Weteringshof

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemer is voornemens om aan de Weteringsdijk 4 te Odijk enkele woningen toe te voegen. De naam waaronder het plan bekend staat is 'Weteringshof'. De woningen worden deels gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing en deels middels nieuwbouw. Het geldende bestemmingsplan staat een groter aantal woningen dan in de huidige situatie aanwezig is niet toe en om die reden is een bestemmingswijziging nodig om het voorgenomen plan planologisch te borgen.

 

Het plangebied is gelegen in de directe omgeving van het plan 'Het Burgje'. Voor dit plan is het concept bestemmingsplan 'Buurtschappen van Odijk' d.d. 4 november 2016 opgesteld. Het plan betreft een landelijk buurtschap rondom twee hotspots: de voormalige krukhuisboerdij Het Burgje en de Heuveltjes, een blauwgroene structuur in het noorden van het buurtschap. Belangrijke uitgangspunten zijn de aandacht voor historische waarden, de relatie met het omliggende landschap en grote openbare ruimtes. Er wordt uitgegaan van 100 tot 150 woningen die rondom de hotspots worden gerealiseerd. Het initiatief sluit aan bij het 'Het Burgje', omdat tevens sprake is van groene openbare ruimtes, een erfstructuur en de aanwezigheid van een centraal punt. Voor de Weteringsdijk 4 vervult de grote woonboerderij de functie van centraal punt.

 

Buurtinitiatief Vinkenburg is het bewonersoverleg van een groep inwoners van Odijk die in het oorspronkelijke plangebied van de uitbreidingslocatie Odijk-West wonen. Dit initiatief is opgericht vanwege de onzekerheid waarin deze bewoners verkeerden. Het voorliggende initiatief is geïnitieerd door één van de bewoners van Odijk-West en is besproken tijdens het bewonersoverleg.

   

Het initiatief is als eerste besproken tijdens de vergadering van het college van burgemeester en wethouders op 19 april 2016. De aansluiting op het plan 'Het Burgje' is voor de gemeente een belangrijke reden om medewerking te verlenen aan het plan. Dit komt naar voren uit de antwoorden van de wethouder tijdens het Open Huis van 12 mei 2016, waarin de raad sprak over het initiatief aan de Weteringsdijk. Het college vroeg de raad zich richtinggevend uit te spreken over de vervolgstappen van het college ten aanzien deze kwestie. Twee van de drie fracties adviseerden het college om dit project te steunen. Vervolgens heeft de wethouder tijdens de raadsvergadering van 9 juni 2016 bevestigd dat het college aan de slag gaat met het initiatief en het proces zal faciliteren.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Weteringsdijk 2 en 4 even ten westen van de kern Odijk, die onderdeel uitmaakt van de gemeente Bunnik. Het plangebied maakt onderdeel uit van het buurtschap Vinkenburg. Het plangebied heeft een afstand van circa 300 m tot de rand van de kern. Het plangebied is kadastraal bekend onder perceelnummer 2736. Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven:

 

Globale ligging plangebied (zwarte cirkel) (bron: maps.google.nl)

    

Globale begrenzing plangebied (witte omlijning) (bron: maps.google.nl)

1.3 Geldend bestemmingsplan

De locatie Weteringsdijk 4 ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Vinkenburg'. Dit bestemmingsplan is op 12 september 2013 vastgesteld door de raad van de gemeente Bunnik. De navolgende afbeelding toont een fragment uit dit bestemmingsplan:

 

 

Fragment verbeelding bestemmingsplan 'Vinkenburg' (plangebied is rode omlijning)

   

In het geldende bestemmingsplan 'Vinkenburg' heeft de locatie de bestemming 'Wonen'. Tevens is een deel van de gronden voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3' en is de gebiedsaanduiding 'landschapstype stroomgordel' van kracht in het hele plangebied. Binnen het bestemmingsvlak 'Wonen' zijn maximaal 2 wooneenheden toegestaan. Op dit moment is het aantal wooneenheden 2, bestaande uit de woning aan de Weteringsdijk 2 en de woning aan de Weteringsdijk 4.

   

De gebiedsaanduiding 'landschapstype stroomgordel' betekent dat het beleid gericht is op de instandhouding en de ontwikkeling van het oeverwallenlandschap met de volgende kernkwaliteiten: (half) open landschapsbeeld en plaatselijk weidevogelgebied, landschapselementen en een rechtlijnig en daarmee karakteristiek verkavelingspatroon.

 

Het geldende bestemmingsplan staat een woonfunctie toe, maar de realisatie van meer woningen dan in de huidige situatie aanwezig zijn is niet toegestaan. Om het plan planologisch mogelijk te maken zal in het nieuwe bestemmingsplan het maximum aantal woningen/woonheden op het perceel aan de Weteringsdijk 4 hoger moeten zijn.

 

Op het perceel aan de Weteringsdijk 2 vinden geen wijzigingen plaats en dit wordt in het vervolg van deze toelichting daarom grotendeels buiten beschouwing gelaten. Dit behoort enkel tot het plangebied om het bestemmingsvlak te kunnen splitsen en het toegestane maximum aantal wooneenheden gelijk te laten zijn aan de bestaande situatie. Wanneer Weteringsdijk 2 niet tot het plangebied zou behoren, zouden in de toekomstige situatie in dat deel van het plangebied 2 wooneenheden zijn toegestaan. Dat is uit ruimtelijk oogpunt niet gewenst.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

2 Planbeschrijving

 

2.1 Context

Ontwikkelingen in Odijk-west/ Het Burgje

Na het stopzetten van de ontwikkeling van ruim 1.000 woningen in Odijk-West (eind 2013) heeft de gemeenteraad van Bunnik middels een aangenomen motie besloten de ontwikkelopgave op een kleiner schaalniveau op te pakken. De gemeente geeft aan deze ontwikkeling niet zelf ter hand te nemen, maar dit over te laten aan marktpartijen. Dit heeft geresulteerd in een aanbestedingstraject voor 'Het Burgje'. Het gaat hierbij om de gronden rondom boerderij Het Burgje (circa 6 ha), die in eigendom zijn bij de gemeente en zich aan weerszijden van de Vinkenburgweg bevinden. Het perceel Weteringsdijk 4 grenst aan de zuidzijde direct aan dit gebied. Beide ontwikkelingen liggen dus nadrukkelijk in elkaars invloedssfeer.

 

Het voorgenomen plan conflicteert vanuit de basis niet met de plannen voor 'Het Burgje'. Bij de nadere detaillering is het relevant dat het plan passend is in relatie tot de plannen voor 'Het Burgje'. Met name voor de bouwkavel aan de oostzijde van het perceel vraagt dit specifieke aandacht.

 

Buurtinitiatief Vinkenburg

Het voorgenomen plan is besproken in het bewonersoverleg/buurtinitiatief Vinkenburg. Dit betreft een groep bewoners uit het voormalige plangebied Odijk-west die zich op initiatief van de gemeente georganiseerd hebben om met elkaar in gesprek te treden over hun omgeving. Deze dialoog gaat over of en op welke wijze de bewoners invloed kunnen en willen uitoefenen op hun (mogelijk) veranderende woon- en leefomgeving. De bewoners werken aan een breed gedragen plan dat voorziet in een ontwikkeling met een duidelijke meerwaarde voor het gehele gebied en daarnaast een aantal individuele wensen/initiatieven. Het initiatief voor het perceel aan de Weteringsdijk 4 behoort in eerste instantie tot de laatste categorie.

2.2 Huidige situatie

In de huidige situatie zijn in het plangebied een woonhuis, in de stijl van een boerderij en inclusief terras en overkapping, en een schuur aanwezig (zie navolgende schets). Het woonhuis herbergt tevens een kantoorfunctie van circa 80 m². De schuur is gebouwd als opslagruimte voor hooi (hooiberg) en voor het stallen van paarden. Momenteel is het in gebruik als garage en schuur. In het noorden van het plangebied (links op de schets) is een zwembad met terras met een oppervlakte van 98 m² gesitueerd. Een oprit leidt van de Weteringsdijk naar de schuur en het woonhuis. Verder bestaat het perceel uit gazon (noordoostzijde), tuin (zuidoostzijde) en grasland (noordwestzijde). In het zuiden van het plangebied, evenwijdig aan de Weteringsdijk, is een greppel gelegen. In het plangebied zijn, zoals op de schets en de foto te zien is, enkele bomen aanwezig.

  

Schets huidige situatie (bron: Tekenwerkplaats Mart Groenen, 22 oktober 2015)

 

 

Foto huidige situatie

 

In de omgeving van het plangebied zijn voornamelijk agrarische gronden aanwezig. Verder is (voormalige) agrarische bebouwing in de omgeving gesitueerd. Direct ten zuidoosten van het plangebied is op het naastgelegen perceel een woning aanwezig. Ten noordwesten van het plangebied is bebouwing aanwezig die dienst doet als een functie ten behoeve van cultuur en ontspanning (boerderij Het Burgje) en waar in de toekomst mogelijk een woongebied gerealiseerd gaat worden ('Het Burgje').

 

De ontsluiting van het perceel is geregeld via de Weteringsdijk, die ten zuidwesten aan het perceel grenst. Deze weg sluit aan op N410, die het plangebied verbindt met de kern Odijk en via de N229 met de A12. 

2.3 Toekomstige situatie

Het voorgenomen plan voorziet in het toevoegen van 7 woningen op het perceel aan de Weteringsdijk 4 en heeft betrekking op een aantal ingrepen. In de navolgende afbeelding is geschetst hoe het plangebied er in de toekomstige situatie uitziet:

 

 

Schets toekomstige verkaveling (bron: Van der Zee Architekten).

  

Ten eerste vindt in het woonhuis (boerderij) een inpandige verbouwing plaats om in dat gebouw 2 wooneenheden en een ontmoetingsruimte te realiseren. Het terras en de overkapping ter hoogte van de boerderij (72 m²) worden verwijderd respectievelijk gesloopt. De kantoorfunctie in de woonboerderij blijft in de toekomstige situatie behouden.

 

Ten tweede wordt de hooibergschuur verbouwd tot woonhuis en wordt aan dit gebouw een carport geplaatst. De stijl van deze woning komt overeen met de boerderij en de huidige hooibergschuur. De maximum goot- en bouwhoogte bedragen 3,0 m respectievelijk 5,0 m voor het hoofdvolume en 6,0 m respectievelijk 9,0 m ter plaatse van de hooiberg.

 

Ten derde wordt een nieuw gebouw in het midden van het plangebied gebouwd in een stijl passend bij de boerderij. De maximum goot- en bouwhoogte zijn respectievelijk 4,5 m en 7,0 m. Dit gebouw bestaat uit 4 studio's van 150 m³ voor jong-volwassenen. Het gebouw voegt zich qua schaal, maat en sfeer in het bestaande (agrarische) ensemble. Achter de voorgevel zijn aan de zuidwest- en noordoostzijde in totaal twee aangebouwde bijgebouwen voorzien.

 

Ten vierde wordt aan de achterzijde van het perceel (noordwestzijde) een vrijstaande woning met een maximum inhoud van 600 m³ en een maximum goot- en bouwhoogte van 4,5 m respectievelijk 9,0 m gebouwd. Deze woning wordt afgesplitst van de rest van het plangebied. De oppervlakte van het deel van het plangebied behorende bij deze woning is circa 1000 m², terwijl de oppervlakte van de woning inclusief verharding 244 m² is. In dit deel van het plangebied is bij de woning ruimte voor bijgebouwen.

 

De oprit wordt in de toekomstige situatie verlengd tot de nieuw te bouwen vrijstaande woning aan de achterzijde van het perceel. Aan de Weteringsdijk wordt mogelijk een tweede inrit ter hoogte van de schuur aangelegd. Mogelijk wordt in de toekomst een ontsluiting aan de noordzijde via 'Het Burgje' aangelegd voor de woning(en) aan de achterzijde van het perceel. Ten behoeve van de wooneenheden in de boerderij en de studio's worden 8 parkeerplaatsen gerealiseerd, terwijl de woning in de voormalige schuur en de vrijstaande woning een eigen parkeergelegenheid kennen. Het aspect parkeren wordt verder toegelicht in toelichting paragraaf 3.4.5. 

 

De ruimte tussen de boerderij en de nieuwbouw voor het huisvesten van jong-volwassenen bestaat uit grind. Alle overige ruimte zal grotendeels intact blijven en een groen ruimtegebruik kennen. Het zwembad wordt op zijn huidige locatie verwijderd en verplaatst naar de zuidwestzijde van het perceel. De oppervlakte van het nieuwe zwembad inclusief pompvoorziening bedraagt 72 m². De greppel aan de Weteringsdijk wordt gedempt en voorzien van een duiker.

 

3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In deze structuurvisie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

 

De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

 

Planspecifiek

De aard en kleinschaligheid van de voorgenomen ontwikkelingen maakt dat er, los van de ladder voor duurzame verstedelijking, geen raakvlak is met het Rijksbeleid. In toelichting paragraaf 3.1.3 wordt op de ladder voor duurzame verstedelijking ingegaan.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken.

 

In het Barro worden een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

 

In het Barro worden, na de aanvulling van 1 oktober 2012, vijftien onderwerpen beschreven: mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, rijksvaarwegen, hoofdwegen en landelijke spoorwegen, elektriciteitsvoorziening, ecologische hoofdstructuur, primaire waterkeringen buiten het kustfundament, IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte), veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is de ontwikkeling dusdanig klein van schaal dat het niet direct van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van woningen op het perceel. In de huidige situatie is één woning aanwezig, terwijl er in de toekomstige situatie 8 woningen aanwezig zullen zijn. Dit betreft een toename van 7 woningen. Voor de ladder voor duurzame verstedelijking is het van belang of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling, waardoor het plan getoetst moet worden aan de ladder. In dit geval is sprake van een kleinschalige woningbouwlocatie.

  

Ad a)

Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden opgevat, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Ondanks de ligging van het plangebied buiten de kern Odijk betekent dit dat er geen verantwoording noodzakelijk is in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking voor de bouw van 7 extra wooneenheden naast de vrijstaande woning die al was toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan. Uit de woonvisie (zie toelichting paragraaf 3.4.3) blijkt dat het aantal beoogde woningen past binnen de actuele regionale behoefte.

 

Ad b) Uit de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) blijkt dat het plangebied deel uitmaakt van het landelijk gebied en dus geen onderdeel is van het bestaand stedelijk gebied. De PRV heeft het plangebied wel aangemerkt als toekomstige woonlocatie (zie toelichting paragraaf 3.2.2). In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is het programma voor uitbreidingslocaties opgenomen. Voor de gemeente Bunnik bestaat dit programma uit 1.000 woningen.

 

Ad c) Het plangebied wordt, naast de voorzieningen die worden getroffen op eigen terrein, ontsloten door de Weteringsdijk. Ten tweede bevindt zich op circa 450 m afstand een bushalte, Zeisterweg. Vanaf deze bushalte zijn Bunnik, Zeist, Driebergen, Utrecht, Wijk bij Duurstede en andere delen van Odijk frequent te bereiken. Gezien de beperkte verkeersaantrekkende werking van het plan wordt er van uit gegaan dat deze ontsluiting passend is.

 

Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) (herijking 2016) is op 12 december 2016 vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRS beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening welke tegelijk met de PRS is opgesteld.

 

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie zijn de volgende pijlers vastgelegd:  

• duurzame leefomgeving;
• beschermen kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.

Planspecifiek

In de gemeente Bunnik liggen de bebouwingskernen Bunnik, Odijk en Werkhoven. Voor de totale gemeente wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 1.275 woningen, waarvan 275 op grotere en kleinere binnenstedelijke locaties en maximaal 1.000 woningen buiten de rode contouren. Als uitbreiding is een locatie aan de westzijde van Odijk in beeld. De ontwikkeling van de opgenomen uitbreidingslocatie voor woningbouw Odijk-
West is nog niet gestart. Het stedelijk programma voor de gemeente Bunnik is ongewijzigd, waardoor de PRS ruimte biedt voor 1.000 woningen buiten bestaand stedelijk gebied.

 

Het plangebied is gelegen buiten de rode contour, terwijl de provincie zich in de PRS primair richt op binnenstedelijke ontwikkelingen. Op deze manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten. Bij ontwikkelingen in het landelijk gebied is het relevant dat de kwaliteit en dynamiek van het landelijk gebied behouden blijft. Echter is het plangebied gelegen binnen de uitbreidingslocatie Odijk-West. Dit is de aanleiding voor het toestaan van de ontwikkeling buiten de rode contour.

 

Het initiatief dient beschouwd te worden als een tweede project, naast de grotere ontwikkeling van 'Het Burgje' (zie toelichting paragraaf 2.1), binnen de uitbreidingslocatie Odijk-West. Weliswaar is het initiatief vergeleken met 'Het Burgje' (100 tot 150 woningen) van een beperkte omvang. Het aantal van 8 woningen is echter relatief hoog om het te beschouwen als een ontwikkeling in de kernrandzone van Odijk. De fasering van de uitbreidingslocatie van 'Het Burgje' sluit aan bij het voorliggende initiatief. Beide bevinden zich momenteel in een voorbereidende fase. Daarnaast hebben de ligging van het plangebied direct tegen de locatie van 'Het Burgje' en de vergelijkbare dichtheden als gevolg dat functioneel ook min of meer sprake is van één ontwikkeling. Immers is in beide gevallen sprake van de ontwikkeling van woningen in een erfstructuur rondom een centraal herkenningspunt. In beide gevallen vervult een authentieke boerderij deze functie.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Tegelijk met de PRS is op 12 december 2016 de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) (herijking 2016) vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRV wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid uit de PRS. De PRV geeft regels met betrekking tot de onderwerpen bodem en water, duurzame energie, cultuurhistorie, landschap, natuur, wonen en werken, verkeer en vervoer, landelijk gebied, landbouw en recreatie. Daarnaast wijst de PRV gebieden waarbij er experimenteerruimte is.

 

Planspecifiek

 

Bodem en water

Het plangebied ligt, net als grote delen van de provincie Utrecht, in overstroombare gebieden van Nederrijn, Lek en het Eemmeer. Het is belangrijk dat vitale en kwetsbare objecten, zoals elektriciteitscentrales en ziekenhuizen, woonwijken en bedrijventerreinen bestand zijn tegen overstromingen. Voor buitendijkse gebieden geldt dit ook voor individuele woningen en bedrijven. Het plangebied ligt echter niet buitendijks en betreft geen woonwijk. Om die reden zijn bestemmingen en regels die rekening houden met overstromingsrisico's niet vereist.

 

Landschap

Het plangebied maakt onderdeel uit van het landschap Rivierengebied. Bij ontwikkelingen in dat landschap staat het waarborgen en ontwikkelen van de eigen identiteiten centraal. Voor het plangebied is het versterken van de gebiedsidentiteit rond de ruggengraat Kromme Rijn, die gevormd wordt door de rivier en de provinciale weg, relevant. Verder dient de fruitteelt langs de provinciale weg zichtbaar te zijn. Het voorgenomen plan belemmert de relatie tussen het dorp, de rivier en de weg niet en staat de zichtbaarheid van de ruggengraat niet in de weg. In toelichting paragraaf 3.3.1 wordt uitgebreider ingegaan op dit onderwerp.

 

Wonen en werken

Voor het plangebied is in de PRV opgenomen dat het is aangewezen als toekomstige woonlocatie (artikel 3.19). Hier kan woningbouw worden gerealiseerd die past binnen het woningbouwprogramma voor uitbreidingslocaties (opgenomen als bijlage bij de PRV) en mits voldaan wordt aan de voorwaarden dat de woningbouw plaats vindt in aansluiting op stedelijk gebied en de woningbouw bijdraagt aan een goede kwaliteit van de nieuwe kernrandzone.

 

De woningbouw sluit aan op het stedelijk gebied. Het plangebied behoort in de toekomstige situatie samen met 'Het Burgje' tot het (nieuwe) stedelijk gebied. De erfstructuur in het plangebied sluit aan op het plan van 'Het Burgje' en resulteert in een passende overgang naar het landelijk gebied. Daarmee draagt het initiatief bij aan een goede kwaliteit van de kernrandzone, omdat de groene structuur behouden blijft en bestaande bebouwing mede wordt benut en verbeterd.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijngebied + (2009)

Het Landschapsontwikkelingsplan voor het Kromme Rijngebied is een intergemeentelijke visie waarin de ambities op het gebied van landschap zijn vastgelegd. De deelnemende gemeenten zijn De Bilt, Zeist, Bunnik, Utrechtse Heuvelrug, Houten en Wijk bij Duurstede. Het landschapsontwikkelingsplan bestaat uit een inventarisatie, een visie(natuurvisie en landschapsvisie) en een uitvoeringsplan. In het algemeen staat het landschapsontwikkelingsplan een versterking van de identiteit van de verschillende landschapstypen voor. Dit kan enerzijds worden bereikt door middel van het stimuleren van de aanleg van passende landschapselementen (bosschages, kavelgrensbeplantingen, hoogstamboomgaarden, oeverzones e.d.). Daarbij wordt ingezet op nieuwe ontwikkelingen en nieuwe functiecombinaties van landbouw, natuur, recreatie en waterberging. Anderzijds wordt gestreefd naar een betere toegankelijkheid van de verschillende delen van het landschap voor met name recreanten in de vorm van aanleg van fiets- en voetpaden. Ten aanzien van de agrarische sector wordt een vitaal landelijk gebied voorgestaan waarin schaalvergroting als een randvoorwaarde voor instandhouding van de sector wordt gezien. Van belang is dan wel dat bij de inpassing van grotere schuren en stallen de ruimtelijke kwaliteit wordt gewaarborgd. Daarbij dient aandacht te zijn voor vormgeving, situering, materiaalgebruik en kleurgebruik.

 

Op grond van de ontstaansgeschiedenis en de occupatie is het Kromme Rijngebied in te delen in een aantal deelgebieden, zoals te zien is op de navolgende afbeelding.

 

Indeling in deelgebieden (plangebied is aangegeven met een zwarte cirkel)

 

Planspecifiek

Het landschapsontwikkelingsplan is met name van toepassing op het landelijk gebied, waar het plangebied toe behoort. De locatie ligt in het deelgebied Kromme Rijngebied. De ruimtelijke kwaliteiten van dit gebied zijn:

• agrarisch gebied met veel laagstamfruitboomgaarden, welke het patroon van de oeverwallen min of meer volgen;
• overwegend weidebouw in de kommen;
• kleinschalige dorpen langs de Kromme Rijn en verspreide bebouwing langs gaffelvormig wegenpatroon op de oeverwallen;
• aanwezige Limes, noordgrens van het Romeinse rijk met hoge archeologische verwachtingswaarden.

De voorgenomen ontwikkeling aan de Weteringsdijk doet, gezien de schaal en het behoud van de erfstructuur, geen afbreuk aan de kernkwaliteiten van het gebied. Een verdere uitwerking van het landschapsontwikkelingsplan wordt gegeven in het 'Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied +' (zie toelichting paragraaf 3.3.2). 

     

3.3.2 Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied +

In november 2010 heeft het college van gemeente Bunnik het Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied+ vastgesteld. Gemeente Bunnik heeft dit plan opgesteld samen met de Kromme Rijngemeenten De Bilt, Houten, Utrechtse Heuvelrug, Wijk bij Duurstede en Zeist. Het Beeldkwaliteitplan Kromme Rijngebied+ is een uitwerking van het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) Kromme Rijngebied en vormt een aanvulling op de welstandsnota's van de Kromme Rijngemeenten. De welstandsnota's gaan specifiek in op de kenmerken van de bebouwing in het buitengebied. Het Beeldkwaliteitplan gaat in op de ruimtelijke samenhang van de bebouwing met de omgeving, de erfinrichting en de visuele kenmerken van het landschap en geeft informatie over hoe nieuwe ontwikkelingen zo goed mogelijk kunnen worden ingepast in het Kromme Rijnlandschap. Naast het rapport hebben de gemeenten verschillende folders ontwikkeld waarin per landschapstype beknopte informatie wordt gegeven over de gewenste beeldkwaliteit.

 

Planspecifiek

Het plangebied ligt binnen het Kromme Rijngebied in het deelgebied 'Oeverwallen en kommen Kromme Rijn'. Voor het Kromme Rijngebied geldt een strategie om de herkenbaarheid van de verschillende landschapstypen en bijbehorende karakteristieke beeldkenmerken te handhaven en waar mogelijk te versterken. Toekomstige ontwikkelingen dienen zich te voegen qua maat en schaal in de bestaande ruimtelijke structuur. Relevante richtlijnen voor het uitbreiden van de woonfunctie op de betreffende locatie zijn:

• Herkenbaarheid van wegen. De ten zuiden van het plangebied gelegen lintstructuur Burgweg is aangemerkt als een belangrijke weg. Het behoud van het profiel en karakter van deze weg is wenselijk. Aangezien het plangebied niet direct aan de Burgweg gelegen is en de groenstructuur langs de weg niet wordt gewijzigd blijft de herkenbaarheid van de Burgweg intact.
• Dorpsranden en uitbreiding dorpen. Bij de kernen langs de Kromme Rijn dient gestreefd te worden naar een onopvallende dorpsrand naar het buitengebied. Bij het voorgenomen plan wordt dit bewerkstelligd door het gebruik van antracietkleurige materialen (met name de daken), het plaatsen van beplanting aan de randen van het perceel en de redelijke kleinschalige opzet van het plangebied als deel van de dorpsrand.

Bij de situering en het ontwerp van de bebouwing is rekening gehouden met de ligging in het landschap. De verschijningsvorm van de toe te voegen bebouwing sluit aan bij de karakteristiek van de omgeving en door de situering in de nabijheid van de al aanwezige bebouwing is de verstening van het landschap relatief beperkt. Daarnaast zorgt de reeds aanwezige beplanting, die zo veel mogelijk behouden blijft, er voor dat de gebouwen grotendeels aan het oog onttrokken worden.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurplan gemeente Bunnik

Op 31 januari 2008 heeft de gemeenteraad het 'Structuurplan gemeente Bunnik 2007-2015' vastgesteld. Het structuurplan geeft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de periode 2007-2015. Rondom de centrale thema's wonen, werken, landschap en natuur, landbouw en infrastructuur is de visie op de toekomst van Bunnik uitgewerkt. De uitgangspunten voor de verschillende thema's zijn verbeeld op de Structuurplankaart. De centrale insteek van het structuurplan is het bevorderen van de leefbare kernen met goede voorzieningen voor kinderen en ouderen.

 

Ten aanzien van woningbouw wordt er in de gemeente Bunnik substantiële woningbouw beoogd om de kernen te versterken. Het coalitieakkoord ging uit van een woningbouwprogramma van in totaal 1.600 woningen tot 2015. In het structuurplan is dat bijgesteld tot 1.450 woningen: 1.000 woningen in Odijk, 300 woningen in Werkhoven en 150 woningen in de kern Bunnik. Dit aantal komt bovenop de nu bekende inbreidingslocaties. Eventuele herstructurering/vernieuwing van de bestaande woongebieden blijven buiten de besluitvorming van het Structuurplan. Bij woningbouw richt de gemeente zich op de doelgroepen ouderen, starters, maar ook gezinnen met kinderen.

 

De gemeente Bunnik rekent het tot haar taak om 30 % sociale woningbouw te realiseren, voor de eigen inwoners en inwoners uit de regio. Dat levert een extra woningbouwtaakstelling op voor de gemeente Bunnik. Individualisering en extramuralisering zorgen ervoor dat het aandeel zelfstandige huishoudens toeneemt. Factoren als op jongere leeftijd gaan samenwonen, meer alleenstaanden, gezonder en langer levende mensen en zorg in reguliere woningen leiden in Bunnik tot een behoefte van ongeveer 730 woningen tot 2015.

 

Planspecifiek

De locatie van het plangebied ligt ten westen van de kern Odijk. Het grootste deel van de woningbehoefte van de gemeente Bunnik komt voor rekening van Odijk. Door het feit dat de ontwikkelingen in Odijk-West geen doorgang hebben gevonden is het woningbouwprogramma voor Odijk niet (volledig) tot uitvoering gebracht. Daarom is er nog ruimte voor het toevoegen van woningen ten westen van Odijk.  

 

De doelgroep van de studio's is jong-volwassenen en de woningen zullen verhuurd worden in de sociale sector. De wooneenheden in de boerderij zullen worden verhuurd in de vrije sector, bij voorkeur aan kenniswerkers. Beiden sluiten derhalve aan bij de ambities van de gemeente Bunnik.

3.4.2 Strategische Agenda

Op 23 juni 2016 heeft de Gemeenteraad van Bunnik de strategische agenda van Bunnik vastgesteld. Dat is een agenda voor de lange termijn, waarin de strategische keuzes van de gemeente op weg naar een goede toekomst voor inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en bezoekers zijn weergegeven.

 

De kern van de strategische agenda betreft drie strategische keuzes die richting geven aan Bunnikse kwaliteit:

• Regionaal Denken, Lokaal Doen.
• Focus op de Bunnikse kwaliteit - Bunnik richt zich op wonen voor gezinnen, (internationale) kenniswerkers, tweeverdieners en ouderen die kiezen voor groen, rust en ruimte met basisvoorzieningen dichtbij. In een dorpse omgeving verwelkomen wij economische bedrijvigheid die past bij onze schaal, onze innovatieve samenleving, als spin-off van het Science Park (life sciences, health en duurzaamheid).
• Ruimte voor talent - Bunnik is een gemeente met veel menselijk kapitaal. Wij geven initiatieven van onze inwoners en ondernemers de ruimte, zoeken verbindingen waar mogelijk, kiezen voor innovatieve oplossingen en verliezen daarbij de kwetsbare medebewoners niet uit het oog. 

Vanuit deze strategische keuzes zijn de rode draden uit het gesprek met de samenleving vertaald in de 4 pijlers van Bunnikse kwaliteit. Per pijler zijn de kernwaarden van Bunnikse kwaliteit benoemd en worden keuzes gemaakt om die kernwaarden verder te kunnen versterken:

• Gelukkig Bunnik. Kernwaarden: menselijke maat; met en voor elkaar; goede voorzieningen; dorpse bebouwing; behoud van het open en groene buitengebied.
• Gezond Bunnik. Kernwaarden: vitaal functioneren in de samenleving voor jong en oud; naar eigen wens en met eigen regie; op eigen kracht, en met ondersteuning en zorg indien nodig.
• Dynamisch Bunnik. Kernwaarden: Bunnikse kracht in de regio, gefaseerde groei, groen-gezond-slim, in verbinding met het Utrecht Science Park en met veel ruimte voor innovatie en duurzaamheid.
• Behendig Bunnik. Kernwaarden: open en flexibel, op slimme manier kwaliteiten en behoeften van gemeente, samenleving en regio verbinden.

Planspecifiek

Wat betreft woningbouw heeft Bunnik een groeiopgave. In de strategische agenda is opgenomen dat Bunnik groei wil faciliteren door uitbreiding van de woningvoorraad, waarbij de lat hoog wordt gelegd wat betreft duurzaamheidscriteria die passen bij de gemeentelijke ambities (energieneutraal bouwen). Die uitbreiding geldt dan met name voor woningen voor (jonge) gezinnen, tweeverdieners en ouderen. (Internationale) kenniswerkers zijn daarbij welkom. Ook de maatschappelijke opgave voor huisvesting van toegelaten asielzoeker en andere kwetsbare bewoners wordt niet verzaakt.

 

De voorgenomen ontwikkeling aan de Weteringsdijk in Odijk betreft een ontwikkeling die oog heeft voor jong-volwassenen die voor het eerst zelfstandig gaan wonen door het bouwen van woningen voor deze doelgroep. De gemeente Bunnik streeft ernaar om initiatieven van inwoners en ondernemers de ruimte te geven. Bij het voorgenomen plan wordt dit mogelijk gecombineerd met het bieden van huisvesting aan kenniswerkers. Daarnaast worden in het plangebied woningen gerealiseerd die aansluiten bij de uitbreidingsopgave, bijvoorbeeld voor gezinnen en tweeverdieners. Hierbij dient ingegaan te worden op de duurzaamheidsmaatregelen, waarbij de ambitie is om energiezuinig te zijn en duurzame materialen te gebruiken. In toelichting paragraaf 4.6 wordt toegelicht hoe hiermee in het plan wordt omgegaan.

 

Wat betreft het buitengebied koestert men de kwaliteiten van het open en groene buitengebied en probeert men grootschalige uitbreiding tot een minimum te beperken. Voor de ontwikkeling aan de Weteringsdijk 4 is daarom bij de situering en het ontwerp van de bebouwing rekening gehouden met de ligging in het buitengebied door bebouwing te concentreren, groene structuren zo veel mogelijk te behouden en de bebouwing ondergeschikt te laten zijn aan de woonboerderij. Omdat het perceel in de huidige situatie al grotendeels omsingeld wordt door bomen is de impact van de ontwikkeling op de openheid van het buitengebied beperkt. Het perceel is in de huidige situatie al gesloten.

3.4.3 Woonvisie 2010+

De Woonvisie beschrijft het beleid op het gebied van wonen in periode 2010 – 2014. Voor de gemeente is het een sturingsinstrument voor de lokale woningmarkt. De basis voor de uitvoering van het beleid in de overtuiging dat het beleid aansluit bij de behoeften van de inwoners van de gemeente Bunnik en het Bestuur Regio Utrecht (BRU). De ambities van de gemeente zijn samen te vatten in de volgende 4 speerpunten:

1. Inzetten op een evenwichtige bevolkingsopbouw, onder meer naar leeftijd en inkomen.
2. Behouden van de identiteit van Bunnik, Odijk en Werkhoven.
3. Huisvesting bieden aan alle doelgroepen.
4. Vergroten van de keuzevrijheid.

Bouwen voor eigen inwoners en de BRU-regio

In de eerste plaats wil de gemeente voorzien in de woningbehoefte van de eigen inwoners, maar de gemeente is ook bereid een bijdrage te leveren in het opvangen van de regionale behoefte. Dit beleid is al in de gemeentelijke Structuurvisie vastgelegd. Naar verwachting worden in de periode 2010 - 2019 ongeveer 1.500 woningen gebouwd, in Odijk-West, Werkhoven-West en diverse inbreidingslocaties. Ongeveer 1/3 van dit programma is nodig voor de eigen woningbehoefte (op basis van migratiesaldo = 0) en 2/3 is beschikbaar voor de regionale opvang. De gemeente hoopt dat deze ruime bouwmogelijkheden ertoe zullen bijdragen dat meer forensen die nu in Bunnik werken ook in de gemeente gaan wonen.

 

Inzet voor alle doelgroepen

Starters en jonge gezinnen

De groep 20-40-jarigen is sterk ondervertegenwoordigd en de gemeente wil deze onevenwichtigheid verminderen. Door het realiseren van meer goedkope huur- en koopwoningen, het creëren van doorstroming door het bouwen van woningen in de middeldure en dure prijsklasse en de verkoop van huurwoningen met Koopgarant wordt geprobeerd de kloof tussen de huur- en de koopmarkt te verkleinen. Hierdoor wordt de positie van starters op de woningmarkt verbeterd. In het bouwprogramma is ook rekening gehouden met sociale koopwoningen, te bouwen onder het principe van maatschappelijk gebonden eigendom (aanbieden met bijvoorbeeld Koopgarant met een terugkoopverplichting), zodat de woningen blijvend betaalbaar blijven.

 

Gezinnen en forensen

De gemeente wil de afname van het aantal (jonge) gezinnen een halt toeroepen. Hiertoe zal de gemeente een gedifferentieerd woningbouwprogramma realiseren, zodat gezinnen kunnen doorstromen. Belangrijk hierbij is de inzet van de gemeente om 15 - 20 % van het bouwprogramma te realiseren door de uitgifte van vrije kavels. Een gedifferentieerd bouwprogramma biedt tevens ook meer kansen voor forensen om huisvesting in Bunnik te zoeken.

 

Ouderen en zorg

De komende jaren neemt het aantal ouderen verder toe. Mede om de doorstroming te bevorderen zullen voor senioren nultredenhuurwoningen, verzorgde woonvormen en kleinschalig beschermde woonvormen voor dementerende ouderen worden gerealiseerd. Naast het wonen, zijn ook de aspecten welzijn en zorg van belang. De gemeente wil komen tot een integrale benadering van wonen, welzijn en zorg.

 

Samenstelling nieuwbouwprogramma

Bunnik bouwt de komende jaren ook voor de regio en om die reden heeft de gemeente zich ook bereid verklaard om meer sociale woningen te bouwen dan tot nu toe gebruikelijk was. Om meer evenwicht in het aandeel sociale woningen te krijgen, is met het BRU afgesproken dat 30 % van de nieuwbouw in de gemeente Bunnik gebeurt in de sociale huursector. De gemeente hanteert dit uitgangspunt voor alle nieuwbouwlocaties. Als de gemeente en de ontwikkelaar gezamenlijk concluderen dat dit voor een bepaalde locatie niet haalbaar is, zal financiële compensatie worden geboden die ondergebracht wordt in een Volkshuisvestingsfonds.

 

Planspecifiek

De bouw van woningen in het voormalige plan Odijk-West past binnen de woningbehoefte in de regio Utrecht. Nu dit plan geen doorgang heeft gevonden en plannen als 'Het Burgje' en dit initiatief zich voor hetzelfde gebied hebben opgeworpen, bestaat dezelfde woningbehoefte nog steeds. In het plan is aandacht voor specifieke doelgroepen, zoals alleenstaande jong-volwassenen en gezinnen. De huurwoningen voor jong-volwassenen biedt huisvesting aan een doelgroep die moeite heeft om elders aan een woning te geraken. Het bieden van woonruimte voor gezinnen in de vrijstaande woning, kan een doorstroom, weliswaar van kleine aard, in de lokale woningmarkt teweeg brengen.

3.4.4 Duurzaamheidsprogramma Bunnik Duurzaam

Op 18 december 2014 heeft de gemeenteraad van Bunnik het Duurzaamheidsprogramma Bunnik Duurzaam vastgesteld. Het programma is doelgericht, concreet, ontdaan van overbodige ‘ballast' en gaat uit van bestaande initiatieven op het gebied van duurzaamheid in de gemeente. Daarbij gaat het niet om bindende beleidsregels, maar om een actieprogramma dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen.

 

In het duurzaamheidsprogramma zijn de volgende ambities en doelen opgenomen:

1. minder CO₂-uitstoot in eigen gemeentelijke organisatie: oppakken met eerste focus op inzicht in verbruik en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Opwekking van duurzame energie is alleen mogelijk zonder eigen investering.
2. minder CO₂-uitstoot op Bunniks grondgebied: focus op besparing bij bestaande woningvoorraad door aan te sluiten bij landelijke ontwikkelingen vanuit Energieakkoord.
3. meer mensen in een duurzame leefomgeving: beperkte inzet, want kwaliteit van leven in Bunnik is nu relatief goed. Focus meer op effecten van eigen handelen voor elders in de wereld, inzet op preventie.
4. meer bedrijven zijn maatschappelijk verantwoord bezig: oppakken met focus op energiebesparing.
5. inwoners en bedrijven zijn zich beter bewust van hun verbruik en de besparingsmogelijkheden.
6. meer mensen kiezen voor duurzame vormen van mobiliteit. 

Planspecifiek

De gemeente Bunnik heeft zich ten doel gesteld om de uitstoot van woningen met 10 % terug te dringen ten opzichte van 2012. Hoewel geen harde eisen worden gesteld is het raadzaam nieuw te ontwikkelen woningen te spiegelen aan het Energieakkoord. Verder eist de gemeente dat woningen die volledig nieuw worden gebouwd energiezuinig en met zo veel mogelijk duurzame materialen gebouwd moet worden. De initiatiefnemer wil aan deze eisen voldoen en zal zijn plan uitvoeren conform het meest recente Bouwbesluit. In toelichting paragraaf 4.6 wordt toegelicht hoe hiermee in het plan wordt omgegaan.

3.4.5 Nota Parkeernormen 2008

De gemeenteraad van de gemeente Bunnik heeft op 23 december 2008 de Nota Parkeernormen vastgesteld. De toepassing van de ASVV systematiek heeft geleid tot toekenning van de drie navolgende zones in gemeente Bunnik:

1. Zone 1: centrum Bunnik, stationsgebied Bunnik, centrum Odijk, centrum Werkhoven;
2. Zone 2: Bunnik en Odijk, de zone is bepaald door uit te gaan van een maximale loopafstand van 150 meter vanuit zone 1;
3. Het overige deel van de bebouwde kom van Bunnik, Odijk en Werkhoven, tezamen met het buitengebied van gemeente Bunnik. 

In de ASVV 2004 is per zone voor elke functie (wonen, werken, voorzieningen, etc.) een minimum en een maximum parkeerkencijfer bepaald. Om te komen tot een op de gemeente Bunnik afgestemde parkeernorm is de volgende rekenmethode toegepast. Van de in de ASVV aangegeven minimum en maximum parkeerkencijfers, in gedeeld per zone is het gemiddelde genomen. Dit gemiddelde wordt vermeerderd met 15 %, hetgeen resulteert in een parkeernorm voor alle voorkomende functies, ingedeeld per zone (Zie tabel II in de Parkeernota). Deze vermeerdering met 15 % van het gemiddelde parkeerkencijfer vloeit voort uit de constatering van het bovengemiddeld hoge autobezit in gemeente Bunnik.

 

De per functie aangeduide parkeernorm betreft te allen tijde het aantal te realiseren parkeerplaatsen op eigen terrein. De bepaalde parkeernormen zijn inclusief de vereiste parkeerplaatsen voor bezoekers, welke eveneens op eigen terrein gerealiseerd moeten worden.

 

Planspecifiek

Op de delen van het perceel die toebehoren aan de woning in de huidige hooibergschuur en de nieuw te bouwen woning aan de achterzijde van het perceel is voldoende ruimte voor parkeren rondom de betreffende woningen.

 

Voor de woonheden in de boerderij geldt, uitgaande van huur in de vrije sector, een parkeernorm van 1,9 parkeerplaatsen per woning. Uitgaande van twee wooneenheden komt dit overeen met 3,8 parkeerplaatsen.

 

Het kantoor in de woonboerderij heeft een oppervlakte van 80 m². Binnen de eisen van een bedrijf aan huis die de gemeente Bunnik hanteert is een kantoorruimte tot 60 m² toegestaan. Daarmee is de overschrijding van het oppervlak van het kantoor ten opzichte van wat bij een bedrijf aan huis is toegestaan is zeer beperkt. Daarnaast is het niet redelijk om de kantoorruimte te beoordelen als een opzichzelfstaand kantoor, omdat de initiatiefnemer en eigenaar van het perceel werkzaam is in het kantoor. De parkeerbehoefte van het kantoor valt daarmee samen met de woningen. 

 

De woningen voor jong-volwassenen kunnen gecategoriseerd worden als starterswoningen met een grootte kleiner dan 40 m². De parkeernorm daarvan is 1,0 parkeerplaats per woning. Bij 4 woningen zullen 4 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.

 

Opgeteld moet het betreffende plan volgens de Nota Parkeernormen voorzien in 7,8 parkeerplaatsen. Afgerond komt dat overeen met 8 parkeerplaatsen. De 8 parkeerplaatsen die ingetekend zijn op de verkavelingsschets in toelichting paragraaf 2.3 zijn voldoende om te kunnen voldoen aan de eisen van de Nota Parkeernormen.

4 Haalbaarheid

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er soms een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd in het plangebied. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Planspecifiek

Er is sprake van een strenger bodemgebruik in het plangebied, omdat er een duidelijke toename van het aantal woningen plaatsvindt. Daarom is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, waarbij onder andere boringen zijn gedaan die vervolgens geanalyseerd zijn.

 

In het bodemonderzoek (Inventerra, nr. 16-2220-R01AvH, 26 januari 2017) is op basis van vooronderzoek als uitgangspunt genomen dat het gaat om een onverdachte situatie. Uit de resultaten komt naar voren dat enkele verontreinigingen zijn aangetroffen. Op de locatie komen in de grond, tot diepten variërend van 0,5 tot 1,0 m-mv, bijmengingen met bodemvreemde materialen (puin en koolas) voor. Het puin is volgens de eigenaar afkomstig van een voormalige mestkelder, kuilplaten en agrarische opstallen, die in het verleden zijn gesloopt en waarvan het puin is verwerkt als (onderlaag voor) verharding. Volgens de eigenaar is het asbest daarbij afgevoerd. De grond is daarom niet gemengd met asbestverdachte materialen en derhalve niet verdacht voor asbest.

 

Er zijn enkele lichte verontreinigingen (DDD, DDE en som OCB) aangetroffen die te relateren zijn aan het vroegere gebruik van bestrijdingsmiddelen. De lichte verontreinigingen met lood en PAK in de grond worden toegeschreven aan de bijmengingen met bodemvreemde materialen (puin en koolas), mogelijk in combinatie met een diffuse bodembelasting. Het licht verhoogde bariumgehalte in het grondwater betreft naar verwachting een natuurlijk verhoogde achtergrondwaarde.

 

De sterk puinhoudende zandlaag onder de verharding (MM1, 0,2 – 0,5 m-mv) is sterk verontreinigd met PCB en licht verontreinigd met PAK en minerale olie. Aangezien de sterke verontreiniging met PCB zich bevindt onder het aanwezige pad en ter plaatse geen herinrichting is gepland, is nader onderzoek op dit moment weinig zinvol. Indien ter plaatse van het pad graafwerkzaamheden zijn gepland of andere aanpassingen is het echter noodzakelijk om een nader onderzoek uit te voeren.

 

4.1.2 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven);
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek

De locatie is gelegen binnen de wettelijke onderzoekszone van de N229 (Schoudermantel/Werkhovenseweg), de N410 (Burgweg), de Vinkenburgweg en de Weteringsdijk. Beide wegen kennen een maximumsnelheid van 60 km/u. Het plangebied bevindt zich niet in de nabijheid van spoorwegen en gezoneerde industrieterreinen. Op grond van de Wet geluidhinder is akoestisch onderzoek voor wegverkeerslawaai vereist, omdat woningen geluidsgevoelige objecten zijn.

 

Om aan te tonen dat de geluidsbelasting op de gevel van de woningen conform de wettelijke eisen is, is een akoestisch onderzoek (Windmill, nr. 17.059.01-01, 17 februari 2017) naar de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer uitgevoerd. De hoogst berekende geluidbelasting inclusief aftrek overeenkomstig artikel 110g van de Wet geluidhinder bedraagt respectievelijk 24 dB, 46 dB, 48 dB en 47 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt ter plaatse van de gevels van de woningen gerespecteerd. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt ten hoogste 54 dB. Volgens de ‘methode Miedema’ is deze geluidbelasting te classificeren als 'redelijk’. Gezien het feit dat de milieukwaliteit als ‘redelijk’ wordt beoordeeld is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

 

De geluidsbelasting vormt daarmee geen belemmering voor het plan.

 

4.1.3 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (Wm) gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen). Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 % (= 1,2 µg/m³) bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2)een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 % bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen of een kantoor van minder dan 100.000 m² bvo niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de Regeling 'niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Besluit gevoelige bestemmingen

Op 16 januari 2009 is het Besluit gevoelige bestemmingen in werking getreden. Het Besluit gevoelige bestemmingen is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer. Met het Besluit wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale- en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

 

Het Besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), in het bijzonder kinderen, ouderen en zieken. Indien een project betrekking heeft op een gevoelige bestemming en geheel of gedeeltelijk is gelegen op een afstand van 300 m aan weerszijden van rijkswegen en 50 m langs provinciale wegen (gemeten vanaf de rand van de weg) mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een gevoelige bestemming niet toenemen als overschrijding van de grenswaarden voor PM10 of NO2 dreigt/plaatsvindt. In de praktijk blijkt dat als aan de grenswaarde voor PM10 wordt voldaan, ook de grenswaarde van PM2,5 wordt nageleefd.

 

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

• scholen;
• kinderdagverblijven;
• verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

 

Planspecifiek

De realisatie van woningen op de locatie kan, gezien de zeer beperkte omvang (< 1.500 woningen), aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. Aan de andere kant wordt 'wonen' in het Besluit gevoelige bestemmingen niet gezien als een gevoelige bestemming. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is echter, met behulp van de Atlas Leefomgeving (van o.a. ministerie I&M en RIVM), wel gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Op de navolgende afbeelding zijn de achtergrondconcentraties over 2014 van fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) weergegeven. Uit de afbeelding blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse voldoet aan de gestelde grenswaarde van 40 µg/m³ voor zowel fijnstof als stikstofdioxide.

 

Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

Concentraties fijnstof en stikstofdioxide (2014)

4.1.4 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling op deze locatie voorziet in de realisatie van woningen. Wonen wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een gevoelige functie. Derhalve is gekeken naar de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van de locatie. Uit raadpleging van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan blijkt dat de locatie vrijwel geheel wordt omgeven door percelen met de bestemmingen woongebied en agrarisch. 

Het agrarische bedrijf aan de Burgweg 2 is een paardenhouderij. Bij een paardenfokkerij (milieucategorie 3.1) wordt een richtafstand van 50 m gehanteerd. De minimale afstand van het plangebied tot de emissiepunten van dit bedrijf, bestaande uit bebouwing en paardenbakken, is 60 m. In een straal van 200 m rondom het plangebied zijn verder geen agrarische bedrijven aanwezig.

Andere bedrijven in de omgeving zijn een loonbedrijf en een nutsbedrijf ten behoeve van gasdistributie. Deze zijn gelegen op een afstand van meer dan 400 m en betreffen bedrijven uit milieucategorie 3.1. Daarom wordt ruimschoots voldaan aan de minimale richtafstanden (50 m) tot deze bedrijven.  

4.1.5 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

 

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

 

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

 

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een fragment van de provinciale risicokaart:

 

Fragment risicokaart externe veiligheid (plangebied is aangegeven met een zwarte cirkel)

 

In de nabijheid van het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen gelegen. Ten oosten en zuiden van de locatie liggen aardgastransportleidingen, waarbij de risicocontour 0 m is en de groepsrisicocontour 200 m bedraagt. Het plangebied is op meer dan 200 m afstand gelegen. Rondom de leidingen is een belemmeringenstrook met een breedte van 10 m aanwezig. Het plangebied ligt buiten deze belemmeringenstrook. De leidingen vormen derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

 

Overige risicobronnen zijn in de omgeving van het plangebied niet aanwezig. Daarnaast is een transportroute voor gevaarlijke stoffen (N229) gelegen in de omgeving van het plangebied. De afstand tot deze route bedraagt minimaal 200 m. Gezien deze ruime afstand vormt de transportroute geen belemmering voor de realisatie van woningen op het perceel.

4.2 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.2.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

 

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes(drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

4.2.2 Beleid Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

Waterkoers 2016-2021

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft haar ambities en lange termijn visie vastgelegd in het waterbeheerplan 'Waterkoers 2016-2021'. De Waterkoers is een koersdocument om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelend doel Samen werken een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. In de Waterkoers wordt op een niet-planmatige manier over het waterschapswerk gesproken. Waterschapswerk is hierbij breder dan enkel beheer van water.

 

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt het Hoogheemraadschap samen met de ruimtelijke ordening aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

 

Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van ruimtelijke adaptatie:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven.
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Het minimale uitgangspunt voor planontwikkelingen is dat het plan hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel geen gevolgen voor de waterveiligheid, het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit en ecologie. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

 

Ruimtelijke adaptatie

Het klimaat verandert. Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

 

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Door het grootschalig verharden van tuinen van particulieren neemt de kans op wateroverlast toe.

 

Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

4.2.3 Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

 

Planspecifiek

Een ruimtelijke ontwikkeling moet voldoen aan de belangrijkste minimale voorwaarde: het 'standstill beginsel'. Dit beginsel houdt in dat, als gevolg van de ontwikkeling, geen verslechtering van de waterhuishouding mag ontstaan. In het kader van de watertoetsproces moeten de gemeente en het waterschap zoeken naar kansen om het watersysteem te verbeteren en duurzaam in te richten. Volgens de 'Beleidsregels op grond van de Keur' van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden uit 2009 dient een toename van verharding van meer dan 500 m² in het stedelijk gebied, waar het plangebied in het kader van de 'watertoets' deel van uitmaakt, in de vorm van nieuw open water te worden gecompenseerd. Het minimaal benodigd oppervlak extra open water bedraagt 15 % van het aan te leggen extra verhard oppervlak.

 

Het perceel aan de Weteringsdijk 4 heeft een oppervlakte van circa 3.938 m². In de huidige situatie is hiervan circa 534 m² bebouwd. Verder is in de huidige situatie 756 m² verhard door bestrating en overige verharding. In het kader van het voorgenomen plan zal bebouwing in de vorm van een vrijstaande woning of halfvrijstaande woningen en de woningen voor jong-volwassenen toegevoegd worden. Er wordt bestrating verwijderd bij de boerderij en toegevoegd bij de woningen voor jong-volwassenen en als pad naar de vrijstaande woning. Daarnaast wordt het zwembad verwijderd en in een kleinere variant terug gebouwd op een andere plaats op het perceel.

 

Delen van het perceel van worden bedekt met grind. De definitie van verhard oppervlak in de 'Beleidsregels op grond van de Keur' is het deel van het aardoppervlak dat is afgedekt met niet of nauwelijks waterdoorlatende materialen of voorwerpen. De oppervlakte die met grind bedekt zal zijn wordt bij de berekening van de toegenomen verharding niet meegenomen, omdat grind in voldoende mate waterdoorlatend is. 

 

In de navolgende tabel is de huidige en toekomstige verhardingssituatie van het perceel weergegeven:

 

	Huidige situatie (m²)	Toekomstige situatie(m²)
Verharding (bebouwing)	534	798
Verharding (bestrating en overige verharding)	756	933
Onverhard	2.648	2.207
Totaal	3.938	3.938

 

Uit voorgaande tabel blijkt dat er, als gevolg van de van de voorgenomen ontwikkeling, een toename aan verharding is op de locatie. Deze toename bedraagt 2.648 - 2.207 = 441 m². Deze toename blijft onder de norm van het Hoogheemraadschap, waardoor compensatie volgens de regels van het Hoogheemraadschap niet nodig is.

 

Uit correspondentie met het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden blijkt dat de greppel aan de voorzijde van het perceel langs de Weteringsdijk de meeste tijd van het jaar droog staat. De greppel mag dan ook gedempt worden en vervangen mag worden door een duiker, waarbij compensatie niet vereist is. Voor een tertiaire watergang in het buitengebied is een duiker van circa 500 mm gebruikelijk.

4.3 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuwe project op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied.

4.3.1 Verkeer

Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' deze kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt.

 

Planspecifiek

Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, waarbij meer woningen gerealiseerd worden, zullen de verkeersbewegingen toenemen. De verkeersgeneratie van vrijstaande koopwoningen in het buitengebied is maximaal 8,6 voertuigbewegingen per etmaal. Voor huurwoningen in de vrije sector is de verkeersgeneratie in het buitengebied maximaal 7,8 voertuigbewegingen per etmaal. Uitgaande van een toename van één koopwoning en 6 huurwoningen bedraagt de maximaal toe te nemen verkeersgeneratie 55,4 voertuigbewegingen per etmaal. Gezien de beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen wordt verondersteld dat de weg de toename qua beschikbare capaciteit gemakkelijk kan verwerken en de verkeersveiligheid op de Weteringsdijk niet in het geding is. Het karakter van de Weteringsdijk als plattelandsweg nodigt niet uit tot verkeersonveilige situaties.

 

De Burgweg (N410), waar de Weteringsdijk ter hoogte van het plangebied op aansluit, is de belangrijkste ontsluitingsweg voor het plangebied. Voor dergelijke wegen wordt verkeerskundig een bovengrens van 6.000 motorvoertuigen per etmaal gehanteerd (Handboek Wegontwerp, CROW). Volgens cijfers van de provincie Utrecht is de intensiteit op de Burgweg momenteel 2.760 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De weg heeft daarmee voldoende capaciteit om de beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de ontwikkeling op te vangen.

4.3.2 Parkeren

Het benodigde of gewenste aantal parkeerplaatsen bij ruimtelijke ontwikkelingen kan worden bepaald op basis van parkeerkencijfers of op basis van parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers van de verwachte parkeerbehoefte. Parkeernormen staan voor het aantal vereiste parkeerplaatsen per type bestemming. Op basis van deze parkeernormen wordt parkeerbeleid veelal vormgegeven.

 

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' richtlijnen voor parkeernormen. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen of voorzien wordt in voldoende (auto)parkeerplaatsen. Voorts voorziet de publicatie in minimale voorwaarden voor parkeervoorzieningen. 

 

Op basis van de uitgave van het CROW heeft de gemeente Bunnik op 23 december 2008 haar eigen parkeernormen vastgesteld. Bij de verdere planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met deze normen.

 

Planspecifiek

In toelichting paragraaf 3.4.5 is toegelicht hoe in het voorgenomen plan wordt omgegaan met de gemeentelijke parkeernormen in relatie tot het aantal en het type woningen dat wordt toegevoegd.

4.4 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de huidige tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek

Gebiedsbescherming 

De locatie ligt niet in een wettelijk beschermd natuurgebied en maakt ook geen onderdeel uit van het Natuur Netwerk Nederland (NNN). De afstand tot het gebied behorend tot het NNN, dat gelegen langs de oever van de Kromme Rijn, bedraagt circa 800 m. Natuurmonument Raaphof, ook behorend tot het NNN, is gelegen op circa 950 m afstand. In de omgeving van het plangebied zijn geen Natura 2000-gebieden aanwezig.

  

Soortenbescherming

Ten behoeve van het initiatief zullen sloop- en bouwwerkzaamheden plaatsvinden. Gezien de huidige inrichting van de locatie en de mate van verstedelijking van de omgeving is het niet de verwachting dat er beschermde soorten in het plangebied aanwezig zijn. Het plangebied is op dit moment voor een aanzienlijk deel verhard. Er is weinig opgaande beplanting aanwezig. De aanwezige bebouwing wordt niet gesloopt, waardoor het onderkomen van eventueel aanwezige beschermde soorten behouden blijft.

 

Wel dient rekening te worden gehouden met het feit dat alle vogelnesten in het broedseizoen strikt beschermd zijn in de Flora- en faunawet. Er dient daarom buiten het broedseizoen van vogels (half maart tot half juli) te worden gestart met werkzaamheden. Verder geldt altijd de zorgplicht, op basis waarvan iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor de in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Dit kan bijvoorbeeld door buiten kwetsbare periodes (het voortplantings- en winterslaapseizoen) te starten met werkzaamheden en het gefaseerd werken om dieren te kans te geven om te vluchten.

4.5 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

 

Planspecifiek

Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente Bunnik een archeologische beleidskaart laten ontwikkeling. Deze kaart is op 13 oktober 2011 vastgesteld door de raad van de gemeente Bunnik. Op de archeologische beleidskaart staan archeologische monumenten en verwachtingszones aangegeven die de basis vormen voor de bescherming van de archeologische waarden.

 

De navolgende afbeelding toont een fragment van de archeologische beleidskaart van de gemeente Bunnik:

 

Fragment archeologische beleidskaart gemeente Bunnik (zwarte omkadering is het plangebied)

 

De locatie ligt op de archeologische beleidskaart deels in een gebied met een hoge archeologische verwachting en deels in een gebied met een lage archeologische verwachting. Deze verwachting wordt mede veroorzaakt door de ligging ter hoogte van de Romeinse limes. In gebieden met een hoge archeologische verwachting is bij bodemingrepen dieper dan 0,50 m onder het bestaande maaiveld of groter dan 500 m² het uitvoeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk. Bij een lage archeologische verwachting geldt dat niet. Alle bouwactiviteiten vinden plaats in het gebied met een hoge archeologische verwachting. De eigenaar van het perceel geeft aan dat op de gronden begin jaren '90 tot een diepte van 0,60 m tot 0,80 m verstoring heeft plaatsgevonden ten tijde van het verwijderen van agrarische opstallen, het aanbrengen van het zwembad en het egaliseren van de grond. De grond is intensief gebruikt. Aangezien de oppervlakte van toe te voegen bouwwerken, bestaande uit de studio's voor jong-volwassenen en de vrijstaande woning en het zwembad, waarbij de bodem dieper dan 0,5 m wordt verstoord kleiner is dan 500 m² hoeft er geen nader onderzoek plaats te vinden. Overigens blijft de huidige archeologische dubbelbestemming gehandhaafd.

4.6 Duurzaamheid

Wettelijk kader

De wettelijke eisen wat betreft duurzaamheid volgen uit het Bouwbesluit. Op dit moment gelden de volgende eisen:

• Minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies, per onderdeel van de schil - 4,5 voor gevel, 6 voor het dak en 3,5 voor de vloer;
• Een gemiddelde U-waarde van 1,65 voor ramen (glas en kozijn) en deuren, maximaal 2,2;
• Een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek. Voor woningen geldt een EPC van 0,4;
• Een Milieuprestatie Gebouw (MPG). Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m².

Vanuit het Bouwbesluit geldt de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m².

 

Om te voldoen aan de eerste drie punten dient er een EPC-berekening aangeleverd te worden bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het onderdeel Bouwen. Voor de MPG kan er gekozen worden voor een SBK-bewijs of voor een berekening uit te voeren met bijvoorbeeld GPR-gebouw.

 

Provinciaal beleid

In de Provinciale ruimtelijke verordening is in artikel 3.1 lid 3 als eis aan ruimtelijke plannen opgenomen dat binnen het stedelijk gebied de toelichting op het ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Tot ruimtelijke plannen behoren onder meer bestemmingsplannen, beheers verordeningen, of uitgebreide afwijking hiervan via omgevingsvergunning.

 

Planspecifiek 

Conform afspraak met de gemeente Bunnik wordt gebouwd conform het meest recente Bouwbesluit. Het doel is om energiezuinig bouwen en gebruikte te maken van zo veel mogelijk duurzame materialen. Er wordt nog onderzocht of het haalbaar is om regenwater op te vangen voor een secundair waterleidingsysteem in de nieuwe bergschuur-woning ten behoeve van toilet, douche, tuin en zwembad.

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

 

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels

Voor het opstellen van de planregels is uitgegaan van de gemeentelijke standaard voor enerzijds plannen in het buitengebied en anderzijds plannen binnen bestaand stedelijk gebied. Op deze wijze beschikt de gemeente over zoveel als mogelijk uniforme plannen.

 

De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen.

 

Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• Bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan);
• Bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk);
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

 

Wonen - 1 

Voor het deel van het plangebied aan de Weteringsdijk 2 geldt de bestemming 'Wonen - 1'. De bepalingen binnen deze bestemming komen volledig overeen met de bestemming 'Wonen' uit het bestemmingsplan 'Vinkenburg' (vastgesteld op 12 september 2013). Ter plaatse van de bestemming 'Wonen - 1' is maximaal één wooneenheid toegestaan.

 

Wonen - 2

Voor het deel van het plangebied aan de Weteringsdijk 4 is ten behoeve van de gewenste woningen de bestemming 'Wonen - 2' opgenomen. Binnen deze bestemming zijn woningen, tuinen, terreinen en erven, alsmede daaraan ondergeschikte nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, toegestaan.

 

Binnen de bestemming 'Wonen' dient verrommeling door losse elementen en de terreininrichting zoveel mogelijk worden voorkomen. Het plangebied is gelegen in het oeverwallenlandschap met karakteristieke stroomgordels. De kernkwaliteiten hiervan zijn een open landschapsbeeld, plaatselijk weidevogelgebied, landschapselementen en een rechtlijnig en daarmee karakteristiek verkavelingspatroon. Bebouwing dient zoveel mogelijk alzijdig te worden gerealiseerd en de terreininrichting dient een open karakter te krijgen. Deze gronden dienen uit planologisch oogpunt niet bebouwd te worden met allerlei vergunningsvrije bouwwerken.

 

Dit bestemmingsplan voorziet in een juridisch kader dat de realisering van vergunningsvrije bouwwerken in relatie tot de openheid van het gebied en de alzijdigheid van bebouwing uitsluit. Hiertoe is de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - oeverwallenlandschap' opgenomen.

 

Waarde - Archeologie - 3

Voor het deel van het plangebied met een hoge archeologische verwachting is de bestemming 'Waarde - Archeologie - 3' opgenomen. Deze dubbelbestemming heeft betrekking op de bescherming van de archeologische waarde van de gronden.

  

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

Het project wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van de ontwikkelingen van de locatie en de benodigde aanpassingen in het openbaar gebied zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. Het kostenverhaal is onderdeel van de anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente. De kosten voor het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure worden via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer doorberekend. De initiatiefnemer is van plan de kavel waarop de bouw van de vrijstaande woning is voorzien te verkopen. De inkomsten uit de verkoop van deze kavel fungeren (deels) als financiering voor de rest van het plan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van het overleg conform artikel 3.1.1 Bro heeft overleg plaatsgevonden met de provincie Utrecht en Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. De uitkomsten van dit overleg zijn verwerkt in dit bestemmingsplan (toelichting paragraaf 3.2 en toelichting paragraaf 4.2).

  

6.2.3 Verslag zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 24 mei 2017 tot en met 5 juli 2017 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend.