Heeren van Werkhoven

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Ruim 70 jaar is het loonwerkersbedrijf A.N. van Impelen & Zn Werkhoven BV gevestigd op het perceel Herenstraat 44 in Werkhoven. De werkzaamheden van het bedrijf bestaan uit de verhuur van en het uitvoeren van werkzaamheden met grondverzet- en landbouwmachines. Wanneer de machines niet in gebruik zijn staan deze gestald op het perceel aan de Herenstraat. Daarnaast vindt op dit perceel kleinschalig onderhoud en de administratie plaats. Tevens is op het perceel een bedrijfswoning aanwezig.

 

In het verleden lag het perceel Herenstraat 44 en 44a aan de buitenzijde van het dorp. Door de nieuwbouw van plan Pelikaan (jaren tachtig) is het perceel echter centraal in het dorp komen te liggen. Voor het loonwerkersbedrijf A.N. van Impelen & Zn Werkhoven BV is een nieuwe bedrijfslocatie gevonden aan de Schadewijkerweg 2a te Odijk. Daarmee is de locatie aan de Herenstraat 44 en 44a in Werkhoven vrijgekomen voor herontwikkeling naar woningbouw.

 

In het geldende bestemmingsplan BP Schadewijkerweg 2a (Odijk) en Herenstraat 44 en 44a  (Werkhoven) is voorzien in uitwerkingsplicht voor het college waarin de voorwaarden zijn opgenomen waaronder het college medewerking kan verlenen aan de verdere uitwerking. In hoofdlijnen is bepaald dat maximaal 30 woningen gerealiseerd mogen worden bestaande uit 2 bouwlagen en een kap.

1.2 Plangebied

Herenstraat 44, Werkhoven

De locatie ligt in de kern Werkhoven en wordt in zijn geheel omringd door woningen. Op de locatie is momenteel circa 2.700 m² aan bedrijfsbebouwing en een bedrijfswoning van circa 130 m² aanwezig. De volgende afbeelding toont de begrenzing van de ontwikkellocatie.

 

Begrenzing locatie Herenstraat 44 en 44a

 

Aan de noordzijde van het plangebied is een kavel gelegen die in eigendom verkregen is van de gemeente Bunnik. Deze kavel maakt onderdeel uit van de planontwikkeling. Binnen het nu geldende bestemmingsplan 'Dorp Werkhoven 2012' heeft deze kavel een verkeersbestemming waarmee deze ingezet kan worden t.b.v. het parkeren. De bestemming voor de kavel wijzigt niet.

  

1.3 Geldend bestemmingsplan

De ontwikkellocatie Herenstraat 44 en 44a ligt deels binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'BP Schadewijkerweg 2a (Odijk) en Herenstraat 44 (Werkhoven)'. Dit bestemmingsplan is op 28 juni 2018 vastgesteld door de raad van de gemeente Bunnik. De volgende afbeelding toont een fragment van dit bestemmingsplan

 

 

Fragment verbeelding bestemmingsplan 'BP Schadewijkerweg 2a (Odijk) en Herenstraat 44 (Werkhoven)'.

   

In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Wonen - Uit te werken'. Met deze bestemming is geregeld dat het college onder voorwaarde de bestemming verder moet uit werken. Na vaststelling van het uitwerkingsplan door het college kunnen vervolgens de omgevingsvergunningen voor het bouwen worden afgeven waarna over gegaan kan worden tot realisatie.

 

De parkeervoorzieningen, zoals deze voorzien zijn in de noordzijde van het plan, liggen binnen het bestemmingsplan 'Dorp Werkhoven 2012'. Hierin heeft dit deel reeds de bestemming 'Verkeer'. Een aanpassing van de bestemming is voor dit deel van het plan niet nodig. 

 

1.4 Stedenbouwkundigplan en beeldkwaliteitsplan

Voor de verdere uitwerking van het plan is een stedenbouwkundigplan opgesteld. Dit stedenbouwkundigplan geeft richting aan de verdere uitwerking en vormt de basis van dit uitwerkingsplan. Het bestaat uit een beschrijving en motivatie van het stedenbouwkundig plan en bevat een beschrijving van de indeling van de openbare ruimte.

 

Naast het stedenbouwkundig plan is ook een document met welstandscriteria opgesteld. Dit plan gaat onderdeel uitmaken van de gemeentelijke welstandsnota. Het document met welstandscriteria is richtinggevend, het geeft de beoogde sfeer en kwaliteit aan, maar is dermate flexibel dat ontwerpers een eigen invulling aan de richtlijnen kunnen geven.

 

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 4 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. 

 

Een uitgebreide beleidsbeschrijving is niet in dit uitwerkingsplan opgenomen. Het plan is opgesteld overeenkomstig de uitwerkingsregels die daarvoor opgenomen zijn in het vigerende bestemmingsplan. Het uitwerkingsplan, zal na vaststelling door het college, onderdeel uitgaan maken van het bestemmingsplan 'BP Schadewijkerweg 2a (Odijk) en Herenstraat 44 (Werkhoven)'. Hierin is een beleidsbeschrijving opgenomen en is reeds onderbouwd hoe deze ontwikkeling zich verhoud tot de geldende beleidskaders. 

  

2 Planbeschrijving

 

2.1 Herenstraat 44 en 44a

Nu alle bedrijfsactiviteiten van het loonwerkersbedrijf, aan de Herenstraat 44 en 44a, worden gestaakt kan de bedrijfsbebouwingen gesloopt worden. Daarmee is de weg vrij om onder voorwaarden de locatie naar woningbouw her te ontwikkelen. In het vigerende bestemmingsplan zijn hiervoor regels opgenomen. In de navolgende opsomming zijn de uitwerkingsregels weergegeven:

• het aantal woningen bedraagt minimaal 21 woningen en maximaal 30 woningen, waarvan tenminste 30% sociale huurwoningen;
• op gronden ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' zijn geen woningen toegestaan. In een uitwerkingsplan mogen afwijkingsbepalingen worden opgenomen voor het mogelijk maken van woningen binnen de aanduiding indien uit nader onderzoek blijkt dat voor deze woningen een goed woon- en leefklimaat te realiseren is;
• de woningen hebben maximaal 2 bouwlagen met een kap, passend binnen de maat en schaal van de omliggende bebouwing;
• de ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waterhuishouding ter plaatse en de waterbeheerder hierover heeft geadviseerd;
• de benodigde parkeerplaatsen dienen, conform de nota ‘Parkeernormen gemeente Bunnik 2008’ binnen het gebied met de bestemming 'Wonen - Uit te werken' gerealiseerd te worden. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met de wijziging;
• ter plaatse van de nieuwe woningen moet sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat;
• de ontwikkeling mag geen onevenredige afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• de ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de aanwezige flora en fauna;
• er dient aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie.

Door de ontwikkelende partij, Kalliste Woningbouwontwikkeling B.V., is in samenspraak met Wolfs architecten en buro SRO een document met welstanscriteria en een stedenbouwkundig plan opgesteld. Het woonprogramma, zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan, bestaat uit 12 tussenwoningen, 6 hoekwoningen, één tweekapper en 9 sociale woningen in de vorm van appartementen. De onderstaande afbeelding laat deze verkaveling zien.

 

^{Verkavelingsplan (bron: buro SRO)}

 

Het stedenbouwkundigplan dient als uitgangspunt voor dit uitwerkingsplan. In het uitwerkingsplan is er voor gekozen het plan iets globaler te houden. Daarmee is er in de verdere architectonische uitwerking nog ruimte voor een verdere nadere detaillering. Over de realisatie van sociale huurwoningen zijn in de intentie-overeenkomst nadere afspraken gemaakt.

3 Haalbaarheid

3.1 Milieu

3.1.1 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Planspecifiek

Herenstraat 44

De voorgenomen ontwikkeling betreft de wijziging van het perceel van bedrijf naar wonen. Een dergelijke wijziging houdt een strenger bodemgebruik in. Ten aanzien van de woonfunctie gelden namelijk hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit. Ter plaatse van het plangebied zal derhalve een bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden. De verplichting om een dergelijk onderzoek uit te voeren is opgenomen als uitwerkingsvoorwaarden binnen de bestemming 'Wonen - Uit te werken'.

 

Er is een vooronderzoek conform NEN 5725 en een terreininspectie uitgevoerd. In het verleden zijn diverse onder- en bovengrondse brandstoftanks aanwezig geweest. Deze zijn geen van allen meer aanwezig, met uitzondering van de een bovengrondse dubbelwandige brandstoftank (boven een lekbak).

Op de locatie zijn in het verleden (1994 en 1996) diverse onderzoeken zijn uitgevoerd. Tevens is een beoordeling van de provincie Utrecht beschikbaar met betrekking tot deze rapporten (kenmerk 2009INT239287, d.d. 11 maart 2009). Bij de eerder uitgevoerde onderzoeken is vastgesteld dat op de locatie sprake is van een ernstige verontreiniging met minerale olie (grond en grondwater). Geconcludeerd werd dat nader onderzoek nodig is, maar dat dit later in samenloop met andere werkzaamheden kan worden uitgevoerd.

Volgens informatie van de voormalige eigenaar van het perceel is een deel van de verontreiniging met minerale olie afkomstig van de belendende percelen (nr. 46 voormalige fietsenmaker en nr. 50 voormalig garagebedrijf).

Verder is de locatie gelegen in een gebied waar vroeger sprake was van boomgaarden. Volgens historisch kaartmateriaal is rond 1960 een sloot gedempt, die was gelegen op de perceelsgrens oostelijk van de huidige loodsen. De lengte bedraagt circa 70 meter.

 

Op basis van het vooronderzoek is in het kader van het vigerend bestemmingsplan een eerste inschatting gemaakt van de bodemkwaliteit. In de uitwerkingsregels is vervolgens opgenomen dat de bodemkwaliteit voldoende moet zijn voor de beoogde woningbouw.

 

Door IDDS is nader onderzoek op de locatie Van Impelen uitgevoerd (rapport 1809L833/IDI/rap3 / 19-11-2019). Uit het onderzoek is gebleken dat de toplaag plaatselijk licht verontreinigd met PCB. De ondergrond verontreinigd is met enkele zware metalen. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en molybdeen. Ter plaatse van de onderzoekslocatie is daarmee sprake van gevallen van ernstige bodemverontreiniging met minerale olie. Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging geldt, vanuit voornoemde wetgeving, een saneringsnoodzaak. Door IDDS is een saneringsplan opgesteld. Dit saneringsplan is voorgelegd aan het bevoegd gezag en akkoord bevonden.

 

Na vaststelling van het uitwerkingsplan wordt de sanering uitgevoerd en is de bodemkwaliteit van voldoende kwaliteit voor woningbouw. De kosten voor sanering zijn op basis van het saneringsplan geraamd. Gebleken is dat het plan uitvoerbaar is.

 

In reactie op het uitwerkingsplan is door de Omgevingsdienst Regio Utrecht opgemerkt dat onderzoek naar asbest in de bodem in onvoldoende mate heeft plaatsgevonden. Dit onderzoek zal nog nader uitgevoerd moeten worden. Alvorens vergunningen op basis van dit uitwerkingsplan kunnen worden afgegeven zal dit onderzoek afgerond moeten zijn en akkoord bevonden door de Omgevingsdienst.

3.1.2 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling op deze locatie betreft de realisatie van woningen. Wonen wordt, in het kader van de Wet geluidhinder, gezien als een geluidsgevoelige bestemming. Voor het toevoegen van geluidsgevoelige bestemmingen binnen een onderzoekszone van een (spoor)weg moet akoestisch onderzoek uitgevoerd worden.

 

Het plangebied ligt in de kern Werkhoven, omgeven door enkel 30 km/h-wegen. Volgens artikel 74 van de Wet geluidhinder is rondom dergelijke wegen geen geluidszone aanwezig en hoeft de geluidbelasting op de woningen derhalve niet getoetst te worden aan de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet echter wel gekeken worden of ten gevolge van het wegverkeer sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op de locatie.

 

De volgende afbeelding toont een fragment van de geluidbelastingkaart van de Omgevingsdienst Regio Utrecht.

 

Geluidbelastingkaart Omgevingsdienst Regio Utrecht

 

Uit voorgaande afbeelding blijkt dat bijna het gehele plangebied een geluidbelasting heeft lager dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Derhalve kan gesteld worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Slecht het meest oostelijke deel van het plangebied heeft een geluidbelasting boven de voorkeursgrenswaarde. Het plangebied wordt echter enkel omgeven door 30 km/h-wegen. Voor dergelijke wegen is het niet mogelijk een hogere waarde aan te vragen op basis van de Wet geluidhinder. Voor de woningen geldt dat voldaan zal moeten worden aan het wettelijk binnenniveau zoals vereist in het bouwbesluit. De karakteristieke geluidwering van een gevel volgens het Bouwbesluit is 20 dB. Dit betekent dat extra geluidwerende maatregelen getroffen te worden. Deze moeten beschreven worden in een akoestisch onderzoek naar de geluidwering van de gevel. Dit onderzoek kan gelijktijdig met de aanvraag Omgevingsvergunning voor bouwen t.z.t. worden ingediend.

3.1.3 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (Wm) gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit

Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen). Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % (= 1,2 μg/m³) bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2)een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen of een kantoor van minder dan 100.000 m² bvo niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

 

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 meter aan weerszijden van rijkswegen en 50 meter langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt.

 

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan of uitwerkingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

 

Planspecifiek

De realisatie van woningen op de locatie kan, gezien de zeer beperkte omvang (< 1.500 woningen), aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. Aan de andere kant wordt 'wonen' in het Besluit gevoelige bestemmingen niet gezien als een gevoelige bestemming.

 

Via de website van de Omgevingsdient Regio Utrecht is nagegaan of ter plaatse van de Herenstraat te Werkenhoven er een overschrijding is van de normen voor PM10 of NO2. Voor PM10 is de concentratie van 19 - 20 µg/m3 (peiljaar 2018), voor NO2 14 - 16 µg/m3 (peiljaar 2018). Daarmee wordt voldaan aan de gestelde normen.

3.1.4 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling op deze locatie voorziet in de realisatie van 29 woningen. Wonen wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige functie. Derhalve is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van de locatie. Uit een korte inventarisatie, op basis van het geldende bestemmingsplan, blijkt dat in de omgeving van het plangebied twee bedrijven aanwezig zijn, zie de volgende tabel.

 

Locatie	Milieucategorie	Richtafstand	Afstand tot plangebied
Zwaanweg 17 (supermarkt)	1	10 meter	0 meter
Zwaanweg 50	2	30 meter	50 meter

    

Op het perceel Zwaanweg 50, ten zuid westen van de locatie, is momenteel geen bedrijf aanwezig. In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie Zwaanweg 50 echter nog wel een aanduiding waardoor bedrijvigheid tot en met categorie 2 op het perceel is toegestaan. Uit voorgaande tabel blijkt echter dat aan de richtafstand wordt voldaan. Hierbij wordt opgemerkt dat de beoogde nieuwbouw voor de eventuele bedrijfsactiviteiten niet maatgevend is en een eventueel bedrijf ook niet gehinderd wordt in zijn mogelijkheden als gevolg van dit project.

 

De supermarkt op de Zwaanweg 17 grenst direct aan het plangebied. Ten opzichte van dit bedrijf geldt een minimaal aan te houden afstand van 10 meter gemeten vanaf de nieuw te bouwen woningen tot het perceel van de supermarkt. In de verkavelingsopzet is rekening gehouden met deze richtafstand. De woningen staan op een afstand van 10 meter tot de buurtsuper. Daarmee wordt voldaan aan deze richtafstand.

3.1.5 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

 

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan of uitwerkingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

 

Indien een  uitwerkingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende uitwerkingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

 

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een fragment van de Atlas leefomgeving.

 

Fragment risicokaart Atlas leefomgeving

 

Uit de kaart blijkt dat in de directe omgeving van de locatie geen risicovolle inrichting en/of transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde risicobron is het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N229. De afstand tussen de locatie en de weg bedraagt circa 500 meter. Gezien deze ruime afstand vormt de transportroute geen belemmering voor de realisatie van woningen op het perceel.

3.2 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

3.2.1 Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

 

Planspecifiek

Een ruimtelijke ontwikkeling moet voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: het 'standstill beginsel'. Dit beginsel houdt in dat, als gevolg van de ontwikkeling, geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kader van de watertoetsproces moeten de gemeente en het waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Volgens de 'Beleidsregels op grond van de Keur' van het Hoogheemraadschap dient een toename van verharding van meer dan 500 m² in stedelijk gebied. Het minimaal benodigd oppervlak open water bedraagt 15% van het aan te leggen extra verhard oppervlak.

 

Het perceel Herenstraat 44 heeft een oppervlakte van 4.550 m². In de huidige situatie is hiervan circa 2.960 m² bebouwd. Het overige deel van het perceel is nagenoeg geheel verhard. In het kader van de herontwikkeling zal alle bebouwing gesloopt worden. Op basis van de schetsverkaveling is de toekomstige verhardingssituatie van het plangebied in beeld gebracht.

 

	Toekomstige situatie
Verharding (bebouwing)	1.370 m2
Verharding (bestrating + 20% tuin)	1.566 m2
Onverhard (groen + 80% tuin)	1.614 m2
Water	0 m2
Totaal	4.550 m2

 

Ten opzichte van de huidige situatie, waarin het plangebied geheel verhard is, zal het verhard oppervlak van het plangebied afnemen met  circa 1.600 m². Voor de ontwikkeling is opnieuw de Digitale Watertoets doorlopen. De uitkomsten van deze toets zijn als bijlage opgenomen bij dit uitwerkingsplan.

  

3.3 Verkeer en parkeren

 

3.3.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' deze kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Planspecifiek

In de nieuwe situatie worden 29 woningen opgericht. Op basis van de kengetallen van het CROW (gemiddeld circa 8 verkeersbewegingen per woning per etmaal) zal in de nieuwe situatie de verkeersgeneratie circa 232 vervoersbewegingen per etmaal bedragen. De ontsluiting van een deel van het  woongebied zal via de Zwaanweg, ter hoogte van de Bovenkamp, plaatsvinden. De Zwaanweg is een wijksontsluitingsweg met een breed genoeg profiel. De extra verkeersbewegingen op de Zwaanweg zijn op een goede wijze inpasbaar. Daarnaast ontsluiten ook vijf woningen direct op de Herenstraat en is er een ontsluiting aan De Stalen Boog. De Herenstraat kent ook voldoende capaciteit om de verkeersbewegingen als gevolg van deze woningen op te vangen.

3.3.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. 

 

Op basis van de uitgave van het CROW heeft de gemeente Bunnik op 23 december 2008 haar eigen parkeernormen vastgesteld. Bij de verdere planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met deze normen. Dit is primair voor de locatie in Werkhoven voor belang. Omdat de koppeling van parkeernormen via de bouwverordening is komen te vervallen is in de planregels van dit uitwerkingsplan een koppeling gemaakt met de parkeernormen zoals vastgesteld op 23 december 2008 en geactualiseerd op 19 maart 2019.

 

Planspecifiek

Binnen het plangebied worden 29 woningen gerealiseerd. De nota parkeernormen gaat bij het bepalen van de norm uit van de gemiddelde norm op basis van het ASVV waarna dit gemiddelde vermeerderd wordt met 15%. Dit om dat gebleken is dat het gemiddelde auto bezit in de gemeente hoger ligt dat het landelijk gemiddelde.

 

De stedelijkheidsgraad van Werkhoven is, conform de Nota parkeernormen, niet stedelijk. Uitgegaan mag worden van de 'schil centrum' conform beleidskeuze 3 in de Nota.

 

Daarmee komen de normen conform de Nota parkeernormen van de gemeente Bunnik op de volgende normen voor woningen.

 

type
rijwoning	1,8	20	36
huurwoning <  65 m2	1,0	9	9
			45

 

De totale parkeerbehoefte bedraagt 45 parkeerplaatsen. Conform de Nota parkeernormen moet parkeren op eigen terrein worden opgelost. Voor het bepalen van het 'eigen terrein' wordt uitgegaan van een door de gemeente bepaalde gebiedsbegrenzing. Deze gebiedsbegrenzing kan een bouwkavel zijn, echter het kunnen ook grotere plangebieden zijn, bijvoorbeeld waar een herstructurering wenselijk is of bijvoorbeeld uitbreidingslocaties. In het geval van herstructurering of uitbreidingslocaties betreft het ‘eigen terrein’ het gebied binnen de door de gemeente bepaalde begrenzing inclusief de nieuw te ontwikkelen openbare ruimte.

 

In het bestemmingsplan, waar onderhavig uitwerkingsplan onderdeel van uit gaat maken, wordt verwezen naar de Nota parkeernormen gemeente Bunnik. De realisatie van parkeerplaatsen moet conform die nota geschieden. In de nota zijn afwijkingsmogelijkheden van de parkeernorm, en alternatieven opgenomen. In paragraaf 4.4.2 wordt de mogelijkheid aangereikt om het aantal door de  initiatiefnemer te realiseren parkeerplaatsen op loopafstand, in mindering te brengen op het aantal op eigen terrein te realiseren parkeerplaatsen.

 

Ten noorden van het plangebied ligt een terrein met de bestemming “Verkeer”. Binnen deze bestemming zijn parkeerplaatsen toegestaan. Dit terrein was eigendom van de gemeente maar is inmiddels aangekocht door de initiatiefnemer. Op dit perceel worden 21 parkeerplaatsen gerealiseerd. Dat dit terrein en de daarop te realiseren parkeerplaatsen bij de ontwikkeling zouden worden betrokken, blijkt reeds uit de toelichting op het bestemmingsplan, meer in het bijzonder paragraaf 2.3 en de daarin opgenomen schetsverkaveling. De overige benodigde parkeerplaatsen (45 - 21 = 24 stuks), moeten binnen het woongebied worden gerealiseerd. Het plan voorziet in 24 parkeerplaatsen op het terrein van Van Impelen, zodat aan het gestelde in de de Nota parkeernormen gemeente Bunnik wordt voldaan.

 

3.4 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Ter bescherming van de natuurwaarden is per 1 januari 2017 de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing. Deze wet vervangt de Natuurbeschermingsweg 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. Doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.

Gebiedsbescherming

Wat betreft de gebiedsbescherming richt de Wet natuurbescherming zich op de bescherming van Natura 2000-gebieden. Per Natura 2000-gebied zijn (instandhoudings)doelen (voor soorten en vegetatietypen) opgesteld. Iedereen die vermoedt of kan weten dat zijn handelen of nalaten, gelet op de instandhoudingdoelen, nadelige gevolgen voor een Natura 2000-gebied kan hebben, is verplicht deze handelingen achterwege te laten of te beperken. 

 

Naast de bescherming vanuit de Wet natuurbescherming is in het kader van gebiedsbescherming het Natuurnetwerk Nederland (NNN) van belang. Het NNN vormt een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvatten bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. Het NNN draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang: 

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming is gericht op het bereiken of herstellen van een gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten. Op basis van de wet zijn activiteiten die schadelijk zijn voor beschermde dier- en plantsoorten verboden. Waar de voormalige Flora- en faunawet echter uitging van drie beschermingsniveaus, verdeelt de Wet natuurbescherming beschermde soorten in twee groepen:

• strikt beschermde soorten waaronder soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• andere soorten, bijvoorbeeld uit de Rode Lijst.          

Ten opzichte van de oude Flora- en faunawet zijn circa 200 soorten (vooral vaatplanten en vissen) niet langer beschermd en zijn enkele bedreigde soorten (met name bepaalde vlinders en vaatplannen) toegevoegd.

 

Planspecifiek

Door Blom ecologie is een eerste quickscan uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde plant- en diersoorten in het plangebied. Uit  dit onderzoek is gebleken dat er aanvullend onderzoek uitgevoerd moet worden naar huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.              

Binnen een straal van circa 2 km is het voorkomen bekend van de volgende vleermuissoorten: gewone dwergvleermuis, rosse vleermuis en ruige dwergvleermuis. (NDFF 2011-2021). Tijdens het veldbezoek zijn er geen sporen van vleermuizen aangetroffen. Wel zijn er kieren van voldoende grootte bij de bestaande woning onder de kantpannen aanwezig welke als mogelijke invliegopeningen voor vleermuizen zouden kunnen dienen.

Om aan- of afwezigheid van gebouw bewonende vleermuizen in de woning vast te stellen dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. 

 

Op de planlocatie en de directe omgeving hiervan zijn tijdens het veldbezoek de kauw, koolmees, huismus, spreeuw, Turkse tortel en vink waargenomen. De huismus broedt vrijwel altijd bij bebouwing en bouwt zijn nesten onder dakpannen, onder golfplaten, kieren/gaten in de muur en in spantconstructies. Onder de laagste rij dakpannen van het bestaande woonhuis is potentie aanwezig voor het voorkomen van nesten van huismussen. Tijdens het veldbezoek zijn meerdere zingende huismussen waargenomen op de dakgoot van het woonhuis, wat duidt op de aanwezigheid van huismusnesten. Om het aantal nestlocaties vast te stellen dient aanvullend onderzoek gedaan te worden.

 

Op de planlocatie zijn geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming. De planlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000-gebied, het Natuurnetwerk Nederland, de Groene Contour of een weidevogelkerngebied. Gelet op de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake.

 

Het onderzoeksrapport van Blom Ecologie is als bijlage toegevoegd aan het uitwerkingsplan.

 

Nader onderzoek

In navolging op de ecologische quickscan is, conform het advies, een jaarrond onderzoek uitgevoerd door Florauna natuuradvies. Uit dit onderzoek (BLOM21-05 ,12 november 2021) is gebleken dat er geen verblijfplaatsen, essentiële foerageergebieden en essentiële vliegroutes van vleermuizen en geen jaarrond beschermde nesten van de huismus en gierzwaluw binnen het plangebied aanwezig zijn. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig op basis van de onderzoeksresultaten van het uitgevoerde aanvullend onderzoek. Het onderzoek naar de huismussen is buiten de optimale onderzoeksperiode uitgevoerd. Daarmee is het onderzoek suboptimaal. Hierover heeft de Omgevingsdienst opgemerkt dat indien toch huismussen worden aangetroffen het in de lijn der verwachting ligt dat een ontheffing wordt verkregen. Geconcludeerd kan worden dat er geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbeheer noodzakelijk is. Het uitwerkingsplan is daarmee uitvoerbaar. 

 

3.5 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

 

Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente Bunnik een archeologische beleidskaart laten ontwikkeling. Deze kaart is op 13 oktober 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Bunnik. Op de archeologische beleidskaart staan archeologische monumenten en verwachtingszones aangegeven die de basis vormen voor de bescherming van de archeologische waarden.

 

Planspecifiek

Het oostelijke deel van het plangebied ligt op de gemeentelijke beleidskaart archeologie in een gebied met een hoge archeologische waarde (de historische dorpskern van Werkhoven, categorie 2 op de beleidskaart), met een bijbehorende onderzoeksverplichting voor bodemingrepen dieper dan 0,50 m en groter dan 100 m². Het westelijke deel van het plangebied ligt in categorie 4, een gebied met een middelhoge archeologische verwachting. In dit gebied is een archeologisch onderzoek pas verplicht bij bodemingrepen dieper dan 100 cm en groter dan 5.000 m². Deze oppervlakte van gebied 2 worden met de voorgenomen ontwikkeling overschreden. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is derhalve noodzakelijk.

 

Door Transect is op locatie een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Op basis van het bureauonderzoek is vastgesteld dat het plangebied op de Kromme Rijn stroomrug ligt, op een verlaten riviertak die in de periode Bronstijd-Romeinse tijd actief is geweest. Op de oevers van deze rivier is sinds het ontstaan ervan bewoning mogelijk geweest. Hoewel de rivier in de Vroege Middeleeuwen inactief geworden is, heeft de stroomrug altijd een hoger deel van het landschap gevormd en is daarmee aantrekkelijk voor bewoning geweest tot in de Late Middeleeuwen. De stroomrug is namelijk niet of nauwelijks met jonger overstromingssediment of veen afgedekt, waardoor het altijd boven het omringende landschap uitstak. Daarbij ligt het plangebied deels binnen een archeologisch attentiegebied als onderdeel van de historische kern van Werkhoven en ligt het volgens de bodemkaart in een zone met oude woongronden. Vlak in de buurt zijn reeds vindplaatsen ontdekt in de periode Bronstijd-Late Middeleeuwen, zowel van sporen van nederzetting als van sporen van landgebruik. Ook ligt westelijk van het plangebied de Romeinse limesweg, een infrastructuur met erlangs castella, nederzettingen en wachttorens, die de noordgrens van het Romeinse Rijk vormde. Derhalve is

voor de periode Bronstijd tot en met de Late Middeleeuwen de archeologische verwachting hoog.

 

Op basis van de resultaten van het veldonderzoek wordt de archeologische verwachting uit het bureauonderzoek bevestigd. Getuige de aanwezigheid van cultuurlaag is te constateren dat de oude woongronden, die rondom het plangebied liggen, ook in het plangebied aanwezig zijn. Om deze reden adviseert Transect b.v. in het kader van de werkzaamheden een aanvullend archeologisch onderzoek uit te voeren, wanneer in het gebied werkzaamheden dieper dan 30 cm -mv nodig zijn (met inbegrip van een buffer van 20 cm). Dit kan het beste plaatsvinden in de vorm van een proefsleuven onderzoek na de sloop van de bovengrondse opstallen in het terrein. Dit onderzoek zal nog plaatsvinden. De dubbelbestemming archeologie is om die reden gehandhaafd. Na het uitvoeren van het proefsleuven onderzoek kan door het bevoegd gezag een nieuw selectiebesluit genomen worden. 

3.6 Cultuurhistorie

Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in de diverse ruimtelijke plannen. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

 

De aandacht voor cultuurhistorie is ook wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 onder 2 van dit Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het uitwerkingsplan opgenomen moet worden.

 

Planspecifiek

Binnen de plangrenzen van deze locatie zijn geen monumenten of cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig. Daarnaast zijn in de directe omgeving van de locatie eveneens geen monumenten aanwezig. Wel ligt de locatie op korte afstand van het beschermd dorpsgezicht Werkhoven. De waarde van dit dorpsgezicht wordt voornamelijk bepaald door het ensemble, waarbij ook de inrichting van de openbare ruimte een grote rol speelt. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op deze waarden van het dorpsgezicht.       

3.7 Duurzaamheid

Het meenemen van duurzaamheid in nieuwbouwprojecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Het integreren van duurzaamheid in nieuwbouwprojecten biedt kansen in iedere fase van een project. Zo kan met een slimme ruimtelijke planning het energieverbruik van gebouwen terug gedrongen worden, bijvoorbeeld door zongericht verkavelen. In het ontwerp van een gebouw kan bijvoorbeeld door de juiste materiaalkeuze de impact op milieu verlaagd worden, door bijvoorbeeld het vermijden van uitlogende materialen als zink of door het gebruik van gerecyclede materialen. Het gebruik van natuurvriendelijke materialen binnenshuis kan het binnenklimaat verbeteren. Dit resulteert in een gezonde en toekomst bestendige leefomgeving, met onder andere een hogere kwaliteit en comfort, alsook lagere vaste (energie)lasten.

 

Planspecifiek

Onder duurzaam en natuur inclusief bouwen verstaat Kalliste op deze locatie een woning die voldoet aan de huidige BENG eisen, een woning waar in het ontwerp geanticipeerd is op het (zoveel als mogelijk) voorkomen van hitte-stress en waar TO-juli van toepassing is, en de schuine daken geschikt zijn voor het plaatsen van zonnepanelen welke ook direct bij de bouw al aangebracht (kunnen) worden. Voor wat betreft de woonomgeving verstaat Kalliste op deze plek onder duurzaam en natuur inclusief bouwen, de mogelijkheid voor het plaatsen van laadpalen, ruimte voor flora en fauna in de vorm van vogelhuisjes en nestkasten in de gevels en vlinderlokkende beplanting, regenwaterafvoer volgens het regenwaterstructuurplan alsook het toepassen regentonnen

4 Juridische planbeschrijving

4.1 Algemeen

Voor dit uitwerkingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

 

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het uitwerkingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit uitwerkingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het uitwerkingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het uitwerkingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het uitwerkingsplan.

4.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken etc.. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

4.3 Planregels

Voor het opstellen van de planregels in dit uitwerkingsplan is uitgegaan van de gemeentelijke standaard voor plannen binnen bestaand stedelijk gebied. Op deze wijze beschikt de gemeente over zoveel als mogelijk uniforme plannen.

 

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen.

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• Bestemmingsomschrijving ;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

4.4 Artikelsgewijze toelichting

Navolgend worden per artikel kort de belangrijkste aspecten weergegeven.

 

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het uitwerkingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

 

Artikel 2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

 

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Artikel 3 Verkeer en verblijfsgebied

De wegen en parkeervoorzieningen krijgen in het plan de bestemming Verkeer en verblijf. Een nadere aanvulling op deze bestemming is niet noodzakelijk.

 

Artikel 4 Tuin

De bestemming Tuin is opgenomen voor voortuinen en zijtuinen. Met het opnemen van deze bestemming worden aan- en uitbouwen, anders dan een erker, voorkomen. Deze regeling sluit aan bij de standaard planregeling zoals deze geldt in Werkhoven.

   

Artikel 5 Wonen

De bestemming Wonen is opgenomen t.b.v. de nieuwbouw plannen. De nieuwe verkaveling van het gebied is doorvertaald naar de bouwvlakken binnen de bestemming Wonen. Op deze wijze is de verkaveling ook juridisch geborgd. Voor het overige is met de bestemming Wonen aangesloten op de gangbare regeling binnen de gemeente en behoeft deze bestemming geen nadere uitleg.

 

Artikel 6 Waarde - Archeologie 2 en artikel 7 Waarde - Archeologie 3

Ter bescherming van eventueel aanwezige archeologische waarden op de locatie aan de Herenstraat 4 zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' en 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen. Vanwege deze dubbelbestemmingen geldt een onderzoeksplicht bij werkzaamheden die de bodem dieper dan 0,50 meter en meer dan respectievelijk 100 m² en 500 m² verstoren.

    

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Artikel 8 Antidubbeltelregel

Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

 

Artikel 9 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn algemene bepalingen over bouwen opgenomen.

 

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van functies die in ieder geval strijdig zijn met het bestemmingsplan.

      

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om – onder voorwaarden – af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan.

 

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een mogelijkheid opgenomen om de ligging van grenzen van bestemmingsvlakken, bouwvlakken en aanduidingen - onder voorwaarden - te wijzigen.

 

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik.

 

Artikel 14 Slotregel

Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.

5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een uitwerkingsplan dient onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen.

 

Planspecifiek

Het project wordt particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van de ontwikkeling van de locatie komen dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. Dit gebeurt door het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente.  

 

Gemeente Bunnik en de oorspronkelijke initiatiefnemers hebben als eerste stap een intentieovereenkomst afgesloten (juni 2017). In deze overeenkomst hebben partijen een gezamenlijke inspanningsverbintenis op zich genomen om enerzijds de bedrijfsverplaatsing vanuit Werkhoven naar de Schadewijkerweg 2a in Odijk te realiseren. En anderzijds de herontwikkeling van de achterblijvende locatie in Werkhoven tot woningbouwlocatie te realiseren.

 

De herontwikkeling van de locatie in Werkhoven kan uitsluitend gerealiseerd worden op basis van een door burgemeester en wethouders vastgesteld uitwerkingsplan. In dat kader worden nadere afspraken gemaakt over onder andere de exploitatiebijdrage en vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar. Vooruitlopend op deze anterieure overeenkomst is op 28 oktober 2021 een intentie-overeenkomst gesloten met de gemeente Bunnik.

 

Met inachtneming van het bepaalde in de overeenkomst is het kostenverhaal voor de gemeente in de zin van afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening anderszins verzekerd en wordt afgezien van een exploitatieplan voor dit uitwerkingsplan.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Algemeen

In het kader van het uitwerkingsplan is door Kalliste woningbouwontwikkeling B.V. overleg gevoerd met de buurt. De uitkomsten van dit overleg zijn verwerkt in een participatieverslag. Dit verslag is als bijlage opgenomen bij dit uitwerkingsplan.