang van het project betreft het realiseren van 575 woningen, deze activiteit zit ruim onder de drempelwaarden van 2000 woningen. Uit de beoordelingen van de aspecten verkeer en luchtkwaliteit blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor het planvoornemen.

2. Plaats van het project / activiteit

Het plangebied ligt tegen een bestaande woonwijk aan in stedelijk gebied in de gemeente Eemnes.

3. Samenhang met andere activiteiten

Het voorgenomen plan hangt samen met de woningbouwontwikkelingen binnen de andere deelgebieden in Zuidpolder. Het realiseren van woningen sluit aan op deze ontwikkelingen.

4. Kenmerken van de (mogelijk belangrijke) nadelige milieugevolgen

De nieuwe ontwikkeling in het plangebied leidt niet tot belangrijke milieugevolgen. Uit de uitgevoerde onderzoeken voor de omgevingsaspecten geluid, luchtkwaliteit, verkeer en parkeren en water blijkt dat er geen nadelige milieugevolgen ontstaan. Er is geen sprake van een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Conclusie

Voor het project is geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt in het kort ingegaan op de opbouw en inhoud van de regels van het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 3e herziening'. In de voorgaande hoofdstukken is de inhoud van de herziening besproken. De regels in dit bestemmingsplan zijn niets meer en niets minder dan de juridische vertaling van de gemaakte keuzes voor dit plangebied.

6.2 Planvorm

In deze herziening van het bestemmingsplan "Woongebied Zuidpolder, 2e herziening" is gebruikgemaakt van de landelijke richtlijn Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. Hierin zijn verplichtingen opgenomen ten aanzien van de opbouw en presentatie van het bestemmingsplan. De landelijke richtlijn SVBP is opgenomen in de Wro. Daarnaast geldt per 1 oktober 2010 de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Deze wet introduceert nieuwe begrippen voor bestaande instrumenten, zonder deze (ingrijpend) inhoudelijk te wijzigen. Het bestemmingsplan is hiermee in lijn gebracht

6.3 Systematiek bestemmingen

De planregels zijn opgedeeld in hoofdstukken. Op het plan zijn de regels behorende bij het bestemmingsplan Woongebied Zuidpolder, 2e herziening van toepassing, met dien verstande dat de volgende wijzigingen zijn doorgevoerd:

• Het aanpassen van de parkeernormen;
• Het aanpassen van het maximum aantal woningen en het aantal gestapeld woningen;
• En daarmee samenhangend het verhogen van het aantal woningen waar een hogere grenswaarde voor is verkregen.

Daarnaast zijn in de herziening regels opgenomen die verplichte onderdelen zijn in de SVBP2012.

In het eerste hoofdstuk worden de inleidende regels gegeven. In hoofdstuk 2 staan de bestemmingsregels In hoofdstuk 3 zijn vervolgens de algemene regels opgenomen. Tot slot staan in hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

De gemeente Eemnes voert de ruimtelijke ontwikkeling zoals die in het bestemmingsplan mogelijk is gemaakt samen met de overige grondeigenaren in het plangebied uit. Hiertoe is een samenwerkingsovereenkomst getekend op 22 augustus 2013 die dient als anterieure overeenkomst in het kader van de Wro. De kosten die met de ruimtelijke ontwikkeling samenhangen worden gedekt door de opbrengsten die voortkomen uit de uitgifte van bouwrijpe kavels. Doordat in de samenwerkingsovereenkomst alle afspraken vast zijn gelegd, waarmee het kostenverhaal zeker is gesteld, is het dus niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de uitkomsten verwerkt van het bestuurlijke vooroverleg (conform artikel 3.1.1 Bro). Overleg vindt plaats met de besturen van de betrokken gemeenten, waterschappen en met die diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in geding zijn. Het genoemde overleg zal plaatsvinden aan de hand van het concept ontwerpbestemmingsplan. De resultaten van dit overleg zal in dit hoofdstuk worden opgenomen.

Het ontwerp wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd zodat door belanghebbenden zienswijzen kunnen worden ingediend. Eventuele zienswijzen zullen worden betrokken in het planproces.

8.2 Overleg en ter inzage legging

Het ontwerp bestemmingsplan is in het kader van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gedurende 6
weken ter inzage gelegd vanaf 6 oktober 2021 tot en met 16 november 2021. Gedurende deze periode was er de
mogelijkheid om zienswijzen op de herziening van het bestemmingsplan in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Ook zijn er tijdens het vooroverleg geen overlegreacties ontvangen.