1e partiële herziening Dorp Odijk 2012

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor de herziening

Het voormalig dorpshuisterrein aan de Zeisterweg te Odijk is herontwikkeld tot de woningbouwlocatie Rheijnborch. Het totale project omvatte de realisatie van acht appartementen, zes twee-onder-één kap woningen en één vrijstaande woning. De appartementen, de vrijstaande woning en twee twee-onder-één kap woningen zijn inmiddels gebouwd en bewoond. Vier twee-onder-één kap woningen zijn nog niet ontwikkeld en verkocht. De afzetbaarheid van deze woningen in de huidige woningmarkt is onvoldoende gebleken. Initiatiefnemer wil de woningbouwlocatie graag afronden en heeft daarom een planaanpassing voorgesteld naar twee kleinere twee-onder-één kap woningen en een rijtje van drie woningen. Dit houdt in dat er vijf woningen worden gerealiseerd in plaats van vier.

 

Het college heeft op 1 oktober 2013 positief besloten op het vooroverlegplan voor deze vijf woningen. Het voornemen is echter niet passend binnen het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012'. Dit bestemmingsplan is op 12 september 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Bunnik en voorziet in de mogelijkheid vier grondgebonden woningen te realiseren.

 

Voorliggende partiële herziening is opgesteld om het bouwplan van vijf woningen en bijhorende parkeervoorzieningen te kunnen realiseren. De herziening gaat ten opzichte van de aanvankelijke woningbouwplannen uit van een vergelijkbare rooilijn en bouwhoogten. Qua typologie en grondoppervlakte is de herziening flexibel opgesteld. Zodoende wordt de initiatiefnemer, binnen kaders, de gelegenheid gegeven optimaal in te spelen op de woningmarkt.

     

1.2 Ligging van het plangebied

De planlocatie is gelegen aan het Diaconie erf in het zuiden van de kern Odijk. Het Diaconie erf is in feite een zijstraat van de Oude Haven. De Oude Haven vormt vanuit het noorden een langzaamverkeerverbinding van de Zeisterweg naar de Singel. Hiernavolgende afbeelding toont de ligging en begrenzing van het plangebied. De getoonde invulling is, vanwege de herontwikkeling tot woningbouwlocatie Rheijnborg, niet meer bestaand.

 

Ligging planlocatie

 

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldend bestemmingsplan voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012'. Dit bestemmingsplan is op 12 september 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Bunnik. De volgende afbeelding toont de verbeelding van het geldende bestemmingsplan. Het plangebied is hierin rood omlijnd.  

 

   

Verbeelding geldend bestemmingsplan

 

Uit raadpleging van de geldende verbeelding blijkt dat het plangebied de bestemming 'Wonen' heeft met de bouwaanduiding 'twee-aaneen'. De maximaal toegestane goot- bouwhoogte is 7 en 10,1 meter. Het beoogde bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan op de volgende punten:

1. er wordt één woning meer gebouwd ten opzichte van het oorspronkelijke plan. In het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012' is het maximaal aantal bestaande/vergunde woningen vastgelegd;
2. de woningtypologieën zijn vastgelegd in het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012'. Het rijtje van drie woningen is niet in overeenstemming met de opgenomen typologie, omdat sprake is van de typologie 'aaneengebouwd';
3. de opgenomen bouwvlakken worden overschreden door de toevoeging van één woning. Tevens worden de bouwvlakken aan de achterzijde in beperkte mate overschreden.

1.4 Opzet van de herziening

Deze 1e partiële herziening van het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012' ziet op een aanpassing van de verbeelding. In het nu vigerende bestemmingsplan zijn uitsluitend de bouw van vier twee-aaneen-gebouwde woningen mogelijk. Met deze herziening wordt het bouwvlak op de verbeelding aangepast, het maximum aantal woningen verhoogd naar vijf en de typologie vrijgelaten. In plaats van de voorwaarde voor twee-aaneen wordt in de regels een voorwaarde voor grondgebonden woningen opgenomen. Gestapelde woningbouw, zoals appartementen, zijn daarmee niet mogelijk. 

 

De plantoelichting beperkt zich uitsluitend tot een onderbouwing van de voorgestelde wijzigingen. Het gehele initiatief is immers in het voor de herontwikkeling opgestelde bestemmingsplan 'Zeisterweg 44' voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. De onderzoeken die ten grondslag lagen aan de onderbouwing in 'Zeisterweg 44', alsmede de beoordeling van Milieudienst Zuid-Oost Utrecht, zijn als bijlagen bij voorliggende herziening opgenomen.

2 Gewijzigde invulling plangebied

Met deze 1e partiële herziening wordt een alternatieve afronding van de woningbouwlocatie 'Rheijnborch' mogelijk gemaakt. Hiermee worden het maximaal aantal woningen, de bouwmogelijkheden (bouwvlakken)en het vereiste woningtypologie aangepast.

 

De aanvankelijk beoogde vier grote twee-onder-één kap woningen zijn ingewisseld voor vijf kleinere woningen in twee blokjes. De openheid tussen de bebouwing blijft daarmee behouden, er is geen sprake van één blok van vijf woningen. Daarmee wordt aansluiting gezocht bij de reeds bestaande woningen. Daarnaast blijft de voorgevelrooilijn ongewijzigd evenals de maximale bouw- en goothoogte. Daarmee is de bouwmassa in overeenstemming met de andere woningen, namelijk twee bouwlagen met kap. De stedenbouwkundige structuur van het gebied veranderd niet wezenlijk door de voorgestelde planaanpassing. Het beoogde bouwplan zal qua architectuur en materiaalgebruik aansluiten bij de reeds gerealiseerde bebouwing. De welstandscommissie is in principe akkoord met het bouwplan.  

 

Beoogde invulling

 

Voorliggende partiële herziening maakt tevens de aanleg van twee extra parkeerplaatsen aan het Diaconie erf mogelijk. De gewijzigde invulling voldoet daarmee aan de geldende parkeernormen. De huidige groenstrook in het noordoosten van het plangebied maakt geen onderdeel uit van een waardevolle groenstructuur. Wegens de ambitie van gemeente deze strook te verkopen aan de toekomstige bewoners hebben de gronden een tuinbestemming gekregen.

3 Beleid

Gelet op de schaal van het project en de reeds bestaande planologische mogelijkheden voor woningbouw is enkel voorzien in een beperkte toetsing van provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.1 Provinciaal beleid

3.1.1 Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) beschrijft de Provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid tot het jaar 2028. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het rijk. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) welke tegelijk met de PRS is opgesteld.

 

In de Provinciale ruimtelijke structuurvisie zijn de volgende provinciale belangen vastgelegd:

 

Duurzame leefomgeving

• Ontwikkelen van een robuust en duurzaam bodem- en watersysteem en een waterveilige provincie.
• Behoud van de strategische grondwatervoorraden.
• Ruimte voor duurzame energiebronnen.
• Anticiperen op de langetermijngevolgen van klimaatverandering.
• Behouden en versterken van de kernkwaliteiten van het landschap.
• Behouden en ontwikkelen van de kwaliteit van de cultuurhistorische hoofdstructuur en de aardkundige waarden.

Vitale dorpen en steden

• Realiseren van voldoende en op de behoefte aansluitend woningaanbod, met een accent op binnenstedelijke ontwikkeling.
• Een vitale en innovatieve regionale economie, met voldoende en diverse vestigingsmogelijkheden.
• Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte.
• Een goede bereikbaarheid voor woon-, werk en vrijetijdsverkeer  

Betekenis voor het initiatief

Het project past binnen de bovengenoemde belangen en is gesitueerd binnen de 'rode contour'. Het toevoegen van woningen binnen deze contour is in overeenstemming met provinciaal beleid.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Toekomstvisie Bunnik

De Toekomstvisie Bunnik is een visie op de toekomst van het grondgebied van de gemeente Bunnik tot 2020. De toekomstvisie is opgesteld met een drietal doelstellingen. Ten eerste biedt het een strategisch kader voor het handelen. Als tweede biedt het een kwaliteitskoers in 'denken, discussiëren en doen'. Ten derde dient het als start van de dialoog met meedenkers over de toekomstvisie, en als start van het mobiliseren van kennis. De ambitie van de gemeente wordt verwoord in de volgende kwaliteitspijlers:

• sterkere identiteit;
• meer beeldkwaliteit en kwaliteit van de openbare ruimte;
• duurzaamheid Bunnik;
• leefbaarheid;
• sociale samenhang.

De kwaliteitspijlers worden gehanteerd als maatlat voor de toekomst. Bij elke beslissing worden de pijlers gehanteerd als uitgangspunt en zijn daarmee een brug naar dagelijks handelen.       

 

Planspecifiek

In de Toekomstvisie wordt opgemerkt dat binnen de dorpen nog veel te verbeteren is. Hierbij wordt gestreefd naar een sterkere beeldkwaliteit van toegangswegen van de dorpen en van de aanwezige pleinen. Op enkele plekken is ‘inbreiding’ mogelijk (bouwen binnen de bestaande dorpsgrenzen). Deze projecten worden aangegrepen om een goede samenhang met de omgeving te krijgen (zorgvuldig de pleinen afmaken en het straatbeeld vormgeven). Hierbij moet in elk geval het groene karakter behouden blijven.

 

Onderhavig plan betreft een inbreiding binnen de bestaande dorpsgrenzen. Om aandacht te besteden aan de gewenste beeldkwaliteit is in het verleden een beeldkwaliteitplan opgesteld. Dit plan is inmiddels doorvertaald naar de welstandsnota. De Commissie Monumenten en Welstand heeft aangegeven in principe akkoord te gaan met de ontwikkeling. Het plan is derhalve in overeenstemming met de Toekomstvisie Bunnik.  

3.2.2 Structuurplan 2007-2015

Het Structuurplan 2007-2015 is op 31 januari 2008 door de gemeenteraad van Bunnik vastgesteld. Het Structuurplan is een vertaling van de ruimtelijke componenten uit de Toekomstvisie Bunnik, vastgesteld in 2004, en van het coalitieakkoord voor de bestuursperiode 2006-2010. In het structuurplan is de visie op de toekomst van Bunnik uitgewerkt rondom de centrale thema's wonen, werken, landschap en natuur, landbouw en infrastructuur. Het bevorderen en veiligstellen van de leefbare kernen met goede voorzieningen voor kinderen en ouderen is hierbij de centrale insteek.

 

Ten aanzien van woningbouw wordt er in de gemeente Bunnik substantiële woningbouw beoogd om de kernen te versterken. Het coalitieakkoord ging uit van een woningbouwprogramma van in totaal 1.600 woningen tot 2015. In het structuurplan is dat bijgesteld tot 1.450 woningen: 1.000 woningen in Odijk,  300 woningen in Werkhoven en 150 woningen in de kern Bunnik. Dit aantal komt bovenop de nu bekende inbreidingslocaties. Eventuele herstructurering/vernieuwing van de bestaande woongebieden blijven buiten de besluitvorming van het Structuurplan. Bij woningbouw richt de gemeente zich op de doelgroepen ouderen, starters, maar ook gezinnen met kinderen.

 

Planspecifiek

De structuurplankaart wijst het plangebied als bestaand woongebied aan. De planlocatie is als Dorpshuis Odijk in de structuurvisie aangemerkt als een bekende inbreidingslocatie. Voorliggende ontwikkeling voorziet in de afronding van de reeds deels gerealiseerde inbreiding. De ontwikkeling is derhalve passend binnen het structuurplan.

4 Omgevingsaspecten

 

4.1 Algemeen

De gemeenteraad heeft in 2009 het bestemmingsplan 'Zeisterweg 44' vastgesteld. Dit bestemmingsplan bood de ruimte voor de herontwikkeling van het voormalige dorpshuisterrein tot woningbouwlocatie Rheijnborch. Inmiddels is voor de planlocatie het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012' vastgesteld. Binnen dit bestemmingsplan zijn de mogelijkheden vanuit 'Zeisterweg 44' voor vier twee-onder-één kap woningen over genomen.

 

In het kader van het bestemmingsplan 'Zeisterweg 44' is de beleidsmatige, ruimtelijke en milieutechnische haalbaarheid uitvoerig beschouwd en gemotiveerd. De daartoe uitgevoerde onderzoeken en de beoordeling van de milieutechnische haalbaarheid door de Milieudienst zijn als bijlage bij voorliggende herziening gevoegd.  

 

Voorliggende partiële herziening ziet op een ondergeschikte bijstelling van het woningprogramma. Deze wijziging vindt grotendeels plaats binnen de ruimtelijke kaders van het bestemmingsplan 'Zeisterweg 44'. Een hernieuwde onderbouwing van de ruimtelijke en milieutechnische haalbaarheid is daarom achterwege gelaten. Hiervoor wordt terugverwezen naar het vastgestelde bestemmingsplan 'Zeisterweg 44'. Dit met uitzondering van de aspecten verkeer en water. Als gevolg van het gewijzigde programma treedt hier een kleine wijziging in op. In de haalbaarheidsparagraaf (4.2) wordt hier nader op ingegaan.

4.2 Haalbaarheid

4.2.1 Verkeer

Aan het Diaconie erf zijn 19 openbare parkeerplaatsen aangelegd en daarnaast hebben de grondgebonden woningen parkeermogelijkheden op eigen erf. Daarmee wordt voldaan aan de parkeernorm, gebaseerd op het oorspronkelijke plan van 15 woningen. Ten opzichte van dit oorspronkelijke plan komt er één (tussen)woning bij. Op basis van de Nota parkeernormen geldt voor deze woning een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen. Bij de tussenwoning is geen ruimte op eigen erf voor parkeermogelijkheden. Deze twee parkeerplaatsen dienen dan ook, aanvullend op de reeds bestaande parkeermogelijkheden, in het openbaar gebied te worden gerealiseerd. Middels de bestemmingswijziging van een gedeelte van de oostelijk gelegen groenstrook naar verkeer wordt ruimte geboden deze twee parkeerplaatsen aan het eind van het Diaconie erf te realiseren.

4.2.2 Water

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor het lokale en regionale waterbeheer in Midden-Nederland, waaronder ook de gemeente Bunnik. De gemeente Bunnik en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden hebben gezamenlijk een gemeentelijk waterplan opgesteld: 'Waterplan Bunnik, Visie voor 2025, beleidslijnen en maatregelen'. De provincie Utrecht en Vitens hebben hieraan bijgedragen. Het Waterplan Bunnik is op 15 mei 2008 vastgesteld door de gemeenteraad van Bunnik en op 29 april 2008 door het dagelijks bestuur van het Hoogheemraadschap.  

 

Water is voor de Bunnikse economie een belangrijke motor. Zonder voldoende (oppervlakte)-water is bijvoorbeeld bescherming van fruitbloesem tegen vorst niet mogelijk. Zonder goed water is er überhaupt geen fruitteelt mogelijk. Grondwater is een bron voor drinkwater (onttrekking Vitens) en industrie (Vrumona). Daarnaast trekken water en natuur in Bunnik recreatie aan. Het water in Bunnik heeft een binding met haar gebruikers. De kromme Rijn is zowel in ruimtelijk opzicht als vanuit watersysteemtechnisch perspectief de drager van water in Bunnik. Dit bondgenootschap met water in de breedste zin komt tot uitdrukking in het volgende motto: 'Bunnik, verbonden met water'. Vanuit dit motto worden de volgende speerpunten gegeven:

• Water in ruimtelijk perspectief:
  • bij de (her)inrichting van de openbare ruimte wordt geanticipeerd op de klimaatontwikkeling;
  • afkoppelen wordt projectmatig aangepakt in combinatie met weg- en rioolrenovatie en herstructurering. Infiltreren geniet de voorkeur boven het direct afvoeren van regenwater naar oppervlaktewater;
  • de Kromme Rijn wordt waar nodig en mogelijk in de lengte en de breedte heringericht;
  • water vormt een onderdeel en is een belangrijk medesturend element voor zowel de ruimtelijke ordening als de landschaps- en groenontwikkelingsplanvorming.

• Gebruik van water gelet op doelgroep en de kwaliteit en kwantiteit van water:
  • bij een toename in de waterbehoefte als gevolg van vergroting van het fruitareaal dient de fruitteler nieuwe technieken in te zetten of een werkwijze te hanteren zodat de watervolumebalans neutraal blijft;
  • het toepassen van vistrappen en viscascades bij gemalen en stuwen bij belangrijke vismigratieroutes.

• Organisatie van gezamenlijk waterbeheer:
  • de waterpartners hebben accountmanagement voor waterbeheer, de verantwoordelijke functionaris heeft positie binnen de organisatie en de taakomschrijving is expliciet. Van alle accountmanagers is de functionaris bij de gemeente aanspreekpunt voor burgers, bedrijven en instanties;
  • binnen waterprojecten heeft externe communicatie een vaste plaats. Daarnaast wordt binnen de gangbare uitingen aandacht besteed aan water, bijvoorbeeld watervriendelijke tips of informatie over het watersysteem en de waterketen.

Watertoets            

Binnen het plangebied is geen waterkering of watergang gelegen. Voorliggende partiële herziening maakt wijzigingen mogelijk ten opzichte van het huidige bestemmingsplan. Voor de watertoets is met name de toename aan verharding en bebouwing van belang.

 

Als gevolg van de twee extra parkeerplaatsen wordt, middels de verbeelding, een maximale toename aan verharding van 60 m² mogelijk gemaakt. Een toename van woningen heeft veelal ook gevolgen voor het totaal aantal meter verharding in voortuin en achtererf. Als gevolg van de toename van tussenwoning wordt maximaal 40 m² (circa 50% van onbebouwde perceel) voorzien. Het bouwplan voorziet verder in circa 380 m² bebouwing (incl. garages). Het aanvankelijke bouwplan was gebaseerd 370 m² bebouwing. Middels voorliggend plan wordt derhalve in totaal 110 m² aan extra verharding en bebouwing voorzien.

     

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft bepaald dat elke toename van verharding groter dan 500 m² gecompenseerd dient te worden. Omdat in onderhavig geval de toename aan verharding niet groter is dan 500 m², is compensatie niet noodzakelijk.  

  

Waterafvoer

De vuilwaterafvoer van het plan zal aangesloten worden op het openbaar riool grenzend aan het plangebied. Het hemelwater vanaf de nieuwbouw (daken) zal zoveel als mogelijk afgekoppeld worden van het riool. Bij deze afkoppeling zullen geen uitlogende materialen gebruikt worden voor dak, dakgoot en regenpijpen. Het regenwater loost via een HWA-stelsel op het naastgelegen oppervlaktewater. 

5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1 Buurtoverleg en procedure

De initiatiefnemer heeft de gewijzigde invulling van het laatste deel van de woningbouwlocatie Rheijnborch besproken met de bewoners van de reeds gerealiseerde woningen. Vanuit dit overleg zijn geen zwaarwegende bezwaren naar voren gekomen.

 

Gelet op de uitkomst van dit overleg en de schaal van de ontwikkeling heeft de gemeente besloten de inspraakprocedure niet toe te passen en gelijk een ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen.

5.2 Vooroverleg ex. art. 3.1.1. Bro

In het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg is informeel vooroverleg gevoerd over de gewijzigde invulling van het plangebied en het concept van het ontwerpbestemmingsplan. Gelet op de schaal van de ontwikkeling heeft het vooroverleg met een beperkt aantal instanties plaatsgevonden. De volgende instanties zijn in het kader van het vooroverleg aangeschreven. 

1. Provincie Utrecht, gemeentelijke ruimtelijke ontwikkeling
2. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden
3. Woonadviescommissie VAC Bunnik

Onderstaand zijn de reacties samengevat en voorzien van een gemeentelijk antwoord.

 

Provincie Utrecht, gemeentelijke ruimtelijke ontwikkeling

 

Reactie

Het bestemmingsplan geeft geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013.

 

Antwoord gemeente

Deze reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

 

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden

 

Reactie

De toename van de verharding zoals geschetst in het concept van de ruimtelijke onderbouwing in combinatie met de eerder voorziene toename van de verharding blijft onder de grens van 500m². Er is daardoor geen watercompensatie nodig is. In de waterparagraaf (p. 11) staat dat regenwater wordt afgekoppeld van de riolering. Op basis van het rioleringsplan (d.d. 2 november 2011) gaat het waterschap er vanuit dat het regenwater via een HWA-stelsel loost op het naastgelegen oppervlaktewater. Dit zou nog aangescherpt kunnen worden in de tekst.

 

Het waterschap adviseert positief op het plan.

 

Antwoord gemeente

De aanname van het waterschap dat het regenwater via een HWA-stelsel op het naastgelegen oppervlaktewater loost, klopt. De tekst in de waterparagraaf wordt hierop aangepast.

 

Woonadviescommissie VAC Bunnik

 

Reactie

a. Oorspronkelijk plan

De woonadviescommissie vindt het oorspronkelijke plan met twee keer twee-onder-één-kap woningen, mooier, ruimer van opzet en qua beeld beter passen bij het deel van het appartementengebouw en de twee-onder-één-kap aan de Zeisterweg.

 

b. Achterpad / toegang tot de tuinen van de woningen

Er lijkt een pad te komen tussen woning no. 3 en no. 4. Gaat dit pad over in een pad dat achter het erf van woning no. 3 loopt? Kennelijk is de bedoeling van dit pad om (een directe) toegang van de tuin van woning no. 2 te creëren. Kennelijk is er ook via dit pad toegang tot de tuinen van woning no. 3 en no. 4, net voor een poort in dit tussenpad. Wie is de eigenaar van het tussen- en achterpad en wie heeft die poort in beheer?

Toegang tot de tuin van woning no. 1 kan over het eigen erf, maar hoe is er toegang tot de tuin van woning no. 5? Tussen de grens van de herontwikkeling en het erf van de woning aan de Maria van Boechoutlaan no. 7 is een (groen)strook van circa 4 meter. Wordt deze strook bij het erf van woning no. 5 getrokken, zoals erachter ook is geschied bij de woning aan de Zeisterweg no. 44?

 

c. Buitenberging

Woning no. 2 heeft als enige geen buitenberging. De aanwezigheid van een buitenberging is verplicht bij nieuwbouwwoningen volgens Bouwbesluit 2012.

 

d. Parkeerplaatsen

De huidige parkeerplaatsen aan het Diaconie erf worden op dit moment (ook) gebruikt door het kindercentrum Kobus; personeel van de kinderopvang zelf, personeel voor inspecties, voor onderhoud en voor halen en brengen van kinderen. 

Is daarmee rekening gehouden met het toevoegen van twee parkeerplaatsen en het voldoen aan de parkeernorm?

 

e. Voorstel tot (een kleine) wijziging

Zoals hierboven reeds is aangegeven, is het huidige plan met vijf woningen enigszins aan de krappe kant, met name woning no. 2 wordt daardoor erg krap en is met een breedte van 5400 mm, 300 mm smaller dan de andere vier woningen.

Ons voorstel is om een gedeelte van de oostelijke groenstrook bij woning no. 5 te trekken en de herontwikkelingsgrens 1500 mm op te schuiven. Deze 1500 mm te gebruiken om (1) het woningbouwplan 300 mm breder te maken om daarmee woning no. 2 300 mm breder te maken en (2) daarvan 1200 mm te gebruiken om een directe toegang naar de tuin van woning no. 5 te creëren, zoals bij woning no. 1.

 

f. Beoordeling totale bouwplan

De woonadviescommissie VAC Bunnik zou gaarne spoedig de bouwtekeningen van het schetsontwerp of voorlopig ontwerp van dit Diaconie erf plan ontvangen om nader over dit plan te kunnen adviseren, zodat zij de afspraken met de gemeente Bunnik kan nakomen.

De in dit vooroverleg gepresenteerde tekeningen van de begane grond geven al aanleiding tot commentaar, maar gaarne ontvangt de woonadviescommissie ook de tekeningen van de verdiepingen voor een weloverwogen advies op het totale plan.

 

Antwoord gemeente

a. De stedenbouwkundige structuur van het gebiedje verandert niet wezenlijk door de planaanpassing van vier naar vijf woningen. De voorgevelrooilijn blijft ongewijzigd evenals de maximale bouw- en goothoogte. De kleuren en materialen van de vijf woningen zijn geheel afgestemd op de omliggende woningen en het appartementencomplex. De welstandscommissie kan zich vinden in de voorgestelde planaanpassing.

 

b. De poorten naar de drie tuinen behoren toe aan deze drie woningen. Het achterpad achter de poort behoort bij de tussenwoning. Het deel van het pad ervoor (dus tussen de garages door) kan op een aantal manieren in eigendom worden gegeven. De projectontwikkelaar van het bouwplan zal te zijner tijd in overleg met de notaris een goede eigendomssituatie regelen. Het lijkt voor de hand te liggen dat het pad doormidden gedeeld wordt en bij de naastliggende woningen wordt betrokken. Via een recht van overpad wordt voor alle drie de woningen het gebruik geregeld.

 

De vijfde woning heeft geen achterom, de achtertuin van deze woning wordt bereikt via de garage. Aan de toekomstige eigenaar van deze woning wordt de mogelijkheid geboden de gemeentelijke groenstrook naast de woning te kopen en bij het perceel te trekken.

 

c. In de achtertuin van de tweede woning komt een buitenberging. Deze staat nu nog niet op tekening. Het ligt voor de hand deze berging linksachter op het perceel te plaatsen. De berging wordt op de tekening voor de aanvraag omgevingsvergunning geplaatst.

 

d. De parkeerplaatsen aan het Diaconie erf worden mede gebruikt door het kinderdagverblijf en in de praktijk blijkt dat dit geen parkeerproblemen oplevert. Deze situatie verandert niet door het toevoegen van één extra woning ten opzichte van het oorspronkelijke plan. Voor deze woning worden twee extra parkeerplaatsen in het openbaar gebied aangelegd. Hiermee wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm.

 

e. De gemeentelijke groenstrook wordt te koop aangeboden aan de toekomstige eigenaar van de vijfde woning en is dus niet beschikbaar om bij de herontwikkeling te betrekken. De beukmaat van de woning in combinatie met de diepte levert een woning op waar in de huidige markt vraag naar is. Marktonderzoek heeft dit aangetoond.

 

f. Er wordt contact opgenomen met het VAC Bunnik zodat over de op dit moment beschikbare tekeningen kan worden geadviseerd.

  

5.3 Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

Gedurende de periode van terinzagelegging heeft eenieder zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan kunnen indienen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.

6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

   

Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. Bij voorliggend plan is dit het geval. 

 

Voor de herontwikkeling van het voormalige dorpshuisterrein is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Ten behoeve van de gewijzigde invulling van het laatste deel van het voormalige dorpshuisterrein is een aanvulling op deze overeenkomst gesloten.

   

Conclusie

De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is voldoende verzekerd. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan zal aan de raad gevraagd worden overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 van de Wro te besluiten dat een exploitatieplan niet noodzakelijk is.