Uitwerkingsplan 8 Zuidpolder Woongebied, deelgebied 2.3

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Eemnes heeft een ontwikkelingsopgave voor woningen, met als belangrijkste doel het huisvesten van de eigen groeiende bevolking. De uitbreiding vindt in zuidelijke richting plaats in de Zuidpolder te Veen. Hier wordt aansluitend aan het dorp Eemnes een nieuwe woonwijk ontwikkeld. Met het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder', zoals dat op 28 januari 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, is de gewenste woningbouwontwikkeling mogelijk gemaakt.

Het bestemmingsplan biedt ruimte aan de ontwikkeling van een woonwijk met de daarbij horende ontsluiting, groen en watervoorziening. Daarnaast wordt in het bestemmingsplan de realisatie van een geluidwerende voorziening langs de A27 mogelijk gemaakt. Deze voorziening is noodzakelijk voor de nieuw te ontwikkelen woonwijk voor de geluidsreductie van het verkeer van de A27.

Op 15 februari 2016 is een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder' vastgesteld waarin de fasering uit de Woonvisie Eemnes 2015 is opgenomen. Het bestemmingsplan is herzien omdat het opgenomen maximaal aantal woningen per jaar en het gemiddeld aantal te bouwen woningen per jaar niet langer passend bleek.

Op 29 januari 2018 is de tweede herziening vastgesteld. Middels deze herziening is het vigerende bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder ' op een aantal punten aangepast, zoals het wegenpatroon waarmee de oriëntatie van de woningen verbeterd kan worden, de kaveldieptes door aanpassing van de woonvelden en enkele kleine aanpassingen op de plankaart en de regels. Het zijn aanpassingen waardoor het bestemmingsplan beter aansluit bij de huidige ontwikkelingen in de markt en bij de uitkomsten van de woonvisie. Deze tweede herziening geldt als vigerend plan voor de gehele Zuidpolder.

In dit bestemmingsplan zijn de woonvelden die nog niet eerder zijn uitgewerkt in een uitwerkingsplan als 'Wonen uit te werken' bestemd.

Inmiddels zijn de woningbouwplannen voor het deelgebied 2.3 in een vergevorderd stadium dat de bestemming uitgewerkt kan worden. Dit is het achtste uitwerkingsplan. Dit uitwerkingsplan bevat in de huidige verkaveling 51 woningen.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van het totale woongebied van de Zuidpolder ligt in de gemeente Eemnes. Eemnes ligt aan de noordzijde van de provincie Utrecht. Het plangebied ligt in de Zuidpolder te Veen ten zuiden van de bebouwde kom. Ten westen van het plangebied loopt de A27. Deze snelweg is een belangrijke verbinding tussen (de stad) Utrecht en Almere/Lelystad. Ten zuiden van de gehele Zuidpolder te Veen ligt de A1

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied. (bron: Globespotter)

Van de totale ontwikkeling van het woongebied Zuidpolder ligt het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan in

het oosten. Het plangebied als onderdeel van het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 1.2. De huidige verkaveling voor dit uitwerkingsplan bevat 5 sociale koopwoningen, 7 middeldure koopwoningen, 32 dure koopwoningen en 7 vrije kavels.

Figuur 1.2 Verbeelding op stedenbouwkundig plan

Huidig gebruik

Voordat de ontwikkeling van de Zuidpolder begon had het plangebied een agrarische bestemming en was het ook als zodanig in gebruik

1.3 Planbegrenzing

In mei 2014 is gestart met het bouwrijp maken van het woongebied Zuidpolder. Rondom de reeds ontwikkelde deelplannen is agrarisch gebied gelegen, dit wordt in de komende fasen ontwikkeld.

Het plangebied voor dit uitwerkingsplan 8 (deelgebied 2.3) ligt in het oostelijk deel van de Zuidpolder, ten oosten en zuiden van reeds ontwikkelde woningen. Aan de westkant van het plangebied zijn deelgebieden 1.1 en 2.1 gelegen en ten noorden deelgebied 1.3.

Het plangebied grenst aan de noordzijde aan de Ruizendaallaan/Molsingel en aan de oostzijde aan de Groene buffer (tussen de Wakkerendijk en het plangebied), aan de westzijde aan de Hoogeboomstraat en aan de zuidzijde aan het agrarisch gebied wat later zal worden ontwikkeld.

Figuur 1.3 Overzicht deelplannen

1.4 Bestemmingsplan en uitwerkingsplan

Het plangebied is een onderdeel van het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening'. Conform dit bestemmingsplan is voor het plangebied de bestemming 'Wonen - Uit te werken' van toepassing. De bestemming 'Wonen - Uit te werken' maakt, na uitwerking, de realisering van het woongebied Zuidpolder mogelijk. Het bestemmingsplan bevat de uitwerkingsregels op basis waarvan uitwerkingsplannen moeten worden opgesteld. Binnen het gehele woongebied zijn maximaal 500 woningen toegelaten. Daarnaast is er een voorlopig bouwverbod opgenomen. Hierin staat dat er op de gronden met de bestemming 'Wonen - Uit te werken' niet mag worden gebouwd voordat er een uitwerkingsplan is vastgesteld.

Structuurbepalend groen, ontsluitingswegen en waterbergingsgebieden zijn voorzien en bestemd in bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' en worden in de woonvelden in de uitwerkingsplannen uitgewerkt. Door een aantal kleine verschuivingen van de woonvelden bij de uitwerking van de verkaveling zijn er een aantal smalle stroken bestemd als 'Verkeer' en is de bestemming 'Wonen' op een aantal plekken iets verschoven (zie paragraaf 3.4).

In het bestemmingsplan is het nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid wat van belang is voor de ontwikkeling van de Zuidpolder beschreven. Voor dit uitwerkingsplan gelden in hoofdzaak dezelfde beleidsstukken. In deze toelichting is het hoofdstuk beleid daarom grotendeels achterwege gelaten. Provinciale Staten van Utrecht hebben op 12 december 2016 de herijking van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening(PRV) vastgesteld. Het actuele beleid is opgenomen in paragraaf 3.1 van de toelichting. Voor wat betreft de omgevingsaspecten zijn de onderzoeken uit het vigerende plan leidend voor dit uitwerkingsplan, dit wordt beschreven in Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten.

1.5 Actueel beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgesteld. De PRS en de PRV zijn sinds 2013 tweemaal herzien. In maart 2014 is de eerste partiële herziening van de PRS en PRV vastgesteld. De tweede partiële herziening van de PRV en PRS is op 3 november 2014 vastgesteld.

De PRS en PRV worden elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast, ofwel herijken. De herijking van de PRS en PRV zijn op 12 december 2016 integraal vastgesteld, dus met inbegrip van de 1e en 2e partiële herziening.

Provinciaal beleid, Herijking 2016

Bij het concretiseren van het ruimtelijk beleid binnen de hoofdlijnen van de Provinciale structuurvisie worden 2 prioritaire keuzes gemaakt: inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling en versterken van de kwaliteit van het landelijk gebied. Vanuit deze hoofdlijnen zijn de vier volgende pijlers voor de ruimtelijke ontwikkeling opgesteld:

• 1. een duurzame leefomgeving;
• 2. beschermen van kwaliteiten;
• 3. vitale dorpen en steden;
• 4. dynamisch landelijk gebied met kwaliteit;

In deze paragraaf zijn de hoofdlijnen, doelstellingen en het van toepassing zijnde beleid uit de PRV en PRS beschreven.

Vitale dorpen en steden

De derde doelstelling, vitale dorpen en steden, is van belang voor het plangebied. Over binnenstedelijke woningbouw wordt daarbij vermeld: 'In het ruimtelijk beleid maakt de Provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom vindt de Provincie het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De Provincie wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren'.

Al geruime tijd maakt de Provincie in het ruimtelijk beleid gebruik van rode contouren als begrenzing van het stedelijk gebied. Dit is een belangrijk instrument: het draagt bij aan het handhaven van de kwaliteit van het landelijk gebied en ondersteunt het realiseren van de binnenstedelijke ambities.

In de structuurvisie (Herijking 2016) is het woongebied van de Zuidpolder opgenomen binnen de rode contour. Het woongebied is opgenomen omdat er een vastgesteld bestemmingsplan voor dit gebied ligt en daarmee wordt dit gebied niet langer gezien als uitbreidingslocatie.

Een klein gedeelte van het woongebied (aan de oostzijde) valt buiten de rode contour maar in dit gebied wordt geen woningbouw gerealiseerd. In de structuurvisie 2013-2028 lag het woongebied nog niet binnen deze contour en was het gebied aangewezen als toekomstige woonlocatie. De reden hiervoor is dat er destijds er nog geen vastgesteld bestemmingsplan was voor het woongebied Zuidpolder. Het bedrijventerrein Zuidpolder was al wel opgenomen in de rode contour van de structuurvisie 2013, aangezien dit bestemmingsplan destijds al was vastgesteld.

Stedelijk programma Eemnes

In het provinciale beleid is Utrecht opgedeeld in verschillende regio's, waarbij Eemnes in de regio Amersfoort valt. In het regionale stedelijke programma zijn van deze regio kleine wijzigingen aangebracht. Dat leidt tot een geringe ophoging van het woningbouwprogramma tot 16.530 woningen. Het programma voor Eemnes wordt hieronder nader toegelicht.

Voor de uitbreidingslocatie Zuidpolder is een bestemmingsplan vastgesteld, daarom is deze locatie opgenomen binnen de rode contour. Het programma voor Eemnes wat betreft 500 woningen wordt totaal in de PRS-periode gerealiseerd. Het programma wordt in de herijking 2016 met 50 woningen opgehoogd tot in totaal 590 woningen.

	PRS 2013	Gerealiseerd 2013 t/m 2015	Herijking 2016
	Binnenstedelijke woningbouw	uitleg	totaal		Binnenstedelijke woningbouw	uitleg	totaal
Eemnes	90	450	540	78	590	0	590

Tabel 1.1 Programma Woningbouw 2013 t/m 2028 (in aantallen woningen)

Provinciale Verordening

In artikel 4.1 van de Verordening zijn de regels ten aanzien van het stedelijk gebied vastgelegd. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.

Van verstedelijking is sprake als een ruimtelijk besluit ten opzichte van het vigerende planologische regime nieuwe mogelijkheden biedt voor vestiging of uitbreiding van stedelijke functies. Dit is van toepassing op de ontwikkeling van het woongebied Zuidpolder.

De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Bij zowel het bouwen als renoveren van kantoren en woningen en bedrijfsruimten als het herstructureren of aanleggen van woonwijken en bedrijventerreinen is het van belang dat gemeenten en initiatiefnemers nadenken over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken (onder andere toepassen van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte). Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de PRS.

Figuur 1.4 Uitsnede kaart 'rode contour, Herijking Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie 2016

Het uitwerkingsplan voorziet in een goede overgang van dichtbebouwd stedelijk gebied naar een landelijk buitengebied. Het plan draagt dan ook bij aan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de kernrandzone.

Bij het bouwplan is aandacht voor de kwaliteit van de woningen en de inpassing in de woonomgeving (zie ook Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundig plan). Het uitwerkingsplan is daarmee niet in strijd met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) en Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV).

1.6 Leeswijzer

Het uitwerkingsplan bestaat uit regels en een verbeelding. Voorliggend document is de toelichting op de regels en de verbeelding. De toelichting is als volgt ingedeeld.

Het tweede hoofdstuk beschrijft de uitwerkingsregels en de beoordeling van het plan hieraan. De voorziene stedenbouwkundige opzet komt in het derde hoofdstuk aan de orde. In hoofdstuk vier worden de aanvullingen op de omgevingsaspecten uit het vigerend bestemmingsplan besproken. Hoofdstuk vijf geeft een korte toelichting op de financiële aspecten van het plan. In hoofdstuk zes worden de juridische aspecten van het plan uiteengezet, waar onder meer de verschillende bestemmingen worden toegelicht. Hoofdstuk zeven tot slot bevat een beschrijving van de manier waarop omgegaan zal worden met de inspraakreacties.

In de regels van dit uitwerkingsplan worden de bestemmingen vastgelegd en de toekomstige bouw- en gebruiksmogelijkheden bepaald. Samen met de regels vormt de verbeelding het juridisch bindende gedeelte van het uitwerkingsplan. Op de verbeelding worden in het renvooi de aanduidingen en bestemmingen aangegeven.

Hoofdstuk 2 Uitwerkingsregels

2.1 Inleiding

Voor het uitwerken van de woonbestemming gelden de volgende uitwerkingsregels waaraan (indien van toepassing) voldaan moet worden:

• a. het aantal woningen bedraagt ten hoogste 500 voor het totale plangebied;
• b. van het aantal gebouwde woningen mag ten hoogste 10% uit gestapelde woningen bestaan;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'zone - hogere grenswaarde' mogen ten hoogste 50 woningen worden gebouwd waar een hogere grenswaarde voor is verkregen. Dit aantal mag door de toename van het aantal te bouwen woningen niet worden overschreden.
• d. gronden mogen slechts worden gebruikt indien zeker is gesteld dat voldoende parkeerruimte op de gronden met de bestemming 'Verkeer' of 'Wonen - Uit te werken' in het plangebied is gerealiseerd.

2.2 Beoordeling per uitwerkingsregel

Ad. A

Bij de uitwerking van de andere deelgebieden zal het uiteindelijk aantal woningen na realisatie van dit uitwerkingsplan in acht worden genomen.

Ad. B

Deze uitwerkingsregel is niet van toepassing omdat in dit uitwerkingsplan zich geen appartementen bevinden.

Ad. C

Deze uitwerkingsregel is niet van toepassing omdat het uitwerkingsplan niet binnen het aanduidingsgebied 'geluidzone - hogere grenswaarde' is gelegen.

Ad. D

Met voorliggend uitwerkingsplan wordt voldaan aan de parkeernormen uit het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' (2018). Parkeerpockets worden mogelijk gemaakt op de gronden met de aanduiding ‘parkeerterrein’ en daarnaast worden parkeerplaatsen op eigen terrein en binnen de bestemming 'Verkeer' gerealiseerd. Op deze wijze zijn voldoende parkeerplaatsen beschikbaar.

Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundig plan

3.1 Doelstellingen

Uitwerkingsplan 8 is de achtste uitwerking van de Zuidpolder. Het stedenbouwkundig raamwerk, waarin de woonvelden moeten worden ingevuld, ligt vast. Het programma zoals in het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' beschreven vormt de basis. Door co-creatie is met toekomstige bewoners gezorgd dat de invulling aansluit op de behoeften die in Eemnes bestaan, zowel kwantitatief als kwalitatief.

3.2 Co-creatie

De invulling van de woonvelden is mede bepaald door toekomstige bewoners in diverse co-creatie avonden. Tijdens deze avonden konden de toekomstige bewoners hun mening geven over verschillende onderwerpen, onder andere over de gewenste woningtypen, de plaatsing van woningtypen in het stedenbouwkundig plan en de plaatsing van de woning op de individuele kavel.

De resultaten van deze gesprekken, de ontwikkelingen in de markt van de afgelopen jaren en de gesprekken met kopers van de woningen in de vorige deelplannen zijn input geweest voor het uiteindelijke stedenbouwkundige plan van dit achtste deelplan.

Daarnaast is er op de co-creatie avonden veel gesproken over de gewenste beeldkwaliteit wat heeft geresulteerd in het beeldkwaliteitsplan op hoofdlijnen voor het totale plangebied van de Zuidpolder.

3.3 Duurzaamheid

Voor het woongebied Zuidpolder is de doelstelling uitgesproken om de Zuidpolder duurzaam te ontwikkelen. Dit doel is in het Programma van Eisen voor het stedenbouwkundig plan vertaald in criteria waaraan de planontwikkeling moet voldoen. Deze criteria richten zich op:

• Duurzame gebiedsontwikkeling
• Duurzaam wonen (prettig wonen afgestemd op de behoefte met de mogelijkheid tot aanpassingen)
• Gebruik van duurzame materialen
• Toepassing van duurzame energie

Ook dit onderwerp is uitgebreid aan bod gekomen tijdens de co-creatie avonden. Uitgangspunten voor de toepassing van duurzame materialen en duurzame energie is onder andere in het beeldkwaliteitsplan opgenomen. Daarnaast geldt voor alle projectmatige woningen in dit deelgebied een EPC norm van 0.

3.4 Structuur

Dit achtste uitwerkingsplan, deelplan 2.3, is gelegen aan de oostkant van het woongebied Zuidpolder. De opzet van de verkaveling van het oostelijk deel van de Zuidpolder is anders van opzet dan de rest van de Zuidpolder. De woonvelden zijn gelegen om één centrale groene plek in de buurt. Het deelgebied 2.3 wordt gevormd door 3 woonvelden ten noorden van deze groene plek en de eerste 5 vrije kavels aan de oostgrens van het plangebied.

De west-oost georiënteerde kavelrichting van de landschappelijke onderlegger is in dit deelgebied afleesbaar door de watergang tussen de Ruizendaallaan en de Molsingel. Deze watergang loopt door richting de Wakkerendijk.

De groenplek centraal in de buurt zorgt voor de gewenste groene woonkwaliteit in de wijk. De combinatie van water en groen is mede bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte in de Zuidpolder.

Dorpse sfeer in de woonvelden

Het dorpse woonmilieu dat gecreëerd is door een gevarieerde stedenbouwkundige structuur is doorvertaald in de woonvelden. De woonvelden liggen binnen het raamwerk van deze structuur. De gewenste dorpse sfeer wordt versterkt door diverse elementen die bepalend zijn voor een dorps karakter zoals, diversiteit in kavelgroottes, variatie in woningtypen; parkeren zoveel mogelijk op eigen terrein en in parkeerkoffers; en gevarieerde oriëntatie op de omgeving.

Het uitwerkingsplan bestaat uit een woongebied waar 51 woningen worden gerealiseerd. Om het parkeren zoveel mogelijk uit de straat te houden, is er één parkeerkoffer in het meest westelijke woonveld en hebben de meeste woningen parkeren op eigen terrein.

Een deel van de straten zijn iets verschoven ten opzichte van de plankaart van het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening'. Dit is noodzakelijk omdat een aantal van de straten in plaats van éénrichtingsstraten is uitgewerkt als tweerichtingsstraten. De structuur van de buurt is niet veranderd, het zijn minimale verschuivingen tussen de bestemmingen 'Verkeer' en 'Wonen - uit te werken'.

Het moederplan biedt voor deze kleine wijzigingen de mogelijkheid in artikel 12. Hierin wordt onder andere als voorwaarde gesteld dat het totale oppervlak openbaar gebied niet wordt verkleind. Hier wordt bij deze wijziging aan voldaan.

Deze verschuivingen en de invulling met een gevarieerd woonprogramma resulteren in een ontspannen woonmilieu met een dorps en landelijk karakter.

Figuur 3.1 Voorlopig ontwerp stedenbouwkundig plan (deelgebied 2.3 donker gekleurd)

3.5 Programma

De woonvelden van het Uitwerkingsplan 8 Zuidpolder Woongebied, deelgebied 2.3 zijn bestemd voor woningen en één parkeerkoffer.

Op 21 september 2015 is de nieuwe woonvisie van Eemnes voor 2015 vastgesteld. Deze nieuwe woonvisie geeft het nieuwe beleid voor de komende jaren op het gebied van de woning ontwikkeling. Dit vervangt het in 2011 vastgestelde Programma van Eisen voor de Zuidpolder op basis van de Woonvisie uit 2007. In de Woonvisie 2015 staat dat er ruimte is voor de nieuwbouw van 70 woningen per jaar in Eemnes. Zuidpolder mag daar een groot deel van invullen. De gemeente gaat uit van gemiddeld 40 woningen per jaar.

Figuur 3.2 Woningbouwprogramma (bron: Woonvisie Eemnes 2015)

Op basis van de maatregelen in de Woonvisie kunnen er in totaal circa 490 woningen worden ontwikkeld in de Zuidpolder.

Binnen dit achtste uitwerkingsplan wordt een deel hiervan gerealiseerd in het onderstaande programma:

• 5 sociale koopwoningen
• 7 middeldure koopwoningen
• 32 dure koopwoningen
• 7 vrije kavels.

Dit is het aantal opgenomen in de huidige verkaveling. Binnen het bouwvlak kan deze verkaveling nog worden aangepast.

Als er wordt gekeken naar alle uitwerkingsplannen die tot nu toe zijn vastgesteld (UWP 1 t/m 8) is de verdeling als volgt:

• 114 woningen Goedkoop (uitgaande van maximaal 20 appartementen in UWP 7)
• 14 woningen Goedkoop/midden
• 84 woningen Middelduur
• 122 Duur

Geluidwerende voorziening

Voor de ontwikkeling van woningbouw is het noodzakelijk om een geluidwerende voorziening langs de A27 aan te leggen. Hiervoor is de strook langs de A27 opgenomen in het bestemmingsplan 'Herziening geluidwering Zuidpolder'.

De geluidswering is nog niet gerealiseerd bij de bouw van de eerste woningen, maar inmiddels is gestart met de voorbereidingen voor de bouw en naar verwachting zal de geluidwering eind 2018 gereed zijn.

Voor een deel van de woningen in de Zuidpolder zal na de bouw van de geluidwering toch een hogere grenswaarde moeten worden aangevraagd. Dit uitwerkingsplan valt niet binnen de aanduiding 'zone - hogere grenswaarde'. Daarom hoeft voor de te realiseren woningen in dit deelplan geen aanvullend akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.

3.6 Verkeer

3.6.1 Autoverkeer

Voor de ontsluiting van de nieuwe wijk is de Zuidersingel aangewezen als de belangrijkste verkeersader. Vanaf de Zuidersingel lopen de ontsluitingswegen het plangebied in.

De eerste wijkontsluiting, de Ruizendaallaan, ligt ten zuiden van het gemeentehuis en loopt door tot aan dit deelgebied 2.3 (ligt hier direct ten noorden). Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Ruizendaallaan aan de oostzijde van het deelgebied via de Hilhorststraat en via de Molsingel aan de westzijde van het deelgebied. Binnen het deelgebied liggen meerdere korte ontsluitingsstraten.

De inrichting van de wegen in de Zuidpolder is afhankelijk van de functie van die wegen binnen het systeem. De wijkontsluiting krijgt een andere inrichting en profilering dan de erftoegangswegen. De wegen worden ingericht volgens de eisen van 'duurzaam veilig'. Binnen de wijk zullen alle wegen een maximale toegestane snelheid van 30 kilometer per uur hebben. De auto is waar mogelijk 'te gast': Elk profiel moet ten minste een bepaalde mate van verblijfskwaliteit in zich hebben.

Figuur 3.3 Ontsluiting Zuidpolder

Parkeren

In het plan wordt uitgegaan van een parkeernormering die gekoppeld is aan het prijsniveau van de woning, overeenkomstig de aanbevelingen uit de ASVV 2012.

Voor het bepalen van de te hanteren parkeernormen is het plangebied getypeerd als een 'weinig stedelijk gebied'. De parkeernormen uit het vigerende bestemmingsplan worden overgenomen.

Voor het voorliggende plan zijn de volgende parkeernormen van toepassing;

Type / Segment	Eenheid	Min.*	Bezoekersaandeel**
Goedkoop ***	woning	1,7	0,3
Middelduur ***	woning	1,9	0,3
Duur ***	woning	2,2	0,3
Serviceflat/aanleunwoning	woning	0,6	0,3
Seniorenwoning	woning	1,4	0,3
Bedrijf, beroep aan huis	40 m² bvo	0,4	-

*) norm per woning inclusief bezoekers aandeel

**) minimum aantal per woning op de openbare weg t.b.v. bezoekers

Tabel 3.1 parkeernormen uitwerkingsplan

Het benodigd aantal parkeerplaatsen wordt gerealiseerd door parkeerplaatsen te maken in de openbare ruimte, in een ‘parkeerkoffer’, en op eigen terrein. Dit laatste zal plaatsvinden bij bijna alle woningen, met uitzondering van de tussenwoningen en een enkele hoekwoning.

Parkeren op eigen terrein

Gestreefd wordt naar zoveel mogelijk parkeren op eigen terrein, maar alleen bij woningen die hiervoor de ruimte hebben. De parkeerplaatsen op eigen terrein tellen niet volledig mee in de parkeerbalans. Hiervoor zal gerekend worden met de berekeningsaantallen uit de ASVV 2004 (CROW, 2004):

Parkeervoorziening*	Theoretisch aantal	Berekeningsaantal	Opmerking
Enkele oprit zonder garage	1	0,8	Oprit min. 5,0m diep
Lange oprit zonder garage	2	1,0	Oprit min. 11,0m diep
Dubbele oprit zonder garage	2	1,7	Oprit min. 4,5m breed
Garage zonder oprit (bij woning)	1	0,4
Garagebox niet bij woning	1	0,5
Garage met enkele oprit	2	1,0	Oprit min. 5,0m diep
Garage met lange oprit	3	1,3	Oprit min. 11,0m diep
Garage met dubbele oprit	3	1,8	Oprit min. 4,5m breed

Tabel 3.2 parkeren op eigen terrein

Parkeerkoffer

Parkeerkoffers zijn parkeerplaatsen tussen en achter de woningen in. Deze liggen verscholen tussen de woningen met de korte zijde aan de doorgaande weg en in dit geval loopt het door tot achter de woningen. De toegangen naar deze parkeerkoffers worden versmald met bijvoorbeeld hekwerken, poorten of hagen. Zo krijgen de parkeerkoffers een semi-openbaar karakter. Binnen deelgebied 2.3 wordt één parkeerkoffer gerealiseerd in het westelijke woonveld.

Parkeren op straat

Naast de parkeerkoffer wordt een klein deel van het parkeren in het openbaar gebied op straat opgelost. Langs de Molsingel en langs de interne ontsluitingsstraten worden langsparkeerplekken gerealiseerd.

Parkeerbalans

Onderstaande parkeerbalans laat het benodigde aantal parkeerplaatsen zien voor deelplan 2.3 en enkele woningen uit de volgende fase 3.3. Deze woningen zijn meegenomen in de parkeerbalans om in de vervolgfase geen tekort te krijgen in de parkeerbalans.

Voor de 60 woningen in dit plandeel zijn in totaal 125 parkeerplaatsen nodig. Hiervan worden er 56,8 op privéterrein gerealiseerd. In de openbare ruimte is er plek voor 72 parkeerplaatsen. Verdeeld over 4 zones (12, 13, 14 en 15) levert dit een positieve parkeerbalans op van + 3,8. Er worden dus voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

Voor de woningen aan de Molsingel zijn voor het bezoekersparkeren (14 woningen x 0,3 bezoekersparkeren = 4,2 parkeerplaatsen) een viertal parkeerplaatsen aan de Ruizendaallaan meegenomen in de parkeerbalans. Door een voetgangersbrug (centraal) en de autobrug aan de oostzijde zijn deze parkeerplaatsen goed bereikbaar.

Figuur 3.4 Parkeerbalans deelgebied 2.3

3.6.2 Langzaam verkeer

Voor de toekomstige bewoners is het belangrijk dat er voldoende langzaam verkeersverbindingen aanwezig zijn met voorzieningen en recreatieve routes. De verbindingen naar de voorzieningen bestaan uit heldere routes naar het dorpshart en overige voorzieningen, zoals scholen en sportvelden.

Aan de noordwestzijde van het plangebied is via de Hoogeboomstraat een langzaam verkeersverbinding bereikbaar welke wordt aangesloten op de bestaande ontsluitingsstructuur.

3.7 Water en Groen

3.7.1 Waterstructuur

Voor de waterstructuur is voldaan aan verschillende eisen van het waterschap. In ieder geval dient het oppervlaktewater in het plangebied 100% van de gedempte watergangen te compenseren, daarnaast moet 10% van het verhard oppervlak aan water worden toegevoegd.

Binnen de Zuidpolder wordt 1,4 ha open water gerealiseerd wat voldoende is en aanvullend wordt er 0,75 ha in de retentiezone gerealiseerd (50% van het totale oppervlak van de retentiezone).

Daarnaast is voldaan aan de eisen van het waterschap op het gebied van waterdiepte, taludhellingen en plasdrasbermen in de profielen en is rekening gehouden met waterbreedtes voor het onderhoud van de watergangen, overwegend rijdend.

3.7.2 Groenstructuur

De groenstructuur van de Zuidpolder sluit aan op de bestaande groenstructuur van Eemnes en is onderdeel van de hoofdstructuur van de wijk. De landschapsrichting van de ondergrond is in hoofdzaak aanleiding voor verschillende groene verbindingen. De grote groenplek in deze buurt is hierop een uitzondering. In aanvulling op de langgerekte plantsoenen Van Eijdenplantsoen en Van Wegenplantsoen is in deze buurt gekozen voor een groot vierkant veld. Dit biedt andere mogelijkheden voor de inrichting en het gebruik waardoor de variatie van bijvoorbeeld speelgelegenheden toeneemt. De plek ligt centraal in de buurt en is daarmee voor alle woningen goed bereikbaar. Bijna alle woningen liggen daarmee of aan het groene veld of aan de buitenrand, aan het water of aan het landschap.

Spelen

Gezinnen vormen een grote deel van de doelgroep in de nieuwe Zuidpolder. Het aspect 'spelen in de wijk' is daarom erg belangrijk. Ten zuiden van deelgebied 2.3 is een speelruimte aangewezen in het plantsoen.

3.8 Beeldkwaliteit

Voor de beeldkwaliteit van de woningen is een beeldkwaliteitsplan op hoofdlijnen opgesteld. Dit document omvat de regels en richtlijnen voor de realisatie van alle gebouwen die in het plangebied van de Zuidpolder zullen worden gerealiseerd. Het beeldkwaliteitsplan is een inspiratiebron die bij de bouwplanontwikkeling zal worden toegepast om de ambitie, sfeer en intentie van de beeldkwaliteit te realiseren.

Een charmant karakter van architectuur en stedenbouw

Het dorpse karakter van Eemnes is uitgangspunt voor de beeldkwaliteit van de Zuidpolder. Kenmerkend voor de bestaande, wat oudere bebouwing van Eemnes is de duidelijke samenhang en tegelijkertijd de verscheidenheid. De verscheidenheid zit in de omvang van de bouwvolumes en in de detailleringen van de gebouwen. Dit alles echter binnen een traditionele architectuurstijl en traditioneel materiaal- en kleurgebruik.

Een langgerekt stratenpatroon met variatie in plekken

In het Masterplan is de beoogde dorpse sfeer al herkenbaar. In het plan spelen variatie in plekken, informele openbare ruimte en de ontspannen manier van ordenen een belangrijke rol. Binnen het langgerekte patroon van het onderliggend landschap zijn er geknikte verspringende straten gemaakt. Hierdoor ontstaan er in het plan kleinschalige ruimtes. Door de afwisseling in straatbreedte worden informele plekken en pleintjes gevormd. De straten zijn vervolgens ontworpen met weinig onderscheid en zonering; de voetganger heeft er prioriteit. De auto wordt zo min mogelijk op straat geparkeerd maar op de eigen oprijlaan of in parkeerhofjes tussen de woningen. Hierdoor blijft er in de straten ruimte voor een inrichting met veel bomen en overig groen. Zo biedt de Zuidpolder een aangename ruimte voor ontmoeten en verblijven.

Variatie in eenheid

In de Zuidpolder is een grote variatie van woningtypen gepland. Deze zullen gemixt worden toegepast door de gehele wijk, waardoor een gevarieerd straatbeeld ontstaat, wat bijdraagt aan de gewenste dorpse sfeer. In het deelgebied 2.3 worden de woningtypen; eengezinswoning, twee-onder-één-kap en vrijstaand gerealiseerd. Deze afwisseling van woningtypen past bij de dorpse sfeer. Een aantal woningen in het deelplan vormen een accent in het plan.

Om te komen tot een samenhangende wijk, zijn juist bindende elementen belangrijk. De architectuurstijl sluit aan op die van de oorspronkelijke bebouwing van Eemnes. De eenheid ligt onder andere in de toepassing van kappen, kenmerkende detaillering als gootklossen en houten betimmering in de kopgevel en het traditionele materiaal- en kleurgebruik. Op deze manier ontstaat de gewenste variatie, maar is er ook sprake van een samenhangende dorpse sfeer en een eigen identiteit voor de Zuidpolder

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Voor het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' zijn in 2017 verscheidene onderzoeken uitgevoerd waaruit is gebleken dat, er vanuit omgevingsaspecten gezien, geen belemmeringen zijn voor het ontwikkelen van woningen in de Zuidpolder. Derhalve wordt voor het voorliggende plan aangesloten bij de conclusies uit deze onderzoeken.

Wat betreft het aspect geluid, het deelplan 2.3 is niet gelegen in het aanduidingsgebied 'geluidzone - hogere grenswaarden'. Daarom is geen aanvullend geluidsonderzoek nodig.

Op 4 februari 2013 is een ontheffing van de Flora- en faunawet verleend aangaande het voornemen voor de aantasting van vaste verblijfplaatsen voor een paartje van de kerkuil en steenuil aan de Wakkerendijk (ontheffing met nummer FF/75C/2012/0317). Deze ontheffing is geldig tot 1 mei 2019, en is ook geldig onder de Wet natuurbescherming. Omdat de bestemmingsplanwijziging niet leidt tot een groter negatief effect dan waar de afgegeven ontheffing in voorziet, is geen wijziging van deze ontheffing noodzakelijk. Omdat deze ontheffing van toepassing is voor de gehele Zuidpolder is deze is als Bijlage 1 bij dit uitwerkingsplan toegevoegd. Wel dient onderzoek plaats te vinden naar het voorkomen van nieuwe vaste verblijfplaatsen binnen de invloedssferen van de werkzaamheden van de steenuil en kerkuil die niet in de ontheffing zijn opgenomen. Dit is meegenomen in het natuuronderzoek (2017) dat voor het vigerende bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' is uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat indien voldoende mitigerende maatregelen worden toegepast, ontheffing van de Wnb niet nodig is.

In de navolgende paragraaf wordt het waterstructuurplan voor de Zuidpolder toegelicht welke in 2012 is opgesteld voor de Zuidpolder. Dit plan is niet geactualiseerd in het kader van het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening' maar is nog wel van toepassing.

4.1 Waterstructuurplan Zuidpolder

Voor de ontwikkelingen in de Zuidpolder, het bedrijventerrein en het woongebied, is een waterstructuurplan opgesteld (2 mei 2012). In aanvulling hierop is door Civil Support een aangepast waterstructuurplan opgesteld (d.d. november 2013).

Op dit moment bestaat het gebruik van het plangebied hoofdzakelijk uit grasland en water. De functiewijziging van het plangebied brengt significante veranderingen van het watersysteem met zich mee. Dit kan leiden tot problemen met waterkwantiteit (inundatie, water op straat) en waterkwaliteit (stank, vissterfte, etc.). Aan de andere kant biedt deze locatieontwikkeling kansen om een uitgebalanceerd watersysteem vorm te geven. Dit voorkomt problemen in de toekomst. Omdat het gebied onderdeel uitmaakt van een poldersysteem, neemt het onderzoek het hele peilvak in ogenschouw.

Het oppervlakte water van de Zuidpolder is verdeeld in 4 peilgebieden, een deel van de Zuidpolder waar een zelfde waterpeil heerst. Er wordt gebruik gemaakt van 4 waterpeilen door het hoogteverloop in het maaiveld en de hoogte van de bestaande peilgebieden in de directe omgeving.

Om het oppervlaktewater vertraagd af te voeren zijn stuwen toegepast, hierdoor blijft het water zo lang mogelijk in de Zuidpolder.

In de onderstaande figuur zijn de peilgebieden en stuwen weergegeven.

Figuur 4.2 schematische weergave peilgebieden

In de onderstaande tabel zijn de afvoerende oppervlakken (inclusief open water) per peilgebied weergegeven.

Figuur 4.3 afvoerende oppervlakken en oppervlaktewater per peilgebied

Aan de noordoostzijde van de Zuidpolder, in de groenzone tussen de Zuidpolder en de Wakkerendijk, zijn twee retentievoorzieningen opgenomen. Een retentievoorziening is een verlaagd gebied waar water tijdelijk kan worden gebufferd bij veel regenval. Beide voorzieningen hebben een volume van 1.500 m3. Deze gebieden worden gebruikt om overtallig oppervlaktewater te bufferen en is meegenomen in de bergingsberekening.

Met het waterschap Vallei en Veluwe is naar aanleiding van het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Zuidpolder' in het kader van het artikel 3.1.1 Bro vooroverleg, overeenstemming bereikt dat het tekort van de wateropgave van het bedrijventerrein in het woongebied zal worden gecompenseerd.

4.1.1 Watertoets

Het ontworpen oppervlaktewatersysteem voor Zuidpolder en de uitbreiding van het bedrijventerrein Zuidbuurt watert van west naar oost af naar het oostelijk gelegen landelijk peilgebied, aan de andere zijde van de Wakkerendijk. Hiervoor wordt een nieuwe onderdoorgang door de Wakkerendijk gerealiseerd.

Er wordt door dit nieuwe watersysteem nergens aangesloten op het bestaande watersysteem van de bebouwde kom van Eemnes. Het bestaande watersysteem kan namelijk geen extra afvoer dragen. Het ontworpen oppervlaktewatersysteem voor de Zuidpolder voldoet aan de ontwerp- en bergingseisen van het waterschap. Zo is er gekeken naar de maximaal toelaatbare peilstijging bij van te voren bepaalde buien en of het watersysteem voldoende buffer heeft. Uit de toetsing blijkt dat het ontworpen watersysteem ruim voldoet aan de bergingseisen van het waterschap. Daarnaast is het ontwerp getoetst aan de ontwerpeisen van het waterschap voor beheer en onderhoud, zoals taluds en waterbreedtes.

De sloten worden vanaf de rijbaan onderhouden, m.u.v. de watergang grenzende aan de wijk Zuidbuurt aan de noordzijde van de Zuidpolder. Hiervoor worden 2 inlaatplaatsen aangebracht om varend onderhoud mogelijk te maken.

De riolering bestaat uit een systeem waarbij huishoudelijk afvalwater en regenwater gescheiden worden ingezameld. Het huishoudelijke afvalwater wordt ingezameld en afgevoerd naar een rioolgemaal.

Verharding, van woningen en wegen, die grenzen aan oppervlaktewater kunnen daar rechtstreeks op worden aangesloten. De overige verharding wordt middels hemelwaterriolering afgevoerd.

Het plangebied watert af door de sloten ten en plaatselijk aanvullende drainage, een ondergronds buizenstelsel voor het afvoeren van water naar sloten. Uit de berekeningen blijkt dat alleen de wegen die niet grenzen aan een sloot voorzien hoeven te worden van drainage.

4.1.2 Geohydrologie en drainage

In het rapport van Civil Support worden 4 peilen aangebracht, namelijk:

• Bedrijventerrein, met als peil +0,10 m (t.o.v. N.A.P.);
• Zuidwestelijke deel van de nieuwbouwlocatie, met als peil -0,30 m (t.o.v. N.A.P.);
• Noordwestelijke deel van de nieuwbouwlocatie, met als peil -0,50 m (t.o.v. N.A.P.);
• Oostelijk deel van de nieuwbouwlocatie, met als peil -0,70 m (t.o.v. N.A.P.).

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Systematiek bestemmingen

De planregels zijn opgedeeld in 4 hoofdstukken. In het eerste hoofdstuk worden de inleidende regels gegeven. In het tweede hoofdstuk is de bestemmingsregeling gegeven die gelden voor het plangebied. In hoofdstuk 3 zijn vervolgens de algemene regels opgenomen. Tot slot staan in hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels.

Dit uitwerkingsplan is een uitwerking van het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening'. Krachtens artikel 3.6 onder 3 Wro maken de regels van dit uitwerkingsplan deel uit van het bestemmingsplan. Derhalve is in deze uitwerking naast de regels alleen de naam waaronder het plan kan worden aangehaald vastgelegd. Voor de begripsbepalingen wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Woongebied Zuidpolder, 2e herziening'. In dit uitwerkingsplan is een bestemming uit het moederplan uitgewerkt: 'Wonen - Uit te werken'. Hiertoe zijn in het uitwerkingsplan de bestemmingen Verkeer en Wonen opgenomen.

Onderstaand is uiteen gezet wat de functie van het artikelen is binnen het bestemmingsplan.

Artikel 2 Verkeer

Binnen deze bestemming wordt de verkeersruimte van het plangebied mogelijk gemaakt. Op de gronden met deze bestemming is de verkeersruimte met daarbij behorende voorzieningen opgenomen en eveneens zijn parkeervoorzieningen, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige doeleinden en nutsvoorzieningen mogelijk binnen deze bestemming.

Artikel 3 Wonen

Binnen deze bestemming zijn de te realiseren woningen opgenomen. Hiernaast biedt de bestemming tevens ruimte aan beroepsmatige activiteiten aan huis en aan tuinen, erven en bijgebouwen. Binnen de bestemming zijn de bebouwingsvlakken voor de hoofdbebouwing aangegeven, die via de regels bepalen welke de gebruiks- en inrichtingsmogelijkheden zijn, zoals die gelden ten aanzien van de situering van de woningen, de bouwhoogte en de situering van bijgebouwen.

Op de gronden met de aanduiding 'parkeerterrein' is parkeren binnen dit uitwerkingsplan mogelijk

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

De gemeente Eemnes is voornemens om de ruimtelijke ontwikkeling zoals die in het bestemmingsplan mogelijk is gemaakt gezamenlijk met de overige grondeigenaren in het plangebied uit te voeren. Hiertoe is een samenwerkingsovereenkomst getekend op 22 augustus 2013 die dient als anterieure overeenkomst in het kader van de Wro. De kosten die met de ruimtelijke ontwikkeling samenhangen worden gedekt door de opbrengsten die voortkomen uit de uitgifte van bouwrijpe kavels. Door in de samenwerkingsovereenkomst alle afspraken vast te leggen, waarmee het kostenverhaal zeker is gesteld, is het dus niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Ter inzage legging

Burgemeester en wethouders moeten met toepassing van artikel 3.6, lid 1b van de Wet ruimtelijke ordening het moederplan uitwerken. Een besluit tot planuitwerking mag pas worden vastgesteld nadat belanghebbenden in de gelegenheid zijn gesteld tegen het ontwerp van het uitwerkingsplan zienswijzen naar voren te brengen.

Het ontwerp uitwerkingsplan wordt in het kader van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode is er de mogelijkheid om zienswijzen op het uitwerkingsplan in te dienen.