Oude Haven Odijk

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De Gecombineerde Bunnikse Vastgoedbedrijven willen het voormalige kantoorgebouw van de vakbond CNV inclusief het omliggende terrein aan de Oude Haven 1 te Odijk herontwikkelen ten behoeve van de bouw van maximaal 25 woningen.

 

De gemeente heeft aangegeven positief te staan tegenover de voorgenomen ontwikkeling en is bereid om de huidige bestemming 'Kantoor' te herzien naar de bestemming 'Wonen'. Voor de ontwikkeling is op 5 oktober 2017 een zogenaamd Kader besproken in het Open Huis. Dit Kader is op 26 oktober 2017 vastgesteld door de gemeenteraad. Voor de herontwikkeling van het voormalige terrein van de CNV Bouw- en houtbond worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: 

1. Het betreft een woningbouwontwikkeling;
2. Het totale woningbouwprogramma bestaat voor minimaal 30 % uit sociale huurwoningen/-appartementen, die voor de sociale huursector behouden blijven. De verhuur van de woningen geschiedt door een woningcorporatie. De gemeente heeft hierbij een voorkeur voor eenvoudige appartementen bestaande uit maximaal twee à drie kamers met een lage huurprijs;
3. Het woningbouwplan past binnen de maat en schaal (hoogte en oppervlakte bebouwing) van het dorpse karakter van de gemeente Bunnik. Hierbij vormen de rondom gelegen woningen het referentiekader, hetgeen voor wat betreft de goot- en bouwhoogte leidt tot het hanteren van 6 meter respectievelijk 10 meter als uitgangspunt. Een dergelijke hoogte resulteert in een woningdichtheid van circa 33 woningen per hectare;
4. Realisering van de benodigde parkeervoorzieningen vindt plaats binnen het plangebied;
5. De woningbouwontwikkeling heeft geen verkeersonveilige situaties tot gevolg. Dit houdt in dat het toekomstige woongebied met de auto niet via de Oude Haven wordt ontsloten, uitgezonderd een rechtstreekse ontsluiting van ten hoogste vijf woningen. Hierbij dient de zuidelijkste van deze vijf woningen te liggen op een minimale afstand van 30 meter van de rotonde ten zuidoosten van het plangebied;
6. De initiatiefnemer creëert bij de omwonenden draagvlak voor zijn plan.

In de loop der tijd zijn er verschillende stedenbouwkundige verkavelingsvarianten opgesteld. Mede naar aanleiding van overleg met direct omwonenden en het vastgestelde kader is een keuze gemaakt voor een voorkeursmodel (zie toelichting paragraaf 2.2.1) met daarin maximaal 25 woningen.

    

Omdat de bouw van woningen niet is toegestaan binnen de huidige bestemming, zal het bestemmingsplan voor de gronden in het plangebied moeten worden herzien.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het zuiden van de kern Odijk op de hoek van de Oude Haven (oostzijde) en de Singel (zuidzijde) en staat kadastraal bekend als gemeente Werkhoven, sectie B, nr. 684. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door het water van de Oude Haven met aan de overzijde van dit water een begraafplaats en daarnaast enkele woningen aan een hofje (Zeisterweg 36 t/m 38C). Ten westen van het plangebied is een vrijstaande woning gelegen aan de Singel 57B. Deze woning is via een bijgebouw geschakeld aan de vrijstaande woning op 57A.

 

Ligging plangebied (blauwe druppel); Bron: ruimtelijkeplannen.nl

 

Globale begrenzing plangebied (rode omkadering); Bron: ruimtelijkeplannen.nl

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het geldend bestemmingsplan voor de gronden in het plangebied is het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012'. De gemeenteraad van de gemeente Bunnik heeft dit bestemmingsplan op 12 september 2013 vastgesteld.

 

Uitsnede geldend bestemmingsplan (rode omkadering)

 

De gronden hebben in dit bestemmingsplan de bestemming 'Kantoor'. Er is een groot bouwvlak opgenomen dat voor maximaal 80 % bebouwd mag worden met een maximum goot- en bouwhoogte van 6,0 m respectievelijk 7,0 m. Binnen deze bestemming is het bouwen van woningen niet toegestaan. Tevens is een groot deel van het plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4'.

 

Om de bouw van het gewenste aantal woningen mogelijk te maken zal het geldende bestemmingsplan voor de gronden in het plangebied moeten worden herzien ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk worden in hoofdstuk 2 achtereenvolgens de bestaande situatie en het initiatief beschreven. In hoofdstuk 3 komt het geldende beleidskader aan de orde. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op uitvoerbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Tot slot bevatten hoofdstuk 5 en 6 de economische uitvoerbaarheid respectievelijk de resultaten van overleg en inspraak.

2 Planbeschrijving

 

2.1 Bestaande situatie

In het plangebied staat op dit moment een leegstaand kantoorgebouw (2 lagen met kap) met omliggend parkeerterrein voorzien van een klinker- en asfaltverharding. Aan de achterzijde van het kantoorgebouw ligt een tuin, waar sprake is van een aflopend reliëf. Zoals te zien op onderstaande foto's is het plangebied voorzien van een groen kader.

 

 

 

 

 

Aan de noordzijde van het plangebied is het water van de Oude Haven gelegen met ten noorden daarvan een begraafplaats en een hofje met woningen.

 

 

 

Het plangebied wordt aan de zijde van de Singel grotendeels afgeschermd van de omgeving door beplanting. Tevens is aan de Singel een bushalte gelegen. Ten westen van het plangebied bevinden zich twee vrijstaande woningen (Singel 57A en 57B).

    

De ontsluiting van het terrein vindt plaats vanaf de Oude Haven aan de oostzijde van het plangebied. Hieronder een impressie van het plangebied gezien vanaf de kruising Oude Haven - Singel.

 

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Stedenbouwkundig plan

De toekomstige invulling van het plangebied gaat uit van een dorpse setting inspelend op de omgevingskenmerken en de ligging aan het water van de Oude Haven. De hoofdopzet van het plan gaat uit van drie 'bouwstroken' die in noord-zuid richting lopen. Daarmee wordt aangesloten op de bestaande bebouwing aan de Singel door drie ‘koppen’ aan deze weg te projecteren die allemaal hierop georiënteerd zijn en tevens op de Oude Haven dan wel het woonpad waaraan de woningen zijn gelegen. Deze koppen krijgen bij de architectonische uitwerking extra aandacht.

 

De navolgende afbeelding geeft het verkavelingsplan weer. 

 

Verkavelingsplan

   

De drie 'bouwstroken' geven door hun positie en oriëntatie ruimte en doorzicht aan het plan. Daarbij is tevens rekening gehouden met een maximaal 'groen beeld' voor de bestaande bewoners van het noordelijk gelegen woonhof. Aan deze zijde van het plan wordt het bestaande water zoveel als mogelijk intact gelaten en waar mogelijk zelfs verbreed en voorzien van natuurlijke oevers. Dit draagt bij aan het groene karakter en de beleving van het gebied. Voor het openbaar gebied wordt eveneens een zo groen mogelijke inrichting voorgesteld. Ook de voorgestelde groene erfscheidingen van privé naar openbaar dragen daar aan bij.

 

De voorgestelde woningen bestaan uit maximaal twee bouwlagen met een kap. Door te spelen met kaprichtingen krijgen de eindwoningen een verbijzondering en wordt de massa verzacht naar de omgeving. Aan de oostzijde worden twee woonblokken aan de Oude Haven voorgesteld. De woningen zijn op de Oude Haven georiënteerd. In het zuidelijke woonblok komen 6 sociale huurappartementen of 10 startersappartementen. De kop van dit gebouw wordt verbijzonderd waardoor het inspeelt op de ligging aan de rotonde. Het noordelijk gelegen woonblok bestaat uit 5 grondgebonden woningen. Beide woonblokken worden als architectonische eenheid ontworpen.

 

De twee westelijk gelegen woonstroken bestaan uit twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen en worden ontsloten via een woonpad waar tevens het (bezoekers)parkeren is opgelost. Alle woningen aan dit pad zijn hierop georiënteerd.

 

Het woonprogramma bestaat uit de volgende woningtypen en aantallen:

• 4 vrijstaande woningen;
• 6 twee-onder-één-kap-woningen;
• 5 rij- en hoekwoningen;
• 6 sociale woningen > 60 m² of 10 starterswoningen < 40 m² (gestapeld).

Daarmee ontstaat een plan, met een gemiddelde woningdichtheid van circa 33 woningen per hectare en een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7 meter en 11 meter voor de grondgebonden woningen en een maximum bouwhoogte van 11 meter voor de gestapelde woningen, wat goed aansluit op het bestaande dorpse karakter.

 

Er wordt ingezet om alle woningen als energieneutrale woningen uit te voeren. 

2.2.2 Verkeer & parkeren

In de nieuwe situatie vindt de ontsluiting van de woningen aan de zuidzijde van het plangebied plaats door middel van een woonpad en een parkeerkoffer die uitkomen op de Singel. De woningen en appartementen aan de Oude Haven hebben hun voordeur aan de Oude Haven zelf.

 

Het parkeren van de auto's van de bewoners van de rijwoningen aan de Oude Haven vindt aan de voorzijde plaats, deels op eigen terrein en deels in de parkeerkoffer aan de achterzijde. Voor de appartementen aan de Oude Haven wordt het parkeren aan de achterzijde opgelost. Hier wordt een 10-tal haaksparkeerplaatsen geprojecteerd. Hiermee blijft de Oude Haven van extra parkeerplaatsen ontzien.

 

Voor alle overige woningen is voorzien in twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Aan het woonpad is daarnaast nog voorzien in 11 openbare (bezoekers)parkeerplaatsen. Door de situering van (de uitrit van) het woonpad kan de bestaande bushalte worden gehandhaafd.

 

Parkeerbalans

De gemeente Bunnik hanteert voor nieuwe ontwikkelingen de Parkeernormen gemeente Bunnik 2008. Het plangebied wordt getypeerd als een weinig stedelijk gebied in een schil/overloop zone. Hiervoor gelden de volgende parkeernormen:

• Starterswoning < 40 m²: 1,0 pp.
• Starterswoning 40 m² - 60 m²: 1,3 pp.
• Woningen > 60 m² goedkope sector (koop < € 181.500,00 of huur < € 622,00 prijspeil 2008): 1,5 pp.
• Woningen > 60 m² middeldure sector / vrije sector hoor (koop € 181.500,00 - € 236.000,00 of huur > € 622,00 prijspeil 2008): 1,8 pp.
• Woningen > 60 m² dure sector (koop > € 236.000,00 prijspeil 2008): 2,0 pp.

Hierbij tellen volgens de gemeentelijke normen 2 parkeerplaatsen achter elkaar als 1,3 parkeerplaats en 2 parkeerplaatsen naast elkaar als 1,7 parkeerplaats.

 

In het plangebied worden maximaal 25 woningen gerealiseerd. Op basis van de maximale normen dienen in het plan het volgende aantal parkeerplaatsen te worden gerealiseerd:

 

Aantal en type woning	Parkeernorm (parkeerplaatsen/ woning)	Aantal benodigde parkeerplaatsen
5 rijwoningen	1,8	9,0
10 vrijstaande/ twee-onder-één-kapwoningen	2,0	20,0
- 6 appartementen > 60 m² goedkope sector, of - 10 appartementen < 40 m²	- 1,5 - 1,0	- 9,0 - 10,0
Totaal (maximaal)		39,0

 

In het plangebied zijn voorzien:

• 18,0 parkeerplaatsen op eigen terrein;
• 21,0 parkeerplaatsen in openbaar gebied

Met 39,0 parkeerplaatsen binnen het plangebied voldoet het plan aan de gemeentelijke parkeernormen en het vastgestelde Kader. De verplichting tot het realiseren van voldoende parkeerplaatsen is opgenomen in de algemene bouwregels (artikel 9.3).

 

Het behoort tot de mogelijkheden om een aantal van de parkeerplaatsen in het openbaar gebied aan te leggen voor het opladen van elektrische auto's.

 

Fietsparkeren

Het fietsparkeren ten behoeve van de grondgebonden woningen kan op eigen terrein, eventueel in de bijgebouwen, opgelost worden. Aan de noordzijde van de gestapelde woningen is een aangebouwde berging voorzien waar fietsen gestald kunnen worden.

3 Beleid

 

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. In deze visie schetst het Rijk de ambities tot 2040 en de doelen, belangen en opgaven tot 2028. Daarmee moet Nederland concurrerend, bereikbaar en veilig worden. Anders dan in de Nota Ruimte gaat de structuurvisie uit van het adagium 'decentraal, tenzij'. Het rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Bij het beheren en ontwikkelen van natuur krijgen boeren en particulieren in het landelijk gebied een grotere rol.

 

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk enkel nog een 'ladder voor duurzame verstedelijking’ opgenomen. Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

 

De SVIR is, behoudens de ligging van het plangebied in de indicatieve zone van de Romeinse Limes, niet specifiek van toepassing op het plangebied. Op de Romeinse Limes wordt nader ingegaan in de volgende subparagraaf.

 

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014 en 1 juli 2016 op onderdelen aangevuld.

 

Voor het plangebied is alleen nationaal belang 13 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde' van belang. Het plangebied valt namelijk binnen de indicatieve zone voor de 'Romeinse Limes' (Voorlopige Lijst). De categorie 'Voorlopige Lijst' bevat erfgoederen die het Rijk op verzoek van de betrokken medeoverheden de komende jaren gaat voordragen voor de Werelderfgoedlijst van UNESCO. Het rijksbelang heeft betrekking op het behoud en de versterking van de uitzonderlijke universele waarde van de erfgoederen. De kernkwaliteiten die bepalend zijn voor deze waarde zijn in het Barro als volgt omschreven:

'De unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven voormalige (militaire) grens van het Romeinse Rijk. De Limes ligt langs de toenmalige loop van de Rijn met archeologische overblijfselen uit de periode 0 tot 400 na Chr. bestaande uit:

• forten (castella)
• burgerlijke nederzettingen (kampdorpen/vici) en grafvelden;
• militaire infrastructuur, bestaande uit wegen, waterwerken en wachttorens;
• scheepswrakken.'

De in het besluit omschreven kernkwaliteiten dienen door het provinciaal bestuur te worden uitgewerkt. De uitwerking moet dusdanig zijn, dat de uitgewerkte kernkwaliteiten sturend kunnen zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen op het niveau van bestemmingsplannen. Het uitgangspunt is, dat ruimtelijke ontwikkelingen in erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde mogelijk zijn, mits de uitgewerkte kernkwaliteiten van de erfgoederen worden behouden of versterkt («ja, mits»-principe). Ontwikkelingen die de uitgewerkte kernkwaliteiten niet aantasten zijn dus in beginsel toegestaan. Maatvoering, schaal en ontwerp van ruimtelijke projecten bepalen sterk het effect van het project op de kernkwaliteiten.

 

In toelichting paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op het aspect archeologie.

 

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

 

De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
3. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
4. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

De realisatie van maximaal 25 woningen is een stedelijke ontwikkeling. Uit de woonvisie (zie toelichting paragraaf 3.3.3) blijkt dat het aantal woningen past binnen de gemeentelijke behoefte. Daarnaast voorziet het plan in circa 30 % sociale woningbouw. In het stedelijk programma van de regio Utrecht (zie toelichting paragraaf 3.2.1) bedraagt het binnenstedelijke woningbouwprogramma voor de gemeente Bunnik in de periode van 2013 tot en met 2028 275 woningen. Daarmee komt het voorgenomen plan tegemoet aan een behoefte en voldoet het aan het vastgestelde gemeentelijke Kader.

 

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van herstructurering, waarbij overbodige, leegstaande en gedateerde kantoorruimte aan de markt wordt onttrokken en vervangen door nieuwe woningen. Mede gezien het grote aanbod aan kantoorruimte wordt niet verwacht dat de leegstand in de toekomst zal afnemen. Daarom wordt herstructurering naar woningbouw als passend gezien.

 

Geconcludeerd wordt dat voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 2013 - 2028 (herijking 2016)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is.

 

De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is vastgesteld. De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid en is bindend voor de gemeenten.

 

In het ruimtelijk beleid maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom vindt de provincie het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit.

 

Wonen 

Uit een inventarisatie van de provincie blijkt dat er ruimtelijk voldoende capaciteit is om twee derde van de woningbouwopgave binnenstedelijk te realiseren. Dit is verwerkt in de stedelijke programma’s die de provincie per regio en per gemeente heeft opgenomen. De regio Utrecht, waar de gemeente Bunnik binnen valt, kent een binnenstedelijk programma van 32.545 woningen en een uitbreidingsprogramma (buiten de rode contour) van 7.750 woningen in de periode 2013 - 2028.

 

Ruim 80 % van dit programma kan worden gerealiseerd binnen de rode contouren. Daarmee voldoet de provincie aan de ambitie om ten minste twee derde deel in het bestaand stedelijk gebied (binnen de rode contouren) te realiseren. Het is een indicatief programma, waarvan de provincie verwacht dat realisatie in de PRS-periode haalbaar is.

 

Voor de totale gemeente Bunnik wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 1.275 woningen, waarvan 275 op grotere en kleinere binnenstedelijke locaties en maximaal 1.000 woningen buiten de rode contouren. In de herijking van 2016 wordt van dezelfde getallen uitgegaan.

 

Aangezien alle woningen in dit plan binnen de rode contour (= stedelijk gebied uit de PRV, zie ook het kaartje in de volgende subparagraaf) worden gerealiseerd, wordt de realisatie ervan passend geacht binnen het beleid van de PRS.

 

Kantoren

De provincie Utrecht wenst vraag en aanbod van kantoorruimte zoveel mogelijk in evenwicht te brengen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Enerzijds staat er veel kantoorruimte leeg, een groot deel van de leegstand is structureel. Anderzijds is er nog een overschot aan nog niet gerealiseerde, in bestemmingsplannen vastgelegde nieuwbouwmogelijkheden, de zogenaamde ‘harde’ plancapaciteit. Daarom wil de provincie de harde plancapaciteit terugdringen en leegstaande kantoren herbestemmen en transformeren. Daartoe is in 2014 de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand (PAK) vastgesteld. Het voorgenomen plan draagt bij aan het terugdringen van de plancapaciteit en is een voorbeeld van het herbestemmen en transformeren van een leegstaand kantoor. 

 

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (herijking 2016)

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (herijking 2016) (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

 

De PRV geeft soms harde ruimtelijke grenzen aan. Soms wordt volstaan met de verplichting om een ruimtelijke keuze voor een bepaald beleidsaspect goed te onderbouwen. Daarnaast bevat de PRV ook regels die voortvloeien uit het Barro.

 

Uit de kaart 'Wonen en werken' blijkt dat het plangebied grotendeels onderdeel uitmaakt van het 'stedelijk gebied'. De grens van de aanduiding ' stedelijk gebied' wordt ook wel de 'rode contour' genoemd.

Projectie plangebied (rode omkadering) op het 'stedelijk gebied' zoals opgenomen in de PRV 

 

In artikel 4.1 'Stedelijk gebied' staat dat een ruimtelijk plan in een dergelijk gebied bestemmingen en regels kan bevatten voor verstedelijking. Aangezien alle woningen binnen de 'rode contour' van het 'stedelijk gebied' vallen is een nadere toets niet noodzakelijk.

 

Uit de kaart 'cultuurhistorie' blijkt dat het plangebied tevens binnen de aanduiding 'CHS - Archeologie' valt. Deze zone valt samen met de aanduiding 'Romeinse Limes' uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

 

Limes

De Limes is de voormalige noordgrens van het Romeinse Rijk. Het betreft de grootste lineaire structuur van Europa, lopend van Roemenië tot in Groot-Brittannië. In de provincie Utrecht volgt de Limes de loop van de Neder-, Kromme en Oude Rijn. De Limes is bovengronds vrijwel nergens zichtbaar. De archeologische resten liggen verborgen in de bodem, veelal onder het grondwaterpeil, waardoor in deze gebieden sprake is van een unieke conservering. Het verhaal van de Limes is zowel het verhaal van de Romeinse soldaten in de forten als het verhaal van de inheemse bevolking daaromheen en de wisselwerking tussen beide groepen. In de provinciale ruimtelijke verordening wordt het accent gelegd op de aan de militaire aanwezigheid gerelateerde ruimtelijke structuren:

• de grensrivier, met scheepswrakken (in de voormalige bedding), waterwerken en archeologisch waardevolle geulopvullingen;
• de Limesweg, op de zuidelijke oevers van de Rijn;
• forten (castella) met bijbehorende kampdorpen (vici), grafvelden, wachttorens en waterwerken;
• een zone langs en op korte afstand van de Romeinse Rijn en Limesweg met daarbinnen (het mogelijk voorkomen van), (water)wegen, semi-militaire nederzettingen, religieuze centra, grafvelden en aanverwante monumenten.

In het verkennend archeologisch onderzoek zijn geen indicatoren aangetroffen voor de aanwezigheid van archeologische resten die betrekking hebben op de Limes. In toelichting paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op het aspect archeologie.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Toekomstvisie Bunnik

De Toekomstvisie Bunnik is een visie op de toekomst van het grondgebied van de gemeente Bunnik tot 2020. De toekomstvisie is opgesteld met een drietal doelstellingen. Ten eerste biedt het een strategisch kader voor het handelen. Als tweede biedt het een kwaliteitskoers in 'denken, discussiëren en doen'. Ten derde dient het als start van de dialoog met meedenkers over de toekomstvisie, en als start van het mobiliseren van kennis. De ambitie van de gemeente wordt verwoord in de volgende kwaliteitspijlers:

• sterkere identiteit;
• meer beeldkwaliteit en kwaliteit van de openbare ruimte;
• duurzaamheid Bunnik;
• leefbaarheid;
• sociale samenhang.

De kwaliteitspijlers worden gehanteerd als maatlat voor de toekomst. Bij elke beslissing worden de pijlers gehanteerd als uitgangspunt en zijn daarmee een brug naar dagelijks handelen.

 

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen in een omgeving met enkele karakteristieke elementen (identiteitsdragers). Deze omgeving behoort tot het karakteristiek dorpsbeeld en er zijn enkele karakteristieke wegen/lanen in de omgeving aanwezig. Navolgende afbeelding geeft weer wat de identiteitsdragers van Odijk zijn:

 

Identiteitsdragers kern Odijk

 

Het plangebied is gelegen tussen de oude loop van de Kromme Rijn en de Singel. Beiden zijn karakteristieken die verder ontwikkeld en/of versterkt dienen te worden. Het initiatief draagt hieraan bij vanwege de doorzichten tussen de Singel en de oude loop van de Kromme Rijn die de drie 'bouwstroken' mogelijk maken. Daarmee ontstaat vergeleken met de bestaande situatie meer verbinding tussen de oude loop van de Kromme Rijn en de Singel. Verder wordt aangesloten op de bestaande bebouwing aan de Singel door drie ‘koppen’ aan deze weg te projecteren. Het bestaande water wordt zoveel mogelijk intact gelaten en waar mogelijk zelf verbreed en voorzien van natuurlijke oevers. Daarmee wordt de karakteristiek van de oude loop van de Kromme Rijn mogelijk verder ontwikkelt.

 

In de Toekomstvisie wordt opgemerkt dat binnen de dorpen nog veel te verbeteren is. Hierbij wordt gestreefd naar een sterkere beeldkwaliteit van toegangswegen van de dorpen en de aanwezige pleinen. Op enkele plekken is ‘inbreiding’ mogelijk (bouwen binnen de bestaande dorpsgrenzen). Deze projecten worden aangegrepen om een goede samenhang met de omgeving te krijgen (zorgvuldig de pleinen afmaken en het straatbeeld vormgeven). Hierbij moet in elk geval het groene karakter behouden blijven. In het voorgenomen plan komt dit groene karakter tot uiting in de oevers en de inrichting van het openbaar gebied. Verder wordt het straatbeeld op de hoek van de Singel en de Oude Haven en de ‘entree’ van het dorp aan deze zijde versterkt.

 

Onderhavig plan betreft een inbreiding binnen de bestaande dorpsgrenzen, waarbij de identiteitsdragers en het groene karakter behouden blijven en/of versterkt worden. Het plan is derhalve in overeenstemming met de Toekomstvisie Bunnik.

 

3.3.2 Strategische Agenda

Op 23 juni 2016 heeft de Gemeenteraad van Bunnik de strategische agenda van Bunnik vastgesteld. Dat is een agenda voor de lange termijn, waarin de strategische keuzes van de gemeente op weg naar een goede toekomst voor inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en bezoekers zijn weergegeven.

 

De kern van de strategische agenda betreft drie strategische keuzes die richting geven aan Bunnikse kwaliteit:

• Regionaal Denken, Lokaal Doen.
• Focus op de Bunnikse kwaliteit - Bunnik richt zich op wonen voor gezinnen, (internationale) kenniswerkers, tweeverdieners en ouderen die kiezen voor groen, rust en ruimte met basisvoorzieningen dichtbij. In een dorpse omgeving verwelkomen wij economische bedrijvigheid die past bij onze schaal, onze innovatieve samenleving, als spin-off van het Science Park (life sciences, health en duurzaamheid).
• Ruimte voor talent - Bunnik is een gemeente met veel menselijk kapitaal. Wij geven initiatieven van onze inwoners en ondernemers de ruimte, zoeken verbindingen waar mogelijk, kiezen voor innovatieve oplossingen en verliezen daarbij de kwetsbare medebewoners niet uit het oog. 

Vanuit deze strategische keuzes zijn de rode draden uit het gesprek met de samenleving vertaald in de 4 pijlers van Bunnikse kwaliteit. Per pijler zijn de kernwaarden van Bunnikse kwaliteit benoemd en worden keuzes gemaakt om die kernwaarden verder te kunnen versterken:

• Gelukkig Bunnik. Kernwaarden: menselijke maat; met en voor elkaar; goede voorzieningen; dorpse bebouwing; behoud van het open en groene buitengebied.
• Gezond Bunnik. Kernwaarden: vitaal functioneren in de samenleving voor jong en oud; naar eigen wens en met eigen regie; op eigen kracht, en met ondersteuning en zorg indien nodig.
• Dynamisch Bunnik. Kernwaarden: Bunnikse kracht in de regio, gefaseerde groei, groen-gezond-slim, in verbinding met het Utrecht Science Park en met veel ruimte voor innovatie en duurzaamheid.
• Behendig Bunnik. Kernwaarden: open en flexibel, op slimme manier kwaliteiten en behoeften van gemeente, samenleving en regio verbinden.

Planspecifiek

Op basis van de Strategische Agenda en de Collegeagenda 2014 - 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders op 9 september 2017 een aantal kernpunten aangestipt die relevant zijn voor de ontwikkeling. Navolgend wordt hierop ingegaan.

 

1. We kiezen voor menselijke maat

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten passen bij het dorpse karakter (Bunnikse maat en schaal). De voorgestelde bebouwing past, onder meer qua hoogte en woningdichtheid, bij de Bunnikse maat en schaal. Dit komt op deze locatie neer op een maximum van circa 33 woningen per hectare, wat terugkomt in het vastgestelde gemeentelijk Kader. Verder is sprake van een overwegend groene openbare ruimte. 

 

2. We kiezen voor (jonge) gezinnen, tweeverdieners, (inter)nationale kenniswerkers en ouderen in een dorpse omgeving

De gemeente Bunnik zich op wonen voor (jonge) gezinnen, tweeverdieners, (inter)nationale kenniswerkers en ouderen in een dorpse omgeving, waarbij de woningen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van het dorpse karakter. Vanwege het gedifferentieerde woningprogramma wordt voorzien in huisvesting voor (jonge) gezinnen en tweeverdieners. Daarnaast vormen financieel minder daadkrachtige woningzoekenden een expliciete doelgroep.

Versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het dorpse karakter wordt bereikt door het groene karakter van het plan en de oriëntatie van de 'kopwoningen' op de Singel. Verder is een deel van de openbare ruimte aan het water gelegen en zijn er mogelijkheden om het water te verbreden en natuurvriendelijke oevers aan te leggen.

 

3. We faciliteren organische groei, transformatie en intensivering van functies

De druk van bevolkingsgroei biedt kansen voor het creëren van draagvlak voor goede basisvoorzieningen en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit binnen de dorpen. De transformatie van een leegstaand verouderd kantoor en bijbehorende parkeerplaatsen tot een nieuwe, gezonde en veilige woonbuurt voegt ruimtelijke kwaliteit toe aan het dorp. Door het gedifferentieerde woningprogramma kan het plan een bijdrage leveren aan het draagvlak voor basisvoorzieningen, omdat het leidt tot een meer evenwichtige bevolkingsopbouw (meer jonge gezinnen en starters).

 

4. We zetten duurzaam in op verkeersveiligheid

Het realiseren van de benodigde parkeervoorzieningen binnen het plangebied levert een bijdrage aan de verkeersveiligheid. Daarbij heeft de verkeersveiligheid van fietsers de prioriteit.

 

5. We kiezen voor burgerparticipatie

De initiatiefnemer heeft zelf draagvlak verworven onder de omwonenden door hen op de hoogte te houden van de stand van zaken van het project (zie toelichting paragraaf 7.1).

 

3.3.3 Woonvisie 2010+

De Woonvisie beschrijft het beleid op het gebied van wonen in periode 2010 – 2014. Voor de gemeente is het een sturingsinstrument voor de lokale woningmarkt. De basis voor de uitvoering van het beleid in de overtuiging dat het beleid aansluit bij de behoeften van de inwoners van de gemeente Bunnik en het Bestuur Regio Utrecht (BRU). De ambities van de gemeente zijn samen te vatten in de volgende 4 speerpunten:

1. Inzetten op een evenwichtige bevolkingsopbouw, onder meer naar leeftijd en inkomen.
2. Behouden van de identiteit van Bunnik, Odijk en Werkhoven.
3. Huisvesting bieden aan alle doelgroepen.
4. Vergroten van de keuzevrijheid.

Bouwen voor eigen inwoners en de BRU-regio

In de eerste plaats wil de gemeente voorzien in de woningbehoefte van de eigen inwoners, maar de gemeente is ook bereid een bijdrage te leveren in het opvangen van de regionale behoefte. Dit beleid is al in de gemeentelijke Structuurvisie vastgelegd. Naar verwachting worden in de periode 2010 - 2019 ongeveer 1.500 woningen gebouwd, in Odijk-West, Werkhoven-West en diverse inbreidingslocaties. Ongeveer eenderde van dit programma is nodig voor de eigen woningbehoefte (op basis van migratiesaldo = 0) en tweederde is beschikbaar voor de regionale opvang. De gemeente hoopt dat deze ruime bouwmogelijkheden ertoe zullen bijdragen dat meer forensen die nu in Bunnik werken ook in de gemeente gaan wonen.

 

Inzet voor alle doelgroepen

Starters en jonge gezinnen

De groep 20-40-jarigen is sterk ondervertegenwoordigd en de gemeente wil deze onevenwichtigheid verminderen. Door het realiseren van meer goedkope huur- en koopwoningen, het creëren van doorstroming door het bouwen van woningen in de middeldure en dure prijsklasse en de verkoop van huurwoningen met Koopgarant wordt geprobeerd de kloof tussen de huur- en de koopmarkt te verkleinen. Hierdoor wordt de positie van starters op de woningmarkt verbeterd. In het bouwprogramma is ook rekening gehouden met sociale koopwoningen, te bouwen onder het principe van maatschappelijk gebonden eigendom (aanbieden met bijvoorbeeld Koopgarant met een terugkoopverplichting), zodat de woningen blijvend betaalbaar blijven.

 

Gezinnen en forensen

De gemeente wil de afname van het aantal (jonge) gezinnen een halt toeroepen. Hiertoe zal de gemeente een gedifferentieerd woningbouwprogramma realiseren, zodat gezinnen kunnen doorstromen. Belangrijk hierbij is de inzet van de gemeente om 15 - 20 % van het bouwprogramma te realiseren door de uitgifte van vrije kavels. Een gedifferentieerd bouwprogramma biedt tevens ook meer kansen voor forensen om huisvesting in Bunnik te zoeken.

 

Ouderen en zorg

De komende jaren neemt het aantal ouderen verder toe. Mede om de doorstroming te bevorderen zullen voor senioren nultredenhuurwoningen, verzorgde woonvormen en kleinschalig beschermde woonvormen voor dementerende ouderen worden gerealiseerd. Naast het wonen, zijn ook de aspecten welzijn en zorg van belang. De gemeente wil komen tot een integrale benadering van wonen, welzijn en zorg

 

Samenstelling nieuwbouwprogramma

Bunnik bouwt de komende jaren ook voor de regio en om die reden heeft de gemeente zich ook bereid verklaard om meer sociale woningen te bouwen dan tot nu toe gebruikelijk was. Om meer evenwicht in het aandeel sociale woningen te krijgen, is met het BRU afgesproken dat 30% van de nieuwbouw in de gemeente Bunnik gebeurt in de sociale huursector. De gemeente hanteert dit uitgangspunt voor alle nieuwbouwlocaties. Als de gemeente en de ontwikkelaar gezamenlijk concluderen dat dit voor een bepaalde locatie niet haalbaar is, zal financiële compensatie worden geboden die ondergebracht wordt in een Volkshuisvestingsfonds.

 

Planspecifiek

De voorgenomen bouw van maximaal 25 woningen op onderhavige inbreidingslocatie in Odijk past binnen de woningbehoefte in de regio Utrecht. In het plangebied zijn 6 sociale huurwoningen of 10 starterswoningen opgenomen, zodat aan de norm voor woningen in de sociale huursector voldaan wordt.

 

Het gedifferentieerde woningprogramma (vrijstaand, twee-onder-één-kap, rij- en hoekwoningen en sociale huurappartementen/startersappartementen) bedient verschillende doelgroepen, waaronder gezinnen met kinderen en starters. Het plan leidt daarmee tot een meer evenwichtige bevolkingsopbouw, omdat met name (jonge) gezinnen en starters ondervertegenwoordigd zijn in de bevolkingsopbouw. Vanwege de bouw van dure en middeldure woningen wordt doorstroming in de woningmarkt bevorderd.

4 Milieu- en omgevingsaspecten

 

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Bij herinrichtingssituaties is doorgaans een bodemonderzoek noodzakelijk in het kader van de Woningwet. Bij een bestemmingswijziging is een bodemonderzoek slechts noodzakelijk, indien de bestemmingswijziging tevens een wijziging naar een strenger bodemgebruik inhoudt. Bij een bestemmingswijziging die een gelijkblijvend of minder streng bodemgebruik oplevert, is de bodemkwaliteit in het kader van de bestemmingswijziging niet relevant en is bodemonderzoek niet noodzakelijk.

 

Planspecifiek

Er is in het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (GRS Spijker Milieu bv, nr. 2010027350, d.d. september 2010). In 2015 is dit onderzoek opnieuw tegen het licht gehouden en heeft het bevoegd gezag geoordeeld dat er geen nieuw onderzoek noodzakelijk is.

 

Op de locatie is mogelijk een (voormalige) ondergrondse brandstoftank (12.000 l superbenzine) aanwezig (geweest), deze is gesitueerd ter plaatse van de huidige vergaderruimte. Op grond van het vooronderzoek is op de onderzoekslocatie sprake van lichte verontreinigingen met zware metalen, PAK en minerale olie in de grond. Het grondwater is verdacht op verontreiniging met lood (voorgaand bodemonderzoek), minerale olie en vluchtige aromaten. De onderzoeksstrategie voor het algemene terrein is gebaseerd op een onverdachte locatie en nabij de (voormalige) ondergrondse brandstoftank op VEP volgens de 'NEN 5740 – Bodem'. Onbekend is of de ondergrondse brandstoftank op de locatie aanwezig is. Gezien de bodemopbouw (tot 2 m –mv bestaande uit grind)bestaat het vermoeden dat de tank tijdens de uitbreiding met de vergaderruimte is verwijderd en het ontstane gat is aangevuld met grind dan wel dat er grind langs de ondergrondse brandstoftank is gestort nadat deze is aangebracht.

 

In de geanalyseerde grondmengmonsters van de boven- en ondergrond worden geen verontreinigingen aangetoond met de geanalyseerde parameters. In het grondwater worden tevens geen verontreinigingen aangetoond.

 

In de opgeboorde grond worden visueel geen asbesthoudende materialen waargenomen. De in de bebouwing aangetroffen asbesthoudende en bemonsterde materialen, zoals aangetoond in een asbestinventarisatie, dienen conform de asbestregelgeving verwijderd te worden. Aangezien deze niet aan de buitenkant zijn aangetroffen is de bodem niet asbestverdacht.

 

Zowel in de grond als in het grondwater wordt geen verontreiniging aangetoond met één van de geanalyseerde parameters. Op basis hiervan bestaat er volgens GRS Spijker Milieu bv geen belemmering om de locatie te herontwikkelen voor de bestemming ‘Wonen’.

 

Geadviseerd wordt om nader onderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid van de ondergrondse brandstoftank (eventueel navraag doen bij het bouwbedrijf dat de uitbreiding heeft gerealiseerd). Eventuele sanering van de tank dient plaats te vinden volgens de Beoordelingsrichtlijn BRL-K902/03: Tanksanering hbo/diesel door een gecertificeerd bedrijf. Te zijner tijd zal navraag gedaan worden.

 

Voor de aanvraag van een omgevingsvergunning dient een recent bodemonderzoek aangeleverd te worden.

 

4.1.2 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen, ligplaatsen voor woonschepen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen (onderwijsgebouwen, ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, kinderdagverblijven).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek

Ondanks dat de wegen rondom het plangebied onderdeel uitmaken van een 30 km/ uur zone is er, vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening, akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (Adviesburo Van der Boom BV, 15-151r1, d.d. 10 september 2015).

 

De grens van de ontwikkeling ligt binnen de bebouwde kom van Odijk op ca. 6 meter uit de as van de Oude Haven en op 11 meter ui de as van de Singel. De geluidbelasting wordt aan de Wgh getoetst voor wegen met een geluidzone. De wegen rond de locatie hebben geen geluidzone, alle wegen hebben een maximumsnelheid van 30 km/ uur. De geluidbelasting voor deze wegen wordt niet getoetst aan de Wgh. Er hoeft voor de woningen geen hogere waarde te worden aangevraagd.

 

Bij het toetsen of sprake is van een “goede ruimtelijke ordening” is aangesloten bij het toetsingskader van de Wgh. Indien de geluidbelasting op de woningen de voorkeursgrenswaarde niet overschrijdt is zeker sprake van een goede ruimtelijke ordening voor het aspect geluid. De voorkeursgrenswaarde uit de Wgh bedraagt 48 dB na aftrek en dus voor 30 km wegen 53 dB zonder aftrek van 5 dB. Er zal voor het aspect geluid dus sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor de woningen de geluidbelasting op de gevels niet hoger is dan 53 dB. Daaraan wordt voldaan bij de afstanden als aangegeven. De geluidbelastingkaart voor wegverkeer van de Omgevingsdienst regio Utrecht (Geoloket) bevestigt deze geluidbelasting van maximaal 53 dB.

 

Voor de gevels met een geluidbelasting van ten hoogste 53 dB zonder aftrek, bedraagt de benodigde karakteristieke geluidwering GA;k 20 dB. Dit is de minimale waarde conform het Bouwbesluit. Omdat de geluidbelasting op de woningen ten hoogste 53 dB bedraagt zijn geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig.

 

4.1.3 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3% bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 µg/m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3% bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 woningen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

Planspecifiek

Het aantal woningen neemt weliswaar met maximaal 25 stuks toe in het plangebied, maar daar staat tegenover dat de kantoorfunctie komt te vervallen. Per saldo zal voor de luchtkwaliteit de situatie daarom ongeveer gelijk blijven of zelfs verbeteren. Daarnaast zit het plan ver onder de grens van 1.500 nieuwe woningen, zodat gesteld kan worden dat het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Hiermee vormt het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling.

 

4.1.4 Milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft sinds 1986 de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

Woningen zijn milieugevoelige bestemmingen. Om die reden dient aangetoond te worden dat voldaan wordt aan de relevante richtafstand tot milieubelastende activiteiten. In de omgeving van het plangebied zijn met name woningen aanwezig.

 

Ten noorden van het plangebied is een begraafplaats aanwezig (SBI 96031, milieucategorie 1). De minimale afstand tot de woningen is 20 m, waardoor wordt voldaan aan de richtafstand van 10 m. Ook aan de richtafstand (30 m) vanwege de ten noorden van het plangebied gesitueerde kerk (SBI 9491, milieucategorie 2) wordt voldaan bij een minimale afstand van 60 m.

 

Het kinderopvang (SBI 8891, milieucategorie 2) ten oosten van het plangebied heeft een richtafstand van 30 m. Aan deze richtafstand wordt voldaan, omdat de afstand van de woningen tot het kinderdagverblijf en de bijbehorende buitenruimte minimaal 33 m bedraagt.

 

Ten noordwesten van het plangebied is een garagebedrijf (SBI 451, 452, 454, milieucategorie 2) toegestaan. Aan de richtafstand van 30 m wordt voldaan; de afstand tot het plangebied bedraagt minimaal 160 m.

 

Verder zijn in de omgeving van het plangebied geen milieubelastende activiteiten aanwezig. Gezien het voorgaande is er sprake van een goed woon- en leefklimaat in het plangebied en worden omliggende bedrijven/activiteiten niet in hun mogelijkheden beperkt. Het aspect milieuzonering vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

 

4.1.5 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd.

 

De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1.500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10-5 contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er de afgelopen jaren verschillende ontwikkelingen geweest. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en een Structuurvisie buisleidingen. Deze structuurvisie bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

 

Het Bevb en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico in acht te nemen en het groepsrisico te verantwoorden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

 

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

 

Planspecifiek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een fragment van deze kaart:

 

Uitsnede risicokaart met globale aanduiding plangebied (zwarte omkadering)

 

De risicokaart toont aan dat in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle (Bevi-)inrichtingen of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn. In de toekomstige situatie zullen er daarnaast in het plangebied zelf ook geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd die de externe veiligheid van omliggende (beperkt) kwetsbare objecten in gevaar kunnen brengen. Het aspect externe veiligheid vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoering van onderhavige ontwikkeling.

4.2 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Per 1 juli 2016 is de Erfgoedwet ingegaan totdat de Omgevingswet in werking treedt. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Onder andere de Monumentenwet is hierin opgegaan. Op basis van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet stelt namelijk: 'Degene die anders dan bij het verrichten van opgravingen een vondst doet waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een archeologische vondst betreft, meldt dit zo spoedig mogelijk bij Onze Minister'.

  

Planspecifiek

Volgens de beleidskaart archeologie van de gemeente Bunnik geldt voor het grootste deel (zuidelijke deel van het plangebied een middelhoge archeologische verwachting. Een archeologisch onderzoek is verplicht bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 5.000 m² en dieper dan 1 m beneden maaiveld. Voor het noordelijke deel van het plangebied geldt een lage tot geen archeologische verwachting. In dit gebied is geen archeologisch onderzoek verplicht.

 

Er is een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek (Transect, nr. 15060050, d.d. 12 juli 2015) uitgevoerd in het plangebied omdat volgens het geldend bestemmingsplan sprake is van een middelhoge archeologische verwachting. Dit betekent dat gezien de omvang van de voorgenomen herontwikkeling archeologisch vooronderzoek nodig is.

 

Op basis van het vooronderzoek is vastgesteld dat het plangebied een lage verwachting heeft op de aanwezigheid van archeologische resten. Dit is gebaseerd op een voorheen lage en natte landschappelijke ligging van het plangebied in een restgeul, het ontbreken van bewoonbare oever- of crevasse-afzettingen en de mate van verstoring van de oorspronkelijke bodemopbouw in het plangebied.

 

Advies

Op basis van de resultaten van het veldonderzoek bestaat in de optiek van Transect archeologisch gezien geen bezwaar tegen een voorgenomen herontwikkeling van het plangebied. Het terrein kent een lage verwachting en is daarmee geschikt voor de toekomstige inrichting. Er hoeven ten behoeve van de archeologische monumentenzorg (AMZ) geen aanvullende maatregelen te worden genomen. Wanneer bij graafwerkzaamheden toch onverhoopt waardevolle resten worden aangetroffen, dient u deze conform artikel 5.10 lid 1 van de Erfgoedwet bij de gemeente te melden, in deze de gemeente. Bovenstaande vormt een advies. Op grond van de resultaten van het rapport en het advies zal het bevoegd gezag (de gemeente Bunnik) een selectiebesluit nemen over de daadwerkelijke omgang met eventueel aanwezige archeologische waarden binnen het plangebied.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is per 1 januari 2017 de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb). Onder de Wet natuurbescherming vervallen de huidige tabellen 1, 2 en 3 waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het ‘beschermingsregime andere soorten’ vrijstellingsbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten.

 

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menig soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

 

Planspecifiek

Er is voor de locatie een quickscan flora en fauna uitgevoerd (Econsultancy BNK.SRO.ECO1 15063676 D2 d.d. 1 september 2015). De quickscan flora en fauna is uitgevoerd in het kader van een bestemmingsplanwijziging en heeft tot doel te onderzoeken of het plan uitvoerbaar is in de zin van de Wro.

 

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in het onderzoeksrapport. Hierin is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In het rapport is weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen.

 

Ten aanzien van algemene broedvogels kunnen overtredingen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen. Bij onvoorziene ingrepen met betrekking tot de watergang dient tijdig duidelijkheid te zijn of de watergang als leefgebied dient voor de beschermde kleine modderkruiper. Op basis van de nader te verkrijgen informatie kan worden bepaald of verstoring/overtreding door de ingrepen ten aanzien van deze soorten aan de orde is. De mogelijk aanwezige verblijffuncties van de betreffende beschermde soorten vormen echter geen belemmering voor de bestemmingsplanwijziging. Middels het tijdig treffen van de juiste maatregelen en het eventueel aanvragen van een ontheffing kunnen de voorgenomen plannen alsnog worden uitgevoerd.

 

Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de zorgplicht.

 

Conclusie

Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar. Wel is het plangebied mogelijk geschikt voor vleermuis. Naar deze geschiktheid dient nog nader onderzoek uitgevoerd te worden. In de praktijk zal er bij relatief algemene soorten een ontheffing worden afgegeven indien de eventuele potentie voor de vleermuis op de juiste wijze gemitigeerd en gecompenseerd wordt. Hiervoor zijn voldoende mogelijkheden. Hiermee is het voldoende aannemelijk dat de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding is. Tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden dient het bepaalde in de Wet natuurbescherming in acht te worden genomen, hetgeen verder goed mogelijk is.

4.4 Waterhuishouding

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt voor het lokale en regionale waterbeheer in Midden-Nederland, waaronder ook de gemeente Bunnik. De gemeente Bunnik en het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden hebben gezamenlijk een gemeentelijk waterplan opgesteld: 'Waterplan Bunnik, Visie voor 2025, beleidslijnen en maatregelen'. De provincie Utrecht en Vitens hebben hieraan bijgedragen. De gemeenteraad heeft het Waterplan Bunnik op 15 mei 2008 vastgesteld. Het dagelijks bestuur van het hoogheemraadschap heeft het waterplan eveneens vastgesteld.

 

Water is voor de Bunnikse economie een belangrijke motor. Zonder voldoende (oppervlakte)-water is bijvoorbeeld bescherming van fruitbloesem tegen vorst niet mogelijk. Zonder goed water is er überhaupt geen fruitteelt mogelijk. Grondwater is een bron voor drinkwater (onttrekking Vitens) en industrie (Vrumona). Daarnaast trekken water en natuur in Bunnik recreatie aan. Het water in Bunnik heeft een binding met haar gebruikers. De kromme Rijn is zowel in ruimtelijk opzicht als vanuit watersysteemtechnisch perspectief de drager van water in Bunnik. Dit bondgenootschap met water in de breedste zin komt tot uitdrukking in het volgende motto: 'Bunnik, verbonden met water'. Vanuit dit motto worden de volgende speerpunten gegeven:

 Water in ruimtelijk perspectief:

• bij de (her)inrichting van de openbare ruimte wordt geanticipeerd op de klimaatontwikkeling;
• afkoppelen wordt projectmatig aangepakt in combinatie met weg- en rioolrenovatie en herstructurering. Infiltreren geniet de voorkeur boven het direct afvoeren van regenwater naar oppervlaktewater;
• de Kromme Rijn wordt waar nodig en mogelijk in de lengte en de breedte heringericht;
• water vormt een onderdeel en is een belangrijk mede sturend element voor zowel de ruimtelijke ordening als de landschaps- en groenontwikkelingsplanvorming.

Gebruik van water gelet op doelgroep en de kwaliteit en kwantiteit van water:

• bij een toename in de waterbehoefte als gevolg van vergroting van het fruitareaal dient de fruitteler nieuwe technieken in te zetten of een werkwijze te hanteren zodat de watervolumebalans neutraal blijft;
• het toepassen van vistrappen en viscascades bij gemalen en stuwen bij belangrijke vismigratieroutes.

Organisatie van gezamenlijk waterbeheer:

• de waterpartners hebben accountmanagement voor waterbeheer, de verantwoordelijke functionaris heeft positie binnen de organisatie en de taakomschrijving is expliciet. Van alle accountmanagers is de functionaris bij de gemeente aanspreekpunt voor burgers, bedrijven en instanties;
• binnen waterprojecten heeft externe communicatie een vaste plaats. Daarnaast wordt binnen de gangbare uitingen aandacht besteed aan water, bijvoorbeeld watervriendelijke tips of informatie over het watersysteem en de waterketen.

Watertoets

Voor de watertoets is met name de toename aan verharding en bebouwing van belang. Om te kunnen bepalen of er compensatie moet plaatsvinden wordt gekeken naar het verhard oppervlak in zowel de oude situatie (waarbij het kantoor en de omliggende verharding nog aanwezig zijn) als de nieuwe situatie:

 

Oppervlakten	Huidig (m²)	Toekomstig (m²)
bebouwing	1.129	1.190
verharding	2.363	985
tuin	-	2.979 x 60% = 1.787
Subtotaal verharding	3.492	3.962
water	498	500
groen	2.419	755
Totaal plangebied	6.409	6.409

 

De bestaande waterstructuur wordt aangepast om het water meer ervaarbaar te maken en kwaliteit te geven aan de openbare ruimte. Een oppervlak van 179 m² aan de noordwestzijde van het plangebied wordt gedempt (zie rood gearceerde op de navolgende afbeelding). Ter compensatie is extra wateroppervlak voorgesteld langs de watergang door deze aan de noordzijde van het plangebied te verbreden (zie blauwe vlak op de navolgende afbeelding) en te voorzien van een plas-draszone. Per saldo neemt het wateroppervlak met 2 m² toe.

 

Op de navolgende afbeelding is, naast de waterbalans, ook het verwijderpunt voor afval en het inlaadpunt van de maaiboot weergegeven. Het verwijderpunt bevindt zich op dezelfde plaats als in de huidige situatie. Op deze manier is er voldoende ruimte voor onderhoud aan de watergang.

 

Waterbalans

     

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft bepaald dat elke toename van verharding groter dan 500 m² gecompenseerd dient te worden. Voor de woonkavels dient uitgegaan te worden dat tuinen voor 60 % verhard zijn. Omdat in onderhavig geval de toename aan verharding niet groter is dan 500 m², namelijk  3.962 - 3.492 = 470 m², is compensatie niet noodzakelijk.

 

Oppervlaktewater

Binnen het plangebied is een deel van de Oude Haven gelegen, een waterloop in de kern Odijk. Dit deel van het plangebied is daarom in aansluiting op de bestemming in het bestemmingsplan 'Dorp Odijk 2012' voorzien van de bestemming 'Water'. Er is geen beschermingszone opgenomen in dat bestemmingsplan.

 

Waterafvoer

De vuilwaterafvoer van het plan zal aangesloten worden op het openbaar riool grenzend aan het plangebied. Het hemelwater vanaf de nieuwbouw (daken) zal zoveel als mogelijk afgekoppeld worden van het riool. Voor het infiltreren van het afgekoppelde dakwater kunnen de openbare groengebieden rondom de woningen worden ingezet. Bij deze afkoppeling zullen geen uitlogende materialen gebruikt worden voor dak, dakgoot en regenpijpen. Het regenwater loost via een HWA-stelsel op het naastgelegen oppervlaktewater.

4.5 Leidingen

In het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen gelegen. Ook liggen er geen leidingen buiten het plangebied waarvan de beschermingszone een overlap kent met het plangebied.

4.6 Duurzaamheid

Wettelijk kader

De wettelijke eisen wat betreft duurzaamheid volgen uit het Bouwbesluit. Op dit moment gelden de volgende eisen:

1. minimale isolatiewaarden (Rc) voor dichte uitwendige scheidingsconstructies, per onderdeel van de schil: 4,5 voor gevel, 6 voor het dak en 3,5 voor de vloer;
2. een gemiddelde U-waarde van 1,65 W/m²⋅K voor ramen (glas en kozijn) en deuren, maximaal 2,2 W/m²⋅K;
3. een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek. Voor woningen geldt een EPC van 0,4;
4. een Milieuprestatie Gebouwen (MPG) van 1. Deze verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m².

Vanuit het Bouwbesluit geldt de verplichting om bij de aanvraag omgevingsvergunning bouwen een berekening aan te leveren van de Milieuprestatie van een gebouw. De verplichting geldt voor alle woningen, woongebouwen en kantoorgebouwen met nevenfuncties groter dan 100 m².

 

Om te voldoen aan de eerste drie punten dient er een EPC-berekening aangeleverd te worden bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het onderdeel Bouwen. Voor de MPG kan er gekozen worden voor een SBK-bewijs of voor een berekening uit te voeren met bijvoorbeeld GPR Gebouw.

 

Met de tool GPR Gebouw kan de duurzaamheid van een gebouw worden bepaald. Op verschillende thema’s is een rapportcijfer te verdienen. De tool wordt gratis beschikbaar gesteld aan initiatiefnemers in de gemeente Bunnik door de Omgevingsdienst regio Utrecht (ODRU).

 

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening. Hierin is opgenomen dat binnen het stedelijk gebied de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Onderhavig plan ligt binnen de rode contouren en is daarom gelegen binnen het stedelijk gebied. 

 

Gasloos bouwen

De Wet voortgang energietransitie is op 3 april 2018 aangenomen door de Eerste Kamer. Dit betekent dat vanaf 1 juli 2018 geen vergunningen meer mogen worden afgegeven voor nieuwbouw die aangesloten wordt op een gasnet, tenzij de gemeente hiervoor om zwaar wegende redenen ontheffing voor verleend. De criteria om te toetsen of ontheffing zou mogen worden verleend worden vastgelegd in een ministeriële regeling die momenteel opgesteld wordt. Om deze en andere redenen is het uiterst raadzaam om huidige ontwerpen zonder gasaansluiting te ontwikkelen. De voorziene ontwikkeling omvat nieuwbouw die de mogelijkheid heeft om niet op het gasnet te worden aangesloten.

 

Duurzaamheidprogramma Bunnik Duurzaam

Op 18 december 2014 heeft de gemeenteraad van Bunnik het Duurzaamheidsprogramma Bunnik Duurzaam vastgesteld. Het programma is doelgericht, concreet, ontdaan van overbodige ‘ballast' en gaat uit van bestaande initiatieven op het gebied van duurzaamheid in de gemeente. Daarbij gaat het niet om bindende beleidsregels, maar om een actieprogramma dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen.

 

In het duurzaamheidsprogramma zijn de volgende ambities en doelen opgenomen:

1. minder CO₂-uitstoot in eigen gemeentelijke organisatie: oppakken met eerste focus op inzicht in verbruik en maatschappelijk verantwoord ondernemen. Opwekking van duurzame energie is alleen mogelijk zonder eigen investering.
2. minder CO₂-uitstoot op Bunniks grondgebied: focus op besparing bij bestaande woningvoorraad door aan te sluiten bij landelijke ontwikkelingen vanuit Energieakkoord.
3. meer mensen in een duurzame leefomgeving: beperkte inzet, want kwaliteit van leven in Bunnik is nu relatief goed. Focus meer op effecten van eigen handelen voor elders in de wereld, inzet op preventie.
4. meer bedrijven zijn maatschappelijk verantwoord bezig: oppakken met focus op energiebesparing.
5. inwoners en bedrijven zijn zich beter bewust van hun verbruik en de besparingsmogelijkheden.
6. meer mensen kiezen voor duurzame vormen van mobiliteit. 

De gemeente Bunnik heeft zich ten doel gesteld om de uitstoot van woningen met 10 % terug te dringen ten opzichte van 2012. Hoewel geen harde eisen worden gesteld is het raadzaam nieuw te ontwikkelen woningen te spiegelen aan het Energieakkoord. Verder eist de gemeente dat woningen die volledig nieuw worden gebouwd energiezuinig en met zo veel mogelijk duurzame materialen gebouwd moet worden. De initiatiefnemer wil aan deze eisen voldoen en zal zijn plan uitvoeren conform het meest recente Bouwbesluit. Het doel is om energiezuinig bouwen en gebruikte te maken van zo veel mogelijk duurzame materialen.

5 Juridisch plan

5.1 Opbouw regels en verbeelding

Voor dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting.

 

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

 

Naast de bestemmingen komen ook dubbelbestemmingen voor. Deze overlappen de 'gewone' bestemmingen en geven eigen specifieke regels, waarbij er sprake is van een rangorde tussen de bestemmingen en de dubbelbestemmingen.

 

Bij bestemmingen kunnen aanduidingen voorkomen met als doel bepaalde zaken nader of specifieker te regelen. Aanduidingen zijn terug te vinden op de (analoge) verbeelding en hebben een specifieke regeling in de planregels.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

 

Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Artikelsgewijze toelichting

Voor het opstellen van dit bestemmingsplan is aangesloten op de 'Bunnikse standaard' zoals deze ook gehanteerd is voor het bestemmingsplan Dorp Bunnik 2012. Door het gebruik van één standaard binnen de gemeente Bunnik ontstaat er uniformiteit.

 

Ondanks het toepassen van een standaard regeling komen in elk bestemmingsplan situaties voor die een nadere juridische regeling behoeven. Ook in dit bestemmingsplan komt dit voor.

 

Groen

Binnen de bestemming 'Groen' zijn geen gebouwen toegestaan, maar wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot een maximum bouwhoogte van 3,0 m. Voor speeltoestellen en geluidwerende voorzieningen zijn een maximum bouwhoogte van respectievelijk 4,0 m en 5,0 m opgenomen.

 

Tuin

De gronden bij de woningen die gelegen zijn voor de voorgevel hebben de bestemming 'Tuin'.

 

Verkeer - Verblijfsgebied

De primaire ontsluitingen en parkeervoorzieningen in het plangebied hebben de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Hier zijn, met uitzondering van speeltoestellen, alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. 

Water

Deze gronden zijn bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Gebouwen zijn niet toegestaan. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn bouwregels opgenomen.

 

Wonen

De bestemming 'Wonen' is toegekend aan de nieuw te realiseren woningen in het plangebied. Er zijn maximaal 25 wooneenheden toegestaan, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen. Woningen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden. Op de verbeelding zijn de maximum bouw- en goothoogte en de toegestane woningtypen aangeduid.

 

De verhuur van sociale huurwoningen moet plaatsvinden door een woningcorporatie. Deze eis is opgenomen in de kaders voor de herontwikkeling van het plangebied (zie toelichting paragraaf 3.3.2). Deze gemeenteraad heeft deze kaders vastgesteld op 26 oktober 2017.

 

Om vast te leggen dat de woningen georiënteerd zijn op de Oude Haven, Singel en/of het woonpad zijn gevellijnen opgenomen op de verbeelding. Woningen dienen georiënteerd te zijn op de betreffende gevellijn(en).

 

In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen voor het oprichten van erfbebouwing bij de woningen in de vorm van bijbehorende bouwwerken (aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) en overige bouwwerken. Dit betreft regels voor de situering, oppervlakte, hoogte en bouwvorm van erfbebouwing. Deze regeling is gebaseerd op het bestemmingsplan ‘Dorp Odijk 2012’.

 

Beroep en bedrijf aan huis

Het uitoefenen van een aan huis verbonden beroepen of bedrijfsactiviteiten aan huis is toegestaan. In de bestemmingsomschrijving bij de woonbestemmingen is daarom expliciet bepaald dat aan huis verbonden beroepen of bedrijfsactiviteiten aan huis zijn toegestaan. Om te voorkomen dat de beroeps- of bedrijfsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen (niet meer dan 30 % van de vloeroppervlakte van de gebouwen, tot een maximum van 60 m²). Dit is geregeld in de specifieke gebruiksregels. Wat onder een ‘aan huis verbonden beroep’ moet worden verstaan, is gedefinieerd in artikel 1 van de planregels. Welke soort ‘bedrijfsactiviteiten aan huis’ zijn toegestaan, is vastgelegd in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis'. Deze lijst met bedrijfsactiviteiten aan huis is een onderdeel van de regels . Op de lijst komen bedrijfsactiviteiten voor die passen in de woonomgeving.

 

Algemene regels

 

Anti-dubbeltelregel

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is een standaard bepaling opgenomen welke in dit bestemmingsplan is overgenomen. Met de anti-dubbeltelregel wordt voorkomen dat gronden meerdere keren als berekeningsgrondslag voor bebouwingsbepalingen en afwijkingsmogelijkheden worden gehanteerd. Deze regeling geldt uitsluitend voor deze planperiode.

 

Algemene bouwregels

De algemene bouwregels zijn onderverdeeld in drie regelingen. Een regeling voor bestaande en afwijkende maatvoeringen, waarmee geregeld is dat deze, wanneer met vergunning gerealiseerd, als uitgangspunt dienen bij nieuwe aanvragen indien deze maatvoeringen afwijken van de maatvoeringen zoals opgenomen in dit bestemmingsplan.

 

Daarnaast is een regeling opgenomen voor ondergronds bouwen. Deze regeling behoeft geen nadere toelichting. Als laatste is een regeling voor parkeervoorzieningen opgenomen. Bij nieuwe ontwikkelingen dient voorzien te worden in voldoende parkeergelegenheid. Indien elders voorzien kan worden in voldoende parkeergelegenheid kan hiervan worden afgeweken.

 

Algemene afwijkingsregels

De regels bevatten een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name:

• geringe afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voor zover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein;
• afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages;
• de mogelijkheid voor mantelzorg;
• het omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning).

Algemene wijzigingsregels

In het plan is een algemene wijzigingsregel opgenomen om bestemmingsvlakken, bouwvlakken en aanduidingen te kunnen verschuiven, vergroten of verkleinen. Deze regeling spreekt voor zichzelf en behoeft geen nadere toelichting.

 

Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

 

Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze zijn zoals voorgeschreven door de wetgever overgenomen en maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

 

Slotregel

Dit betreft de citeertitel van het onderhavige bestemmingsplan.

6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan.

 

Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. Bij voorliggend plan is dit het geval. Voor de herontwikkeling van het plangebied is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

 

Conclusie

De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is voldoende verzekerd door middel van een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan zal aan de raad gevraagd worden overeenkomstig het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 van de Wro te besluiten dat een exploitatieplan niet noodzakelijk is.

7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Inspraak

Te zijner tijd zullen eventueel ingediende inspraakreacties hier van een gemeentelijke reactie worden voorzien.

7.3 Vooroverleg

Het ontwerpbestemmingsplan is toegestuurd aan de provincie Utrecht, het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en de Omgevingsdienst regio Utrecht.

 

De provincie Utrecht heeft aangegeven geen opmerkingen op het bestemmingsplan te hebben.

 

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden heeft een aantal opmerkingen op het bestemmingsplan. Deze hebben ten eerste te maken met het onderhoud aan de watergang. In de bestaande situatie kan voor dit onderhoud gebruik worden gemaakt van de noordoosthoek van het terrein. Ook in de toekomstige situatie moet er ruimte zijn voor onderhoud aan de watergang. In het verkavelingsplan is er in de noordwesthoek ruimte voor het verwijderen van afval. Het inlaadpunt van een maaiboot is voorzien aan de noordzijde van het westelijke woonpad (zie ook toelichting paragraaf 4.4).

Ten tweede vraagt het hoogheemraadschap aandacht voor het onderhoud van het talud van de watergang langs de twee noordelijke kavels. Omdat het talud onderdeel uitmaakt van de uitgeefbare kavels komt het onderhoud van het talud voor rekening van de toekomstige eigenaren.

Ten derde vraagt het hoogheemraadschap zich af waar het te dempen wateroppervlak gecompenseerd wordt. In toelichting paragraaf 4.4 is uiteengezet dat deze compensatie aan de noordzijde van het plangebied plaatsvindt.

 

De opmerkingen van de Omgevingsdienst regio Utrecht zijn verwerkt in het bestemmingsplan.